第一篇：博弈論與地方政府間土地政策的競爭性選擇

地方政府間土地政策的競爭性選擇與博弈論

按照我國《土地管理法》規定，土地是為國家和集體所有的，但所有人是虛置或缺位的，真正行使土地占有、使用、處分和收益權利的是各級地方政府。他們在國家的法律框架內、上級政府的制度約束下管理著轄區的土地。土地是稀缺資源，國家實行用途管制制度，限制農地非農化。但事實上。許多地方政府仍通過農地非農化增加建設于洪低的攻擊，沒有任何地方會因為無地可供而使資金或項目外流的。在這樣的背景下，地方政府只能在供地方式、價格、權利的保障和管理的靈活性等方面展開競爭，進行博弈，爭奪資源。

一、理論基礎—博弈論

博弈論是研究決策主體在既定規則下如何決策以最大化自己的效用，以及不同決策主體之間決策的均衡。1944年諾依曼和摩根斯坦恩合著的《博弈論和經濟行為》奠定了博弈論的理論基礎。接著，納什、澤爾騰、海薩尼等人使博弈論最終成熟并進入實用。博弈論作為分析和解決沖突、競爭和合作的工具，在經濟決策、企業管理、國際政治等領域得到廣泛的應用。

博弈論由3個基本要素組成：1決策主體，又可以成為參與人或劇中人；2既定規則，可以理解為參與人可選擇的策略和行動空間，又叫策略集；3效用，是可以定義或量化的參與人的利益，也是所有參與人真正關心的東西，又稱偏好或支付函數。參與人、策略集合效用構成了一個基本的博弈。博弈可分為合作博弈和非合作博弈。兩者的區別在于參與人在博弈過程中是否能夠達成一個具體有約束力的協議。

二、地方政府間的博弈

地方政府之間為爭奪項目或資金會展開博弈。假定有一個投資項目，投資方最后認為甲、乙兩個地方政府符合項目所必須的資源、人才、交通和水電供應等基本條件，各地方政府也愿意接受該項目，并承諾將給予最優惠的稅收條件和提供良好的服務。它現在要考慮的是以何種方式和價格來取得土地，最大限度的降低投資風險和投資成本。它會在甲、乙兩地之間不斷地游說、比較、以甲地的條件來擠壓乙地，以乙地為籌碼再向甲地要價。真假難辨，并遲遲不做決定。在這個博弈過程中，局中人是各地方政府；策略集是各地方政府可供選擇的土地供應政策；效用就是贏得或失去的項目資金。土地供應政策包括供地方式，權利保障和地價等，在這里我們僅以地價為例說明地方政府間的博弈問題。最后的結果將是零地價供地。在這最后的均衡狀態下，博弈雙方沒有勝利者，他們都選擇最有利于自己的策略，但結果并非有利。

三、博弈的不良后果

在靠投資拉動的快速經濟增長過程中，這種現象是大量

存在的。例如，蘇北某地希望引進一個占地5000畝、年產20萬輛的汽車項目，消息一出，就引來大批競爭者，包括來自蘇州、無錫、北京等發達地區的政府。蘇南等地開出了零地價的方案，財政壓力無疑是巨大的。這種不良后果也逐漸開始顯現，除了表現為政府在財力方面的損失外，它還表現在以下幾個方面，一、妨礙產業升級。

二、加劇資本轉移。

三、不可持續發展。

四、尋求雙贏的博弈

按照亞當斯密的理論，在市場經濟中，每一個人都從利己的目的出發，而最終全社會達到利他的效果。在這里，該原理失效了。地方政府間都從利己的目的出發，但結果是財政負擔加重、耕地被大量占用、農民利益受到損害，極力爭取的投資也沒有一次而增加其可能性。可以從以下幾方面做到避免這種“困境”，在不損害投資者利益的前提下，尋求雙贏，符合國家的整體利益。

一、信息對稱，如果信息對稱，甲乙雙方從共同的利益出發，從大局出發，互通信息，設定共同底線，這樣投資商也就無空可鉆。也就是說在信息對稱的情況下，博弈雙方才有可能做出對雙方都有利的選擇。

二、選擇合作。事實上，僅有共享信息仍然不夠，還必須有合作精神。合作是有利的“利己策略”。博弈雙方變不合作為合作，協定壟斷的價格聯盟，無論投資商決定在那里投資，地價在同等條件下是一樣的，這就是合作條件下的均衡狀態。

