第一篇：物業管理答客問匯總

物業管理答客問匯總（參 考）

編制目的: 作為物業公司員工和管理人員的必備培訓資料,統一回答業主提出的問題,避免引起不必要的誤會和糾紛。

本“答客問”為參考性綱要，更多的是各工作人員在現場的應變能力故要求各工作人員加強對相關業務知識的學習掌握。

答客問提綱：

一、物業收費類

二、物業服務類

三、工程類（含二次裝修）

四、安全保衛類

五、針對特殊條款的問題解答

六、入伙類 物業收費類：

● 為什么物業管理公司一次性收取半年/一年的物業管理費？

答：由于本小區客戶群特點，大部分業主事務繁忙，因此可能出現物業服務費交費不及時的現象；而我們也會將大部分精力用于催繳費用上（因為物業管理費是保證物業公司正常運轉的先決條件），這勢必就會影響到我們對您和其他方面的服務質量。如按年度收取物業管理費，物業公司可將全部精力投入到對客戶服務中，在資金運轉上無后顧之憂，且符合有關文件之規定（《湖南省物業服務收費管理實施辦法》

● 我們如何投訴？怎樣報修？

答：您如果要投訴個別管理、服務人員時，請記錄其姓名、證件編號，可以直接到物業客戶服務部投訴，也可用電話、書信函件或EMAIL、FAX的形式進行投訴。我們將進行調查、核實并及時向閣下反饋處理意見。物業管理公司收到您的報修后，維修人員在三十分鐘內趕到維修現場。業主室內維修只按零部件成本價格收取適當費用，維修之前，請您在維修工作單中維修報價一欄中簽字確認，維修結束后，請在維修工作單上簽署維修意見。倘若業戶對維修服務結果存有異議或意見，請在維修工作單上予以說明或向物業客服部進行投訴。

● 住戶求助服務的具體內容？

答：求助服務包括有急救病人求助；咨詢求助；盜竊、打架、斗毆、搶劫、兇殺、中毒、交通意外的求助；報修求助；水浸、火災的求救，物業公司會按本公司的規定對您的求助提供力所能及的協助。

● 我們的信件等郵件怎么接收？

答：我們的普通信件將由郵政人員分發到信箱，掛號信等將由客服人員簽收后轉交由業戶簽收，快件將由快遞公司直接送到您手中。

● 能否協助業主聘請保姆并保證業主的財產安全？

答：可協助聯系正規的家政服務公司，在選擇所提供的家政公司時，要求對方提供相應的營業執照及資質證明，從法律角度確保家政公司的合法性，但涉及到具體服務小區事宜，由業主同家政服務中心簽訂有關的雇傭合同。

● 物業是否可以替我出租出售房屋？

答：物業公司可向業主提供專業的資產管理服務。● 為什么填寫《業主聯系信息登記表》，如何保密？

答：主要是想通過此種方式了解業主的基本情況，以便于我們更好的為業主提供有針對性的個性化服務，如當業主不在，而家中出緊急狀況時，物業管理公司可通過您所提供的緊急情況下的聯絡號碼與您及時聯絡，使您及時得以處理使損失降到最低。

對于業主簽署的任何協議和個人資料我處均有專人管理，并建立健全檔案管理制度，資料的查閱必須由經理批準方可查閱。

● 我家里跑水了，你們應付什么責任？

答：物業管理公司以提供物業管理服務業務為宗旨。公司所應履行的、承擔

的責任、享有的權利均由《臨時管理規約》賦予并作明確規定。假如跑水是因物業公司違反法律及相關契約的規定而造成的，物業公司應承擔相應的責任，反之，則不應承擔事故責任。我們要求業主在二次裝修過程中做防水實驗，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。

● 物業是否對噪音施工有限制？

答：有，按照業主、施工方、物業公司三方簽署的裝修管理協議執行。● 如業主在驗房時，對房屋內各項指標存在異議，業主可否不收房？ 答：按照銷售合同約定，本單元已具備各項交接條件，業主已可以接收所購單元，如存在不足，雙方應簽署收樓的書面備忘錄并約定修復時間，由開發商整改小組負責解決，且房屋竣工后有質量保證期，相關問題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。

● 電梯運行噪音問題？

答：電梯噪音符合城市區域環境噪聲標準的規定范圍之內，不會超標。● 底層的屋頂清潔如何管理？

答：物業公司首先會制定定期清潔的工作計劃，安排保潔人員定期清潔。同時也將通過宣傳提醒業主不要隨意從窗戶向室外屋頂扔雜物。

● 物業工程維修承諾多長時間到位？ 答：接到報修后30分鐘內到位。● 物管公司何時正式工作？

答：物管公司在簽訂《前期物業服務合同》后即展開物業前期介入工作；在交房后面向業主提供物業管理服務

● 交房后裝修公司進場需要辦理什么手續？

答：裝修施工單位需要提供公司營業執照、資質證、設計圖紙等。并繳納相應的裝修保證金（于裝修驗收合格后無息退還），具體見《裝修手冊》。

● 垃圾處理方式？

答：小區內垃圾由保潔員收取并移交市政環衛統一清理。● 自來水水質如何保證？

答：本小區自來水是由市政自來水公司管道直接供應到各業主單元的，水質經過自來水公司嚴格的檢驗。

● 搬家是否能使用電梯？

答：部分物品可以，但必須事先通知物業公司并得到允許。在交房前期裝修期間電梯使用由物管公司統一安排。如果在部分業主已經入住后開始裝修則要事先通過物業管理處批準，由物管公司安排時間并自己做好成品保護。

● 住戶唱卡拉OK影響到其他住戶，物管公司是否會采取限制措施？ 答：會。物管公司會對該住戶進行勸阻。如果無效將動用政府相關部門的力量。

● 出租車可否直接進入小區大門內？。

答：不可以。只可以到小區大門口。特殊情況除外。● 請問商品房是不是完全屬于業主私有財產？

答：商品房在您繳納全部購房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關系期間購買的房屋，這個房屋是屬于夫妻共有的，這就不屬于您擁有全部所有權的財產。

三、工程類：

● 物業工程部的工作是什么？

答：物業工程部的工作是對小區的公共區域進行小修；公共設施設備運行、維護、保養，保證小區水電氣的正常供應；制訂中修、大修計劃；并向業主提供室內有償維修服務。在二次裝修期間進行裝修管理服務，平時工程的維修報修工作等。

● 什么是住宅的共用部位、共用設施設備？

答：住宅的共用部位、共用設施設備：主體結構、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設備房、消防監控等設施設備。

● 業主、物業管理公司能否擅自利用物業共用部位及共用設施設備？ 答：業主不可以擅自利用。但是物業公司根據服務合同約定,從業主利益出發可以視情況利用。

● 小修、中修、大修都包括哪些內容？ 答：

1.大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件或設備，但不需要全部拆除的工程；

2.中修工程是指需牽動或拆換少量主體結構或設備，但保證原房或設備的結構和規模的工程；

3.小修工程是指及時修復房屋或設備在使用過程中，其構部件小的損失，以保證房屋或設備原有等級的日常養護工程。

● 小修費和公共設施維修費的區別？

答：小修費用是公共區域的常規維修和業主單元內簡單維修（材料需自備）。公共設施維修是指各類供、配電、給排水、燃氣設備等的維修費用，用途是不同的。

● 小區供電方式？

答：本小區為雙路供電方式，在一路供電出現故障停電時，另一路會在短時間內切換，完全可以保證本小區正常用電（線路檢修除外），滿足業主日常用電需求。

● 陽臺是否可以封閉？

答：為了外立面的協調統一，業主不能封閉陽臺。● 戶內結構是否可以改動？

答：戶內隔離墻原則上在不影響房屋結構及左右鄰居房屋質量的情況下可以拆改，但須裝修公司繪出拆改后新建隔離墻位置平面圖，獲得物業工程師批準后方可施工更改。

● 可視對講機、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口、煤氣管道可否移動？ 答: 不可私自移動，如需改動需到小區客戶服務中心申請，煤氣管道改動則需到煤氣公司申請，批準后由煤氣公司安排專人施工。

