第一篇：物業管理十問

物業管理十問

一、業主與物管企業是否為

“主仆”關系？

目前非常奇怪的現象是作為商家之一的物業公司卻不肯承認自己的 顧客或服務對象———業主為“上帝”，不肯承認自己在當今商業社會 中扮演的真正角色。

物業公司不想承認自己是業主雇傭的，是因為不少物業公司是開發 商的子公司，但是盡管如此，他們也無法回避自己是房屋出售前的最大 業主———房地產商雇傭的這一事實，開發商和物業公司所簽訂的物業 管理委托合同就是佐證。正是由于物業公司不肯承認自己的真正地位，所以引發了業主和物業公司在物業管理上的一系列糾紛。

二、業主能否對物業公司提

出更高要求？

業主不應對物業公司要求過高，但決不意味著因此可以原諒一些物 業公司的服務不到位，業主繳的物業管理費不是給物業公司培訓工作人 員，提高服務質量用的，物業公司只有具備與收費相應的水平時才能承 擔物業管理工作。

三、物業管理企業能否“包

打天下”？

物業管理企業為最大程度地方便廣大業主和使用人的生活，把牽涉 到居家生活的多項工作統一管理。如此做法使業主和使用人產生錯覺，以為交納了物業管理服務費，不論家庭、鄰里、周邊的關系等，都是物 業管理企業的職責，要物業管理企業“包打天下”。實際上，物業管理 企業終歸是企業，職責是以合同的形式約定的。

四、物管何時成為百姓好

“管家”？

房子對每個家庭來講是件大事。沒房的人都希望買一套稱心如意的房子，而買了房子的人又盼著能找到一家訓練有素、服務周到的物業公 司。但是，真要和物業公司打起交道來，各種各樣的物業糾紛往往又會 攪得人心煩意亂。

從水電維修、小區被盜、社區“保安打人”等諸多的因素中，看到 物管行業還確實是任重道遠。

五、物管服務能否“零收費”？

不少人對物業管理不理解，甚至持抵觸態度，拒交管理服務費。殊

不知，業主在享受物業管理提供服務的同時，有支付物業管理服務費、維護物業完好的義務。個別業主、使用人不交管理費，侵害了其它業主、使用人的利益，影響物業管理的服務質量。

六、物業管理服務費不是越

低越好？

物業管理公司作為企業，給物業實施專業化管理，為業主和使用人 提供服務，需要成本的投入，而且物業管理與其他商品不一樣，它是“ 量入為出”。很多物業管理服務費低廉的物業區域，因費用入不敷出而 使物業管理工作不能盡如人意。相反地，優質優價物業區域的舒適環境，總是讓人覺得物有所值。

七、物業收費能否按質論價？

物業收費應該是優質優價，按質論價，應該對服務的范圍和標準更

加細化。目前買賣雙方對服務的具體范圍和具體的標準不清楚，界定不 明晰。要體現質價相同的公平競爭原則，允許價格有一定的浮動幅度，比如研究按照招投標辦法設立選定的管理企業，招投標服務應該體現競 爭性，應該允許價格有一定的浮動幅度，這樣能夠體現整個服務的競爭 性。

八、都是物管代房地產商受過？

物業公司接受了開發商的委托，事先就有責任驗收自己要管理的房

屋和設備，也有保證這些房屋和設備正常使用和運轉的責任。如果出了 問題，業主找物業公司，就不能說物業公司是代房地產商受過。要想解決這個問題，不能指望業主自己去分清房地產商和物業公司的關系，而是物業公司要與開發商劃清界線，不要在和業主打交道的開

始，先給業主一個房地產商代言人的形象，同時對接受房地產商委托管 理的項目先做好驗收。

九、小區管理到底誰說了算？

在小區里，究竟誰說了算？物業公司接受小區業主委員會委托后，只能以業主的意志為轉移、而不能以自己的意志為轉移。物業公司的管 理只能按業主委托中“說”的執行，而不是自己想怎么“說”就怎么“ 說”。

物業管理問題的根源就在于一些人的觀念在這個問題上還停留于“

房管所”年代，造成物業公司自認為自己的管理代表著政府，凌駕于業 主之上，引發了和業主的沖突。

十、物管區域是物管公司

“自留地”？

物業管理企業中，有個別物業管理企業因缺乏有效學習而沉醉在理 所當然的“管理者”角色里，誤以為物業管理區域是自己的“自留地”，沒有從廣大業主、使用人的利益出發，自己想怎么干就怎么干，成為 物業管理行業規范化發展的“害群之馬”。物業管理公司在物業區域內，應依法依合同辦事。

