第一篇：其它：如何理解國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

如何理解國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

一、國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的概念、特點(diǎn)

1、劃撥土地使用權(quán)的概念：國(guó)務(wù)院1990年5月19日發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第43條規(guī)定，“劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)”；1992年3月8日國(guó)家土地管理局發(fā)布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第2條規(guī)定，“劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)”。綜合上述兩項(xiàng)規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)是指土地使用人通過除出讓土地使用權(quán)以外的各種方式依法無償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。

2、劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)：（1）取得的法定性，即取得劃撥土地使用權(quán)必須符合法律的規(guī)定，并依法經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)；（2）取得的無償性，這是劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的主要區(qū)別之一；（3）使用的無期限性；（4）權(quán)利的受限制性，劃撥土地使用權(quán)人不能隨意地處分其劃撥土地使用權(quán)①。

二、國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓及審批

1、劃撥土地使用權(quán)的取得：除出讓土地使用權(quán)外，依法無償取得土地使用權(quán)的各種方式中，劃撥是一種最重要的方式，且為原始取得方式。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第1款的規(guī)定，“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為”。隨著我國(guó)土地政策的調(diào)整，該種方式將從嚴(yán)，2007年3月16日通過的《物權(quán)法》第137條第3款規(guī)定，“嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。”

2、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓審批：土地使用權(quán)包括使用和收益兩項(xiàng)權(quán)能。劃撥土地使用權(quán)作為一項(xiàng)土地使用權(quán)，自然應(yīng)包括使用和收益兩項(xiàng)權(quán)能。劃撥土地使用權(quán)人對(duì)劃撥土地使用權(quán)的處分受有很大限制，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定，“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第45條規(guī)定的情況外，不得任意轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。此規(guī)定屬于國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條也規(guī)定，劃撥土地“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。”可見，未經(jīng)轉(zhuǎn)化為出讓土地使用權(quán)并符合其他條件的劃撥土地，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。而如果劃撥土地由土地使用者與政府主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金，就轉(zhuǎn)讓為出讓土地使用權(quán)，此外再處分的已是出讓土地使用權(quán)，而非劃撥土地使用權(quán)。因而可以認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán)不包括對(duì)該權(quán)利進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的權(quán)能，即該項(xiàng)權(quán)利的處分權(quán)能，這正是劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的重要區(qū)別之一②。

從上述的規(guī)定及分析可以得出結(jié)論，劃撥土地使用權(quán)是不得任意轉(zhuǎn)讓的，這是國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得違反；否則，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第52條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無效。

三、劃撥土地轉(zhuǎn)讓合同無效的效力補(bǔ)正

如前所述，劃撥土地使用權(quán)在經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓為出讓土地使用權(quán)前，是不得轉(zhuǎn)讓的。但根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條的規(guī)定，“符合下列條件的，經(jīng)市縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：......（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。”據(jù)此規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)有關(guān)政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金后，方可轉(zhuǎn)讓。應(yīng)當(dāng)申明的是，此時(shí)轉(zhuǎn)讓的已是出讓土地使用權(quán)。如果劃撥土地使用權(quán)在未經(jīng)批準(zhǔn)的情況下予以轉(zhuǎn)讓，對(duì)于無效的合同是否可以補(bǔ)正呢？

從理論上講，合同效力的補(bǔ)正即對(duì)合同的效力進(jìn)行修正，使合同轉(zhuǎn)化為有效合同。合同效力的補(bǔ)正分為無效合同的效力補(bǔ)正和效力待定合同的效力補(bǔ)正。前者是指當(dāng)事人對(duì)于無效合同進(jìn)行了修正，消除其違法內(nèi)容，從而使合同變?yōu)橛行Ш贤邸：笳呤侵负贤啡庇行б芊癜l(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效力尚未確定，只有經(jīng)過有權(quán)人的追認(rèn)，才能化欠缺有效要件為符合有效要件，發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效力④。劃撥土地轉(zhuǎn)讓合同的效力補(bǔ)正屬于無效合同的效力補(bǔ)正。合同效力補(bǔ)正制度的設(shè)立，既可以保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，又能促成交易，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

在我國(guó)，面對(duì)大量“土地隱形市場(chǎng)”的存在，要求劃撥土地使用權(quán)一律“先出讓后轉(zhuǎn)讓”，不但會(huì)嚴(yán)重限制土地的流轉(zhuǎn)，還會(huì)使土地市場(chǎng)上的更多合同歸于無效。這不僅不符合《合同法》的立法本意，還因

