第一篇：轉讓國有劃撥土地使用權

轉讓國有劃撥土地使用權

案例：1991年6月，B市規劃建設委員會批準了某開發區總體規劃方案，并成立了P房地產開發公司。該公司身兼兩項職能：一是代表市政府實施行政管理職能，二是企業經營職能。1992年8月，為了開發該區房地產業，P房地產開發公司向社會登出關于該開發區土地使用權轉讓“即日發售”的廣告。同年10月，金田公司根據該廣告與P房地產開發公司進行了談判，最終簽訂了《土地轉讓預定協議》。該協議規定：P房地產開發公司(甲方)出讓開發區內規則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價值約5億元，土地使用權轉讓期限為50年，使用用途為建設金田高新科技園及相關配套工程。金田公司(乙方)應于1994年3月前將土地預定金5000萬元匯入甲方賬戶，其余款項應于1995年31月前一次性付清。該協議還規定，雙方簽訂土地使用權轉讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹違約。同時，甲方應盡快將土地使用權交付乙方。如甲方不能隨行本協議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協議，甲方有權拒簽土地轉讓合同。該協議自簽訂土地使用權轉讓合同之日起自動失效。1994年3月，雙方就調整地價款的給付期限和履行土地使用權轉讓合同的時間等事項又達成補充協議，約定土地使用權轉讓合同的簽訂時間為1994年8月31日。事后，金田公司按協議規定的期限將土地預定金5000萬元匯入P房地產開發公司賬戶，并催促P房地產開發公司簽訂土地使用權轉讓合同。同年9月，雙方對擬訂的土地使用和轉讓合同部分條款發生意見分歧，經多次協商未達成一致意見。金田公司要求P房地產開發公司提供該土地的征地批文、土地使用權出讓合同等文件，但對方除提供B市規劃建設委員會批準設立該開發區文件外，其他有關征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產開發公司認為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開工建設，要求金田公司按協議繼續支付地價款，辦理立項手續。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。在此期間，該區管理委員會批準了金田公司申報的五個建設項目。

1995年12月，金田公司訴至B市高級人民法院，要求解除與P房地產開發公司簽訂的《土地轉讓預定協議》，并雙倍返還定金1億元。

被告辯稱：原預定協議不能履行的原因在于雙方對擬簽訂的《土地使用權轉讓合同》文本未達成一致意見，且對方未提供項目批準文件，并沒有相應的融資能力，故要求原告繼續履行預定協議，不同意其訴訟請求。

B市高級人民法院認為：被告P房地產開發公司作為房地產開發企業，應嚴格遵循《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定的程序和條件進行土地開發經營活動，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權及國家尚未對該1000畝土地作出批準征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉讓預定協議》，并收取巨額預定金，其行為明顯違反有關國家土地管理法規，故雙方所簽定的預定協議無效，為此造成的經濟損失應由被告自己承擔。被告應將預定金5000萬元及相應的利息返還給原告。由于原告在簽訂協議時，對被告的土地經營方式未進行必要考察即投入巨額資金，故對本企業因此造成的損失應承擔一定責任。其要求雙倍返還 1

預定金及銀行保值貼補利率等請求不予支持。根據《中華人民共和國民法通則》第五十六條第五項及第六十一條之規定，B市高級人民法院于1996年2月作出一審判決：

一、金田公司與P房地產開發公司簽訂的《土地使用權轉讓預定協議》無效；

二、P房地產開發公司于本判決生效后三個月內返還金田公司土地預定金5000萬元及利息；如逾期不返還則按現行銀行存款11.7％的年利息計算至返還時止；

三、駁回雙方的其他訴訟請求。

分析：轉讓國有劃撥土地使用權是指未經政府批準及交納出讓金，擅自轉讓國有劃撥土地使用權，導致轉讓合同無效的陷阱。國有土地使用權的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉讓前，必須經有批準權的政府批準并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，再行轉讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。如果不經有批準權的政府批準，不簽訂土地出讓合同，不補交土地出讓金，而直接轉讓國有劃撥土地使用權，將導致轉讓合同無效，有關單位和直接責任人員還將受到行政處罰和行政處分。