第二篇：物業管理常見問題100問

物業管理常見問題100問

一、開發建設遺留問題（房屋質量、配套設施不到位等）；

1、綜合樓、樣板間、電梯機坑防水施工不到位；

2、臨時水、電沒有考慮實際使用情況、造成經常停水、停電；

3、首一期交樓停車位不夠，達不到交樓后的需求量；

4、園區內無寵物公園，交樓后業主無處溜寵物；

5、運動中心籃球館上方漏水，接待員及時反應給施建方后未及時整改，導致地板起泡再次返工，影響工期。同時籃球館配電箱曾經浸過水，導致現在場館內的燈光無法全部開啟；

6、綜合樓強電機房、空調水泵房規劃設計過程中，未設計裝修，裝修完工后難以要求施工單位完全按照集團的機房裝修標準整改到位，且影響設備使用壽命；

7、綜合樓建設階段，由于設計變更從空調水泵房隔出一間休息室，但由于原水泵房未設計吊頂，竣工后休息室天花也未做吊頂，電纜橋架、線管雜亂，有礙觀瞻；

8、綜合樓3樓美容室過道滲水，具體是從綜合樓屋頂消防排煙風機位臵滲入，裝修已完工，整改維修比較困難；

9、綜合樓2樓足浴房過道未安裝熱水器，與工程師溝通后，回復是由承包經營單位購買安裝，但其他項目在綜合樓竣工時已經安裝到位；

10、綜合樓空調水泵房內排水未設計，在施工過程中已要求施工單位增加，但施工工藝不佳，無法正常排水；

11、影響房屋質量問題較大，如墻面裂縫、滲水等問題；

12、前期三網開通較慢，影響開荒進度。

二、前期物業管理中的問題（裝修、管理規約制約）；

1、成品保護不到位；

2、施工區域與開放區域沒有分開；

3、運動中心跑步機區域，地插與跑步機的插頭不配對；

4、綜合樓4樓電梯廳，電梯控制箱安裝與裝飾沖突，造成裝飾瓷磚無法鋪貼，工程師也未能及時解決，造成竣工時也未解決，影響美觀；

5、綜合樓建設過程中，由于工期比較趕，墻面未干透，墻漆立馬施工，竣工后墻面、天花多處開裂，造成后期修修補補；

6、綜合樓舞蹈室、樣板房木地板刮花現象嚴重，由于交叉施工，成品保護往往被破壞，加強監管；17、園區鋪瀝青路時瀝青油污污染路牙石，無法清洗干凈，應在鋪瀝青路時做好路牙石保護；

8、手續交樓前，業主普遍反映裝修前看房子；

9、對車庫管理中的人身財產損失有較大異議；

10、在前期介入樓宇查驗過程中，發現遺留問題較多，整改較慢；

11、車多位少，給車輛管理帶來較大難處；

12、監控設施、安保設施未完善，不利于安全管理；

13、部分業主不聽勸阻，強行違章裝修；

14、業主在裝修時是否可以隨意更換自有部分的窗戶和防盜門，挖地下層；

15、業主資料存檔，部分業主不愿提供個人資料（如：身份證復印件）；

16、業主物品丟失要求物業公司賠償

三、物業管理收費問題（標準、投訴）

1、業主辦理收樓時要求先使用贈送的物管費后再預交；

2、部分房屋因工程遺留整改問題，要求整改驗收后再繳納；

3、部分業主建議物管費按季度繳納；

4、部分業主由于整改超過期限要求減免物業管理服務；

5、因工程遺留問題整改不及時業主要求減免物業管理費；

6、因營銷口頭承諾與實際不符等問題拒收樓、拒繳物業管理費；

7、有贈送物業管理費的業主部分不愿意預交半年管理費；

8、減免工程整改期間產生的水電費。

9、一些頑固分子老太太挑三揀四，無理指責物業公司服務不好，堅持不交物業管理費

10、許多業主已不單為了居住，有的是投資房產，因而空臵率較高，我司雖然采取各種方式催繳，但絕大多數業主根本不予理睬，有的甚至聯系不到業主，故收取物業服務費難度較大，造成新建小區物管收費率不高。