為土地流轉(zhuǎn)的目的在于對(duì)土地的使用，土地轉(zhuǎn)讓后，土地的受讓者往往已對(duì)土地進(jìn)行了投入，合同無效后，會(huì)帶來返還的麻煩，且不利于對(duì)土地的有效利用。因此，在一些情況下，對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力可以允許補(bǔ)正。

從司法解釋的立法過程中看，涉及合同效力補(bǔ)正的規(guī)定最早出現(xiàn)在最高人民法院1995年底制定的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》中。其中第26條關(guān)于“商品房的預(yù)售方，持有土地使用證，也投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效”的規(guī)定，在審判實(shí)踐中起到了促進(jìn)當(dāng)事人積極履行合同、防止當(dāng)事人一方惡意主張合同無效、維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的作用。隨后，1999年底最高人民法院《關(guān)于適應(yīng)〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋

（一）》中的第9條也規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。”由此可以認(rèn)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的某些合同的批準(zhǔn)、登記手續(xù)在一定的期限內(nèi)是可以補(bǔ)辦的。最高人民法院2003年4月出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條借用了該條司法解釋的精神，規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”2005年6月18日最高人民法院公布的《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第11條規(guī)定，“土地使用權(quán)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”這些規(guī)定對(duì)于體現(xiàn)當(dāng)事人有真實(shí)意思，減少無效合同，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通，起到了積極的作用。

根據(jù)合同效力補(bǔ)正的原理和已有的司法實(shí)踐，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，在下列情形下，對(duì)雙方當(dāng)事人間訂立的合同應(yīng)認(rèn)定為有效：

1、轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，經(jīng)過政府主管部門追認(rèn)批準(zhǔn)，并由劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方與政府主管部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地出讓金。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第11條規(guī)定，原劃撥土地使用權(quán)人在起訴前經(jīng)過政府主管部門追認(rèn)批準(zhǔn)，在與政府辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為出讓土地的使用權(quán)人，而根據(jù)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。

但實(shí)踐中，此類情況較少，因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)人與政府辦理出讓手續(xù)，將土地辦至自己的名下，需要交納一筆數(shù)目可觀的土地出讓金，原來的無償劃撥土地基礎(chǔ)上訂立的轉(zhuǎn)讓合同價(jià)款，可能會(huì)由于過低而使其無利益可言。另外，隨著轉(zhuǎn)讓合同有效，還要將土地使用權(quán)變更至受讓方名下，這樣除去手續(xù)麻煩，還要再花費(fèi)一筆費(fèi)用，對(duì)于轉(zhuǎn)讓雙方來說，都是不經(jīng)濟(jì)的。

2、轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，由劃撥土地使用權(quán)的受轉(zhuǎn)讓方與政府主管部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并交付土地出讓金。《房地產(chǎn)管理法》第39條第1款對(duì)這一情形作了肯定，規(guī)定：“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”這一規(guī)定也是對(duì)當(dāng)事人間合同效力的肯定。但由于土地使用權(quán)出讓合同是由政府主管部門與受轉(zhuǎn)讓方簽訂的，劃撥土地使用權(quán)人與受轉(zhuǎn)讓方之間合同的性質(zhì)的發(fā)生了變化，事實(shí)上產(chǎn)生了政府與劃撥土地使用權(quán)人、受轉(zhuǎn)讓方三者之間的關(guān)系，是政府將劃撥土地使用權(quán)從原劃撥土地使用權(quán)人手中收回，再出讓給受轉(zhuǎn)讓人，受轉(zhuǎn)讓人按照合同需支付給原劃撥土地使用權(quán)人的價(jià)款，可視為對(duì)原劃撥土地使用權(quán)人土地被收回的補(bǔ)償。鑒于此，《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對(duì)此種情況規(guī)定為，“土地使用權(quán)與受讓人訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受轉(zhuǎn)讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受轉(zhuǎn)讓人訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。”

實(shí)務(wù)中，這種情況較為多見。

3、轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，政府主管部門將轉(zhuǎn)讓土地直接劃撥給受轉(zhuǎn)讓方使用。《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對(duì)此種情況規(guī)定為，“土地使用權(quán)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該土地使用權(quán)直接劃撥給受讓人使用的，土地使用權(quán)與受讓人訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。”

另外，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》第46條規(guī)定：“對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃

撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。”據(jù)此規(guī)定，政府主管部門沒收非法收入并處罰款后，應(yīng)當(dāng)視為對(duì)劃撥土地使用權(quán)人與受轉(zhuǎn)讓方之間轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)可。

