第一篇：2015年下半年浙江省房地產估價師《相關知識》：保險合同的概念考試試卷

2015年下半年浙江省房地產估價師《相關知識》：保險合同的概念考

試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、開發商投資收益率是指開發項目達到正常盈利年份時，項目年凈收益與項目__之比。

A．投資的資本價值 B．總開發成本 C．總開發價值 D．總投資額

2、下列關于假設開發法的表述中，不正確的是．【2006年考題】

A：假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法 B：運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用

C：假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房 D：假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余 E：工業用地的監測點評估價格

3、下列關于房地產測繪產品二級檢查一級驗收制，表述錯誤的是。

A：一級檢查是在全面自查、互檢的基礎上，由施測單位質量檢查機構和專職檢查人員對產品質量實行過程檢查

B：一級檢查是在全面自查、互檢的基礎上，由測繪作業組的專職或兼職檢查人員對產品質量實行過程檢查

C：二級檢查是在一級檢查的基礎上，由施測單位質量檢查機構和專職檢查人員對產品質量實行的最終檢查

D：在二級檢查和一級驗收的基礎上向客戶提交測繪報告 E：執行層的組織協調

4、下列關于征收土地的表述中，正確的是__。

A．土地補償費均為該土地被征收前三年平均年產值的6至10倍 B．安置補助費只能發放給安置單位 C．并非所有的征地都要支付青苗補償費

D．只有所征土地連續三年以上常年種菜，才須繳納新菜地開發建設基金

5、下列關于房產分幅圖，說法錯誤的是。

A：房產分幅圖是測繪房產分丘圖和房產分戶圖的基礎資料

B：房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖 C：建筑物密集地區的分幅圖一般采用1：1000比例尺

D：房產分幅圖的繪制范圍包括城市、縣城、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業等單位及毗連居民點 E：執行層的組織協調

6、消費者對某種房地產未來價格的預期與其對該種房地產現時需求的影響關系是。A：若預期房地產價格上漲，則會增加其現時需求 B：若預期房地產價格下降，則會增加其現時需求 C：若預期房地產價格上漲，則會減少其現時需求 D：若預期房地產價格不變，則會減少其現時需求 E：執行層的組織協調

7、用收稿法計算房地產價格，若凈收益第一年為A，收益年限為n，凈收益增長率g與報酬率Y相等，則房地產價格V=。A： B： C：a×n D：∞

E：工業用地的監測點評估價格

8、房地產估價機構評估一宗土地，評估價2000萬元人民幣，按國家規定收取的評估費最高不超過__萬元。A．3.00 B．3.80 C．4.00 D．6.00

9、某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5000元/m2，現房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現率10%和風險補償值100元/m2計，該幢房地產目前的價格應為__。A．4400元/m2 B．4409元/m2 C．4445元/m2 D．4455元/m2

10、下列風險中屬于系統風險的是（）。A．比較風險 B．市場供求風險

C．未來運營費用風險 D．持有期風險

11、全國工程竣工驗收的監督管理工作由__負責。A．土地管理局

B．城市規劃管理部門

C．國務院建設行政主管部門 D．國務院

12、能夠全面反映房屋及其用地位置和權屬等狀況的房地產圖是。(2009年試題)A：地籍圖 B：房產分幅圖 C：房產分丘圖 D：房產分戶圖

E：執行層的組織協調

13、強制拍賣的主體中，拍賣委托人是指。A：商業性拍賣機構 B：人民團體 C：公益性拍賣機構 D：人民法院

E：執行層的組織協調

14、按照原國家計委、原建設部《關于房地產中介服務收費的通知》，以房產為主的房地產估價收費標準中，房地產估價總額在100萬元以下的累進計費率為。A：5‰ B：2．5‰ C：1．5‰ D：0．8‰

E：執行層的組織協調

15、既為治熱毒血痢之良藥，又為治阿米巴痢疾所常用的藥物是__ A．大青葉 B．魚腥草 C．敗醬草 D．水牛角 E．白頭翁

16、某宗房地產未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加3萬元，該類房地產的報酬率為8%。該房地產的價格為__萬元。A．695.83 B．681.25 C．715.83 D．718.75

17、城市維護建設稅實行的是。A：累進稅率 B：累退稅率 C：定額稅率

D：地區差別稅率 E：執行層的組織協調

18、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元／㎡，后街路線價為3800元／㎡，如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為m。A：22 B：28 C：38 D：50 E：工業用地的監測點評估價格

19、房地產經紀人執業資格注冊登記、核發注冊證書工作由負責。A：人力資源和社會保障部 B：省(自治區、直轄市)建設廳

C：中國房地產估價師與房地產經紀人學會 D：所在地房地產經紀人協會 E：執行層的組織協調

20、我國個人住房抵押貸款的風險最終主要轉移在__身上。A．開發商 B．銀行 C．購房者 D．都是

21、下列關于商業銀行資產業務的表述中，正確的是。

A：按貸款發放時有無擔保品，貸款分為自營貸款、委托貸款和特定貸款 B：商業銀行資產業務主要包括貸款和投資(購買有價證券)兩大類 C：長期貸款指貸款期限在10年以上(不含10年)的貸款

D：抵押貸款是指按一定的質押方式以借款人或第三人的動產或權利作為質物而發放的貸款

E：執行層的組織協調

22、開發商在申請領取施工許可證時，若建設期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的__。A．20% B．30% C．40% D．50%

23、下列控制性詳細規劃指標中，不屬于建筑形態控制指標的是。A：建筑高度 B：建筑間距 C：建筑密度

D：建筑后退紅線距離 E：執行層的組織協調

24、下列哪一個報表并不屬于房地產開發項目財務評價的基本報表__。A．現金流量表 B．資金來源運用表 C．項目總投資估算表 D．資產負債表

25、進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于。

A：商品房建設投資 B：土地開發投資 C：其他投資 D：生產性投資 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、當房地產的需求和供給同方向變化，且供給增加小于需求增加，則均衡價格和均衡交易量的變化分別是__。A．不變和減少 B．上升和減少 C．下降和不變 D．上升和增加。

2、當前，我國各地房地產交易管理機構的主要任務是。A：辦理房地產交易登記、鑒證等手續 B：開展房地產股票活動指導和監督 C：為房地產交易提供洽談協議、交流信息、展示行情等各種服務 D：協助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅費 E：為政府或其授權的部門公布各類房屋的房地產成本價格

3、某家庭預計今后15年內月收入為1萬元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是__萬元。A．28.62 B．29.16 C．41.56 D．48.24

4、風險估計與評價的常用方法有。A：調查和專家打分法 B：解析法

C：蒙特卡洛模擬法 D：智暴法 E：德爾菲法

5、評估某宗房地產的價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會__。A．越高 B．越低 C．不變

