第一篇：特色小鎮丨特色小鎮土地政策與用地指標問題如何解決

特色小鎮丨特色小鎮土地政策與用地指標問題如何解決

從統計數據上看，第一批建成的特色小鎮是全國整個建制鎮中的佼佼者，平均建成區面積是普通鎮的兩倍。但即便如此，入選的特色小鎮仍普遍反映建設用地指標是制約城鎮建設項目發展的主要問題。因此，特色小鎮發展的土地要素保障仍是亟待破解的難題。特色小鎮的支持政策中央層面 《國務院關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》中的第6條“完善土地利用機制”為解決特色小鎮用地問題指出4條解決路徑：一是規范推進城鄉建設用地增減掛鉤；二是建立城鎮低效用地再開發激勵機制，允許存量土地使用權人在不違反法律法規、符合相關規劃的前提下，按照有關規定經批準后對土地進行再開發；三是因地制宜推進低丘緩坡地開發；四是完善集體建設用地經營權和宅基地使用權流轉機制。地方層面

各地關于特色小鎮的用地政策，主要包括以下幾種措施：建設用地計劃優先安排用地指標。重慶市下達特色小鎮示范點建設用地計劃專項指標。福建省國土資源廳對每個特色小鎮各安排100畝用地指標，新增建設用地計劃予以傾斜支持。獎勵和懲罰用地指標。浙江省對如期完成年度規劃目標任務的，省里按實際使用指標的50%給予配套獎勵，其中信息經濟、環保、高端裝備制造等產業類特色小鎮按60%給予配套獎勵；對3年內未達到規劃目標任務的，加倍倒扣省獎勵的用地指標。

城鄉建設用地增減掛鉤指標。湖北省2017 年起單列下達每個特色?。ǔ牵╂?00畝增減掛鉤指標；陜西省分批次給予每個省級重點示范鎮1000畝、文化旅游名鎮(街區)200畝城鄉建設增減掛鉤用地指標支持；貴州省形成的增減掛鉤指標在保障農村發展用地后，節余部分進入市(州)公共資源交易平臺公開交易。

利用低丘緩坡、灘涂資源和存量建設用地。福建、江西、山東、湖北、浙江等省都要求特色小鎮的建設要優先利用低丘緩坡地、灘涂資源和存量建設用地；杭州市上城區通過倉庫更新、廠房農居改造、歷史建筑修繕和環境整治等方式打造了面積約2000畝、4A級景區標準的山南基金小鎮。工礦廢棄地復墾利用和城鎮低效用地再開發。福建省規定，對工礦廠房、倉儲用房進行改建及利用地下空間，提高容積率的，可不再補繳土地價款差額；河南省鼓勵社會資本參與鎮區廢舊廠房改造和荒地、廢棄地開發利用以及低效用地再開發；四川省要求特色小鎮建設要用好增減掛鉤、土地綜合整治、集體建設用地流轉、工礦廢棄地復墾整理、城鎮低效用地再開發等土地政策。

過渡期按原用途使用土地。福建省規定，在符合相關規劃的前提下，經市、縣（區）政府批準，利用現有房屋和土地，興辦文化創意、科研、健康養老、工業旅游、現代服務業、“互聯網＋”等新業態的，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策，過渡期為5年。

農村集體建設用地流轉和租賃。內蒙古自治區鼓勵農村牧區集體經濟組織和農牧民以土地入股、集體建設用地使用權轉讓、租賃等方式有序地進行農家樂、牧家樂、家庭旅館、農莊旅游等旅游開發項目試點；廣西、四川、甘肅等?。▍^）也都在探索集體建設用地流轉利用方式。如何用好政策來“解困”?實現產城融合，產業發展為先。

除大城市郊區的特色小鎮之外，其他地區的特色小鎮不應強調“非鎮非區”模式。我國80%以上的建制鎮的建成區面積都在3平方公里以內，規模相當小，特色小鎮應當以建制鎮建成區為依托適當拓展，避免脫離建制鎮開辟新區域用于建設，從而減少對耕地的占用。同時特色小鎮建設要以城鎮為基礎，承載產業發展，以產業為保障，建設基礎設施，完善公共服務，吸引更多農業轉移人口。要防止以特色小鎮建設為名，違法違規搞圈地開發。

