第一篇：我國物業管理收費難現象、成因及應對

我國物業管理收費難現象、成因及應對

自 1981 年 3 月在深圳成立中國第一家物業服務公司以來，我國物業服務行業發展迅速，并被社會大眾廣泛接受，成為促進城市管理進步和實現房地產保值增值的重要手段。但由于物業服務企業發展水平不高、行業管理不到位等諸多原因，目前業主和物業服務企業的糾紛不斷。其中，以物業費收費難問題最為突出。據調查，“當業主對物業服務企業的某些服務不滿意，你會怎么辦”時，有 56．8％的業主會選擇拒交物業服務費，有 26％的業主會選擇更換物業公司，14％業主會選擇集體抗議，選擇和物業服務企業協商調解的只有 4％。

嚴重的物業管理收費難問題會既侵害了已繳納物業服務費的業主的合法權益，又會使物業公共設施和設備得不到及時的維修和保養，導致物業服務企業的服務品質下降，經營出現困難，并進一步影響服務質量，加劇物業費收取的難度，從而把物業服務企業與業主的關系帶入到一個惡性循環的怪圈，危害物業管理行業的健康發展。本文以住宅小區物業為例，在總結我國物業管理收費難現象的基礎上，分析原因，結合實際提出一點對策和建議。

物業管理收費難的現狀及危害

物業管理費是整個住宅小區正常開支和運行的基本支撐。物業管理費的支出，一部分用于管理和服務該小區的人員工資和福利，一部分作為“服務項目的物資損耗補償費”，即公共設施和設備的維修保養費用和物業管理的固定資產的折舊費和法定稅率。若物業管理費用交納率不足，小區設施設備的維修和保養、物業服務公司的管理質量將嚴重受到影響，進而小區整個物業資產將貶值。

在我國物業管理市場上，物業收費難的現象目前普遍存在，收費難的問題已經嚴重制約著我國物業管理行業的向前發展。

目前，我國的物業服務企業基本上是低利潤運行。特別是在經濟相對落后、老舊小區多的地區，物業服務收費的情況更不容樂觀。收費難問題的存在已嚴重影響了物業服務企業的經營和物業服務行業的健康發展。若未能很好地解決，勢必將物業管理行業帶入到惡性循環的怪圈。

（1）物業費的拖欠侵害了已繳物業服務費業主的合法權益。

由于未交費的業主在短時間內享受到了與繳納物業費的業主同樣的物業服務，其他繳費業主的合法權益的侵害，繳費意愿下降。進而業主和物業公司的矛盾更升級，已繳費的業主甚至也會加入到不繳費的行列，加劇物業費拖欠矛盾。

（2）業主拖欠物業服務費會使公共設施和設備得不到及時的維修和保養。當公共設施和設備得不到及時的維修和保養，物業所有人的資產和投資就會相應的得不到應有的保值和增值。小區里的公共設施設備是整個小區所有業主的共同財產，當共同財產沒有很好的保護，損失的就是業主自己的利益。

（3）業主拖欠物業服務費會降低物業服務品質。物業管理行業是個微利行業，當業主拖欠物業費不繳納，物業公司的福利待遇就得不到應有的保證，這樣必然導致人員流失，服務品質下降，嚴重的甚至可能會導致物業服務企業的撤管，這會讓整個小區的業主的資產貶值。

（4）業主拖欠物業服務費會引起不必要的司法訴訟。物業費收費標準的核定和審批，物業公司都是按省物價局文件中所述的條款規定執行的。業主對物業公司有意見可以進行溝通和調解，但是如果業主在物業公司多次追繳物業費后仍不繳納，物業公司可以依照業主委員會的委托，依法提起法律訴訟，來追繳沒有繳納的物業費和滯納金。

我國住宅小區物業管理收費難的原因

我國物業服務行業經歷了 30 余年的發展，物業服務也走進了城市千家萬戶，但由于開發商遺留問題多、物業服務企業服務質量不高、行業制度建設執行不到位、業主物業消費理念落后等原因，物業收費難現象還較為普遍，已經嚴重制約著行業的健康發展。

2.1 開發商遺留問題多導致小區管理先天不足

住宅小區既要滿足業主的居住功能，也要具備提高業主生活質量的功能；既要有合格的房屋質量品質和小區環境布局，也要配套與業主生活有關的幼兒園、超市、活動中心等設施。但在我國的住宅小區當中，由于規劃、施工等環境監管不嚴，加之物業服務企業前期介入不足，許多住宅小區配套設施不完善，缺乏超市、幼兒園、健身活動中心等場所，甚至出現建筑質量不合格、小區綠化不達標、道路設計不合理等問題。這直接導致了物業管理對象存在先天不足，后續物業服務難度加大。此外，許多開發商在建設及銷售時做出許多虛假承諾，得不到兌現加劇了業主的不滿，甚至將原因歸咎到物業管理服務企業，并通過拒交物業管理費用以示不滿。

2.2 物業服務企業管理水平整體較低服務質量不高

由于物業服務企業專業人才緊缺、物業服務管理理論和手段及設施設備落后、前期介入工作不足等原因，部分物業服務公司缺乏對業主服務的意識和服務技巧，特別是當小區存在規劃不當、物業存在質量瑕疵的情況下，物業管理的不利因素增加了物業服務企業的管理成本，甚至導致物業服務企業的服務質量大打折扣。進而使物業服務企業無法提到高質量的服務，更談不上提供現代化、智能化的物業服務。低質量的服務，最終會引起許多業主的不滿，導致物業服務企業在業主內心的形象徹底毀滅，這些都會是業主拒交物業費的借口。

2.3 行業制度建設、落實和政府管理不到位

物業管理行業的發展需要一套完善的法律法規作為保障，我國物業服務行業盡管經歷了 30 余年的發展，制定了一系列相關的物業管理法規及其管理辦法，對不交、少交、欠繳物業管理費的情況作了相關的規定。但由于走法律程序時間比較長、成本比較大等原因，相關法律法規程序在實際操作中很難去執行，無法滿足時代的需求。同時，走法律程序容易激起業主和物業管理公司的矛盾，不利于后期的管理。

在物業收費方面，我國物業管理收費辦法一直是由政府指導定價，存在一定的弊端。如，在同一小區，不同等級不同規模的物業服務企業進行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指導方式定價，勢必引起部分業主的抵觸心理，不利于物業管理費的收取。在實踐中，由于物業收費項目的歸納類不明確，性質不清晰，而且對物業服務費的收取沒有精準的計算。特別是隨著物業公司的發展，增加了新型服務，物業費不斷提高。但業主卻未必認可，進而導致了業主對于物業公司的不信任，使物業收費難上加難。

2.4 業主物業消費理念落后認識不清

目前物業管理已走進大部分城市小區，但許多業主仍認為物業服務費都是物業公司的盈利，而不知道物業服務費大部分都投入在小區設施設備的維修和養護之上。業主心目中的物業服務項目中，保潔和保安非常簡單，成本極低，甚至對物業服務企業的存在必要性產生懷疑，認為物業公司只是為了收取物業費。因此，業主只要覺得物業公司的服務有些許瑕疵，就覺得物業費繳得不值，從而產生了業主拖欠物業費的情況，甚至出現部分惡意拖欠物業費的業主，造成收費困難。解決物業管理收費難問題的對策

