第一篇：2016年遼寧省房地產估價師《制度與政策》：規劃紅線管理考試試題

2016年遼寧省房地產估價師《制度與政策》：規劃紅線管理考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是。A：謹慎價值 B：市場價值 C：殘余價值

D：快速變現價值

E：工業用地的監測點評估價格

2、下列屬于大城市土地使用稅幅度定額稅率的是元。A：0．5—10 B：0．4—8 C：0．7—10 D：0．6—9 E：執行層的組織協調

3、《城市房屋拆遷管理條例》的適用范圍，是指在實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的。

A：城市規劃區內國有土地上 B：城市規劃區內集體土地上 C：城市建成區內國有土地上 D：城市建成區內集體土地上 E：房地產估價機構必須加蓋公章

4、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為__。

A．存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他種類房地產量-拆毀量

B．存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量 C．存量+新開發量+空置房量-拆毀量 D．存量+新增竣工量-拆毀量

5、電磁波對人體的危害程度從大到小排序正確的是。(2008年試題)A：超短波超短波>短波>中波>長波 D：超短波>短波>微波>中波>長波 E：執行層的組織協調

6、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于經濟環境因素的是__。A．城市或區域產業結構與布局 B．人口數量與結構 C．土地資源狀況 D．建筑技術進步

7、已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8％的價格為4000元／㎡；若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6％，則其價格最接近于元／㎡。A：3816 B：3899 C：4087 D：4920 E：工業用地的監測點評估價格

8、房地產開發公司應當在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質量保證書》和__。A．《住宅使用說明書》 B．《住宅驗收說明書》 C．《住宅保修說明書》 D．《住宅保修保證書》

9、某墻身詳圖中所標明的尺寸為660，表明其所對應的實際尺寸是__。A．660mm B．1320mm C．5500mm D．13200mm

10、住房公積金屬于所有。

A：繳存住房公積金的單位及個人 B：繳存住房公積金的單位 C：繳存住房公積金的職工 D：住房公積金管理機構 E：執行層的組織協調

11、定位于偏好中心，來迎合所有的消費者的營銷方式是__。A．無差異性營銷 B．差異性營銷 C．定制性營銷 D．集中性營銷

12、李某將其在某建制鎮的營業用房以100萬元出售，應繳納城市維護建設稅元。A：500 B：2500 C：3500 D：6000 E：執行層的組織協調

13、出讓地塊的位置、使用性質等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分，由城鄉規劃主管部門依據提出。(2008年試題)A：城鎮體系規劃 B：土地利用總體規劃 C：修建性詳細規劃 D：控制性詳細規劃

E：房地產估價機構必須加蓋公章

14、住宅平面設計中的功能分區對房地產價值的影響屬于房地產價格影響因素中的。

A：區位因素 B：社會因素 C：實物因素 D：權益因素 E：工業用地的監測點評估價格

15、下列關于路線價法中，不正確的是__。

A．路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相近，是房地產價格形成的替代原理

B．路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D．路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求基平均價格

16、張某以自己的住房抵押，在某銀行貸款。王某應到房地產管理部門辦理__登記。

A．房屋變更登記 B．房屋轉移登記 C．房屋初始登記 D．他項權利登記

17、附息債券一般限于。A：短期債券 B：中長期債券 C：臨時債券 D：永久債券

E：執行層的組織協調

18、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為__。

A．時間類參數 B．融資類參數

C．評價標準類指標 D．收益類指標

19、下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是。A：土地總價 B：土地單價 C：樓面地價 D：商品房價格

E：工業用地的監測點評估價格

20、下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是__。A．青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定 B．征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C．新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定 D．地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

21、下列貸款中，不屬于房地產開發貸款的是__。A．土地購置貸款 B．土地儲備貸款 C．土地開發貸款 D．建設貸款

22、人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的。A：50％ B：60％ C：70％ D：80％

E：執行層的組織協調

23、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類。空心磚是指孔洞率不小于的磚。A：5％ B：8％ C：10％ D：15％

E：執行層的組織協調

24、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應。

A：假定建筑結構是安全的 B：肯定建筑物是安全的

C：強調建筑結構安全須進行相關專業鑒定 D：說明建筑結構安全難以確定 E：工業用地的監測點評估價格

25、一般來說，__對企業的市場營銷有直接影響。經濟發展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。A．政治法律環境 B．經濟環境 C．人口環境

