第一篇：論人民法院對國有劃撥土地使用權的執(zhí)行

論人民法院對國有劃撥土地使用權的執(zhí)行

來源：中國法院網(wǎng)作者：劉曉日期：09-12-12

人民法院對國有劃撥土地使用權的執(zhí)行問題，一直在理論界和實務界爭議頗多，也引起了司法人員與土地管理部門、土地使用權人、法律監(jiān)督者之間的沖突，是執(zhí)行工作中的難題之一，有必要進行探討。

一、目前對國有劃撥土地使用權執(zhí)行的做法及其評價

2004年，最高人民法院、國土資源部、建設部聯(lián)合發(fā)布了《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(以下簡稱《聯(lián)合通知》)，就該《聯(lián)合通知》的理解與適用上，參與起算的法官曾指出：“對劃撥的國有土地使用權能否進行轉讓?存在三種不同的觀點：第一種觀點認為，劃撥的土地使用權是國家劃撥給土地使用權人專項使用的，不可轉讓;第二種觀點認為，劃撥的土地使用權可以轉讓，但必須將劃撥的土地使用權首先轉為有償出讓的土地使用權后才能進行轉讓;第三種觀點認為，劃撥的土地使用權的轉讓有利于提高土地的使用效益，促進城市土地建設的發(fā)展，應當允許轉讓，法律無須限制。對于人民法院能否在執(zhí)行程序中轉移以劃撥方式取得的土地使用權，同樣存在上述不同觀點。”圍繞上述看法，結合實踐中遇到的問題，筆者對執(zhí)行國有劃撥土地使用權的主要觀點及做法予以歸納和分析。

(一)人民法院對國有劃撥土地使用權不得執(zhí)行。國家土地局在1997年8月18日[1997]國土函字第96號《關于人民法院裁定轉移土地使用權問題對最高人民法院法經(jīng)[1997]18號函的復函》(以下簡稱《國土復函》)第四條規(guī)定：“對通過劃撥方式取得的土地使用權，由于不屬于當事人的自有財產(chǎn)，不能當作當事人財產(chǎn)進行裁定。但裁定轉移地上建筑物、附屬物涉及有關土地使用權時，在與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以裁定隨地上物同時轉移。”最高人民法院2003年4月18日作出的法釋[2003]6號《關于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復》(以下簡稱《破產(chǎn)批復》)第一條規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款第(四)項及《城鎮(zhèn)國有土地使用權出轉和轉讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時，有關人民政府可以予以收回，并依法處置。”第二條又規(guī)定：“企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權。”據(jù)此，有人認為，國有劃撥土地使用權不屬于被執(zhí)行人的自有財產(chǎn)，故人民法院不得執(zhí)行。

筆者認為，《國土復函》中對國有劃撥土地使用權認定為“不屬于當事人的自有財產(chǎn)”，在物權理論上站不住腳，也不符合《中華人民共和國物權法》關于“用益物權”的規(guī)定，因為國有劃撥土地使用權符合用益物權的屬性，其使用人依法享有占有、使用和收益的權利。況且該《國土復函》又肯定了人民法院在執(zhí)行被執(zhí)行人的建筑物、附屬物涉及劃撥土地使用權時，經(jīng)與土地管理部門取得一致意見后，可以裁定轉移該土地使用權。就最高人民法院的《破產(chǎn)批復》來講，其所明確的是國有劃撥土地使用權不屬于“破產(chǎn)財產(chǎn)”，有關人民政府可以收回，企業(yè)對此無處分權，但這不能對抗人民法院的依法執(zhí)行。另外，該批復第二條還規(guī)定：

“如果企業(yè)對以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押時，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應認定抵押有效。”最高人民法院1998年9月9日法釋[1998]25號《關于能否將國有土地使用權折價抵償給抵押權人問題的批復》(以下簡稱《抵押批復》)還規(guī)定：“在依法以國有土地使用權作抵押的擔保糾紛案件中，債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)模梢酝ㄟ^拍賣的方式將土地使用權變現(xiàn)。”又在2004年3月23日法發(fā)[2004]11號《關于轉發(fā)國土資源部〈關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知〉的通知》(以下簡稱《抵押通知》)規(guī)定：國有劃撥土地使用權依法辦理抵押登記后，不以國有劃撥土地使用權抵押未經(jīng)批準而認定抵押無效。結合這三個批復、通知精神和《中華人民共和國擔保法》關于抵押權的規(guī)定，人民法院在執(zhí)行過程中，對抵押有效的國有劃撥土地使用權，是可以直接進行拍賣、變賣或以物抵債的。

(二)人民法院執(zhí)行國有劃撥土地使用權的應經(jīng)人民政府批準。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。”國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)第四十四條、第四十五條規(guī)定：劃撥土地使用權未經(jīng)批準不得轉讓。最高人民法院2005年6月18日法釋[2005]5號《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《合同解釋》)第十一條規(guī)定：“土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。”1992年3月8日國家土地管理局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》中對國有劃撥土地使用權經(jīng)過政府批準后的轉讓等做出了規(guī)范。按照上述規(guī)定，一部分人認為，人民法院執(zhí)行國有劃撥土地使用權應當經(jīng)過政府批準。

這種觀點實質(zhì)上是對法律、法規(guī)的片面理解。因為，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條、《暫行條例》第十九條、《解釋》第七條及《暫行辦法》均明確，土地使用權轉讓是土地使用者將土地使用權再轉移的行為，是平等主體雙方之間自愿的行為，這與人民法院的執(zhí)行不能相提并論。且國家土管局《國土復函》也不贊同這種觀點。

(三)人民法院對國有劃撥土地使用權的執(zhí)行應先與土地管理部門取得一致意見。2004年起草《聯(lián)合通知》的法官就認為，對國有劃撥土地使用權的轉移，雖沒有列入《聯(lián)合通知》，但并不排除人民法院在執(zhí)行程序中，需要轉移被執(zhí)行人通過劃撥取得的國有土地使用權的，仍可與國土資源管理部門協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。2006年1月10日最高人民法院對安徽省高級人民法院的復函([2005]執(zhí)他字第十五號)指出：宿州市中級人民法院民事裁定書所處置的財產(chǎn)雖然涉及國有劃撥土地使用權，但事先已經(jīng)雙方當事人同意，事后土管部門又予以認可，符合《城市房地產(chǎn)管理法》和《暫行條例》的相關規(guī)定及國家土地局《國土復函》精神，但在具體工作中應嚴格程序，注意及時同相關部門溝通協(xié)商。該復函再次肯定了1997年《國土復函》意見。也就是說，對沒有地上建筑物或附屬物的國有劃撥土地使用權不得執(zhí)行，只有執(zhí)行地上建筑物、附屬物涉及有關土地使用權時，經(jīng)過與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，人民法院才可以一并對國有劃撥土地使用權進行執(zhí)行。按照這些規(guī)定，對國有劃撥土地使用權執(zhí)行的范圍很窄，且要與土地管理部門先取得一致意見。

