第一篇：2017年房地產估價師經營與管理精選試題

1.某開發商向銀行申請了年利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款，則該開發商第一年的還本收益為(C)萬元。

A.6.00

B.7.0

5C.7.59

D.13.59

2.某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000萬元，經營期內的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為(D)。

A.12%

B.20%

C.24%

D.30%

3.盈虧平均分析結果顯示：甲項目當售價下降30%、成本上升60%時，開發利潤(稅前)為0;乙項目當售價下降20%成本上升50%，開發利潤(稅前)為0.因此，在抵御售價和成本變動風險的能力方面(A)。

A.甲項目強于乙項目

B.乙項目強于甲項目

C.甲項目與乙項目一樣強

D.不能確定哪個項目強

4.房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到(B)的極值。

A.利潤為零

B.允許的最低經濟效益指標

C.最大費用

D.最大利潤

5.下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是(B)。

A.容積率

B.空置率

C，利息備付率

D.成本利潤率

6.下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是(C)。

A.投資利潤率

B.投資回報率

C.貸款利率

D.成本利潤率

7.公共配套設施建設費在房地產開發項目投資估算的費用構成中屬于(C)。

A.土地費用

B.前期工程費

C.房屋開發費

D.管理費用

8.某房地產投資者以300萬元購入一個商業店鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為10%、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權益投資回報率為(D)。

A.10%

B.11.27%

C.14.18%

D.22.55%

9.下列貸款中，不屬于房地產開發貸款的是(B)。

A.土地購置貸款

B.土地儲備貸款

C.土地開發貸款

D.建投貸款

10.下列選項中，不計入收益性物業經營費用的是(A)。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設施維修費

D.保險費

第二篇：2017房地產估價師《經營與管理》復習題

1、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的()。

A.銷售收入

B.轉讓收入

C.租金收入

D.利息收入

2、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或()時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

A.出售

B.抵押

C.轉讓

D.經營

3、下列風險中屬于系統風險的是()。

A.比較風險

B.市場供求風險

C.未來運營費用風險

D.持有期風險

4、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的()。

A.不可移動性

B.適應性

C.弱流動性

D.相互影響性

5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地產市場周期循環中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產市場自然周期的()。

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

7、下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是()。

A.市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因

B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

C.房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性

D.金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成8、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括()。

A.移動平均法

B.指數平滑法

C.市場因子推演法

D.簡單平均法

9、實行施工總承包的房地產開發項日。施工現場的安全應由()負責。

A.開發商

B.監理單位

C.分包單位

D.總承包單位

10、根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是()。

A.目標定價法

B.成本加成定價法

C.隨行就市定價法

D.價值定價法

11、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于()。

A.觀察法

B.實驗法

C.討論法

D.問卷調查法12、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數a=0.65，則用指數平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.購買動機

D.自我形象

14、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機型

15、房地產置業投資項目的不確定性因素不包括()。

A.購買價格

B.容積率及有關設計參數

C.空置率

D.運營費用

16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7%的還款方式，并在最后l個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業外收支凈額之和為()。

A.利潤總額

B.投資利潤

C.稅后利潤

D.可分配利潤

19、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

參考答案：

1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B

第三篇：注冊房地產估價師房地產經營與管理復習講義

房地產經營與管理復習講義

房地產經營與管理復習講義

主講：譚術魁 公共管理學院教授 博導 第一章

房地產、房地產產權、房地產業 第一節

房地產

一、概念

房地產系指通過人類勞動建造的房屋和與房屋相關的土地，也就是說，房地產是房屋（含與房屋相關的其他建筑物、構筑物）財產和房屋相關的土地財產的總和。

房地產概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎設施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產概念僅指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的所有權。

二、基本特性 1.不可移動性

2.房產、地產的不可分割性 3.構成實體的二元性

4.區域性和單一性（差異性、異質性，效益級差性）

5.使用耐久性和經濟效益可靠性 6.投資規模大，開發建設周期長 7.投資、消費雙重性 8.高價值

9.保值、增值（供給有限性）第二節

房地產產權

一、產權與物權

1．產權及其內涵演變（產權物權化）

“產權”一詞源于西方的產權理論，我國對“產權”尚無經典性的解釋，法學界對此爭議頗大，大體有四種觀點：

第一種觀點認為，產權就是所有權。第二種觀點認為，產權即財產權。第三種觀點認為，產權有廣義和狹義之分。第四種觀點認為，產權是指所有權之外的財產權利，與所有權對立。對土地來說，所有權主要解決土地的歸屬問題，土地產權主要是指土地使用、流轉與轉讓的權利。

事實上，產權早已不僅僅限于所有權范圍，內涵早已擴展，不僅包括財產所有權，也包括財產他物權內容。

2．物權的概念及其分類

物權是指民事權利主體依法直接管理支配其財產并享受利益、排斥他人干涉的權利，具體包括所有權、用益權、使用權及居住權、地役權（或役權）、永佃權、典權、質權、抵押權、留置權等，并且可進一步分為自物權和他物權。

自物權是指權利主體對自己所有的財產依法享有的物權，即財產所有權，又稱為完全物權；他物權

是指權利主體對他人所有的財產依法享有的權利，包括所有權以外的各種權利，如用益權、使用權、地役權、抵押權等。

他物權與自物權雖然都是物權、絕對權，可以對抗任何第三人，但他物權是所有權派生的，屬于限制物權，并且可以根據設立目的的不同，分為用益物權和擔保物權，前者包括役權、地上權和永佃權，后者包括典質權和抵押權。比如，抵押權人只有對抵押物的依約處分權，而無占有權、使用權和收益權，抵押權的行使只有在債務人到期不履債務時由抵押權人將抵押物折價或者變賣以優先受償。相反，自物權即所有權，具有對物的一切支配權，凡物所需要的一切權能它都具備，是一種最完全的物權。房地產產權是將房地產這一不動產作為一種重要的特殊的財產而形成的物權，依照國家法律對其所有的房地產享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權利，包括房地產所有權和房地產他物權。

二、房地產所有權 1．概念

房地產所有權是房地產所有人在法律限定的范圍內，對其所有的房地產享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權利，換句話說，房地產所有權就是房地產所有人對其所有的房地產享有完全的、排他的控制和支配權。

2．法律特征

（1）房地產所有權是一種最充分的物權。（2）房地產所有權是一種絕對權。（3）房地產所有權是一種壟斷權。

（4）房地產所有權的標的即權利和義務，共同指向的對象是特定的房地產。

3．房屋所有權的種類（1）國有房屋所有權（2）集體房屋所有權

（3）公民個人所有房屋所有權（4）外產所有權

（5）中外合資房產所有權 4．土地所有權

在我國，土地所有權具有如下特征：

（1）我國的土地所有權依法屬于國家和集體所有。

（2）土地所有權受國家法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

（3）國家依法實行國有土地有償使用制度。（4）土地所有權依法實行單向變更，由集體所有的土地變更為國家所有的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。

5．關于部分產權問題

房地產經營與管理復習講義

部分產權概念是《國務院關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》（國發[1991]30號文件，1991年6月7日）提出的關于房屋產權的新概念。該通知規定，“出售公有住宅。今后，凡按市場價購買的公房，購買后擁有全部產權。職工購買公有住宅，在國家規定住房面積內實行標準價，購買后擁有部分產權，可以繼承和出售；超過國家規定住房標準面積部分，按市場價計價。” 部分產權是相對于完全產權而言的，完全產權即住房購買人對住宅享有法律規定的完整所有權，包括占有、使用、收益和處分四項權能，部分產權則指購買人與國家或集體單位對住宅共同享有法律規定的財產所有權，雙方依國家特別規定分享住宅所有權的四項權能。

三、房地產他物權 1．地役權

傳統的地役權是指“為自己土地的便利在他人土地上所設定的權利”，擔負和提供便利的土地稱供役地，利用和享受便利的土地稱需役地，地役權關系的當事人分別為供役地人和需役地人。

在我國，土地屬于國家或集體所有，其使用權分屬于不同的使用者。一般認為，地役權是按設定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的權利，其中，為便利自己土地使用而利用的他人土地稱之為供役地，屬于自己使用的土地稱之為需役地，需役地的使用者為需役地人，供役地的使用者為供役地人。