D．社會文化環境

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列__工程在開工前應當向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。

A．從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造

B．從事各類房屋建筑及其附屬設施的配套的線路、管道、設備的安裝 C．城鎮市政基礎設施工程的施工

D．從事各類房屋建筑及其附屬設施的裝修裝飾

E．工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300m2以下的建筑工程

2、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為120萬元。下列關于土地份額分攤的表述中正確的有。

A：按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33％ B：按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57％ C：按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03％ D：按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57％ E：按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03％

3、需求是與該商品銷售價格所對應的消費者的統一。A：購買水平B：購買單位 C：購買能力 D：購買欲望 E：購買需求

4、已知年利率為14%，則按季度計息時的實際年利率為（）。A．12.55% B．12.68% C．14.75% D．15.01%

5、根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規規定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產有__。A．土地所有權

B．國有工業用地土地使用權 C．宅基地土地使用權 D．大型游樂場 E．鄉鎮企業用房

6、下列關于房屋所有權登記費的計費方式和收費標準，表述正確的是。

A：按規定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權利人的一方收取 B：注銷登記不得收費

C：向一個以上房屋所有權人核發房屋所(共)有權證書時，每增加一本證書可按每本80元收取王本費

D：經濟適用住房登記，以及因房屋坐落的街道或門牌號碼變更、權利人名稱變更而申請的房屋變更登記，按對應性質房屋登記收費標準的一半收取 E：房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費

7、房地產投資的（）優點，是置業投資者能容忍較低投資收益率的原因。A．能抵消通貨膨脹的影響 B．相對較高的收益水平C．提高投資者的資信等級 D．易于獲得金融機構的支持

8、某家擬購買一套住宅，單價為3000元/m2，該家庭的月收入為6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價值比例最大為80%，問根據該家庭的支付能力最多可以購買__平方米的住宅 A．36.72 B．45.32 C．88.88 D．97.86

9、商品房現售應取得的條件有__。①持有《商品房預售許可證》；②拆遷安置已經落實；③物業管理方案已經落實；④出售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；⑤取得土地使用權證書或使用土地的批準文件；⑥供水供電供熱供氣等基礎配套設備即將到位；⑦持有建設工程規劃許可證和施工許可證。A．①②③

B．①②③④⑤⑥ C．①②③④⑤⑥⑦ D．②③④⑤⑥⑦

10、房地產轉讓，當事人應當__。A．簽訂書面轉讓合同

B．向縣級以上政府規定的部門申報成交價 C．到工商管理部門辦理轉讓合同登記手續

D．到土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續 E．到房地產管理部門辦理房地產轉移登記

11、城市環境噪聲污染的特征包括。(2006年房地產經紀人相關知識試題)A：能量污染 B：感覺公害 C：生活污染 D：局限性污染 E：空氣污染

12、業主大會成立后，維修資金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經__討論通過后實施。

A．當地房地產行政主管部門 B．房地產開發商 C．業主大會 D．物業公司

13、某非經濟特區的房地產估價機構評估一宗以房產為主的項目，評估的房地產總價為2400萬元，根據國家有關規定，估價收費最高為萬元。A：1．92 B：3．60 C：4．57 D：6．00 E：執行層的組織協調

14、獲取房地產估價業務的措施有．【2004年考題】 A：突破專業能力限制，接受各種估價要求 B：提高服務質量 C：恰當的宣傳 D：低收費

E：最大限度壓縮估價作業期

15、可行性研究的結論主要是說明項目的財務評價結果，表明項目。A：是否有足夠的資金來源 B：是否有較為廣闊的市場

C：是否具有較理想的財務內部收益率

D：是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風險能力 E：項目是否可行

16、銀行個人住房貸款業務中發生的“假按揭”屬于風險。A：信用 B：管理 C：法律 D：操作 E：借款合同

17、在集群偏好中，定位于偏好中心，來迎合所有的消費者，即，定位于最大的細分市場，即，同時開發幾種產品，分別定位于不同的細分市場，即。A：差異性營銷，集中性營銷，無差異性營銷 B：無差異性營銷，集中性營銷，差異性營銷 C：集中性營銷，無差異性營銷，差異性營銷 D：集中性營銷，差異性營銷，無差異性營銷 E：借款合同

18、某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為2.25%，為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應大于__。A．2.50% B．2.35% C．2.38% D．3.25%

