第一篇：物業管理收樓100問

物業管理收樓100問

一、我現在不拿鑰匙，就可以不交物業管理費嗎？

答：不可以，因為依據《蘇州市物業服務收費實施細則》，物業管理費交納時間以開發商與業主在房屋買賣合同中約定的交房時間開始，在交樓前開發商亦會再次會發放收樓通知書給您。

二、為什么一次要交納12個月的物管費；水電費？

答：入伙前期業主可能忙于裝修，或因未進行裝修比較少過來，為了保障服務工作有序進行，同時也為了保障物業公司的正常經營，所以業主都會一次性交納前三個月的管理費。至于水電費，主要是前期水表、電表暫未能抄表到戶，都是由物業公司先行墊付，因此需要業主預交水電費。謝謝！

三、所收的費用，經過政府主管部門同意嗎？是否有備案？

答：相關費用已按照相關法律法規要求在政府主管部門進行備案。

四、物業管理費交納后，服務標準達不到要求怎么辦？

答：請您放心，公元物業是具有國家一級資質的物業服務企業，公司注重品牌形象，公司有系統的項目監管流程和經驗。如果工作中出現您不滿意的地方，也請您多提寶貴意見，我們會及時跟進處理。

五、房屋存在質量問題怎么辦？

答：房屋在交付使用前，需要經過相關政府主管部門的檢查驗收，符合建筑交付使用標準才可以進行交付使用的。如果你在交樓驗房時發現房屋有存在一些小瑕疵，可以提出意見，我們會將你的意見匯總反饋給開發商進行整改。

六、哪些房屋的質量問題屬于保修范圍？

答：國家相關規定和蘇州城鄉和住房建設局的《房屋質量保證書》上已列明了質量保修范圍。

七、房屋出現了面積誤差，我可以不收房嗎？

答：《商品房買賣合同》對該問題已有約定，出現此問題時，按合同內約定進行處理。

八、為什么要填寫業主入住登記表？留下電話和檔案，物業公司會不會泄漏？

答：可以方便我們遇到緊急事情時與您聯系，也可以方便派出所的戶籍管理工作。請您放心，沒有經過您的授權和同意，我們是絕對不會將您的資料外泄的。

九、你們能將政府驗收的各項資料提供給我們看嗎？ 答：可以，而且現場會公示相關資料。

十、什么時候成立業主委員會？

答：根據《物業管理條例》第十二條規定：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。即入住率達到50%以上，就可以籌備成立業主委員會。

十一、我的房產證什么時候可以辦下來？

答：具體情況請詢問開發商營銷/銷售部。

十二、今后的生活垃圾是自己帶下來，還是有專人上門收？

答：由業主自行袋裝化后，投放到小區內指定位置，物業公司會派專人清理。

十三、入住后能否裝伸縮曬衣架？如果不行是為什么？

答：不可以，根據《室內裝飾裝修管理辦法》第二章第六條裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：（1）搭建建筑物、構筑物；（2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗。

十四、入住后能否封閉陽臺？如果不行是為什么？

答：原則上是不可以，但考慮到業主實際使用的需求，我們可以考慮，但必須符合小區整體外立面的統一要求。

十五、入住后能否安裝防盜網？如果不行是為什么？

答：不可以，根據《室內裝飾裝修管理辦法》第二章第六條裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：（1）搭建建筑物、構筑物；（2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗。可以在不影響外立面得情況下安裝在窗內側。

十六、入住后能否安裝陽光棚或伸縮篷？如果不行是為什么？

答：不可以，根據《室內裝飾裝修管理辦法》第二章第六條裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：（1）搭建建筑物、構筑物；（2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗。

十七、能安裝太陽能熱水器嗎？如果不行,為什么？

答：不可以，因為天面屬公共區域，產權屬全體業主共有，根據相關法律法規，任何人都不得占用公共區域。

十八、業主外出，門窗均好，家中被盜責任由誰承擔？

答：根據物業管理服務合同約定，只要物業公司按服務合同的要求履行了職責，此項責任就不由物業公司承擔。

十九、房屋存在質量問題什么時候修好？是否什么時候修好什么時候開始收物業管理費？

答：開發商會根據不同的問題安排相關專業人員進行處理，具體處理完成時間要根據問題性質才能確定。

物業管理費的收取依照《蘇州市物業服務收費實施細則》規定執行，但作為物業公司，我們可以代業主向開發商反饋并跟進整改情況，開發商整改完成后，物業公司將會第一時間回復您。