● 廚房的煤氣管道是否可以更改，是否可以藏在櫥柜里面？

答：煤氣管道原則上不可以更改，如需更改，先要報煤氣公司審批并由煤氣公司施工。倘若煤氣公司確定滿足通風的情況下，可以將管道藏在櫥柜內。

● 房屋發現裂縫、漏水等問題是否保修？保修期限是多久？

答：根據《建設工程質量管理辦法》等相關規定，房屋主體和相關部位及配套設施都有保修，只是保修的期限不同，具體見收樓時開發商提供的《住宅質量保證書》。

● 電梯壞了怎么辦？如何及時排除故障？

答：電梯壞了會由外包電梯公司出派專業人員于半小時內到達現場修理。● 電梯是否24小時運行？

答：如果只有一部電梯的情況下將保證24小時運行。如果有多部電梯同時運行的情況下將在使用者相對較少的時段出于節電考慮停用部分電梯。

● 電梯多長時間檢修一次？檢修需要多長時間？是否會影響住戶？ 答：電梯每月檢修。檢修時間由電梯運行狀況與養護情況綜合決定。檢修時間將避開人流高峰期（一般是在夜晚），不會影響住戶使用電梯。

● 物業管理公司是否替業主驗過房？

答：物業管理公司已對各房屋進行了分階段檢查，并向開發商提出整改意見，由開發商安排施工單位進行整改。另外物業管理公司積極配合施工單位進行成品保護。這些工作是為幫您把好最后一道關。由于多工種交叉施工及小區的竣工進度安排，戶內可能存在個別問題，請您在收房時認真仔細檢查，我們會幫您及時通知有關施工整改單位進行整改。

● 房屋隔音效果如何，會不會受到噪音的影響？

答：小區房屋是按照國家的有關規范設計的，樓板和墻壁厚度可以保證的隔音效果，保證入住業主的正常生活。

● 廚房處是否做防水？

答：廚房防水施工符合國家規范要求。有地漏廚房的做了防水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業主認為該處須加防水處理，我們建議業主在裝修過程中，由裝修人員對該處進行防水處理。我們也可協助您找專業防水單位進行防水施工，但產生的費用必須由您來支付。

● 業主要求提供房間布線圖紙？ 答：可以找物業服務中心。● 可否安裝太陽能熱水器？

答：由于物業原有設計不包括業戶安裝太陽能熱水器之需求，業戶不可以占用公共區域安裝太陽能熱水器。

● 哪些公共面積可分攤？

答：公共面積分攤多少，是購房人普遍關心的一個問題。目前調整這方面法律關系的主要法規就是1995年12月1日開始施行的《商品房銷售面積計算及公

用建筑面積分攤規則（試行）》。根據法規內容，我們整理出一些常見的分攤面積以供用戶參考。公用建筑面積分攤的原則為： 1．商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應分攤的公用建筑面積按其套內建筑面積占該幢樓各套套內建筑面積之和比例確定。2．為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。3．公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。可分攤的公用建筑面積： 1．大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房； 2．套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間

1．作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房，單獨具備使用功能的獨立使用空間； 2．售房單位自營、自用的房屋。其他購房人受益的非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）合同（含補充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。建筑小區部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規劃批準的建筑面積為依據的，要經房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對于先行計算的商品房銷售面積，在建設小區全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實測的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變；面積減少的，售房單位應按實際售價退款。商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。

● 誰是解決住宅質量問題的責任單位？

答：本市住宅質量整治的基本原則是：“誰開發、誰負責”；市、區共同配合，以區為主的“具體解決屬地化”原則。重點解決影響住宅結構安全和嚴重影響使用功能的問題。這就明確規定，承擔住宅開發建設的房地產開發企業，是解決住宅質量問題的第一責任人，一旦發生住宅質量問題，房地產開發企業不可推卸，應積極、主動地設法解決住宅的質量問題。

● 新建住宅交付使用必須達到的要求

答： 1)住宅生活用水納入城鄉自來水管網；使用地下水的，須經過市公用事業管理部門審核批準。

2)住宅用電根據電力部門的供電方案，納入城市供電網絡，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。衡陽佳和物業管理有限公司

3)住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉雨、污水排放系統。確因客觀條件限制，一時無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實施計劃，并經環保、水力部門同意后，可以在規定的期限內，采取臨時性排放措施。

4)住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯。

5)居住區及居住小區按照規劃要求配建公交站。暫未建成的居住小區與公交、地鐵站點距離超過2公里的，建設單位應有自行配備的短途交通車輛。

76)住宅周邊做到場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有有效的隔離設施。

經審核合格的新建住宅，由審核機關按幢頒發《住宅交付使用許可證》 ● 公共部位可以隨意占用嗎？

答：根據建設部1994年第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的有關規定，產權人和使用人不得擅自占用公共場地和設施，不得在共用部位亂堆亂放。如有違反，物業管理部門有權勸阻、制止并向有關行政管理機關報告，同時有權要求恢復原狀、賠償損失。因此發現有人占用公共區域時，物業公司會及時勸阻，避免影響您的正常使用。

裝修類

.裝修時需要辦理哪些手續？

答：大致流程為：到服務中心領取裝修申請表填寫，然后提供裝修公司營業執照、資質證書的復印件、房屋裝修設計圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部進行技術會審，經批準后方可入場進行裝修。

提出申請 提交施工圖紙及方案 物業審批（3個工作日）交裝修押金 辦理裝修許可證 辦理“施工人員出入證” 完工報驗 退裝修施工證及證件押金。

.裝修房屋為什么要向物業公司申請?為什么要收裝修保證金？ 答: 《物業管理條例》第53條規定業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。國家有關法規規定，建筑物包括共有部位和自用部位兩個方面。對于共有部位，單個業主沒有權力去改變。裝修涉及到建筑物安全使用的問題。物業公司必須從裝修開始時就進行管理，否則等裝修完后，裝修帶來的損害已經形成，不但難以改正，也給業主安全帶來威脅。實際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結構，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對建筑物，設施設備的保護，不顧及對環境衛生的愛護，造成他人生命、健康、財產的損失，破壞公共設施設備。對于裝修中的這些違規行為，用裝修保證金來制約。

● 裝修時，業主能否擅自更改房屋結構？物業管理公司是否有權對外觀部分（陽臺、窗戶等）進行統一規劃？

答：根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》相關規定，嚴禁擅自更改房屋結構。為了整個小區的外觀形象和城市管理的需要，物管有權對外觀部分進行統一規劃。

● 收樓后是否統一時間準許業主裝修？

答：統一安排裝修，原則上的安排為：白天8：00—18：00，晚上和節假日不允許噪音施工,具體在《裝修手冊》里會有詳細的說明。

● 住戶進行室內裝修有哪些注意事項？

答：業主裝修時需要交納二次裝修保證金、裝修管理費和裝修垃圾清運費用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費，相關的費用可由裝修公司代交。業主進行二次裝修時需要提出裝修申請、簽署相關協議文本、交納相關費用和得到管理處審批許可后方可按審批要求進行裝修，完工后向管理處提出驗收申請。具體的辦理流程請留意管理處之公告。

● 裝修時不是承重墻可以敲掉嗎？框架結構內的墻可以拆嗎？

答：根據國家2002年實行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三章之相關規定，裝修內容須經管理處根據具體情況審批確定，未經審批不可私自違規施工。

