第一篇：遼寧省2015年房地產估價師《經營與管理》：開發貸款的風險考試試題

遼寧省2015年房地產估價師《經營與管理》：開發貸款的風險考試試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產是__三者的結合物。A．實物、權益、區位 B．實物、區位、用途 C．實物、權益、用途 D．權益、區位、用途

2、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有__的特性。A．獨一無二和供給有限 B．獨一無二和價值最大 C．流動性差和價值最大 D．不可移動和用途多樣

3、商品房預售人應當在簽訂書面預售合同之日起__日內持預售合同到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理商品房預售登記備案手續。A．10 B．15 C．20 D．30

4、按照目前我國土地登記制度的規定，屬于集體土地的核發。A：《國有土地所有證》 B：《國有土地使用證》 C：《集體土地所有證》 D：《集體土地使用證》

E：房地產估價機構必須加蓋公章

5、__包括短期借款、應付票據、應付賬款、未付利潤和預提費用等。A．流動負債 B．長期負債 C．所有者權益 D．永久負債

6、房地產的最高最佳使用狀態不包括。A：最佳區位 B：最佳規模 C：最佳用途 D：最佳集約度

E：工業用地的監測點評估價格

7、某房地產價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產的實際價格為（）萬元。A．87 B．124 C．130 D．134

8、一筆貸款的名義利率是10%，當計息周期趨于無窮大時，實際利率是__。A．10.2% B．10% C．11.5% D．10.52%

9、違反土地管理法規，非法占用耕地或改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞者，應受的處罰是。

A：處五年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金 B：處七年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金 C：處三年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金 D：處二年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金 E：房地產估價機構必須加蓋公章

10、目前，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于。A：5％ B：7％ C：10％ D：15％

E：房地產估價機構必須加蓋公章

11、在現金流量表中，不應該出現__。A．借款利息 B．所得稅 C．自有資金 D．折舊與攤銷

12、設計變更發生以后，承包人在確定變更后日內不向工程師提出變更工程價款報告的，視為該項設計變更不涉及合同價款的變更。A：14 B：15 C：20 D：28 E：執行層的組織協調

13、土地增值稅實行超額累進稅率，增值額超過扣除金額100%、未超過200%的部分，稅率為__。A．30% B．40% C．50% D．60%

14、征用耕地的土地補償費用和安置補助費用的總和不得超過土地被征用前三年平均產值的__倍。A．十 B．二十 C．三十 D．四十

15、對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%～1.0%。該階段為__。A．投資機會研究 B．初步可行性研究 C．詳細可行性研究 D．項目的評估和決策

16、產生房地產價格泡沫的基礎是__。A．土地稀缺 B．城市化進程快 C．投機需求膨脹 D．過度放貸

17、磚混結構二等房屋的殘值率一般為。A：4％ B：3％ C：2％ D：1％

E：工業用地的監測點評估價格

18、（）是反映和衡量地塊開發強度的一項重要指標，是指一定地塊內總建筑面積與建筑用地面積的比值。A．建筑密度 B．建筑高度 C．用地面積 D．容積率

19、城市居住區的規模通常以__作為主要標志。A．居住人口規模 B．居住戶數規模 C．用地規模 D．建筑規模

20、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元．其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺．則運用“四三二一法則”計算土地乙的總地價為．【2006年考題】 A：23．4萬元 B：28．6萬元 C：33．4萬元 D：46．8萬元

E：工業用地的監測點評估價格

21、土地使用權出讓合同規定的期限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前__申請續期。A．二年 B．一年 C．六個月 D．三個月

22、承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人。

A：應重新辦理租賃登記備案手續，房屋租賃合同方可生效 B：可以收回房屋出租給其他人 C：可以要求增加租金

D：應當繼續履行原租賃合同 E：執行層的組織協調

23、城市總體規劃的近期建設規劃期限一般為__年。A．5 B．10 C．15 D．20

24、概算定額是在__的基礎上綜合擴大而成的，每一概算定額中綜合分項都包含數個該定額細目。A．預算定額 B．施工定額 C．企業定額 D．投資估算

25、以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不超過土地的70％。A：評估價值 B：實際價值 C：投資價值 D：出讓金收入 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產抵押貸款包括。A：土地購置貸款 B：個人住房抵押貸款 C：商用房地產抵押貸款 D：在建工程抵押貸款 E：個人住房質押貸款

2、住房公積金屬于__所有。A．繳存住房公積金的單位 B．繳存住房公積金的職工

C．繳存住房公積金的單位及個人 D．住房公積金管理中心

3、房地產市場供給壟斷性的原因不包括。(2009年試題)A：房地產市場需求的廣泛性 B：房地產市場供給的異質性 C：土地所有權的排他性 D：土地的有限性 E：借款合同

4、甲、乙兩塊土地，其區位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506 元／㎡，容積率為1．5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元／㎡，容積率為2．4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8％，則下列表述中正確的有。A：乙地塊比甲地塊貴

B：甲地塊的70年使用權樓面地價低于341．67元／㎡ C：甲地塊與乙地塊的樓面地價相等 D：甲地塊比乙地塊貴

E：乙地塊的70年使用權樓面價高于340元／㎡

5、下列財務報表中，儲存基礎性數據的是__。A．輔助報表 B．資產負債表

C．資金來源與運用表 D．現金流量表

6、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為年。A：0.63 B：1.63 C：2.25 D：12.50 E：借款合同

7、房地產抵押估價報告應用有效期從起計，不得超過一年。A：估價時點 B：估價委托日

C：估價報告出具日 D：估價開始作業日 E：執行層的組織協調

8、某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為__。A．1.9% B．2.1% C．2.3% D．2.5%

9、通常情況下法律、法規不得拍賣的房地產包括。A：未依法取得房地產產權證書的

B：共有房地產，已經其他共有人書面同意的

C：權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的 D：權利人對房地產的處分權受到限制的

E：司法和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的

10、最能說明土地價格水平高低的價格是__。A．土地單價 B．基準地價 C．樓面地價 D．標定地價

11、下列屬于土地使用管制的事項有。A：建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通 B：取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施 C：某宗土地使用權中，要求容積率為2.0 D：甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為乙上地留出通行道路 E：某宗土地只能用于商業房地產開發

