第一篇：揚州市國有劃撥土地使用權處置實施辦法

關于印發揚州市國有劃撥土地使用權處置實施辦法的通知

揚州市人民政府文件

揚府發[2006]189號

關于印發揚州市國有劃撥土地使用權處置實施辦法的通知

各縣（市、區）人民政府，市各委、辦、局（公司），市各直屬單位：

《揚州市國有劃撥土地使用權處置實施辦法》已經市政府第40次常務會議討論通過，現印發給你們，希認真遵照執行。

二○○六年十一月十三日

揚州市國有劃撥土地使用權處置實施辦法

為進一步加強國有劃撥土地使用權(以下簡稱劃撥土地使用權)管理，維護土地使用權人的合法權益，防止國有土地資產流失，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《江蘇省土地管理條例》等法律法規的規定，制定本實施辦法。

一、劃撥土地使用權處置方式

依法申請處置劃撥土地使用權的，應區別不同情形，分別按保留劃撥土地使用權、劃撥土地使用權出讓、劃撥土地使用權租賃、劃撥土地使用權抵押等方式進行處置。

（一）保留劃撥土地使用權

轉讓劃撥土地使用權，由受讓方辦理，經市、縣（市）人民政府批準，下列情形可以保留劃撥土地使用權：

1、劃撥土地使用權轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的；

2、不改變土地用途，未翻改擴建的產權合法的房改房、經濟適用房、拆遷安置房、居民私有住房及其他住房依法轉讓的。

（二）劃撥土地使用權辦理出讓

土地使用者提出申請，經市、縣（市）人民政府批準，下列劃撥土地使用權可以辦理出讓手續：

1、申請用途與原批準用途一致且符合城市規劃的；

2、因單體建筑物局部使用功能發生變化，導致部分土地用途發生改變后，改變用途部分按實際用途提出申請且符合城市規劃的；

3、整宗地申請用途雖與原批準用途不一致，但申請用途為非商業經營性用地且符合城市規劃的。

（三）劃撥土地使用權辦理租賃

劃撥土地使用權符合辦理出讓條件的，除住宅用地外，均可辦理租賃，但申請用途不符合城市規劃的只能辦理短期租賃，且應服從實施城市規劃建設需要。

（四）劃撥土地使用權辦理抵押

依法取得的房屋所有權連同劃撥土地使用權，可以設定抵押權。

依法辦理劃撥土地使用權抵押登記的，債務人到期不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣,從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的價款后,抵押權人可優先受償。

（五）有下列情形之一的，原劃撥土地使用權人的處置申請不予批準：

1、正在改造或已經列入城市改造范圍內的；

2、列入退城進園（區）企業的工業用地；

3、列入政府收購儲備范圍的土地；

4、非住宅用地改變為住宅用地的；

5、按照商業經營性用途申請對原使用現狀進行翻改擴建的；

6、市、縣（市）人民政府規定的其他情形。

（六）涉案劃撥土地使用權的處置辦法由市國土資源局商市中級人民法院另行制定。

二、劃撥土地使用權處置程序

（一）原劃撥土地使用權辦理有償使用程序

1、由原劃撥土地權利人持下列材料向市、縣（市）國土資源管理部門提出申請：

（1）申請書；

（2）《國有土地使用證》；

（3）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明；

（4）原劃撥土地使用權人有效身份證明；

（5）共有房地產，應提供共有人書面同意的意見；

（6）改變用途的，應提供規劃部門同意改變用途的書面意見；

（7）法律、法規規定其他應提交的相關材料。、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，征詢市、縣（市）規劃部門意見。

4、土地勘測、評估和確定地價（租金）。

5、市、縣（市）國土資源管理部門編制處置方案并報市、縣（市）人民政府批準。

6、申請人與市、縣（市）國土資源管理部門簽訂土地有償使用合同，并按規定繳納稅費。

7、申請人依法辦理土地變更登記。

（二）劃撥土地使用權轉讓辦理程序

1、由原劃撥土地使用權人持下列有關資料，向市、縣（市）國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請：

