第一篇：魯班大廈管理處實施ISO9001情況匯報

魯班大廈管理處實施ISO9001情況匯報

一、魯班大廈管理處職責：

管理處負責所轄樓宇的一體化物業管理服務工作，組織新物業的驗收與接管為業主/用戶辦理入伙、退租手續，受理業主/租戶的日常報修、投訴及其他服務要求。按時收繳租金、物業管理費、維修基金、水電費，保持與住宅局、居委會、派出所、水電、燃氣等市政管理部門的正常溝通與聯系。管理好所轄區域的清潔綠化及消殺“四害”工作，組織并搞好社區精神文明建設，與業主/租戶建立起良性的聯系溝通合作關系，開展形式活潑不同種類的社區文化活動，組織好質量、管理體系在本部門的實施，對公司的方針、目標在本部門的貫徹、分解、落實負責；做好本部門質量管理體系文件和記錄的管理，對文件的現行有效性記錄的完整性負責。

二、魯班大廈管理處的人員設置及工作內容：

魯班大廈管理處現有人員 5 人，其中主任1名、副主任1名、機電主管1名，管理員2名。

管理處的主要工作內容可分為三部分：第一部分是用戶管理與服務；第二部分是清潔與消殺的管理與服務；第三部分是綠化養護管理與服務。

第一、對用戶管理與服務中涉及以下工作內容：

1、對寫字樓和住宅樓的管理，主要是對用戶所購買或租賃的物業維護其完好、清潔、干凈和提供一個安全的環境，使用戶通過我們的服務得到一個安全、潔凈的辦公和居住環境。

2、對于業主單位、個體業主及用戶的日常管理，整理保存好入伙資料，及時更新相關資料的變更，并做好裝修管理。

3、用戶的日常管理與服務：主要是受理用戶的日常報修、專項委托維修、服務投訴處理，以及在管理與服務過程中需要用戶密切配合的各種正常業務往來與溝通。

第二、小區外圍及樓內公共部分的環境衛生、清潔保潔以及“四害”的消滅，由分包商深圳市玉禾田物業清潔管理有限公司負責實施，并提供保障。

1、負責監督小區的清潔服務質量，并做好當日巡樓記錄。

2、負責監督清潔用品的使用安全、保管和符合環境保護的條件。

3、負責監督電動工具和日常清潔工具的安全檢查工作。

4、負責各種清潔檢查記錄表格的記錄的填報和保管。

5、負責殺蟲藥劑的監督使用，使其標識清楚，記錄全面清楚，并符合環保和法規的要求。

第三、綠化地的養護管理與服務。小區的外圍綠化及小區內公共場所的種植和養植綠化，是由分包商—公司綠化中心負責養護和管理。

1、負責監督分包商按合同要求履行好對綠化的種植和養護。

2、負責監督分包商對綠化除蟲的農藥使用的安全性、防毒性、環保性的確認，作好安全防護。

3、負責本崗位各種記錄的填制和保管。

4、負責本崗位質量及職業健康安全方針在本崗位的貫徹和落實。

二、魯班大廈管理處所涉及的程序文件及實施情況：

魯班大廈涉及文件 25個，見附后。

魯班大廈管理處自推行ISO9001體系試運行以來，嚴格按體系文件的質量要求，規范管理和服務，確保了公司及部門質量方針和管理目標的貫徹落實和完成。在質量管理體系初運行過程中，管理處首先從抓提高員工對質量管理體系的思想認識做起，多次組織本部員工學習體系文件，并做了詳細的學習記錄，對合格的分包商，我處除組織分包商組長以上的管理人員學習體系文件外，還通過《分包方聯絡通知單》的方式與分包商保持緊密的聯系與溝通協調，出現問題能得到及時解決。在內部管理方面，理順了與其他部門相互關聯的工作程序，促進了內部工作的聯系暢順。各項工作記錄、表格填寫準確、規范，并加于妥善保存。隨著對質量管理體系文件學習和運作的不斷深入，我處的工作程序日趨完善，各崗位職責清晰明了，增強了員工的工作責任心，各項工作程序合理、有序，降低了工作失誤，減少了用戶投訴，提高了工作效率，密切了與用戶緊密合作關系，提高了我管理處的總體管理水平。

三、魯班大廈管理目標：

管理目標

1、各種表格、記錄準確率達 100%。

達成情況 100%

2、管理服務滿意率達 95%。

3、用戶投訴處理率 100%。

4、綠地完好率占總綠化面積達95 %以上。

5、物業管理服務費收繳率達 98%以上。

6、維修及時率、合格率98%以上

95.52% 100% 100% 98.5% 100%

7、公共設施完好率98%以上 98.5%

8、治安案件、車輛丟失案件為零。

9、人身重傷事故小于1‰，死亡事故為零。

10、火災事故為零。

0 0 0 各管理目標除了記錄表格填寫尚需仔細完善,其他各項均已達標。伴隨著質量管理體系的運行，我處的工作時刻向管理目標看齊，嚴格要求，確保8—9月份，各種記錄、表格準確率達100%，達成以上管理目標的要求。

四、對內審及季度檢查不合格項的解決：

1、裝修管理資料整理完畢，分戶裝入檔案袋。

2、管理處月物業綜合自查補充8月份的記錄，9月、10月都按質量管理體系標準自查并填寫記錄；外包月檢記錄已填寫完畢，會議記錄、考核記錄以及培訓考核成績已及時填寫歸檔完畢。

