第一篇：綜合商貿房產開發項目分析報告

項目可行性分析

項目名稱：商城農貿市場危房改造 項目地點：江西省宜春市袁山大道 項目負責：鄧建國

宜春市翔雁房地產開發有限公司

2012年3月

綜合商貿房產開發項目分析報告

一、項目地理及時機優勢

宜春，古稱袁州，贛西中心城市之一，位于江西省北部，東徑113°54′，北緯27°33′，屬中亞熱帶季風氣候區，四季分明，春秋季短，而冬夏季長，冬季冷而夏季熱，春季濕而秋季干，熱量豐富，降水充沛，日照充足，霜期短，氣候資源豐富，是國家園林化城市、國家優秀旅游城市、國家衛生城市、國家生態城市。近二年市人民政府投資2.5個億，即力打造“生態宜居城市”，實現“城在林中、水在城中、人在景中”的山水之美，體現“精、巧、靈、秀、美”的城市特色，使市民感到“家門口就是小公園，到處都能看到郁郁蔥蔥的樹木，是多少錢也買不來的自然環境的享受。”

宜春市人民政府今年又制定出三年內投資43個億，拉動民間投資330個億，加速宜春中心城區城鎮化建設步伐，實施“六個六”工程，使宜春負有“亞洲鋰都、宜居城市、森林宜春、月亮之都”盛名更加美輪美奐。所以該項目從大氣候上正遇非常有利的時機。

二、項目位置優勢

宜春中心城區北面市容最繁華，街道最長，道路最寬的袁山大道是宜春市1991年在城市北面建設的第一條主要街道，通過20年的發展，從當時的1公里長已貫通到現東西長6.2公里，現東邊起端十幾平方公里是宜春市人民

政府、宜春市袁州區人民政府新的行政中心，新型產業集中地。江南規模最大的體育中心就座落在大道的3.2公里處，大道中段3.9公里處與2005年貫通的南北主要通道高士北路已成為宜春餐飲、休閑、學校、公園、新城區居住群的主要街道，宜春金融中心、通訊、電力、機關、交通全部貫穿于袁山大道的兩側，商城農貿市場危房改造項目位置，就座落在袁山大道最繁華的中段十字路口200米處、是該大道已獨一無二的風水寶地。

四、項目商、居環境優勢

宜春商城農貿市場，自投入使用以來，經過10年的運轉，已成為北面城市新區幾十萬人口唯一的“菜藍子”窗口，并幅射各鄉鎮及贛西地區各集貿市場，每天進入市場的人流量達

1.5萬人次以上，年交易額2009年初步統計已突破1.5個億。可想而之，該地已完全具備商業經營最根本的價值——那就是人氣旺盛，人氣旺才能帶動財運的流轉與聚積。根據宜市府辦抄字（2010）193號、宜市規字（2010）115號文件精神、該項目按照宜市府辦抄字（2007）053號文件精神拆除重建，現初步建筑規劃設計方案、重建總面積90640平方、（其中：地上：72100平方、高層住宅：50500平方、商業：216000平方，地下車庫：18540平方）。該方案是按照市規劃部門的意見，將前面錦華大廈一并拆除進行規劃。項目定位為宜春市中心城區城北大型商業綜合性建筑體，為市民提供優越的購物天堂。建筑風格成為本地段標志性建筑，以帶動周邊建筑及整個地段的商業及居住檔次。

五、項目投資預算分析

（一）項目概況

①總用地面積：6230、2m

②總建筑面積：90640m(地上：72100m，地下：18540m)③高層建筑面積：50500m

④商業建筑面積：21600m

（二）建設投資預算

A、建筑直接成本

1．建筑成本直接費：1800元/m

2．配套設施費：350元

3．城市建設配套費：150元/m

4．項目管理費：50元/m

5．直接建筑成本：2350元/m

B、間接建筑成本（拆遷補償）

①農貿市場、前面錦華大廈拆遷補償費約：3000萬元（不包括拆遷產權1：1的補償）

②間接成本每平方合330元/m

C、項目投資總額

90640m×2680元/m=24290萬元

六、項目銷售收入預算

①高層住宅：（50500 m－14000補償）×5000元/m=18250

萬元

②商業面積暫定：（21600m－4000補償）×20000元22222222222 222222⑤地下車庫建筑面積：18540m

/m=35200萬元

③地下停車位：480個×60000元/個=2880萬元

4．農貿市場商業面積：3000平方×25000元＝7500萬元 ④銷售總收入合計：63830萬元。

七、項目計劃利潤

①高層住宅銷售稅收：18250萬元×11.67%=2146萬元

②商業銷售稅收：35000萬元×11.67%=4000萬元

③稅收合計：6000萬元

④項目預計利潤：63830萬元－24290萬元－6000萬元-

（農貿商場裝飾費）500萬元=33540萬元

八、項目投資運作思路

該項目投資預算，資金需求在2。5個億，本著少花錢多辦事，小投入高產出的原則。該項目擬投入資金為人民幣1、5個億（暫定），重點解決拆遷補償資金，城市建設配套相關費用和部分工程建設資金，具體思路是：

1．工程采用大包干投標方式對外進行公開招標，工程造價根據江西省2004年建筑工程預算定額（材料、人工調差按照施工期間宜春市相關信息進行調整）但承建單位施工資質為一級且具備雄厚的資金實力和施工能力。（要求前期墊資不少于3000萬元（要求該資金在施工前進入我方帳戶）。

2．商業面積（包括農貿市場）采取超前規劃設計、引進有國際品牌的聯鎖商業超市、大力提升人氣、商機從而迏到項目效率最大化。

九、項目投資風險分析

（一）效益分析

該項目所建商、住面積如全部銷售，投1、5個億，可以產生近3個億的投資效益，故該項目投資風險系數很低。

（二）市場分析

1、該項目擬建住宅面積：50500m,且在市區中心地帶，購物、交通十分便利，是消費者的首選之地，另在戶型規劃上我們定位為中小戶型、完全適應本市經濟消費水平，市場根本不存在問題。我們預算的住宅價格為5000元/m已經是很理性，不存在泡沫，就宜春市的周邊縣、市，如樟樹、豐城、高安目前的房價都遠遠超出宜春市中心城區。就宜春本市內較邊遠的地段現房價也超過這個定價。所以，我們認為，雖然目前國家對房地產政策調控較大，但對該項目影響不大，據專家預測，中國的房地產對三線城市在3～5年之間價格不會有很大的波動，二年以后房價很有可能有大的反彈，也許該項目正式開盤銷售時，正好遇上房價上升的大好時機。出現令人預想不到的效果。

2．該項目關鍵在于如何運作好商業面積的營銷形式、如不考慮銷售、以出租給大型商業超市、其長遠的經濟效益、遠要超過銷售效益。因為將高層住宅、農貿市場、（除安置補償面積）地下車庫銷售完成后，項目全部投資基本可收回。

以上數據，僅供參考。

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第二篇：項目分析報告

項目分析報告

（一）一、項目提出的必要性和依據

鷓鴣，又名賽飛龍，是一種集野味、觀賞、保健、醫療為一體的珍禽新品種。鷓鴣生長快、繁殖力強，肉質細嫩鮮美，清香可口，具有補中益腎，平喘，補肝腎及補腦提神之功效。鷓鴣肉中鍶和鉬的含量比 雞肉高10%以上，有預防和治療癌癥的作用，是一種理想的營養滋補保健品，鷓鴣肉具有強身壯體，滋補五臟氣血，增強人體免疫功能，延緩衰老等多種奇特功效。我特膳食品廠開發生產的鷓鴣系列產品已步入大城市的餐館、酒樓，成為“仔燒鵝”“乳鴿”后又一特色新品。另外養殖鷓鴣還具有以下優點：

1、保險：鷓鴣是野生禽類，可適應各種惡劣氣候，抗病力特強，不易得瘟疫，全國均可養殖，投資可靠保險。

2、好養：與家雞相似，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、青菜，用舊房間、倉庫圈養。一 人可養1000只，成年鷓鴣6只/平方米，剛出殼苗200只/平方米。