（1）申請書；

（2）《國有土地使用證》；

（3）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明；

（4）原土地使用權人有效身份證明；

（5）共有房地產，應提供共有人書面同意的意見；

（6）改變用途的，應提供規劃部門同意改變用途的書面意見；

（7）法律、法規規定其他應提交的相關材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，征詢市、縣（市）規劃部門意見，在土地勘測、地價評估基礎上，將處置方案及確定的土地收益標準報經市、縣（市）人民政府審批。其中產權合法的房改房、經濟適用房、拆遷安置房、居民私有住房及其他住房依法轉讓，申請人申請保留劃撥土地性質的，由市、縣（市）國土資源管理部門負責審批。

4、經批準準予轉讓的，市、縣（市）國土資源管理部門應向申請人發出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》，由原劃撥土地使用權人按規定辦理土地交易手續，確定受讓人。

5、經批準原劃撥土地使用權應當有償使用的，由受讓人持申請、轉讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理有償使用手續，簽訂土地有償使用合同，按批準的出讓金（租金）標準繳納出讓金（租金）。

經批準轉讓后可以保留劃撥土地性質的，由受讓人持申請、轉讓合同、原《國有土地使用證》、《房屋所有權證》（應注明土地取得方式）、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理保留劃撥土地使用權手續。

6、受讓人依法辦理土地登記手續。

（三）劃撥土地使用權抵押辦理程序

1、以劃撥土地使用權為標的物設定抵押，由劃撥土地使用權人持下列材料，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理劃撥土地使用權抵押審批：

（1）土地登記申請書（由抵押雙方共同填寫）；

（2）土地使用權抵押合同；

（3）《國有土地使用證》；

（4）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明；

（5）抵押雙方有效身份證明；

（6）共有房地產，應提供共有人書面同意的意見；

（7）有效《土地估價報告》；

（8）抵押雙方確認的土地勘測抵押范圍圖；

（9）法律、法規規定其他應提交的相關材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請并審批。

3、經批準準予抵押的，辦理土地抵押登記。

（四）劃撥土地使用權抵押權實現辦理程序

依法辦理了劃撥土地抵押登記，債務人不履行債務時，抵押權人與抵押人協商一致的，可按照下列程序依法對被抵押的劃撥土地使用權進行處置：

1、抵押人持下列資料向市、縣（市）國土資源管理部門提出批準轉讓劃撥土地使用權的申請：

（1）申請書；

（2）《土地他項權利證書》、《房屋他項權利證書》；

（3）房地產抵押合同；

（4）抵押權人與抵押人共同同意的處置意見；

（5）抵押權人、抵押人的有效身份證明；

（6）法律、法規規定其他應提交的相關材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，應當將決定受理處置情況書面告知抵押權人，征詢市、縣（市）規劃部門意見，在地價評估基礎上，提出處置方案報市、縣（市）人民政府審批。

4、經批準準予轉讓的，市、縣（市）國土資源管理部門應向抵押權人及抵押人發出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。

5、原劃撥土地使用權被依法處分后，處分所得價款在按規定繳納土地收益，受讓人持申請、成交證明書、轉讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、土地收益繳納證明、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，與市、縣（市）國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

6、受讓人依法辦理土地登記手續。

抵押權人與抵押人不能協商一致的，抵押權人有權申請人民法院處分，具體程序按市中級人民法院與市國土資源局商定的辦法執行。

三、土地收益繳納標準及收購補償標準

（一）經依法批準保留劃撥土地使用權性質的，暫不繳納土地收益。

（二）不改變用途申請有償使用的，經依法批準，辦理協議出讓（租賃）手續，住宅用地暫按土地市場價格的40%繳納土地出讓金，其他用途暫按現土地市場價格的50%繳納土地出讓金（租金）。

（三）經依法批準可以改變土地用途的，按新用途現土地市場價格的70%補繳土地出讓金（租金）。

（四）劃撥土地使用權出租及改變用途的，已按市政府《關于轉發市國土管理局等部門〈關于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取年租金的辦法〉的通知》（揚政發[1998]322號）規定的最低保護價標準繳納租金的，仍執行原標準，租金最低保護價調整后，從調整后次年按新的標準執行。