12、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按月等額還款，如果該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金7萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A．544.10 B．709.99 C．6300.00 D．709.38

13、控制性詳細規劃中的規定性地塊控制指標包括__。A．用地性質 B．容積率 C．人口密度 D．綠地率

E．市政公用設施

14、土地價格=[房地凈收益-__]÷土地還原利率。A．土地凈收益

B．建筑物價格×建筑物還原利率 C．建筑物總收益 D．房地費用

15、不屬于財務分析目的的是。A：評價企業的償債能力 B：評價企業的資產管理水平C：評價企業的獲利能力 D：評價企業過去的缺點 E：執行層的組織協調

16、有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于__。A．乙土地上建筑物價值低于拆遷費用 B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率 C．甲土地的價值高于乙土地的價值

D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

17、下列關于拍賣特征，說法正確的是。A：拍賣當事人只有兩方，即賣方和買方 B：拍賣的整個過程是在公眾的監督下進行的

C：拍賣中，被拍賣商品的出售價格由競買人通過競價來決定，即由買方定價 D：拍賣方式交易中，價格的競爭是在買方中間展開的

E：從對買方的身份要求來看，拍賣方式交易中，競買人不用向拍賣人公開其真實身份

18、會計要素主要包括__。A．資產、負債、所有者權益

B．資產、負債、所有者權益、收入、費用

C．資產、負債、所有者權益、收入、費用、利潤 D．資產、收入、利潤

19、根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，下列關于最低保修項目和保修期限，說法正確的是。A：管道滲漏為1年 B：五金件損壞為2年 C：管道堵塞為6個月

D：電器開關損壞為6個月 E：供冷系統損壞為1個供冷期

20、選擇最佳的開發利用方式包括__等的確定。A．結構 B．構造 C．用途 D．規模 E．檔次

21、目前我國的社會保險主要有等。A：政策性保險 B：出口信用保險 C：社會養老保險 D：勞動工傷保險 E：失業保險

22、下列關于合同的履行，表述錯誤的是。

A：價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地點的市場價格履行 B：質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行

C：履行方式不明確的，按照有利于實現合同目的的方式履行 D：履行地點不明確，給付貨幣的，在交付貨幣一方所在地履行 E：執行層的組織協調

23、在借貸記賬法下，末期結賬后，一般有余額的賬戶有。A：資產類賬戶 B：負債類賬戶

C：期間成本費用賬戶 D：期間收入賬戶 E：所有者權益賬戶

24、下列符合一級房地產估價機構資質條件的有。

A：從事房地產估價活動連續6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上

B：在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30㎡以上或者土地面積15萬㎡以上

C：有15名以上專職注冊房地產估價師

D：法定代表入或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作＼年以上的專職注冊房地產估價師

E：有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％

25、__是指以公開競價的方式，將特定的物品或財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。A．招標 B．轉讓 C．拍賣 D．出售

第二篇：2013年房地產估價師經營與管理考試測試試題

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2013年房地產估價師經營與管理考試測試試題 印花稅計稅依據根據應稅憑證的種類，分別有以下幾種：

1)合同或具有合同性質的憑w證，以憑證所載金額作為計稅依據。

2)營業帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產原值和自有流動資金總額作為計稅依據;

3)不記載金額的營業執照，專利證、專利許可證照，以及企業的日記帳簿和各種明細分類帳簿等輔助性帳簿，按憑證或帳簿的件數納稅。

(2)對下列情況免征印花稅：

1)財產所有人將財產捐贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據，免征印花稅;

2)已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅;

3)外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機構提供優惠貸款所立的合同，免征印花稅;

4)有關部門根據國家政策需要發放的無息、貼息貸款合同，免征印花稅;

5)經財政部批準免稅的其他憑證。

(3)印花稅的征收范圍主要是經濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產權憑證，具體包括以下幾項：

1)購銷、加工承攬、建設工程勘察設計、建設安裝工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術等合同或者具有合同性質的憑證;2)產權轉移書據;3)營業帳簿;4)權利、許可證照;5)經財政部確定征稅的其他憑證。

印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：1‰、5‰、3‰、0.5‰、0.3‰。

典型試題：

1、競爭導向定價法不包括()。

A.領導定價法

B.挑戰定價法

C.隨行就市定價法

D.價值定價法

答案：D

多擇題

廉租住房保障資金的來源有()。

A.財政預算資金

B.房屋維修資金

C.土地出讓凈收益

D.住房公積金增值收益

E.廉租住房預售資金

答案：Acd

競爭導向定價是企業為了應付市場競爭的需要而采取的特殊定價方法。

它是以競爭者的價格為基礎，根據競爭雙方的力量等情況，制定較競爭者價格為低、高或相同的價格，以達到增加利潤，擴大銷售量或提高市場占有率等目標的定價方法。

對于房地產企業而言，當本企業所開發的項目在市場上有較多的競爭者時，適宜采用競爭導向定價確定樓盤售價，以促進銷售，盡快收回投資，減少風險。競爭導向定價有隨行就市定價法，追隨領導者企業定價法兩種。

隨行就市定價法

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隨行就市定價法就是企業使自己的商品價格跟上同行的平均水平。一般來說，在基于產品成本預測比較困難，競爭對手不確定，以及企業希望得到一種公平的報酬和不愿打亂市場現有正常次序的情況下，這種定價方法較為行之有效。

在競爭激烈而產品彈性較小或供需基本平衡的市場上，這是一種比較穩妥的定價方法，在房地產業應用比較普遍。因為在競爭的現代市場條件下，銷售同樣商品房的各個房地產企業在定價時實際上沒有選擇的余地，只能按現行市場價格來定價。

若價格定得太高，其商品房將難以售出，而價格定得過低，一方面企業自己的目標利潤難以實現，另一方面會促使其他房地產企業降價，從而引發價格戰。因此，這種定價方法比較受一些中、小房地產企業的歡迎。

