第一篇：2015年上半年浙江省房地產估價師《經營與管理》：房地產權益融資的特點考試試卷

2015年上半年浙江省房地產估價師《經營與管理》：房地產權益融資的特點考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和__。A．網絡圖法 B．表格法 C．竣工圖法 D．坐標圖法

2、以下不屬于房地產轉讓方式的是__。A．以房地產作價入股 B．以房地產抵債 C．互換 D．典當

3、長期利率下調、預期房地產投資風險降低會導致房地產投資需求的__。A．上升 B．下降 C．不變 D．不確定

4、購買某類房地產，通常抵押貸款占70％，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的年收益率為9％，該類房地產的資本化率為。A：6．0％ B：6．9％ C：8．8％ D：9．0％

E：工業用地的監測點評估價格

5、職工住房公積金是__信貸資金來源之一。A．商業性 B．社會性 C．政策性 D．自營性

6、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款。已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（）元。A．2040.8 B．3451.83 C．5089.1 D．6666.7

7、市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于__。A．物業管理水平B．同類型物業的市場供求關系 C．業主目標收益要求 D．物業適應性

8、評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。則該可比實例在2005年9月末的價格為__元/m2。A．2938 B．2982 C．3329 D．3379

9、__也就是經濟學上所講的外部性，又稱外部效應、外部影響。A．用途多樣性 B．相互影響性 C．保值增值性 D．易受限制性

10、的立法目的是：“為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權”。A：《中華人民共和國土地管理法》 B：《中華人民共和國城市房地產管理法》 C：《中華人民共和國城鄉規劃法》 D：《中華人民共和國物權法》 E：房地產估價機構必須加蓋公章

11、房地產狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。A．可比實例房地產 B．估價對象房地產 C．標準房地產 D．類似房地產

12、按建筑物的層數分類，多層建筑指層的建筑。A：1—3 B：4—6 C：7—9 D：10層以上

E：執行層的組織協調

13、抵押房屋訂立抵押合同前已出租的，原房屋租賃合同__。A．不受該抵押權影響 B．應當解除 C．沒有效力

D．不得對抗抵押權

14、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價××臨街寬度．【2004年考題】 A：單獨深度價格修正率 B：累計深度價格修正率 C：平均深度價格修正率 D：混合深度價格修正率

E：工業用地的監測點評估價格

15、商業銀行發放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括__。A．開發商違法預售 B．借款人賴賬不還 C．借款人拖延還款

D．房地產市場供需失衡

16、統計報表是指按照國家統一規定，以報表的形式定期逐級上報統計資料的制度化調查方式；按報送統計報表的周期，下列不屬于定期報表的一項是__。A．半年報 B．年報 C．季報 D．月報

17、房地產的供給曲線表示__。

A．房地產的出售量與其價格之間的關系 B．房地產的出售量與購買者能力的關系 C．房地產的供給量與其價格之間的關系 D．房地產的供給量與購買者能力的關系

18、年利率是10%，存款額為1000元，計息周期是2年，按單利計息方式算出的利息為（）元。A．200 B．1200 C．1210 D．210

19、某類房地產在現有價格水平上的需求價格彈性系數為0.88，若開發商采取2％折扣策略，則最可能發生的情況是。A：銷售收入增加0.24％ B：銷售收入增加3.76％ C：銷售收入減少0.24％ D：銷售收入減少3.76％ E：執行層的組織協調

20、開發商定價有三類方法，下面方法不在這三類方法之中的是__。A．成本導向定價法 B．購買者導向定價法 C．競爭導向定價法 D．政府導向定價法

21、A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產，如果達不成拆遷補償安置協議，經當事人申請，由裁決。A：A市房地產管理部門 B：A市城鄉規劃管理部門 C：A市房屋拆遷管理部門 D：A市人民政府

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、某宗收益性房地產，預測未來3年的凈收益均為100萬元／年，3年后的出售價格會上漲12％，屆時轉讓稅費為售價的6％，資本化率為9％．該房地產目前的價值為。A：923萬元 B：1111萬元 C：1353萬元 D：1872萬元

E：工業用地的監測點評估價格

23、下列關于達成拆遷房屋補償協議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，錯誤的是。A：拆遷當事人達成仲裁協議的，應采取仲裁方式

B：拆遷當事人沒有達成仲裁協議，可向人民法院提起民事訴訟 C：訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行