3、好賣：鷓鴣是野味，人人喜歡，酒家飯店需求與日俱增。據統計，僅廣東、上海等地年需求量就達5000萬只，而供應只有350萬只，預計10年內難以滿足市場。

4、高效：一只鷓鴣出殼養80天可達0.5公斤，目前市場價20-30元/只。

5、快捷：種鷓鴣6個多月產蛋，年產蛋120-180枚，開產幾個月就可收回投資。是投資少、見效快的好項目。所以開展鷓鴣養殖是一項風險小、效益高、市場前景好的新興致富門路。

二、市場前景

據調查，一般地區級城市，酒家、飯店都在500家以上；縣城及所在周圍鄉鎮的酒家約250家，按每個縣以他們1/10的購賣能力，每家酒店日均消費５只，年需求鷓鴣就達45萬只，而且這還是保守的數字。再加上周圍其它縣市的市場及重大節日期間普通市民的消費，一般需求量都在5-10萬只以上。另外，野味食品風糜全國，很多肉制品廠也開始上馬野味食品生產線，僅我們食品廠年加工量就在500萬只以上。因此建立鷓鴣養殖場是穩妥可行的。

三、項目的技術保證措施

鷓鴣適應能力強，疾病少，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、菜葉既可喂養，養殖方式可利用舊房進行圈養或籠養。經過1年多的努力，我們已建起了鷓鴣繁育基地。我們利用蠅蛆飼料培育出了健壯鷓鴣良種，我場的鷓鴣經過提純復壯，多元雜交后，產蛋率、受精率、成活率均很高，優于其它品種。并且我們擁有20名中高級畜牧師，摸索總結出一整套技術秘決，還有全套技術資料和良好的售后服務，可解決養殖中出現的問題，確保養殖順利成功。最近我們又投資百萬建起了全國首家速凍鷓鴣物流配送中心，我們的速凍鷓鴣可以及時發往全國各地，形成了產、供、銷的一條龍服務體系。為該項目的實施提供了有力的保證。

四、投資規模

該項目投資宜在4.9萬元左右，普通民房3-5間，初次引進種鴣100組（100公，300母）計算，300只母鴣年產蛋36000枚，按孵化率90%計算，可孵化商品鴣32400只。

五、投資估算及資金投入

項目總投資4.9萬元，其中固定資產投資：（100組×490元/組）4.9萬元，流動資金0.4萬元。為扶持發展，引種100組以上我處無嘗扶持3萬元，實際投資1.9萬元。

六、項目經濟效益分析

1、收入預測：該項目建成飼養滿一年收入計算，300只母鴣預計年產商品鴣32400只，每只商品鴣平均體重0.5公斤計算售價15元，可收入468000元，項目建成后可獲銷售收入468000元。

2、成本分析：A、人員工資：平均每人每年按6000元計，2人共計1.2萬元。B、企業管理費：包括銷售費、業務費、差旅費，不可預見費1萬元計。C、喂養費：每只商品鴣按平均體重0.5公斤計算（料肉比3.5：1），飼養成本不足4元，在計算期內約需飼料費129600元。D、水、電費年支約3000元，引種款等2萬元，共計開支174600元。

3、利潤計算：純利潤等于銷售收入減去費用支出：即468000—174600=311400元，年可獲純利311400元。以上經濟效益只是在當年，兩年后飼養場年純利會成倍增長，如果在當地發展養殖或加工成野味食品、工藝標本，就地銷售利潤更高。

七、社會經濟效益分析

養殖鷓鴣是一項投資少、見效快、無風險的冷門養殖項目，該項目建成后可促進當地特禽養殖業的發展。因此，該項目的建設經濟效益和社會效益都很顯著。

項目分析報告

（二）野雞，又名雉雞、山雞，極為漂亮，是鳳凰的原型，最大特點就是：好看、好吃。野雞不僅是世界公認的山珍野味，具有極高的經濟價值，被譽為“野味之王”、“動物人參”。近年來，隨著人們生活水平的提高，野味食品已成為餐桌、宴席上不可缺少的美味佳肴。但是，野生野雞受國家法律保護，嚴禁獵殺和非法經營，加之自然界存量極少，因此人工養殖野雞商機無限。

一、如何飼養：

野雞為野生動物，生命力、適應力和抗病力極強，對環境要求不高，能耐46℃的高溫和-32℃的嚴寒，養殖技術與家雞一樣，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、菜葉即可喂養，可利用舊房、倉庫等進行圈養或籠養。

野雞從周齡開始到16～18周齡為育肥階段，此階段野雞體重呈直線上升趨勢。

1、合理飼喂。采用原糧飼喂野雞的養殖戶，可適當增加玉米、高粱等能量飼料的飼喂比例(推薦配方：玉米40%、小麥15%、炒熟的豌豆20%、菜籽餅15%、麩皮5%、米糠4%、骨粉1%，另每噸料加入食鹽2.5公斤及適量微量元素)。采用家雞飼料飼喂的可購買肉雞生長料進行飼喂，并保證充足的飲水，此外可以添加10%～20%的青飼料。讓野雞每周至少沙浴一次，并在河沙中噴入2%的敵百蟲溶液，以殺滅體外寄生蟲。

２、控制密度。育肥初期(5～11周齡)每平方米可養10～12只野雞，以后可按公母、強弱、大小進行分群飼養，使其密度逐步降至每平方米6～8只。同時，應設置足夠的料槽讓其均勻采食，生長一致。

３、設棲架、防啄癖。育肥野雞舍內外應放置棲架供野雞飛攀棲停，這樣不僅充分利用了養殖空間，還有利于減少野雞的啄癖。發現有被啄傷的野雞應在傷口處涂紫藥水或樟腦軟膏，并隔離飼養。

必要時對野雞群進行調控，方法為：

(１)在舍內掛青草或青菜，引誘野雞啄菜以分散其啄羽的精力，同時也補充了維生素和纖維素。

(２)9～11周齡時，可在飼料中加入1%的羽毛粉。

(３)飼料中的食鹽要提高到2.5%，或在飲水中添加食鹽，并保證供水充足。

４、防驚飛。盡可能保持場內安靜，謝絕參觀，()以減少外界因素的影響。為防驚飛出現撞傷或撞死，可剪掉野雞一側的初級飛羽。

５、做好防疫工作。野雞舍應每天清掃，每周用百毒殺等消毒劑進行一次消毒。8～9周齡的野雞要進行新城疫Ⅱ系疫苗飲水接種，并預防禽霍亂或球蟲病的發生。

二、開發：

1、食用價值：野雞肉質細嫩鮮美，野味濃，其蛋白質含量高達30%，是普通雞肉、豬肉的2倍，脂肪含量僅為0.9%，是豬肉的1/

39、牛肉的1/

8、雞肉的1/10，基本不含膽固醇（見下表），是高蛋白質、低脂肪的野味食品。野雞因此成為歷代的皇家貢品，清代乾隆皇帝食后贊嘆不已，寫下“名震塞北三千里，味壓江南十二樓”的名句。全國政協副主席葉選平食后評價：“好看、好吃、有野味”；著名營養學家于若木也對野雞的營養成份給予很高的評價。山雞送人是高檔禮品，待客是珍稀野味，還是美國白宮招待國家元首的保留菜肴。正因為如此，每年春節前后，市場上都掀起一股送山雞的熱潮。

2、藥用：《本草綱目》記載：野雞補氣血，食之令人聰慧，勇健肥潤，止瀉痢，除久病及五臟喘息等。經廣州中山醫科大學測定：它含有人體所必需的氨基酸21種之多，其中有多種是人體自身所無法合成的，符合世界衛生組織規定的氨基酸模式。并富含鍺、硒、鋅、鐵、鈣等多種人體必需的微量元素，對兒童營養不良、婦女貧血、產后體虛、子宮下垂和胃痛、神經衰弱、冠心病、肺心病等，都有很好的療效，對人體的滋補功能遠遠高于久負盛名的甲魚、鰻魚等。野雞中鍶和鉬的含量比普通雞高10%，還有防治癌癥的作用。