追隨領導者企業定價

使用這種定價方法的房地產企業一般擁有較為豐富的后備資料，為了應付或避免競爭，或為了穩定市場以利其長期經營，往往以同行中對市場影響最大的房地產企業的價格為標準，來制定本企業的商品房價格。

典型試題：

制定進度計劃時，()法從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作。

A.橫道圖

B.網絡圖

C.進行圖

D.工序圖

答案：A

從投資的角度來說，城市國有土地或規劃中可以轉化為()使投資者關注的重點。

A.建設用地

B.城鎮基礎設施用地

C.可以進行開發利用的土地

D.城市國有土地的農村集體土地

答案：D

房地產投資的概念

投資是為了獲取預期收益而事先投入資金的活動，是以現在的、較確定的資金，去換取未來的、較不確定但預期比現在要多的資金。

投資具有四個特性：一是投資必須有投入，二是投資必須求回報，投資具有時間性，投資具有風險性。

投資的預期收益主要是經濟收益，也包括社會效益，甚至是任何“好處”。

廣義的投資包含投機，投機也可以說是一種特殊的投資。投資、投機、賭博三者有時很難區分，但它們在內涵上通常有下列L墨別：投資較重視長期的時問介入，且強調理性的分析與評估，背后隱含著合理的風險與收益;投機較看重短期的時問介入，缺乏理性的分析與評估，憑直覺或非正規渠道的信息作判斷，背后隱含著不正常的風險與收益;賭博是沒有時問的因素介入，無法進行理性的分析與評估，背后隱含著極大的風險，且長期平均收益為負值。中華考試w網w．Exm。wmo

房地產投資具有四個階段：

1、尋找投資機會

2、評價投資機會

3、選擇投資方案

4、實施投資方案。

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房地產投資是指以房地產為對象(或者說為媒介、載體、工具j的投資，是借助于房地產來獲取收益的投資行為。

房地產經營與管理:房地產投資的分類

房地產投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數量的資金投入房產、地產生產和再生產領域的過程和行為。房地產投資可分為房地產開發投資和房地產置業投資兩類。

房地產開發投資，是指房地產投資者從購買土地使用權開始，通過項目策劃、規劃和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產商品，然后將其推向市場進行銷售來收回投資，實現獲取投資收益的目標。房地產投資者主要是獲取開發利潤，風險較大但回報亦大。

房地產置業投資，是指投資者的投資對象是房地產投資者新建成的物業或房地產市場上的二手貨。這類投資的目的一般有兩個，一是滿足自身生活居住或生產經營的需要即自用，二是作為投資將購入的物業出租給最終的使用者，獲取較為穩定的經常性收入。

典型試題：

1.當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用()預測房地產的未來價格。

A.數學曲線擬合法

B.平均增減量法

C.平均發展速度法

D.移動平均法

答案BC

2.下面屬于構筑物的是()。

A.煙囪

B.水塔

C.水井

D.屋頂

答案ABC

3.在估價中要特別注意下列()之間的內在聯系。

A.估價方法

B.估價目的C.估價時點

D.估價對象狀況

答案BCD

這里的投資活動是廣義的概念，不僅包括證券投資、也包括出資購建固定資產、無形資產，以及處置這些資產回收的貨幣資金等等。《企業會計準則第31號——現金流量表》第四章投資活動現金流量

第十二條 投資活動，是指企業長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍的投資及其處置活動。第十三條 投資活動產生的現金流量至少應當單獨列示反映下列信息的項目：

(一)收回投資收到的現金;

(二)取得投資收益收到的現金;

(三)處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額;

(四)處置子公司及其他營業單位收到的現金凈額;

(五)收到其他與投資活動有關的現金;

(六)購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金;

(七)投資支付的現金;

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(八)取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額;

(九)支付其他與投資活動有關的現金。

典型試題：

根據消費者()的差異，市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類，即便利品、選購品和特殊品。

A.購買方式

B.購買行為

C.購買能力

D.購買時機

【答案】B

【解析】根據消費者購買行為的差異。

地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有()的特性。

A.變現性差

B.易受政策影響

C.依賴專業管理

D.效益外溢和轉移

【正確答案】： D

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第三篇：2011房地產估價師考試開發經營與管理真題與答案

2011年房地產估價開發經營與管理試題與答案

一、單項選擇題（共35 題，每題1 分）房地產投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的是（）。

A.土地不會毀損 B.地上建筑物有耐久性 C.變現性差 D.土地使用權年限較長 2.房地產開發投資形成的供給是房地產市場上的（）。A 增量供給 B.存量供給 C.潛在供給 D.總量供給 3 關于房地產投資特性的說法，錯誤的是（）。

A.區位選擇異常重要 B.不易產生資本價值風險 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌 4.商品房開發市場通常是典型的（）市場。

A 完全競爭 B.壟斷競爭 C.寡頭壟斷 D.完全壟斷 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬㎡，其中從2009年跨入2010年繼續施工的面積為300萬㎡，恢復施工的面積為200萬㎡。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬㎡。A.500 B.700 C.800 D.1000 6 從房地產市場的投資周期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發生在房地產市場自然周期的（）。A.第一階段 B.第二階段的后半段 C 第三階段的后半段 D.第四階段 7.下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。

A.集體土地中的宅基地 B依法收回的國有土地C.依法收購的土地 D.依法行使優先購買權取得的土地8.房地產開發項目施工階段的工程質量控制工作不包括（）A.對原材辛的檢驗 B.對配套設施的檢驗C 確立質量文件檔案制度 D.確立成本控制檔案制度 9.對房地產開發企業來說，下列房地產開發的工作內容中，屬于建設階段工作的是（）A.土地儲備 B.銷售方案的細化 C.建設項目的質量控制 D.申領《建設用地規劃許可證》 為適應房地產市場波動，某房地產開發企業通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為 A.認知價值定價法 B.成本加成定價法 C.挑戰定價法 D.領導定價法

