第一篇：房地產評估 ( 第1次 )

第1次作業

一、單項選擇題（本大題共20分，共 20 小題，每小題 1 分）1.按建筑面積分攤方法，計算土地占有份額的公式為()A.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積

B.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積×土地總價÷總建筑面積 C.某部分占有的土地份額=土地總價÷該部分享有的地價額

D.某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積÷土地總價 2.房地產形成價格的條件是（）。A.有用、稀缺且有需要 B.獨一無二 C.不可移動 D.壽命長久

3.有關非專業估價，下列說法正確的是（）A.由取得相關資格的專業人員完成 B.是一種專業意見 C.具有社會公信力 D.不用承擔法律責任

4.采用收益法測算房地產價格時，公式V=A/Y+b/Y2表示（）A.房地產凈收益按一固定數額逐年遞增 B.房地產凈收益按一固定數額逐年遞減 C.房地產凈收益按一固定比率逐年遞增 D.房地產凈收益按一固定比率逐年遞減

5.（）是對原有價格按照時間序列進行修勻，采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發展趨勢 A.指數修勻法 B.移動平均法

C.平均發展速度法 D.數學曲線擬合法

6.形成房地產需求的條件是（）。A.費者愿意購買且有能力購買 B.價值量大且壽命長久 C.保值且升值 D.有用且稀缺

7.房地產的（）使房地產具有獨占性。A.數量有限性 B.獨一無二性 C.不可移動性 D.用途多樣性

8.受腐蝕的磚木二等生產用房的耐用年限是（）A.30年 B.20年 C.10年 D.40年

9.尋找最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從下列四個方面依序篩選（）。

A.①法律上許可；②技術上可能；③經濟上可行；④價值最大； B.①技術上可能；③經濟上可行：③價值最大；③法律可行；

C.① 價值最大；② 法律上許可；③ 技術上可能；④ 經濟上可行： D.① 法律上許可；② 技術上可行；③ 經濟上可行；④ 價值最大； 10.與報酬率性質不同的名詞有（）A.利息率 B.折現率 C.內部收益率 D.空置率

11.房地產的供給增加，需求不變，其價格會（）A.上升 B.下降 C.維持不變 D.升降難定

12.一般而言，對同一房地產的征收價值正確的描述為（）。A.征收價值大于其課稅價值 B.征收價值小于其抵押貸款價值 C.征收價值小于其成本價值 D.征收價值小于其市場價值

13.對于同一估價對象，宜選用兩種（含兩種）以上的估價方法進行估價，有條件選用市場法進行估價的，應以（）為主要方法。A.收益法 B.假設開發法 C.成本法 D.市場法

14.一般來說，開發經營期的起點（）A.與經營期的起點重合 B.與運營期的起點重合 C.與建造期的起點重合 D.與開發期的起點重合

15.路線價法的關鍵和難點是（）。A.劃分路線價區段 B.設定標準深度 C.調查評估路線價 D.制定深度百分率

16.房地產估價專指（）。A.房地產價值進行評估 B.房屋工程質量評估 C.房屋使用功能評估 D.房屋完損等級評估

17.按照價值前提或者說評估價值的本質來劃分的房地產價值是（）。A.投資價值

B.成交價格 C.評估價值 D.理論價格

18.下列有關估價委托人描述正確的是（）。

A.向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委托合同的單位或個人； B.向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委托合同的單位； C.向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委托合同的個人； D.向估價機構提出估價需求的單位或個人。

19.在實際估價中設定的標準深度，通常是路線價區段內臨街各宗土地深度的（）。

A.算術平均數 B.中位數 C.加權平均數 D.眾數

20.應用長期趨勢法的一個重要假設前提是（）。A.逐期增減量大致相同 B.逐期發展速度大致相同

C.過去形成的趨勢在未來繼續存在 D.呈線性變化

二、多項選擇題（本大題共20分，共 10 小題，每小題 2 分）1.決定房地產供給量的因素（）。A.該種房地產的價格水平B.該種房地產的開發建設成本 C.該種房地產的開發技術水平D.房地產開發商對未來的預期 E.土地獲得的難易程度 2.估價業務來源有（）。A.被動接受 B.上級布置 C.主動爭取 D.自有自估 E.政府指定