三、改變規則。各地方雖有自己的利益，但他們有共同的上級，有更大范圍的總體利益。因此由上一級政府來改變博弈規則，使地方政府共同遵守，是取得雙贏的最重要手段，符合各方利益。

1、強制性合作，上級政府應當從維護它所管轄的區域利益出發，要求各下級政府在招商引資過程中必須精誠合作，公平競爭，一致對外。任何一方都不能擅自，單方面破壞這種合作前提下的均衡。

2、信息公開透明，不得借口商業機密而隱瞞。從本能將講，博弈雙方都有保守秘密的動機，這就需要上級政府對此進行規范。規定各地的地價信息必須公開，透明，不準暗箱操作。

3、制定最低價，不得以任何名義突破和變相補貼。上級政府對下屬各地區的土地，根據土地取得的成本和土地使用的條件，確定各類用地的最低限價，內部掌握。各地在招商引資是必須嚴守該地價底線，不得突破。也不準以變相補貼的方式降價。

四、鼓勵選擇更好策略。地價只是籌碼之一，地方政府還可以同德土地供應方式和權利保障來吸引投資，這是存在于策略集中的另外一部分可選手段。不同的使用方式對應著不同的取得成本和相應的權利。投資商傾向于以最低的成本取得最完備的權利，地方政府則會在法律的框架內盡量去迎合投資商的需要。不同的投資者根據其不同的需要和資金狀況，在法律許可范圍內可選擇不同土地取得方式。總之要鼓勵地方政府在法律的框架內，大膽創新，靈活處置，不以地價為唯一的博

弈策略。

在以投資拉動為主體的經濟快速發展階段，地方政府在招商引資過程中時常存在非合作博弈現象，這種現象在土地要素投入方面表現的較為突出。雖然地價供應土地可吸引投資進入，發展地方經濟，增加就業崗位，但是也造成地方財政收入損失、產業升級困難、資本穩定性差和發展的不可持續。為了促進區域經濟效益的最大化，地方政府在未來的引資過程中應從集體利益出發，從大局著想，尤其是在土地供應價格上應采取合作博弈的方式。同時，在土地供應方式上地方政府可以采用更為靈活的可轉換為出讓的租賃方式。綜上所述，地方政府應結合博弈論的觀點，具體應對新項目時嚴格把關，有效控制新增建設用地增長，變“招商引資”為“招商選資”。

第二篇：地方環保政策與新聞

廣東佛山：污泥處置成本擬計入污水處理費

2012-03-30 09:31 作者：尹輔華

來源：南方日報

記者昨日從廣東省佛山市物價局獲悉，由于2012年食品類價格上漲壓力依然存在，今年佛山市CPI漲幅預計約在4%左右。而今年全市物價部門將在水、車用燃氣、垃圾回收等七項進行價格改革。

解決只處理水不處理泥的“二次”污染

污泥處置成本擬計入污水處理費

許多市民也許不清楚，污水在處理過程中，會產生大量難以處理的污泥。以禪城區為例，已運行的鎮安污水處理廠、東鄱污水處理廠、沙崗污水處理廠和城北污水處理廠日污水處理能力達50萬立方米，產生污泥約300噸，這些污泥，只能送往有資質的填埋場進行處置。但是，含水率達到80%以上的污泥大大地擠占城市固體物質的填埋場地，造成城市“三廢”處置的惡性循環。

“佛山首個污泥處理項目，即南莊污泥處理項目建成后，主要接納禪城區及附近污水處理廠經機械脫水后的污泥，將遵從‘最小環境影響下的最經濟方案’原則，引進國際先進、運行穩定、安全的干化工藝和設備，將污水處理廠產生的污泥進行干化、減量、滅活等處理。成為顆粒狀的干泥，體積減少三分之二以上，大大節省填埋空間。”佛山水業集團副總經理蘇錫波介紹說，污泥經過熱處理后，其中的病菌、細菌含量已達到安全水平，可以作為填埋場的覆蓋料，杜絕對周邊環境的二次污染，提升污水處理的環境效益，并為日后污泥的多方面處置，如焚燒、回填、作建材、林業使用等留有空間。

而一旦污泥處理項目在全市開啟，勢必會對先行污水處理收費有較大影響。據記者了解，2009年我省就擬把污泥處置費用納入污水處理收費體系，技術突破可將污泥含水量降到60%以下，有望2—3年內實現規范化處理，而今年佛山物價部門提出的《利用價格杠桿促進環境保護的意見》中，就包括了建立污泥處理收費體系，將其計入污水處理費等內容：佛山探索污水處理定價機制，逐步按照完全成本制定價格，將污泥處置成本計入污水處理費中。分類垃圾回收處理有新政策