3.1 完善有關法律法規，制定市場化的新的定價模式物業管理行業的行政主管部門及相應的政府機構，須加強物業管理行業的立法和執法力度、加快與法規相配套的操作性規范的制定。特別是要在吸取國內外先進的物業管理辦法及經驗基礎上，征求社會各界有關人士的意見，尤其是物業管理行業的專家、業主委員會、物業服務企業的各階層人士及業主的意見，制定出符合三方利益、具有操作性的相關法規。

在物業管理費用的定價問題上，政府應該進一步將主導權給物業服務企業及業主，實行競標市場化的形式。可探索基于物業服務內容和物業服務收費的成本構成因素，將物業服務內容劃分為綜合服務、公共區域清潔服務、公共秩序維護服務、公共區域綠化養護服務、共用部位及公用設施設備日常運行養護服務等幾個類別，不同類別的服務內容從高到低又細分為多個等級，對應相應的收費標準。業主則根據所在小區特點和需要選擇。同時，物業服務費最終定價應該由物業服務企業自己決定。

3.2 加強第三方監督維權，維系業主和服務企業合理權益目前，之所以業主對物業服務費的定價缺少信任，其根源是相關服務的定價也是沒有可靠依據的。因此，新樓盤開發要積極引入第三方專業中介機構，科學、客觀、公正的算物業費價格，若業主不滿意，還可以找第三方評估機構重算。對老舊的小區，業主大會首次選聘或更換物業服務企業時，也可以委托第三方物業評估機構對物業費進行評估。也許有第三方的存在，能讓業主更加安心些。

在費用的繳納方面，也可成立第三方獨立機構來維護業主和物業服務企業的利益。特別是針對部分惡意拖欠物業管理費用的追繳問題。由于第三方機構與物業服務企業及業主沒有直接利害關系，因此能夠做到公平公正。同時，能淡化物業服務企業與業主之間的矛盾，把業主對走法律程序追繳物業管理費用的怨氣轉嫁到第三方機構有利于物業服務企業與業主的繼續合作。

3.3 物業服務企業要進一步加強與業主溝通，提高服務水平為解決存在的物業費拖欠問題，物業服務企業要勤與業主溝通，明晰問題的原因和責任方，不回避自身的責任，也不亂承擔開發商等其他責任方的責任，但要詳細說明，并主動協助業主解決問題，贏得諒解和滿意。

在日常服務方面，要加強職工專業素養，提高服務意思，通過建立服務標準、引進智能、先進的管理設備及技術，進一步節約物業服務企業的管理成本，提高企業利潤和服務品質，創建物業品牌。

需要注意的是，物業企業在前期介入階段，應負起監督責任，努力讓前期介入管理和后期物業管理分離。確保所管理的物業是高質量的建筑物業，有完善的設施設備、合理的規劃，以有效降低后期物業服務企業的管理難度和管理成本。

參考文獻

［1］鄭志毅．住宅小區物業費體制改革初探［J］.中國物業管理，2012（10）.［2］張虹．居住性物業管理費拖欠問題透析及應對［J］.武漢職業技術學院學報，2006，5（3）.［3］熊進光．物業服務合同抗辯權的行使與限制———兼評《審理物業服務糾紛案件的解釋》第 5、6 條［J］.現代法學，2010（3）.［4］謝羅群．加強監管，促進行業健康發展［J］.中國物業管理，2008（2）.(http://www.tmdps.cn/feibiaozhun/)

第二篇：住宅小區物業管理收費難問題探討

住宅小區物業管理收費難問題探討

住宅小區物業管理收費難問題探討 本文關鍵詞：住宅小區，物業管理，探討，收費

住宅小區物業管理收費難問題探討 本文簡介：摘要：住宅小區物業收費難是目前很多物業公司面臨的問題，部分企業甚至陷入了入不敷出的困境，由收費難引發的物業矛盾糾紛也制約著行業的發展，不利于和諧社會的建設。基于目前物業管理收費現狀，文章分析了物業收費難的原因，從政府、業主、物業公司和社會團體角度提出了相關對策和建議。關鍵詞：物業費物業公司業主對策分

住宅小區物業管理收費難問題探討 本文內容：

摘要：住宅小區物業收費難是目前很多物業公司面臨的問題，部分企業甚至陷入了入不敷出的困境，由收費難引發的物業矛盾糾紛也制約著行業的發展，不利于和諧社會的建設。基于目前物業管理收費現狀，文章分析了物業收費難的原因，從政府、業主、物業公司和社會團體角度提出了相關對策和建議。

關鍵詞：物業費物業公司業主對策分析 引言

自1994年將新建住宅小區全面納入物業管理的規定實施以來，我國物業管理行業中業主和物業公司的矛盾糾紛不斷，由于物業管理費收繳率低、收費難問題導致的惡性群體事件頻發，造成了不良的社會影響。物業服務質量低下、業主拒繳物業費的惡性循環問題已經成為整個物業服務行業乃至社會關注的焦點，是亟待解決的民生問題。因此，探究住宅小區物業收費難的原因，探索合理有效的解決途徑，對于保障業主合法權益、改善企業經營管理、促進行業健康發展以及社會和諧都具有重大的積極意義。1國內外研究現狀

在國外，SteveRDoe（2004）從物業管理與政府治理的角度，研究并提出政府應當利用中介服務機構，充分發揮它們在社區管理中的作用。[1]BeateKlingenberg（2008）經過建模研究認為租金管制不僅對業主，而且對資產管理者和承租人都具有預想不到的負面后果，從而提出應重新探討和審查租金管制政策。[2]TerenceYMLam（2012）研究發現收費水平對物業服務質量無顯著影響，專業維修服務是復雜的，并且和交易成本呈現顯著相關性，特別是在物業管理部門與租戶有高度聯系的時候。[3]在國內，鑒于我國住宅小區普遍存在的物業管理收費難的現狀，國內眾多學者在這方面進行了較多角度的探索與研究。漆國生（2010）從糾紛化解的選擇性和有效性視角出發，借鑒國外流行的替代性糾紛解決方式（AlternativeDisputeResolution，ADR）以探索我國社區物業管理糾紛的新型化解機制，并對以非訴訟形式化解物業管理糾紛進行了有效性研究。[4]邵俊霖、吁帥彪（2012）認為建立物業公司和業主的雙向評級機制有利于相互激勵，能夠避免因信息不對稱而產生失靈。[5]邱柏棠（2017）針對物業管理收費難的情況提出了一些對策，例如可以借助輿論宣傳和社區的力量，引導業主、業主委員會以及物業管理企業履行對等的權利和義務。[6] 2物業管理服務收費現狀