3.估價報告使用者可能是（）。A.估價對象權利人； B.債權人； C.投資者； D.受讓人；

E.政府及其有關部門和社會公眾等。

4.假設開發法除適用于估價外，還可以為投資者提供下列數據（）。A.確定投資者試圖獲得的開發場地的最高價格 B.確定開發項目的預期開發價值 C.確定開發項目的預期利潤

D.確定開發中可能出現的最高費用

5.在路線價法應用中，下列屬于標準宗地要求的是（）。

A.一面臨街 B.土地形狀規則

C.臨街深度為標準深度 D.用途具有代表性

6.委托人的義務包括（）。

A.向估價機構如實提供其知悉的估價所必要的情況和資料； B.對所提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負責； C.協助估價人員搜集估價所必要的情況和資料；

D.協助估價人員對估價對象進行的實地查看等工作；不得干預估價人員和估價機構的估價行為和估價結果。

E.要求估價機構按照委托人希望的價格進行評估 7.能夠運用平均增減量法進行估價的條件是（）。A.只要有歷史價格資料，就可適用該法

B.歷史價格持續上升，且上升的數額大致相等 C.歷史價格持續下降，且下降的數額大致相等

D.歷史價格時起時伏，且上升或下降的數額的絕對值相等 8.專業估價的特點為（）。A.由專業人員完成 B.是一種專業意見 C.具有社會公信力 D.具有社會權威性 E.不承擔法律責任

9.房地產價格的特征主要有（）。

A.房地產價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金 B.房地產價格受區位的影響很大

C.房地產價格實質上是房地產權益的價格 D.房地產價格形成的時間較長

E.房地產價格容易受交易者的個別情況的影響

10.房地產的市場價值在滿足（）條件時才能形成。A.交易雙方是自愿地進行交易的；

B.交易雙方是出于利己動機進行交易的；

C.交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情； D.交易雙方有較充裕的時間進行交易；

E.不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。

三、計算題（本大題共60分，共 6 小題，每小題 10 分）

1.某宗房地產的土地總面積為 1000m2，是10年前通過征用農地取得的．當時的花費為18萬元/畝，現時重新取得該類土地需要花費62O元／m2。地上建筑物總建筑面積 2000m2．是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為 600元/平方米建筑面積，現時建造類似建筑物的建筑造價為1200元/平方米建筑面，估計該建筑物有八成新。試根據所給資料測算該宗房地產的現時總價和單價。2.有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為多少？

3.某一房地產，土地總面積2000㎡，是 6年前通過征用農地取得的，當時費

用800元／㎡，現時取得該類土地，每平方米需1200元，地上建筑總建筑面積6000㎡，是兩年前建成交付使用的，當時建筑造價 800元／㎡，現實建造同類建筑物每平方米為1300元，估計該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2％，試選用所給資料評估該房地產的現時總價和單價。

4.有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2 k㎡，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60％；附近地區與之位置相當的 “五通一平”熟地的單價為800元/㎡；開發期需要3年；將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用等經測算為2.5億元/k㎡；貸款年利率為10%；投資利潤率為 15％；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。試用傳統方法測算該成片荒地的總價和單價

5.某幢樓房的土地總面積100平方米，總建筑面積400平方米，某人擁有其中50平方米的建筑面積。試按建筑面積分攤方法計算該人占有的土地份額及擁有的土地數量。

6.有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為3 k㎡，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為70％；附近地區與之位置相當的 “五通一平”熟地的單價為900元/㎡；開發期需要3年；將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用等經測算為2.5億元/k㎡；貸款年利率為10%；投資利潤率為 15％；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。試用傳統方法測算該成片荒地的總價和單價。

答案：

一、單項選擇題（20分，共 20 題，每小題 1 分）

1.A 2.A 3.D 4.A 5.B 6.A 7.B 8.B 9.A 10.D 11.B 12.A 13.D 14.D 15.D 16.A 17.A 18.A 19.D 20.C

二、多項選擇題（20分，共 10 題，每小題 2 分）

1.ABCD 2.ACD 3.ABCD 4.ACD 5.ACD 6.ABCD 7.BC 8.ABC 9.ABCD 10.ABCD

三、計算題（60分，共 6 題，每小題 10 分）

1.參考答案：

【解】該宗房地產的價格測算如下： 土地現值=620×1000=620000（元）建筑物現值=1200×200×80%=1920000（元）估價對象的現時總價=620000+1920000=2540000（元）估價對象的現時單價=2540000/2000=1270（元/平方米）解題方案：