3、觀賞：節日送山雞是我國自古就有的傳統，有表達吉祥如意和美好前程之意。同時還可制成漂亮又好賣的標本。我場用野雞的皮毛做成的標本，光彩鮮艷、栩栩如生、高貴典雅，每架200多元還暢銷各大城市工藝禮品店、旅游景點。野雞的羽毛別具特色，還可以制成羽毛扇、羽毛畫、玩具等工藝品。英國國防部還把它做成最有效的防彈衣。

三、經濟效益分析：

1、收入預測：以引進50組（1公5母/組）野雞為例，每只母雞年產蛋按100枚計算（實際產蛋量要高得多），250只母雞年產蛋25000枚。種蛋合格率按95%計算，受精率、孵化率、成活率均按85%計算，則年產野雞為：25000×95%×85%×85%×85%=14585只。飼養3個多月商品雞可達1.5公斤，目前售價30-50元/只，即使按土雞價賣，也可賣24元。一年收入：14585只×24元/只=35萬元。

2、成本分析：

① 引種款1萬元。

② 飼料費：每只商品雞成本7-10元，14585只約需飼料費10-14萬元；種雞飼料費約1萬元。共計15萬元。

③ 水、電費年開支約1000元。

④ 人員工資：平均每人每年按6000元計，2人共計1.2萬元。共計開支18.7萬元。

第三篇：影視項目分析報告

影視片項目報告

一、項目狀態

1、[項目名稱]

影片名稱

2、[演示者姓名]

執行制片人

二、狀態概況

項目題材意義及類型

本項目是否符合當前政策，社會及市場環境以及市場現狀。目標市場定位 目標觀眾分析

項目商業元素、賣點分析及實現的可能及形式。

表現的形式（如何拍攝，如何表現主題使節目可看性更強）

可操作性定位（實現本項目需要的資源列表、技術性及可實現性）。我們的人、財、物及公關方面的優勢。資金回收渠道及方式。

1、項目進度是否符合計劃（計劃產生的原因）

2、最終交付期限？（計劃完成周期，完成劇本及分場劇本的交付，應確保項目交付時在市場依然具有當前預期的價值）

3、最終成本估算（成本效益估算）

4、與其它高層計劃沖突的事件（市場和生產中預見上的問題，各項風險的預見，當最可能出現的風險出現時的應變方案是什么。）

（1）生產率（價值率、成本分割）

（2）交付：可推算的結果（利潤率，申報備案）

（3）合作伙伴，及其它（相關產業鏈，希望資本來源）

（4）如何確保資金可以按時到位，如果資金是分次到位，每次的數額是多少以及如何確保每次能按時到位。

5、宣傳方案（前、中、后期）

三、進展

1、列出上述狀態內容獲取的成績和進展（1）計劃開展的措施方法

（2）講解日程表中的依賴關系

2、強調對所取得的進展起推動作用的事件和需要注意的方面（強調對項目運作過程中的各項有利因素和必須規避的風險的可能）

3、列出上述狀態更新以來的日程推遲和問題（1）列出所采取的糾正性措施（2）講解日程表中的依賴關系

4、確認您對下列問題的理解

（1）導致推遲或阻礙進展的問題（2）問題未能預見的原因

（3）客戶是否希望與高層領導者會談

（4）項目進行前與發行放映方的接觸與談判。

四、日程

1、列出最重要的宏觀日期（實施方案的宏觀周期表）

2、確保簡潔（勿使聽眾因細節過多而分散注意力）

3、如有必要，分發詳細日程

（1）確保您熟悉計劃中的每一個細節，以便回答問題

五、交付

1、列出主要的關鍵交付日期：確定最終生產計劃交結日期（有一定的寬容期）

（1）從您到全組主創和工作人員

（2）從您到外部服務機構（內外景，轉場等）

（3）從外部服務機構到您（你的關系可利用的可能量）

（4）從其他部門到您（相關部門審批和公關的可利用的可能量）（題材涉及專業部門）

2、講述您對每個交付日期能否實現的置信程度（1）如有必要，用幻燈片指出置信程度

六、成本

1、列出新的成本估算（可控制的成本項目以及工作效果）（1）包含以前的估算

2、理解這些數字差異的原因（突出價值率和市場評估標準）（1）回答這些問題

3、如果有超出預計的成本（可能預見的超出部分和原因）（1）概括原因

（2）列出所采取的糾正或防范措施（3）給出對未來開支的切實估算

七、技術

1、列出已解決的技術問題（如使用設備，主創人員能力與水平，影響力）

2、列出急需解決的技術問題（如使用設備的優劣勢）（1）概括這些問題對項目的影響

3、列出項目所依賴的不穩定的技術（如三維3D技術等承包商能力與水平）（1）指出疑問的來源

（2）概述采取的措施和后備計劃

八、人力資源

1、概述項目的人力資源（管理人員、參與人員）

2、主創人員（品牌）：導、攝、美、明星（演員的作用）等

（1）這些主創人員的能力和素質或資質。

（2）專職（3）兼職

（4）如果因為人力資源缺乏使項目受阻，請提出可能的解決方案

3、請理解投資者和出品方都有這樣的心情：希望使用所有可能的資源，同時精確地控制成本。

4、下一次狀態更新的時間。

5、如有疑問，項目進展過程按規定定期匯報工作狀態。列出下一次匯報檢查的對象。

（1）將完成的特定部分（2）即將解決的問題

6、確保項目中的每個人理解計劃

第四篇：房地產項目分析報告

房地產項目分析報告

（一）一、項目概況

（一）、開發項目區位條件

威海九龍灣旅游度假區位于經濟技術開發區大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區規劃分區，位于威海灣南側，東、北臨規劃環路，西側與皇冠房地產先期開發的九龍灣花園小區隔河相對，是九龍灣旅游度假區地理位置最為優越的規劃分區之一。

（二）、規劃方案

旅游度假區規劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規劃分區總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住為主，兼容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅致的人文居住園區。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規劃區地理位置優越，緊鄰威海灣與海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。

4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規劃分區給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規劃中。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規劃已經全部完成，并通過市規劃局審批。

2、威海市國土資源局發布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。

3、該規劃分區距皇冠房地產辦公樓、工業園區、已開發的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環境分析

（一）、宏觀環境分析

1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。

2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區用地的商業價值，成為威海房地產商家的必爭之地。

（二）、微觀環境分析

1、威海投資環境良好，政策比較優惠，特別是大慶石油管理 局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系，給發展集團所屬企業在威海的發展創造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產在威海成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。A8、A9規劃分區的繼續開發，將是大慶及皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。

3、每年一度的威海國際人居節形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業住宅用地日趨緊張，使得威海房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A8、A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。

4、擬開發項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產辦公樓約500米，與皇冠慶威工業園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產開發該項目提供了極其便利的條件，便于生產經營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發項目的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發項目實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理 和經營，取得規模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開發，占得了商業先機，創造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發展前景分 析

根據對今年以來出臺的房地產行業政策、威海市場供需狀況等方面情況調查表明，威海地區房地產業發展前景看好，主要表現為：

1、房價將持續穩中有升

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢

一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產營銷方式的改變

房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶 的定位

目標客戶 群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環境、人居品牌的購房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；

三是當地居民更換舊房、二次置業的購房群；

四是致力于威海投資置業的購房群體。

（三）、價格預測

根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業網點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

1、按威海市對九龍灣旅游度假區的總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發的方式，先開發市場份額大、開發成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發商業網點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發建設期為3年（2006—2008年），2006年擬開發面積37902㎡，2007年擬開發面積26150㎡，2008年擬開發面積26808㎡，工程建設進度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發經驗，科學先進的管理 模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據工程建設進度計劃及威海地區房地產發展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。