堅持集約節約用地原則。在建設中，特色小鎮用地應優先使用閑置土地，提高存量土地的使用效率，其工業用地投資強度應不低于省級經濟技術開發區的投資強度，產業用地要采取招拍掛等市場化出讓方式，公共設施建設在特許經營合同或者PPP協議中要對用地效率提出要求。統籌城鄉發展。鼓勵地方以集體建設用地入股租賃等形式參與特色小鎮項目，讓當地農民分享特色小鎮發展收益，保護其合法權益。同時，制定激勵和約束制度，建立特色小鎮用地長效機制。特色小鎮的建設中，若采用PPP模式進行，則有更多創新做法：可通過“PPP+土地”聯合公開招標的方式更加便捷的獲取土地，2016年10月11日，財政部發布《關于聯合公布第三批政府和社會資本合作示范項目》（財金〔2016〕91號）規定：“依法需要以招標拍賣掛牌方式供應土地使用權的宗地或地塊，在市、縣國土資源主管部門編制供地方案、簽訂宗地出讓（出租）合同、開展用地供后監管的前提下，可將通過競爭方式確定項目投資方和用地者的環節合并實施”； 2016年10月24日，國家發改委發布《傳統基礎設施領域實施政府和社會資本合作項目工作導則》（發改投資〔2016〕2231號），明確指出“各地要積極創造條件，采用多種方式保障PPP項目建設用地。如果項目建設用地涉及土地招拍掛，鼓勵相關工作與社會資本方招標、評標等工作同時開展”； 2016年10月28日，國土資源局印發的《產業用地政策實施工作指引》的通知（國土資廳發〔2016〕38號），對解決PPP項目用地問題進行了明確規定：采用政府和社會資本合作方式（PPP模式）實施項目建設時，相關用地需要有償使用的，可將通過競爭方式確定項目投資方式和用地者的環節合并實施使用。文件中明確了下列情形可將通過競爭方式確定項目投資主體和用地者的環節合并實施：

（一）采用政府和社會資本合作方式實施項目建設時，相關用地需要有償使用的；

（二）通過招標方式確定新建鐵路項目投資主體和土地綜合開發權中標人的；

（三）政府將收回和征收的歷史遺留損毀土地復墾并用于旅游項目建設的。以合并競爭方式確定項目投資主體和用地者的，市、縣國土資源主管部門應依法獨立履行編制供地方案、簽訂供應合同和實施用地供后監管等法定職責。但在實操中需要注意的問題是，特色小鎮開發主體或其他社會資本，除通過規范的土地市場取得合法土地權益外，不得違規取得未供應的土地使用權或變相取得土地收益，不得作為項目主體參與土地收儲和前期開發等工作，不得借未供應的土地進行融資；PPP項目的資金來源與未來收益及清償責任，不得與土地出讓收入掛鉤（財金[2016]91）。此外，土地出讓收支需全額納入地方基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，未列入預算的各類項目一律不得通過土地出讓收入支出，實行徹底的‘收支兩條線’（《國有土地使用權出讓收支管理辦法》，“財綜[2006]68”）?？偟膩碚f，對于特色小鎮項目中的國有土地獲取問題，通過無償供應和有償供應的方式：土地獲取采取劃撥方式的不用支付出讓金，對社會資本最有利。然而土地劃撥不得改變土地用途，且必須符合《劃撥用地目錄》。而如今《劃撥用地目錄》劃撥用地范圍正在不斷縮小，土地有償使用的比例正不斷擴大《(中國銀行業監督管理委員會關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》國土資規〔2016〕20號（以下簡稱《意見》）)。

此外，劃撥土地使用權若進行融資抵押，必須經市、縣人民政府土地管理部門批準，并符合下列條件：(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；(二)領有國有土地使用證；(三)具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；(四)依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金（《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第六條）。國有土地通過出讓的方式，可以收取出讓金，對地方政府有利。土地的出讓金作價入股可以緩解地方政府的資金壓力，但操作中還存在的問題是，不經過招拍掛流程，政府不收益或少收益讓渡收益給社會資本可能會存在國有資產流失的問題。另一個是股權比例問題，PPP項目中，土地作價出資后，現實中可能會出現政府在項目公司所占的比例會超過50%的情形。在PPP項目中，不符合《劃撥用地目錄》的，除公共租賃住房和政府投資建設不以盈利為目的、具有公益性質的農產品批發市場用地可以作價出資方式供應外，其余土地均應以出讓或租賃方式供應，及時足額收取土地有償使用收入（《財金[2016]91號關于聯合公布第三批政府和社會資本合作示范項目加快推動示范項目建設的通知》）。且國有建設用地使用權作價出資或者入股的使用年限，應與政府和社會資本合作期限相一致，但不得超過對應用途土地使用權出讓法定最高年限。《意見》中提出，根據投融資體制改革要求，對可以使用劃撥土地的能源、環境保護、保障性安居工程、養老、教育、文化、體育及供水、燃氣供應、供熱設施等項目，除可按劃撥方式供應土地外，鼓勵以出讓、租賃方式供應土地。要解決項目公司負債的問題；租賃方式比較靈活，但難以抵押融資。

在實際的項目中，要根據項目特點和土地條件等確定國有土地獲取方式，不論以哪種方式獲取國有土地，關鍵還是制定合同的環節，各方應當通過合同約定好雙方的權利和義務，解決好土地問題。用地指標如何解決？