物業費收入是保障物業公司生存和發展的基礎和根本，但事實上物業費收繳率低卻成為了困擾很多物業公司持續發展的重要問題。據2013年江蘇南通市政協提案委員會組織的南通物業服務及收費情況調查結果顯示，以南通市崇川區為例：該區現有住宅小區384個，其中實行物業管理的有214個，收費率達70%以上的小區占比三成，收費率達50%的占比三成，收費率達40%的小區占比兩成，基本收不到費的小區占比一成多。[7]較低的物業費收繳率在很大程度上是由于業主對物業公司提供的服務不滿意而引起的。據2014-2016年《江蘇十大服務行業公眾滿意度調查分析報告》顯示，三年來物業管理服務的公眾滿意度指數分別為67.21、70.43、70.25。雖然近兩年來公眾對物業服務的滿意度有所上升，但業主最不滿意的地方仍集中于停車難、垃圾清理不及時、公共設施維修不到位、糾紛處理不力、賬目不透明等問題，這些問題也是導致業主拒繳物業費的直接原因。大量的欠費現象引發了業主和物業公司接連不斷的矛盾糾紛，近年來各地物業管理糾紛案件快速增長，如江蘇常州市法院2015年物業糾紛案件受理數量比2013年上升了93%，物業糾紛案件已經成為主要的民事案件類型。物業收費難題不僅侵害了已繳納物業費的業主的合法權益，同時也致使很多物業公司難以維持運轉，直接導致其減少日常物業服務費用的支出，物業服務質量得不到保障，更加劇了物業費的收取難度，如此形成的惡性循環不僅不利于物業服務水平的提高，整個物業服務行業也無法得到健康、良性的發展。3解決物業收費難問題的對策分析 3.1政府角度

3.1.1完善物業管理法律法規由于相關法律法規的不完善，目前物業管理中普遍存在住房專項維修資金使用難問題。《物業管理條例》第12條規定：業主大會決定籌集和使用專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。這意味著，假如物業公司需動用住宅專項維修資金修繕漏雨的房屋，就必須征得2/3以上業主的同意，但實際上有些業主根本不在小區居住，或者有些業主認為房屋漏雨是頂樓的事情而不同意使用專項維修資金，物業公司申請動用專項維修資金的基本條件無法得到滿足，導致了專項維修資金在賬上“睡大覺”、使用率低的問題，這種現象也印證了邁克爾?赫勒提出的“反公地悲劇”理論。赫勒認為，由于資源未被充分利用或使用不足而導致的資源浪費、效率低下、收益減少的情況更為嚴重。[8]邁克爾?赫勒在提出“反公地悲劇”現象的同時也試圖尋找一種解決方案，如果說“公地悲劇”是因為產權虛置、不明晰所以需要明晰產權的話，那么，“反公地悲劇”則是由于產權過多、支離破碎，需要整合產權。[8]對于住宅專項維修資金的整合產權措施，筆者認為可以借鑒國外的相關做法。例如美國的住宅專項維修資金交由基金公司管理，物業公司將需要維修的房屋報到基金公司，再由基金公司到市場上尋找公司維修。[9]相關立法部門應制定可操性較強的法規政策，例如在法律法規中引導業主委托第三方社會中介機構對住宅專項維修資金進行管理，同時也要規定由于受托中介機構的原因造成業主損失的，中介機構應承擔相應的民事責任，健全且實操性強的物業管理法律法規對于解決物業收費難問題有重大意義。3.1.2建立健全物業糾紛調解機制針對物業糾紛頻發的情況，各省各地也在積極探索物業糾紛的調處機制，例如江蘇省常州市推進調解組織、巡回法庭和聯席會議制度，并根據案件類型采用支付令、先行調解、速裁和小額訴訟程序等手段，對物業費糾紛的化解起到了積極的推動作用。在這些工作的基礎上，還應探索建立健全市、區、街道、社區四級物業糾紛調解機制，構建以人民調解、行政調解、司法調解為主體的“三調聯動”物業糾紛調解工作新模式，尤其要注重發揮社區、街道的作用，努力將矛盾化解在基層。在社區，可以成立物業糾紛調處辦公室，主要負責物業管理矛盾糾紛和業主投訴的收集、整理、分類，提供社區法律顧問，配合做好矛盾糾紛及業主投訴調處過程中的法制宣傳教育和法律、法規的咨詢解答。對于較為復雜的矛盾糾紛，及時上報街道物業糾紛人民調解委員會，由街道整合物業管理辦、司法辦、派出所、城管辦等多方資源，按照工作程序規范開展人民調解。市區則主要以行政和司法的手段調解重大疑難糾紛。物業糾紛的四級調解機制以及“三調聯動”的工作新模式，有利于整合調解資源，強化調解功能，提高調解效率，及時有效地化解物業矛盾糾紛。3.1.3深化物業信用系統與個人信用體系建設第一，完善物業公司信用評價和管理系統，推動物業“信用管理”。山東省出臺的《山東省物業公司信用檔案與評級管理辦法（試行）》，是物業資質認定取消后省級層面出臺的第一個信用檔案與評級管理辦法。一要對物業公司實行賦分管理并進行信用評級，將評級結果與招投標、項目評選、參與政府補助資金、享受稅收優惠政策等方面相掛鉤；二要建立“黑名單”制度，將出現嚴重不良行為的企業直接拉入黑名單，并及時向社會發布企業不良信用記錄；三要有關于企業的負面信息，比如未妥善解決的投訴舉報、媒體曝光造成社會影響、因企業過錯造成的群體性事件等，都將形成企業信用檔案長期保留。第二，完善個人信用體系，建立業主誠信管理制度。以江蘇省“十三五”物業管理行業發展規劃為例，在維護合法權益的基礎上，引導業主樹立誠信觀念，自覺履行物業使用相關義務。同時探索建立業主不良信用記錄制度，將業主違法搭建、擅自改變物業使用性質、拒絕繳納專項維修資金和“群租”等物業使用違法違規行為拒不整改的，以及無故欠繳物業服務費經仲裁裁決或司法判決確認后仍不履行繳費義務的，納入個人誠信檔案，并通過公共信用信息共享平臺，作為多部門聯合實施信用懲戒措施的參考。3.2物業公司角度