四、物業服務質量問題（服務不到位）

1、員工服務意識不強，主動性不夠，樣板間接待員面對客戶不能夠主動與其溝通；

2、崗位操作流程不夠熟悉，某些員工不能按照規范操作；

3、員工儀容儀表欠規范，出現部分員工工鞋不達標，沒有化淡妝現象。

4、文明禮貌用語存在不夠標準化、統一化的問題；

5、部分員工服務心態不端正，情緒波動比較大，不利于開展優質的對客服務；

6、業主提出的整改問題，由于整改不及時，導致業主對我們有意見；

7、因信號覆蓋原因導致管家電話受影響；

8、便民服務工作需要完善（業主群、短信群、拉卡拉等）；

9、樓巴車過少，業主反映多增加樓巴車提供優質服務；

10、部分業主反映，物業管家子在處理工程遺留問題時處理比較慢，沒有及時給業主回復，導致矛盾激化。

五、業主與業主委員會和業主大會問題

六、人身財產和車輛損失和安全防范責任問題（小區傷人、被盜）

1、工地建筑材料被盜竊；

2、東西區地下消防拴配備不完整，無配件設備，一旦發生消防事故時，后果不堪設想；

3、園林施工造成部份臨時圍墻倒坍，人員出入不可控制，給園區防盜工作造成一定安全隱患；

4、東西區地下車庫信號覆蓋不到位，一旦業主在車庫里面發生突發事件將得不到聯絡，存在很大的安全隱患；

5、開盤前期保安部如何與施工單位協調溝通處理民工糾紛事件；

6、如何解決房屋銷售期間車輛被盜事件；（前期銷售時未建設停車場，來訪車輛在臨時停車場或路邊停靠時亦發生偷竊事件）

七、物業維修資金使用問題

1、大部分材料為甲供材料，施工單位安裝后，不進行保修，存在施工單位與廠家互推責任的現象；

2、物品申購長時間不能采購到位；

3、備用維修金較少，導致部分事情進度較慢；

八、物業管理投訴渠道暢通問題

1、因為集團要求公布集團400 投訴熱線電話，導致目前有數個電話號碼為投訴熱線，但未對投訴分類電話告示業主；

2、未建立專屬物業管理類投訴平臺，在業主論壇中談及的投訴多為開發商質量問題的投訴，涉及物業管理本身的投訴不多；

3、金碧物業集團有限公司長沙分公司下設集團監察400 熱線、地產大客服中心投訴熱線、客服中心前臺投訴熱線及總經理信箱作為投訴渠道，但就實踐情況來看，物業大部分工作在放在了業主及開發商工程整改情況的跟進，對本身的管理工作起到負面影響；

4、公示的投訴號碼太多，業主感覺太過混亂，不知道到底打哪個！應該設立專門的投訴熱線，專業受理各類投訴（包括業主、員工、公司品牌、工程整改）。

第三篇：物業管理前50問

一、物業管理基本概念

問

1、什么是物業管理？

答：物業管理指業主選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解：一 業主選聘有合格資質等級證書的物業管理企業來實施物業管理；二 物業管理活動中兩個重要的主體是業主和物業管理企業，雙方簽訂物業服務合同，明確雙方的權利義務；三 物業管理的內容是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序。

問

2、為什么要實施物業管理？

答：主要有三方面原因客觀上要求實施物業管理：（1）房屋產權多元化。隨著我國經濟體制由計劃經濟向市場經濟轉變，90年代初以來沂兇》恐貧雀母鎦鴆獎浠課萆唐坊課薟ǘ嘣鋈擻滌蟹課薟ǖ謀壤嚼叢礁擼吹墓抗芾硤逯撇荒蓯視κ諧』筒ㄗ頻男問啤＃?）人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產，是大多數家庭最主要財產以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產的使用、維護、保值提出了較強的服務要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環境整潔優美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業物業管理服務。（3）物業項目建設規模大，房屋及設施設備的維護管理要求專業性程度高。一個物業項目里往往有成百上千業主，眾多業主由于房產毗鄰，在使用管理物業、在物業的保值增值等方面，全體業主形成公共性物業管理服務需求，而且房屋建筑結構及設施設備較為復雜，對物業管理服務要求轉業文化程度高。這種公共性的物業管理服務不可能由單個業主或少數業主來完成，需要通過全體業主委托專業化的物業管理企業來提供這種服務。

問

3、什么是業主？

業主在物業管理活動中主要有什么權利和義務？答：房屋所有權人為業主。在成立業主大會及組建業主委員會過程中，除房屋權屬證書上記載的權利人可以認定為“業主”外，購買預售商品房（含經濟適用房），尚未取得房屋權屬證書的，房屋買賣合同記載的“購房人”可以視為“業主”。業主是物業管理活動中的重要主體，物業管理離不開業主的參與。業主的物業管理權利和義務是建立在對房屋擁有的財產權基礎上，業主既擁有物業管理區域內的一份房產，也是物業管理區域的成員。業主在物業管理中享有權利，同時也要履行相應的義務。業主在物業管理活動中享有的權力主要有：接受物業服務；提議召開業主大會，就物業管理的有關事項提出建議；參加業主大會會議，行使投票權；選舉業主委員會委員，并享有被選舉權等。同時負有遵守業主公約和業主大會議事規則，執行業主大會決定和業主大會授權業主委員會作出的決定，交納物業服務費用等義務。

二、購房時應關注的物業管理事項

問

4、為什么購房時要關注物業管理事項？答：購房時就關注物業管理，才能為將來的物業管理打下好的基礎。因為在業主大會成立之前的前期物業管理階段，物業服務費用、服務內容和質量要求等有關物業管理事項按房屋買賣時的約定實行。如果購房時沒有約定，房屋買賣關系已經形成，業主到入住時發現物業服務費用或者物業服務內容等不滿意，就容易產生矛盾。因此在購房時要與開發單位書面約定好房屋入住后的有關物業管理事項，即使是預售房屋，購房時離入住還有一段時間，也應在購房時與開發單位約定好物業管理事項，才能有效避免入住后的物業管理糾紛。

問

5、購房時應注意哪些物業管理事項？答：主要簽訂好兩個文件：房屋買賣合同和業主臨時公約。購房時與開發公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業服務費用、物業服務內容和質量要求等內容；買房人同時要承諾遵守業主臨時公約。

問

6、是否可以到辦理入住手續時再看業主臨時公約？ 答：買房人在購房時就要看業主臨時公約，在簽訂房屋買賣合同的同時要書面承諾遵守臨時業主公約。建設單位應當在銷售房屋前，制定業主臨時公約，在房屋銷售時，將業主臨時公約向買房人明示，并予以說明；不能到辦理入住手續時再將業主臨時公約出示給買房人看。