二十、辦理裝修需要哪些手續？

答：根據建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，裝修人在住宅室內裝飾裝修工程前，應當向物業管理企業或房屋管理機構申報登記。裝修申報須要提供以下資料：房屋產權證明、施工單位相關的營業執照和資質證明、裝修平面圖及效果圖、水電走向圖等相關資料，并按《清遠市物業服務收費實施細則》繳納相關費用。二

十一、裝修負責人一定要一同辦理手續嗎？

答：是的，因為我們還需要就裝修細節問題告知裝修負責人。二

十二、裝修公司一定要是正規的裝修公司嗎？能否請熟人裝修？ 答：根據《室內裝飾裝修管理辦法》，裝修承接企業必須經建設行政主管部門資質審查，取得相應的建筑業企業資質證書才可以進行工程施工。從業主的裝飾質量來考慮，建議選擇具有資質的裝修公司進行房屋裝修工程。二

十三、裝修需交納哪些相關費用？

答：《蘇州市物業服務收費實施細則》業主裝修需要繳納：裝修押金，裝修垃圾清運費，施工人員出入證工本費。二

十四、為什么收了物業管理費后，還要收裝修垃圾清運費？

答：因為物業管理費不含裝修垃圾清運費，所以裝飾裝修垃圾清運費根據《蘇州市物業服務收費實施細則》第三十六條規定收取。

二十五、垃圾能否自行清運不交費？我家只是簡單裝修，沒什么垃圾，能否少收點費用（垃圾清運費）？如果不行，為什么？ 答：不可以，為了維護小區的整體環境衛生，統一管理，并根據揭陽發改局發文：裝修產生的垃圾和余泥渣土應放置在物業服務企業指定的區域內，由物業服務企業負責清運，清運費按建筑面積計收，住宅每平方米不超過3元；住宅小區內的別墅、非住宅物業的收費標準由物業服務企業與業主根據裝修的規模協商確定。二

十六、建筑垃圾有沒有指定的堆放點？

答：有，小區有固定的裝修垃圾堆放點，并有指示、指引。

二十七、裝修施工人員為什么不能在房內留宿？裝修人員能否在施工房間內做飯吃？

答：原則上不可以，但考慮業主對于裝修材料夜間的看守，因此如確需留宿的，只能同意一人留宿，且須留下身份證復印件及在管理處現場拍攝電子像片留底，業主同意書，同時須遵守小區管理規定，留宿人員不得在屋內生火煮食或使用大功率的電器（電爐），且不得在其它樓層逗留等。二

十八、要更改裝修方案還要辦理哪些相關手續？

答：根據《室內裝飾裝修管理辦法》中規定不涉及影響主體結構及外立面及使用功能的，可以直接到管理處申請，申報更改方案。

二十九、樓梯間進入不了裝修大件材料怎么辦？

答：按裝修的需要，將大件的裝修材料合理分解。確實不能分解的，可以使用吊裝上樓，但必須向管理處申報，并由裝修單元派專人在吊裝范圍作安全防護。三

十、本小區屬哪個派出所、哪個居委會管轄？

答：洲心派出所。

三

十一、要遷移戶口怎么辦理？

答：帶戶口本和房產證或購房合同到派出所辦理，具體事宜可咨詢派出所。三

十二、物業公司提供哪些特約服務？

答：特約服務項目很多，我們將在管理處予以公示。三

十三、小區是否執行24小時封閉管理？ 答：是的。三

十四、監控室是否有專人24小時值守？ 答：是的。

三

十五、忘了帶卡，監控中心可以幫助開門嗎？

答：在我們確定業主身份后，可以幫助開門（首層大堂門）。三

十六、放置空調外機的位置不夠怎么辦?能否自己找位置放？ 答：不可以，建議業主在裝修前先根據房間功能選擇相應的機型。三

十七、能不能養寵物？

答：養寵物必須按照《蘇州犬類管理規定》領證飼養。三

十八、能否自行改煤氣管道？

答：不行，根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第二章第六條規定執行，修改燃氣管道必須有燃氣管理單位批準。并由該單位派專業的人員進行操作。

