第一篇：魯班大廈管理處實施ISO9001情況匯報

魯班大廈管理處實施ISO9001情況匯報

一、魯班大廈管理處職責(zé)：

管理處負(fù)責(zé)所轄樓宇的一體化物業(yè)管理服務(wù)工作，組織新物業(yè)的驗收與接管為業(yè)主/用戶辦理入伙、退租手續(xù)，受理業(yè)主/租戶的日常報修、投訴及其他服務(wù)要求。按時收繳租金、物業(yè)管理費、維修基金、水電費，保持與住宅局、居委會、派出所、水電、燃?xì)獾仁姓芾聿块T的正常溝通與聯(lián)系。管理好所轄區(qū)域的清潔綠化及消殺“四害”工作，組織并搞好社區(qū)精神文明建設(shè)，與業(yè)主/租戶建立起良性的聯(lián)系溝通合作關(guān)系，開展形式活潑不同種類的社區(qū)文化活動，組織好質(zhì)量、管理體系在本部門的實施，對公司的方針、目標(biāo)在本部門的貫徹、分解、落實負(fù)責(zé)；做好本部門質(zhì)量管理體系文件和記錄的管理，對文件的現(xiàn)行有效性記錄的完整性負(fù)責(zé)。

二、魯班大廈管理處的人員設(shè)置及工作內(nèi)容：

魯班大廈管理處現(xiàn)有人員 5 人，其中主任1名、副主任1名、機電主管1名，管理員2名。

管理處的主要工作內(nèi)容可分為三部分：第一部分是用戶管理與服務(wù)；第二部分是清潔與消殺的管理與服務(wù)；第三部分是綠化養(yǎng)護(hù)管理與服務(wù)。

第一、對用戶管理與服務(wù)中涉及以下工作內(nèi)容：

1、對寫字樓和住宅樓的管理，主要是對用戶所購買或租賃的物業(yè)維護(hù)其完好、清潔、干凈和提供一個安全的環(huán)境，使用戶通過我們的服務(wù)得到一個安全、潔凈的辦公和居住環(huán)境。

2、對于業(yè)主單位、個體業(yè)主及用戶的日常管理，整理保存好入伙資料，及時更新相關(guān)資料的變更，并做好裝修管理。

3、用戶的日常管理與服務(wù)：主要是受理用戶的日常報修、專項委托維修、服務(wù)投訴處理，以及在管理與服務(wù)過程中需要用戶密切配合的各種正常業(yè)務(wù)往來與溝通。

第二、小區(qū)外圍及樓內(nèi)公共部分的環(huán)境衛(wèi)生、清潔保潔以及“四害”的消滅，由分包商深圳市玉禾田物業(yè)清潔管理有限公司負(fù)責(zé)實施，并提供保障。

1、負(fù)責(zé)監(jiān)督小區(qū)的清潔服務(wù)質(zhì)量，并做好當(dāng)日巡樓記錄。

2、負(fù)責(zé)監(jiān)督清潔用品的使用安全、保管和符合環(huán)境保護(hù)的條件。

3、負(fù)責(zé)監(jiān)督電動工具和日常清潔工具的安全檢查工作。

4、負(fù)責(zé)各種清潔檢查記錄表格的記錄的填報和保管。

5、負(fù)責(zé)殺蟲藥劑的監(jiān)督使用，使其標(biāo)識清楚，記錄全面清楚，并符合環(huán)保和法規(guī)的要求。

第三、綠化地的養(yǎng)護(hù)管理與服務(wù)。小區(qū)的外圍綠化及小區(qū)內(nèi)公共場所的種植和養(yǎng)植綠化，是由分包商—公司綠化中心負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)和管理。

1、負(fù)責(zé)監(jiān)督分包商按合同要求履行好對綠化的種植和養(yǎng)護(hù)。

2、負(fù)責(zé)監(jiān)督分包商對綠化除蟲的農(nóng)藥使用的安全性、防毒性、環(huán)保性的確認(rèn)，作好安全防護(hù)。

3、負(fù)責(zé)本崗位各種記錄的填制和保管。

4、負(fù)責(zé)本崗位質(zhì)量及職業(yè)健康安全方針在本崗位的貫徹和落實。

二、魯班大廈管理處所涉及的程序文件及實施情況：

魯班大廈涉及文件 25個，見附后。

魯班大廈管理處自推行ISO9001體系試運行以來，嚴(yán)格按體系文件的質(zhì)量要求，規(guī)范管理和服務(wù)，確保了公司及部門質(zhì)量方針和管理目標(biāo)的貫徹落實和完成。在質(zhì)量管理體系初運行過程中，管理處首先從抓提高員工對質(zhì)量管理體系的思想認(rèn)識做起，多次組織本部員工學(xué)習(xí)體系文件，并做了詳細(xì)的學(xué)習(xí)記錄，對合格的分包商，我處除組織分包商組長以上的管理人員學(xué)習(xí)體系文件外，還通過《分包方聯(lián)絡(luò)通知單》的方式與分包商保持緊密的聯(lián)系與溝通協(xié)調(diào)，出現(xiàn)問題能得到及時解決。在內(nèi)部管理方面，理順了與其他部門相互關(guān)聯(lián)的工作程序，促進(jìn)了內(nèi)部工作的聯(lián)系暢順。各項工作記錄、表格填寫準(zhǔn)確、規(guī)范，并加于妥善保存。隨著對質(zhì)量管理體系文件學(xué)習(xí)和運作的不斷深入，我處的工作程序日趨完善，各崗位職責(zé)清晰明了，增強了員工的工作責(zé)任心，各項工作程序合理、有序，降低了工作失誤，減少了用戶投訴，提高了工作效率，密切了與用戶緊密合作關(guān)系，提高了我管理處的總體管理水平。

三、魯班大廈管理目標(biāo)：

管理目標(biāo)

1、各種表格、記錄準(zhǔn)確率達(dá) 100%。

達(dá)成情況 100%

2、管理服務(wù)滿意率達(dá) 95%。

3、用戶投訴處理率 100%。

4、綠地完好率占總綠化面積達(dá)95 %以上。

5、物業(yè)管理服務(wù)費收繳率達(dá) 98%以上。

6、維修及時率、合格率98%以上

95.52% 100% 100% 98.5% 100%

7、公共設(shè)施完好率98%以上 98.5%

8、治安案件、車輛丟失案件為零。

9、人身重傷事故小于1‰，死亡事故為零。

10、火災(zāi)事故為零。

0 0 0 各管理目標(biāo)除了記錄表格填寫尚需仔細(xì)完善,其他各項均已達(dá)標(biāo)。伴隨著質(zhì)量管理體系的運行，我處的工作時刻向管理目標(biāo)看齊，嚴(yán)格要求，確保8—9月份，各種記錄、表格準(zhǔn)確率達(dá)100%，達(dá)成以上管理目標(biāo)的要求。