D．符合客觀實際

6、下列內容屬于房地產廣告的要求的是__。

A．房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間

B．房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限

C．房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明 D．房地產廣告中必須注明物業管理的有關要求

E．房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果

7、路線價法實質是一種__。A．經濟法 B．權益法 C．市場法 D．比價法

8、確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高屬于__的內容。A．城市總體規劃 B．控制性詳細規劃 C．修建性詳細規劃 D．居住區規劃

9、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于__。A．房地產具有開發或再開發潛力 B．將預期原理作為理論依據

C．正確判斷了房地產的最佳開發方式 D．正確量化了已經獲得的收益和風險 E．正確預測了未來開發完成后的房地產價值

10、下列關于物權和債權，表述錯誤的是。A：物權和債權都屬于財產權的范疇 B：債權是請求權 C：物權是支配權 D：物權是請求權 E：執行層的組織協調

11、住房公積金的提取和使用原則包括。A：足額繳存原則 B：合理使用的原則 C：定向使用的原則

D：嚴格時限的效率原則 E：安全運作的原則

12、在計劃經濟時期，我國的城市土地使用制度，是對土地實行土地的制度。A：行政劃撥

B：無償無限期使用 C：無償有限期使用

D：禁止土地使用者轉讓

E：允許一定范圍的土地使用者轉讓

13、現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于__方面的制約。A．建筑技術 B．土地權利設置 C．相鄰關系

D．土地使用管制

14、某學校屬于經營性私立學校性質，房地產開發公司在開發一住宅小區時，需要拆除該校部分房屋，房地產開發公司應當__。

A．根據城市規劃行政主管部門的要求，進行重新建設或者進行補償 B．貨幣補償

C．產權調換或貨幣補償 D．產權調換

15、下列有關區域規劃的表述，正確的包括。

A：區域規劃是為實現一定區域范圍的開發和建設目標而進行的總體部署

B：廣義的區域規劃則主要指一定區域內與國土開發整治有關的建設布局總體規劃

C：區域規劃是以跨行政區的經濟區為對象編制的規劃，是國家總體規劃或省級總體規劃在特定經濟區的細化和落實

D：區域規劃具有戰略性、空間性和有約束力的特點，是在多種方案比較和選擇中確定適合規劃區域未來發展目標和經濟建設的總體藍圖 E：區域規劃的作用是劃定主要功能區的“黃線”，主要內容是把經濟中心、城鎮體系、產業聚集區、基礎設施以及限制開發地區等落實到具體地域空間

16、下列對核算內容說法正確的是__。A．管理費用支出核算 B．住房公積金的繳存核算 C．業務收入核算 D．業務支出核算

17、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（）元。A．2040.82 B．3451.83 C．5089.01 D．6666.37

18、按照專業性質不同，王程建設定額可以劃分為三種。A：全國通用定額 B：行業通用定額 C：專業專用定額 D：施工定額 E：概算定額

19、甲公司為規避風險，購買了企業財產保險，其可投保的標的是。A：甲公司非法占用了財產 B：甲公司所有的危房

C：甲公司替乙公司保管的財產

D：甲公司未經規劃許可建造的房屋 E：執行層的組織協調 20、承包商收到竣工結算價款后，通常應在月內將竣工工程交付給開發商。(2005年試題)A：半個 B：一個 C：一個半 D：兩個 E：借款合同

21、假設某建設項目建設期4年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年平均價格上漲率為5％，則該項目建設期間漲價預備費為。A：1130.00 B：1165.43 C：1910.00 D：2003.70 E：執行層的組織協調

22、對具備房屋功能的地下建筑，征收房產稅的相關規定有。(2007年試題)A：自用的工業房產，以房屋原價的50％～60％作為應稅房產原值 B：自用的工業房產，以房屋原價的50％～60％作為計稅稅基

C：商業用途地下建筑，以房屋原價的70％～80％作為應稅房產原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定納稅 E：地下人防設施免稅

23、建設工程開工實行__許可證制度。A．規劃 B．施工 C．拆遷 D．用地

24、某開發商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發商第1年的還本收益為__萬元。A．3.41 B．4.05 C．4.59 D．12.59

25、會計起修正作用的一般原則包括。A：配比原則 B：謹慎原則 C：重要性原則

D：形式重于實質原則 E：實質重于形式原則

第二篇：遼寧省房地產估價師《相關知識》：保險合同的主體試題

遼寧省房地產估價師《相關知識》：保險合同的主體試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、已知某投資項目折現率為ll%時，凈現值為1700萬元，折現率為12%時，凈現值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是。(2005年試題)A：11.12% B：11.36% C：11.66% D：12.95% E：借款合同

2、房地產評估價值對應的日期稱作__。A．估價日期 B．估價時間 C．估價時點 D．估價基準日

3、某可比實例的實物狀況比估價對象優9％，則其實物狀況修正系數．【2003年考題】 A：0．91 B：0．92 C：1.09 D：1．10 E：工業用地的監測點評估價格

4、下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是。A：青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定 B：征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C：新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定 D：地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定 E：工業用地的監測點評估價格

5、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為（）。A．9.00% B．8.05% C．30.00% D．7.52%

6、土地增值稅以為計稅依據。

A：納稅人繼承房地產所取得的土地增值額 B：納稅人出租房地產所取得的土地增值額 C：納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額 D：納稅人贈與房地產所取得的土地增值額 E：執行層的組織協調

7、某開發項目的規劃建設用地面積為5000m2，如果地上建筑容積率為

6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層(其中1～4層為建筑面積相等的裙房，5～17層為標準層)，則標準層每層建筑面積為__m2。A．882 B．1765 C．1667 D．1538

8、在房地產權利中，屬于用益物權的是。A：自物權

B：劃撥土地使用權 C：抵押權 D：租賃權

E：工業用地的監測點評估價格

9、的立法目的是：“為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權”。A：《中華人民共和國土地管理法》 B：《中華人民共和國城市房地產管理法》 C：《中華人民共和國城鄉規劃法》 D：《中華人民共和國物權法》 E：房地產估價機構必須加蓋公章

10、某建筑物的建筑面積為2 000㎡，占地面積為3 000 ㎡，現在重新獲得該土地的價格為800元/㎡，建筑物重置價格為900元/㎡，而市場上該類房地產正常交易價格為1 800元/㎡，則該建筑物的成新率為。A：44％ B：50％ C：67％ D：86％