成本法總結和運用舉例 評分標準：

答對一方面得4分 2.參考答案：

2000/（2000+1000）*27=18米 解題方案：

路線價法運用舉例 評分標準：

答對公式和結果各得一半的分 3.參考答案：

1、求土地價格VL=2000×1200=240（萬元）

2、求建筑物價格VB：（1）求建筑物重置價格C： C=6000×1300=780（萬元）（2）求建筑物價格VB： VB=C·q=780×80%=624（萬元）（3）計算房地產總價V： V= VB + VL =240+624=864（萬元）（4）計算房地產單價P： P=V/S=8640000÷6000=1440（元/㎡）解題方案： 房地產估價程序 評分標準： 答對一步1分 4.參考答案：

1、設該成片荒地的總價為V

2、該成片荒地開發完成后的總價值 = 800 *2000000 *60％ =9.6（億元）

3、開發成本和管理費用等的總額 =2.5 *2 =5（億元）

4、投資利息總額 =（V＋V4％）［（1＋10％）^3－1］＋5［（1＋10％）^1.5－1］ =0.344V＋0.768（億元）=（V＋V4％）*0.331+5*0.15365、轉讓稅費總額= 9.6* 6％ =0.576（億元）

6、開發利潤總額=（V+V 4％＋5）* 15％ =0.156V+0.75（億元）

7、購買該成片荒地的稅費總額=V *4％ =0.04V（億元）

8、V=9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04V

9、V =1.627（億元）

故： 荒地總價=1.627（億元），荒地單價=81.35（元／㎡）。

解題方案： 估價墓本事項 評分標準：

答對一步5分,每小步2.5分 5.參考答案：

該人占有的土地份額： 100÷400=25% 該人擁有的土地數量為： 50×25%=12.5㎡

解題方案：

高層建筑地價分攤 評分標準： 答對一點1.5分 6.參考答案：

設該成片荒地的總價為V： 該成片荒地開發完成后的總價值（3分）= 900×3000000×60％ =16.2（億元）開發成本和管理費用等的總額（3分）=2.5×3 =7.5（億元）投資利息總額（3分）=（V＋V×4％）×［（1＋

10％）3－1］＋7.5 ×［（1＋10％）1.5－1］ =0.344V＋1.153（億元）轉讓稅費總額= 16.2× 6％（3分）=0.972（億元）開發利潤總額=（V+V × 4％＋7.5）× 15％（3分）=0.156V+1.125（億元）購買該成片荒地的稅費總額=V × 4％ =0.04V（億元）（1分）V=16.2－7.5－（0.344V+1.153）－0.972－（0.156V+1.125）－0.04V V=3.54（億元）故： 荒地總價=3.54（億元）（1分）荒地單價=118（元／㎡）（1分）解題方案：

假設開發法運用舉例 評分標準： 答對一步2.5分

第二篇：房地產評估

1.房地產的定義：房地產又稱不動產，房地產指土地，土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權有關的所有權或利益。就房地產評估而言，房地產是指土地及建筑物組成的物質實體和由它們衍生的各種物權。

2.房地產物權：①所有權 ②使用權 ③租賃權 ④抵押權 ⑤典權 ⑥地上權 ⑦地役權

3.房地產特性：

①位置固定性，地區性和個別性 ②長期使用性 ③大量投資性 ④易受政策限制性 ⑤相互影響性 ⑥保值性與增值性

4.房地產價格的含義：

房地產價格一般根據該房地產所被認識到的效用，該房地產的相對稀少性，該房地產的有效需求存在等三因素互相結合，產生了該房地產的經濟價值（交換價值）而形成的。房地產價格一般以貨幣額表示。