3、社區文化修改了原計劃，采用新表格重新做了比較符合實際的新計劃，并且得到公司領導的審批，管理處已經存檔。

4、地下車庫消防通道和商場理貨區消防通道堵塞情況已經整改，現已暢通；發電機房已經保潔，并且定時3-4天打掃一次；水泵房漏水的止回閥已經修好；機電新表格于9月正式使用，并且補充了8月份的相關記錄。配電房壞應急燈已經更換，輸線槽已經作好文字導向。

5、監控系統老化，鏡頭遮擋無反應情況，改造工程計劃已經審批完畢，經費落實已經到位，人員配置尚在安排中，但是該項工程啟動已提上日程。并且對于監控人員的業務知識提高已經做了一次培訓，該項工作會一直不定期的持續進行。

6、商場熟食區外墻熏黑問題，管理處發出函告要求對方清洗，對方單位也非常配合進行了清洗，但是，持續一段時間，現在又有輕微的熏黑的現象，該項工作需要再與商場方繼續溝通，促使排煙外管和隔油池移位改造近期完工。

7、污水排放堵塞導致污水溢流狀況得到暫時改善，但是徹底的疏通還有待于20號的施工單位積極配合我管理處共同完成。

五、存在問題：

通過將近兩個月時間推行質量體系文件的試運行，在工作過程中，工作程序得到了規范，效率有了保證和提高，部門之間協調關系通暢。但通過日常工作中也有個別員工對體系文件掌握不夠，了解不細，對質量管理體系認識不足，漏檢、漏記現象偶有發生，這一現象反映出培訓工作的不足，特別是針對新員工的上崗前的培訓。通過管理處有針對性的培訓和現場指導，并且把責任分配到人，把質量管理體系相關的文件復印之后，發放到分管人員的手中，提醒分管人員要抽時間加強個人學習，這一現象得到了徹底的解決。因此，在今后的體系文件推行過程中，還應不斷加強文件的學習，落實考評，盡最大努力滿足體系文件的要求，使得工作程序得到持續改進、高效、細致、迅速的做好各項服務。

附：魯班大廈管理處的相關程序文件： 25個 OP01《文件管理程序》

OP02《記錄控制程序》

OP07《設備管理程序》 OP10《裝修管理程序》

OP14《維修管理程序》 OP16《消防管理程序》 OP18《空調管理程序》 OP04《溝通與交流控制程序》

OP09《物業接管查驗程序》 OP11《相關方投訴處理程序》

OP15《護管管理程序》

OP17《車輛管理程序》

OP20《供水、供電管理程序》

OP21《應急預案與響應控制程序》 OP23《公共設施管理程序》 OP24《社區文化建設程序》 OP25《標識和可追溯性控制程序》 OP26《采購管理程序》

OP27《物業管理分包方控制程序》 OP30《顧客滿意度調查分析程序》 OP31《事故、事件、不符合處理程序》 OP32《數據收集、分析與改進控制程序》 OP33《糾正和預防措施控制程序》 OP39《倉庫管理程序》 OP40《清潔管理程序》

第二篇：ISO9001實施意義

ISO9001實施意義ISO9001標準非常全面，它規范了企業內從原材料采購到成品交付的所有過程，涉及到企業內從最高管理層到最基層的全體員工。它適用于不同的行業，不同的地區共同的理解。ISO9001標 準即是當前國際國內貿易往來及合作中，被作為相互認可的技術基礎和確認質量保證能力的依據。

企業推行ISO9001，可以做到：“人人有職責、事事有程序、作業有標準、體系有監督、不良有糾正”。

·與國際接軌，展示國際公認標志

·提升企業形象，增強顧客信任

·提高企業自身管理水平，改善公眾關系

·激勵員工士氣

·提高員工的品質意識，建立組織文化

·減少不良率及顧客投訴

·保證產品質量成為其進入國際市場的綠色信道

·降低成本增加利潤

·提高顧客滿意度及可信度

·符合市場需求，滿足客戶對認證的要求

·增加企業獲得優惠信貸和保險政策的機會

·促進企業良性和長期發展

第三篇：ISO9001質量管理匯報材料

雞東縣分公司ISO9001質量管理認證

工作現場審核會議匯報材料

尊敬的審核組的各位領導，長城（天津）質量保證中心的各位審核專家、老師，你們好：

隆冬時節，瑞雪千里。在這銀裝素裹、充滿喜悅的季節里，我們迎來了ISO9001質量管理體系審核組的各位專家、老師。在此，我代表雞東縣通信分公司全體干部員工，向前來我公司檢查、指導ISO9001質量認證工作的各位專家、老師表示熱烈的歡迎！

ISO9001質量管理體系認證，是一個組織所建立和實施的質量體系應能滿足該組織規定的質量目標，是確保影響產品質量的技術、管理和人的因素處于受控狀態，是提升我們企業市場競爭綜合能力的一項必要性工作。因此，這次由長城（天津）質量保證中心的各位審核專家、老師所組成的審核組的到來，是給我公司如何作好ISO9001認證、如何強化管理、規范服務、創建良好的企業形象和風采提供了極好指導機會。審核組的到來，不僅可以促進我公司各項業務有序發展和繁榮，而且能夠進一步提高我公司在地區性通信企業中的知名度，更能讓我們通過ISO9001認證讓用戶了解雞東通信，讓雞東通信以嶄新的姿態面對競爭。