E：工業用地的監測點評估價格

11、以下關于GDP與其他變量關系正確的表達式是__。A．GDP=GNP+對外要素收入凈額 B．GDP=NDP+折舊

C．GDP=32資+利息+利潤+租金+直接稅+企業轉移支付 D．GDP=消費支出+投資支出+政府購買+進口-出口

12、某開發公司經城市規劃行政主管部門批準變更規劃設計方案，導致商品房產型發生變化，并在10日內書面通知了買受人，買受人接通知后未作表示，2個月后買受人提出退房，按規定買受人__。A．有權退房，但應承擔違約責任 B．有權要求開發公司承擔違約責任 C．有權要求開發公司賠償損失 D．無權退房

13、某房地產投資者以300萬元購入一個商業店鋪用于出租經營，資本金為100萬元．其余資金為金融機構提供的利率為10%、期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本付息(不考慮所得稅影響)后的權益投資回報率為__。A．10% B．11.27% C．14.18% D．42.55%

14、下列不屬于清償能力指標的是。A：借款償還期 B：利息備付率 C：現金回報率 D：償債備付率 E：借款合同

15、在估價報告中陳述，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A：估價師聲明

B：估價的假設和限制條件 C：估價方法 D：估價對象

E：工業用地的監測點評估價格

16、下列不屬于我國信托機構開辦的業務是。A：信托業務 B：委托業務 C：代營業務 D：外匯業務

E：執行層的組織協調

17、”五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、__等設施或條件以及場地平整。

A．給水、排水、電力、通信 B．給水、排水、燃氣、熱力 C．排水、電力、通信、燃氣 D．排水、電力、通信、熱力

18、房地產卡片按順序，以一處房屋坐落中的每幢房屋為單位填制。A：土地宗地號 B：房地產門牌號 C：房地產原始號

D：房地產產籍地號(丘號)E：執行層的組織協調

19、若標準宗地的臨街深度為10m，按照“四三二一法則”計算臨街深度為15 m的宗地價格，其平均深度價格修正率為．【2003年考題】 A：78％ B：85％ C：117％ D：150％

E：工業用地的監測點評估價格

20、乙公司在開始市場分析之前，需仔細分析該項目土地使用權招標文件，其中屬于該項目控制性詳細規劃中用地控制指標的為。(2007年試題)A：綠地率 B：容積率 C：建筑密度

D：住宅和商業用地的面積 E：執行層的組織協調 21、2002年某房地產價格評估機構年應納稅所得額為99872元，應按__計征企業所得稅。A．12% B．18% C．27% D．33%

22、運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是。A：待開發房地產開發建設開始時的具體日期 B：待開發房地產建設發包日期 C：取得待開發房地產的日期

D：房地產開發完成并投入使用的日期 E：工業用地的監測點評估價格

23、房地產經紀人執業資格注冊有效期一般為年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：執行層的組織協調

24、單位為職工所繳存的住房公積金的實質是__。A．獎金

B．單位發給職工的住房補貼 C．工資的一部分

D．給職工增加了一部分工資

25、拆除非公益事業房屋的附屬物，補償方式為。A：貨幣補償 B：產權調換

C：產權調換或貨幣補償 D：加倍補償

E：房地產估價機構必須加蓋公章

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、關于需求彈性和需求彈性系數的要點，下列描述錯誤的是__。

A．需求彈性是指價格變動引起的需求量變動的程度，即需求量變動對價格變動的反應程度

B．需求彈性系數是需求量變動比率與價格變動比率的比值，這樣可以排除計量單位的影響

C．需求彈性系數都為負值，所以取其絕對值來表示變動程度的大小 D．同一條需求曲線上不同點的需求彈性系數大小并不一定相同

2、房地產估價專家委員會對估價報告的鑒定內容包括__。A．估價方法選用 B．估價結果確定方式 C．估價師的職業道德 D．估價技術路線 E．估價參數選取

3、下列關于擔保公司設立，表述正確的是。

A：設立擔保公司，應當報經城市房地產行政主管部門審核，并經城市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照

B：設立擔保公司，向王商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，應當報經城市房地產行政主管部門審核，并經城市人民政府批準 C：擔保公司的組織形式為有跟責任公司或者股份有限公司 D：擔保公司的組織形式為合伙企業

E：擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業擔保、收取服務費用、具有法人地位的房地產中介服務企業

4、房產測量中以中誤差作為評定精度的標準，以__倍中誤差作為限差。A．1 B．2 C．3 D．4

5、不屬于確定城市規模的意義是。A：綜合平衡法 B：區域分配法 C：環境容量法 D：線性階段法

E：執行層的組織協調

6、A市B房地產開發公司征收C村的100畝基本農田。該項目涉及C村農業人口50戶，180人。據查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元／畝。按照規定，B房地產開發公司應安置C村個農民。A：30 B：60 C：100 D：180 E：執行層的組織協調

7、對于“開發—銷售”模式下的房地產投資項目，分析其動態盈利能力時的計算期包括。A：開發期 B：論證決策期 C：經營準備期 D：經營期 E：銷售期

8、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有。A：交通便捷程度 B：朝向、樓層

C：周圍環境和景觀 D：建筑規模 E：外部配套設施

9、房地產價格的形成條件有。A：房地戶的需要 B：房地產的有用性 C：房地產的有效需求 D：房地產的相對稀缺性 E：房地產的有效供給

10、收益法，是根據土地收益求取土地價值，根據建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用（）。A．房地剩余技術 B．市場剩余技術 C．土地剩余技術 D．建筑物剩余技術 E．自有資金剩余技術

11、下列閑置土地的處置方式，正確的有。A：延長開發建設時間，但最長不得超過兩年 B：政府為土地使用者置換其他等價閑置土地 C：改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發 D：延長開發建設時間，但最長不得超過一年

E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協議書

12、下列關于價格彈性的表述中，正確的有__。A．供給價格彈性一般為正值

B．當供給價格彈性為無窮時，稱供給完全無彈性 C．需求價格彈性永遠為負值

D．當需求價格彈性為無窮時，稱需求有完全彈性 E．一般來說，時間越長，需求和供給都越有彈性

13、以下關于成本法理解中，正確的有。

A：成本法是求取估價對象在估價時點的全部建設成本，然后扣除折舊，以此求取估價對象的價格或價值的方法

B：成本法的本質是以房地產的重新開發建設成本為導向求取估價對象的價值 C：成本法的理論依據是生產費用價值論，從買方的角度來看，房地產的價格是基于社會上的“生產費用”，類似于“替代原理”

D：成本法即是估價人員根據開發建設估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來測算價格

E：成本法也可以說是以房地產價格各構成部分的累加為基礎來測算房地產價格的方法

14、某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。A．損益表

B．資金來源與運用表 C．資本金現金流量表 D．全部投入現金流量表

15、根據信托合同，信托機構依據其管理經營的實際業績確定__。A．受托財產總值 B．信托范圍 C．信托收益

D．信托信用等級

16、房地產開發項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應列入。A：管理費 B：銷售費用 C：其他費用 D：前期費用 E：借款合同