第二篇：特色小鎮

特色小鎮建設與區域經濟發展研討會召開，為中國城鎮化走向獻計獻策

8月22日，2017特色小鎮建設和區域經濟發展高層研討會在北京召開。本次研討會由金誠集團主辦，清華大學PPP研究中心、中國財政學會公私合作研究專業委員會共同指導。

當天的活動安排分為媒體發布會、媒體群訪和高層研討會三部分。

在媒體發布會上，主辦方金城集團董事長韋杰首先致辭。韋杰說：特色小鎮是當今經濟發展進入新常態下的一種新的商業模式，對于區域經濟發展、地方產業升級的意義，不僅僅是空間與要素的集合，更是供給側結構性改革戰略的重要體現。

全國特色小鎮的建設已經如火如荼的發展，但是在發展的過程當中，大量的企業和大量做特色小鎮的集團在做以PPP為盈利的變相地方債務。有部分房地產企業假借特色小鎮為名，行大的房地產投資為實。

金誠集團一直堅持產業為王，金誠的組合型產業明確，和地方基礎設施的投入加整體的資金平衡，推動整個地區經濟進一步轉型升級發展的最有效的模式。

城鎮化建設可以有3條主線：第一條是以現代服務業、文化旅游為主線，第二條是以第二產業的轉型升級為主線，第三條是以發展有機農業為主線。

韋杰還提出了中國新型城鎮化的1.0、2.0、3.0版本。1.0版本就是新農村建設，主要在解決溫飽問題，就是把產量做大。2.0版本就是在整個特色小鎮的建設中，以整個產業升級、產業運營、產業投資為主線，同時考慮配套的整體產業的運行。3.0版本即是配合“一帶一路”“走出去”

清華大學公共管理學院副院長、教授、博士生導師、清華大學PPP研究中心副主任楊永恒指出：

在特色小鎮建設過程當中存在著一系列的問題和挑戰。掀起了新一輪的造城運動，一些特色小鎮缺乏產業引領，最后實際上面臨類房地產的傾向。

清華大學與國家發改委、中國保監會聯合成立了清華大學的PPP研究中心，其中一個重要的使命就是希望能夠推動PPP的研究。

國家發改委國際合作中心PPP項目主任周凱波認為： 以人為本，城鄉統籌，是我們一個很重要的新型城鎮化的目標。他提出三個觀點：

第一個觀點，新型城鎮化，以重視民生為導向的新型城鎮化，這是我們未來應該遵循的主導原則。

第二個就是以逆城市化發展為導向的新型城市化。第三，以綠水青山的保護作為導向的新型城鎮化。第四，PPP和新型城鎮化的結合。

打造新型城鎮化和金融業合作發展的示范項目。一定要靠金融來推動特色小鎮的基本建設，包括運營管理，帶動鄉村建設和扶貧攻堅戰略。

國務院發展研究中心原市場經濟所所長任興洲認為： 特色小鎮是經濟、社會發展到一定階段的產物，首先，現階段我們國家的城鎮化發展和區域經濟的發展需要找新的路徑和新的模式。城鎮化縮小了城鄉差距，推動了區域經濟的發展。它帶來了效率和聚集效應，使我們國家整體上的產業集約化發展的程度不斷提升。

另外，從政府的政策層面上，特色小鎮有利于優化城鎮體系結構，扭轉各類資源過度的，原來向行政中心聚集，有利于改進政府的管理，有利于供給側的改革。更重要的，從發展的動力來看，也迎合了社會資本參與城市發展和建設，包括小規模的土地開發等等，迎合了這樣的需求。

金誠集團給了我們一個模板，現實的樣板，能夠提供可復制、可推廣的經驗，來促進我們特色小鎮的發展。

媒體群訪環節，韋杰回答了來自人民日報、新京報、北京電視臺，中央人民廣播電臺等各個媒體記者的提問。

下午的研討環節，專家們就“特色小鎮政策及發展趨勢解讀“，”特色小鎮運營模式創新實踐及項目IP打造”、“標桿項目實操分享，特色小鎮項目投融資創新模式解讀與實踐”三個議題進行了研討。

一、關于特色小鎮的政策及發展趨勢，原住房和城鄉建設部副部長、杭州市市長，中國城市科學研究會理事長仇保興強調：

特色小鎮有三點決定成敗，一個是有沒有特色決定成敗，二是過程決定成敗，三是如何避險決定成敗。特色小鎮首先就是要有特色，沒有產業沒關系，沒有特色最要命。

何為特色，有深度、廣度兩個價值鏈，所謂深度的價值鏈，這個特色是不是具有國際的，中國的，或者是本地的幾個維度。。。第二，特色的廣度，你有特色的深度，又有特色的廣度，立于不敗之地，沒有產業沒關系。