地役權具有以下特征：

（1）地役權是存在于他人土地上的物權。（2）地役權以利用他人土地供自己土地便利為內容。

（3）地役權的設定須有明確的目的，并按此目的行使。

（4）地役權具有從屬性和不可分性。2．地上權

地上權是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附著物或培植竹木的權利。

地上權人對其建筑物享有使用、出租、轉讓、繼承、抵押、設定役權等權利，但地上權人也應支付土地的一切賦稅，向土地所有人支付租金，并對土地盡合理使用之義務。

在我國，地上權一詞被土地使用權取代，具體包括國有土地使用權、集體建設用地使用權、土地承包權和土地開發經營權。

3．典權

典權是指支付典價、占有他人不動產而為使用收益的權利。其中，占有他人不動產而享有使用收益權利的一方為典權人，收取典價而將自己的不動產交典權人占有、使用、收益的一方為出典人；作為典權客

體的不動產稱為典物；典權人為占有、使用、收益他人不動產而付出的代價稱為典價。典權的取得，有兩種方式，一種為基于法律行為取得，包括依典權的設定取得和依典權的讓與取得。依設定取得典權是指雙方當事人達成設定典權的協議而成立典權，依讓與取得典權是指典權人將典權讓與他人，該他人因此讓與行為而取得典權。另一種方式為基于其他事實的取得，主要為基于繼承而取得典權。典權的期限，又稱典期，是阻止出典人回贖典物的期限。在典期內，出典人不得回贖，在典期屆滿后，出典人行使回贖權，則典權歸于消滅。典權的期限有約定和未約定兩種。約定期限即當事人自行約定典期，在此期限內典權人不得回贖。典權的約定期限不宜過長或過短，一般規定最長為三十年；約定期限不滿十五年的，不得附有到期不贖即做絕賣的條款。未約定期限則出典人可以隨時行使回贖權依原典價回贖典物。但是，未約定期限并非無期限，出典后三十年不回贖的則為絕賣，即典權人取得典物的所有權。

4．房地產抵押權

《城市房地產抵押管理辦法》（建設部98號令，2001年8月15日）明確，房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

第三節

房地產業

一、房地產業的內涵

房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，具體包括，土地的開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。

我國的《國民經濟行業分類和代碼》（GB/T4754-94）將房地產業列為J類，包括三大行業：房地產開發與經營業（J7200經營、交易、租賃），房地產管理業（J7300住宅發展管理、土地批租經營管理、其他房屋管理）、房地產經紀與代理業（J7400）。顯然，房地產業屬于服務部門，是城市第三產業的一部分，屬于一項獨特的、獨立的新興產業，與其它工業產品有著明顯的區別，有著自身的特性。

二、房地產業的特性 1.基礎性

2.先導性：超前建設

3.帶動性：房地產業可以帶動56個相關產業的發展。

4.靈敏性 5.風險性 6.周期性

房地產經營與管理復習講義

7.對金融業的依賴性

三、房地產業在國民經濟中的作用 1．能促進國民經濟的增長 2．推動相關產業的發展 3．有利于增加就業崗位

4．促進城市經濟發展，改善城市面貌 5．誘導城鎮居民個人消費，提高居住水平

四、我國房地產業的發展 在我國，房地產業作為一個經濟部門開展各種經營活動、建立房地產市場，是經濟體制改革以后的事情，并且似乎是循環反復、周而復始，形成房地產業的周期波動現象。

1．休眠時期（1978-1979年）2．復蘇時期（1978年-1991年）3．過熱發展時期（1992-1994年）4．理性發展時期（1995年-）

第二章

房地產管理機構及其職能、依據 第一節

房地產管理機構及其職能

一、中央房地產管理機構及其職能 1．建設部

建設部是國務院綜合管理全國建設事業（工程建設、城市建設、村鎮建設、建筑業、房地產業、市政公用事業）的職能部門。

根據職責，建設部設12個職能司（廳），主要有政策法規司、科學技術司、標準定額司、建筑市場管理司、工程質量安全監督與行業發展司、城鄉規劃司（村鎮建設辦公室）、城市建設司、住宅與房地產業司（住房制度改革辦公室）住房公積金監督管理司以及外事司，人事教育司，綜合財務司，辦公廳，機關黨委。

2．國土資源部 3．財政部

4．國家工商行政管理總局 5．國家稅務總局 6．國家物價局 7．國家審計署

二、地方房地產管理機構及其職能 第二節

房地產管理相關依據

一、《城市房地產管理法》（重點）

二、《土地管理法》

三、《農村土地承包法》

四、其他法律法規及相關政策 1．《建筑法》 2．《城市規劃法》

3．國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文件，2003年8月12日）

此外還有，《城市商品房預售管理辦法》，《城市房屋權屬登記管理辦法》，《城市房屋拆遷管理條例》，《城市房地產轉讓管理規定》，《城市房地產中介服務

管理規定》，《城市房地產開發管理暫行辦法》，《城市房產交易價格管理暫行辦法》，《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，《物業管理條例》及其實施辦法，《規范發展房地產信貸業務，防范住房金融風險》（121號文件），《建設部關于頒布全國統一房屋權屬證書的公告》，《環境保護法》，《城市水污染防治法》。

第三章

房地產產品管理

第一節

房地產產品開發過程管理

一、土地征用管理

1．土地征用的概念與法律特征

土地征用是指國家基于公共利益的需要，依法采取強制手段有償地將農村集體經濟組織所有的土地征為國家所有，或將國有土地使用權予以調整的法律行為。

土地征用權是一種具體的行政征用權，是一種社會公共權力，用以壟斷公共強制力資源，以抑制因個體任性而阻礙社會公共利益實現。為了保證征地工作的順利進行，建國以來，國家頒布了《土地管理法》、《城市規劃法》、《土地管理法實施條例》等一系列法律、法令、條例，對征地的程序、安置補償、審批權限等作了規定。《憲法》規定，“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。”《城市房地產管理法》第八條也明確規定，“城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地使用權方可有償出讓。”《土地管理法》的第四十五條至第五十一條，《<土地管理法>實施條例》第二十五條和第二十六條對征地問題也都做出了明確規定。法律的頒布實施，為依法征地提供了可靠的法律依據與法律保障。

土地征用具有以下法律特征：

（1）以國家的名義進行，具有強制性。

征地是國家作為全社會的組織者與管理者而依法進行的一項活動，只有國家才可以為之，任何組織或個人均無權擅自征用土地。同時，國家為公共利益的需要，征用集體所有 的土地或者對國有土地進行調整時，被征用單位應當服從國家的需要，不得阻撓。這是憲法和法律賦予國家的一項權利，因此，土地征用具有強制性。

（2）合法性。

國家建設征用土地必須依法進行。（3）補償性。

《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》（2003年10月14日中國共產黨第十六屆中央委員會第三次全體會議通過）明確要求，要按照保障農民權益、控制征地規模的原則，改革征地制度，完善征地程序。嚴格界定公益性和經營性建設用地，征地時必須符合土地利用總體規劃和用途管

房地產經營與管理復習講義

制，及時給予農民合理補償。

（4）對象的廣泛性。

（5）土地征用權屬的變更性。2.土地征用權的制衡

土地征用是憲法特別授予政府的一項權力，是對行政相對人的財產權最嚴厲的制約方式。土地征用從申請核準到實行都應有嚴格的法定正當程序，這種正當程序被視為政府行使征用權過程中保障私人權利所必須經過的步驟、應當采取的方式、不可缺少的過程，其由行政程序和司法程序構成，從事前調查、目的性批準決定到征用實施與反饋，包括了最大限度減少或消除自由裁量權的可能性，積極聽取土地所有者和使用者的意見。同時政府行使征用權可能對私人的權利構成剝奪、限制或者侵害時，被征用者有權提出異議，可訴請司法機關按照法定的程序審查并做出最終的裁決，這種保障私人的發言權也構成對土地征用權的制約監督。

3．《土地管理法》有關條款

第二條第四款明確，國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。

第四十五條 征用下列土地的，由國務院批準：

（一）基本農田；

（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；

（三）其他土地超過七十公頃的。征用前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。征用農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續。不再另行辦理征地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。

第四十六條 國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管冷言冷語辦理征地補償登記。

第四十七條 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和

安置補助費的標準規定。被征用土地上的附著物和青

苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開建設基金。

依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

第四十八條 征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。

第四十九條 被征地的農村集體經濟組織應當將征用土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公布，接受監督。禁止侵占、挪用被征用土地單位的征地補償費用和其他有關費用。

4．土地征用程序

根據《土地管理法實施條例》和《建設用地審查報批管理辦法》，征用土地一般按照下列程序辦理：申請用地，受理申請并審查有關文件，審批用地，征地實施，征地公告，簽發用地證書，征地批準后的實施管理，頒發土地使用證。