3.2.1企業信息定期公示，完善信息傳遞機制物業公司的失信違約行為需要多久才能被業主發現和信息傳遞速度有很大關系，如果欺騙的行為難以被發現，發生欺騙的可能性就越大。因此推動企業信息公開化對于完善信息傳遞機制尤為重要，物業公司應定時定點將公司財務狀況進行“量化公示”。應秉持“能夠做到多細致就做到多細致”的原則，把關乎業主切身利益的每一個項目都細化開來，將物業經營收入、物業服務費用支出等大類項目下的每一個明細項目都以具體數值進行公示，并配以必要的文字說明，比如收入或費用發生的具體時間、次數、相關責任人及聯系方式等等。唯有增加企業信息公示透明度、完善信息傳遞機制，使物業公司自覺接受業主的查詢和監督，才能消除業主疑慮，從客觀上促進物業服務水平的提高，改善物業費的收繳情況，雙方的合作才能有穩固的基礎。3.2.2探索實施酬金制管理目前我國物業計費方式主要采用包干制，這種收費方式雖然比較簡單，但也在客觀上造成了物業收費不透明、業主對物業服務的內容、標準和價格認可度不高等問題；而收費透明度相對較高的酬金制，則需要業主對物業管理有較高的認識水平和專業水平。對于具備條件的住宅小區，物業公司和業委會應在貫徹《物業管理條例》的基礎上探索實施酬金制管理。物業公司在應收的物業管理費中按約定的比例作為其利潤，其余全部用于物業管理日常開支，結余或不足的部分均由業主共享共擔。同時應分設物業費及公共收益財務科目，獨立記賬核算。業主委員會獨立委托第三方機構進行評估，在三方認定簽字的基礎上逐月公示物業收支情況。通過公開透明的物業服務收費新管理模式，在有效解決業主不滿意、企業入不敷出問題的同時，也能夠提高業主自治能力，形成業主與物業公司按照市場規律合作的良好局面。3.2.3加強對物業管理從業人員的培訓根據2013年《物業管理行業報告》顯示，制約行業發展的問題之一是從業隊伍人才匱乏。因此，要提高物業服務水平、減少物業矛盾糾紛、提高業主滿意度的措施之一就是要提高物業從業人員的素質。一方面，要加強對物業管理人員的能力培訓，全面提高管理人員的專業知識以及業務技能，打造一支專業能力強、綜合素質高的物業管理隊伍，為提高企業的管理服務水平提供堅實保障。另一方面，還要強化對全體員工的職業道德建設，不斷提高員工對物業管理的職業認識，使其明確在職業活動中應承擔的責任和義務，培養員工的服務意識，規范從業人員的服務行為。通過培訓來提高員工的個人綜合素質與修養，從而達到企業整體服務品質的全面提升。3.2.4增進溝通，合法催收物業服務費物業矛盾糾紛很大程度上是由于物業公司與業主之間缺乏有效溝通造成的，如果物業管理人員掌握一定的溝通技巧，及時與業主進行溝通，了解并滿足業主的合理需求，無疑會使物業管理人員與業主的交流變得更順暢，許多問題也能消滅于未然。同時，物業公司應組建專門的物業費催收團隊，根據業主欠費時間的長短將業主進行分類，并通過以溝通為中心、分類專攻的形式進行物業費催收。例如，對于欠費半年以內的業主，采取電話催收、發送催收短信等方式；對于欠費半年以上、一年以內的業主，應及時發送催收單，使業主明確違約責任；對于長期欠費的業主，物業費催收團隊應及時上門溝通，了解業主欠費的真實原因。如果業主確實有生活困難的，可采取人性化處理方式，如給予適當的優惠或分期付款等；如果業主屬于長期惡意欠費，采取以上催收方式均無成效時，物業公司應通過司法途徑，向業主發“律師函”催收、向法院申請強制執行“支付令”等，但切不可采取斷水、斷電、停電梯等極端手段，否則只會引發更為嚴重的矛盾糾紛。3.3業主角度

3.3.1規范業主大會議事規則會議是人類社會解決分歧、達成共識、制定公共決策的重要工具，但實踐中卻表明人們相當不會開會，有“議事規則”意識的人少之又少。根據2011年6月中國推動者“議事規則普及計劃”發布的《2011中國城市人群“羅伯特議事規則”意識調查報告》來看，中國城市人群中，40%的受訪者認為中國目前開會“很少”有“議事規則”，25%的人認為“有”，25%的人認為“基本沒有”，10%的人認為現在中國人開會簡直是“一鍋粥”[10]。可見目前中國人開會普遍缺乏“議事規則”意識。同樣地，小區定期召開業主大會會議時，對一件事征詢意見時業主往往各持己見，爭吵得不亦樂乎，嚴重時甚至發生人身攻擊。他們不以客觀事實評定事物的合理性，而僅以個人利益是否得到滿足為標準，因此會議效率十分低下。業主大會會議中存在的種種問題迫切需要制定規范的議事規則來解決，筆者認為在這方面可以借鑒“羅伯特議事規則”。首先，業主在發言之前應舉手示意會議主持人，先舉手者優先，但尚未發過言者優先于已發過言者。在大會中應秉持一時一事原則，只有在一個待決事項處理完畢后，才能引入另外一個事項。此外，業主應文明發言，辯論應當就事論事，不得進行人身攻擊。最后，在討論充分展開之后才能進行表決，表決原則為多數裁決，“贊成方”的票數需嚴格多于“反對方”的票數，棄票無效，若平局則不能通過決議。在業主大會會議中引入“羅伯特議事規則”，機會均等、一時一事、文明表達、充分辯論、多數裁決，能夠有條不紊地讓業主的意見得以表達，平衡保障任何一方的利益，有利于改善業主大會中的雜亂現象，壓制各方私欲，如此形成的決議方能代表最廣泛業主的利益，既保障了民主，也提高了議事效率。3.3.2探索引入第三方監督機制由于目前存在較為嚴重的業主委員會“不作為、亂作為”現象，部分住宅小區已經開始引入第三方中介機構進行物業管理，以此來監督物業公司和業委會的行為。我國也有部分省市已經對物業第三方監管做出了相關規定，例如《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》第七條規定：建設單位應當在銷售房屋前確定物業服務事項和標準，從市房屋行政主管部門公布的第三方評估監理機構名錄中，隨機抽取物業服務評估監理機構對服務費用進行測算，測算結果應當在銷售場所予以公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業服務合同。2016年7月1日起施行的《南京市物業管理條例》也明確規定建立物業服務評估制度，業主自治組織、建設單位、物業公司可以委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。由此可見，在物業管理中引入第三方監督很有必要。在前期物業費的定價過程中，第三方的介入改變了以往單一開發商定價原則，讓業主在買房前就對物業費的主要構成有所了解，對業主來說體現了公平；另外，引進第三方的專業力量對物業服務質量進行評估，能夠通過優勝劣汰機制監督企業提高服務質量。如果發現第三方機構有諸如收取委托方好處、出具虛假報告等不公正行為，應取消評估機構資質，并向社會曝光。除了相關法律條例的規定，還需要相關政府部門力量的介入，以政府購買服務的形式，派駐獨立于物業公司和業主的第三方會計、審計、評估及律師等專業人員實施監管，為規范物業服務、解決物業費糾紛、落實物業價格調整機制提供保障。3.3.3樹立合同意識，依法維護合法權益“按時交納物業服務費用”是業主的一項義務，在《物業服務合同》中也會明確規定。但是由于缺乏合同意識、責任意識和契約意識，缺乏“花錢買服務”的物業服務消費觀，在物業公司提供的服務與業主的期望水平存在較大差異時，絕大部分業主會選擇拒絕繳納物業費，只有極少部分業主選擇訴諸法律，但實際往往由于業主對物業服務不到位舉證不足而以敗訴告終。因此，業委會、街道物業服務中心、行業協會、相關政府部門等主體都應加強對業主的教育培訓。首先，通過在小區宣傳物業服務相關知識、定期舉辦相關物業活動，完善業主對物業服務的認識，幫助其樹立“花錢買服務”的消費觀，提高業主的合同意識、法律意識和履約能力；其次，在發生物業費糾紛時，引導業主通過人民調解、行政調解、司法調解等途徑依法維權，必要時引入第三方專業機構為業主提供法律咨詢等服務。3.4社會團體角度