一、雞東縣通信分公司概況

雞東縣通信分公司共分有綜合、運維、營銷三個職能部室，下轄東海、永安、向陽、平陽、興農、哈達、雞林七個鄉鎮支局，現擁有電話交換機總容量51084萬門，實裝47213萬門，交換機實裝率達到92.42%，固定電話主線普及率達到16.26%，戶普及率達到51.5%。擔負著全縣30萬人口多元化、全方位、方便、優質的通信服務，是雞東縣地區通信行業和龍頭企業。經過多年的不懈努力，我公司已建成了覆蓋全縣、具有國內先進水平，高帶寬、立體式、智能化，能夠滿足語音、數據、圖像、視頻等業務需求的現代化通信網絡。

二、前一階段質量目標運行情況

目前，我公司共有質量認證兼職人員3人，自ISO9001質量管理體系認證工作于今年7月份在我公司全面啟動以來，我公司在市公司質管辦及各位領導的指導下，嚴格落實市公司的工作部署，札實抓好質量認證工作的各個環節，力求以“ISO9001質量管理體系認證工作”為重點，其它工作及各項業務發展協調推進，在本職工作與認證工作兩不誤的情況下，建立運行了質量管理體系，使企業的基礎管理工作得到了進一步加強，員工的素質有了進一步提高，圓滿完成了市公司預期所指定的認證計劃，為下一步企業管理制度的改良和認證工作的順利進行打下了良好的基矗

一是根據質量管理方針，結合自身情況，明確此次認證工作的總體目標。力求通過認證使公司通信質量達到或超過市公司要求，并不斷提高。創造地區性知名品牌，持久地為用戶提供滿意服務，使公司的業務發展、效益增長、質量管理等方面工作在緊緊圍繞ISO9001質量管理體系認證工作的同時，提升到一個新的層次。

二是理順流程，確保認證工作順利進行。將ISO9001認證列入“一把手工程”，由總經理親自掛帥，領導班子成員分片主管，及時為認證兼職人員在辦公場地、工作設施等方面給予充分的保障。為了有效完成體系文件的編寫、整理、修改工作，我公司還通過培訓的方法，在公司普及ISO9001質量管理體系認證知識，采用全體班組長以上管理人員配合的方法，及時為基礎管理手冊的編寫修訂贏得了時間。

三是制定《質量管理認證工作實施方案》，召開《雞東縣分公司ISO9001質量管理體系認證工作啟動會議》，加大對2000年6月26日以后收、發的各類文件及工單進行清整、裝訂和備案力度，把整理任務分解到各部、室，實行《ISO9001質量管理體系認證工作責任狀》，強化職能人員規范質量管理工作思想，剖析自身管理特點，總結各項職能規章制度，將各類文件、工單等重新整理、裝訂、登記造冊，對到期不報或上報內容質量低下的部門，給予一定處罰。在這期間，我公司共編寫了雞東分公司“基礎管理手冊”（其中包括：共包含職責權限、記錄臺帳、考核標準、規章制度和工作流程五個分冊）。收錄了各類人員的職責權限總計35條；記錄臺帳列舉了91項質量記錄清單；制定了6項考核標準；建立了33項規章制度；編制了22條工作流程。嚴格按照市公司的“認證”時間表來運行質量管理體系文件，經常與市公司質量管理辦公室取得聯系，不斷咨詢和提高我公司的認證工作，確保各項工作的順利開展。

四是加大對一、二次內審中存在問題的持續改進力度。首先是對質量記錄紙張過于陳舊，且有部分記錄與記錄臺帳中規定的不符的記錄或臺帳進行從制定，增設了《性質變動登記本》和《程控業務登

第四篇：大廈管理處迎檢資料

大廈管理處迎檢資料

第一部分 基礎管理

1．按規劃要求建設，房屋及配套設施投入使用 1.1立項報告 1.2報建審批表 1.3規劃設計要點 1.4建設規劃許可證 1.4.1建設工程規劃許可證 1.4.2建設用地規劃許可證 1.5建設施工許可證 1.6建設項目環境影響報告

1.7消防設計方案審核意見、驗收證明 1.8大樓用地紅線圖及綜地圖 1.9土地使用權出讓合同書

1.10規劃驗收許可證

1.11建筑工程驗收證明書（包括分部分項工程驗收證明）1.12總設計平面圖

1.13產品合格證、校驗證明

1.14報價表（所有材料、設備）

2．已辦理接管驗收手續

2.1移交資料目錄（綜合、樁基、土建、及各系統技術資料）2.2移交圖紙目錄（建筑設計、施工、竣工、修改圖）2.3固定資產交接證明

2.4辦公（商品）用房驗收交接表 2.5驗收總結報告

3．由一家物業管理企業實施統一專業化管理 3.1物業管理有限公司簡介 3.2物業管理有限公司組織機構 3.3物業管理有限公司營業執照 3.4物業管理有限公司稅務登記 3.5物業管理有限公司法人代碼書 3.6物業管理有限公司資質證書

3.7管理處組織機構及人員分布圖

3.8管理處辦公場所產權證明（業主蓋章）

4．建設單位在租售大廈前，與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確 4.1物業管理合同（開發建設單位與選聘的物業管理企業簽訂管理合同）

5．在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議，雙方責權利明確

5.1前期物業管理協議（2000年3月以后售的房屋且物業管理企業介入前期管理的需簽訂）6．建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定（包括專用基金、本體維修基金）6.1大樓基金的管理（政府文件：管理規定、指導標準、管理辦法、使用申請表）6.2基金的建立、管理使用規定（合同中相關條款）