5．征用土地的審批權限 《土地管理法》第四十五條對征用土地的審批權限作了明確規定，征用下列土地的，由國務院批準：

（一）基本農田；

（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；

（三）其他土地超過七十公頃的。征用前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

6．征用土地的補償與安置

《土地管理法》第四十七條規定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。

征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。

被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。

征用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有

房地產經營與管理復習講義

關規定繳納新菜地開建設基金。

依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。

二、房屋拆遷管理 1．法律依據

《城市房屋拆遷管理條例》（中華人民共和國國務院令第305號，自2001年11月1日起施行）。

第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。

第四條 拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條 國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理。

縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。

縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

2．拆遷管理

《城市房屋拆遷管理條例》第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。第十條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

3．拆遷補償與安置

《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條 拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

第二十三條 拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。

4．對拆遷單位的管理

根據1991年8月1日施行的《城市房屋拆遷單位管理規定》（建設部令第12號），城市房屋拆遷單位，是指依法取得拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。

設立房屋拆遷單位必須具備下列條件：有上級主管部門同意組建的批準文件；有明確的名稱、組織機

構和固定的辦公場所；有與承擔拆遷業務相適應的自

有資金和技術、經濟、財務管理人員。

房屋拆遷單位必須申請領發《房屋拆遷資格證書》，未經批準發給《資格證書》的單位不得接受委托拆遷。自行拆遷的單位實施本單位建設項目的房屋拆遷前，應當到當地人民政府房屋拆遷主管部門辦理核準手續。未經核準的，不得實施拆遷。

5．城市房屋拆遷施工現場的環境保護

《北京市城市房屋拆遷施工現場防治揚塵污染管理規定》（北京市人民政府令第37號，一九九九年九月十四日）

三、施工許可管理 1．管理依據 《建筑法》、《建筑工程施工許可管理辦法》(中華人民共和國建設部令第71號，自1999年12月1日起施行)。

2．申請施工許可證的范圍要求

《建筑工程施工許可管理辦法》第二條明確要求，在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發證機關）申請領取施工許可證。工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據當地的實際情況，對限額進行調整，并報國務院建設行政主管部門備案。

3．申請施工許可證應具備的條件和程序（了解）《建筑工程施工許可管理辦法》第三條要求，必須申請領取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。任何單位和個人不得將應該申請領取施工許可證的工程項目分解為若干限額以下的工程項目，規避申請領取施工許可證。

4．從業資格管理

《建筑法》第十三條規定，從事建筑活動的建筑施工企業、勘察單位、設計單位和工程監理單位，按照其擁有的注冊資本、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等資質條件，劃分為不同的資質等級，經資質審查合格，取得相應等級的資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。第十四條規定，從事建筑活動的專業技術人員，應當依法取得相應的執業資格證書，并在執業資格證書許可的范圍內從事建筑活動。

5．對逾期開工、中止施工的管理 《建筑工程施工許可管理辦法》第八條，第九條。

四、施工管理

房地產經營與管理復習講義

1．管理依據及主管部門

《建設工程施工現場管理規定》（建設部第15號令，1992年1月1日起施行）

《建設工程施工現場管理規定》第四條明確，國務院建設行政主管部門歸口負責全國建設工程施工現場的管理工作。國務院各有關部門負責其直屬施工單位施工現場的管理工作。縣級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內建設工程施工現場的管理工作。

2．施工組織管理

《建設工程施工現場管理規定》第七條明確，建設工程開工前，建設單位或者發包單位應當指定施工現場總代表人，施工單位應當指定項目經理，并分別將總代表人和項目經理的姓名及授權事項書面通知對方，同時報第五條規定的發證部門備案。在施工過程中，總代表人或者項目經理發生變更的，應當按照前款規定重新通知對方和備案。

《建設工程施工現場管理規定》第八條明確，項目經理全面負責施工過程中的現場管理，并根據工程規模、技術復雜程度和施工現場的具體情況，建立施工現場管理責任制，并組織實施。

《建設工程施工現場管理規定》第十三條明確，建設工程施工應當在批準的施工場地內組織進行。需要臨時征用施工場地或者臨時占用道路的，應當依法辦理有關批準手續。

3．文明施工管理 4．環境管理

五、工程竣工驗收與移交 1．工程竣工驗收的要求

《城市房地產開發經營管理條例》（中華人民共和國國務院令第248號，1998年7月20日）第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

2．工程竣工驗收的執行標準

《中華人民共和國行業標準房屋接管驗收標準》（建設部1991年2月4日發布，1991年7月1日實施）（課外自學）

第二節 房地產產品質量管理與總量調控

一、房地產產品質量管理 1．房地產產品質量的特點（1）房地產質量因素的綜合性（2）房地產質量主體的多元性（3）房地產質量標準的長期性（4）房地產質量影響的社會性 2．建立房地產質量管理的綜合體系（1）全社會關注房地產質量（2）全產業參與質量管理（3）全方位控制質量標準

（4）全過程協調質量行為

（5）建立完善的房地產質量保證體系 3．《建設工程質量管理條例》 《建設工程質量管理條例》（國務院令第279號）經2000年1月10日國務院第25次常務會議通過，自2000年1月30日起施行。

4．建設部《建設工程質量責任主體和有關機構不良記錄管理辦法》

5．魯班獎

二、房地產產品總量調控 1．總量調控的基本精神

（1）建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局《關于加強房地產市場宏觀調控 促進房地產市場健康發展的若干意見》（建住房[2002]217號，2002年8月26日）

（2）國土資源部《關于清理各類園區用地，加強土地供應調控的緊急通知》（國土資發[2003]45號）

2．調控舉措 國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》的有關條款

第四章

房地產價格管理 第一節

房地產價格構成

一、有關規定

1．有關房地產開發企業開發產品成本的規定 中國人民建設銀行總行商財政部修訂和解釋、1993年7月1日起施行的《施工、房地產開發企業財務制度》第五十一條明確，房地產開發企業開發產品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發間接費用。

2．有關經濟適用房價格構成及定價的規定 國家計委報經國務院批轉的《關于加強房地產價格調控加快住房建設的意見》（批號：國發[1998]34號）要求，要以保持經濟適用住房價格的穩定為重點，做好房地產價格調控和住房價格新體系的建立工作。對中低收入家庭購買的經濟適用住房，實行政府指導價，限價銷售。確定價格時要嚴格掌握保本微利的原則，建立成本約束機制，促進合理的區位差價和質量差價的形成。

要加強對經濟適用住房成本費用的監控，禁止亂攤和虛置成本。計入房價的企業管理費原則上控制在2%以下，利潤控制在3%以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設施和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）等4項因素成本為基礎計算。對最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實行政府定價。租金標準，要按與最低收入家庭承受能力相適應的原則確定，并與同期公有住房租金水平相銜接。對高收入家

房地產經營與管理復習講義

庭購買、租賃的商品住房，實行市場調節價，由企業依據開發經營成本和市場供求狀況確定租售價格；必要時，政府也要規定開發企業利潤限制幅度。各地制定靈活、有力的價格政策，采取多種形式，促進空置住房的銷售。

《經濟適用住房價格管理辦法》（國家發展計劃委員會、建設部2002年11月17日發布，2003年1月1日起施行）第五條規定，經濟適用住房價格實行政府指導價。

第六條規定，經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。

（一）開發成本：1．按照法律、法規規定用于征用土地和拆遷補償等所支付的征地和拆遷安置補償費。2．開發項目前期工作所發生的工程勘察、規劃及建筑設計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設計和前期工程費。3．列入施工圖預（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。4．在小區用地規劃紅線以內，與住房同步配套建設的住宅小區基礎設施建設費，以及按政府批準的小區規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公共配套設施建設費。5．管理費按照不超過本條

（一）項1至4目費用之和的2%計算。6．貸款利息按照房地產開發經營企業為住房建設籌措資金所發生的銀行貸款利息計算。7．行政事業性收費按照國家有關規定計收。

（二）稅金：依照國家規定的稅目和稅率計算。

（三）利潤：按照不超過本條

（一）項1至4目費用之和的3%計算。

第七條 下列費用不得計入經濟適用住房價格：

（一）住宅小區內經營性設施的建設費用；

（二）開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用；

（三）各種與住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用；

（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；

（五）按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。

第十一條 按照本辦法確定或審批的經濟適用住房價格，為同一期工程開發住房的基準價格。分割零售單套住房，應當以基準價格為基礎，計算樓層、朝向差價。樓層、朝向差價按整幢（單元）增減的代數和為零的原則確定。

第十二條 經濟適用住房價格的上浮幅度，由有定價權的政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限。