D：拆遷當事人達成仲裁協議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理 E：房地產估價機構必須加蓋公章

24、下列關于路線價法的表述中，不正確的是．【2005年考題】

A：路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B：路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C：運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D：路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格

E：工業用地的監測點評估價格

25、某幢大廈的總建筑面積為10 000 ㎡，房地總價值為6 000萬元，其中土地總價值為 2500萬元．某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積為200 ㎡，房地價值為130萬元．按照土地價值分攤法計算該人占有的土地份額為。A：0．8％ B：1．6％ C：2．4％ D：4％

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產權利的種類中，屬于自物權的是__。A．所有權 B．典權 C．抵押權 D．地役權

2、股票贏利的大小取決于。

A：股份有限公司的經營狀況和贏利水平B：公司的贏利狀況

C：公司的年終利潤的多少

D：公司風險程度和股票的穩定性 E：執行層的組織協調

3、用地單位必須按合同約定開發使用土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿__年未動工的，按土地使用權出讓金的20%以下征收土地閑置費。A．1 B．2 C．3 D．4

4、下列關于房地產稅的稅率問題，表述正確的是。A：房產稅采用定額稅率

B：城鎮土地使用稅是采用分類分級的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次

C：耕地占用稅實行定額稅率，具體分四個檔次 D：土地增值稅實行四級超額累進稅率

E：與房地產相關的個人所得稅，適用比例稅率

5、某宗房地產的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%，從可比實例房地產中求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，綜合資本化率為__。A．6.2% B．7.2% C．8.2% D．9.2%

6、某非經濟特區的房地產估價機構評估一宗以房產為主的項目，評估的房地產總價為2400萬元，根據國家有關規定，估價收費最高為__萬元。A．1.92 B．3.60 C．4.57 D．6.00

7、下列不屬于我國信托機構開辦的業務是__。A．信托業務 B．委托業務 C．代營業務 D．外匯業務

8、保險的基本原則包括。A：最大誠信原則 B：保險利益原則 C：遠因原則 D：近因原則 E：損失補償原則

9、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業服務費支出為100元，則其月均收入至少應為元。A：2363.64 B：2600.00 C：3818.18 D：4200.00 E：借款合同

10、據調查，某城市2008年初總家庭數為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15％的家庭打算當年購房，平均住房需求80㎡／戶，則2008年該市新建商品住房的總市場潛量是萬㎡。A：1260 B：1380 C：1440 D：2100 E：借款合同

11、房地產投資項目互斥方案在進行經濟比選時應遵循的準則有。A：備選方案差異原則 B：備選方案獨立原則 C：最低可接受收益率原則 D：不行動原則

E：備選方案關聯性原則

12、以出讓方式取得城市毛地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括。A：建筑安裝工程費 B：土地使用權出讓金 C：拆遷補償費

D：公共配套設施建設費 E：城市基礎設施建設費

13、下列風險中，不屬于系統風險的是__。A．通貨膨脹風險 B．市場供求風險 C．購買力風險 D．比較風險

14、按定額的編制程序和用途不同，可以把工程建設定額劃分為、投資估算指標五種。

A：勞動消耗定額 B：施工定額 C：預算定額 D：概算定額 E：概算指標

15、在房地產估價中，如果估價目的不同，則。A：估價的依據有可能不同 B：估價的方法有可能不同 C：估價對象的范圍有可能不同 D：不影響估價結果的公正性 E：不影響估價報告的用途

16、房地產估價人員應遵守的職業道德包括（）。

A．應保持估價的獨立性，必須回避自己、近親屬或其他有利害關系人的估價業務

B．應妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經委托人書面許可，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人

C．盡管感到自己的專業能力有限，為了不辜負委托人，仍舊要接受該項估價委托 D．應執行政府規定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外費用，也不得惡意降低收費進行不正當競爭

E．應誠實正直、公正執業，不得做任何虛假的估價

17、物業管理的基本特征不包括__。A．社會化 B．專業化 C．市場化 D．職能化

18、下列關于房地產信用放款和擔保放款，說法正確的是。

A：信用放款指借款人憑借其信譽，無須提供任何擔保的融資活動 B：信用放款指借款人憑借其信譽，須提供任何擔保的融資活動

C：擔保放款指借款人需提供第三人擔保，或提供財產作擔保的融資活動，即人和物的擔保

D：擔保放款指借款人不需提供第三人擔保，或提供財產作擔保的融資活動，即人和物的擔保

E：人的擔保主要有保證擔保方式，物的擔保主要有質押、抵押、按揭等方式

19、某房地產開發商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8％，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發商為該筆貸款支付的利息總額是萬元。A：378．49 B：678．22 C：779．14 D：804．73 E：借款合同