該觀點及做法盡管是多數(shù)人的意見，但也未免以偏概全，過于死板。其一，按照最高人民法

院《破產(chǎn)批復》、《抵押批復》和《抵押通知》精神，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第三十六條“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押。”第五十六條“拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人有優(yōu)先受償權。”由此可以得出結論：對抵押的國有劃撥土地使用權或抵押房屋占用范圍內(nèi)的國有劃撥土地使用權，人民法院是可以直接執(zhí)行，且無需與相關土地管理部門協(xié)商。只是“拍賣后，先繳納土地使用權出讓金”即可。其二，在對國有劃撥土地使用權的屬性及是否屬于被執(zhí)行人財產(chǎn)暫不爭論的前提下，如果該土地使用權上的建筑物是被執(zhí)行人的唯一財產(chǎn)，且土地管理部門不同意執(zhí)行土地使用權時，則勢必會損害債權人及相關權利人的利益，因為此時出現(xiàn)了“房地不一致權利人“的問題。其三，按照《國土復函》精神，作為行使司法權的人民法院應與行使行政權的土地管理部門取得一致意見才能執(zhí)行，有行政權干預司法權之嫌。

(四)對國有劃撥土地使用權應先出讓后執(zhí)行。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得的土地使用權，經(jīng)政府批準準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)。”《暫行條例》第四十四條、第四十五條也規(guī)定：轉讓劃撥土地使用權，必須簽訂土地使用權出讓合同。最高人民法院在《合同解釋》第十二條規(guī)定：“土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經(jīng)有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。”按此規(guī)定，轉讓劃撥土地使用權時，必須由受讓方辦理出讓手續(xù)，土地使用權人與受讓方訂立的合同為補償性質(zhì)的合同，不屬轉讓合同。故人民法院執(zhí)行劃撥土地使用權時應先經(jīng)過出讓，也就是說，經(jīng)過土地管理部門出讓后，人民法院再裁定轉移該土地使用權。

這種做法不僅混淆了劃撥與出讓的概念，而且把執(zhí)行方式與手續(xù)履行看作成了一個程序。其一，根據(jù)出讓方式的性質(zhì)和《國土復函》第一條關于“以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權屬當事人自有財產(chǎn)，人民法院對土地使用權(包括以土地為載體的另一種權利、義務)轉移的裁定，應作為土地權屬轉移的合法依據(jù)，土地管理部門應根據(jù)法院的裁定，及時進行變更土地登記”的規(guī)定，劃撥土地使用權被出讓后，取得方式已改變，人民法院對出讓方式取得的使用權當然可以執(zhí)行，這時的執(zhí)行已不再是劃撥的土地使用權。其二，對劃撥土地使用權的執(zhí)行與辦理出讓手續(xù)是一個先后程序的過程，沒有執(zhí)行或“轉讓”的前提，就不存在此種情況下的出讓。其三，如果劃撥土地使用權經(jīng)過出讓后，則受讓人已取得土地使用權，人民法院再裁定轉移是多此一舉。從《國土復函》第四條第一款、第二款的規(guī)定也可以看出，應該是人民法院裁定在前，國土部門辦理出讓手續(xù)在后。

(五)人民法院對國有劃撥土地使用權可直接執(zhí)行。持這種觀點的人認為，劃撥和出讓是土地使用權人取得的方式，一旦土地使用權人取得了國有土地使用權，就擁有了用益物權。人民法院對用益物權的執(zhí)行是勿用置疑的。現(xiàn)有法律、法規(guī)雖對國有劃撥土地使用權的轉讓予以限制，但并沒有排除人民法院對劃撥土地使用權的執(zhí)行。同時，對被執(zhí)行人的國有劃撥土地使用權進行執(zhí)行，不僅體現(xiàn)了被執(zhí)行人就用益物所享有的權利義務，而且有利于維護債權人及相關權利受讓人的合法權益，更便于土地使用權的流轉及其功能發(fā)揮和效益實現(xiàn)。根據(jù)這種觀點，一些人民法院對國有劃撥土地使用權直接進行執(zhí)行是客觀存在的，如安徽省高

級人民法院[2004]皖執(zhí)行監(jiān)字第一百七十五號《關于中國農(nóng)業(yè)銀行碭山縣支行申請執(zhí)行安徽省國營碭山葡萄酒罐頭工業(yè)公司、安徽省碭山果園場借款合同糾紛一案的請示》中就涉及宿州市中級人民法院直接先作出轉移國有劃撥土地使用權裁定的情形，只不過后來才與國土管理部門協(xié)商而已。

上述做法，是引起社會相關部門對人民法院執(zhí)行國有劃撥土地使用權提出質(zhì)疑的集中點。有審批權的人民政府認為剝奪了自己的權利，土管部門感到人民法院執(zhí)行的程序違法，社會上認為這種執(zhí)行造成國有資產(chǎn)流失，法律監(jiān)督機關隨之提出批評，被執(zhí)行人也找到了抗拒執(zhí)行的理由。筆者認為，這種做法是人民法院的一廂情愿和超前行為。其一，按照《國土復函》和最高人民法院2006年1月10日[2005]執(zhí)他字第十五號復函精神，對國有劃撥土地使用權的執(zhí)行應事先與國土管理部門協(xié)商一致。其二，在目前的法律、法規(guī)框架下，國有劃撥土地使用權屬限制流轉物，人民法院執(zhí)行時應采取審慎的態(tài)度。其三，按照《聯(lián)合通知》第三條第二款的精神，國土資源部門在協(xié)助執(zhí)行土地使用權時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查，且不停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。一旦人民法院直接裁定轉移國有劃撥土地使用權，勢必導致政府部門對該種特殊的土地使用權的失控，不符合相關法律、法規(guī)對劃撥土地使用權管理的立法本義。