四、對內(nèi)審及季度檢查不合格項的解決：

1、裝修管理資料整理完畢，分戶裝入檔案袋。

2、管理處月物業(yè)綜合自查補充8月份的記錄，9月、10月都按質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)自查并填寫記錄；外包月檢記錄已填寫完畢，會議記錄、考核記錄以及培訓(xùn)考核成績已及時填寫歸檔完畢。

3、社區(qū)文化修改了原計劃，采用新表格重新做了比較符合實際的新計劃，并且得到公司領(lǐng)導(dǎo)的審批，管理處已經(jīng)存檔。

4、地下車庫消防通道和商場理貨區(qū)消防通道堵塞情況已經(jīng)整改，現(xiàn)已暢通；發(fā)電機房已經(jīng)保潔，并且定時3-4天打掃一次；水泵房漏水的止回閥已經(jīng)修好；機電新表格于9月正式使用，并且補充了8月份的相關(guān)記錄。配電房壞應(yīng)急燈已經(jīng)更換，輸線槽已經(jīng)作好文字導(dǎo)向。

5、監(jiān)控系統(tǒng)老化，鏡頭遮擋無反應(yīng)情況，改造工程計劃已經(jīng)審批完畢，經(jīng)費落實已經(jīng)到位，人員配置尚在安排中，但是該項工程啟動已提上日程。并且對于監(jiān)控人員的業(yè)務(wù)知識提高已經(jīng)做了一次培訓(xùn)，該項工作會一直不定期的持續(xù)進(jìn)行。

6、商場熟食區(qū)外墻熏黑問題，管理處發(fā)出函告要求對方清洗，對方單位也非常配合進(jìn)行了清洗，但是，持續(xù)一段時間，現(xiàn)在又有輕微的熏黑的現(xiàn)象，該項工作需要再與商場方繼續(xù)溝通，促使排煙外管和隔油池移位改造近期完工。

7、污水排放堵塞導(dǎo)致污水溢流狀況得到暫時改善，但是徹底的疏通還有待于20號的施工單位積極配合我管理處共同完成。

五、存在問題：

通過將近兩個月時間推行質(zhì)量體系文件的試運行，在工作過程中，工作程序得到了規(guī)范，效率有了保證和提高，部門之間協(xié)調(diào)關(guān)系通暢。但通過日常工作中也有個別員工對體系文件掌握不夠，了解不細(xì)，對質(zhì)量管理體系認(rèn)識不足，漏檢、漏記現(xiàn)象偶有發(fā)生，這一現(xiàn)象反映出培訓(xùn)工作的不足，特別是針對新員工的上崗前的培訓(xùn)。通過管理處有針對性的培訓(xùn)和現(xiàn)場指導(dǎo)，并且把責(zé)任分配到人，把質(zhì)量管理體系相關(guān)的文件復(fù)印之后，發(fā)放到分管人員的手中，提醒分管人員要抽時間加強個人學(xué)習(xí)，這一現(xiàn)象得到了徹底的解決。因此，在今后的體系文件推行過程中，還應(yīng)不斷加強文件的學(xué)習(xí)，落實考評，盡最大努力滿足體系文件的要求，使得工作程序得到持續(xù)改進(jìn)、高效、細(xì)致、迅速的做好各項服務(wù)。

附：魯班大廈管理處的相關(guān)程序文件： 25個 OP01《文件管理程序》

OP02《記錄控制程序》

OP07《設(shè)備管理程序》 OP10《裝修管理程序》

OP14《維修管理程序》 OP16《消防管理程序》 OP18《空調(diào)管理程序》 OP04《溝通與交流控制程序》

OP09《物業(yè)接管查驗程序》 OP11《相關(guān)方投訴處理程序》

OP15《護(hù)管管理程序》

OP17《車輛管理程序》

OP20《供水、供電管理程序》

OP21《應(yīng)急預(yù)案與響應(yīng)控制程序》 OP23《公共設(shè)施管理程序》 OP24《社區(qū)文化建設(shè)程序》 OP25《標(biāo)識和可追溯性控制程序》 OP26《采購管理程序》

OP27《物業(yè)管理分包方控制程序》 OP30《顧客滿意度調(diào)查分析程序》 OP31《事故、事件、不符合處理程序》 OP32《數(shù)據(jù)收集、分析與改進(jìn)控制程序》 OP33《糾正和預(yù)防措施控制程序》 OP39《倉庫管理程序》 OP40《清潔管理程序》

第二篇：ISO9001實施意義

ISO9001實施意義ISO9001標(biāo)準(zhǔn)非常全面，它規(guī)范了企業(yè)內(nèi)從原材料采購到成品交付的所有過程，涉及到企業(yè)內(nèi)從最高管理層到最基層的全體員工。它適用于不同的行業(yè)，不同的地區(qū)共同的理解。ISO9001標(biāo) 準(zhǔn)即是當(dāng)前國際國內(nèi)貿(mào)易往來及合作中，被作為相互認(rèn)可的技術(shù)基礎(chǔ)和確認(rèn)質(zhì)量保證能力的依據(jù)。

企業(yè)推行ISO9001，可以做到：“人人有職責(zé)、事事有程序、作業(yè)有標(biāo)準(zhǔn)、體系有監(jiān)督、不良有糾正”。

·與國際接軌，展示國際公認(rèn)標(biāo)志

·提升企業(yè)形象，增強顧客信任

·提高企業(yè)自身管理水平，改善公眾關(guān)系

·激勵員工士氣

·提高員工的品質(zhì)意識，建立組織文化

·減少不良率及顧客投訴

·保證產(chǎn)品質(zhì)量成為其進(jìn)入國際市場的綠色信道

·降低成本增加利潤

·提高顧客滿意度及可信度

·符合市場需求，滿足客戶對認(rèn)證的要求

·增加企業(yè)獲得優(yōu)惠信貸和保險政策的機會

·促進(jìn)企業(yè)良性和長期發(fā)展

第三篇：ISO9001質(zhì)量管理匯報材料

雞東縣分公司ISO9001質(zhì)量管理認(rèn)證

工作現(xiàn)場審核會議匯報材料

尊敬的審核組的各位領(lǐng)導(dǎo)，長城（天津）質(zhì)量保證中心的各位審核專家、老師，你們好：

隆冬時節(jié)，瑞雪千里。在這銀裝素裹、充滿喜悅的季節(jié)里，我們迎來了ISO9001質(zhì)量管理體系審核組的各位專家、老師。在此，我代表雞東縣通信分公司全體干部員工，向前來我公司檢查、指導(dǎo)ISO9001質(zhì)量認(rèn)證工作的各位專家、老師表示熱烈的歡迎！

ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，是一個組織所建立和實施的質(zhì)量體系應(yīng)能滿足該組織規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)，是確保影響產(chǎn)品質(zhì)量的技術(shù)、管理和人的因素處于受控狀態(tài)，是提升我們企業(yè)市場競爭綜合能力的一項必要性工作。因此，這次由長城（天津）質(zhì)量保證中心的各位審核專家、老師所組成的審核組的到來，是給我公司如何作好ISO9001認(rèn)證、如何強化管理、規(guī)范服務(wù)、創(chuàng)建良好的企業(yè)形象和風(fēng)采提供了極好指導(dǎo)機會。審核組的到來，不僅可以促進(jìn)我公司各項業(yè)務(wù)有序發(fā)展和繁榮，而且能夠進(jìn)一步提高我公司在地區(qū)性通信企業(yè)中的知名度，更能讓我們通過ISO9001認(rèn)證讓用戶了解雞東通信，讓雞東通信以嶄新的姿態(tài)面對競爭。

一、雞東縣通信分公司概況

雞東縣通信分公司共分有綜合、運維、營銷三個職能部室，下轄東海、永安、向陽、平陽、興農(nóng)、哈達(dá)、雞林七個鄉(xiāng)鎮(zhèn)支局，現(xiàn)擁有電話交換機總?cè)萘?1084萬門，實裝47213萬門，交換機實裝率達(dá)到92.42%，固定電話主線普及率達(dá)到16.26%，戶普及率達(dá)到51.5%。擔(dān)負(fù)著全縣30萬人口多元化、全方位、方便、優(yōu)質(zhì)的通信服務(wù)，是雞東縣地區(qū)通信行業(yè)和龍頭企業(yè)。經(jīng)過多年的不懈努力，我公司已建成了覆蓋全縣、具有國內(nèi)先進(jìn)水平，高帶寬、立體式、智能化，能夠滿足語音、數(shù)據(jù)、圖像、視頻等業(yè)務(wù)需求的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。

二、前一階段質(zhì)量目標(biāo)運行情況

目前，我公司共有質(zhì)量認(rèn)證兼職人員3人，自ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證工作于今年7月份在我公司全面啟動以來，我公司在市公司質(zhì)管辦及各位領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，嚴(yán)格落實市公司的工作部署，札實抓好質(zhì)量認(rèn)證工作的各個環(huán)節(jié)，力求以“ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證工作”為重點，其它工作及各項業(yè)務(wù)發(fā)展協(xié)調(diào)推進(jìn)，在本職工作與認(rèn)證工作兩不誤的情況下，建立運行了質(zhì)量管理體系，使企業(yè)的基礎(chǔ)管理工作得到了進(jìn)一步加強，員工的素質(zhì)有了進(jìn)一步提高，圓滿完成了市公司預(yù)期所指定的認(rèn)證計劃，為下一步企業(yè)管理制度的改良和認(rèn)證工作的順利進(jìn)行打下了良好的基矗

一是根據(jù)質(zhì)量管理方針，結(jié)合自身情況，明確此次認(rèn)證工作的總體目標(biāo)。力求通過認(rèn)證使公司通信質(zhì)量達(dá)到或超過市公司要求，并不斷提高。創(chuàng)造地區(qū)性知名品牌，持久地為用戶提供滿意服務(wù)，使公司的業(yè)務(wù)發(fā)展、效益增長、質(zhì)量管理等方面工作在緊緊圍繞ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證工作的同時，提升到一個新的層次。

二是理順流程，確保認(rèn)證工作順利進(jìn)行。將ISO9001認(rèn)證列入“一把手工程”，由總經(jīng)理親自掛帥，領(lǐng)導(dǎo)班子成員分片主管，及時為認(rèn)證兼職人員在辦公場地、工作設(shè)施等方面給予充分的保障。為了有效完成體系文件的編寫、整理、修改工作，我公司還通過培訓(xùn)的方法，在公司普及ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證知識，采用全體班組長以上管理人員配合的方法，及時為基礎(chǔ)管理手冊的編寫修訂贏得了時間。

三是制定《質(zhì)量管理認(rèn)證工作實施方案》，召開《雞東縣分公司ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證工作啟動會議》，加大對2000年6月26日以后收、發(fā)的各類文件及工單進(jìn)行清整、裝訂和備案力度，把整理任務(wù)分解到各部、室，實行《ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證工作責(zé)任狀》，強化職能人員規(guī)范質(zhì)量管理工作思想，剖析自身管理特點，總結(jié)各項職能規(guī)章制度，將各類文件、工單等重新整理、裝訂、登記造冊，對到期不報或上報內(nèi)容質(zhì)量低下的部門，給予一定處罰。在這期間，我公司共編寫了雞東分公司“基礎(chǔ)管理手冊”（其中包括：共包含職責(zé)權(quán)限、記錄臺帳、考核標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度和工作流程五個分冊）。收錄了各類人員的職責(zé)權(quán)限總計35條；記錄臺帳列舉了91項質(zhì)量記錄清單；制定了6項考核標(biāo)準(zhǔn)；建立了33項規(guī)章制度；編制了22條工作流程。嚴(yán)格按照市公司的“認(rèn)證”時間表來運行質(zhì)量管理體系文件，經(jīng)常與市公司質(zhì)量管理辦公室取得聯(lián)系，不斷咨詢和提高我公司的認(rèn)證工作，確保各項工作的順利開展。

四是加大對一、二次內(nèi)審中存在問題的持續(xù)改進(jìn)力度。首先是對質(zhì)量記錄紙張過于陳舊，且有部分記錄與記錄臺帳中規(guī)定的不符的記錄或臺帳進(jìn)行從制定，增設(shè)了《性質(zhì)變動登記本》和《程控業(yè)務(wù)登

第四篇：大廈管理處迎檢資料

大廈管理處迎檢資料

第一部分 基礎(chǔ)管理

1．按規(guī)劃要求建設(shè)，房屋及配套設(shè)施投入使用 1.1立項報告 1.2報建審批表 1.3規(guī)劃設(shè)計要點 1.4建設(shè)規(guī)劃許可證 1.4.1建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1.4.2建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1.5建設(shè)施工許可證 1.6建設(shè)項目環(huán)境影響報告

1.7消防設(shè)計方案審核意見、驗收證明 1.8大樓用地紅線圖及綜地圖 1.9土地使用權(quán)出讓合同書

1.10規(guī)劃驗收許可證

1.11建筑工程驗收證明書（包括分部分項工程驗收證明）1.12總設(shè)計平面圖

1.13產(chǎn)品合格證、校驗證明

1.14報價表（所有材料、設(shè)備）

2．已辦理接管驗收手續(xù)

2.1移交資料目錄（綜合、樁基、土建、及各系統(tǒng)技術(shù)資料）2.2移交圖紙目錄（建筑設(shè)計、施工、竣工、修改圖）2.3固定資產(chǎn)交接證明

