第一篇：加強我縣契稅征收與管理的調研與思考

加強我縣契稅征收與管理的調研與思考

2009-12-16 14:30:20作者：來源：旬陽縣財政局瀏覽次數：441文字大小：【大】【中】【小】近年來，我縣契稅征管工作在狠抓管理，協調推進中步步為新，連續6年實現增收，為我縣保 穩定促發展作出了積極貢獻。面對新形勢、新任務，我縣契稅征管工作如何全面貫徹科學發展觀的要求，進一步創新管理機制，優化稅收服務，加強契稅征管，推動區域經濟率先發展、穩定發展、和諧發展，是現實的需要，也是發展的選擇。

一、發展現狀

經過幾年的發展，我縣契稅征管工作建立了較為健全完善的工作機制和管理框架，契稅入庫數額穩步增長，為我縣財政“保增長、保民生、保穩定”給予一定的支持。具體表現為：

1、具有堅實可靠的稅源基礎。隨著人們物質生活水平的不斷提高，房地產行業也隨之悄然興起，在人們對生活質量要求越來越高的今天，房地產行業以它獨特的優勢呈現出迅猛發展的趨勢，在擴大內需和促進消費方面發揮著巨大的作用，并成為推動縣域經濟發展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。我縣近年來初步形成的水電、水泥、建筑 三大產業集群，整個工業經濟呈現穩步增長，穩中有升，積極活躍的上揚態勢，有效擴充了土地的出讓、轉讓、房屋買賣等契稅稅源的增長空間，為契稅增收創造了條件。

2、具有較為完善的征管基礎。不斷深化稅收征管改革，初步達到職能細化、權責分明、運作規范、縱向通暢、橫向協調的征管工作格局。一是開發單位申報納稅，商品房出售前的基本情況，稅源基礎資料，確保管理有序、征收有據、測算有帳。二是實行信息化管理。運用計算機等新技術，建設契稅征收監控網絡。三是加大檢查清理力度。嚴防稅源流失，對拖欠契稅加強清收。

3、具有業務熟練的人力基礎。“兩稅“征管人員分工和崗位安排合理，調動了工作人員的積極性和主動性。同時，加強對全所人員的業務技能培訓，學習新知識、新技術，進一步強化工作的服務意識以及競爭意識。

4、具有備受關注的形象基礎。我縣堅持把開展“文明窗口”創建活動作為加強契稅征管工作的載體和動力，樹立了契稅工作的良好形象。

二、當前面臨的形勢和存在的問題

從總體上看，我所契稅征管工作的基本面是趨好向上的，但是從客觀上分析，也存在著不少問題。主要包括：

1、一方面，受金融危機帶來的影響，對房地產的實體經濟沖擊較大，房地產市場低迷，對我縣房地產市場也產生了不小影響；去年下半年以來，我縣新開發的幾家規模型小區的商品房銷售情況呈萎縮狀態。近期內出讓土地或將要出讓土地數量也明顯減少。另一方面，新

政策的影響。國家、省、市為了促進房地產市場發展，接連出臺 一系列減稅新政策：轉讓、90平方米以下的普通住宅由原來的3%降為1%。

2、一是尾欠稅源仍在一定范圍內存在。反映在土地契稅的征收上，土地作為一種特殊的商品在房地產業迅速升溫的今天價值凸顯，但作為土地的購買者不愿支付這一被誤認為額外的土地購買成本，于是千方百計，想方設法地逃避納稅造成了大筆契稅欠繳，拖繳的現象。二是信息共享不暢。我們征收管理程序的現代化、手段的科技化，信息的高效化都還沒有適應飛躍發展的形勢，征管手段和技術不夠先進，未能與房產、土地、地稅等單位建立一體化的微機網絡和信息共享系統，契稅征管效率較低，而且很容易造成征管漏洞。

三、解決思路和對策

面臨著巨大的挑戰也蘊藏著發展的機遇，唯有把握機遇，危中求機，危中搶機，才能化壓力為動力，實現難中求進。

1、創新思維，優化征管理念。一是破舊立新。處于改革新時期，面對發展新任務，必需摒棄不合時宜的舊觀念，樹立與時俱進順應時代發展要求的工作思路。當前，就是要認清契稅征管的新形勢，以推動契稅征管工作科學發展的思路來指導工作實踐，解決新問題。二是抓“大”捻“小”。抓住契稅征管工作重點，既抓“大”又捻“小”，充分挖掘增收的潛力所在。立足我縣當前實際，就是要在抓好土地契稅的同時，不放棄細、小、微的稅源，提高征管效率，在清收尾欠稅源上求突破，在完善“先稅后證”制度上求突破，在加強征管信息共享網絡建設上求突破，盡量消除契稅征管工作的“空點”和“盲區”。三是補“軟”補“短”。人是生產力發展中最活潑的因素。契稅征管工作的好壞，關鍵在人，因此要以人為本，按照“抓班子、帶隊伍、促發展 ”的思路，帶好隊伍協調發展。要堅持科學用人，培育科學的選人用人機制，合理進行崗位分工，調動工作的積極性，促進干部職工愿干事、能干事、干成事。要加大契稅干部隊伍管理力度，增強業務知識技能。通過組織開展業務培訓，崗位練兵，知識競賽，技能考核等活動，不斷開拓視野，提高業務水平，提高稅收執法能力，培養德才兼備、專、多能的高素質契稅征管干部，增強契稅征管干部的組織協調能力和分析應變能力。