禪城、順德已先行摸點

據介紹，今年市物價局準備研究建立有利于推行分類垃圾回收處理的收費政策，逐步按照生活垃圾產生量和“用水消費量折算系數法”計算方式深化垃圾處理收費改革。而這個“用水量折算系數法”在深圳、惠州等城市進展順利，實施該收費法后，城市垃圾處理費的收繳率達到90%以上。

本月禪城區在全市首先提出采用“用水量折算系數法”征收垃圾處理費，以往未安裝一戶一表的用戶、大表單位用戶、村委會未能通過供水公司代收垃圾處理費的，也可通過供水公司代收，從而解決以往不能扣收垃圾處理費和個別單位私自聘請外運公司的問題，堵截了收費漏洞；同時避免了按量計算時少報或瞞報垃圾產生量的現象，有利于提高收費工作的準確率。

此外，按水量折算系數法征收垃圾處理費后，基本上可免去收費人員上門收取垃圾處理費，也可減少工作人員上門核定垃圾量的工作量，節約人力資源，降低收費成本。禪城區環衛處主任廖偉清介紹，“用水量折算系數法”的收費原則是哪個住戶的人多，所產生的垃圾就多，用水量也多，該付的垃圾處理費也應該相對較多，實現相對的公平合理。

而稍晚提出“用水量折算系數法”的順德區則稱，“按照順德居民的用水量測算，實施新標準后，大約有七成居民的垃圾處理費支出可降低”。

附表：1 合作經營協議書

甲方： 乙方： 經甲乙雙方友好協商，就中石油煤層氣保德區塊地面工程合作經營事宜，自愿達成如下協議，以資信守：

一、合伙宗旨：共同合作、合法經營、利益共享、風險共擔。

二、合作經營項目：中石油煤層氣保德區塊地面建設工程。

三、合作經營地點：山西省保德縣。

四、出資金額方式：期限墊付。

1、甲方以現金方式出資200萬元；乙方以現金方式出資200萬元（主要用于補足前任合伙人撤資款項）。

2、合同簽訂之日乙方向甲方交付100萬元投資款，剩余100萬元乙方須在2012年3月31日前全額到位。3、2012年3月31日前應付前任合伙人撤資的17萬利息，雙方各承擔8.5萬元。

4、乙方墊付2012年2月開工前期全部費用。（回款前）

五、股份劃分：甲方 %、乙方 %。作為確定盈余分配和債務承擔的基礎。

六、合作期間甲乙雙方的出資為雙方共有資產，不得隨意請求分割。

七、甲乙雙方的任何一方原則上不得中途退撤，任何一方在不給合作事務造成不利影響的前提下可以退出，但須經雙方協商認可。

八、甲乙雙方的分工、權力與義務：

1、甲方為合作項目的負責人，全面負責合作業務的日常經營與管理，重點負責商務活動及工程的回款工作。費用不得超過工程總額的10%。

2、乙方負責合作項目的生產，施工、安全工作。

3、以甲方公司的名義，在保德縣與當地銀行開設賬戶，雙方各留印鑒、共同管理。乙方負責施工過程中的財務工作，對于涉及財務、賬目以及借款、還款、日常投資等資金使用事項在超過 元額度（元以下的應各自記賬留存憑證定期對賬），應許甲乙雙方協商一致方可進行。同時，甲乙雙方都有對財務賬目的監督權利。

九、盈余分配與債務承擔：

合作雙方共同經營，共同合作、共擔風險、共負盈虧。

十、合作任一方違反本協議導致合作損失的，應當對另一方承擔。本協議未盡事宜，雙方協商解決。

本協議一式 2 份，甲乙方各執一份，經甲乙方簽字畫押后生效。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

第三篇：中國經濟形態與政策選擇

中國經濟形態與政策選擇

--財務管理112班 郭一名 110602021

5摘要:目前，中國經濟已悄然進入新“拐點階段”，進入經濟增速換擋期、結構調整陣痛期和前期政策消化期，這使得我們面臨的經濟形勢更趨復雜，挑戰來自“增長減速”和“結構調整”，來自內部和外部等多個方面，經濟運行中不確定性、不平衡性和脆弱性凸顯。2014年重要任務就是如何平衡中長期改革與短期增長之間的關系，如何平衡結構調整與防控風險之間的關系，這是擺在中國經濟面前的新挑戰。