三

十九、對講位置不好，能否自行改裝？ 答：不行，需通過廠家專業人員進行改裝。四

十、預留的空調孔位置不好，能否自行在外墻鉆孔？

答：不可以，因為開發商在初期預留空調孔時，考慮了樓宇外立面的整齊美觀、空調冷凝水收集的統一處理等因素，而自行在外墻開孔，將會破壞樓宇外立面。四

十一、區物業財務收支情況會定期公布嗎？

答：按照物業管理相關法規，物業管理酬金制需要每半年向業主公布財務收支情況，而包干制則不需要。（四十六）、家里下水道裝修時堵了，是物業負責修嗎？是否也要繳費？

答：不是。在入伙收樓時，已做過試水試驗，下水道是暢通的，而在裝修期間出現堵塞情況，由裝修公司或業主自行處理。

四

十二、小區內的路燈亮燈時間？

答：具體時間要根據季節或大部份業主的需求進行調整。四

十三、附近好一點的幼兒園、小學、中學，是哪一所？

答：幼兒園：華實幼兒園；小學：揭東區第一小學；中學：揭東第一中學； 四

十四、我們這里的郵政編碼是多少？ 答：515500 四

十五、收房時沒有漏水現象，可否不再做二次防水？（需完善）答：不可以，根據室內二次裝修規范要求，必須要做二次防水，因為在裝修施工的時候有時會對防水層有一定破壞，做了二次防水就會更放心。可以少花錢解決大問題，因為一旦裝修完成后發現漏水再重新做防水，損失就更大。四

十六、要是停電了，沒有電梯使用該怎么辦？

答：本小區配有發電機組，在市政停電時會啟動發電機組供小區公共區域照明及電梯、消防系統及供水系統使用。四

十七、小區今后會安排哪些有意義的社區活動？ 答：管理處將會根據不同的節日開展社區活動。四

十八、我們家用電最大功率是多少？

答：主線是16平方，最大功率別超過10平方。四

十九、您知道業主委員會怎么組建？（直接上法規）

答： 《物業管理條例》第二章第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。五

十、您知道小區包括哪些物業管理服務事項嗎？

答：⑴共有部分的使用管理、維修養護和更新；

⑵共用設施中水泵、電梯等設備的運行服務； ⑶綠化養護； ⑷治安防范服務； ⑸清掃、保潔服務； ⑹車輛進出和停放的管理；

⑺按照業主、使用人的要求，及時提供房屋自用部位、自用設備的有償應急維修服務； ⑻住宅區工程建設和維修檔案資料的保管； ⑼物業維修專項資金的帳務管理； ⑽其他物業管理服務事項。

五

十一、物業管理服務費、車輛管理服務費收費這么高，依據是什么？

答：實行的是政府指導價，具體標準在當地價格主管部門備案。五

十二、物業服務公司服務質量不高，業主就可以拒繳物業管理費嗎？

答：⑴不可以。業主不按時繳納物業管理費，將影響管理工作的正常開展。

⑵業主有意見，有權要求物業服務公司改進。⑶如果物業服務公司在實施物業管理過程中有違反前期物業管理服務合同的行為，作為業主，可以追究其違約責任。

五

十三、您知道物業管理費是從什么時間開始收取？

答：物業管理費是從業主入伙起開始收取。所謂入伙，是指業主收到入伙通知書就視為入伙。五

十四、物業管理是為售樓服務，還是為業主服務？

答：“為業主服務是物業服務公司不變的宗旨，業主才是物業公司服務的主體。五

十五、您知道物業管理的目的是什么？

答：⑴為業主創造一個整潔、舒適、安全、優美的工作與生活環境。

⑵提高物業價值，延長物業使用壽命，使物業發揮最大使用效能。

五

十六、您知道業主能否自己管理物業嗎? 答：⑴物業的整體性特點決定了不可能由業主各自分散進行維護管理，必須通過政府行政主管部門資質認可的專業機構（物業服務公司）來操作。物業服務公司既對業主提供經營性服務，又對公共利益實施有效管理監督，包括代替政府履行部分城市設施和管理與維護（如綠化、消防設施等）。

⑵面對復雜的管理與服務，作為業主顯然不能自己管理。因為每位業主的工作崗位不在此，也就沒有更多的時間投入到物業的管理上，所以說，業主自己管理在法律上和現實中都是行不通的。五

十七、物業管理的針對特約服務有哪些內容？

答：我們會盡快導入公元物業旗下的匯生活科技公司的。五

十八、住戶裝修有哪些禁區？

答：⑴不得破壞房屋主體結構和房屋結構。

⑶地面裝修材料的重量不得超過規定重量。⑷不得擅自改動排水管道、煤氣管道。⑸不得改變使用性質。

⑹不得占用物業管理區域內的道路、場地。

五

十九、業主裝修房屋應注意哪些事項？

答：業主裝修房屋，應當事先將裝修方案告知物業管理處并在物業管理處備案，并與之簽訂裝修管理協議，遵守業主公約，并按房屋安全使用規范的要求進行裝修。六

十、業主裝修為什么要事先告知物業管理處和辦理有關手續？

答：⑴首先裝修管理是物業服務的一部分，房屋裝修關系到房屋結構、房屋外觀統一等問題。裝修管理的目的，是要保護業主自身利益，使業主有一個安全、舒適、優美的居住環境。

⑵《廣東省住宅小區物業管理條例》規定：業主使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業并進行備案。由物業公司對裝修施工進行指導和監督。六