二、在現(xiàn)行規(guī)則下人民法院對國有劃撥土地使用權的執(zhí)行

通過對上述觀點、做法的分析，根據(jù)相關法律、法規(guī)、部門規(guī)章和司法解釋的相關規(guī)定，人民法院對國有劃撥土地使用權的執(zhí)行應遵循相關的規(guī)則。

(一)對有效抵押的國有劃撥土地使用權，人民法院可直接予以執(zhí)行。根據(jù)最高人民法院1998年的《抵押批復》、2003年的《破產(chǎn)批復》第二條和2004年《抵押通知》的規(guī)定，國有劃撥土地使用權依法辦理了抵押登記，應認定抵押有效，而人民法院對抵押有效的財產(chǎn)是可以依照《擔保法》的相關規(guī)定直接予以拍賣、變賣或以物抵債的，這時無需也沒有必要再征得有關部門同意。

(二)對有效抵押的房屋所占用范圍內(nèi)的國有劃撥土地使用權，人民法院可直接予以執(zhí)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第一款和國務院《暫行條例》第三十三條第二款、第四十五條和《擔保法》第三十六條第一款的規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押。因此，對依法抵押的財產(chǎn)，人民法院可以直接予以執(zhí)行。

(三)人民法院執(zhí)行地上建筑物、附屬物涉及國有劃撥土地使用權，在與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以執(zhí)行該劃撥土地使用權。這里的根據(jù)是1997年的《國土復函》及最高人民法院[2005]執(zhí)他字第十五號對安徽省高級人民法院的復函，關鍵是如何理解《國土復函》第四條的規(guī)定。筆者認為，該規(guī)定應排除國有劃撥土地使用權及地上物被依法抵押的情形，因為該情形已有特別的規(guī)定，應按特別的規(guī)定辦理。也就是說，對未抵押的地上建筑物、附著物涉及國有劃撥土地使用權的執(zhí)行時，人民法院應先與土地管理部門取得一致意見后，才能予以執(zhí)行。

(四)被執(zhí)行人作為國有劃撥土地使用權人被人民政府或土地管理部門批準轉讓國有劃撥土

地使用權時，人民法院對該國有劃撥土地使用權可以直接執(zhí)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款和國務院《暫行條例》第四十四條、第四十五條的規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權，經(jīng)過審批可以轉讓，而作為被執(zhí)行人此時的轉讓，應該為被執(zhí)行人有該財產(chǎn)的獨立處分權，故人民法院是可以直接控制的，因為此時的執(zhí)行是僅對被執(zhí)行人的權利而言的。

(五)人民法院與有審批權的人民政府或土地管理部門取得一致意見后，可以對相關的國有劃撥土地使用權予以執(zhí)行。這一點勿用贅言。

(六)執(zhí)行程序中，當事人雙方以國有劃撥土地使用權達成以物抵債協(xié)議時，人民法院對該協(xié)議應予以審查是否有效。因為此時的協(xié)議實質(zhì)是被執(zhí)行人轉讓土地使用權的行為，執(zhí)行人員應按照最高人民法院2005年《合同解釋》第十一條的規(guī)定，審查該國有劃撥土地使用權是否經(jīng)過批準而轉讓，否則，對該協(xié)議不應支持。

三、對人民法院就國有劃撥土地使用權執(zhí)行的展望

從國有劃撥土地使用權轉讓的限制和人民法院對此的執(zhí)行規(guī)則可以看出，國有劃撥土地使用權的流轉具有特殊性，但這種特殊性在理論和實踐上日益要求有所突破。

(一)對國有劃撥土地使用權執(zhí)行的限制，不利于保護勝訴債權人的合法權益。劃撥土地使用權與出讓土地使用權僅是取得方式的不同，對劃撥土地使用權的過多限制，不僅忽略了土地使用權人的用益物權，而且失衡了對相關權利人的利益保護。特別是被執(zhí)行人僅有劃撥土地使用權的情況下，會造成因國家的干預而導致勝訴債權人的合法權益不能實現(xiàn)。這種執(zhí)行障礙體現(xiàn)不出社會的公平正義，一方面是被執(zhí)行人靠國家劃撥的土地使用權獲取利益，另一方面是勝訴債權人合法權益的無助。

(二)從國有劃撥土地使用權的物權性質(zhì)看人民法院對其的執(zhí)行。國有劃撥土地使用權屬于用益物權，這是理論上和法律上不爭的事實。《中華人民共和國物權法》第一百一十七條、第一百一十八條的規(guī)定是有力的體現(xiàn)。作為政府授權給使用權者的權益，使用者便依法享有占有使用和收益的權利，那么作為使用者不履行法律確定的債務時，人民法院對其享有的物權予以執(zhí)行抵債則是順理成章的。

(三)國有劃撥土地使用權的特殊性不能成為人民法院執(zhí)行障礙的依據(jù)。國有劃撥土地的所有權屬于國家，人民政府代表國家進行適度干預是合理合法的，但該土地的所有權與使用權往往是相分離的，其特殊性就是政府的無償劃撥使用，這也是與出讓方式取得使用權的主要區(qū)別。既然使用者取得的僅僅是使用權，則人民法院對該使用權的執(zhí)行并不妨礙國家的所有權，相反，可以更好地發(fā)揮該土地的效能。當然有人會提出質(zhì)疑，認為劃撥土地使用者是政府特指的權利人，但相關法律規(guī)定，該權利人出現(xiàn)法定事由時，政府可以無償收回，并予以出讓(《暫行條例》第四十七條的規(guī)定)。同樣的道理，人民法院對該權利人執(zhí)行時，可以讓政府協(xié)助收回，并出讓給他人，以出讓中的相關收益予以償付使用者的債務，這里的“相關收益”是指原使用者的投入和預期收益，正如最高法院《合同解釋》第十二條規(guī)定的“補償”性質(zhì)一樣。

(四)有關法律對國有劃撥土地使用權的執(zhí)行已進行了擴展。新頒布的《中華人民共和國

物權法》第一百三十七條第一款規(guī)定“設立建設用地使用權，可以采取出讓或劃撥等方式。”第一百四十七條也規(guī)定：“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈予的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。”第一百八十二條又規(guī)定了以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。由此可以得出結論，人民法院對國有劃撥土地使用權的執(zhí)行范圍是日益擴大的。

綜上所述，就人民法院對國有劃撥土地使用權的執(zhí)行來講，既要立足現(xiàn)有規(guī)則，又要結合實際需求，既要兼顧土地資源的效能，又要公平保護各方利益。因此，建議立法或司法機關從排除人民法院的執(zhí)行障礙出發(fā)，對國有劃撥土地使用權的執(zhí)行范圍和程序予以明確和完善。