（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶 需求的樓盤產品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶 群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶 感受到比預期更好的超值服務。

（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶 的購買愿望。

（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶 的信心。

六、項目財務經濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣 醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。

預測前提：

土地173.6萬元/畝；

營業收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米；

營業成本26,600.27萬元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬元；

費用1,070.00萬元；

貸款利息1,310.4萬元。

2、現金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態分析

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。（數據見附表5）

（2）、動態分析

項目凈現值為277.46萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。

經計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計劃銷售量的92.82%

銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計劃銷售單價的92.82%

盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結論

經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團“一體兩翼”發展戰略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與后續開發看，開發該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

房地產項目分析報告

（二）一、總論

1、項目建設背景

A州新區新橋鎮農工商總公司下屬的新城房地產開發公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個地區的企業改制，有意轉讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。新橋鎮為了能改善居民的生活質量和提高本地區的房地產整體水平，所以希望找到能開發高品質住宅的開發商項目可行性分析報告范文。而某省特別是B市的房地產開發公司不論是資金實力，還是開發水平在全國來說可謂是首屈一指的。該項目已經取得了土地使用權證和項目規劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。

2、項目概況

該地塊位于A州新區何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷煤炭經營可行性分析報告，有新山大橋與古城區相連。項目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結合，沿街底層為商業配套用房（約占5%）。具有一定的開發規模，并能為品牌的延續提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經濟效益。

本項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通酒店可行性分析報告過土地抵押和預售房款解決。

二、A州市介紹

A州位于長江三角洲中部、某省東南部，東經l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。()市區392.3平方公里，其中建成區68平方軟件項目可行性分析報告公里，古城區14.2平方公里。

三、A州市住宅市場分析1、2002年以前A州市住宅市場分析

在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業園區2300元/m2，古城區2500元/m2，而新區住宅價格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：

①土地價格是一個首要的因素可行性分析報告模板。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應的長期規劃。開發商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。

②整個A州的住宅以零星分散建設為多，不注重整個小區環境、園林、文化方面的建設。

③居民居住觀念沒有改變。大多數A州人項目可行性分析認為，過了運河就覺得離開了城市，到了郊區。而且也一直認為A州新區是一個工業區，不適宜居住。同時，新橋鎮一直以來治安、環境都不好，在一定程度上限制了該區域的房價。

④消費觀念也限制了整個A州市的房價。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環境和投資于房產。

2、2002年以來A州市住宅市場分析

2002年是A州房價飛漲的一年。2001年10月份，A可行性分析報告編寫州市土地全面實行招投標。這對于A州整個房地產市場是一個重要的轉折點，從至，開發商取得土地的唯一途徑就是市場招投標，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關政策。

①A州強化“強市富民”意識，努力使全市經濟繼續在高平臺、低波動中運行，2002年全市經濟繼續走強。同時，改變全市居民的消費觀念。

②規范房地產開發，改善投資環境，使房地產開發逐步走上規模軟件可行性分析報告化、集約化經營。把房地產開發作為城市新的經濟增長點，大力發展城鎮建設。

③在市區范圍內，加快土地供應制度的改革，停止新批量土地的開發項目，對存量土地開發項目采取限制的態度，使開發總量得到控制。同時，積極引導開發企業參與園區、新區的開發建設。

④加強城市建設步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。

3、A州新區住宅市場煤炭經營項目可行性分析報告具體分析

A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發商已經聞風相繼提高樓盤價格。據A州市建設局市場調查統計：A州市今年房價總體上漲了14.8%。

四、項目投資估算及盈利分析

1、編制依據

①建筑工程費用以現行建筑工程費用標準及費率為依據；

②各種費率依據國家相關文件。

2、投資估算

3、銷煤炭可行性分析報告售收入

根據工程所處位置、周圍環境和A州房地產現行市場預測，考慮到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區住宅均價定位為3300元/m2，低層商鋪均價定位為4500元/m2。

4、營業稅及附加

本項目應計營業稅、城市維護建設稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為6%，共應交納稅金及附加3408萬元。

5、盈利能力分析

五、結論與可行性分析報告編制建議

1、用分期開發的方法進行本項目的開發。一方面是為了降低項目的風險，另一方面是降低資金的壓力；

2、做好方案規劃。項目市場定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎之上的，包括小區可行性分析報告總體規劃、配套環境規劃、戶型規劃等方面，杜絕規劃設計單調，缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔消費群，減少項目風險，提升樓盤形象。

第五篇：房產開發流程

房 地 產 開 發 流 程

部分報建工作總結

2014.6 房地產開發前期工作，是配合房產項目順利開展的重要環節，貫穿于房產開發的各個階段，配合設計、財務、成本、項目等多部門協同完成房產開發工作。房地產前期工作由其地域性特點，但是在開發過程總所需的經過各地卻基本相同。所以作為一名房地產前期開發主管人員或者前期專員，熟悉房產開發流程十分重要。前期開發在工作中可以分為項目前期和項目報建兩項工作，前者是對房產開發的調研及可行性分析，后者則是在項目進展過程中需要開展的各項報批報審工作。下面針對本人在經歷的項目過程中做一個總結及對過程中反映出的問題進行梳理。

首先對整體流程：

1、土地獲取階段

2、規劃設計階段

3、施工準備階段

4、工程建設階段

5、項目銷售階段

6、竣工入住階段

7、售后及移交階段

下面對各項工作進行分解：

A.土地取得階段

1、土地信息收集

? 地塊現狀，落實地塊具體位置及周邊情況

? 規劃設計條件，了解政府對即將出讓地塊的規劃設計條件及相關限制要求

? 現場踏勘，在項目部主導下，對地塊現狀、地質條件、是否有礦藏等影響開發的因素進行了解

? 了解地塊周邊現有狀況，商業、交通、教育、醫療等配套情況

? 了解地塊未來發展規劃，所屬區域未來發展方向，對以后項目開發的影響和支撐

2、土地價值初判

? 了解土地的上市方式及土地款，同土地所有方進行接觸，了解土地出讓情況及變動情況 ? 了解項目開發成本，了解當地建安成本，政府收費項目等具體情況 ? 了解當地房地產市場情況，初步形成產品形式及開發周期預判

3、土地價值深判

? 形成可行性報告，多部門合作，通過市場調研、投資估算、資金籌措、開發周期，初步項目方案，項目定位，現金流、進度安排等情況進行評估

? 項目定位環節，要進行深度的市場調研，對該地區客戶需求，市場競爭者分析，市場現有產品分析、地塊及周邊配套分析、效應分析

4、確定參與土地競價

? 根據實際需要成立項目公司，如需融資成立合資公司的需完成項目引資計劃，簽署戰略合作協議；獨資公司則根據實際情況按照項目公司成立要求，辦理相關工商登記 ? 投標，根據項目情況，確定投項目標亦或是經濟標，分別確定項目方案及土地價格上限 ? 摘牌，分析競爭對手，確定競價方式，土地價格上線