2.4辦公（商品）用房驗收交接表 2.5驗收總結(jié)報告

3．由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理 3.1物業(yè)管理有限公司簡介 3.2物業(yè)管理有限公司組織機構(gòu) 3.3物業(yè)管理有限公司營業(yè)執(zhí)照 3.4物業(yè)管理有限公司稅務(wù)登記 3.5物業(yè)管理有限公司法人代碼書 3.6物業(yè)管理有限公司資質(zhì)證書

3.7管理處組織機構(gòu)及人員分布圖

3.8管理處辦公場所產(chǎn)權(quán)證明（業(yè)主蓋章）

4．建設(shè)單位在租售大廈前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確 4.1物業(yè)管理合同（開發(fā)建設(shè)單位與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂管理合同）

5．在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確

5.1前期物業(yè)管理協(xié)議（2000年3月以后售的房屋且物業(yè)管理企業(yè)介入前期管理的需簽訂）6．建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定（包括專用基金、本體維修基金）6.1大樓基金的管理（政府文件：管理規(guī)定、指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、管理辦法、使用申請表）6.2基金的建立、管理使用規(guī)定（合同中相關(guān)條款）

7．房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善 7.1裝修管理規(guī)定等公眾管理制度（見附件一）7.2房屋使用手冊

7.3業(yè)主公約

7.4業(yè)主公約簽名表

8.業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé) 8.1成立大廈業(yè)主委員會的報告 8.2關(guān)于成立大廈業(yè)主委員會的請示 8.3成立大廈業(yè)主委員會批復(fù) 8.4大廈業(yè)主委員會籌備會議程 8.5業(yè)委會籌備小組會議記錄 8.6會議簽到表

8.7大廈組建業(yè)委會的工作公告 8.8大廈業(yè)委會侯選人名單

8.9業(yè)主委員會成員登記表（附資質(zhì)）8.10業(yè)主委員會章程

8.11每年至少開一次業(yè)主大會（相關(guān)記錄：大會議題、議程，大會總結(jié)，簽到等）9．業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確 10.物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意 10.1創(chuàng)建“全國物業(yè)管理示范大廈”的請示（業(yè)主簽章）10.2爭創(chuàng)“省、全國物業(yè)管理示范大廈”的規(guī)劃 10.3創(chuàng)建“全國物業(yè)管理示范大廈”實施方案 10.4實施情況記錄

11.大廈物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實措施和考核辦法

11.1各項管理制度

11.1.1公眾管理制度（見附件）11.1.2內(nèi)部管理制度（見附件）11.1.3行政管理制度（見附件）

11.1.4設(shè)備管理制度（見附件）

11.1.5設(shè)備服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（見作業(yè)指導(dǎo)書）

11.1.6設(shè)備巡視維護(hù)、維修保養(yǎng)規(guī)定（見作業(yè)指導(dǎo)書）11.2各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)

11.2.1管理處員工職責(zé)（見質(zhì)量手冊）11.3考核方法及落實措施 11.3.1考核制度（見附件）

11.3.2員工培訓(xùn)管理程序文件（見程序文件）11.3.3公司培訓(xùn)實施計劃 11.3.4培訓(xùn)大綱 11.3.5員工培訓(xùn)記錄表 11.3.6員工培訓(xùn)考核表

11.3.7公司（部門）員工培訓(xùn)計劃 11.3.8培訓(xùn)簽到表 11.3.9員工月考核評分表 11.3.10員工考核試卷 11.4管理工作流程圖 11.5物業(yè)管理服務(wù)工作程序（見程序文件）

12．物業(yè)管理企業(yè)的管理人員及專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工 作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)

12.1管理處人員資質(zhì)情況登記表 12.2個人資料檔案（設(shè)立附件）

12.3物業(yè)管理崗位培訓(xùn)證書（管理人員）12.4管理處人員證件目錄（設(shè)立附件）（畢業(yè)證、等級職稱證、操作證復(fù)印件，迎檢時需原件）

12.5管理人員有明顯標(biāo)志（工作牌及工作服，現(xiàn)場及復(fù)印件）12.6職業(yè)道德規(guī)范（見內(nèi)部管理制度）12.7文明禮貌用語（見員工手冊）

13.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率 13.1物業(yè)管理系統(tǒng)簡介 13.2消防報警系統(tǒng)簡介 13.3通訊、機動能力簡介 13.4保安監(jiān)控系統(tǒng)簡介

14.物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開

一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況 14.1財務(wù)管理制度（見行政管理制度）14.2會計核算制度（見行政管理制度）

14.3 年上（下）半年財務(wù)收支情況表 14.4 財務(wù)明細(xì)表

15.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便 15.1房屋移交圖紙目錄（把移交圖紙目錄細(xì)分）15.2房屋移交資料目錄（把移交資料目錄細(xì)分）15.3設(shè)備移交圖紙目錄（把移交圖紙目錄細(xì)分）15.4設(shè)備移交資料目錄（把移交資料目錄細(xì)分）15.5設(shè)備臺帳 15.6大中修標(biāo)準(zhǔn)

15.7大中修記錄

15.8房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計表（每一戶均要統(tǒng)計并裝訂成冊）16.建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便 16.1用戶登記表（單位和個人用戶）16.2入伙通知書

16.3購房合同（復(fù)印件）16.4業(yè)主通訊表

16.5房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊（業(yè)主簽章）

17.建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄 17.1管理處值班制度（見內(nèi)部管理制度，制度上要明確上、下班時間的值班情況）17.2回訪制度（見內(nèi)部管理制度）

17.3用戶投訴處理程序（見程序文件）17.4災(zāi)害事故應(yīng)急處理方案及流程圖 17.5管理處值班記錄表

17.6應(yīng)急情況處理記錄表 17.7用戶投訴登記表

17.8服務(wù)/投訴/應(yīng)急處理維修報告單

17.9報修、維修服務(wù)工作規(guī)定（包含單據(jù)填寫規(guī)定）

17.10報修登記表

17.11回訪記錄表（回訪率見管理處回訪制度）（表格中要求業(yè)主填寫是否滿意并簽名）17.12工程維修單

17.13管理處常用電話聯(lián)系表 17.14服務(wù)電話標(biāo)簽（提醒牌）

18.定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達(dá)95%以上

18.1用戶意見調(diào)查和分析程序文件（見程序文件）

18.2用戶意見調(diào)查表（每半年一次，對用戶提出的意見要有具體的、書面的整改措施）18.3用戶意見調(diào)查分析統(tǒng)計表

18.4用戶意見調(diào)查分析報告（要求報告要詳細(xì)）（每項統(tǒng)計出滿意率且≥95%，公司要求≥98%）

18.5用戶意見調(diào)查表發(fā)放率、回收率統(tǒng)計表（公司要求發(fā)放及回收率≥95%）18.6意見處理措施及回訪記錄

19.建立并落實維修服務(wù)承諾，零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄 19.1服務(wù)承諾（公布并有業(yè)主確認(rèn)）