十一、為什么裝修押金要完工初驗后一個月復驗才退還？

答：裝修完畢后，物業服務企業應當根據約定及時進行檢查，沒有造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金（押金）應自檢查合格之日起15個工作日內全額退還給業主。六

十二、業主家被盜，損失是否由物業服務公司賠償？

答：物業服務公司在住宅小區內開展治安防范管理，主要是維護小區公共治安秩序。

業主家被盜，物業服務企業是否有責任進行賠償，取決于物業服務企業根據物業服務合同有關約定，是否履行相關管理職責。

第二篇：收樓須知

收 樓 須 知

尊敬的業主：

歡迎您成為城市今典的業主！

請您在《物業交付使用通知書》規定之日起前來辦理收樓手續。為使您順利辦理收樓手續，請您仔細閱讀以下事項。

一、辦理收樓手續需帶備的文件

1.業主身份證明文件

1.1個人購買：業主身份證（或護照）原件及復印件一份。

1.2單位購買：法定代表人證明書、法定代表人身份證原件及復印件一份、委托書、被委托人身份證原件及復印件一份。

1.3委托收樓：如業主本人或聯名業主成員不能親臨辦理手續，可委托他

人代辦，受委托人須持經公證的委托書、本人身份證和業主身份證及復印件和下述文件前來辦理。

2.《物業交付使用通知書》和《交款通知書》原件。

3.業主及住戶辦理《住戶證》的帶小一寸彩照每人2張（請在背面用圓珠筆寫上姓名和單元號）

4.物業公司預收的管理費及相關的一些費用不支持

二、收樓時所需繳交的費用（詳見所附的《交款通知書》）

三、接收物業程序

第一步：銷售部辦理-----交清房款財務審核開取房屋交接單；

第二部：驗證收樓資格----請提供您的身份證明文件在驗證組辦理驗證手續，當您的收

樓文件通過驗證后，服務中心人員將聯系有關人員驗房；

第三部：驗收房屋----請移玉步到單元內認真檢查驗收設施等是否正常。如有疑問請您

在《單元工程待修/遺漏記錄表》上記錄，服務中心將代表業主利益向開發商協調解決；

第四步：提交小一寸彩照兩張并填寫《住戶證申辦登記表》；

第五步：辦理收樓手續----主要有：簽訂《業主臨時公約》、《防火協議書》《業主收樓確

認書》，填寫《住戶聯系表》，領取《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》； 第六步： 與業主簽訂《住宅室內裝飾裝修協議書》；