7．房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善 7.1裝修管理規定等公眾管理制度（見附件一）7.2房屋使用手冊

7.3業主公約

7.4業主公約簽名表

8.業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責 8.1成立大廈業主委員會的報告 8.2關于成立大廈業主委員會的請示 8.3成立大廈業主委員會批復 8.4大廈業主委員會籌備會議程 8.5業委會籌備小組會議記錄 8.6會議簽到表

8.7大廈組建業委會的工作公告 8.8大廈業委會侯選人名單

8.9業主委員會成員登記表（附資質）8.10業主委員會章程

8.11每年至少開一次業主大會（相關記錄：大會議題、議程，大會總結，簽到等）9．業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確 10.物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案，并經業主委員會同意 10.1創建“全國物業管理示范大廈”的請示（業主簽章）10.2爭創“省、全國物業管理示范大廈”的規劃 10.3創建“全國物業管理示范大廈”實施方案 10.4實施情況記錄

11.大廈物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法

11.1各項管理制度

11.1.1公眾管理制度（見附件）11.1.2內部管理制度（見附件）11.1.3行政管理制度（見附件）

11.1.4設備管理制度（見附件）

11.1.5設備服務質量標準（見作業指導書）

11.1.6設備巡視維護、維修保養規定（見作業指導書）11.2各崗位工作標準

11.2.1管理處員工職責（見質量手冊）11.3考核方法及落實措施 11.3.1考核制度（見附件）

11.3.2員工培訓管理程序文件（見程序文件）11.3.3公司培訓實施計劃 11.3.4培訓大綱 11.3.5員工培訓記錄表 11.3.6員工培訓考核表

11.3.7公司（部門）員工培訓計劃 11.3.8培訓簽到表 11.3.9員工月考核評分表 11.3.10員工考核試卷 11.4管理工作流程圖 11.5物業管理服務工作程序（見程序文件）

12．物業管理企業的管理人員及專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標志，工 作規范，作風嚴謹

12.1管理處人員資質情況登記表 12.2個人資料檔案（設立附件）

12.3物業管理崗位培訓證書（管理人員）12.4管理處人員證件目錄（設立附件）（畢業證、等級職稱證、操作證復印件，迎檢時需原件）

12.5管理人員有明顯標志（工作牌及工作服，現場及復印件）12.6職業道德規范（見內部管理制度）12.7文明禮貌用語（見員工手冊）

13.物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率 13.1物業管理系統簡介 13.2消防報警系統簡介 13.3通訊、機動能力簡介 13.4保安監控系統簡介

14.物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開

一次物業管理服務費用收支情況 14.1財務管理制度（見行政管理制度）14.2會計核算制度（見行政管理制度）

14.3 年上（下）半年財務收支情況表 14.4 財務明細表

15.房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便 15.1房屋移交圖紙目錄（把移交圖紙目錄細分）15.2房屋移交資料目錄（把移交資料目錄細分）15.3設備移交圖紙目錄（把移交圖紙目錄細分）15.4設備移交資料目錄（把移交資料目錄細分）15.5設備臺帳 15.6大中修標準

15.7大中修記錄

15.8房屋數量、種類、用途分類統計表（每一戶均要統計并裝訂成冊）16.建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便 16.1用戶登記表（單位和個人用戶）16.2入伙通知書

16.3購房合同（復印件）16.4業主通訊表

16.5房屋及配套設施權屬清冊（業主簽章）

17.建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄 17.1管理處值班制度（見內部管理制度，制度上要明確上、下班時間的值班情況）17.2回訪制度（見內部管理制度）

17.3用戶投訴處理程序（見程序文件）17.4災害事故應急處理方案及流程圖 17.5管理處值班記錄表

17.6應急情況處理記錄表 17.7用戶投訴登記表

17.8服務/投訴/應急處理維修報告單

17.9報修、維修服務工作規定（包含單據填寫規定）

17.10報修登記表

17.11回訪記錄表（回訪率見管理處回訪制度）（表格中要求業主填寫是否滿意并簽名）17.12工程維修單

17.13管理處常用電話聯系表 17.14服務電話標簽（提醒牌）

18.定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上

18.1用戶意見調查和分析程序文件（見程序文件）

18.2用戶意見調查表（每半年一次，對用戶提出的意見要有具體的、書面的整改措施）18.3用戶意見調查分析統計表

18.4用戶意見調查分析報告（要求報告要詳細）（每項統計出滿意率且≥95%，公司要求≥98%）

18.5用戶意見調查表發放率、回收率統計表（公司要求發放及回收率≥95%）18.6意見處理措施及回訪記錄

19.建立并落實維修服務承諾，零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄 19.1服務承諾（公布并有業主確認）

19.2零修及時率、零修合格率計算表（及時率及合格率=100%）19.3返修率計算表（返修率≤1%）19.4回訪記錄（與17.10同）20.文件管理 20.1文件稿紙

20.2用戶文件清單 20.3用戶文件發放登記表 20.4文件閱處表

20.5外來文件登記表

20.6外來文件發放登記表（或往來文件收發登記表）

第二部分 房屋管理及維修養護

1.大廈、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內布置合理并設立引路方向平面圖，駐大廈各單 位名錄標識在大堂內顯著位置 1.1區域分布圖（現場及復印件）

1.2樓層號、單元號、棟號、房號、導向標志（現場）

2.無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象（現場）

3.大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是 涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象(現場)4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損（現場）5.空調安裝位置統一、冷凝水集中收集、支架無銹蝕（現場）

