第一篇：物業客服答客問

物業客服答客問

作為物業公司員工和管理人員的必備培訓資料，統一回答業主提出的問題，避免引起不必要的誤會和糾紛

1.售樓時的承諾沒有兌現，我可以不交物業管理費嗎？

答：不可以。因為物業管理公司與開發商是具獨立法人資格的公司，物業管理費是用于小區物業服務的，是物業公司用于保證和維護小區物業服務正常運行。物業公司可以幫助業主、物業使用人按投訴程序向開發商/有關部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業管理費仍需支付。

2.為什么物業管理公司一次性收取一年的物業管理費？

答：由于本小區群特點，大部分業主事務繁忙，因此可能出現物業服務費交費不及時的現象，而我們也會將大部分精力用于催繳費用上（因為物業管理費是保證物業公司正常運轉的先決條件），這勢必就會影響到我們對您和其他方面的服務質量。如按年度收取物業管理費，物業公司可將全部精力投入到客戶服務中，在資金運轉上無后顧之憂。3.我入住時應該簽訂什么協議或文件？

答：入住時您應簽訂《前期物業服務協議》、《臨時管理規約》、《樓宇查驗表》、《業主聯絡信息登記表》等資料。4.有的業主不交物業管理費，這對我有影響嗎？

答：有影響。因為物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支持，如果有業戶不交管理費，勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響，也將影響了已交費業戶的利益，當然也影響了您的利益。5.物業管理服務費里面包括了哪些費用？如果沒有包含電梯費用，低層住戶也要交電梯費嗎？

答：物業管理服務費包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等； 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 物業管理區域清潔衛生費用； 物業管理區域綠化養護費用； 物業管理區域秩序維護費用； 物業公司辦公費用；物業管理企業固定資產折舊； 物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 經業主同意的其它費用。

電梯費用由樓內全體產權人按單元數或建筑面積比例分攤，最低樓層住戶也要交納電梯費用，業主大會另有決議以及業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。

6.收樓時還有許多配套設施，（例如：周邊綠化、車庫、行人通道等）沒有交，是否需全額繳納物業管理服務費? 答：原則上是要全額繳交的。7.物業管理費是包含公共水電費分攤？

答：物業管理費不是包括公共水電費的分攤，公共水電費分攤指：園區的道路路燈、樓道照明，二次供水加壓，變壓器變損（小區公用變壓器至住戶），水泵、電梯等運行產生使用的電費。8.因房子存在質量問題，我能否拒交管理費？

答：房子質量問題是由開發商造成的，不屬于物業管理公司負責的范疇，因物業管理與房屋買賣是兩種不同的獨立的法律關系，物業管理公司與開發商是兩個不同的企業法人，業戶一般不應該因開發商的問題而拒絕交付物業管理費。業戶只要實際接收了物業，在擁有該物業的過程中已享受了服務，就有繳交管理費的義務，對于房屋質量缺陷，業戶可另行與開發商協商維修。

9.業主懷疑房屋結構存在問題時，該怎么辦？

答：關于極個別業主聘請的建筑工程技術人員，到家里鑒定橫梁、墻身出現的裂痕，認為是結構問題所造成的，強烈要求退房。其實，任何個人的鑒定都不具權威性的，應由質量鑒定單位出具的鑒定證明才算有效。如屬發現梁板、墻身有裂縫，應向業主說明可能是墻體收縮過程，這種是可以修復的，并且沒有存在危險性的。10.業主要求親見物業公司總經理進行投訴，該怎么辦？

答：對業主的投訴，經辦人員要熱情接待，耐心聽取業主的投訴并做好對業主的工作，盡量不要把矛盾上交。11.業主投訴于新聞媒介時，該怎么辦？

答：對于社會各界特別是新聞媒介的監督，公司一向以來均是持歡迎的態度。我們相信，只有通過社會各界的大力支持與監督，才能促進公司不斷地完善工作、不斷地取得進步。對于小區有新聞媒介的采訪及報道時，應立即通知上級領導；同時，我司也均予以積極的配合，并希望新聞單位能夠在充分了解雙方立場和觀點的前提下，給予客觀公正的報道。

第二篇：物業客服答業主問講解

物業服務答業主問場景標準化建議100問

1.物業工程部的工作是什么？

答：物業工程部的工作是對小區的公共區域進行小修；公共設施設備運行、維護、保養，保證小區水電氣的正常供應；制訂中修、大修計劃；并向業主提供室內有償維修服務。在二次裝修期間進行裝修管理服務，平時工程的維修報修工作等。

2.什么是住宅的共用部位、共用設施設備？

答：除業主自用部位以外的區域，如：住宅的共用墻體、共用設施設備(如上下水管線等)、主體結構、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設備房、消防監控等設施設備，小區道路、場地、綠化、路燈、健身場所等。

3.業主或物業管理公司能否擅自利用物業共用部位及共用設施設備？

答：業主不可以擅自利用。但是物業公司根據服務合同約定,從業主利益出發可以視情況利用。

4.小修、中修、大修都包括哪些內容？

答：（1）大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件或設備，但不需要全部拆除的工程；（2）中修工程是指需牽動或拆換少量主體結構或設備，但保證原房或設備的結構和規模的工程；

（3）小修工程是指及時修復房屋或設備在使用過程中，其構部件小的損失，以保證房屋或設備原有等級的日常養護工程。

5.戶內結構是否可以改動？

答：戶內隔離墻（12CM以下的）原則上在不影響房屋結構及左右鄰居房屋質量的情況下可以拆改。

6.對講機、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口可否 移動？

答: 不可私自移動，如需改動需到小區客戶服務中心申請，由原安裝單位進行改動，否則不再列入保修范圍之內。煤氣管道改動則需到煤氣公司申請，批準后由煤氣公司安排專人施工。

7.房屋發現裂縫、漏水等問題是否保修？保修期限是多久？

答：根據《建設工程質量管理辦法》等相關規定，房屋主體和相關部位及配套設施都有保修，只是保修的期限不同，具體見收樓時開發商提供的《住宅質量保證書》。

8.物業管理公司是否替業主驗過房？

答：物業管理公司已對各房屋進行了分階段檢查，并向開發商提出整改意見，由開發商安排施工單位進行整改。另外物業管理公司積極配合施工單位進行成品保護。這些工作是為幫您把好最后一道關。由于多工種交叉施工及小區的竣工進度安排，戶內可能存在個別問題，請您在收房時認真仔細檢查，我們會幫您及時通知有關施工整改單位進行整改。

9.廚房處是否做防水？

答：廚房防水施工符合國家規范要求。有地漏廚房的做了防水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業主認為該處須加防水處理，我們建議業主在裝修過程中，由裝修人員對該處進行防水處理。我們也可協助您找專業防水單位進行防水施工，但產生的費用必須由您來支付。

10.業主要求提供房間布線圖紙？

答：可以找物業服務中心。

11.公共部位可以隨意占用嗎？

答：根據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》的有關規定，產權人和使用人不得擅自占用公共場地和設施，不得在共用部位亂堆亂放。如有違反，物業管理部門有權勸阻、制止并向有關行政管理機關報告，同時有權要求恢復原狀、賠償損失。因此發現有人占用公共區域時，物業公司會及時勸阻，避免影響您的正常使用。

12.可分攤的公用建筑面積有哪些？

答：（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；（2）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

13.可分攤不應計入的公用建筑空間是哪些？

答：（1）作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房，單獨具備使用功能的獨立使用空間；（2）售房單位自營、自用的房屋。其他購房人受益的非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）合同（含補充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。建筑小區部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規劃批準的建筑面積為依據的，要經房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對于先行計算的商品房銷售面積，在建設小區全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實測的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變；面積減少的，售房單位應按實際售價退款。商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。

14.誰是解決住宅質量問題的責任單位？

答：承擔住宅開發建設的房地產開發企業，是解決住宅質量問題的第一責任人，一旦發生住宅質量問題，房地產開發企業不可推卸，應積極、主動地設法解決住宅的質量問題。

裝修管理

15.裝修時需要辦理哪些手續？

答：大致流程為：到服務中心領取裝修申請表填寫，然后提供裝修公司營業執照、資質證書的復印件、房屋裝修設計圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部進行技術會審，經批準后方可入場進行裝修。提出申請提交施工圖紙及方案物業審批（3個工作日）交裝修押金辦理裝修許可證辦理“施工人員出入證”完工報驗退裝修施工證及證件押金。

21.裝修需交哪些費用？

答：A、裝修押金；B、裝修垃圾清運費（元/平方）；C、出入證工本費（元/個）。

22.裝修房屋為什么要向物業公司申請?為什么要收裝修保證金？

答: 《物業管理條例》規定業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。國家有關法規規定，建筑物包括共有部位和自用部位兩個方面。對于共有部位，單個業主沒有權力去改變。裝修涉及到建筑物安全使用的問題。物業公司必須從裝修開始時就進行管理，否則等裝修完后，裝修帶來的損害已經形成，不但難以改正，也給業主安全帶來威脅。實際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結構，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對建筑物，設施設備的保護，不顧及對環境衛生的愛護，造成他人生命、健康、財產的損失，破壞公共設施設備。對于裝修中的這些違規行為，用裝修保證金來制約。

23.裝修時，業主能否擅自更改房屋結構？物業管理公司是否有權對外觀部分（陽臺、窗戶等）進行統一規劃？

答：根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》相關規定，嚴禁擅自更改房屋結構。為了整個小區的外觀形象和城市管理的需要，物管有權對外觀部分進行統一規劃。

24.收樓后是否統一時間準許業主裝修？

答：統一安排裝修，原則上的安排為：白天8：00—18：00，晚上和節假日不允許噪音施工,具體在《裝修手冊》里會有詳細的說明。

25.住戶進行室內裝修有哪些注意事項？

答：業主裝修時需要交納二次裝修保證金、裝修管理費和裝修垃圾清運費用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費，相關的費用可由裝修公司代交。業主進行二次裝修時需要提出裝修申請、簽署相關協議文本、交納相關費用和得到管理處審批許可后方可按審批要求進行裝修，完工后向管理處提出驗收申請。具體的辦理流程請留意管理處之公告。

26.裝修時不是承重墻可以敲掉嗎？框架結構內的墻可以拆嗎？

答：根據國家實行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》相關規定，裝修內容須經管理處根據具體情況審批確定，未經審批不可私自違規施工。

27.衛生間是否要做防水閉水？

答：業主裝修時一定要裝修公司做防水、閉水試驗，閉水試驗的時間為48小時。以免業主入住使用后衛生間滲漏，造成樓下業主投訴，給自己房屋裝修帶來維修損失。

29.是否能把室內的對講（暖氣、電話接口、燃氣報警器、緊急求助報警器）移一移？

答：建議業主不要改動。另外，由于這項改動設計到小區的整體系統，需要由物業協調原施工單位（暖氣和燃氣系統按國家有關規定不允許改動，可視對講等智能系統應提醒住戶改動后有可能影響使用效果）。

30.是否可以對所屬單元內進行拆改？

答：我們已在《裝修管理手冊》中詳列了一些關于拆改的規定，主要是居室內承重結構、采暖系統、智能化安防系統不能改動，非承重結構可酌情進行改動。物業工程部備有各種戶型的圖紙，可供您查閱確認室內承重及非承重結構墻，具體方案請您需報裝修部審批。

31.裝修垃圾如何清運？

答：物業負責將裝修垃圾委托專業單位從小區內清走，但您需要每天在集中裝修期規定的時間內將裝修垃圾袋封口后，堆放在我們指定的裝修垃圾場地點，不得占用公共區域；關于集中和非集中裝修期垃圾清運時間參照《裝修手冊》規定的時間。