5、簽訂土地出讓合同

? 確定用地圖，樁點坐標，用地條件；繳納土地款、契稅、印花稅、交易費等相關費用 ? 配合法務完成合同的簽訂及條款的審議

6、土地確權

? 企業投資項目備案，辦理房地產開發預審；編制項目申請報告，可由專業咨詢公司協助完成；向項目備案機關提交申請 ? 獲取項目建設有效批文

? 核定土地邊界，由國土部門協助，確定1/500現狀地形圖；地界坐標圖

7、土地證辦理

? 提交土地出讓合同、繳費證明、地籍圖

? 土地權人證明：申請人主體資格證明、法人代表證明

在土地取得過程中需辦理如下重要事項：

1、設立企業申請房地產開發資質提交資料

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 目錄,標注頁數

房地產開發資質申請報告,資質申請表 營業執照

公司章程,全體股東蓋章（簽字）

股東的法人資格證明,自然人提供身份證復印件 驗資報告（原件）,具有法定資格驗資機構出具

法定代表人、董事長、董事、監事、經理任職文件或產生的董事會決議提供規范履歷表和身份證復印件

部門負責人任命文件或決議, 提供工作簡歷和身份證復印件

專業技術人員的職稱證書或職稱文件、身份證復印件;工程類技術人員須提供所學專業的證明資料（土木建、工民建）

技術人員來歷的證明材料（附原件校驗）, 股東單位委派文件、調動證件和勞動部門鑒證的招聘或勞動合同等

技術人員職稱聘書,房屋所有權或租賃房屋提供有產權單位出具的租賃許可證 辦公場所證明 全體人員花名冊

已取得土地的證明,開發地塊的有效文件；國有土地使用證；土地出讓合同；土地拍賣公告；規劃設計條件 企業規章制度

*房地產開發資質申報資料按以上順序整理、裝訂成冊上報三份；提供復印件請加蓋公章

2、環保預審批

? 建設項目基本情況登記表 建設項目申請環境影響評價文件審批的請示 ? 建設項目所在地鎮政府（街道辦事處）環保預審意見 ? 建設項目環境影響評價文件(原件4份)? 污染入網證明、集中供熱證明 ? 危險廢物處置協議 ? 其他應提供的材料 承諾完成時間：20個工作日

3、企業投資項目核準

? 項目申請報告及項目核準請示件；

? 規劃建設部門出具的建設項目選址意見書或規劃設計條件；

? 國土部門出具的用地預審意見書或國有土地使用權出讓合同或土地使用證； ? 環保局出具的環評意見；

? 其他有關法律、法規規定應當提交的文件 ? 承諾完成時間：5個工作日 ?

4、取得發改立項許可

? 立項申請及項目申請報告文本

? 營業執照、組織代碼、法人代表身份證復印件； ? 規劃設計條件； ? 項目擬建地位置示意圖

? 土地成交確認書、國有土地使用權出讓合同或土地使用權證 ? 資本金證明（一份原件、一份復印件）? 資質證書（復印件）僅針對房地產開發項目 ? 規劃方案文本

? 委托代理人辦理項目備案的應出具法人授權委托書和委托代理人的身份證及復印件。? 進入http://invest.zj.gov.cn/（浙江省企業投資項目備案系統）左上角用戶登錄，填寫

平湖市企業投資項目備案申請表（基本建設），網上提交，打印紙制文件蓋章提交。? 資本金證明（一份原件、一份復印件）承諾完成時間：0個工作日

5、建設用地許可證辦理

? 建設項目有效批文

? 拍賣成交確認書或建設用地預審意見書 ? 土地拍賣公告 ? 相關土地出讓協議 ? 土地出讓合同

? 已取得國有土地使用證的提供復印件 ? 國土部門用地界址圖 ? 建設用地規劃設計條件 ? 規劃論證或評審會議紀要 ? 建筑總平面圖1份

? 規劃部門要求提供的其他相關文件資料及圖件 承諾完成時間：0個工作日

6地名辦，辦理地名確認

? 憑《地名命名更名申報表》、立項批文、平面圖等一式三份→報所在鎮人民政府（街道辦事處）或主管部門初審→送市地名辦公室審核→按不同審批權限上報審批。? 承諾時限：住宅小區、公開銷售建筑物類地名在10個工作日內。

B.規劃設計初步階段

1、設計前期工作

? 明確產品設計思路，根據區域市場內客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區間、景觀規劃、建筑風格、配套標準等規劃設計提出改善性意見 ? 設計院、勘測單位、面積測繪單位的初步選擇，了解各家單位的規模，收費標準，業界評價等因素，已備公司選擇

2、設計單位流程

? 確定建筑設計院

? 制定各項設計任務指標，建筑、水暖、電、景觀等 ? 在設計院協助下確定彩色總平、立面等圖稿送規劃預審 ? 完成建筑總平、立面圖紙的初步設計文本

? 方案評審確定，修改并通過確定正式方案，達到全委會通過要求 ?

3、勘測單位流程

? 選擇勘測單位，參選本地區具有勘測資質及業務能力的勘測單位，完成現場地形勘測 ? 取得地質勘測報告

4、面積測繪流程

? 選擇面積測繪公司，簽訂面積測繪合同

? 根據規劃設計條件，核實初步設計文本各項經濟指標

? 在修改方案確認后，完成正式方案面積測繪、日照分析、層高指標、停車位數量、綠地率指標及經濟技術指標復核

規劃設計出圖階段

在設計院協助下完成各分項專業的出圖工作，并提供相印設計書

1、人防流程

根據初步設計文本，確定人防指標；取得施工圖后報人防審核

2、審圖流程

嘉興地區先報窗口，提交全套施工圖，后確認審圖單位選擇，簽訂審圖合同；取得審圖報告

3、防雷流程

根據各地防雷要求，提供防雷有關圖紙，全套電施圖、部分建施圖、結施圖，總平面圖一份

4、消防備案流程 在規劃設計階段，還需注意一下問題： 1、2、防雷裝置審核及檢測服務，費用繳納

提交防雷報審所需圖紙，根據防雷中心對圖紙的審核，向防雷檢測中心繳納評估費用 人防面積確認及費用繳納

3、施工準備階段

該階段是辦理項目實際開工前的各項工作，包括三通一平、規劃許可證等辦理 三通一平

1、臨水辦理流程

? 前往當地自來水營業廳辦理基建用水申請，填寫相應申請表單 ? 完成節水辦節水流程 ? 簽訂基建用水安裝合同 ? 繳納基建用水安裝押金

2、臨電辦理流程

? 向當地用電部門申請臨時電申請，由項目部確認項目建設所需用電容量

? 填寫各項用電表單，提交需公司出具的各項材料，如立項批文、營業執照、法人代表，經辦人身份證復印件、授權委托書、項目示意圖等 ? 由供電部門出具高壓供電方案

? 委托電力設計公司設計，提供高壓供電方案、營業執照、設計委托書等 ? 完成設計后，委托電力安裝公司進行施工安裝

3、道路開口辦理流程

? 向市政、園林主管部門提出道路開口申請，提交道路開口請示及相關道口苗木移除說明 ? 向主管部門提供示意圖、立項、規劃許可證等材料 ? 繳納道路開口補償費（包括苗木移除）4、5、取得規劃許可證的同時逐步落實綜合管網的設計確認工作1、2、3、委托自來水接入的設計工作 委托燃氣接入的設計工作

委托弱電（三網、電視）的接入設計委托工作 臨時設施搭建手續 排污手續 規劃許可證辦理

? 建設項目有效批文＊

? 土地權屬證明（國有土地使用證和土地出讓合同）＊ ? 建筑總平面圖8張、建筑施工圖2套（要求審圖）＊ ? 規劃設計條件＊ ? 建設項目有效批文＊

? 國有土地使用證（附有坐標土地界址圖）＊

? 建筑總平面圖8張、建筑施工圖3套（要求蓋審圖章并提供包含對規劃條件審查意見的審圖報告）及圖紙電子版光盤＊ ? 規劃條件＊

? 相關規費證明（人防＊、白蟻＊）

? 房產開發項目提供戶型明細表（表格由設計單位自行制作）? 建筑面積申報表＊ ? 建筑密度和綠地率計算圖

? 建筑高度超過80米的建筑提供地震安全性評價報告 ? 民用建筑提供節能評估報告 ?

在完成規劃許可證之前還需注意一下問題：

1、2、人防繳費 白蟻防治 根據項目實際需要，繳納人防異地建設費用

與當地白蟻防治中心取得聯系，簽訂白蟻防治協議，繳納白蟻防治費；在此過程分鐘向白蟻防治中心提交總平圖3、4、教育附加費繳納 地震安全性評估

根據項目實際需要，如有房屋建筑高度超過80米的，向嘉興市地震評估中心提交地震安全性評估申請；簽訂委托協議，繳納地震安全評估費用，取得評估報告

5、建筑節能評估

6、建筑工程消防設計審核

在辦理消防設計報審過程中又可以分為土建消防報審、裝修消防報審 ? 土建審核申報材料： ?