（五）土地儲備機構對原劃撥土地進行收購的，由土地儲備機構按照市、縣（市）人民政府現行的收購政策進行補償。

本辦法自2007年1月1日起施行。

第二篇：轉讓國有劃撥土地使用權

轉讓國有劃撥土地使用權

案例：1991年6月，B市規劃建設委員會批準了某開發區總體規劃方案，并成立了P房地產開發公司。該公司身兼兩項職能：一是代表市政府實施行政管理職能，二是企業經營職能。1992年8月，為了開發該區房地產業，P房地產開發公司向社會登出關于該開發區土地使用權轉讓“即日發售”的廣告。同年10月，金田公司根據該廣告與P房地產開發公司進行了談判，最終簽訂了《土地轉讓預定協議》。該協議規定：P房地產開發公司(甲方)出讓開發區內規則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價值約5億元，土地使用權轉讓期限為50年，使用用途為建設金田高新科技園及相關配套工程。金田公司(乙方)應于1994年3月前將土地預定金5000萬元匯入甲方賬戶，其余款項應于1995年31月前一次性付清。該協議還規定，雙方簽訂土地使用權轉讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹違約。同時，甲方應盡快將土地使用權交付乙方。如甲方不能隨行本協議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協議，甲方有權拒簽土地轉讓合同。該協議自簽訂土地使用權轉讓合同之日起自動失效。1994年3月，雙方就調整地價款的給付期限和履行土地使用權轉讓合同的時間等事項又達成補充協議，約定土地使用權轉讓合同的簽訂時間為1994年8月31日。事后，金田公司按協議規定的期限將土地預定金5000萬元匯入P房地產開發公司賬戶，并催促P房地產開發公司簽訂土地使用權轉讓合同。同年9月，雙方對擬訂的土地使用和轉讓合同部分條款發生意見分歧，經多次協商未達成一致意見。金田公司要求P房地產開發公司提供該土地的征地批文、土地使用權出讓合同等文件，但對方除提供B市規劃建設委員會批準設立該開發區文件外，其他有關征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產開發公司認為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開工建設，要求金田公司按協議繼續支付地價款，辦理立項手續。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。在此期間，該區管理委員會批準了金田公司申報的五個建設項目。

1995年12月，金田公司訴至B市高級人民法院，要求解除與P房地產開發公司簽訂的《土地轉讓預定協議》，并雙倍返還定金1億元。

被告辯稱：原預定協議不能履行的原因在于雙方對擬簽訂的《土地使用權轉讓合同》文本未達成一致意見，且對方未提供項目批準文件，并沒有相應的融資能力，故要求原告繼續履行預定協議，不同意其訴訟請求。

B市高級人民法院認為：被告P房地產開發公司作為房地產開發企業，應嚴格遵循《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定的程序和條件進行土地開發經營活動，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權及國家尚未對該1000畝土地作出批準征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉讓預定協議》，并收取巨額預定金，其行為明顯違反有關國家土地管理法規，故雙方所簽定的預定協議無效，為此造成的經濟損失應由被告自己承擔。被告應將預定金5000萬元及相應的利息返還給原告。由于原告在簽訂協議時，對被告的土地經營方式未進行必要考察即投入巨額資金，故對本企業因此造成的損失應承擔一定責任。其要求雙倍返還 1

預定金及銀行保值貼補利率等請求不予支持。根據《中華人民共和國民法通則》第五十六條第五項及第六十一條之規定，B市高級人民法院于1996年2月作出一審判決：

一、金田公司與P房地產開發公司簽訂的《土地使用權轉讓預定協議》無效；

二、P房地產開發公司于本判決生效后三個月內返還金田公司土地預定金5000萬元及利息；如逾期不返還則按現行銀行存款11.7％的年利息計算至返還時止；

三、駁回雙方的其他訴訟請求。

分析：轉讓國有劃撥土地使用權是指未經政府批準及交納出讓金，擅自轉讓國有劃撥土地使用權，導致轉讓合同無效的陷阱。國有土地使用權的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉讓前，必須經有批準權的政府批準并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，再行轉讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。如果不經有批準權的政府批準，不簽訂土地出讓合同，不補交土地出讓金，而直接轉讓國有劃撥土地使用權，將導致轉讓合同無效，有關單位和直接責任人員還將受到行政處罰和行政處分。