6.封閉陽臺統一有序，色調一致,不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外 防盜網、晾曬架、遮陽蓬等（現場）7.房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象 7.1物業裝修管理程序文件（見程序文件）7.2裝修管理規定（見公眾制度）

7.3裝修申請審批表（附施工單位資質及裝修平面圖）7.4裝修巡視記錄表及整改措施 7.5裝修施工人員登記表 8.房屋維修養護

8.1建筑物的管理程序文件（見程序文件）8.2建筑物巡視維護規定（見作業指導書）

8.3建筑物維修養護服務質量標準（見作業指導書）8.4樓宇管理規定（見公眾制度）

8.5建筑物完損等級評定標準（建設部文）8.6建筑物巡視維護表（見質量記錄）8.7建筑物養護計劃

8.8施工任務完成情況表（此表為過程記錄表，養護計劃中的項目均需填寫此表）8.9工程維修單（指養護計劃由管理處完成的）

8.10零星工程驗收評審表（此表為審批表，指養護計劃由分包方完成的）8.11房屋完損等級評定表

8.12完好率評定表（完好率≥98%）

第三部分 共用設施設備管理

第一項 綜合要求

1.制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等 管理制度，并嚴格執行

1.1設備安全運行管理制度（設備管理制度）（電梯、消防中心、配電房等）1.2設備管理各崗位人員職責（見質量手冊）

1.3各系統巡視維護規定、維修保養規定、操作規程（見作業指導書）

1.4檔案管理相關規定（見行政管理制度）1.5執行情況（見以下各系統質量記錄）

2.設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求（現場）3.配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程 3.1機電（技術）人員統計表

3.2機電（技術）人員資質（操作證、等級證、畢業證等見第一部分12.4）4.設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故（業主出具證明）大廈管理處迎檢資料總目錄2

第三部分 共用設施設備管理

第二項 供電系統

1.保證正常供電、限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶 1.1限電、停電管理規定（見內部管理制度）1.2供配電系統管理程序（見程序文件）

2.制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行 2.1臨時用電管理規定（見LS-02）2.2臨時用電申請表 2.3停電應急處理方案及流程圖 2.4應急情況處理記錄表

3.備用應急發電機可隨時起用（現場）3.1發電機操作規程（LS-01）3.2發電機運行記錄表

4.供電系統

4.1避雷系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）4.2設備設施清單（供配電、避雷）

4.3配電房管理制度（見設備管理制度）

4.4節能管理方案（方案中要指出節能達到的成果）（LS-15）4.5值班記錄表 4.6配電房抄表記錄 4.7電氣工作票 4.8停電通知單

4.9完好率評定表（完好率≥98%）

4.10供配電系統巡視維護表（見質量記錄）4.11供配電系統維修保養表（見質量記錄）4.12避雷系統巡視維護表（見質量記錄）4.13避雷系統維修保養表（見質量記錄）第三部分 共用設施設備管理 第三項 弱電系統

1.按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作

1.1保安監控系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）2.監控系統等智能化設施設備運行正常（現場），有記錄并按規定期限保存 2.1設備設施清單

2.2保安監控系統錄像帶使用規定（LS-03）2.3完好率評定表（完好率≥98%）

2.4保安監控系統巡視維護表（見質量記錄）2.5保安監控系統維修保養表（見質量記錄）第三部分 共用設施設備管理

第四項 消防系統

1.消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時啟用（現場）1.1消防中心管理制度（見設備管理制度）1.2設備設施清單（消防報警、氣體消防）1.3消防栓封簽（現場）1.4滅火器合格證（現場）1.5消防電話一覽表 1.6消防通訊工具一覽表 1.7值班安排表

1.8值班記錄表

1.9消防報警（氣體消防）系統管理程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）1.10消防報警系統巡視維護表（見質量記錄）1.11消防報警系統維修保養表（見質量記錄）1.12氣體消防系統巡視維護表（見質量記錄）1.13氣體消防系統維修保養表（見質量記錄）

2.消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題

2.1義務消防隊員名單（有專職或兼職消防管理人員，名單上注明消防值班人員）2.2消防標準用語（LS-17）2.3消防演習記錄（現場照片）（半年一次）2.4消防演習總結報告

3.組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人 3.1組織消防法規學習計劃 3.2消防學習報告

3.3防火區域管理規定（LS-16）3.4區域防火責任人劃分表 3.5消防宣傳圖片

4.訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通

4.1火災等事故應急處理方案及指揮流程圖 4.2消防疏散示意圖（現場及復印件）

4.3疏散通道暢通、應急照明設施、引路標志（現場）4.4用戶安全責任人和聯系人名單

4.5食堂液化氣體使用的安全防范措施（LS-10）4.6重點防火部位登記表 4.7應急情況處理記錄表

4.8維修保養抽樣記錄（消防報警和氣體消防半年一次，數量≥5%）4.9完好率評定表（完好率≥98%）4.10動火申請表 5.無火災安全隱患

5.1無火災事故證明（年發生率≤1‰，派出所出具證明）5.2無其它安全隱患（現場）

第三部分 共用設施設備管理 第五項 電梯系統

1.電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備 1.1電梯準用證 1.2電梯合格證

1.3保養合同

2.電梯按規定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好 2.1電梯系統程序文件及作業指導書（見程序文件及作業指導書）2.2設備設施清單

