第一篇：政府機關物業服務方案
求真務實 引路育人
xxx 項目
機關物業服務方案
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目錄
第一節
物業管理服務整體思路..........................................................................................................6 一、政府機關物業管理服務的主導思路....................................................................................6 二、管理服務理念和策劃..............................................................................................................9 1、管理理念...........................................................................................................................9 2、管理策劃...........................................................................................................................9 三、政府機關物業管理服務政治要求........................................................................................10 一、總則...............................................................................................................................11 二、管理人員保密規定.......................................................................................................12 三、護管員保密規定...........................................................................................................12 四、維修人員保密規定.......................................................................................................12 五、保潔員保密規定...........................................................................................................13 第二節
保潔服務方案及管理制度..................................................................................................13 1、負責監督執行公司的各項規................................................................................................14 2、負責制定政府辦公樓管理處清掃..........................................................................................14 3、負責制定政府辦公樓管理處各清..........................................................................................14 4、負責編制人員的計劃安排。
..................................................................................................14 5、負責制定消殺服務實施方案。
..............................................................................................14 6、負責核實工具用品的申購計劃。
..........................................................................................14 7、定期巡查、檢查保潔任務完成的情況。
..............................................................................14 8、對一些專用設備進行使用指導。
..........................................................................................14 9、負責處理涉內外糾紛、投訴。
..............................................................................................14 10、負責各種清潔業務的接洽。
................................................................................................14 11、負責對員工進行業務培訓和考核工作。
............................................................................14 二、具體保潔項目明細和檢查標準(不含外墻保潔)..............................................................17（1）公共區域.....................................................................................................................17(2)行政辦公樓...................................................................................................................20(3)停車場、廣場及道路......................................................................................................27 三、保潔工作程序........................................................................................................................28 衛生間的保潔程序...............................................................................................................28(一）
衛生間主要特點.......................................................................................................29（二）
保潔程序.................................................................................................................29（三）
最影響衛生間保潔的現象是：
..............................................................................30 樓層公共區域保潔程序.......................................................................................................30（一）備用工具、材料：
....................................................................................................30（二）工作程序：
...............................................................................................................30（三）標準：
.......................................................................................................................31（四）注意事項：
...............................................................................................................31 外圍道路的保潔程序...........................................................................................................31（一）備用工具、材料：
....................................................................................................31（二）工作程序：
...............................................................................................................31（三）標準：
.......................................................................................................................31（四）注意事項：
...............................................................................................................31 玻璃門、窗的保潔程序.......................................................................................................32（一）備用工具、材料：
....................................................................................................32
（二）工作程序 ...................................................................................................................32（三）標準：