評論：這是一起關于國有劃撥土地使用權轉讓及房地產開發經營糾紛的案例。在我國，城鎮土地使用權的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權的出讓和土地使用權的轉讓。《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，國有土地和集體所有土地的使用權可以依法轉讓。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》具體規定了土地使用權轉讓問題。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括土地使用權的出售、交換和贈與。可見，土地使用權轉讓的前提，是轉讓方以出讓方式取得土地的使用權。本案中，P房地產開發公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權進行轉讓、出售，獲取巨額利潤，違反法律，其行為應定為非法，所簽訂的協議亦應認定為無效。其次，房地產公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國家的土地管理部門。根據最高人民法院的司法解釋，國有土地使用權出讓的管理部門應為市、縣一級的土地管理部門，其他組織和部門均無權處置國有土地，故P房地產公司的行為超越了其職權。第三，本案中簽訂的灶地使用權轉讓預定協議》在性質上屬于預約合同，雖然該合同被認定為無效，但合同中約定的擔保形式、定金條款繼續有效。根據《民法通則》規定的過錯責任原則，P房地產開發公司應雙倍返還金田公司定金1億元及相關利息，此點法院判決似有不妥。

第三篇：烏魯木齊市國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法

標

題： 烏魯木齊市國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法（2002-08-01）

頒布機關： 烏魯木齊市人大常委會

頒布日期：

實施日期： 2002-08-01 內容分類：

發布文號：

備

注：

內

容： 烏魯木齊市國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法

第一條 為加強國有劃撥土地使用權的管理，規范劃撥土地使用權轉讓行為，合理配置土地資源，防止國有土地資產流失，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內國有劃撥土地使用權的轉讓適用本辦法。第三條 本辦法所稱國有劃撥土地使用權是指土地使用者經依法批準，繳納土地補償費、安置補助費及其他費用后，無償取得的土地使用權。

第四條 國有劃撥土地使用權不得擅自轉讓，確需轉讓的，須經市人民政府批準。

土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。 第五條 本市建設用地供應實行總量控制，對擬轉讓的國有劃撥土地使用權，統一納入政府供地計劃。

第六條 市國土資源局負責本市國有劃撥土地使用權轉讓的管理工作。市計劃、規劃、房產等部門應在各自職責范圍內，協同做好國有劃撥土地使用權轉讓管理工作。

第七條 土地使用者需轉讓國有劃撥土地使用權的，應向市國土資源局提出申請，并提供下列資料：(一)法人資格證明書(營業執照)；(二)法人代表資格證明書或授權委托書；(三)土地使用證及附圖；(四)房屋產權證及產籍平面圖；

(五)擬轉讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；(六)其他需提交的資料。

第八條 市國土資源局受理申請后，應按下列程序辦理：(一)根據申請人提供的土地和地上建筑物及附著物的權屬證明進行實地調查和核實；

(二)依照國家及市人民政府有關規定，擬訂土地使用權處置方案，經市人民政府批準后與申請人簽訂補償合同；

(三)按合同約定對原土地使用者給予補償后，收回土地使用權，并辦理原劃撥土地使用權注銷登記。

第九條 收回的土地使用權，除涉及國家安全和保密要求外，應當按照公開公正、公平的原則，采取拍賣、招標、掛牌等形式進行處置。第十條 因債權、債務糾紛及企業破產等，需強制轉移變賣地面資產，涉及劃撥土地使用權轉讓的，由市國土資源局按有關規定辦理。第十一條 劃撥土地使用權未經批準轉讓的，計劃、規劃、房產、國土資源等部門不予辦理相關手續。

