第一篇：法律知識執(zhí)行國有劃撥土地使用權(quán)的

國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

梁向陽

在人民法院查封期限內(nèi)，人民政府或土地管理部門不能擅自收回國有劃撥土地使用權(quán)。

人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)的強制拍賣、變賣或以物抵債，要事先經(jīng)過人民政府或土地管理部門的批準或同意，這是法律對國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要限制規(guī)則。

對于人民法院能否在執(zhí)行程序中轉(zhuǎn)移以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，執(zhí)行實踐中存在不同的認識。國家土地管理部門在以往的文件中認為，國有劃撥土地使用權(quán)不屬于當事人的自有財產(chǎn)。最高人民法院則在《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》(下稱《批復(fù)》)中明確，企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)。2004年最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布法發(fā)

[2004]5號文件，即《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》中，對國有劃撥土地使用權(quán)的強制執(zhí)行規(guī)則，因暫時沒有取得共識而沒有在這個聯(lián)合通知中明確規(guī)范。筆者認為，在綜合現(xiàn)有相關(guān)法律規(guī)范、司法解釋和行政部門文件的基礎(chǔ)上，對國有劃撥土地使用權(quán)的強制執(zhí)行，應(yīng)當遵循以下基本規(guī)則。

一、人民法院可以在財產(chǎn)保全或執(zhí)行程序中，對被執(zhí)行人名下的國有劃撥土地使用權(quán)當作被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行查封。在人民法院查封期限內(nèi)，對國有劃撥土地使用權(quán)，人民政府或土地管理部門不能擅自收回。在執(zhí)行程序中，執(zhí)行法院要依照物權(quán)公示的原則來判斷被執(zhí)行人的財產(chǎn)權(quán)歸屬。按照最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二條第一款的規(guī)定，登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，就是被執(zhí)行人擁有所有權(quán)或使用權(quán)的財產(chǎn)，人民法院可以查封。執(zhí)行法院可以把登記在被執(zhí)行人名下的國有劃撥土地使用權(quán)當作被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行查封。在訴訟階段，人民法院當然可依當事人的申請，對登記在債務(wù)人名下的國有劃撥土地使用權(quán)進行保全查封。

按照最高人民法院《批復(fù)》第一條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置。按照國土資源部1998年12月30日給海南省國土海洋環(huán)境資源廳《對收回司法機關(guān)查封國有土地使用權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，“對于司法機關(guān)依法進行的查封，在查封期限內(nèi)，人民政府不能收回國有土地使用權(quán);查封期限結(jié)束后，則可以依法收回國有土地使用權(quán)”。因此，在執(zhí)行程序中，人民法院查封的國有土地使用權(quán)(包含國有劃撥土地使用權(quán))，未經(jīng)人民法院的允許，人民政府或土地管理部門不能隨意收回。如果人民政府或土地管理部門未經(jīng)人民法院的允許，擅自收回人民法院查封的土地的，應(yīng)當按照最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第四十四條的規(guī)定，責令有關(guān)人民政府限期追回財產(chǎn)或承擔相應(yīng)的賠償責任。

二、在執(zhí)行程序中，人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)的強制變價，或者被執(zhí)行人對國有劃撥土地使用權(quán)的自行變價，均受到相關(guān)法律以及相關(guān)司法解釋的限制。

具體說來，在執(zhí)行程序中，對被執(zhí)行人名下國有劃撥土地使用權(quán)的強制執(zhí)行，或者被執(zhí)行人以償債為目的的處分，起限制作用的文件有：(1)國家土地局1997年8月18日[1997]國土函字第96號《關(guān)于人民法院裁定轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)問題對最高人民法院法經(jīng)[1997]18號函的復(fù)函》;(2)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條;(3)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十五條;(4)《批復(fù)》;(5)最高人民法院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部〈關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知〉的通知》(下稱《通知》)。

綜合上述法律規(guī)范、司法解釋和行政部門文件，它們對人民法院強制變價或當事人自行處分國有劃撥土地使用權(quán)的限制，體現(xiàn)在以下三個層面：一是被執(zhí)行人對國有劃撥土地使用權(quán)沒有處分權(quán)，或者沒有自主的處分權(quán)。只有涉及地上建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押時，經(jīng)過有審批權(quán)限的人民政府或土地管理部門的批準，地上建筑物所占用的國有劃撥土地使用權(quán)，可以一并轉(zhuǎn)讓。二是人民法院裁定強制拍賣、變賣地上建筑物、附著物或以物抵債時，在與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以裁定國有劃撥土地使用權(quán)隨地上物同時轉(zhuǎn)移。三是國有劃撥土地使用權(quán)經(jīng)報有審批權(quán)的人民政府批準轉(zhuǎn)讓，或人民法院事先取得了土地管理部門的一致意見而拍賣、變賣或者以物抵債的，受讓人要辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，并依法繳納土地使用權(quán)的出讓金。

當事人對國有劃撥土地使用權(quán)的自行轉(zhuǎn)讓，或在執(zhí)行程序中被執(zhí)行人對國有劃撥土地使用權(quán)的自行變賣、以物抵債，人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)的強制拍賣、變賣或以物抵債，都要事先經(jīng)過人民政府或土地管理部門的批準或同意，這是法律對國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要限制規(guī)則。法律對某種不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的嚴格程序性限制，說明了國有劃撥土地使用權(quán)在我國物權(quán)體系中的特殊性，具有民法上限制流通

物的法律屬性。對交易或轉(zhuǎn)讓的嚴格程序性限制，使得國有劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利主體，幾乎不享有真正意義上的處分權(quán)。同時，要求有審批權(quán)的人民政府的批準許可，轉(zhuǎn)讓后受讓人依法對土地出讓金的繳納，體現(xiàn)了法律對國有劃撥土地這一國家所有權(quán)客體的嚴格保護。

三、人民法院對經(jīng)過法定審批并辦理了抵押登記的國有劃撥土地使用權(quán)，在拍賣、變賣或裁定以物抵債時，無須再經(jīng)過有審批權(quán)的人民政府或土地管理部門的批準或同意。

按照最高人民法院《批復(fù)》第二條的規(guī)定，“如果企業(yè)對以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認定抵押有效”。按照這個司法解釋的規(guī)定，在對申請執(zhí)行人享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押物變價后，優(yōu)先扣除土地使用權(quán)出讓金，申請執(zhí)行人可就剩余變價款項部分優(yōu)先受償。