20、債券按發行方式分類，可分為__。A．附息債券 B．貼現債券 C．公募債券 D．私募債券 E．長期債券

21、國土資源部令第33號規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取方式出讓。A：拍賣 B：招標 C：掛牌

D：雙方協議 E：直接定標

22、下列關于會計分期，說法正確的是。

A：會計分期的目的是將持續經營的生產經營活動劃分為連續、相等的期間，據以結算盈虧，按期編報財務報告，從而及時地向各方面提供有關企業財務狀況、經營成果和現金流量信息

B：會計分期是指將一個企業持續經營的生產活動劃分為一個個連續的、長短不相同的期間

C：會計分期又稱為會計期間 D：按年度編制的財務會計報表也稱為年報 E：以一年確定的會計期間稱為會計年度

23、政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有__。A．加大城市基礎設施建設投入 B．調整銀行貸款利率 C．調整公共住房政策 D．調整房地產稅收政策 E．加快城市化進程

24、某市去年住宅的實際銷售量為500萬㎡，預測銷售量為450萬㎡，平滑指數為0.8，則利用指數平滑法預測的今年的住宅銷售量是萬㎡。A：450 B：475 C：490 D：500 E：借款合同

25、在我國，房地產價格評估制度是根據__確立的一項房地產交易基本制度。A．法律 B．行政法規 C．部門規章

D．政府規范性文件

第二篇：2015年上半年上海房地產估價師《經營與管理》：房地產權益融資的特點考試試卷[范文]

2015年上半年上海房地產估價師《經營與管理》：房地產權益融資的特點考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為

2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為（）元/m2。

A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

2、評估某宗房開發用地2005年10月16日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發完成后的房價為3000萬元，折現率為12%，則需將這3000萬元折現到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為（）萬元。

A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

3、房地產收益水平，同類型的物業都存在一個適當租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當于的租金。

A：50個月

B：100個月

C：10個月

D：10年

E：借款合同

4、__經民政部批準成立了“中國房地產估價師學會”這一全國性的房地產估價行業組織。

A．1994年7月5 B．1993年7月5日

C．1994年8月15日

D．1993年6月1日

5、邊際效用是指某種物品每增加一個單位的消費量所引起__的增加。

A．總銷量

B．價格

C．價值

D．總效用

6、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經營，其中首付款為總價的60％，其余為銀行提供的年利率為7.5％，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30％，則在貸款期內的稅前現金回報率是。

A：8.17％

B：13.62％

C：14.00％

D：23.33％

E：借款合同

7、關于基本估價方法，英國體系為。

A：成本法、市場比較法、收益法

B：成本法、收益法、投資法、剩余法

C：比較法、投資法、剩余法、利潤法、承包商法

D：成本法、比較法、剩余法、利潤法、承包商法

E：工業用地的監測點評估價格

8、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為__。

A．存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他種類房地產量-拆毀量

B．存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量

C．存量+新開發量+空置房量-拆毀量

D．存量+新增竣工量-拆毀量

9、《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆遷人應當自拆遷委托合同簽訂之日起日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地產估價機構必須加蓋公章

10、某居民2008年1月初購買一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元／㎡，若2008年當地同類住宅價格月遞增0.5％，年通貨膨脹率為5％，則2008年底該套住宅實際增值額為元。

A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91 E：工業用地的監測點評估價格

11、以下不屬于現代房地產周期研究結論的是__。

A．經濟擴張與創造就業不再是線性關系

B．經濟復蘇不會立即導致新建筑的產生

C．房地產市場呈現自我修正的周期性

D．就業機會增加與空間需求不再同比增長

12、下列關于行政規章，表述錯誤的是。

A：行政規章分為部門規章和政府規章兩種

B：部門規章的制定主體是國務院各部委、中國人民銀行、審計署和具有行政管理職能的直屬機構

C：政府規章的制定主體是省級人民政府 D：政府規章除不得與憲法、法律、行政法規相抵觸外，還不得與上級和同級地方性法規相抵觸

E：執行層的組織協調

13、最低收入家庭住房保障原則上以__為輔。

A．實物配租

B．租金核減

C．發放租賃補貼

D．實物配租和租金核減

14、某類房地產2000-2008年的價格如表10-1所示，根據最小二乘法擬合一直線趨勢方程，并用這個方程式預測該類房地產2009年的價格為．

A：4 855．33元／㎡

B：4 868．86元／㎡

C：4 978．32元／㎡

D：5 447．22元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

15、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責任價款是__萬元。

A．96 B．104 C．140 D．166

16、某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現金支付。如果該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為2.8萬元，該項投資年稅為0.6萬元，則該項投資的稅后現金回報率為__。