評論：這是一起關于國有劃撥土地使用權轉讓及房地產開發經營糾紛的案例。在我國，城鎮土地使用權的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權的出讓和土地使用權的轉讓。《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，國有土地和集體所有土地的使用權可以依法轉讓。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》具體規定了土地使用權轉讓問題。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括土地使用權的出售、交換和贈與。可見，土地使用權轉讓的前提，是轉讓方以出讓方式取得土地的使用權。本案中，P房地產開發公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權進行轉讓、出售，獲取巨額利潤，違反法律，其行為應定為非法，所簽訂的協議亦應認定為無效。其次，房地產公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國家的土地管理部門。根據最高人民法院的司法解釋，國有土地使用權出讓的管理部門應為市、縣一級的土地管理部門，其他組織和部門均無權處置國有土地，故P房地產公司的行為超越了其職權。第三，本案中簽訂的灶地使用權轉讓預定協議》在性質上屬于預約合同，雖然該合同被認定為無效，但合同中約定的擔保形式、定金條款繼續有效。根據《民法通則》規定的過錯責任原則，P房地產開發公司應雙倍返還金田公司定金1億元及相關利息，此點法院判決似有不妥。

第二篇：烏魯木齊市國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法

標

題： 烏魯木齊市國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法（2002-08-01）

頒布機關： 烏魯木齊市人大常委會

頒布日期：

實施日期： 2002-08-01 內容分類：

發布文號：

備

注：

內

容： 烏魯木齊市國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法

第一條 為加強國有劃撥土地使用權的管理，規范劃撥土地使用權轉讓行為，合理配置土地資源，防止國有土地資產流失，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內國有劃撥土地使用權的轉讓適用本辦法。第三條 本辦法所稱國有劃撥土地使用權是指土地使用者經依法批準，繳納土地補償費、安置補助費及其他費用后，無償取得的土地使用權。

第四條 國有劃撥土地使用權不得擅自轉讓，確需轉讓的，須經市人民政府批準。

土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。 第五條 本市建設用地供應實行總量控制，對擬轉讓的國有劃撥土地使用權，統一納入政府供地計劃。

第六條 市國土資源局負責本市國有劃撥土地使用權轉讓的管理工作。市計劃、規劃、房產等部門應在各自職責范圍內，協同做好國有劃撥土地使用權轉讓管理工作。

第七條 土地使用者需轉讓國有劃撥土地使用權的，應向市國土資源局提出申請，并提供下列資料：(一)法人資格證明書(營業執照)；(二)法人代表資格證明書或授權委托書；(三)土地使用證及附圖；(四)房屋產權證及產籍平面圖；

(五)擬轉讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；(六)其他需提交的資料。

第八條 市國土資源局受理申請后，應按下列程序辦理：(一)根據申請人提供的土地和地上建筑物及附著物的權屬證明進行實地調查和核實；

(二)依照國家及市人民政府有關規定，擬訂土地使用權處置方案，經市人民政府批準后與申請人簽訂補償合同；

(三)按合同約定對原土地使用者給予補償后，收回土地使用權，并辦理原劃撥土地使用權注銷登記。

第九條 收回的土地使用權，除涉及國家安全和保密要求外，應當按照公開公正、公平的原則，采取拍賣、招標、掛牌等形式進行處置。第十條 因債權、債務糾紛及企業破產等，需強制轉移變賣地面資產，涉及劃撥土地使用權轉讓的，由市國土資源局按有關規定辦理。第十一條 劃撥土地使用權未經批準轉讓的，計劃、規劃、房產、國土資源等部門不予辦理相關手續。

第十二條 違反本辦法規定，擅自轉讓國有劃撥土地使用權的，依照《中華人民共和國土地管理法》的有關規定予以處罰；對直接責任人按照中華人民共和國監察部、國土資源部《關于違反土地管理規定行為行政處分暫行辦法》有關規定追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十三條 本辦法自2002年8月1日起施行。

《物權法》三審草案 重視私產、國有財產保護

《物權法》三審草案 重視私產、國有財產保護

26日下午的十屆全國人大常委會第十六次會議上，備受關注的《物權法》草案被提交進行第三次審議。

此次送審的草案厚達50頁，較之前的草案有較大修訂（詳見本報6月16日5版報道）。一些新設條款明確顯示了立法機關對當前社會熱點問題的高度關注和快速反應。

正如全國人大法律委員會副主任委員胡康生所說的，這次修改一項重要原則就是“突出重點，解決物權法當前急需規范的現實問題”。

私有產權保護新規

在私有財產保護方面，在延續之前的草案關于國家保護私人合法取得的生活資料和生產資料的同時，一個重要的新增內容是“國家保護私人投資及其收益”。

草案規定，國家、集體、個人以動產和不動產投資企業，無論企業的所有制性質，出資人均享有資產受益、重大決策、選擇經營人的權利；享有對企業財產的占有、使用、收益、處分的權利。