第二篇：法律知識執(zhí)行國有劃撥土地使用權的

國有劃撥土地使用權的執(zhí)行

梁向陽

在人民法院查封期限內(nèi)，人民政府或土地管理部門不能擅自收回國有劃撥土地使用權。

人民法院對國有劃撥土地使用權的強制拍賣、變賣或以物抵債，要事先經(jīng)過人民政府或土地管理部門的批準或同意，這是法律對國有劃撥土地使用權轉讓的主要限制規(guī)則。

對于人民法院能否在執(zhí)行程序中轉移以劃撥方式取得的土地使用權，執(zhí)行實踐中存在不同的認識。國家土地管理部門在以往的文件中認為，國有劃撥土地使用權不屬于當事人的自有財產(chǎn)。最高人民法院則在《關于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復》(下稱《批復》)中明確，企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權。2004年最高人民法院、國土資源部、建設部聯(lián)合發(fā)布法發(fā)

[2004]5號文件，即《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》中，對國有劃撥土地使用權的強制執(zhí)行規(guī)則，因暫時沒有取得共識而沒有在這個聯(lián)合通知中明確規(guī)范。筆者認為，在綜合現(xiàn)有相關法律規(guī)范、司法解釋和行政部門文件的基礎上，對國有劃撥土地使用權的強制執(zhí)行，應當遵循以下基本規(guī)則。

一、人民法院可以在財產(chǎn)保全或執(zhí)行程序中，對被執(zhí)行人名下的國有劃撥土地使用權當作被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行查封。在人民法院查封期限內(nèi)，對國有劃撥土地使用權，人民政府或土地管理部門不能擅自收回。在執(zhí)行程序中，執(zhí)行法院要依照物權公示的原則來判斷被執(zhí)行人的財產(chǎn)權歸屬。按照最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第二條第一款的規(guī)定，登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，就是被執(zhí)行人擁有所有權或使用權的財產(chǎn)，人民法院可以查封。執(zhí)行法院可以把登記在被執(zhí)行人名下的國有劃撥土地使用權當作被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行查封。在訴訟階段，人民法院當然可依當事人的申請，對登記在債務人名下的國有劃撥土地使用權進行保全查封。

按照最高人民法院《批復》第一條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時，有關人民政府可以予以收回，并依法處置。按照國土資源部1998年12月30日給海南省國土海洋環(huán)境資源廳《對收回司法機關查封國有土地使用權問題的批復》的規(guī)定，“對于司法機關依法進行的查封，在查封期限內(nèi)，人民政府不能收回國有土地使用權;查封期限結束后，則可以依法收回國有土地使用權”。因此，在執(zhí)行程序中，人民法院查封的國有土地使用權(包含國有劃撥土地使用權)，未經(jīng)人民法院的允許，人民政府或土地管理部門不能隨意收回。如果人民政府或土地管理部門未經(jīng)人民法院的允許，擅自收回人民法院查封的土地的，應當按照最高人民法院《關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第四十四條的規(guī)定，責令有關人民政府限期追回財產(chǎn)或承擔相應的賠償責任。

二、在執(zhí)行程序中，人民法院對國有劃撥土地使用權的強制變價，或者被執(zhí)行人對國有劃撥土地使用權的自行變價，均受到相關法律以及相關司法解釋的限制。

具體說來，在執(zhí)行程序中，對被執(zhí)行人名下國有劃撥土地使用權的強制執(zhí)行，或者被執(zhí)行人以償債為目的的處分，起限制作用的文件有：(1)國家土地局1997年8月18日[1997]國土函字第96號《關于人民法院裁定轉移土地使用權問題對最高人民法院法經(jīng)[1997]18號函的復函》;(2)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條;(3)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第四十五條;(4)《批復》;(5)最高人民法院《關于轉發(fā)國土資源部〈關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知〉的通知》(下稱《通知》)。

綜合上述法律規(guī)范、司法解釋和行政部門文件，它們對人民法院強制變價或當事人自行處分國有劃撥土地使用權的限制，體現(xiàn)在以下三個層面：一是被執(zhí)行人對國有劃撥土地使用權沒有處分權，或者沒有自主的處分權。只有涉及地上建筑物所有權的轉讓、抵押時，經(jīng)過有審批權限的人民政府或土地管理部門的批準，地上建筑物所占用的國有劃撥土地使用權，可以一并轉讓。二是人民法院裁定強制拍賣、變賣地上建筑物、附著物或以物抵債時，在與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以裁定國有劃撥土地使用權隨地上物同時轉移。三是國有劃撥土地使用權經(jīng)報有審批權的人民政府批準轉讓，或人民法院事先取得了土地管理部門的一致意見而拍賣、變賣或者以物抵債的，受讓人要辦理土地使用權的出讓手續(xù)，并依法繳納土地使用權的出讓金。

當事人對國有劃撥土地使用權的自行轉讓，或在執(zhí)行程序中被執(zhí)行人對國有劃撥土地使用權的自行變賣、以物抵債，人民法院對國有劃撥土地使用權的強制拍賣、變賣或以物抵債，都要事先經(jīng)過人民政府或土地管理部門的批準或同意，這是法律對國有劃撥土地使用權轉讓的主要限制規(guī)則。法律對某種不動產(chǎn)物權轉讓的嚴格程序性限制，說明了國有劃撥土地使用權在我國物權體系中的特殊性，具有民法上限制流通

物的法律屬性。對交易或轉讓的嚴格程序性限制，使得國有劃撥土地使用權的權利主體，幾乎不享有真正意義上的處分權。同時，要求有審批權的人民政府的批準許可，轉讓后受讓人依法對土地出讓金的繳納，體現(xiàn)了法律對國有劃撥土地這一國家所有權客體的嚴格保護。

三、人民法院對經(jīng)過法定審批并辦理了抵押登記的國有劃撥土地使用權，在拍賣、變賣或裁定以物抵債時，無須再經(jīng)過有審批權的人民政府或土地管理部門的批準或同意。

按照最高人民法院《批復》第二條的規(guī)定，“如果企業(yè)對以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押時，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應認定抵押有效”。按照這個司法解釋的規(guī)定，在對申請執(zhí)行人享有優(yōu)先受償權的抵押物變價后，優(yōu)先扣除土地使用權出讓金，申請執(zhí)行人可就剩余變價款項部分優(yōu)先受償。