A．4.7% B．7% C．11% D．14%

17、對全國房地產估價師注冊、執業活動實施統一監督管理。

A：國務院

B：國務院建設主管部門

C：國務院人事主管部門

D：國務院國土資源主管部門

E：執行層的組織協調

18、有甲乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限為50年，單價為3500元/m2，報酬率為 8%；乙房地產收益年限為30年，單價為3000元/m2，報酬率為6%。那么，甲的價格__乙的價格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．條件不足，無法確定

19、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于（）。

A．觀察法

B．實驗法

C．討論法

D．問卷調查法

20、某建筑物的重置價格為100萬元，自竣工之日到估價時點已有10年，根據建筑物的實際情況，認為維修保養得好，有效年齡相當于12年，經濟壽命為35年，殘值率為5%。如果用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，則該建筑物的現值為（）萬元。

A．32.57 B．27.14 C．67.43 D．50.25

21、__通常是構成城市居住區的基本單位。

A．居住小區

B．居住組團

C．胡同

D．四合院

22、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于__。

A．社會因素

B．環境因素

C．人口因素

D．行政因素

23、下列應計算一半建筑面積的是。

A：層高小于2．20m的夾層

B：層高小于2．20m的地下室

C：有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊

D：房屋之間無上蓋的架空通廊

E：執行層的組織協調

24、房地產投資決策分析主要包括__和項目財務評價兩個部分。

A．價格分析

B．市場分析

C．產品分析

D．成本分析

25、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的（）。

A．銷售收入

B．轉讓收入

C．租金收入

D．利息收入

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、租賃融資在房地產領域的應用模式主要是__。

A．置業投資 B．設備租賃

C．售后回租

D．權益融資

2、城市房屋拆遷當事人達成拆遷補償安置協議后，又產生糾紛的，如選擇仲裁方式，則。

A：必須經房屋拆遷管理部門同意

B：前提條件是當事人必須自愿達成仲裁協議

C：實行“一裁終局制”

D：只有一方依據補償安置協議中的仲裁條款申請仲裁的，仲裁委員會不予受理

E：對仲裁結果不服向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理

3、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是__。

A．集體土地中的宅基地

B．依法收回的國有土地

C．依法收購的土地

D．依法行使優先購買權取得的土地

4、實施強制拆遷前__天應通知被拆遷人。

A．7 B．10 C．15 D．30

5、從事房地產經紀活動的基本條件是__。

A．取得房地產經紀人協理從業資格

B．取得房地產經紀人執業資格

C．取得房地產經紀人員相應執業資格證書

D．取得房地產經紀人執業資格并經注冊生效

6、中國現有房地產價格統計，是基于各類物業（）的統計。

A．平均價格

B．加權價格

C．抽樣價格

D．成交價格

7、物業服務企業的工作內容包括。

A：確立管理目標

B：制定維修養護方案

C：制定安全保衛方案

D：提出預算

E：確定物業服務費的收費標準

8、建設項目決策階段影響工程造價的主要因素有。

A：建設年限

B：建設質量水平

C：項目合理規模

D：建設地點

E：建設標準水平

9、合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3％時，如果買受人不退房，產權登記面積大于合同約定面積時，處理的原則是。

A：面積誤差比在3％以內(含3％)的房價款由買受人補足

B：面積誤差比在5％以內(含5％)的房價款由買受人補足

C：面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人

D：超出3％部分的房價款由買受人補足，產權歸買受人

E：超出3％部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人

10、按照最新政策，房地產抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過年。

A：1 B：2 C：3 D：5 E：執行層的組織協調

11、對房地產估價機構擅自設立分支機構的，房地產行政主管部門可給予等處罰。

A：罰款

B：吊銷估價資質證書

C：吊銷營業執照

D：沒收違法所得

E：執行層的組織協調

12、__是以房地產與其外部環境是否保持協調，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地區，開設專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區開設專賣店就不是最高最佳使用。