第十三條 經濟適用住房價格經政府價格主管部門確定公布或審批后，任何單位和個人不得擅自提高。

第二節

開發商可能采用的定價與價格欺詐

一、開發商可能采用的定價方法 1．成本加利潤法 2．投資回報法 3．競爭定價法 4．隨機定價法 5．折扣定價法 6．特殊定價法 7．心理定價法

二、商品房價格欺詐 1．商品房欺詐

商品房欺詐的9種表現形式：交付時間的欺詐：明明不能交房，開發商為減少違約金來交房；面積欺詐：增大公攤面積、減少套內使用面積；質量欺詐：質量不合格的房屋被當成合格房屋進行銷售；配套設施、裝修、設備欺詐；物業管理欺詐；抵押欺詐：已經抵押的房屋未經抵押權人同意繼續銷售，銷售已經抵押的房屋時不告之買受人；環境欺詐：綠化環境的虛假；合同欺詐：利用開發商保管全部合同文件的優勢，修改合同文本；所有權欺詐：開發商沒有取得土地使用權，消費者根本無法取得所有權的房屋，仍然進行銷售。

2．商品房價格欺詐

《福建省制止商品房銷售價格欺詐暫行規定》 第三節

房地產價格管理

一、房地產價格管理現狀

1．政府調控引導房地產價格總水平的基本制度尚未真正建立

3．住房價格構成缺乏有效約束，部分地區房價水平偏高

二、房地產價格管理路經 根據國務院《關于加強房地產價格調控加快住房建設的意見》，要抓好以下工作：

1．建立合理的住房價格體系，加強房地產價格調控

2．調整住房價格構成，清理整頓建設項目收費 3．建立正常、良好的市場秩序，規范住房價格及物業管理收費行為

4．積極穩妥地推進公有住房租金改革，加快實現住房商品化

5．加強領導，做好房地產價格調控的各項工作 第四節

房地產價格指數

一、房地產價格指數的起源及其意義

價格指數最早產生于18世紀的歐洲，起源于物價指數。對房地產價格指數的研究則是20世紀30、40年代以后才開始盛行的，戰后的各國為了重振經濟，房地產業得以發展，有關房地產行業的各種信息也得到政府和民眾的廣泛關注，住房價格指數倍受重視。

房地產經營與管理復習講義

至于房地產價格指數的編制方法，國外比較流行的有五種：成本投放法(Input Cost Method)，中位數價格法(Media Sale Price)，重復交易法(Repeat Sale Method)，特征價格法(Hedonic Price Method)，混合模型（Pooled Method）。

在我國，自1995年開始研制開發及應用中房指數系統以后，全國各地日益重視房地產價格指數編制的研究，1997年國家計委、國家統計局聯合下達“關于開展房地產價格指數編制工作的通知”，1998年在全國選擇35個大中城市進行房地產價格指數編制工作，并定期向社會公布。

編制和公布房地產指數局用重要的實踐意義：首先，經濟管理工作者和房地產經濟研究人員可以通過房地產價格指數了解房地產市場供求關系的變化趨勢和程度，從而為政策制定工作和研究工作提供依據。其次，開發商通過房地產價格指數的變化和趨勢可以預測城市房地產市場的走向，從而為自己的投資、開發經營決策服務。第三，通過房地產價格指數，消費者可以了解房地產市場的價格走勢，從而調節自己的消費和投資行為。

最后，房地產評估機構在進行房地產估價時，準確的價格指數也可為其預測房地產價格以及進行時間修正提供可靠的依據，使估價結果更趨客觀和合理。

二、我國房地產指數系統 1．中房指數系統

中房指數系統（CREIS）是中國房地產指數系統（China Real Estate Index System）的簡稱，是一套以價格指數形式來揭示并反映全國各主要城市房地產市場發展和變化軌跡的指標體系。中房指數采用了抽樣調查方法，在對市場商品房項目進行調查的基礎之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調查。中房指數將物業按用途分為住宅、商業服務業用房、辦公用房和廠房倉庫4大類，以1994年11月北京物業的比較價格為基值，各城市的4類物業的銷售價格為依據，分別分為高、中、低3檔，以各類各檔次物業的銷售量為權計算4類物業的平均價格，最后將這4類物業的平均價格以竣工量為權數求得加權平均價格，并以此平均價格作為各城市的物業比較價格，運用下列公式計算各城市的房地產價格指數。

2．典型住宅價格指數系統

簡稱典型指數系統。1999年，由中房指數系統成立典型指數系統項目小組，負責系統的設計開發、維護運作，并根據中房指數系統的理論基礎和城市住宅市場的特點，提出了初步的系統設計構想。以后，項目小組廣泛征求專家學者、業內人士及政府官員的意見，得到了各方面的積極參與和充分肯定，系統理

論設計經評議、調整后最終成型。

3．武房指數系統

武房指數系統由分類物業指數和綜合物業指數組成，以2000年3月為基期、以2000年3月房地產價格指數1000點為基值，每季度第一個月16日向社會發布前一季度的武房指數。

第五節

房地產泡沫防范（自學）

一、房地產泡沫的內涵與特征 1．房地產泡沫的內涵

泡沫或泡沫經濟一詞，來源于西方經濟學界，簡要的釋義是，虛擬資本的過度增長，具體的解釋是，在市場經濟中，通過各種“狂熱”的活動，使得某種商品、某種資產或某個公司股票的價格猛漲，若干倍地遠離其價值，這種若干倍猛漲形成的高價，不能長期維持，最終會像泡沫一樣地破滅，這就是泡沫或泡沫經濟現象，比較典型的則稱之為泡沫事件。

2．房地產泡沫的特征（若干概念的辨析）（1）房地產泡沫與房地產經濟波動（2）房地產泡沫與通貨膨脹（3）房地產泡沫與房地產過熱

房地產泡沫與房地產過熱是兩個不同的概念。房地產過熱，主要指房地產投資量過大，開發量過多，超過國民經濟發展水平和社會有效需求，房地產過熱可能帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會帶來價格飆升，從而引致泡沫的發生。

（4）房地產泡沫與房屋空置

二、房地產泡沫的運行機理 1.投機價格機制 2.自我膨脹機制

三、房地產泡沫的防范舉措 1．設計嚴密合理的房地產稅制 2．加強對房地產價格的監測與調控 3．對商品房預售要作嚴格審查 4．規范房地產融資行為 5．改變傳統的抵押估價辦法

6．利用貨幣金融政策調控房地產市場

7．政府應適時發出警告，公告有關市場信息 8．加快企業制度改革與產權改革

四、我國房地產業是否出現“泡沫”

自2002年下半年關于地產泡沫論之爭至今，房地產行業倍受非議，成為社會各界爭論的熱點，其中包括，泡沫論之爭、地產冬天之爭、土地革命之爭、央行121文件之爭。

第五章

房地產交易管理 第一節

房地產交易管理概述

一、房地產交易管理 1．概念

《城市房地產管理法》更明確規定，房地產交易

房地產經營與管理復習講義

包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃3種形式。

房地產交易管理是指政府設立的房地產交易管理部門及其他相關部門以法律的、行政的、經濟的手段，對房地產交易活動行使指導、監督等管理職能。

2．管理機構及其主要任務

房地產交易的管理機構主要是指由國家設立的從事房地產交易管理的職能部門及其授權的機構。包括國務院建設行政主管部門即建設部，省級建設行政主管部門即各省、自治區建設廳和直轄市房地產管理局，各市、縣房地產管理部門以及房地產管理部門授權的房地產交易管理所（房地產市場產權管理處、房地產交易中心等）。

房地產交易管理機構的主要任務是，對房地產交易、經營等活動進行指導和監督，查處違法行為，維護當事人的合法權益；辦理房地產交易登記、鑒證及權屬轉移初審手續；協助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅款；為房地產交易提供洽談協議，交流信息，展示行情等各種服務；建立定期信息發布制度，為政府宏觀決策和正確引導市場發展服務。

二、房地產交易中的基本制度 1．房地產價格申報制度 2.房地產權屬登記發證制度 3．房地產價格評估制度

4．房地產價格評估人員資格認證制度 5．城市土地有償有期限使用制度 第二節

房地產出售管理

一、商品房預售管理 《城市房地產管理法》（國主席令第29號，自1995年1月1日起施行）第四十四條要求，商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

《商品房銷售管理辦法》（建設部令88號）（2001年3月14日建設部第38次部常委會議審議通過，自2001年6月1日起施行），第六條明確，商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號，1998年7月20日起施行）第二十三條要求，房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十六條要求，房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。第二十七條要求，房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

《城市商品房預售管理辦法》（1994年11月15日建設部令第40號發布，2001年8月15日修正）第四條明確，國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；城市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門負責本行政區域內城市商品房預售管理。第五條要求，商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