第七步：繳付收樓費用----請您在收費組繳交《交款通知書》所列的收樓費用； 第八步：簽收領取房屋鑰匙。

根據承建合同中樓宇維修保養責任，在保修期間內，如出現工程質量所致的問題，承建單位將為您免費維修，如因使用不當所致的問題，則由使用人自行支付維修費用。

四、您可以對所購的房屋進行室內裝修，但應保證不影響樓宇結構和公共設施。必須在物業服務中心辦理裝修申請登記表，審核后發放裝修許可證。

祝您順利收樓！

寧夏恒產建設發展集團

有限公司

二零一一年月日

第三篇：收樓須知

收 樓 須 知

為了便利您辦理收樓事宜，現介紹有關收樓程序，請您按照以下程序前來辦理：

一、在****臵業有限公司****銷售中心辦理的手續

1、資料審核并確認業主身份，由業主親臨收樓現場接收樓宇并攜帶：

（1）收樓通知書；（2）業主身份證或護照；（3）購房合同及附件；（4）購房款項

所有收據原件；（5）1.6×1.6CM正楷方章一枚（請與合同用章保持一致）。

2、若業主不能親自辦理收樓手續，可委托代理人，代理人除攜帶收樓通知書、購

房合同，還應出具：業主的授權書（經公證或律師見證）；業主身份證或護照的影印本，代理人身份證或護照（原件）；

3、提供業主身份證或護照復印件五張及業主私章，辦理房屋產權證的相關手續（備

用）；

4、由*****臵業有限公司御溪臺銷售中心在收樓手續書（1）處蓋章。

備注：★每戶辦證業主提供身份證復印件一份，姓名必須與購房合同姓名一致，身

份證復印在B5規格的紙張上；

★若是新一代身份證必須將正反兩面復印在一張紙面上；

★所有復印件上不得注有再次復印無效的字樣，并保證復印效果清晰；

★并準備1.6×1.6CM正楷方章一枚（請與合同用章保持一致）；

二、在******臵業有限公司財務部辦理手續

1、付清購房余款及其他應交相關費用；

2、繳納為您辦理產權證書的相關費用（具體費用詳見收樓通知書）；

A、契稅交費標準：建筑面積在144M2以上的按總房款的3%繳納，建筑面積在144M2

以下的按總房款的1.5%繳納；

B、登記費 ：80元/證。

C、繳納《****市房屋權屬轉移登記申請書》以及《****市私有房屋權屬登記申請

書》工本費5元；

3、根據2008年2月1日起施行《住宅專項維修資金管理辦法》每平方米建筑面

積交存首期住宅專項維修資金：當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

4、有線電視初裝費：500元/戶；

5、天然氣工料費:1518元/戶；

6、由******臵業有限公司財務部在收樓手續書（2）處蓋章。

三、*********物業服務有限公司.********項目物業服務中心辦理手續

1、填寫住戶登記表，提供家庭成員名單及身份證復印件；

2、簽訂《業主臨時規約》承諾書，接受業主咨詢并發給業主《業主手冊》；

3、簽訂《前期物業管理服務協議》及發放相關資料；

4、物業服務中心在收樓手續書（3）處蓋章。

四、*********物業服務有限公司.********項目收費處辦理手續

1、預交3個月的物業管理費；（住宅收費標準為1.30元/㎡.月；商鋪收費標準為3.00元/㎡.月；計費日期從2011年7月1日起）；

2、預存水電費；（暫按：每度電0.62元；每噸水費3.10元收取）；

3、預收三個月電梯費（計費日期從2011年7月1日起）：

兩梯兩戶的單元：1~3層為0.35元／㎡〃月，4~7層為0.45元／㎡〃月，8~11層為0.55元／㎡〃月，12~15層為0.65元／㎡〃月.16層以上為0.70元／㎡〃月；

一梯兩戶的單元：1~3層為0.25元／㎡〃月，4~7層為0.35元／㎡〃月，8~11層為0.45元／㎡〃月，12~18層為0.55元／㎡〃月.4、預收三個月生活垃圾費6元/戶.月、袋裝費3元/戶.月；（計費日期從2011年7月1日起）；

5、如辦理裝修手續，須繳納裝修服務的相關費用；（詳見收樓通知書）

6、由*******物業服務有限公司.********項目收費處在收樓書（4）處蓋章。

五、業主領取鑰匙，驗收所購房產

1、業主在物業服務中心領取鑰匙，物業服務中心管家、工程工作人員帶領業主去現場驗收所購物業；

2、詳細填寫《房屋驗收單》；

3、業主如有問題，請書面告知物業服務中心管家、工程工作人員，物業代表業主利益與建設單位協商解決；

4、《房屋驗收單》簽字確認后，物業服務中心留存備案。

備注：********臵業有限公司委托***********物業服務有限公司辦理收樓相關手續。

*******銷售中心*************物業服務有限公司

TEL：TEL：

年月日年月日

第四篇：收樓異議書

收樓異議書

致：深圳招商房地產有限公司

根據深圳市安居型商品房買賣合同深市安居預字(2013)第 號，買受人就深圳市觀瀾錦繡觀園 棟 號安居房的驗房情況向出賣人提出以下如下異議：

一、小區不具備入伙資格，未向業主出示任何竣工驗收合格及符合入伙的的相關證明：1）《住宅質量保證書》，2）《住宅使用說明書》，3)《建筑工程質量認定書》，4）《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》.二、該房屋目前裝修與當初樣板房的精裝修存在巨大差距，請求公示樣板房裝修成本明細并經第三方評估或鑒定。

三、該房屋安裝地漏不符合我國現行的設計規范。

四、該房屋嚴重漏水，不符合質量要求。外觀上看，地板、墻面、轉角等存在不平整、板磚間空隙、轉角線彎彎扭扭。結構上能看見的，墻背或地板磚下砂漿不飽滿存在多處空鼓，再如各下水道的下水口PVC管沒接到位，管與下水口之間有很大的間隙，間隙之間用的是砼補位，這也是漏水的根源之一。

五、房屋里面小陽臺墻角多出一個柱子，造成陽臺面積過小，沒有辦法放置洗衣機，而大陽臺竟沒有設置水龍頭，導致大小陽臺均放不了洗衣機，與規劃圖不符，造成未能達到生活基本要求。

