第一篇：物業收費難的原因分析與對策

物業收費難的原因分析與對策

物業收費難，是目前多數物業公司所面臨的窘境，也是全國很普遍的現象。物業管理作為構建和諧社區的細胞，在發達的城市、地區是沒有物業管理不購房的。而在內地大多數縣域人們心中，物管思想卻還很為被動。房子是業主買的，買房花錢就不少了，現在還交上一筆不小的物管費？為何人家不繳費，我們小區要交費？我不要你們的服務！水電費我交，我就不交物管費！你就是搞搞衛生，找幾個保安看看門，要哪么多人交物管費？物管費不是開發商出嗎？凡此種種，導致物業管理費收繳率低，使許多物管企業入不敷出。

一、當前物業收費管理狀況。

最新抽樣調查結果顯示:南昌市商品房小區平均物業收費率僅為約65％。目前本市約有一半的商品房小區物業管理舉步維艱。據統計，一般小區的物業收費率能達到75％，在南昌地區就屬于較好的。很多物業管理企業僅能達到50％左右，基本上處于虧損狀態。不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存。一般來說，物業費收繳率低于80％，物業公司就難以維持正常的經營管理活動。

市消費者協會介紹，今年法院接到開發商、物業公司起訴業主侵犯人權和物權的案例越來越多。目前，由物管收費而引發的投訴占物管投訴總件數的80％左右。與此同時，業主狀告物業公司的訴訟官司也越來越多，物管企業疲于奔命。甚至出現了多起業主與物業公司互相斗毆的案例。最有名的事例是南昌賢士花園的業主充分行使自己的權力，炒掉原來的物業管理公司，聘請了新的物管公司，一時成了南昌的新聞。

當物業收費難成為一種普遍現象，業主與物業公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關注的社會問題的時候，必然有其深刻的社會背景和原因。我們必須找出其發生和存在的深層次的原因，努力從根源上解決物業收費難問題。

二、物業收費難的原因

（一）、社會對物業管理的認識還處在一個較低水平。現實情況表明，“花錢買服務”的物管消費觀念在市民中尚未普遍形成，多數人對物業管理的認知還只停留在修房、掃地的程度上；在一些舊的公房和房改房小區，很多人住了一輩子房都沒交過物業費，現在搬進新房要繳納如此多的費用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現多年不交物業費的情況。

（二）、現有的物業管理企業自身還處在一個較低水平，提供的服務不到位。由于物業管理在中國起步晚，尤其是在中西部地區，物業管理在專業化、規范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業管理公司提供的服務自然就不夠專業，不夠規范，不能讓業主滿意。業主認為物管公司提供的服務“物無所值”就以拒交物管費來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理服務上下工夫，它的管理和服務已經無法滿足業主的需求了，還是“不思進取”，但管理費卻照收不誤，直至激起民憤拒交物管費。據《中國建設報·中國樓市》刊載的一份中國社會調查事務所日前對京、滬、穗三地房地產發展情況的調查資料顯示，在與購房有關的問題中，消費者最關心、最擔心的問題是物業管理服務問題，其不滿意率高達90％。被調查者對于物業管理的不滿意主要是物業管理公司亂收費、房屋維修不及時、防盜管理不到位、物業工作人員的服務態度不好等。不少小區的業主認為物業公司的收費不透明，不合理，亂收費，高收費，服務與收費價值不符，認為物業公司未盡到職責，因而拒絕交費。有關業內人士分析認為，目前物業管理中各類矛盾和糾紛的產生，大多與相關信息不公開不透明有關。根據《南昌市物業服務收費管理實施辦法》第十七條規定，“物業管理企業要嚴格按照國家有關物業財務規定進行帳務處理。對各住宅的收支及成本費用要分別記帳核算。每年不少一次向業主大會或全體業主公布年度物業服務資金的收支情況。”但實際上很多企業沒有做到及時公布物業費收支情況，這樣不禁讓老百姓質疑，因此也會造成物業收費難的問題。

（三）、物業管理費用的核算不清晰。據了解，南昌市有物業管理企業100多家，從業人員超過6000人。實現物業管理的項目200多個，但是在這100多家物業公司中，有的物業費每平方米只要幾毛錢，有的要三元多，相差如此之多，不禁讓老百姓質疑，物業費標準到底應該是多少？究竟是怎么來的？有些不合理的收費可能是在前期物管過程中，開發商和物管公司制定的一些收費標準不合理，并隨同業主的購房合同而延續，屬于“捆綁銷售”；另一方面是業主對物管收費標準知識欠缺，很多公用設施產權界定不清，物管公司有機可乘，擅自提高或者改變收費標準和內容。當業主與物管公司發生糾紛時，多數業主便以拒絕交納物業費應對，使矛盾惡化。