.......................................................................................................................32（四）注意事項...................................................................................................................32 辦公室的保潔程序...............................................................................................................33（1）清倒煙灰缸、字紙簍等垃圾；..................................................................................33（2）清掃地面；.................................................................................................................33（3）擦拭辦公桌、文件柜、沙發、電話、辦公設備、茶幾等家具；..........................33（4）擦拭門窗、窗臺、墻壁、天花、照明設施、飾物等；..........................................33 門廳、大堂的保潔程序.......................................................................................................35(一)門廳和大堂的主要特點..............................................................................................35(二)日常保潔項目.............................................................................................................35(三)注意事項.....................................................................................................................35 食堂的保潔程序...................................................................................................................36（一）日常保潔項目...........................................................................................................36（二）注意事項...................................................................................................................37 四、保潔工作流程圖....................................................................................................................38 五、保潔員管理制度....................................................................................................................39（一）
自我行為規范.........................................................................................................39（二）禮貌對待客戶...........................................................................................................39（三）
維護公司形象.........................................................................................................40（四）
技術及操作規范......................................................................................................40 六、保潔工禮儀形象制度............................................................................................................40（一）服務意識...................................................................................................................40（二）保潔工禮儀形象規則................................................................................................40（三）
保潔人員八不準：
..................................................................................................41 七、衛生檢查制度........................................................................................................................42（一）樓梯、梯間、走廊地面清潔保養............................................................................42（二）地面、窗、扶手、電子門、消防栓管、電表箱、信報箱、樓道開關等的清潔保養...........................................................................................................................................42（三）電梯清潔保養...........................................................................................................43（四）洗手間、坐廁器清潔保養........................................................................................43（五）洗手間小便器清潔保養............................................................................................44（六）洗手間洗臉盆、臺面、化妝棉清潔保養................................................................44（七）洗手間地面清潔保養................................................................................................45（八）洗手間墻面、門、門套清潔保養............................................................................46（九）燈罩、煙感器、出風口、指示燈清潔保養............................................................46（十）玻璃門窗、鏡面清潔保養........................................................................................47（十一）保潔檢查表...........................................................................................................48 第三節
秩序維護（保安）服務方案及管理制度.............................................................................49 一、崗位職責................................................................................................................................50（一）定崗執勤的具體任務要求：
....................................................................................50 四、警棍佩帶使用制度
............................................................................................................52 五、對講機使用制度
................................................................................................................53 六、保安業務培訓制度規范
....................................................................................................53
1、單兵隊列考核標準 ......................................................................................................53 2、擒敵應用技術動作......................................................................................................54 七、保安交接班、巡邏記錄表....................................................................................................55 第四節
會議服務方案及管理制度....................................................................................................57 會議服務管理規定........................................................................................................................58 一、會儀服務..........................................................................................................................58 三、會議服務員崗位職責............................................................................................................59 四、服務規范................................................................................................................................59 1、引領客人時...................................................................................................................59 五、會服人員儀容儀表規定........................................................................................................62 第五節