2.3電梯系統巡視維護表（見質量記錄）

2.4電梯維修保養表（按合同附件標準由分包方按周、月、季度、半年、提供）2.4完好率評定表（完好率98%）2.5分包方質量檢查記錄表 2.6整改通知

2.7安全設施齊全、有效（現場）

2.8通風、照明及其它附屬設施完好（現場）3.轎廂、井道、機房清潔(現場)4.電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗 4.1分包方資質（營業執照及年審情況、認可證）4.2維修、保養人員資質（專業上崗證）

5.運行出現故障后，維修人員應在規定時間內到達現場維修 5.1維修人員半小時內到達（參見合同及維修記錄）6.運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施 6.1電梯應急處理方案及流程圖（停機率<1%）6.2應急情況處理記錄表

第三部分 共用設施設備管理 第六項 給排水系統

1.建立大廈用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃 1.1給排水系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）1.2設備設施清單（供水、排水）

1.3用水、供水管理制度（見內部管理制度）

1.4用水、節水計劃（LS-08）

1.5節能管理方案（方案中要指出節能達到的成果）（LS-15）1.6供水系統巡視維護表（見質量記錄）1.7供水系統維修保養表（見質量記錄）1.8排水系統巡視維護表（見質量記錄）

1.9完好率評定表（完好率≥98%）

1.10維修保養抽樣記錄（消防栓每三個月一次，數量≥5%）

2.設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏（現場）

3.按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次污染 3.1供水系統月測試記錄表（消防供水、生活供水）

3.2水池、水箱清洗記錄表（移交給自來水公司的由自來水公司提供）

3.3水池、水箱藥品投放情況記錄表（移交給自來水公司的由自來水公司提供）3.4二次供水衛生許可證 3.5操作人員健康合格證 3.6水質化驗單

3.7水池、水箱清潔衛生，無二次污染及隱患（現場）

4.高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患 4.1高壓水泵、水池、水箱管理措施（LS-22）4.2水池、水箱周圍無污染隱患（現場）5．限水、停水按規定時間通知住用戶

5.1限水、停水管理規定（見內部管理制度）5.2停水通知單

6.排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡現象（現場）7.遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水，長時間停水現象 7.1管理人員五分鐘內到達（現場考核及應急情況處理記錄）7.2無大面積跑水、泛水，長時間停水現象（現場）8.制定事故應急處理方案

8.1給排水系統事故應急處理方案及流程圖 8.2應急情況處理記錄表 第三部分 共用設施設備管理

第七項 空調系統

1.中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象 1.1空調系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）1.2空調主機保養合同

1.3設備設施清單

1.4空調運行時間表（如有特殊情況要求開機，須有業主書面確認）1.5冷水機組運行記錄表

1.6空調系統巡視維護表（見質量記錄）1.7空調系統維修保養表（見質量記錄）1.8完好率評定表（完好率≥98%）1.9分包方質量檢查記錄表 1.10整改通知

1.11空調水處理報告單（分包方）

1.12噪音不超標、無嚴重滴漏水現象（現場）

2.中央空調系統出現運行故障后，維修人員在規定內到達現象維修 2.1管理人員五分鐘到達（現場考核與應急情況處理記錄）2.2維修人員在規定時間內到達（參見合同）2.3分承包方維修保養工作單（分包方提供）3.制訂中央空調發生故障應急處理方案 3.1中央空調應急處理方案及流程圖

3.2應急處理情況記錄表

第三部分 共用設施設備管理 第八項 鍋爐供暖系統

1.鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常

1.1鍋爐供熱系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）1.2設備設施清單

1.3鍋爐供熱系統巡視維護表（見質量記錄）1.4鍋爐供熱系統維修保養表（見質量記錄）1.5完好率評定表（完好率≥98%）

1.6供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好（現場）

2.管道、閥門無跑、冒、滴、漏現象及事故隱患（現場查看）3.北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于160C（無）4．制訂應急處理方案

4.1鍋爐供熱系統應急處理方案及流程圖 4.2應急情況處理記錄表

第四部分 共用設施管理

1.共用配套服務設施完好（現場）1.1公共設施管理制度（見內部管理制度）1.2公共設施巡視維護表

2.共用管線統一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻（現場）3.道路、樓道、大堂等公共照明完好（現場）4.大廈范圍內的道路通暢，路面平坦（現場）

第五部分 保安及車輛管理

1.大廈基本實行封閉式管理（現場）

2.有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環境，文明值勤，訓

練有素，言語規范，認真負責

2.1有專業保安隊伍，保安員文明執勤，訓練有素，言語規范，認真負責（現場）2.2物業的保安服務程序文件（見程序文件）2.3二十四小時值班制度及巡邏制度（LS-06）

2.4保安員巡邏制度（LS-20）（管理處自制，內容要包括路線及方式等內容）2.5保安員培訓大綱

2.6警械、警具配備、使用、保管及檢查規定 2.7警械、警具配備登記表 2.8保安值班安排表 2.9值班記錄表 2.10來訪登記表 2.11訓練計劃表

2.12訓練成績記錄表 2.13保安巡邏簽到表

3.結合大廈特點，制訂安全防范措施（LS-21）

4.進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行 4.1車輛管理程序文件（見程序文件）4.2車輛出入登記表（包括出入卡）4.3停車場檢查登記表 4.4閑置車輛登記表

4.5各種車輛管理有序，無堵塞交通，不影響行人（現場）5.大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊 5.1停車場管理規定（見公眾制度）