抵押的目的是使被擔保的債權(quán)通過對抵押物變價而得到優(yōu)先受償。在執(zhí)行程序中，如果抵押物經(jīng)過了法定的審批并辦理了抵押登記，人民法院可以直接依法對抵押物拍賣、變賣和以物抵債，而無須在執(zhí)行程序中再次經(jīng)過政府或土地管理部門的審批。這是經(jīng)過抵押的國有劃撥土地使用權(quán)與未經(jīng)抵押的國有劃撥土地使用權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)有差別。

按照最高人民法院《通知》的規(guī)定，國有劃撥土地使用權(quán)在辦理了抵押登記的情況下，“不以國有劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)批準而認定抵押無效”。因此，人民法院在執(zhí)行過程中，對沒有經(jīng)過政府部門審批，但辦理了抵押物登記的國有劃撥土地使用權(quán)，也可以不經(jīng)過政府或土地管理部門的批準或同意，直接進行強制拍賣、變賣。

第二篇：轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)

案例：1991年6月，B市規(guī)劃建設(shè)委員會批準了某開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產(chǎn)開發(fā)公司。該公司身兼兩項職能：一是代表市政府實施行政管理職能，二是企業(yè)經(jīng)營職能。1992年8月，為了開發(fā)該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，P房地產(chǎn)開發(fā)公司向社會登出關(guān)于該開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“即日發(fā)售”的廣告。同年10月，金田公司根據(jù)該廣告與P房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了談判，最終簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》。該協(xié)議規(guī)定：P房地產(chǎn)開發(fā)公司(甲方)出讓開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價值約5億元，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為50年，使用用途為建設(shè)金田高新科技園及相關(guān)配套工程。金田公司(乙方)應(yīng)于1994年3月前將土地預(yù)定金5000萬元匯入甲方賬戶，其余款項應(yīng)于1995年31月前一次性付清。該協(xié)議還規(guī)定，雙方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹違約。同時，甲方應(yīng)盡快將土地使用權(quán)交付乙方。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權(quán)拒簽土地轉(zhuǎn)讓合同。該協(xié)議自簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日起自動失效。1994年3月，雙方就調(diào)整地價款的給付期限和履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的時間等事項又達成補充協(xié)議，約定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂時間為1994年8月31日。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預(yù)定金5000萬元匯入P房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶，并催促P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。同年9月，雙方對擬訂的土地使用和轉(zhuǎn)讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經(jīng)多次協(xié)商未達成一致意見。金田公司要求P房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權(quán)出讓合同等文件，但對方除提供B市規(guī)劃建設(shè)委員會批準設(shè)立該開發(fā)區(qū)文件外，其他有關(guān)征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產(chǎn)開發(fā)公司認為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開工建設(shè)，要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價款，辦理立項手續(xù)。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。在此期間，該區(qū)管理委員會批準了金田公司申報的五個建設(shè)項目。

1995年12月，金田公司訴至B市高級人民法院，要求解除與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。

被告辯稱：原預(yù)定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對擬簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》文本未達成一致意見，且對方未提供項目批準文件，并沒有相應(yīng)的融資能力，故要求原告繼續(xù)履行預(yù)定協(xié)議，不同意其訴訟請求。

B市高級人民法院認為：被告P房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)嚴格遵循《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的程序和條件進行土地開發(fā)經(jīng)營活動，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權(quán)及國家尚未對該1000畝土地作出批準征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并收取巨額預(yù)定金，其行為明顯違反有關(guān)國家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預(yù)定協(xié)議無效，為此造成的經(jīng)濟損失應(yīng)由被告自己承擔。被告應(yīng)將預(yù)定金5000萬元及相應(yīng)的利息返還給原告。由于原告在簽訂協(xié)議時，對被告的土地經(jīng)營方式未進行必要考察即投入巨額資金，故對本企業(yè)因此造成的損失應(yīng)承擔一定責任。其要求雙倍返還 1

預(yù)定金及銀行保值貼補利率等請求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十六條第五項及第六十一條之規(guī)定，B市高級人民法院于1996年2月作出一審判決：

一、金田公司與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》無效；

二、P房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后三個月內(nèi)返還金田公司土地預(yù)定金5000萬元及利息；如逾期不返還則按現(xiàn)行銀行存款11.7％的年利息計算至返還時止；

三、駁回雙方的其他訴訟請求。

分析：轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)是指未經(jīng)政府批準及交納出讓金，擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效的陷阱。國有土地使用權(quán)的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準權(quán)的政府批準并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，再行轉(zhuǎn)讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。如果不經(jīng)有批準權(quán)的政府批準，不簽訂土地出讓合同，不補交土地出讓金，而直接轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)，將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效，有關(guān)單位和直接責任人員還將受到行政處罰和行政處分。

評論：這是一起關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛的案例。在我國，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權(quán)取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權(quán)的出讓和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》具體規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括土地使用權(quán)的出售、交換和贈與。可見，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提，是轉(zhuǎn)讓方以出讓方式取得土地的使用權(quán)。本案中，P房地產(chǎn)開發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、出售，獲取巨額利潤，違反法律，其行為應(yīng)定為非法，所簽訂的協(xié)議亦應(yīng)認定為無效。其次，房地產(chǎn)公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國家的土地管理部門。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，國有土地使用權(quán)出讓的管理部門應(yīng)為市、縣一級的土地管理部門，其他組織和部門均無權(quán)處置國有土地，故P房地產(chǎn)公司的行為超越了其職權(quán)。第三，本案中簽訂的灶地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，雖然該合同被認定為無效，但合同中約定的擔保形式、定金條款繼續(xù)有效。根據(jù)《民法通則》規(guī)定的過錯責任原則，P房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)雙倍返還金田公司定金1億元及相關(guān)利息，此點法院判決似有不妥。

第三篇：論人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

論人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

來源：中國法院網(wǎng)作者：劉曉日期：09-12-12

人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行問題，一直在理論界和實務(wù)界爭議頗多，也引起了司法人員與土地管理部門、土地使用權(quán)人、法律監(jiān)督者之間的沖突，是執(zhí)行工作中的難題之一，有必要進行探討。