綜合維修服務方案及管理制度..........................................................................................63 一、設備維修服務........................................................................................................................63 二、設備維修維護范圍..............................................................................................................66 三、報修、維修工作流程圖........................................................................................................66 四、崗位職責..............................................................................................................................67（一）綜合維修部工作職責................................................................................................67（二）水電維修工崗位職責................................................................................................68（三）管道工的崗位職責....................................................................................................68（四）配電室崗位職責.......................................................................................................69（五）電工崗位職責...........................................................................................................69（六）維修工崗位職責.......................................................................................................70（七）設備運行人員崗位職責............................................................................................70 五、相關管理制度........................................................................................................................71 公共部位、公共設施修繕養護管理制度............................................................................71 六、設備管理安全制度................................................................................................................75 七、配電室管理制度....................................................................................................................76 八、安全操作制度........................................................................................................................77 九、報告制度................................................................................................................................77(一)下列情況報告班長......................................................................................................77(二)下列情況報告工程維修部主管..................................................................................78(三)下列情況報告項目經理和公司綜合維修部..............................................................78 十、公共照明節能管理制度........................................................................................................78（一）
目的.........................................................................................................................78（二）公共照明包括...........................................................................................................78（三）公共照明由管理處維修部維修保養........................................................................79（四）節約用電...................................................................................................................79 十一、事故處理規程....................................................................................................................79 1、目的...............................................................................................................................79 2、適用范圍.......................................................................................................................79 3、內容...............................................................................................................................79 十二、設備故障維修規定............................................................................................................80 1.目的.................................................................................................................................80 2.適用范圍.........................................................................................................................80 3.責任.................................................................................................................................80
4.程序 .................................................................................................................................81 十三、公共設施維修養護管理....................................................................................................81 十四、維修人員行為規范............................................................................................................82 十五、電工日常巡檢工作制度....................................................................................................83 第六章 綠化養護工作方案..................................................................................................................89 一、綠化養護及技術措施：