17、獲取房地產估價業務的措施可以有__。A．突破專業能力限制，接受各種估價要求 B．提高服務質量 C．恰當的宣傳 D．低收費

E．最大限度壓縮估價作業期

18、《注冊房地產估價師管理辦法》規定，注冊房地產估價師有下列情形之一的，其注冊證書失效。A：聘用單位破產

B：聘用單位被吊銷營業執照 C：注冊有效期滿且未延續注冊 D：未受到刑事處罰 E：年齡超過65周歲

19、房地產估價機構資質等級分為。A：一級 B：二級 C：三級 D：四級 E：五級

20、在眾多的不確定性因素中，找出對項目經濟評價指標影響較大的因素，并判明其對開發項目投資效益影響的程度，是分析的目的。A：盈虧平衡 B：敏感性 C：風險 D：概率 E：借款合同

21、有甲、乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限為50年，單價為3500元/m2，報酬率為8%；乙房地產收益年限為30年，單價為3000元/m2，報酬率為6%。那么，甲的價格（）乙的價格。A．高于 B．低于 C．等于

D．條件不足，無法確定

22、開發項目總投資包括建設投資和__。A．前期投資 B．后續投資 C．經營投資 D．管理投資

23、用市場法對房地產進行估價時，需要進行__修正。A．交易過程 B．交易情況 C．交易日期 D．交易價格 E．房地產狀況

24、拍賣標的亦稱，泛指可以通過拍賣方式轉讓的各種財產及財產權利。A：拍品 B：拍賣物 C：拍賣人 D：拍賣方式 E：拍賣時間

25、下列房地產價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A．完全產權價值 B．出租人權益價值 C．快速變現值

D．承租人權益價值 E．殘余價值

第三篇：安徽省2017年上半年房地產估價師《相關知識》：保險合同的主體考試題

安徽省2017年上半年房地產估價師《相關知識》：保險合同的主體考

試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗房地產的土地總價為5000萬元，建筑層數14層，1～4層建筑面積相等，5～14層為標準層，每層建筑面積為1240m2。建筑覆蓋率為60%，容積率為5.5。則該宗房地產的樓面地價為__元/m2。A．2272.72 B．2727.22 C．2880.18 D．4032.26

2、下列表述中，正確的是__。

A．凡是中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的課稅對象 B．房產稅、土地使用稅是比例稅率，土地增值稅則是累進稅率

C．耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人征收的一種稅，但炸藥庫用地應該免稅

D．契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，對產權出售人征收的一種稅，其稅率為 3%～5%

3、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元／㎡。現市場上類似住宅的年租金為600元／㎡。若折現率為8％，則承租人甲目前的權益價值為萬元。A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工業用地的監測點評估價格

4、__是判斷項日盈利能力的重要技術經濟指標，是將開發項目預期或實際上所獲得的年凈收益進行資本化時采用的一個貼現率。A．利息率 B．銷售利潤率 C．速動比率 D．目標收益率

5、某宗房地產若采用市場比較法估價得出了四個估價結果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，現決定采用中位數，則其估價結果為__元/m2。A．1230 B．1235 C．1240 D．1242.5

6、某宗房地產的收益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8％，則該宗房地產的收益價格最接近于萬元。A：280 B：285 C：290 D：295 E：工業用地的監測點評估價格

7、某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000㎡，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50％，設備安裝工程尚未進行．另據調查得知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點的完工程度是．【2004年考題】 A：30％ B：45％ C：65％ D：75％

E：工業用地的監測點評估價格

8、問卷調查法，是介于觀察法、專題討論法和實驗法之間的一種方法，適用于__，目的是為了了解人們的認識、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。

A．抽樣性調查 B．因果性調查 C．試探性調查 D．描述性調查

9、若某房地產投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項房地產投資的實際收益率為（）。A．9.26% B．10% C．11.320% D．12%

10、城市房屋拆遷估價目的統一表述為。

A：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產成交價格 B：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產出租價格 C：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產抵押價格 D：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格 E：房地產估價機構必須加蓋公章

11、下列不屬于《物業管理條例》確立的基本制度的是。A：業主大會制度 B：物業管理議標制度 C：物業承接驗收制度

D：住宅專項維修資金制度 E：執行層的組織協調

12、征收集體土地，有償使用土地的，應__。A．預付足額的預付金

B．報鄉(鎮)級人民政府核簽 C．出具征收單位財務狀況報告 D．簽訂土地使用合同

13、建筑物凈收益=__×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續無限年期)。A．建筑物重置價 B．建筑物現值 C．土地價格 D．房地產價格

14、下列登記中，房屋登記機構應當進行實地查看的情形是__登記。A．預購商品房預告 B．房屋轉移

C．在建工程抵押權 D．房屋抵押權

15、”五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、__等設施或條件以及場地平整。

A．給水、排水、電力、通信 B．給水、排水、燃氣、熱力 C．排水、電力、通信、燃氣 D．排水、電力、通信、熱力

16、①規劃設計條件通知書；②建設用地規劃許可證；③選址規劃意見通知書；④建設工程規劃許可證；它們在房地產開發過程中的核發順序為__。A．①②③④ B．①③②④ C．③①④② D．③②①④

17、某經紀公司獨家代理銷售的一房屋成交價格160萬元，最高收費__萬元。A．3.2 B．4.8 C．6.4 D．8

18、建設工程符合城市規劃要求的法律憑證是__。A．建設施工許可證 B．建設用地規劃許可證 C．預售許可證

D．建設工程規劃許可證

19、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日~5月30日，估價報告應用有效期為1年．2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于．【2006年考題】 A：15年 B：16年 C：17年 D：20年

E：工業用地的監測點評估價格

20、估價對象為一套建筑面積90㎡的封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為3㎡，選取的某可比實例為一套建筑面積95㎡的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4㎡，成交價格為90萬元。若該陽臺封閉，成交價格可能到92萬元。以該可比實例為基礎估算估價對象的市場價格為萬元。A：83．51 B：85．26 C：85．36 D：87．16 E：工業用地的監測點評估價格

21、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7%的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了（）元。A．137.5 B．410.2 C．432.2 D．452.2

22、人們在購買決策過程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意購買某一產品或服務的人。A．發起者 B．影響者 C．決策者 D．購買者

23、房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變為小于供給增長率的轉折點上，空置率由__。A．上升到下降 B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率

24、廉租住房租金由構成。(2009年試題)A：維修費和管理費 B：維修費和利潤

C：維修費、管理費和利潤 D：維修費、利潤和稅金

E：房地產估價機構必須加蓋公章

25、人防工程的地下室面積__建筑。A．屬不應分攤的共有 B．屬應分攤的共有 C．不屬共有

D．屬物業公司所有的

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、在物業管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復雜的是__物業。A．收益性 B．工業性 C．居住性 D．特殊性