32.我可以拆改供暖、煤氣么？當施工的人員將裝修垃圾扔進下水道造成堵塞，我該負責嗎？

答：根據中華人民共和國建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中明確規定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失，應由裝修人負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。”

33.裝修都需要什么圖？

答：需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統圖、平面圖，若上下水改動，還需要給水系統平面圖。

34.想把室外部分設施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？

答：2003年5月1日，建設部頒發的110號文中規定，房屋外立面一律不得拆改。

36.業主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續直接進場嗎？

答：不可以。因上述事項均在是裝修范疇之內，故上述事項均須先報方案，工程部審批后，到安保部辦理進場施工人員證件后，方可開始進行。工程完成后，應將所產生的垃圾及時清離小區。（涉及消防安全問題要配備滅火器）特別提醒：裝修地板、鋪地磚時可能因您的不注意，而對管道施工破壞造成跑水，浸水事故。

38.衛生間為什么在裝修后還要做防水？

答：首先，承建商在交房前已經做過防水，且經過閉水試驗，防水效果良好。但在裝修期間，衛生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會剔鑿地面，影響防水層，故建議業主在裝修后要求裝修商重做防水。

39.陽臺、窗戶是否可以安裝防盜網？

答：不可以。根據國家2002年實行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》之相關規定，改變住宅外立面之裝修行為須經過城市規劃行政主管部門批準，因此，陽臺、窗戶等安裝防盜網需要經過城市規劃行政主管部門批準，40.業主可以對排煙道進行改造處理嗎？

答：不可以改造。

物業收費

41.為什么物業管理公司一次性收取半年/一年的物業管理費？

答：由于本小區客戶群特點，大部分業主事務繁忙，因此可能出現物業服務費交費不及時的現象；而我們也會將大部分精力用于催繳費用上（因為物業管理費是保證物業公司正常運轉的先決條件），這勢必就會影響到我們對您和其他方面的服務質量。如按收取物業管理費，物業公司可將全部精力投入到對客戶服務中，在資金運轉上無后顧之憂。

42.從什么時間開始計收我的物業管理費？

答：按約定日期辦理收樓手續的，從辦理收樓手續之日起開始計算；未按收樓手續約定日期拖延收樓手續的，以開發商發給業主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業管理費。

43.以什么面積收取我的物業管理費？

答：房產證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準；房產證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業管理費。

44.我入住時要繳納購房契稅和專項維修資金嗎？

答：按雙方簽署的商品房預售合同中的條款執行。

45.我入住時應該簽訂什么協議或文件？

答：入住時您應簽訂《前期物業服務協議》、《臨時管理規約》、《樓宇查驗表》、《業主信息登記表》、等資料。

46.我們如何知道物業管理費都花在什么地方了？

答：物業管理費主要用在小區內各公共設施設備(電梯、消防監控、供水供電設備)的日常養護、維修及公共清潔衛生和環境綠化的維護等方面；物業管理公司將每年向業主公布一次物業管理公司對本小區收繳與支出的賬目，屆時您可以詳細了解物業管理費是如何花銷的。

47.業主有權審查物業管理企業的收支嗎？

答：沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務知識，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

48.為什么要交專項維修資金？它的使用、續籌的程序怎樣的？

答：根據國家《物業管理條例》及當地有關物業維修資金之相關規定，業主需要交納物業維修資金。新建居住小區商品住宅銷售時，購房者應當按購房款2%—3%的比例向售房單位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業管理企業提出財務預算，經業主委員會審定后實施。維修資金不足時，經業主委員會決定，按業主擁有的住宅建筑面積比例向業主續籌。商品住宅專項維修資金由房管局代為管理。

50.車輛的停放費用都有什么？

答：車位及其有償使用管理服務費用：A、租用車位：租金和物業服務費；B、專有車位：物業服務費；C、公共車位：收占地費。

51.有線電視的繳費方式？

答：業主如想開通有線電視，需持有效證件到任意一個有線電視營業廳辦理相關手續：需繳納有線電視入戶初裝費及收視費，收費標準最終以有線電視收費部門公布的最新收費標準為準。

52.如果業主因為某種原因沒有及時繳納物業管理費，物業是否有權掐斷住戶的水、電供應？

答：物業管理公司沒有權力限制業主的水、電供應；但有權暫時停止為欠費用戶提供服務。如果是代收代繳卡式收費，則要及時交費或充值，以免自動停水、停電，造成不必要的損失。

53.售樓時的承諾沒有兌現，我可以不交物業管理費嗎？

答：不可以。因為物業管理公司與開發商是具獨立法人資格的公司，物業管理費是用于小區物業服務的，是物業公司用于保證和維護小區物業服務正常運行的根本。物業公司可以幫助業主、物業使用人按投訴程序向開發商/有關部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業管理費仍需支付。

54.有的業主不交物業管理費，這對我有影響嗎？

答：有影響。因為物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支持的，如果有業戶不交管理費，勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響，也將影響了已交費業戶的利益，也就是影響了您的利益。

55.物業管理服務費里面包括了哪些費用？如果沒有包含電梯費用，低層住戶也要交電梯費嗎？

答：物業管理服務費包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業管理區域清潔衛生費用；物業管理區域綠化養護費用；物業管理區域秩序維護費用；物業公司辦公費用；物業管理企業固定資產折舊；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經業主同意的其它費用。高層住宅電梯費用是包含在物業服務費里面的；最低樓層住戶也要交納電梯費用；業主大會另有決議以及業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。

56.小區的公共照明用電是否需要業主分攤？應該按什么標準收取？

答：包含在物業服務費用里面。

57.收樓時還有許多配套設施，（例如：周邊綠化、車庫、行人通道等）沒有交，是否需全額繳納物業管理服務費?

答：原則上是要全額繳交的。

58.裝修時所產生的垃圾清運費是按什么標準收取？

答：裝修垃圾清運費是按市場調節價收取的，清運費標準由業主和物業管理企業協商確定，也可以說是協商收費。

59.已經購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費？

答：嚴格來講是交納場地管理服務費。物業公司要對車庫或車位進行清潔和維護。

60.業主辦理了入伙手續但沒有入住，也要繳納物業管理費？

答：是的，要繳納物業管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權已經由開發商移交到了單個的業主手中，物業管理公司已經為該單位提供了公共性的物業管理服務（比如設施設備的養護、清潔綠化等服務），所以，您是要交物業管理費的。

61.小區內的水景、園林維護如何進行？其保養運行是否額外收費？

答：水景園林將由外包的專業公司進行維護與保養。能夠保證如噴泉之類的配套正常運行，運行時間由管理處具體擬定。其保養運行不額外收費，包含在物業管理費中。如遇大修則需動用維修資金。

62.為什么物業管理費會這么高，是不是日后會隨時變動？

答：小區現時管理費收費標準是由政府備案的，不會隨便調整。

63.為什么我買了房，在小區內停車還要交停車費？

答：小區內的停車位為業戶提供車輛停放之便利，但由于車位產權歸屬因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交納停車費及車位管理費，即類似租房需要交房租及管理費。

65.業主家被盜,物業公司是否一定要賠償？

答：《物業管理條例》第47條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛工作。物業公司收取的保安費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視，并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求，物業公司就沒有法律責任。

66.房屋未裝修，入住前是否要交納物業管理費？

答：只要房屋已交付，無論業主是否入住，都要交納物業管理費。因為物業公司已經開始提供服務。物業公司并不是為一個或幾個業主服務，而是為整個小區提供服務，物業管理公司與業主的合同關系是一對整體業主的合同關系。物業管理費是用于整個小區維護保養、維持小區正常持續運行所必須的費用，并非物業公司的經營性收入。如果一個或幾個業主不交物業管理費，必然導致物業管理費入不敷出，物業公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼，導致全體業主的共同利益受損。

67.我不付裝修垃圾清運費，由裝修公司清走可以嗎？

答：可以，但業主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違規如在公共區域堆放垃圾、搬運過程無撒漏等情況則予以退還。

物業服務

68.物業客戶服務部是干什么的？

答：負責客服工作的策劃；負責入伙手續、裝修手續的辦理及資料整理并歸檔；顧客來電、來訪、報修、請修、投訴的受理和跟蹤處理；小區綜合巡查；物品出入控制；進行客戶走訪和回訪；便民服務的組織與開展；顧客意思的征詢與反饋；顧客的檔案理；客服部的各種文檔輸入工作；客服人員行為的規范與管理；物業服務費的催繳工作。

70.因工程質量遺留問題，業主是否可以拒交管理費？

答：不可以，開發遺留問題是業主和建設單位之間的問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆，業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發遺留問題，業主應當與建設單位或通過物業公司代為協商處理。

71.如果房屋出租，物業費由誰繳納？

答：房屋出租時，物業服務費用的交費義務為業主，如果業主與物業使用人約定，由物業使用人繳納物業服務費，從其約定，業主負連帶繳納責任。

74.高層住戶水壓不夠怎么辦？

答：可以直接向所管轄區內自來水主管部門投訴，也可以向所在小區物業反映，由物業人員代為聯系相關部門進行情況說明及報修。

76.修時，搬運裝修材料，是否可以使用電梯？

答：可以使用電梯，但為了保護好全體業戶的利益，對于大件物品（超高、超寬）須從樓梯搬運，搬運河砂、水泥時必須做好電梯內地面的防護，不得散裝或使用手推車進出電梯，所搬運的裝修材料需做到包裝完整并保證電梯內的衛生，遵守正確的電梯使用規范。

77.業主入住后垃圾怎樣處理？

答：對于生活垃圾，業主可以封好袋后放在指定的垃圾桶內，裝修垃圾不得投放到垃圾桶內，需業主用袋裝好后并做好封閉，統一放在小區內指定的裝修垃圾點內。

78.車輛停放時，車主享有什么樣的權利？假如車輛丟失，物業管理公司應該承擔什么樣的責任？

答：車主享有車輛停放，及對物業人員服務態度的投訴權利等。至于車輛丟失的賠償問題,要看具體原因,如果物業公司管理人員履行了正常的安全防范義務，不存在失職情形，業主不能要求物業公司承擔賠償責任。如果物業公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業主存在一定的因果關系，則物管有可能要承擔一定的賠償責任。

79.物業管理公司能否在房屋樓頂或者電梯轎箱內架設廣告牌？

答：可以做一些公益性的宣傳,同時,根據物業服務合同約定,經營性的廣告所得,用于補貼物業管理費的不足，剩余的用于補充專項維修資金。

81.別的小區物業管理服務費只有X元/平方米/月，我們小區為什么收費那么高？

答：（1）從規模，品質，園林景觀，小區智能化和舒適度來講都優于其他小區。

（2）管理服務費是通過科學測算后,根據日常開支情況進行定位的,符合物業管理收費的“以支定收”原則。

83.寵物飼養的若干問題？

答：本物業不得飼養兇猛、高大及不利于衛生的動物（如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等；）如業主飼養犬，需持有相關部門發放的許可證，執行登記和年檢，并需每年到相關部門辦理手續。對有需要的業主可提供周邊地區的寵物醫院資料。業主在遛狗時，應以繩束之，及時清潔寵物在公共區域內排放的糞便。

84.我們如何投訴？

答：您如果要投訴個別管理、服務人員時，請記錄其姓名、證件編號，可以直接到物業客戶服務部投訴，也可用電話、書信函件的形式進行投訴。我們將進行調查、核實并及時向閣下反饋處理意見。