● 業主詢問關于裝修的問題

答：“《裝修手冊》里有辦理裝修程序的詳細介紹，您可以查閱一下，如果還有不清楚的地方，可以打管理處電話咨詢，號碼是：0734—

● 衛生間是否要做防水閉水？

答：業主裝修時一定要裝修公司做防水、閉水試驗，閉水試驗的時間為48小時。以免業主入住使用后衛生間滲漏，造成樓下業主投訴，給自己房屋裝修帶來維修損失，同時根據《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”第七十一條規定業主對專有部份的使用不得損害其他業主的合法權益。

● 如果業主裝修時鋪設木地板，是否會影響屋門的開關？

答：木地板的高度一般為4公分，但實際裝修中可降為2－3公分。這樣將不會影響到屋門的開關。

● 我想把室內的可視對講（暖氣、電話接口、燃氣報警器、緊急求助報警器）移一移，可不可以？

答：建議業主不要改動。另外，由于這項改動設計到小區的整體系統，需要由物業協調原施工單位。（暖氣和燃氣系統按國家有關規定不允許改動，可視對講等智能系統應提醒住戶改動后有可能影響使用效果）

● 我是否可以對所屬單元內進行拆改？

答：根據建設部110號文件，我們已在《裝修管理手冊》中詳列了一些關于拆改的規定，主要是居室內承重結構、采暖系統、智能化安防系統不能改動，非承重結構可酌情進行改動。物業工程部備有各種戶型的圖紙，可供您查閱確認室內承重及非承重結構墻，具體方案請您需報裝修部審批。

● 頂樓是否屬于共用部位？如果是，頂樓的屋頂花園是否屬于全體業主共有？

答：根據建筑物區分所有權來說，屋頂是屬于共有部位；但在實際情況中，視具體情況區分，比如本小區有些屋頂就設計成了陽光花房，主要是由頂層的業主在使用。

● 什么單位裝修需向消防部門申請？

答：寫字樓、酒店、銀行等商業單位您在進行裝修施工前，請務必提前14個工作日向消防局申請消防報批。需要的資料請向物業管理處索取。

● 我的裝修垃圾如何清運？

答：物業負責將裝修垃圾委托專業單位從小區內清走，但您需要每天在集中裝修期規定的時間內將裝修垃圾袋封口后，堆放在我們指定的裝修垃圾場地點，不得占用公共區域；關于集中和非集中裝修期垃圾清運時間參照《裝修手冊》規定的時間。

● 我可以拆改供暖、煤氣么？當施工的人員將裝修垃圾扔進下水道造成堵塞，我該負責嗎？

答：根據中華人民共和國建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中明確規定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失，應由裝修人負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。”

● 裝修都需要什么圖？

答：需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統圖、平面圖，若上下水改動，還需要給水系統平面圖。

● 我想把室外部分設施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？

答：2003年5月1日，建設部頒發的110號文中規定，房屋外立面一律不得拆改。

● 業主聘請的裝修公司不具備資質可否辦理裝修手續？（包括自裝）答：裝修商必須具備建筑企業資質裝飾等級證明，這也在一定程序保證業主的利益，為裝修后業主入住生活把好第一道關，如業主執意要聘請該裝修商，考慮可以找具備資質的裝修公司掛靠，這樣對于業主、裝修商、物業都是最理想的結果。（最低限度要求業主寫承諾書）

● 業主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續直接進場嗎？

答：不可以。因上述事項均在是裝修范疇之內，故上述事項均須先報方案，工程部審批后，到安保部辦理進場施工人員證件后，方可開始進行。工程完成后，應將所產生的垃圾及時清離小區。（涉及消防安全問題要配備滅火器）特別提醒：裝修地板、鋪地磚時可能因您的不注意，而對管道施工破壞造成跑水，浸水事故。

● 裝修人員可以在我家住嗎？

答：為了業主和小區的安全裝修人員不可以留宿在現場。● 衛生間為什么在裝修后還要做防水？

答：首先，承建商在交房前已經做過防水，且經過閉水試驗，防水效果良好。但在裝修期間，衛生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會剔鑿地面，影響防水層，故建議業主在裝修后要求裝修商重做防水。

● 陽臺、窗戶是否可以安裝防盜網？

答：不可以。根據國家2002年實行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第二章第六條第二款之相關規定，改變住宅外立面之裝修行為須經過城市規劃行政主管部門批準，因此，陽臺、窗戶等安裝防盜網需要經過城市規劃行政主管部門批準，另外，私家花園、露臺搭建玻璃篷、花架改變小區原有設計規劃，因此，也需要經過審批。為保障業戶家居安全，小區公共區域會配備智能化安全防范系統及有保安人員提供二十四小區值班及定時定點巡邏，住戶家居亦可考慮選裝家居防盜系統加強防盜功能。

● 業主可以對排煙道進行改造處理嗎？ 答：不可以改造。

四、安全保衛類：

● 業戶家中被竊或在社區內受到歹徒侵犯，物業公司已收取保安費，物業公司要如何處理？

答：物業公司物業費包含了保安費，就會嚴格遵照文件對服務內容和服務標準的要求進行工作。當發生案件時業戶應保護案發現場并盡快通知物業公司，物業將會協助保護現場及配合公安機關調查取證。物業公司有相應的工作制度，如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作，物業公司將會承擔相應的責任。如各項記錄及監控顯示保安工作按要求進行了，物業公司就已盡到了責任。出于對業主安全負責，盡可能提高保衛服務工作標準的考慮，歡迎業戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛工作方案，以便最大限度的發揮現有資源的能量，提供優質的保衛服務。建議業戶仍要正常買保險，以便發生問題時盡可能減少損失。

● 裝修期間如何控制人員出入？

答：裝修工人憑證件出入，裝修工人和裝修車輛從專門通道出入。● 小區有何措施保護住戶安全？

答：首先，在硬件方面設立防范措施，包括圍墻設紅外線防越系統，小區大門安裝門禁系統，樓層門安裝門禁及對講系統；小區主出入口通道、停車場、室外部分區域等均安裝閉路電視監控系統連接物業保安監控中心，地下車庫安裝停車場職能管理系統。

其次，在非技術防范層面，設專職保安人員24小時值班、巡邏，在重點部位重點監控；物業公司會有完善的應急措施，并有針對性地采取安全防范措施，人防、技術防范有效結合。

● 陽臺如何防盜？業主是否可以自行安裝防護欄？

答：不可。小區內禁止安裝防盜網，第一影響房屋外觀、第二封閉消防通道。按《物業管理條例》和《消防法》均不允許。而我們小區安全防范措施是非常 完善的：

1）對講系統：小區大門，各單元門及住戶門設置（戶內）訪客對講機，確保安全私密的居住品質。

2）可視監控系統：小區大門，各單元門，各電梯轎箱，各地下車庫及主要道路上設置攝像機全天候值勤監控，為業主生活筑起嚴密的安全防線。

3）周界報警系統：小區周界設主動式紅外線報警探頭，在小區安保中心實行24小時監控制，筑起業主安全防衛的第一道防線。

5）巡更系統：采用電子巡更方式，安管中心進行全天候管理。

除以上安防系統外，我小區安管員24小時巡邏執勤，以確保安全無事故發生。

● 怎樣防止小商小販進入？

答：大門門崗保安會對進入小區的所有非業主進行詢問。通過后方可進入小區。

● 出現緊急情況，物業可以破門而入嗎？

答：出現緊急情況，必須采取緊急避險措施時，緊急避險行為由于其保護的利益大于其造成的傷害，具有正義合理性。因此我國《民法通則》對此行為予以認可。《中華人民共和國民法通則》第129條規定：“因緊急避險造成他人損失的，如果險情是因自然原因引起，行為人采取的措施又無不當，則行為人不承擔民事責任。受害人

要求補償的，可以責令受益人適當補償。”物業管理者在進行如下物業管理活動時，對業主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任：