2、強制拍賣標的須符合以下三個要件。

A：強制拍賣標的須為被執行人所有或依法享有處分權的財產

B：強制拍賣標的須為人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、凍結)的財產 C：強制拍賣標的須為人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、凍結)的財產 D：強制拍賣標的須為人民法院委托拍賣人進行拍賣的財產 E：強制拍賣標的須為房管部門委托拍賣人進行拍賣的財產

3、拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內容有__。A．確切地說明拆遷的范圍、拆遷的對象、拆遷的實施步驟

B．對拆遷范圍內被拆遷的居民、機關、團體、企事業單位提出補償安置方案 C．安置房和臨時安置周轉房的房源情況

D．拆遷的各項補償費及拆遷的各種補償費來源

E．補助費的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排

4、從宏觀上講，房地產市場結構不包括__。A．總量結構 B．存量結構 C．區域結構 D．產品結構

5、某類房地產2007~2011年的價格見下表，關于平均增減量法適用條件及其價格趨勢值的說法，正確的有。

A：房地產價格的變動過程應是持續上升或持續下降的 B：各期房地產價格上升或下降的數額應大致相同 C：2010年的價格趨勢值為6900元／㎡ D：2011年的價格趨勢值為7283元／㎡ E：2012年的價格趨勢值為7634元／㎡

6、市場法的本質是以房地產的成交價格為導向來求取未來房地產的價格，通常把市場法求得的價格簡稱為__。A．市場價格 B．比準價格 C．理論價格 D．評估價格 7、2006年甲公司依法取得一宗城鎮商住綜合用地，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2006年4月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2007年5月6日，經評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產估價機構評估其市場價值為6800萬元。如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為。A：無效應價 B：有效應價

C：可以成交的價格 D：不確定

E：個人住房抵押貸款證券化是一項金融創新業務，其住房抵押權轉讓具有特殊性。房地產管理部門辦理批量個人住房抵押權變更登記時，只對抵押權人作變更處理，其他登記事項不作變更

8、下列關于擔保公司設立，表述正確的是。

A：設立擔保公司，應當報經城市房地產行政主管部門審核，并經城市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照

B：設立擔保公司，向王商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，應當報經城市房地產行政主管部門審核，并經城市人民政府批準 C：擔保公司的組織形式為有跟責任公司或者股份有限公司 D：擔保公司的組織形式為合伙企業

E：擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業擔保、收取服務費用、具有法人地位的房地產中介服務企業

9、房產稅的課稅對象是__。A．工礦區的房屋所有人 B．房屋承租人 C．市區的房屋 D．農村的房屋

10、信托的職能包括。A：融通資金

B：財產所有權的轉移性 C：財務管理 D：信用服務

E：收益分配的實績性

11、網絡圖法在建設工程管理中常常作為__的方法。A．質量控制 B．成本控制 C．進度控制 D．合同管理

12、《中華人民共和國土地管理法》規定，根據土地利用總體規劃，將土地的用途分為。A：農用地 B：其他農用地 C：建設用地 D：商業用地 E：未利用地

13、對收益性物業來說，空置率提高將會導致（）等后果。A．租金收入減少 B．附加支出增加

C．物業資本價值下降 D．運營成本下降

E．租客要求更大的租金折扣

14、投資組合理論認為，把不同投資項目組合起來，可以。A：提高投資收益 B：降低系統風險 C：降低個別風險 D：使投資毫無風險 E：借款合同

15、《中華人民共和國刑法》第三百四十二條規定：“違反土地管理法規，非法占用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大最毀壞的。” A：處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金 B：處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金 C：處3年以上、7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金 D：處3年以上、5年以下有期徒刑，并處或者單處罰金 E：執行層的組織協調

16、W省某開發公司開發一項目，需征收A市B縣集體土地30公頃，為保證該項目的整體性，需征收基本農田以內的耕地5公頃。那么，這一項目的征收土地應由__批準。A．國務院

B．W省人民政府 C．A市人民政府 D．B縣人民政府

17、房地產價格的影響因素可分為一般因素、區域因素和個別因素，其中土地的位置屬于__。A．一般因素 B．區域因素 C．個別因素 D．其他

18、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發企業利用多種媒體大力宣傳濕地環境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是__。

A．目標定價法 B．領導定價法

C．隨行就市定價法 D．認知價值定價法

19、在對房地產項目進行多因素敏感性分析時，通常假定同時變化的幾個因素發生變化的概率相同，而且是的。A：相互關聯 B：相互排斥 C：相互獨立 D：相互制約 E：借款合同

20、對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是。(2009年試題)A：等額年值法

B：差額投資內部收益率法 C：凈現值法

D：等額年費用法 E：借款合同

21、市場經濟條件下，物業租金水平的高低，主要取決于__。A．承租人愿意承擔的費用 B．承租人的承受能力 C．業主希望的投資回報率

D．同類型物業的市場供求關系

22、當出現下列情形時，買受人主張瑕疵請求權遇到障礙。A：委托人、拍賣人無過錯 B：委托人、拍賣人有過錯 C：買受人過錯 D：聲明不保證 E：聲明保證

23、下列保險中，屬商業保險的有。A：無擔保保險 B：保證保險 C：信用保險 D：健康保險 E：失業保險

24、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有．(2005年試題)A：單元估算法 B：概預算定額法

C：工程量近似匡算法 D：蒙特卡洛模擬法 E：單位指標估算法

25、某物業的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為__。A．6.25% B．10% C．16.67% D．16%

第四篇：2001年房地產估價師考試

2001年房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》試題

第一部分 選擇題

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個選項中只有一選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內。

1.供人們生活起居的建筑是()

A.公共建筑 B.居住建筑 C.工業建筑 D.商業建筑

2.建筑地段地租的基礎是由真正的()

A.生產成本規定的 B.農業地租規定的C.生產價格決定的 D.壟斷利潤決定的3.城市化初期，產業結構以第一、二產業為主，則()

A.房地產價格較高 B.房地產價格不變

C.房地產價格有變化 D.房地產價格較低

4.商業中心往往位于地價高昂的()

A.黃金地段 B.邊緣地段 C.落后地段 D.一般地段

5.容積率是指地塊上的建筑面積與()

A.總面積之比 B.地塊面積之比

C.地下面積之比 D.綠化面積之比

6.商業標準宗地的位置應是()

A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地

7.因素成對比較中，若A與B同等重要，則給A賦值()

A.10 B.50 C.0.5 D.5

8.從理論上講，效用相等的房地產經過市場的競爭，其價格()

A.最終會基本趨于一致 B.最終會擴大差別

C.可能趨于一致，也可能擴大差別 D.由有關部門確定

9.運用市場比較法評估房地產價格，在因素修正時需要具有豐富經驗的估價師來確定()