85.怎樣報修？

答：物業管理公司收到您的報修后，維修人員在三十分鐘內趕到維修現場。業主室內維修只按零部件成本價格收取適當費用，維修之前，請您在維修工作單中維修報價一欄中簽字確認，維修結束后，請在維修工作單上簽署維修意見。倘若業戶對維修服務結果存有異議或意見，請在維修工作單上予以說明或向物業客服部進行投訴。

87.為什么填寫《業主聯系信息登記表》，如何保密？

答：主要是想通過此種方式了解業主的基本情況，以便于我們更好的為業主提供有針對性的個性化服務，如當業主不在，而家中出緊急狀況時，物業管理公司可通過您所提供的緊急情況下的聯絡號碼與您及時聯絡，使您及時得以處理使損失降到最低。對于業主簽署的任何協議和個人資料我處均有專人管理，并建立健全檔案管理制度，資料的查閱必須由經理批準方可查閱。

88.我家里跑水了，物業應負什么責任？

答：物業管理公司以提供物業管理服務業務為宗旨。公司所應履行的、承擔的責任、享有的權利均由《臨時管理規約》賦予并作明確規定。假如跑水是因物業公司違反法律及相關契約的規定而造成的，物業公司應承擔相應的責任，反之，則不應承擔事故責任。我們要求業主在二次裝修過程中做防水實驗，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。

89.物業是否對噪音施工有限制？

答：有。按照業主、施工方、物業公司三方簽署的裝修管理協議執行。

安全保衛

94.裝修期間如何控制人員出入？

答：裝修工人憑證件出入，裝修工人和裝修車輛從專門通道出入。

95.小區有何措施保護住戶安全？

答：首先，在硬件方面設立防范措施，包括圍墻設紅外線防越系統，小區樓層門安裝門禁及對講系統；小區主出入口通道、停車場、室外部分區域等均安裝閉路電視監控系統連接物業保安監控中心，其次，在非技術防范層面，設專職保安人員24小時值班、巡邏，在重點部位重點監控；物業公司會有完善的應急措施，并有針對性地采取安全防范措施，人防、技術防范有效結合。

96.陽臺如何防盜？業主是否可以自行安裝防護欄？

答：不可以。小區內禁止安裝防盜網，第一影響房屋外觀、第二封閉消防通道。按《物業管理條例》和《消防法》均不允許。

97.怎樣防止小商小販進入？

答：大門門崗保安會對進入小區的所有非業主進行詢問，登記后通過后方可進入小區。98.電梯費用，低層住戶是否應承擔？

答：電梯是樓內全部產權人的共用財產，因此電梯運行維護費用理應由樓內全體產權人共同承擔。

99.物業管理費交納后，服務標準達不到怎么辦？

答：請您放心，肯定不會出現您說的情況，如果工作中出現您不滿意的地方，也請您多提寶貴意見。

100.哪些房屋的質量問題屬于保修范圍？

答：《房屋質量保證書》上已列明了質量保修范圍。101.什么時候成立業主委員會？

答：入住率達到50%以上，或者第一套住宅交付滿兩年時，就可以籌備成立業主委員會。102.我的房產證什么時候可以辦下來？ 答：具體情況請詢問地產開發公司銷售部。103.為什么要收裝修押金？

答：因為施工隊在裝修過程中，會出現很多意外的情況，影響其它業主正常生活。收押金，可以督促施工隊及時解決問題，保障您和其它業主的權利。105.物業服務企業為什么要對業主室內設施設備維修進行收費？

答：首先室內設施設備不屬于物業服務內容和管轄范圍，在質保期之內是由開發商協調處理，但在質保期之外，業主讓物業維修屬于特約服務并且是有償服務。問

106.為什么不能在樹上拴繩晾衣服？

答：小區綠化是全體業主共有的財產，任何個人不得隨意占為己有或破壞小區美觀。嚴格的規范管理也主要是為了使我們的物業能長久的保值、增值。107.車輛停在小區內被劃傷物業有沒有賠償責任？

《前期物業服務協議》第三章第十條明確規定物業服務企業不承擔人身、財產的保險、保管責任，只是維護公共秩序保證本物業區域內車輛停放有序、交通順暢。（在跟受害業主直接面對面交涉時，要先聽取業主說辭，在耐心向其解釋，今后物業巡邏人員會加強其區域內的巡查，多注意警戒）。

108.小區車輛被盜為什么物業不賠償？

答：首先《前期物業服務協議》第三章第十條明確規定物業服務企業不承擔人身、財產的保險、保管責任，只是維護公共秩序保證本物業區域內車輛停放有序、交通順暢；物業服務企業只要按規定進行巡邏，盡到了相應的義務就沒有賠償責任。業主本身也要具有防范意識，保管好自己的車輛盡量放在車庫或地下室。

109.業主在裝修之前未對衛生間、廚房做閉水試驗，在入住后發生漏水事故，物業是否承擔維修責任？

答：不承擔，因為業主在辦理裝修手續時，物業服務人員已告知其裝修注意事項，且簽訂了裝修服務協議，在裝修過程中或在后期使用中造成漏水，由業主自行承擔。111.租戶欠交的物業費是否應由業主承擔？

答：是業主按照租賃合同的規定要求租戶繳納物業管理費用是業主與租戶之間協商的事情，與物業公司無關，物業服務的主體就是業主。114.物業服務成本一般包括哪些部分？

答：物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等； 物業共用部位、公用設施設備的日常運行、維護費用；

物業管理區域內清潔衛生費用；

物業管理區域內綠化養護費用；

物業管理區域內秩序維護費用；

辦公費用；

固定資產折舊；

物業公用部位、公用設施設備及公眾責任保險費用；

經業主同意的其他費用。

115.業主能否不按規定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？

答：不能，封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚會影響小區的環境和整體外觀，同時影響物業品質、保值增值。116.住戶裝修有哪些禁區？

答：不得破壞房屋主體結構和房屋結構。一定做好房屋二次防水。

地面裝修材料的重量不得超過規定重量。不得擅自改動排水管道、煤氣管道。

不得改變使用性質。

不得占用物業管理區域內的道路、場地。117.前期物業管理指的是什么？ 答：指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

118.物業管轄區域內車輛被盜應該如何處理？

答：車輛在小區被盜，由服務中心確認后協同車主迅速向當地公安機關報案。同時，被保險人（車主）應立即通知保險公司。秩序維護員、服務中心、車主應配合公安機關和保險公司作好調查處理工作。

120.房屋的修繕責任如何劃分？

答：保修期內，由施工單位負責房屋質量的保修；

保修期滿，由業主承擔房屋修繕責任并承擔修繕費用。對公共物業，由業主交納費用，物管企業承擔修繕費用。對自用物業，由業主承擔修繕責任。業主也可自行修繕，也可委托物管企業有償修繕。凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由行為人予以修復或予賠償。

第三篇：融盛物業交房答客問

融盛物業交房問題解答題

就業主在接樓時所關心的問題，使客服及工程人員全面了解，做好給業主釋疑解難的目的。

一、行政地理篇

1、公園1號所屬地理位置在哪里？

“公園1號”位于菏澤市的開發中心位置：原菏澤口岸，西靠人民路，南接康莊路，東臨振興路，詳細地址為菏澤市人民路公園1號，郵政編碼：274000。東區作為未來的首席商業區，是市政府的重點規劃區。

2、該小區所屬的哪個居委會及電話？

公園1號所在區域是 居委會；電話：

3、本小區通迅地址及郵編是多少？

本小區通迅地址：山東菏澤市牡丹區黃河東路2999號公園1號小區。

郵編：274000

4、本小區到市區交通情況如何？

從公園1號到市區可以乘坐14路公交車，票價1元。

二、交房費用篇

1、入住時要交納哪些費用？

物業管理費（預收壹年；多層 元/㎡·月、高層 元/㎡·月。）若需裝修，應按10元/㎡繳納裝修押金和200元的裝修垃圾清運等。

水電公攤預收費 元（預交）；

2、物業費定價依據是什么?

市物價局、房地局相關文件規定：新建小區，物業管理綜合服務費收取標準及定價方法，根據本小區實際情況，自測評分，報市物價局核定。

3、為什么要交200元水、電預存費？

現菏澤市有部分新建小區使用“智能”表，水、電、煤氣是先購后用。還有部分小區也 是采用先存錢后使用。因此，本小區采取上述方法并無不妥之處。另外，物業公司本身也無 墊付能力，尤其是前期。

4、車庫、停車場如何收費？為什么要收？

經市物價局審核，車位收費標準指導價是：小區包括露天車位和地下車庫，小車 元/月。臨時停車 元/夜、元/日。地下車位 元/月。

小區給部分業主提供停車位，是利用了公共部分的場地。根據誰受益，誰付費的原則，收取一定費用，合情合理。否則，就侵害了其它業主的利益。

5、究竟哪些面積應該分攤？

分攤面積包括以下內容：樓梯間、管道井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、公用墻體、外墻面積的一半、公共地下室、值班警衛室和為該幢樓服務的公共用房、管理用房。

6、政府巳有明文規定，為什么收房時物管費還要收壹年？

商品房與福利房明顯不同的地方還在于，業主收樓后，實際搬遷入住在時間先后上相距 較長，有的收樓后即入住，有的家在外地，或常年工作在外地，一年數次往返奔波，還有的一、兩年內根本不打算入住，收樓后就難得找見人。為了有效保證已經入住業主合法權益，本物業采取預收一年綜合物業管理費，這在菏澤等地證明是行之有效的，也在政府規定的允許時限之內。

7、收樓后，暫不入住，物業費怎么收？

根據《山東省物業管理服務收費實施辦法》的規定，空置房屋第一年按不低于50%計收，第二年起不低于75%標準計收,第三年按100%計收。因為房屋即使閑置，但物業是為全體業主提供公共服務的，如保安、綠化、衛生等，均不能減少服務。各種公共設施、設備不會因有空置房屋而停止或減少運轉。

8、業主第一年不入住，又不裝修，為什么收房時按全價收費？

根據（山東物業管理條例）規定：空置房第一年按不低于50%收取；第二年按不低于75%收取；第三年按全價收取。但是在收房時，為了保證入住業主利益，也為了對每一位業主公平，在收房時按全價收費。如業主在第一年期間確定未裝修，也未入住，那么在下一收取物業費時，業主再按比例補交。

9、因故暫不收入房，物業收費日期怎樣確定？

根據購房合同約定的交樓日期計收物業費。如果沒有約定交樓日期，則以售樓部通知收樓日期為準。

10、不長期入住，可以不交物業管理費嗎？

不可以。不長期入住也須交納物業費。因為物業管理公司為產權人和使用人提供的服務是公共部位的服務，并不是私有部位的服務。雖然您沒入住，物業公司的各項管理服務也同樣照常提供了。試想如果沒有物業公司的管理，您未入住的話，您花幾十萬買的房子會破壞成什么樣，因此即使不入住，還是要交物業費的。

11、因開發遺留問題可以拒交物業服務費嗎？

不可以。開發遺留問題是業主和建設單位之間的法律問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆。業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發遺留問題，業主應當將問題反饋給物業，由物業聯系開發商相關部門予以解決。

12、電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？

電梯費用由樓內全體產權人共同分攤，首層住戶也要交納電梯費用，業主大會另有決議以及業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。