5.2停車場專人疏導，管理有序，排列整齊（現場）6.室內停車場管理嚴格，出入登記 6.1停車線、交通標志（現場）6.2車輛出入登記表（同上4.2）

7.非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔 7.1車輛保管區分規定（LS-05）

7.2摩托車、自行車管理制度（LS-04）

7.3有集中停放場地，停放整齊，場地整潔（現場）8.危及人身安全處有明顯標志和防范措施 8.1安全警告標志（現場）

8.2危及人身安全的防范措施（LS-07）

8.3突發事件應急處理方案及流程圖（包括監控）8.4應急情況處理記錄表

9.無因物業公司管理責任發生重大刑事案件證明（派出所出具）

第六部分 環境衛生管理 1.環衛設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站

1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站（現場）1.2垃圾中轉讓清潔制度 1.3設備設施清單

2.清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔 2.1清潔管理程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）2.2日常衛生保潔承包合同 2.3清潔衛生工作責任制（LS-14）2.4清潔人員統計表

2.5清潔分工表（或清潔工作量安排表）2.6清潔保潔巡查記錄表（見質量記錄）2.7分包方質量檢查記錄表

2.8整改通知

3.垃圾日產日清,定期進行衛生消毒滅殺 3.1日產日清（現場）

3.2消殺管理制度（LS-09）

3.3消殺記錄表（與綠化一起使用）3.4消殺工作表（與綠化一起使用）

4.房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物，共用部位、共用設施設備 無蟻害（現場）4.1白蟻防治程序

4.2白蟻防治分包合同 4.3白蟻防治巡視規定

4.4白蟻防治巡視記錄表

4.5白蟻防治消殺記錄表（分包方檢查、消殺記錄表）

5.商業網點管理有序，符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象（現場）5.1商鋪管理規定（LS-23）5.2商鋪統計表

6.無違反規定飼養寵物、家禽、家畜（現場）

7.大廈內排煙、排污、噪聲符合國家環保標準，外墻無污染（現場）

第七部分 綠化管理

1.綠化無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象（現場）

2.花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿（現場）2.1綠化管理程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）2.2綠化平面圖及說明

2.3綠化工作標準（LS-12）

2.4綠化養護、管理操作細則（LS-13）2.5綠化人員統計表

2.6綠化分工表

2.7園林綠化巡視表（見質量記錄）2.8園林綠化維護表（見質量記錄）2.9消殺記錄表（與清潔一起使用）

2.10消殺工作表（與清潔一起使用）

2.11綠化覆蓋率、人均綠地面積計算表（大廈：覆蓋率≥30%）3.綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物（現場）

4.對大廈內部、天臺、屋頂綠化有管理措施并落實 4.1大廈內部、天臺、屋頂綠化管理措施（LS-11）4.2落實效果（現場）

第八部分 精神文明建設

1.全體業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守大廈的各項管理規定 1.1精神文明建設公約（業主簽章）1.2公眾制度（見附件）

1.3業主和使用人遵守管理規定（現場）2.設有學習宣傳園地，開展健康向上的活動 2.1宣傳園地（現場）2.2社區文化管理

2.2.1社區文化管理程序文件（見程序文件）

2.2.2社區文化活動計劃表（計劃和季度計劃，附社區文化活動方案）2.2.3社區文化活動場所使用申請表（業主向管理處申請時才填寫此表）

2.2.4社區文化活動記錄表（記錄表后附活動照片）（每次活動后在記錄表中要有小結）2.2.5社區文化活動完成情況表

2.2.6社區文化活動總結 2.3好人好事記錄表 2.4業主感謝信

3.大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件（派出所出具）

第九部分 管理效益

1.物業管理服務費用收繳率98%以上 1.1 年上（下）收支情況表

2.提供有償服務，開展多種經營 2.1有償服務價格表

2.2相關記錄（如發票、收據等）3.本大廈物業管理經營狀況 3.1 財務明細表

第五篇：洪湖大廈物業管理處2008工作總結

洪湖大廈物業管理處2008工作總結

2008在洪湖大廈物業管理處全體工作人員的忙忙碌碌之中匆匆而過，新的一年業已來臨。回顧過去的一年，感覺每天都好像打仗一樣，不過雖然很忙碌，但生活卻很充實。

洪湖大廈是一棟建造于80年代初的商住混用類建筑，大廈里既有住宅（11、12、13、15共四層），又有賓館、招待所、桑拿、歌舞廳，還有大大小小的辦公場所，使用人群特別復雜。大廈的各類公共設備、設施現已處于老化階段，有些老化的設施已達到了使用年限。諸多因素不但給我們管理處增加了管理難度，同時也增加了各項日常維修費用的支出。在過去的一年里，管理處全體工作人員積極努力，相互配合，基本達到了2008的工作目標。

一、安保方面

本在保安部全體工作人員的努力和配合下，本管理區域未發生大的治安、偷盜等案件，保安人員在日常工作當中基本能遵守公司規章制度，履行工作崗位職責。但工作態度、人員素質、專業技能等方面尚有待提高，在新的一年里，還必須加強培訓，使隊員從思想、形象、心態、認知方面入手，以適應物業管理工作新的要求。

二、水電運行方面

本水電運行方面基本正常，但也不是盡善盡美，電的方面由于大廈的高低壓供電設備比較陳舊、老化，二樓的低壓配電設備的接觸器、斷路器出現故障曾導致短暫停電，本僅更換接觸器和斷路器就支出近二萬元。而水的方面，工程部做的還不夠好，甚至說不夠重視，翻查歷來的生活水池清洗記錄，很不完善，每次水池清洗完畢，均未作水樣檢測，而工程部均不知水樣檢測是怎樣的一個工作，更不用說怎樣/