A.土地還原利率 B.各有關修正系數

C.如何計算容積率修正 D.如何計算土地使用年期修正

10.市場比較法中，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則在將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中()

A.其中分母小于100 B.其中分母大于100

C.其中分母等于100 D.不成立

11.通過使用年期修正，可以消除對不動產價格造成的影響因素是()

A.土地的估價期日

B.土地的使用期限不同

C.土地在不同時期的基準地價不同

D.土地在不同時期的路線價不同

12.新開發區內可出售土地的平均售價()

A.不包含整個開發區的所有開發成本

B.應當是把整個開發區的所有開發成本分攤到可出售土地面積上

C.包含開發區內的基礎設施建設費，但不含服務設施建設費

D.包含開發區的服務設施建設費，但不含基礎設施建設費

13.房屋的商品租金構成因素是()

A.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費

B.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租

C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤

D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤

14.房屋重新建造成本中應包括()

A.利息、利潤 B.利息、利潤、稅費

C.利潤、稅費 D.利息、稅費

15.剩余法在評估待開發土地中運用得()

A.最少 B.最為廣泛 C.最難 D.最一般

16.剩余法確定項目最高開發費用是為了使開發利潤保持在()

A.區域范圍 B.規定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍

17.剩余法估價中調查土地位置時，要掌握土地所在城市的()

A.性質 B.工業狀況 C.生活狀況 D.設施狀況

18.路線價估價法是一種評估大量土地的()

A.迅速估價方法 B.較慢估價法

C.簡易法 D.延遲法

19.標準深度是指標準宗地的()

A.街道寬度 B.臨街深度 C.街道長度 D.街道曲度

20.基準地價的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數據應具有()

A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可換性

二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個選項中有二個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內。多選、少選、錯選均無分。

21.土地收益性的利用方式包括工業用地方式和()

A.商業用地方式 B.商品住宅用地方式 C.機關用地方式

D.宗教用地方式 E.軍事用地方式

22.房地產評估的特點主要有()

A.科學性 B.實踐和公正性 C.個別性

D.嚴肅性 E.固定性

23.區位理論除成本學派外，還有()

A.市場學派 B.價格學派 C.行為學派

D.競爭學派 E.交易學派

24.在房地產估價實踐中，應用預期收益原則的評估法有()

A.剩余法 B.收益還原法 C.開發法

D.價值法 E.市場法

25.直接影響土地級別界線位置的是()

A.單元劃分 B.定級單位 C.面積單元

D.指標取樣 E.指標計算

26.房地產的收入分為()

A.經營收入 B.毛收入 C.潛在毛收入

D.凈收益 E.有效毛收入

27.運用市場比較法所必須遵循的合法性具有的兩個方面的含義是()

A.交易案例與待估房地產的適用法律背景可以有一定差別

B.交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似

C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內

D.沒有土地使用證的房地產也可以

E.交易案例與待估房地產的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別

28.房地產的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是()

A.百貨大樓 B.普通住宅 C.辦公樓

D.旅館 E.倉庫

29.市場比較法中，區域因素有()

A.自然條件 B.繁華程度 C.房地產位置

D.房地產的地質條件 E.臨街狀況

30.用成本法的實際觀察法計算建筑物的現值，主要的前提是()

A.要求估價人員具有充分的鑒定技術

B.要求估價人員具有實際操作經驗

C.要求被估對象為新建筑物

D.要求被估對象為舊建筑物

E.僅對一些特殊建筑物進行估價

31.城市土地主管部門測算土地使用權出讓金或地價款，其根據主要是()

A.用途、土地級別 B.土地上附著物的質量

C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體

E.土地具體位置及生熟程度、地價區段

32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()

A.舊建筑物所在地區有類似建筑物實際建設的各種費用的數據及明細

B.舊建筑物同一供需范圍內有類似建筑物實際建設的各種費用的數據及明細

C.根據舊建筑物特點計算間接工程費

D.根據舊建筑物特點計算直接工程費

E.以估價時點舊建筑物所在地區的各種單價為基礎，求得標準建造費

33.剩余法估價開發商購買土地時，確定該土地的最佳使用，有關部門對該土地規定了()

A.地塊限制條件 B.法律法規限制 C.資源條件

D.社會條件 E.經濟條件

34.房地產估價中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內：()

A.城市規劃 B.法律法規 C.市場條件

D.經濟條件 E.生活條件

35.同一路線價區段的劃分應是()

A.地價不等地段 B.地價相等地段 C.地段相連的路段

D.地段不相連接 E.性質相差大的地段

36.路線價估價法四三二一法測中，標準深度100英尺土地價值第二、四個25英尺土地分別是路線價的()

A.20% B.30% C.8%

D.10% E.40%

37.基準地價對應的平均容積率是()

A.該用途土地在該地域內的平均容積率

B.該用途土地在該均質地域內的容積率

C.該用途土地在該級別地域的容積率

D.該用途土地在該均質地域內的平均容積率

E.該用途土地在該級別地域的平均容積率

38.房地產環境條件不包括()

A.城市經濟發展條件 B.房地產開發情況 C.建筑物保養

D.城市社會發展水平E.房地產業稅收政策

第二部分 非選擇題

三、判斷改錯題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內打“√”，錯誤的打“╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)

39.抵押價格是債務人將房地產作為抵押物進行評估的價格，多用于房地產轉讓交易。()

40.大城市劃分的道路類型數目一般為4～6類。

41.建筑物在估價中的折舊基數是估價時點該建筑物的固定資產帳面原值。()

42.路線價估價法認為土地價值隨臨街深度而遞減。

43.我國目前的基準地價表現形式為標準宗地的價格。

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.簡述影響房地產價格的因素。

45.房地產估價報告包括哪些內容?

46.試寫出剩余法評估不動產價格的基本公式。

五、計算題(每小題10分，共20分)

47.某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據調查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據有關規定，房地產稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。

48.(1)有一宗地塊，經可行性分析，認為受規劃條件限制，開發成房地產后，預估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發成本(含稅費)最低為500萬元，開發商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?

(2)據房地產市場資料，租金水平在該類不動產中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發該不動產的總價是多少?

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.市場比較法的適用范圍和操作程序是什么?