13、公共區域的照明，費用由誰負擔？

按照誰受益誰承擔的原則，路燈、圍墻燈及設施設備運轉費用由全體業主負擔，單元門內照明耗電由該單元業主負擔。

14、公房上市后，物業服務費用如何交納？

公房上市后，原有產權單位不再承擔交納物業服務費用的義務。物業服務費用由房屋購買人承擔。

14、開發企業已竣工但未出售的物業是否應交納物業服務費用？

開發企業已竣工但尚未出售的物業應由開發商全額交納物業服務費用。

15、電梯在大修時，修理費如何出？如電梯需更換時，費用由誰出？

依據國家建設部、財政部頒發的從2008年2月1日起施行《住宅專項維修資金管理辦法》規定執行。保修期過后，從公共維修資金支付維修、更新和改造費用，不足部分由業主按建筑面積比例分攤支付。

三、接樓篇

1、業主來收樓，證件不齊，該怎樣跟他說？所帶證件哪些是必要的？

業主前來收樓時必備的證件資料包括業主身份證復印件或授權委托書及委托人的身份證原件或（護照、戶口簿亦可）購房款的單據，購房合同和交房通知書。假如收房人證件不齊，我們應該告知他：“對不起！先生（小姐、太太）證件不全是不能收樓的，這是收房必須履行的手續，麻煩您下次整齊證件再前來收樓好嗎？只要您事先打個電話，我們任何時候都會接待您的，請您支持配合我們的工作，謝謝您的配合。

2、在簽署文件時，業主要求一條條看清楚再簽，因時間關系，收樓人員較多的情況該怎樣說？哪些資料業主必須簽字，哪些可以帶回家再簽字，帶回家簽字的文件該如何收回？

先生您看收樓程序是事先安排好的，每個業主的交樓時間都在30分鐘以內，您看后面還有很多人在等著您，您先簽收了資料辦完交樓手續，然后回家慢慢看，到時候有什么疑問再向我們提出來好嗎？《臨時管理公約》是為了維護廣大業主及住戶的利益，明確賦予了業主、物業公司和開發商的權力和義務，簽署它是您行使自身權力的一項重要內容，并且已經小區多數業主認可后適用于所有業主及住戶，您還是先把手續辦了早點驗房，考慮怎么裝修好嗎？此文件不能帶回家簽。

四、合同條款篇

1、裝修時間有無限制，如有限制，時間有多長？

業主裝修施工期限最長不能超過三個月即90天，如確實需要延期者，須到物業中心辦理延期手續。每天裝修時段為：7：30~12：00時，14：00~19：30時（無噪音、不防礙他人休息、作息情況除外），電梯運行時段：7：30~20：00時。

2、裝修時，施工人員辦理手續為何要出示身份證件？

1）施工人員多為流動人口，政府部門對此規定要求備案，物業公司是例行公事。

2）要求施工人員出示身份證件，主要是對廣大業主負責，如發生裝修質量問題，可及時找到責任人，會及時得到保修服務，不會沒有證據可查找。

3、房屋裝修時，為什么要交押金？

裝修押金，也稱質量保證金。交押金的原因是： 1）防止沒有資金保證的施工隊進入小區活動； 2）發生裝修質量問題時減少業主的經濟損失； 3）因裝修損壞的公物能得到及時修復； 4）能夠對違反裝修規定的行為進行有效制約。

4、家庭裝修五部曲。

1）要選擇有相關部門核發的營業執照和建筑裝飾企業資質證書的企業； 2）確定設計方案和工程預算，將自己的裝修風格、經濟要求告訴設計師；

3）簽訂合同，設計方案與工程預算確定后雙方必須簽訂標準合同文件；

4）施工階段進行監理；

5）簽訂工程保修協議書，保修期至少應在一年以上。

5、自家裝修房屋為何還要辦理裝修手續？

新建小區房屋裝修是一個大工程，若沒有統一管理，會出現一系列問題，例如：外墻被破壞，設施、設備損壞，房屋結構損傷，防水破壞等等，臟、亂、差現象無法得到有效控制。因此，裝修前到物業公司辦理有關手續，對裝修過程提出具體要求，用適當方式加以限制，是一個必要措施。

6、空調機安裝有何要求，如何解決？

本小區空調室外機的安裝必須做到整齊劃一，定位安裝。因為：（1）開發設計時預留了空調冷凝水專用排放管，集中排放冷凝水；（2）保持外墻美觀，杜絕因打孔造成內外墻損壞。

7、為什么裝修時不能改動煙道？

煙道是根據空氣流動特性專門設計內為夾層特殊結構，改動后會引起排煙不暢和煙氣倒排不良后果。

8、為什么裝修時不能改動上、下水管？

廚房、衛生間管道施工完后，土建方面對廚房、衛生間地面進行了防滲漏處理，隨意改動上、下水管道，會造成防水層損壞，出現滲漏。

9、為什么不能私改煤氣管道？

國家對煤氣安裝、使用有著嚴格規定，《燃氣法》中絕對禁止私改煤氣管道。

10、窗戶上可以安裝防盜網嗎？沒有安裝防盜網，能夠保證本人的財產不失竊嗎？

按照建設部門和規劃部門的規定，為了保持小區的統一美觀，保持小區房屋的升值潛力，不得裝設防盜網，為了解決安全問題，建議業主一次性投資單獨安裝紅外線報警器。另外開發商也考慮到這一點，在圍墻上裝設了紅外線監控器，在小區內裝設了電視監控器，物業公司提供二十四小時保安巡邏，這些都是小區安全的重要保障。

保證財產不失竊，安裝防盜網并不是理想的選擇。第一、安裝防盜網影響小區統一外觀，降低了房屋的升值潛力。第二、安裝防盜網從消防的角度講是不合理的，存在一定的隱患，從經濟、實用、美觀、綜合考慮保險是一種最為理想的選擇，安裝防盜系統也是很好的辦法。另外，如一定要求安裝防盜網，也只能在戶內安裝，且只能在一樓。

11、能否安裝戶外曬衣架？

曬衣架不能伸出戶外安裝。原因：避免損壞墻面瓷磚及影響小區整體容貌。

12、能否封閉自家陽臺？

封閉陽臺是以犧牲陽光、新鮮的空氣為代價，來換取數平方米的居住面積，得不償失。小區各類房型居室設計的面積，可以滿足不同層次購房者的需要。為了保證小區整體外觀不被破壞，故不能封閉陽臺。

13、業主可以利用自有物業搞經營嗎？

建設部第33號令，即《城市新建住宅小區管理辦法》第14條規定房屋產權人和使用人嚴格禁止私自改變房屋配套設施和用途、結構、外觀、毀壞設施、設備，實施此辦法主要是從以下幾點考慮的。

（1）改為其他用途不符合規劃要求；

（2）影響小區的統一；

（3）房屋的結構是按居住物業設計的，若改為其他用途，有損結構，危及房屋安全。

（4）影響周圍業主的生活。

14、能否安裝太陽能熱水器？

待定。先爭取廣大業主的意見，若允許安裝，物業管理處會統一聯系相關單位進行安裝，保證產品質量和小區的整體美觀，同時必須在安裝前到物業管理處簽訂承諾責任書，同時要求太陽能經銷商每臺繳納1000元的保證金，等檢驗合格后再做返還。

15、能否在房屋樓頂架設廣告牌？

一幢樓內有多個產權人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業主共有。如需在小區樓頂上架設廣告牌，應征得業主大會、物業管理企業同意后，依法辦理有關手續。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

五、工程設計篇

1、整個小區是什么樣的規模？

整個小區總占地面積 8.6萬平方米，其中建筑面積 約30萬平方米；綠化面積 約32%平方米。

2、請問小區共有多少戶？一期有多少戶？

小區共1639戶，（不含7號樓）其中一期748戶。

3、小區內可供租用車位有多少個？ 露天車位有 個，地下車位有 個。

4、本小區是否有自行車停車地點？

規劃有。

5、小區的供電配置是怎樣的？

每戶供電配置多層為單相220V、40A電表，最大容量8KV（復式為三相380V、40A電表，最大容量為20KW。注意用電器的分配應均衡）。

6、停電時，社區的自配發電機是否能保證電梯的正常運轉？（待定）

可以。自配發電機不但能保證電梯的正常運轉，還可以保證消防和安防用電。高層樓是用三相380V、40A電表。

7、什么叫框架結構？

框架結構是由柱、梁等構件做成房屋的屋架，由整個構架的各個構件來承受荷重。

8、什么叫磚混結構？為什么磚混結構房屋不能隨意拆墻、開挖門洞？

磚混結構主要由磚、石和鋼筋混凝土組成。它是用墻體來承受有屋頂、樓板傳來的荷重，因此磚混結構房屋不能隨意拆墻，開挖門洞。

9、為什么說不是所有的裂縫都是屬于質量問題？

現實生活中，經常會出現這樣的問題：房屋墻體有裂紋。住房是從使用功能來考慮，而質監部門往往關注的是安全因素。例如按照建筑學的觀點，鋼筋混凝土的拉力很小，容易產生裂縫，但由于里面有鋼筋，只要裂縫不大到鋼筋暴露生銹，安全就能得到保證。另外，由于熱脹冷縮的原理，墻面出現粉塵裂紋是正常現象。

六、物業管理篇

1、物業服務一般包含哪些內容？

物業服務的內容按照物業服務合同的約定實行。物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等。

2、菏澤融盛物業管理有限公司現管理的面積有多少？有哪些項目？面積分別是多少？

公司現管理面積約30萬平方米，后續項目目前正在開發中。

5、二次裝修過程中，如果是業主自己裝修是否要交裝修押金？如果在施工過程中管道堵塞，業主說是以前堵塞的要叫物業公司處理，我們應該如何處理？

在房屋裝修過程中，即使是業主自己的裝修隊伍，同樣也要交裝修押金。因為收取裝修押金是物業公司管理小區的一種規范方法，所有的物業管理公司都是這樣做的，它并不是針

對某一個業主的。這是維護小區全體業主利益的一種較好的方法，并且如果您裝修完三個月后公共設施設備未發生任何問題，這筆押金會如數退還給您的，小區的排水管道都是通水試驗的，您在接房時都是經過您驗收的。

6、裝修時施工人員若將設施破壞，物業維修時需交費用嗎？

收樓驗房目的就是業主確認、清點房屋設施是否完好，有無短缺、界結。由于裝修施工人員引起的損壞，物業維修是要收費的。

7、裝修時，為何不讓施工人員在本小區住宿？

為了整個小區治安安全、清潔和業主的正常生活秩序，本小區采取封閉式管理，施工人員不得留宿在本小區，其真正受益者還是業主。

8、本小區業主裝修，物業公司為何強調需用具備資質條件的裝修公司？

為建設高起點文明示范小區，為爭創國家示范小區打下良好的基礎，管理公司為確保房屋質量不受裝修影響，杜絕馬路“游擊隊”進入小區施工，是對廣大業主負責的一種表現，否則，出現問題無法找到當事人，既損害了業主的利益，又影響了鄰里關系。因此，我們強調裝修施工隊的選擇。

9、業主家裝修完工，物業公司驗查哪些內容？

1）房屋結構是否發生改變；2）上下水管；3）地漏；4）廚房防水；5）有無改變水電結構（室內分走線）；6）有無封閉、改裝煤氣管道；7）承重墻、承重梁是否破壞；8）空調是否安裝在指定位置；9）是否封閉陽臺。