據全國人大法工委有關人員介紹，盡管個人投資收益權的確認和保護在《個人獨資企業法》中已有規定，此次則是首次納入民事基本法典。

而針對當前矛盾日益集中的拆遷補償問題，草案規定，國家保護住房的私人所有權，禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產的權屬關系。拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償。此外，草案還新增了要“保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置”的條款。

草案還規定，征收承包期內的土地的，應當對土地承包經營權人給予合理補償。征地的補償標準、安置辦法應當告知土地承包經營權人。土地補償費等費用的使用、分配辦法，應當依法經村民會議討論決定。

房地產開發商、物業管理部門和業主的權益劃分一直是公眾期待得到解決的立法難題。原草案對此作了專章規定。此次草案一方面刪去了原草案有關建筑物區分所有權人內部管理的規定，簡化了一些內容，另一方面，強化了對具體物權關系明確界定。

草案規定，建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于建筑物區分所有權人（即業主）共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區分所有權人共有。

對于所有權，草案依舊維持了“三分法”的規定，即將國有、集體、個人所有權分成獨立的三章進行分別規定。盡管如此，從已經公開的條文內容來看，草案對三種所有權在同一章中并列規定、同等保護的做法，基本做到了“一視同仁”。

明確國有財產保護責任

在國有財產保護方面，對國有資產流失問題的關注，使新草案對當前國有企業改制進程中處于焦點位置的MBO（管理層收購）問題和管理人員經營責任問題做出了回應。

草案規定，國有企業、集體企業直接負責的主管人員，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有企業、集體企業的財產轉讓，造成國有企業、集體企業財產流失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；上述人員嚴重不負責任，造成國有企業、集體企業破產或者嚴重虧損的，應當依法承擔民事責任和行政責任。上述行為構成犯罪的，將依法追究刑事責任。

該條款的新設，起因據稱是因為在全國人大常委會第二次審議期間，有常委表示，物權法立法應體現我國社會主義國家的性質和保障公有制經濟在國家經濟體系中的應有地位。

預告登記力阻“一房多賣”

物權公示是確認所有權歸屬的一項重要原則。草案規定，動產物權效力的公示形式為交付，不動產物權則以登記為公示方式。但之前我國法律規定，不動產登記必須在不動產實際完成存在之后才有可能。

近年來，隨著房地產市場的發展，期房買賣和期房抵押已經屢見不鮮。此次物權法草案采納多方意見，創設了“預告登記”制度。草案規定，登記機關可根據開發商或預購商品房權利申請人的申請，對其房屋所有權以及由房屋所有權產生的擔保物權進行預先告知性登記發證。

預告登記后，登記的所有權或擔保物權相對的債務人違背預告登記，對該不動產的處分，不發生物權效力。這一規定將從立法層面為解決開發商“一房多賣”和“多重抵押”問題，以保護購房人和銀行的合法權益。

擔保標的物范疇擴展

按照我國《擔保法》的規定，目前我國可以作為抵押標的物的只能是不動產。而中國人民銀行總行曾多次表達希望立法擴大可抵押物范疇，進一步拓寬企業和個人的融資渠道的意愿。

此外，針對過去《擔保法》關于抵押物必須是特定物的規定，銀行方面提出，應在物權法草案中確定“浮動抵押”制度將企業全部資產，包括現有的和將來可以取得的全部納入可抵押財產范疇。

此次提交三讀的草案，雖然沒有全部接受“浮動抵押”的概念，對上述建議還是做出了一定程度的回應。

草案規定，正在建造的建筑物、船舶、飛行器可以抵押。經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農村承包經營戶可以將現有的以及將來擁有的動產，如機動車、農機具、機器設備、原材料等抵押。

而在質權標的方面，此次草案做出了一項重大調整，即在過去立法規定的特定物之外，將“收益權”納入質權標的范疇。這就意味著，公路的收費權、電網收益權、通訊設備收費權等，都將可以出質。