50.試述在房地產評估報告中，估價結果的應用限制條件的重要性。

參考答案

第一部分 選擇題

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

1.B 2.B 3.D 4.A 5.B

6.C 7.C 8.A 9.B 10.A

11.B 12.B 13.C 14.B 15.B

16.C 17.A 18.A 19.B 20.A

二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)

21.AB 22.AB 23.AC 24.AB 25.AD

26.CE 27.BC 28.AB 29.AB 30.AB

31.AE 32.AB 33.AB 34.AB 35.BC

36.BD 37.DE 38.BC

第二部分 非選擇題

三、判斷改錯題(每小題2分，共10分)

39.╳ 抵押貸款

40.╳ 5～7

41.╳ 重置價格或重建價格

42.√

43.╳ 區片價和路段價

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.影響房地產價格的因素通常有：

(1)一般因素。

(2)城市區域因素。

(3)個別因素。

45.(1)封面；

(2)目錄；

(3)致委托估價方函；

(4)估價師聲明；

(5)估價的假設和限制條件；

(6)估價結果報告；

(7)估價技術報告；

(8)附件。

46.剩余法評估不動產價格基本公式：V=A-(B+C+D+E)

式中：V—購置土地價格，A—開發完成后的不動產價值，B—整個項目的開發成本，C—投資利息，D—開發商合理利潤，E—正常稅費。

五、計算題(每小題10分，共20分)

47.(1)年租金收入

2.5×12=30(萬元)

(2)計算年經營費用

①房地產稅=30×12%=3.6(萬元)

②管理費=30×5%=1.5(萬元)

③房屋原值=1000×3000=300(萬元)

④修繕費=300×2%=6(萬元)

⑤保險費=300×3‰=0.9(萬元)

⑥家具年折舊費=10×(1-2%)÷10=0.98(萬元)

⑦年經營費用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(萬元)

(3)年凈收益=30-12.98=17.02(萬元)

(4)該寫字樓套間的價格

=137.099

48.(1)土地價格=1,000萬-500萬-200萬=300(萬元)

故該塊地最高價格為300萬元。137.1(萬元)

(2)總價＝18,000(萬元)

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.在房地產市場比較發達的地區，市場比較法才能得到較廣泛的應用。而且，在同一地區或同一供求范圍內的類似地區中，與待評估房地產相類似的房地產交易較多時，市場比較法才是有效的評估方法。

運用市場比較法評估房地產價格，一般要經過下列程序：

(1)交易實例的搜集；

(2)可比交易案例確定；

(3)因素修正包括：情況修正、期日修正、區域因素修正、個別因素修正、土地使用年期修正、容積率修正；

(4)房地產價格確定。

50.估價結果的應用限制條件是房地產評估報告中十分關鍵的部分：

因為：

(1)在房地產估價過程中，存在估價的假設的和限制條件，如對未來房地產收益的預測，對城市規劃建設導致的房地產區位變化和價格變化的推測等。這些假設和前提必定對房地產的價格或價值產生影響，所以評估報告中的估價結果只在報告中載明的假設和前提下才有效。若條件不同則不能應用該結論。

(2)估價結果具有時效性，只有在評估報告應用的有效期內應用，才能保證結果的正確性。

(3)評估報告所提供的結論只適用于報告中載明的估價目的和價值定義。不同的估價目的下，同一宗房地產適用的估價方法、選取的資料及得到的結論都不同，所以報告中的結果不能應用于該估價目的以外的其他估價目的。

說明以上的條件，可以指導委托方正確估價結論，避免誤解及錯誤應用帶來的損失，也可以借此明確評估各方的責任界限，避免不必要的糾紛。

第五篇：2017年江蘇省房地產估價師《相關知識》：與環境相關的幾個概念考試試題

2017年江蘇省房地產估價師《相關知識》：與環境相關的幾個概念考

試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、隨著社會經濟的發展，房地產價格總體上呈__波動的趨勢。A．向下 D．平穩 C．不穩定 D．向上

2、成本理論中，當商品的銷售收入正好能補償經濟成本時，廠商獲得了。A：正常報酬 B：正常回報 C：正常利潤 D：超額利潤

E：執行層的組織協調

3、城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的。A：30％ B：40％ C：50％ D：60％

E：執行層的組織協調

4、下列貸款中，不屬于房地產開發貸款的是。A：土地購置貸款 B：土地儲備貸款 C：土地開發貸款 D：建設貸款 E：借款合同

5、一名合格的房地產專業估價人員，在房地產估價方面不需具有。A：扎實的理論知識 B：廣泛的人際關系 C：豐富的實踐經驗 D：良好的職業道德

E：工業用地的監測點評估價格

6、某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5000元／㎡，現房出租的年末凈收益為500元／㎡。若按折現率10％和風險補償值100元／㎡計，計算該期房目前的價格應為。A：4400元／㎡ B：4409元／㎡ C：4445元／㎡ D：4455元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

7、《房地產開發企業資質管理規定》規定，申請《暫定資質證書》的條件不得低于級資質企業的條件。A：一 B：二 C：三 D：四

E：房地產估價機構必須加蓋公章

8、房地產中介服務機構在領取營業執照后的個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上房地產行政主管部門備案。A：一 B：二 C：三 D：五

E：執行層的組織協調

9、房地產市場的運行環境中，涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。A：社會環境 B：政治環境 C：經濟環境 D：金融環境 E：借款合同

10、下列關于容積率的計算公式，正確的是。A：容積率=土地面積／總建筑面積 B：容積率=總建筑面積／土地面積

C：容積率=建筑基底占地面積／地塊面積 D：容積率：地塊面積／建筑基底占地面積 E：執行層的組織協調

11、在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經濟壽命為60年，后于2011年8月31日補辦了建設用地使用權出讓手續，土地使用期限為40年(自2011年8月31日起計)，建設用地使用權期間屆滿后對建筑物按殘余價值給予補償。2012年8月31日對該辦公樓進行評估，經測算，該辦公樓的土地重新取得價格為3000萬元，建筑物重置價格為4500萬元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評估價值為萬元。A：5850 B：6125 C：6510 D：6675 E：工業用地的監測點評估價格

12、在估價報告中陳述，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項．【2003年考題】 A：估價師聲明

B：估價的假設和限制條件 C：估價方法 D：估價對象

E：工業用地的監測點評估價格 13、2002年某房地產價格評估機構年應納稅所得額為99872元，應按__計征企業所得稅。A．12% B．18% C．27% D．33%

14、對于公民，利害關系人可以申請宣告其為失蹤人。A：下落不明滿1年的 B：下落不明滿2年的

C：因意外事故下落不明，從事故發生之日起滿1年的 D：因意外事故下落不明，從事故發生之日起滿2年的 E：執行層的組織協調

15、如要求召開臨時股東會，必須由代表公司10％以上股份的若干股東提出才有效即為。A：單獨股東權 B：少數股東權 C：固有權 D：非固有權

E：執行層的組織協調

16、關于利息的計算，下列說法不正確的是。

A：按年計息時，為簡化計算，假定借款發生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

B：還款當年按年末償還，按全年計息

C：每年應計利息=(年初借款本息累計+本年借款額／2)×貸款利率 D：“氣球法”，是指借款期末一次償付全部本金和利息 E：借款合同

17、關于單利和復利的區別，下列說法不正確的一項是__。

A．單利是指在計算利息時，不論期限長短，僅按本金計算利息，所生利息不加入本金重復計算利息

B．復利是指計算利息時，要按一定期限將所得利息加入本金再計算利息，逐期滾算

C．用單利計算利息，具有手續簡便的優點，而用復利計算利息，則有利于加強資金使用的時間觀念，促進企業加速資金周轉，從而有利于提高資金的使用效益，特別是可用來比較不同期限的資金使用效益