發改委指的特色小鎮，“不是建制鎮，也不是某一個社區的名字，就是有一個企業投資的，在地理上具有獨特性的這么一個區域”。這是第四代小鎮，小鎮進入城市起到了城市修補，生態修復，產業修繕的“三修”功能。這里面有很大的風險，大家都感覺到小鎮有風險，風險是什么呢？第一，房地產開發，第二，地方舉債，這兩個東西都不可承受了，房地產不能再搞了，為什么呢？中央已經明確，房子是用來住的，不是用來炒的。第二，我們城市化發展到這個程度，中國的人均住房面積已經達到了法國、日本的水平，人均住房面積已經封頂了，你再造就是浪費了。第三，地方的舉債已經到了極限了，所以在這個問題上，覺得這里面隱藏著巨大的風險。

國家發改委國際合作中心PPP促進辦主任、國家發改委國際合作中心國際金融與全球化治理研究所副所長周凱波發表了自己的看法：

建設部和發改委對特色小鎮的理解是道路不同，目標一致。建設特色小鎮要明確你的初心是什么，要保護生態，這是我們的原則。要讓民眾享受到自豪和滿足感。

對以人為本的這種核心觀念應該更加注重。我們發動小鎮建設的方式和方案要精準，土地開發利用上，一定要有先期的土地開發利用報告，不要盲目的就進行投入。很多土地我們是不能用的，所以在一般用地、山林、林地、荒地、森林用地，這些地我們所有的國家政策，包括地方政策，都應該很清晰

金誠新城鎮集團副總裁葉恒先生：

在政策上（土地政策）我們發現各個部委的文件有一些矛盾。政府最有價值的資源就是土地，我們土地通常是通過公開招拍掛的形式來獲取，雖然政府土地收入進財政，是收支兩條線，但是很多地方政府愿意把土地收入定向用于項目周邊的基礎設施提升。這樣的話，政府出了一塊地，我把周邊的基礎設施提升了，還引進了產業，還使周邊的地價都有所提升，其實是不希望給地方政府的財政造成壓力，有可能財政沒有壓力，甚至還有可能賺更多的錢，這是我們的模式。但是新的一些文件里面也有提到，不鼓勵政府以土地來平衡自己的財政。我們實際操作當中可能會有些困惑。

金誠新城鎮集團副總裁 谷德耀先生提出兩個問題，一個是我們選定的地塊，或者是政府提供給我們操作這個產業小鎮的地塊，可能前期會碰到一些拆遷安置，一些居民補償的操作。第二個困惑，我們在小鎮落地的過程當中，牽扯一些土地供給方面的平衡問題。

財政部科研所金融研究室主任，研究員，博士研究生導師、經濟學博士趙全厚指出：

87號文對現實造成很大的負面影響，這一點不容否定，87號文通篇只有一個事情，就是校正政府購買服務的重點內容界限在哪兒，列了一些負面清單，第一，他還是鼓勵政府購買服務的，第二，政府購買服務僅限于在經常性資助的范圍之內，也就是屬于輕資產的范圍之內，不能有重資產。

特色小鎮在融資這方面，應在特色上來做文章。因實際上政府在特色的過程，一方面鼓勵你投資，長期運營，全生命周期這種特色小鎮的建設，也鼓勵你作為投行式的，設計出來以后，吸引下一步的投資者，這兩種特點都要考慮的，而不是一旦介入就永生不退了。

中國社科院城鄉建設經濟系系主任，中國社科院和中國人民大學博士生導師陳淮則認為：

特色小鎮不可能，也不需要給一個專門特色小鎮的土地政策，不要把基金小鎮想成是一個房地產的集中建設項目，也別動不動

基金小鎮怎么樣給一個土地，或者是什么樣的特殊政策，這不是解決這個問題的出路，二、特色小鎮運營模式創新實踐及項目IP打造

原國家統計局總經濟師兼新聞發言人，國務院參事室特約研究員姚景源認為：

特色小鎮首先還是特色，特色還是源于民眾，源于市場，主張企業以企業家的視野和眼光去觀察，要尊重老百姓的創造能力。他堅決主張中央政府要給地方政府留個口子，發展是要“兩個積極性”，一個是中央，一個是地方，要地方有積極性，應該給地方一個條件，讓他有能力、有實力干這件事情。

國務院發展研究中心市場經濟研究所原所長、研究員、博士生導師任興洲提出：

企業可以來組合社會的資源，有足夠的資金，有足夠的平臺，有一個好的理念，有組合資源的能力，特別是高端資源的能力。從運營的角度來講，將來要形成自己獨特的資源組合管理能力的提升，這一點很重要。