關鍵詞：2014經濟形勢和政策 改革與平衡

正文：

改革開放35年來，我國經濟建設取得舉世矚目成就，經濟總量躍居世界第二位。但是，我國仍然處于社會主義初級階段的基本國情沒有變，社會主義初級階段的社會主要矛盾沒有變，我國是世界上最大發展中國家的國際地位沒有變，解放和發展社會生產力是中國特色社會主義的根本任務沒有變，因而經濟建設作為黨和國家的中心工作也沒有變，這就決定了經濟體制改革必然是全面深化各項改革的重點。

2014年是全面深化經濟體制改革元年，但也必定是改革與風險相互交織新階段的開始，因為改革之路絕非一帆風順。我們必須認識到，改革未必直接惠及短期增長，中國經濟將不可避免經歷轉型陣痛期，這使得在2014年宏觀政策目標的平衡中，“控風險”的重要性增加。中長期看，隨著改革政策的落地，全社會資源配置效率將會逐步提高。然而，短期看，一些領域的改革反而會對短期經濟增長和價格帶來沖擊。此外，真正實現讓市場在資源配置中發揮決定性作用，就意味著政府必須放開對資源要素的過度壟斷，政府主導投資驅動模式將有所弱化，如果在一段時期內生產增長的接力棒不能有序交接，那么，就很可能出現經濟增長動力的“空檔期”。

要做到加快轉變政府職能，就要抓好簡政放權的先手棋，進一步完善放管結合的體制機制。

1、重點取消對投資創業就業影響大、對經濟社會發展制約明顯的行政審批事項，更大限度地向市場放權、給企業松綁，更大程度地讓人民群眾受益。

2、該下放的事項要堅決下放，充分發揮地方政府貼近基層、就近管理和便民服務的優勢。

3、深化投資審批制度改革，取消或簡化前置性審批，充分落實企業投資自主權，推進投資創業便利化。

4、加快建立和完善權力清單制度。行政審批事項一律以清單形式向社會公開。清單之外的，一律不得實施審批，讓政府部門“法無授權不可為”。

5、進一步完善宏觀調控體系，推進宏觀調控目標制定和政策手段運用機制化。堅持權力和責任同步下放、放活和監管同步到位。應當取消的審批事項，要真正放給市場和社會，不能避重就輕、放小留大。要加強事中事后監管，建立橫向到邊、縱向到底的監管網絡和科學有效的監管機制，嚴厲懲處坑蒙拐騙、假冒偽劣、侵犯知識產權、蓄意污染環境、違背市場公平競爭原則的行為。

6、建立科學的抽查制度、責任追溯制度、經營異常名錄和黑名單制度，重點監控問題企業和違法違規經營者。2014年重要任務就是如何平衡中長期改革與短期增長之間的關系，如何平衡結構調整與防控風險之間的關系，這是擺在中國經濟面前的新挑戰。在宏觀經濟目標上，2014年中央工作經濟會議并未提及。不過，從“全面認識持續健康發展和生產總值增長的關系，抓住

機遇保持國內生產總值合理增長、推進經濟結構調整，努力實現經濟發展質量和效益得到提高又不會帶來后遺癥的速度”的表述來看，似乎釋放了一定信號。盡管新一屆政府對經濟增長減速的容忍度提高使得經濟增速的上限下移，但要保證實現2020年GDP翻一番的目標，增長底線在6.8%左右，7%很可能被確定為2014年宏觀經濟的增長目標，而這也是未來五年經濟潛在增長率的均衡水平。經濟增速下一個臺階，關鍵是要質量上一個臺階，這需要尋找增長動力轉換的“平衡藝術”，推動“體制改革－結構調整－穩定增長”進入良性循環。

在這一環節中，要做到著力推進財稅價格改革和深化國有企業及科技體制改革。財稅體制改革的目標是建立現代財政制度。

1、要實施全面規范、公開透明的預算制度，積極推進預決算公開，建設陽光政府，讓人民群眾看明白、能監督。實行全口徑預算管理，加大政府性基金預算、國有資本經營預算與公共預算的統籌力度。

2、實行中期財政規劃管理，建立跨預算平衡機制。同時，繼續擴大營改增試點范圍，促進服務業發展和產業結構優化升級。

3、改革完善消費稅制度，抑制高耗能、高污染產品消費，合理引導高檔消費品和高端服務消費，鼓勵居民基本生活消費。堅持正稅清費，推進煤炭資源稅改革和房地產稅、環境保護稅立法相關工作。