四、轉(zhuǎn)讓房屋與土地之關(guān)系

關(guān)于房屋與土地之關(guān)系，房屋總是要建筑在土地之上，對(duì)土地的占有使用就體現(xiàn)在對(duì)房屋的占有使用上。因此，房屋與土地密不可分。在世界各國(guó)，最典型的房屋和土地的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是將兩者合為一個(gè)物，成立一個(gè)所有權(quán)。例如，在羅馬法中，土地即一種類似于主權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，凡是添附到土地上的物都成為物的一部分，因而人們也運(yùn)用主物和從物關(guān)系原理來說明土地所有權(quán)人取得建筑物，進(jìn)而確立了房屋和土地之間的基本原則：房屋和土地不可分，房屋產(chǎn)權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)不可分。《德國(guó)民法典》第94條也規(guī)定，“附著于土地上的物，特別是建筑物，以及與土地尚未分離的出產(chǎn)物，屬于土地的主要組成部分。”《瑞士民法典》也規(guī)定，“除法律保留的限制外，土地所有權(quán)及于全部建筑物、植物及泉水”。

在我國(guó)，目前沒有關(guān)于土地與房屋是主從物關(guān)系還是獨(dú)立的兩個(gè)物的規(guī)定。但我國(guó)的土地屬于國(guó)家和集體所有，排除個(gè)人的土地所有權(quán)，卻又允許個(gè)人擁有房屋所有權(quán)，因此土地和建筑物可以被推定為可分離的兩個(gè)物，由此確定了我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)為房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)結(jié)構(gòu)。這與地上權(quán)的規(guī)則相符合⑤。

為了簡(jiǎn)化房屋所有權(quán)人不能擁有土地，給所有權(quán)帶來的缺陷，我國(guó)采取了嚴(yán)格的房地產(chǎn)權(quán)一致原則，即房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人主體一致原則。建設(shè)部1997年10月27日發(fā)布、2001年8月15日修改的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條即規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。”《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條也規(guī)定，“地上建筑物、其他附著物的所有人或共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”。2007年3月16日通過的《物權(quán)法》第142條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外”。

由于建筑物和土地使用權(quán)不可分，我國(guó)法律確立了土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物一同轉(zhuǎn)讓的原則，即通常所說的“房隨地走”和“地隨房走”。房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)主體一致原則必然要求轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)也轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也轉(zhuǎn)讓其上的建筑物⑥。兩種轉(zhuǎn)讓都涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，為此，《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占的范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條、第24條也規(guī)定，“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓”；“土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓”。《物權(quán)法》第146條、147條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”；“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。”

第二篇：轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)

案例：1991年6月，B市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)了某開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產(chǎn)開發(fā)公司。該公司身兼兩項(xiàng)職能：一是代表市政府實(shí)施行政管理職能，二是企業(yè)經(jīng)營(yíng)職能。1992年8月，為了開發(fā)該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，P房地產(chǎn)開發(fā)公司向社會(huì)登出關(guān)于該開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“即日發(fā)售”的廣告。同年10月，金田公司根據(jù)該廣告與P房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了談判，最終簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》。該協(xié)議規(guī)定：P房地產(chǎn)開發(fā)公司(甲方)出讓開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬(wàn)元，總價(jià)值約5億元，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為50年，使用用途為建設(shè)金田高新科技園及相關(guān)配套工程。金田公司(乙方)應(yīng)于1994年3月前將土地預(yù)定金5000萬(wàn)元匯入甲方賬戶，其余款項(xiàng)應(yīng)于1995年31月前一次性付清。該協(xié)議還規(guī)定，雙方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹違約。同時(shí)，甲方應(yīng)盡快將土地使用權(quán)交付乙方。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權(quán)拒簽土地轉(zhuǎn)讓合同。該協(xié)議自簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日起自動(dòng)失效。1994年3月，雙方就調(diào)整地價(jià)款的給付期限和履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的時(shí)間等事項(xiàng)又達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂時(shí)間為1994年8月31日。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預(yù)定金5000萬(wàn)元匯入P房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶，并催促P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。同年9月，雙方對(duì)擬訂的土地使用和轉(zhuǎn)讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經(jīng)多次協(xié)商未達(dá)成一致意見。金田公司要求P房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權(quán)出讓合同等文件，但對(duì)方除提供B市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立該開發(fā)區(qū)文件外，其他有關(guān)征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開工建設(shè)，要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價(jià)款，辦理立項(xiàng)手續(xù)。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。在此期間，該區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)了金田公司申報(bào)的五個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。

1995年12月，金田公司訴至B市高級(jí)人民法院，要求解除與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。

被告辯稱：原預(yù)定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對(duì)擬簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》文本未達(dá)成一致意見，且對(duì)方未提供項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，并沒有相應(yīng)的融資能力，故要求原告繼續(xù)履行預(yù)定協(xié)議，不同意其訴訟請(qǐng)求。