2、健全機制，推行科學規范化管理。管理出效益，管理出質量，管理出成果。從分利用好有限的征管資源，以先進管理理念和現代科技手段為依托，不斷改善稅收管理手段，提高管理水平。對納稅信息進行數據化掃描入檔，便于資料的統計、歸檔、查閱，逐步建立與其他部門的信息聯網，信息共享的網絡體系，從源頭杜絕稅收漏洞。同時在稅源控管上加大對重點稅源和欠稅的控管，對稅源情況實行動態化管理，建立稅源臺帳，實行電腦化管理，確保管理有序，征收有據。

3、優化服務，營造和諧征管環境。一是加強宣傳。圍繞新時期契稅工作主旋律開展宣傳，組織開展稅法宣傳進企業、社區、工地等活動，加強與房管、城建、國土 經發等部門的溝通與聯系，加大對各開發商和購房戶的契稅宣傳；二是尊重納稅人，方便納稅人，保護納稅人的合法權益，激發納稅人依法納稅的積極性，將納稅服務工作融入到辦稅的各個環節，文明高效辦稅。三是加大查處。采取不同的方法和手段，對尾欠稅源實行分類征收。對那些欠

稅較多、態度惡劣的單位和個人要主動出擊，組織力量開展專項查處，變被動為主動，變不利為有利；堅持以事實為依據，以稅法為準繩，對不繳或少繳或者偷漏稅款的，強化執法，依法行政，堅決依照稅法及有關法律規定從嚴懲處，維護稅法的嚴肅性，推動契稅征管工作穩定、健康發展。

第二篇：延安市契稅征收管理實施細則

延安市人民政府辦公室

關于印發延安市契稅征收管理實施細則的通知

延政辦發〔2012〕69號

各縣區人民政府，市政府各工作部門、各直屬機構：

經市人民政府同意，現將重新修訂后的延安市契稅征收管理實施細則印發給你們，請認真遵照執行。

延安市人民政府辦公室 二○一二年六月六日

延安市契稅征收管理實施細則

第一條 為了規范稅收征收和繳納行為，保障納稅人合法權益，促進經濟社會發展，根據《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國契稅暫行條例細則》和《陜西省契稅實施辦法》等法規、規章，結合我市契稅征管工作實際，制定本細則。

第二條 在本市行政區域內轉移土地、房屋權屬的承受單位和個人為契稅納稅人，應當依照本細則規定繳納契稅。

本細則所稱土地、房屋權屬，是指土地使用權和房屋所有權。

本細則所稱承受，是指以購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬等行為。

本細則所稱單位，是指企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其它組織。

本細則所稱個人，是指個體經營者及其他個人。

第三條 土地、房屋權屬轉移是指下列行為：

—1—

（一）國有土地使用權出讓。即土地使用者向國家交付土地使用權出讓金，國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者的行為。

（二）土地使用權轉讓。即土地使用者以出售、贈與、交換或者其它方式將土地使用權轉移給其它單位和個人的行為。不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

（三）房屋買賣。即房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產或者其它經濟利益的行為。

（四）房屋贈與。即房屋所有者將其房屋無償轉讓給受贈者的行為。

（五）房屋交換。即房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

第四條 土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅：

（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股；

（二）以土地、房屋權屬抵債；

（三）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；

（四）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬；

集資建房是指政府、機關、團體、企事業單位組織，由城鎮居民、單位職工投資或參與部門投資建設住宅的一種形式。

（五）以其它方式事實構成土地、房屋權屬轉移的。如城鎮居民委托代建房，城鎮職工購買安居房、經濟適用房等。

第五條 契稅稅率為3%。

第六條 契稅的計稅依據：

（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。成交價格為土地、房屋權屬轉移合同確定的所有價格(含稅費)，包括承受者交付的貨幣、實物、無形資產或者其它經濟利益。土地使用權出售，是指土地使用者以土地使用權作為交易條件，取得貨幣、實物、無形資產或者其它經濟利益的行為。

—2—

（二）土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

（三）土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋價格的差額。

成交價格明顯低于市場價格并無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。

土地使用權交換、房屋所有權交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其它經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅（房屋使用權交換不征契稅）。

土地使用權與房屋所有權相互交換，按照前款征稅。

以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅。其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費或者土地利益。同時承受者按照成交價格繳納契稅。

第七條 契稅應納稅額計算公式：

應納稅額=計稅依據（計稅額）×稅率

應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價格折合成人民幣計算。

第八條 有下列情形之一的，減征或者免征契稅：

（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于本單位辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征；事業單位是指按《事業單位財務規則》進行核算的事業單位。

（二）城鎮職工第一次購買公有住房，在國家規定標準面積以內的（面積標準按陜辦發〔1996〕7號文件執行）免征契稅。超過國家規定標準面積的部分，按規定繳納契稅。

本細則所稱公有住房是國家所有的房屋。即全民所有制單位的房產，以區別集體所有制單位的房產和私有房產。公有住房包括：國家

—3— 企業、事業單位購建的含自建自置、集資興建的（不包括個人集資），產權屬于單位，租給職工居住的公房；政府部門及所屬單位自管自用的公房；國家設置的專業管理部門，如房地產管理部門管理的房產或由房地產公司經營的公房。