11.某房地產開發企業針對其開發項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是（）。

A.有效市場＞滲透市場＞服務市場 B.服務市場》 有效市場＞滲透市場 C.有效市場＞服務市場＞滲透市場 D.服務市場》 滲透市場＞有效市場

12.商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產開發企業的特點 B.城市區域功能 C.購房者的需求 D.城市地理環境

13.對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產市場狀況分析中的（）分析。A.需求 B.供給 C.競爭 D.市場占有率

14.我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎上加一定的百分點（或基點）A.紐約同業拆放 B.中國香港同業拆放 C.倫敦同業拆放 D 新加坡同業拆放

15.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%,銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項目投資的實際收益率是（）A.5.16% B.6.16% C 6.5% D.8.74% 17 某投資者將其商鋪出租經營，租期20年，預計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6 %，年租金均發生在年末。若折現率為6%，該商鋪凈租金收入的現值為（）萬元 A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.00 18.某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貨款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000 元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.43

19.張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經營，其要求的投資收益率為10%，經營期為如果為20年，每年經營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（）萬元。A 17.46 B 100.00 C.117.46 D 672.75 投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的是為了（）。

A 抵御通貨膨脹的影啊 B.提高資本金的投資收益C.提高全部投資的平均收益率 D.降低借貸資金的資金成本 21.如果某項目的FNPV 等于零，說明該項目的獲利能力（）A.達到了基準收益率的要求 B 超過了基準收益率的要求

C.未達到財務內部收益率的要求 D.達到了財務內部收益率的要求

22.某項目凈現值和累計凈現值見下表，則該項目的動態投資回收期是（）年

年末

0 1 2 3 4 5 凈現值/萬元

-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累計凈現值/萬元

-2000-1553.65-1121.33-588.74 51.93 507.5 A.3.09 B.3.48 C 3.83 D.3.92 某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A 28.73 B.29.ll C 344.74 D.349.31

24.下列房地產投資項目不確定因素中，屬于置業投資階段的主要不確定性因素的是（）A.建筑安裝工程費 B 土地費用 C 空置率 D 容積率 在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于()A.臨界點分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析 運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發規模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過（）確定是甭進行投資。

A.等待投資型期權估價 B.放棄型期權估價 C.成長型期權估價 D.柔性期權估價 27.對房地產開發項目，不出現在項目投資現金流量表中的是（）A.銷售收入 B 開發建設投資 C.營業稅金及附加 D.借貸本金償還 28.下列征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是()

A.房屋價值補償費 B.搬遷補償費 C.停產停業損失補償費 D.土地補償費 29 下列財務報表中，在編制時要求資金流平衡的是（）A.總投資估算表 B.經營成本估算表

C.投資計劃與資金籌措表 D.銷售收入與經營稅金及附加估算表 某房地產開發企業董事會要求融資不得稀釋股東控制權，則可供選擇的融資方式是（）。A 發行可轉換債券、B 發行普通股股票 C 發行優先股股票 D.發行公司債券

31.在某房地產開發項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產開發項 目將面臨()

A.政策風險 B.市場風險 C.財務風險 D 信用風險

以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％ A 評估價值 B 實際價值 C.投資價值 D.出讓金收入 33.為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是

A 本次貸款的月還款額/月均收入B（本次貸款的月還款額＋其他債務月償還額）／月均收入 C.（本次貸款的月還款額十月物業管理費）／月均收入

D.（本次貸款的月還款額＋月物業管理費+其他債務月償還額）／月均收入 34.市場條件下，物業租金水平的高低主要取決于（）

A 物業出租經營成本 B.業主希望的投資回報率C 通貨膨脹率 D.同類物業的市場供求關系

35.某寫字樓月潛在毛租金收入為100 萬元，月平均運營費用為60 萬元，月平均空置率為5 %，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。A 33.00 B.33.10 C 36.00 D.36.10

二、多項選擇題（共15題，每題2 分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1.下列房地產投資形式中，屬于按經濟活動類型劃分的有（）。

A.居住物業開發投資 B 商業物業投資房 C.土地開發投資D房地產開發投資 E.房地產經營投資 2.下列房地產市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）

A.吸納量 B.新竣工量 C.預售面積 D.可供租售量 E.房地產價格 3.下列社會經濟活動表現中，體現房地產市場功能的有（）。

A 商品住房限購政策導致住房租金上漲B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產開發企業愿意建高層住宅 C 保障性住房供給增加抑制商品住房價格D.房價大幅下降導致美國次貸危機爆發 E.通貨膨脹導致房地產重置成本增加 關于房地產開發企業選擇房地產經紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有（）

A.大型綜合性房地產開發項目必須選擇聯合代理方式B.雙重代理的房地產經紀機構可以向買賣雙方收取傭金 C 總代理可以委托分代理

D.房地產開發企業不能直接委托分代理 E.房地產開發企業最好在項目前期就確定好代理方式 5 在各種市場方法調查中，網絡聯系方法的特點有（）。

A 成本低 B.反饋快 C.能深入了解被訪者情況 D.回收率高 E.能深度訪談 6.下列現金流量圖中，能表示的房地產開發投資模式有（）。A 開發一銷售模式 B.開發一持有出租-出售模式

C.購買一持有出租一出售模式 D.購買一更新改造一出售模式E.購買一更新改造一出租模式 7.對于“開發-銷售” 模式下的房地產投資項目，分析其動態盈利能力時的引算期包括（）。A.開發期 B.論證決策期 C.經營準備期 D.經營期 E 銷售期

8.甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態盈利能力比選指標有（）。

A.利潤總額 B.投資利潤率 C 資產負債率 D.財務凈現值 E.償債備付率 9.下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有（）。

A.故障樹分析法 B.期望值法 C.盈虧平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模擬法 10 在風險分析中的風險估計階段，需要開發的工作包括（）。A.風險估算 B.分析風險概率分布情況

C.辨識風險發生的原因 D.檢驗各風險變量是否相關E.提出應對風險的建議 在房地產投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中資源調查的主要內容有（）。