抵押的目的是使被擔保的債權通過對抵押物變價而得到優(yōu)先受償。在執(zhí)行程序中，如果抵押物經(jīng)過了法定的審批并辦理了抵押登記，人民法院可以直接依法對抵押物拍賣、變賣和以物抵債，而無須在執(zhí)行程序中再次經(jīng)過政府或土地管理部門的審批。這是經(jīng)過抵押的國有劃撥土地使用權與未經(jīng)抵押的國有劃撥土地使用權在執(zhí)行程序中的應有差別。

按照最高人民法院《通知》的規(guī)定，國有劃撥土地使用權在辦理了抵押登記的情況下，“不以國有劃撥土地使用權抵押未經(jīng)批準而認定抵押無效”。因此，人民法院在執(zhí)行過程中，對沒有經(jīng)過政府部門審批，但辦理了抵押物登記的國有劃撥土地使用權，也可以不經(jīng)過政府或土地管理部門的批準或同意，直接進行強制拍賣、變賣。

第三篇：轉讓國有劃撥土地使用權

轉讓國有劃撥土地使用權

案例：1991年6月，B市規(guī)劃建設委員會批準了某開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產(chǎn)開發(fā)公司。該公司身兼兩項職能：一是代表市政府實施行政管理職能，二是企業(yè)經(jīng)營職能。1992年8月，為了開發(fā)該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，P房地產(chǎn)開發(fā)公司向社會登出關于該開發(fā)區(qū)土地使用權轉讓“即日發(fā)售”的廣告。同年10月，金田公司根據(jù)該廣告與P房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了談判，最終簽訂了《土地轉讓預定協(xié)議》。該協(xié)議規(guī)定：P房地產(chǎn)開發(fā)公司(甲方)出讓開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價值約5億元，土地使用權轉讓期限為50年，使用用途為建設金田高新科技園及相關配套工程。金田公司(乙方)應于1994年3月前將土地預定金5000萬元匯入甲方賬戶，其余款項應于1995年31月前一次性付清。該協(xié)議還規(guī)定，雙方簽訂土地使用權轉讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹違約。同時，甲方應盡快將土地使用權交付乙方。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權拒簽土地轉讓合同。該協(xié)議自簽訂土地使用權轉讓合同之日起自動失效。1994年3月，雙方就調(diào)整地價款的給付期限和履行土地使用權轉讓合同的時間等事項又達成補充協(xié)議，約定土地使用權轉讓合同的簽訂時間為1994年8月31日。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預定金5000萬元匯入P房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶，并催促P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權轉讓合同。同年9月，雙方對擬訂的土地使用和轉讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經(jīng)多次協(xié)商未達成一致意見。金田公司要求P房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權出讓合同等文件，但對方除提供B市規(guī)劃建設委員會批準設立該開發(fā)區(qū)文件外，其他有關征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產(chǎn)開發(fā)公司認為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開工建設，要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價款，辦理立項手續(xù)。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。在此期間，該區(qū)管理委員會批準了金田公司申報的五個建設項目。

1995年12月，金田公司訴至B市高級人民法院，要求解除與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地轉讓預定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。

被告辯稱：原預定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對擬簽訂的《土地使用權轉讓合同》文本未達成一致意見，且對方未提供項目批準文件，并沒有相應的融資能力，故要求原告繼續(xù)履行預定協(xié)議，不同意其訴訟請求。

B市高級人民法院認為：被告P房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應嚴格遵循《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的程序和條件進行土地開發(fā)經(jīng)營活動，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權及國家尚未對該1000畝土地作出批準征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉讓預定協(xié)議》，并收取巨額預定金，其行為明顯違反有關國家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預定協(xié)議無效，為此造成的經(jīng)濟損失應由被告自己承擔。被告應將預定金5000萬元及相應的利息返還給原告。由于原告在簽訂協(xié)議時，對被告的土地經(jīng)營方式未進行必要考察即投入巨額資金，故對本企業(yè)因此造成的損失應承擔一定責任。其要求雙倍返還 1

預定金及銀行保值貼補利率等請求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十六條第五項及第六十一條之規(guī)定，B市高級人民法院于1996年2月作出一審判決：

一、金田公司與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地使用權轉讓預定協(xié)議》無效；

二、P房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后三個月內(nèi)返還金田公司土地預定金5000萬元及利息；如逾期不返還則按現(xiàn)行銀行存款11.7％的年利息計算至返還時止；

三、駁回雙方的其他訴訟請求。

分析：轉讓國有劃撥土地使用權是指未經(jīng)政府批準及交納出讓金，擅自轉讓國有劃撥土地使用權，導致轉讓合同無效的陷阱。國有土地使用權的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉讓前，必須經(jīng)有批準權的政府批準并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，再行轉讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。如果不經(jīng)有批準權的政府批準，不簽訂土地出讓合同，不補交土地出讓金，而直接轉讓國有劃撥土地使用權，將導致轉讓合同無效，有關單位和直接責任人員還將受到行政處罰和行政處分。

評論：這是一起關于國有劃撥土地使用權轉讓及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛的案例。在我國，城鎮(zhèn)土地使用權的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權的出讓和土地使用權的轉讓。《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國有土地和集體所有土地的使用權可以依法轉讓。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》具體規(guī)定了土地使用權轉讓問題。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括土地使用權的出售、交換和贈與。可見，土地使用權轉讓的前提，是轉讓方以出讓方式取得土地的使用權。本案中，P房地產(chǎn)開發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權進行轉讓、出售，獲取巨額利潤，違反法律，其行為應定為非法，所簽訂的協(xié)議亦應認定為無效。其次，房地產(chǎn)公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國家的土地管理部門。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，國有土地使用權出讓的管理部門應為市、縣一級的土地管理部門，其他組織和部門均無權處置國有土地，故P房地產(chǎn)公司的行為超越了其職權。第三，本案中簽訂的灶地使用權轉讓預定協(xié)議》在性質(zhì)上屬于預約合同，雖然該合同被認定為無效，但合同中約定的擔保形式、定金條款繼續(xù)有效。根據(jù)《民法通則》規(guī)定的過錯責任原則，P房地產(chǎn)開發(fā)公司應雙倍返還金田公司定金1億元及相關利息，此點法院判決似有不妥。