（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準于減征或者免征；

不可抗力指自然災害、戰爭等不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

（四）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，免征；

（五）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產的，免征；

（六）承受土地、房屋用于敬老院、孤兒院、幼兒園、托兒所、監獄、勞改勞教所的，免征；

（七）省財政廳規定的其它減征、免征契稅的項目。

前款所稱用于辦公的，是指辦公室（樓）以及食堂、洗澡堂、庫房、綠化帶等直接服務于辦公的土地、房屋。

所稱用于教學的，是指教室（教學樓）、圖書館、操場以及學生宿舍、食堂、洗澡堂、庫房、綠化帶等直接服務于教學的土地、房屋。

所稱用于醫療的，是指門診部、住院部以及食堂、洗澡堂、庫房、綠化帶等直接服務于醫療的土地、房屋。

所稱用于科研的，是指科學實驗的場所以及食堂、洗澡堂、庫房、綠化帶等直接服務于科研的土地、房屋。

所稱用于軍事設施的，是指地上和地下的軍事指揮作戰工程；軍用機場、港口、碼頭；軍用庫房、營區、訓練場、試驗場；軍用通信、導航、觀測臺站；其它直接用于軍事設施的土地、房屋。

第九條 納稅人享受減征或者免征契稅的，應當在簽訂土地、房屋權屬轉移合同后10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關領取《契

—4— 稅減免申報審批表》，提出減免申報。計稅金額在1000萬元(含1000萬元)以上的，由省級征收機關辦理減免手續；計稅金額在100萬元(含100萬元)以上的，由市級征收機關受理審核；計稅金額在100萬元以下的，由縣級征收機關受理審核。

征收機關應指定專人受理、審核減免申報事項。

受理人應要求申報人如實填寫減免申報表并提供相關資料，告知申報人若申報不實或虛假申報而應負的法律責任。

契稅減免申報應由征收機關受理，其他任何機關、單位和個人都無權受理。

地方各級人民政府、各級人民政府主管部門、單位和個人違反法律、行政法律規定，擅自做出的減稅、免稅規定無效，征收機關不得執行，并向上級征收機關報告。

第十條 經批準減征或者免征契稅的納稅人改變土地、房屋的用途，應當補繳已經減征、免征的稅款。其補繳稅款發生時間為改變有關土地、房屋用途的當天。

第十一條 承受土地、房屋部分權屬的，按照所承受部分權屬的比例計算征稅。

第十二條 契稅納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其它具有合同性質的契約、協議、合約、單據、確認書及由市政府確定的其它憑證的當天。

第十三條 納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內向土地、房屋所在地的契稅征收機關進行納稅申報。納稅人在辦理納稅申報時，必須如實向征收機關填報《陜西省契稅納稅申報表》；并同時提供所承受土地、房屋變動的買賣合同、房地產評估報告等有關資料。

第十四條 納稅人辦理了納稅申報后，依照契稅征收機關核定的期限，在辦理過戶登記前繳納契稅。

第十五條 納稅人辦理納稅事宜后，契稅征收機關應當向納稅人開具契稅完稅憑證，納稅人按契稅完稅憑證和其它規定的文件到土地、—5— 房產管理部門辦理土地、房屋權屬變更登記手續。

納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。

第十六條 土地管理部門、房產管理部門及城市規劃、房地產開發經營單位有義務向契稅征收機關提供有關資料，并協助契稅征收機關依法征收契稅；征收機關有權依法對土地、房產部門發放的權證是否完稅進行檢查，有權對房地產開發公司房屋銷售的財務情況進行檢查。

第十七條 契稅的征收及繳庫由市、縣區財政部門主管農業稅收的科、局、所、股，根據具體情況采用直接征收方式。

為集中統一搞好市區范圍內的契稅征管，寶塔區行政區域內的契稅由寶塔區財政部門負責征收，收入按市與寶塔區5:5比例解繳國庫。

第十八條 對兩個或者兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適應首次購買普通住房的契稅優惠政策。

第十九條 對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

第二十條 征收機關按實征稅額的5%提取征收經費，用于業務費開支。

第二十一條 契稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》、《中華人民共和國刑法》及本實施細則的規定執行。

第二十二條 本實施細則自發布之日起施行，有效期五年。《延安市契稅征收管理實施細則》（延政辦發〔1999〕72號）同時廢止。

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第三篇：調研與思考

失地農民社會保障問題調研與思考

摘 要： 失地農民的社會保障問題是我國工業化和城市化進程中一個影響面非常廣泛的社會問題，是需要重點關注和解決的民生問題，是涉及貫徹落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的重要問題。當前失地農民面臨的兩大難題是社會就業的出路問題和養老保障的退路問題。根據政府關于失地農民的一系列政策，在實踐中必須積極探索切實可行的途徑和方法，要確保“以土地換保障”政策的落實到位；要確立失地農民就業優先的理念，逐步實現城鄉統籌就業；要充分體現惠及全體農民的“低水平、有彈性、廣覆蓋”的農村基本養老保障制度的精神，實事求是地制定、完善和落實相關的配套政策。

關鍵詞：失地農民；就業和社會保障政策;社會保障制度

二元經濟結構是由農業社會向工業社會轉變的必然結果。隨著我國工業化城市化進程的加快，城市周邊地區的農民失去了賴以生存、發展和保障的土地。土地無疑是失地農民對城市化的巨大貢獻，但是目前失地農民的補償安置制度和地方政府在解決失地農民出路上的作為不得力和不到位，顯然影響到這一群體的民生問題，影響到社會穩定和經濟發展的大局。筆者通過在陜西省咸陽市大量調查研究，對失地農民的社會保障問題作了一些思考。