金融體制改革要更好地服務于實體經濟和社會事業發展。

1、加快推進利率匯率市場化改革，有序推進人民幣資本項目可兌換。

2、進一步完善人民幣匯率市場化形成機制，加大市場決定匯率的力度，增強人民幣匯率雙向浮動彈性。

3、有序放寬金融機構市場準入，在加強監管前提下，允許具備條件的民間資本依法發起設立中小銀行等金融機構，引導民間資本參股、投資金融機構和融資中介服務機構。

4、推進政策性金融機構改革，健全可持續運營機制。建立存款保險制度，健全金融機構風險處置機制，保護存款人利益。加快發展多層次資本市場，發展并規范債券市場，提高直接融資比重。

深化國有企業改革，深入研究和準確定位國有企業的功能性質，區分提供公益性產品或服務、自然壟斷環節、一般競爭性行業等類型，完善國有企業分類考核辦法，推動國有經濟戰略性調整，增強國有經濟的市場活力和國際競爭力。以管資本為主加強國有資產監管，推進國有資本投資運營公司試點。遵循市場經濟規律和技術經濟規律，有序推進電信、電力、石油、天然氣等行業改革。

加快科技體制改革要突出以創新支撐和推動產業結構優化，促進產業由價值鏈低端向中高端躍升。強化企業在技術創新中的主體地位，鼓勵企業設立研發機構，牽頭構建產學研協同創新聯盟。加大中小企業發展專項資金對科技創新的支持力度。充分發揮市場對科技創新的導向作用，健全促進科技成果轉化和產業化的體制機制。

發揮市場機制對產業結構優化升級的決定性作用。抓緊清理各類優惠政策，強化環保、安全、能耗、用地等標準，通過市場競爭實現優勝劣汰，促進落后、過剩產能退出，推動企業加強管理創新和商業模式創新。完善設備加速折舊等政策，促進企業技術改造。建設創新平臺，推動戰略性新興產業發展。

提高服務業發展水平，讓人民群眾像選擇商品一樣有更多的服務可選擇。依靠改革推動和開放倒逼機制，加快健康服務業、養老服務業、節能環保產業、文化創意和設計服務、現代物流、電子商務、信息消費、物聯網和互聯網等服務業發展。

在防范債務風險上，與其他發達國家相比，盡管我國總杠桿率低于大多數發達經濟體，仍是一個比較安全的水平，尚處在溫和、可控階段。不過鑒于金融危機之后我國債務水平上升速度較快，債務增長空間逐步減少，債務風險不能忽視。

在宏觀政策選擇上，是在“宏觀政策取向不變”的前提下，很可能將盡量少用總量性政策，而更多運用結構性和功能性政策。因為結構性政策在一定程度可能對沖經濟下行壓力，比如靈活使用再貼現、再貸款、常備借貸便利、差別存款準備金率等工具的保持流動性合理適度；以減輕宏觀稅負，激發企業活力為目標的結構性減稅政策等等。

在選擇改革突破口上，從兼顧短期增長與中長期結構調整，供給端改革、激發內生動力改革也許更受重視。近兩年，中國經濟金融呈現“一頭冷一頭熱”分化格局。特別是2013年以來，不斷攀升的社會融資總量以及表外融資、債券融資大幅增長，與持續下行的經濟增速和宏觀經濟產出形成極大反差，表現出明顯“避實就虛”傾向。

做好短期與長期銜接上，進一步落實三中全會精神，必須選好改革的突破口，金融、產業、對外開放領域成為“三位一體”的改革，這充分體現了“做強實體經濟，做實虛擬經濟”的發展思路。產能過剩、金融空轉、產業資本回報率下降都與國家實體競爭力低下，改革滯后密切相關。

中央在這幾個方面重點發力，圍繞服務經濟轉型升級和全要素生產率提升而展開，提高直接融資比重，創新金融支持實體經濟模式，促進產融結合，提高資金使用和資本配置效率將是破解深層次矛盾和經濟兩難的關鍵。

30多年改革開放的一條重要經驗，就是始終堅持以經濟建設為中心不動搖，把經濟體制改革作為各項改革的重點。要全面建成小康社會，建設社會主義現代化強國，必須抓住主要矛盾和矛盾的主要方面，堅持以經濟建設為中心，切實推進經濟體制改革和其他方面體制和制度改革。改革已經進入了攻堅期和深水區，經濟體制改革任務更重，涉及范圍更廣，遇到難題更多，群眾期待更高，改革難度更大。逆水行舟，不進則退。稍有松懈就可能前功盡棄。一鼓作氣，以更大的勇氣繼續深化經濟體制改革，才能開創出一片新天地。