19、某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為__。A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7% 20、投資者進行房地產投資的主要目的是。A：財富最大化 B：保值增值

C：降低投資組合的總體風險 D：降低通貨膨脹的影響 E：借款合同

21、《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》宣布從__下半年開始，全國城鎮停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。A．1996年 B．1997年 C．1998年 D．1999年

22、從權益的角度來看，現實中的房地產估價對象包括（）等。A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產 C．有租約限制的房地產 D．未來狀況下的房地產 E．共有的房地產

23、下列關于城市總體規劃與城市生態規劃、城市環境保護規劃的關系，表述正確的是。

A：城市環境保護規劃是城市總體規劃的重要組成部分 B：城市生態規劃不同于傳統的城市環境保護規劃

C：城市生態規劃不只考慮城市環境各組成要素及其關系

D：城市生態規劃僅關注城市的自然生態，不關注城市的社會生態 E：城市環境保護規劃屬城市專項規劃范疇

24、有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產的土地價格為__萬元(收益可視為無限年)。A．30 B．40 C．50 D．60

25、從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，除了要分析總量結構，通常還應分析__。A．價格結構 B．區域結構 C．產品結構 D．供求結構 E．投資結構

第二篇：貴州2016年房地產估價師《制度與政策》：規劃紅線管理考試試題

貴州2016年房地產估價師《制度與政策》：規劃紅線管理考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某房地產開發用地，其土地面積為10 000 ㎡，土地使用條件與規劃限制所規定的容積率為1．2，樓面地價為1500元／㎡．后經規劃調整，容積率提高到1．6，樓面地價不變，則該房地產開發用地因容積率提高需補地價．【2007年考題】 A：375萬元 B：450萬元 C：500萬元 D：600萬元

E：工業用地的監測點評估價格

2、建設用地規模在__萬平方米以上的新建小區及組團都要進行綜合驗收。A．1 B．2 C．3 D．5

3、房產面積測量的精度要求是以__作為限差。A．誤差的平均值 B．誤差的最大值 C．中誤差

D．兩倍中誤差

4、中國目前主要有所有權、土地使用權、地役權、抵押權和租賃權．其中，屬于自物權，其余屬于他物權。A：地役權 B：抵押權 C：所有權 D：租賃權

E：工業用地的監測點評估價格

5、物業服務收費的計費方式中，酬金制是指。

A：由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式

B：由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式

C：在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式

D：在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式 E：執行層的組織協調

6、某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為__元。A．301.53 B．2983.84 C．1524.15 D．1587.65

7、在__中，通常有一家或數家大型百貨公司是主要租戶。A．市級購物中心 B．地區購物商場 C．居住區商場

D．鄰里服務性商店

8、以劃撥方式取得土地使用權的房地產在轉讓時辦理出讓手續，由受讓方繳納出讓金，對可以不辦理土地出讓手續的，應對轉讓方征收__。A．地價稅 B．土地收益金 C．土地轉讓金 D．土地增值稅

9、城市居住區的規模通常以__作為主要標志。A．居住人口規模 B．居住戶數規模 C．用地規模 D．建筑規模

10、城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內自行裝修補償款的評估應采用的價值類型是__。A．投資價值 B．謹慎價值 C．快速變現值 D．市場價值

11、城市規劃區內的建設工程，建設單位應在竣工驗收后__內向城市規劃行政部門報送有關竣工資料。A．1個月 B．6個月 C．3個月 D．1年

12、下列關于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是。

A：房地產估價師應親自到估價對象現場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對

B：房地產估價師應親自到估價對象現場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內部狀況可不拍攝

C：房地產估價師應親自到估價對象現場，感受估價對象的位置、交通、環境景觀等的優劣

D：估價對象為已經消失的房地產，房地產估價師也應去估價對象原址進行必要的調查了解 E：工業用地的監測點評估價格

13、根據國家《城市區域環境噪聲標準》，3類標準適用于__。A．療養區 B．居住區 C．工業區 D．大學區

14、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以__進行估價。A．保持現狀前提 B．裝修改造前提 C．轉換用途前提 D．重新利用前提