D．在我國，大量存款通常采用復利計算，而少量存款采用單利計算

18、在房地產市場自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置與合理空置率的關系是__。

A．空置率=合理空置率 B．空置率＜合理空置率 C．空置率＞合理空置率 D．不能判斷

19、某宗地的面積為1000㎡，采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為元／㎡。A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工業用地的監測點評估價格

20、評估某宗房開發用地2005年10月16日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發完成后的房價為3000萬元，折現率為12%，則需將這3000萬元折現到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房價實際為__萬元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

21、下列成本費用中，不屬于土地儲備開發成本的是__。A．拆遷補償費及有關稅費 B．市政基礎設施建設有關費用 C．貸款利息 D．建安費用

22、某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據應按服裝店用途進行估價．【2007年考題】 A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：估價時點原則 D：替代原則

E：工業用地的監測點評估價格

23、在下列__情況下，職工不可提取住房公積金。A．購、建自住住房 B．購買商業門市

C．償還購房貸款本息時

D．房租超出家庭工資收入規定比例時

24、某零售商業物業租約規定，基礎租金為35萬元/月，百分比租金標準為8%，若承租人本月的營業額為480萬元，則按常規計算的承租人本月應繳納的租金總額為__萬元。A．35 B．37.8 C．38.4 D．73.4

25、某建筑物一段墻體的一面與該建筑物以外的空間接觸，且與該建筑物長軸方向一致，則該墻體。A：既是外墻也是縱墻 B：既是外墻也是橫墻 C：既是山墻也是縱墻 D：既是山墻也是橫墻 E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某房地產開發商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8％，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發商為該筆貸款支付的利息總額是萬元。A：378．49 B：678．22 C：779．14 D：804．73 E：借款合同

2、__是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質環境的活動。A．房地產經營 B．房地產管理 C．房地產開發 D．房地產運作

3、房地產開發項目所采用的建筑工程施工合同文件優先解釋的順序為__。A．合同協議書、投標書及其附件、圖紙、工程報價單或預算書 B．圖紙、投標書及其附件、合同協議書、工程報價單或預算書 C．合同協議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙 D．紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協議書

4、以下對房地產贈與的理解正確的是。

A：是指房地產所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為 B：屬于雙務行為

C：即買賣雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務 D：屬于單務行為

E：其受讓人不需承擔任何義務

5、假設某段時間內房地產業的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產業的系統性市場風險相關系數是。(2005年試題)A：0.25 B：0.50 C：1.5 D：2.00 E：借款合同

6、房地產開發企業銷售商品住宅，其保修期從__之日起計算。A．工程竣2K B．物業驗收合格 C．購房人實際入住 D．開發企業向購房人交付房屋

7、拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內容有__。A．確切地說明拆遷的范圍、拆遷的對象、拆遷的實施步驟

B．對拆遷范圍內被拆遷的居民、機關、團體、企事業單位提出補償安置方案 C．安置房和臨時安置周轉房的房源情況

D．拆遷的各項補償費及拆遷的各種補償費來源

E．補助費的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排

8、中國現有房地產價格統計，是基于各類物業的統計。A：平均價格 B：加權價格 C：抽樣價格 D：成交價格 E：借款合同

9、房地產組合投資管理的主要工作包括。A：制定并執行組合投資策略

B：設計和調整房地產資產的資本結構 C：進行資產的投資分析和運營狀況分析 D：制訂物業策略計劃

E：監督物業購買、處置、資產管理和再投資決策

10、承包商收到竣工結算價款后，通常應在內將竣工工程交付給開發商。A：半個月 B：一個月 C：一個半月 D：兩個月 E：借款合同

11、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（）元。A．2040.82 B．3451.83 C．5089.01 D．6666.37

12、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20％，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6％，則月還款額為元。A：1 655．33 B：1 719．43 C：1 743.69 D：2 149．29 E：借款合同

13、當投資者準備進行一項房地產投資時，很重視對房地產所處宏觀__的研究。A．區位 B．環境 C．政策 D．文化

14、房屋租賃審查的主要內容不包括。

A：審查合同內容的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應的條件 B：審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規允許出租的房屋

C：審查租賃合同的內容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責任

D：審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規定的租賃政策 E：審查是否按照有關部門規定繳納了稅費

15、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是（）。A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

16、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足__。A．法律上允許 B．程序上合理 C．技術上可能 D．經濟上可行 E．價值最大化

17、房地產投資決策分析的主要工作包括（）。A．投資機會尋找 B．市場分析

C．投資機會篩選 D．財務評價 E．規劃設計

18、某市房產稅按房產原值減除幅度為30%，某企業擁有一房產原值為3800萬元，則年征收房產稅為__萬元。A．114 B．63.84 C．31.92 D．28.71

19、下列房地產中，不得抵押的有。(2008年試題)A：集體所有的土地使用權 B：村辦企業廠房

C：列入城市房屋拆遷范圍的房屋 D：宅基地

E：已經設定抵押權的房地產

20、根據信托合同，信托機構依據其管理經營的實際業績確定__。A．受托財產總值 B．信托范圍 C．信托收益 D．信托信用等級

21、房屋的開工一般應以日期為準。A：施工隊進場 B：地基處理

C：房屋正式開始破土刨槽 D：打永久樁

E：取得施工許可證

22、__是宏觀經濟政策的第一個目標，一般是指一切生產要素都有機會以合適報酬參加生產的狀態。A．充分就業 B．價格穩定 C．經濟增長

D．國際收支平衡

23、某商業房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業房地產的折舊年限是__年。A．37 B．40 C．60 D．63

24、價格等于“成本加平均利潤”，是長期內平均來看的，而且還需要具備下述條件中的__。

A．生產成本高于市場平均成本 B．生產成本低于市場平均成本 C．自由競爭

D．該種商品本身可以大量重復生產 E．生產成本等于市場平均成本

25、部分房地產企業擅長購買舊有住宅或收益性物業，通過更新改造甚至改變物業用途后再出售，形成了購買一更新改造一出售模式。這種業務模式下的現金流出包括

A：更新改造成本 B：購買成本 C：運營成本 D：建造成本 E：轉售稅費