........................................................................................................89 二、綠化養護工作規程和標準....................................................................................................89 A、綠化日常養護方法和要求標準......................................................................................90(一)、日常養護方法...........................................................................................................90(二)、日常養護要求...........................................................................................................93(三)、草坪養護作業標準....................................................................................................94(四)喬、灌木養護作業標準................................................................................................95(五)、花壇、花境養護作業標準........................................................................................97(六)、花卉栽培作業規程、標準........................................................................................98(七)、喬木、灌木整形修剪作業規程標準........................................................................99(八)、中耕除草作業規程、標準........................................................................................99(九)、施肥作業規程、標準..............................................................................................100(十)、病蟲害識別與防治作業規程、標準......................................................................101(一)、綠化養護作業檢查標準..........................................................................................104(二)、項目部綠化管理考評標準......................................................................................105 三、植物綠化保護措施..............................................................................................................106 1、愛護綠化，人人有責。
................................................................................................106 2、不準損壞和攀折花木。
................................................................................................106 3、不準在樹木上敲、釘、拉。
........................................................................................106 4、不準在樹木上及綠地內設置廣告招牌。
....................................................................106 5、不準在綠地內違節搭建。
............................................................................................107 6、不準在綠地內堆放物品。
............................................................................................107 7、不準往綠地內傾倒污水或亂扔垃圾。
........................................................................107 8、不準行人和各種車輛踐踏、跨越和通過綠地。
........................................................107 9、不準損壞綠化的圍欄設施和建筑小品。
....................................................................107 第七節
管理人員及作業人員配置........................................................................................107 一、管理人員及作業人員配備..........................................................................................107 第八節
重大節會、活動、迎查保障措施............................................................................108 第九節
突發事件應急預案....................................................................................................109（一）
火災事故...........................................................................................................111（二）
盜竊案件...........................................................................................................113（一）電梯困人.................................................................................................................117（二）水浸事故.................................................................................................................118（三）巡查中發現電梯異常..............................................................................................118 第十節
人員培訓計劃..............................................................................................................119（一）培訓計劃的制定.....................................................................................................119（二）三年總體培訓計劃..................................................................................................119（三）培訓計劃表.............................................................................................................120（四）保潔部員工培訓計劃表..........................................................................................123
二、言行規范、儀容儀表、公眾形象的培訓及要求 ......................................................125 三、人員的管理...............................................................................................................126 第十一節
服務承諾................................................................................................................128 一、服務承諾...................................................................................................................128 二、管理目標...................................................................................................................128
第一節
物業管理服務整體思路
隨著社會市場經濟的漸趨成熟，市場分工的逐步細化和專業化，政府后勤工作社會化經營管理成為新的發展趨勢，物業管理服務行業涉足政府物業領域就是一種逐步推廣的行業拓展與模式創新的嘗試，以社會專業資源結合政府物業和機關行政辦公的具體個性化需求，實現管理服務品質與綜合效益的合作雙贏，是其核心的主導思路。經過初期的實踐摸索和理論總結提升，政府物業的管理服務工作也開始走向規范化、系統化、標準化發展的正軌。
一、
政府機關物業管理服務的主導思路：以專業的物業管理服務品質為基礎，以高度的政治統一為主導，緊密配合政府工作，樹立政府機關辦公新形象，維護機關大院的良好秩序，確保機關后勤服務，持續改進，實現以品牌服務政府、服務社會的綜合效益。
以政治為高度，以政府個性化需求為導向，以誠祥物業公司專業品質和對政府物業的管理服務經驗為基礎，整合地方社會優秀資源，為政府辦公樓管理處提供“持續改進、快速反應、人性化管理、全方位保障”的機關后勤優質服務，達到用專業服務政府，樹立新的政府機關辦公形象的目的。
我們將充分憑借自己的人才優勢、技術優勢、管理優勢和資金優勢，把政府辦公樓管理處服務成為整潔、舒適的工作場所。
本公司決定在政府辦公樓管理處物業服務工作中全面推行標準化管理和人性化管理的模式，特別措施有：
1.建立和實施完善的管理服務體系 行業的發展過程證明了要達到高質量的服務水平必須建立一套高標準的質量保證體系，在政府辦公樓管理處物業服務中，從一開始就要堅持做到高標準、高起點，科學管理、規范服務。
2.培育高素質的員工隊伍 人才是最重要的資源，在人才的管理上，我們著重抓好兩個環節，一是“引進關”，引進的人才要具有較高的專業技能、較好的綜合素質和較強的服務意識。二是“培訓關”，我們每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓計劃，要求大家都要做到一專多能，每年的培訓考核成績都要做為職務晉升和年終獎勵的重要依據。作為搞好服務工作的重要前提，我們的人才培養目標是：培養一支高素質的精干的員工隊伍。3、成立項目經理垂直管理機制
負責監督協調日常維修管理服務運作，定期（每周或每月）向政府辦公樓管理處匯報上階段的運作情況，增強溝通、促進了解，以利于日常工作的開展。
4、設立服務中心 采取酒店式一站式服務的方法，只需客戶打一個熱線服務電話，所有的維修管理服務中的問題均可在承諾的時間內得到處理。
5、時效工作制 所有的對外服務工作均采用限時工作制，在對客戶承諾的時間內完成。6、不均衡管理 所有員工的工作均是按照客戶的工作生活節奏設計的，均以滿足客戶的生理需要和心理需要為主要目標。
7、保本微利：我方承諾將按照保本微利原則提供服務，無論何時我方都只按一定比例公開提取微薄的管理傭金，所有的管理節余將用于服務之中。
8、全天候服務：我方實行全天 24 小時服務，設熱線服務電話。
9、建立人性化的服務標識系統（CIS），我們將設立服務標識，如公司標識、服裝標識、工作牌、辦公標識等。
10、企業的員工素質決定了企業的競爭優勢，一個成功的企業必然擁有一支高素質的員工隊伍。搞好物業的管理和服務，首要是靠人，員工培訓是進一步適應后勤社會化改革形勢的需要，是各項工作走向專業化、企業化和現代化的基礎環節和可靠保證。通過有計劃有組織地對員工進行系統培訓，可以促進員工綜合素質的提高，進一步樹立員工愛崗敬業精神，提高服務和管理水平。因此建立員工培訓制度并制定培訓的具體安排，圍繞著“提高管理服務水平”的方針，著重把思想作風、職業道德教育和業務培訓方面作為培訓的主要內容，始終把員工培訓工作作為一場長期性、規范性的基礎工作扎扎實實地堅持至今。