1、填寫審核申報表

?

2、建設單位工商營業執照和組織機構代碼證（加蓋單位公章）、設計單位營業執照、資質證書及組織機構代碼證（加蓋設計單位公章）?

3、消防設計文件

?

4、工程規劃許可證、建筑紅線圖、建筑規模一覽表 ?

5、立項批文

?

6、委托書 委托人及受委托人的身份證復印件（加蓋單位公章）?

7、工藝流程圖（加蓋單位公章）備注：工業建筑需要提供

?

8、圖紙全套，無鋼結構的可以不用提供結構圖。新圖每張上都要有工程編號。? 備注：上述所提供的復印件一律加蓋公章；一律需建設方工作人員前來申報，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? ………………………………………………………………………… ? 建設工程消防質量終身負責制提供材料明細

? 1.建設單位的工商營業執照等合法身份證明文件（工商營業執照、組織機構代碼證），建設單位消防安全責任人和管理人的身份證復印件（個體工商戶不需要提供）

? 2.設計單位的合法身份證明和資質等級證明文件（設計單位資質證書和營業執照及組織機構代碼證），相關執業人員身份證復印件及相關的執業證明文件（指該項目的設計人員，一般為消防設計文件扉頁上簽字的人員，包括設計總負責人、土建、水、電、暖等設計人員）

? 3.審圖單位的營業執照、資質證書和組織機構代碼證以及法人身份證復印件

? 備注：以上歸檔內容是復印件的，應當由原單位或相關人員蓋章或簽字確認（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個人的由個人簽字）。

審核裝修申報材料： ?

1、填寫審核申報表

?

2、建設單位工商營業執照、組織機構代碼證，設計單位資質證書和營業執照及組織機構代碼證

?

3、消防設計文件（包括樓梯疏散寬度計算數）

?

4、原建筑驗收意見書（1998年9月前需房產證、鎮政府以上證明）?

5、租賃合同、房產證復印件

?

6、原建筑總平面圖、原建筑每層的平面圖紙、原建筑水泵、水池圖，新裝修圖、水電圖一套。

?

7、授權委托書（包括委托人和受委托人復印件）? 新裝修圖每張上都要有工程編號。

? 裝修項目應核對原建筑合法性、提供原建筑總平面圖、土建施工圖紙（尤其是多個建筑時），室內裝修對原建筑設施不改動時，應提供原建筑設施圖紙資料，并在設計說明中說明、表述清晰。裝修說明中應當載明裝修的范圍、層數、面積等情況，采用何種裝修材料、用在何部位、其燃燒性能等情況，以及原建筑性質。

? 備注：上述所提供的復印件一律加蓋公章；一律需建設方工作人員前來申報，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? ………………………………………………………………………… ? 建設工程消防質量終身負責制提供材料明細

? 1.建設單位的工商營業執照等合法身份證明文件（工商營業執照、組織機構代碼證），建設單位消防安全責任人和管理人的身份證復印件（個體工商戶不需要提供）

? 2.設計單位的合法身份證明和資質等級證明文件（設計單位資質證書和營業執照及組織機構代碼證），相關執業人員身份證復印件及相關的執業證明文件（指該項目的設計人員，一般為消防設計文件扉頁上簽字的人員，包括設計總負責人、裝飾、水、電、暖等設計人員）

? 備注：以上歸檔內容是復印件的，應當由原單位或相關人員蓋章或簽字確認（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個人的由個人簽字）。

現場工程防線

? 向測繪單位提供放線所需材料，包括規劃許可證、規劃確認的施工圖總平圖 ? 測繪單位放線、定線；出放線報告；

? 施工單位做好放線界樁的保護，移交放線報告復印件給項目部及施工單位

施工許可證辦理

施工許可證受理過程又分為施工許可證辦理和質監登記 ? 施工許可證申請表 ? 立項批文

? 建設工程規劃許可證及建設工程規劃紅線圖 ? 施工單位中標通知書或招標備案通知書

? 監理單位中標通知書（政府投資項目），監理直接發包項目監理企業IC卡 ? 施工合同（含分包合同）? 監理合同 ? 廉潔協議

? 全套施工圖（含審圖章）? 設計文件審查報告 ? 勞動開工管理登記表 ? 欠薪保證金存款證明

? 銀行資金證明（政府投資項目及房地產項目），合同價50%（一年內）或合同價30%（一年外），有效期為領證前2周內 ? 外地施工企業計劃生育證明 ? 外來施工企業進嘉備案表

? 建設工程消防審核意見書或消防審核受理意見書

? 直接發包的項目：施工企業安全生產許可證及項目經理（建造師）資格證書復印件蓋公章； ? 公開招標項目：施工單位（含分包單位）企業資質證書（副本）、營業執照（副本）、安全生產許可證、三類人員安全上崗證、項目經理（建造師）資格證書及工作手冊復印件蓋企業公章

? 施工單位工會組建情況登記表

? 秀洲區施工許可證項目情況報備單2份 ? 農民工工資支付專用帳戶銀行證明 ? 欠薪保證金2%（30萬封頂）市欠薪 ? 質監登記

? 《秀洲區房屋建筑工程質量監督登記表》 ? 建設單位營業執照副本復印件蓋公章、企業開發資質副本復印件蓋公章（房產開發項目）? 工程勘察報告（民用建筑含氡濃度檢測報告）? 施工圖設計文件（與施工證提供的為同一套）? 施工圖文件審查意見（含建筑節能專項審查意見）? 統一受理表 ? 節能審查意見

? 工程施工合同副本（含分包合同）。（合同價在50萬以上的施工合同、施工分包合同需進行網上備案）

? 工程監理合同副本。（工程總投資額300萬以上的監理合同需進行網上備案）? 勘察單位情況登記表 ? 設計單位情況登記表 ? 施工單位情況登記表 ? 監理單位情況登記表 ? 立項批文

? 建設工程規劃許可證及建設工程規劃紅線圖 ? 施工單位中標通知書或招投標備案通知書

? 監理單位中標通知書（專指政府投資項目，工程監理費在20萬以上的應公開招標、20萬以下的由鄉、鎮、街道出具中標通知書）? 施工組織設計 ? 監理規劃

在辦理施工許可證前需提前完成以下工作1、2、施工單位、監理單位的確認及合同簽訂；取得施工許可證辦理所需合同及中標通知書 土壤氡濃度的檢測

在嘉興市范圍內選擇符合要求的檢測機構，確定檢測費用，簽訂檢測協議；提交檢測所需圖紙；繳納檢測費，取得土壤氡濃度檢測報告

3、勘察、設計、監理、施工單位的情況登記表

四家合作單位在選擇時，注意是否是嘉興本地企業，如不是，做好進嘉備案；準備各家單位營業執照、資質證書4、5、外地企業進嘉備案登記，由外地企業自行辦理 公司財務協助提供資金證明，30%項目工程總額

D、項目施工階段

該階段前期報建工作相對稍微減少，做好相關協助及聯系工作1、2、3、4、5、施工放線，建立平面和高程控制系統。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現場清楚標明墻、柱軸線位置

規劃驗線，監理單位組織工程部、設計、規劃局驗線 樁基施工及樁基檢測 永久項目入口的申報工作 墻改及散裝水泥退費工作

施工單位提供墻改、散裝水泥的相關發票，提供銷售商提供的相關產品認定書；開發商在準備退費時準備之前預繳的墻改及散裝水泥費用發票復印件；由公司成本核算部提供項目核算確認單

E、項目銷售階段

項目銷售階段作為前期部門要做好房產預售證的辦理工作 房屋面積預測備案

? 該項目建筑圖藍圖1套（包括相關設計變更聯系單）? 建設立項的批復（立項備案表）

? 《建設用地規劃許可證》、用地紅線圖、規劃設計條件；

? 《建設工程規劃許可證》（正本）、建筑紅線圖、建設規模一覽表； ? 《國有土地使用證》（需在有效期內）、宗地圖 ? 《建筑工程施工許可證》 ? 人防、或異地建設證明 ? 小區配套用房配置聯系單