A.項目用地 B.房地產市場供需 C.房價現狀及走勢 D 交通運輸條件E.外圍基礎設施 12.下列房地產開發項目成本費用中，屬于土地費用的有（）。

A.土地出讓價款 B.土地購置稅費 C.基礎設施建設費 D 水文地質勘測費

E.土地開發工程費

13.下列關于房地產權益融資的說法，正確的有（）

A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資

C.權益融資的資金供給方與房地產開發企業共同承擔投資風險D.存款性金融機構一般不參與房地產權然融資 E 權益融資主要來源于個人投資者

14.銀行對房地產開發貸款實行風險管理采取的措施有（）。

A.分期發放貸款，對其現金情況進行監控B.對房地產開發企業的銷售款進行監控，防止銷售款挪作他用

C 要求申請貸款的房地產開發企業的資本金不低于項目總投資的30 %

D.不向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款E 密切關注開發情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用 15.寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。

A 物業所處位置 B 輻射區域的范圍 C 建筑設備系統 D 建造年代E.租戶類型

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號、用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1.商品房開發投資和保障性住房建設投資都屬于房地產投資，無論何種類型的房地產投資，其目的都是為了營利。（）

2.在我國，縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區范圍內國有土地使用權出讓市場。（）

3.土地儲備機構對土地開發過程中涉及的基礎設施建設和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發成本的2％()在房地產市場分析中，區域房地產市場分析應側重于對具體房地產開發項目的競爭性分析和營銷建議。（）5.用期末慣例法進行現金流量分析時，假設在計息期內的所有收支均發生在該計息期的期末。（）6 房地產開發項目用于出租或自營時，開發期和經營期發生的期間費用均計入開發建設投資。（）7 財務杠桿的正向作用是當全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。（）8.金融機構在為房地產置業投資發放抵押貸款前，規定權益投資比率的目的是為了控制信貸風險。（）9.在進行房地產投資項目盈虧平衡分析時，最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。（）10 在房地產開發項目策劃方案中，對擬開發項目應進行開發內容和規模的分析與選擇。（）

11.房屋開發費中的公共配套設施建沒費，包括為居民服務配套建設的各種營利性和非營利性配套設施的建設費用。（）

12.借貸還本付息清算表屬于基本財務報表，該表中列出了可直接用于計算清償能力指標的基礎數據。（）13.按照財政部和中國人民銀行的規定，土地儲備貸款應為擔保貸款，故政府的各類財政資金可以用于土地儲備貸款的擔保。（）

14.房地產開發企業能否獲得其他金融機構提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機構向房地產開發企業發放商角房地產開發貸款的重要條件之一。（）

15.一幢寫字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。（）

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答）

（一）某投資者購買了一間建筑面積為100 擴的店鋪用于出租經營，購買價格為180 萬元，一次性付款。購買后對該店鋪進行裝修，裝修期為1年，裝修費用為60萬元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標收益率為12%，動態投資回收期不長于16年，則假定該類店鋪的經營費用占毛和金收入的30%，裝修費用發生在年末，其他現金流量發生在年初。請計算滿足投資者收益目標。要求的店鋪最低單位面積年和金，并畫出該項目投資經營的現金流量圖。

（二）某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能，概率分別為0.4 和0.6，若租賃期為3年，總租金為30萬元，一次性付清；若租賃期為5年，總租金為45萬元，也是一次性付清，經市場調研，經營該店面的年凈收益有15萬元、12萬元和10萬元三種可能，概率分別為0.5、0.3 和0.2，該投資者要求的投資收益率為10%，設租金發生在年初，年凈收益發生在年末。請計算該項目投資的加權凈現值之和以及投資凈現值不小于零的累計概率。

2011年試題參考答案

一、單項選擇題

1.C 2.A 3.B 4.B 5.A 6.B 7.A 8.D 9C 10 B 11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B 21.A22.D24.B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31.A 32.A 33.D 34.D 35.C

二、多項選擇題

1.CDE 2.ACE 3.ABC 4.BCE 5.AB 6.BC 7.AE 8.AB 9.DE 10.AB11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE

三、判斷題 1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.√6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.√11.× 12.× 13.×√ 14.√ 15.×

四、綜合分析題IACD 1.ACD 2.ABD 3.C 4.ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD。10.ACD 11.B 12B 13.C 14.B。15.A。現金流量圖為：（太容易了，不好畫，略）

現金流量圖共3分.其中：第0年、1年末現金流量180、60 給1分，第1年末凈租金收入正確給1分，第15年末正確給1 分 方法一： 解：設單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 根據投資者的投資計劃可列出下式：-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）15]=0 X=0.48991（萬元/㎡）=4899.1元/㎡

那要實現這一投資自標、該商鋪的單位面積最低年租金為4899.10元/㎡。方法二： 解：設單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 將購買價和裝修費折現

P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/(1+12%)=-233.57萬元

在動態投資回收期內，凈租金收益的折現和的絕對值應等于p A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29 70X=34.29 X=4899.1元/㎡

（二）解：(1）計算該項投資的加權凈現值之和方法一：

第一路徑：

聯合概率：P(X1)= 0.4×0.5=0.20 凈現值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30 加權凈現NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46 第二路徑：P(X2)= 0.12 凈現值：NPV2 =-0.16

加權凈現NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02萬元 第三路徑：P(X3)= 0.08 凈現值：NPV3 =-5.13 加權凈現NPV3P(X3)=-0.41萬元

第四路徑：P(X4)=0.3 凈現值：NPV4 =11.86 加權凈現NPV4P(X4)=3.56萬元

第五路徑：P(X5)=0.18 凈現值：NPV5 =0.49 加權凈現NPV5P(X5)=0.09萬元

第六路徑：P(X6)=0.12 凈現值：NPV6 =-7.09 加權凈現NPV6P(X6)=-0.85萬元

加權平均現值之和為=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83 方法二：每年的凈收益期望值為15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

當租賃期為3年時，凈現值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58萬元 當租賃期為5年時，凈現值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66萬元 加權凈現值為2.58×0.4+4.66×0.6=3.83萬元

