第一篇：土地估價報告常見錯誤匯總

第一部分 總述

一、估價項目名稱：

二、委托估價方：

三、受托估價方：

四、估價對象： 包括：

1、土地使用者

2、土地位臵

3、宗地數

4、面積

5、用途

6、權利狀況

7、年限

可能會出現的錯誤：漏項、描述不規范。

五、估價目的：

包括：

1、為什么評估

2、誰委托評估的3、應用方向

可能會出現的錯誤：缺少應用方向。

六、估價依據：

包含：

1、法律、法規、政策文件依據

2、技術規程及當地的有關地價評估的文件及規定

3、委托方提供資料

4、評估人員調查收集的資料

可能出現的錯誤：

（1）缺少《城市土地估價規程》(1998年考題)

（2）評估中采用了基準地價系數修正法，依據中缺少當地的《基準地價評估報告》或政府公布的基準地文件。

七、地價定義：

包含：

1、基準日；

2、土地用途(設定、實際)；

3、開發程度(設定、實際)；

4、土地使用年期(設定、實際)；

5、土地使用權價格類型(所有權價格、使用權價格、抵押權價格)。

價格定義敘述時要說明：①估價期日土地實際開發程度；②評估宗地外圍目前的土地開發程度；③估價期日設定土地開發程度（必要時列表說明），設定開發程度可以界定為宗地紅線內外“幾通”和宗地內場地平整，和宗地外“幾通”及宗地內場地平整。④土地用途（若土地證明不標準不規范，需重新設定時也需在此敘述）；⑤最后進行地價定義。

之所以要外圍的開發程度，是因為外圍的開發程度體現著周圍的地價水平，體現著現狀利用狀況，反映了設定土地開發程度是否合理。

可能會出現的錯誤：漏項、不規范、錯誤。

（1）未界定土地開發程度或界定不準確、不匹配情況；

（2）未說明用途或用途界定不符合用地類型劃分標準或與土地證不符；

（3）使用年限有計算不準，選取不當情況；

（4）價格類型描述不準確（如1996年改錯“現實市場價格”改為估“價期日的市場價格”）；

（5）漏掉基準日、年限等。

語不規范。

2、土地權利狀況

包含內容：（1）待估宗地為國有土地；（2）估價期日的土地使用權性質為國有劃撥土地（或出讓土地）；（3）是否設有他項權利，若有需表述；（4）出讓土地說明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估價期日）；（5）宗地使用的特殊規定（無則不寫）；（6）權屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡單過程。宗地多時需列國有土地使用權（劃撥、出讓）一覽表。

可能出現的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內容不符、專業術語不規范。如：

（1）未注明待估宗地現有的權利狀況（是國有出讓土地或國有劃撥土地）；

（2）描述有錯：A、術語錯誤，“在估價期日內未發現他項權利存在”應改期為“至評估基準日未發現他項權利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權，使用者享有土地的抵押權、擔保權、租賃權等它項權利”應改為“待估宗地為劃撥土地使用權，至評估基準日無抵押權、擔保權、租賃權等它項權利存在”。

（3）、前后不致；

（4）、不該寫的盡量不寫。

3、建筑物和地上附著物狀況

（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面積；（4）建筑結構；（5）、建筑細部說明；（6）設備和安裝狀況；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況。

可能出現的錯誤：漏項、用語不準確。

二、地價影響因素分析（說明影響待估宗地地價水平的因素）

1、一般因素（說明稅收政策、產業政策、城市經濟發展等對地價產生影響的一般因素）

包含內容：（1）、稅收、房地產產業政策描述；（2）、自然經濟狀況、描述區域內的自然經濟狀況，包括：地理位臵、地勢地貌、氣候、水文地質；區域內城（鎮）經濟狀況；（3）、城市規劃等一般因素對地價產生影響的分析。

2、區域因素

包含：(1)城市商業中心等級及其影響、道路等級及路網條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設施條件；(2)環境條件；(3)產業集聚；(4)規劃限制；(5)相鄰區域土地利用等對估價對象地價水平產生影響的區域基準地價水平等。

要求描述：

①城市商業中心等級，用商業繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標反映。

②交通條件：交通優劣，包括市內交通和對外交通。描述交通條件的主要指標有：

A、道路通達度：交通類型（主、次干道、支路）、道路級別、寬度、長度、道路相對位臵；

地價影響大的重大因素必須分析，與本次估價相關性小或無關的因素不應考慮。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價的特殊因素，要在技術報告中說明并進一步分析】

可能出現錯誤：

（1）因素描述混亂；（2）描述不客觀；（3）用語不規范；（4）內涵不準確，該定量的不定量；（5）漏項；（6）前后不一致（區域因素和個別因素所描述的內容就是估價時定價的依據，不管哪種方法的使用都應同因素一一對應，比較修正，不較修正，不能前后矛盾）。

第三部分 土地估價

一、估價原則（明確說明此次估價所遵循的原則，應體現客觀、公正、科學、合法的原則）

常用的原則：

1、替代原則（所有方法適宜）

2、變動原則（所有方法適宜）

3、需求與供求原則（所有方法適宜）

4、預期收益原則（適合收益還原法、假設開發法）

5、協調原則(所有方法適宜)即土地效用的最有效發揮，必須以周圍各類環境適度為前提，在評價時，要充分注意周圍的環境適度性。

6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）

7、多種方法結合原則

8、最有效利用原則

如設定為現狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說就是最有效使用。

待開發的土地評估，且最大限度的滿足規劃要求，使用最有效使用原則。

可能出現的錯誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯系（如利用的是待估宗地現狀條件評估而出現了有效利用原則；未采用收益還原法、假設開發法而出現了預期收益原則等）。

二、估價方法與估價過程（要求說明估價方法選擇依據和每種方法的估價過程）

【應根據待估地特點及項目的實際情況，依據《城鎮土地估價規程》（以下簡稱《規程》）的規定，選取適宜的方法。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據。同時，各種估價方法的應用過程還應分別滿足相應要求】

1、估價方法選擇：說明估價方法的選擇依據

2、估價過程：詳細表述估價方法（估價測算過程）

可能出現的錯誤：選擇依據沒有或不充分、方法選擇不當、可能只選取了一種方

容，同時說明價格類型、價格水平及種類。

③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容。

④成交日期：一般描述包括使用單位、位臵、四至、用途、面積、規劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內容。

2、因素選擇。估價時選擇的比較因素應包括影響地價的全部主要因素，主要是區域因素和個別因素。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據。