一、失地農民面臨的兩大難題

由于政府在城市化進程中對失地農民的相關政策配套的不完善，可以說相當一部分失地農民目前處于“進無出路、退無保障”的兩難境地。

（一）出路問題

被征地農民一旦失去土地，也就失去了維持家庭可持續生計的主要來源。要切實保障他們的基本生活，根本出路在于就業。從調查情況看，失地農民的就業狀況不容樂觀，以咸陽市秦都區陳楊寨街道辦事處為例，截止到2006年7月底，8個村10 233名失地農民中，勞動年齡段內（男16-60歲，女16-50歲）的有9 001人，其中目前暫無業和處于失業狀態的有8 309人，失業率高達84%。

失地農民就業難，既有自身條件的原因，也是現行征地安置政策不夠健全的結果。首先，農民的土地被征用，意味著他們失去了原本所擁有的生產資料，不得不拋棄世代相傳的生產方式，而在競爭激烈的就業市場中，他們則明顯處于劣勢，這集中表現為年齡偏大、文化程度不高和缺乏非農勞動技能三個方面。調查顯示，陳楊辦勞動年齡段內的9 001位失地農民中，初中及以下文化程度的占84.6%，技術缺乏或無技術專長的占88.2%，35-45歲年齡段的占45.6%。上述三大就業弱勢，再加上農村就業信息服務渠道不暢等因素，嚴重制約了失地農民向二、三產業轉移。即使已實現了就業轉移的失地農民，一旦合同期滿或精減人員，他們往往首當其中被裁減。其次，隨著企業用工制度逐漸市場化，目前地方政府普遍采取貨幣安置的方式（對失地農民的征地、拆遷、就業等進行的一次性貨幣補償）解決失地農民的就業問題,貨幣安置引發的突出問題是，在大量的失地農民再就業極為困難的背景下，安置補助費用遠遠不能取代以往土地所具有的“最后的保障”［1］的社會功能，在市場經濟條件下，有限的資金難以為失地農民再造一個可持續生計。

（二）退路問題

養老保障是失地農民普遍擔心的問題。對農民而言，土地承載著生產資料和社會保障的雙重功能。一旦土地被征用，他們的養老保障便成了后顧之憂。而目前普遍實行的貨幣安置政策沒有很好地解決這一難題。首先，貨幣安置只是為失地農民提供必要的生活補償，就業機會則要到勞動力市場上去競爭，而他們的養老需求則沒有充分考慮；其次，現行征地價格滿足不了失地農民養老保障制度的需要。據咸陽市勞動和社會保障部門測算，僅養老保險一項的費用，若按低標準（全年社會平均工資的17%）繳費、低標準享受的“雙低”標準一次性交費方案，每個失地農民的養老保險需要5.18萬元,而現行的安置補助費每人只有3萬元，缺額2.18萬元。再次，一次性貨幣的補償金直接發到農民手中，則可能因為他們只注重眼前利益或使用不當,反倒成為對解決養老保障問題的一個不利因素。事實上，調查顯示，咸陽市秦都區陳楊辦2006年7月20日前，10 233名失地農民中，幾乎沒有人參加基本養老保險。

短期看，失地又失業的農民尚可靠一次性安置費勉強維持生計，實際生活水平不致于明顯下降。但長遠講，隨著安置費用逐漸用完，失地農民的就業和社會保障問題勢必凸現，給社會穩定留下隱患。

二、對失地農民的保障政策

2004年以來，咸陽市政府根據國務院28號文件及《關于進一步完善土地補償制度的指導意見》等文件的有關精神，為解決失地農民的生產生活問題，制定了一系列的政策，其精神是:

（一）促進就業

第一,把失地農民納入城鎮就業體系，與城鎮居民享有同等待遇。市政府有關文件規定：凡勞動年齡段內的失地農民，均可進入城鎮勞動力市場，享受就業培訓、擇業指導、職業介紹等多種就業服務，在接受職業培訓、就業援助、自主創業等方面享受與市區城鎮人員、就業困難人員同等政策待遇等。

第二,重點加強失地農民的就業技能培訓，提高他們的就業競爭能力。秦都區陳楊辦的經驗是：以市場的需求和農民的需求來確定培訓項目（對失地農民實行菜單式和訂單式培訓），以競爭選擇培訓機構（對就業技能培訓機構實行面向全社會的招標制），以補貼促進參與（對參加就業技能培訓的失地農民按照每人1 000元額度予以補助）。據不完全統計，陳楊辦通過培訓的農民就業率達到了60%以上。



（二）改變貨幣補償方式,建立基本養老保障制度

第一是分年齡、多層次、全覆蓋的基本養老保障。咸陽市政府規定：對征地時年齡在16周歲以下的失地農民，實行一次性貨幣安置；對征地時在勞動年齡段內的失地農民，參加城鎮職工養老保險繳費能滿15年的，給予參加者城鎮職工基本養老保險；不能滿15年的，參加市政府規定的“低標準繳費、低標準享受”（簡稱“雙低”）基本養老保險金；對征地時年齡在50-60周歲的婦女、又不符合參加城鎮職工城鎮基本養老保險或“雙低”基本養老保險的，參加農村養老保險；對征地時年齡在60周歲以上的失地農民建立基本生活補助制度。第二是資金籌集主要源于失地農民的土地征用款，個人無需額外繳費。無論是市政府的“兩大部分”（70%在征地安置補償費和征地補償費中列支，30%在政府土地出讓金收益或社會保險后備金中列支），還是秦都區的“四個渠道”（安置補助費、土地補償費的60%、從級差地租總額中提取20%和從招標拍賣增值收益中提取部分資金），養老保障資金的融資均直接或間接來自土地收益。