3.4.1加強行業自律監督機制建設目前，我國各省市的物業管理行業協會在當地住房和城鄉建設廳的指導與監督下，為物業公司以及業主提供了更加豐富多元的服務，協會的職能范圍也得到了擴展，但是仍主要集中于物業管理法律法規的宣傳、行業交流與指導、從業人員培訓等方面，行業協會的自律監督作用并未得到充分體現。《深圳經濟特區物業管理條例》要求“物業公司應當自取得資質證書之日起三個月內加入市物業管理協會。”然而絕大部分的物業相關法律法規未能明確行業協會的監督職能，因此，要在物業管理行業協會的領導下加強行業自律，筆者認為首先應該加強法規自律，即以相關的法律法規保障行業協會的自律監督作用。程寶庫（2011）認為，“政府應保證行業協會的相對獨立地位，并授予其一定的評估和監督權[11]。”行業協會應建立健全內部懲處制度，對于物業公司的違規不良行為，以取消企業的會員資格、記入企業信用檔案并公布等手段予以懲處，以此來督促物業公司嚴格遵守職業道德，規范物業服務行為，提高服務質量，從而保障社會公眾的利益。3.4.2加快推進物業服務標準化2018年1月1日起將施行的新修訂標準化法，為制訂實施物業服務標準提供了指導及法律保障。國家質檢總局黨組成員、國家標準化管理委員會主任田世宏表示，制定標準能夠更好地滿足人民群眾對美好生活的需要，讓標準在人民群眾的美好生活向往和追求中來滿足他們的需要。中國物業管理協會應以《標準化法》為指導，推進物業管理行業標準化工作，指導物業公司制定企業標準，引導他們按照行業標準和企業標準為業主提供標準化服務，提高服務質量，做到如江蘇省“十三五”物業管理行業發展規劃中所提出的：逐步形成科學合理、層次分明、重點突出、能夠滿足整個行業發展要求的標準化體系，以標準化手段全力支持物業管理行業轉型升級，助推物業管理行業可持續發展。3.4.3發揮社會輿論監督約束作用我們可以考慮借助新聞媒體的力量，引導新聞媒體堅持正確輿論導向。社會輿論的監督約束具有精神、道德的力量，能夠幫助個人道德自律機制的形成。新聞媒體既應曝光物業管理中的不良現象，將那些暗箱操作、推諉塞責的物業公司暴露在公眾視線之下，也要報道相關部門嚴格執法、業主與物業公司良性互動、物業公司和從業人員感人事跡等正面情況，營造良好的社會氛圍。通過社會輿論的宣傳，提高業主對物業管理的認識，引導業主通過合法途徑理性維權。社會輿論的監督也大大提高了企業的失信成本和社會成本，因此物業公司為了維護企業的聲譽和長期利益，往往會規范自己的行為。4結束語

物業收費難問題直接關系到業主和物業公司的切身利益，由此引發的物業矛盾糾紛如果處理不當，容易激發惡性群體事件等社會矛盾，因此這一問題亟待解決。誠然，要解決物業收費難題也不是單靠業主或物業公司自身就能做到的，還需要集合相關政府部門、行業協會、新聞媒體、業主委員會等社會多方主體的力量。唯有在多方主體的協調配合之下，積極引導、監督業主及物業公司雙方履行對等的權利和義務，方能使二者之間形成“企業提供優質服務——業主繳納物業費——企業提供優質服務”的良性運轉格局，進而改善企業經營管理、促進物業管理行業的健康發展以及和諧社會的建設。作者：陸雅芳 單位：南京林業大學 經濟管理學院

第三篇：物業管理收費難問題調研報告

物業管理收費難的調查和分析

物業管理收費難是在全國都普遍存在的一個難題。

1． 現狀

面上情況的介紹

物業公司收繳物業管理費面臨著困難，致使物業管理公司運轉資金短缺，無法為小區提供完善的物業服務，導致業主的不滿；業主對物業管理公司的不滿則表現為對繳納物業管理費的抗拒，業主與物業管理公司之間形成了尖銳的矛盾。

而物業管理收費不到位使得物業管理公司只能有選擇的為業主提供服務：物業公司傾向于為業主提供顯性服務，如小區日常保潔、保安等，能讓業主看到、感覺到物業公司為業主提供了物業服務；但同時為了縮減開支，物業公司減少了對業主提供的隱性服務，如電梯的定期維護、消防設備的定期維護、更換等，業主對此則毫無察覺。而隱性服務的減少恰恰造成了住宅小區的安全隱患的增加，電梯、消防設備缺少定期的維護更新，將使業主們生活在一個不安全的環境中。物業管理收費難問題易導致了嚴重的安全隱患，所以很有必要對物業管理收費難問題進行分析和討論。

1原因分析

1.1物業管理收費難原因綜述

通過“樓宇安全”實踐團隊的實地調研發現，物業管理收費難原因分析有三方面：

（1）業主自身原因導致物業管理收費困難

（2）物業公司自身原因導致物業管理收費困難

（3）第三方面機構、個人的原因導致物業管理收費困難

下文將分別對三方面原因進行分析。

1.2業主自身原因

通過對調研信息的匯總以及對相關文獻資料的整理，業主自身原因歸納為如下幾點：

（1）業主素質低下

（2）物業消費意識差

（3）法律意識淡薄

（4）跟風心理

（5）暫時性的經濟困難

部分業主素質低下，沒有社會公德心，隨意污染、破壞小區公共設施、不配合物業公司

進行管理，蠻不講理，隨意拖欠物業管理費；當前中國大部分業主并沒有形成物業服務消費的觀念，物業公司是服務企業，業主需要付出報酬來消費物業服務，而很多業主只是認為物業公司就是小區的大管家，業主付了購房款，物業公司管理小區是理所當然的；同時業主法律意識淡薄，國內很多小區沒有組建甚至無法組建“業主委員會”，導致業主沒有跟物業公司簽訂“物業管理委托服務合同”約定收費項目和收費標準；很多業主存在跟風心理，看到小區里有部分業主拖欠、拒繳物業管理費，也跟著拒繳；不過也有部分業主暫時存在經濟困難，實在無法繳納物業管理費。

1.3物業公司自身原因

通過對調研信息的匯總以及對相關文獻資料的整理，物業公司自身原因歸納為如下幾點：

（1）物業管理公司服務質量差

（2）物業管理從業人員業務素質不過關

（3）物業管理公司缺乏職業操守

（4）物業管理公司未能及時有效介入物業進行管理

（5）物業管理公司財務不透明，缺乏業主監督

根據“樓宇安全”實踐團的調研結果，目前大多數物業小區內業主與物業管理公司都存在著各種矛盾，業主反映：部分物業管理公司提供的物業服務太差，保安、保潔、定期維修等物業服務根本沒有用心去做，物業公司都是敷衍了事；物業公司聘用的保安、維修人員等，沒有為小區提供完善的安保服務以及維修服務，其業務素質讓業主不放心；同時很多物業公司為了自己的利益，在小區內張貼廣告，將公共區域出租用以贏利，但卻影響了小區業主的利益；物業管理公司沒有很好的介入物業進行管理，導致很多開發商遺留的問題影響了業主利益；調查中也發現業主對于物業如何使用物業管理費存在很大的疑問，物業公司的財務不透明導致業主對于物業公司的不信任。

