第一篇：農行大樓物業服務方案

言

首先，十分榮幸能參與中國農業銀行 XX 分行辦公大樓物業管理 投標工作。我公司將依托自身的專業管理能力，結合大樓的實際，對 大樓的物業管理組織機構、服務配套等作出統籌策劃。

我公司將以嶄新的物業管理服務理念，在按照國家政策、法律法 規和貴方的實際需要的前提下，憑借公司的管理經驗以及規模效益，合理調配內部資源，為中國農業銀行 XX 分行辦公大樓提供優質的 物業服務。

本投標書根據中國農業銀行 XX 分行辦公大樓物業管理招標文件 要求和對物業現場考察研究之后，結合我公司的企業服務理念以國內 標準編制。

我方承諾一旦中標，將按甲方的要求和投標書中的主要內容寫入 物業管理委托合同。否則，招標方可以在中標候選單位中重新確定中 標單位。

感謝中國農業銀行 XX 分行領導給予我們這次參與的機會。

二 OO 八年一月十一日

公 司 簡 介

我公司為三級物業管理資質，物業管理二級資質已經申報待批，是我市唯一的全國物業管理協會理事單位。

公司下設物業管理部、工程部、督查部、財務部辦公室等職能部 門和 4 個管理處。有員工 180 余人，其中大專 15 人、中專 24 人、中 級以上職稱 7 人、初級職稱 5 人，公司管理人員 100％持有建設部頒 發的物業管理企業經理崗位證書。主要從事住宅、樓宇的物業管理、綠化種植和養護、物業咨詢、房屋修繕、市政道路清掃等業務，并根 據客戶需要不斷推出各項便民的有償服務項目。

目前公司管理了六個住宅小區和兩個企業事業單位： 管理規模近百萬平方米。

我公司對所托管的物業實施綜合一體化管理服務，24 小時安保 執勤，全方位保潔作業，對轄區內公共設施進行常規維護保養，由專 業人員對小區綠化進行專業養護。

公司堅持“追求卓越，真誠服務”的宗旨，堅持“科學管理、竭 誠

高效、安全文明、開拓創新”的質量方針

企業文化

（一）我們的質量方針是：以市場為導向，以顧客為中心，注重 管理服務的效果，持續提升管理服務質量和顧客滿意率；

（二）我們的服務理念是：業主至上，服務第一；

（三）我們的員工：團結拼搏，互助向上；

（四）我們的宗旨是：追求卓越，真誠服務；

（五）我們的使命是：推動城市文明化進程、努力改善居民的生 活環境；

（六）我們的企業精神是：嚴于律己，無私奉獻；

（七）我們的企業道德是：守法、誠信、無私、博愛；

（八）我們的企業作風是：團結、自強、嚴謹、高效；

（九）我們的企業目標是：使社會效益、環境效益和經濟效益和諧 的統一。

公司機構設置及當前管理項目 我公司是按現代企業制度建立并取得物業管理資質的獨立法 人企業。公司總部設有總經理辦公室、物業管理部、工程維修部、財務部、督查部等四部一室。

本公司的架構設置發揮了職能機構的作用，既保證了公司領導 層對各部門的直接領導指揮，以充分掌握全局情況、作出正確決策，又能夠放手授權給職能部門進行具體工作的操作。

總經理室 物業管理部（當前所 管理的項目如下）辦公室 工程維修部 財務部 督查部 行政、文檔、人 力 資源、公司網站 工程維修（啟動 房屋維修基金）、配電房管理、水 電維修服務 會計、出 納、核算 及票據 管理 全球眼 遠程監 控中心

保潔方案

一、保潔工作標準和規范

1、保潔范圍：院圍墻以內（含綠化帶、辦公樓、消防通道）；

2、時間：上午 7—11 點；下午：2—6 點；

3、每一小時巡邏清掃一次；

4、地面指示牌、廣告牌、公共設備每天擦抹一次；

5、每周對外墻三米以下的玻璃清刮一次；

6、視情況每半月沖刷一次院內地坪。

二、樓層保潔

1、保持樓內走廊地面干凈無污跡，有光澤；

2、每天下班后用拖把將走廊、樓梯拖一遍；

3、用濕毛巾清潔被污染的墻根。

三、樓梯臺階清潔

1、所有樓梯每天從頂層清掃一遍；

2、清掃之后用清水拖布輕拖一遍；

3、夏天每周對樓梯間的蚊、蠅噴藥消殺一遍。

四、洗手間的清潔工作

1、上午上班前、下午上班前對洗手間全面清潔一遍；

2、用潔廁靈對便池、便槽進行清洗；

3、用消毒水將洗手間地面進行消毒殺菌，保持地面無水漬、黃 斑、水銹；、洗手盆干凈無污漬、水銹；

5、男廁小便掛斗內放置衛生球；

6、白天廁所點衛生香。

五、果殼箱清潔保養

1、每天將所有果殼箱掏清無積存；

2、每天把果殼箱擦一遍，無灰塵、無污漬，煙灰缸不超過五個 煙頭。

六、化糞池

1、化糞池每半年用吸糞車吸抽一次；

2、保持化糞池井蓋完整、清潔，無糞便漫溢。

七、電梯保潔

1、電梯轎廂每天保潔兩次；

2、每月清掃電梯門槽；

3、電梯毯每天更換一次。

大樓安全防范

一、管理內容： 管理內容：

1、常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，維護大 樓公共秩序，防止和制止任何危及或影響安全的行為。（1）門崗的任務： ? 禮儀服務；

? 維護出入口的交通秩序；

? 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；

? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大樓； ?對外來人員進行詢問和登記； ? 嚴禁攜帶危險物品進入大樓；