5.樓面地價：

樓面地價=土地總價格/建筑總面積樓面地價=土地單位/容積率

6.房地產價格是由效用、稀少性和有效需求三者相互結合而成的。

7.實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。

8.名義價格是指在成交日期時約定，但不是在成交日期時一次付清的價格。

第一章房地產價格的一般因素：一般

因素、區域因素、個別因素。

1.一般因素：

①社會因素：人口數量和密度，社會文明集教育狀況，家庭規模，政治安定狀況，社會治安程度，房地產投機，城市化，心理因素等。

②經濟因素：經濟發展狀況，財政金融狀況，產業結構變化，稅收負擔狀況，居民收入，物價等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市規劃，房地產價格政策，稅收，交通管制，行政隸屬變更，特殊政策。

第二章房地產評估的概念

1.房地產估價的含義：從專業估價的角度而言，所謂房地產估價是指以房地產為對象，由房地產專業估價人員根據目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的估價方法，結合估價經驗以及對影響房地產價格因素的分析，就房地產的特定權益在特定時間最可能實現的合理價格所做出的判斷與推測。

2.估價程序：

①受理估價委托 ②明確估價基本事項 ③擬定估價作業方案 ④搜集估價所需的資料 ⑤實地勘察估價對象 ⑥選定估價方法計算 ⑦確定估價結果 ⑧撰寫估價報告

3.房地產估價的基本原則： ⑴合法原則 ⑵最高最佳使用原則 ⑿替

4、房地產估價應獨立、客觀、公正。

5.最高最佳使用的判斷程序：法律上的許可性、技術上的可能性、經濟上的可行性、價值是否最大。

五-七：估價方法：

概念→思想（理論依據）→適用對象范圍→估價步驟→各步驟詳解→應用舉例

第五章 市場比較法

1.概念：它是參照與估價時點近期類似房地產的識記成交價格來評定待估房地產價格的一種估價方法。

2.理論依據：房地產交易中的替代原理

3.應用的條件：適用于在市場經濟非常發達的國家和地區被普遍使用

①充分的交易實力資料 ②資料具有相關性 ③市場供求關系基本一致 ④明確顯示具備的條件⑤資料必須詳實可靠

4.步驟：

①搜集交易實例②選取可比實例③建立價格可比基礎④進行交易情況修正⑤進行交易日期修正⑥進行區域因素修正⑦進行個別因素修正⑧求出比準價格

5.比準價格=可比實例價格*交易情況修正系數*交易日期修正系數*區域因素修正系數*個別因素修正系數。

7.替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則是市場比較法的基礎。

8.建立價格的可比基礎：統一付款方式、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和統一面積單位。

9.造成成交價格偏差的因素：有利害關系人之間的交易、急于出售或基于購買的交易、不了解市場行情的交易、特別動機或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易稅費非正常負擔的交易、相鄰房地產的合并交易、受債權債務關系影響的交易。

第六章 收益還原法 1.概念：是預計估價對象未來的正常純收益，選用適當的還原利率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.基本思想：預期原理 3.適用范圍：是有收益或有潛在收益的房地產。4.操作步驟： ①搜集有關房地產收入和費用的資料②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運營費用⑤估算純收益⑥選用適當的還原利率⑦選用適宜的收益法計算公式求出收益價格 7.純收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用=有效毛收入-運營費用 第七章 成本法 1.概念：是求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的合理價格或價值的方法。2.理論依據：賣方：生產費用價值論；賣方：替代原理 3.適用范圍：①無交易無收益的房地產估價②特殊目的的房地產估價③特殊建筑的房地產④狹小市場上的房地產⑤市場比較法中的修正計算 4.步驟：①搜集有關房地產開發的成本，稅費，利潤等資料②估算重新構建價格③估算折舊④求取計算價格 5.①新開發土地價格的構成：土地價格=土地取得成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+開發利潤+銷售稅費+土地增值收益 ②新建房地產的成本法估價：土地價格=土地取得成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+開發利潤+銷售稅費 注：開發利潤=（土地取得成本+開發成本+新建成本+管理費用）*投資利潤率