問

7、業主臨時公約具有什么作用？答：業主臨時公約要求物業管理區域內全體業主共同遵守，能起到規范業主在物業管理活動中行為，維護全體業主整體權益的作用。例如,業主臨時公約規定不允許在小區內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區全體住戶的安全；又如業主臨時公約規定對欠繳費用的業主，業主委員會和物業管理企業有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業主的利益，對欠費業主的約束。

問

8、業主臨時公約包括哪些主要內容？答：業主臨時公約由開發企業在售房前制訂，主要對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應承擔的責任等事項依法作出約定。開發企業制訂的業主臨時公約不能侵犯購房人的合法權益。問

9、違反業主臨時公約怎么處理？答：業主違反業主臨時公約的，應該承擔相應的違約責任，比如個別業主不按照公約的規定使用公用部位公用設施設備，造成損壞，是對其他業主的利益侵害，應該賠償損失。對業主違反業主臨時公約的行為，相關業主、業主委員會，物業管理企業、可以督促其改正；協商調解不成的，可以提起訴訟；違反相關政策法規的，報告有關部門。

問

10、新的業主臨時公約制度從什么時候開始實行？原來已經簽署的物業管理公約是否繼續有效？答：2003年12月9日后申領預售許可證的新建項目，實行新的業主臨時公約制度。原來已經簽署的物業管理公約（或房屋使用、管理、維修公約），在業主大會通過新的公約前，原公約繼續有效。

問

11、業主臨時公約和業主公約有何區別？答：業主臨時公約和業主公約均對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主臨時公約適用于業主大會成立前的前期物業管理階段；業主公約是業主大會成立后，經全體業主所持投票權三分之二以上通過后生效。

問

12、房屋買賣合同中包含哪些有關物業管理的條款？答：北京市國土房管局2003年12月發布的新《商品房買賣合同》示范文本第二十九條、二十條以及附件四均為與物業管理有關的條款。內容包括物業服務費用、物業服務內容和質量要求以及承諾遵守業主臨時公約等。問

13、開發企業制訂的房屋買賣合同中有關物業管理的內容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？答：由于物業管理服務具有公共性的特點，綠化、保潔、公共秩序維護等物業服務，服務內容和服務水平，對入住的每個業主都是一樣的，支付的費用也應該是一樣的。如果與每個業主約定的公共性服務內容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費用不一樣，一樣的服務水平，有的費用高，有的費用低，對多付費的業主不公平。因此，房屋買賣合同中關于公共性物業服務的費用，服務內容和質量要求等條款應由開發企業根據前期物業服務合同確定，與前期物業服務合同保持一致，開發企業在售房時要將物業服務內容和費用等明示給買房人并進行約定，但不能由個別購房人與開發單位單獨協商確定。這是由于前期物業管理的特殊性決定的，目的是為了維護全體業主的合法權益，不應理解為霸王條款。問

14、房屋買賣合同中約定的物業服務費、服務內容和質量等在什么階段實行？答：在業主大會成立前的前期物業管理階段實行。業主大會委托業主委員會與物業管理企業簽訂新的物業服務合同生效時，物業服務價格、服務內容和質量等按新合同執行。

問

15、前期物業服務合同如何簽訂，包含哪些主要內容？答：前期物業服務合同由建設單位與物業管理企業簽訂，包含主要內容為前期物業管理階段的服務費用、服務內容和質量要求、雙方的權利義務等。前期物業服務合同必須采取書面形式。

問

16、業主大會成立前，業主能否以未與物業管理企業簽訂合同為由拒絕交納物業服務費用？答：不能。因為按照規定，前期的物業管理企業由開發建設單位委托，業主應當按照約

定交納物業服務費用，接受物業管理企業的服務。

問

17、業主大會委托業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同后，單個業主能否以未與物業管理企業簽訂合同為由拒絕交費？答：不能。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主必須履行業主大會委托業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同的約定，交納物業服務費用。

三、業主大會及業主委員會

問

18、什么是業主大會？答：物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會是對應物業管理區域成立的，一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

問

19、如何劃分物業管理區域？答：物業所在地區、縣國土房管局會同街道辦事處負責協調物業管理區域劃分工作。劃分住宅物業管理區域應當考慮建筑規模、自然形成、設施設備共用程度及社區建設等因素；非住宅區域劃分主要考慮建設立項、規劃等因素；住宅與非住宅結構相連的區域，應本著有利于物業管理的原則劃定。

問20、什么時候應成立業主大會？答：新建和已建成的商品房（包括經濟適用房）入住率超過50%的或入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業管理區域；公有住房出售率超過50%的物業管理區域，應當盡快組織召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會。

問

21、如何召開首次業主大會會議，成立業主大會？答：應按以下步驟召開首次業主大會會議，成立業主大會：（1）成立籌備組，負責業主大會籌備工作。住宅物業首次業主大會會議由所在地的街道辦事處負責組織業主代表、建設單位（或公有住房出售單位）、社區居委會組成業主大會會議籌備組；籌備組中的業主代表由籌備組組成單位按照業主自薦、推薦的形式在充分聽取業主意見基礎上確定。非住宅物業籌備組由業主代表、建設單位組成。籌備組的主要職責如下： ①確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容； ②按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）； ③確定業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權； ④確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單； ⑤做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。上述工作①-④應以書面形式在物業管理區域內公告。（2）籌備組應自組成之日起30日內組織召開首次業主大會會議，審議通過《業主大會議事規則》和《業主公約》，并選舉產生業主委員會。區、縣國土房管局對籌備組召開業主大會會議工作進行指導、監督。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