六、以下方面與合同不一致，存在貨不對板的問題： 合同附件五：裝置、裝修、裝飾標準： 門窗：入戶門為鋼質門，臥室門為木門。廚房、衛生間為塑鋼玻璃門，客廳出陽臺門及廚房出陽臺門為鋁合金玻璃門；

經查：入戶門為鐵皮半包木門；臥室門為纖維板門；廚房、衛生間為全塑玻璃門；材質與合同約定不符，適用性、耐久性、可靠性均很差。其中門不滿足防火、耐用、強度要求，存大較大的安全隱患。不銹鋼部件易生銹。

買受人要求按合同約定更換以上內外門以及五金部件。

供電電線布線問題：配電功率方面存在安全隱患，功率不能滿足日常使用，電線不規范，材質和施工質量都不規范。

七、經查，1、2、3棟窗戶為鋁合金單層普通玻璃窗，起不到隔音效果，根據深圳市人居環境網公示公告的《招商錦繡觀園建設項目環境影響報告書》明確提出的1、2、3棟第一排建筑安裝降噪隔聲窗，玻璃圍欄陽臺，1、2、3棟的靠近高壓線路一側采用金屬材料的封閉式門窗.請采用隔音雙層玻璃，同時增加帶金屬網的封閉式防輻射玻璃門窗。同時燃氣管道走線太低，有特大安全隱患，請更改走線。

八、1棟與小區所有服務配套功能區隔開，不能直接通達，進入功能區需要穿過1000多輛車通過的主馬路，且繞行距離超過100米，違反深建字【2012】189號，關于《深圳市保障性住房建設標準（實行）》的通知。存在極大的安全隱患！請評估采用天橋或地下隧道等連通，具體方案及整改請招商地產落實。

九、1棟旁公路人車混行，存在嚴重安全隱患，請設置無障礙通道。

十、建筑節能方面存在的問題： 合同附件七：住宅建筑節能專項承諾： 圍護結構保溫(隔熱)、遮陽設施(一)墻體

1、保溫形式〔D〕：〔D其他〕

2、保溫材料名稱〔G〕：〔G其他〕

3、保溫材料性能：密度〔700kg/m3〕、導熱系數〔0.3W/M.K〕、保溫材料厚度〔200mm〕

以上為加氣混凝土填充墻體的指標。200厚的鋼筋混凝土外墻的導熱系數大于〔0.3W/M.K〕，不滿足上述保溫材料的隔熱性能指標；(二)外門窗(幕墻)門窗類型〔F〕：〔F其他〕

經查，客廳出陽臺門及廚房出陽臺門為鋁合金單層普通玻璃門；窗戶為鋁合金單層普通玻璃窗。門窗性能： 氣密性能〔6級〕

未說明門窗的水密性能指標；未說明門窗的抗風壓性能；

綜合以上情況無法判定是否滿足建筑節能方面的要求；也無法判定門窗的性能是否滿足相關標準的要求。

買受人請出賣人提供建筑節能設計的圖紙和文件核查。

十一、合同在以下方面描述不清，且質量明顯低于一般裝修標準 合同附件五：裝置、裝修、裝飾標準：

2、內墻：廚房、衛生間為墻磚。

4、地面：客廳、臥室、餐廳為地磚，衛生間、廚房鋪防滑地磚且設門檻石，陽臺鋪防滑地磚。

合同中均未說明地磚、墻磚的品牌、規格、質量等級。經現場查看，地磚、墻磚的質量及鋪裝均很差。

另外，煙道的反坎厚度明顯偏大，影響廚房的使用。請提供該處的施工詳圖核查。

十二、關于目前進行的整改

整改方案膚淺、沒有實質性解決問題：防滲漏水方面，僅在有水跡部位強行打孔注漿堵漏，這種措施不僅沒解決實質問題，水流會擴散和排擠到別的部位，時間長了墻面也會大面積發霉，而且使得一個新房變成了修補的補釘房，外觀障眼，很難接受。另外，廚房也是主要用水的地方，沒有設防水措施是不合理的。墻磚間空隙僅在表面抹漿刷平，這是極不負責的做法。空鼓和地面不平部位也未完全整改重做。