B市高級(jí)人民法院認(rèn)為：被告P房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)嚴(yán)格遵循《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的程序和條件進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權(quán)及國(guó)家尚未對(duì)該1000畝土地作出批準(zhǔn)征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并收取巨額預(yù)定金，其行為明顯違反有關(guān)國(guó)家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預(yù)定協(xié)議無效，為此造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由被告自己承擔(dān)。被告應(yīng)將預(yù)定金5000萬(wàn)元及相應(yīng)的利息返還給原告。由于原告在簽訂協(xié)議時(shí)，對(duì)被告的土地經(jīng)營(yíng)方式未進(jìn)行必要考察即投入巨額資金，故對(duì)本企業(yè)因此造成的損失應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。其要求雙倍返還 1

預(yù)定金及銀行保值貼補(bǔ)利率等請(qǐng)求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十六條第五項(xiàng)及第六十一條之規(guī)定，B市高級(jí)人民法院于1996年2月作出一審判決：

一、金田公司與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》無效；

二、P房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后三個(gè)月內(nèi)返還金田公司土地預(yù)定金5000萬(wàn)元及利息；如逾期不返還則按現(xiàn)行銀行存款11.7％的年利息計(jì)算至返還時(shí)止；

三、駁回雙方的其他訴訟請(qǐng)求。

分析：轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是指未經(jīng)政府批準(zhǔn)及交納出讓金，擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效的陷阱。國(guó)有土地使用權(quán)的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，再行轉(zhuǎn)讓，從而確保政府對(duì)土地的總體控制和取得土地收益。如果不經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，不簽訂土地出讓合同，不補(bǔ)交土地出讓金，而直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效，有關(guān)單位和直接責(zé)任人員還將受到行政處罰和行政處分。

評(píng)論：這是一起關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)糾紛的案例。在我國(guó)，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權(quán)取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權(quán)的出讓和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定，國(guó)有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》具體規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括土地使用權(quán)的出售、交換和贈(zèng)與。可見，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提，是轉(zhuǎn)讓方以出讓方式取得土地的使用權(quán)。本案中，P房地產(chǎn)開發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出售，獲取巨額利潤(rùn)，違反法律，其行為應(yīng)定為非法，所簽訂的協(xié)議亦應(yīng)認(rèn)定為無效。其次，房地產(chǎn)公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國(guó)家的土地管理部門。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的管理部門應(yīng)為市、縣一級(jí)的土地管理部門，其他組織和部門均無權(quán)處置國(guó)有土地，故P房地產(chǎn)公司的行為超越了其職權(quán)。第三，本案中簽訂的灶地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，雖然該合同被認(rèn)定為無效，但合同中約定的擔(dān)保形式、定金條款繼續(xù)有效。根據(jù)《民法通則》規(guī)定的過錯(cuò)責(zé)任原則，P房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)雙倍返還金田公司定金1億元及相關(guān)利息，此點(diǎn)法院判決似有不妥。

第三篇：烏魯木齊市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

標(biāo)

題： 烏魯木齊市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法（2002-08-01）

頒布機(jī)關(guān)： 烏魯木齊市人大常委會(huì)

頒布日期：

實(shí)施日期： 2002-08-01 內(nèi)容分類：

發(fā)布文號(hào)：

備

注：

內(nèi)

容： 烏魯木齊市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

第一條 為加強(qiáng)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的管理，規(guī)范劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，合理配置土地資源，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓適用本辦法。第三條 本辦法所稱國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)依法批準(zhǔn)，繳納土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及其他費(fèi)用后，無償取得的土地使用權(quán)。

第四條 國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 第五條 本市建設(shè)用地供應(yīng)實(shí)行總量控制，對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，統(tǒng)一納入政府供地計(jì)劃。

第六條 市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)本市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理工作。市計(jì)劃、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，協(xié)同做好國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第七條 土地使用者需轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)向市國(guó)土資源局提出申請(qǐng)，并提供下列資料：(一)法人資格證明書(營(yíng)業(yè)執(zhí)照)；(二)法人代表資格證明書或授權(quán)委托書；(三)土地使用證及附圖；(四)房屋產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)籍平面圖；

(五)擬轉(zhuǎn)讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；(六)其他需提交的資料。

第八條 市國(guó)土資源局受理申請(qǐng)后，應(yīng)按下列程序辦理：(一)根據(jù)申請(qǐng)人提供的土地和地上建筑物及附著物的權(quán)屬證明進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和核實(shí)；

(二)依照國(guó)家及市人民政府有關(guān)規(guī)定，擬訂土地使用權(quán)處置方案，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后與申請(qǐng)人簽訂補(bǔ)償合同；