（四）、開發商遺留問題。一些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下來的諸如工程質量低劣、配套設施不完善；如一些居民小區設計時未考慮停車問題，導致小區停車過于擁擠，影響居民生活；開發商的虛假承諾以及更改原設計方案等問題；甚至征地拆遷時的遺留問題，均轉嫁于物業管理企業。很明顯這些都是物業公司代開發商受過。不少業主因為開發商不履行售房時的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決，一旦開發商銷售時的承諾沒有兌現，業主得不到滿意答復，便以拒交物業費來對抗，物業便很可能受到牽連。

（五）、物業管理的相關法律、法規不完善。當前物業管理市場存在的諸如招投標暗箱操作、亂收費、收費難等問題難以解決，其實大部分原因是因為“無法可依”。物業管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業，它的綜合性就決定了在其運作的過程中會出現各種各樣的問題，而且大都很復雜。在業主和物管公司發生的爭議中，大多數都是因為沒有相關的法規依據。如果有相關的法律、法規對物業管理公司和業主雙方面進行約束，明確雙方在法律上的權利和義務，盡快提高物管收費率也大有所望了。

三、解決物業收費難的對策

目前物業管理產業正處在向市場化過渡階段，在此過程中，物業公司和業主作為市場主體，用市場手段來調控兩者之間的利益糾紛更具可行性。為此物業公司所列服務項目要明碼標價，使物業管理更具透明度，以此獲取業主的認可。所以我覺得解決物業收費難可采取如下相應措施：

（一）、加強輿論宣傳

對業主認識水平低，不少業主尚未樹立物業服務有償消費觀念，不愿意花錢買物業管理消費的問題，主要還是要加強輿論宣傳，通過教育提高絕大多數人的認識，形成氛圍。相信這個問題隨著時代發展，人們會轉變觀念。少數人轉變觀念難，在大多數人的輿論監督下，在國家法律法規不斷健全的壓力下，也就不敢不交物業費了。

（二）、強化物業管理

從物業管理的性質來看，雖然冠有“管理”二字，卻是不折不扣的服務行業，因此服務質量的問題便不時的被抬上桌面，成了日常工作中的熱點和突出問題。上乘的服務質量無疑是提高物業管理收費率的最大王牌，而就目前而言，國內的物管企業并未能真正做到專業化、規范化。而全球著名的英國第一太平洋戴維斯物業咨詢公司在這方面做得可以說是國內物管的典范，而第一太平洋戴維斯物業所提供顧問服務的企業近99%的物管收費率也證明了第一太平洋戴維斯的成功。第一太平洋戴維斯物業咨詢有限公司在隨著人們的生活水平在提高，一直在保證服務質量的基礎上不斷創新服務項目，讓業主的需求永遠能得到滿足。

同時物業管理公司對不同的住宅區根據居民的不同情況，制訂合理的物業費標準，與業主協商確定，明碼標價，讓業主都能接受。國家對一些收入很低確實交不起物業費的貧困戶，要制訂像廉租房、公房租金減免那樣的減免補貼政策及具體標準，使交不起物業費的貧困戶的物業費也能一個合理解決途徑。

（三）、規范業主行為

業主也要規范自己的行為，敢于與無理欠費，損害大家共同利益的現像做斗爭，而不是縱容支持甚至追隨。按照《物業管理條例》的規定，對逾期不繳納物業費用的，業主委員會應當督促其限期繳納，否則物業公司可向法院起訴。而如果物業公司沒有盡職盡責，業主委員會可以對違約物業公司進行制約甚至提出訴訟。

保利物業在為了讓業主明白物業管理服務是什么，確實下了一番工夫。在每一個國家或地方的物業管理相關法規、條例頒布以后，保利物業首先組織員工及時地學習和了解，然后將其擴大復印張貼在布告欄上，讓業主們及時了解：業主在物管公司為其提供服務的過程中應享有的權利和應盡的義務。對于有疑問的業主，保利物業的每一位員工都可以為其進行詳細的解釋，在這個物管公司與業主共同學習物業管理的過程中，也逐漸建立起了保利物業與業主之間的友好關系。保利物業在小區內居委會宣傳欄上張貼有關于物管知識、最新的物管條例、專項維修資金等有關業主維護自身利益的宣傳海報，既宣傳了物業管理的真正含義，還增長了業主的專業知識面，并達到提高物管收費率的目的，可謂是催交管理費的又一成功案例。