A．權益原理

B．收益遞增遞減原理

C．均衡原理

D．適合原理

13、已知某房地產40年收益價格為150萬元，該房地產報酬率為10%，那么該宗房地產30年收益價格為__萬元。

A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

14、下列關于會計報表的意義和作用，表述正確的是。

A：會計報表是根據賬簿上所記錄的資料經過整理、歸類、匯總而編制的表式報告

B：會計核算中的報賬，主要是通過編制會計憑證來進行的

C：企業的投資者通過會計報表所提供的信息可以作出正確的投資決策

D：會計報表是會計核算工作的一種專門方法

E：會計報表提供的信息是依法征收稅利的主要依據

15、下列可無償取得劃撥土地使用權的有。

A：荒山

B：灘涂

C：沙漠 D：集體土地

E：城市的存量土地

16、實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有．(2009年試題)A：可預測性

B：不可控性

C：不可逆性

D：可延期性

E：不可變更性

17、下列關于寫字樓基礎租金的表述中，不正確的有。

A：基礎租金是根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的

B：基礎租金低于市場租金時，物業管理企業需要降低經營費用

C：基礎租金高于市場租金時，物業管理企業需要降低經營費用

D：在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎租金

E：在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金

18、根據工程量清單計價法，下列應計入建筑安裝工程費用稅費的包括。

A：營業稅

B：教育費附加稅

C：城鄉維護建設稅

D：企業所得稅

E：個人所得稅

19、工程量計算順序中，下列屬于分部分項工程計算順序。

A：按施工順序計算法

B：按“基礎定額”和“計價規范”順序計算法

C：按順時針方向計算法

D：按“先橫后豎、先上后下、先左后右”計算法

E：按圖紙分項編號順序計算法

20、W省某開發公司開發一項目，需征收A市B縣集體土地30公頃，為保證該項目的整體性，需征收基本農田以內的耕地5公頃。那么，這一項目的征收土地應由__批準。

A．國務院

B．W省人民政府

C．A市人民政府

D．B縣人民政府

21、下列屬于正常利潤的是__。

A．創新利潤

B．使用自有土地的地租

C．企業主應得的酬金

D．雇傭工人的剩余價值

E．企業主自有資本的利息

22、按負擔室內負荷所用的介質分類，空調系統可分為。

A：空氣一水系統

B：全空氣系統 C：全水系統

D：冷劑系統

E：集中式系統 23、2009年A市住房平均價格為2000元／，B市住房平均價格為2500元／，則A、B兩市住房平均價格的比較相對指標等于。

A：60％

B：80％

C：90％

D：95％

E：執行層的組織協調

24、應分攤的共有建筑面積不包括__。

A．作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛用房等以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積

B．單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半

C．用作公共休憩、綠化等場所的架空層

D．外墻(包括山墻)水平投影面積的一半

25、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第l年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現值為萬元。(2009年試題)A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同

第三篇：2017房地產估價師《經營與管理》復習題

1、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的()。

A.銷售收入

B.轉讓收入

C.租金收入

D.利息收入

2、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或()時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

A.出售

B.抵押

C.轉讓

D.經營

3、下列風險中屬于系統風險的是()。

A.比較風險

B.市場供求風險

C.未來運營費用風險

D.持有期風險

4、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的()。

A.不可移動性

B.適應性

C.弱流動性

D.相互影響性

5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地產市場周期循環中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產市場自然周期的()。

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

7、下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是()。

A.市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因

B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

C.房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性

D.金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成8、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括()。

A.移動平均法

B.指數平滑法

C.市場因子推演法

D.簡單平均法

9、實行施工總承包的房地產開發項日。施工現場的安全應由()負責。

A.開發商

B.監理單位

C.分包單位

D.總承包單位

10、根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是()。

A.目標定價法

B.成本加成定價法

C.隨行就市定價法

D.價值定價法

11、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于()。

A.觀察法

B.實驗法

C.討論法

D.問卷調查法12、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數a=0.65，則用指數平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.購買動機

D.自我形象

14、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機型

15、房地產置業投資項目的不確定性因素不包括()。

A.購買價格

B.容積率及有關設計參數

C.空置率

D.運營費用

16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7%的還款方式，并在最后l個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業外收支凈額之和為()。