(2）計算該投資項目凈現值不小于零的累計概率 方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

方法二：按凈現值從小到大排列，見下表，并計算累計概率（略）凈現值不小于零的累計概率： 1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-（0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57% 解析

一、單項選擇題

4.由子房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產開發企業集中開發建設商品住房是市場供應的主要組成部分，如果同期在某一區域市場的新建住房開發項目較少，就容易形成區域性壟斷，導致壟斷多于競爭。某房屋新開工面積是指報告期內新開工建設的房屋面積、不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停、緩建而在報告期恢復施工的房屋面積。1000-（300+200）=500萬㎡

6.在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發，資本流量顯著增加

7.土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用和土地征收批準手續的土地以及其他依法取得的土地。質量控制主要包括四個方面，對原材料的檢驗、對配套設施的檢驗、確立控制質量的具體措施和確立質量文件檔案制度。

10.成本加成定價法的表達式為：成本＋成本× 利潤率。

13.需求分析包括：需求預測、分析規劃和建設中的主要房地產開發項目、吸納率分析（具體包括市場吸納和空置的現狀與趨勢）、市場購買者的產品功能需求。

15.實際利率=(1+r/m)m-1，設名義利率為12%，則按年計息，i=12%,按季計息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ；按月計息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，實際利率,按月計息最大，則按年計息最小。16.實際利率=[(1＋名義利率）/(1＋通貨膨脹率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16％ 因為每年遞增率和折現率相等即當，s=i時，采用等比序列現值系數P＝nA1 /(l+i)=20×(1+6%)＝150.94萬元 18 該家庭第8年最后一個月的還款額A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元 19.投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬，即該投資者的年投資回報為P×i,1000,10%=100萬元

如果某項目的FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項目不可接受。

動態投資回收期＝（累計凈現金流量現值開始出現正值期數-1）+上期累計凈現金流量現值的絕對官當期凈現淦流量現值＝(4-1）+588.74/640.67=3.92年

23.償債備付率=可用于還本付息資金/留當期應還本付息資金，則每年應還本付息資金=5 / 1.3=3.846萬元，按月還本付息額＝3.846/12=3205元，用等額序列支付現值系數公式，可得，最大貸款額為V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/(1 + 12％)12×20］=291076萬元。

24.對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發期與租售期、建筑容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等；對于房地產置業投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數和貸款利率等。

25.最高土地取得價格是指開發項目銷售額和其他費用不變條件下, 保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。

28.相對于股權融資和其他類型債券融資，公司債券融資不改變原股東對公司的控制權。

商業銀行規定以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

考核借款人還款能力，規定將每筆住房貨款的月房產支出與收入比控制在50％以下，月所有債務支出與收入比控制在55％以下，其公式為：房產支出與收入比＝(本次貸款的月還款額＋月物業管理費）/月均收入；所有債務與收入比=(本次貸款的月還款額＋月物業管理費十其他債務月償付額）/月均收入。一定注意考試中題干的要求。35.月凈經營收入=有效毛收入-運營費用=潛在毛租金收入-空置和收租損失、其他收入-運營費用＝100-100×(5%+2%)+100×3％-60=36萬元, 注意：2011年教材將“經營費用”修訂為“運營費用”學習使人進步，相信能就一定能成功

二、多項選擇題

1.根據房地產業經濟活動類型的不同，可以將房地產投資劃分為從事上地開發活動的土地開發投資、從事各類房屋開發活動的房地產開發投資和從事各類房地產出租經營活動的房地產經營投資。A、B 選項屬于按物業類型來劃分的，按物業類型來劃分除A、B選項外，還包括工業物業投資、酒店和休閑娛樂設施投資和特殊物業投資，共5 項。

2.市場交易指標包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產價格、房地產租金、房地產價格指數共9 項；供給指標包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開個面、平均建設周期和竣工房屋價值共10 項，本題中的B、D 選項屬于供給指標。

4.A 選項錯在大型房地產機構一般有自己的營銷團隊和渠道，所以一般采用自行租售；D 選項錯在房地產開發企業或業主還可以直接委托分代理。

5．C、E 選項屬于面訪的聯系方法的特點；D 選項屬于電話訪問的聯系方法的特點。7.對于房地產開發投資中項目類型為出售的，其動態盈利能力時的計算期為項目開發期與銷售期之和；對于房地產開發投資中項目類型為出租或自營的，其動態盈利能力時的計算期為開發期與經營期之和；當房地產開發為置 業投資的，其動態盈利能力時的計算期為經營準備期和經營期之和。對于開發經營期較短的出售型房地產項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態指標進行方案比選 9.風險估計與評價常用的方法包括調查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。

10.風險估計階段，包括的內容有風險發生的概率大小、風險概率分布情況和風險估算；C、D 選項屬于風險辨識的內容；E 選項屬于風險評價的內容。11.B、C選項是市場調查的內容。土地費用包括劃撥土地的征收補償費、出讓土地的土地出讓價款（由國有土地使用權出讓金、土地開發成本和土地增值收益或溢價構成）、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價，除上述直接費用外，還包括土地購置過程中所支付的稅金和相關費用。C 選項屬于勘察設計和前期工程費，D 選項屬于房屋開發費。對于A 選項，資金融入方不需要還本付息；D 選項，商業銀行和儲蓄機構等存款性金融機構極少或者根本不參與房地產權益融資，E 選項，權益融資主要來源于機構投資者而不是個人投資者。14.對于C 選項，要求申請貸款的房地產開發企業的資本金不低于開發項目總投資的35%

15.對寫字樓分類一般要考慮12個因素，即寫字樓物業所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內空間布置、為租戶提供的服務、建設設備系統、物業管理水平和租戶類型。

三、判斷題

1.保障性住房建設投資注重的是房地產投資的社會效益。

2.在我國，城市土地屬于國家所有，地方政府是其轄區范圍內的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權出讓市場。