選擇因素的原則：

①結合待估宗地所處區位及用途選擇因素，用途不同影響地價的因素有差異，且影響程度不同。

②選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，必要時應說明進行因素選擇的依據。

影響土地價格的區域及個別因素：

① 區域因素主要包括：

a.繁華程度

b.交通便捷程度（包括道路功能、道路寬度、道路網密度、公交便捷程度和對外交通便利程度）

c.環境狀況（自然環境和人文環境質量）

d.城市公共基礎設施配套完備程度（包括城市基礎設施和社會公共服務設施，完備程度主要有：設施水平設施的保證率和齊備程度）

e.城市規范限制（包括對用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度的限制）

② 個別因素

A、位臵

B、面積大小

C、宗地形狀

D、臨街狀況

E、地勢、土地平整程度

F、地質水文狀況

G、規劃管制條件

H、土地使用年限

I、其它因素

根據我們評估的經驗，將主要4種用途的因素條件列表，見表

1、表

2、表

3、表4。

因素條件說明，（按規范格式要求描述）

注要不能同因素分析時矛盾，要一一對應。

4、編制比較因素條件指數表

為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，必須將因素指標轉化為因素條件指數，編制比較因素指數表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為基礎，相應指數確定如下：

（1）用途修正指數[最好選相同用途（按細類用途）案例，可省去用途修正] 可參照當地基準地價，分析不同用途地價的差別，確定修正指數。

（2）土地等級修正指數（最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例）方法與用途修正指數類似

（3）交易類型

一般的交易類型有買賣（協議、招標、拍賣）、租賃、抵押、作價入股等。調查不同交易類型，地價的差別，確定交易類型修正指數。最好選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正。抵押案例僅作為抵押評估時選。

（4）交易情況修正指數

選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正。如確定調查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異（估價人員對市場行有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數。

（5）交易期日價格指數

確定方法：

a.直接采用土地所在的地價指數或房地產價格指數

b.調查當地近幾年（最好是選擇比較案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的地產市場資料，分析、測算、確定地價指數。我們現在采用的方法如下：例

地價指數

如以1994年1月1日為基期，調查xx市住宅用地市場情況，地價從1994年1月1日至1996年12月31日，三年上漲幅度為9.5%。平均每月上漲0.264%，如將1994年1月1日地價指數定為100，則地價指數詳見表

xx市住宅用地地價指數表

年度 1994.1.1 1995.8.1 1996.4.1 1996.12.1 1996.12.31 地價指數（%）100 105.016 107.128 109.240 109.500(6)土地使用年限修正指數

利用年期修正公式

k=1-1/(1+r)n(7)區域因素條件指數

A、商業繁華度條件指數

定為100，每增加或減少一個等級，因素指數上升或下降百分之幾或千分之幾。

b、公用設施完善度

將城鎮公用基礎設施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。達到開工條件等(注：結合當地基礎設施情況及所選案例的開發程度確定)，說明每增加一通或減少一通，因素指數的修正幅度。

E、產業集聚規模指數

將工業產業集聚規模分為大、較大、一般、較小。小五個等級，以待估宗地產業集聚規模指數為100每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降0．5％。

（8）個別因素條件指數

A、容積率條件指數

a、確定方法：如果宗地所在地有容積率修正系數（如西安等地），“可直接采用容積車修正系數。

b、可調查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率。

B、臨街狀況指數

將宗地臨街狀況分為四面臨街了(或路)三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數定為100，每增加一面或減少一面，因素指數增加或減少百分之幾或干分之幾。

C、宗地面積指數

將依據宗地面積大小劃分為優、較優、一般、較劣、劣五個等級，(面積大干10000平方米為優；面積在7000—10000平方米劃為較優；面積在4000－7000平方米劃為一般；面積在2000－4000平方米劃為較劣，面積小于2000平方米劃為劣)，每增加或減少一個等級，地價指數上升或下降0.2%。(只適用于工業，到不同地方還應結合當地情況)(注：商業用地，住宅用地。辦公用地的面積可根據調查確定)。

D、宗地形狀指數：將宗地形狀分為規則、較規則、不規則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降X‰。

E、地形坡度指數：將地形坡度劃分為優、較優、一般、較劣、劣五個等級(劃分標準：坡度在3－5%屬優，坡度在5一10%屬較優，坡度在10— 20%屬一般，坡度在20－25%屬較劣，坡度大于25%屬劣)，每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降X%。

F、地質條件指數：將地質條件按地基承載力的大小分為優。較優、一般、較劣、劣五個等級(劃分標準：地基承載力大于25噸／平方米屬優，在 20－25噸／平方米屬較優，在 12－20噸／平方米屬一般，在8－12噸／平方米屬較劣，小于8噸／平方米屬劣)，每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降X％。

G、規劃條件限制指數：分為有規劃限制、無規劃限制，將無規劃限制指數定為100，有規劃限制地價指數上升或下降X%。

1★說明純收益的測算依據和方法。

★明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據和具體標準。

★說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定。

1、收益還原法的基本公式

收益還原法評估地價的公式有6個，主要有4個常用：

(1)土地年純收益不變。R不變且大于零，無限年期地價計算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不變的土地價格計算公式：p=a/r〓[1-1/（1+r）n]

(3)土地純收益每年按等差級數遞增或遞減土地價格計算公式：

無限年期的地價計算公式：p=a/r〒b/r2

有限年期地價計算公式：p=(a/r〒b/r2)〓[1-1/（1+r）n]〒b/r〓n/（1+r）n

(4)土地純收益按一定比率遞增或遞減土地價格計算公式：

無限年期地價計算公式：p=a/(r〒s)

有限年期地價計算公式：p=a/(r〒s)〓{1-[(1〒s)/(1+r)]n} 上述公式中：

P-土地價格

a-土地純收益

r-土地還原利率

b-純收益的等差級數遞增或遞減的數額

s-純收益逐上遞增或遞減的比率

（5）土地純收益在若干年內有變化的土地價格計算公式

A、土地使用年期無限

當t年以前（含t年）純收益有變化，其值為a；t 年以后純收益無變化，其值為a；年不變且大于零

A，使用期無限時

B、土地使用年期有限

當t年以前(含t年)純收益有變化，其值為ar；t年以后純收益無變化，其值為a；每年不變且大于零，使用期無限時

（6）未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式

當未來某年的土地價格已知，而已知的土地價格的年份以前的純收益有變化，土地價格的計算公式為：

根據評估經驗，公式（2）是我們評估時最常用的公式。

2、采用收益還原法評估土地的步驟

(1)確定房地產總收益

3e、計算房屋折舊費：

年折舊費＝（房屋重臵價－殘值）/耐用年限＝房屋重臵價〓（1－殘值率）/耐用年限

注：①房屋重臵價、殘值率根據宗地所在的城鎮建委等部門規定的標準確定。

②耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房產的年期，如鋼混結構房屋耐用年限為60年，而建筑物占用土地使用年限為49年，考慮整個建筑物重臵價必須在可使用期內全部收回，故耐用年限按49年計。則：