A.利潤總額

B.投資利潤

C.稅后利潤

D.可分配利潤

19、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

參考答案：

1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B

第四篇：河北省房地產估價師《經營與管理》：第十章物業資產管理考試試卷

河北省房地產估價師《經營與管理》：第十章物業資產管理考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、目前在我國實行的商品房買賣合同示范文本是指。A：《商品房購銷合同示范文本》 B：《商品房轉讓合同示范文本》 C：《商品房購買合同示范文本》 D：《商品房買賣合同示范文本》 E：執行層的組織協調

2、從事房地產經紀活動的基本條件是。A：取得房地產經紀人協理從業資格 B：取得房地產經紀人執業資格

C：取得房地產經紀人員相應執業資格證書 D：取得房地產經紀人執業資格并經注冊生效 E：執行層的組織協調

3、房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應當由見證，有關情況應當在評估報告中說明。A：房屋征收部門、房地產估價機構和無利害關系第三人 B：房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系第三人 C：公證機關和無利害關系的第三人 D：人民法院和無利害關系的第三人 E：工業用地的監測點評估價格

4、某醫院住院部共有300張床位，該類標準住院部的建筑造價最高、平均和最低水平分別為每床位15萬元、12萬元和10萬元，則該建筑物的重新購建價格估算為。

A：4 500萬元 B：3 600萬元 C：3 000萬元 D：3 700萬元

E：工業用地的監測點評估價格

5、影響房地產價格的環境因素不包括（）。A．大氣環境 B．聲覺環境 C．衛生環境 D．治安環境

6、已知某項房地產投資的凈現金流量如下表所示。求該投資項目的財務內部收益率。如果投資目標收益率為10%時，該投資項目的動態投資回收期為()年。A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16

7、《城市房地產開發經營管理條例》規定，因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設以上的，不征收土地閑置費。A：3個月 B：6個月 C：9個月 D：一年

E：房地產估價機構必須加蓋公章

8、按照公司法的規定，可以發行股票的公司是__。A．投資公司 B．股份有限公司 C．有限公司 D．股份公司

9、在房地產產品生產過程中，承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是__。A．建筑師 B．結構工程師 C．設備工程師 D．監理工程師

10、某宗房地產的收益年限為40年，預測未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩定在20萬元左右，如果資本化率為9%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A．195 B．210 C．213 D．217

11、開發利潤占總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標，這一指標稱為（）。A．成本利潤率 B．投資利潤率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率

12、因技術革新、設計優化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于．【2003年考題】 A：自然折舊 B：物質折舊 C：功能折舊 D：經濟折舊

E：工業用地的監測點評估價格

13、下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是。A：了解某宗房地產的出租人權益價值

B：了解某企業包括房地產及特許經營權等在內的企業價值 C：了解某地區地震后房地產價值的變化

D：了解某宗房地產的應納城鎮土地使用稅額 E：工業用地的監測點評估價格

14、房地產投資方案比選通常是在__之間進行。A．獨立方案 B．互斥方案 C．凈現值法

D．等額年費用法

15、關于長期趨勢法的功用，下列說法不正確的有__。A．長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測 B．長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C．長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調整 D．長期趨勢法用來填補某些房地產價格歷史資料的缺乏

16、某種商品隨著消費者收入的提高，對該商品的需求會減少，這種商品為。A：奢侈物品 B：吉芬物品 C：正常物品 D：低檔物品

E：工業用地的監測點評估價格

17、企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的經營費用、管理費用和財務費用是__。A．經營成本 B．開發產品成本 C．期間費用

D．開發項目總投資

18、目前，在我國征收土地實行級審批制度。A：一 B：兩 C：三 D：四

E：房地產估價機構必須加蓋公章

19、按照《中華人民共和國物權法》規定，業主作出解聘物業服務企業的決定，應當經__的業主同意。

A．專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上 B．專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數過半數 C．專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數三分之二以上 D．專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數 20、下列不屬于工程造價的特點是。A：大額性 B：層次性 C：個別性

D：不可移動性

E：執行層的組織協調

21、導致酸雨形成的主要污染物是。(2008年房地產經紀人相關知識試題)A：一氧化碳 B：二氧化硫 C：二氧化氮 D：碳氫化合物

E：執行層的組織協調

22、某購房者向銀行申請了4萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是元。(2005年試題)A：204.08 B：345.18 C：508.91 D：666.67 E：借款合同