? ‘嘉興市地名委員會辦公室’蓋公章的標準地名批復 ? 公用部位設計說明 ? 測繪成果驗收單 ? 《測繪合同》

? 房管部門要求的其他資料

預售許可證辦理

? 商品房預售方案（申報材料同時提供電子版）； ? 商品房預售資金監管協議書（工程預算清冊）； ? 監管銀行預發放的資金賬戶帳號； ? 監管項目的工程形象進度表； ? 監管項目各階段的資金使用計劃

? 商品房預售面積清單、測繪報告、房產測繪成果（預測）審核項目確認單； ? 公司資質證書，營業執照； ? 發改局立項批文；

? 國有土地使用權證書（原件校驗）和土地使用權出讓合同；

? 建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證（建設工程建筑面積規劃申請表、面積申報明細單、規劃設計條件）；

? 建設工程施工許可證（工程進度計劃）； ? 建設工程施工合同；

? 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金（除地價款外）達到工程建設總投資的25%以上（基礎驗收單、現場照片）； ? 小區命名、幢號及門牌號已經核準；

? 明確前期物業管理單位（前期物業管理委托合同文本）；

? 小區配套用房落實情況（7‰物業管理用房、3‰社區用房、附平面圖）? 新建房屋白蟻預防工程合同書；

? 經批準的小區綠化圖（綠地設計方案審批表）； ? 經批準的總平面圖、建筑施工圖；（提供規劃審核圖）

? 注：以上提供復印件的材料須加蓋公章；整套資料須編注目錄和頁碼。?

在房產預售過程中因提前做好一下事項1、2、3、4、5、由銷售部確認預售方案

工程部提供工程形象進度表，基礎驗收單及現場照片

商品房預售面積清單、測繪報告、房產測繪成果（預測）審核項目確認 明確前期物業管理單位（前期物業管理委托合同文本）

小區配套用房落實情況（7‰物業管理用房、3‰社區用房、附平面圖）

協同設計部門確定物業用房面積，所處位置等；確定前期物業合作單位，簽訂物業合作合同；繳納物業管理押金

6、經批準的小區綠化圖（綠地設計方案審批表）立項批準書（復印件1份）土地使用證（復印件1份）

規劃用地紅線圖、規劃設計條件（復印件1份）

經規劃部門批準的項目總平面圖（復印件1份，原件核對）綠化設計單位營業執照、設計資質證書（復印件1份）經園林專家論證過的綠地設計方案（原件4份，CAD電子圖1份）方案評審意見或會議紀要（復印件1份）

7、小區命名、幢號及門牌號核準

向地名辦申請建設項目地名及門牌號的辦理，提供房屋平面分割圖，確定房屋相關編號

根據項目實際情況，在項目進展過程中辦理各分項施工

1、園林綠化施工

? 填寫《園林綠化工程施工備案表》（一式三份）

? 建設工程規劃許可證及紅線圖（復印件1份，加蓋公章）? 中標通知書（復印件1份，加蓋公章）? 施工合同（復印件1份，加蓋公章）? 設計合同（復印件1份，加蓋公章）? 監理合同（復印件1份，加蓋公章）? 施工圖紙（原件1套）

? 項目主管資格證書及工作手冊（復印件1份，加蓋公章）? 施工單位營業執照、資質證書（復印件1份，加蓋公章）? 監理單位營業執照 資質證書（復印件1份，加蓋公章）?平湖市園林行業綜合目標管理責任書 ? 施工圖審查紀要

? 監理單位項目安全監理實施細則（復印件1份，加蓋公章）? 開工報告 ? 其他相關資料

2、市政施工

? 建設工程施工許可申請表（一式二份）? 建設工程規劃許可證 ? 施工場地是否具備施工條件

? 中標通知書及施工合同、施工圖紙及施工圖設計會審經要等技術資料，施工企業營業執照、資質證書復印件，已登記該項目的項目經理手冊 ? 建設工程委托監理合同，監理單位營業執照和資質證書

? 達到規范要求的施工組織設計，并按規定辦理了工程質量監督、安全備案手續 ? 資金保函

3、幕墻施工

4、裝修施工

5、正式用水

6、正式用電

7、智能化施工

8、毛坯房竣工驗收備案

9、成品房驗收備案

F、竣工入住階段

項目竣工階段，涉及到各項驗收工作，有綜合的也有單項的；如水、電暖、消防、燃氣、弱電、人防、景觀等；竣工規劃驗收、單體驗收、復合驗收、綜合驗收；具體工作如下：

1、規劃驗收

? 《建設工程規劃許可證》（副本）原件和規劃總平面圖； ? 建設工程測量放樣單； ? 建設工程規劃設計條件； ? 1：500竣工測量地形圖； ? 房屋建筑工程竣工驗收備案表； ? 綠化驗收合格證明；

? 建設工程竣工圖（平、立、剖）、包括經批準變更的圖件及擴初批復、會議紀要； ? 建設工程竣工檔案質量認定書； ? 建設工程消防部門驗收意見書；

? 房產測繪成果報告（即標準的商品房面積清單）。? 工程竣工驗收人防辦證明。? 配套設施建設情況說明書；

? 規劃管理部門要求提供的其它有關資料； 在辦理規劃驗收時，因提前辦理如下重要事項：

1、建設工程測量放樣

2、專項驗收：

雨污水驗收；正式通電驗收；正式水驗收；燃氣驗收 通信驗收；人防驗收；環保驗收；有線電視驗收 電梯驗收；智能化驗收

綠化驗收

? 填寫《平湖市園林綠化工程竣工備案表審批表》（一式叁份）（相關內容填寫）? 工程施工備案號

? 規劃批準項目總平面圖（復印件1份，原件核對）? 規劃設計條件或規劃選址意見書（復印件1份）? 1:500園林綠化竣工測繪報告（附CAD電子圖光盤）? 園林綠化設計單位資質證書（復印件1份）? 園林綠化勘查單位資質證書（復印件1份 ? 施工單位的工程竣工報告

? 測繪單位資質證書及測繪人員資質證書（復印件1份）? 監理單位的工程質量評估報告 ? 建設單位的工程竣工驗收報告 ? 工程竣工相關驗收資料

? 施工單位簽署的工程質量保修書（主要反映整改情況及養護措施）? 竣工圖紙一套（包括設計變更聯系單）? 竣工驗收意見表或會議紀要 ? 勘察 設計單位的工程質量檢查報告

市政驗收

? 發改部門立項批文（復印件）? 規劃許可證及其它規劃批復文件 ? 竣工圖: ⑴、市政工程竣工圖

⑵、綜合管線竣工圖（供水、供電、燃氣、供熱、排水、通訊、廣電、人防等）

? 質量合格文件（復印件）: ⑴、供水、污水部門驗收文書 ⑵、供電部門驗收文書 ⑶、燃氣工程驗收合格文書 ⑷、道路工程質量監督報告 ⑸、相關弱電部門驗收文書 ⑹、其它部門驗收文書 ? 相關單位簽署的工程質量保修書 ? 管道燃氣通氣協議

市政驗收根據各地不同，提供材料不同，做好各項準備工作

建設工程竣工檔案歸檔工作

該項工作的落實，需要前期、監理、施工單位、項目部等多部門配合，協同完成資料的準備遞交工作

項目消防驗收

?

1、建設工程消防驗收申報表

?

2、工程竣工驗收報告和有關消防設施的工程竣工圖紙（含總平面建筑圖、給排水總圖，各建筑單體圖紙按照目錄順序依次疊放整齊）

?

3、消防產品質量合格證明文件（各類消防產品三證要求裝訂一起、產品安裝確認報告、產品身份信息證明）

?

4、具有防火性能要求的建筑構件、建筑材料、裝修材料符合國家標準或者行業標準的證明文件、出廠合格證（見證取樣檢驗報告）?