第十二條 違反本辦法規定，擅自轉讓國有劃撥土地使用權的，依照《中華人民共和國土地管理法》的有關規定予以處罰；對直接責任人按照中華人民共和國監察部、國土資源部《關于違反土地管理規定行為行政處分暫行辦法》有關規定追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十三條 本辦法自2002年8月1日起施行。

《物權法》三審草案 重視私產、國有財產保護

《物權法》三審草案 重視私產、國有財產保護

26日下午的十屆全國人大常委會第十六次會議上，備受關注的《物權法》草案被提交進行第三次審議。

此次送審的草案厚達50頁，較之前的草案有較大修訂（詳見本報6月16日5版報道）。一些新設條款明確顯示了立法機關對當前社會熱點問題的高度關注和快速反應。

正如全國人大法律委員會副主任委員胡康生所說的，這次修改一項重要原則就是“突出重點，解決物權法當前急需規范的現實問題”。

私有產權保護新規

在私有財產保護方面，在延續之前的草案關于國家保護私人合法取得的生活資料和生產資料的同時，一個重要的新增內容是“國家保護私人投資及其收益”。

草案規定，國家、集體、個人以動產和不動產投資企業，無論企業的所有制性質，出資人均享有資產受益、重大決策、選擇經營人的權利；享有對企業財產的占有、使用、收益、處分的權利。

據全國人大法工委有關人員介紹，盡管個人投資收益權的確認和保護在《個人獨資企業法》中已有規定，此次則是首次納入民事基本法典。

而針對當前矛盾日益集中的拆遷補償問題，草案規定，國家保護住房的私人所有權，禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產的權屬關系。拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償。此外，草案還新增了要“保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置”的條款。

草案還規定，征收承包期內的土地的，應當對土地承包經營權人給予合理補償。征地的補償標準、安置辦法應當告知土地承包經營權人。土地補償費等費用的使用、分配辦法，應當依法經村民會議討論決定。

房地產開發商、物業管理部門和業主的權益劃分一直是公眾期待得到解決的立法難題。原草案對此作了專章規定。此次草案一方面刪去了原草案有關建筑物區分所有權人內部管理的規定，簡化了一些內容，另一方面，強化了對具體物權關系明確界定。

草案規定，建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于建筑物區分所有權人（即業主）共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區分所有權人共有。

對于所有權，草案依舊維持了“三分法”的規定，即將國有、集體、個人所有權分成獨立的三章進行分別規定。盡管如此，從已經公開的條文內容來看，草案對三種所有權在同一章中并列規定、同等保護的做法，基本做到了“一視同仁”。

明確國有財產保護責任

在國有財產保護方面，對國有資產流失問題的關注，使新草案對當前國有企業改制進程中處于焦點位置的MBO（管理層收購）問題和管理人員經營責任問題做出了回應。

草案規定，國有企業、集體企業直接負責的主管人員，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有企業、集體企業的財產轉讓，造成國有企業、集體企業財產流失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；上述人員嚴重不負責任，造成國有企業、集體企業破產或者嚴重虧損的，應當依法承擔民事責任和行政責任。上述行為構成犯罪的，將依法追究刑事責任。

該條款的新設，起因據稱是因為在全國人大常委會第二次審議期間，有常委表示，物權法立法應體現我國社會主義國家的性質和保障公有制經濟在國家經濟體系中的應有地位。

預告登記力阻“一房多賣”

物權公示是確認所有權歸屬的一項重要原則。草案規定，動產物權效力的公示形式為交付，不動產物權則以登記為公示方式。但之前我國法律規定，不動產登記必須在不動產實際完成存在之后才有可能。

近年來，隨著房地產市場的發展，期房買賣和期房抵押已經屢見不鮮。此次物權法草案采納多方意見，創設了“預告登記”制度。草案規定，登記機關可根據開發商或預購商品房權利申請人的申請，對其房屋所有權以及由房屋所有權產生的擔保物權進行預先告知性登記發證。

預告登記后，登記的所有權或擔保物權相對的債務人違背預告登記，對該不動產的處分，不發生物權效力。這一規定將從立法層面為解決開發商“一房多賣”和“多重抵押”問題，以保護購房人和銀行的合法權益。