年折舊費＝房屋重臵價/房屋可使用年限

房屋可使用年限＝土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限

C、計算企業經營收益中總費用

企業經營中的總費用一般包括：

a、原料費

b、運輸費

c、折舊費

d、一般管理費

e、職工工資

f、應納稅金

g、工廠房屋的維護、保險等費用

在股份制改造土地價格評估中，企業經營的總費用可采用資產評估機構的評估結果。

（3）確定房地產出租純收益：房地產出租純收益＝房地產出租總收益－房地產出租總費用

（4）確定房屋出租純收益

房屋純收益＝房屋現值〓建筑物還原利率

A、房屋現值的確定方法：

a、房屋現值＝房屋重臵價－房屋折舊總額＝房屋重臵價－年折舊費〓（1－殘值率）/耐用年限〓房屋已使用年限

b、房屋現值＝房屋重臵價〓成新度

B、房屋還原利率的確定方法：房屋還原利率一般比土地還原利率高出2—3%。

（5）計算土地純收益

土地純收益可依據評估對象采用的不同而計算

A、土地租賃中土地純收益的計算：土地純收益＝租金－（管理費+維護費+稅金）

B、房地出租中土地純收益的計算：土地純收益＝房地出租純收益－房屋出租純收益

C、一般企業用房地產中土地純收益的計算：土地純收益＝銷售收入－原材料價

5法確定開發完成后的不動產總價（總開發價值）；

B、根據當時市場上與房地產同類用途、性質、結構和裝修條件的不動產租金水平，采用收益還原法確定開發后不動產總價。

(2)估算建筑費、專業費（按建筑費的一定比例）、不可預見費 一般為建筑費和專業費之和的2％一5％?等各項成本費用。

(3)計算利息

A、確定開發建設周期

B、投資時間，合理確定計息周期（一次性均勻投入還是分段均勻投入）

C、復利計息公式：利息=[（1+r）n-1]

(4)計算稅金：主要指建成后不動產銷售的營業稅、工商統一稅、印花稅、契稅等；

(5)銷售費用：主要指建成后不動產銷售或出租的中介代理費、廣告費、買賣手續費等；

(6)估算開發商的合理利潤

剩余法可能出現的錯誤：

A、公式選錯或計算過程漏步驟。

B、預測開發完成后不動產總價依據不充分或確定錯誤或不合理。

C、費用確定可能漏項或多項。

D、術語不規范。

E、利息計算錯誤選用了單利計息公式或公式正確但計息周期錯誤。

F、利潤計算時考慮了利息。

G、未將地價還原至估價期日時的價格水平。

H、計算過程有錯。

I、計算單位不統一。

（四）成本逼近法

★應用此種方法估價，要求按照《規程》的規定，進行數據的調查、歸類和估算地價。

★要詳細說明土地取得費的各組成項目及費用標準，并說明其確定的依據。要有文件依據的，要指出文件的名稱及文件有關費用標準；沒有文件依據的，如屬當地一般規定的，要有當地土地管理部門或有關的政府部門證明，涉及到當地不同地區的費用標準的，要在充分調查實際情況的基礎上，分析后進行確定，并說明原因。

★明確待估宗地的開發期限、開發狀況和相應的開發費用標準，并說明依據。

★有關稅費、貸款利息及投資回報率的確定，要在技術報告中說明依據的資料及其來源、分析計算過程及結果。

★說明成本價格基礎上的土地增值標準的確定方法和依據。

7有關稅費是指在征地時按照國家、地方政府有關文件規定必交的稅費。在確定有關稅費時，每項稅費取值都應有文件依據，要指出又講的名稱及有關規定、稅費標準（注：①有些已取消的稅費一定有以與基準日最接近的公布文件為依據；②有些不合理的稅費在取值時要認真分析；③有些交叉稅費一定要注意不要重復計算，如西安市規定：蔬菜基地交新菜地開發建設基金，就不再交納農田水利開發建設基金和防洪保安和重點水利建設專項資金）；如屬當地一般規定的，要有當地土地管理部門或有關的政府部門注明，涉及到當地不同區域的費用標準的，要在充分調查實際情況的基礎上，分析后進行確定，并說明原因。

2、確定土地開發費

土地開發費是指獲得土地后，對真開發的費用，指設定開展程度條件下的土地開發費。

（1）確定土地開發費方法

直接依據當地市、縣人民政府印發的《關于征收〓〓城市市政公用設施配套費》的通知。結合評估設定的待估宗地的開發程度，確定開發資（前提是公布的配套費能夠達到實際開發費標準）。只是在采用時要弄清公布的配套費的內容（①只是大市政配套費，還是包含了公共設施配套資和小區開發配套費；②弄清大配套費包含“幾通一平”；③弄清配套費是按單位用地面積還是單位建筑面積征收）。如當地未公布市政配套費的征收文件或公布征收的配套費標準低于實際開發費的標準，則參考當地基準地價測算時的土地取得費；同時到城建局、新建開發區、房地產開發公司、公用事業局等土地開發的相關部門調查、分析、測算、設定開發程度條件下的開發費。

（2）確定開發費時把握原則

A、確定待估宗地開發程度，目地規模、各地具體情況的開發期限，設定開發程度。設定開發程度不同，開發期限可相同、可不相同，但開發費一定要有差別。如“五通一平”的開發周期為1年，而“二通一平”的開發周期可定為9個月。6個月。

B、在確定開發費用時，設定開發程度均為“五通一平”，但各通中如通路，一宗地臨主干道（20～60米寬），水泥路或柏油路；而另一宗地臨土地或砂石路（3～6米寬）；同樣是“五通一平”開發費可取不一樣，但一定要描述清楚，說明原因。

3、確定投資利息

（1）利息率的選擇

根據評估的目的和土地開發的資金來源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。如拍賣底價、抵押評估或土地開發是投資者利用自有資金投入，可采用評估基準日中國人民銀行公布的與設定開發周期相應的利息率；如用于聯營、入股等目的，或投資者貸款從事土地開發，可采用評估基準日中國人民銀行公布的與

式中：Vn一待估宗地設定年限的土地價格

V一無限年期土地價格

r一土地還原利率

n一待估宗地設定土地使用年限

（2）如土地增值收益采用當地地，市、縣政府公布的出讓金標準，地價計算公式為。”