? 遇到外來人員將大件物品帶出大樓，即與物主核實，并作登記； ? 為業主提供便利性服務。（2）巡邏崗的任務：

? 按規定巡視檢查，不留死角；

? 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范 工作；

? 對大樓內的嫌疑人員進行檢查防范； ? 對大樓及樓宇安全、防火檢查。

二、管理措施：

1、制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員 的工作責任心。

2、強化保安人員的管理，開展素質培訓，提高保安人員的思想 素質和業務技能；制定《緊急事故處理辦法》。

3、加強保安人員的行為規范教育，服裝統一，佩證上崗，語言明，舉止得當。

4、嚴格執行保安巡查制度，確保巡邏質量。

5、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

文

院內綠化養護和樓內綠擺方案

一、院內綠化養護

1、保持院內綠化、草坪養護完好。

2、及時清除草坪雜草、枯枝，定期修剪，對受損花木及時扶正、補植。

3、根據花木長勢適當施肥、松土。

4、夏日干旱季節及時保綠，定時澆水，確保院內綠化的成活率。

二、大樓內綠化擺置方案

1、迎賓大門（主門）： 兩側各擺大型盆栽花卉 2 盆，共計 4 盆。

2、迎賓西門： 擺放中型盆栽花卉 2 盆，大型 2 盆。

3、一層大廳：

（1）玻璃墻每邊各擺中型盆栽花卉 7 盆，共計 14 盆。（2）柜臺前中柱邊擺放中型盆栽花卉 5 盆。（3）內樓梯拐角擺入大型盆栽花卉 1 盆。（4）1-2 層內樓梯拐彎處擺放大型盆栽花卉 1 盆。

4、二層大廳：

（1）每沙發兩側各擺花卉 1 盆，共計 6 盆。（2）柜臺前中柱邊擺放中型盆栽花卉 5 盆。（3）小會議室擺放盆栽花卉 5 盆。5、1-6 層主樓梯拐彎處每處各擺中型花卉 1 盆，共計 12 盆。6、1-6 層電梯等候間各擺中型盆栽花卉 2 盆，衛生間 1 間，共計

盆。7、3-6 層走廊東西兩頭各擺大型盆栽花卉 1 盆，計 7 盆。8、6 層大會議室擺放大型盆栽花卉 10 盆。

9、一層、二層大廳柜臺上擺放小型盆栽花卉或盆景 8 盆，共計 16 盆。

10、主要領導辦公室擺放盆栽觀葉及盆景 10 盆。

11、四季擺放花卉品種及規格。

（1）特大型品種： 蘇鐵、棕竹、大散尾、五針松、榕樹等，規格 2-2.5 米以上。

（2）大型品種 蘇鐵、風尾、發財樹、鵝掌柴、大水竹、羅漢松、棕竹、滴水觀音、金山棕、散尾葵、國王椰子、千年木、朱焦、夏威夷椰子等，規 格在 1.8-2 米以上。

（3）小型品種： 袖珍椰子、水竹、文竹、虎皮蘭、暑榕、一葉蘭、鵝掌柴、巴西 鐵、紅朱焦、杜鵑、米蘭等，規格在 0.5-0.7 米。以上品種根據擺放各季節不同進行調整。

12、按季更換，運輸包送，專人養護管理，保持布局合理，長年 新

鮮健壯美觀。

大樓水電設施維護及保障措施

一、制定設備的維修養護制度，按時進行維護保養，填寫保養記 錄。

二、建立設施設備臺賬，合理制定維修計劃。

三、建立巡視檢查制度，加強日常維護工作，發現問題，立即維 修解決。

四、發現設備損壞和故障，立即匯報。

五、保障措施：發生停電、停水、停梯的故障，立即向華僑物業 公司匯報，啟動應急處理程序，公司專業隊伍在十分鐘內趕到現場，華僑物業公司的水電工程維修科就設在珍珠園小區，距大樓僅 500 米 距離。

六、消防安全“三級”檢查： 一級檢查由大樓水電維護人員負責，每天一次； 二級檢查由大樓管理處負責，每月一次； 三級檢查由華僑物業公司負責，每季度一次。

注：水、電設施損壞，配件由甲方提供或由乙方按甲方指定商場 購

買，據實報銷。

應急預案

一、消防管理預案

（一）火警

1、對有可能發生火災的征兆，如焦味、濃煙、陰燃等，但尚未 造成損失，需要采取緊急措施，防止朝火災方向發展的火警，發現人 應立即向當班工作人員和管理處報告。

2、管理處負責人應在第一時間趕到現場，查看了解情況后，能 處理的應立即采取措施進行處理，并在處理和警戒現場的同時，立即 按程序向公司和專業消防部門報告。

（二）火災

1、火災由一般火災和重大火災之分。凡發生火災，首發者第一 時間必須撥打“119”報火警，其次要及時向當班工作人員和管理處 報告，管理處要立即向公司和消防部門報告。

2、管理處負責人在第一時間到達現場后，立即組織人員開展初 期火災的撲救或控制，并對現場周邊進行警戒和人員的疏散，使損失 降低到最低程度。

3、大樓火災，在按上述程序報告的同時，應組織配合消防部門 的撲救工作，服從消防部門的統一指揮。

二、供配電系統故障處理預案

1、因供電線路故障，需檢（搶）修的，管理處應立即通知大樓 的各部門和科室。、檢（搶）修期間，應隨時與供電部門保持聯系。若在規定的 時間內仍不能恢復供電，應問明原因，立即通知告示。

3、恢復供電后，維修人員應立即先行檢查有關設備，設施運轉 情況（尤其是電梯的運行，必須先行試車），待檢查運行正常后，方 可啟動使用。

三、電梯系統故障處理預案

（一）若發生電梯關人故障

1、當班工作人員在立即向管理處和公司主管報告的同時，及時 與維修人員取得聯系。

2、管理處負責人和維修人員必須在每一時間到達現場。首先采 取應急保護措施后，分析判斷故障的原因，盡快檢查排除，盡快恢復 正常（屬商、產家責任的，與商、廠家聯系共同處理）。

（二）若因為臨時停電造成電梯關人，按

（一）處理，發生上述 電梯關人事故，在按

（一）處理的同時。工作人員應采取措施與電梯 被困人員取得聯系，向他們解釋原因及正采取解困措施的情況，并提 醒被困人同注意事項等。

（三）若發生危及電梯安全的滲水事故

1、管理處和當班工作人員應及時采取措施與電梯內被困人員取 得聯系，要他們按下最近樓層的銨鈕，待電梯門打開后迅速撤離電梯。

2、維修人員應迅速趕到電梯機房，待被困人員全部撤離后立即 切斷所有電梯電源。、立即停止水泵供水，需要供水部門解決的，及時與供水部門

聯系處置。

（四）若發生危及電梯安全的火災

1、管理處和當班人員應立即采取措施通知電梯內的被困人員，按下最近樓層的按鈕，待電梯門打開后迅速撤離電梯，從緊急疏散通 道撤出。

2、有消防電梯的，立即采取措施將消防電梯開關合上，使之處 于消防功能服務狀態，同時打開消防通道。凡電梯發生危及人身安全的故障，在采取應急處理措施的同時，都要及時與市 110