19.2零修及時率、零修合格率計算表（及時率及合格率=100%）19.3返修率計算表（返修率≤1%）19.4回訪記錄（與17.10同）20.文件管理 20.1文件稿紙

20.2用戶文件清單 20.3用戶文件發(fā)放登記表 20.4文件閱處表

20.5外來文件登記表

20.6外來文件發(fā)放登記表（或往來文件收發(fā)登記表）

第二部分 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

1.大廈、棟號、樓層、房號標(biāo)志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單 位名錄標(biāo)識在大堂內(nèi)顯著位置 1.1區(qū)域分布圖（現(xiàn)場及復(fù)印件）

1.2樓層號、單元號、棟號、房號、導(dǎo)向標(biāo)志（現(xiàn)場）

2.無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象（現(xiàn)場）

3.大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是 涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象(現(xiàn)場)4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損（現(xiàn)場）5.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一、冷凝水集中收集、支架無銹蝕（現(xiàn)場）

6.封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致,不超出外墻面；除建筑設(shè)計有要求外，不得安裝外廊及戶外 防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等（現(xiàn)場）7.房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 7.1物業(yè)裝修管理程序文件（見程序文件）7.2裝修管理規(guī)定（見公眾制度）

7.3裝修申請審批表（附施工單位資質(zhì)及裝修平面圖）7.4裝修巡視記錄表及整改措施 7.5裝修施工人員登記表 8.房屋維修養(yǎng)護(hù)

8.1建筑物的管理程序文件（見程序文件）8.2建筑物巡視維護(hù)規(guī)定（見作業(yè)指導(dǎo)書）

8.3建筑物維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（見作業(yè)指導(dǎo)書）8.4樓宇管理規(guī)定（見公眾制度）

8.5建筑物完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（建設(shè)部文）8.6建筑物巡視維護(hù)表（見質(zhì)量記錄）8.7建筑物養(yǎng)護(hù)計劃

8.8施工任務(wù)完成情況表（此表為過程記錄表，養(yǎng)護(hù)計劃中的項目均需填寫此表）8.9工程維修單（指養(yǎng)護(hù)計劃由管理處完成的）

8.10零星工程驗收評審表（此表為審批表，指養(yǎng)護(hù)計劃由分包方完成的）8.11房屋完損等級評定表

8.12完好率評定表（完好率≥98%）

第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理

第一項 綜合要求

1.制訂設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等 管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行

1.1設(shè)備安全運行管理制度（設(shè)備管理制度）（電梯、消防中心、配電房等）1.2設(shè)備管理各崗位人員職責(zé)（見質(zhì)量手冊）

1.3各系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)定、操作規(guī)程（見作業(yè)指導(dǎo)書）

1.4檔案管理相關(guān)規(guī)定（見行政管理制度）1.5執(zhí)行情況（見以下各系統(tǒng)質(zhì)量記錄）

2.設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求（現(xiàn)場）3.配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程 3.1機電（技術(shù)）人員統(tǒng)計表

3.2機電（技術(shù)）人員資質(zhì)（操作證、等級證、畢業(yè)證等見第一部分12.4）4.設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故（業(yè)主出具證明）大廈管理處迎檢資料總目錄2

第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理

第二項 供電系統(tǒng)

1.保證正常供電、限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知住用戶 1.1限電、停電管理規(guī)定（見內(nèi)部管理制度）1.2供配電系統(tǒng)管理程序（見程序文件）

2.制訂臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行 2.1臨時用電管理規(guī)定（見LS-02）2.2臨時用電申請表 2.3停電應(yīng)急處理方案及流程圖 2.4應(yīng)急情況處理記錄表

3.備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時起用（現(xiàn)場）3.1發(fā)電機操作規(guī)程（LS-01）3.2發(fā)電機運行記錄表

4.供電系統(tǒng)

4.1避雷系統(tǒng)程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書（見程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書）4.2設(shè)備設(shè)施清單（供配電、避雷）

4.3配電房管理制度（見設(shè)備管理制度）

4.4節(jié)能管理方案（方案中要指出節(jié)能達(dá)到的成果）（LS-15）4.5值班記錄表 4.6配電房抄表記錄 4.7電氣工作票 4.8停電通知單

4.9完好率評定表（完好率≥98%）

4.10供配電系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見質(zhì)量記錄）4.11供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見質(zhì)量記錄）4.12避雷系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見質(zhì)量記錄）4.13避雷系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見質(zhì)量記錄）第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理 第三項 弱電系統(tǒng)

1.按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作

1.1保安監(jiān)控系統(tǒng)程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書（見程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書）2.監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常（現(xiàn)場），有記錄并按規(guī)定期限保存 2.1設(shè)備設(shè)施清單

2.2保安監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶使用規(guī)定（LS-03）2.3完好率評定表（完好率≥98%）

2.4保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見質(zhì)量記錄）2.5保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見質(zhì)量記錄）第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理

第四項 消防系統(tǒng)

1.消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時啟用（現(xiàn)場）1.1消防中心管理制度（見設(shè)備管理制度）1.2設(shè)備設(shè)施清單（消防報警、氣體消防）1.3消防栓封簽（現(xiàn)場）1.4滅火器合格證（現(xiàn)場）1.5消防電話一覽表 1.6消防通訊工具一覽表 1.7值班安排表

1.8值班記錄表

1.9消防報警（氣體消防）系統(tǒng)管理程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書（見程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書）1.10消防報警系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見質(zhì)量記錄）1.11消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見質(zhì)量記錄）1.12氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見質(zhì)量記錄）1.13氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見質(zhì)量記錄）

2.消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題

2.1義務(wù)消防隊員名單（有專職或兼職消防管理人員，名單上注明消防值班人員）2.2消防標(biāo)準(zhǔn)用語（LS-17）2.3消防演習(xí)記錄（現(xiàn)場照片）（半年一次）2.4消防演習(xí)總結(jié)報告

3.組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人 3.1組織消防法規(guī)學(xué)習(xí)計劃 3.2消防學(xué)習(xí)報告

3.3防火區(qū)域管理規(guī)定（LS-16）3.4區(qū)域防火責(zé)任人劃分表 3.5消防宣傳圖片

4.訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通

4.1火災(zāi)等事故應(yīng)急處理方案及指揮流程圖 4.2消防疏散示意圖（現(xiàn)場及復(fù)印件）

4.3疏散通道暢通、應(yīng)急照明設(shè)施、引路標(biāo)志（現(xiàn)場）4.4用戶安全責(zé)任人和聯(lián)系人名單

4.5食堂液化氣體使用的安全防范措施（LS-10）4.6重點防火部位登記表 4.7應(yīng)急情況處理記錄表

4.8維修保養(yǎng)抽樣記錄（消防報警和氣體消防半年一次，數(shù)量≥5%）4.9完好率評定表（完好率≥98%）4.10動火申請表 5.無火災(zāi)安全隱患