第四篇：海南省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的通知

海南省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的通知

瓊地稅發[2004]122號

為進一步規范、完善和推動我省土地增值稅的征收管理工作，堵塞稅收漏洞，保證稅款及時足額入庫，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）的有關規定，現將土地增值稅有關政策及征管問題明確如下，請遵照執行。

一、關于土地增值稅征收方式問題

（一）預征和清算相結合的辦法

對從事房地產開發的納稅人銷（預）售未結算的房地產單位項目和竣工結算但未全部實現銷售的房地產單位項目（經濟適用住房、安居工程除外），采取預征和清算相結合的辦法征收土地增值稅。即以房地產項目銷售收入（或預收帳款）為土地增值稅的計稅額，按月預征，待該項目竣工結算并全部實現銷售后再進行清算，多退少補。

房地產單位項目，包括房產單位項目和地產單位項目。房產單位項目以每棟建筑物為標準確認，地產單位項目以銷售的每宗土地為標準確認。

經濟適用住房、安居工程是指經省政府批準建設的經濟適用住房、安居工程。

（二）據實計征的辦法

除從事房地產開發的納稅人銷（預）售其開發的房地產項目外的房地產轉讓，按實際增值額計算征收土地增值稅。

納稅人應在轉讓房地產的次月的１０日內向主管稅務機關申報繳納土地增值稅，同時報送《土地增值稅項目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報表》。

二、關于土地增值稅預征率等相關問題

（一）預征率問題

海口、三亞市的預征率為１％－２％，具體由海口和三亞地稅局在該幅度內確定，并報省地稅局備案；其他市縣的預征率為１％。

（二）納稅人應按照取得的房地產銷售收入（或預收帳款）和規定的預征率計算預繳土地增值稅。其計算公式為：應預繳稅款＝房地產銷售收入（或預收帳款）×預征率。

（三）土地增值稅實行按月預繳。納稅人應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后，在３０日內向主管稅務機關報送《土地增值稅項目登記表》；房地產項目銷售期間，每月的１－１０日報送上月的《土地增值稅項目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報表》，按規定預繳土地增值稅。

三、關于土地增值稅的稅款清算問題

（一）納稅人應在房地產單位項目竣工結算并全部實現銷售后３０日內，持以下資料到主管地稅機關申請辦理土地增值稅稅款清算。

１、土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；

２、房地產開發合同（或房地產開發項目許可證）；

３、稅務登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅納稅申報表及預繳土地增值稅完稅憑證；

４、項目竣工結算資料，以及主管地稅機關要求提供的其他的與轉讓房地產有關的資料。

（二）主管地稅機關接到納稅人土地增值稅清算申請后，應認真進行審核，并在７日內作出是否進行清算的答復。凡符合土地增值稅清算條件的，應及時予以清算。

（三）對納稅人已竣工結算并全部實現銷售的房地產單位項目，如果納稅人在限期內未提出清算申請且無正當理由，主管地稅機關可報經各直屬地方稅務局批準進行土地增值稅清算。

（四）為了堵塞稅收漏洞，對已竣工，且銷售面積達到可銷售面積９０％（含９０％）以上的房產單位項目，不管其項目是否辦理結算，在一年內（自銷售面積達到可銷售面積９０％之次月起計算），若剩余的房產還未全部實現銷售，或項目仍未辦理結算的，稅務機關可對該房產單位項目已銷售部分，核定扣除項目，進行稅款清算。剩余的房產，按實際銷售據實征收土地增值稅。