5、鋼結構建筑需提供鋼結構涂料檢測報告

?

6、民用建筑提供保溫材料燃燒性能檢驗報告、產品合格證

?

7、施工（含土建、消防、裝修）、工程監理、檢測單位的工商營業執照和資質證書及組織機構代碼證

?

8、建設單位的工商營業執照、組織機構代碼證合法身份證明文件 ?

9、消防設施調試報告、隱蔽工程驗收記錄 ?

10、消防設施檢測合格證明文件 ?

11、審核合格意見書

?

12、委托書（委托人及受委托人的身份證復印件并加蓋單位公章）

? 備注：上述所提供的復印件一律加蓋公章。一律需建設方工作人員前來申報，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? 建設工程消防質量終身負責制提供材料明細

? 1.建設單位的工商營業執照等合法身份證明文件（工商營業執照、組織機構代碼證），建設單位消防安全責任人和管理人的身份證復印件（個體工商戶不需要提供）

? 2.施工（含土建、消防、裝修）、工程監理的合法身份證明文件（工商營業執照、組織機構代碼證、資質證明文件）和相關執業人員身份證復印件及相關的執業證明文件（相關執業人員指消防竣工驗收報告中相關簽字人員）；

? 3.消防技術服務機構的合法身份證明和資質等級證明文件、相關執業人員身份證復印件；消防設施檢測合格證明文件。? 4.工程竣工驗收報告

? 以上歸檔內容是復印件的，應當由原單位或相關人員蓋章或簽字確認（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個人的由個人簽字）。

人防驗收

由人防部門根據人防驗收規范，組織驗收工作；確認好驗收時間

單體竣工驗收備案資料

? 竣工驗收備案表 ? 質量監督報告 ? 工程竣工驗收報告 ? 工程質量監理評估報告 ? 工程勘察質量檢查報告 ? 工程設計質量檢查報告 ? 工程質量評估報告 ? 工程竣工報告

? 施工圖審查意見書（包含各專業工程）? 中標通知書

? 施工許可證（包括各專業工程）? 工程施工承包合同（各分包合同）? 竣工驗收原始文件 ? 工程質量保修書

? 商品住宅質量保修書、使用說明書 ? 功能性試驗、檢測資料 ? 規劃許可證

? 單位工程消防驗收意見書 ? 環保認可文件 ? 城建檔案認可文件 ? 工程款按合同支付證明

在做單體驗收時需注意提前完成一下工作：

1、最重要的工作就是消防驗收

市政工程竣工驗收資料

? 工程竣工驗收備案表 ? 工程施工許可證

? 相關部門認可文件（規劃、消防）? 施工圖設計文件審查意見 ? 工程竣工報告

? 工程質量監理評估報告 ? 工程勘察質量檢查報告 ? 工程設計質量檢查報告 ? 工程質量監督報告 ? 工程竣工驗收報告 ? 工程質量缺陷處理備忘錄 ? 單位工程竣工驗收原始文件 ? 各階段質量驗收紀要 ? 檔案館驗收合格通知單 ? 工程質量保修書 ? 工程竣工圖 ? 其他相關資

土地重次登記

? 項目竣工后委托?嘉興市秀洲區土地勘測信息中心?勘測項目土地，主要勘測內容為： ? 根據國有土地使用權證的宗地圖和建設用地規劃紅線圖的坐標，勘測并復核竣工的項目的實際建設內容（如建筑單體、圍墻、河駁岸等）有沒有超出用地紅線的范圍，超出需協商或整改，未超出即合格。

? 勘測項目外輪廓坐標，用于計算每幢樓的占地面積。? 如項目分標段的，勘察項目各自的用地面積。

? 根據經房管處實測備案后的《房屋建筑面積實測測繪報告》中940戶住宅的產權號及建筑面積的數值、按比例分攤相應幢號的占地面積。分攤后每戶土地面積即為該產權號的土地證的面積。

? 國有土地使用權證原件及土地面積分攤表等資料提交秀洲區國土局，國土局受理后給于?土地重次登記聯系單?。（?土地重次登記聯系單?復印件為綜合驗收的備案資料之一。）? 國土局規定的工作日后，用?土地重次登記聯系單?原件取得住宅的土地分割憑證（用于小業主辦理土地證）

室內空氣水質檢測

建筑工程復合驗收備案資料

發改局

? 建設局建筑面積核定 ? 發改局立項批復 ? 項目初步設計批復 ? 國土局土地合同 ? 土地證 ? 用地許可證

? 建筑工程規劃許可證 ? 建筑工程施工許可證 ? 環保局批復 規劃局

? 用地許可證及紅線圖 ? 工程規劃許可證及紅線圖 ? 規劃設計條件

? 土地出讓合同及土地證 ? 市政公用工程竣工驗收備案表 ? 經房管處備案房屋面積實測報告 ? 1:500竣工車輛地形圖 環保局

? 環評審核批復 ? 項目雨污水分流圖

? 項目建筑噪聲排污費繳納憑證復印件 ? 污水入網金繳納憑證復印件 國土局

? 土地出讓合同用 ? 土地證復印件 ? 規劃確認書

? 土地出讓金發票復印件 ? 竣工備案表

? 建筑工程施工許可證 ? 建筑工程規劃許可證及紅線圖 ? 宗地測繪圖

為順利完成復核驗收工作，需提前完成以下工作：

提前準備相關繳納憑證的復印件或者在辦理過程中預先留底，做好建檔工作

綜合驗收

? 綜合驗收備案申請表 ? 項目建設總結、前期物業總結 ? 項目立項批文 ? 建設用地、工程規劃許可證、施工許可證 ? 土地重次登記聯系單 ? 規劃驗收確認

? 房屋建筑工程竣工驗收備案表 ? 檔案館資料收訖證明 ? 施工合同、中標通知書 ? 建筑工程消防驗收意見書

? 單項單位工程（電信、供水、電、有線電視、燃氣、郵政、綠化等）竣工驗收書 ? 環衛化糞池驗收通知書或環評預驗收 ? 新裝電梯準用證

? 人防工程竣工驗收合格證明

? 公共安全技術防范工程設施使用證書（智能化）? 地名、項目名稱、門牌號批復 ? 物業中標通知書 ? 前期物業管理服務合同

? 物業承接驗收紀要（含向物業移交資料）? 物業管理用房配置聯系單

? 建設單位與物業單位物業保修期限、保修范圍、責任協議書 ? 業主臨時公約 ? 質量保證書 ? 使用說明書

? 開發企業營業執照、資質證書

? 維修基金 地上80元/每平方米 地下50元/每平方米 ? 保修金 總造價的2%（8年后可退還）? 交易費 6元/每平方米 ? 登記費 550元每套

G、售后及移交

在完成了各項驗收工作后，開始著手準備：產權登記（大產證辦理和小產證代辦）及物業移交

1、土地分割憑證辦理

? 《土地使用權登記申請表》

? 土地登記申請人身份證明材料（復印件）

? 企業單位指企業法人營業執照、組織機構代碼證、法人身份證

? 建設用地規劃許可證及紅線圖、建設工程規劃許可證及紅線圖（復印件）? 地名管理部門確認的土地座落名稱證明（原件）

? 各幢房屋建筑工程竣工驗收備案表（復印件）（必須帶原件備查）? 建設項目竣工平面圖（原件）? 土地勘測報告（原件）? 復核驗收表（原件）

? 原國有土地使用證（原件），如果存在延期，需提供補充協議原件

? 單位申請的需填寫《土地登記法人代表身份證明書》和《土地委托登記書》（受委托人身份證復印件）? 地籍調查資料

? 如已辦理房地產抵押登記的提供銀行同意變更意見（原件）

? 屬經營性用地的需要提供浙江省建設工程規劃核實確認書（一正兩附）（復印件）? 其他相關證明材料2、3、4、初始登記 產權證辦理

客戶土地證辦理