A、如出讓金含土地使用年限與待估宗地土地使用年限一致

V＝?土地取得費及有關稅費十土地開發資十投資利后、十投資利潤?〓[1－1／（1＋r）n]＋出讓金

或中：V一待估宗地土地價格

B、如出讓全土地使導權年限與持估宗地土地使用權年限不一致

V＝｛[土地取得費及有關稅費+土地開發費+投資利息十投資利潤]〓[1－1／(1+r)n]+出讓金｝〓(1－1／(1+r)n)/(1－１／(1+r)m)式中：V、Vn同前

n一待估宗地土地使用年限

m—出讓金規定土地使用年限

r一土地還原利率

成本逼近法可能會出現的錯誤：

A：缺少對待信宗地周邊土地利用類型的描述；取得費不是區域的客觀平均水平；稅費的確定沒有明確的法律和文件依據。

B、開發費的確定與地價定義設定的開發程度不一致。開發費的取值與基準地價評估中的開發費不一致。

C、利息計算有誤。

D、未進行年期修正或區位修正。

E、費用確定可能漏項或多項。

F、術語不規范

G、利潤計算時考慮了利息。

H、計算過程有錯。

I、計算單位不統一

（五）基準地價系數修正法

應用此法進行估價，按（規程》規定的程序進行。在技術報告中應對如下事項予以明確說明：

★說明宗地位臵、用途及待估宗地所在級別或區域的基準地價和對應的因素修正系數表及因素條件說明表，并注明來源及依據。

★說明待估宗地的各項因素具體條件，應將因素修正系數表的內容具體列出。具體形式參見市場比較法中因素條件說明表的形式。

1素說明中一定注意前后一致(個別因素描述。市場比較法中因素說明)。

（4）編制持信宗地各因素優劣程度及修正系數表

注：如宗地少，可將步驟3、4合并，變為編制待估宗地各影響因素條件說明、優劣程度及修正系數表。

A、確定年期、期日、容積事等因素的修正系數

a、K1年期修正：同市場比較法

b． K2期日修正：同市場比較法

c、K3；容積率修正：同市場比較法

（6）、計算待信宗地土地價格

宗地地價=基準地價〓K1〓K2〓K3〓．．．．．．〓（１＋K）

式中：K１——年期修正系數

K２——期日修正系數

K３——容積率修正系數

K一各影響因素修正幅度之和

采用上面公式求得的宗地地價是在基準地價設定開發開發程度條件下的土地價格。如果宗地地價定義中設定的開發程度與基準地價設定的開發程度不一致時，應作開發程度修正。

設定開發程度高于基準地價開發程度時，或者設定開發程度低于基準地價開發程度時：

待估宗地土地價格＝基準地價設定開發程度下的宗地地價一（基準地價設定開發程度開發資一估價設定開發程度開發費）

特殊情況的處理辦法：

1、如待估宗地所在城鎮有基準地價；但無修正體系，編制待估宗地各項影啊因素修正系數困難較大，解決辦法有：

A、根據當地情況編制因素條件說明表，因素修正系數表；請當地土地局確認蓋章

B、辦法A難度較大時；盡量描述待估宗地的各項影響因素屬所處級別或區域的平均水平，不進行修正，有些因素必須進行修正的說明理由及修正幅度

2、如待估宗地所在城鎮有基準地價，但制定時間較早，配有的修正系數表存在問題，如選擇其它兩種方法評估；最好不采用基準地價系數修正法；如必須選擇基準地價系數修正法評估；可征求地方土地局意見，修改修正系數表，讓當地土地局蓋章、確認：修正難度較大，可采用上述解決方法B。

基準地價系數修正法可能會出現的錯誤

A、漏項，缺少地價內涵介紹等。

B、因素描述及修正與市場比較法及地價影響因素描述不一致；因素描述不具體且未量化。

3可能出現的錯誤

A、漏項

B、附無關的資料（如土地使用證、位臵示意圖等）。最新土地估價報告改錯總結

一、格式方面的錯誤要點

估價報告規范格式由土地估價報告和土地估價技術報告組成。土地估價報告是土地估價機構提交客戶的關于土地資產的法律文件，由摘要、估價對象界定、土地估價結果及其使用和附件四部件組成。土地估價技術報告是供機構存檔和報告確認的文件，由總述、估價對象描述及地價影響因素分析、土地估價和附件四部分組成。格式中存在的問題主要問題如下：

1.報告的紙張規格、字體、設計等不符合要求。

2.完全不按“估價報告規范格式”編寫。如只簡單介紹一下估價對象，就提出估價結果。

實例：某機構的估價報告完全沒有按估價報告規范格式編寫，而是根據自己業務工作習慣和客戶的—般要求編寫。估價報告的各部分與規范格式無法對應。特別是估價方法運用簡單。

3.部分不符合格式要求。一是部分報告缺公章、缺估價師簽字、缺附件等；二是封面缺項目名稱或項目名稱不符合要求，缺估價報告編號或前后編號不—致；三是土地估價報告和土地估價技術報告的各部分內容缺損或不全面。

實例：某機構報告無封面，估價報告與估價技術報告編號不對應，估價對象界定中格式與規范格式不符，沒有土地估價機構資質等。

二、土地估價報告錯誤要點

第一部分 摘要

摘要是就項目名稱、委托方、估價基準日、價格結果等方面所作的簡明扼要說明，同時明確估價機構及估價人員，以明確法律責任。摘要中存在的主題如下： 1.缺摘要。

2.缺少估價師簽字或只有1名估價師簽字、缺少估價師證書號及機構公章，或不是估價師本人簽字。無估價機構負責人簽字

案例：某機構其報告摘要沒有估價師簽字、項目名稱不全、沒有機構蓋章。3.缺少估價基準日或有錯誤，缺少估價日期或與評估實際相矛盾。

4.估價結果要求說明總地價、單位面積地價和有樓的樓面地價，并附大寫金額。部分報告沒有樓面地價或大寫金額。當估價結果和估價機構分落兩頁紙時，估價結果頁大多沒有蓋公章。

5（2）區域因素：是指待估宗地所在區域的對區域地價有總體影響的自然、社會、經濟因素。它是一個均質區域的概念，而不是一個城市的概念。主要因素有區域位臵、區域基礎設施條件、區域規劃限制、環境質量（對居住區包括區域治安、居民檔次）產業集聚程度以及一些區域的特殊因素，如特殊政策、特殊人文環境等。