(三)按合同約定對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)，并辦理原劃撥土地使用權(quán)注銷登記。

第九條 收回的土地使用權(quán)，除涉及國(guó)家安全和保密要求外，應(yīng)當(dāng)按照公開公正、公平的原則，采取拍賣、招標(biāo)、掛牌等形式進(jìn)行處置。第十條 因債權(quán)、債務(wù)糾紛及企業(yè)破產(chǎn)等，需強(qiáng)制轉(zhuǎn)移變賣地面資產(chǎn)，涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由市國(guó)土資源局按有關(guān)規(guī)定辦理。第十一條 劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，計(jì)劃、規(guī)劃、房產(chǎn)、國(guó)土資源等部門不予辦理相關(guān)手續(xù)。

第十二條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定予以處罰；對(duì)直接責(zé)任人按照中華人民共和國(guó)監(jiān)察部、國(guó)土資源部《關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》有關(guān)規(guī)定追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十三條 本辦法自2002年8月1日起施行。

《物權(quán)法》三審草案 重視私產(chǎn)、國(guó)有財(cái)產(chǎn)保護(hù)

《物權(quán)法》三審草案 重視私產(chǎn)、國(guó)有財(cái)產(chǎn)保護(hù)

26日下午的十屆全國(guó)人大常委會(huì)第十六次會(huì)議上，備受關(guān)注的《物權(quán)法》草案被提交進(jìn)行第三次審議。

此次送審的草案厚達(dá)50頁(yè)，較之前的草案有較大修訂（詳見本報(bào)6月16日5版報(bào)道）。一些新設(shè)條款明確顯示了立法機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)前社會(huì)熱點(diǎn)問題的高度關(guān)注和快速反應(yīng)。

正如全國(guó)人大法律委員會(huì)副主任委員胡康生所說的，這次修改一項(xiàng)重要原則就是“突出重點(diǎn)，解決物權(quán)法當(dāng)前急需規(guī)范的現(xiàn)實(shí)問題”。

私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)新規(guī)

在私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)方面，在延續(xù)之前的草案關(guān)于國(guó)家保護(hù)私人合法取得的生活資料和生產(chǎn)資料的同時(shí)，一個(gè)重要的新增內(nèi)容是“國(guó)家保護(hù)私人投資及其收益”。

草案規(guī)定，國(guó)家、集體、個(gè)人以動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)投資企業(yè)，無論企業(yè)的所有制性質(zhì)，出資人均享有資產(chǎn)受益、重大決策、選擇經(jīng)營(yíng)人的權(quán)利；享有對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

據(jù)全國(guó)人大法工委有關(guān)人員介紹，盡管個(gè)人投資收益權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)在《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》中已有規(guī)定，此次則是首次納入民事基本法典。

而針對(duì)當(dāng)前矛盾日益集中的拆遷補(bǔ)償問題，草案規(guī)定，國(guó)家保護(hù)住房的私人所有權(quán)，禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。拆遷、征收私人的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。此外，草案還新增了要“保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置”的條款。

草案還規(guī)定，征收承包期內(nèi)的土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人給予合理補(bǔ)償。征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法應(yīng)當(dāng)告知土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人。土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)村民會(huì)議討論決定。

房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理部門和業(yè)主的權(quán)益劃分一直是公眾期待得到解決的立法難題。原草案對(duì)此作了專章規(guī)定。此次草案一方面刪去了原草案有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)人內(nèi)部管理的規(guī)定，簡(jiǎn)化了一些內(nèi)容，另一方面，強(qiáng)化了對(duì)具體物權(quán)關(guān)系明確界定。

草案規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人（即業(yè)主）共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。

對(duì)于所有權(quán)，草案依舊維持了“三分法”的規(guī)定，即將國(guó)有、集體、個(gè)人所有權(quán)分成獨(dú)立的三章進(jìn)行分別規(guī)定。盡管如此，從已經(jīng)公開的條文內(nèi)容來看，草案對(duì)三種所有權(quán)在同一章中并列規(guī)定、同等保護(hù)的做法，基本做到了“一視同仁”。

明確國(guó)有財(cái)產(chǎn)保護(hù)責(zé)任

在國(guó)有財(cái)產(chǎn)保護(hù)方面，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)流失問題的關(guān)注，使新草案對(duì)當(dāng)前國(guó)有企業(yè)改制進(jìn)程中處于焦點(diǎn)位置的MBO（管理層收購(gòu)）問題和管理人員經(jīng)營(yíng)責(zé)任問題做出了回應(yīng)。