（四）、完善法律監管

解決物業收費難，完善落實法規是關鍵。例如《南昌市物業服務收費管理實施辦法》（洪府廳發[2004]47號）第四條中：“凡屬新建住宅區物管企業受建設單位委托進行前期物業管理的，物管企業在業主辦理入住手續（交鑰匙）后3個月內可以按照建設單位與業主約定收費標準試行收費，事前必須報價格主管部門備案登記，3個月試行期間物管企業應正式向價格主管部門申報；凡未向價格主管部門辦理備案登記手續或逾期申報的，其公共性服務收費標準一律按省規定的（贛計商價字[2003]766號）最低收費等級四級標準執行”?？紤]到目前物業管理企業都獲有物管資質證書，但90%以上管理的物業項目（住宅小區）都還未獲得政府有關部門的項目服務評級，物業管理企業無法在3個月內正式向價格主管部門申報正式價格。因此對這條政策統一明確規定為：物業管理企業在前期物業管理已經向價格主管部門辦理了備案登記手續，其備案公共性服務收費標準可以繼續實行，時間順延至前期物業管理結束為止。對已獲得項目服務等級評定的物業管理企業應在3個月內應向價格主管部門申報正式價格，3個月后未向價格主管部門申報的，其公共性服務收費標準一律按省規定的（贛計商價字[2003]766號）最低收費等級四級標準執行。還有《物權法》在第六章《業主的建筑物區分所有權》中首次明確了業主對物業的所有權：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”隨著業主維權意識的提高，物業糾紛不斷發生。對此，專家們認為，物業收費不透明、超標亂收費、服務與收費不符、財物被盜等是物業糾紛的主要原因。

四、對南昌物業管理的思考

據調查統計顯示，物業管理員證書成為今年21種熱門證書的第八大選擇。南昌100多家物業公司中，知名品牌寥寥無幾。物業企業如何在競爭中實現長遠發展？業內專家認為，物業企業“打造品牌、做大品牌”已成為在激烈的物業市場競爭中的必走之路。

南昌的物業管理是隨著萬科、保利、戴德梁行、戴維斯等品牌物管的引進和帶動下才逐漸發展而起來的，但總體水平與深圳、廣州和上海等大城市相比，還存在一定差距。從物管品牌來看，南昌本地品牌的物管企業幾乎沒有。近幾年來，南昌的物管企業通過全托、顧問、合作等方式，幾乎涉及住宅、辦公、工業、別墅、醫院、學校等市場中的全部物業類型。而在南昌新建的社區物業管理公開招標中，很少看見有南昌物管的身影，屢屢折桂的幾乎是省外的品牌企業。由此可見，物業公司要促生品牌，最終還要靠市場競爭。

物業公司要想做大做強必須打出自己的品牌，不斷提高各種物業類型的服務檔次，還要向多品位管理發展。物業公司必須按照符合市場的買賣法則來收費，走全國的市場化之路。將來物業企業還要走優勝劣汰之路，走規?；瘮U張、集約化經營的道路。但是南昌不少的知名樓盤的售房時宣稱聘請的是全國乃至世界的品牌物管企業，可是在社區實際服務的卻是自己房產公司組建的物管，此舉的目的是打著品牌的旗號為了抬高物業管理費，可謂掛羊頭買狗肉，借殼抬價，欺騙業主。此外，由房地產開發企業自己成立物業企業在南昌也很普遍，管來管去，開發商和物業公司同為一家。物業公司與開發商之間藕斷絲連的“父子兵”關系成了引發和激化物管和業主之間糾紛的深層次原因；相關法律缺乏相應的配套細則留下的法律真空，則讓許多沖突因沒有“裁判”而無所適從。陷于糾纏不清尷尬處境的眾多業主和物業管理公司除了需要更加細致、更可操作的法律規范外，雙方的自律也許更加重要。

2007級工商管理（專達本）揚艷

第二篇：物業收費難的原因分析與對策

物業收費難的原因分析與對策

物業收費難，是目前多數物業公司所面臨的窘境，也是廣安很普遍的現象。物業管理作為構建和諧社區的細胞，在發達的城市、地區是沒有物業管理不購房的。而在廣安人民心中，物管思想卻還很被動。房子是業主買的，買房花錢就不少了，現在還交上一筆不小的物管費？為何人家不繳費，我們小區要交費？我不要你們的服務！水電費我交，我就不交物管費！你就是搞搞衛生，找幾個保安看看門，要哪么多人交物管費？物管費不是開發商出嗎？凡此種種，導致物業管理費收繳率低，使許多物管企業入不敷出。

一、當前物業收費管理狀況。

最新抽樣調查結果顯示:小區平均物業收費率僅為約60％。目前本市約有一半的商品房小區物業管理舉步維艱。據統計，一般小區的物業收費率能達到75％，就屬于較好的。很多物業管理企業僅能達到50％左右，基本上處于虧損狀態。不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存。一般來說，物業費收繳率低于80％，物業公司就難以維持正常的經營管理活動。