抵押財產范圍的擴充，必將引起關于抵押登記的新要求。但從此次草案來看，這個問題的解決尚需時日。

此外，修改后的草案還根據常委會審議意見，刪除了原草案第十五章對典權、第二十一章對讓與擔保的規定。

土地使用權之限

土地使用權有期限，而房屋所有權無期限，土地使用權到期后，附著于其上的房屋所有權如何實現，是當前一個普遍關注的問題。

由于之前沒有相關法律就此做出明確規定，人們普遍將解決問題的希望寄托在即將出臺的《物權法》上。但從已經公布的草案來看，依然沒有提出完善的解決方法。

此次送審的草案規定，原則上，土地使用權到期，房屋所有權人可申請續期，并繳納土地使用費。使用費標準的確定，有約定的按約定，無約定的按國家規定。如此原則的規定，距離此前業界的期望尚有較大距離。

針對當前制度下不動產登記多頭負責、復雜繁瑣的弊端，草案只做出了一個帶有意向性的規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”

據法工委一位官員表示，登記機關的統一是前兩次審議時常委們的共識，社會對此的呼聲也比較大。但物權法作為一部民事基本法，只能對此做出如上原則性的規定。

這位官員表示，囿于當前我國登記制度安排的現狀，下一步要實現統一登記，還需要依賴更加細致的立法安排，并借助行政體制改革的推進。

但此次草案在這個問題上也做了一些力所能及的嘗試，規定，法律、行政法規對不動產統一登記未作規定前，當事人可向房產登記機構或者土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記。

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第三篇：烏魯木齊市國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法

【發布單位】烏魯木齊市 【發布文號】

【發布日期】2002-06-21 【生效日期】2002-06-21 【失效日期】 【所屬類別】地方法規 【文件來源】中國法院網

烏魯木齊市國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法

二OO二年六月二十一日

第一條第一條 為加強國有劃撥土地使用權的管理，規范劃撥土地使用權轉讓行為，合理配置土地資源，防止國有土地資產流失，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條第二條 本市行政區域內國有劃撥土地使用權的轉讓適用本辦法。

第三條第三條 本辦法所稱國有劃撥土地使用權是指土地使用者經依法批準，繳納土地補償費、安置補助費及其他費用后，無償取得的土地使用權。

第四條第四條 國有劃撥土地使用權不得擅自轉讓，確需轉讓的，須經市人民政府批準。

土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

第五條第五條 本市建設用地供應實行總量控制，對擬轉讓的國有劃撥土地使用權，統一納入政府供地計劃。

第六條第六條 市國土資源局負責本市國有劃撥土地使用權轉讓的管理工作。市計劃、規劃、房產等部門應在各自職責范圍內，協同做好國有劃撥土地使用權轉讓管理工作。

第七條第七條 土地使用者需轉讓國有劃撥土地使用權的，應向市國土資源局提出申請，并提供下列資料：

(一)法人資格證明書(營業執照)；

(二)法人代表資格證明書或授權委托書；

(三)土地使用證及附圖；

(四)房屋產權證及產籍平面圖；

(五)擬轉讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；

(六)其他需提交的資料。

第八條第八條 市國土資源局受理申請后，應按下列程序辦理：

(一)根據申請人提供的土地和地上建筑物及附著物的權屬證明進行實地調查和核實；

(二)依照國家及市人民政府有關規定，擬訂土地使用權處置方案，經市人民政府批準后與申請人簽訂補償合同；

(三)按合同約定對原土地使用者給予補償后，收回土地使用權，并辦理原劃撥土地使用權注銷登記。

第九條第九條 收回的土地使用權，除涉及國家安全和保密要求外，應當按照公開、公正、公平的原則，采取拍賣、招標、掛牌等形式進行處置。

第十條第十條 因債權、債務糾紛及企業破產等，需強制轉移變賣地面資產，涉及劃撥土地使用權轉讓的，由市國土資源局按有關規定辦理。

第十一條第十一條 劃撥土地使用權未經批準轉讓的，計劃、規劃、房產、國土資源等部門不予辦理相關手續。

第十二條第十二條 違反本辦法規定，擅自轉讓國有劃撥土地使用權的，依照《中華人民共和國土地管理法》的有關規定予以處罰；對直接責任人按照中華人民共和國監察部、國土資源部《關于違反土地管理規定行為行政處分暫行辦法》有關規定追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十三條第十三條 本辦法自2002年8月1日起施行。

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第四篇：國有劃撥土地使用權轉讓審批

國有劃撥土地使用權轉讓審批

一、法律依據

1、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

2、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》

3、《中華人民共和國城市房地產管理法》

二、轉讓條件

劃撥土地使用權轉讓，是指劃撥土地使用權再轉移，包括出售、交換、贈與等行為。土地使用權轉讓的實質是土地使用權受讓人在法定條件下把自己取得的剩余期限的土地使用權有償轉讓給再受讓人的行為。劃撥土地使用權轉讓是土地使用權的占有、使用、收益和有限處分權利全部轉移給新的權利人，土地使用權的轉讓對國家土地所有權并不產生影響，國家仍然享有對該土地的所有權。