第六條明確，商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

第九條要求，開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

二、商品房銷售管理

《商品房銷售管理辦法》第七條要求，商品房現售，應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。

第十條要求，房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第十一條要求，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發

房地產經營與管理復習講義

企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條要求，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

三、城鎮公房出售管理

《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發[1994]43號）有關條款。

建設部《關于進一步搞好公有住房出售工作有關問題的通知》（建房改[1999]第43號文，1999年2月10日）。

《國家教育委員會關于高等學校出售公有住房有關問題的意見》（1995年1月27日起施行）明確，高等學校在切實做好建立住房公積金和租金改革等項工作的基礎上，可以結合本校實際，穩步進行出售學校部分公有住房工作。在這項工作中應掌握以下原則：

保留必要數量的公有住房供在職教職工租用。為保證高等學校當前和長遠辦學的需要，各校應結合本校實際，按中期發展規劃，在校園內（或教學區附近）規劃一定的區域，在此區域內的住房專供在職的部分一線教學、科研、管理人員和引進人才租用。這部分住房一般不低于按在職人員編制計劃所需教職工住房總量的30%。

下列公有住房不宜出售：（1）已經建在教學、科研和學生生活、體育運動區及其近、遠期規劃區域內的住房。（2）三層樓房以下的住房、危舊住房和非成套住房，以及有歷史紀念意義的或屬文物需保留的住房。（3）上級主管部門和地方政府規定不能出售的住房和經住房和經改建開發可產生較大經濟和社會效益的住房。

穩步出售部分公有住房。為保證高校教學、科研工作高效率地開展，保證高校正常辦學秩序和良好的育人環境，除在校園內（或教學區附近）規劃保留的住房區域不宜出售之外，高校可以在校園內（或教學區附近）規劃適當的區域，作為出售住房區，穩步向本校教職工出售公有住房。教職工購買此區域內的公有住房要堅持自愿的原則；購房后不能改變住房用途和贈予他人；購房5年后可以出售，但只能售給學校。

四、經濟適用房出售管理

經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，要求是：標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質量高，占地不多環境美。

《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發[1994]43號）要求，各地人民政府要十分重視經濟適用住房的開發建設，加快解決中低收入家庭的住房問題。經濟適用住房建設用地，經批準原則上采取行政劃撥方式供應。對經濟適用住房建設項目，要在計劃、規劃、拆遷、稅費等方面予以政策扶持。各

級建設行政主管部門要切實組織好經濟適用住房建設的實施工作。金融單位在信貸等方面應予以支持。房地產開發公司每年的建房總量中，經濟適用住房要占20%以上。在建房、售房等方面，對離退休職工、教師和住房困難戶應予以優先安排，具體辦法由各省、自治區、直轄市人民政府制定。

經濟適用住房建設是我國城鎮住房制度改革中一項重要舉措，然而事實上，一些房地產開發商按照經濟適用房的政策享受優厚待遇的同時，并沒有按照規定建設經濟適用房，普遍出現了一些建設標準、價格水平、供應對象等嚴重超標的問題，很難被中低收入老百姓接受，一定范圍內損傷了納稅人特別是中低收入者的住房權益。

對此，國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》要求，加強經濟適用住房的建設和管理。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業性收費、政府承擔小區外基礎設施建設、控制開發貸款利率、落實稅收優惠政策等措施，切實降低經濟適用住房建設成本。對經濟適用住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。經濟適用住房實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市（縣）人民政府制定。集資、合作建房是經濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優惠政策，按照經濟適用住房的有關規定執行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》（建住房[2002]217號）明確指出，經濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實可行的措施，進一步完善經濟適用住房政策，要加強經濟適用住房建設計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學性和適用性。對于列入經濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優惠政策的落實。要嚴格限制經濟適用住房銷售對象，控制建設標準。各地要盡快明確并公布經濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。有關部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批并加強監督，對違規銷售經濟適用住房的開發企業要嚴肅查處，確保經濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應監督管理辦法或未按規定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設用地。

第三節

房地產轉讓管理

一、普通商品房轉讓管理

房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。這

房地產經營與管理復習講義

里的其他合法方式，主要包括下列行為：

（一）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；

（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；

（三）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；

（四）以房地產抵債的；

（五）法律、法規規定的其他情形。依據：建設部《城市房地產轉讓管理規定》（1995年8月7日建設部令第45號發布，2001年7月23日建設部第45次常務會議審議通過，2001年8月15日起施行）

二、已購公有住房和經濟適用住房上市管理 建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設部69號令，自1999年5月1日起施行）

第二條 本辦法適用于已購公有住房和經濟適用住房首次進入市場出售的管理。

第三條 本辦法所稱已購公有住房和經濟適用住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或者標準價）購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導價購買的經濟適用住房。本辦法所稱經濟適用住房包括安居工程住房和集資合作建設的住房。

第五條 已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；

（二）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（三）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；

（四）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

（六）上市出售后形成新的住房困難的；

（七）擅自改變房屋使用性質的；

（八）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

第八條 經房地產行政主管部門審核，準予出售的房屋，由買賣當事人向房屋所在地房地產交易管理部門申請辦理交易過戶手續，如實申報成交價格。并按照規定到有關部門繳納有關稅費和土地收益。

財政部、國土資源部、建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》（1999年7月15日起實施）明確，已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，由購房者按規定繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經濟適用住房坐落位置的標定地價的10%確定。職工個人上市出售已購公有住房取得的價款，扣除住房面積標準的經濟適用住房價款和原支付超過住房面積標準的

房價款以及有關稅費后的凈收益，按規定繳納所得收益。其中，住房面積標準內的凈收益按超額累進比例或一定比例繳納；超過住房面積標準的凈收益全額繳納。職工個人上市出售已購經濟適用住房，原則上不再繳納所得收益。

土地出讓金按規定全額上交財政；相當于土地出讓金的價款和所得收益，已購公有住房產權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業單位的，50%上交財政，50%返還事業單位；屬企業的，全額返還企業。上交財政的相當于土地出讓金的價款和所得收益，按已購公有住房原產權單位的財務隸屬關系和財政體制，分別上交中央財政和地方財政，專項用于住房補貼；返還給企業和事業單位的相當于土地出讓金的價款和所得收益，分別納入企業和單位住房基金管理，專項用于住房補貼。

《中央在京單位已購公房上市出售管理辦法》（2003年10月1日起施行）第二條明確，本辦法適用于中央在京單位已購公房首次進入市場出售的管理。本辦法所稱已購公房，是指職工按房改成本價或標準價（含標準價優惠辦法，下同）購買的原產權屬于中央在京單位的公有住房。職工根據國家政策，按照房改成本價或者標準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合作建設的住房，也視為已購公房。

第四條明確，國務院機關事務管理局（以下簡稱國管局）和中共中央直屬機關事務管理局（以下簡稱中直管理局）是中央在京單位已購公房上市出售的主管部門，負責本辦法的組織實施和監督檢查。國管局和中直管理局成立在京中央和國家機關住房交易辦公室（以下簡稱交易辦公室），負責為中央在京單位已購公房上市出售提供住房檔案等信息服務和政策咨詢，監管交易活動，收集、記錄交易結果并向原產權單位及職工所在單位反饋。

第四節

房屋租賃管理

一、城市私有房屋租賃管理 《城市私有房屋管理條例》（國務院發布，1983年12月7日起施行）第三條明確，國家依法保護公民城市私有房屋的所有權。任何單位或個人都不得侵占、毀壞城市私有房屋。城市私有房屋所有人必須在國家規定的范圍內行使所有權，不得利用房屋危害公共利益、損害他人合法權益。《城市房地產管理法》第五十二條明確，房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人用，由承租人向出租人支付租金的行為。第五十三條要求，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。第五十四條要求，住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋

房地產經營與管理復習講義

所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。第五十五條明確，以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

建設部《城市房屋租賃管理辦法》（1995年6月1日起施行）第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮的房屋租賃。第三條 房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法。承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租。第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。第五條 房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權證的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權屬有爭議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）不符合安全標準的；

（七）已抵押，未經抵押權人同意的；

（八）不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；

（九）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。第八條 國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。

二、城鎮廉租住房管理

《城鎮廉租住房管理辦法》(建設部第70號令，自1999年5月1日起施行)第二條 城鎮廉租住房（以下簡稱廉租住房）是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。城鎮最低收入家庭的認定標準由市、縣人民政府制定。

第三條 國務院建設行政主管部門負責制定廉租住房的方針、政策并指導全國廉租住房的管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責制定本行政區域內廉租住房的實施辦法并指導廉租住房的管理工作。市、縣人民政府房地產行政主管部門負責制定本地區廉租住房的具體實施方案并負責廉租住房的管理工作。