第三是留地安置。咸陽市政府2004年6號文件規定，對失去土地的8個村實行留地安置，即每人35平方米的開發用地，用以解決失地農民的長遠生計。

咸陽市的這幾項很有針對性的新政策既為為失地農民打開就業出路，又為失地農民提供養老保障，體現出解決失地農民問題的一條求真務實、講究實效的新思路。

三、對失地農民保障的現行政策中需解決的問題

自20世紀80年代以來，失地農民的安置工作大體經歷了四個階段：第一階段的做法是招工，第二階段是定期定額地發放生活費，第三階段是一次性貨幣補償，第四階段才把養老保險提上議事日程。第一階段招工安排的失地農民，由于已經轉變了身份，是按城鎮職工養老保險政策解決問題的。現在的問題集中在第二類和第三類。第二類失地農民每月領取85元或100元生活費，有無工作，政府的生活費必須照發。如果沒有工作，這樣的待遇又確實太低了。第三類在把一次性貨幣補償用完以后，一旦生活發生困難，政府就“難辭其咎”，所以實際上成了一個難以擺脫的包袱。目前主要存在著以下問題：

（一）新老政策的銜接問題

新老政策銜接涉及兩個層面：一是養老制度本身的銜接問題，二是失地農民安置政策的銜接問題。

在咸陽這樣的經濟欠發達地區，目前同時運行著四套養老保障制度，即社會養老保障制度、“雙低”基本養老保障制度、農村基本養老保險制度和城鎮職工基本養老保險制度。咸陽市目前的做法是根據失地農民的不同情況，讓他們分別參加不同的養老保險制度。自新政策實施之日，農民的養老保障關系基本理順。

（二）失地農民養老保障制度的可持續問題

失地農民養老保障制度的可持續問題，實際上是養老保險基金的支付能力問題。按咸陽市的現行辦法，一個失地農民一次性繳納24 128元，達到法定退休年齡就可每月享受263元。按這兩個數據測算，預計基金可支持約92個月，亦即7年半。如果按人均預期壽命70歲計算，還差2年半。秦都區按目前的情況測算還有很大缺口，填補這個缺口只有靠政府的財政托底。這一點必須引起必要的重視。

（三）保障失地農民利益與優化投資環境的關系問題

據秦都區有關人士介紹，該區失地農民養老保障制度的方案幾易其稿成型后，區五套班子歷時一年，先后幾次召集鎮(街道)領導會議統一思想，才得以公布實施。一個重要的因素就是，即將實施的新辦法會提高征地價格，增加企業用地成本，對企業投資產生不利影響，降低區域經濟的競爭力。如何既保障農民的切身利益，又能優化投資環境，是地方政府較為頭痛的問題。事實上，秦都區把失地農民享受的最低生活保障金額確定在只相當于當地城鎮居民最低生活保障標準上，是平衡各方利益的結果。

（四）就業觀念轉變問題

目前失地農民鄰近城區，陳楊寨村是城中村，出租私房收入可觀，經濟較為寬裕。據陳楊辦干部介紹，這里有相當一部分人對苦、臟、累工作不屑一顧，對工資不到800元以上或不坐辦公室以外的工作免談，對政府組織的勞動技能培訓抱有無所謂的態度，甚至有相當一部分人存有對政府“等、靠、要”的消極態度。如何幫助失地農民轉變就業觀念，不能就培訓抓培訓，而要引導他們增強市場就業意識。

（五）讓農民分享城市發展成果的問題

就失地農民這一特定群體而言，咸陽市現行養老保障制度基本實現了全覆蓋，在城市化

進程中，城市近郊農民無疑也是受益者。然而就長遠和全局看，如何使這一制度也涵蓋全體農民，如何使失地農民和全體農民能夠分享城市化的發展成果，還有很長的路要走。尤其是連片土地被國家征用儲備的城市近郊農村，無論是集體還是個人，都是城市化進程的參與者，也理應是受益者。［2］57

四、解決失地農民就業和社會保障問題的幾點對策

解決這個問題的指導思想就是要穩步推進農村社會保障體系建設。農村社會保障體系主要包括養老保險、醫療保險、失業保險、最低生活保障等。外地一些城市通過建立覆蓋全體農業勞動者的新型農村基本養老保險并為老年農民建立社會養老補貼制度，不僅從根本上解決了廣大農民的基本生活，而且減少了征用土地中許多矛盾。因此要適應農村城市化、戶籍制度改革的發展需要，必須積極創造條件，加快建立以國家、集體和個人共同負擔的新型農村基本農民養老保障體系，加快原有的各種養老保險向城鎮保險、新型農村養老保險的接軌，形成城鄉相對完善的社會保障制度。

（一）確保實行“以土地換保障”政策，建立失地農民基本養老保障制度

“以地換保障”是指從土地征用款中確定一定數額建立失地農民的基本養老保障制度。咸陽市的實踐表明，只要政府堅持科學發展觀，注重城鄉的統籌發展，在土地被征用過程中，解決失地農民的養老保障問題就能夠切實可行。這是因為，土地征用款是農民失去土地后維持可持續生計的唯一資本，政府在這種時候積極引導農民投資于養老保障，是維護他們切身利益的重要舉措。［3］