依照行政劃撥方式取得的土地使用權，一般不得進行轉讓，但經過市、縣人民政府土地管理部門批準，并符合下列條件者，可進行轉讓：

1、土地使用者是公司、企業、其他經濟組織和個人；

2、領有國有土地使用權；

3、對土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產權；

4、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金，或以轉讓劃撥土地使用權所獲收益抵

交土地使用權出讓金。

三、申報材料

已確定承讓人的國有劃撥土地使用權轉讓審批（1）劃撥土地使用權轉讓書面申請（轉讓、承讓雙方共同申請）。（2）轉、承讓雙方的轉讓協議，聯建建筑物引起土地使用權轉讓的須提交聯建協議書，分割轉讓的須提交分割轉讓方案（協議）及分割平面圖。（3）轉讓方主管部門同意轉讓的書面意見，股東會、董事會同意轉讓的決議，國有、集體單位改制的應提供改制有關文件。（4）法院裁決轉讓的，須提供人民法院裁決書、協助執行通知書、浙高法（1999）29號文件規定和要求的資料。（5）土地權源依據，如土地使用證、國有土地劃撥決定書、原征地批準文件。（6）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明，房產已過戶的提供承讓方房產證、契證。（7）原土地使用權人及承讓人身份證明文件。（8）共有房地產，應提供共有人同意轉讓的書面意見。（9）國土部門就申請轉讓地塊的土地用途等給予規劃管理部門的征詢意見。（10）規劃管理部門對于國土部門征詢意見的回復，規劃管理部門要求改變用途的，應當提交規劃批準文件及規劃紅線圖，其中同意按現狀土地條件和現有構建筑物改變用途的無需提交批準文件及規劃紅線圖。（11）土地價格評估報告書及地價確認材料、國土勘測規劃院出具的宗地界址圖

（經審核無須收回土地使用權重新進行招拍掛出讓為前提）。（12）其他需要提供審查的相關材料。

（二）未確定承讓人的國有劃撥土地使用權轉讓審批（1）申請書，申請單位主管部門同意轉讓的書面意見或股東會、董事會同意轉讓的決議。（2）土地權源依據，如土地使用證、國有土地劃撥決定書、原征地批準文件。（3）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明，如房產證。（4）原土地使用權人有效身份證明文件。（5）共有房地產，應提供共有人同意轉讓的書面意見。（6）國土部門就申請轉讓地塊的土地用途等給予規劃管理部門的征詢意見。（7）規劃管理部門對于國土部門征詢意見的回復，規劃管理部門要求改變用途的，應當提交規劃許可證及規劃紅線圖，其中同意按現狀土地條件和現有構建筑物改變用途的無需提交規劃許可證及規劃紅線圖。（8）土地價格評估報告書及地價確認材料、國土勘測規劃院出具的宗地界址圖（經審核無須收回土地使用權重新進行招拍掛出讓為前提）。（9）其他需要提供審查的相關材料。

（三）國有劃撥土地使用權補辦出讓審批（1）申請書，申請單位主管部門同意補辦出讓的書面意見或股東會、董事會同意補辦出讓的決議。（2）土地使用證、國有土地劃撥決定書（批準劃撥時無決定書的除外）。（3）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明。（4）原土地使用權人有效身份證明文件。

（5）共有房地產，應提供共有人同意補辦出讓手續的書面

意見。（6）國土部門就申請地塊的土地用途等給予規劃管理部門的征詢意見。（7）規劃管理部門對于國土部門征詢意見的回復，規劃管理部門要求改變用途的，應當提交規劃批準文件及規劃紅線圖，其中同意按現狀土地條件和現有構建筑物改變用途的無需提交批準文件及規劃紅線圖。（8）土地價格評估報告書及地價確認材料、國土勘測規劃院出具的宗地界址圖（經審核無須收回土地使用權重新進行招拍掛出讓為前提）。（9）其他需要提供審查的相關材料。