第四篇：揚州市國有劃撥土地使用權處置實施辦法

關于印發(fā)揚州市國有劃撥土地使用權處置實施辦法的通知

揚州市人民政府文件

揚府發(fā)[2006]189號

關于印發(fā)揚州市國有劃撥土地使用權處置實施辦法的通知

各縣（市、區(qū)）人民政府，市各委、辦、局（公司），市各直屬單位：

《揚州市國有劃撥土地使用權處置實施辦法》已經(jīng)市政府第40次常務會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，希認真遵照執(zhí)行。

二○○六年十一月十三日

揚州市國有劃撥土地使用權處置實施辦法

為進一步加強國有劃撥土地使用權(以下簡稱劃撥土地使用權)管理，維護土地使用權人的合法權益，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《江蘇省土地管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本實施辦法。

一、劃撥土地使用權處置方式

依法申請?zhí)幹脛潛芡恋厥褂脵嗟模瑧獏^(qū)別不同情形，分別按保留劃撥土地使用權、劃撥土地使用權出讓、劃撥土地使用權租賃、劃撥土地使用權抵押等方式進行處置。

（一）保留劃撥土地使用權

轉讓劃撥土地使用權，由受讓方辦理，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準，下列情形可以保留劃撥土地使用權：

1、劃撥土地使用權轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的；

2、不改變土地用途，未翻改擴建的產(chǎn)權合法的房改房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、居民私有住房及其他住房依法轉讓的。

（二）劃撥土地使用權辦理出讓

土地使用者提出申請，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準，下列劃撥土地使用權可以辦理出讓手續(xù)：

1、申請用途與原批準用途一致且符合城市規(guī)劃的；

2、因單體建筑物局部使用功能發(fā)生變化，導致部分土地用途發(fā)生改變后，改變用途部分按實際用途提出申請且符合城市規(guī)劃的；

3、整宗地申請用途雖與原批準用途不一致，但申請用途為非商業(yè)經(jīng)營性用地且符合城市規(guī)劃的。

（三）劃撥土地使用權辦理租賃

劃撥土地使用權符合辦理出讓條件的，除住宅用地外，均可辦理租賃，但申請用途不符合城市規(guī)劃的只能辦理短期租賃，且應服從實施城市規(guī)劃建設需要。

（四）劃撥土地使用權辦理抵押

依法取得的房屋所有權連同劃撥土地使用權，可以設定抵押權。

依法辦理劃撥土地使用權抵押登記的，債務人到期不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣,從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的價款后,抵押權人可優(yōu)先受償。

（五）有下列情形之一的，原劃撥土地使用權人的處置申請不予批準：

1、正在改造或已經(jīng)列入城市改造范圍內(nèi)的；

2、列入退城進園（區(qū)）企業(yè)的工業(yè)用地；

3、列入政府收購儲備范圍的土地；

4、非住宅用地改變?yōu)樽≌玫氐模?/p>

5、按照商業(yè)經(jīng)營性用途申請對原使用現(xiàn)狀進行翻改擴建的；

6、市、縣（市）人民政府規(guī)定的其他情形。

（六）涉案劃撥土地使用權的處置辦法由市國土資源局商市中級人民法院另行制定。

二、劃撥土地使用權處置程序

（一）原劃撥土地使用權辦理有償使用程序

1、由原劃撥土地權利人持下列材料向市、縣（市）國土資源管理部門提出申請：

（1）申請書；

（2）《國有土地使用證》；

（3）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產(chǎn)權證明；

（4）原劃撥土地使用權人有效身份證明；

（5）共有房地產(chǎn)，應提供共有人書面同意的意見；

（6）改變用途的，應提供規(guī)劃部門同意改變用途的書面意見；

（7）法律、法規(guī)規(guī)定其他應提交的相關材料。、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，征詢市、縣（市）規(guī)劃部門意見。

4、土地勘測、評估和確定地價（租金）。

5、市、縣（市）國土資源管理部門編制處置方案并報市、縣（市）人民政府批準。

6、申請人與市、縣（市）國土資源管理部門簽訂土地有償使用合同，并按規(guī)定繳納稅費。

7、申請人依法辦理土地變更登記。

（二）劃撥土地使用權轉讓辦理程序

1、由原劃撥土地使用權人持下列有關資料，向市、縣（市）國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請：

（1）申請書；

（2）《國有土地使用證》；

（3）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產(chǎn)權證明；

（4）原土地使用權人有效身份證明；

（5）共有房地產(chǎn)，應提供共有人書面同意的意見；

（6）改變用途的，應提供規(guī)劃部門同意改變用途的書面意見；

（7）法律、法規(guī)規(guī)定其他應提交的相關材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，征詢市、縣（市）規(guī)劃部門意見，在土地勘測、地價評估基礎上，將處置方案及確定的土地收益標準報經(jīng)市、縣（市）人民政府審批。其中產(chǎn)權合法的房改房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、居民私有住房及其他住房依法轉讓，申請人申請保留劃撥土地性質(zhì)的，由市、縣（市）國土資源管理部門負責審批。

4、經(jīng)批準準予轉讓的，市、縣（市）國土資源管理部門應向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》，由原劃撥土地使用權人按規(guī)定辦理土地交易手續(xù)，確定受讓人。

5、經(jīng)批準原劃撥土地使用權應當有償使用的，由受讓人持申請、轉讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理有償使用手續(xù)，簽訂土地有償使用合同，按批準的出讓金（租金）標準繳納出讓金（租金）。

經(jīng)批準轉讓后可以保留劃撥土地性質(zhì)的，由受讓人持申請、轉讓合同、原《國有土地使用證》、《房屋所有權證》（應注明土地取得方式）、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理保留劃撥土地使用權手續(xù)。

6、受讓人依法辦理土地登記手續(xù)。

（三）劃撥土地使用權抵押辦理程序

1、以劃撥土地使用權為標的物設定抵押，由劃撥土地使用權人持下列材料，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理劃撥土地使用權抵押審批：

（1）土地登記申請書（由抵押雙方共同填寫）；

（2）土地使用權抵押合同；

（3）《國有土地使用證》；

（4）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產(chǎn)權證明；

（5）抵押雙方有效身份證明；

（6）共有房地產(chǎn)，應提供共有人書面同意的意見；

（7）有效《土地估價報告》；

（8）抵押雙方確認的土地勘測抵押范圍圖；

（9）法律、法規(guī)規(guī)定其他應提交的相關材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請并審批。