11、在思想教育方面，在員工培訓教育中除了向員工灌輸“三優一滿意”(即以優質的服務、優良的作風和優美的環境讓客戶滿意)的工作理念外，還結合工作實踐，提出了“服務育人，管理育人，環境育人”三育人的原則和“誠信敬業，無微不至，盡善盡美”的服務理念；除了集中培訓教育外，利用多種形式對員工進行思想教育，甚至是利用發放工資的機會對員工進行思想教育，在每一位員工的工資袋里，都要附上一張紙條：“沒有優質的服務就沒有我們的工資。這是您一個月來辛勤勞動的回報，望繼續努力工
作!”。領導在員工領取工資時還要對員工一個月來的工作進行點評，使員工在得到自己勞動報酬的同時，接受一次思想教育，大大強化了員工愛崗敬業、為廣大顧客主動服務的意識。
12、在職業道德教育方面提出了“愛政府辦公樓管理處、愛物業、愛崗位、愛信譽、愛客戶”的“五愛”職業道德準則，要求員工愛護環境衛生、公共設施，當作自己的家一樣；“愛物業”，要求每一位員工熱愛工作，對企業忠誠；“愛崗位”，要求熱愛自己的工作崗位，珍惜來之不易的工作機會，努力提高服務質量；“愛信譽”，作為公司的一員，要愛護公司的聲譽，注意自己的言行舉止，在為客戶服務中樹立和維護物業管理公司的良好形象；同時為了規范員工的行為，還提出了“每一天上班精神飽滿，每一項工作盡善盡美；每一次服務無微不至，每一次接待熱情周到；每一句批評虛心接受，每一個承諾堅決兌現；每一個細節決不放過，每一個隱患及時整改”八個“每一”的工作準則。
13、在業務培訓方面，把重點放在制定的崗位責任制、綜合管理制度等各項管理制度上，從基礎的東西開始，緊緊圍繞應知、應會、應做、應辦、應干的東西來培訓，使每位員工對自己的本職工作崗位的基本工作內容、工作要求和工作程序深刻了解、準確把握，知道怎么做是對的，怎么做是錯的，確保把基本的工作做好、做到位，對員工還提出了“腦勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”的素質要求。
二、管理服務理念和策劃
1、管理理念 我公司長期以來，無論在實踐中，還是在行業中，都一如既往的倡導“管理
和服務相結合，以服務為主”的理念。在管理學中，管理和服務似乎是辯證的矛盾統一體，只有將兩者有機的結合，方能實現管理和服務水平的同步提升，并獲得持續改進。尤其是以提供無形服務為本的物業管理，其必須依照有關法律、法規、政策及物業服務合同賦予的權力和責任行使職權和承擔責任，實施對房屋、設施、設備的管理以及對公共秩序的管理。
2、管理策劃 在全面執行國務院頒布的《物業管理條例》的前提下，以管理和服務兩個中心為支撐點，為政府辦公樓管理處提供優質的管理和服務，來營造安全、舒適、整潔、方便的工作環境。
管理模式
統一管理理念：嚴謹、快速、高效 統一服務理念：始于客戶的要求，終于客戶的滿意 統一管理目標：客戶是朋友，人才是根本，服務是核心，質量是生命，進一步倡導我們物業管理實踐中一直堅持的科學發展觀，信守“講程序、講效率、講服務、講奉獻”的企業精神，通過專業精細化物業管理，確保服務區域安全，優化環境，從而提升政府辦公樓管理處政府形象，達到社會效益、環境效益、經濟效益良性循環發展。
兩個意識：
管理意識：寓管理于服務之中，以改革、開拓精神創新的管理新思路，樹立客戶就是上帝，管理就是服務的觀念。
服務意識：全方位的主動服務，客戶的一切所需，均是服務之想為之的觀念。
三、政府機關物業 管理服務政治要求
（一）政治上與政府保持高度一致 對于政府來說，物業管理公司所體現和代表的是機關的管理與服務機構，但對于機關的外來辦事人員來說，機關的所有工作人員包括物業公司的人員都代表著政府機關的形象。因此，物業管理公司必須服從于政府的統一領導和指揮，在政治上必須與政府保持高度一致。
（二）物業管理人員要求思想覺悟高為保證政治上的高度一致，嚴防與杜絕政治錯誤，要求物業公司員工要有較高的政治思想覺悟，組織大家定期或不定期的學習黨的路線、方針和政策，進行經常性的思想政治教育，提高廣大員工的政治覺悟。
（三）要具有高度的政治敏銳性及警惕性 物業管理公司員工除了執行本崗位的職能外，同時也是政府機關安全的守衛者。對于進入的每一個陌生人，無論是管理人員、護管人員、維修工、還是普通清潔工都要提高警惕，嚴防不法分子作案。同時，每個員工對外來陌生人員及社會媒體詢問內部情況及政務事項時，都應有高度的政治敏銳性，未經允許決不能擅自接受訪問。在機關內工作必須嚴格遵守《保密守則》，做到不該看的不看，不該問的不問，不該說的不說，不該動的不動。
保密守則
為保證黨政機關工作安全，確保黨和國家機密安全，我們特制定了《保密守則》，對全體員工嚴加要求，以確保政府機關機密安全。
一、總則 （一）物業公司員工入職前必須學習并嚴格遵守《中華人民共和國保守秘密法》。
（二）各崗位所有員工必須嚴格遵守本崗位保密規定。
（三）物業公司員工未經允許不能擅自接受任何媒體的采訪。
（四）未經允許不能將機關內的任何資料帶出機關或以電子郵件的形式發出。
（五）機關所有會議、貴賓接待行程等信息未經允許不得向任何非接待人員透露。
（六）所有工作人員不允許談論、打聽機關領導及工作人員的私人生活。
（七）所有工作人員進入辦公室前必須先敲門并得到同意后方可進入。
（八）嚴禁使用臨時工參加涉及機密的工作，外來人員在機關內從事維修等工作時，現場必須最少有一名機關工作人員或物業公司工作人員。
（九）未經同意任何人嚴禁加配機關大院及機關內任何地方的鑰匙。
（十）任何人未經授權嚴禁擅自接聽機關各部門的電話。
（十一）對違反保密規定，失密泄密員工必須從嚴處理，情節嚴重的予以開除，違反國家法律的予以移送公安機關處理。
二、管理人員保密規定 （一）管理人員原則上只能在機關的公共區域內巡查，如需進入辦公室或檔案室時，必須首先得到機關相關工作人員的批準。
（二）管理人員在處理日常書報信件收發時，不得偷看其中內容，不能打聽信件內容，不得向任何人透露信件的來源及去向。
（三）日常管理中管理服務中心與機關各部門溝通的各類文字信息，必須分類保管，未經允許不得擅自處理。
（四）對機關內任何非管理范圍內的事情，必須做到不該問的不問，不該看的不看，不該聽的不聽，不該說的不說。
三、護管員保密規定 （一）對日常來訪人員及貴賓的情況、行程未經允許不得向任何人泄露。
（二）日常信訪、工作中發生的任何異常情況，必須做好記錄并通過文字表格從護管系統內部渠道向相關部門報告，嚴禁向無關人員透露。
（三）日常監控室所看到的任何情況除非安全工作需要向相關人 員及領導報告外，不得向任何人透露，更不得作為日常話題。
（四）嚴禁向無關人員透露管轄范圍內發生的任何案件情況。
（五）嚴禁利用安全監控設備對機關內的工作人員私人日常活動進行監控。
四、維修人員保密規定 （一）維修人員未經允許不得進入各部門辦公室。
（二）維修人員到辦公區域內進行維修工作時，必須得到機關相關部門的允許，并且現場必須有一名機關工作人員。
（三）進行室內維修工作時，未經允許不得擅自移動、翻動、偷看辦公室內的任何文件。
（四）維修工在維修過程中必須做到不該看的不看，不該聽的不聽，不該問的不問，不該說的不說。
（五）嚴禁向任何無關人員描述各辦公室的所見所聞。
五、保潔員保密規定 （一）重要部門、主要領導辦公室指定專人進行清潔，人員應保持相對穩定。
（二）清潔過程中未經允許不得將任何帶字紙片以及電子文件試為垃圾丟棄。
（三）所有磁盤、帶字紙張文件的處理必須經機關各相關部門同意，并由專門途徑處理，嚴禁未經允許擅自將機關內廢紙變賣。
（四）清潔過程中必須做到不該看的不看，不該聽的不聽，不該問的不問，不該說的不說。
第二節
保潔服務方案及管理制度
一、各崗位職責
保潔部服 務職能：
負責院區內公共區域環境保潔、消殺工作，創造一個整潔、舒適、優美 的工作、修養及生活環境。
負責物業服務范圍內保 潔衛生；負責定期消殺、滅害、防疫等工作；負責綠地內雜物的清理。
（一）經理職責 1、負責監督執行公司的各項規 節制度，制定部門規定。
2、負責制定政府辦公樓管理處清掃
管理的實施方案。
3、負責制定政府辦公樓管理處各清
潔工作的實施執行標準。
4、負責編制人員的計劃安排。
5、負責制定消殺服務實施方案。
6、負責核實工具用品的申購計劃。
7、定期巡查、檢查保潔任務完成的情況。
8、對一些專用設備進行使用指導。
9、負責處理涉內外糾紛、投訴。
10、負責各種清潔業務的接洽。
11、負責對員工進行業務培訓和考核工作。
（二）保潔主管崗位職責
1、負責監督執行公司及部門的各項規節制度。
2、負責檢查保潔員的儀容儀表和到崗情況，作好考核評估記錄。
3、根據當日工作任...
第二篇：政府機關物業服務方案
政府機關物業服務方案
政府機關物業服務方案
寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面：
一、營銷推廣
由于寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在于聯絡感情的各種聯誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由于轉變投資地點、方向，兼并、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。
這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。
二、商務中心的服務與管理
大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。
1、商務中心的設備配置
商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。
商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。
2、商務中心的工作要求和工作程序
商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設備的能力;④熟悉商務信息知識;⑤熟悉秘書工作知識;
⑥
具備基本的設備清潔保養知識。
(2)工作程序。①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求;向客戶講明收費情況，開據收費通知單
并收一定比例的押金。②服務中：以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務后：完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客
人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯
交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。
商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序;
寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。
3、商務中心的服務項目
寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：
l
翻譯服務，包括文件、合同等;
l
秘書服務，包括各類文件處理;
l
辦公系統自動化服務;
l
整套辦公設備和人員配備服務;
l
臨時辦公室租用服務;
l
長話、傳真、電信服務;
l
商務會談、會議安排服務;
l
商務咨詢、商務信息查詢服務;
l
客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等;
l
郵件、郵包、快遞等郵政服務;
l
電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務等;
l
報刊、雜志訂閱服務;
l
客戶電信設備代辦、代裝服務;
l
文件、名片等印制服務;
l
成批發放商業信函服務;
l
報刊剪報服務;
l
秘書培訓服務等。
三、前臺服務
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多，主要包括：
l
問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務;
l
信件報刊收發、分揀、遞送服務;
l
個人行李搬運、寄存服務;
l
出租汽車預約服務;
l
提供旅游活動安排服務;
l
航空機票訂購、確認;
l
全國及世界各地酒店預定服務;
l
餐飲、文化體育節目票務安排;
l
文娛活動安排及組織服務;
l
外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;
l
花卉代購、遞送服務;
l
洗衣、送衣服務;
l
代購清潔物品服務;
l
提供公司“阿姨”服務;
l
其他各種委托代辦服務。
有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。
四、設施設備管理
寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：
1、設備管理
(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。