第三篇：房地產評估委托合同

合同編號：

房地產評估委托合同

甲方（委托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：聯 系

方 式：通

訊 地 址：電

話：傳

真：電 子

信 箱：乙方（受托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：聯 系

電 話：通 訊

地 址：電

話：傳

真：電 子

信 箱：

甲方因 需要，特委托乙方進行房地產價格評估。現甲、乙雙方遵照國家有關法律規定，經協商一致，簽訂本合同，以資共同遵守。

聯系電話：

如乙方上述賬戶信息發生變更，乙方需提前向甲方發送書面通知，未能提前書面通知而產生的不良后果由乙方自行承擔。

2.5 甲方支付每筆款項時，乙方應當同時提供可供政府審計并且符合稅務規定的正式發票，否則甲方有權拒絕支付直至乙方能提供符合務規定的發票為止。

因乙方處理不當引起的損失由乙方承擔全部責任。

4.6 應按合同約定的時間，及時提交《房地產評估報告書》及其他評估材料。

4.7 安排本項目注冊房地產評估師就評估結果對被征收人進行現場說明和解釋。

4.8 對甲方提出的在評估工作或評估報告中存在的疏忽、遺漏、錯誤和評估結果提出的意見進行補充、修改、調整。

4.9 因評估引發的信訪問題，乙方應當就信訪人員對評估報告的疑問，進行解釋說明，協助政府做好息訪工作。

決定，一般為20%至30%】的違約金。

5.6 乙方不得將本合同項下的全部或者部分評估工作轉由第三方承擔，否則，甲方有權解除合同，要求乙方退還甲方已支付的全部評估費用，同時乙方還應當承擔評估費總額 %【提示：視情況決定，一般為20%至30%】的違約金。

5.7 若乙方違約給甲方造成經濟損失，約定的違約金低于甲方損失的，不足部分由乙方據實賠償，并應承擔甲方因此支付的相應費用，包括但不限于通知公告費用、律師咨詢代理費用、公證費用等。

第六條 爭議解決

6.1 因合同履行發生糾紛，雙方應協商解決；協商不成，任何一方均有權向甲方所在地人民法院提起訴訟。

6.2 違約方應當承擔守約方為解決爭議而支付的所有費用，包括但不限于訴訟費、律師費、評估費、鑒定費、審計費、差旅費等。

第七條 不可抗力

7.1 此合同履行過程中，因不可抗力以致本合同無法履行的，遭受不可抗力方可以免除責任；但遭受該不可抗力事件的一方，應在事件發生后 日【提示：視情況決定，一般為3至5日 】內通知對方。發生不可抗力事件時，雙方應盡一切合理的努力，使不可抗力對履行合同造成的任何延誤或損失減少到最小。

7.2 此合同履行過程中，因接受政府行政指令而無法履行的，接受政府行政指令的一方可以免除責任。

第八條 附則

8.1 本合同書中未盡事宜，經雙方協商簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

8.2 本合同自雙方法定代表人或委托代理人簽字并加蓋公章后生效。

8.3 本合同書一式 份，雙方各執 份，報 備案使用一份，各份內容相同，均具有同等法律效力。

第九條 補充條款

第四篇：房地產評估報告

房地產評估報告

姓名: 班級： 專業：建筑工程技術 學號：

怡若夢 ******** ********** 1

房地產評估報告

項 目 名 稱：寧德蕉城區新華街31 號地上建筑物 及附屬物等進行估價 受 托 估 價 單 位：福建中興資產評估有限公司

估 價 人 員：劉海教 吳寧

委 托 估 價 方：福建閩東電力股份有限公司

估 價 日 期：2009年12月26日

房地產估價報告編號：寧焦房銅評（2010）3004號

目

錄

一、封面........................二、目錄.......................三、致委托方函..................四、估價師聲明..................五、估價的假設和限制條件........六、《房地產估價結果報告》.......七、《房地產估價技術報告》

（評估機構留存）

八、附件........................3

致 委 托 方 函 福建閩東電力股份有限公司：

我公司受貴方委托，于2009 年12 月26 日對坐落于寧德市蕉城區新華街31 號進行了實地勘察及有關資料的調查，本著“公開、公平、公正”的原則，依據國家有關法規和估價規范，對估價對象進行了評估，作為房產交易價值鑒定的參考依據。

采用成本法分析計算，評估工作已完成，現將評估結果報告如下：在估價時點2009年12 月26 日，委估房產包括土地價格（建筑總面積3764.83平方米）評估價值為人民幣：1026.33 萬元（其中含土地價值244.86 萬元）。