23、對于__競爭者的企業，它們反應模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。A．從容不迫型 B．選擇型 C．兇猛型 D．隨機型

24、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經調整后為底層商鋪價格)，在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合適的是。A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3 E：工業用地的監測點評估價格

25、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于。A：臨界點分析 B：期望值分析 C：敏感性分析 D：概率分析 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于成本理論的關系式，正確的是。A：經濟成本=會計成本(顯成本)+隱成本 B：經濟成本=會計成本(顯成本)-隱成本 C：經濟利潤=銷售收入-會計成本-隱成本 D：經濟利潤=銷售收入+會計成本-隱成本 E：經濟利潤=銷售收入+會計成本+隱成本

2、下列說法正確的是__。A．購買年是利息率的倒數

B．購買年法是地租資本化的另一種表現 C．購買年法實質是一種收益法

D．購買年實際是預計的可獲收益的年限

3、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括。(過時，刪除)A：折舊和攤銷 B：投資回收 C：投資回報 D：未分配利潤 E：權益融資

4、某業主以一大型物業作抵押貸款，與甲、乙、丙、丁四家銀行簽訂了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家銀行與業主分別先后到房地產管理部門辦理了抵押登記手續。當業主無力還貸，處分抵押物時，銀行受償順序為__。A．三家銀行按貸款額分攤 B．甲-乙-丙-丁 C．乙-丙-甲-丁 D．甲-丙-乙-丁

5、下列屬于禁止流通物的有。A：毒品 B：武器 C：軍火

D：化工物品 E：文物藝術品

6、下列有關房地產抵押的表述中，不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，可以視為同一抵押物

B．預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證

C．抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準

D．鄉、村企業廠區內大宗無地上建筑物的空閑土地使用權可以單獨設定抵押

7、建設工程進度控制工作的主要內容包括。A：施工現場的調研與分析 B：編制項目建設工程進度計劃 C：監督項目施工進度計劃的執行 D：制訂勘查計劃

E：對項目建設總周期目標的論證與分析

8、某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為__元/m2。A．2139 B．2146 C．2651 D．2659

9、下列不符合房地產估價機構一級資質的是。

A：從事房地產估價活動連續6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上 B：業績要求在暫定期內完成估價標準的建筑物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上

C：注冊房地產估價師人數要求，有15名以上專職注冊房地產估價師 D：有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業的出資額人民幣120萬元以上

E：執行層的組織協調

10、某單位擁有的一出租物業的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為__萬元。A．50.0 B．92.4 C．60.0 D．98.0

11、下列保險中，厲商業保險的有。(2004年試題)A：保證保險 B：外匯變動保險 C：信用保險 D：健康保險 E：勞動工傷保險

12、下列費用中，不屬于企業財務費用的是__。A．審計費 B．利息

C．外匯匯兌凈損失 D．融資代理費

13、以下不屬于銷售費用的是__。A．廣告費

B．售樓處建設費 C．銷售人員費用 D．交易手續費

14、已知年名義利率為12%，按月計息，則年有效利率為（）。A．12.55% B．12.00% C．12.36% D．12.68%

15、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業服務費支出為100元，則其月均收入至少應為元。A：2363.64 B：2600.00 C：3818.18 D：4200.00 E：借款合同

16、資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況．當房地產開發經營公司開發或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業的資產負債表，以計算等反映企業財務狀況和清償能力的指標。A：資產負債率 B：借款償還期 C：投資回收期 D：流動比率 E：速動比率

17、是契稅的征稅對象。A：發生產權轉移變動的土地 B：未發生產權轉移變動的土地 C：發生產權轉移變動的房屋 D：未發生產權轉移變動的房屋

E：未發生產權轉移變動的土地、房屋

18、某私營業主準備將自己的一臨街商業門市轉手，價格協商為90萬元，設應扣除項目為30萬元，則業主應繳納土地增值稅萬元。A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：執行層的組織協調

19、房地產技術發展調查包括調查。A：社會擁有量

B：新產品的國內外先進水平C：新產品的技術現狀和發展趨勢 D：通信及交通運輸調查 E：能源與資源供應

20、__是影響城市土地等級和基準地價的主要因素。A．宏觀區位 B．中觀區位 C．微觀區位 D．其他方面

21、收益性物業管理中，影響有效毛收入的因素有。A：潛在毛租金收入 B：經營費用 C：租金損失 D：其他收入 E：報酬率高低

22、因技術革新、設計優化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于__。A．自然折舊 B．物質折舊 C．功能折舊 D．經濟折舊