（二）更新理念，制定合理的政策，促進失地農民充分就業

要確立就業優先的理念，按照“公平對待、合理引導、完善管理、搞好服務”的原則，徹底取消限制失地農民的就業歧視性政策，清理各種亂收費現象，逐步實現城鄉統籌就業，使失地農民真正享受市民待遇。

要以強化失地農民培訓教育為重點，著力提高失地農民的素質和就業競爭能力；要按照 “政府促進就業，個人自主擇業，市場調節就業”［4］79的原則，制定促進失地農民就業配套政策；大力鼓勵用地單位和企業把合適的崗位優先安排給失地農民；要制定和完善關于鼓勵支持個體私營經濟發展的政策，鼓勵失地農民通過非全日制、臨時性、季節性工作等靈活多樣的形式實現就業。只有切實解決了失地農民的后顧之憂，才能降低企業吸納失地農民的成本，增強失地農民的就業競爭力，從而為他們的長遠發展拓展空間，進而形成“以土地換保障，以保障促就業，以就業促發展”［2］的良性循環。當然，建立失地農民基本養老保障制度雖然會增加城市用地成本，但與政府向社會高價出售的土地相比相距甚遠。調查顯示，秦都區陳楊辦征地補償安置費每畝只有6.55萬元，而政府公開拍賣價格每畝在40萬以上；有些村最高的征地補償安置費每畝只有7.4萬元，而政府公開拍賣價格最高的每畝達到50萬元以上。不難看出，其間級差地租的空間很大。在一定程度上說，“以土地換保障”是對現行征地補償標準偏低的修正，除了養老保險以外，實際上也可以一并考慮解決就業問題和醫療問題。這樣才是切實保障“可持續生計”被中斷的失地農民權益的良性補償。

（三）抓住城市化進程的歷史機遇，積極探索惠及全體農民基本養老保障制度的框架從土地被征用的角度看，農村居民大體可以被分成兩類人群：已經失地的農民和可能面臨失地的農民。雖然有研究表明，目前全國失地農民的總數估計在4 300萬人左右，每年還要新增200多萬人，如何抓住目前能夠“以土地換保障”這一歷史機遇期，從戰略高度認識并開始著手探索惠及全體農民、城鄉一體化的基本養老保障制度，是政府應盡早籌謀的大事。這需要處理好以下三大關系：

一是農村中兩類不同群體養老保障制度的關系。對于失地農民和可能面臨失地的農民，咸陽市現行低門檻進入的基本養老保障制度具有一定的優越性。今后可能更需要解決的是農民的養老保障問題。事實上，相對于失地和可能面臨失地的農民，純粹的傳統農民身份的經濟實力和抵抗風險的能力最差，他們的土地又難以變現，為了真正促進糧食生產，逐漸地把他們的養老保障一并考慮進來最好。

二是城鄉居民養老保障制度的關系。從咸陽市的情況看，城鄉居民中目前并存的四種基本養老保障制度，即城鎮職工基本養老保險、“雙低”基本養老保險和農村養老保險以及社會基本養老保險制度并存。四種制度之間如何銜接和過渡，并融合為一個城鄉一體的基本的養老保障制度是新制度設計中需要面對的問題。

三是建立農村居民基本養老保障制度與提升城市競爭力的關系。城市發展需要優化投資環境，而降低企業發展成本和城市建設成本是重要方面之一，也恰恰是建立農村居民基本養老保障制度所必須付出的代價。如何在兩者之間取得平衡，是制度設計需要考慮的問題。我們在完成調研后的初步設想是：農村居民基本養老保障制度應本著“低水平、有彈性、廣覆蓋”的原則進行設計。

所謂低水平，指的是低標準繳費、低標準享受。實際繳費基數、繳費比例和繳費年限，以居民達到法定退休年齡，每月領取的養老金應以當地基本生活需求標準為宜，其數額至少不能低于當地城鎮居民最低生活保障標準。這個問題屬于政府的基本職責之一。

所謂有彈性，是指在基本保險的基礎上配套設計一個市場化運作的補充保險部分。其繳費水平由用工單位和個人根據自身經濟實力自主確定，可采用個人帳戶的方式，多繳多得。所謂多覆蓋，體現在農村中各類人員均可參保，尤其是純粹的傳統農民身份也能得到基本養老保障。顯然，制度的低水平設計在兼顧提升城市競爭力和各種制度可相互折算轉換的同時，也確保了所有農民有條件參與；制度的彈性化處理適應了不同經濟水平人群的多元化養老保障的需求。

良好的制度設計需要輔之相應的資金保障。筆者的看法是：政府應及時抓住城市化進程中“以土地換保障”的歷史機遇期，放眼長遠和全局，著眼于全體農民，盡力籌措可以惠及全體農民的養老保障基金。資金來源可以由以下幾部分組成：被征地單位的征地補償費、政府土地出讓金收益提成；政府財政每年專項列支。這筆基金主要用于兩個方面：一是充實基本養老保障制度中基本保險部分，二是對農民職業技能培訓費用進行補貼。

總之，失地農民的社會保障問題是我國工業化和城市化進程中一個影響面非常廣泛的社會問題，是需要重點關注和解決的民生問題，這就要求各級政府在工作中積極探索切實可行的途徑和方法，以科學發展觀為指導，制定相宜的系列配套政策。

參考文獻：

［1］李紹光.政府在社會保障中的責任［J］.經濟社會體制比較,2002（5）：64-67.［2］ 涂文明.城市化進程中失地農民社會保障模式的選擇和建構［J］.理論導刊,2004

（12）：50-53.［3］ 趙國輝.失地農民養老堪憂［J］.中國保險,2005（9）：88-90.