4去操作這項工作，可見工程部的人員素質和專業技能及物業管理方面的知識急需提高，否則將給我們的管理帶來不必要的障礙。在新的一年到來伊始，我們必須完善水電運行檔案資料和各項記錄，加強各項培訓，努力提高人員素質、專業技能、認知態度、工作心態及個人形象等，以確保大廈水電的正常運行，提高業主和用戶對我管理公司的滿意度。

三、設施、設備方面

1、今年我們在維護大廈設施、設備方面下了很大功夫，今年年初我們對天面的排風

管和九層半的生活水管、消防水管做了改造，使大廈陷于癱瘓的排風系統恢復了正常的使用功能，消除了九層半消防水管、飲用水管的安全隱患。

2、監控系統經過改線，已從九樓監控室遷移到一樓工程部，此項變動整合了監控系

統和消防系統，節約了人工總成本約五萬元左右（按原保安員配置1500元∕人／月×3人×12個月計算）。

3、大廈現有兩臺勞斯萊斯發電機組，一臺正常，一臺癱瘓，而且正常的這臺發電機

組也沒有得到很好的保養，這種情況很不正常，工程部一直沒有很好解決此事。今年十月份，我們經過多方詢價后，由深圳市佩斯特機電設備有限公司對我大廈的兩臺發電機組進行了維修保養（總費用為11500.0元），原已癱瘓的那臺發電機組現已恢復正常使用功能。在今年大廈低壓配電設備的斷路器出現故障時，由于發電機煙道在四樓裝修時裝修垃圾將煙道堵塞，發電機發電時間過長致使排煙管過熱，飯堂的天花板被引燃，幸好發現及時未產生嚴重后果，現發電機排煙道經過清理已消除此安全隱患，節約了請施工隊清理、查找故障的費用。現在我們又將一臺發電機組進行改造，使改造后的這臺發電機組與大廈五部電梯的用電系統相連，如大廈出現停電或應急情況不能正常供電時，兩臺發電機組可保障大廈正常照明和電梯運行，現該項改造工程已由公司工程部負責實施。

4、大廈在建成投入使用時所配備的原有的消防水帶已全部發霉粘連，無法使用，消

防通道防火門的閉門器亦已全部缺失、損壞。如大廈發生火警，消火栓和防火門將形同擺設，不能發揮正常使用功能。為了消除上述安全隱患，我們經過多方詢價后，更換了大廈消火栓的水帶，防火門閉門器也已全部安裝完畢。消防系統經過多次排查，在天面消防閥門里面清除了堵了幾年的雜物（系人為堵塞），更換了消防泵的進水閥門，現消防水系統業已恢復正常，改變了原來測試消防水時只是流而不是噴射的尷尬局面，消除了此項重大安全隱患。

四、安全生產方面

公司制定了安全生產巡檢制度，原來的月檢依然進行，新增加了周檢，加大了安全生產巡檢力度。為了切實落實安全生產責任制，在經營的同時重視安全生產，將安全生產工作做到縱向到底，橫向到邊，縱橫結合形成一個整體的、全方位型的安全生產防范網絡，經公司領導研究決定，成立了安全生產領導小組，逐步落實安全生產責任制，層層簽訂合約，實行定點定人、定職責的安全生產管理機制（見深圳市洪湖物業管理有限公司安全生產責任書），建立健全了安全生產組織機構。此項工作有利于大廈的安全生產管理，加強員工安全生產意識，提高大廈安全系數。

五、租賃方面

今年我們在業主物業代管理的租賃方面，全部實行兩押一租的方式，避免了以往部分租戶一押一租，租金拖欠押金放棄而產生的損失。今年我們代管理的物業的出租率在1～3季度完成100％，第4季度由于受到金融危機的影響，完成額度在80％左右。現在春節臨近，由于市場環境不太樂觀，其他地方的物業租金皆有所下降，我們洪湖大廈的物業亦不例外，我們在與業主溝通后盡量減少春節前的物業空置率，以便減少損失。

六、財務方面

本物業管理服務費應收與實收率達到90％左右，水電費收繳率達到90％，水電損差率：水損率在5％左右，電損率在2％。拖欠費用成功收繳率在98％，經催收立即繳費達到90％以上，只有約10％左右尚未收繳（例如1219室，已多年無人居住，未曾收到管理費）。

七、其他方面

今年我們就洪湖大廈外墻脫落情況與政府部門反映并遞交報告，請求政府部門對洪湖大廈的外墻安全隱患予以關注，現政府部門已就我們的反映專門召開會議進行討論，并已立項。現洪湖大廈外墻改造項目已在設計策劃階段，詳細情況我們再向公司領導匯報。

在過去的一年里，我們雖然做了許多工作，但還有很多方面比較欠缺，不夠規范，還有很多應該做卻還沒做的工作急需我們去完成。雖然今年金融危機的到來致使市場大環境不容樂觀，但我們的員工對這些已經到來的危機不夠重視，缺乏危機感，缺乏創新力。在新的一年，我們要爭取改變目前存在的松散、懶惰情緒，在怎樣提高員工素質上多下工夫，使各項工作緊湊起來，也就是說使整個公司都要有動力感，整個公司的面貌要有嶄新的一面。

深圳市洪湖物業管理有限公司

2008年12月30日