電梯事故應急求援聯動取得聯系，求得救援。

管理所需主要裝備

一、用房： 辦公室一間，倉庫一間。

二、主要辦公用品：

辦公桌椅 文件柜 電 腦 電 話 地面拋光機 2套 1個 1臺 1部 1臺 其它保潔用工具及需用品 元包干給乙方配置。注：所需設備由甲方提供，也可以 8000 元包干給乙方配置。所需

設備由甲方提供

束 語

感謝農行領導對我公司的信任，為我公司參與大樓的物業管理提供機遇，我公司將依據自身的專業管理能力，合理調配整合內部資源，對農行大樓的物業服務作出統籌安排，同時也為貴行節約物業服務的支出。

我們認為，我公司在與同行相比有自己的優勢所在：

一、公司內部管理已經通過 ISO9001 服務質量體系認證，公司有

完整規范的物業管理服務流程，保證大樓的服務正常運作。

二、我公司管理著珍珠園小區和師苑新村的五個配電房，具有一 定高低壓配電管理能力，而且公司總部與農行大樓為近鄰，能及時為 農行大樓的水電管理提供支撐。

三、我公司有自己的綠化專業隊伍，而且與秀新苗圃又是合作單 位，能為大樓的常年綠化擺設提供保障，花木損壞隨時都可更換，樓 內四季見綠成本低。

我們承諾，本方案若被采用，將寫進物業服務合同，我們將恪守 諾言，認真履約。如果我方不按方案運作，貴方有權重新選聘物業公 司，我們期待著參與的機會。謝謝！

第二篇：工業園區服務大樓物業服務委托合同

xx工業集中區服務中心大樓物業服務委托合同

甲方（委托方）：xx市xxxxxx有限公司 乙方（受托方）：xx市xx物業管理有限公司

根據合同雙方協商決定，以政府相關的物業管理法律、法規為框架，雙方本著自愿、平等、誠實、信用的原則，就甲、乙雙方委托期間的責權利關系，特制訂本合同。

第一章 委托服務的物業基本情況

名稱：xx工業集中區服務大樓 地址：xx工業集中區xx北路41號

行政服務中心地上8層、地下0層。1層為大廳窗口，2至8層為辦公區域。大樓配套設施功能有：供配電系統，消防系統，給排水系統，乘客電梯2臺，大小會議室等。

第二章 委托服務范圍與內容

一、由乙方負責對服務中心大樓水泵房、消防系統、照明系統的日常巡查維護工作（不含設備維修及更換費用）,消控系統由甲方委托專業公司維保。

二、保潔工作：乙方負責服務中心大樓1-8層的公共部位（電梯口、樓道、樓梯、走廊、公共衛生間、7-8樓定期通風）衛生保潔工作,一日打掃兩次，大小會議室每日保潔一次，上班時間安排一名保潔員巡查及應急。

三、乙方負責服務中心大樓車輛進出管理及車輛疏導工作。

四、乙方負責服務中心大樓公共花圃、綠化帶養護。

五、完成合同條款外的由雙方協商決定的其它有償或無償服務事項。

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第三章 管理運作方式

一、雙方約定本委托合同簽訂的有效期為壹年，即自 2018年1月 1日至 2018年12月31日。根據xx開發區專題會議紀要[2017]96號會議精神，乙方對大樓每年服務費用為人民幣34.9萬元（大寫：人民幣叁拾肆萬玖仟元整），支付方式為財政支付，由乙方向xx財政局申請經費預算，甲方予以配合。

二、乙方接受甲方監督，在甲方指導下開展工作。

三、乙方對不固定項目的費用（如：垃圾轉運費、垃圾桶購臵、景觀燈、門鎖更換、公共燈維護、管道疏通排水溝清潔、水塔清洗消毒，大樓內公共易耗品或甲方要求乙方購臵或更換的零星易耗品）單列計算，按照實際的發生費用進行實報實銷。

四、若應甲方要求增加人員及相應服務基礎上，增設補充協議進行增加人員工資預算及相應管理經費，詳細要求以補充協議為準。

第四章 甲方權利和義務

一、審核批復由乙方遞交的有關大樓物業管理建議性、整改維修、約定費用結算等書面材料。

二、甲方有權利對乙方的管理質量進行隨時檢查，并要求乙方對管理中存在的問題進行改進，如因乙方管理不善或操作不當造成甲方經濟損失或大樓共享部位設施或設備損壞，乙方應承擔賠償責任并在合理時間內修復，如沒有在合理時間內修復，甲方有權根據乙方應承擔的賠償責任要求乙方予以賠償，如整體管理水平明顯下降，在限期整改還達不到明顯效果的，甲方有權解除本合同。