10、屋頂平臺是否上鎖，業主平時是否能自由出入？

為確保屋頂平臺上機電設備設施的安全，屋頂平臺一般情況下處于關閉狀態。業主平時不能自由出入，但緊急情況下除外，若業主有事可到管理處借鑰匙。

11、電線、各類控制開關，塑鋼門窗，各種管道設施，能否出示相關資料證明其合格？

完全可以。物業公司可根據業主要求，隨時提供。

12、小區有哪些安防措施？

（1）小區的圍墻計劃設有紅外線電子監控攝像系統；

（2）小區實行24小時保安巡邏；

13、小區安全方面有可保障？業主財物被盜物業公司承擔何種責任？

本小區安全方面實行人防、技防及物防一體服務。紅外線監控配有電子巡更系統。主要門道口有電子監視器，各單元門及戶內有對講系統，屋內有緊急呼叫開關。所有這些，全部與物業公司監控室聯成一體。這些，給本小區安全防范提供了有效保證。此外，保安隊員均是訓練有素的人，24小時不間斷定崗及巡邏，給一般歹徒造成威懾作用。高度的責任心會給廣大業主提供一種輕松、愉快的全新生活。但是，任何事情，均無絕對可言，萬一小區發生盜竊事件，根據有關部門的鑒證確定責任，該由誰負責，就由誰負責。

14、房屋質量出現問題，如何保修？

根據國家建設部有關文件規定及房屋質量保證書，本公司會認真履行承諾。

15、物業公司有哪些職責？

前期物業管理委托合同有詳細說明。

16、小區各種娛樂設施的維護、保養，物業公司有何措施？

從兩方面著手：一方面內部制定完善的管理措施，定崗定員，責任落實到人。另一方面，對業主加強宣傳，通過各種方法及手段讓廣大業主提高認識，讓絕大部分業主參與到管理工作中去。

17、菏澤融盛物業管理有限公司是否具備資格管理本小區？

資質證書、營業執照、稅務登記、收費監審證等證照，己全部領取，可查驗。

18、能否私自安裝衛星電視接收器？

不能，除非經過有關部門批準。

19、本小區綠化面積達 32 %以上，景點設計較好，在以后的日子里，綠化管理對物業公司來講，是一件較重要的工作，你們有何打算？

本小區綠化面積較大，管理養護工作有一定難度，但我們會從人力、物力作出一定投入，會招聘專業園藝師專人負責管理，相信我們一定能管理好綠化。20、家里沒人可以將鑰匙給你們物業管理公司嗎？

您如果要外出，家里沒人應該把所有的門窗都關好，停掉水閘、電開關、關上燃氣開關等以杜絕安全隱患，不必要托管鑰匙給我們，如果您長時間外出給我們打個招呼，我們可以重點照看一下，房間里就不用進去了，如果因為別的工作需要，物業工作人員必須得進您的房里去，而您工作忙實在留不了人，方可考慮托管鑰匙，在履行這一手續時，業主必須同客戶服務中心辦理并簽署“托管鑰匙承諾書”須有負責人簽字才可以，我們的公約明令禁止業主將鑰匙托付給物業公司工作人員保管，由此引起的損失，公司不承擔責任。

21、據了解，物業公司從業人員必須具備相應的從業資格，特別是技術工種，本公司情況如何？

我們從業人員，特別是技術工種都經過有關部門專業培訓，且絕大多數員工都是多年從事物業管理工作，具有豐富的管理經驗和過硬的技能。

我們物業公司中持有物業上崗證的從業人員有 人，具有國家頒發的技術上崗證的從業人員有 人。

22、根據政府有關部門文件規定，住宅小區竣工驗收后，交付使用前各種技術資料應由物業公司查收、歸檔，你們做到了嗎？各種文件資料應有專人管理，是這樣的嗎？

凡是經過驗收的房屋，各種資料正在驗收，歸檔中，物業公司并且指派專人負責這項工作，這本身也是我公司前期工作的重點。

23、業主家水管突然漏水（或電源出現問題），與物業公司聯系后，需多長時間才會處理？

物業公司客戶服務中心員工接到業主緊急報告后，立即反饋到維修部并下發派工單，維

修運轉部人員接到通知立即帶上工具趕到業主家中，一般情況從接到通知到到達現場在30分鐘以內。

24、進、出本小區人員、車輛、大門口保安有何要求？

1）人員進出：外來人員實行登記制度，憑本人有效證件登記，業主若有特殊要求，入門前須征得業主同意；對于物品出門，也實行登記、檢查制度。2）車輛進出：業主憑本公司簽發通行證，外來車輛憑卡入出。

25、物業公司對業主家發生意外事件求助時，如何處理？

接電話后，迅速派人趕赴現場，然后根據實際情況，積極采取措施，盡全力幫助解決危難事故。

26、本小區能否養寵物？

根據市政府有關文件規定，可以養，但必須到公安機關辦理合法手續。

27、物業公司能否真正提供24小時全天侯服務？

能。本物業公司是一個規范化企業，物業管理處開設了24小時全天候維修、報修服務接待，保安部實行24小時兩班運轉制度。

28、小區內環境衛生如何保證？生活垃圾如何處理？

我公司根據小區面積及布局特點，配置了足夠數量、訓練有素、操作規范的保潔員，加上標準化的工作程序，給小區環境衛生提供強有力的保證。

29、作為業主，入住后若碰到生活困難，能找物業嗎？

“業主至上”是我們的服務之本，對于業主的合理需求，無論是不是物業公司份內的事，只要條件許可，我們會盡力幫助業主。30、業主家庭及個人隱私你們如何對待？

民法規定公民享有隱私權。物業公司有嚴格規定，所有員工絕不允許關注、傳播業主個人隱私，違者，將要受到紀律處分，乃至辭退。

31、發生火災、水災事件怎么辦？

物業公司有一整套規章制度及管理措施，包括火警、水災的預案。保安等部門員工平時也經常演練，一旦發生上述事故，物業公司會按照程序及時妥善處理。

32、機動車輛停放小區有何規定？

小區有專業地下停車庫，露天停車場，因此，車輛的停放必須到指定地點，不允許亂停放。

33、業主房屋出租，在物業公司辦理哪些手續？

在物業管理處備案，物業管理處留存租戶檔案，業主需將承租合約相關內容告知物業公司。

34、物業公司可否代業主出租房屋？

能，但必須事先受業主委托。物業公司開展的特約服務中就包括代售、代租業務。

35、小區什么時間通燃氣？

根據燃氣公司的要求（特殊行業）小區入住率達到50%后，燃氣公司派專業人員到小區檢查，看是否符合通氣條件，如：住房將燃氣管道包死，他們會下整改單或罰單。供氣單位：煤氣管道公司 氣種：天燃氣。

36、二樓業主可否借助商業屋面進行私自使用嗎？

不能，因為商業屋面屬全體店面業主共有，為保障全體業主的共同權益，任何個人都不能作為私自使用。（樓層屋面一樣）

37、我們入住后，物業公司會組織業主開展一些精神文明社區活動嗎？

物業公司會組織一些社區文化活動。比如：趣味運動會、書畫展、象棋比賽等活動。寒、暑假我們還會視業主的要求統一組織兒童、青少年的有益活動，我們按成本收取一定的組織費用。除開展常規性服務外，另一個工作的側重點就是開展社區文明建設，營造健康、祥和的生活氛圍。

38、能裝雨陽蓬嗎？若不能，窗戶滲水怎么辦？

不能。主要是考慮到房屋外形的美觀及墻面的保護。現菏澤市管理好的小區都是這樣。萬一窗戶滲水，可采取其它方法，到時物業公司會協助業主解決此類問題。

39、房屋買賣合同中約定的物業服務費、服務內容和質量等在什么階段實行？

在業主大會成立前的前期物業管理階段實行。業主大會委托業主委員會與物業管理企業簽訂新的物業服務合同生效時，物業服務價格、服務內容和質量等按新合同執行。40、住宅區物業損壞由誰承擔維修責任？

住宅區物業除屬人為損壞的由行為人承擔維修責任外，房屋自用部位和自用設備的維修責任由業主個人承擔；房屋共用部位共用設施的維修責任由本棟房屋的全體業主共同承擔責任；住宅公用設施的維修責任由住宅區的全體業主共同承擔。

前款規定的物業維修，由物業管理企業按照物業管理服務合同的約定實施。

41、房屋共用部位共用設施維修時，因相關業主阻饒維修造成其他業主財產損失的，由誰負責賠償？

因物業維修、裝修等行為造成房屋共用部位共用設施損壞或者造成相關業主的房屋自用部位、自用設備損壞及其它財產損失的，行為人應當承擔修復、賠償責任。

42、車輛停放時停車人享有什么權利？應遵守什么規定？

車輛停放時停車人有權按照停車管理協議的約定向收停車管理服務。同時停車人應遵守停車管理制度，交納停車管理服務費用，在指定的區域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設施等。

七、其他

1、物業管理企業是否可以將物業管理的專項服務委托專業公司？

可以，一個物業管理區域應由一家物業管理企業實施統一管理。物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務（比如保潔、綠化、電梯維護等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理業務以并委托給他人。

2、什么是公共性物業管理服務、特約性物業管理服務？

公共性物業管理服務指物業管理企業在物業管理區域內提供的共用部位共用設施設備維修、養護、環境保潔和公共秩序等多種內容的綜合服務。一般提到的物業管理服務主要為公共性物業管理服務。

特約性服務指受個別業主的單獨委托提供的服務。比如戶內自用部位和設備的維修、室內保潔、代訂機票、報紙等。

3、面積問題、合同約定面積與實測面積有異差，怎么辦？

商品房預售時，購房合同對預售面積與實測建筑面積的誤差的幅度做了限制性的約定，按合同約定條款執行

4、維修基金是否只需繳納一次？

不是。假如維修基金使用完，需由業主委員會召開業主大會，重新確定維修基金的繳納方式和繳納金額。

5、個人購買的商品房產權只有70年嗎？

房地產的買賣是房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的同時轉讓。當購房者購買商品房并取得產權證明后，即對該房屋享有所有權及所分攤的相應面積的土地使用權，在土地使用權期滿后，根據《城市房地產管理法》第二十一條的規定，國家可不收回土地使用權。使用者需要繼續使用土地的可以申請繼續使用該土地。即使是因社會公共利益國家需要收回該土地，收回的也只是土地使用權。而不是房屋的所有權。由于房屋與土地的不可分割性，土地租用期一般應是隨房屋的使用而一直延續下來的。因此，認為購買的房屋經過若干年后失去所有權的說法是沒有根據的。

6、怎樣衡量物業管理水平的高低？

管理處通過業主問卷調查結果綜合評議物業管理水平，其質量/環境目標與指標具體如下：

服務質量滿意率95%；服務態度滿意率 95%；服務回訪率50%；保安服務滿意率95%；清潔服務滿意率95%；綠化服務滿意率95%；社區文化滿意率90%；車輛管理滿意率85%；特約服務滿意率90%；房屋設備完好率98%；重大安全責任事故為零；維修服務滿意率95%。

7、業主有哪些義務？

作為享受物業管理服務的對象，業主不僅僅擁有權利，同時也應該盡自己必要的義務。

房屋公用部位，公用設施維修時，相關業主應當予以配合。因物業維修，裝修等行為造成房屋公用部位設施損壞的，行為人應該承擔修復或賠償責任，房屋自用部位的維修責任由業主個人承擔。

8、辦理房產證時需交多少錢？

房產證辦理時，所交費用主要是契稅、房屋維修基金，大約為總房款的2-3%。詳細數據到時房地產部門有詳細清單。

9、住房使用率越高越好嗎？

一般認為，使用率高，購房者的利益就得到了保護；使用率低，購房者的利益就受到了損失。其實，這是購房者在觀念上的一個誤區。

首先，現在開發商銷售的房屋都是按照建筑面積來計算的，建筑面積等于套內面積和公攤面積之和，而套內面積與建筑面積之比就是住房的使用率。所以說一套房屋的使用率在開發商最初設計時基本上都己確定。由此可見，如果在總面積不變的情況下，開發商為迎合購房者的心理，以高使用率來吸引購房者，那結果很有可能是減少公攤面積，改變原設計。就有可能門廳、過道、樓梯變小，就會給住戶生活帶來不便，影響居住質量。