5.1無火災(zāi)事故證明（年發(fā)生率≤1‰，派出所出具證明）5.2無其它安全隱患（現(xiàn)場）

第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理 第五項 電梯系統(tǒng)

1.電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備 1.1電梯準(zhǔn)用證 1.2電梯合格證

1.3保養(yǎng)合同

2.電梯按規(guī)定時間運行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好 2.1電梯系統(tǒng)程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書（見程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書）2.2設(shè)備設(shè)施清單

2.3電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見質(zhì)量記錄）

2.4電梯維修保養(yǎng)表（按合同附件標(biāo)準(zhǔn)由分包方按周、月、季度、半年、提供）2.4完好率評定表（完好率98%）2.5分包方質(zhì)量檢查記錄表 2.6整改通知

2.7安全設(shè)施齊全、有效（現(xiàn)場）

2.8通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好（現(xiàn)場）3.轎廂、井道、機房清潔(現(xiàn)場)4.電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗 4.1分包方資質(zhì)（營業(yè)執(zhí)照及年審情況、認(rèn)可證）4.2維修、保養(yǎng)人員資質(zhì)（專業(yè)上崗證）

5.運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修 5.1維修人員半小時內(nèi)到達(dá)（參見合同及維修記錄）6.運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施 6.1電梯應(yīng)急處理方案及流程圖（停機率<1%）6.2應(yīng)急情況處理記錄表

第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理 第六項 給排水系統(tǒng)

1.建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃 1.1給排水系統(tǒng)程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書（見程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書）1.2設(shè)備設(shè)施清單（供水、排水）

1.3用水、供水管理制度（見內(nèi)部管理制度）

1.4用水、節(jié)水計劃（LS-08）

1.5節(jié)能管理方案（方案中要指出節(jié)能達(dá)到的成果）（LS-15）1.6供水系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見質(zhì)量記錄）1.7供水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見質(zhì)量記錄）1.8排水系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見質(zhì)量記錄）

1.9完好率評定表（完好率≥98%）

1.10維修保養(yǎng)抽樣記錄（消防栓每三個月一次，數(shù)量≥5%）

2.設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏（現(xiàn)場）

3.按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染 3.1供水系統(tǒng)月測試記錄表（消防供水、生活供水）

3.2水池、水箱清洗記錄表（移交給自來水公司的由自來水公司提供）

3.3水池、水箱藥品投放情況記錄表（移交給自來水公司的由自來水公司提供）3.4二次供水衛(wèi)生許可證 3.5操作人員健康合格證 3.6水質(zhì)化驗單

3.7水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患（現(xiàn)場）

4.高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患 4.1高壓水泵、水池、水箱管理措施（LS-22）4.2水池、水箱周圍無污染隱患（現(xiàn)場）5．限水、停水按規(guī)定時間通知住用戶

5.1限水、停水管理規(guī)定（見內(nèi)部管理制度）5.2停水通知單

6.排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡現(xiàn)象（現(xiàn)場）7.遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象 7.1管理人員五分鐘內(nèi)到達(dá)（現(xiàn)場考核及應(yīng)急情況處理記錄）7.2無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象（現(xiàn)場）8.制定事故應(yīng)急處理方案

8.1給排水系統(tǒng)事故應(yīng)急處理方案及流程圖 8.2應(yīng)急情況處理記錄表 第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理

第七項 空調(diào)系統(tǒng)

1.中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標(biāo)，無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象 1.1空調(diào)系統(tǒng)程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書（見程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書）1.2空調(diào)主機保養(yǎng)合同

1.3設(shè)備設(shè)施清單

1.4空調(diào)運行時間表（如有特殊情況要求開機，須有業(yè)主書面確認(rèn)）1.5冷水機組運行記錄表

1.6空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見質(zhì)量記錄）1.7空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見質(zhì)量記錄）1.8完好率評定表（完好率≥98%）1.9分包方質(zhì)量檢查記錄表 1.10整改通知

1.11空調(diào)水處理報告單（分包方）

1.12噪音不超標(biāo)、無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象（現(xiàn)場）

2.中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定內(nèi)到達(dá)現(xiàn)象維修 2.1管理人員五分鐘到達(dá)（現(xiàn)場考核與應(yīng)急情況處理記錄）2.2維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)（參見合同）2.3分承包方維修保養(yǎng)工作單（分包方提供）3.制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案 3.1中央空調(diào)應(yīng)急處理方案及流程圖

3.2應(yīng)急處理情況記錄表

第三部分 共用設(shè)施設(shè)備管理 第八項 鍋爐供暖系統(tǒng)

1.鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好，運行正常

1.1鍋爐供熱系統(tǒng)程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書（見程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書）1.2設(shè)備設(shè)施清單

1.3鍋爐供熱系統(tǒng)巡視維護(hù)表（見質(zhì)量記錄）1.4鍋爐供熱系統(tǒng)維修保養(yǎng)表（見質(zhì)量記錄）1.5完好率評定表（完好率≥98%）

1.6供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好（現(xiàn)場）

2.管道、閥門無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患（現(xiàn)場查看）3.北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于160C（無）4．制訂應(yīng)急處理方案

4.1鍋爐供熱系統(tǒng)應(yīng)急處理方案及流程圖 4.2應(yīng)急情況處理記錄表

第四部分 共用設(shè)施管理

1.共用配套服務(wù)設(shè)施完好（現(xiàn)場）1.1公共設(shè)施管理制度（見內(nèi)部管理制度）1.2公共設(shè)施巡視維護(hù)表

2.共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻（現(xiàn)場）3.道路、樓道、大堂等公共照明完好（現(xiàn)場）4.大廈范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦（現(xiàn)場）

第五部分 保安及車輛管理

1.大廈基本實行封閉式管理（現(xiàn)場）

2.有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)

練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)

2.1有專業(yè)保安隊伍，保安員文明執(zhí)勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)（現(xiàn)場）2.2物業(yè)的保安服務(wù)程序文件（見程序文件）2.3二十四小時值班制度及巡邏制度（LS-06）

2.4保安員巡邏制度（LS-20）（管理處自制，內(nèi)容要包括路線及方式等內(nèi)容）2.5保安員培訓(xùn)大綱

2.6警械、警具配備、使用、保管及檢查規(guī)定 2.7警械、警具配備登記表 2.8保安值班安排表 2.9值班記錄表 2.10來訪登記表 2.11訓(xùn)練計劃表

2.12訓(xùn)練成績記錄表 2.13保安巡邏簽到表

3.結(jié)合大廈特點，制訂安全防范措施（LS-21）

4.進(jìn)出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行 4.1車輛管理程序文件（見程序文件）4.2車輛出入登記表（包括出入卡）4.3停車場檢查登記表 4.4閑置車輛登記表