問

22、什么情況下可以不成立業主大會？答：物業管理區域只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會。決定不成立業主大會的，業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

問

23、如何確定業主在首次業主大會會議的投票權？答：首次業主大會會議的投票權按照業主擁有的物業建設面積計算。以每一平米為投票權計算基數，不足一平米部分不予計算。以后業主大會會議的投票權計票方式可以通過《業主大會議事規則》確定。

問

24、業主大會會議以什么形式召開？答：業主大會會議可以采取集體討論形式，也可以采取書面征求意見形式。但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。業主因故不能參加業主大會會議，可以書面委托代理人參加。

問

25、業主大會是否要定期開會，由誰召開？答：業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：(1)20%以上業主提議的；(2)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；(3)業主大會議事規則或業主公約規定的其他情況。

問

26、業主大會具有哪些主要職責？答：業主大會主要職責如下：（1）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（2）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業管理企業；（4）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；（5）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（6）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。問

27、業主大會如何決議才有效？答：一般事項，必須經與會業主所持投票權 1/2以上通過；業主大會作出制定或修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，須經物業管理區域內全體業主所持投票權 2/3以上通過。問

28、什么是業主委員會，與業主大會是什么關系？答：業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，具體實施業主大會的決議。業主委員會組成人數一般為5至9人的單數，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

問

29、業主委員會職責是什么？答：業主委員會的主要職責為：（1）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（2）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（3）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（4）監督業主公約的實施；（5）業主大會賦予的其他職責。業主委員會應當監督違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。

問30、什么人可以當選業主委員會委員？答：具備以下資格條件的業主可以成為業主委員會委員：（1）具有完全民事行為能力的業主；（2）遵守國家有關法律、法規；（3）遵守業主大會議事規則、業主公約、模范履行業主義務；（4）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（5）具有一定組織能力；（6）具備必要的工作時間。在實際工作中，鼓勵和支持物業管理區域內具有業主身份的各級人大代表和政協委員作為業主委員會委員參與物業管理。

問

31、業主委員會是否需要備案？答：業主委員會應自選舉產生之日起30內，到物業所在地的區、縣國土房管局備案。備案時須提交《業主委員會備案單》及業主大會議事規則、業主公約、業主大會決議、法律法規規定其它材料。

問

32、業主委員會如何作出決定？答：經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。會議應當有過半數委員出席，作出的決定須經委員人數半數以上通過。業主委員會的決定應以書面形式在物業管理區域內及時公告。問

33、什么情況下業主委員會委員資格終止？答：出現以下情況時業主委員會委員資格終止：（1）因物業轉讓，滅失等原因不在是業主的；（2）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；（3）因疾病等原因喪失履行職責能力的；（4）有犯罪行為的；（5）以書面形式向業主大會提出辭呈的；（6）拒不履行業主義務的；（7）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。問

34、業主大會、業主委員會是否可以作出于物業管理無關的決定？答：業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出于物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

問

35、什么是業主公約？答：業主公約由全體業主共同制定，經業主大會會議通過后，對全體業主具有約束力。主要內容是對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項。

問

36、什么是業主大會議事規則？答：業主大會議事規則由業主大會制定和修改，由全體業主共同遵守。業主大會議事規則主要就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定方法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

問

37、業主大會、業主委員會與社區建設是怎樣的關系？答：居住區物業管理納入社區建設，是我市城市管理的重要基礎工作之

一、目的是為了保障物業管理秩序，維護業主和居民物業管理合法權益，促進社區建設全面發展。按照有關規定，社區居委會指導、監督業主大

會和業主委員會工作，并參與成立業主大會籌備組。業主大會、業主委員會應當配合公安機關、與社區居委會相互協作，共同做好維護物業管理區域的社會治安的相關工作。住宅小區業主大會會議，應當告知相關的社區居委會；業主大會、業主委員會作出的決定，應當聽取社區居委會的建議；積極配合社區居委會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

四、如何選聘和解聘物業管理企業

問

38、新建住宅是否必須進行招標選聘物業管理企業？答：是的。按照規定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；新建住宅物業的建設單位，應通過招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

問

39、業主大會決定續聘原物業管理企業，是否應進行招標？答：不需要。物業服務合同到期，業主大會決定續聘原物業管理企業提供服務的，可不再進行招標，直接授權業主委員會續簽物業服務合同。

問40、業主大會決定更換物業管理企業的決議，應當有持有多少投票權的業主同意？答：業主大會更換物業管理企業的決議，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

問

41、業主大會更換物業管理企業，是否應當告知社區居委會和街道辦事處？答：是的。作為物業管理區域的重大事項，業主大會作出更換物業管理企業的決議后，應當及時告知當地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居委會。