四、辦事程序

審查員踏勘審查→地價確認→核準員核準→制作組織報批材料→上報有權批準的單位審批→征收土地出讓金，簽訂出讓合同或頒發劃撥用地決定書。

第五篇：國有劃撥土地使用權轉讓合同糾紛案代理詞

國有劃撥土地使用權轉讓合同糾紛案代理詞

發布時間:2010-9-15 21:49:00 點擊: 次

國有劃撥土地使用權轉讓合同糾紛案

二審代理詞

審判長、審判員：

安徽承義律師事務所接受上訴人阜陽市××棉麻公司（以下簡稱棉麻公司）的委托，指派我擔任其與被上訴人阜陽××建筑公司（以下簡稱建筑公司）、原審第三人安徽省××拍賣有限公司（以下簡稱拍賣公司）買賣合同糾紛案的二審代理人。本代理人現就本案爭議的焦點問題，提出以下代理意見，供合議庭參考：

一、2004年12月6日耿××與劉××簽訂的協議因違反法律強制性規定而無效。從該協議約定內容可見，耿××與劉××簽訂協議的性質實質上是國有劃撥土地使用權轉讓合同，該協議內容是對2004年8月29日第三人拍賣公司 接受上訴人棉麻公司委托對棉麻公司的國有劃撥土地使用權和該地上房屋進行轉讓。根據下列法律和行政法規規定，轉讓房地產涉及國有劃撥土地使用權的，應當經 有批準權的人民政府批準。

1、《城市房地產管理法》第三十九條第一款規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審 批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。” 該法條第二款規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當 按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”由此可見，轉讓房地產涉及劃撥土地使用權的，應當報經有批準權的人民政府批 準。

2、國務院《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(即55號令)第四十四條規定：“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定 的情況外，不得轉讓、出租、抵押。”該條例第四十五條規定：“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上 建筑物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲 收益抵交土地使用權出讓金。”

3、國家土地管理局《關于執行<城市房地產管理法>和國務院５５號令有關問題的批復》第二條規定：“劃撥土地使用權轉讓審批問題，應當按照《城市房地產管理法》第三十九條第一款的規定執行，即以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審 批。目前，國務院尚未對人民政府審批劃撥土地使用權轉讓的權限作出新的規定，應按國務院原有規定《關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》（國發 〔１９８９〕４９號）關于“政府對有償出讓國有土地使用權的批準權限，應與行政劃撥國有土地使用權的批準權限相同”的規定執行，不宜再按國務院５５號令關 于由市、縣

人民政府有關部門審批的規定執行。”該批復第四條指出：“《城市房地產管理法》第三十九條第二款規定，經過批準，劃撥土地使用權人轉讓房地產也 可以不辦理出讓手續。這是只有在具備法定條件下才能適用的條款，即有批準權的人民政府必須按照國務院的規定，才能決定有關當事人可以不辦理出讓手續；劃撥 土地使用權轉讓方雖經批準可以不辦理出讓手續，但要按照國務院的規定繳納有關土地收益。目前，有些地方片面理解第三十九條第二款的規定，在國務院有關規定 尚未出臺的情況下，擅自批準劃撥土地使用權人不經辦理出讓手續轉讓房地產，甚至一些劃撥土地使用權人不經依法批準未辦理出讓手續也不依法繳納有關土地收益 就擅自轉讓房地產，不僅違反了第三十九條第二款的規定，也使第三十九條第一款不能正常貫徹執行，造成土地市場混亂。為制止各種非法轉讓行為發生，維護土地 市場的正常秩序，防止國有土地收益流失，在國務院有關規定出臺之前，轉讓劃撥土地使用權應暫按國務院５５號令第四十四、四十五條規定執行，有關審批和出讓 手續，應按《城市房地產管理法》第三十九條第一款的規定執行。”由此可見，人民政府審批劃撥土地使用權轉讓的權限，應按國務院《關于出讓國有土地使用權批 準權限的通知》（國發〔１９８９〕４９號）關于“政府對有償出讓國有土地使用權的批準權限，應與行政劃撥國有土地使用權的批準權限相同”的規定執行。

4、國務院《關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》（國發〔１９８９〕４９號）第一條規定：“政府對有償出讓國有土地使用權的批準權限，應與 行政劃撥國有土地使用權的批準權限相同，按照《中華人民共和國土地管理法》中關于國家建設用地批準權限的規定，出讓國有土地使用權的批準權限為：耕地 １０００畝以上、其他土地２０００畝以上的，由國務院批準；耕地３畝以下、其他土地１０畝以下的，由縣級人民政府批準；省轄市、自治州人民政府的批準權 限，由省、自治區人民代表大會常務委員會決定。各地必須嚴格執行上述規定。”本案所涉轉讓國有劃撥土地面積為20757.79平方米，即31.14畝，轉 讓該宗劃撥土地使用權應當經阜陽市人民政府審查批準。