常見的問題是：區域位臵用宗地個別位臵代替或城市整體位臵代替；區域基礎設施用城市整體情況代替（沒有調查）；環境質量只分析污染，而不分析人文社會環境質量。最大的問題是區域因素分析與待估宗地的位臵和用途不掛鉤，不作調查研究或做很少的調查研究。只從一些城市發展概況等資料中摘錄。一個城市的估價報告，其一般因素和區域因素都是千人一面。一個城市的基礎設施投資狀況及其它因素不同于該均質區域的地價影響因素。

案例：某個機構在評估武漢市一郊區宗地地價時，其區域因素為：武漢市的自然條件（地理）、交通條件、基礎設施狀況、環境優劣和規劃限制，而對宗地所在區域的地價因素沒有任何分析，也沒有將其放在個別因素中分析。這完全把一般因素和區域因素混同，對區域因素沒有作認真調查。

（3）個別因素：個別因素是宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素。如土地面積、形狀、臨街寬度、位臵、宗地開發程度、土地利用狀況及規劃條件、地質條件等。土地用途不同，各因素對地價的影響也不同

常見的問題是：個別因素分析不全，或較全面，但哪個因素對宗地地價有何影響沒有分析或心中沒數，這從后面運用估價方法估價時根本不考慮個別因素或與個別因素相違背可以看出。

案例：某機構在評估某寫字樓時，個別因素分析很不具體，沒有宗地寬度、進深、地質條件等分析，宗地基礎設施狀況不具體等。

第三部分 土地估價結果及其應用

問題主要有：

l.估價依據：（見技術報告）

2.估價原則：（見技術報告）

3.估價方法：缺估價方法或沒有方法選擇的依據及每種方法的計算結果。

4.估價結果：（見技術報告）

5.需要特殊說明的事項問題較多，雙方的權利責任交待不清，報告的使用條件及報告結果的限制條件交待不清，土地估價結果有效期錯誤或沒有等。

主要問題：本項估價的假設條件和報告使用限制條件不明確。是公開市場價格?還是資產清算價格?是有限制的抵押價格?還是抵押條件下的土地使用權價格?很多報告在碰到一些較復雜的評估目的和評估對象時往往搞錯。如個別報告

第二篇：房地產估價報告修改思路及報告常見錯誤

房地產估價報告修改思路及報告常見錯誤

一、快速瀏覽報告。查找結構性錯誤。是否按規范撰寫，是否漏項，描述是否恰當，前后是否一致，是否符合法律法規。

二、詳細檢查報告。

1、法律依據性要素。產證資料：⑴舊有房地產。《土地使用權證》及《房屋所有權證》；⑵在建工程。《土地使用權證》《建設用地許可證》《建設規劃許可證》《施工許可證》以及規劃部門審定的規劃總平面布置圖；⑶預售商品房。《商品房預售許可證》、商品房買賣合同及購房付款憑證。

2、描述性要素。⑴估價對象描述。從區位、權益（所有權、使用權、抵押、租賃等，土地說明是劃撥還是出讓、土地使用年限）、實物三方面描述。注意用語的準確性，是否漏項，描述有無錯誤，前后是否一致（如面積前后是否一致）；⑵影響因素描述。①個別因素描述。對照估價對象分析、描述。注意是否漏項。②區域因素描述。不同的估價目的區域因素的選取不同，分析、說明對各類房地產影響較大的因素。注意影響因素與估價類型的匹配。③市場背景分析。背景分析是否與估價目的有關聯性，對待估房地產的估價結果是否具有影響。

三、分析測算過程。⑴價格內涵及技術路線是否正確；⑵基礎數據是否準確。⑶參數選取是否合理。參數確定是否有誤，是否具有可比性，單位是否統一，價格內涵是否一致，計算是否正確等；⑷方法的選用是否符合估價原則，是否體現了合法原則、最高最佳使用原則等；⑸公式的選用是否恰當。每一種公式的內涵和適用范圍是否清楚。⑹計算過程是否有誤。關鍵步聚是否進行了說明，計算過程中單位是否統一，每一種參數應用是否有根據。

四、估價結果的確定。估價結果確定方法是否說明理由，如采用簡單算術平均或加權算術平均的理由。是否考慮不可量化因素的影響而進行適當調整。

評估報告常見錯誤

?

1、報告書漏項（如：缺少評估依據、報告有效期等）。?

2、估價對象描述不全。

（1）缺少房地產權利狀況描述；（如：沒說明土地使用權性質、土地取得時間、使用年限，房屋所有權情況等）

（2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環境、土地開發利用狀況）；

（3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規劃條件等）；（4）區域及個別因素描述不具體；

（5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標準、租賃期限）

?

3、選用的估價方法不妥（有收益的應當優先選用收益法，比較實例多的應優先用比較法）

各種評估方法中的錯誤

一、比較法：

?

1、可比實例選擇不當（如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時點相隔過長，超過1年）；

?

2、可比實例的幣種未說明；

?

3、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤； ?

4、非正常交易情況的要進行交易情況修正； ?

5、日期修正計算錯誤； ? ? ? ? ? ?

6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；

7、在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正；

8、修正幅度過大，單項修正超過20%；

9、計算結果有錯；

10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況；

11、不同性質的房地產（如：居住、工業等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同（《房地產估價理論與方法》P127）；

二、收益法

?

1、求有效毛收入時要采用客觀收入（即不能僅依據某一個案例的收入情況確定）； ?

2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況；

?

3、如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；

?

4、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性； ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

5、計算毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；

6、計算毛收入時未考慮空置率（或入住率）；

7、計算費用時，房產稅應按租金×12%計算；

8、計算費用時漏項，如漏管理費等（直接經營型房地產漏扣商業利潤）；

9、計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等計入）；

10、某些計費基數未說明基數數值的來源；

11、資本化率的選取未說明求取方法和來源；

12、安全利率選取不當（應選取一年期定期存款利率或一年期國債利率）；

13、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權利描述造成的）；

14、計算錯誤；

15、最終綜合確定估價結果時沒說明理由。

16、評估結論沒有大寫；

17、將價格類型說錯（比準價格、收益價格、積算價格）；

18、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

三、成本法

房地產價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

?

1、費用構成不完整，漏項（如：缺銷售稅費、開發利潤）；

?

2、取費時采用的是項目實際發生額，未說明是否符合當地現時社會一般成本（即要區分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；

?

3、成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利。基數為土地取得成本＋開發成本＋管理費用+銷售費用）；

?

4、成本法計算貸款利息時計息期有錯；

?

5、計算公式有錯（積算價格=重新購建價格-折舊）；

?

6、要根據市場供求分析來最終確定評估值（體現在經濟折舊的確定上）； ?

7、開發利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數）；

A.直接成本利潤率對應的基數:（土地取得成本+開發成本）

B.投資利潤率對應的基數:（土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用）C.成本利潤率對應的基數:（土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息）D.銷售利潤率對應的基數:（開發完成后的房地產價值）?