草案規(guī)定，國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)直接負(fù)責(zé)的主管人員，以無償或者以低價(jià)折股、低價(jià)出售等手段將國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，造成國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)財(cái)產(chǎn)流失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任；上述人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，造成國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴(yán)重虧損的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任。上述行為構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。

該條款的新設(shè)，起因據(jù)稱是因?yàn)樵谌珖?guó)人大常委會(huì)第二次審議期間，有常委表示，物權(quán)法立法應(yīng)體現(xiàn)我國(guó)社會(huì)主義國(guó)家的性質(zhì)和保障公有制經(jīng)濟(jì)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)體系中的應(yīng)有地位。

預(yù)告登記力阻“一房多賣”

物權(quán)公示是確認(rèn)所有權(quán)歸屬的一項(xiàng)重要原則。草案規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)效力的公示形式為交付，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則以登記為公示方式。但之前我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記必須在不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際完成存在之后才有可能。

近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，期房買賣和期房抵押已經(jīng)屢見不鮮。此次物權(quán)法草案采納多方意見，創(chuàng)設(shè)了“預(yù)告登記”制度。草案規(guī)定，登記機(jī)關(guān)可根據(jù)開發(fā)商或預(yù)購(gòu)商品房權(quán)利申請(qǐng)人的申請(qǐng)，對(duì)其房屋所有權(quán)以及由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán)進(jìn)行預(yù)先告知性登記發(fā)證。

預(yù)告登記后，登記的所有權(quán)或擔(dān)保物權(quán)相對(duì)的債務(wù)人違背預(yù)告登記，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處分，不發(fā)生物權(quán)效力。這一規(guī)定將從立法層面為解決開發(fā)商“一房多賣”和“多重抵押”問題，以保護(hù)購(gòu)房人和銀行的合法權(quán)益。

擔(dān)保標(biāo)的物范疇擴(kuò)展

按照我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定，目前我國(guó)可以作為抵押標(biāo)的物的只能是不動(dòng)產(chǎn)。而中國(guó)人民銀行總行曾多次表達(dá)希望立法擴(kuò)大可抵押物范疇，進(jìn)一步拓寬企業(yè)和個(gè)人的融資渠道的意愿。

此外，針對(duì)過去《擔(dān)保法》關(guān)于抵押物必須是特定物的規(guī)定，銀行方面提出，應(yīng)在物權(quán)法草案中確定“浮動(dòng)抵押”制度將企業(yè)全部資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的和將來可以取得的全部納入可抵押財(cái)產(chǎn)范疇。

此次提交三讀的草案，雖然沒有全部接受“浮動(dòng)抵押”的概念，對(duì)上述建議還是做出了一定程度的回應(yīng)。

草案規(guī)定，正在建造的建筑物、船舶、飛行器可以抵押。經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶可以將現(xiàn)有的以及將來?yè)碛械膭?dòng)產(chǎn)，如機(jī)動(dòng)車、農(nóng)機(jī)具、機(jī)器設(shè)備、原材料等抵押。

而在質(zhì)權(quán)標(biāo)的方面，此次草案做出了一項(xiàng)重大調(diào)整，即在過去立法規(guī)定的特定物之外，將“收益權(quán)”納入質(zhì)權(quán)標(biāo)的范疇。這就意味著，公路的收費(fèi)權(quán)、電網(wǎng)收益權(quán)、通訊設(shè)備收費(fèi)權(quán)等，都將可以出質(zhì)。

抵押財(cái)產(chǎn)范圍的擴(kuò)充，必將引起關(guān)于抵押登記的新要求。但從此次草案來看，這個(gè)問題的解決尚需時(shí)日。

此外，修改后的草案還根據(jù)常委會(huì)審議意見，刪除了原草案第十五章對(duì)典權(quán)、第二十一章對(duì)讓與擔(dān)保的規(guī)定。

土地使用權(quán)之限

土地使用權(quán)有期限，而房屋所有權(quán)無期限，土地使用權(quán)到期后，附著于其上的房屋所有權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，是當(dāng)前一個(gè)普遍關(guān)注的問題。

由于之前沒有相關(guān)法律就此做出明確規(guī)定，人們普遍將解決問題的希望寄托在即將出臺(tái)的《物權(quán)法》上。但從已經(jīng)公布的草案來看，依然沒有提出完善的解決方法。

此次送審的草案規(guī)定，原則上，土地使用權(quán)到期，房屋所有權(quán)人可申請(qǐng)續(xù)期，并繳納土地使用費(fèi)。使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，有約定的按約定，無約定的按國(guó)家規(guī)定。如此原則的規(guī)定，距離此前業(yè)界的期望尚有較大距離。

針對(duì)當(dāng)前制度下不動(dòng)產(chǎn)登記多頭負(fù)責(zé)、復(fù)雜繁瑣的弊端，草案只做出了一個(gè)帶有意向性的規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