一、目前對國有劃撥土地使用權(quán)執(zhí)行的做法及其評價

2004年，最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(以下簡稱《聯(lián)合通知》)，就該《聯(lián)合通知》的理解與適用上，參與起算的法官曾指出：“對劃撥的國有土地使用權(quán)能否進行轉(zhuǎn)讓?存在三種不同的觀點：第一種觀點認為，劃撥的土地使用權(quán)是國家劃撥給土地使用權(quán)人專項使用的，不可轉(zhuǎn)讓;第二種觀點認為，劃撥的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但必須將劃撥的土地使用權(quán)首先轉(zhuǎn)為有償出讓的土地使用權(quán)后才能進行轉(zhuǎn)讓;第三種觀點認為，劃撥的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有利于提高土地的使用效益，促進城市土地建設(shè)的發(fā)展，應(yīng)當允許轉(zhuǎn)讓，法律無須限制。對于人民法院能否在執(zhí)行程序中轉(zhuǎn)移以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，同樣存在上述不同觀點。”圍繞上述看法，結(jié)合實踐中遇到的問題，筆者對執(zhí)行國有劃撥土地使用權(quán)的主要觀點及做法予以歸納和分析。

(一)人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)不得執(zhí)行。國家土地局在1997年8月18日[1997]國土函字第96號《關(guān)于人民法院裁定轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)問題對最高人民法院法經(jīng)[1997]18號函的復(fù)函》(以下簡稱《國土復(fù)函》)第四條規(guī)定：“對通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，由于不屬于當事人的自有財產(chǎn)，不能當作當事人財產(chǎn)進行裁定。但裁定轉(zhuǎn)移地上建筑物、附屬物涉及有關(guān)土地使用權(quán)時，在與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以裁定隨地上物同時轉(zhuǎn)移。”最高人民法院2003年4月18日作出的法釋[2003]6號《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》(以下簡稱《破產(chǎn)批復(fù)》)第一條規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款第(四)項及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置。”第二條又規(guī)定：“企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)。”據(jù)此，有人認為，國有劃撥土地使用權(quán)不屬于被執(zhí)行人的自有財產(chǎn)，故人民法院不得執(zhí)行。

筆者認為，《國土復(fù)函》中對國有劃撥土地使用權(quán)認定為“不屬于當事人的自有財產(chǎn)”，在物權(quán)理論上站不住腳，也不符合《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于“用益物權(quán)”的規(guī)定，因為國有劃撥土地使用權(quán)符合用益物權(quán)的屬性，其使用人依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。況且該《國土復(fù)函》又肯定了人民法院在執(zhí)行被執(zhí)行人的建筑物、附屬物涉及劃撥土地使用權(quán)時，經(jīng)與土地管理部門取得一致意見后，可以裁定轉(zhuǎn)移該土地使用權(quán)。就最高人民法院的《破產(chǎn)批復(fù)》來講，其所明確的是國有劃撥土地使用權(quán)不屬于“破產(chǎn)財產(chǎn)”，有關(guān)人民政府可以收回，企業(yè)對此無處分權(quán)，但這不能對抗人民法院的依法執(zhí)行。另外，該批復(fù)第二條還規(guī)定：

“如果企業(yè)對以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認定抵押有效。”最高人民法院1998年9月9日法釋[1998]25號《關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)折價抵償給抵押權(quán)人問題的批復(fù)》(以下簡稱《抵押批復(fù)》)還規(guī)定：“在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢酝ㄟ^拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。”又在2004年3月23日法發(fā)[2004]11號《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部〈關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知〉的通知》(以下簡稱《抵押通知》)規(guī)定：國有劃撥土地使用權(quán)依法辦理抵押登記后，不以國有劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)批準而認定抵押無效。結(jié)合這三個批復(fù)、通知精神和《中華人民共和國擔保法》關(guān)于抵押權(quán)的規(guī)定，人民法院在執(zhí)行過程中，對抵押有效的國有劃撥土地使用權(quán)，是可以直接進行拍賣、變賣或以物抵債的。

(二)人民法院執(zhí)行國有劃撥土地使用權(quán)的應(yīng)經(jīng)人民政府批準。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。”國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)第四十四條、第四十五條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準不得轉(zhuǎn)讓。最高人民法院2005年6月18日法釋[2005]5號《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《合同解釋》)第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效。”1992年3月8日國家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》中對國有劃撥土地使用權(quán)經(jīng)過政府批準后的轉(zhuǎn)讓等做出了規(guī)范。按照上述規(guī)定，一部分人認為，人民法院執(zhí)行國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當經(jīng)過政府批準。

這種觀點實質(zhì)上是對法律、法規(guī)的片面理解。因為，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條、《暫行條例》第十九條、《解釋》第七條及《暫行辦法》均明確，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，是平等主體雙方之間自愿的行為，這與人民法院的執(zhí)行不能相提并論。且國家土管局《國土復(fù)函》也不贊同這種觀點。

(三)人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行應(yīng)先與土地管理部門取得一致意見。2004年起草《聯(lián)合通知》的法官就認為，對國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，雖沒有列入《聯(lián)合通知》，但并不排除人民法院在執(zhí)行程序中，需要轉(zhuǎn)移被執(zhí)行人通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)的，仍可與國土資源管理部門協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。2006年1月10日最高人民法院對安徽省高級人民法院的復(fù)函([2005]執(zhí)他字第十五號)指出：宿州市中級人民法院民事裁定書所處置的財產(chǎn)雖然涉及國有劃撥土地使用權(quán)，但事先已經(jīng)雙方當事人同意，事后土管部門又予以認可，符合《城市房地產(chǎn)管理法》和《暫行條例》的相關(guān)規(guī)定及國家土地局《國土復(fù)函》精神，但在具體工作中應(yīng)嚴格程序，注意及時同相關(guān)部門溝通協(xié)商。該復(fù)函再次肯定了1997年《國土復(fù)函》意見。也就是說，對沒有地上建筑物或附屬物的國有劃撥土地使用權(quán)不得執(zhí)行，只有執(zhí)行地上建筑物、附屬物涉及有關(guān)土地使用權(quán)時，經(jīng)過與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，人民法院才可以一并對國有劃撥土地使用權(quán)進行執(zhí)行。按照這些規(guī)定，對國有劃撥土地使用權(quán)執(zhí)行的范圍很窄，且要與土地管理部門先取得一致意見。