1、為救助人命造成的必要財產損失；

2、為避免業主財產受損或可能受損的必要財產損失；

3、為抓捕違法犯罪分子，制止不法侵害行為而造成的必要財產損失。

● 門禁系統的安全性能如何？

答：已安裝的門禁系統是成熟產品，有著很好產品質量和安全性，當您遇到門禁系統發生故障時可聯系物業客服部解決。（詳見住宅使用說明書及產品合格證）；

● 交樓時安防系統未投入使用，如何給業主安全保證？

答：針對這種情況，物業公司設置封閉區域，在有關的區域已經增派了24小時的安保值勤崗位，以保證各位業主的人身和財產安全。可視對講、安防系統竣工后會開始正式啟用。

● 怎樣保證住戶的安全？有什么安防設施？物業提供怎樣的安防服務標準？

答：智能化住宅保安系統具有較高的自動化技術水平及完善的功能，安全性、可靠性高。每個住戶單元的防盜、防災報警裝置通過網絡系統與管理中心的監控計算機連接起來，實現不問斷監控。一般來說，安防報警包括：門禁系統、紅外門磁報警、火災報警、煤氣泄漏報警、緊急求助、閉路電視監控、周邊防越報警、對講防盜門系統等。物業提供24小時巡查，人防與技防相結合。正常情況下，如接到緊急求助，保安人員會在5分鐘內電話或通過可視對講機和業戶確認，15分鐘內趕到現場，時間可能會盡量提前。

五、針對特殊條款的問題解答

● 業主若不簽《臨時管理規約》承諾書將如何處理？

答：應耐心向業主解釋，本公約明確了業主、發展商、物業公司在三方權利與義務，具有法律效力。是業主在辦理入伙手續中必須簽定的，這也是政府有關部門規定的。

六、入伙

● 收樓時業主需要帶的證件以及費用？

答：收樓時業主需要帶的證件：居民身份證、戶口本、如是委托他人需要委

托書、照片，及交費發票。

費用：預交一年物業管理服務費、水電周轉金、有線、網絡、燃氣等的初裝或開通費等。具體情況會在開發商寄出的《收樓通知書》里詳細說明。

● 業主未帶身份證原件

答：

1、詢問其是否攜帶其它證件，護照、回鄉證、駕駛執照、暫住證均可作為有效身份證件。

2、如均未帶應向其解釋無法辦理入伙手續，指引其向收樓現場咨詢人員咨詢。

● 入伙業主未帶《入伙通知書》（或稱未收到《入伙通知書》）

答：請業主出示《房地產買賣合同（預售）》的原件（按揭貸款的應核對《個人住房擔保〈抵押、保證〉借款合同》原件），并核對入伙業主名單。

.名單上有房號，但未帶合同原件的，請業主出具身份證明確認無誤的可繼續辦理手續。

3）具備入伙資格業主的但名單上沒有的，向業主簡要說明，并通知現場協調人員陪同業主到銷售部查詢。銷售確認的應現場開具《入伙通知書》，可繼續辦理入伙手續。

● 業主委托他人代辦入伙手續

答：應出具：業主授權委托書（須公證）、業主身份證件及代辦人身份證件原件（種類同1），同時核對授權委托書與合同原件上的簽名。

● 業主委托他人代辦入伙手續，而無授權委托書

答：無業主授權委托書，不能代辦入伙手續，向代辦人委婉解釋說明。● 授權委托書未進行公證

答：向代辦人聲明應進行公證，核對授權委托書與合同原件上的簽名筆跡無誤后可繼續辦理。

● 業主為未成年人的

答：應由其法定監護人代為辦理，并需要出具《戶口簿》證明其法定監護人關系，及代辦人身份證件原件（身份證件種類同3）。

● 如業主詢問“為什么要簽訂《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》？”

答：根據國務院《物業管理條例》的規定“為維護全體業主的共同利益，避免個別業主的行為侵害其他業主的合法利益，同時明確物業管理服務內容和標準。”

● 如業主詢問“《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》有何區別？” 答：《臨時管理規約》規范全體業主公共行為，《前期物業管理服務協議》明確物業服務內容和服務標準。

● 如業主詢問“《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》以何為依據？有效期到什么時候？”

答：“《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》都是依照國家建設部示范文本制定的。”

“臨時管理規約有效期：15%以上的業主簽字生效，至業主大會成立后修訂新的臨時管理規約。”

“《前期物業管理服務協議》有效期：自房屋出售之日起至成立業主委員會與物業管理公司簽定新的《物業管理合同》生效時止。

● 如業主提出“是否可不簽《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》？” 答：要求業主簽訂，并根據第1項說明作用及對業主有益之處。說明“物業管理條例第23、25條及銷售合同有約定”，并聲明公約和協議生效的條件。

● 如業主提出“是否可先驗房再簽約？”

答：“為了提高入伙效率，把簽約手續放在驗樓手續之前”。

“簽約之后驗樓發現問題，我們會記錄并及時進行整改直至符合交房標準，而不會因為業主已經簽約就不去整改”。

如業主仍堅持，可請現場咨詢人員處理。● 如業主提出“是否可先驗房再交費？”

答：“為了提高入伙效率，把收費手續放在驗樓手續之前”。

“交費之后驗樓發現問題，我們會及時進行整改直至符合交房標準，而不會因為業主已經交費就不去整改”。

如業主仍堅持，可請現場咨詢人員處理。● 業主辦理收樓手續時未帶現金

答：“由于我們現場辦理收樓無法辦理銀聯刷卡，所以只能繳現金，請您諒

解。”

“您可以先到附近銀行取款，回來后直接到我這里辦理交費手續。” 將該業主的《入伙工作》單獨存放在一邊，并告知接待人員處理。主堅持，可請現場咨詢人員處理。

● 如業主詢問“是否可不辦理銀行托收管理費手續?”

答：“如果考慮您今后交費的便利性，建議最好辦理銀行托收。”業主堅持不辦理的，可以同意不辦理。

● 如業主詢問“收取的管理費標準是否已辦理物價局備案報批手續？” 答：“我們已根據相關規定實施相關報備手續。” ● 業主詢問整改問題何時可以完成？

答：“為最快完成整改，我們專人跟進整改問題，最遲在第二天上午把問題交到施工單位，施工單位根據收樓先后順序進行整改。但集中入伙期內可能會在同一時間匯集較多問題，所以整改需要一定的時間，我們將一個星期內答復。”

● 業主詢問二期施工是否會對正常生活造成干擾? 答：“二期施工現場會與一期隔離封閉管理，二期小區施工在明年三月份基本可以結束，這個期間內業主大多在進行裝修，業主入住后，我們會和施工單位嚴格控制施工噪音。”

● 業主詢問“整改小區如使用水/電,如何結算費用?”

答：“整改結束和業主驗收時我們會再核驗一次水、電表，今后計收水電費會依照第二次水電表度量開始計算。”

● 業主詢問“業主資料如何管理,是否會泄露?”