問

42、業主委員會通過招標方式更換物業管理企業之前，應當就哪些事項形成決議？答：根據不同情況，業主大會應當在招標前決定以下事項：（1）授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標；（2）確定采取公開招標或邀請招標方式；（3）授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業主大會最終確定中標人；（4）物業服務價格幅度或水平。

問

43、業主委員會招標前，是否需要備案？答：業主委員會招標前，應當到項目所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料：（1）業主大會決議；（2）招標公告或者投標邀請書；（3）招標文件；（4）法律、法規規定的其他資料。業主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委托書。

問

44、業主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業主的知情權？答：應從以下幾個方面保障業主的知情權：（1）業主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示；（2）評標過程中，現場答辯可采用公開的方式，業主可參加旁聽；（3）評標結束后，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示；（4）中標企業確定后，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。

問

45、業主委員會通過招標方式更換物業管理企業的，應當提前多少天告知原物業管理企業？答：原物業服務合同即將到期，業主大會決定重新選聘物業管理企業的，應當及時召開全體業主大會，并在原物業服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業管理企業。前期物業服務合同尚未到期，業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議后及時書面告知物業管理企業。

問

46、業主委員會招標應當何時完成？答：業主大會通過招標方式選聘物業管理企業的工作，應在原物業服務合同到期前一個月完成。

問

47、業主委員會通過招標重新選聘物業管理企業后，應當如何組織新老企業的交接？答：業主大會依法重新選聘物業管理企業的，應當在解除與原物業管理企業的(前期）物業服務合同后，方可組織雙方交接。交接活動由業主委員會組織，原物業管理企業應將下列材料移

交給新物業管理企業：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（4）物業管理所必需的其他資料。交接時，應當制作交接證明并由雙方企業和業主委員會加蓋印章。交接完畢后，原物業管理企業應退出物業管理區域。

問

48、如何與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同？答：按照有關規定，由業主委員會代表全體業主，與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。物業服務合同生效后，全體業主均應履行合同約定。物業服務合同主要內容包括物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、合同期限、違約責任等。北京市國土資源和房屋管理局2004年5月頒布了物業服務合同的示范文本。

五、物業服務和費用

問

49、物業服務一般包含哪些內容？答：物業服務的內容按照物業服務合同的約定實行。物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等。

問50、什么是公共性物業管理服務、特約性物業管理服務？答：公共性物業管理服務指物業管理企業在物業管理區域內提供的共用部位共用設施設備維修、養護、環境保潔和公共秩序等多種內容的綜合服務。一般提到的物業管理服務主要為公共性物業管理服務。特約性服務指受個別業主的單獨委托提供的服務。比如戶內自用部位和設備的維修、室內保潔、代訂機票、報紙等。

第四篇：面試十問

問題一：“請你自我介紹一下”

這個問題是面試過程中最普遍的“開場白”，很多人在介紹自己時習慣“背簡歷”，雖然這并不是錯誤的做法，但是如果你參加的是群體面試，像白開水一樣的自我介紹顯然會使你淹沒在茫茫面試者中。不如把個人介紹的內容進行重新組合，或者花些心思在敘述中增添亮點，就可以給面試官留下“與眾不同”的印象。

回答問題要點：

1、涉及到簡歷內容的自我介紹，內容一定要與個人簡歷相一致。

2、表述方式上盡量口語化。

3、要切中要害，不談無關、無用的內容。

4、條理要清晰，層次要分明。

5、事先最好以文字的形式寫好背熟。

問題二：“你為什么選擇我們公司？”

有些面試者在回答這個問題的時候多是從個人角度展開話題，比如“希望有更好的發展空間”、“希望得到鍛煉的機會”、“希望有能得到更好的待遇”等等。但事實上，面試官是想知道你的面試動機和公司招聘崗位的目的是否一致，也就是說，面試官更關注你來到公司后能給公司帶來什么，而并非公司能給你帶來什么。

回答問題要點：

1、面試官試圖從中了解你求職的動機、愿望以及對此項工作的態度。

2、建議從行業、企業和崗位這三個角度來回答。

問題三：“你能為我們做什么？”

這個問題與上面的問題可以歸屬同一個類型，只不過問得更為直接。作為應聘者，之前做好“功課”是必須的，比如了解公司的概況、產品、服務，以及你所應聘的崗位要求，然后充分結合所應聘公司的要求展開話題即可。

回答問題要點：

1、基本原則上“投其所好”。

2、招聘單位一般會錄用這樣的應聘者：基本符合條件、對這份共組感興趣、有足夠的信心。

3、回答這個問題前應聘者最好能“先發制人”，了解招聘單位期待這個職位所能發揮的作用。

4、應聘者可以根據自己的了解，結合自己在專業領域的優勢來回答這個問題。

問題四：“你是應屆畢業生，缺乏經驗，如何能勝任這項工作？”

這個問題大概是最讓應屆畢業生頭痛的問題之一，沒有工作經驗，在與有工作經驗的應聘者共同競爭時，似乎就沒了底氣。難道所有的公司都不會聘用應屆畢業生嗎？并非如此。首先你要明白的是，既然有機會來到面試現場，就說明此招聘公司是會聘用應屆畢業生的；作為面試者，并沒有高低貴賤之分，大家都在同樣的起跑線上，只要你發揮足夠出色，就能夠贏得面試官對你的信任和期待。