4.5各種車輛管理有序，無堵塞交通，不影響行人（現(xiàn)場）5.大廈外停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊 5.1停車場管理規(guī)定（見公眾制度）

5.2停車場專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊（現(xiàn)場）6.室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格，出入登記 6.1停車線、交通標(biāo)志（現(xiàn)場）6.2車輛出入登記表（同上4.2）

7.非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔 7.1車輛保管區(qū)分規(guī)定（LS-05）

7.2摩托車、自行車管理制度（LS-04）

7.3有集中停放場地，停放整齊，場地整潔（現(xiàn)場）8.危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施 8.1安全警告標(biāo)志（現(xiàn)場）

8.2危及人身安全的防范措施（LS-07）

8.3突發(fā)事件應(yīng)急處理方案及流程圖（包括監(jiān)控）8.4應(yīng)急情況處理記錄表

9.無因物業(yè)公司管理責(zé)任發(fā)生重大刑事案件證明（派出所出具）

第六部分 環(huán)境衛(wèi)生管理 1.環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站

1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站（現(xiàn)場）1.2垃圾中轉(zhuǎn)讓清潔制度 1.3設(shè)備設(shè)施清單

2.清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實行標(biāo)準(zhǔn)化保潔 2.1清潔管理程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書（見程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書）2.2日常衛(wèi)生保潔承包合同 2.3清潔衛(wèi)生工作責(zé)任制（LS-14）2.4清潔人員統(tǒng)計表

2.5清潔分工表（或清潔工作量安排表）2.6清潔保潔巡查記錄表（見質(zhì)量記錄）2.7分包方質(zhì)量檢查記錄表

2.8整改通知

3.垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺 3.1日產(chǎn)日清（現(xiàn)場）

3.2消殺管理制度（LS-09）

3.3消殺記錄表（與綠化一起使用）3.4消殺工作表（與綠化一起使用）

4.房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；大廈內(nèi)共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 無蟻害（現(xiàn)場）4.1白蟻防治程序

4.2白蟻防治分包合同 4.3白蟻防治巡視規(guī)定

4.4白蟻防治巡視記錄表

4.5白蟻防治消殺記錄表（分包方檢查、消殺記錄表）

5.商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象（現(xiàn)場）5.1商鋪管理規(guī)定（LS-23）5.2商鋪統(tǒng)計表

6.無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜（現(xiàn)場）

7.大廈內(nèi)排煙、排污、噪聲符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染（現(xiàn)場）

第七部分 綠化管理

1.綠化無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象（現(xiàn)場）

2.花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿（現(xiàn)場）2.1綠化管理程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書（見程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書）2.2綠化平面圖及說明

2.3綠化工作標(biāo)準(zhǔn)（LS-12）

2.4綠化養(yǎng)護(hù)、管理操作細(xì)則（LS-13）2.5綠化人員統(tǒng)計表

2.6綠化分工表

2.7園林綠化巡視表（見質(zhì)量記錄）2.8園林綠化維護(hù)表（見質(zhì)量記錄）2.9消殺記錄表（與清潔一起使用）

2.10消殺工作表（與清潔一起使用）

2.11綠化覆蓋率、人均綠地面積計算表（大廈：覆蓋率≥30%）3.綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物（現(xiàn)場）

4.對大廈內(nèi)部、天臺、屋頂綠化有管理措施并落實 4.1大廈內(nèi)部、天臺、屋頂綠化管理措施（LS-11）4.2落實效果（現(xiàn)場）

第八部分 精神文明建設(shè)

1.全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益，遵守大廈的各項管理規(guī)定 1.1精神文明建設(shè)公約（業(yè)主簽章）1.2公眾制度（見附件）

1.3業(yè)主和使用人遵守管理規(guī)定（現(xiàn)場）2.設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動 2.1宣傳園地（現(xiàn)場）2.2社區(qū)文化管理

2.2.1社區(qū)文化管理程序文件（見程序文件）

2.2.2社區(qū)文化活動計劃表（計劃和季度計劃，附社區(qū)文化活動方案）2.2.3社區(qū)文化活動場所使用申請表（業(yè)主向管理處申請時才填寫此表）

2.2.4社區(qū)文化活動記錄表（記錄表后附活動照片）（每次活動后在記錄表中要有小結(jié)）2.2.5社區(qū)文化活動完成情況表

2.2.6社區(qū)文化活動總結(jié) 2.3好人好事記錄表 2.4業(yè)主感謝信

3.大廈內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件（派出所出具）

第九部分 管理效益

1.物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率98%以上 1.1 年上（下）收支情況表

2.提供有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營 2.1有償服務(wù)價格表

2.2相關(guān)記錄（如發(fā)票、收據(jù)等）3.本大廈物業(yè)管理經(jīng)營狀況 3.1 財務(wù)明細(xì)表

第五篇：洪湖大廈物業(yè)管理處2008工作總結(jié)

洪湖大廈物業(yè)管理處2008工作總結(jié)

2008在洪湖大廈物業(yè)管理處全體工作人員的忙忙碌碌之中匆匆而過，新的一年業(yè)已來臨。回顧過去的一年，感覺每天都好像打仗一樣，不過雖然很忙碌，但生活卻很充實。

洪湖大廈是一棟建造于80年代初的商住混用類建筑，大廈里既有住宅（11、12、13、15共四層），又有賓館、招待所、桑拿、歌舞廳，還有大大小小的辦公場所，使用人群特別復(fù)雜。大廈的各類公共設(shè)備、設(shè)施現(xiàn)已處于老化階段，有些老化的設(shè)施已達(dá)到了使用年限。諸多因素不但給我們管理處增加了管理難度，同時也增加了各項日常維修費用的支出。在過去的一年里，管理處全體工作人員積極努力，相互配合，基本達(dá)到了2008的工作目標(biāo)。

一、安保方面

本在保安部全體工作人員的努力和配合下，本管理區(qū)域未發(fā)生大的治安、偷盜等案件，保安人員在日常工作當(dāng)中基本能遵守公司規(guī)章制度，履行工作崗位職責(zé)。但工作態(tài)度、人員素質(zhì)、專業(yè)技能等方面尚有待提高，在新的一年里，還必須加強培訓(xùn)，使隊員從思想、形象、心態(tài)、認(rèn)知方面入手，以適應(yīng)物業(yè)管理工作新的要求。

二、水電運行方面

本水電運行方面基本正常，但也不是盡善盡美，電的方面由于大廈的高低壓供電設(shè)備比較陳舊、老化，二樓的低壓配電設(shè)備的接觸器、斷路器出現(xiàn)故障曾導(dǎo)致短暫停電，本僅更換接觸器和斷路器就支出近二萬元。而水的方面，工程部做的還不夠好，甚至說不夠重視，翻查歷來的生活水池清洗記錄，很不完善，每次水池清洗完畢，均未作水樣檢測，而工程部均不知水樣檢測是怎樣的一個工作，更不用說怎樣/