該觀點及做法盡管是多數(shù)人的意見，但也未免以偏概全，過于死板。其一，按照最高人民法

院《破產(chǎn)批復(fù)》、《抵押批復(fù)》和《抵押通知》精神，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第三十六條“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。”第五十六條“拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。”由此可以得出結(jié)論：對抵押的國有劃撥土地使用權(quán)或抵押房屋占用范圍內(nèi)的國有劃撥土地使用權(quán)，人民法院是可以直接執(zhí)行，且無需與相關(guān)土地管理部門協(xié)商。只是“拍賣后，先繳納土地使用權(quán)出讓金”即可。其二，在對國有劃撥土地使用權(quán)的屬性及是否屬于被執(zhí)行人財產(chǎn)暫不爭論的前提下，如果該土地使用權(quán)上的建筑物是被執(zhí)行人的唯一財產(chǎn)，且土地管理部門不同意執(zhí)行土地使用權(quán)時，則勢必會損害債權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的利益，因為此時出現(xiàn)了“房地不一致權(quán)利人“的問題。其三，按照《國土復(fù)函》精神，作為行使司法權(quán)的人民法院應(yīng)與行使行政權(quán)的土地管理部門取得一致意見才能執(zhí)行，有行政權(quán)干預(yù)司法權(quán)之嫌。

(四)對國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)先出讓后執(zhí)行。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)政府批準準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。”《暫行條例》第四十四條、第四十五條也規(guī)定：轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同。最高人民法院在《合同解釋》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。”按此規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時，必須由受讓方辦理出讓手續(xù)，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同為補償性質(zhì)的合同，不屬轉(zhuǎn)讓合同。故人民法院執(zhí)行劃撥土地使用權(quán)時應(yīng)先經(jīng)過出讓，也就是說，經(jīng)過土地管理部門出讓后，人民法院再裁定轉(zhuǎn)移該土地使用權(quán)。

這種做法不僅混淆了劃撥與出讓的概念，而且把執(zhí)行方式與手續(xù)履行看作成了一個程序。其一，根據(jù)出讓方式的性質(zhì)和《國土復(fù)函》第一條關(guān)于“以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)屬當事人自有財產(chǎn)，人民法院對土地使用權(quán)(包括以土地為載體的另一種權(quán)利、義務(wù))轉(zhuǎn)移的裁定，應(yīng)作為土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的合法依據(jù)，土地管理部門應(yīng)根據(jù)法院的裁定，及時進行變更土地登記”的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)被出讓后，取得方式已改變，人民法院對出讓方式取得的使用權(quán)當然可以執(zhí)行，這時的執(zhí)行已不再是劃撥的土地使用權(quán)。其二，對劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行與辦理出讓手續(xù)是一個先后程序的過程，沒有執(zhí)行或“轉(zhuǎn)讓”的前提，就不存在此種情況下的出讓。其三，如果劃撥土地使用權(quán)經(jīng)過出讓后，則受讓人已取得土地使用權(quán)，人民法院再裁定轉(zhuǎn)移是多此一舉。從《國土復(fù)函》第四條第一款、第二款的規(guī)定也可以看出，應(yīng)該是人民法院裁定在前，國土部門辦理出讓手續(xù)在后。

(五)人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)可直接執(zhí)行。持這種觀點的人認為，劃撥和出讓是土地使用權(quán)人取得的方式，一旦土地使用權(quán)人取得了國有土地使用權(quán)，就擁有了用益物權(quán)。人民法院對用益物權(quán)的執(zhí)行是勿用置疑的。現(xiàn)有法律、法規(guī)雖對國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓予以限制，但并沒有排除人民法院對劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行。同時，對被執(zhí)行人的國有劃撥土地使用權(quán)進行執(zhí)行，不僅體現(xiàn)了被執(zhí)行人就用益物所享有的權(quán)利義務(wù)，而且有利于維護債權(quán)人及相關(guān)權(quán)利受讓人的合法權(quán)益，更便于土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)及其功能發(fā)揮和效益實現(xiàn)。根據(jù)這種觀點，一些人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)直接進行執(zhí)行是客觀存在的，如安徽省高

級人民法院[2004]皖執(zhí)行監(jiān)字第一百七十五號《關(guān)于中國農(nóng)業(yè)銀行碭山縣支行申請執(zhí)行安徽省國營碭山葡萄酒罐頭工業(yè)公司、安徽省碭山果園場借款合同糾紛一案的請示》中就涉及宿州市中級人民法院直接先作出轉(zhuǎn)移國有劃撥土地使用權(quán)裁定的情形，只不過后來才與國土管理部門協(xié)商而已。

上述做法，是引起社會相關(guān)部門對人民法院執(zhí)行國有劃撥土地使用權(quán)提出質(zhì)疑的集中點。有審批權(quán)的人民政府認為剝奪了自己的權(quán)利，土管部門感到人民法院執(zhí)行的程序違法，社會上認為這種執(zhí)行造成國有資產(chǎn)流失，法律監(jiān)督機關(guān)隨之提出批評，被執(zhí)行人也找到了抗拒執(zhí)行的理由。筆者認為，這種做法是人民法院的一廂情愿和超前行為。其一，按照《國土復(fù)函》和最高人民法院2006年1月10日[2005]執(zhí)他字第十五號復(fù)函精神，對國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行應(yīng)事先與國土管理部門協(xié)商一致。其二，在目前的法律、法規(guī)框架下，國有劃撥土地使用權(quán)屬限制流轉(zhuǎn)物，人民法院執(zhí)行時應(yīng)采取審慎的態(tài)度。其三，按照《聯(lián)合通知》第三條第二款的精神，國土資源部門在協(xié)助執(zhí)行土地使用權(quán)時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查，且不停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。一旦人民法院直接裁定轉(zhuǎn)移國有劃撥土地使用權(quán)，勢必導(dǎo)致政府部門對該種特殊的土地使用權(quán)的失控，不符合相關(guān)法律、法規(guī)對劃撥土地使用權(quán)管理的立法本義。

二、在現(xiàn)行規(guī)則下人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

通過對上述觀點、做法的分析，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章和司法解釋的相關(guān)規(guī)定，人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行應(yīng)遵循相關(guān)的規(guī)則。

(一)對有效抵押的國有劃撥土地使用權(quán)，人民法院可直接予以執(zhí)行。根據(jù)最高人民法院1998年的《抵押批復(fù)》、2003年的《破產(chǎn)批復(fù)》第二條和2004年《抵押通知》的規(guī)定，國有劃撥土地使用權(quán)依法辦理了抵押登記，應(yīng)認定抵押有效，而人民法院對抵押有效的財產(chǎn)是可以依照《擔保法》的相關(guān)規(guī)定直接予以拍賣、變賣或以物抵債的，這時無需也沒有必要再征得有關(guān)部門同意。

(二)對有效抵押的房屋所占用范圍內(nèi)的國有劃撥土地使用權(quán)，人民法院可直接予以執(zhí)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第一款和國務(wù)院《暫行條例》第三十三條第二款、第四十五條和《擔保法》第三十六條第一款的規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。因此，對依法抵押的財產(chǎn)，人民法院可以直接予以執(zhí)行。