回答問題要點：

1、如果招聘單位對應屆畢業生的應聘者提出這個問題，說明招聘單位并不真正在乎“經驗”，關鍵看應聘者怎樣回答。

2、對這個問題的回答最好要體現出應聘者的誠懇、機智、果敢及敬業。

問題五：“您在前一家公司的離職原因是什么？”

此問題對有工作經驗的應聘者來說是比較“敏感”的問題，如果離職原因不是出在原公司上，應聘者在回答此類問題時就會比較容易暴露出個人問題，引起面試官的警覺，甚至會由此使你失去進入下一面試環節的機會。需要記住的是：同一個面試問題并非只有一個答案，而同一個答案并不是在任何面試場合都有效，關鍵在于你在掌握規律后，對面試的具體情況進行把握，有意識地揣摩面試官提出問題時的心理和目的，然后有針對性地進行回答。

回答問題要點：

1、最重要的是：應聘者要使找招聘單位相信，應聘者在過往的單位的“離職原因”在此家招聘單位里不會再出現。

2、避免把“離職原因”說得太詳細、太具體。

3、不能摻雜主觀的負面感受，如“太辛苦”、“人際關系復雜”、“管理太混亂”、“公司不重視人才”、“公司排斥我們某某的員工”等。

4、不能躲閃、回避，如“想換換環境”、“個人原因”等。

5、不能涉及自己負面的人格特征，如不誠實、懶惰、缺乏責任感、不隨和等。

問題六：“對這項工作，你有哪些可預見的困難？”

面試官問這個問題時的真正意圖并不在于讓你指出可預見的困難究竟有哪些，而是想知道當你面對困難時的態度是怎樣的。

回答問題要點：

1、不宜直接說出具體的困難，否則可能令對方懷疑應聘者不行。

2、可以嘗試迂回戰術，說出應聘者對困難所持有的態度——“工作中出現一些困難是正常的，也是難免的，但是只要有堅忍不拔的毅力、良好的合作精神以及事前周密而充分的準備，任何困難都是可以克服的。”

問題七：“談談你的缺點”

這是一個相對“危險”，但如果能回答好，就可以“化險為夷”的問題。如果你回答沒有缺點，會有故意掩蓋缺點的“不誠實”之嫌，如果你把缺點說得過多過細，只會令面試官大驚失色，你的工作機會也就跟著飛走了。折中的辦法當然有，如下——

回答問題要點：

1、不宜說自己沒缺點。

2、不宜把那些明顯的優點說成缺點。

3、不宜說出嚴重影響所應聘工作的缺點。

4、不宜說出令人不放心、不舒服的缺點。

5、可以說出一些對于所應聘工作“無關緊要”的缺點，甚至是一些表面上看是缺點，從工作的角度看卻是優點的缺點。

問題八：“說說你的某一次失敗經歷”

誰都有過失敗的經歷，面試官提出這個問題的目的并不是讓你訴說失敗故事，而是看你在面對失敗時所采取的做法以及所持的態度。在失敗案例的選擇上，千萬不要與所應聘的工作相關，否則結果只能是“自毀前程”。

回答問題要點：

1、不宜說自己沒有失敗的經歷。

2、不宜把那些明顯的成功說成是失敗。

3、不宜說出嚴重影響所應聘工作的失敗經歷，4、所談經歷的結果應是失敗的。

5、宜說明失敗之前自己曾信心白倍、盡心盡力。

6、說明僅僅是由于外在客觀原因導致失敗。

7、失敗后自己很快振作起來，以更加飽滿的熱情面對以后的工作。

問題十：“如果我錄用你，你將怎樣開展工作”

千萬不要真的按照面試官的問題來解答，畢竟你對你的工作職責和工作內容了解不夠多，一上來就說你的“工作計劃”，不僅實現的可能性有待商榷，更會讓面試官覺得你是個做事沒有計劃性的魯莽之人。不如從處事態度入手來談你的想法，至少不會出什么大問題。

回答問題要點：

1、如果應聘者對于應聘的職位缺乏足夠的了解，最好不要直接說出自己開展工作的具體辦法，2、可以嘗試采用迂回戰術來回答，如“首先聽取領導的指示和要求，然后就有關情況進行了解和熟悉，接下來制定一份近期的工作計劃并報領導批準，最后根據計劃開展工作。”

第五篇：課堂教學“十問”

語文教研組學習材料

編者按：有人常批評語文教學是“模模糊糊一大片”，不像別的學科那樣“清清楚楚一條線”。這里的“模模糊糊”就是對于“教什么，學什么，達到什么樣的目標才算教好？”這一問題的不清不楚。目標不清晰，課堂就缺少了鮮明的指向性，師生就容易迷失在課堂上。讓我們也像吳老師這樣經常問問自己吧！對教學的這種不斷叩問，是我們專業成長的必經之路。愿所有語文老師一起努力，打造目標清晰的語文課堂。

每課“十問”