5、國家土地管理局《對出讓國有土地使用權有關問題請示的答復》（致山東省土地管理局）指出：“《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓 暫行條例》第九條、第十條、第十一條、第十七條、第二十五條、第二十六條、第四十五條、第四十六條、第四十七條中的市、縣人民政府，所指“市”，包括全國 各級市；所指“縣”，不包括市轄區。”據此批復，阜陽市潁州區無權批準劃撥土地使用權的轉讓，事實上阜陽市所轄潁州區政府等三區政府沒有土地管理機構，不 能行使土地管理權。因此，一審判決以潁州區政府《會議紀要》中“同意潁州棉麻公司改制方案”的記載作為潁州區政府批準涉案劃撥土地使用權轉讓的依據，不符 合法律規定和國務院土地管理機關的理解。

6、最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規定：“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與 受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。”涉案劃撥土地 使用權的轉讓，在起訴前直至現在，未經有批準權的阜陽市人民政府批準，因此，涉案轉讓上訴人棉麻公司房地產的協議無效。

從上述法律、行政法規以及《合同法》第五十二條第五項和上述司法解釋的規定可見，本案涉及國有劃撥土地使用權的房地產轉讓未經有批準權的人民政府批準，其轉讓行為無效，由此簽訂的協議無效。

二、第三人拍賣公司拍賣涉案房地產行為違反法律強制性規定，屬無效拍賣。《中華人民共和國拍賣法(2004年)》第八條規定：“依照法律或者按照國務院規定需經審批才能轉讓的物品或者財產權利，在拍賣前，應當依法辦理審批手續。”

以拍賣方式轉讓財產權的，應當嚴格按照法律規定進行，我國《房地產管理法》和國務院行政法規規定，劃撥土地使用權的轉讓應當經過有批準權的人民 政府批準，而涉案企業資產的轉讓實際上是企業劃撥土地使用權和其地上房屋的轉讓，該房地產的轉讓必須經過有批準權的阜陽市人民政府批準。根據《拍賣法》上 述規定和《合同法》第五十二條第五項和《民法通則》第五十八條第一款第五項的規定，第三人拍賣公司在未經阜陽市人民政府批準的情況下，對涉案房地產實施的 拍賣活動和得出的拍賣結果因違反法律的強制性規定而無效。

三、即使涉案拍賣活動和拍賣結果合法，也不允許拍賣當事人場外議價改變拍賣成交價款。

我國《拍賣法》第三條規定：“拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。” 第四條規定：“拍賣活動應當遵守有關法律、行政法規，遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則。”第二十四條規定“拍賣成交后，拍賣人應當按照約定向委托人 交付拍賣標的的價款。” 第三十六條規定：“競買人一經應價，不得撤回。”第三十九條規定：“買受人應當按照約定支付拍賣標的的價款，未按照約定支付價款的，應當承擔違約責任，或 者由拍賣人征得委托人的同意，將拍賣標的再行拍賣。拍賣標的再行拍賣的，原買受人應當支付第一次拍賣中本人及委托人應當支付的傭金。再行拍賣的價款低于原 拍賣價款的，原買受人應當補足差額。”第五十二條規定：“拍賣成交后，買受人和拍賣人應當簽署成交確認書。”第五十一條規定：“競買人的最高應價經拍賣師 落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后，拍賣成交。”

根據拍賣法的上述規定，拍賣活動應當遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則，拍賣成交后，買受人不得自行改變拍賣成交價款，買受人和委托人也不能自行協商改變拍賣成交價款，否則違反“公開、公平、公正、誠實信用”的拍賣原則，損害其他競買人的利益。

被上訴人建筑公司和第三人拍賣公司辯稱，拍賣成交后，作為委托人的上訴人棉麻公司法定代表人耿耿××與建筑公司代理人劉××簽訂協議變更拍賣成 交價款的行為合法有效。他們的這種理解不僅不符合事實，而且違反拍賣原則。耿××與劉××簽訂的協議中明確記載，該協議系根據潁州區政府的決定簽訂，結合 耿××的陳述和證明以及棉麻公司職工的證言，該協議對拍賣成交價款的變更不是上訴人棉麻公司和其全體職工的真實意思表示。從棉麻公司與拍賣公司簽訂的《委 托拍賣合同》、拍賣公司發布的《拍賣公告》和《拍賣會特別說明》可見，拍賣的資產范圍是上訴人棉麻公司的國有劃撥土地和該地上房屋，不包括設備。因此，拍 賣成交后，買受人要求從拍賣價款中扣除土地出讓金和設備價值856萬元沒有任何依據，也違背誠實信用原則。這種對拍賣成交價款的變更違背拍賣原則和拍賣法 律規定，損害其他競買人的合法權益。因此，假定涉案拍賣活動和拍賣結果合法，拍賣當事人在拍賣成交后對拍賣成交價款的變更行為也屬無效民事行為。