第四條 廉租住房的來源如下：

（一）騰退的并符合當地人民政府規定的廉租住房標準的原有公有住房；

（二）最低收入家庭承租的符合當地人民政府規定的建筑面積或者使用面積和裝修標準的現公有住房；

（三）政府和單位出資興建的用于廉租的住房；

（四）政府和單位出資購置的用于廉租的住房；

（五）社會捐贈的符合廉租住房標準的住房；

（六）市、縣人民政府根據當地情況采用其他渠道籌集的符合廉

租住房標準的住房。

第五條 廉租住房租金標準實行政府定價。除本辦法第四條第（二）項的租金標準可以根據現有公有住房的租金標準和政策確定外，其他來源的廉租住房的租金標準，原則上按照維修費和管理費兩項因素確定，以后隨著最低收入家庭收入水平的提高而適當提高。

第七條 廉租住房必須嚴格控制面積標準和裝修標準。每戶最低收入家庭只能租住一處與居住人口相當的廉租住房。廉租住房的面積標準、裝修標準和具體管理辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。

第八條 承租廉租住房實行申請、審批制度。其程序為：

（一）申請人持最低家庭收入證明、住房情況證明以及省、自治區、直轄市人民政府或其建設行政主管部門、房地產行政主管部門規定的其他證明文件，向市、縣人民政府房地產行政主管部門提出申請；二)市、縣人民政府房地產行政主管部門對申請人的證明文件進行審核，并在適當的范圍內公告，無異議的，予以登記；三)已登記者按照住房困難程度和登記順序等條件，經綜合平衡后輪候配租。

第九條 承租廉租住房的家庭，不得將承租的廉租住房轉租。違反本規定轉租的，由房屋所在地房地產行政主管部門收回轉租的房屋，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第十條 承租廉租住房的家庭，應當如實申報家庭收入。不如實申報的，由房屋所在地房地產行政主管部門責令其退房，補交商品租金和廉租房租金的差額，并處以5000元以上10000元以下的罰款。

第十一條 承租廉租住房的家庭，當家庭收入超過當年最低收入標準時，應當及時報告房地產行政主管部門，并按期騰退已承租的廉租住房；違反規定不及時報告的，責令其退房，補交商品租金和廉租房租金的差額，并處以5000元以上10000元以下的罰款。因正當理由不能按期騰退的，經房屋所在地房地產行政主管部門批準，可以在一定期限內續租，房地產行政主管部門應當相應提高其租金；不能按期騰退且無正當由的，由房屋所在地房地產行政主管部門責令其退房，并處以提高后年租金2-5倍的罰款。

第五節 房地產抵押管理

一、房地產抵押管理

《城市房地產抵押管理辦法》（1997年5月9日建設部令第56號發布，2001年8月15日修正施行）明確，房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織；抵押權人

房地產經營與管理復習講義

是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

第六條 國家實行房地產抵押登記制度。

第七條 國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產抵押管理工作。

第八條 下列房地產不得設定抵押：

（一）權屬有爭議的房地產；

（二）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；

（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其

他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

（五）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；

（六）依法不得抵押的其他房地產。

第四十條 有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：

（一）債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；

（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產的；

（四）抵押人違反本辦法的有關規定，擅自處分抵押房地產的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第四十七條 處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產的費用；

（二）扣除抵押房地產應繳納的稅款；

（三）償還抵押權人債權本息及支付違約金；

（四）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；

（五）剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。

二、土地使用權抵押管理

第六章

房地產促銷及其管理 第一節

房地產廣告及其管理

一、房地產廣告

1．廣告與房地產廣告

2．房地產廣告媒體及其選擇 3．房地產廣告現狀

虛假房地產廣告的幾種情況：宣傳夸大，承諾與實際不符，廣告內容表述不清，隱瞞實情。

二、房地產廣告管理相關依據 1．《中華人民共和國廣告法》 2．《消費者權益保護法》

3．修改后的《中華人民共和國刑法》 4．《房地產廣告發布暫行規定》 《房地產廣告發布暫行規定》（國家工商行政管理局令第71號，自1997年2月1日起施行）第三條要求，房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。第四條明確，凡下列情況的房地產，不得發布廣

告：

（一）在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的；

（二）在未經國家征用的集體所有的土地上建設的；

（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（四）預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；

（五）權屬有爭議的；

（六）違反國家有關規定建設的；

（七）不符合工程質量標準，經驗收不合格的；

（八）法律、行政法規規定禁止的其它情形。第六條要求，房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：

（一）開發企業名稱；

（二）中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；

（三）預售或者銷售許可證書號。廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。第七條要求，房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。

第八條要求，房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間。

第九條要求，房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

第十條要求，房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。

第十一條要求，房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。

第十二條要求，房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積。

第十三條要求，房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。

第十四條要求，房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果。

第十五條要求，房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。

第十六條要求，房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

第十七條要求，房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

第十八條要求，房地產廣告中不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、就業、升學等事業的承諾。

5．《關于進一步加強房地產廣告管理的通知》 6．《福建省房屋消費者權益保護條例》 7．《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》最高人民法院《關于審理商品房買

房地產經營與管理復習講義

賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條明確，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

三、房地產網絡廣告管理

第二節 房地產交易展示會、新聞發布會管理

一、房地產交易展示會及其管理

二、房地產新聞發布會管理

第三節

房地產人員推銷及其管理

一、房地產人員推銷

二、國家對房地產推銷人員的管理

建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部等部門等國家七部委聯合發出通知要求，各地要推行商品房銷售人員持證上崗制度，所有從事商品房銷售的人員應當具備經紀人或經紀人協理資格。

國家人事部、建設部還聯合出臺了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》（2001年12月18日起施行），凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。未取得職業資格證書的人員，一律不得從事房地產經紀活動。

房地產經紀人和房地產經紀人協理，在經紀活動中，必須嚴格遵守法律、法規和行業管理的各項規定，堅持公開、公平、公正的原則，信守職業道德。

第七章

房地產企業及從業人員管理 第一節

房地產企業的資質管理

一、房地產開發企業資質管理 《城市房地產開發經營管理條例》（中華人民共和國國務院令第248號，1998年7月20日起施行）規定，設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

《房地產開發企業資質管理規定》（中華人民共和國建設部部長令第77號，2000年3月29日起施行）明確，國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作；縣級以上地方人民政府房

地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企

業的資質管理工作。房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級，未取得房地產開發資質等級證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。

房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四4個資質等級。

房地產開發企業資質等級實行分級審批。房地產開發企業的資質實行年檢制度。

一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發項目。二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目。

各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔任務。

二、房地產中介服務企業資質管理 《城市房地產中介服務管理規定》（中華人民共和國建設部令第97號，2001年8月15日起施行）。

國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。

三、房地產價格評估企業資質管理 根據《建設部關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》，房地產價格評估機構實行一級、二級、三級制度。

一級機構可從事各類房地產價格評估，可以跨省、自治區、直轄市從事評估業務。

二級機構可從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。可以在其注冊地的省、自治區、直轄市區域內從事評估業務。

三級機構可從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。可以在注冊地城市區域內從事評估業務。

臨時資格機構的營業范圍根據其資金和人員的相應條件確定，可在其注冊地城市區域內從事評估業務。

四、工程監理企業資質管理 根據2001年8月29日公布的《工程監理企業資質管理規定》（建設部令第102號），工程監理企業的資質等級分為甲級、乙級和丙級。

甲級工程監理企業可以監理經核定的工程類別中一、二、三等工程；乙級工程監理企業可以監理經核定的工程類別中二、三等工程；丙級工程監理企業可以監理經核定的工程類別中三等工程。

五、物業管理企業資質管理

根據2000年]月1日開始實施的《物業管理企業資質管理試行辦法》（建住房[1999]261號），建設部負責全國物業管理企業的資質管理工作；省、自治區

房地產經營與管理復習講義

建委(建設廳)、直轄市房地局負責本行政區域內物業管理企業的資質管理工作。物業管理企業應當按照本辦法規定申請企業資質等級評定，未經主管部門進行資質評定并取得資質證書的，不得從事物業管理業務。

物業管理企業劃分為一級、二級、三級三個資質等級和臨時資質。

一級企業可參加全國范圍內物業管理項目的投標、議標；二級企業只限參加全國范圍內30萬平方米以下物業管理項目的投標、議標；三級企業只限參加本省(自治區、直轄市)區域內15萬平方米以下物業管理項目的投標、議標。