要求：1所有使用的材料必須滿足適用、耐久、安全可靠等國家強行規范要求，并與合同約定吻合；

2施工質量不符合要求的必須返工重做，而不是打補丁、刷面貼疤痕隱藏問題，觀感上不能使還沒入住的新房看上去就是修補的老房。

3整改施工工程中應有質量控制員在現場監督、控制質量； 4整改方案、措施應該可靠，解決實質問題，耐用、耐久、安全、美觀。

5未詳盡的問題，是多數業主的共有問題，因為使用的材料相同、施工方法相同、質量控相同，所以，即使XX 棟 XX房尚未發現象其它戶家庭出現的問題，也不能確認以后不會出現這些問題。做為將要入住業主，本人有權利質疑目前未發現的眾多問題。因而，要求整改方案要全面，不只是針對各戶家庭出現的問題，要涵蓋所有戶家庭出現的問題進行全面整改，讓業主能安心的入住。交付時應出示所有的質量合格證明文件。

對合同中未明確約定和不清楚的部分，根據合同法買受人有權提出異議，請貴司予以改正，直至符合要求。對于地產商強行提出的‘已確認收房并收取管理費’，本人不予認可，須本人確認整改合格并簽署相關認同的文件，才予以收房，收取管理費必須是雙方確認收房后開始計取。本人對這些合同中未明確約定和不清楚的部分，根據合同法買受人有權提出異議，請貴司予以改正，直至符合要求。本人保留因地產商質量問題延期交房的法律賠償權利。

異議人：

二〇一四年 月 日

第五篇：收樓注意事項

收樓注意事項

一、收樓查驗資料以及程序

一般業主去到收樓現場時，物業會先給予業主一張《流程表》或者會在收樓通知書上列明收樓流程，業主按照流程表繳納費用（到銀行繳納維修基金，預交1-3月物管費等），然后按照一下大致程序：

1.在規定的時間（收樓通知書上的日期）去物業部門查看資料，資料包括： A、《住宅質量保證書》需給業主原件； B、《住宅使用說明書》需給業主原件；

C、《竣工驗收備案表》業主可要求一份復印件或者業主記下上面的編號； D、業主還可查看面積實測表和管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)；

注：通常水電分布圖會附在《住宅使用說明書》的第一頁或者最后一頁。證件不齊的情況下，為避免日后的產權不明，業主有權拒收樓！！

2.物業工作人員會同購房者（業主）看房，驗房標準根據《商品房買賣合同》的約定和國家相關法規，驗房范圍：房屋及附屬設施質量，檢查水電讀數等等；

3.購房者就驗收中針對存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案，物業工作人員記錄在《業主意見表》（或業主自己記錄在《業主意見表（欄）》里，物業予以認可簽字，承諾整改期限；

4.開發商在承諾的期限內（一般倆周）解決驗房中存在的質量問題后，再次發出交房通知單（或者電話）給業主，通知業主再次驗房；注：以開發商發出收樓通知書上的日期為始，業主一月內未到達樓盤收樓，或者未有任何證件證據可證明業主到過樓盤，并且是因開發商的原因導致無法收樓的話，開發商有權默認業主收樓（可寄《拒絕收樓函》證明業主到過現場）。

5.購房者再次會同物業看房，確認房屋無問題，購房者領取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單》，商品房交付完成。注：業主收鑰匙等同于收樓。對于先驗房后收樓的應對辦法：現場組織些業主撥打12315消協或者打區域房管局電話，請政府部門的人員過來協調處理，或者在簽字的后面（）備注“房屋質量情況未明”“未驗收”等字樣。

二、業主什么情況下可以不收樓

根據《商品房銷售管理辦法》等相關條例的有關規定，下列情況之一者，買家可以不收樓，并可要求解除原購房合同退還房款及利息:

1、未取得《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》等“二書一表”的樓房，買賣人可以不收樓。

2、開發商無故比原合同約定延遲交樓（時間超過30天）又未以書面形式提前通知買受者的；

3、開發商未經有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環境的；

4、開發商經批準改變房屋結構未經買家認可的；

5、房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過0.06%（不含0.06%）的；

6、房屋主體結構質量不合格并依照有關規定經委托工程質量檢測機構核驗確實的，買受人有權退房。

注：購房人在以上情況之一出現時選擇退房，相關違約賠償責任由發展商承擔。如果是開發商違約行為導致購房者退房的，開發商除退還房屋全部價款及相應利息外，還應包括違約金，如果違約金不足以彌補購房貸款損失和房屋裝修損失等的，差額部分購房者還可以向開發商繼續要求賠償。

三、業主可拒交的費用

1、水電周轉金。業主同意的，可以繳交，但應逐月扣減，否則不得收取。2007年2月1日起執行的《廣東省物價局關于加強物業服務收費管理有關問題的通知》第七條規定：“物業管理企業接受委托代收水費、電費的，除業主自愿，物業管理企業可預收水電費并逐月扣減外，物業管理企業不得收取水電周轉金等與水電費繳交相關的費用。”