三、甲方在合同生效后，乙方可以向甲方申請復印與物業管理相關的檔案數據，并在雙方終止合同時乙方交還給甲方，不得

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交給第三方。

四、全面負責大樓消控消防設施、電梯、水泵房、發電機房、監控等公共設施的維保及維修、損壞配件更換及年檢工作。

五、負責大樓電、水、電信、網絡等費用以及制冷供暖材料能耗費用。

六、不干涉乙方依法或依本合同規定內所進行的管理和經營活動。

七、協調處理由乙方請求協助的物業管理過程中出現的糾紛矛盾。

八、協助乙方做好物業管理相關的宣傳教育和文化娛樂活動。

九、甲方應于交付物業前與乙方對該大樓總體進行檢查，并應乙方要求完善相關設施。

第五章 乙方權利和義務

一、從大樓管理目標定位要求出發，制訂本大樓物業管理各項規章制度，有效地開展各項管理服務工作。

二、負責本大樓委托合同責任內的日常管理服務應盡事務，積極做好甲方機動相關事務的配合工作。

三、有權依照相關法規、本合同范疇和大樓的有關規定，對違章違規行為進行協調和處理。

四、接受行業主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和其它使用人的合理監督。

五、對本大樓的共享設施不得擅自占用和改變其使用功能，如在本大樓管理中需擴建、完善配套項目，須經甲方批準后方可實施。

六、乙方按工作需要在本大樓設臵物業管理處。

七、建立大樓的物業管理檔案，并負責及時記載有關變更事

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項。

八、有義務配合甲方對保修期內的第三方施工質量監督和現場管理。

九、積極配合甲方開展人文宣傳活動，以及各項人性化服務工作。

十、本合同終止時，須向甲方移交相關的大樓及甲方相關財產和物業管理檔案數據。

十一、乙方負責大樓消控消防設施、電梯、水泵房、發電機房、監控等設施的使用及日常檢查工作，發現維保及損壞問題及時向甲方報告。

十二、不承擔對大樓工作人員和使用人的財產保管、人身保險義務。

第六章 違約責任

一、如因甲方原因，造成乙方未完成管理目標或造成直接經濟損失的，甲方應給予乙方相應經濟補償或承擔相應責任。

二、如因乙方沒有完成合同責任或未按本合同有關規定履行職責造成管理不善甚至發生重大失誤的，造成經濟損失的，甲方有權根據本合同約定，在乙方服務費用中罰款，并應同時由乙方承擔相應的行政責任或經濟賠償責任（以政府有關部門鑒定為準）。

三、甲、乙雙方如有采取不正當手段而取得管理權或致使對方失去管理權而造成對方經濟損失的，過錯方應承擔全部責任。

第七章 其它事項

一、本合同執行期間，如遇不可抗力的自然因素（如臺風、地震等突發事件）造成人員傷亡，經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，及時進行妥善處理。

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二、因大樓建筑質量、設備設施質量或安裝技術原因，達不到使用功能和造成重大事故的，由甲方負責并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定為準。

三、甲方負責大樓消防及消控設施設備維修、維保責任，出現因大樓消防、消控設施設備出現問題導致的消防事故由甲方負責。

第八章 合同更改 補充與終止

一、經雙方協商一致，可對本合同有關條款進行更改或補充，以書面形式簽訂補充協議為準，與本合同具有同等效力。

二、本合同附件經雙方確認蓋章后，具有同等效力。

三、合同規定的管理期滿，本合同自然終止。如須續訂，應在本合同期滿三個月前向對方提出書面意見。

四、本合同在履行中如發生爭議，應友好協商或報請行業主管部門調解，調解不成的，提交勞動仲裁委員會裁決。

五、本合同一式肆份，甲乙雙方各執貳份，具有同等法律效力。

六、本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：蓋章： 乙方：蓋章：

甲方代表人蓋章： 乙方代表人蓋章：

簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日

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第三篇：物業服務方案(范本)

小區物業管理方案

目 錄

一、項目概況２

二、物業管理內容３

三、物業管理模式９

四、物業公司組織機構和管理制度１１

五、物業費的成本測算１８

六、業服務內容、標準及質量保證措施２５

七、管理總體目標與分項目標３８

一、項目概況

1.地理位置

該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.項目主要經濟指標

項 目計量單位數 值

居住區規劃總用地Hm213.23

1.居住區用地Hm29.87

①住宅用地Hm26.89

②公建用地Hm21.31

③道路用地Hm21.24

④公共綠地Hm20.42

2.其它用地Hm23.36

居住戶數戶1292 居住人數人4134

戶均人數人/戶3.2

總建筑面積萬m219.11

1.居住區用地內建筑總面積萬m216.23

①住宅建筑面積萬m214.87

②公建面積萬m21.46

2.大賣場總建筑面積萬m22.88

項 目計量單位數 值

①大賣場面積萬m21.17

②擴建面積（三層）萬m20.96

③公建面積萬m20.75

地下車庫及人防萬m20.28

3.底層架空面積萬m21.25

住宅平均層數層7.5

人口毛密度人/hm2411.1

住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128.5

住宅建筑配套密度（凈）套/hm2184.0

住宅建筑面積毛密度萬m2/ hm21.496

住宅建筑面積凈密度萬m2/ hm22.144

容積率萬m2/ hm21.64

停車率%50.0

停車位輛634 地面停車率%8.7

地面停車位輛110

住宅建筑凈密度%28.5

建筑密度%25.6

綠地率%40.2

二、物業管理內容

物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。

1、房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理

范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：

A、工作的主動性

管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養護計劃，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多樣性

根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。

C、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

1.2共用設施、設備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。

1.4智能化設施設備

范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。

2、環境衛生管理

在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護，實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。

2.1衛生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到衛生標準。環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活環境。

2.2環境管理 jt的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環、基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規性公共服務

即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶提供的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。

8、委托性特約服務

是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。

9、經營性多種服務

即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

三、物業管理模式

居住在jt社區中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業管理也將用現代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。

我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。

1、管理方法

1.1嚴格資質管理確保各類人員的專業素質和綜合素質。

1.2提供共管式服務。

1.3嚴格法規、制度和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為。

1.4運用現代化管理手段，實現辦公管理自動化。

1.5啟動CI系統，致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰略。

2、運作程序

可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。

3、實施措施

3.1治安管理上運用現代科技手段“三防”結合，確保安全。

3.2裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。

3.3精心養護小區綠化，加強小區環境建設和環保建設。

3.4合理調度、有序停車，人車分流順暢交通。

3.5發揮規模優勢，實施對電梯、保安方面的專業化管理。

3.6在智能化管理上加強各方面工作

3.7超前性、創造性、全方位地實行共管式服務。

3.8開展卓有成效的社區文化活動

4、管理手段

4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發潛能，充分發揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。

4.2執行獎懲制度，在實際工作中堅持優勝劣汰、獎懲分明。

通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。

4.3建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發展的重要位置。培養的目標是使員工忠于企業。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創造良性環境。方式有培養提升、培訓進修等。

4.4工資獎金重在考核。依據貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。

4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現意識，使其在授權范圍內創造性地開展工作。

4.6管理工作的計劃性，我們根據各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。

四、物業公司組織機構和管理制度

1、服務中心組織機構

1.1物業管理公司組織機構圖

2、公共管理制度

2.1停車場管理須知

A、區停車場交通、治安均由小區保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。

B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。

C、請您不要將車輛停放在小區各出入口處，影響小區居民的出入。

D、小區業主應自覺交納泊位費并辦理停車證。

E、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區。

F、對于違反本規定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業主應對由此造成的損失負責賠償。

2.2衛生管理須知

為了保持小區環境整潔，使業主享受幽雅舒適的生活環境：

A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。

B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業主應承擔全部修理費用及連帶責任。

C、請您愛護小區內公共環境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。

D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業主的出入。

E、請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發現，物業處不經通知，有權進行清理。

2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區的居住環境，防止病疫傳播，保障廣大業主合法權益不受侵犯：