答：“物業公司已制定嚴格的制度和工作紀律，業主資料由專人保管，如查明是物管人員泄露業主資料，將進行處罰甚至予以辭退。”

第二篇：房地產抗性答客問（推薦）

房地產抗性答客問 一、一層銷售說辭：

客戶不喜歡購買一層的原因：

1、因為采光不好：

但在工地現場您可以看到，我們的樓間距是非常寬的，多層住宅都在23—25米之間，可以充分保證一層的采光度，從戶型上看，客廳與主臥的開間也非常大，這樣一來受到的采光面也會很廣。

2、一層怕潮濕：

開發商在一個城市開發項目之前，都會考察這個城市的居住習慣，像H人居住的習慣是一層怕潮濕，西戶怕西曬，頂層擔心漏水。這些開發商都是提前已經做過調查的，所以在項目設計的時候，為什么不很好的規避這些呢？我們項目對于一層的設計是這樣的：一層與地面都有抬高60—70公分，底部是先鋪設一層混凝土，然后再鋪設一層純水泥砂漿，最上面一層是防潮層。我們項目一層的防潮是國家2級標準（國家1級防潮標準主要用于軍事基地和軍用糧食倉庫）。而且從戶型設計上看，南北通透性也很好，房屋通風效果好的話，也就不會出現潮濕現象了。

3、一層怕臟：

XX萬平方米的大型社區以后肯定是封閉式管理，最主要的是我們項目的業主都是各個企事業單位的員工，各方面的素質都很高，向您這樣素質很高的人怎么可能會隨便丟垃圾呢？而且我們的物業管理也很到位，靠近景觀區的住宅如果前期環境很好的話，我相信住在這個小區內的業主也不忍心破壞這么優良的環境。二、六層銷售說辭：

開發商在一個城市開發項目之前，都會考察這個城市的居住習慣，像H市人居住的習慣是一層怕潮濕，西戶怕西曬，頂層擔心漏水。這些開發商都是提前已經做過調查的，所以在項目設計的時候，為什么不很好的規避這些呢？我們項目對于六層的設計是這樣的：首先是現澆鋼筋，后鋪設一層純水泥砂漿，然后鋪設防水涂膜和卷材，再在上面鋪設保溫板隔熱層，最頂部又鋪設純水泥砂漿后找平。這么多的工序足以保證頂層的防水設施，而且頂層的防水是國家2級標準（國家1級防水標準主要用于軍事基地和軍用糧食倉庫）。樓層高的話，可以鍛煉身體（老人、白領小孩皆可），現在很多人普遍都存在亞健康狀態，爬爬樓梯未免是件壞事，其實習慣了都一樣，同時還可以居高望遠。其實最實惠的還是價格，省下的錢可以做更好的裝修和購置更多的家用電器。更何況六層的采光也非常好。（更多的突出六層的其他優勢）

三、關于西曬的說辭：

1、其實西曬大多都是客戶主觀的心理感覺，新型的大型社區不會存在西曬的現象；

2、從用材的角度說：新型的社區采用的材料都具有隔熱保溫的作用，像多孔磚、保溫墻、中空玻璃，足以抵擋西下斜陽那點微弱的熱度；

3、從客戶的生活規律說：所謂的西曬是夏天2點到4點那一段時間陽光強烈，太陽升起的時候就上班了，2點到4點還沒有下班（此條說辭主要針對無老人居住的購房者）；

4、與高價產品相對比：節省下來的錢可以買更好的家電，做更好的裝修了；

5、從季節的角度看：如果夏天覺得是西曬，那其他的季節何嘗不是溫暖的享受。

四、關于目前觀望客戶的說辭：

1、從區域性上說——漢中市作為三線的能源城市，收入水平相對來說還是很豐厚的，又因H市大多數的客戶購買住宅都是以自住和改變居住環境為主，房產泡沫根本不存在，在這個剛性需求比較旺盛的市場前提下，漢中市房產市場的價格還是一個穩步上揚的狀態。

2、從產品上說——在目前房產市場下，我們購房時更要選擇一些保值性比較可靠的產品，多層住宅，一線景觀洋房，都是增值和保值的象征，而且在漢中市市場中我們的產品優勢是非常獨特也是比較稀缺的。將來這塊位置以XXXX為中心，逐漸會成為漢中市的城市居住中心，多層住宅在這附近政府就不批準建設了，我們項目多層住宅銷售完畢之后，以后想在這附近居住就只能選擇高層了（但由于多層住宅又很受購房者的青睞，所以從價格上也會高些）。

3、從實例上說——受去年國家出臺的相關利好政策的刺激作用。今年上一季度上海、北京、深圳這些一線城市原本持幣觀望的客戶，已經開始擇機出手了，從媒體上也可以看到現在一線城市的成交量也有著明顯的上升，所以目前在房產市場回暖前置業，還是比較理智的選擇。很多前期持觀望態度的客戶都在房產市場回暖前開始購房了，3月份我們銷售了60余套，客戶主要是想在下輪房子漲價前購買。

4、從客戶心理上說——其實我們買房，都是以自住為主，價格上漲或下降，影響的只是心理因素。價格上漲了，我們也不會賣掉。房價即便下降，也只是短暫的行為，三線城市的房地產市場還是有發展空間的。我們所要做的就是在合適的機會出手購買。不然在房價回暖后又要花一筆不必要的費用。

如何給客戶壓迫和緊張感（建立在客戶已認同本案和戶型的基礎上）：

1、現在這么好的戶型只有這一套了，后期所有的戶型都是以大戶型為主，而且越靠近景觀區，價格就越貴；

2、這套房子的價格很實惠，剩下的錢足可以做更好的裝修了；

3、強烈灌輸房源有限，不買就會錯失良機。要很自信的表達出這種情緒。

客戶看過所需要的戶型，非常滿意，但還需要回家和自己家人商量

答：是的，買房是一件大事，肯定要和您的家人商量一下。但是我相信你也知道，好房子每個客戶都會看出來的，不過您今天還是先回去和你的家人商量一下，但這套房子我沒有權限為你保留，如果今天被別人定了的話，您只能選擇別的房型了（舉例說明房子賣的快，自己手里的客戶是如何錯失良機的！這套房子已經有幾個客戶在看了）。

針對糾纏價格的解決方法：

通常是不要與客戶爭論價格問題，換一個主題來和客戶溝通，達到讓客戶對你的抵御防線降低：

例：是的，先生/小姐，我承認我們項目的價格是比周遍的樓盤要貴一點，但我希望你不要只看價格，就您而言今天花這么多的錢買套房子無非就是換個大一點的房子改變一下居住環境，希望家里有個舒適的環境，而這也是你為你的家人上了一份無形的保險，所以我認為安全和環境對你而言更為重要，這份心意也是無法用錢來衡量的。您說是吧？而且價格同時也是品質的象征，一份價錢一份貨嘛，我們項目不會無故賣的比別人貴。你說呢？

第三篇：物業費管理和答客問

收取物業費方案

一、成立收費小組

組長趙燕，副組長白二宇、副組長馬鴻波、副組長林浩，副組長王志鴻，組員王凱、姜偉、關鎮國、祖成龍、林勝光

人員分配：（白二宇、關鎮國）（王凱、祖成龍）（姜偉、林勝光）其余人員全力配合

二、收費區間

見附頁

三、4月15日至4月30日到期收繳總戶數 共94戶，財務收費時間周一至周上午8：30點到下午5：00點

四、收取費用計劃

1.從三月份開始物業工作人員對已入住業主進行集中走訪問候、有無問題需要幫忙解決。

2.再以物業的名義在公告欄向全體業主發布致業主的“溫馨提示”，客氣委婉地提示業主主動按時繳納管理費等等。

3.同時，服務中心展開多種手段和多樣形式的宣傳活動，主題圍繞“物業管理服務的涵義和內容”以及“繳納管理費是業主應盡的義務”等內容進行。

2.1“溫馨提示”預定繳納時間截止后5日內，在小區公告欄以公告方式鳴謝，對繳納管理費業主表示感謝并公布名單。同時宣傳核心轉

向“繳納管理費是業主應盡的義務，不交管理費是侵犯其他業主的合法權益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業主限期主動繳納管理費，此階段約為7－10天。4.催交

督促期結束后，開始實施連續催交行動。選擇統一行動時間，以每三天或每四天發一款的頻率，事先設計好幾款管理費催交通知書分次送達未交管理費的業主。為強化效果、增加壓力，管理費催交通知書的顏色應由淺變深，口吻、內容也應逐步趨于強硬。自通知送達后期開始，要求業主簽收。5.限期繳納

催款通知書全部發出，業主逾期仍然未交管理費，則服務中心公開向業主發出“告部分業主書”，對未交管理費業主進行譴責并公布名單，限期繳納，逾期不交將采取必要的措施。為進一步督促，將每棟欠費業主名單及金額在樓層公告欄公告。同時，加強“管理費與業主義務”以及相關法規知識等的宣傳。