三、標桿項目實操分享，特色小鎮項目投融資創新模式解讀與實踐

中國財政科學研究院研究員，中國財政學會公私合作（PPP）研究專業委員會秘書長孫潔提出：

國務院推廣的政府購買服務，跟PPP政府付費的方式重合了，所以大家一說政府購買服務，到底是政府付費的PPP，還是國務院推廣的政府購買服務，導致現在概念的混淆。

對特色小鎮的運營，可以通過運營來彌補這個項目在政府支付當中的不足，要通過運營產生收益。

清華大學建設管理系教授、博士生導師、清華大學PPP研究中心首席專家王守清講到：

特色小鎮，完全靠當地的老百姓是不可能的，完全靠當地的政府，也不太可能，這時候就需要一種第三方的力量，就是投資者。

如果一個特色小鎮還需要政府長期的支持，不管是政策還是資金方面的支持，這種小鎮不做也罷。你自己要能夠通過特色小鎮實現自我融資，使它可持續，要實現特色小鎮的可持續。

因為PPP并不是天上掉餡餅，投資者并不是慈善家，如果這個項目融資出現問題，那就說明你選的這個項目是不對的。資產證券化，說的是債權的證券化，而不是股權的證券化，股權可以證券化，但是一定是要受約束的。

最后清華大學公共管理學院副院長、教授、博士生導師，清華大學PPP研究中心副主任楊永恒指出：

不是所有的政府跟社會資本的合作關系都是PPP，必須局限在一個特定的領域，就是公共產品的供給領域。PPP最核心的內容是促進兩個目的，一個是融資，一個是增效，目前PPP

呼吁私營企業參與。PPP，包括特色小鎮盈利根本的來源，是創新。

綜上所述，筆者認為，特色小鎮建設，實際上回答了一個中國式城鎮化的問題，它讓中國現有的這些城市、農村的資源能夠很好地結合起來，成為產業創新的“發動機”，在未來的中國經濟當中必將扮演非常重要的角色，將是既能面向未來又能承載歷史的新創舉。

特色小鎮是市場經濟發展到一定程度后差異化發展的必然產物。相對于發展雷同的患“城市病”的大城市，小鎮因承載的內容沒有大城市多，因而其發展路徑可以千差萬別。一個有產業引領作用的小鎮，其影響力甚至可以大過周邊的大城市，并能對產業發展和區域經濟發展起到四兩撥千斤的作用。

任何一個城市都有缺陷，任何一個城市都需要修補，如果你找到一個地方，能修補空間的不足，你就有了致勝法寶。從全國范圍看，小鎮的類型正在不斷豐富中，有綠色小鎮、溫泉小鎮、養老小鎮、創業小鎮等等。找到差異性和互補性，是小鎮成功的關鍵。

金城集團以浙江為出發點，創造了“PPP+產業化+金融化”的小鎮投資、建設、運營的商業模式。在這個商業模式里，國家政策的影響不容小覷。財政部87號文件的出臺，對企業造成了一定困擾。如何妥善解決這個問題，還需要國家有關部委認真調研，拿出切實可行的解決方案。產業化則需要與各地已有的產業類型匹配，揚長避短。

金融化方面，目前看來，ppp的投融資模式，仍是特色小鎮投資者可選擇的比較好的模式。當然它還存在這樣那樣的問題，相關政策也沒有制定好，仍在逐步完善中。

對于企業來講，要關注法律風險的問題，一定要在合同條文擬定的時候，把所有的風險點都考慮到，哪怕這個風險點只有1%的機會，也要把它當作100%的可能性擬定到合同條款里面去。國務院正在制定的PPP條例，法學界基本認同它是一個民法性質的。既然是民法性質的，便意味著你和政府在這個時候談判地位是平等的，你完全可以跟政府討價還價。

PPP在國外學術界里面，機制設計最核心的內容是促進兩個目的，一個是融資，一個是增效，在某些公共服務領域里面，政府由于各種原因，政府的資本不足，所以我們引導社會資本投入，緩解產能壓力，這是第一種訴求。更重要的實際上是要引入企業的創新和效率，通過這個來提高公共產品供給的質量和水平，這是PPP的靈魂。

特色小鎮具有準公共產品的性質。PPP引入特色小鎮建設，最重要的是要引入企業的創新和效率。但是國有企業本身也是公共部門，他的效率和創新是不如民營企業的，如果民營企業不參與的話，最后的結果，PPP很難達到真正的目的。

第三篇：特色小鎮用地方案詳解

特色小鎮用地方案詳解

特色小鎮如何落地

建設特色小鎮，重在一個“特”字。各特色小鎮的主體產業不同，區位不同，為了打造出獨特的風貌，必須加強用地策劃，研究所需各類建設用地的解決方案。

特色小鎮用地管理涉及的法律、法規、政策較多，同一個問題的相關規定往往散見于不同的法規和政策文件中。需要對這些政策法規文件充分梳理集成，同時結合項目的性質、特點和用地需求，提出用地解決方案，最終形成培育特色小鎮的政策空間。

按照對現行政策的梳理結果，有30余種用地解決方案可供特色小鎮使用，可歸為9大類，請看詳解!