A、您定時攜帶寵物犬在小區內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；

B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所； C、個人豢養寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；

D、每年須對所養寵物打防疫，防止疾病的傳播；

E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區內。

2.4綠化管理須知

A、了保持小區環境優美，請您愛護住宅小區內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區美化點綴設施。

B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘等，不要損壞花木的保護措施。

C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

D、請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。

E、請您不要在小區公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。

F、請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發生其他危險。

3、內部管理制度（各崗位職責）

3．1物業處經理崗位職責

A.應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監督、檢查工作；

B.熟悉并執行各項有關政策、法律、法規及公司的各項規章制度；

C.帶領各崗位人員進行小區驗收，做好小區的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標；

D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；

E.鼓勵員工積極學習專業知識，注意選拔有潛質的員工，對業績差的人員提出調整或給予處分的意見；

F.關心小區管委員會建設，并接受管委員會監督，共同搞好管轄區的各項工作；

G.配合街道、派出所、物業辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作； 3．2經理助理崗位職責

A.負責本中心職責范圍內工作的策劃、指導、監督、把關；

B.負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結；

C.負責對本中心員工各類考核；

D.向管理處經理提交各崗位用人計劃；

E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；

F.熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；

G.熟悉有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定；

H.每日巡查小區，檢查各部門工作，發現潛在問題及時安排處理，并加以改進；

I.負責指導、監督健全檔案管理，并抽查工作情況；

3．3環境管理部主管崗位職責

A、依據小區的環境規劃，制定小區環境整體養護的、季度、月度計劃，營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生；

B、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現；

C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率；

D、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現場督導員工操作；

E、對小區內各種環境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區環境文化品位。

F、定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監督消殺工作；

G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；

3．4保安部主管崗位職責 A、負責保安人員的上崗培訓和職業道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業素質和責任心；

B、制定業務培訓計劃，按計劃定期組織專業訓練，并做好記錄；

C、嚴格執行各種安全管理規章制度，維護管轄區的正常秩序，維護業主生命和財產安全，并接受物業處和轄區派出所的監督指導；

D、負責轄區治安、消防、交通車輛的管理工作；

E、負責轄區消防組織工作、檢查、監督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；

三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及時發現火險、能撲救火情。

F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；

G、定期巡視，對發現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發事件時以身作責，組織處理；

H、負責與派出所的聯系工作，做好轄區安全防范工作；

I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發生。

3．5工程維修部主管職責

A、負責小區公用設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實；

B、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業技術培訓；

C、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；

D、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養記錄，做好設備臺帳工作；

E、參與違章糾正工作，及時發現和制止違章建筑和施工；

F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查； G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；

H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；

3．6、服務中心主管職責

A、熟悉物業管理有關法規政策；

B、負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業主公布信息等；

C、負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理；

D、制定社區文化活動計劃，豐富業主、住戶的文化生活；

E、負責服務中心各種工作檔案、業主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；

F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。

4、人員配置和人員的素質要求

jt物業管理的用人原則為“精干、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協作，體現團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）

五、物業費的成本測算

1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。

1.1 人員編制和基本工資標準：見表（01）

人員編制和基本工資標準表（01）

序 號項 目人 數（人）工資標準（元/月）總額（元/月）備注

一管理人員6/6650.00

1經理12000.002000.00

2經理助理11500.001500.00

3財務員1800.00800.00

4維修主管11000.001000.00

5保安主管1800.00800.00

6保潔主管1550.00550.00

二普通員工14/9400.00

1維修員2800.001600.00

2保安員9600.005400.00

3綠化員1500.00500.00

4保潔員2450.00900.00

三合計20/16050.00

1.2費用測算

管理服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)

工資福利費測算表(02)

序號項 目金額（元/月）依據測算結果（元/月.M2）

一基本工資16050.00/

二福利費2407.50注(1)暫按15%測算

三服裝費667.00注(2)

四合計19124.50/

注(1)：福利費為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。

注(2)：服裝按年均400元/人計算，則每月分攤為：

20×400元/人/年÷12月=667(元/月)

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費 2.1采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設施、設備建造成本統一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養費按月折舊費的40%提取。