6.針對沒再本小區住的業主的收繳方案

1.由物業工作人員電話提醒業主繳費，并定期對業主發送EMS催繳通知。

2.業主不方便來物業繳費的，由工作人員告知業主物業公司名頭賬戶進行匯款，經確認后給業主開出機打發票，業主有時間隨時可以來取

3.針對不方便來物業的業主，而且業主又不信任網上匯款的業主

將由公司機動小組攜帶業主家機打發票去業主現住址收取。7.物業管理是一個系統工作，催交管理費也不是孤立的。進行上述工作的同時，物業應同時與地產召開各種形式的座談會、通報各項工作進展、征求業主意見、互動交流，以解決拒交管理費問題為突破口，貼近業主、明辨是非，充分協調各方關系，實質性地推動業主和地產矛盾和問題的解決。地產也應以此為契機，展開大規模的公關活動，切實樹立誠信負責的良好企業形象，徹底扭轉被動局面，爭取物業遺留問題的全面妥善解。

五、業主不交物業費都有哪些理由

1：沒入住就不交物業費

業主因為各種原因不在本小區住暫時不想交，他認為不在這住，沒有享受到物業服務。

國家條例：

國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》中規定，物業服務成本或者物業服務支出包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業管理區域清潔衛生費用;物業管理區域綠化養護費用;物業管理區域秩序維護費用;辦公費用;物業管理企業固定資產折舊;物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;經業主同意的其他費用。

見解：

因為對物業服務包括的內容存在認識上的缺陷，而導致業主拒交物業費的例子很多。業主不僅要懂得一些基本的物業服務知識，在這方面，物業需要引導業主。

2：對物業服務不滿意不交物業費

案例： 一位胡姓的業主反映：物業服務企業管理混亂，小區衛生狀況很差，盜竊案件頻頻發生，業主們有意見，以采取拒絕繳納物業管理費的方式表達不滿。還有100多個業主聯合簽名要求更換物業服務企業，可是，物業服務企業反而把拖欠物業費的業主告上法庭，不僅要其補交所有物業管理費，還要追加滯納金。

國家條例：

如果物業服務企業提供的服務達不到合同約定的標準，說明服務質量不到位。小區物業服務質量問題，應該由小區業主委員會進行監督。出現服務質量與收費價格不符的問題，可以通過業主委員會直接與物業管理公司交涉，甚至可以根據合同的約定改聘其他物業管理公司來管理小區。

見解：

建議沒有成立業主委員會的小區要盡快成立業主委員會，加強對服務質量的監督與管理。至于物業管理收費出現糾紛，可以通過業委會與物業之間的溝通來解決，一旦進入了司法程序，業

主也還可以根據合同約定，向法庭提供因為服務質量不到位導致拒繳物業管理費的證據，最后由法庭裁決。

3：對社區大環境不滿意不交物業費

案例： 業主王先生所住的小區距離機場很近，所以經常有飛機在小區上空經過，轟隆隆的聲音吵得他們根本無法休息。王先生認為物業服務企業服務不到位，他有權不交錢。還有業主反映自己所住小區周圍公交車少、銀行少等問題，許多業主都要求物業來解決，甚至有人提出物業服務企業雇用的保安應保障業主的人身安全。

國家條例：

物業費是否交納所對應的義務是物業服務企業在履行物業管理職責時是否已按照物業管理合同的約定履行了其應盡之合同義務和責任。而業主所提出的相關服務項目問題，尤其是與買賣合同項下權利義務相關的問題，因分屬不同的法律關系，除非有特殊約定，否則不能成為業主拒絕交納物業費的合法抗辯理由。

見解：

業主的要求物有所值甚至是物超所值，但具體到服務上，有許多軟性的東西很難做到，而且眾口難調。這個問題實際上已超出了物業服務企業的管理能力范圍。

4：法不責眾跟風不交費

案例 某小區，剛開始有兩三家業主不交費，物業服務企業一般不會采取強制性措施。但是這兩三家不交物業費會給已經交了的業主起到不好的“模范帶頭”作用，許多本就不愿交納物業費的業主看到別人不交也沒事，就開始模仿。“你不交不是沒事嗎，我也不交。”這種影響就像傳染病，有很多業主跟風。久而久之，越來越多的人加入不交費的行列，物業費就更加難收。國家條例：

物業服務企業和業主的目的是一致的，通過物業服務企業的管理工作，業主達到房產的保值、增值;而物服務企業可以通過管理樹立自己的品牌。如果因不交物業費而造成物業服務跟不上，最后導致房產貶值的話，業主的利益就會有更大的損失。

見解：

對欠費業主來說，他需要動員周圍的鄰居也拒絕交費，以達到法不責眾的效果;而他的鄰居發現可以通過不交物業費來滿足自己的利益時，也會積極跟風。業主個人不交費，自己的房產得不到有效維護，損失的是自己的利益。

5：對物業服務企業利用公用面積進行經營不滿不交物業費

案例：近日，業主楊小姐在小區一進樓的門洞處看到一則健身俱樂部的廣告，而在看到這則廣告之前，她覺得物業服務企業根本就沒有權利這么做，既然你們經營能掙到錢，我們大家不交物業費好了。與上面相似的一個事例，一小區業主因大堂被擅自出

售、物業管理用房被私自出租，與開發商、物業服務企業產生糾紛，拒絕繳納物業費。

國家條例：

《物業服務收費辦法》規定，利用物業共用部位共用設施進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意，所得收益應主要用于補充專項維修資金等。

見解：

物業服務企業的做法是錯誤的，必須糾正，但業主不能據此不繳納物業費。

6： 業主家室內有各種問題未解決不交物業費

國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》中規定，物業服務成本或者物業服務支出包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業管理區域清潔衛生費用;物業管理區域綠化養護費用;物業管理區域秩序維護費用;辦公費用;物業管理企業固定資產折舊;物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;經業主同意的其他費用。物業可以幫助業主溝通聯系各單位，但因各種問題的不確定性，由此使事情未達到業