4.區域房地產市場分析應側重于對地區經濟分析、區位分析，市場供求與價格概括分析、市場趨勢分析等內容；項目房地產市場分析應側重于項目競爭分析和營銷建議。

6.房地產開發用于出租或自營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，而經營期的期間費用計入運營費用。7.財務杠桿的正向作用是當全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

8.金融機構出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資比率不得低于某一要求的比率 10.在房地產開發項目策劃方案中，除對擬開發項目應進行開發內容和規模的分析與選擇外，還應進行區位分析與選擇、開發時機的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結構的分析與選擇和產品經營方式的分析與選擇。

11.公共配套設施建設費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施建設費。

13.按照財政部和中國人民銀行的規定，土地儲備貸款應為擔保貸款，但由于同時規定，各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲備地塊的土地使用權證抵押。

15.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了該寫字樓的有效毛收入

第四篇：2017房地產估價師《經營與管理》復習題

1、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的()。

A.銷售收入

B.轉讓收入

C.租金收入

D.利息收入

2、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或()時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

A.出售

B.抵押

C.轉讓

D.經營

3、下列風險中屬于系統風險的是()。

A.比較風險

B.市場供求風險

C.未來運營費用風險

D.持有期風險

4、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的()。

A.不可移動性

B.適應性

C.弱流動性

D.相互影響性

5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地產市場周期循環中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產市場自然周期的()。

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

7、下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是()。

A.市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因

B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

C.房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性

D.金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成8、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括()。

A.移動平均法

B.指數平滑法

C.市場因子推演法

D.簡單平均法

9、實行施工總承包的房地產開發項日。施工現場的安全應由()負責。

A.開發商

B.監理單位

C.分包單位

D.總承包單位

10、根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是()。

A.目標定價法

B.成本加成定價法

C.隨行就市定價法

D.價值定價法

11、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于()。

A.觀察法

B.實驗法

C.討論法

D.問卷調查法12、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數a=0.65，則用指數平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.購買動機

D.自我形象

14、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機型

15、房地產置業投資項目的不確定性因素不包括()。

A.購買價格

B.容積率及有關設計參數

C.空置率

D.運營費用

16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7%的還款方式，并在最后l個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業外收支凈額之和為()。

A.利潤總額

B.投資利潤

C.稅后利潤

D.可分配利潤

19、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

參考答案：

1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B

第五篇：山東省2016年房地產估價師《經營與管理》：開發貸款的風險管理試題

山東省2016年房地產估價師《經營與管理》：開發貸款的風險管理試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某寫字樓持有5年后出售，持有期內年平均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30％，預計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6％，無風險報酬率為6％，預計風險報酬為無風險報酬的25％。該寫字樓目前的價格為萬元。

A：5061．44 B：5546．94 C：5562．96 D：6772．85 E：工業用地的監測點評估價格

2、物業管理公司對小區內所有房地產擁有__。A．產權 B．使用權

C．部分收益權 D．經營管理權

3、一個估價項目中的估價目的，本質上是由決定的。A：估價機構 B：估價師

C：估價報告使用者

D：估價委托人的估價需要 E：工業用地的監測點評估價格

4、現金流入與現金流出之差稱為__。A．現金波動值 B．現金后期值 C．凈現金流量 D．現金流量差值

5、《土地管理法》規定，農民自有住宅的宅基地，屬__所有。A．國家

B．所在的村民小組 C．農民個人 D．農民集體

6、我國2008年對房地產投資的宏觀調控政策，使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難，這主要體現了房地產投資風險的__。A．政治風險 B．政策風險 C．利率風險

D．市場供求風險

7、公司或企業從事各種業務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關的場地稱為（）。

A．廣義的寫字樓

B．投資性物業中的寫字樓 C．高檔寫字樓 D．收益性房地產

8、以下關于房地產市場調查的步驟的排序，正確的是__。①收集信息；②分析信息；③報告結果；④確定問題和調查目標；⑤制定調查計劃 A．④⑤①②③ B．①②③④⑤ C．⑤④①②③ D．④⑤②①③

9、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A．學習B．經濟狀況

C．對渠道的信賴度 D．購買動機

10、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，居住用地土地使用權出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地產估價機構必須加蓋公章

11、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應繳納兩稅一費的總額為__萬元。A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6 12、2004年4月，國務院下發了《關于調整部分行業固定資產項目資本金比例的通知》，將房地產開發項目資本金比例由__提高到__。A．10%，20% B．20%，30% C．10%，35% D．20%，35%

13、下列關于建筑面積的計算規則的一般規定說法不正確的是__。

A．單層建筑物的建筑面積和多層建筑物首層的建筑面積，均應按建筑物外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算

B．二層及二層以上樓層，有圍護外墻的，應按外墻結構的外圍水平面積計算，無外墻圍護的，應按自然層結構板水平投影面積計算

C．同一建筑物的結構，層數不同時，應分別計算建筑面積

D．設有圍護結構(或圍欄)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外圍水平面積計算建筑面積

14、根據工程量清單計價法，為完成工程項目施工，發生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用被稱為__。A．工程建設費用 B．措施費 C．規費

D．直接工程費

15、《房地產估價機構管理辦法》規定，二級資質房地產估價機構不得從事__估價業務。

A．城市房屋拆遷 B．課稅 C．企業清算 D．司法鑒定

16、招標人采用邀請招標方式的，應當向__個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定法人或者其他組織發出投標邀請書。A．2 B．3 C．4 D．5

17、下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是。A：戶型 B：樓層 C：層高 D：裝修

E：工業用地的監測點評估價格

18、某居民樓總建筑面積為5000㎡，總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150㎡，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分排，該人占有的土地份額為。A：3％ B：3.5％ C：7％ D：4％

E：工業用地的監測點評估價格

19、某地區商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增減量法預測該地區商品住宅2006年的價格為，【2004年考題】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格 20、考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有__。A．更長的經濟壽命 B．更顯著的各異性 C．更強的適應性

D．更專業的物業管理

21、房地產開發是一項綜合性經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發項目達到預期的經濟效果，必須首先做好工作。A：項目建議書的編制 B：施工圖設計 C：可行性研究 D：成本收益分析 E：借款合同