今年法院接到物業公司起訴業主侵犯人權和物權的案例越來越多。目前，由物管收費而引發的投訴占物管投訴總件數的80％左右。與此同時，業主狀告物業公司的訴訟官司也越來越多，物管企業疲于奔命。

當物業收費難成為一種普遍現象，業主與物業公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關注的社會問題的時候，必然有其深刻的社會背景和原因。我們必須找出其發生和存在的深層次的原因，努力從根源上解決物業收費難問題。

二、物業收費難的原因

（一）、社會對物業管理的認識還處在一個較低水平?，F實情況表明，“花錢買服務”的物管消費觀念在市民中尚未普遍形成，多數人對物業管理的認知還只停留在修房、掃地的程度上；很多人住了一

輩子房都沒交過物業費，現在搬進新房要繳納如此多的費用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現多年不交物業費的情況。

（二）、現有的物業管理企業自身還處在一個較低水平，提供的服務不到位。由于物業管理在中國起步晚，尤其是在中西部地區，物業管理在專業化、規范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業管理公司提供的服務自然就不夠專業，不夠規范，不能讓業主滿意。業主認為物管公司提供的服務“物無所值”就以拒交物管費來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理服務上下工夫，它的管理和服務已經無法滿足業主的需求了，還是“不思進取”，但管理費卻照收不誤，直至激起民憤拒交物管費。業主認為服務與收費價值不符，認為物業公司未盡到職責，因而拒絕交費。有關業內人士分析認為，目前物業管理中各類矛盾和糾紛的產生，大多與相關信息不公開不透明有關。

（三）、物業管理費用的核算不清晰。有些不合理的收費可能是在前期物管過程中，開發商和物管公司制定的一些收費標準不合理，并隨同業主的購房合同而延續，屬于“捆綁銷售”；另一方面是業主對物管收費標準知識欠缺，當業主與物管公司發生糾紛時，多數業主便以拒絕交納物業費應對，使矛盾惡化。

（四）、開發商遺留問題。一些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下來的諸如工程質量低劣、配套設施不完善；如一些居民小區設計時未考慮停車問題，導致小區停車過于擁擠，影響居民生活；開發商的虛假承諾以及更改原設計方案等問題；甚至征地拆遷時的遺留問題，均轉嫁于物業管理企業。很明顯這些都是物業公司代開發商受過。不少業主因為開發商不履行售房時的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決，一旦開發商銷售時的承諾沒有兌現，業主得不到滿意答復，便以拒交物業費來對抗，物業便很可能受到牽連。

（五）、物業管理的相關法律、法規不完善。當前物業管理市場存在的諸如招投標暗箱操作、亂收費、收費難等問題難以解決，其實

大部分原因是因為“無法可依”。物業管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業，它的綜合性就決定了在其運作的過程中會出現各種各樣的問題，而且大都很復雜。在業主和物管公司發生的爭議中，大多數都是因為沒有相關的法規依據。如果有相關的法律、法規對物業管理公司和業主雙方面進行約束，明確雙方在法律上的權利和義務，盡快提高物管收費率也大有所望了。

三、解決物業收費難的對策

目前物業管理產業正處在向市場化過渡階段，在此過程中，物業公司和業主作為市場主體，用市場手段來調控兩者之間的利益糾紛更具可行性。為此物業公司所列服務項目要明碼標價，使物業管理更具透明度，以此獲取業主的認可。所以我覺得解決物業收費難可采取如下相應措施：

（一）、加強輿論宣傳

對業主認識水平低，不少業主尚未樹立物業服務有償消費觀念，不愿意花錢買物業管理消費的問題，主要還是要加強輿論宣傳，通過教育提高絕大多數人的認識，形成氛圍。相信這個問題隨著時代發展，人們會轉變觀念。少數人轉變觀念難，在大多數人的輿論監督下，在國家法律法規不斷健全的壓力下，也就不敢不交物業費了。

（二）、強化物業管理

從物業管理的性質來看，雖然冠有“管理”二字，卻是不折不扣的服務行業，因此服務質量的問題便不時的被抬上桌面，成了日常工作中的熱點和突出問題。上乘的服務質量無疑是提高物業管理收費率的最大王牌，而就目前而言，國內的物管企業并未能真正做到專業化、規范化。在保證服務質量的基礎上不斷創新服務項目，讓業主的需求永遠能得到滿足。

同時物業管理公司對不同的住宅區根據居民的不同情況，制訂合理的物業費標準，與業主協商確定，明碼標價，讓業主都能接受。國家對一些收入很低確實交不起物業費的貧困戶，要制訂像廉租房、公房租金減免那樣的減免補貼政策及具體標準，使交不起物業費的貧困