(三)人民法院執(zhí)行地上建筑物、附屬物涉及國有劃撥土地使用權(quán)，在與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以執(zhí)行該劃撥土地使用權(quán)。這里的根據(jù)是1997年的《國土復(fù)函》及最高人民法院[2005]執(zhí)他字第十五號對安徽省高級人民法院的復(fù)函，關(guān)鍵是如何理解《國土復(fù)函》第四條的規(guī)定。筆者認為，該規(guī)定應(yīng)排除國有劃撥土地使用權(quán)及地上物被依法抵押的情形，因為該情形已有特別的規(guī)定，應(yīng)按特別的規(guī)定辦理。也就是說，對未抵押的地上建筑物、附著物涉及國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行時，人民法院應(yīng)先與土地管理部門取得一致意見后，才能予以執(zhí)行。

(四)被執(zhí)行人作為國有劃撥土地使用權(quán)人被人民政府或土地管理部門批準轉(zhuǎn)讓國有劃撥土

地使用權(quán)時，人民法院對該國有劃撥土地使用權(quán)可以直接執(zhí)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款和國務(wù)院《暫行條例》第四十四條、第四十五條的規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)過審批可以轉(zhuǎn)讓，而作為被執(zhí)行人此時的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該為被執(zhí)行人有該財產(chǎn)的獨立處分權(quán)，故人民法院是可以直接控制的，因為此時的執(zhí)行是僅對被執(zhí)行人的權(quán)利而言的。

(五)人民法院與有審批權(quán)的人民政府或土地管理部門取得一致意見后，可以對相關(guān)的國有劃撥土地使用權(quán)予以執(zhí)行。這一點勿用贅言。

(六)執(zhí)行程序中，當事人雙方以國有劃撥土地使用權(quán)達成以物抵債協(xié)議時，人民法院對該協(xié)議應(yīng)予以審查是否有效。因為此時的協(xié)議實質(zhì)是被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，執(zhí)行人員應(yīng)按照最高人民法院2005年《合同解釋》第十一條的規(guī)定，審查該國有劃撥土地使用權(quán)是否經(jīng)過批準而轉(zhuǎn)讓，否則，對該協(xié)議不應(yīng)支持。

三、對人民法院就國有劃撥土地使用權(quán)執(zhí)行的展望

從國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制和人民法院對此的執(zhí)行規(guī)則可以看出，國有劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有特殊性，但這種特殊性在理論和實踐上日益要求有所突破。

(一)對國有劃撥土地使用權(quán)執(zhí)行的限制，不利于保護勝訴債權(quán)人的合法權(quán)益。劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)僅是取得方式的不同，對劃撥土地使用權(quán)的過多限制，不僅忽略了土地使用權(quán)人的用益物權(quán)，而且失衡了對相關(guān)權(quán)利人的利益保護。特別是被執(zhí)行人僅有劃撥土地使用權(quán)的情況下，會造成因國家的干預(yù)而導(dǎo)致勝訴債權(quán)人的合法權(quán)益不能實現(xiàn)。這種執(zhí)行障礙體現(xiàn)不出社會的公平正義，一方面是被執(zhí)行人靠國家劃撥的土地使用權(quán)獲取利益，另一方面是勝訴債權(quán)人合法權(quán)益的無助。

(二)從國有劃撥土地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)看人民法院對其的執(zhí)行。國有劃撥土地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，這是理論上和法律上不爭的事實。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百一十七條、第一百一十八條的規(guī)定是有力的體現(xiàn)。作為政府授權(quán)給使用權(quán)者的權(quán)益，使用者便依法享有占有使用和收益的權(quán)利，那么作為使用者不履行法律確定的債務(wù)時，人民法院對其享有的物權(quán)予以執(zhí)行抵債則是順理成章的。

(三)國有劃撥土地使用權(quán)的特殊性不能成為人民法院執(zhí)行障礙的依據(jù)。國有劃撥土地的所有權(quán)屬于國家，人民政府代表國家進行適度干預(yù)是合理合法的，但該土地的所有權(quán)與使用權(quán)往往是相分離的，其特殊性就是政府的無償劃撥使用，這也是與出讓方式取得使用權(quán)的主要區(qū)別。既然使用者取得的僅僅是使用權(quán)，則人民法院對該使用權(quán)的執(zhí)行并不妨礙國家的所有權(quán)，相反，可以更好地發(fā)揮該土地的效能。當然有人會提出質(zhì)疑，認為劃撥土地使用者是政府特指的權(quán)利人，但相關(guān)法律規(guī)定，該權(quán)利人出現(xiàn)法定事由時，政府可以無償收回，并予以出讓(《暫行條例》第四十七條的規(guī)定)。同樣的道理，人民法院對該權(quán)利人執(zhí)行時，可以讓政府協(xié)助收回，并出讓給他人，以出讓中的相關(guān)收益予以償付使用者的債務(wù)，這里的“相關(guān)收益”是指原使用者的投入和預(yù)期收益，正如最高法院《合同解釋》第十二條規(guī)定的“補償”性質(zhì)一樣。

(四)有關(guān)法律對國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行已進行了擴展。新頒布的《中華人民共和國

物權(quán)法》第一百三十七條第一款規(guī)定“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或劃撥等方式。”第一百四十七條也規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈予的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。”第一百八十二條又規(guī)定了以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。由此可以得出結(jié)論，人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行范圍是日益擴大的。

綜上所述，就人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行來講，既要立足現(xiàn)有規(guī)則，又要結(jié)合實際需求，既要兼顧土地資源的效能，又要公平保護各方利益。因此，建議立法或司法機關(guān)從排除人民法院的執(zhí)行障礙出發(fā)，對國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行范圍和程序予以明確和完善。

第四篇：揚州市國有劃撥土地使用權(quán)處置實施辦法

關(guān)于印發(fā)揚州市國有劃撥土地使用權(quán)處置實施辦法的通知

揚州市人民政府文件

揚府發(fā)[2006]189號

關(guān)于印發(fā)揚州市國有劃撥土地使用權(quán)處置實施辦法的通知

各縣（市、區(qū)）人民政府，市各委、辦、局（公司），市各直屬單位：

《揚州市國有劃撥土地使用權(quán)處置實施辦法》已經(jīng)市政府第40次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，希認真遵照執(zhí)行。