4去操作這項工作，可見工程部的人員素質(zhì)和專業(yè)技能及物業(yè)管理方面的知識急需提高，否則將給我們的管理帶來不必要的障礙。在新的一年到來伊始，我們必須完善水電運行檔案資料和各項記錄，加強各項培訓(xùn)，努力提高人員素質(zhì)、專業(yè)技能、認(rèn)知態(tài)度、工作心態(tài)及個人形象等，以確保大廈水電的正常運行，提高業(yè)主和用戶對我管理公司的滿意度。

三、設(shè)施、設(shè)備方面

1、今年我們在維護(hù)大廈設(shè)施、設(shè)備方面下了很大功夫，今年年初我們對天面的排風(fēng)

管和九層半的生活水管、消防水管做了改造，使大廈陷于癱瘓的排風(fēng)系統(tǒng)恢復(fù)了正常的使用功能，消除了九層半消防水管、飲用水管的安全隱患。

2、監(jiān)控系統(tǒng)經(jīng)過改線，已從九樓監(jiān)控室遷移到一樓工程部，此項變動整合了監(jiān)控系

統(tǒng)和消防系統(tǒng)，節(jié)約了人工總成本約五萬元左右（按原保安員配置1500元∕人／月×3人×12個月計算）。

3、大廈現(xiàn)有兩臺勞斯萊斯發(fā)電機組，一臺正常，一臺癱瘓，而且正常的這臺發(fā)電機

組也沒有得到很好的保養(yǎng)，這種情況很不正常，工程部一直沒有很好解決此事。今年十月份，我們經(jīng)過多方詢價后，由深圳市佩斯特機電設(shè)備有限公司對我大廈的兩臺發(fā)電機組進(jìn)行了維修保養(yǎng)（總費用為11500.0元），原已癱瘓的那臺發(fā)電機組現(xiàn)已恢復(fù)正常使用功能。在今年大廈低壓配電設(shè)備的斷路器出現(xiàn)故障時，由于發(fā)電機煙道在四樓裝修時裝修垃圾將煙道堵塞，發(fā)電機發(fā)電時間過長致使排煙管過熱，飯?zhí)玫奶旎ò灞灰迹液冒l(fā)現(xiàn)及時未產(chǎn)生嚴(yán)重后果，現(xiàn)發(fā)電機排煙道經(jīng)過清理已消除此安全隱患，節(jié)約了請施工隊清理、查找故障的費用。現(xiàn)在我們又將一臺發(fā)電機組進(jìn)行改造，使改造后的這臺發(fā)電機組與大廈五部電梯的用電系統(tǒng)相連，如大廈出現(xiàn)停電或應(yīng)急情況不能正常供電時，兩臺發(fā)電機組可保障大廈正常照明和電梯運行，現(xiàn)該項改造工程已由公司工程部負(fù)責(zé)實施。

4、大廈在建成投入使用時所配備的原有的消防水帶已全部發(fā)霉粘連，無法使用，消

防通道防火門的閉門器亦已全部缺失、損壞。如大廈發(fā)生火警，消火栓和防火門將形同擺設(shè)，不能發(fā)揮正常使用功能。為了消除上述安全隱患，我們經(jīng)過多方詢價后，更換了大廈消火栓的水帶，防火門閉門器也已全部安裝完畢。消防系統(tǒng)經(jīng)過多次排查，在天面消防閥門里面清除了堵了幾年的雜物（系人為堵塞），更換了消防泵的進(jìn)水閥門，現(xiàn)消防水系統(tǒng)業(yè)已恢復(fù)正常，改變了原來測試消防水時只是流而不是噴射的尷尬局面，消除了此項重大安全隱患。

四、安全生產(chǎn)方面

公司制定了安全生產(chǎn)巡檢制度，原來的月檢依然進(jìn)行，新增加了周檢，加大了安全生產(chǎn)巡檢力度。為了切實落實安全生產(chǎn)責(zé)任制，在經(jīng)營的同時重視安全生產(chǎn)，將安全生產(chǎn)工作做到縱向到底，橫向到邊，縱橫結(jié)合形成一個整體的、全方位型的安全生產(chǎn)防范網(wǎng)絡(luò)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定，成立了安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，逐步落實安全生產(chǎn)責(zé)任制，層層簽訂合約，實行定點定人、定職責(zé)的安全生產(chǎn)管理機制（見深圳市洪湖物業(yè)管理有限公司安全生產(chǎn)責(zé)任書），建立健全了安全生產(chǎn)組織機構(gòu)。此項工作有利于大廈的安全生產(chǎn)管理，加強員工安全生產(chǎn)意識，提高大廈安全系數(shù)。

五、租賃方面

今年我們在業(yè)主物業(yè)代管理的租賃方面，全部實行兩押一租的方式，避免了以往部分租戶一押一租，租金拖欠押金放棄而產(chǎn)生的損失。今年我們代管理的物業(yè)的出租率在1～3季度完成100％，第4季度由于受到金融危機的影響，完成額度在80％左右。現(xiàn)在春節(jié)臨近，由于市場環(huán)境不太樂觀，其他地方的物業(yè)租金皆有所下降，我們洪湖大廈的物業(yè)亦不例外，我們在與業(yè)主溝通后盡量減少春節(jié)前的物業(yè)空置率，以便減少損失。

六、財務(wù)方面

本物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)收與實收率達(dá)到90％左右，水電費收繳率達(dá)到90％，水電損差率：水損率在5％左右，電損率在2％。拖欠費用成功收繳率在98％，經(jīng)催收立即繳費達(dá)到90％以上，只有約10％左右尚未收繳（例如1219室，已多年無人居住，未曾收到管理費）。

七、其他方面

今年我們就洪湖大廈外墻脫落情況與政府部門反映并遞交報告，請求政府部門對洪湖大廈的外墻安全隱患予以關(guān)注，現(xiàn)政府部門已就我們的反映專門召開會議進(jìn)行討論，并已立項。現(xiàn)洪湖大廈外墻改造項目已在設(shè)計策劃階段，詳細(xì)情況我們再向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報。

在過去的一年里，我們雖然做了許多工作，但還有很多方面比較欠缺，不夠規(guī)范，還有很多應(yīng)該做卻還沒做的工作急需我們?nèi)ネ瓿伞ｋm然今年金融危機的到來致使市場大環(huán)境不容樂觀，但我們的員工對這些已經(jīng)到來的危機不夠重視，缺乏危機感，缺乏創(chuàng)新力。在新的一年，我們要爭取改變目前存在的松散、懶惰情緒，在怎樣提高員工素質(zhì)上多下工夫，使各項工作緊湊起來，也就是說使整個公司都要有動力感，整個公司的面貌要有嶄新的一面。

深圳市洪湖物業(yè)管理有限公司

2008年12月30日