主百分之百滿意，以上問題不含物業費服務項目里，業主不可以此理由不交物業費。

六、與財務對接、對收繳情況進行統計匯總，整理收繳時產生的問題。

第四篇：房地產銷售答客問

環境篇

1、某某項目名都處于某某市的哪個行政區，前景如何？

2、本案的具體地理位置？

3、本案周邊的交通情況？

4、最近的公交線路有哪些？

5、本案周邊的主要市政配合和商業配套？

6、附近有幾家大賣場、購物中心？

7、附近有幾所小學、中學，是否需要贊助費？

8、附近有幾所大學？

9、周邊有無證券所，有幾家，營銷方式有無特色？

10、附近有幾家24小時便利店、超市？周邊最近的藥店在哪里？

11、今后會有哪些交通線路以及周邊的發展？

12、本案周邊有哪些同類的住宅產品？

產品篇

1、本案的立面風格如何？

2、目前周邊的商業尚不完善，是否會造成出行不便等問題？小區自身是否有商業配套？

3、本案的總占地面積為多少？

4、本案的總建筑面積為多少？

5、本案何時交房？

6、本案的容積率是多少？綠化率是多少？集中綠化面積是多少？

7、本案共有多少住戶？建筑形態是怎樣的？

8、本案的房型面積？各有多少套？房屋的層高是多少？

9、小區面寬、進深多少？

10、本案為何種建筑結構？

11、小區有幾個出入口？小區共有多少車位？地上、地下分別為多少個？車位高度？是否人車分流？是否有直達電梯？

12、本案的得房率為多少？

13、電梯共有幾部？品牌？載重？速度？

14、是否送花園、露臺？面積各為多少？

15、是否有地下停車？多少車位？

16、本案的外立面用何材料？如是涂料，是何品牌、有何特色？

17、小區小高層為何結構？

18、小區地塊原來是做什么用途？

19、樣品房有無，哪幾種房型？

20、開發商在對小區整體布局時，是否考慮到商業街、廣場如何不影響小區居民的生活？

21、底樓住戶是否有花園？面積？有無圍護？何造型？多高？多大？花園草地上是水泥澆平？采用何種草種鋪地？

22、每幢樓是否設設備層？

23、垃圾站及配電位置如何？

24、小區智能化配備如何？

25、電表量多少？是否安裝分時計費表？可否增容？

26、每戶提供幾門電話？是否有寬帶？收費如何？

27、小區的供水系統是怎樣的？

28、小區內有無凈化水管道？或者提供中央集中供水

29、小區內是否設水箱？以何種方式供水？ 30、水箱體積多少？

31、采用水箱供水，如何解決二次污染問題？

32、小區內進戶的自來水管道采用何種材質？

33、進戶的自來水管道直徑是多少？是否有熱水管，熱水管采用何種質材？

34、每戶的水表是戶內還是戶外？

35、水表是否采用遠程抄表方式？

36、水泵位于何處？會否對周邊居民造成影響？

37、排污、排水管道是否采用同一管道？

38、排污管道用何種材料？

39、室內自來水管道采用明管還是暗管？ 40、室內排水管道是采用明溝還是暗溝？

41、小區屬于哪一個警署管理？小區內是否由居委會蹲點管理？

42、小區內居民飲用水來自哪里？

43、小區內使用煤氣還是天然氣？

44、小區內的污水、雨水如何排放？

45、小區地底有無暗流？

46、一旦斷電，小區供水會不會受影響？

47、小區內是否有化糞池？

48、小區是否有變電站？在何處？

49、變壓器與周圍住宅有多遠？ 50、變壓器對周邊居民有何影響？

51、小區內的電線是否采用地下暗埋式？

52、采用地下暗埋式布線有何好處？一旦發生電線斷路如何更換新的電線以保證小區內的供電正常？

53、進入小區變壓器電壓為多少？進入每戶電壓為多少？

54、落水管采用何種材料？

55、進戶的電線采用多少平方？

56、火表是安裝在室內還是室外？火表用多少安培？

57、室內是否裝有漏電保護裝置？

58、漏電保護裝置有幾條回路？每戶回路多少？

59、每間臥室內裝有幾個插座？ 60、煤氣表是采用幾立方的表？ 61、采用那種類型的磚？

62、砼是否采用商品的砼？若采用商品水泥，有何好處 63、水泥用幾號水泥？

64、各建筑分別打多少米深的樁基？ 65、樓板是現澆還是預制？ 66、混凝土用多少標號？ 67、消防設備在每層樓的位置？

68、樓的減壓閥在哪個層面？什么位置？ 69、有線電視設有幾個接頭？

70、交房時，每套住宅配有哪些設施？ 71、分戶門采用什么材質？ 72、內門是否安裝？

73、窗是平移式還是推出式？

74、玻璃采用哪個牌子？是否做雙層中空玻璃？ 75、衛生間內排污、排水管道用何材料？什么樣口徑？

76、小區非入口在平時是否供居民出入使用？是否配備保安以確保小區安全？ 77、廚房內是否設統一排煙管道？有何好處？ 78、排煙管道的出氣口是如何處理的？

79、套內是否專門設有安裝熱水器用的排風口？ 80、衛生間窗玻璃是否用磨砂玻璃？ 81、套內是否有墊水管道？

82、陽臺欄桿為何材料？面積如何計算？ 83、落水管是在陽臺內還是外？ 84、空調機座處理方式為何？

85、是否設有空調機滴水管統一排水？ 86、屋面里采用平頂還是坡頂？何種材料？

87、屋頂防水、隔熱層如何處理？這種材料有何特性？ 88、屋頂是否提供太陽能熱水裝置預安裝系統結構？

89、對于窗戶與墻體間的縫，如何處理的，有哪些防滲措施？ 90、陽臺地面如何處理？是否能保證陽臺地面不積水和滲水？

91、小區圍墻采用什么材料，造型？

92、如何確保小區封閉安全？圍墻上是否安裝紅外線探頭及相關的報警裝置。93、電話可申請幾門？有幾個接頭？

94、小區內通路采用何材質？是否考慮防滑？

95、每幢住宅樓郵箱放在何處？

96、公共走道及樓梯如何處理？門廳如何處理？

97、欄桿采用何材料？造型？

98、垃圾箱位于何處？長、寬、高為多少？

99、綠化由誰設計？如何體現小區的特性？該公司有哪些成功作品？ 100、低樓層（1－3F）安保如何處理？

101、后幾期建造會否影響到第一期的居民？

102、是否采用分時電表？安裝時如何收費？

103、中庭綠化景觀設計理念和特點？。

104、樓地板厚度、柱距、柱寬？

105、基地面寬、縱深？

106、小道路路幅、面寬？

107、電梯使用壽命有限，最后費用由誰承擔？如何進行維修及保養

108、對于河流兩邊的安全設施，開發商是如何考慮的？

109、步行街以及廣場的清潔衛生工作由誰負責？

110、房屋的進戶門材質？有無電子防盜門？ 111、窗戶的材質？有無特色？

112、什么標準交房？

物業篇

1、本案的物業公司名稱？

2、物業管理費為多少？如何繳納？

3、本案的安保系統如何？

4、陽臺是否封閉？可否自行封閉？

5、物業提供哪些服務？

6、小區內有無水費、電費、煤氣費代收服務？

7、裝潢時業主能否自行封閉陽臺？今后物業對封陽臺的質材、式樣、以及大

小是否有統一要求？每戶是否統一安裝晾衣桿？

8、臨時停放的車輛如何收費？物業如何確保安全？

9、小區聘用的物業公司的具體資質，物業管理費暫定位多少？別墅、居民住

宅以及酒店式公寓在物業管理上的費用和待遇是否有區別？

10、小區規劃中的河流如何做到沒有異味？物業公司采取何種方式進行清理？

價格篇

1、本案出售的均價為多少？售價范圍為多少？

2、是否可以辦理銀行按揭？有哪家銀行提供？最高貸款額度為多少？是否可以自己尋找別家銀行辦理？

3、本案銷售有哪幾種付款方式？有無折扣？

4、動遷支票的支付方式？

5、車位是否可售？價格為多少？租金為多少？

背景篇

1、某某項目名都的發展商、監理、設計、施工單位情況？

2、開發商曾開發過什么樓盤？

3、小區景觀設計是哪家公司？

4、建筑公司的資質如何？曾建設那些項目？這些項目的質量如何？

法務篇1、2、如果購買是否為個人產權？

土地使用年限，從何時到何事，有無抵押？

2、本案是否可作為商業用房使用？

3、采用何種版本的銷售合同？

4、簽約時客戶需備齊哪些文件？

5、是否可以委托他人代簽合同？需提交哪些文件？

6、辦理銷售合同需涉及哪些費用和稅務？

7、簽訂銷售合同后，是否可以轉讓？如何轉讓？

第五篇：房地產答客問標準

一、概況

1、小區名稱、組團名稱、以及各棟？

XX花園；A組團：多層14棟、小高層2棟,B組團,12棟多層,2棟小高層

2、樓盤所在地理位置？

花橋北、后湖片區、鋼材市場旁

3、周圍主干道及離主干道距離？

在帶黃公路邊。離花橋轉盤500米

4、周圍樓宇及建筑物：

周圍有后湖生態花園、世紀花園、佳海華苑

二、開發、設計、施工等公司介紹

1、發展商名稱？

XX置業發展有限公司。

2、公司所在地址？

XX區XX園1棟三樓。

3、開發過哪些樓盤？

XX園（一期）

4、承建商名稱？以往承建過哪些樓盤？

暫未定

5、監理單位名稱及監理項目？

湖北XX監理公司

6、設計單位名稱及曾設計過哪些項目？

深圳市XX建筑設計有限公司。深圳XX山莊、深圳XX居住區、深圳XX居住小區等。

7、物業管理公司名稱？物管費、服務項目？

武漢XX管理有限公司。多層。0.50元/平米.8、環境設計由哪家公司設計？有何設計項目？

深圳市XX建筑設計有限公司。深圳XX山莊、中海XX居住區

9、售樓處電話：？

前臺處：合同簽定處：

三、樓盤資料

（一）規劃：

1、XX花園用地性質？批地時間？年限？

居住區。1998年。70年。

2、占地面積？建筑面積？

凈用地：97563.2平米。141851.32平米

3、容積率？綠化率？建筑覆蓋率？

1.4536%23.8%

4、XX花園設計特點？

規劃：建筑布局---座北朝南.間距較大.帶狀綠化空間(景觀、休閑、健身于一體。)