物業管理企業資質等級實行動態管理，每兩年核定一次。對于不符合原定資質等級標準的企業，由資質等級評定初審部門提出降級或吊銷《資質證書》的意見，報審批部門批準后執行。申請升級的物業管理企業將所需材料報初審部門，初審部門將審核意見報審批部門。資質等級升級應依次逐級上升，不得越級升級。

第二節

房地產企業籌資管理

一、房地產企業信貸籌資

二、房地產企業預售籌資

三、房地產企業股票籌資

四、房地產企業債券籌資

五、房地產信托籌資

六、房地產投資基金

七、房地產抵押貸款證券化(MBS)

八、房地產企業典當籌資 第三節

房地產企業收費管理

一、房地產中介服務機構收費管理

國家計劃委員會、建設部1995年7月17日《關于房地產中介服務收費的通知》規定，凡依法設立并具備房地產中介資格的房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等中介服務機構，為企事業單位、社會團體和其它社會組織、公民及外國當事人提供有關房地產開發投資、經營管理、消費等方面的中介服務，可向委托人收取合理的費用。

房地產中介服務收費是房地產交易市場重要的經營性服務收費。中介服務機構應當本著合理、公開、誠實信用的原則，接受自愿委托，雙方簽訂合同，依據本通知規定的收費辦法和收費標準，由中介服務機構與委托方協商確定中介服務費。

房地產中介服務收費實行明碼標價制度。中介服務機構應當在其經營場所或交繳費用的地點的醒目位置公布其收費項目、服務內容、計費方法、收費標準等事項。房地產中介服務機構在接受當事人委托時應當主動向當事人介紹有關中介服務的價格及服務內容等情況。

二、物業管理企業收費管理 《物業管理條例》（自2003年9月1日起施行）明確，縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

物業管理企業接受委托代替物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關費用時，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四節 房地產從業人員管理

一、房地產經紀人員管理

國家人事部、建設部聯合出臺了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》（2001年12月18日起施行）明確，國家對房地產經紀人員實行職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃。凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。未取得職業資格證書的人員，一律不得從事房地產經紀活動。

房地產經紀人執業資格實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由人事部、建設部共同組織實施，原則上每年舉行一次。

凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，已取得房地產經紀人協理資格并具備以下條件之一者，可以申請參加房地產經紀人執業資格考試：取得大專學歷，工作滿6年，其中從事房地產經紀業務工作滿3年；取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產經紀業務工作滿2年；取得雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事房地產經紀業務工作滿1年；取得碩士學位，工作滿2年，從事房地產經紀業務工作滿1年；取得博士學位，從事房地產經紀業務工作滿1年。

凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，具有高中以上學歷，愿意從事房地產經紀活動的人員，均可申請參加房地產經紀人協理從業資格考試。

凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。未取得職業資格證書的人員，一律不得從事房地產經紀活動。

房地產經營與管理復習講義

取得《中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書》的人員，必須經過注冊登記才能以注冊房地產經紀人名義執業。

房地產經紀人執業資格注冊有效期一般為三年，有效期滿前三個月，持證者應到原注冊管理機構辦理再次注冊手續。在注冊有效期內，變更執業機構者，應當及時辦理變更手續。

房地產經紀人和房地產經紀人協理，在經紀活動中，必須嚴格遵守法律、法規和行業管理的各項規定，堅持公開、公平、公正的原則，信守職業道德。

房地產經紀人有權依法發起設立或加入房地產經紀機構，承擔房地產經紀機構關鍵崗位工作，指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務，經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要業務文書，執行房地產經紀業務并獲得合理傭金。

房地產經紀人協理有權加入房地產經紀機構，協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。房地產經紀人和房地產經紀人協理經注冊后，只能受聘于一個經紀機構，并以房地產經紀機構的名義從事經紀活動，不得以房地產經紀人或房地產經紀人協理的身份從事經紀活動或在其他經紀機構兼職。

房地產經紀人和房地產經紀人協理必須利用專業知識和職業經驗處理或協助處理房地產交易中的細節問題，向委托人披露相關信息，誠實信用，恪守合同，完成委托業務，并為委托人保守商業秘密，充分保障委托人的權益。

二、物業管理人員管理

物業管理人員職業按照國家職業標準分為物業管理員（國家職業資格四級）和物業管理

師（國家職業資格二級）兩個等級。物業管理員申報條件為，經本等級正規培訓達規定標準學時數，并取得畢（結）業證書；在本職業見習工作1年以上；具有本專業或相關專業（房地產類、城管城規類、建筑類、社區類、工程管理類、工商管理類）大專以上文化程度。以上條件具備其中之一即可。

物業管理師申報條件為，取得本職業物業管理員職業資格證書以后，經本等級正規培訓達規定標準學時數，并取得畢（結）業證書；取得本職業物業管理員職業資格證書以后，連續從事本職業工作2年以上。以上條件具備其中之一即可。

物業管理員等級的職業資格鑒定分為知識和技能兩部分。物業管理師等級的職業資格鑒定除參加上述知識和技能考試外，還需提交2000字以上的論文并進行論文答辯。

第八章

房地產稅費管理 第一節

房地產稅收管理

一、現行稅制體系

稅收是中國政府財政收入最主要的來源，也是國家用以加強宏觀調控的重要經濟杠桿，對于中國的經濟、社會發展具有十分重要的影響。

經過1994年稅制改革和幾年來的逐步完善，中國已經初步建立了適應社會主義市場經濟體制需要的稅收制度，對于保證財政收入，加強宏觀調控，深化改革，擴大開放，促進國民經濟的持續、快速健康發展，起到了重要的作用。目前，中國的稅收制度共設有25種稅，按照其性質和作用大致可以分為8類：

二、有關稅收立法機關

中國有權制定稅法或者稅收政策的國家機關主要有，全國人民代表大會及其常務委員會，國務院，財政部，國家稅務總局，國務院關稅稅則委員會，海關總署等。

1.稅收法律由全國人民代表大會制定，如《中華人民共和國個人所得稅法》，或者由全國人民代表大會常務委員會制定，如《中華人民共和國稅收征收管理法》。

2.有關稅收的行政法規由國務院制定，如《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》、《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》、《中華人民共和國增值稅暫行條例》。

3.有關稅收的部門規章由財政部、國家稅務總局、國務院關稅稅則委員會、海關總署等部門制定，如《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》、《個人所得稅自行申報納稅暫行辦法》。

根據我國法律規定，省、自治區、直轄市人民代表大會及其常務委員會、民族自治地方人民代表大會和省級人民政府，在不與國家稅收法律、法規相抵觸的前提下，可以制定某些地方性的稅收法規和規章。

三、各種房地產稅介紹

四、中央政府與地方政府稅收收入劃分

根據國務院關于實行分稅制財政管理體制的規定，城鎮土地使用稅，耕地占用稅，固定資產投資方向調節稅，土地增值稅，房產稅，城市房地產稅，契稅，農業稅，屬于地方政府的固定收入；對于營業稅，鐵道部、各銀行總行、各保險總公司集中繳納的部分和金融、保險企業按照提高3%稅率繳納的部分歸中央政府，其余部分歸地方政府；對于企業所得稅，中央企業、地方銀行、非銀行金融機構繳納的部分，鐵道部、各銀行總行、各保險總公司集中繳納部分，歸中央政府，其余部分歸地方政府；對于外商投資企業和外國企業所得稅，外資銀行繳納的部分歸中央政府；其余部分歸地方政府；對于城市維護建設稅，鐵道部、各銀行總行、各保險總公司集中繳納的部分歸中央政府，其余部分歸地方政府；對于印花稅，股票交易印花稅收入的88%歸中央政府，其余12%和其

房地產經營與管理復習講義

他印花稅收入歸地方政府。

房地產開發企業應繳納的稅費一般包括：營業稅；城建稅；企業所得稅；房產稅；城鎮土地使用稅；車船使用稅；印花稅；教育費附加；固定資產投資方向調節稅（已暫停征收）；土地增值稅。

五、稅收征管主要依據 1．《稅收征收管理法》

《中華人民共和國稅收征收管理法》2001年4月28日第九屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議修訂，2001年5月1日起施行。

2．《刑法》

《中華人民共和國刑法》設置了危害稅收征管罪，第二百零一條明確規定，納稅人采取偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報的手段，不繳或者少繳應納稅款，偷稅數額占應納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數額在一萬元以上不滿十萬元的，或者因偷稅被稅務機關給予二次行政處罰又偷稅的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金；偷稅數額占應納稅額的百分之三十以上并且偷稅數額在十萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金。扣繳義務人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數額占應繳稅額的百分之十以上并且數額在一萬元以上的，依照前款的規定處罰。對多次犯有前兩款行為，未經處理的，按照累計數額計算。