8、計算折舊時，建筑物的經濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計（1）建筑物經濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經濟壽命計算建筑物折舊；

（2）建筑物經濟壽命晚于土地使用期限結束的，未約定不可續期的，應按建筑物經濟壽命計算建筑物折舊；約定不可續期的，應按建筑物經濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。

?

9、選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。

四、假設開發法

傳統方法：房地產價值=開發完成后房地產價值-投資者購買待開發房地產應交稅費-后續開發成本-后續管理費用-后續銷售費用-后續投資利息-后續銷售稅費-后續開發利潤 現金流量折現法：房地產價值=開發完成后房地產現值-投資者購買待開發房地產應交稅費-后續開發成本的現值-后續管理費用的現值-后續銷售費用的現值-后續銷售稅費的現值

?

1、不同類型的房地產應根據市場情況分別估算未來市價；

?

2、不能遺漏應扣除項（如：開發利潤。評估毛地時還應扣除拆遷安置費）；

? ?

3、利息計算時，計算基數中漏項或多項。（如：銷售稅費一般不計息）；

4、動態方法計算時，不應考慮投資利息的估算和開發利潤的估算；

?

5、開發利潤估算時，要注意計算基數與利潤率的對應。

五、其它方面

?

1、收益法中賓館辦公用房、大堂在計算時考慮，不能再計算其價值；

?

2、不是房產收入的也不能計入房產中，如賓館中床、空調、沙發、電視、等其它設備，不能再單獨計算價值； ?

3、結論不能少大寫金額；

?

4、抵押的房地產應說明其市場風險和處分問題以及賠償問題，劃撥土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押；

?

5、物價指數、通貨膨脹率、所得稅率等不能作為資本化率的參照指數。

房地產估價報告書常見錯誤

1、估價對象權利狀況交待不清，通常情況下無土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期。

2、稅費通常為“二稅一費”等而不包括所得稅和土地增值稅等。

3、在假設開發法中注意驗算一下總樓價的計算是否有誤，另外注意建筑費是否折現到估價時點。專業費通常取建筑費的系數，如再折現則有誤。

4、假設開發法中具體講是用現金流量法計算房地產的價值時，不再單獨計算利息和利潤。

5、計算土地單價時，計算的步驟和采用的土地面積。

6、在估價報告和技術報告中委托方和估價方是否是同一單位以及估價結果前后是否一致。

7、注意成本法估價中的技術路線是否有誤。

8、市場比較法中，房地產狀況修正中單項因素不能超過節20%，綜合修正不能超過30%。在修正表中各因素的比較中，是否漏掉交易情況和交易日期的說明。

9、估價報告的有效期不應超過一年，應用的有效期為自完成估價報告之日起原則上為一年，但在市場狀況變化很大的情況下，估價報告的有效期不能超過半年。

10、注意估價結果報告中，金額大寫是否和前面小寫及估價技術報告中的一致，且大寫金額不能有誤。

11、估價結果報告中通常漏掉價值定義、估價作業日期、估價時點等到項，而要注意時點的確定日期與估價目的相吻合。如估價目的是預測未來的樓價，而時點在現在是不對的，另外，還有回顧性估價、保險賠償等時點的確定也要一并注意。

12、價值定義的說明，如評估的是拍賣價格、抵押價格等，還要說明與市場價格的調整幅度。

13、從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關鍵。

14、收益法中，收益年限確定，凈收益求取中不應扣除的項目（如在多數情況下，不應扣除折舊費、土地攤提費、利潤等），收益年限沒有采用尚可使用年限，資本化率的確定中沒有說明確定的理由。

15、成本法中采用的殘值率不和《房地產估價規范》中一致的均為錯。

16、在采用收益法估價時，采用的凈收益應為客觀收益，成本應為客觀成本，各種估價報告中使用的專用名詞以及各名詞的用法等。

17、市場比較法中選取的可比實例如超過一年，又沒有說明價格是否穩定是不對的，在一般情況下，選取的可比實例不能超過一年。

18、市場比較法中修正系數的位置是否有誤，例本應該在分子上修正的，而在分母上修正了，本應該增加的而減少了，如可比實例房地產的位置、實物、狀況比估價對象優越（+2%），則價格應向下修正為100/102，而修正成100/98是不的。

19、在市場比較法交易日期修正中，貨幣單位換算的時機要看以那種化幣單位上漲或下跌，另外，還要搞清上漲或下跌的幅度和多少個月要記清以及在計算時的位置以及搞清是定基價格指數還是環比價格指數等。20、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上開發商應負擔的正常費用、利息、利潤和稅金等。

21、成本法計算利息時，費用的投入是在建造期內均勻投入的，故計算期應計建造期的一半，另外還要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的計算期的計算方法是考試的重點。在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息。

22、在各種方法計算中，參數的確定要有依據，特別是估價結果的確定的理由要充分，參數確定是否有誤，如前面提到10%，后面卻用了8%，土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率的關系以及計算時資本化率的應用是否正確，選用的公式是否正確。

23、重復計算問題，如在收益法計算某賓館的收益時又用別的方法計算了大堂、技術層、設備層的價值等等。

24、收益法評估中還應考慮出租率，入住率，酒店還要考慮上座率，則對應的吧臺、大堂也不能再計算價值。

25、假設開發法估價傳統方法中應注意不要漏掉買方購買土地、在建工程時應上交的銳金計算期的確定，扣除項目的確定，銷售銳費不計利息、利潤，另外注意利息、利潤的計算基數。在現金流量法中，樓價的求取中折現率的確定以及折現系數的確定，在扣除銷售銳費時，就不能再折現了；建筑費的求取時也同樣存在這方面的問題，專業費通常取建筑費的系數，也不能再折現了，此時所求的地價或在建工程價值是從價時點上的價值。

26、成本法計算折舊時，特別注意折舊年限確定，一是建筑物的經濟壽命，二是土地使用年限（出讓土地）。地租的求取不能簡單的取系數，而是同收益法中求凈收益一樣的方法計算。

第三篇：土地估價報告審核

土地估價報告審核 [考綱要求)11．土地估價報告審核

(1)土地估價報告審核的目的(2)土地估價報告審核的內容 1)估價人員資格 2)估價對象界定

3)估價所依據的資料的質量 4)估價假定前提和限制條件 5)市場分析

6)估價技術路線、方法選擇及運用 7)地價確定的理由 8)估價結果

9)估價報告的邏輯性(一)考試目的

測試應考人員對各種常見土地估價目的下的土地估價的特點的認知程度。(二)考試范圍

1．各種常見的土地估價目的

(1)以國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估

(2)以集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價人股和轉讓等為目的的土地估價(3)以土地使用權抵押為目的的土地估價