擔保標的物范疇擴展

按照我國《擔保法》的規定，目前我國可以作為抵押標的物的只能是不動產。而中國人民銀行總行曾多次表達希望立法擴大可抵押物范疇，進一步拓寬企業和個人的融資渠道的意愿。

此外，針對過去《擔保法》關于抵押物必須是特定物的規定，銀行方面提出，應在物權法草案中確定“浮動抵押”制度將企業全部資產，包括現有的和將來可以取得的全部納入可抵押財產范疇。

此次提交三讀的草案，雖然沒有全部接受“浮動抵押”的概念，對上述建議還是做出了一定程度的回應。

草案規定，正在建造的建筑物、船舶、飛行器可以抵押。經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農村承包經營戶可以將現有的以及將來擁有的動產，如機動車、農機具、機器設備、原材料等抵押。

而在質權標的方面，此次草案做出了一項重大調整，即在過去立法規定的特定物之外，將“收益權”納入質權標的范疇。這就意味著，公路的收費權、電網收益權、通訊設備收費權等，都將可以出質。

抵押財產范圍的擴充，必將引起關于抵押登記的新要求。但從此次草案來看，這個問題的解決尚需時日。

此外，修改后的草案還根據常委會審議意見，刪除了原草案第十五章對典權、第二十一章對讓與擔保的規定。

土地使用權之限

土地使用權有期限，而房屋所有權無期限，土地使用權到期后，附著于其上的房屋所有權如何實現，是當前一個普遍關注的問題。

由于之前沒有相關法律就此做出明確規定，人們普遍將解決問題的希望寄托在即將出臺的《物權法》上。但從已經公布的草案來看，依然沒有提出完善的解決方法。

此次送審的草案規定，原則上，土地使用權到期，房屋所有權人可申請續期，并繳納土地使用費。使用費標準的確定，有約定的按約定，無約定的按國家規定。如此原則的規定，距離此前業界的期望尚有較大距離。

針對當前制度下不動產登記多頭負責、復雜繁瑣的弊端，草案只做出了一個帶有意向性的規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”

據法工委一位官員表示，登記機關的統一是前兩次審議時常委們的共識，社會對此的呼聲也比較大。但物權法作為一部民事基本法，只能對此做出如上原則性的規定。

這位官員表示，囿于當前我國登記制度安排的現狀，下一步要實現統一登記，還需要依賴更加細致的立法安排，并借助行政體制改革的推進。

但此次草案在這個問題上也做了一些力所能及的嘗試，規定，法律、行政法規對不動產統一登記未作規定前，當事人可向房產登記機構或者土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記。

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第四篇：烏魯木齊市國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法

【發布單位】烏魯木齊市 【發布文號】

【發布日期】2002-06-21 【生效日期】2002-06-21 【失效日期】 【所屬類別】地方法規 【文件來源】中國法院網

烏魯木齊市國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法

二OO二年六月二十一日

第一條第一條 為加強國有劃撥土地使用權的管理，規范劃撥土地使用權轉讓行為，合理配置土地資源，防止國有土地資產流失，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條第二條 本市行政區域內國有劃撥土地使用權的轉讓適用本辦法。