國家現行房地產方面的政策對住房使用率有一個指導標準。即要求高層建筑使用率不得低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。

10、物業管理是一種消費行為。

業主享受物業管理實際上是一種消費行為，物業管理企業的產品就是服務，物業管理行業在國外是一項經久不衰的產業，國內將物業管理劃分到第三產業范疇。在政府的扶持下，該行業正在迅猛發展。

11、產權手續該誰辦？

根據我國有關法律、法規的規定，辦理房屋權屬登記的申請人和義務人應當是購房人，開發商承擔的角色只是協助辦理。辦理時間在購房合同己有約定條款。

12、物業管理費與維修基金有何不同？

物業管理費與維修基金主要的區別在于物業管理費主要用于公共部分日常保潔、保安、綠化設備維護和小規模的修理，維修基金用于共用部分和共用設備大中修、更新改造。

13、什么是業主公約？

業主公約由全體業主共同制定，經業主大會會議通過后，對全體業主具有約束力。主要內容是對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項。

14、業主委員會招標應當何時完成？

業主大會通過招標方式選聘物業管理企業的工作，應在原物業服務合同到期前一個月完成

15、業主大會、業主委員會是否可以作出于物業管理無關的決定？

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

16、業主大會如何決議才有效？

一般事項，必須經與會業主所持投票權 1/2以上通過；業主大會作出制定或修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，須經物業管理區域內全體業主所持投票權 2/3以上通過。

17、業主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？

商品住宅專項維修資金是屬于業主所有的，在業主委員會成立前由市小區辦負責代管，并存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、專款專用。根據國家規定，維修資金在代管期間按活期存款利率計息。

18、本小區房屋質量是否己通過政府有關部門驗收，合格嗎？

本小區房屋通過菏澤市建設管理委員會下屬有關部門的驗收，并有該部門出具的竣工驗收備案書。若有疑問，隨時可到物業公司查驗。注：

1、物業中心在協助業主驗樓時多進行口頭解釋，少填寫存在問題的內容。尤其是涉及設計定局的問題明確告知即可，無需再次投訴。

2、物業中心將驗房發現的問題填寫到《工程整改聯系單》（一戶一單）呈送工程項目部安排整改及跟蹤整改情況并及時反饋業主與物業中心。

菏澤融盛物業服務有限公司

2011年11月

第四篇：物業服務費催繳答客問實訓

物業服務費催繳答客問實訓

為了統一回答業主就催費時提出的問題,避免引起不必要的誤會和糾紛，請大家學習掌握。

1.請告訴我你們的工作時間好嗎？

答：不分節假日每天24小時均有專人值班和接聽電話，隨時提供服務。客服電話：010--64908028 2.為什么物業管理公司一次性收取一年的物業管理費？

答：由于本小區客戶群特點，大部分業主事務繁忙，或不在此居住，因此可能出現物業服務費交費不及時的現象；而我們也會將大部分精力用于催繳費用上（因為物業管理費是保證物業公司正常運轉的先決條件），這勢必就會影響到我們對您和其他方面的服務質量。如按收取物業管理費，物業公司可將全部精力投入到對客戶服務中，在資金運轉上無后顧之憂。3.物業管理費是怎樣計算出來的，測算標準是什么？

答：是依據國家《前期物業服務合同》、當地有關物業管理服務收費辦法所約定之物業管理服務內容和服務質量要求而定出管理費收費標準，其測算標準除依據以上內容，亦參考當地物價水平及物業管理費收費水平，并根據與樓盤檔次相匹配之服務需求和服務深度而作出測算并經過政府部門最終批核確定。

4.別的小區物業管理服務費只有0.5元/平方米/月，城置國際花園城為什么要收取0.6元/平方米/月？

答：

1、城置國際花園城從規模，品質，園林景觀，小區智能化和舒適度來講都優于其他小區。

2、城置國際花園城專業高檔服務模式,服務水準和質量按國家二級服務標準執行。

3、城置國際花園城的管理服務費是通過科學測算后,根據日常開支情況進行定位的,符合物業管理收費的“以支定收”原則。（所謂“以收定支”的財政預算是指除基本的人員工資、公用辦公

經費由財政部門按編制和統一標準撥付外，其余部分包括部分日常經費、專項經費等則由財政部門按下達的行政性收費、罰沒收入和其他政府非稅收入（預算內收入和預算外收入）“指標性”收入計劃核定，具體比例也各不相同，這即是“以收定支”核心內容。

5.為什么物業管理費會這么高，是不是日后會隨時變動？

答：小區現時管理費收費標準是由政府備案的，不會隨便調整。6.從什么時間開始計收我的物業管理費？

答：按約定日期辦理上房手續的，從辦理上房手續次月1日起開始計算；購買現房的客戶以開發商發給業主開具的的尾款完款證明上標明時間的次月1日開始計收物業管理費。

7.以什么面積收取我的物業管理費？

答：房產證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準；房產證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業管理費。

8.我應該每月繳納的物業管理費標準是多少？除此之外我還要交納什么費用？

答：多層物業管理費的收費標準為： 0.6 元/平米?月；

高層物業費的收費標準為: ： 一樓：1元/平米?月；

2樓以上1.1元/平米?月。9.入住時要繳納購房契稅和公共維修資金嗎？

答：按雙方簽署的商品房預售合同中的條款執行。

10.我入住時還應簽訂什么協議嗎？

答：您在辦理上房時已經簽訂了《臨時管理規約》、《業主手冊》、《房屋裝修管理協議》、《交房確認單》等資料，如您方便請到物業客服中心辦理入住登記，這樣小區活動和動態信息可以及時和您溝通。

11.電、燃氣計量方式？冷水、熱水的計量方式？

答：電、燃氣費用由自行繳納，也可在銀行辦理代扣；自來水高層是卡式計量方式，自己需在水卡中預充水費；多層是根據水費單自行繳納。

12.我們如何知道物業管理費都花在什么地方了？

答：物業管理費主要用在小區內各公共設施設備(消防監控、供水供電設備)的日常養護、小修及公共清潔衛生和環境綠化的維護等方面；物業公司將會在年底向業主公布一次物業管理公司對本小區收繳與支出的賬目，屆時您可以詳細了解物業管理費是如何花銷的。13.業主有權審查物業管理企業的收支嗎？

答：沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務知識，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

14.辦理裝修管理服務費是多少錢？包含什么服務？為什么要收取？

答：裝修管理服務費每戶200元。由業主在辦理裝修手續時由裝修公司支付，裝修管理費中包含審圖服務、施工現場安全與施工檢查、消防檢查等服務、重要通道保護、墻面保護、公共區域衛生等服務。15.裝修需交哪些費用？

答： A、裝修押金：1.1期、1.2期300元；1.3期1.4期1000元；

C、裝修許可證押金30元/張；

D、出入證工本費：10元/個、押金30元/個；

如果您沒有毀壞承重結構、外立面的情況下，工程負責驗收合格后，押金退換。如果您違規裝修，按照整改單時間進行整改，如未整改則扣除押金委托第三方進行修繕。

16.申請陽臺辦理需交哪些費用？

答：A、已辦理過裝修手續的，交300元封裝陽臺押金；B、未辦過裝修手續的，交1000元押金；

陽臺封閉需到物業服務中心辦理封閉陽臺許可證，辦理完畢后按照小區統一顏色、樣式進行封閉。17.機動車輛的停放費用是多少？

答：車位及其有償使用管理服務費用：機動車位月租車位有償使用服務費: 1280元/年/個。

18.電動車充電費用是多少？

答：電動車充電費用：2元/日，30/月，80/季度，150/半年，290/年。19.售樓時的承諾沒有兌現，我可以不交物業管理費嗎？

答：不可以。因為物業管理公司與開發商是具獨立法人資格的公司，物業管理費是用于小區物業服務的，是物業公司用于保證和維護小區物業服務正常運行。物業公司可以幫助業主、物業使用人按投訴程序向開發商/有關部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業管理費仍需支付。20.有的業主不交物業管理費，這對我有影響嗎？

答：有影響。因為物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支持，如果有業戶不交管理費，勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響，也將影響了已交費業戶的利益，當然也影響了您的利益。21.小區的公共照明用電是否需要業主分攤？應該按什么標準收取？

答：根據《物業服務收費管理辦法》業主（使用人）共同負擔的原則，管理區內路燈、樓梯間照明用電費用在公共性服務費中列支；管理區內路燈、樓道燈等用電費用由業主（使用人）共同負擔”規定收取。

22.業主辦理了入伙手續但沒有入住，也要繳納物業管理費？

答：是的，要繳納物業管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權已經由開發商移交到了單個的業主手中，物業管理公司已經為該單元提供了公共性的物業管理服務（比如設施設備的養護、清潔綠化等服務），所以，您是要交物業管理費的。

23.小區內的水景、園林維護如何進行？其保養運行是否額外收費？

答：水景園林將由專業公司進行維護與保養。能夠保證如噴泉之類的配套正常運行，運行時間由管理處具體擬定。其保養運行不額外收費，包含在物業管理費中。如遇大修則需動用維修資金。24.為什么物業管理費會這么高，是不是日后會隨時變動？

答：小區現時管理費收費標準是由政府備案的，不會隨便調整。

25.業主家被盜,物業公司是否一定要賠償？

答：《物業管理條例》第47條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。秩序服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛工作。物業公司收取的秩序費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視，并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求，物業公司就沒有法律責任。

26.房屋未裝修，入住前是否要交納物業管理費？

答：只要房屋已交付，無論業主是否入住，都要交納物業管理費。因為物業公司已經開始提供服務。物業公司并不是為一個或幾個業主服務，而是為整個小區提供服務，物業管理公司與業主的合同關系是一對整體業主的合同關系。物業管理費是用于整個小區維護保養、維持小區正常持續運行所必須的費用，并非物業公司的經營性收入。如果一個或幾個業主不交物業管理費，必然導致物業管理費入不敷出，物業公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼，導致全體業主的共同利益受損。27.我不付裝修垃圾清運費，由裝修公司清走可以嗎？

答：可以，但業主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違規如在公共區域堆放垃圾、搬運過程無撒漏等情況則予以退還。

28.因工程質量遺留問題，業主是否可以拒交管理費？

答：不可以，地產公司遺留問題是業主和施工單位之間的問題，而物業管理費用是業主和物業管理之間的法律問題，二者不能混淆，業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于地產公司遺留的問題，業主應當與建設單位或通過物業公司代為協商處理。29.若是房屋出租，物業管理費是由誰來繳納？

答：出租房屋時，物業服務費用的交費義務為業主，如果業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用，從其約定，業主負連帶交納責任。

30.車輛停放時，車主享有什么樣的權利？假如車輛丟失，物業管理公司應該承擔什么樣的責任？

答：車主享有車輛停放，及對物業人員的服務態度的投訴權利等。至于車輛丟失的賠償問題,要看具體原因,如果物業公司管理人員履行了正常的安全防范義務，不存在失職情形，業主不能要求物業公司承擔賠償責任。如果物業公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業主存在一定的車輛看守關系，則物管有可能要承擔一定的賠償責任。