注：因小區新建在保修期中，暫不考慮。

2.2公共設施、設備所用電為

A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：

（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×0.60元/千瓦/小時

=4320千瓦/小時×0.60元/千瓦/小時

=2592.00元/月

B、智能化網絡運行等綜合：1000.00元

C、共計為：3592.00元

2.3電梯運行電費為:每部電梯按每天15元計算則運行電費為：

10部×15元/天×30天

= 150元/天×30天

=4500元/月

維修保養費用為;每部每月按50元計算則為：

10部×50元/月

=500元/月

3.4水泵運行費：

10部×5元/天×30天

= 50元/天×30天

=1500元/月

3、綠化管理費：

小區綠化面積為30000M2, 綠化管理費測算見表（03）

綠化管理測算表（03）

序 號項 目測算依據金額（元/月）測算結果（元/月.M2）備注

1綠化工具費1000元/年84.00

2勞保用品費500元/年42.00

3綠化用水費400.00/

4農藥化肥費200.00

5景觀再造費0.10元/ M2.年200.00

6合 計/926.00

4、清潔衛生費

清潔衛生費測算表（04）

序號項目測算依據金額（元/月）測算結果（元/月.M2）

1工具購置費300元/人.年75.00

2勞保用品費300元/人.年75.00

3化糞池清掏費(注1)//

4垃圾外運費1000.00

5環境消殺/100.00/

6合計/1250.00

注(1):化糞池清掏費全年共計約為：2000元，由于小區新建第一年將不會產生費用。

5、保安費：

保安費測算表（05）序號項目測算依據金額（元/月）測算結果（元/月M2）

1裝備費300元/人.年250．00

2人身保險費（暫不計）//

3房租費（暫不計）//

4聯建、治安費100元/人.月1000.00

5合計/1250.00

6、辦公費：（全年開支辦公費約3萬元）

月辦公費=30000÷12

=2500元/月

7、固定資產折舊費：

固定資產總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：

月固定資產折舊費為：100000÷（12×5年）

=1667元/月

8、法定稅費：

兩稅一費為前八項之和的5.75%，則

多層稅費=（30309.5）×5.57%

=1688元/月

小高層稅費=（36809.5）×5.57%

=2050元/月

9、利潤：

利潤取10%，則

多層利潤=（30309.5）×10% =3031元/月

小高層利潤=（36809.5）×10%

=3681元/月

10、管理成本匯總表見（06）

管理成本匯總表（06）

序號項目金額（元/月）金額（元/月.平方米）備注

一管理成本

1工資福利費19124.50

2維修及保養費10092.00

共用照明3592.00

電梯5000.00小高層

水泵1500.00小高層

3綠化管理費926.00

4清潔衛生費1250.00

5保安費1250.00

6辦公費2500.00

7折舊費1667.00

8法定稅費

多層住宅1688.00

小高層住宅2050.00

9利潤

多層住宅3031.00 小高層住宅3681.00

10合計

多層住宅35028.50.4423多層：79193萬M2

小高層住宅42540.50.9640小高層：44127萬M2

六、業服務內容、標準及質量保證措施

為將jt小區建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區，物業公司將依照《全國優秀示范物業小區》標準實施物業管理。具體服務承諾及質量保證措施如下：

一、基本服務：

1、簽訂物業服務合同，明確權利義務關系；

2、承接項目對住宅區公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續齊全；

3、管理人員和專業操作人員按照國家規定持證上崗；

4、建立完善的物業管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；

5、管理服務人員統一著裝，佩戴標志，行為規范，服務主動熱情；

6、建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。急修1小時內，其他報修按照約定時間到達現場；

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；

8、公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；

9、每年至少一次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75％以上。

二、公共服務

（一）安全管理

10、小區主入口24小時執勤；

11、監控室實行24小時監控；

12、別墅區設立專職保安員；

13、小區內每小時保安巡查一次；

14、對小區內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；

15、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理；

16、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

（二）環境管理

17、按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；

18、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；

19、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；

20、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求；

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護；

22、定期清除綠地雜草、雜物；

23、定期預防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小區房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養護；

25、按照住宅裝修管理規定和業主公約要求，建立裝修管理制度。通知業主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現違反規定現象，及時勸阻，并通知有關部門；

26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。

27、小區道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規范；

28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業部門負責的除外）；

（四）設施、設備管理

29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；

30、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施運行正常；

31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；

32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；

33、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80％

35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案；

三、便民服務

物業公司提供的無償服務（共計24項）

類別編號項目內容

家 政 服 務1代請裝修、裝飾公司

2代請家教、介紹保姆

3代租售房屋、代租汽車

4發布氣象信息、國內外新聞信息

5組織各種展銷活動

6無償配備醫藥急救箱

7代訂中、西餐

8代訂牛奶

商 務 活 動9代購車船、飛機票

10代訂報刊、雜志 11代辦旅游手續

12電話留言服務

13代訂酒店、客房

禮 儀 服 務14代購代送禮品、鮮花

15代辦喜事慶典

文 化 娛 樂

服 務16提供圖書、音像制品交流

17開設棋、牌活動場所

18開展各種健康、醫療培訓

19組織健身舞晨練隊

20開展球類、健身培訓

21開展網上游戲攻關競賽交流會

老年服務22建立老年活動組織，開辦老年課堂

23組織老年聯誼活動

24組織健康義診活動

物業提供的有償服務（共計62項）

類別編號項目內容價格待定

1瓷磚改造

2鋪貼普通地磚

3洗手盆安裝

4坐便器安裝

5安裝抽油煙機 6安裝分體式空調

7安裝熱水器

8安裝吊燈

9安裝電腦、傳真等辦公設備

10家用電器檢查、小修

11換門鎖（材料自備）

12更換、檢修開關、插座

13空調加氟利昂

14配鑰匙、修鎖

15查線、換線

16自行車、摩托車小修

17鐘表維修

18更換燈泡、燈管

19更換燈角、燈口、鎮流器

20木門窗維修

21清洗抽油煙機

22清洗空調過濾網

23安裝音響與家用電器

24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）

25修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）

26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）

27疏通下水管道 28修理窗簾、拉窗等（不含材料）

29修理家具配件

30內墻修理粉刷

31配木門窗玻璃

家 政 服 務32室內整體保潔

33木地板打蠟

34看護病人

35上門收洗衣服（洗衣費另記）

36接送小孩上學

37家庭綠化盆景造型

38剪裁、寵物喂養指導

39中、西餐

40代購、代售二手電腦家私

41家政培訓

42清潔地毯、沙發

43小學生中餐

44學生寒暑假短期學習班

45提供鐘點工（家務、護理、照顧小孩或老人）

46為老人讀報,聊天

禮儀服務47特殊安全服務

48租售鮮花、盆景

49代接、代送客人 健 康 服 務50健康檢查

51建立健康檔案

52家庭病床

53兒童保健

54健身培訓

商 務 服 務55長途電話

56接發傳真

57打字

58復印

59出租商務洽談室

60出租會議室

61租車

62汽車美容

四、服務承諾標準

序號指標名稱國家及jz市標準服務承諾標準服務質量保證措施

01房屋完好率98%99%制定維修技術人員專職負責區域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設施及通道無隨意占用

02房屋零修、急修及時率99%100%急修、零修接到維修通知，及時趕到現場。零修現場及時完成；急修不過夜，工作量過大以協商形式解決，并按照《維修回訪制度》進行回訪記錄、質量跟蹤

03維修工程質量合格率100%100%分項監督檢查，結合部位，嚴格把關，按照工序維修到位，杜絕二次返工

04保潔率99%99．5%由專職保潔員進行保潔，并實行巡查制度，建檔記錄，由主管監督，確保小區垃圾日產日清，設施完好，區內潔凈衛生 05綠化完好率95%99%制定專職綠化員負責維護，并實行園藝師直接負責的巡查制度，建檔記錄，確保小區綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現象

06道路、車場完好率及使用率95%99%制定公用設施管理員進行維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負責監督。建立健全道路、停車場管理制度，責任落實到人

07化糞池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程維修部清理疏通及維修計劃按相應作業規程實施，有檢查、記錄，達到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損

08排水管明暗溝完好率95%99%維修工作依計劃定期檢查，發現問題及時維修，達到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺

09路燈完好率95%98%維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計劃維修保養，保持潔凈

10停車場、自行車棚完好率98%99%每日檢查，隨壞隨修，達到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設施完好無損

11公共問題設施以及小品雕塑完好率95%99%每日檢查，發現問題及時維修定期按計劃實施維修、維護工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損

12小區內治安案件發生率年1‰以下年1‰以下實行24小時保安巡視制度，設立24小時報警中心，充分利用小區智能化設施人防、技防、物防三結合的治安管理，確保小區居民人身財產安全

13消防、智能化設施完好率98%100%每日巡檢與定期保養相結合，確保設施設備完好無損，各項記錄齊全

14火災發生率年1‰以下年1‰以下加強防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發現隱患及時處理，并組織強有力的兼職消防隊伍

15違章發生率1‰1‰建立巡視制度，對區內各類違章通過巡查，發現問題及時處理，對違章現象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動使區內居民自覺杜絕違章

16違章處理率95%99%

17住戶有效投訴率2‰1‰按政策規定做好各項工作，強化服務意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪

18住戶投訴處理率95%100%按政策規定做好各項工作，強化服務意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪

19管理人員專業培訓合格率90%100%管理人員持證上崗，培訓與自學相結合，有培訓制度，培訓計劃、培訓考核、培訓記錄，保證人員較高的專業素質

20維修服務回訪率95%99%建立嚴格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門回訪與電話回訪結合，業主滿意、文明服務

21居民對物業管理滿意率95%98%采取現代科學的管理手段，開展溫馨服務、親情服務，在日常服務過程中及時收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強溝通，確保住戶對物業管理滿意程度

22檔案建立與完好率98%100%各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全

23管理費收繳率90%95%按照規定收取，杜絕擅自提高收費標準和亂收費，合理使用費用，做到取之于民、用之于民

七、管理總體目標與分項目標

為了將jt項目建設成為全國一流的文明住宅小區，物業管理公司將依照《全國優秀示范物業小區》標準實施物業管理，我們的目標是：

自jt業主入住一年內獲得jz市達標公寓稱號；二年內獲得jz市物業管理優秀住宅小區；三年內獲得jz市物業管理示范住宅小區；四年內成為湖北省物業管理優秀示范小區。

第四篇：物業服務方案

物業管理方案投標人應根據物業管理服務內容、標準制定物業管理服務方案，物業管理方案包括但不限于以下內容。

1、管理服務理念和目標

結合本項目的規劃和布局、建筑風格、小區硬件設施配置及物業使用性質等特點，進行有針對性的策劃，闡述對本項目的實施管理服務的思路，提出物業管理服務的定位和目標，以及可能的長遠打算。

2、項目管理機構運作方法及管理制度

（1）編制項目管理機構，工作職能組織運行圖

（2）編制崗位職責和內部管理的職責分工

（3）編制日常管理制度目錄和考核辦法目錄

3、管理服務人員配置

根據物業管理服務內容、標準和本項目實際情況擬定崗位人員配置方案。

4、物業管理服務實施方案，根據物業管理服務內容，標準編制物業管理服務實施方案，主要包括以下內容：

（1）編制物業共用部位維修服務方案

（2）編制物業管理區域內共用設施設備管理維修方案

（3）編制物業管理區域內環境保潔方案

（4）編制物業管理區域內公共秩序維護及車輛停泊管理方案

（5）編制物業管理區域內綠化管理服務方案

（6）編制業主求助、投訴處理和回訪方案

5、編制物業維修養護措施及應急方案

6、編制與業主生活密切相關的服務方案（特約服務、增值服務）等

7、編制豐富社區文化，加強業主（住戶）相互溝通的措施

8、編制物業服務費用測算明細表（應列明收入項目和支出項目預算），有文件規定的按其規定預算，沒有文件規定的按市場價預算）

9、編制財務報表公開方案，以及按規定歸屬業主收益的分配、結算方案。

第五篇：淺議農行服務

我看農行服務“三農”

合肥分行明珠支行〃王永旭

服務“三農”是農業銀行改革的工作重心，服務“三農”市場定位是否準確，服務“三農”是否成功將直接關系到農業銀行股改的成功與否，她也是實現黨和國家戰略全局任務的必然要求和選擇，農業銀行作為農村金融的主導者應為農業經濟的發展不斷提升自身的金融服務水平，整合現有資源，創新服務機制，更新服務觀念，拓展適合“三農”需求的金融產品，切實做到服務“三農”、面向“三農”，為我國農村經濟的健康發展發揮自身應有的優勢。做好分工協調是服務“三農”的前提

服務“三農”應全行重視，但應避免層次不清，上下不協調。本人認為應區別對待，分層次服務。

一級分行應以當地或本省的大型農業產業化的龍頭企業為服務重點。如目前的蒙牛、伊利、雙匯、豐大、豐原等知名農業產業化大型企業。通過對大型農業產業化龍頭企業地服務，一是可以提升農業銀行的社會形象、二是通過市場化運作可獲得良好的經營效益、三是通過對大型農業產業化龍頭企業地服務可實現扶一點帶一方的營銷戰略，大型農業產業化龍頭企業是集農工商貿一體化的農副產品深加工企業，通過對他的支持可帶動一方農業農村經濟的發展，提高當地農民的收入，同時也實現了支持“三農”的目標。

二級分行應以所在地的城區業務為主題同時兼顧本轄區內的規模型農業產業化的龍頭企業為服務重點。

位居縣城的縣級支行應積極協調好下屬分支機構，認真做好當地的“三農”服務工作，支行應以當地縣轄范圍內的規模型農業產業園、種植園、規模型農場、農村商貿園等為支持重點，同時應注重支持當地市場定位準確、具有一定市場發展空間、誠信度高、無

不良記錄已形成一定規模的優質民營工商戶，通過對上述涉及“三農”企業的支持，不但能提升農業銀行在當地的社會形象，同時通過對他的支持可帶動一方農村經濟的發展，提高當地農民的收入，通過市場化運作可獲得良好的經營效益、同時也實現了支持“三農”的目標。

位居農村集鎮的基層營業所應積極認真做好當地的“三農”服務工作，支持的重點應放在支持當地市場定位準確、具有一定市場發展空間、誠信度高、無不良記錄的優質的種養大戶、農村個體經營工商戶、農村小企業主，通過對上述涉及“三農”對象的支持，不但能改善農業銀行在當地的社會形象，更能增進農民弟兄對農行的信任度和依存度，同時通過對他們的支持可帶動一方農村經濟的發展，提高當地農民的收入，通過市場化運作可獲得良好的經營效益、同時也實現了支持“三農”的目標。