戶的物業費也能有一個合理解決途徑。

（三）、規范業主行為

業主也要規范自己的行為，敢于與無理欠費，損害大家共同利益的現像做斗爭，而不是縱容支持甚至追隨。按照《物業管理條例》的規定，對逾期不繳納物業費用的，業主委員會應當督促其限期繳納，否則物業公司可向法院起訴。而如果物業公司沒有盡職盡責，業主委員會可以對違約物業公司進行制約甚至提出訴訟。

（四）、完善法律監管

解決物業收費難，完善落實法規是關鍵。《物權法》在第六章《業主的建筑物區分所有權》中首次明確了業主對物業的所有權：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！?/p>

四、對物業管理的思考

據調查統計顯示，物業管理員證書成為今年21種熱門證書的第八大選擇。物業企業如何在競爭中實現長遠發展？業內專家認為，物業企業“打造品牌、做大品牌”已成為在激烈的物業市場競爭中的必走之路。

物業公司要想做大做強必須打出自己的品牌，不斷提高各種物業類型的服務檔次，還要向多品位管理發展。物業公司必須按照符合市場的買賣法則來收費，走全國的市場化之路。將來物業企業還要走優勝劣汰之路，走規模化擴張、集約化經營的道路。

第三篇：淺析住宅小區物業管理收費難原因及對策

淺析住宅小區物業管理收費難原因及對策

近日，武漢電視問政“期中考”第四場舉行,小區物業管理首次列入武漢十大突出問題,成為了社會廣泛關注的熱點。但一直普遍存在的“收費難”的問題也一直是制約物業公司發展的“突出問題”，物業運營的成本費用不斷增加，但物業的收費標準多年來卻沒有變化，再加上一部分住戶長期拖欠物業費，物業公司維持下去很艱辛，生存狀況不容樂觀。本文從一個基層物業管理工作者的角度出發,分析物業管理面臨收費難的狀況,并提出解決問題的對策。

一、存在的主要原因

(一)物業服務企業自身的原因

1、物業公司管理服務不到位。有些物業企業技術水平跟不上，公司人員組織不夠，導致管理脫節，從而使服務質量大打折扣，導致業主對繳納物業費產生嚴重的抵觸心理。

2、物業公司經營運作不規范。有些物業管理公司在催繳物業費無果，與業主產生糾紛后，往往采取非理性的手段解決問題，如通過停水、斷電或者暫停電梯使用等影響業主正常生活的方式來迫使業主就范,從而導致物業公司與業主之間矛盾加深。

3、物業公司查驗標準不嚴格。物業管理企業在接手小區，沒有明確物管企業與開發單位的責任。但在后期管理中，業主會遇到房屋漏水、下水管道破裂等問題投訴，而這些訴求不歸物業管，但由于業主缺乏了解，認為交了物業費，物業公司就得什么都管，給物業公司的管理帶來了極大的不便。

(二)來自業主方面的原因

1、道德素質上有待轉變。少數業主不遵守物業管理的規定和小區物業管理條約，為了個人私利而破壞物業管理的整體秩序，任意在公共場地、綠化帶內停車、堆放建筑垃圾、踐踏公共綠地、高空拋物、制造噪音、私搭亂建、開辟菜地等，給其他業主正常生活帶來了負面影響，受影響的業主又將這些現象歸結為物業服務管理不到位而拒交物業費。

2、消費觀念上存在偏差。由于部分業主在物業服務消費觀念上存在偏差，還沒有形成要花錢買物業管理消費的觀念和習慣，其大多希望享受最好的服務，卻只愿支付最少的費用。在一些舊房改造的小區，很多老年人住了一輩子房都沒交過物業費，現在搬進新房要繳納如此多的費用，相當一部分難以接受而拒繳物業費，導致出現長期拖欠物業費的情況。

(三)來自物業法規的原因

1、物業收費標準低影響物業管理水平的提高。所謂一分好貨一分錢，業主期望在其繳納管理費的同時得到滿意和舒心的服務，而物業公司也希望通過提供辛苦的勞動獲到應有的報酬，作為業主、住戶有理由要求物業公司所提供的服務是質價相符。所以物業收費標準應切合實際，既滿足企業正常運轉需要，又符合業主的要求，達到“質價相符”，否則會影響管理服務水平。

2、對惡意拒絕交納物業管理費的業主缺乏相應的約束機制。物業公司的性質是服務為主的服務性行業，只要是業主稍微對物業公司有一點不滿意都會用不交物業費來威脅。就現行的《物業管理條例》來看，企業對付欠費業主的唯一合法手段就是付諸以法律，但目前國內訴訟的手續繁瑣、時間過長，就算勝訴，執行的難度較大，耗費的成本較高，最終也難以保證問題解決。