據(jù)法工委一位官員表示，登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一是前兩次審議時(shí)常委們的共識(shí)，社會(huì)對(duì)此的呼聲也比較大。但物權(quán)法作為一部民事基本法，只能對(duì)此做出如上原則性的規(guī)定。

這位官員表示，囿于當(dāng)前我國(guó)登記制度安排的現(xiàn)狀，下一步要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記，還需要依賴更加細(xì)致的立法安排，并借助行政體制改革的推進(jìn)。

但此次草案在這個(gè)問題上也做了一些力所能及的嘗試，規(guī)定，法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當(dāng)事人可向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記。

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第四篇：烏魯木齊市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

【發(fā)布單位】烏魯木齊市 【發(fā)布文號(hào)】

【發(fā)布日期】2002-06-21 【生效日期】2002-06-21 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來源】中國(guó)法院網(wǎng)

烏魯木齊市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

二OO二年六月二十一日

第一條第一條 為加強(qiáng)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的管理，規(guī)范劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，合理配置土地資源，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓適用本辦法。

第三條第三條 本辦法所稱國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)依法批準(zhǔn)，繳納土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及其他費(fèi)用后，無償取得的土地使用權(quán)。

第四條第四條 國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

第五條第五條 本市建設(shè)用地供應(yīng)實(shí)行總量控制，對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，統(tǒng)一納入政府供地計(jì)劃。

第六條第六條 市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)本市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理工作。市計(jì)劃、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，協(xié)同做好國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第七條第七條 土地使用者需轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)向市國(guó)土資源局提出申請(qǐng)，并提供下列資料：

(一)法人資格證明書(營(yíng)業(yè)執(zhí)照)；

(二)法人代表資格證明書或授權(quán)委托書；

(三)土地使用證及附圖；

(四)房屋產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)籍平面圖；

(五)擬轉(zhuǎn)讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；

(六)其他需提交的資料。

第八條第八條 市國(guó)土資源局受理申請(qǐng)后，應(yīng)按下列程序辦理：

(一)根據(jù)申請(qǐng)人提供的土地和地上建筑物及附著物的權(quán)屬證明進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和核實(shí)；

(二)依照國(guó)家及市人民政府有關(guān)規(guī)定，擬訂土地使用權(quán)處置方案，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后與申請(qǐng)人簽訂補(bǔ)償合同；

(三)按合同約定對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)，并辦理原劃撥土地使用權(quán)注銷登記。

第九條第九條 收回的土地使用權(quán)，除涉及國(guó)家安全和保密要求外，應(yīng)當(dāng)按照公開、公正、公平的原則，采取拍賣、招標(biāo)、掛牌等形式進(jìn)行處置。

第十條第十條 因債權(quán)、債務(wù)糾紛及企業(yè)破產(chǎn)等，需強(qiáng)制轉(zhuǎn)移變賣地面資產(chǎn)，涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由市國(guó)土資源局按有關(guān)規(guī)定辦理。

第十一條第十一條 劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，計(jì)劃、規(guī)劃、房產(chǎn)、國(guó)土資源等部門不予辦理相關(guān)手續(xù)。

第十二條第十二條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定予以處罰；對(duì)直接責(zé)任人按照中華人民共和國(guó)監(jiān)察部、國(guó)土資源部《關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》有關(guān)規(guī)定追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十三條第十三條 本辦法自2002年8月1日起施行。

本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請(qǐng)以正式文件為準(zhǔn)。

第五篇：國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批

國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批

一、法律依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

2、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》

3、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

二、轉(zhuǎn)讓條件

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指劃撥土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移，包括出售、交換、贈(zèng)與等行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)受讓人在法定條件下把自己取得的剩余期限的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給再受讓人的行為。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)的占有、使用、收益和有限處分權(quán)利全部轉(zhuǎn)移給新的權(quán)利人，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓對(duì)國(guó)家土地所有權(quán)并不產(chǎn)生影響，國(guó)家仍然享有對(duì)該土地的所有權(quán)。

依照行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，并符合下列條件者，可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：

1、土地使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

2、領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán)；

3、對(duì)土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產(chǎn)權(quán)；

4、依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，或以轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵

交土地使用權(quán)出讓金。

三、申報(bào)材料

已確定承讓人的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批（1）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓書面申請(qǐng)（轉(zhuǎn)讓、承讓雙方共同申請(qǐng)）。（2）轉(zhuǎn)、承讓雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，聯(lián)建建筑物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的須提交聯(lián)建協(xié)議書，分割轉(zhuǎn)讓的須提交分割轉(zhuǎn)讓方案（協(xié)議）及分割平面圖。（3）轉(zhuǎn)讓方主管部門同意轉(zhuǎn)讓的書面意見，股東會(huì)、董事會(huì)同意轉(zhuǎn)讓的決議，國(guó)有、集體單位改制的應(yīng)提供改制有關(guān)文件。（4）法院裁決轉(zhuǎn)讓的，須提供人民法院裁決書、協(xié)助執(zhí)行通知書、浙高法（1999）29號(hào)文件規(guī)定和要求的資料。（5）土地權(quán)源依據(jù)，如土地使用證、國(guó)有土地劃撥決定書、原征地批準(zhǔn)文件。（6）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明，房產(chǎn)已過戶的提供承讓方房產(chǎn)證、契證。（7）原土地使用權(quán)人及承讓人身份證明文件。（8）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面意見。（9）國(guó)土部門就申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓地塊的土地用途等給予規(guī)劃管理部門的征詢意見。（10）規(guī)劃管理部門對(duì)于國(guó)土部門征詢意見的回復(fù)，規(guī)劃管理部門要求改變用途的，應(yīng)當(dāng)提交規(guī)劃批準(zhǔn)文件及規(guī)劃紅線圖，其中同意按現(xiàn)狀土地條件和現(xiàn)有構(gòu)建筑物改變用途的無需提交批準(zhǔn)文件及規(guī)劃紅線圖。（11）土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告書及地價(jià)確認(rèn)材料、國(guó)土勘測(cè)規(guī)劃院出具的宗地界址圖

（經(jīng)審核無須收回土地使用權(quán)重新進(jìn)行招拍掛出讓為前提）。（12）其他需要提供審查的相關(guān)材料。

（二）未確定承讓人的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批（1）申請(qǐng)書，申請(qǐng)單位主管部門同意轉(zhuǎn)讓的書面意見或股東會(huì)、董事會(huì)同意轉(zhuǎn)讓的決議。（2）土地權(quán)源依據(jù)，如土地使用證、國(guó)有土地劃撥決定書、原征地批準(zhǔn)文件。（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明，如房產(chǎn)證。（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件。（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面意見。（6）國(guó)土部門就申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓地塊的土地用途等給予規(guī)劃管理部門的征詢意見。（7）規(guī)劃管理部門對(duì)于國(guó)土部門征詢意見的回復(fù)，規(guī)劃管理部門要求改變用途的，應(yīng)當(dāng)提交規(guī)劃許可證及規(guī)劃紅線圖，其中同意按現(xiàn)狀土地條件和現(xiàn)有構(gòu)建筑物改變用途的無需提交規(guī)劃許可證及規(guī)劃紅線圖。（8）土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告書及地價(jià)確認(rèn)材料、國(guó)土勘測(cè)規(guī)劃院出具的宗地界址圖（經(jīng)審核無須收回土地使用權(quán)重新進(jìn)行招拍掛出讓為前提）。（9）其他需要提供審查的相關(guān)材料。

（三）國(guó)有劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓審批（1）申請(qǐng)書，申請(qǐng)單位主管部門同意補(bǔ)辦出讓的書面意見或股東會(huì)、董事會(huì)同意補(bǔ)辦出讓的決議。（2）土地使用證、國(guó)有土地劃撥決定書（批準(zhǔn)劃撥時(shí)無決定書的除外）。（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明。（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件。

（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人同意補(bǔ)辦出讓手續(xù)的書面

意見。（6）國(guó)土部門就申請(qǐng)地塊的土地用途等給予規(guī)劃管理部門的征詢意見。（7）規(guī)劃管理部門對(duì)于國(guó)土部門征詢意見的回復(fù)，規(guī)劃管理部門要求改變用途的，應(yīng)當(dāng)提交規(guī)劃批準(zhǔn)文件及規(guī)劃紅線圖，其中同意按現(xiàn)狀土地條件和現(xiàn)有構(gòu)建筑物改變用途的無需提交批準(zhǔn)文件及規(guī)劃紅線圖。（8）土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告書及地價(jià)確認(rèn)材料、國(guó)土勘測(cè)規(guī)劃院出具的宗地界址圖（經(jīng)審核無須收回土地使用權(quán)重新進(jìn)行招拍掛出讓為前提）。（9）其他需要提供審查的相關(guān)材料。

四、辦事程序

審查員踏勘審查→地價(jià)確認(rèn)→核準(zhǔn)員核準(zhǔn)→制作組織報(bào)批材料→上報(bào)有權(quán)批準(zhǔn)的單位審批→征收土地出讓金，簽訂出讓合同或頒發(fā)劃撥用地決定書。