22、是指在X、Y兩種商品的價格既定時，能獲得相同銷售收入的兩種商品的各種數量組合。

A：生產可能性曲線 B：邊際轉換率 C：等收益線 D：等成本線

E：執行層的組織協調

23、在估價報告中陳述，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A：估價師聲明

B：估價的假設和限制條件 C：估價方法 D：估價對象

E：工業用地的監測點評估價格

24、當事人對裁決不服的，可以在裁決書送達之日起__個月內向人民法院起訴。A．1 B．2 C．3 D．6

25、普通股票持有者之間的平等原則是指__。A．股票持有者的身份是平等的 B．每二股份的平等 C．在權利方面是平等的 D．在義務方面是平等的

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、根據《憲法》，下列自然資源既有可能屬于國有又有可能屬于集體所有的有__。A．礦藏、森林、草原 B．水流、山嶺、灘涂 C．森林、山嶺、荒地 D．森林、水流、荒地 E．草原、灘涂、荒地

2、市場經濟條件下，物業租金水平的高低，主要取決于__。A．承租人愿意承擔的費用 B．承租人的承受能力 C．業主希望的投資回報率

D．同類型物業的市場供求關系

3、反映社會經濟現象總體在某一時點上的狀況指標被稱為。A：時點指標 B：相對指標 C：時期指標 D：平均指標

E：執行層的組織協調

4、關于所有權說法正確的有__。

A．完整的所有權包含占有、使用、收益、處分四項權能 B．當四項權能與所有權分離時，所有權滅失 C．共有分為按份共有和共同共有

D．建筑物區分所有權人轉讓其專有部分所有權的，其共有和共同管理的權利一并轉讓

E．我國土體所有權分為國家土地所有權和集體土地所有權

5、個人住房抵押貸款業務中，與開發商相關的信用風險有．(2008年試題)A：惡意欺詐 B：市場疲軟 C：項目拖期 D：質量糾紛 E：違法預售

6、通常計算平均發展速度采用（）。A．算術平均法 B．調和平均法 C．幾何平均法

D．以上三者都不對

7、以下不屬于房地產市場專業顧問的有__。A．建筑師 B．精算師 C．工程師 D．律師

8、按我國現行規定，預備費包括兩部分。A：基本預備費 B：人工預備費 C：漲價預備費 D：工程預備費 E：材料預備費

9、申請領取施工許可證應具備的條件，有。A：已經辦理該建筑工程用地批準手續 B：總承包企業已簽署了分包合同 C：已經確定施工企業 D：簽署了委托監理合同 E：建設資金已經落實

10、在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般__基礎租金。A．低于 B．等于 C．高于 D．不可比

11、下列不屬于房地產區位因素的是__。A．交通 B．用途 C．環境 D．樓層

12、__是強制拍賣區別于任意拍賣的一個基本特點。A．國家強制性 B．主體的特定性 C．目的的利他性 D．標的的非自有性

13、下列關于零售商業物業租金的表述中，錯誤的是（）。

A．設置百分比租金的目的是讓業主分享部分經營成果，激勵其更好地管理物業 B．知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長

C．百分比租金的基數通常是年總營業額，或年總營業額中超出某一基礎營業額之外的部分

D．營業額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高

14、下列財務指標中，反映企業營運能力的有__。A．資產負債率 B．存貨周轉率 C．存貨周轉次數 D．應收賬款周轉率 E．應收賬款周轉次數

15、住房置業擔保公司的組織形式可以為（）。A．事業單位 B．合伙制企業 C．有限責任公司 D．股份有限公司

E．住房公積金管理機構設立的下屬單位

16、中國房地產開發投資的資金來源，目前主要是。A：自籌資金

B：國內商業銀行貸款 C：風險投資公司的資金 D：租賃公司的資金 E：預售收入

17、某房地產開發項目的開發周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設期內均勻投入。全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計息。則該項目建造成本的利息是__萬元。A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.90

18、概率分析的一般步驟為。

A：列出需要進行概率分析的不確定性因素 B：選擇概率分析使用的經濟評價指標 C：分析確定每個不確定性因素發生的概率

D：通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析

E：計算在規定的概率條件下經濟評價指標的累計概率，并確定臨界點發生的概率 19、1998年7月3日發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，主要是指。A：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房 B：最低收入家庭購買經濟適用住房等普通商品住房

C：最低收入家庭住房保障原則上以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔

D：廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建

E：高收入家庭購買、租賃經濟適用住房

20、在下圖所示的現金流量圖中，已知A、i和P，求F，采用復利系數標準表示法表示，正確的是。A：F=5A-P B：F=A(F/A，i，5)-P C：F=A(F/A，i，5)-P(P／P，i，6)D：F=A(F/A，i，5)(F/P，i，1)-P(F/P，i，6)E：F=[A(P/A，i，5)-P](F/P，i，6)

21、根據__，可將合同分為雙務合同與單務合同。A．合同當事人是否為從合同中得到的利益支付代價 B．法律是否設有規范并賦予一個特定名稱 C．合同當事人是否互相享有權利，承擔義務

D．法律是否要求合同必須符合一定的形式才能成立

22、房地產是一種特殊的商品，其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別是__。A．專業性 B．各異性

C．不可移動性 D．適應性

23、用成本法估價時，房屋現值=__ A．房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限 B．房屋重置價格-年折舊額×耐用年限 C．房屋重置價格×成新度 D．房屋重置價格-年折舊額

24、下列費用中屬于運營費用的有。A：房地產稅、保險費、人員工資、房地產折舊額 B：房地產稅、人員工資、維修費、所得稅

C：保險費、辦公費用、正常運營成本、房地產稅

D：為承租人提供服務的費用、人員工資、保險費、維修費

E：所得稅、房地產抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務的費用、房地產折舊額

25、假設開發法中，按傳統方法需要計算利息的項目有__。A．待開發房地產的價值 B．開發成本和管理費用 C．銷售稅費

D．投資者購買待開發房地產應負擔的稅費 E．開發利潤