方案1

使用存量國有建設用地

批準使用。市政道路、公園、綠地、廣場等屬于公共用地，辦理批準使用手續，可以發建設用地批準書，但不用劃撥決定書或出讓合同。這些類型的用地在登記時只登記不發證，需要注意的是區分建設單位、管理單位與土地使用權人的不同。

國有土地劃撥，即行政方式。

國有土地使用權出讓。

國有土地租賃。

國有土地使用權作價出資或入股。

除批準使用和劃撥外，其他三種方式是有償使用。其中，出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協議、招標、拍賣和掛牌四種，作價出資或入股因有明確的使用者，只能通過協議方式配置。

方案2

圈內農用地辦理轉用、征收手續后依法提供給具體項目

土地利用總體規劃所確定的城市村鎮建設用地，被稱為“圈內用地”。為實施規劃，需要占用圈內用地，涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續;涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地由市、縣人民政府批準，由市、縣國土資源部門依法供應。

方案3

圈外單獨選址建設項目用地

能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需圈外土地的，經批準可以在圈外單獨選址建設。涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續;涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續;土地供應方案在辦理農用地轉用和土地征收時一并批準。

方案4

使用國有農用地

建設需要使用國有農用地的，應當在辦理農用地轉用審批手續轉為國有建設用地后，依法辦理供應手續，不用辦理征收手續。

方案5

直接使用集體建設用地

有六種情形可使用集體建設用地：

鄉鎮村公益事業、公共設施用地。

村民住宅。

集體經濟組織興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的。

以集體經濟組織為主體開發建設公租房、鄉村休閑旅游養老等產業，或者以集體建設用地使用權作價出資入股、聯營與其他企業合作開發此類產業的。

在33個農村“三塊地”改革試點，集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價出資或入股，用于商品住宅以外的經營性項目。

返鄉下鄉創業人員，可依托自有和閑置農房院落發展農家樂;也可通過租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶合作改建自住房。

方案6

使用國有未利用地

建設項目可以使用土地利用總體規劃確定的國有未利用地，不需修改規劃，也不用辦理轉用和征收手續，直接批準用地。

方案7

使用集體未利用地

可以參照方案五，直接作為集體建設用地使用。而國家建設項目使用集體未利用地的，應當辦理土地征收審批手續后依法供地;不需要辦理農用地轉用手續，不需要用地計劃指標，不繳納新增費和耕地開墾費。

方案8

使用設施農用地

設施農用地指的是設施農業項目區域內直接用于經營性養殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產養殖的生產設施用地、附屬設施用地和配套設施用地，農村宅基地以外的晾曬場等農業設施用地。

設施農業項目不同于一般的建設項目，其用地也不同于一般建設項目用地，符合要求的設施農用地不屬于建設用地，而是按農用地進行管理，不需辦理農用地轉用審批手續，不作為新增建設用地管理。要留意附屬設施和配套設施用地有一定比例限制。

設施農用地不包括以下用地：經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所;以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂;各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。

方案9

結合土地整治、村莊整治安排用地

土地整治是對項目區內田、水、路、林、村等的綜合整治和統一安排，必然涉及到項目區內各類用地的重新布局、安排和產權調整。各地應依據經批準的土地整治實施規劃，相應調整項目區內各類用地產權和地類，直接為項目區內原用地單位整治后的用地辦理相應用地手續，不再辦理農用地轉用審批手續，也不占用指標。安排原用地者用地后的剩余部分，應當依法辦理供地手續。

還有這些

使用增減掛鉤項目建新區用地的，視同建設用地。

農業項目使用國有農用地，有承包經營、承包經營權流轉、由農場職工按要求耕種等方式。

農業項目使用集體農用地，有承包經營、承包經營權流轉、四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)拍賣、由原農戶按要求種植等方式。

使用四荒地等未利用地的，有承包經營、四荒地拍賣、流轉等方式，使用年限最長50年，使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閑農業、設施農業等，用于非農業建設需要審批。

農村三項建設使用圈內農用地的，應當先行辦理農用地轉用手續，轉為集體建設用地后，再由縣市人民政府批準使用。

符合條件的農村道路用地和農田水利設施用地屬于農用地，不屬于建設用地，不辦理農用地轉用手續，不占建設用地指標。

地質災害治理工程用地，按照地質災害治理項目辦理項目審批手續，不辦理征收、轉用手續，不占用指標，但應當足額安置補償。

此外

根據項目具體需求不同，還有填海造地、臨時用地、先行用地、一般采礦用地、石油天然氣鉆采及配套用地、閑置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復墾置、低效地再開發利用、管線用地(需設置地役權)、低丘緩坡用地、光伏用地、新產業新業態用地以及農村黨建、醫療、圖書、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。