二○○六年十一月十三日

揚州市國有劃撥土地使用權(quán)處置實施辦法

為進一步加強國有劃撥土地使用權(quán)(以下簡稱劃撥土地使用權(quán))管理，維護土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《江蘇省土地管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本實施辦法。

一、劃撥土地使用權(quán)處置方式

依法申請?zhí)幹脛潛芡恋厥褂脵?quán)的，應(yīng)區(qū)別不同情形，分別按保留劃撥土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)出讓、劃撥土地使用權(quán)租賃、劃撥土地使用權(quán)抵押等方式進行處置。

（一）保留劃撥土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，由受讓方辦理，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準，下列情形可以保留劃撥土地使用權(quán)：

1、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的；

2、不改變土地用途，未翻改擴建的產(chǎn)權(quán)合法的房改房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、居民私有住房及其他住房依法轉(zhuǎn)讓的。

（二）劃撥土地使用權(quán)辦理出讓

土地使用者提出申請，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準，下列劃撥土地使用權(quán)可以辦理出讓手續(xù)：

1、申請用途與原批準用途一致且符合城市規(guī)劃的；

2、因單體建筑物局部使用功能發(fā)生變化，導(dǎo)致部分土地用途發(fā)生改變后，改變用途部分按實際用途提出申請且符合城市規(guī)劃的；

3、整宗地申請用途雖與原批準用途不一致，但申請用途為非商業(yè)經(jīng)營性用地且符合城市規(guī)劃的。

（三）劃撥土地使用權(quán)辦理租賃

劃撥土地使用權(quán)符合辦理出讓條件的，除住宅用地外，均可辦理租賃，但申請用途不符合城市規(guī)劃的只能辦理短期租賃，且應(yīng)服從實施城市規(guī)劃建設(shè)需要。

（四）劃撥土地使用權(quán)辦理抵押

依法取得的房屋所有權(quán)連同劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

依法辦理劃撥土地使用權(quán)抵押登記的，債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣,從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的價款后,抵押權(quán)人可優(yōu)先受償。

（五）有下列情形之一的，原劃撥土地使用權(quán)人的處置申請不予批準：

1、正在改造或已經(jīng)列入城市改造范圍內(nèi)的；

2、列入退城進園（區(qū)）企業(yè)的工業(yè)用地；

3、列入政府收購儲備范圍的土地；

4、非住宅用地改變?yōu)樽≌玫氐模?/p>

5、按照商業(yè)經(jīng)營性用途申請對原使用現(xiàn)狀進行翻改擴建的；

6、市、縣（市）人民政府規(guī)定的其他情形。

（六）涉案劃撥土地使用權(quán)的處置辦法由市國土資源局商市中級人民法院另行制定。

二、劃撥土地使用權(quán)處置程序

（一）原劃撥土地使用權(quán)辦理有償使用程序

1、由原劃撥土地權(quán)利人持下列材料向市、縣（市）國土資源管理部門提出申請：

（1）申請書；

（2）《國有土地使用證》；

（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；

（4）原劃撥土地使用權(quán)人有效身份證明；

（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書面同意的意見；

（6）改變用途的，應(yīng)提供規(guī)劃部門同意改變用途的書面意見；

（7）法律、法規(guī)規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，征詢市、縣（市）規(guī)劃部門意見。

4、土地勘測、評估和確定地價（租金）。

5、市、縣（市）國土資源管理部門編制處置方案并報市、縣（市）人民政府批準。

6、申請人與市、縣（市）國土資源管理部門簽訂土地有償使用合同，并按規(guī)定繳納稅費。

7、申請人依法辦理土地變更登記。

（二）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理程序

1、由原劃撥土地使用權(quán)人持下列有關(guān)資料，向市、縣（市）國土資源管理部門提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請：

（1）申請書；

（2）《國有土地使用證》；

（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；

（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明；

（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書面同意的意見；

（6）改變用途的，應(yīng)提供規(guī)劃部門同意改變用途的書面意見；

（7）法律、法規(guī)規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，征詢市、縣（市）規(guī)劃部門意見，在土地勘測、地價評估基礎(chǔ)上，將處置方案及確定的土地收益標準報經(jīng)市、縣（市）人民政府審批。其中產(chǎn)權(quán)合法的房改房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、居民私有住房及其他住房依法轉(zhuǎn)讓，申請人申請保留劃撥土地性質(zhì)的，由市、縣（市）國土資源管理部門負責審批。

4、經(jīng)批準準予轉(zhuǎn)讓的，市、縣（市）國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓通知書》，由原劃撥土地使用權(quán)人按規(guī)定辦理土地交易手續(xù)，確定受讓人。

5、經(jīng)批準原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當有償使用的，由受讓人持申請、轉(zhuǎn)讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓通知書》、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理有償使用手續(xù)，簽訂土地有償使用合同，按批準的出讓金（租金）標準繳納出讓金（租金）。

經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓后可以保留劃撥土地性質(zhì)的，由受讓人持申請、轉(zhuǎn)讓合同、原《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》（應(yīng)注明土地取得方式）、《劃撥土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓通知書》、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理保留劃撥土地使用權(quán)手續(xù)。

6、受讓人依法辦理土地登記手續(xù)。

（三）劃撥土地使用權(quán)抵押辦理程序

1、以劃撥土地使用權(quán)為標的物設(shè)定抵押，由劃撥土地使用權(quán)人持下列材料，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理劃撥土地使用權(quán)抵押審批：

（1）土地登記申請書（由抵押雙方共同填寫）；

（2）土地使用權(quán)抵押合同；

（3）《國有土地使用證》；

（4）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；

（5）抵押雙方有效身份證明；

（6）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書面同意的意見；

（7）有效《土地估價報告》；

（8）抵押雙方確認的土地勘測抵押范圍圖；

（9）法律、法規(guī)規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請并審批。

3、經(jīng)批準準予抵押的，辦理土地抵押登記。

（四）劃撥土地使用權(quán)抵押權(quán)實現(xiàn)辦理程序

依法辦理了劃撥土地抵押登記，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商一致的，可按照下列程序依法對被抵押的劃撥土地使用權(quán)進行處置：

1、抵押人持下列資料向市、縣（市）國土資源管理部門提出批準轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的申請：

（1）申請書；

（2）《土地他項權(quán)利證書》、《房屋他項權(quán)利證書》；

（3）房地產(chǎn)抵押合同；

（4）抵押權(quán)人與抵押人共同同意的處置意見；

（5）抵押權(quán)人、抵押人的有效身份證明；

（6）法律、法規(guī)規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當將決定受理處置情況書面告知抵押權(quán)人，征詢市、縣（市）規(guī)劃部門意見，在地價評估基礎(chǔ)上，提出處置方案報市、縣（市）人民政府審批。