第二百零二條還明確，以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處拒繳稅款一倍以上五倍以下罰金；情節嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處拒繳稅款一倍以上五倍以下罰金。

六、現行房地產稅制存在的問題 1．稅種設置存在缺陷 2．租、稅、費錯位 3．課稅范圍過于狹窄

4．課稅標準欠合理，未作適時調整 5．納稅人設計不恰當

七、改革我國土地稅制的原則要求 1．必須充分考慮法律規定 2．必須服務于可持續發展目標 3．走輕稅賦道路

4．注意與國際慣例接軌

國際通行的土地(不動產)稅收體系包括3類: 第一類是房地產取得稅類，第二類是房地產保有稅類，第三類是房地產流轉稅類。

第二節

房地產行政事業性收費管理

一、房地產行政事業性收費現狀

閱讀文獻：程九洲。我國房地產收費體系模式設想。中國房地產，1997年1期

二、房地產行政事業性收費管理文件 1．《全面整頓住房建設收費取消部分收費項目》 2001年4月16日，國家計委、財政部關于《全面整頓住房建設收費取消部分收費項目》的通知（計價格[2001]585號）

2．《房地產開發經營企業交費登記卡試行辦法》 3．《關于專項治理涉及建筑企業收費的通知》

第四篇：2017房地產估價師《經營與管理》考前練習題

1、如果同一地區的某一類型物業的售價持續以大幅度上漲，那么該類型物業的出租需求就會()。

A、減少

B、增加

C、不變

D、同步遞減

2、房地產開發是一項綜合性經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發項目達到預期的經濟效果，必須首先做好()工作：

A、項目策劃

B、項目方案的設計

C、可行性研究

D、成本收益分析

3、根據所有權結構的不同，房地產企業可以分為獨資企業、一般合伙企業、()。

A、房地產投資信托

B、外資企業

C、有限責任公司

D、股份有限公司

4、最高工程費用與預測可能的工程費用之間的差距越()，說明開發項目承受工程費用增加風險的能力越()。

A、大;小

B、大;大

C、小;大

D、無法判斷

5、為了估算收益性物業的價值(V)，可以用NOI除以資本化率，即V=NOI/R。其中，NOI是指()。

A、物業年潛在經營收入

B、物業年實際收入

C、物業的年經營收入

D、物業年凈經營收入

6、債務融資的資金融出方承擔較少的項目投資風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和有關費用。()

A、對

B、錯

7、以下關于房地產項目融資的含義，描述正確的是()。

A、房地產項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以房地產企業為核心

B、房地產項目融資一般包括資金籌措和資金供應

C、通過房地產投資項目融資，投資者通常可將固著在土地上的資產變成可流動的資金，使其進入社會生產領域，達到擴充社會資金來源、緩解企業資金壓力的目的D、房地產項目融資的實質，是充分發揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發、提高投資效益的目的8、現在借入500元，年利率為10%，兩年后的實際經濟價值等于()元。

A、60

5B、600

C、650

D、5509、為了降低建筑安裝工程費用的風險，開發商可以采用()的合同形式。

A、固定單價合同

B、成本加酬金合同

C、分包合同

D、固定總價合同

10、可行性研究可以分為五個步驟，以下排序正確的是()。

①調查研究;②接受委托;③編制可行性研究報告;④方案的選擇和優化;⑤財務評價和綜合評價

A、②④①⑤③

B、②③④①⑤

C、②①③④⑤

D、②①④⑤③

11、()是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的經營費用、管理費用和財務費用。

A、經營成本

B、開發產品成本

C、期間費用

D、開發項目總投資

12、房地產投資信托按其投資業務和信托性質的不同可以分為不同類型。按投資業務的不同，房地產投資信托可以分為()。

A、權益型房地產投資信托

B、債務型房地產投資信托

C、抵押型房地產投資信托

D、混合型房地產投資信托

13、融資決策具有綜合性、政策性和調節性等特點，其中()是融資決策的關鍵。

A、發現問題

B、確定融資決策目標

C、擬定決策方案

D、融資方案選優

14、在我國，當前的土地使用者擁有國有土地使用權出讓的一級市場，對有關土地的交易有著至關重要的作用。()

A、對

B、錯

15、可行性研究報告批準后，規劃設計工作就開始了，需要對方案進行比較選擇和重新論證。()

A、對

B、錯

16、金融機構為了降低自身的資金損失風險，提高貸款償還的可能性，通常會要求對房地產貸款進行擔保。房地產貸款擔保方式包括()。

A、保證

B、抵押

C、質押

D、名譽

17、()是指當房地產市場上需求增長趕不上供給增長的速度，出現了空置率上升、物業價格和租金下降的情況。

A、房地產泡沫

B、房地產市場中的過度開發

C、房地產適度經營

D、房地產過剩

18、在房地產投資過程中，政府任何法律政策，都會對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。()

A、對

B、錯

19、業主授予物業管理者的權利范圍也有很大差別，有些業主只對重大決策問題發表意見，但也有些業主可能希望對有關細節問題亦予過問。()

A、對

B、錯

20、可行性研究費一般占項目總投資的()。

A、1%～2%

B、2%～4%

C、1%～3%

D、1%～4%

參考答案：

1、B

2、C

3、A C D

4、B

5、D6、B

7、B C D

8、A

9、D

10、D11、C

12、A C D

13、D

14、B

15、B16、A B C

17、B

18、B

19、A 20、C

第五篇：房地產估價師《經營與管理》訓練題2017

1、下列計算一半建筑面積的是()。

A.無柱的雨篷

B.無頂蓋的室外樓梯

C.騎樓

D.無頂蓋的陽臺

答案：B2、個人住房貸款比例不高于所購房屋價款或評估價值的()%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向()籌集。

A.房管部門

B.物業管理公司

C.住房公積金管理中心

D.售房單位和購房人

答案：D4、契稅的課稅對象為()。

A.房地產的出售人

B.房地產的購買人

C.房地產的使用權人

D.發生權屬轉移的房地產

答案：D5、屬于直接融資的金融工具為()。

A.存款單

B.保險單

C.支票

D.銀行承兌匯票

答案：C6、銀行向居民購買住宅提供抵押貸款的方式屬于()。

A.商業信用

B.國家信用

C.消費信用

D.A和C

答案：C7、保險人為債務人的信用提供擔保的險種稱為()。

A.財產損失保險

B.保證保險

C.責任保險

D.信用保險

答案：D8、保險合同的客體為()。

A.保險人

B.保險利益

C.保險金額

D.被保險人

答案：B9、股票與債券的共性是()。

A.收益性

B.償還性

C.安全性

D.市場價格與票面價值的一致性

答案：A10、投資基金證券的持有人與發起人的關系是()關系。

A.股權

B.債權

C.契約

D.債務

答案：C

11.下列關于房地產經濟壽命和自然壽命的說法中，不正確的有()。

A.房地產同時具有經濟壽命和自然壽命

B.自然壽命一般要比經濟壽命長

C.如果房地產維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命

D.房地產的經濟壽命與使用性質無關

E.房地產的經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產收入大于零的持續時間

答案：DE

12.下列風險中，不屬于系統風險的是()。

A.通貨膨脹風險

B.市場供求風險

C.購買力風險

D.比較風險

答案：D

13.某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場的風險相關系數為0.5。那么，當前房地產投資的折現率為()。

A.10.3%

B.7.17%

C.9.75%

D.8.59%

答案：C

14.在房地產周期循環周期過程中，空置率持續下降到合理的空置率以下的階段為房地產市場自然周期中的()。

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

答案：B

15.在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按()計算的。

A.綜合利率

B.貸款利率

C.折現率

D.機會成本

答案：D

16.()，是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。

A.間接投資于房地產企業債券

B.房地產抵押擔保

C.住房抵押貸款證券化

D.投資于金融證券

答案：C

17.某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是()

A.1.8月

B.2.5季

C.1.8年

D.0.45年

答案：C

18.下列關于房地產市場劃分的說法，不正確的是()。

A.二級市場是指土地轉讓、新建商品房租售市場

B.三級市場是指存量房地產交易市場

C.按照增量存量的方式，將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場

D.按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場，二級房屋市場和三級房屋市場

答案：D

19.在房地產開發過程中，主要負責在工程建設前進行開發成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算的，一般是()。

A.造價工程師

B.結構工程師

C.設備工程師

D.監理工程師

答案：A

20.由于施工工期延長，開發商要承擔的風險有()。

A.使項目的規模、布局發生變化

B.承擔更多的貸款利息

C.增加房地產開發項目的融資成本

D.還要承擔總費用上漲的風險

E.合約變更引起的風險

答案：BCD