(2)完善工程部架構。
(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。
(5)制定設備的保養和維修制度。
(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。
2、維修與保養
(1)報修(兩類報修：自檢報修、客戶報修)與維修程序。
(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養(又稱作例行保養);一級保養;二級保養。
(3)設備的維修。
對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時應注意：①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有：①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。②
定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。
建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。
(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。
一、保安與消防管理
1、保安管理
(1)貫徹保安管理的基本原則是：①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內緊外松。
(2)建立保安部的組織機構。
(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。
(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。
2、消防工作
(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。
(2)一般寫字樓的消防系統主要有：①干式消防系統：自動報警系統，聯動總控制屏，btm氣體滅火系統。②濕式消防系統：自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。③消防聯動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗;空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗;消防電梯的功能試驗。④火災報警系統：自動報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警)。
(3)消防工作的展開：①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知
。②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人：管理公司總經理、部門經理、班組長。
③把防火責任分解到各業主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業范圍的防火責任。④
明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊;建立專職消防隊;抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在后。⑾建立消防檔案。⑿制訂滅火方案及重點部位保衛方案，每個房間安裝消防走火示意圖。
二、清潔衛生管理
清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養的需要。日常清潔工作的重點體現在：
(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，并嚴格執行。
(2)制定部門各崗位的責任制。
(3)建立衛生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記);②每日抽查;③會巡制度;④食用水質及排污處理檢查。
(4)保持樓內公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。
(5)提供全面的清潔衛生美化服務。
寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內容。除以上各項管理與服務工作，協調好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內容。
政府機關物業服務方案
為貫徹“創新突破——搭建高質量的物業管理運營平臺”工作總則，推進精細化管理，提升物業服務品質，加大項目管理服務亮點工作的延伸與推廣，結合公司的實際情況，以精細化的現場服務為理念，強化客戶服務細節，促進各崗位人員對客服務意識，體現企業服務宗旨與服務理念，分享管理服務經驗，推動企業文化的宣傳。
一、解決業主所需，促服務提升
(一)服務目的為了使業主擁有一個優美的居住環境，有效的規避管理風險，提升園區整體服務品質，公司大膽創新，大膽突破，以品質促服務，以服務促經營，整合資源，利用資源，為公司未來的發展奠定堅實的基礎。
(二)服務范圍
別墅區南北岸，小高層。
(三)服務提升方式
集中力量解決業主反映的突出問題為主線，自覺自省推動現場服務品質提升。
(四)服務提升實施措施
1.推行“貼心”服務模式
(1)關愛老人,溫情送暖
為弘揚中華民族尊老愛幼的傳統美德,體現對老人、兒童等特殊人群的關愛，物業公司將不定期對園區內60歲以上老人進行走訪慰問,關注老人狀況,幫忙照顧。將重要崗位負責人聯系方式告知需特殊照顧人員,業主遇到不可抗拒的突發狀況，物業人員將第一時間趕往家中,盡最大能力幫助解決問題。
(2)社區文化活動
為了增進鄰里之間的相互了解，促進園區祥和，安全，每周末18點至20點由安全事務部負責人在小高層集中放映電影，電影題材以正面，積極向上為主，業主甄選的電影題材為輔。
(3)解決業主需求
a)
2020年園區業主使用井水生活，雖然不需要花錢消費，但從長遠考慮，解決自來水供應更為妥當，本協調自來水公司對園區供應市政自來水。
b)
園區共有***戶業主在購房后安裝了壁掛爐，因種種原因無法使用，業主急需解決壁掛爐的問題，物業公司多次協調燃氣公司，同意解決業主壁掛爐的事宜，本需解決完畢。
c)
園區居住的業主，因孩子在西營城中心學校上學，暫時沒有校車，來回接送較為不便，物業公司聯合開發商積極與相關單位進行溝通協商，確定校車在小高層門口作為終點站，學生開學時解決。
d)
園區住戶采購物品極為不便，物業公司聯系周邊商戶，并開通微信群，由業主在微信群里下單，商戶送至小區，對不便下樓的業主，由物業人員送至家中。
(4)倡導助人為樂
倡導各級員工竭盡所能幫助業主解決困難，主動與業主溝通，了解業主所需，公司制定助人為樂的獎勵機制，因員工積極幫助業主解決困難的，給公司品牌打造貢獻力量的員工給予一定的經濟獎勵。目前，已獎勵安全維護員一名，獎勵金額**元。
(5)強化溝通協調，促遺留問題的解決
自業主房屋交付之日起，部分業主家中漏水嚴重，不同程度的給業主帶來了經濟損失，導致業主拒繳物業管理費，經與開發商溝通協商，實事求是的給予業主經濟補償，并維修漏水問題，內解決完畢。
2.園林綠化的規劃
對園區雜草進行強力消殺，別墅區主道路兩側種植花草，空置房前種植菜及草籽，對園區進行平整，增加樹木，形成園區一片綠的景象，具體播種樓號為E1-E4南院，E9棟、E14棟、E18棟、E22棟、E26棟南北院。
(五)服務提升完成時間節點
于2020年*月份之前全部完成。
(六)服務提升預期達到的效果
業主滿意率達到**%以上，得到業主對物業服務的高度贊揚與肯定。
(七)服務提升相關責任人
客戶事務部負責人，安全事務部負責人。
二、管理提升
(一)管理目的規范內部管理，促進人文、環境秩序的健康發展，提升員工全面素質，形成取長補短，互幫互助的長效機制。
(二)管理范圍
適用于公司內部管控。
(三)管理方式
有效的挖掘問題，解決問題。
(四)實施管控措施
1.制度的制定
a)
制定了《2020年規范管理獎懲制度》，促進管理的提升。
b)
平衡積分卡中明確現場督導檢查和考核辦法，督導工作記錄準確率達**%(含)，督導工作記錄準確率未達到**%，每項扣0.5分。部門負責人未按時對現場管理情況檢查，每次扣0.5分，以記錄和現場照片為依據。
c)完善薪酬機制，以定級定檔區分工資級別，真正起到利益分配公平、公正，讓能者多勞，多勞多得。
d)完善招聘晉升機制，以內部提拔為主，成立面試小組，內部/外部員工以同類的方式錄用，實施筆試、面試、復試、錄用的流程，切實將合適的人放在合適的位置。
2.作業文件的修訂
各部門于2020年*月*日正式實施定稿版的作業文件，作業文件格式與內容進行了創新、突破，增加管理目標指標，以百分比進行核算考核。
3.監控檢查調整
職能部門的監控檢查與指導頻次進行了統一，人事行政部、財務部由每半年調整為每季度對項目開展一次監控檢查，形成了對項目檢查統一，核分統一，獎勵統一的模式，促進對職能部門管理步調一致。
4.裝修現場管控
a)制定《集中裝修期管理方案》，明確責權利，加大對裝修現場的管控。
b)做好公共區域的成品保護，對地面、扶手、電梯、墻角做好防護，避免損壞。
c)做好人員的出入管控，加大裝修現場檢查督導，規避安全風險。
5.團隊建設
a)
調整組織機構，有效推動工作進程
物業管理部各專業部門無專業經理，項目無執行總經理，*月份對工程維修部、客戶事務部、安全事務部負責人進行了晉升，主持專業部門工作;加大對執行總經理的招聘，完善項目組織架構，提升工作效率。
b)
促培訓，提能力
人事行政部深入基層進行調研，針對性的開發培訓課件，培員工所需，讓培訓真正能夠起到推動公司人才梯隊搭建，為公司培養所需人才，為社會培養有用人才。
(五)完成時間
于2020年*月份之前全部完成。
(六)預期達到的管理效果
促進管理有序，公司健康發展，規避管理疏漏。
(七)管理相關責任人
各部門負責人。
三、經營創新
(一)經驗目的通過經營創新與突破，拓展多種經營渠道，搭建高質量服務平臺，解決業主所需，業主所急，增加經營收益。
(二)經驗范圍
適用于公司管轄區域。
(三)經營方式
分工明確，確定責任人，合理下達經營任務，能夠通過努力完成指標任務。
(四)經營實施措施
1.聘用臨時工，減少人力成本
結合當地人員招聘情況及公司經營情況，對關鍵崗位實施正式員工錄用，對其他崗位員工采取臨時工聘用制，以減少人力成本的支出。
2.種植蔬菜，增加收入
在空置別墅區小院種植蔬菜，位置E35-E38棟之間。種植品種初步定為黃瓜、西紅柿、辣椒、茄子、豆角、大蔥、韭菜、葡萄、草莓。在果蔬成熟后將采用社區文化活動形式告知業主前來采收，物業管理部定期進行買賣，不僅提升了物業服務形象、使業主享受田園時光，同時促進鄰里關系的和諧，更增加經營創收。
3.開發多種經營項目，開創良好局面
a)本開展電梯廣告、充電樁、房屋租賃業務，提升多種經營指數。
b)便民服務站
逐步對零散業務進行整合，設置便民服務站，促進桶裝水、快遞、售貨機業務的發展，為方便業戶生活及增加經營收入奠定基礎。
c)開展有償服務
結合當地實際情況，制定有償服務標準，于2020年*月*日起實施，此項服務得到了廣大業主的認可，減輕了業主的經濟成本。
4.促進交房率，增加物業收費率
本協調地產對別墅區及小高層未交房業主加大收房力度，增加回款，充斥現金流，確保公司平穩運營。
(五)經營完成時間節點
于2020年*月份之前全部完成。
(六)經營預期達到的效果
全面完成經營指標任務，通過經營創新，搭建社區服務平臺。
(七)經營相關責任人
公司各部門負責人
四、標準化建設
(一)標準化建設目的為了確保物業保值增值，設備設施良好運行，提高設備使用壽命，避免設備安全事故發生，有效推進標準化建設的落地。
(二)標準化實施范圍
適用于公司管轄范圍機房標準化建設。
(三)標準化建設方式
機房標準化建設所需材料由員工自籌，機房內貼磚、粉刷墻面，刷漆等所有工序由工程維修部員工自行作業，預計節省成本***萬左右。
(四)標準化實施措施
1.建立標準化機房建設
小高層地下室生活水泵房及一個電梯機房。
2.小高層排水溝雨篦子改造
將原有樹脂雨篦子改造成鐵質的雨篦子，有效規避了易碎現象，原材料在工地進行收集。
3.樹坑改造
對現有樹坑進行重新整治，樹坑內鋪設鵝暖石或相同色的石頭，起到保護樹木及美化環境的作用。
4.綠化邊角整治
防止小高層及別墅區綠化邊角被人為踩踏，造成綠化枯死及斑禿現象，使用木樁或石磚進行鋪設，方便業主行走。
(五)標準化建設完成時間
于2020年*月份之前全部完成。
(六)標準化建設預期達到的效果
園區整體的視覺效果凸顯，給住戶帶來自然美的享受。
(七)標準化實施相關責任人
工程維修部負責人，客戶事務部負責人，品質管理部負責人，安全事務部負責人。
結語
2020年注定是不平凡的一年，公司必將圍繞著
“創新與突破”的經營、服務、管理理念，在布滿荊棘的道路上，發揮別樣的風采。
政府機關物業服務方案
您好!