1.4第三方機構、個人原因

第三方機構包括跟政府有關主管部門、居委會、街道辦事處、開發商；個人包括日常進出小區，使用小區公共設施、享受小區公共服務的人。第三方原因歸納如下：

（1）政府有關部門監管力度不夠、且缺少相關的法律法規

（2）居委會、街道辦事處對業主與物業公司矛盾協調不力，時常處于不作為狀態

（3）開發商缺乏職業操守

（4）部分社會人員素質低下

在調研過程中，業主和物業公司針對現狀都從各自的角度發出呼吁，希望政府監管部門

能夠有所作為，完善物業管理市場，維護雙方的權益。政府在物業管理市場監管不到位，缺乏相關的法律法規，導致業主與物業公司鬧上法庭卻無適合的法律來審判，且政府以前推出的一些錯誤條例影響了物業管理市場的發展，阻礙了其市場化，政府相關部門應取這些不科學的管理條例；同時政府對“專項維修基金”的使用設置了許多程序，使得專項基金的使用性太差，且在小區沒有成立業委會的情況下，“專項維修基金”歸政府保管，業主與物業公司不能使用，一定程度上阻礙了物業管理的實行；小區所在的居委會、街道辦事處時常處于不作為狀態很大程度上造成了業主與物業管理公司矛盾的加劇；開發商只為自身利益，小區建設有很多不完善之處就撒手不管，留下爛攤子給物業公司管理，導致了業主與物業公司的矛盾激化，且部分開發商私自占用“專項維修基金”，嚴重影響了物業公司的運營；同時部分社會人員在使用小區公共設施和享受小區公共服務時，沒有公德心，對小區進行破壞，影響了物業公司進行正常的物業管理。

3建議

實踐團通過對調研中所得到的反饋以及相關的資料進行分析，針對造成物業管理收費難問題的三方面原因提出一些改進建議，深入到每個細化的因素進行分析。

（1）業主提升自身素質和物業消費意識。業主首先要遵守《業主公約》和《物業服務合同》，增強自我管理能力，不能隨意占用、破壞小區公用設施，在小區內不亂扔垃圾、高空拋物，配合物業管理公司進行物業管理。同時業主應形成物業消費的意識，物業公司提供的物業管理是一種有償服務，業主要通過繳納物業管理費的方式來消費物業服務。

業主們之間應相互溝通，多看、多聽和收集一些關于國內外物業管理方面的信息，并通過相關政府部門、行業協會的各種媒體宣傳，主動從思想上和觀念上認識實行市場化、專業化、社會化物業管理的優越性和必然性，理解高水平物業管理對于物業保值增值、權益增加、提高生活品質的重要性，樹立“一分錢，一分貨”質價相符的市場意識。

其次業主們要發揮業主委員會監督和自治功能。業主委員會是廣大業主與物業管理企業簽訂合同的合法主體，充分發揮業主委員會的作用，一方面可以在物業管理委托服務合同中約定收費項目和收費標準等，并確保發生糾紛時有法可依；另一方面，業主在遇到權益沒有得到有效保障或受到侵害時可通過業主委員會與物業管理企業溝通協調，避免不必要的仲裁或訴訟所引起的雙方隔閡和矛盾沖突的加劇；再者業主委員會還可曉之以情、動之以理的說服未及時交費的業主按時足額交費，防止有需求的業主滋生“搭便車”“占小便宜”的思想，確保物業管理企業有足夠的資金維持小區正常、高效運行。同時業委會要行使對“專項維修

基金”的管理權，使用專項基金對小區進行維護、修理。

2.2物業管理公司誠信服務、財務公開、接受監督并注重提升自身的服務質量

物業管理企業要遵循“質價相符、優質優價”的原則，誠信為本，拒絕任何欺詐行為。并在物業管理委托服務合同中明確服務項目、服務標準以及相應的收費標準，增大收支開銷的透明度，給業主更多、更靈活的選擇權和知情權，讓業主充分享受到物業服務的控制監督權，從而產生不交費的羞恥感，增加交費的主動性。

首先提高服務質量，創新服務項目。物業管理企業應不斷加強對所屬人員的教育，遵循“以人為本，對人關心”的物業管理方針，功夫下在平時，服務深入心中，想業主之所想、急業主之所急。平時多和業主溝通、不斷采取各種方式調查研究，分析和了解各類業主的需求，進行小區服務市場細分和定位，極大限度的滿足各類業主的不同需求。同時，加強對彌隙市場的開拓和服務，這樣不僅可以形成自己的品牌和優勢項目，還可滿足少數業主的特殊需求，并增加收入。

其次重視早期介入環節，辦理好與房地產開發商的交接手續。物業管理企業的早期介入，既能夠為將來做好物業管理打下基礎，又可以協助房地產開發商把握好工程質量，并避免開發商提出過高的物業管理承諾和將售房款中用于物業管理的有關費用挪作他用。此外，還可在業主辦理入住手續時提供相應的服務和幫助，有利于和業主早期進行溝通，取得大部分業主對物業管理企業服務水平和質量的認同。

同時，實踐團建議，應對物業公司收費模式進行轉變，當前國內物業公司應采用“酬金制”物業收費制度。“酬金制”是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額，提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。這樣業主交繳付給物業公司的物業管理費的所有權還是業主，物業公司只是承擔了經理人的角色，其負責利用好這些物業管理費，將小區管理好，并為業主提供了物業服務。實行“酬金制”，由于物業管理費的所有權人是業主，業主可以要求物業公司實行財務公開，業主可以清楚知道每一筆錢的用途，切實把物業管理費用到需要的地方；并且，在“酬金制”下，物業公司負責運營小區附屬商用區域，將其出租用于商場、超市，并取得租金與物業管理費為收入，其收入應該歸于小區業主所有，收入可以沖抵業主的下年物業管理費。實踐團認為，實行“酬金制”可以保證物業公司每年有固定的收入，避免其入不敷出，使其有能力為業主提供高質量的服務，并利用物業管理費進行相關的管理經營，收入反哺業主，從而形成良性循環。

實踐團也建議應該改變公共區域物業管理費分攤方式。實踐團認為對于樓宇內公用電梯的收費，現在的按戶分攤的方式不甚合理，住在高層的業主明顯比住在低層的業主更依賴電梯，其所負擔的電梯運行及維護費用應該更高，物業管理費的分攤應按照樓層數、業主人數進行，同樣的思路，小區的保潔費應該按照每戶的人數來進行分攤；同時由于物業小區內綠化、道路、路燈等公共設備不僅僅惠及小區內業主，也惠及了部分小區附近的路人，其享受了小區的服務卻不需要付款，因此物業公司可以向政府申請，政府應給予物業公司日常綠化、保潔、運行、維護費給予一定的補貼。

2.3政府需要進一步完善和細化《物業管理條例》，健全法律法規

政府需進一步完善《物業管理條例》，使得業主和物業管理企業有法可依，有法必依，違法必究。政府逐步放開物業管理市場化，使得物業管理費在市場經濟中實行自主定價。

政府還需加強對開發商的監管，保證小區工程的質量，同時監督開發商將“專項維修基金”移交介入的物業管理公司。

同時政府應確立業主委員會的法人地位，優化專項維修基金的使用程序，避免其成為空擺設或被某些機構貪污挪用。在繳費問題上不僅要從法律上去維護廣大業主的利益，也要對那些不交費而損害其他業主利益的群體進行制裁。

最后政府應健全社會保障和公共服務體系，由于物業管理本身就是一個保本微利的行業，而現在又處于初級發展階段，難免會使整個行業在諸多方面存在困難，所以政府對物業管理企業最好能實行低稅、免稅或其他優惠，以此來降低物業管理成本，從而使整個行業能夠以更為輕快的步伐前進，為業主提供高質量的物業服務。同時政府應對物業公司的公共服務費用進行補貼，例如上面提到的對物業公司的日常綠化、運行、維護費等進行適當的補貼。