3、經(jīng)批準準予抵押的，辦理土地抵押登記。

（四）劃撥土地使用權抵押權實現(xiàn)辦理程序

依法辦理了劃撥土地抵押登記，債務人不履行債務時，抵押權人與抵押人協(xié)商一致的，可按照下列程序依法對被抵押的劃撥土地使用權進行處置：

1、抵押人持下列資料向市、縣（市）國土資源管理部門提出批準轉讓劃撥土地使用權的申請：

（1）申請書；

（2）《土地他項權利證書》、《房屋他項權利證書》；

（3）房地產(chǎn)抵押合同；

（4）抵押權人與抵押人共同同意的處置意見；

（5）抵押權人、抵押人的有效身份證明；

（6）法律、法規(guī)規(guī)定其他應提交的相關材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，應當將決定受理處置情況書面告知抵押權人，征詢市、縣（市）規(guī)劃部門意見，在地價評估基礎上，提出處置方案報市、縣（市）人民政府審批。

4、經(jīng)批準準予轉讓的，市、縣（市）國土資源管理部門應向抵押權人及抵押人發(fā)出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。

5、原劃撥土地使用權被依法處分后，處分所得價款在按規(guī)定繳納土地收益，受讓人持申請、成交證明書、轉讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、土地收益繳納證明、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，與市、縣（市）國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

6、受讓人依法辦理土地登記手續(xù)。

抵押權人與抵押人不能協(xié)商一致的，抵押權人有權申請人民法院處分，具體程序按市中級人民法院與市國土資源局商定的辦法執(zhí)行。

三、土地收益繳納標準及收購補償標準

（一）經(jīng)依法批準保留劃撥土地使用權性質(zhì)的，暫不繳納土地收益。

（二）不改變用途申請有償使用的，經(jīng)依法批準，辦理協(xié)議出讓（租賃）手續(xù)，住宅用地暫按土地市場價格的40%繳納土地出讓金，其他用途暫按現(xiàn)土地市場價格的50%繳納土地出讓金（租金）。

（三）經(jīng)依法批準可以改變土地用途的，按新用途現(xiàn)土地市場價格的70%補繳土地出讓金（租金）。

（四）劃撥土地使用權出租及改變用途的，已按市政府《關于轉發(fā)市國土管理局等部門〈關于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取年租金的辦法〉的通知》（揚政發(fā)[1998]322號）規(guī)定的最低保護價標準繳納租金的，仍執(zhí)行原標準，租金最低保護價調(diào)整后，從調(diào)整后次年按新的標準執(zhí)行。

（五）土地儲備機構對原劃撥土地進行收購的，由土地儲備機構按照市、縣（市）人民政府現(xiàn)行的收購政策進行補償。

本辦法自2007年1月1日起施行。

第五篇：烏魯木齊市國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法

標

題： 烏魯木齊市國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法（2002-08-01）

頒布機關： 烏魯木齊市人大常委會

頒布日期：

實施日期： 2002-08-01 內(nèi)容分類：

發(fā)布文號：

備

注：

內(nèi)

容： 烏魯木齊市國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法

第一條 為加強國有劃撥土地使用權的管理，規(guī)范劃撥土地使用權轉讓行為，合理配置土地資源，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國有劃撥土地使用權的轉讓適用本辦法。第三條 本辦法所稱國有劃撥土地使用權是指土地使用者經(jīng)依法批準，繳納土地補償費、安置補助費及其他費用后，無償取得的土地使用權。

第四條 國有劃撥土地使用權不得擅自轉讓，確需轉讓的，須經(jīng)市人民政府批準。

土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。 第五條 本市建設用地供應實行總量控制，對擬轉讓的國有劃撥土地使用權，統(tǒng)一納入政府供地計劃。

第六條 市國土資源局負責本市國有劃撥土地使用權轉讓的管理工作。市計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門應在各自職責范圍內(nèi)，協(xié)同做好國有劃撥土地使用權轉讓管理工作。

第七條 土地使用者需轉讓國有劃撥土地使用權的，應向市國土資源局提出申請，并提供下列資料：(一)法人資格證明書(營業(yè)執(zhí)照)；(二)法人代表資格證明書或授權委托書；(三)土地使用證及附圖；(四)房屋產(chǎn)權證及產(chǎn)籍平面圖；

(五)擬轉讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；(六)其他需提交的資料。

第八條 市國土資源局受理申請后，應按下列程序辦理：(一)根據(jù)申請人提供的土地和地上建筑物及附著物的權屬證明進行實地調(diào)查和核實；

(二)依照國家及市人民政府有關規(guī)定，擬訂土地使用權處置方案，經(jīng)市人民政府批準后與申請人簽訂補償合同；

(三)按合同約定對原土地使用者給予補償后，收回土地使用權，并辦理原劃撥土地使用權注銷登記。

第九條 收回的土地使用權，除涉及國家安全和保密要求外，應當按照公開公正、公平的原則，采取拍賣、招標、掛牌等形式進行處置。第十條 因債權、債務糾紛及企業(yè)破產(chǎn)等，需強制轉移變賣地面資產(chǎn)，涉及劃撥土地使用權轉讓的，由市國土資源局按有關規(guī)定辦理。第十一條 劃撥土地使用權未經(jīng)批準轉讓的，計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)、國土資源等部門不予辦理相關手續(xù)。

第十二條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉讓國有劃撥土地使用權的，依照《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定予以處罰；對直接責任人按照中華人民共和國監(jiān)察部、國土資源部《關于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》有關規(guī)定追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十三條 本辦法自2002年8月1日起施行。

《物權法》三審草案 重視私產(chǎn)、國有財產(chǎn)保護

《物權法》三審草案 重視私產(chǎn)、國有財產(chǎn)保護

26日下午的十屆全國人大常委會第十六次會議上，備受關注的《物權法》草案被提交進行第三次審議。

此次送審的草案厚達50頁，較之前的草案有較大修訂（詳見本報6月16日5版報道）。一些新設條款明確顯示了立法機關對當前社會熱點問題的高度關注和快速反應。

正如全國人大法律委員會副主任委員胡康生所說的，這次修改一項重要原則就是“突出重點，解決物權法當前急需規(guī)范的現(xiàn)實問題”。

私有產(chǎn)權保護新規(guī)

在私有財產(chǎn)保護方面，在延續(xù)之前的草案關于國家保護私人合法取得的生活資料和生產(chǎn)資料的同時，一個重要的新增內(nèi)容是“國家保護私人投資及其收益”。

草案規(guī)定，國家、集體、個人以動產(chǎn)和不動產(chǎn)投資企業(yè)，無論企業(yè)的所有制性質(zhì)，出資人均享有資產(chǎn)受益、重大決策、選擇經(jīng)營人的權利；享有對企業(yè)財產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的權利。