我公司本著為本區業主高度負責的精神，按照相關政策的要求注意提高小區的整體居住環境質量，注重通過加強物業管理，保護住宅小區建設整體環境和使用功能長久良好，利于小區的生態環境、人文環境和小區智能化建設，倡導人與自然和諧的家居理念，并通過我們有效的管理模式，用持續改進的服務過程，遵照法律法規的要求，最終達到業主的滿意。具體開展工作如下幾方面：
1、物業公司設有專業管理人員負責小區一切日常管理事務及投訴處理，客戶中心實行24小時公開電話服務(按裝座機)。投訴處理率**%。
2、衛生清潔：如我公司接管本區首先對業主最急切盼望改善的綜合環境進行整治，對小區西墻外垃圾場外進行清理。日常保潔將據公司保潔作業標準，負責該小區內公共區域、樓道及公共設施的衛生保潔，保持無污漬、垃圾、雜物，保持所有公共區域的設施之清潔。對生活垃圾桶定期清洗、消殺;生活垃圾的及時清運，保持小區環境清潔衛生。
3、公共秩序：為維護好小區的公共秩序，秩序維護員實行24小時值班。公司投入資金為小區安裝電子巡更系統，以確保夜間巡邏及時到位。巡邏人員配備對講機隨時保持與其他隊員的聯系，協助公安部門安全防范管理。
4、公共設施日常維護：對公共設施進行日常養護，為業主戶內進行免費日常維修(業主自備材料)，以解決業主因生活小問題帶來的煩惱(具體按公司《工程維修服務承諾制度》執行)。
5、綠化管理：綠化是小區的重要組成部分，對小區綠化，根據季節維護樹木，花草，修剪花木，及時噴灑藥物，防治病蟲害，維護好綠化景觀。對部分品種差的草坪和枯死樹木進行換補植。
6、電梯運行維護：電梯是高層的重要部位，對電梯的運行維護，我公司選聘三級資質以上專業的電梯公司為本區電梯進行維保，提供24小時服務。以確保電梯運行正常、安全，使用功能長久良好。
7、協助工作：我公司會全力協助業委會共同解決本區急需解決的系列問題及與相關單位的協調等工作。在此期間我公司將為工作提供車輛及場所。
8、按物業條例的要求結合本區實際情況，同業委會共同制定一個成熟、完善、可行的物業管理方案。簽定合同后，我公司會投入(或墊付)一定數額的資金，恢復智能設施為區域內增加或改善設施，盡快完善小區的公共秩序管理或實現本區的封閉式管理，讓本區業主生活的舒心、放心、安心。通過我們的服務和管理，把本區管理成優秀小區的標準，再逐步升級。
9、本區收費標準按建筑面積報價(暫定)①住宅物業服務費：0.**元/平方米月;②電梯費：0.**元/平方米月;③二次供水費：0.**元/平方米月;④商業用戶：0.**元/平方米月。
接管后的物業服務收費根據小區實際情況報物價局審批后，按收費文件執行。最終收費價格低于物價局的核準價。先服務后收費，業主可自愿預交費。
我們真誠的懇請全體業主對我們的服務工作進行監督、幫助、指導，讓我們攜起手來，共同創建我們的美好家園。
****物業管理有限公司年月日
第三篇：物業服務方案
物業管理方案投標人應根據物業管理服務內容、標準制定物業管理服務方案，物業管理方案包括但不限于以下內容。
1、管理服務理念和目標
結合本項目的規劃和布局、建筑風格、小區硬件設施配置及物業使用性質等特點，進行有針對性的策劃，闡述對本項目的實施管理服務的思路，提出物業管理服務的定位和目標，以及可能的長遠打算。
2、項目管理機構運作方法及管理制度
（1）編制項目管理機構，工作職能組織運行圖
（2）編制崗位職責和內部管理的職責分工
（3）編制日常管理制度目錄和考核辦法目錄
3、管理服務人員配置
根據物業管理服務內容、標準和本項目實際情況擬定崗位人員配置方案。
4、物業管理服務實施方案，根據物業管理服務內容，標準編制物業管理服務實施方案，主要包括以下內容：
（1）編制物業共用部位維修服務方案
（2）編制物業管理區域內共用設施設備管理維修方案
（3）編制物業管理區域內環境保潔方案
（4）編制物業管理區域內公共秩序維護及車輛停泊管理方案
（5）編制物業管理區域內綠化管理服務方案
（6）編制業主求助、投訴處理和回訪方案
5、編制物業維修養護措施及應急方案
6、編制與業主生活密切相關的服務方案（特約服務、增值服務）等
7、編制豐富社區文化，加強業主（住戶）相互溝通的措施
8、編制物業服務費用測算明細表（應列明收入項目和支出項目預算），有文件規定的按其規定預算，沒有文件規定的按市場價預算）
9、編制財務報表公開方案，以及按規定歸屬業主收益的分配、結算方案。
第四篇：政府機關物業外包模式
政府辦公樓宇的后勤社會化,于專業化物業管理企業和政府機關本身都提出了新的挑戰,這是社會發展的必然。
中國政府機關樓的物業管理,前后大體經歷了三種模式。第一種模式是傳統地設立后勤編制,對辦公用房進行誰建設誰使用、誰使用誰管理的分散模式,物業管理工作納入政府機關事務的行政管理之中,這是建國后數十年來計劃經濟體制下的產物。第二種模式是在改革開放后,在人們更新效益觀念的沖擊下,部分政府機關對后勤編制實施改革,引入企業化管理,制定責任目標和檢驗標準,使后勤服務工作向規范化、標準化邁進。倡導后勤保障能力和市場競爭意識,這是先期導入專業化物業管理的有益嘗試,但是面對基本的成本效益沖突、產權與使用權沖突和維修養護上的種種弊端,仍然有其無法解脫的痼疾;在這種情況下,產生了第三種模式,如以蓮花物業接管深圳市住宅局機關樓宇及深圳海關所屬全部物業、萬科物業接管國家建設部大院為代表,這是一種由政府機關全權委托專業化物業管理公司管理政府機關物業的模式,這種模式下,由物業管理企業針對政府機關樓宇及相關物業的實際情況,量體裁衣地準備物業管理實施方案,合理議價,財務公開,為機關辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務的一體化物業管理,通過物業管理企業本身的管理綜合服務和文化背景,給機關工作人員提供安全、文明、優美、舒適的辦公環境,這是物業管理在新形勢下外延拓展的標志,同時也意味著政府自身角色的全新定位。
今天的方法就是明天的問題。在很多情況下,這種“完全”社會化的機關辦公樓物業管理模式也遇到了質疑:首先,因為物業管理工作如保安、清潔、維修等事務的外包,黨政機關辦公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影響,如果缺乏過硬的監控措施,會導致責任糾紛;然后,現代公務員與作為物業管理操作層人員的一線員工距離感太大,給事實上的責任物業管理單位增添了難度,形成了風險;再者,如果在后勤——物業管理外包過程當中存在暗箱操作,也容易產生腐敗的溫床,一旦質次價高的物業管理介入,將有損于納稅人對政府的信心。然而,從近年實踐的效果看,機關后勤社會化外包物業管理仍然是利大于弊。后勤改革對政府機關而言,利在當前,功在未來。它符合投入最小、收益最大的邊際效用原則。現代公共政府的效率要求每一個公務員以其較高收入的薪資向社會公眾提供相應甚至更高的回報,但是,以往約占國家機關人員五分之一的后勤編制所產生的人力成本——包括諸如車隊、衛生所、機關幼兒園這樣的一些組織——相對于他們實際創造的經濟、社會效益來說,則顯得極不相稱,國家相對緊張的事業經費用來養活政府機關的冗員,在今天是于情不符,在將來則是于法不容,所以,無論是陳舊的行政后勤管理模式還是改良的內部委托企業化物業管理模式,都無法規避財政負擔過重這一現實問題。如其通過公開招投標或者邀標方式,讓實力雄厚、知名度高的專業化物業管理企業介入,依照契約為政府機關樓宇提供高效、優價的物業管理服務,充分關注政府機關樓宇的節能降耗及其設施設備的生命周期規劃,以最大限度地滿足物業的保值增殖需求,這無疑是一種革命。當前政府機關外包物業管理,已成為現代公共行政改革的一個重要環節,同時也為后勤社會化的發展指明了方向。