23、《注冊房地產估價師管理辦法》規定，申請人因房地產估價及相關業務以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請注冊之日止不滿__年的，不予注冊。A．3 B．4 C．5 D．6

24、下列關于房地產估價人員應遵守的職業道德的表述中，正確的有。A：應做到誠實正直，公正執業

B：為了提高業務水平，可以接受超過自己專業能力的估價項目 C：未經委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開 D：應執行政府規定的收費標準，只能適當收取額外的費用 E：不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

25、評估某宗房開發用地2005年10月16日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發完成后的房價為3000萬元，折現率為12%，則需將這3000萬元折現到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房價實際為__萬元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

第五篇：2017房地產估價師《經營與管理》鞏固題

1、下列計算一半建筑面積的是()。

A.無柱的雨篷

B.無頂蓋的室外樓梯

C.騎樓

D.無頂蓋的陽臺

答案：B2、個人住房貸款比例不高于所購房屋價款或評估價值的()%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向()籌集。

A.房管部門

B.物業管理公司

C.住房公積金管理中心

D.售房單位和購房人

答案：D4、契稅的課稅對象為()。

A.房地產的出售人

B.房地產的購買人

C.房地產的使用權人

D.發生權屬轉移的房地產

答案：D5、屬于直接融資的金融工具為()。

A.存款單

B.保險單

C.支票

D.銀行承兌匯票

答案：C6、銀行向居民購買住宅提供抵押貸款的方式屬于()。

A.商業信用

B.國家信用

C.消費信用

D.A和C

答案：C7、保險人為債務人的信用提供擔保的險種稱為()。

A.財產損失保險

B.保證保險

C.責任保險

D.信用保險

答案：D8、保險合同的客體為()。

A.保險人

B.保險利益

C.保險金額

D.被保險人

答案：B9、股票與債券的共性是()。

A.收益性

B.償還性

C.安全性

D.市場價格與票面價值的一致性

答案：A10、投資基金證券的持有人與發起人的關系是()關系。

A.股權

B.債權

C.契約

D.債務

答案：C11、施工企業的建設工程保修期，自()起計算。

A.已按合同約定完成所有工程項目之日

B.竣工驗收之日

C.竣工驗收合格之日

D.建設單位同施工單位共同簽署保修書之日

答案：B12、轉移登記應當在事實發生之日起()內提出申請。

A.30日

B.60日

C.90日

D.10日

答案：C13、房地產評估機構中，三級機構可以()的評估項目。

A.在其注冊地省、自治區范圍內，從事建筑面積5萬m2以下

B.在其注冊地省、自治區范圍內，從事建筑面積.5萬m2以下

C.在其注冊地城市區域內，從事建筑面積.5萬m2以下

D.在其注冊地城市區域內，從事建筑面積5萬m2以下

答案：D14、地形圖中的地貌是指()。

A.地表面高低起伏的形態

B.地表面上固定的物體

C.土地的編號、利用類別、等級、面積等

D.地塊的坐落、四周界址、尺寸、土地利用狀況等

答案：A15、電氣安裝工程屬于()。

A.工程項目

B.分項工程

C.分部工程

D.單位工程

答案：C16、自動噴灑系統屬于()。

A.生活給水系統

B.生產給水系統

C.消防給水系統

D.熱水供應系統

答案：C17、某企業會計拒絕將該企業所有者的個人支出計入企業損益的依據是()。

A.相關性原則

B.劃分收益性支出與資本性支出原則

C.貨幣計量假設

D.會計主體假設

答案：D18、從組織形式上看，我國的商業銀行實行的是()。

A.分支行制

B.單元銀行制

C.集團限行制

D.連鎖銀行制

答案：A19、下列關于市場失靈的說法錯誤的是()。

A.對市場某種程度的壟斷和完全壟斷使得資源配置缺乏效率

B.外部性可以是正的也可以是負的C.市場可以有效地提供私人物品與公共物品

D.信息不完全可能導致市場失靈

答案：C20、私人物品的特征如下()。

A.既無競爭性又無排他性

B.既有競爭性又有排他性

C.有競爭性、無排他性

D.有排他性、無競爭性

答案：B