每篇課文，教什么，學什么，達到什么樣的目標才算教好？我們不如每課“十問”，老師可問，學生可問。

一問：學生能正確、流利地朗讀課文嗎？

翻開老師的教案，教學目標的第一條大多驚人相似：“正確、流利、有感情地朗讀課文。”誠然，朗讀是培養學生語感、理解課文的重要途徑。可一堂課下來，能正確、流利地朗讀課文的寥寥無幾，錯字、添字、漏字、結巴的大有人在，更不用說有感情了。我們的老師雖然寫了這條目標，可在課堂上很少看到老師在認真指導學生讀書，難得聽到學生朗朗的讀書聲。把課文讀正確、流利，這是最起碼的要求。

二問：學生能正確、端正地默寫生字詞嗎？

識字、寫字是小學語文的最基本的任務，也是最重要的任務。不僅低年級要重視，中高年級也要重視。在當今信息化的時代，很多人在鍵盤上敲打如飛，可提筆寫字時卻是錯別字連天，書寫不堪-1-

入目。這就要求我們重視漢字的默寫、書寫。每課的生字詞，不僅要默正確，而且要默端正，這項工作要堅持不懈。

三問：學生能正確地理解詞句嗎？

正確地理解祖國的語言文字，是學語文的一項重要任務。詞句是組成課文的基本單位，要想理解課文，必先理解詞句。經常看到課文分析完了，有很多詞語學生卻不能正確理解。如把“賽跑”說成“拼命地跑”。漢語豐富多彩，詞語之間有范圍、感情、程度、搭配等方面的差別，特別是在具體的語境中有具體的意思，這些一定要引導學生理解正確。只有正確理解，才能正確運用。

四問：學生能簡潔地說出課文大意嗎？

在如今快節奏的社會生活里，在很短的時間里清楚簡潔地表達是一種能力。這就要求我們在課堂上訓練這種能力。每篇課文，都應訓練學生簡潔地表述大意，要教給學生方法，訓練要循序漸進，要對多名學生的表述進行比較鑒別，互相取長補短。

五問：學生能領會作者的寫作目的嗎？

作者寫文章，不是“無病呻吟”，而是有其目的的，有的是抒發自己的一種情感，有的是宣傳自己的一種主張，有的是表達自己的一種思想。這些是文章的“魂”，要引導學生去領悟，使學生受到情的感染、理的啟迪和美的熏陶，從而形成高尚的道德情操，這也是語文的“情感”目標。當然，我們要用語文的方式去表達這種領悟，如感情朗讀、給人物寫“頒獎詞”、寫讀后感等。

六問：學生揣摩出課文的寫作順序了嗎？

“在閱讀中揣摩課文的表達順序”，這是高段閱讀的一項要求。課文先寫什么，再寫什么，最后寫什么，是按時間順序、地點變化

順序，還是事情發展順序等等，要引導學生去揣摩，要讓學生理清文章的脈絡，這不僅能幫助學生理解課文，更能幫助學生表達。教師可讓學生列出課文的表達順序圖，可用一句話來表述，也可用小標題的方式來表述。

七問：學生領悟了課文的表達方法了嗎？

《語文課程標準》閱讀目標中指出，“在閱讀中初步領會文章的表達方法。”我們不僅要引導學生弄清課文寫了什么，更要引導學生弄清課文是怎樣寫的、怎樣布局謀篇的和怎樣遣詞造句的。當然并不是每一課都要從以上幾個方面引導學生去領悟，而要抓住課文最有特色的表達方法引導學生去領會，讓學生一課一得。

八問：學生積累了這課的美詞佳句了嗎？

文章源于豐富的語言積累，積累到一定的程度就可文思泉涌，筆下生花，否則縱有思緒萬千，筆下也難有片言只語。我們千萬不能“得意忘言”。每篇課文中的詞語、成語、詞組、優美的句子、段落等都應讓學生用專門的本子摘錄、背誦。

九問：學生進行了遷移運用了嗎？

“學以致用”。課文中的詞語應讓學生造句、造段。課文中典型句式、段落應讓學生仿寫，仿其形，仿其神。有的課文開頭結尾好，就應讓學生模仿；有的課文場面描寫好，就應讓學生仿寫；有的課文細節寫得好，就應讓學生學寫細節；有的課文對話寫得好，就應讓學生寫對話，等等。只有讀中學寫，讀讀中練寫，才能由知識轉化為能力。

十問：我教給學生方法，訓練學生能力，培養學生習慣了嗎？ 怎樣理解詞語，怎樣理解句子的含義，怎樣概括課文大意，怎

樣回答好問題，怎樣寫好細節等等，這些方法應教給學生。這課是重點訓練學生的朗讀能力，還是訓練復述能力，還是訓練仿寫能力，還是訓練想象能力等等，心中要有數。圈畫批注、認真傾聽、筆記摘抄、不懂就問、勤查工具書等這些學習習慣應堅持不懈地培養。

每課“十問”，使教和學的目標變得清清楚楚。每課“十問”，使學生每課有所得，不僅得意，而且得言、得法、得能。我們不妨每課“十問”，老師問、學生問，以檢驗自己教得如何，學得如何。

（摘自教育文摘周報作者：江蘇省鎮江市新區實驗小學 吳民益）