第四篇：南京市契稅征收稅管理暫行規定

【發布單位】81005 【發布文號】

【發布日期】1994-07-27 【生效日期】1994-07-27 【失效日期】 【所屬類別】地方法規 【文件來源】中國法院網

南京市契稅征收稅管理暫行規定

（1994年7月27日寧政發〔1994〕159號）

第一條 第一條 為了進一步加強契稅征收管理，切實保護房產所有人合法權益，增加地方財政收入，根據《 中華人民共和國稅收征收管理法》和《 契稅暫行條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本規定。

第二條 第二條 本規定所稱契稅是指不動產（房屋）所有權發生交易時，就當事人雙方所訂契約的財產價值，按一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。

第三條 第三條 凡本市行政區域內有房產買賣、交換、贈與、典當等交易行為的單位和個人，其產權承受方即為契稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），均須依照規定履行交納契稅義務。

第四條 第四條 契稅按下列稅率計征：

（一）買契稅：按買價征收6％；

（二）典契稅：按典價征收3％；

（三）贈與契稅：按現行價征收6％；

（四）交換契稅：按交換差價征收6％。

第五條 第五條 契稅的應納稅額以所交易房屋的現行價值依率計征。

商品房的計稅價格，依照銷售合同及購房發票經審核后確定。其他房產交易的計稅價格，須經當地房產交易管理部門評估后，征收部門取申報價和評估價兩者中較高價為計稅價格。

第六條 第六條 凡符合下列條件之一的，契稅可給予減免：

（一）國家機關、人民團體由國家財政撥付事業經費購置的辦公用房，軍隊購置軍事設施用房，學校、醫院、幼兒園、敬老院購置的教學、醫療、公益事業用房，免征契稅。

（二）持有本市正式城鎮戶口的職工，按當地房改的優惠政策，第一次按標準價購買公有住房（不含商品房），在規定住房標準面積以內的，免征契稅。此項照顧每戶只能享受一次。

（三）因各級人民政府征地拆遷的單位和個人，以產權交換方式取得房屋的，交換等價部分免征契稅，差價部分納稅確有困難的，可酌情減免。

（四）對購買解困房的特困戶和一般困難戶，以及優惠購買公房的產權承受人，分別按有關規定予以減免稅優惠。

（五）到農村安家落戶的復員軍人就地購房，生活確有困難無力繳稅的，可酌情減免。

（六）華僑和港澳同胞用僑匯或外匯購買房屋，減半征收契稅。

契稅的減免由納稅人提出申請，經財政機關審核批準后執行。

第七條 第七條 契稅由財政機關負責征收。市區契稅由市財政局契稅征收管理所直接征收。

第八條 第八條 房屋產權交易時，當事人雙方應當訂立契約，由產權承受人于契約成立后3個月內，持當地房產交易管理部門證明購房合法行為的有效證書，向財政機關申報納稅。財政機關收到契件確認無誤后，通知納稅人完納契稅，核發納稅憑據和契證。對未按規定繳納契稅或辦理契稅減免手續的，房管部門不予辦理產權登記發證手續。

市區契稅征管依據“先稅后證”制度執行。納稅人憑完稅憑證在市房管部門領取加蓋“南京市人民政府契稅專用章”的房屋所有權證。

第九條 第九條 建委、外經委、銀行、房管等部門和房地產開發經營等單位應當積極配合財政機關加強契稅征收管理，及時提供或報送相關的文件、資料、報表。

第十條 第十條 納稅人必須接受征收機關依法進行的稅務檢查，如實反映情況，提供相關資料，不得拒絕、隱瞞。

第十一條 第十一條 凡有下列違法行為之一的，由財政機關予以處罰：

（一）凡發生房屋買賣、典當、贈與、交換等交易行為，超過規定期限而隱匿不報的，或改以繼承、分析名義立契逃稅的，除責令補稅外，并根據情節輕重依法處以應納稅款5倍以下的罰款。

（二）凡匿報產價者，除責令據實補繳短納稅款外，并根據情節輕重依法處以短納稅款2倍以下的罰款。

（三）凡已辦理契稅手續而逾期不繳者，除限期追繳應納稅款外，并按逾期天數每日加收2‰的滯納金。

（四）偽造證據、侵占他人房產或冒名補契投稅者，除沒收已納稅款外，移送有關部門處理。

第十二條 第十二條 納稅人因納稅發生爭議時，應當首先按照征收機關的決定繳納稅款和滯納金，然后可以在60日內向上級征收機關申請復議，上級機關在收到復議申請之日起60日內作出復議決定。對復議決定不服的，可以在接到復議決定書之日起15日內，向人民法院起訴。

第十三條 第十三條 對圍攻、毆打、侮辱契稅征收人員，阻礙契稅征收人員執行公務的，各級公檢法機關要依法嚴肅處理。對協稅、護稅成績顯著和舉報偷、漏稅有功人員，各級政府、財政機關應當給予相應的表彰和獎勵。

第十四條 第十四條 契稅的征收管理，依照本規定執行。本規定未盡事宜，參照《 中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定執行。