四、關于普通標準住宅的確認標準問題

除高級公寓、別墅、度假村以外的住宅，其每平方米單位面積售價：海口、三亞地區，不超過４０００元，其他市縣，不超過２０００元的，為普通標準住宅。

五、關于扣除項目確認問題

（一）納稅人財務制度健全，能真實準確核算收入和成本費用的，按照《暫行條例》和《實施細則》的有關規定，確認其扣除項目金額。

（二）納稅人財務制度不健全，無法真實準確核算收入和成本費用的，稅務機關可按下列規定確認其扣除項目金額：

１、土地費和房地產開發成本（即《實施細則》第七條規定

（一）、（二）兩項合計金額），由各市縣地稅局根據當地實際情況，在銷售收入的５０％至７０％的幅度內給予扣除，并報省地稅局備案。

２、房地產開發費用按《實施細則》第七條規定的（一）、（二）兩項合計金額的１０％給予扣除。

３、已列入管理費用的有關印花稅、土地使用稅、房產稅不再重復扣除。

４、納稅人成片受讓土地使用權，分期分批開發轉讓的房地產，其扣除項目的分

攤方法，以轉讓土地為主的，按土地面積比例分攤計算；以轉讓房屋建筑物為主的，按建筑面積比例分攤計算。

（三）一些國有企業由于改組改制或關停，為了安置職工而轉讓企業的土地（原

屬政府無償劃撥的土地），有關政府部門免收該企業轉讓土地應補繳的土地出讓金，考慮到這些企業較困難，且轉讓土地所得收入用于安置職工，因此，在計征土地增值

稅時，對政府部門免收的土地出讓金，視同企業繳納的土地出讓金，給予扣除。

六、對２００４年７月１日前已竣工結算并全部實現銷售的房產單位項目，還未進行土地增值稅稅款清算的，納稅人應在２００４年９月３０日之前向稅務機關申請

土地增值稅清算，逾期不申請清算的，嚴格按照《征管法》的有關規定處理。

七、本通知對原《海南省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅征收管理問題的通知》（瓊地稅發［２００２］３６５號）規定的預征率等內容作了調整，為了保證

新老政策的銜接，２００４年７月１日前，已按《暫行條例》及《實施細則》或瓊地稅發［２００２］３６５號文規定繳納或預繳土地增值稅的銷（預）售收入，不再按本通知規定的預征率預繳土地增值稅；此前從事房地產開發的納稅人銷（預）售未結算的房地產單位項目和竣工結算但未全部實現銷售的房地產單位項目取得的銷（預）售收入，凡未預繳土地增值稅的，納稅人應在２００４年９月３０日之前按本通知規定的預征率申報預繳土地增值稅，逾期不申報預繳的，除補征稅款外，自２００４年 １０月１日起計算加收滯納金。

八、對納稅人未按規定期限辦理納稅申報和繳納或預繳稅款的，嚴格按照《征管法》的有關規定加收滯納金和處罰。

九、各直屬地方稅務局接到本通知后，要高度重視，加強領導，及時做好土地增值稅政策宣傳，切實強化土地增值稅稅源控制，密切與土地房產管理部門協作，開展房地產稅收專項檢查，保證稅款及時足額入庫。

本通知自２００４年７月１日起執行，此前的規定與本通知相抵觸的，以本通知為準。各直屬局在執行中若遇到問題，請及時向省局報告。

關于土地增值稅若干政策問題的補充通知

瓊地稅發〔2004〕174號

各直屬地方稅務局、省局稽查局： 《海南省地方稅務局關于土地增值稅若干問題的通知》（瓊地稅發［2004］122號，以下簡稱《通知》）下發后，各地陸續提出一些問題，經研究，現將《通知》未明確的有關問題補充如下：

一、《通知》第七條“為了保證新老政策的銜接，……凡未預繳土地增值稅的，納稅人應在2004年9月30日之前按本通知規定的預征率申報預繳土地增稅”是指2004年7月1日前,納稅人已按有關規定申報、繳納（預繳）土地增值稅的，不再按《通知》規定的預征率預繳土地增值稅；此前凡未按規定申報、繳納（預繳）土地增值稅的，納稅人應在2004年9月30日之前按《通知》規定的預征率申報預繳土地增值稅。

二、銷售轉化的經濟適用住房，暫不預征土地增值稅，已預征的，暫不退還，待清算時多退少補。轉化的經濟適用住房，是指經當地政府有關行政管理部門批準，實行限價銷售的積壓房地產。不屬于預征對象的經濟適用住房（安居工程）和轉化的經濟適用住房，其銷售達到90%以上的（含90%），一律按《通知》第三條第四款的規定執行。

三、納稅人建造的商住樓、綜合樓、寫字樓等商住兩用性質的房地產，不屬于普通標準住宅，不適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”的規定。

四、《通知》第五條第二款規定的“50%至70%”的成本扣除，已考慮了加計扣除的因素，因此，對財務不健全的房地產開發納稅人計征土地增值稅時，不再給予加計20%的扣除。