人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

福建中興資產評估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日

估 價 師 聲 明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產估價規范》及建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合頒布《房地產抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供了專業幫助。

7、估價報告依據委托方提供的相關資料出具，委托方應對資料的真實性承擔法律責任。

8、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作其他用途。未經本評估機構和評估人員同意，本估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供。評估機構及估價人員不對委托方及報告審查部門以外的單位及個人使用本報告造成的任何后果承擔任何責任。

9、本估價報告的全部或其部分內容不得發表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。

房地產估價師：劉

海教

二〇〇九年十二月二

十七日

估價的假設和限制條件

1、本評估報告僅供委托方為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考，委托方因其他目的使用不當而造成的損失，本評估公司不承擔任何責任。

2、本次房地產的現場勘查工作根據委托方提供的房地產評估委托書及相關資料進行，房地產估價范圍由委托方界定并對其負相應法律責任。

3、基于估價目的，本估價報告估價結果是對2009年12月26日這一估價時點委估房地產的客觀公允市場價值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價格對估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化及遇不可抗力對估價價值的影響。

4、注冊房地產估價師執行房地產估價業務的目的是對估價對象價值進行估算并發表意見，不對估價對象權屬及附著于估價對象上的其他權利進行確認或發表意見，估價對象的法律權屬及附著于估價對象上的其他權利由委托方負責解釋。

5、本次評估以估價對象不涉及任何抵押擔保以及其他法定優先受償款為假設前提，否則應對本次估價結果進行相

應調整。

6、我們的估價結果成立的前提是委托方提供的資料屬實，委估房屋產權完整，具有合法的土地使用權等。委托方對所提供資料的真實、完整、合法性承擔法律責任，如因委托方提供的相關證明資料不實造成估價結果失真，我們將不承擔任何法律和經濟責任。

7、我們估價的實體以我們現場拍照和勘察的估價對象外部實體為準，但在本次估價中估價人員沒有接受對估價對象結構及基礎進行檢測的委托，估價人員不能確定估價對象結構及基礎沒有缺損。

8、由于本次估價對象為一整體房地產的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分攤整體房地產的各項權益、各項服務配套設施及整體房地產占用土地的使用權為假設前提。

9、本估價報告估價結果是在公開市場前提下求取的房地產抵押價值，未考慮估價對象未來市場價格波動風險、快速變現損失及費用以及轉讓時應交納的相關稅費等對估價結果的影響。委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨立適用性，如果在估價時點進行快速變現其可能實現的變現價格一般在市場價值的70%左右，在短期內可變現，所實現的變現價格應優先支付評估拍賣費及按規定繳納的稅費等費用。

福建中興資產評估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日

房地產估價結果報告

一、委托方：

委托單位：福建閩東電力股份有限公司

單位地址：寧德市蕉城區環城路143號華隆大廈8~10層

二、估價方：

估價機構：福建中興資產評估有限公司

單位地址：福建省福州市湖東路152號中山大廈b座11層 法定代表人: 王 永 忠

三、估價對象概況：

1、權屬狀況：

委估房產所有人為：福建閩東電力股份有限公司，房屋所有權

證號為：寧德市房權證蕉城區字第01-0021506 號，土地使用證號為：寧德用(2003)字第A00977 號，土地使用權類型

為出讓，土地用途為商業服務業用地，土地使用權面積為1719.54平方米，土地使用權終止日期為2029 年6 月30 日。

2、房產現狀與環境 ：

委估房產坐落于寧德蕉城區新華街31 號，委估房產為1 幢 三～五層沿街營業樓，鋼混結構，于1988 年建成，房產總建筑面積為3764.83平方米。委估房產周圍環境較好，公共配套設施較好。委估房產前外墻瓷磚墻面，后外墻為水刷石墻面，內墻為混合砂漿抹面涂料墻面，一層全玻門，鋁合金窗，大理石和瓷磚地面。二層為飯店，26 個裝飾房間，高檔裝修。整幢樓水電暖等設施齊全，成新率70％。