二、解決的相關對策

(一)加強管理，提高物業公司的服務品質

1、妥善處理業主投訴。構建平等溝通的平臺，通過業主委員會廣泛征集業主的建議和意見，另外對于業主投訴情況是否屬實，是否合理，物業公司都必須耐心對待，認真處理。

2、改善物業收費手段。物業服務企業通過電話、微信、短信、電子郵件、函件、走訪等靈活多樣的形式發送繳費信息，采取網上劃款、上門收取、柜臺收費等方式收取物業費。

3、提升企業服務品質。物業公司應重視自身服務品質的提升，采用服務公示制度，接受社會公眾的評價和監督，讓業主覺得 “物有所值”，使業主獲得“等值”乃至“超值”服務。

(二)堅持引導，樹立業主正確的消費意識

1、相關政府部門、行業協會、物業服務企業要借助各種媒介，對業主和客戶從行業法規和法律知識普及方面入手，廣泛宣傳，提高業主和客戶對物業管理服務行業的認知度，使居民樹立“花錢買服務”的正確消費觀念。物業公司可向業主公開物業公司具體做了哪些事，以及物業管理服務的實施情況等等，也可向業主征集意見尋求改進方法，拉近與業主的距離，讓業主理解物業的難處。

(三)規范服務，強化物業管理的監管機制

1、規范行業服務，統一驗收標準。

目前，對物業管理服務價格的認定，可以通過雙方協商來解決，但對于物業管理服務質量的認定標準，供需雙方意見不一致。因此迫切需要政府相關部門牽頭對整個行業的服務標準進行統一規范，對物業公司、業主雙方提供解決問題的途徑和依據，對物業管理工作進行驗收考評。這樣，既保障了業主的利益，也能

對物業公司進行實施有效的管理和監督。

2、完善物業法規，加強收費管理。

此次為切實提高我市物業管理水平，理順監督管理體制，完善長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環境，推進和諧社區和文明城市建設，對物業管理企業發展及物業管理工作提出了新期待、新需求, 需落實對物業服務企業在就業培訓、收費管理、財政稅收等方面的政策,提供更加優質便捷的服務環境和稅收環境，相關執法部門在法定權限內和原有基礎上，要簡化現行物業管理欠費案件的審理程序，提高審理效率，方便解決各類物業管理糾紛。

3、發揮公眾力量，建立管理檔案。

物業管理往往涉及到眾多業主，業主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業主的個體利益與全體業主之間的整體利益發生沖突時，個體利益應當服從整體利益。嘗試在小區物業建立樓棟管理檔案，對各樓層繳納物業費積極度在小區宣傳欄上給予定時公布，有利于提高業主的繳費意識，預防和減少物業管理糾紛。

4、修訂合同條款,避免管理糾紛。

在物業管理中,調整業主和物業管理企業關系的重要依據是物業服務合同。因此，明確物管的服務職責，就需要在物業服務合同范本的基礎上細化、量化，避免發生物業管理糾紛時缺乏合同依據?！段餀喾ā?、《物業管理條例》和相關的政策法規，作為其配套使用的示范文本應由相關職能部門做出相應的改動和調整，以適應物業行業不斷發展變化的新要求。

現如今，是武漢市物業管理事業發展歷史上的重要時期, 能否抓住機遇，符合時代發展、是物業行業發展的需要，是公民社會的需要，更是社會進步的需要。因此,解決好物業管理收費難的問題 ,具有重要現實意義和很強的研究價值。從企業的角度來講，解決好物業管理收費難的問題,有利于企業的持續發展,在市場中更好地體現企業的產品聲譽和公眾形象；從業主的角度來說, 解決好物業管理收費難的問題,有利于業主的生活品質, 為自身的居住環境提供安全、安靜、舒適的環境保障。從社會的角度看，解決好物業管理收費難的問題,有利于政府推動社會的發展進步，促進保障民生、社會經濟、政治、文化的全面發展，為城市建設創造更好的發展環境。

第四篇：物業管理收費難的原因及對策

物業管理收費難的原因及對策

文/郎豐云

物業管理服務既然是一種商品，就有價值和使用價值，業主支付一定費用后可以享受專業的物業服務來獲得價值。而物業服務企業通過提供服務并收取一定的服務費來獲得價值補償。但在現實中，被服務的一方是否愿意按時繳費，提供服務的如何才能盡快收回相應的回報，卻一直是困擾雙方的大問題。本人從事物業管理工作多年，也在最基層的工作干過，深知從事物業服務工作的步履艱難，也深切體會到物業收費人員的困惑與苦惱，依法而論，物業服務費收費難的原因大致有三類：