二○○四年八月二十日

第五篇：河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知

河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知

豫地稅發[2010]28號 2010-03-17

各省轄市地方稅務局、省局直屬各單位，各擴權縣(市)地方稅務局：

為了加強我省土地增值稅的管理，根據全國地方稅工作會議精神和國家稅務總局關于《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號)及其他相關規定的要求，結合我省土地增值稅政策執行的實際情況，做好土地增值稅清算工作，現將有關問題明確如下：

一、土地增值稅預征率

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規定，我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定：

(一)普通標準住宅1.5%；

(二)除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；

(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產項目4.5%。

二、土地增值稅核定征收率

(一)普通標準住宅2%;

(二)除普通標準住宅以外的其他住宅4%;

(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產項目5%；

(四)符合第三條第(二)項條件的8%。

三、土地增值稅的核定征收

所有房地產開發項目納稅人自本通知執行之日起，一律按查賬征收方式按預征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規定自行清算，并結清稅款。主管稅務機關對納稅人上報的清算資料進行審核過程中，對納稅人符合下列(一)、(二)項條件的，報省轄市地方稅務局批準，按核定征收率征收土地增值稅。

(一)納稅人開發的房地產項目有下列情形之一的，按規定的核定征收率征收土地增值稅。

1、能夠準確核算收入總額或收入總額能夠查實，但其扣除項目支出不能正確核算的；

2、能夠準確核算扣除項目支出或扣除項目支出能夠查實，但其收入總額不能正確核算的；

3、收入總額及扣除項目核算有誤的，主管稅務機關難以核實的；

凡納稅人轉讓普通標準住宅、豪華住宅、寫字樓、商業用房、辦公用房的收入等，應按不同的核定征收項目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

(二)房地產開發企業有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。

1、擅自銷毀賬簿；

2、拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的；

3、依照法律、法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

4、雖設置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的；

5、符合土地增值稅清算條件，未按規定的期限清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的；

6、申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

依據豫地稅函[2010]202號：“申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項目當月同類房地產平均銷售價格的10%，如當月無銷售價格的應按照上月同類房地產平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務機關可參照市場指導價、社會中介機構評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。

四、所有納稅人轉讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業改組改制中遇到的土地轉讓項目，無法計算扣除項目的，報省局批準后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

轉讓土地是指轉讓國有土地使用權或以轉讓國有土地使用權為主(建筑物占總售價的30%以內)的行為。

五、轉讓二手房的問題

個人轉讓二手房時，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的有關規定申報納稅。對無法計算扣除項目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。

個人轉讓二手房的核定征收率：普通標準住宅2%；普通標準住宅以外的其他房地產項目3%。

六、土地增值稅清算主體

根據國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》第三條的規定，納稅人在符合土地增值稅清算條件(包括主管稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的)后，應在規定的期限內，按照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，自行進行土地增值稅清算，也可委托稅務中介機構進行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

七、土地增值稅清算審核

(一)納稅人自行進行土地增值稅清算后，按照規定向主管縣(市)、區稅務機關報送《土地增值稅清算申報表》和清算資料，委托稅務中介機構清算的，應報送《土地增值稅清算鑒證報告》，辦理土地增值稅清算手續，并結清該房地產項目的土地增值稅。主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算申報和資料后，應在規定的期限內及時組織審核，審核結果告知納稅人，進行納稅調整，結清稅款。凡是發生退稅的，報省轄市地方稅務局審核。

(二)審核人員的組成

各省轄市、縣(市)、區地方稅務局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規、稅政、征管、稽查、管理科(所)等相關部門的人員組成。

八、其它問題

(一)個人轉讓二手房的，交易價格一般情況下有市場指導價、社會中介機構評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格等多種。在實際工作中，主管稅務機關可簡化工作程序，按孰高原則確定計稅價格，并及時辦理納稅手續。

(二)個人轉讓二手房的減免稅手續

個人轉讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣(市)、區主管稅務機關審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務局規定。

九、各級稅務機關應認真貫徹落實文件精神，積極做好土地增值稅預征率和核定征收率調整的宣傳和準備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務局應制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調整完畢。同時，對本《通知》下發前，按原預征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規定的預征率征收稅款，已繳納的稅款多退(抵)少補。

十、本通知自2010年5月1日起執行，過去的規定與本通知有抵觸的，一律按本通知執行。

豫地稅函[2010]202號 河南省地方稅務局轉發關于土地增值稅清算有關問題的通知 豫地稅函[2007]113號 河南省地方稅務局關于稅務中介機構進行土地增值稅清算鑒證有關問題的通知