通過現代物業管理所體現出的一些基本特征,如清新優雅的環境
方便迅捷的維修和規范服務、健全的信息接收與反饋機制,政府機關工作人員將在實際上享受到高質量的生活與工作環境,從而保持愉悅的心情更好地為公眾服務,提高其工作效率;同時,物業管理的外包在某種角度上使國家機關工作人員同老百姓拉近了距離,也將有利于樹立該政府部門開放、親和、高效的公眾形象。
而對物業管理企業而言,雖說有句老話“伴君如伴虎”,但是這種“吃螃蟹”的收益回報依然十分可觀:首先,政府機關的公信力及其支付能力將保證該物業管理項目優良的現金流,這是提供了一個極好的舞臺供物業管理企業盡展所長,持續改進自身的管理水準;其次,“服務于為公眾服務的人”,接管政府辦公物業將急速提升該企業在特定地區的行業知名度,在當地市場競爭中取得制高點;最后,政府機關物業的接管,將帶給該物業管理企業較好的外部政策環境和行政支持,使之得到實質上的新的發展契機。這里作為物業管理企業應當充分研究政府機關物業的特殊性,在嚴格依照合同約定規范服務的同時,應當學習相關的行政管理知識,保持與甲方單位的良好溝通,充分取得物業使用人的信任與支持,在這一基礎上大膽創新、提升服務質量。通過專業化物業管理的全新定位,將由此塑造出風格穩重、特色鮮活的現代政府機關形象。
物業管理屬于“勞動密集型”產業,它的發展將有效地緩解社會就業的壓力,在政治哲學當中,“功利主義”學派認為政府應當選擇使社會上所有人總效用最大化的政策,而“自由主義”學派認為政府的目標應該是使社會上狀況最差的人福利最大化。而政府機關外包物業管理,實際上有利于每個人(政府公務員和物業管理工作人員)發揮其地位上的相對優勢,通過交易使社會勞動成果總和上升;它同時又是一個“收入再分配”的過程,既節約了國家經費,又滿足了最底層勞動者的工作需求,所以從大范圍和長遠來看,利在于民,功在國家。
總而言之,政府機關樓外包物業管理,對兩方(政府和企業)所存在的風險都是潛在的,隱性的,需要認真加以對待,而其好處則是現實的,長遠的——且都是經濟效益可觀,而所得到社會效益又更過之。這種利害關系之下,相信只要今天為之探索和努力的人們勇敢地邁步,最終會由老百姓證明:你們今天的選擇是正確的!
第五篇：物業服務收費方案
通 知尊敬的各位業主/商戶：
運城豪德光彩貿易廣場至2009年開業以來，開發公司和物業公司投入了大量的人力、物力和財力經過兩年多的前期運轉和市場啟動。現在已經逐步走向繁榮，為了能更好的服務廣場業主，維護公共設施設備、環境衛生和公共秩序，有效提升廣場的整體經營形象和美譽度，促進廣場的持久繁榮和發展，實現業主利益最大化，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《物業管理條例》和《物業管理服務收費管理辦法》等有關規定，經運城市物價局核準。物業公司將于2011年9月1日起，開始對豪德光彩貿易廣場商鋪/住宅收取物業服務費用。
一、收費標準（收費面積按房產證面積為準）
1、商鋪：每月每平米1元。
2、住宅：每月每平米0.60元
二、交費方式
每月1-10日到物業公司綜合部繳納當月的物業服務費用。
運城豪德物流園區服務有限公司
2011年8月10日
豪德貿易廣場物業服務收費管理辦法
目的
為維持豪德貿易廣場的正常運轉，保障業主和物業服務企業的合法權益，結合廣場的實際,制定本辦法。收費依據
根據《物業管理條例》和《物業管理服務收費管理辦法》等有關規定。物業公司為業主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序維護等服務，向業主收取服務費用，物業服務包括以下內容：
一、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養；
二、物業管理區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；
三、公共綠地、花草樹木的養護管理；
四、公共秩序維護和協助公安機關做好管理區域內的安全防范工作；
五、物業的檔案資料管理；
六、《豪德貿易廣場前期物業管理服務協議》、《豪德貿易廣場業主臨時公約》和《豪德貿易廣場公共契約》中規定的其他公共性服務內容。收費標準
一、商鋪：每月每平米1元。
二、住宅：每月每平米0.60元
三、對于大客戶或者一次性交納半年以上物業服務費用的商戶/業主，公司將給予一定的優惠政策，具體優惠標準由綜合部報公司領導審批后按審批標準收取（此項優惠至2012年底結束）。收費方式
一、有人居住的商鋪
由綜合部負責對市場內的業主/商戶收取物業服務費用，對沒有按時交納費用的商戶，綜合部負責電話通知，并發放收費通知單，對連續兩個月未交納費用的商戶，綜合部將欠費商鋪房號書面告知物業工程部，并停止售電、供電，直至所欠費用交納完畢才開始售電和供電服務。
二、無人居住的商鋪
由招商部負責電話催繳。收費通知發放
由物業管理員（治安隊）向業主/商戶發放通知書，并做好解釋工作（公司任何部門遇到商戶的投訴或咨詢都必須做好解釋工作），未在市場內經營的商戶，物業管理員（治安隊）負責將通知粘貼在商鋪玻璃門上面，并將商鋪房號書面告知綜合部，由綜合部電話通知商戶/業主。
運城豪德物流園區服務有限公司
2011年7月10日
豪德貿易廣場物業服務收費細則
一、通知發放（王建負責）
物業管理員（治安隊）在2011年8月20日之前將通知發放完畢。
二、電話通知（黃海燕負責）
1）、招商員在2011年8月20日之前必須對自己區域的客服電話通知完畢。2）、對無人居住的商鋪負責電話催繳。
三、收費系統的安裝和資料的錄入（任少華負責）
1）、2011年8月15日之前將收費系統安裝完畢，并能熟練操作。2）、2011年8月25日之前將業主資料及商鋪面積錄入完畢。3）、每月將物業各項收費情況以書面形式報送公司領導審閱。
四、各部門負責對收費疑問做好解釋，并出示相關的法規。
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