31.小區內的公用設施損壞，維修費用是包含在物業管理服務費內嗎？如果不是，維修費用該由誰來承擔？

答：公用設施的小修和日常保養費用包含在物業管理服務費中.32.物業管理公司所提供的服務配套有哪些？使用流程是怎樣的？

答：物業管理公司除提供《前期物業服務協議》所規定之物業管理服務外，亦會因應客戶之需求，適時提供其他便利業戶之有償服務，屆時請留意管理處公告之有關服務內容及服務收費標準信息。

第五篇：千禧花園答客問

一、工程規劃

1、問：項目名稱是什么？ 答：“千禧花園”。

2、問：千禧花園的開發商名稱？資質等級？

答：成都市明陽房地產開發有限公司。

3、問：開發商曾開發過哪些項目？有無代表作？

答：曾開發過“明陽大廈”、“撫琴西路公寓及綜合樓”、“沙灣商住樓”、“。

4、問：是期房還是現房？什么時候開工？什么時候竣工？

答：一期現房，二期期房，已開工，2002年6月。

5、問：設計單位名稱？代表作？

答：四川眾恒建筑設計有限公司、成都市建筑設計研究院。代表作有“中華園”。

6、問：施工單位名稱？資質證書？代表建筑？

答：成都市九里堤建筑工程公司、成都市石羊建筑工程公司。

7、問：我不喜歡期房，為什么不等修好了賣現房？

答：

1、房子的唯一性

問：房屋交付使用時，綠化及其配套設施是否已經完善并可正式投入使用？

答：

問：千禧花園的特點及優勢有哪些？ 答：

二、工程設計

1.問：新天地的具體位置？

答：地處羊西線與青羊大道交匯處。

2.問：整個新天地總占地面積多少畝？總建筑面積多大？總戶數？

答：新天地占地7.5畝，總建筑面積26311平方米，187戶。

3.問：新天地容積率是多少？

答：容積率4.81。

4.問：新天地綠化面積有多大？布局怎樣？園林是什么風格？

答：新天地綠化面積3560平方米。具有臺灣風情的日式庭院風格。

5.問：新天地是否全封閉？

答： 新天地是全封閉，并且實行24小時保安安全巡邏管理。

6.問：新天地大門開在哪個位置？

答：新天地大門開在羊西線旁邊。

7.問：車庫是地上還是地下？是否人車分流？車位有多少？

答：在地下。車位有71個，人車分流。

8.問：有無地下室？層高多少？

答：有地下室，層高4.2米。9.問：地下室的布局情況怎樣？

答：地下室有設備間，發電機房，生活水池，車位71個，還有庫房，水泵房等。10.問：新天地共有幾幢、幾單元、幾層？

答：新天地共有2幢，全是18層電梯公寓。11.問：各幢的朝向怎樣？ 答：均為南北朝向。

1.問：建筑風格是怎樣的？ 答：臺灣風情建筑。

2.問：新天地屬于哪種建筑類型？

答：屬于高層智能電梯公寓。

三、環境

1.問：新天地屬哪個派出所、辦事處管轄？ 答：屬黃忠派出所。

2.問：新天地附近有什么學校？

答：有四川師范外國語學校、市級機關第二幼兒園、錦城苑幼兒園；小學有營門口附小、茶店子小學、十八中、二十中；成都電力職工大學、成都教育學院、西南交大等高等院校。3.問：新天地附近有哪些醫院？

答：有成都市三醫院西區醫院、四川省婦幼保健院距離新天地也只有兩站路。4.問：附近有無菜市、商場、購物中心？

答：5分鐘可以到達黃忠菜市場和紅旗、互惠超市購物相當方便。5.問：交通狀況如何？有哪些車站？起止點？收發時間？

答：新天地地處交通樞紐地段，交通非常方便。出新天地大門即有公共汽車站，有54、79、83、82、96、44等公車站。

6.問：附近金融、郵電情況如何？

答：附近有工、中、建各銀行分理處、新天地對面有錦城苑郵電所。7.問：附近有無帶污染的工廠？

答：附近沒有可以造成視覺、味覺、聽覺污染的污染源。

8.問：新天地周圍有沒有施工工地？會否在入住后因施工而擾民

答：目前，和新天地緊臨的錦城花園正在施工，預計在新天地交付使用時，會完全竣工不會擾民。9.問：新天地四周有無建筑遮擋風景？

答：沒有，因新天地是羊西線唯一的18層電梯公寓。10.問：新天地內的配套設施有哪些？

答：有股票期貨資訊室、健身房、棋牌室、親子游樂室、閱覽室等13種項目。11.問：怎樣保證新天地安全？

答：除紅外線監控系統外，底層大堂有攝像監控系統，每戶還有可視對講系統，保安24小時巡邏值班。12.問：小區停電、停水怎么辦？

答：小區自備300KW發電機組在市政供電停電時自動切換；小區分三區供水，1—4樓，5—13樓，13—18樓，有地下蓄水池，屋頂水箱供水。13.問：產權辦理時間太長，一般是3個月？

答：3個月只是把資料交上去，不保證把產權證辦下來，我們承諾360天內保證把產權證發放到住戶手中。

四、結構

1.問：新天地采用哪些結構體系？有何優點？

答：新天地采用框架剪力墻結構，隔音，保溫性能好，抗震度高，室內隔墻可隨意改變。另外，剪力墻成本高，每平米建安費較框架結構要高出200—300元。2.問：戶型設計有何特點？

答：所有戶型都是方正的便于擺放家具；采光充足，每間房都能采光，房型設計無浪費空間，整體做到了干濕分區、動靜分區。面積從89平方米到143平方米，以103—137平方米為主力戶型。3.問：戶型廚房離臥室太近，且采光不好？

答：我們是全框剪結構，內部結構可以隨意改動，住戶可根據自己的意愿確定如何開門。4.問：各戶型的客廳采光如何？

答：所有客廳采光面均為整幅落地玻璃，采光好，視野開闊，還有1.8米寬的大陽臺。5.問：如何處理隔音、防震？抗震度為多少？

答：我們采用環保型空心隔音磚；8級抗震。6.問：每戶有無生活陽臺？

答：每戶設有生活陽臺，且是1.8米寬。（在成都一般是1.5米）7.問：房屋的使用期限為多少年？保修時間的界定？

答：使用期為70年，保修期從交付使用之日起，對各部位的保修期不一樣（見附合同）。8.問：離加油站近？

答：新天地在設計、報建時已達到市政消防要求，加油站在附近也方便了住戶加油，并且加油站的消防要求很高。

9.問：地下室面積多大？采用什么基礎形式？

答：地下室總面積2481平方米，采用筏板基礎相當牢固，成都市一般為7級抗震而新天地為8級抗震。10.問：各幢樓的共攤是多少？

答：按照國際算法應把山墻計算為套內面積，我們的公攤系數就不超過15%。但是成都市產權監理處是把山墻算在公攤面積內，所以前幢公攤系數為15.9%，后幢為16.4%。11.問：陽臺算全面積還是半面積？

答：不封閉陽臺按國家規定為半面積，我們每個戶型都保證了2—3個陽臺，通風采光效果很好。12.問：房間采光、通風如何？衣服晾在哪里？

答：廚房都有生活陽臺可以晾衣服，每間房均有窗戶，采光和通風都有保證，不會有衣服晾在客廳前面不雅觀的問題。

13.問：衛生間沒有窗戶，排氣通風怎樣解決？

答：沒有窗戶的衛生間，就象賓館的衛生間一樣，均按國家建設部標準設計有專門的排氣管道。14.問：廚衛有哪些防水措施？若發生滲漏怎么辦？

答：對防水問題我們特別重視，平常免費定期為業主檢查修護。為避免業主入住后才發現漏水問題，開發商要負責修理和賠償業主裝修損失，我們決定廚衛裝修由開發商統一施工。15.問：若入住后需維修，找誰處理？費用誰付？

答：入住后的維修，如果是正常使用出現的問題，在保修期內，由我公司負責維修及承擔維修費；若超過保修期或是因使用不當造成的，則由業主與物業公司聯系，物業公司會及時為業主處理，但發生的費用根據物管條例執行。

16.問：我可不可以改變房屋內部結構？

答：新天地的設計是由四川省第三建筑公司設計所設計的，充分考慮了現代住戶的需求，所以你無須更改結構。如果您實在要改變結構，因為是全框架結構，內部隔墻可以隨意改動，但必須向物管公司提出申請，待物業公司根據具體情況作出可以改動的答復后，方可改動。17.問：房屋的保修情況如何？有沒有《商品房質量保證書》？

答：保修情況按國家規定情況執行。有。

18.問：新天地的外墻采用什么材料？什么顏色？時間長了除污誰負責？

答：外墻采用臺灣技術生產的高級瓷磚，色彩見效果圖。除污由物管公司負責。19.問：每幢層高多少？凈層高是多少？

答：3米，凈高不小于2.8米。20.問：樓梯間的寬度？

答：凈寬2.45米。

21.問：每個單元有幾梯幾戶？

答：前幢是5戶用2部電梯，后幢是6戶用2部電梯。22.問：是否有足夠車位？車位數占總戶數的比例？

答：車位比較充足，符合國家有關規定。住戶與車位的比例為1.6：1.0。23.問：框架采用什么材料？隔音效果如何？

答：采用華塑牌鋼門窗，是建設部推薦產品，隔音保暖效果好。

24.問：有空調室外安裝位置嗎？室內有預留洞嗎？如何保護空調室外機？

答：每戶均設空調外機擱板，室內預留管道孔。

五、安裝、裝修

1.問：用戶幾回路？

答：六回路，照明一回路，空調二回路，插座二回路，備用一回路。2.問：進戶電表是多少？每戶設計用電量是多大？是否采用雙電源？

答：40A，每戶用電量8KW。是雙電源。

3.問：新天地的水電氣三表是否出戶？是否采用遠程抄表？

答：水，氣采用遠程抄表。電表是一戶一表。水、氣在戶內，電在戶外。4.問：上、下水管道使用什么管材？這種管材有什么優點？

答：為提高工程質量，開發商不惜增加成本，熱水管使用銅管，冷水管使用PPR管，下水管使用UPVC管。是環保材料，且不易漏水。

5.問：新天地的供水采用什么方式？會否出現水壓不夠和二次污染的問題？

答：新天地供水采用分水源分段供水，不會出現水壓不夠和二次污染的問題。6.問：若遇停水怎么辦？

答：由水箱供水。

7.問：水箱有多少個？能保證多長時間的生活用水？

答：2個，地下室設有生活水池，停水后能保證使用24小時。8.問：電線的材質是哪種？

答：四川電纜廠，BV線（銅芯線）。9.問：入住后，水電氣是否同時開通？

答：是。我們實際交房是明年4、5月份，就是要所有配套全到位，我們合同簽明年7月份。10.問：電梯有幾部？是什么品牌

答：新天地電梯共有4部，用的是上海永大日立牌。

11.問：電梯速度多快？入住后電梯若需維修或更新，費用由誰承擔？電梯的電費誰付？

答：1.75米/秒，電梯維修由物管公司負責，費用由維修基金支付。電費由業主付。12.問：轎箱的裝修標準？

答：轎箱為高級發紋不銹鋼。

13.問：消防系統、放火措施的安全性如何？

答：每層由消防噴淋排煙系統（14.問；有無發電機系統？多大功率？

答：有。300KW。

15.問：發電機主要滿足什么用電？

答：新天地備用電。

16.問；室內裝修是什么標準？

答：因每個人的裝修風格及裝修檔次不一樣，所以我們交房時是清水房，但可以為住戶提供菜單式裝修。17.問：墻體可否更改

答：砌墻可以，剪力墻不能改動。

18.問：是否提供裝修方案及服務？若代裝修，是按什么標準收費？如自己裝修，有無限制？在程序上有什么要求？

答：開發商為住戶提供菜單式裝修，由住戶自己選擇。開發商給住戶提供的裝修方案價格絕對屬于市價，并確保質量。自己裝修要按有關規定辦理手續。19.問：土建使用的哪種品牌的水泥？