四、造成涉案拍賣活動、拍賣結果以及房地產轉讓協議無效的過錯責任問題。上訴人棉麻公司作為資產轉讓委托人，委托第三人拍賣公司對其房地產轉讓進行拍賣，作為受托人的拍賣公司應當對拍賣財產的權屬、現狀和批準手續等 進行

審查，并要求委托人提供法律、行政法規規定的相關批準手續。而第三人拍賣公司在拍賣前和拍賣后沒有發現涉案財產拍賣需要由有批準權的政府辦理批準手 續，直至本案二審期間仍然認為拍賣財產手續完備，拍賣活動、拍賣結果及涉案財產轉讓行為合法有效。因此，造成涉案房地產轉讓無效的直接責任人是第三人拍賣 公司對有關法律的錯誤理解和對拍賣當事人的誤導造成的，由此產生的后果應當由第三人拍賣公司承擔。

五、一審判決適用法律和司法解釋錯誤。

一審判決依據的法律和司法解釋是我國《合同法》第八條、第六十八條第一款第（三）、（四）項和最高人民法院《關于審理與企業改制相關的民事糾紛案件若干問題的規定》第二十一條的規定。

《合同法》第八條、第六十八條第一款第（三）、（四）項都是關于有效合同的處理規定，而本案所涉房地產轉讓協議是無效合同。一審判決基于錯誤認定涉案合同性質和效力，造成錯誤適用法律。

最高人民法院《關于審理與企業改制相關的民事糾紛案件若干問題的規定》第二十一條是該司法解釋第六部分關于“國有小型企業出售”的規定。而本案 轉讓、買賣的財產是集體性質的上訴人棉麻公司房地產，一審判決援引處理國有小型企業出售的司法解釋來處理涉案集體財產，顯屬適用司法解釋錯誤。并且該司法 解釋第二十一條是對“企業出售合同”約定事項的處理，所謂“企業出售”是對企業整體資產（包括有形財產和無形資產）、債權債務的轉讓，企業一經出售，其民 事主體資格隨之消滅或者一并發生轉移。而上訴人棉麻公司只是對其國有劃撥土地使用權和該土地上的房屋進行拍賣轉讓，對其設備、商品、債權債務等有形財產和 企業名稱、知識產權等無形資產沒有處置。因此，一審判決援引處理“企業出售合同”糾紛的司法解釋來處理本案企業資產轉讓（實際為企業房地產轉讓）糾紛，明 顯是錯誤適用司法解釋。再者，該司法解釋適用的前提條件是“企業出售合同”合法有效成立，是對有效合同的處理，而本案所涉房地產轉讓協議依法屬無效合同。我國現行法律和司法解釋也沒有規定，企業出售或者企業改制過程中涉及國有劃撥土地使用權轉讓的，不需要依法報經有批準權的人民政府批準。我國法律規定，不 論是企業在正常生產經營過程中轉讓房地產，還是企業改制過程中轉讓房地產，只要轉讓房地產涉及國有劃撥土地使用權，都必須依照《房地產管理法》的規定報經 有批準權的人民政府批準，否則，由此簽訂的涉及劃撥土地使用權的房地產轉讓合同無效。

對于無效合同，應當按照《合同法》第58條的規定處理。涉案房地產轉讓協議屬無效合同，自始不應當履行，已經履行的部分應當予以返還。因此，一審判決支持被上訴人建筑公司的訴訟請求、判令當事人履行無效合同的做法是錯誤的。綜上，本代理人建議二審法院依法確認上訴人棉麻公司與被上訴人建筑公司之間就轉讓國有劃撥土地使用權及地上房屋所簽訂的協議無效，撤銷一審判決，駁回被上訴人建筑公司的訴訟請求。

上訴人棉麻公司二審代理人

承義律師事務所 王磊 律師

二〇〇六年四月二十日