第十五條 第十五條 各縣人民政府可以根據本規定制定具體實施辦法，并報市財政局備案。

第十六條 第十六條 本規定由市財政局負責應用解釋，并可以依照本規定制定實施細則。

第十七條 第十七條 本規定自發布之日起施行。本市以前發布的有關契稅征收管理規定，凡與本規定相抵觸的，均以本規定為準。

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第五篇：契稅征收中《征管法》運用調研分析

隨著房地產市場的日益活躍，契稅的稅源不斷增長，收入逐步增加，已成為農業稅收新的增長點。但由于征管工作中存在問題，導致納稅人漏繳甚多，由于契稅的隱蔽性較強，征收較為困難，在近幾年的工作中，我認為應運用《征管法》的程序征收契稅，現就淺談一下《征管法》在契稅征管中的運用。

一、當前征收契稅存在的問題

1、納稅意識較差。以

我縣為例，據對2004年以來漏繳戶進行徹底清查摸底來看，漏繳達289戶，漏繳面高達35%。主要是納稅人意識淡薄，認為購買的商品房有房屋開發單位的正式發票和購房協議,不需要辦理《房屋產權證》保護主權，當然也就漏繳契稅，存在僥幸心理偷稅。

2、被動式征管。現在房屋買賣契稅征收一般都是將征收環節放在房產管理部門，在辦理《房屋產權證》是委托代征和自征。但有很多購房戶認為應繳的契稅和房屋交易等費用較高，因而購房戶不愿辦理《房屋產權證》時間一長更加無所謂，這樣就出現一部分購房戶繳稅，一部分購房戶不繳稅，久而久之造成漏征現象越來越多，給征收工作帶來被動的局面。

3、征收政策執行不到位。1997年10月國務院重新頒布了契稅新條件。與原政策相比，擴大征收范圍，把土地使用權出讓、轉讓列為征收范圍。契稅新條例實施下來，土地使用權出讓、轉讓契稅漏征現象較多。一些人通過不正當手段，將土地使用權出讓、轉讓，變相改為劃撥或出租，以達到偷逃契稅的目的。除此以外，一些地方政府為招商引資提供寬松環境，擅自減征或緩征土地使用權出讓、轉讓應征的契稅。

二、《征管法》在征收契稅中運用

在契稅的征收中，《征管法》能得到運用，使契稅的征收成績顯著，從以下8個方面進行運用：

1、根據征管法第三十一條、第三十條和契稅條例第九條規定，契稅納稅人(以下簡稱納稅人)應在主管契稅征收管理工作的財政機關或者地方稅務機關(以下簡稱征收機關)核定的期限內繳納稅款。納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，經縣以上征收機關批準，可以延期繳納稅款，但最長不得超過三個月。在征收機關批準的期限內，不加收滯納金。納稅人未規定期限繳納稅款的，征收機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

2、根據征管法第四十條、第六十八條規定，從事生產、經營的納稅人未按照規定的期限繳納稅款，由稅務機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，經縣以上稅務局(分局)局長批準，稅務機關可以采取下列強制執行措施：

①、書面通知其開戶銀行或者其他金融機構從其存款中扣繳稅款；

②、扣押、查封、拍賣或者變賣其價值相當于應納稅款的商品、貨物或者其他財產，以拍賣或者變賣所得抵繳稅款。

稅務機關采取強制執行措施時，對前款所列納稅人，征收機關除追繳其不繳或者少繳契稅款外，可以處以不繳或者少繳的稅款百分之五以上五倍以下的罰款。對前款所列納稅人未繳納的滯納金同時強制執行。

3、根據征管法第五十二條及其實施細則第八十二條、第八十三條規定，因稅務機關的責任，致使納稅人未繳或者少繳稅款的，稅務機關在3年內可以要求納稅人補繳稅款，但不得加收滯納金。

因納稅人計算錯誤或失誤等，未繳或者少繳稅款的，征收機關在3年內可以追征稅款、滯納金；未繳或者少繳數額在10萬元以上的，追征期可以延長到5年。

4、根據征管法第六十二條規定，納稅人未按照規定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，由征收機關責令限期改正，可以處以2000元以下的罰款；情節嚴重的，可以處以2000以上1萬元以下的罰款。

5、根據征管法第六十三條規定，納稅人采取偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證或者進行虛假的納稅申報的手段，不繳或者少繳應納稅款的，以偷稅論處。偷稅數額不滿1萬元或者偷稅數額占應納稅額不足10%的，由稅務機關追繳其偷稅款，處以偷稅數額百分之五以上五倍以下的罰款。

6、根據征管法第六十五條規定，納稅人欠繳應納稅款，采取轉移或者隱匿財產的手段，妨礙稅務機關追繳欠繳的稅款，由稅務機關追繳其欠繳稅款、滯納金，并處欠繳稅款百分之五以上五倍以下的罰款。

7、根據征管法第六十七條規定，暴力、威脅方法拒不繳納稅款的，是抗稅。情節輕微，未構成犯罪的，由征收機關追繳其拒繳的稅款、滯納金，并處拒繳稅款一倍以上五倍以下的罰款。

8、根據征管法第八十八條規定，納稅人同征收機關在納稅上發生爭議時，必須先依照契稅條例及其他有關規定繳納稅款及滯金，然后可以在收到征收機關填發的繳款憑證之日起60日內向上一級征收機關申請復議。上一級征收機關應當自收到復議申請之日起60日內作出復議決定。對復議決定不服的，可以在接到復議決定書之日起15日內向人民法院起訴。當事人對征收機關的處罰決定、強制執行措施不服的，可以在接到處罰通知之日起或者征收機關采取強制執行