(4)以企業設立、重組、改制、上市、增資擴股、產權交易、資產置換、合并、分立、破產、關閉、清算等經濟活動為目的的土地估價

(5)以確定和更新城鎮基準地價、標定地價為目的的土地估價(6)以城市地價動態監測為目的的土地估價

(7)以農用地分等定級和劃分農用地綜合區片價為目的的土地估價(8)以土地增值稅等有關不動產稅費征收為目的的土地估價(9)以司法鑒定為目的的土地估價

2．各種常見土地估價目的下土地價格類別的判斷和估價的主要原則確定 3．各種常見土地估價目的下評估方法選擇

4．各種常見土地估價目的下土地估價的主要技術參數選擇 5．各種常見土地估價目的下土地估價的價格確定方法的特點(三)考試基本要求

掌握：常見土地估價目的和相應評估價格類別的判斷；

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定，估價方法選擇，主要技術參數選擇，價格確定方法的特點。

了解：土地估價報告的評價。

熟悉：土地估價報告書審核的內容和方法。

掌握：土地估價報告書審核的目的和土地估價報告的質量。[復習難點)

土地估價報告審核的主要內容。[內容詳解)

一、概述

1頁

(一)土地估價報告審核的目的 為保證土地估價報告的質量，估價機構應建立估價報告內部審核制度，由資深估價人員按照合格估價報告的要求，對撰寫出的估價報告進行全面審核，并確認估價結果的合理性。

對土地估價報告進行審核，類似于對生產出的產品在出廠之前進行質量檢驗，是防范估價風險的最后一道防線。

(二)土地估價報告的質量

l，估價報告的合法性的內涵及界定

合法性內涵要求評估人員在進行項目評估時，必須嚴格按照我國現行法律法規

和各種技術規范的要求行事，主體認定事實清楚，證據確鑿充分，符合法定程序。

2．估價報告的合理性的內涵與判斷

合理性的內涵即評估成果要符合客觀事實，符合常理。

3．估價報告的規范性與個性的處理

土地估價報告的規范性原則，是對估價報告的結構形態而言，即土地估價報告的篇章結構要程式化，符合統一的要求。土地估價報告的體裁結構經歷了漸近發展的過程，不斷地總結提煉，逐步演化為統一的、相對固定的、程式化的結構。這種程式化的結構體現了長期實踐中集體寫作智慧，充分反映了土地估價報告的寫作規律，使得寫作過程更為明了，效率更高，也使估價報告的使用者更容易掌握和知曉。《城鎮土地估價規程》規定了估價報告的規范格式。

土地估價報告的個性處理，是指在估價報告的規范格式的基礎上，根據估價項目的具體情況，進行的特殊的技術處理。

二、土地估價報告的審核

(一)土地估價報告審核的內容

土地估價報告審核的內容主要有：

1．估價人員資格；

2．估價對象界定；

3．估價所依據的資料的質量；

4．估價假定前提和限制條件；

5，市場分析；

6．估價技術路線、方法選擇及運用；

7，地價確定的理由；

8．估價結果；

9．估價報告的邏輯性。

(二)土地估價報告審核的方法

1．一般報告的審核

對一般報告，應達到的審核深度要求是：

(1)估價結果是否合理，其數字和文字的表述是否正確；

(2)估價對象的表述是否正確、完整；

(3)估價目的、估價時點和價值定義的表述是否正確；

(4)估價的假設和限制條件的表述是否嚴密、正確；

(5)估價依據和估價原則是否進行說明；

(6)估價方法的表述是否正確；

(7)估價報告的格式是否規范，附件是否齊全和符合要求；

(8)報告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統一；

(9)報告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2．重要報告的審核

2頁

應在一般報告達到的審核深度基礎上，再加上以下審核要求：

(1)估價依據是否正確、充分，并有詳細說明；

(2)選擇的估價方法是否進行正確、詳細的說明；

(3)估價測算過程、計算公式以及各項數據的出處和參數的確定，是否進行正確、詳細的說明；

(4)估價報告全文的文字表述是否用詞準確、嚴謹、邏輯性強，全文的標點符號是否正確。

(三)土地估價報告的評價

土地估價報告的評價主要對報告的各部分進行審核，評價報告的內容是否全面、描述是否簡潔準確、原則及方法的選擇是否正確、計算是否準確，、方法的運用是否準確、格式是否規范、是否邏輯清晰、技術含量的高低等，最終評定整份報告的優劣。

本章小結：

本章主要介紹了土地估價報告的審核，實際操作性與第六章一樣強，也需要結合實際工作來復習。常見目的下土地估價

(考綱要求)

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定、估價方法選擇、主

要技術參數選擇、價格確定方法的特點。

掌握：常見土地估價目的和相應評估價格類別的判斷。

(復習難點)

1．常見土地估價目的的價格類別判斷；

2．土地估價主要技術參數的選擇。

(內容詳解)

一、各種常見的土地估價目的 常見的土地估價目的主要有：

1，以國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估；

2．以集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價人股和轉讓等為目的的土地估價；

3．以土地使用權抵押為目的的估價；

4．以企業設立、重組、改制、上市、增資擴股、產權交易、資產置換、合并、分立、破產、關閉、清算等經濟活動為目的的土地估價；

5．以確定和更新城鎮基準地價、標定地價為目的的土地估價；

6．以城市地價動態監測為目的的土地估價；

7．以農用地分等定級和劃分農用地綜合區片價為目的的土地估價；

8．以土地增值稅等有關不動產稅費征收為目的的估價；

9，以司法鑒定為目的土地估價。

二、土地價格類別的判斷和估價主要原則的確定

上述九種情況涵蓋了現代經濟活動和政府及司法機關管理工作等各方面涉及到的土地估價業務，根據其評估目的的不同，其最終出具的估價結果對應的價格類別分為以下幾種：

買賣價格

是土地權利和預期收益的公平市值，包含出讓、轉讓、作價人股、改制上市、資產置換等目的下采用的價格，估價中主要原則是要體現完全的公開、公平、公正市場下的價格，即評估的是公允市值。

租賃價格

我國土地的租賃價格包含兩種形式，一是承租土地使用權價格；二是土地使用權出租價格。往往承租土地使用權的租賃價格與完全的市場價格之間存在一定的差值，而土地使用權的出租價格則是市場價格的另一種表現形式。