第三條第三條 本辦法所稱國有劃撥土地使用權是指土地使用者經依法批準，繳納土地補償費、安置補助費及其他費用后，無償取得的土地使用權。

第四條第四條 國有劃撥土地使用權不得擅自轉讓，確需轉讓的，須經市人民政府批準。

土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

第五條第五條 本市建設用地供應實行總量控制，對擬轉讓的國有劃撥土地使用權，統一納入政府供地計劃。

第六條第六條 市國土資源局負責本市國有劃撥土地使用權轉讓的管理工作。市計劃、規劃、房產等部門應在各自職責范圍內，協同做好國有劃撥土地使用權轉讓管理工作。

第七條第七條 土地使用者需轉讓國有劃撥土地使用權的，應向市國土資源局提出申請，并提供下列資料：

(一)法人資格證明書(營業執照)；

(二)法人代表資格證明書或授權委托書；

(三)土地使用證及附圖；

(四)房屋產權證及產籍平面圖；

(五)擬轉讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；

(六)其他需提交的資料。

第八條第八條 市國土資源局受理申請后，應按下列程序辦理：

(一)根據申請人提供的土地和地上建筑物及附著物的權屬證明進行實地調查和核實；

(二)依照國家及市人民政府有關規定，擬訂土地使用權處置方案，經市人民政府批準后與申請人簽訂補償合同；

(三)按合同約定對原土地使用者給予補償后，收回土地使用權，并辦理原劃撥土地使用權注銷登記。

第九條第九條 收回的土地使用權，除涉及國家安全和保密要求外，應當按照公開、公正、公平的原則，采取拍賣、招標、掛牌等形式進行處置。

第十條第十條 因債權、債務糾紛及企業破產等，需強制轉移變賣地面資產，涉及劃撥土地使用權轉讓的，由市國土資源局按有關規定辦理。

第十一條第十一條 劃撥土地使用權未經批準轉讓的，計劃、規劃、房產、國土資源等部門不予辦理相關手續。

第十二條第十二條 違反本辦法規定，擅自轉讓國有劃撥土地使用權的，依照《中華人民共和國土地管理法》的有關規定予以處罰；對直接責任人按照中華人民共和國監察部、國土資源部《關于違反土地管理規定行為行政處分暫行辦法》有關規定追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十三條第十三條 本辦法自2002年8月1日起施行。

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第五篇：法律知識執行國有劃撥土地使用權的

國有劃撥土地使用權的執行

梁向陽

在人民法院查封期限內，人民政府或土地管理部門不能擅自收回國有劃撥土地使用權。

人民法院對國有劃撥土地使用權的強制拍賣、變賣或以物抵債，要事先經過人民政府或土地管理部門的批準或同意，這是法律對國有劃撥土地使用權轉讓的主要限制規則。

對于人民法院能否在執行程序中轉移以劃撥方式取得的土地使用權，執行實踐中存在不同的認識。國家土地管理部門在以往的文件中認為，國有劃撥土地使用權不屬于當事人的自有財產。最高人民法院則在《關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》(下稱《批復》)中明確，企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權。2004年最高人民法院、國土資源部、建設部聯合發布法發

[2004]5號文件，即《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》中，對國有劃撥土地使用權的強制執行規則，因暫時沒有取得共識而沒有在這個聯合通知中明確規范。筆者認為，在綜合現有相關法律規范、司法解釋和行政部門文件的基礎上，對國有劃撥土地使用權的強制執行，應當遵循以下基本規則。

一、人民法院可以在財產保全或執行程序中，對被執行人名下的國有劃撥土地使用權當作被執行人的財產進行查封。在人民法院查封期限內，對國有劃撥土地使用權，人民政府或土地管理部門不能擅自收回。在執行程序中，執行法院要依照物權公示的原則來判斷被執行人的財產權歸屬。按照最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二條第一款的規定，登記在被執行人名下的不動產，就是被執行人擁有所有權或使用權的財產，人民法院可以查封。執行法院可以把登記在被執行人名下的國有劃撥土地使用權當作被執行人的財產進行查封。在訴訟階段，人民法院當然可依當事人的申請，對登記在債務人名下的國有劃撥土地使用權進行保全查封。

按照最高人民法院《批復》第一條的規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，并依法處置。按照國土資源部1998年12月30日給海南省國土海洋環境資源廳《對收回司法機關查封國有土地使用權問題的批復》的規定，“對于司法機關依法進行的查封，在查封期限內，人民政府不能收回國有土地使用權;查封期限結束后，則可以依法收回國有土地使用權”。因此，在執行程序中，人民法院查封的國有土地使用權(包含國有劃撥土地使用權)，未經人民法院的允許，人民政府或土地管理部門不能隨意收回。如果人民政府或土地管理部門未經人民法院的允許，擅自收回人民法院查封的土地的，應當按照最高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第四十四條的規定，責令有關人民政府限期追回財產或承擔相應的賠償責任。