第四篇：淺析住宅小區物業管理收費難原因及對策

淺析住宅小區物業管理收費難原因及對策

近日，武漢電視問政“期中考”第四場舉行,小區物業管理首次列入武漢十大突出問題,成為了社會廣泛關注的熱點。但一直普遍存在的“收費難”的問題也一直是制約物業公司發展的“突出問題”，物業運營的成本費用不斷增加，但物業的收費標準多年來卻沒有變化，再加上一部分住戶長期拖欠物業費，物業公司維持下去很艱辛，生存狀況不容樂觀。本文從一個基層物業管理工作者的角度出發,分析物業管理面臨收費難的狀況,并提出解決問題的對策。

一、存在的主要原因

(一)物業服務企業自身的原因

1、物業公司管理服務不到位。有些物業企業技術水平跟不上，公司人員組織不夠，導致管理脫節，從而使服務質量大打折扣，導致業主對繳納物業費產生嚴重的抵觸心理。

2、物業公司經營運作不規范。有些物業管理公司在催繳物業費無果，與業主產生糾紛后，往往采取非理性的手段解決問題，如通過停水、斷電或者暫停電梯使用等影響業主正常生活的方式來迫使業主就范,從而導致物業公司與業主之間矛盾加深。

3、物業公司查驗標準不嚴格。物業管理企業在接手小區，沒有明確物管企業與開發單位的責任。但在后期管理中，業主會遇到房屋漏水、下水管道破裂等問題投訴，而這些訴求不歸物業管，但由于業主缺乏了解，認為交了物業費，物業公司就得什么都管，給物業公司的管理帶來了極大的不便。

(二)來自業主方面的原因

1、道德素質上有待轉變。少數業主不遵守物業管理的規定和小區物業管理條約，為了個人私利而破壞物業管理的整體秩序，任意在公共場地、綠化帶內停車、堆放建筑垃圾、踐踏公共綠地、高空拋物、制造噪音、私搭亂建、開辟菜地等，給其他業主正常生活帶來了負面影響，受影響的業主又將這些現象歸結為物業服務管理不到位而拒交物業費。

2、消費觀念上存在偏差。由于部分業主在物業服務消費觀念上存在偏差，還沒有形成要花錢買物業管理消費的觀念和習慣，其大多希望享受最好的服務，卻只愿支付最少的費用。在一些舊房改造的小區，很多老年人住了一輩子房都沒交過物業費，現在搬進新房要繳納如此多的費用，相當一部分難以接受而拒繳物業費，導致出現長期拖欠物業費的情況。

(三)來自物業法規的原因

1、物業收費標準低影響物業管理水平的提高。所謂一分好貨一分錢，業主期望在其繳納管理費的同時得到滿意和舒心的服務，而物業公司也希望通過提供辛苦的勞動獲到應有的報酬，作為業主、住戶有理由要求物業公司所提供的服務是質價相符。所以物業收費標準應切合實際，既滿足企業正常運轉需要，又符合業主的要求，達到“質價相符”，否則會影響管理服務水平。

2、對惡意拒絕交納物業管理費的業主缺乏相應的約束機制。物業公司的性質是服務為主的服務性行業，只要是業主稍微對物業公司有一點不滿意都會用不交物業費來威脅。就現行的《物業管理條例》來看，企業對付欠費業主的唯一合法手段就是付諸以法律，但目前國內訴訟的手續繁瑣、時間過長，就算勝訴，執行的難度較大，耗費的成本較高，最終也難以保證問題解決。

二、解決的相關對策

(一)加強管理，提高物業公司的服務品質

1、妥善處理業主投訴。構建平等溝通的平臺，通過業主委員會廣泛征集業主的建議和意見，另外對于業主投訴情況是否屬實，是否合理，物業公司都必須耐心對待，認真處理。

2、改善物業收費手段。物業服務企業通過電話、微信、短信、電子郵件、函件、走訪等靈活多樣的形式發送繳費信息，采取網上劃款、上門收取、柜臺收費等方式收取物業費。

3、提升企業服務品質。物業公司應重視自身服務品質的提升，采用服務公示制度，接受社會公眾的評價和監督，讓業主覺得 “物有所值”，使業主獲得“等值”乃至“超值”服務。

(二)堅持引導，樹立業主正確的消費意識

1、相關政府部門、行業協會、物業服務企業要借助各種媒介，對業主和客戶從行業法規和法律知識普及方面入手，廣泛宣傳，提高業主和客戶對物業管理服務行業的認知度，使居民樹立“花錢買服務”的正確消費觀念。物業公司可向業主公開物業公司具體做了哪些事，以及物業管理服務的實施情況等等，也可向業主征集意見尋求改進方法，拉近與業主的距離，讓業主理解物業的難處。

(三)規范服務，強化物業管理的監管機制

1、規范行業服務，統一驗收標準。

目前，對物業管理服務價格的認定，可以通過雙方協商來解決，但對于物業管理服務質量的認定標準，供需雙方意見不一致。因此迫切需要政府相關部門牽頭對整個行業的服務標準進行統一規范，對物業公司、業主雙方提供解決問題的途徑和依據，對物業管理工作進行驗收考評。這樣，既保障了業主的利益，也能

對物業公司進行實施有效的管理和監督。

2、完善物業法規，加強收費管理。

此次為切實提高我市物業管理水平，理順監督管理體制，完善長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環境，推進和諧社區和文明城市建設，對物業管理企業發展及物業管理工作提出了新期待、新需求, 需落實對物業服務企業在就業培訓、收費管理、財政稅收等方面的政策,提供更加優質便捷的服務環境和稅收環境，相關執法部門在法定權限內和原有基礎上，要簡化現行物業管理欠費案件的審理程序，提高審理效率，方便解決各類物業管理糾紛。

3、發揮公眾力量，建立管理檔案。

物業管理往往涉及到眾多業主，業主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業主的個體利益與全體業主之間的整體利益發生沖突時，個體利益應當服從整體利益。嘗試在小區物業建立樓棟管理檔案，對各樓層繳納物業費積極度在小區宣傳欄上給予定時公布，有利于提高業主的繳費意識，預防和減少物業管理糾紛。

4、修訂合同條款,避免管理糾紛。

在物業管理中,調整業主和物業管理企業關系的重要依據是物業服務合同。因此，明確物管的服務職責，就需要在物業服務合同范本的基礎上細化、量化，避免發生物業管理糾紛時缺乏合同依據。《物權法》、《物業管理條例》和相關的政策法規，作為其配套使用的示范文本應由相關職能部門做出相應的改動和調整，以適應物業行業不斷發展變化的新要求。

現如今，是武漢市物業管理事業發展歷史上的重要時期, 能否抓住機遇，符合時代發展、是物業行業發展的需要，是公民社會的需要，更是社會進步的需要。因此,解決好物業管理收費難的問題 ,具有重要現實意義和很強的研究價值。從企業的角度來講，解決好物業管理收費難的問題,有利于企業的持續發展,在市場中更好地體現企業的產品聲譽和公眾形象；從業主的角度來說, 解決好物業管理收費難的問題,有利于業主的生活品質, 為自身的居住環境提供安全、安靜、舒適的環境保障。從社會的角度看，解決好物業管理收費難的問題,有利于政府推動社會的發展進步，促進保障民生、社會經濟、政治、文化的全面發展，為城市建設創造更好的發展環境。