清算價格

3頁

企業破產、關閉、清算等經濟活動中需要對企業的土地價值進行清算，應存在各種限制因素，清算價格往往會低于市場價格。

抵押價格

是以抵押方式提供債務履行擔保的土地在評估基準日的市場價格，應遵循保守原則。

征收價格

指征用、征收土地時給予的補償，主要考慮其補償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本。

課稅價格

指政府為征收有關土地稅收而評定的土地價格，一般低于市場價格。

公示價格

政府為了明示土地價格、為其他價格類型提供參考而設立的價格，例如城鎮基準地價、標定地價、監測點地價、農用地基準地價和農地綜合區片價等。

關于土地估價中主要原則的確定可根據土地價格的類別選擇，買賣價格、租賃價格主要是根據市場價格，更多地考慮替代原則，最有效使用原則；清算價格、抵押價格、課稅價格要適循保守原則；征收價格要考慮其補償性；公平價格要根據公平價格的作用，評估過程中要有一定的穩健性。

4頁

第四篇：房地產估價合同及土地估價報告

附錄一

房地產估價合同（示例）

簽訂合同雙方：

委托估價方：（以下簡稱甲方）

受托估價方：（以下簡稱乙方）

甲、乙雙方經充分協商，現就房地產估價委托事宜訂立本合同，內容如下：

一、甲方因需要，委托乙方對其房地產價值進行估價。

二、評估標的物坐落于，土地面積平方米，建筑面積平方米（詳見附圖）。

三、乙方根據甲方估價的目的和需要，對委估房地產本著獨立、公正、科學、合理的原則進行估價，并于年月日以前出具該房地產估價報告書。

四、甲方應于年月日以前將委估房地產的產權、經營狀況、稅務、建造費用等估價所必須的資料提交給乙方，或配合乙方向有關部門、單位或個人查閱、抄錄委估房地產估價所必須的資料。

甲方應提交的資料具體如下：

五、乙方在估價期間需要到實地查勘，甲方有義務陪同并提供方便和配合。

六、乙方對甲方委估房地產的文件資料應妥善保管并盡保密之職責，非經甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。

七、甲方應付給乙方的估價服務費，根據有關估價收費標準，依甲乙雙方認同的下列收費方法計算：自本合同生效之日起日內，甲方應先付給乙方定金元（人民幣、美元），余款待乙方將估價報告書交付給甲方后于日內一次付請。

八、乙方如無特殊原因和正當理由，不得遲于本合同規定的時間交付估價報告書，每逾期一日，應賠償甲方估價服務費的%。

九、甲方如不按本合同規定的時間向乙方提交前述有關文件、圖紙、憑證等

資料，乙方可按時間順延估價報告書的交付時間。

十、合同生效后，甲方如果中斷估價委托的請求，乙方工作已經過半，甲方應付給乙方全部估價服務費；乙方工作尚未過半，甲方應付給乙方全部估價服務費的%，或已預付的估價服務費定金不予退還。上述兩者之中取其高者。

十一、甲方在接到乙方提交的估價報告書次日起日內，如對估價結果有異議且有正當理由，可向乙方提出復估申請或重新評估。乙方對甲方復估申請審查后認為有正當理由，應在日內完成復估工作，提交復估報告書。甲方逾期不提出復估申請的，估價報告書生效。

十二、雙方約定的其他事項：

十三、本合同自甲乙雙方簽章之日起生效，任何一方不得隨意更改。如有異議，須經雙方協商解決。

十四、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行簽訂附件。附件經雙方簽章后與本合同具有同等法律效力。

十五本協議一式貳份，甲乙雙方各執壹份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

郵政編碼：郵政編碼：

電話：電話：

銀行帳號：銀行帳號：

委托代理人（簽章）：委托代理人（簽章）：

簽約日期：年月日

簽約地點：

附錄二

土地估價報告規范格式

土地估價報告（首頁）

土地估價報告編號項目名稱：

受托估價單位：

估價人：

委托估價單位（人）：

估價日期：：

土地估價報告（文字說明式）

第一部分摘要

一、估價項目名稱[說明估價項目的全稱]

二、委托估價方[說明該項估價的委托單位或個人]

三、估價期日[說明所估地價的具體時點]

四、價格結果[說明最終確定的總地價、單位面積地價和樓面地價，并附大寫金額。如用外幣表示，應說明外幣與人民幣的比價]

五、土地估價師簽字[由參加本次估價的土地估價簽名，并注明土地估價師資格證書號]

六、土地估價機構[由土地估價機構加蓋公章]

年月日

第二部分估價對象界定

一、委托估價方[說明該項委托估價的委托單位、單位地址、法人代表、聯系人或委托的個人、聯系地址、聯系人等]

二、委托估價方[說明該項估價的受托估價機構、機構地址、估價機構資質級別、資格證書號、法人代表等]

三、估價目的[說明該項估價的目的和應用方向]

四、估價日期[說明該項估價工作的起止日期]

五、估價期日[說明該所估地價的具體時點]

六、估價對象概況

1、土地登記狀況[說明估價對象的土地位置、土地用途、四至、面積、級別、土地權屬性質、土地登記證書號、地籍圖號、宗地號等]

2、土地權利狀況[說明估價對象的土地所有權、使用權、他項權利狀況，以出讓方式取得的土地使用權要說明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規定。對估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上地下權等他項權利都要詳加說明]

3、建筑物和地上附著物狀況[說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面

積、建筑結構、建筑細部說明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數和各層建筑用途以及其他地上附著物狀況等]

七、地價影響因素分析[說明影響估價對象價格水平的因素條件]

1、一般因素[說明稅收政策、產業政策、城市經濟發展等對地價產生影響的因素]

2、區域因素[說明城市商業中心等級及其影響、道路等及路網條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設施條件、環境條件、產業集聚、規劃限制、自然災害、相鄰區域土地利用等對待估宗地地價水平產生影響的因素以及區域基準地價水平]

3、個別因素[說明待估宗地最有效使用用途及標準、宗地寬度、深度、形狀、面積、地基與基礎、容積率、宗地基礎設施條件等對待估宗地地價水平產生影響的其他個別因素]

八、地價定義[說明所估地價的內涵、土地實際開發程度及本次估價所設定的開發程度]

第五篇：土地估價報告備案申請書

土地估價報告備案申請書

昆明市國土資源局分局：

茲有我公司評估的位于、為所使用、以及辦理手續所涉及評估設定用途（即實際用途）為的土地宗，土地面積為平方米，土地使用權類型為。該宗地為昆明市級，評估單價為元/平方米（即萬元/畝），評估總價為萬元，貨幣單位為人民幣。現向貴局提請備案。

請給予備案為謝！

備案申請單位：

年月日