據(jù)全國人大法工委有關人員介紹，盡管個人投資收益權的確認和保護在《個人獨資企業(yè)法》中已有規(guī)定，此次則是首次納入民事基本法典。

而針對當前矛盾日益集中的拆遷補償問題，草案規(guī)定，國家保護住房的私人所有權，禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產(chǎn)的權屬關系。拆遷、征收私人的不動產(chǎn)，應當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應當給予合理補償。此外，草案還新增了要“保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置”的條款。

草案還規(guī)定，征收承包期內(nèi)的土地的，應當對土地承包經(jīng)營權人給予合理補償。征地的補償標準、安置辦法應當告知土地承包經(jīng)營權人。土地補償費等費用的使用、分配辦法，應當依法經(jīng)村民會議討論決定。

房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理部門和業(yè)主的權益劃分一直是公眾期待得到解決的立法難題。原草案對此作了專章規(guī)定。此次草案一方面刪去了原草案有關建筑物區(qū)分所有權人內(nèi)部管理的規(guī)定，簡化了一些內(nèi)容，另一方面，強化了對具體物權關系明確界定。

草案規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有權人（即業(yè)主）共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區(qū)分所有權人共有。

對于所有權，草案依舊維持了“三分法”的規(guī)定，即將國有、集體、個人所有權分成獨立的三章進行分別規(guī)定。盡管如此，從已經(jīng)公開的條文內(nèi)容來看，草案對三種所有權在同一章中并列規(guī)定、同等保護的做法，基本做到了“一視同仁”。

明確國有財產(chǎn)保護責任

在國有財產(chǎn)保護方面，對國有資產(chǎn)流失問題的關注，使新草案對當前國有企業(yè)改制進程中處于焦點位置的MBO（管理層收購）問題和管理人員經(jīng)營責任問題做出了回應。

草案規(guī)定，國有企業(yè)、集體企業(yè)直接負責的主管人員，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有企業(yè)、集體企業(yè)的財產(chǎn)轉讓，造成國有企業(yè)、集體企業(yè)財產(chǎn)流失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；上述人員嚴重不負責任，造成國有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴重虧損的，應當依法承擔民事責任和行政責任。上述行為構成犯罪的，將依法追究刑事責任。

該條款的新設，起因據(jù)稱是因為在全國人大常委會第二次審議期間，有常委表示，物權法立法應體現(xiàn)我國社會主義國家的性質(zhì)和保障公有制經(jīng)濟在國家經(jīng)濟體系中的應有地位。

預告登記力阻“一房多賣”

物權公示是確認所有權歸屬的一項重要原則。草案規(guī)定，動產(chǎn)物權效力的公示形式為交付，不動產(chǎn)物權則以登記為公示方式。但之前我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記必須在不動產(chǎn)實際完成存在之后才有可能。

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，期房買賣和期房抵押已經(jīng)屢見不鮮。此次物權法草案采納多方意見，創(chuàng)設了“預告登記”制度。草案規(guī)定，登記機關可根據(jù)開發(fā)商或預購商品房權利申請人的申請，對其房屋所有權以及由房屋所有權產(chǎn)生的擔保物權進行預先告知性登記發(fā)證。

預告登記后，登記的所有權或擔保物權相對的債務人違背預告登記，對該不動產(chǎn)的處分，不發(fā)生物權效力。這一規(guī)定將從立法層面為解決開發(fā)商“一房多賣”和“多重抵押”問題，以保護購房人和銀行的合法權益。

擔保標的物范疇擴展

按照我國《擔保法》的規(guī)定，目前我國可以作為抵押標的物的只能是不動產(chǎn)。而中國人民銀行總行曾多次表達希望立法擴大可抵押物范疇，進一步拓寬企業(yè)和個人的融資渠道的意愿。

此外，針對過去《擔保法》關于抵押物必須是特定物的規(guī)定，銀行方面提出，應在物權法草案中確定“浮動抵押”制度將企業(yè)全部資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的和將來可以取得的全部納入可抵押財產(chǎn)范疇。

此次提交三讀的草案，雖然沒有全部接受“浮動抵押”的概念，對上述建議還是做出了一定程度的回應。

草案規(guī)定，正在建造的建筑物、船舶、飛行器可以抵押。經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶可以將現(xiàn)有的以及將來擁有的動產(chǎn)，如機動車、農(nóng)機具、機器設備、原材料等抵押。

而在質(zhì)權標的方面，此次草案做出了一項重大調(diào)整，即在過去立法規(guī)定的特定物之外，將“收益權”納入質(zhì)權標的范疇。這就意味著，公路的收費權、電網(wǎng)收益權、通訊設備收費權等，都將可以出質(zhì)。

抵押財產(chǎn)范圍的擴充，必將引起關于抵押登記的新要求。但從此次草案來看，這個問題的解決尚需時日。

此外，修改后的草案還根據(jù)常委會審議意見，刪除了原草案第十五章對典權、第二十一章對讓與擔保的規(guī)定。

土地使用權之限

土地使用權有期限，而房屋所有權無期限，土地使用權到期后，附著于其上的房屋所有權如何實現(xiàn)，是當前一個普遍關注的問題。

由于之前沒有相關法律就此做出明確規(guī)定，人們普遍將解決問題的希望寄托在即將出臺的《物權法》上。但從已經(jīng)公布的草案來看，依然沒有提出完善的解決方法。

此次送審的草案規(guī)定，原則上，土地使用權到期，房屋所有權人可申請續(xù)期，并繳納土地使用費。使用費標準的確定，有約定的按約定，無約定的按國家規(guī)定。如此原則的規(guī)定，距離此前業(yè)界的期望尚有較大距離。

針對當前制度下不動產(chǎn)登記多頭負責、復雜繁瑣的弊端，草案只做出了一個帶有意向性的規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

據(jù)法工委一位官員表示，登記機關的統(tǒng)一是前兩次審議時常委們的共識，社會對此的呼聲也比較大。但物權法作為一部民事基本法，只能對此做出如上原則性的規(guī)定。

這位官員表示，囿于當前我國登記制度安排的現(xiàn)狀，下一步要實現(xiàn)統(tǒng)一登記，還需要依賴更加細致的立法安排，并借助行政體制改革的推進。

但此次草案在這個問題上也做了一些力所能及的嘗試，規(guī)定，法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當事人可向房產(chǎn)登記機構或者土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記。

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