二、在執行程序中，人民法院對國有劃撥土地使用權的強制變價，或者被執行人對國有劃撥土地使用權的自行變價，均受到相關法律以及相關司法解釋的限制。

具體說來，在執行程序中，對被執行人名下國有劃撥土地使用權的強制執行，或者被執行人以償債為目的的處分，起限制作用的文件有：(1)國家土地局1997年8月18日[1997]國土函字第96號《關于人民法院裁定轉移土地使用權問題對最高人民法院法經[1997]18號函的復函》;(2)城市房地產管理法第三十九條;(3)城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第四十五條;(4)《批復》;(5)最高人民法院《關于轉發國土資源部〈關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知〉的通知》(下稱《通知》)。

綜合上述法律規范、司法解釋和行政部門文件，它們對人民法院強制變價或當事人自行處分國有劃撥土地使用權的限制，體現在以下三個層面：一是被執行人對國有劃撥土地使用權沒有處分權，或者沒有自主的處分權。只有涉及地上建筑物所有權的轉讓、抵押時，經過有審批權限的人民政府或土地管理部門的批準，地上建筑物所占用的國有劃撥土地使用權，可以一并轉讓。二是人民法院裁定強制拍賣、變賣地上建筑物、附著物或以物抵債時，在與當地土地管理部門取得一致意見后，可以裁定國有劃撥土地使用權隨地上物同時轉移。三是國有劃撥土地使用權經報有審批權的人民政府批準轉讓，或人民法院事先取得了土地管理部門的一致意見而拍賣、變賣或者以物抵債的，受讓人要辦理土地使用權的出讓手續，并依法繳納土地使用權的出讓金。

當事人對國有劃撥土地使用權的自行轉讓，或在執行程序中被執行人對國有劃撥土地使用權的自行變賣、以物抵債，人民法院對國有劃撥土地使用權的強制拍賣、變賣或以物抵債，都要事先經過人民政府或土地管理部門的批準或同意，這是法律對國有劃撥土地使用權轉讓的主要限制規則。法律對某種不動產物權轉讓的嚴格程序性限制，說明了國有劃撥土地使用權在我國物權體系中的特殊性，具有民法上限制流通

物的法律屬性。對交易或轉讓的嚴格程序性限制，使得國有劃撥土地使用權的權利主體，幾乎不享有真正意義上的處分權。同時，要求有審批權的人民政府的批準許可，轉讓后受讓人依法對土地出讓金的繳納，體現了法律對國有劃撥土地這一國家所有權客體的嚴格保護。

三、人民法院對經過法定審批并辦理了抵押登記的國有劃撥土地使用權，在拍賣、變賣或裁定以物抵債時，無須再經過有審批權的人民政府或土地管理部門的批準或同意。

按照最高人民法院《批復》第二條的規定，“如果企業對以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押時，履行了法定的審批手續，并依法辦理了抵押登記，應認定抵押有效”。按照這個司法解釋的規定，在對申請執行人享有優先受償權的抵押物變價后，優先扣除土地使用權出讓金，申請執行人可就剩余變價款項部分優先受償。

抵押的目的是使被擔保的債權通過對抵押物變價而得到優先受償。在執行程序中，如果抵押物經過了法定的審批并辦理了抵押登記，人民法院可以直接依法對抵押物拍賣、變賣和以物抵債，而無須在執行程序中再次經過政府或土地管理部門的審批。這是經過抵押的國有劃撥土地使用權與未經抵押的國有劃撥土地使用權在執行程序中的應有差別。

按照最高人民法院《通知》的規定，國有劃撥土地使用權在辦理了抵押登記的情況下，“不以國有劃撥土地使用權抵押未經批準而認定抵押無效”。因此，人民法院在執行過程中，對沒有經過政府部門審批，但辦理了抵押物登記的國有劃撥土地使用權，也可以不經過政府或土地管理部門的批準或同意，直接進行強制拍賣、變賣。