機制創新是服務“三農”的根本保證

做好服務“三農”必須從體制上、業務流程上提高服務“三農”的效率。通過改革與創新，建立“三農”導向型機制和管理方式，一個好的機制能激發人們的斗志，不好的機制更能扼殺人們的斗志。就機制創新本人認為農業銀行目前要認真解決好“干得越多收入不增麻煩越多、袖手旁觀收入不減一身輕松”的問題，更應著力扭轉制度雖多執行不力、獎罰不明、空口許諾、不關心一線員工疾苦、一人做事數人監督、人浮于事、干實事的少、發牢騷得多等不良傾向。盡快制定出一套務實、創新、科學的管理體制，徹底改變現有的不切合實際、不科學的有關規章制度，克服一管就死，一放就亂的被動局面。實現從制度上約束人們的意識，規范人們的行為，激發人們的斗志。改變目前人們不愿干的被動局面。營造一個有不想干變為我要干，不好好干就下班的氛圍。

應加大獎懲力度，注重不斷提高和改善基層員工的待遇。從制

度上營造一個優勝劣汰，能者上、平者讓、庸者下的用人機制，在工資分配制度上真正實現多勞多得、不勞不得。在考核客戶經理的制度上更應體現績效考核制，獎勤罰懶，足額兌現，考核到位，并嚴格實施末位淘汰制。對敬業愛崗、綜合業績良好、所發放的貸款不良率低的客戶經理應加大獎勵力度，逐步增加他們的授信權限，提高他們的待遇。對工作馬虎，責任心不強，所發放的貸款不良率高，業績長期無起色的要堅決實行淘汰。

對待優秀員工要善于培養，能重用的一定要重用，要營造一個干得好有盼頭的用人機制，應徹底改變目前踏實工作無人獎，吊兒郎當無人問，調皮鬧事無人管的不良局面。

準確定位、因地制宜是做好服務“三農”的關鍵

支持“三農”必須堅持因地制宜，分類指導，差異對待。根據不同地區“三農”發展的水平和特色，創新服務模式，不斷提高金融服務水平，成為縣域優質金融服務的提供者和新型農村金融產品的開拓者。

在東部發達地區縣域，要抓住縣域經濟發展快，金融資源豐富的特點，我行應積極提供多層次的金融產品和全方位的金融服務，在為“三農”提供金融服務方面應展示大型國有商業銀行的絕對優勢。給于當地“三農”相關企業的信貸支持只是基礎工作，同時還應加強對規模型民營工商戶高管理人員的個人理財服務，發揮我們大型國有商業銀行的絕對優勢積極開展多種特色金融服務，諸如中間業務、票據結算、電子信息等多方位的金融服務，使廣大“三農”客戶對農行產生較高的依存度。在金融產品開發方面要以創新、適用、抗風險為主題，就農行目前現有金融產品而言，個人生產經營貸款是個好產品，如果能在授信額度（能否因地制宜提高授信額度）、用信方式（能否變現有短期授信方式為可循環授信方式，這樣可提高工作效率）、擔保方式（能否改變目前僵化的擔保方式）等方面加以

改進，此產品將會成為農行在縣域金融領域極具競爭力的拳頭產品。

由于東部發達地區縣域經濟規模大、層次高，因此對用信的需求量大，然而目前個人生產經營貸款最高授信額度為五十萬，無法滿足客戶實際需求。個人生產經營貸款目前用信方式是用一次批一次，人為造成辦事效率低下，無法適應市場競爭規律的需求，如能將其改變為可循環授信方式將大大提高辦事效率，提高農行的競爭力。個人生產經營貸款目前的擔保方式只能是以不動產為主要抵押方式，如采用保證擔保方式最高擔保額度不得超過十萬元，這個額度用于中西部欠發達地區的農戶尚可，可是在東部發達地區縣域就根本不適用。而且保證擔保單位條件還十分苛刻。本人設想保證擔保方式在風險可控的前提下，選擇經濟環境相對好的，誠信度相對高的區域試行多戶聯保方式。同時探討研發出適應當地經濟發展需求的金融產品，諸如中長期型民營企業創業貸款系列金融產品，短期流動周轉型民營企業發展貸款系列金融產品。

在中西部欠發達地區農業銀行應采取更加靈活的支持方式，在經濟條件及經濟發展水平相對好一點的縣域，在確保風險可控有一定經營效益的前提下應適度加大農行自身的營銷力度，以個人生產經營貸款為主導，改進個人生產經營貸款的授信方式、用信方式、用信額度、擔保方式，把原有的有二級分行直接授信變更為授權縣支行，試行可循環用信方式，用信額度靈活核定幾千元至幾萬元不等，擔保方式在風險可控的前提下可試行以農戶私有房產經依法公正后作為抵押，也可選擇經濟發展前景看好，誠信度高的種植大戶，養殖大戶，工商經營大戶進行聯戶互保方式。在貸后管理上實行嚴格的永久責任追究制，每筆貸款發放的經辦責任人、審批責任人、經營主責任人均承擔包放、包管、包收，對連續幾年以上無不良記錄的要給與經辦責任人、審批責任人、經營主責任人重獎，并同時適度增加他們的貸款權限，對不盡責的、短期內即發生不良業績的要嚴格追究經辦責任人、審批責任人、經營主責任人的責任，可實行下崗清收，對清收不力的應限期清收或給于必要的紀律處分，對嚴重瀆職的并造成一定損失的要依法追究刑事責任。同時探討研發出適應當地經濟發展需求的金融產品，諸如中長期型農戶創業貸款系列金融產品，短期流動周轉型農戶發展貸款系列金融產品。在經濟最不發達地區，在風險可控確保農行信貸資產保值增值的前提下試行向當地信用社拆借資金，由信用社代為農行履行支持“三農”的功能。

建立實現商業目標的價值管理體系，進一步降低“三農”業務交易成本，完善風險監管體系，實行差異化穩步做好、做細做廣“三農”業務，培養一批熟悉“三農”、服務“三農”、自身素質高、業務能力強的人才隊伍是做好服務三農的根本保證。