4、經(jīng)批準準予轉(zhuǎn)讓的，市、縣（市）國土資源管理部門應(yīng)向抵押權(quán)人及抵押人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓通知書》。

5、原劃撥土地使用權(quán)被依法處分后，處分所得價款在按規(guī)定繳納土地收益，受讓人持申請、成交證明書、轉(zhuǎn)讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓通知書》、土地收益繳納證明、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，與市、縣（市）國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

6、受讓人依法辦理土地登記手續(xù)。

抵押權(quán)人與抵押人不能協(xié)商一致的，抵押權(quán)人有權(quán)申請人民法院處分，具體程序按市中級人民法院與市國土資源局商定的辦法執(zhí)行。

三、土地收益繳納標準及收購補償標準

（一）經(jīng)依法批準保留劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)的，暫不繳納土地收益。

（二）不改變用途申請有償使用的，經(jīng)依法批準，辦理協(xié)議出讓（租賃）手續(xù)，住宅用地暫按土地市場價格的40%繳納土地出讓金，其他用途暫按現(xiàn)土地市場價格的50%繳納土地出讓金（租金）。

（三）經(jīng)依法批準可以改變土地用途的，按新用途現(xiàn)土地市場價格的70%補繳土地出讓金（租金）。

（四）劃撥土地使用權(quán)出租及改變用途的，已按市政府《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市國土管理局等部門〈關(guān)于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取年租金的辦法〉的通知》（揚政發(fā)[1998]322號）規(guī)定的最低保護價標準繳納租金的，仍執(zhí)行原標準，租金最低保護價調(diào)整后，從調(diào)整后次年按新的標準執(zhí)行。

（五）土地儲備機構(gòu)對原劃撥土地進行收購的，由土地儲備機構(gòu)按照市、縣（市）人民政府現(xiàn)行的收購政策進行補償。

本辦法自2007年1月1日起施行。

第五篇：烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

標

題： 烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法（2002-08-01）

頒布機關(guān)： 烏魯木齊市人大常委會

頒布日期：

實施日期： 2002-08-01 內(nèi)容分類：

發(fā)布文號：

備

注：

內(nèi)

容： 烏魯木齊市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法

第一條 為加強國有劃撥土地使用權(quán)的管理，規(guī)范劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，合理配置土地資源，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓適用本辦法。第三條 本辦法所稱國有劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)依法批準，繳納土地補償費、安置補助費及其他費用后，無償取得的土地使用權(quán)。

第四條 國有劃撥土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)市人民政府批準。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 第五條 本市建設(shè)用地供應(yīng)實行總量控制，對擬轉(zhuǎn)讓的國有劃撥土地使用權(quán)，統(tǒng)一納入政府供地計劃。

第六條 市國土資源局負責本市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理工作。市計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門應(yīng)在各自職責范圍內(nèi)，協(xié)同做好國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理工作。

第七條 土地使用者需轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)向市國土資源局提出申請，并提供下列資料：(一)法人資格證明書(營業(yè)執(zhí)照)；(二)法人代表資格證明書或授權(quán)委托書；(三)土地使用證及附圖；(四)房屋產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)籍平面圖；

(五)擬轉(zhuǎn)讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；(六)其他需提交的資料。

第八條 市國土資源局受理申請后，應(yīng)按下列程序辦理：(一)根據(jù)申請人提供的土地和地上建筑物及附著物的權(quán)屬證明進行實地調(diào)查和核實；

(二)依照國家及市人民政府有關(guān)規(guī)定，擬訂土地使用權(quán)處置方案，經(jīng)市人民政府批準后與申請人簽訂補償合同；

(三)按合同約定對原土地使用者給予補償后，收回土地使用權(quán)，并辦理原劃撥土地使用權(quán)注銷登記。

第九條 收回的土地使用權(quán)，除涉及國家安全和保密要求外，應(yīng)當按照公開公正、公平的原則，采取拍賣、招標、掛牌等形式進行處置。第十條 因債權(quán)、債務(wù)糾紛及企業(yè)破產(chǎn)等，需強制轉(zhuǎn)移變賣地面資產(chǎn)，涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由市國土資源局按有關(guān)規(guī)定辦理。第十一條 劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓的，計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)、國土資源等部門不予辦理相關(guān)手續(xù)。

第十二條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的，依照《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定予以處罰；對直接責任人按照中華人民共和國監(jiān)察部、國土資源部《關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》有關(guān)規(guī)定追究行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十三條 本辦法自2002年8月1日起施行。

《物權(quán)法》三審草案 重視私產(chǎn)、國有財產(chǎn)保護

《物權(quán)法》三審草案 重視私產(chǎn)、國有財產(chǎn)保護

26日下午的十屆全國人大常委會第十六次會議上，備受關(guān)注的《物權(quán)法》草案被提交進行第三次審議。

此次送審的草案厚達50頁，較之前的草案有較大修訂（詳見本報6月16日5版報道）。一些新設(shè)條款明確顯示了立法機關(guān)對當前社會熱點問題的高度關(guān)注和快速反應(yīng)。

正如全國人大法律委員會副主任委員胡康生所說的，這次修改一項重要原則就是“突出重點，解決物權(quán)法當前急需規(guī)范的現(xiàn)實問題”。

私有產(chǎn)權(quán)保護新規(guī)

在私有財產(chǎn)保護方面，在延續(xù)之前的草案關(guān)于國家保護私人合法取得的生活資料和生產(chǎn)資料的同時，一個重要的新增內(nèi)容是“國家保護私人投資及其收益”。

草案規(guī)定，國家、集體、個人以動產(chǎn)和不動產(chǎn)投資企業(yè)，無論企業(yè)的所有制性質(zhì)，出資人均享有資產(chǎn)受益、重大決策、選擇經(jīng)營人的權(quán)利；享有對企業(yè)財產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

據(jù)全國人大法工委有關(guān)人員介紹，盡管個人投資收益權(quán)的確認和保護在《個人獨資企業(yè)法》中已有規(guī)定，此次則是首次納入民事基本法典。

而針對當前矛盾日益集中的拆遷補償問題，草案規(guī)定，國家保護住房的私人所有權(quán)，禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。拆遷、征收私人的不動產(chǎn)，應(yīng)當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應(yīng)當給予合理補償。此外，草案還新增了要“保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置”的條款。