第五篇：物業管理收費難的原因及對策

物業管理收費難的原因及對策

文/郎豐云

物業管理服務既然是一種商品，就有價值和使用價值，業主支付一定費用后可以享受專業的物業服務來獲得價值。而物業服務企業通過提供服務并收取一定的服務費來獲得價值補償。但在現實中，被服務的一方是否愿意按時繳費，提供服務的如何才能盡快收回相應的回報，卻一直是困擾雙方的大問題。本人從事物業管理工作多年，也在最基層的工作干過，深知從事物業服務工作的步履艱難，也深切體會到物業收費人員的困惑與苦惱，依法而論，物業服務費收費難的原因大致有三類：

一、物業管理服務質量不佳引起的欠費行為

一是物業服務企業沒有擺正自身是服務者的位置，對業主管理和約束過多，不能全方位提供服務滿足業主的需求。二是一些物業服務企業從業人員素質不高，服務意識淡漠，重收費、輕服務，導致服務成本居高不下，服務質量不高，業主感到不滿意后常用的抗爭手段就是拒交或拖欠物業服務費。

二、業主自身原因引起的欠費行為

有各別業主的消費習慣與觀念還未從計劃經濟時期的福利體制轉變過來，沒有將物業服務看做是使自己物業保值、增值的行為，也有部分業主認定物業服務公司是小區的管家，不管大事、小事就找你物業公司。諸如：鄰居高聲放音樂，裝修噪音，寵物擾民等，還有個別業主貪占小便宜，既想不繳費或少交費，又想享受到好的物業服務，因此，總是找出各種借口來達到拖延繳費或少交費的目的，這類業主雖然數量不多，但影響卻是極壞的。

三、業主維權是非不分，物業服務公司無端受過

主要包括為小區配套的加壓泵房與樓房太近，電壓不穩，綠化環境不合理，房屋質量有問題解決不及時，配套設施不完善，承諾不對現等問題，甚至連小區外面的馬路上沒有路燈也會成為業主拒交費的借口。還有業主因市政道路施工造成不便。如：突然停水、停電、停有線也歸罪于物業公司沒有提前告知是失職，物業公司成了“冤大頭”。

有的業主雖然法律意識和維權意識較強，但對物業管理服務不是很了解，把“炒公司”和不繳費當成維權的利劍，對物業管理服務不是講求質價相符，而是吹毛求疵，要求太高，把物業公司當成全能傭人或服務機器，稍有不合意，便以不交服務費相威脅，這類情況在個小區都有出現。

物業收費難的矛盾，既反映了業主維權意識的提高，同時也反映了收費政策的滯后，及政府部門的監管不力，也沒有相應的解決手段。在矛盾發生時，部分新聞媒體對事件的報道，沒有究其真正的原因，隨意的偏向及不實的報道也造成了公眾對物業服務行業的偏見，造成輿論危機和信任危機，使物業公司步履艱難同時也不利于這個朝陽產業的健康發展。對解決收費難的幾點建議：

一、完善物業服務合同，提高物業服務水平

物業服務公司在接管小區時，就要利用與業主簽訂《前期物業服務協議》、《臨時管理公約》等機會，向業主宣傳物業服務的內容、標準及收費依據。讓業主拋開陳舊的居住意識，接受和認可物業服務模式，培養建立一種相互信任、相互理解的關系。讓每個業主都知道繳納服務費是應盡的責任和義務。物業服務費的收取是為大家更好的營造一個整潔、優美、舒適的生活居住環境，維護和保證了房屋本體和設施設備的正常運行，使其居住的物業保值增值，明白了這個道理，加上物業服務公司要從真誠服務業主的角度出發，慢慢就會形成一個自覺繳費的大環境，建設和諧社區，建立溫馨家園的目標就不難實現了。

二、明確各方職責，使物業公司真正放下包袱搞好服務

目前，國內房地產的開發中，許多物業公司是房地產商的下屬公司，業主也習慣于把物業公

司與開發商捆綁在一起，于是，對于開發商的房屋維修服務不及時，物業公司又無力解決時，業主會使出殺手锏——不交物業服務費。

其實就物業公司而言，何嘗不想為業主解決問題呢，但苦于個別施工單位相互扯皮、推諉。若物業公司自行解決，經費有限而且也不合理。面對房屋質量問題遲遲得不到解決，業主無力抗爭，拒交物業服務費成為他們手中唯一的武器。依我之見，對此問題最好的解決方法是物業公司在接管物業時，可與開發商商議確定一名甲方代表，負責聯系業主入住后發生房屋質量的維修事項，一般的日常維修有物業公司負責，難度大的有甲方代表聯系相關的施工單位進行維修。這樣即能將業主的各種信息及時反饋給開發商，提高后續房屋的建設質量，同時也能盡快完成各項維修，減少業主的投訴。加快建管分離，明確各方的責任，定會促進物業服務企業的健康發展，使物業公司真正放下包袱，有了更廣闊的運作和發展空間，向著規模化的方向發展，以規模創效益和品牌，以優質的物業服務贏得業主的業主信任與支持。

三、真誠服務促進溝通，確實為業主排憂解難

針對因房屋質量原因，鄰里糾紛等其他原因而拒絕交費的業主，我們不能采取對抗過激的催繳方式，而是站在業主的角度思考問題，積極幫助業主解決問題，把業主的損失減到最小。對鄰里侵權產生的糾紛，我們應以物業管理法律法規為依據，積極主動協調，化解雙方矛盾，想業主所想急業主所急，才會得到業主的支持和理解，才能與業主建立起和諧的服務關系。人人都多一份理解和寬容，少一份報怨和苛求，定會促進社區的和諧發展。

四、加快社會信用體系的建立，倡導守法重得的社會風尚

本人前幾年到香港旅游時，曾參觀當地的村屋與大廈，發現人們都能自覺遵守規章，有良好的社會公德，重要的是有一套嚴密的社會信用體系。任何人違法違規，一經發現就記錄在案，形成了強有利的外部制約。內地與香港物業管理的差別在于是代理制還是承包制，是否有詳細的服務細則，由于性質的不清晰，收費的不明朗而衍生出許多問題。在香港，物業管理條例在追收物業管理費的權利比較大，如果不交管理費超過3個月即可入稟法院，欠繳管理費的業主會被“釘契”，房屋被法院禁止出租或買賣，他們的事務部門經常召開各種會議，推廣宣傳相關條例和章程，使物業管理概念深入人心家喻戶曉，增強了管理公司與業主的有效溝通和理解，物業管理公司除了做好日常的房屋維修和保養工作，還積極為業主提供一個安全、舒適和諧的居住環境，保障了業主的利益，建立起互惠互利，和睦共處的鄰里關系，使業主的物產發揮最高的效益，這也是香港在物業管理方面與內地的差別。

比較兩地的物業管理，編制一套完善的《山東省物業管理條例》實施細則，盡快完善物業管理行業的法律法規已迫在眉急，明確物業管理各方主體的權利和義務，做到有法可依。執行彼此訂立的合同與協議，將各種收費的合理性質予以明確，遵守相關的管理制度，以及增強政府部門的監管職能，使我們的物業公司不再為收費率發愁。我們堅信隨著物業管理政策法規的完善，物業管理企業自身建設的提升，及廣大業主對物業管理認識的提高，行業發展中的各種困難和問題都會得到根本性的解決，物業管理行業將在構建“和諧社會”中發揮重要的作用。

作者單位：濟南昌隆物業管理有限公司