除了以上方式，還可以通過市場解決項目用地，如以轉讓方式取得土地使用權;以股權轉讓方式取得目標公司控制權，進而實現利用目標土地的目的;以合作開發方式利用目標土地;原有建設用地依法改變用途等土地使用條件或辦理出讓、租賃等有償用地手續后，用作發展項目用地。

北京巔峰智業旅游文化創意股份有限公司(簡稱“巔峰智業”)始創于2001年，是國內較早成立的旅游規劃公司。http://www.tmdps.cn/

巔峰智業在以旅游規劃設計為核心業務的基礎上，持續創新，不斷延伸旅游產業鏈全程服務，大力發展旅游投資、景區運營管理、旅游營銷等業務，形成“規劃引領-投資驅動-運營支撐-營銷拉升”的“四位一體”一站式全程服務模式，提供綜合型智慧旅游系統解決方案。

巔峰智業擁有豐富的特色小鎮規劃經驗，擁有多項主題小鎮、特色小鎮案例，并擁有多年的特色小鎮景區運管經驗。

巔峰專題研究：特色小鎮。http://www.tmdps.cn/topic/town/

第四篇：特色小鎮申報材料

特色小鎮申報材料

一、申報名稱：

中國﹒雞鳴山文化小鎮（下花園區）

二、占地面積：

規劃面積約 7000 畝（4.66平方公里），建設面積 4300 畝（2.86平方公里）。

三、基本情況：

中國雞鳴山文化小鎮位于下花園區雞鳴山腳下的前堡村附近，沿東河兩岸，依山就勢，建設具有濃郁地方特色的山水花園文化旅游小鎮。本項目的核心理念是，抓住 2022 年冬奧會的歷史契機，以中國傳統文化為背景，以雞鳴山儒、佛、道三教合一文化和地方民俗文化為線索，充分展示現代生活和生態宜居理念與傳統文化的有機融合。在空間布局上，本項目將以兩側的雞鳴山景區和下花園城區為依托，利用接近高鐵站和高速公路出入口的交通區位優勢，充分挖掘利用獨特的地形地貌特點和當地的地緣歷史文化底蘊，建設以山水花園文化古鎮為特色、自然與人文景觀錯落有致、融為一體的文化旅游集散地和休閑旅游度假區，助推下花園全區的產業轉型和快速發展！

文化小鎮將于 2016 年至 2021 年分三期建設完成，項目總投資約為 120 億元。

四、產業定位：

中國雞鳴山文化小鎮的產業定位是，借助下花園區域的區位優勢、自然景觀和文化底蘊，發展以雞鳴山儒、佛、道三教合一文化和地方民俗文化為特色的文化、藝術、教育、培訓、商業、旅游、度假、養老、養生、戶外運動、生態農業、休閑觀光等相關產業，形成一個集產、鎮、居、吃、住、行、游、購、娛、教等多功能一體的特色文化景區，助推下花園區的產業轉型升級和城市經濟的快速發展。

本項目的建設用地為 4300 畝，建設總投資約為 120 億元，服務人口規模達到 5 萬人以上。主要文化旅游項目包括，三教合一主題文化街，民俗主題商業街、濱水文化廣場、雞鳴山文化書院、下花園大戲樓、冬奧藝術畫廊、冬運俱樂部、冬運影視基地、特色餐飲酒吧街、特色旅游購物街、特色客棧街、特色民俗主題樂園、冬奧藝術家村、養生度假村、生態養老村、特色教育培訓機構、濱河濕地公園、休閑山體花園、農業采摘園等。

五、投資主體：

XX 集團股份有限公司

六、建設計劃：

中國雞鳴山文化小鎮計劃于 2016 年 2021 年分三期實施。一期首先啟動示范區，建設內容包括：三教合一主題文化街、雞鳴山文化書院、下花園大戲樓、國風文化園、濱水文化廣場、特色餐飲酒吧街、特色客棧群、養生度假村、生態養老村、特色教育培訓機構、濱河濕地公園、休閑山體花園、農業采摘園等設施，通過對建筑特色和民俗文化的展示和打造，加強對北京游客和度假群體的吸引。二期內，配套建設冬奧藝術畫廊、冬運影視基地、冬奧藝術畫廊、冬運俱樂部、冬運影視基地、冬奧藝術家村等,重點滿足與冬奧會的配套對接。三期主要建設藝術家工作室、藝術家公寓及配套幼兒園，并完成建設所有商業配套和特色民俗主題樂園等項目，結合旅游發展增加旅游和娛樂元素,功能上增加民宿、旅游餐飲、購物等業態。