一、物業管理服務質量不佳引起的欠費行為

一是物業服務企業沒有擺正自身是服務者的位置，對業主管理和約束過多，不能全方位提供服務滿足業主的需求。二是一些物業服務企業從業人員素質不高，服務意識淡漠，重收費、輕服務，導致服務成本居高不下，服務質量不高，業主感到不滿意后常用的抗爭手段就是拒交或拖欠物業服務費。

二、業主自身原因引起的欠費行為

有各別業主的消費習慣與觀念還未從計劃經濟時期的福利體制轉變過來，沒有將物業服務看做是使自己物業保值、增值的行為，也有部分業主認定物業服務公司是小區的管家，不管大事、小事就找你物業公司。諸如：鄰居高聲放音樂，裝修噪音，寵物擾民等，還有個別業主貪占小便宜，既想不繳費或少交費，又想享受到好的物業服務，因此，總是找出各種借口來達到拖延繳費或少交費的目的，這類業主雖然數量不多，但影響卻是極壞的。

三、業主維權是非不分，物業服務公司無端受過

主要包括為小區配套的加壓泵房與樓房太近，電壓不穩，綠化環境不合理，房屋質量有問題解決不及時，配套設施不完善，承諾不對現等問題，甚至連小區外面的馬路上沒有路燈也會成為業主拒交費的借口。還有業主因市政道路施工造成不便。如：突然停水、停電、停有線也歸罪于物業公司沒有提前告知是失職，物業公司成了“冤大頭”。

有的業主雖然法律意識和維權意識較強，但對物業管理服務不是很了解，把“炒公司”和不繳費當成維權的利劍，對物業管理服務不是講求質價相符，而是吹毛求疵，要求太高，把物業公司當成全能傭人或服務機器，稍有不合意，便以不交服務費相威脅，這類情況在個小區都有出現。

物業收費難的矛盾，既反映了業主維權意識的提高，同時也反映了收費政策的滯后，及政府部門的監管不力，也沒有相應的解決手段。在矛盾發生時，部分新聞媒體對事件的報道，沒有究其真正的原因，隨意的偏向及不實的報道也造成了公眾對物業服務行業的偏見，造成輿論危機和信任危機，使物業公司步履艱難同時也不利于這個朝陽產業的健康發展。對解決收費難的幾點建議：

一、完善物業服務合同，提高物業服務水平

物業服務公司在接管小區時，就要利用與業主簽訂《前期物業服務協議》、《臨時管理公約》等機會，向業主宣傳物業服務的內容、標準及收費依據。讓業主拋開陳舊的居住意識，接受和認可物業服務模式，培養建立一種相互信任、相互理解的關系。讓每個業主都知道繳納服務費是應盡的責任和義務。物業服務費的收取是為大家更好的營造一個整潔、優美、舒適的生活居住環境，維護和保證了房屋本體和設施設備的正常運行，使其居住的物業保值增值，明白了這個道理，加上物業服務公司要從真誠服務業主的角度出發，慢慢就會形成一個自覺繳費的大環境，建設和諧社區，建立溫馨家園的目標就不難實現了。

二、明確各方職責，使物業公司真正放下包袱搞好服務

目前，國內房地產的開發中，許多物業公司是房地產商的下屬公司，業主也習慣于把物業公

司與開發商捆綁在一起，于是，對于開發商的房屋維修服務不及時，物業公司又無力解決時，業主會使出殺手锏——不交物業服務費。

其實就物業公司而言，何嘗不想為業主解決問題呢，但苦于個別施工單位相互扯皮、推諉。若物業公司自行解決，經費有限而且也不合理。面對房屋質量問題遲遲得不到解決，業主無力抗爭，拒交物業服務費成為他們手中唯一的武器。依我之見，對此問題最好的解決方法是物業公司在接管物業時，可與開發商商議確定一名甲方代表，負責聯系業主入住后發生房屋質量的維修事項，一般的日常維修有物業公司負責，難度大的有甲方代表聯系相關的施工單位進行維修。這樣即能將業主的各種信息及時反饋給開發商，提高后續房屋的建設質量，同時也能盡快完成各項維修，減少業主的投訴。加快建管分離，明確各方的責任，定會促進物業服務企業的健康發展，使物業公司真正放下包袱，有了更廣闊的運作和發展空間，向著規?；姆较虬l展，以規模創效益和品牌，以優質的物業服務贏得業主的業主信任與支持。

三、真誠服務促進溝通，確實為業主排憂解難

針對因房屋質量原因，鄰里糾紛等其他原因而拒絕交費的業主，我們不能采取對抗過激的催繳方式，而是站在業主的角度思考問題，積極幫助業主解決問題，把業主的損失減到最小。對鄰里侵權產生的糾紛，我們應以物業管理法律法規為依據，積極主動協調，化解雙方矛盾，想業主所想急業主所急，才會得到業主的支持和理解，才能與業主建立起和諧的服務關系。人人都多一份理解和寬容，少一份報怨和苛求，定會促進社區的和諧發展。