建筑：一梯二戶、部分架空、么家花園、大廳小臥、“四明”、落地窗、在陽臺。立面突出“現代建筑”和“綠地建筑”的風格造型輕盈、通透色彩豐富明快。

4、小區是否封閉管理？封閉以什么形式（例如欄桿或圍墻）？

是。圍墻。

5、小區有否監控系統?

有（電視監控系統）

6、XX花園樓與樓之間的樓間距為多少米？

20米~58米

7、XX花園共有多少種戶型？各多少套？各戶型面積比例？幾梯幾戶？

（表格形式）

8、架空層高度？凈高？用途？

3米。2.98米。休閑。

9、車位總數？車位租或售？價格？租是否為固定車位？

336個。售。4。5萬元/個 租為100元無固定車位，150元有固定車位。

10、會所面積？幾層？服務內容？

1789.98平米。一層。休閑，娛樂，健身于一體

12、會所功能？使用方法？收費標準？待定。

13、小區配套與家居服務？

提供鐘點工服務（收費）

14、小區可有消防系統？為何牌子？

室外設有消火栓，商場、商鋪設有火災警報系統。

15、小區可會實行人車分流？小區有多少出入口？位置在哪？

A區兩個后湖南路及萬隆四路。

B區兩個后湖南路及萬隆四路。

16、小區商業配套服務？

小區提供商鋪。商業街。

17、住戶專車的發車時間？收費標準？

見班車時刻表，現免費

18、水電收費標準？煤氣、有線電視收費標準？多少班次？

水：1.1元 煤氣:0.80元/立方米(初裝費:2200元)電:0.45元/度有線電視:10元/月(初裝費:400元)

19、商鋪規劃？商鋪使用年限？

后湖南路商業街.40年

20、XX花園的動工時間？竣工時間？入伙時間？

A組團2001年12月2日動工, 2002年10月26日竣工,2002年12月28日入伙.21、是否帶裝修？價格是多少？標準怎樣？

不裝修.（二）、交通、配套

1、到火車站、市商業中心、公園、機場等的時間？

火車站：（公交車）漢口火車站30分鐘，武昌火車90分鐘，（的士）10分鐘，40分鐘。市商業中心：（公交車）漢江路步行街40分鐘，武廣、武展40分鐘。武昌司門口90分鐘。武漢昌中南路90分鐘。

（的士）10分鐘。10分鐘，40分鐘，40分鐘。

2、公交車運行情況：車資、線路、運行時間、車行路線

1．20元，706、716，漢陽腰路堤----竹葉山（6：00~22。00）恒星園（6：00~20。00）武昌梅苑小區——生態花園（6：00~21。00）

3、銀行？

工行、交行、建行、信合（附近）光大銀行等（竹葉山）

4、現有肉菜市場？

二七則路

5、飲食？

夢天湖

6、娛樂？

7、賓館？

8、郵政、電信局？

花橋郵局（三眼橋車站），中國聯通（竹葉山）

9、醫院？

一六O一醫院（黃埔路口）;空軍雷達學院內部醫院

10、藥店？

11、購物商場？

武漢口商業大樓(花橋二村)

正大超市（本小區有免費專車接送）

12、幼兒園、小學;中學？

(1)地址：（育才）花橋一村（招商銀行正對面），（七一中學）本小區后。

(2)電話：（育才）(幼)、(小)、(中)，（七一）

(3)聯系人：（育才）高院長

(4)收費：保交費1年3000元，保育費和雜費160+5.5

(5)規模：國家級重點試點模范學校.(6)性質：國立

(7)錄取方式（小學）填表申請 每年5月份面試，（中學）現不招

四、建筑：

1、樓體為何結構？基礎為何種基礎？

主體為框架結構，基礎為深基礎----振動沉管灌注樁。

2、樓板的厚度？

100米~120米。

3、樓體高度？層高與凈高分別為多少？

多層樓高；21.004、是否隱梁、隱柱設計？房間內梁高度？

異性框架、隱梁、隱柱、房間內無梁；凈高2.88m；3.68m5、山墻厚度？

250MM6、給排水管線的上水管和下水管分別為何種材料？

給水為PPR管，排水為UPVC管。

7、實用率？

8、有否天然氣管道？

管道煤氣進戶

9、樓宇的外墻為何材料？什么顏色？

外墻涂料，藍色

10、如何處理防水層（屋頂、多水房間）？

屋面SBS柔性防水，衛生間聚胺脂防水

11、樓宇抗震等級？

6級抗震設防。

12、室內多水房間的標高較其它房間的標高低是如何實現的（是否為降板）?

降

13、空調水的排放是做如何處理的？

PVC管收集冷凝水，集中排放至小區兩面水系統。

五、室內：

1、樓梯間裝修標準？

跳步水泥砂漿、收光（是否貼地磚待定），墻高、頂棚乳膠漆飾面

2、入戶門與房間門的尺寸？

入戶門 1000mm×2100mm臥室門 900mm×2100mm廚衛門800mm×2100mm3、每戶供電最大負荷為多少？

復式住宅12KW，其它8KW4、樓梯間照明系統？

樓梯間設有公共照明系統

5、每戶可帶裝修？裝修標準？

6、業主可否更改隔墻？

可以合理更改

7、窗可為凸窗？凸窗寬度？距地面多高？玻璃厚度？

凸窗窗臺高450MM。出挑600MM.玻璃厚度5MM8、房內各種接口布置（有線電視、電話）？

無.房內有弱電分配箱,客戶可以根據實際需要,從箱內引入有線電視,寬帶通信.9、房間內各種電器開關為何種品牌？

TCL普通型

10、可否安裝防盜網？

不可,樓體外觀屬于發展商.11、是否預留空調機位？

是

12、房內插座分布情況？（指數量、位置、品牌）

插座分布齊全,每間房間包括陽臺都有,至少28個,品牌TCL普通型.六、發展商承諾

1、房產證幾時辦理？幾時可以拿到？

2、可否外銷？外銷可否做按揭？

3、可會提供業主質量保證書？

可

4、預售證編號、5、物業管理公司提供哪些服務？

見附件.6、按揭銀行？按揭年限？

一期為中國工商銀行武漢天安支行,七成二十年(二期待定)

7、付款方式？

一次性付款,分期付款,銀行按揭,公積金

注：有關樓盤推廣形象部分待廣告公司確定后三方共同確認。

附件:

?建筑本體共用部位 共用設施設備與物業規劃內的市政共用設施 配套服務設施的維修 養護和管理,充分發揮原有設計功能,確保使用安全 舒適 方便;

?對小區實行封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,全體安全全護衛經過嚴格訓練,實行準

軍事化管理,確保小區安全;

?公共環境的酒店式清潔 綠化服務;

?停車場專業管理和區內秩序與安全管理(收費)?商務秘書服務(收費)

?室內小量維修(收費)

?酒店式室內清潔(收費)