計劃項目一期于 2016 年 8 月開工，2017 年 10 月完成，投資 30 億元，基礎設施配套 5 億元。第二期于 2019 年完成，三期與 2021 年完成.七、發展規劃：

本項目是美中城市協會計劃組織開發的“懷下涿大溪谷——大北京后花園核心區”超大型文化旅游度假項目中的重點啟動項目，也是該協會與下花園區全面合作、共同打造文化旅游和休閑度假精品系列的重點投資項目。我們的目標是：通過本項目的開發、建設和運營，借鑒和引進國外先進運營、管理理念和國內高品位的文化旅游發展模式，匯聚大北京地區文化旅游相關領域的各路精英和高端消費群體，強化雞鳴山的文化旅游品牌，提升下花園區的休閑度假品質，打造京西地區獨特的文化旅游和休閑度假集散地。

雞鳴山文化小鎮建成后將拉動下花園地區文化旅游和休閑度假需求，3 年內將為下花園區帶來每年 2 百萬人以上的旅游人

口，創造 2 萬人以上的就業崗位，提高地方政府年稅收 3 億元以上，同時解決周邊鄉村的居住、就業、生活和環境改善，帶動其脫貧致富。

第五篇：【特色小鎮】東海水晶小鎮

小鎮名稱: 規劃面積: 基本情況 東海水晶小鎮 |

所屬產業:

時尚產業

3km2 |

小鎮位置:

東?？h中華北路

東海水晶小鎮總占地面積452畝，總投資50億元;其中一期已建成363畝，投資32億元，二期投資金額18億元。通過東海水晶產業轉型升級，打造集產業、文化、旅游、服務于一體的創新平臺集聚區，輻射周邊生態生產與生活，致力打造集旅游、文化、消費、創業為一體的創業創新生態圈。

建設空間

規劃面積(平方公里)：3平方公里；建設用地面積(畝)：3000畝；規劃常住人口：30000人

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建設模式

小鎮以水晶產業為主導，樓友會運營為主體，集“七個+”于一體——大數據+、新媒體+，互聯網+、雙創+、金融+、物流+、旅游+。結合水晶產業、水晶貿易、水晶文化、水晶創新、小鎮旅游，以八大模塊為核心創新水晶小鎮建設。打造水晶創新平臺、水晶旅游集散中心、水晶文化展示、博覽中心及博物館、水晶交易區、水晶智能倉儲物流區、水晶商業、服務區、金融服務中心、創新總部基地。

1、水晶創新平臺：水晶創業學院+文化創意產業區+創新孵化基地，形成水晶文化創意、電子商務、科技金融三大產業集群。

2、旅游集散中心：打造東海水晶+溫泉旅游;打造水晶電子商務交易綜合平臺。

3、創新產品博覽中心：進行產品、文化展示，提供創業大數據以及博覽交易洽談服務。

4、水晶交易區：水晶城1、2號館的水晶交易區。

5、水晶智能倉儲物流區。

6、創新總部基地：引進三大產業集群總部企業，打造以水晶產業為核心的創業生態環境。

7、水晶商業服務區：完善水晶產業服務配套。提供創業酒店及配套;創意生活街區(用餐、咖啡、小型購物、郵局、銀行等);休閑區(商業走廊);生活配套。

8、金融服務中心：引入創業投資、產業基金，打造水晶產業基金服務中心。

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現有基礎

東海水晶小鎮將以特色小鎮模式整合周邊生態，通過并引入頤高特色小鎮O2O產品——云巢七彩，打造圍繞水晶的旅游、購物、大數據、物流、展會、創業、金融等七大創新項目的疊加融合，顛覆傳統市場和產業的商業模式、經營主體、投資營銷以及信息對接，進一步提升東海水晶產業的知名度。并以水晶小鎮的輻射與群聚效應，使主導產業形成完整的產業鏈條，凸顯品牌效應和產業集群，帶動東海消費產業、旅游產業以及文化產業升級，推動東海經濟增速發展。

功能集成

綜合公共服務平臺或企業社區服務平臺規劃面積(平方米)：15萬平方米

景區服務功能建設標準和預計建成時間：2018年

已有科教文衛和其他公共服務配套設施： 水晶城場館內配有餐飲、博物館、超市、影院、銀行、物流、保險、會務會展、拍賣等功能，提供旅游、工商、質檢、稅務、公安、城管、郵政等公共服務。智慧社區規劃情況：打造專業的水晶電商網站，進駐國內頂級電商平臺的的東海水晶館。引進專業的電商運營團隊，完善產品營銷設計體系，產品鑒定服務體系，產品售后客服體系，物流倉儲管理體系。提高東海水晶的電商運營能力，提升東海水晶的品牌影響力，開拓水晶銷售的線上新渠道。

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