草案還規(guī)定，征收承包期內(nèi)的土地的，應(yīng)當對土地承包經(jīng)營權(quán)人給予合理補償。征地的補償標準、安置辦法應(yīng)當告知土地承包經(jīng)營權(quán)人。土地補償費等費用的使用、分配辦法，應(yīng)當依法經(jīng)村民會議討論決定。

房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理部門和業(yè)主的權(quán)益劃分一直是公眾期待得到解決的立法難題。原草案對此作了專章規(guī)定。此次草案一方面刪去了原草案有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)人內(nèi)部管理的規(guī)定，簡化了一些內(nèi)容，另一方面，強化了對具體物權(quán)關(guān)系明確界定。

草案規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人（即業(yè)主）共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。

對于所有權(quán)，草案依舊維持了“三分法”的規(guī)定，即將國有、集體、個人所有權(quán)分成獨立的三章進行分別規(guī)定。盡管如此，從已經(jīng)公開的條文內(nèi)容來看，草案對三種所有權(quán)在同一章中并列規(guī)定、同等保護的做法，基本做到了“一視同仁”。

明確國有財產(chǎn)保護責任

在國有財產(chǎn)保護方面，對國有資產(chǎn)流失問題的關(guān)注，使新草案對當前國有企業(yè)改制進程中處于焦點位置的MBO（管理層收購）問題和管理人員經(jīng)營責任問題做出了回應(yīng)。

草案規(guī)定，國有企業(yè)、集體企業(yè)直接負責的主管人員，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有企業(yè)、集體企業(yè)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，造成國有企業(yè)、集體企業(yè)財產(chǎn)流失的，應(yīng)當依法承擔民事責任和行政責任；上述人員嚴重不負責任，造成國有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴重虧損的，應(yīng)當依法承擔民事責任和行政責任。上述行為構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責任。

該條款的新設(shè)，起因據(jù)稱是因為在全國人大常委會第二次審議期間，有常委表示，物權(quán)法立法應(yīng)體現(xiàn)我國社會主義國家的性質(zhì)和保障公有制經(jīng)濟在國家經(jīng)濟體系中的應(yīng)有地位。

預(yù)告登記力阻“一房多賣”

物權(quán)公示是確認所有權(quán)歸屬的一項重要原則。草案規(guī)定，動產(chǎn)物權(quán)效力的公示形式為交付，不動產(chǎn)物權(quán)則以登記為公示方式。但之前我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記必須在不動產(chǎn)實際完成存在之后才有可能。

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，期房買賣和期房抵押已經(jīng)屢見不鮮。此次物權(quán)法草案采納多方意見，創(chuàng)設(shè)了“預(yù)告登記”制度。草案規(guī)定，登記機關(guān)可根據(jù)開發(fā)商或預(yù)購商品房權(quán)利申請人的申請，對其房屋所有權(quán)以及由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的擔保物權(quán)進行預(yù)先告知性登記發(fā)證。

預(yù)告登記后，登記的所有權(quán)或擔保物權(quán)相對的債務(wù)人違背預(yù)告登記，對該不動產(chǎn)的處分，不發(fā)生物權(quán)效力。這一規(guī)定將從立法層面為解決開發(fā)商“一房多賣”和“多重抵押”問題，以保護購房人和銀行的合法權(quán)益。

擔保標的物范疇擴展

按照我國《擔保法》的規(guī)定，目前我國可以作為抵押標的物的只能是不動產(chǎn)。而中國人民銀行總行曾多次表達希望立法擴大可抵押物范疇，進一步拓寬企業(yè)和個人的融資渠道的意愿。

此外，針對過去《擔保法》關(guān)于抵押物必須是特定物的規(guī)定，銀行方面提出，應(yīng)在物權(quán)法草案中確定“浮動抵押”制度將企業(yè)全部資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的和將來可以取得的全部納入可抵押財產(chǎn)范疇。

此次提交三讀的草案，雖然沒有全部接受“浮動抵押”的概念，對上述建議還是做出了一定程度的回應(yīng)。

草案規(guī)定，正在建造的建筑物、船舶、飛行器可以抵押。經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶可以將現(xiàn)有的以及將來擁有的動產(chǎn)，如機動車、農(nóng)機具、機器設(shè)備、原材料等抵押。

而在質(zhì)權(quán)標的方面，此次草案做出了一項重大調(diào)整，即在過去立法規(guī)定的特定物之外，將“收益權(quán)”納入質(zhì)權(quán)標的范疇。這就意味著，公路的收費權(quán)、電網(wǎng)收益權(quán)、通訊設(shè)備收費權(quán)等，都將可以出質(zhì)。

抵押財產(chǎn)范圍的擴充，必將引起關(guān)于抵押登記的新要求。但從此次草案來看，這個問題的解決尚需時日。

此外，修改后的草案還根據(jù)常委會審議意見，刪除了原草案第十五章對典權(quán)、第二十一章對讓與擔保的規(guī)定。

土地使用權(quán)之限

土地使用權(quán)有期限，而房屋所有權(quán)無期限，土地使用權(quán)到期后，附著于其上的房屋所有權(quán)如何實現(xiàn)，是當前一個普遍關(guān)注的問題。

由于之前沒有相關(guān)法律就此做出明確規(guī)定，人們普遍將解決問題的希望寄托在即將出臺的《物權(quán)法》上。但從已經(jīng)公布的草案來看，依然沒有提出完善的解決方法。

此次送審的草案規(guī)定，原則上，土地使用權(quán)到期，房屋所有權(quán)人可申請續(xù)期，并繳納土地使用費。使用費標準的確定，有約定的按約定，無約定的按國家規(guī)定。如此原則的規(guī)定，距離此前業(yè)界的期望尚有較大距離。

針對當前制度下不動產(chǎn)登記多頭負責、復(fù)雜繁瑣的弊端，草案只做出了一個帶有意向性的規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

據(jù)法工委一位官員表示，登記機關(guān)的統(tǒng)一是前兩次審議時常委們的共識，社會對此的呼聲也比較大。但物權(quán)法作為一部民事基本法，只能對此做出如上原則性的規(guī)定。

這位官員表示，囿于當前我國登記制度安排的現(xiàn)狀，下一步要實現(xiàn)統(tǒng)一登記，還需要依賴更加細致的立法安排，并借助行政體制改革的推進。

但此次草案在這個問題上也做了一些力所能及的嘗試，規(guī)定，法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當事人可向房產(chǎn)登記機構(gòu)或者土地登記機構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記。

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