答：國營大廠。如峨嵋、渠江等水泥確保了工程質量。20.問：三表費用怎樣繳？

答：水、氣有物管公司按國家規定標準每月定時收取，電費由住戶按時到銀行或物管公司交納。21.問：采用什么樓板？

答：鋼筋混凝土現澆樓板，隔音、隔熱、防滲水效果好。22.問：承重梁、柱、墻體尺寸各是多少？

答：外墻厚20CM，剪力墻厚12CM，使用面積比其他電梯公寓增大了3—4%。23.問；陽臺面積怎樣算？

答：未封閉的陽臺以50%計算，封閉的陽臺和陰臺算全面積。24.問：廚房、衛生間是否做排水坡度？

答：是的，二布六涂。

26.問：一戶有幾根直撥電話線？

答：有兩部直撥電話線。書房、衛生間均設有分機插口。27.問：洗衣機、冰箱有專用電源插座嗎？

答：有。廚房設有陰臺上有上、下水管，洗衣機可固定在此處，而且有專門的電源插座。28.問：空調、光纖、電視、電話、計算機的電器的電源插座和位置在哪些房間有設置？

答：客廳主臥均設光纖插座，電話插座，空調插座，計算機插座主要設在書房。29.問：新天地是否采用網絡智能系統？

答：采用：寬帶上網，綜合布線。30.問：有避雷系統嗎？能保證電器使用安全嗎？

答：有，能保證。

31.問：屋頂的防水隔熱是怎樣處理的？

答：剛性屋面，含防水保溫隔熱層。32.問：有排雨措施嗎？

答：雨水采用集中排水。33.問：廚房怎樣排煙？

答：每戶廚房均設有統一的排煙井道，分主次兩管道。34.問：廚衛頂棚的裝修標準？

答：不裝修。現在買房雖然形成一種趨勢，但買房還是大多數人一生中的大事，裝修也要求個性化，所以我們是全清水，廚、衛到時實行統一施工，因為關系到防水。35.問：樓梯及扶手用的是什么材質？

答：鐵欄桿，塑料扶手。

36.問：樓層電梯間的裝修標準？

答：臺灣品牌地磚，墻磚。37.問：有無可視對講系統？

答：有。我們周邊紅外線圍墻，每戶配有可視對講系統與保安室聯網。

六、物管

1.問：物管服務包括哪些內容？提供幾級服務？有無專門的物管手冊給客戶？

答：物管服務包括保衛、清潔、綠化、市政維護、機電設備維修、車輛管理、代收水、電、氣費、家政服務、安全、商務服務等。也可根據業主委員會要求增添服務項目。2.問：費用如何收繳，其收費標準如何？

答：收費標準按物價局規定收取，暫定1.2元/M2 3.問；自行車庫有多少，在哪個位置？收費嗎？

答：四百多輛，在地面。由物管公司同意制定合理收費。

4.問：汽車位的購買價格如何？可以租嗎？月租多少？

答：原則上是購買，特殊情況可以考慮租用，費用由物管公司根據物價局規定執行。

5.問：外來車輛如何管理？

答：外來車輛由管理員指定位置停放。

6.問：室內裝修有哪些注意事項？

答：請參照《裝修管理規定》執行。

7.問：物管公司何時正式工作？

答：房屋交付使用前十天正式工作。

8.問：裝修公司進場需要辦理什么手續嗎？

答：請施工方帶營業執照及資質等級證書到物管部登記，并交納一定的押金后即可進場裝修。

9.問：是否采用智能管理？

答：是。我們采用無紙化管理，二表遠程，每戶均設電腦插口，可實現遠程教學，遠程醫療等。

10.問：停電時，電梯能使用嗎？如何及時排除電梯故障？

答：停電后5分鐘內，備用發電機即開始工作，確保電梯正常使用。新天地每單元為雙電梯可輪流

日常維護，保證不會出現故障。11.問：陽臺如何防雨防盜？

答：陽臺有地漏，新天地內有保安24小時巡邏，并配有各類高效輔助體系，保障住戶的生命財產安全。

12.問：新天地大門是否自動開關？開關時間？

答：新天地實行保安24小時門衛值班，保證用戶出入方便和安全。

13.問：可否為客戶代購物品？

答：可以。

14.問：有無體育運動場所？

答：有。我們讓利150萬后棟一樓610平方米作為小區住戶的一個休閑會所，內設親子游樂室、男女

桑拿、健身房、乒乓球室等13中項目。15.問：有無老年人和兒童娛樂場所？

答：有。我們讓利150萬后棟一樓610平方米作為小區住戶的一個休閑會所，內設親子游樂室、男女桑拿、健身房、乒乓球室等13中項目。

16.問：新天地內有無營業房？怎樣防止小商小販進入？

答：有。但與小區隔開不能進入。

17.問：草坪或其他植物會定期整修嗎？

答：會嚴格按照《新天地管理條例》執行。

18.問：房屋有問題找哪個部門？

答：出現問題原則上都應該找物管公司尋求幫助。物管公司會根據出現問題的責任進行處理，若在保修期內出現的質量問題，維修人員會免費維修，若在保修期內，但不是質量問題，而是因住戶使用不當造成的問題，會收取維修費，超過保修期，也可以找物管公司派人維修，費用由客戶承擔，但費用收取屬非盈利性的。

19.問：水壓不夠，樓層高的住戶怎樣辦？

答：新天地配有超大容量水箱，采用多水泵分水源分水段供水。當水箱水量減少時，水泵會自動抽水，保證水箱內水量充足。住戶不會因樓層高而受到影響。20.問：若發生盜竊，物管公司有無賠償責任？

答：會按《新天地管理條例》執行。

21.問：垃圾處理方式？

答：按市環保局規定，采用袋裝垃圾處理。

22.問：自來水使用的是哪家公司？水質是否有保證？

答：成都市自來水公司。

23.問：搬家能否使用電梯？

答：可以使用，但要服從物管公司的統一安排。

24.問：陽臺可否安裝防護欄或雨棚？

答：不可以。因為小區四重防盜，保安24小時保安巡邏。不安裝防護欄是為了小區的一個整體效果，而且陽臺可以讓你與大自然更清凈。25.問：交房后，物管會否不定期的舉辦一些業主參加的活動？

答：會。如住戶聯誼會、新天地音樂會、證券講座、新年游園、健康咨詢等。

26.問：新天地會為住戶營造什么樣的生活氛圍？

答：營造一種真實、自然、輕松、和諧、完善、多彩多姿的社區氣氛。

27.問：新天地的住戶唱卡拉OK影響到其他住戶，物管公司是否會采取限制措施？

答：我們新天地的業主均是綜合素質較高的人士，這種情況應該不會發生，如果發生了，物管公司會加以制止。

28.問：打的可否直接進入新天地大門內？

答：不行，為保證新天地有一個安靜的居住環境，營運車輛是不能進入新天地內的。

29.問：物管公司對業主的承諾如何兌現？

答：由全體住戶選舉產生的業主委員會監督。

30.問：新天地內能否養寵物？

答：可以喂養，但需向物管公司申請，且具備寵物準養手續。

七、法律法規

1、問：開發商應具備哪“五證”？本新天地的開發商具備了嗎？

答：施工許可證、規劃許可證、投資許可證、預售許可證、土地使用證。具備。

2、問：我是外籍人士，能否在你處購房？

答：可以，但不能辦理按揭。

3、問：購房后多長時間能拿到產權？需繳納多少費用？

答：按合同規定辦理產權，稅費按當時政府規定收取。

4、問：產權如何辦理？繳費情況如何？何時能辦好產權？

答：樓盤交付使用后360天內，我公司會先辦理總產權，然后再辦理住戶分戶產權。稅費為2.5%。其中契稅為1.5%，手續費和登記費為1%。

5、問：除房款及產權稅外，還有無其他費用？

答：有天然氣費。入住時只需預繳相應的物業管理費、維修基金費。

6、問：若采用分期付款，尾款可否等到產權辦理完畢再交？

答：分期付款的尾款按規定付清。

7、問：辦理產權是由公司統一辦還是由我們自己去辦？

答：總產權由我公司辦理，分戶產權由客戶和公司一起配合辦理，也可客戶自行辦理。

8、問：面積是怎樣計算出來的？

答：按國家建設部規定辦理，即建筑面積=套內建筑面積+應分攤的公攤面積。

9、問：辦理產權以什么面積為準？

答：按規定以實測面積為準，即以房產測量部門的面積為準。

10、問：暫測面積與實測面積有出入時怎樣處理？

答：以實測面積為準，若有出入，按合同約定處理。

11、問：違約責任怎樣約定？

答：合同上有明確規定。

12、問：產權可否晚一年或更長時間？

答：只能按國家規定時間辦理。

13、問：產權和約和貸款名字是否一定要一致？可否更改？ 答：兩證上的業主姓名必須一致（按身份證上的名字）。

14、開發商要交稅嗎？

答：要交。（營業稅，增值稅等）

15、房屋的使用年限是多少年？期滿后怎么辦？

答：按國家規定居住用地最長年限為70年，期滿后若政府同意住戶可繼續使用，則住戶需向國家繳納相應的土地使用費。

16、土地權證怎樣分配？是否分到個人頭上/

答：可以分到個人頭上，住戶可在拿到產權后到國土局辦理土地使用權。

17、認購是什么意思？

答：認購分兩種情況，一種是內部認購。是指在我公司為領到預售證前，業主不能簽訂正式售房合同同時作為已購買我公司房屋的一種憑證。另一種是指領到預售證后，客戶到我公司進行選購房屋時，作為定金形式簽定的一個協議。在規定期限內和合同具有同樣的法律效力，超過約定期限則自動失效。

18、如果我現在只能認購，那什么時候可以簽正式合同？

答：簽定認購書7天內，就可以簽定正式合同，屆時請您攜帶好認購書和您的身份證復印件和首期款至售樓處（公司）辦理手續。

19、我想把我的名字換成親屬的名字，可以辦理嗎？需要提供什么資料？

答：若您想把合同換成親屬的名字，只要能提供相關的親屬身份證明，則可按合同的具體約定辦理。

20、購房合同是否可以公證？費用如何？

答：合同可以公證，費用自己出。

21、業主付清房款后，能否拿到房產專用發票？

答：在辦理產權證時換不動產專用發票。

22、若合同用未成年小孩的名字可否？

答：因辦理產權證是需要身份證復印件并具備民事責任，簽合同時須年滿18周歲，等您的孩子達到條件后，您可到產權處去辦理贈與手續，把產權轉到小孩頭上。

23、若集團或國營企業公司的購房需要什么手續或資料？

答：需要帶上公司營業執照復印件、公章、法人授權書、法人代表身份證，如法人代表委托他人前來辦理，還需要被委托人的身份證。

八、價格篇

1、車位是租還是賣，價位是多少？

答：賣，售價為6—10萬。

2、一次性付優惠最高達多少？

答：優4%

3、按揭是哪家銀行，幾成幾年？

答：省建岷江支行，七成二十年。按揭年限加實際年齡不得超過男60歲，女55歲。

4、辦理按揭付款后，想改變按揭年限怎么辦？

答：因按揭手續是由銀行辦理，故按照銀行規定，需提前向銀行提出書面申請，待銀行同意后方可改變貸款期限（只能提前付款，而不能把時間延后）。