2、煤氣初裝費、管網建設費。二○○六年十二月二十六日發布的《廣東省物價局關于規范我省管道燃氣價格管理的通知》規定：“各地必須停止以管道燃氣初裝費、增容費、開戶費等名目收取的費用。”

3、可視對講系統費。開發商不得收取。2007年7月1日起施行的《廣東省物價局新建商品房交易價格行為規則》第五條規定：“與商品房配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監控系統、信報箱等建設費用，一律計入開發建設成本之中，不得在房價之外另行收取。”

4、售樓中介費、權證綜合費。開發商不得收取。2007年7月1日起施行的《廣東省物價局新建商品房交易價格行為規則》第十二條規定：“ 商品房交易及產權轉移等過程中的中介服務，應當由購房者自愿選擇，經營者不得強制服務、強制收費。凡屬房地產開發企業自行委托的中介服務，所需費用全部由房地產開發企業負擔，不得轉嫁給購房者。”

5、契稅、印花稅等辦證費用。開發商只有在取得房產證后才能代收。2007年7月1日起施行的《廣東省物價局新建商品房交易價格行為規則》第十一條規定：“由經營者經辦房地產權屬登記的，經營者必須在取得該商品房項目房地產權屬證明書之后，方可向購房者代收相關費用。”

6、收樓時預收三個月物業管理費。除非業主同意，否則不得收取。從2004年11月1日起執行《廣州市物業服務收費管理實施細則》第十三條規定：“ 物業服務收費按月計收。除業主自愿外，不得預收。”

應對方法：

1.現場組織多些業主打12315，爭取他們過來現場調解。2.到區物價局或市物價局投訴，要求該局書面答復。

四、業主委員成立步驟

（1）住宅物業首次業主大會會議由所在地的街道辦事處負責組織業主代表、建設單位（或公有住房出售單位）、社區居委會組成業主大會會議籌備組；籌備組中的業主代表由籌備組組成單位按照業主自薦、推薦的形式在充分聽取業主意見基礎上確定的。非住宅物業籌備組由業主代表、建設單位組成。

（2）參照政府主管部門制定的示范文本，在聽取業主和相關人員意見的基礎上，并結合本區域實際，擬定《業主大會議事規則》（草案）和“管理規約”（草案）。

（3）確定業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權。

（4）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容。

（5）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

注：上述工作(1)-(4)應以書面形式在物業服務區域內公告。

業主委員會的用處：通過召開業主大會，大部分業主的統一更換物業，管理小區的維修基金，可用維修基金進行一些穩健的投資。

五、維修基金說明

維修基金名詞解釋：維修基金，又稱“公共維修基金”“專項維修基金”，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，并授權業主委員會統一管理和使用的基金。注：業主房屋期滿后，根據基金余額返還。

1、維修基金繳納標準：

（1）、購房者在2008年8月1日后簽訂商品房買賣合同，或者購買2008年2月1日前取得商品房預售許可證的房屋，首期住宅專項維修資金交存標準仍為住宅（含別墅）每平方米建筑面積40元、非住宅每平方米建筑面積50元。

（2）、購房者在2008年8月1日后簽訂商品房買賣合同，且購買的房屋在2008年2月1日后取得商品房預售許可證，首期住宅專項維修資金應按新標準交存，即高層（有電梯）每平方米建筑面積105元；多層（無電梯）住宅（含別墅）每平方米建筑面積77元。

2、維修基金的使用：

（1）、維修基金只有在保修期滿后，對物業公共部位、共用設施、設備進行大修、更新、改造時才能使用。具體業主按照投票權的確定標準分攤費用比例。（2）、維修基金閑置時，除用于購買國債或法律、法規規定的其他基金范圍外，禁止挪作他用。

1物業管理公司可從維修基金中暫借相當于一個月的物業日常（3）特殊使用：○

2住宅需要大修維修、更新費用的備用金；物業管理服務合同另有約定的除外。○或者專項維修、更新的，可支取施工承包合同中約定的預付款，但預付款最高不3業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當得超過工程款總額的30%。○于一個月活動經費的備用金，業主大會另有決定的除外。注：業主委員會應定期向全體業主公布維修基金的使用情況和剩余情況。單個業主可憑維修基金發票至開戶銀行查詢本人名下維修基金的使用情況和留存情況。若物業因拆遷發生滅失的，業主可持相關證明至銀行提取分戶帳戶內的余額。