四、加快社會信用體系的建立，倡導守法重得的社會風尚

本人前幾年到香港旅游時，曾參觀當地的村屋與大廈，發現人們都能自覺遵守規章，有良好的社會公德，重要的是有一套嚴密的社會信用體系。任何人違法違規，一經發現就記錄在案，形成了強有利的外部制約。內地與香港物業管理的差別在于是代理制還是承包制，是否有詳細的服務細則，由于性質的不清晰，收費的不明朗而衍生出許多問題。在香港，物業管理條例在追收物業管理費的權利比較大，如果不交管理費超過3個月即可入稟法院，欠繳管理費的業主會被“釘契”，房屋被法院禁止出租或買賣，他們的事務部門經常召開各種會議，推廣宣傳相關條例和章程，使物業管理概念深入人心家喻戶曉，增強了管理公司與業主的有效溝通和理解，物業管理公司除了做好日常的房屋維修和保養工作，還積極為業主提供一個安全、舒適和諧的居住環境，保障了業主的利益，建立起互惠互利，和睦共處的鄰里關系，使業主的物產發揮最高的效益，這也是香港在物業管理方面與內地的差別。

比較兩地的物業管理，編制一套完善的《山東省物業管理條例》實施細則，盡快完善物業管理行業的法律法規已迫在眉急，明確物業管理各方主體的權利和義務，做到有法可依。執行彼此訂立的合同與協議，將各種收費的合理性質予以明確，遵守相關的管理制度，以及增強政府部門的監管職能，使我們的物業公司不再為收費率發愁。我們堅信隨著物業管理政策法規的完善，物業管理企業自身建設的提升，及廣大業主對物業管理認識的提高，行業發展中的各種困難和問題都會得到根本性的解決，物業管理行業將在構建“和諧社會”中發揮重要的作用。

作者單位：濟南昌隆物業管理有限公司

第五篇：物業收費難程度調查

中國住宅物業服務收費困難程度調查問卷（網絡版）

尊敬的物業朋友（先生/女士）：您好！

我們正在進行中國住宅物業服務收費困難情況調查研究，需要了解貴物業服務情況，懇請您幫助填寫以下調查問卷，非常感謝您的支持，請您仔細閱讀并坦誠地根據您所在小區物業的實際情況認真填答，不要遺漏選項，所有選項均無對錯之分。

本次調查遵守國家有關法律法規和職業道德，所獲資料僅用作學術研究，請放心作答；完成本問卷大約需要5分鐘，請您耐心細致填答。請您在合適的選項上描紅，如 B4.貴公司曾因物業服務費糾紛對簿法院嗎？□有過□沒有

請您在完成問卷后，將本問卷發送到：380493687@qq.com.再次感謝您的參與！祝您萬事如意！

南昌大學公共管理學院物業服務滿意度課題調查組

2008年12月9日

課題組聯系人：鄭德飛

課題組聯系電話：***

第一部分：請您填寫貴公司或者樓盤小區的一些基本情況

A1.物業企業類型：□委托代理經營型□房產自建自管型□其他

A2.物業企業資質：□一級資質□二級資質□三級資質□暫定資質 A3.樓盤（小區）位于：□東部沿海城市□中部地區□西部

A4.樓盤（小區）類型：□經濟適用房□普通商用住房□中檔商品房□高檔小區

□其他（集體單位用房等）

第二部分：住宅物業服務相關狀況

B1.貴公司如何收費：□讓業主定時主動交付□公司按時上門收取□通過銀行自動轉賬

□其他方式收取

B2.當遭遇欠費,您會認為：□業主暫時經濟困難□業主個人惡意□雙方發生誤解

□業主市場觀念和法律意識淡薄□企業服務不到位□其他

B3.當遭遇欠費，公司一般: □在一定時間內發送催繳單□公布業主欠費情況

□停水停電，拒絕提供服務□上門做工作□其他

B4.貴公司曾因物業服務費糾紛對簿法院嗎？□有過□沒有

B5.貴公司物業費糾紛主要表現在： □公共服務費用□委托代理收費□特約服務費

□ 其他

第三部分：請您填寫

C1.貴公司物業費：元/月·平方米（元/年·平方米）

C2.平均收費率為：

C3.貴公司物業服務投訴率一般為：

C4.您對本次調查的看法：□課題意義□調查方式□問卷設計□其他方面

非常感謝您的幫助，如果您希望獲得本次調查的總結報告，請在這里留下您的聯系方式，便于我們與您聯系：

（1）、電子郵箱：

（2）、其他方式：