3、估價對象區位狀況：

估價對象地處寧德蕉城商業用地基準地價二級地段，座落 于寧德蕉城區新華街以西，北鄰新村東路，西鄰中心路。該區域位置屬城區商住較好地段，交通便捷，公共配套設施齊全。

四、估價目的：

作為確定委估房產交易價值而提供參考依據。

五、估價時點：

二〇〇九年十二月二十七日。

六、價值定義：

本次估價價值是在房地產市場正常情況下估價時點的公開

市場 價值。

七、估價依據：

1、《房地產估價規范》。

2、國家和地方的有關法律、法規和政策。

3、委托方提供的有關資料。

4、估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料。

八、估價原則：

本評估報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行評估。

（一）合法原則：要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。

（二）最高最佳使用原則：要求房地產估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

（三）替代原則：要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價值。類似房地產是指其實物、權益、區位狀況均與估價對象的實物、權益、區位狀況相同或相當的房地產。

（四）估價時點原則：要求房地產估價結果是估價對象在估價時點時的客觀合理價值或價值。在不同的時間，同一宗房地產往往會有不同的價值。估價時點是評估房地產價值的時間點。

（五）公平原則：要求房地產估價人員應站在中立的立場上，求出對各方當事人來說都公平合理的價值。

九、估價方法：

根據估價目的和房產的具體情況，本報告采用成本法進行估 10

價。

十、估價結果：

我公司根據評估目的，按照法定估價程序，運用科學方法綜合

確定委估房產價值為人民幣：1026.33 萬元（其中含土地價值244.86萬元），評估單價為2726.10 元／平方米。人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

十一、估價人員：

項目參與人（估價師）：劉海教 吳寧 技術負責人審簽:

十二、估價作業日期：

二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日

十三、估價報告應用有效期：

二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日

附 件

1、估價對象的相關資料。

2、估價機構營業執照（復印件）。

3、估價機構資質證書（復印件）。

4、注冊估價師資格證書（復印件）。

5、各房產評估價格明細表：

估價測算過程：

一、估價方法：

根據估價目的和房產的具體情況，采用成本法進行估價，采用

市場法進行調整。

二、估價測算：如表1 和表2：

三、估價結果確定：

根據以上計算,最后確定委估房產在估價基準日的評估價格為

人民幣：1026.33 萬元。

估價金額人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

第五篇：房地產評估合同（精選）

房地產估價合同

簽訂合同雙方：

委托估價方：（以下簡稱甲方）受托估價方：福州建融房地產評估咨詢有限公司（以下簡稱乙方）甲、乙雙方經充分協調，現就房地產估價委托事宜訂立合同，內容如下：

一、甲方因的需要，委托乙方對其房地產價值進行估價。

二、評估標的物坐落于，土地使用權總面積平方米,建筑面積平方米。（詳見附圖）。

三、乙方根據甲方估價的目的和需要，對委托房地產本著獨立、公正、科學、合理的原則進行評估，并于年月日前出具該房地產估價報告書。

四、甲方應于年月日以前將委估房地產的產權、經營狀況、稅務、建造費用等估價所必須的資料提交給乙方，并配合乙方有關部門、單位或個人查閱、抄錄委估房地產估價所必須的資料。

甲方應提交的資料具體如下：

五、乙方在估價期間需要到實地查看，甲方有義務陪同并提供方便和配合。

六、乙方對甲方委估房地產的文件資料應妥善保管并盡保密之職，非經甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。

七、甲方應付給乙方的估價服務費，根據有關估價收費標準，依雙方協商認同，乙方收取甲方評估費人民幣元。

八、甲方在接到乙方提交的估價報告書次日內，如對估價結果有異議且有正當理由，可向乙方提出復估申請或重新評估；乙方對甲方復估申請審查后認為有正當理由，應在日內完成復估工作，提交復估報告書。甲方逾期不提交復估申請的，估價報告書生效。

九、本合同自甲乙雙方簽章之日起生效，任何一方不得隨意更改，如有異議，需經雙方協調解決。

十、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行簽訂附件，附件經雙方簽章或與本合同具有同等法律效應。

十一、本協議一式貳份，甲乙雙方各執壹份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

身份證號碼：法人代表（簽章）：地址：地址：

郵政編碼：郵政編碼：

電話：電話：銀行帳號：

委托代理人（簽章）：簽約日期：年月日

簽約地點：