15、廉租住房租金由構成。A：維修費和管理費 B：維修費和利潤

C：維修費、管理費和利潤 D：維修費、利潤和稅金 E：執行層的組織協調

16、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是__。A．成本利潤率是年成本利潤率

B．成本利潤率是開發經營期的成本利潤率

C．投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

D．投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

17、公共配套設施建設費在房地產開發項目投資估算的費用構成中屬于__。A．土地費用 B．前期工程費 C．房屋開發費 D．管理費用

18、下列用地是否免稅，由省、自治區、直轄市稅務機關確定的不包括__。A．個人所有的居住房屋及院落用地 B．免稅單位職工家屬的宿舍用地

C．集體和個人舉辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園用地 D．直接用于農、林、牧、漁業的生產用地

19、下列關于擔保公司的設立條件，說法錯誤的是。A：有自己的名稱和組織機構 B：有固定的服務場所

C：有不少于500萬元人民幣的實有資本 D：有一定數量的周轉住房 E：執行層的組織協調

20、在復雜購買行為中，購買者正確的決策過程是__。A．引起需要、評價方案、收集信息、決定購買、買后行為 B．收集信息、評價方案、引起需要、決定購買、買后行為 C．收集信息、引起需要、評價方案、決定購買、買后行為 D．引起需要、收集信息、評價方案、決定購買、買后行為

21、深圳萬科房地產開發公司通過上市，解決了房地產開發所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于。A：房地產開發投資 B：房地產置業投資 C：房地產間接投資

D：投資于房地產投資信托基金 E：借款合同

22、《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅[2009]157號)規定，自2010年1月1日起，個人將購買不足年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅。A：1 B：2 C：5 D：7 E：執行層的組織協調

23、某宗房地產的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10％。該宗房地產的收益價格為萬元。A：222．76 B：244．67 C：268．67 D：298．33 E：工業用地的監測點評估價格

24、限差公式中，0．02+0．0006S，S為。A：測量房產數量 B：測量工具數量 C：房產體積 D：房產面積

E：執行層的組織協調

25、下列關于收入效應、價格效應和替代效應關系的表述中，正確的等式是__。A．收入效應=價格效應+替代效應 B．價格效應=替代效應+收入效應 C．替代效應=收入效應+價格效應 D．替代效應=收入效應-價格效應

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、為了公共利益的需要，可以作出房屋征收決定的情形有。A：棚戶區改造 B：城中村改造 C：廉租住房建設

D：經濟適用住房建設 E：公共租賃住房建設

2、某房地產估價業務發生在非經濟特區，評估的房地產價格總額為6200萬元，按國家規定的標準，該房地產估價最高收費額為萬元。A：2.48 B：7.13 C：13.50 D：31.00 E：執行層的組織協調

3、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述正確的是__。A．項目凈現值期望值大于零，則項目可行 B．凈現值標準差能準確說明項目風險的大小 C．凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小

D．凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大 E．凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優

4、原建設部令第97號《城市房地產中介服務管理規定》，對等內容作出了明確規定。

A：房地產交易管理機構人員資格管理 B：房地產交易管理機構的管理 C：房地產中介服務人員資格管理 D：房地產中介服務機構的管理 E：房地產中介服務管理等要求

5、財產租賃、轉讓所得，適用比例稅率，稅率為__。A．17% B．20% C．25% D．30%

6、估價人員搜集交易實例的途徑主要有。A：房地產交易當事人 B：政府有關部門 C：道聽途說

D：房地產交易展示會 E：報刊、網絡

7、是稅收制度的主體。A：稅收機關 B：稅收管理人員 C：稅收法律 D：稅收法規 E：稅收規章

8、《關于加強房地產交易市場管理的通知》中有明確規定，城市房地產交易包括各種所有制房屋的__。A．抵押 B．租賃 C．轉讓 D．捐贈 E．產權分割

9、回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是__。A．估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在 B．估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在 C．估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去 D．估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去

10、某房地產的報酬率為8%，收益期限為30年時的價格為4000元/m2。若報酬率為6%、收益期限為50年時，則該房地產的價格為__元/m2。A．3800 B．4500 C．5200 D．5600

11、下列屬于成本租金構成的內容有。A：折舊費 B：維修費 C：管理費 D：保險費 E：房產稅

12、防水材料包括三大類。A：防水卷材 B：防水涂料

C：防水物理材料 D：防水化學材料 E：建筑密封材料

13、選取的三個可比實例及其相關資料分別計算得到其報酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據三個可比實例發生的時間和規模的大小，判斷其權重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價對象的報酬率為__。A．12.90% B．13.10% C．13.06% D．13.07%

14、銀行向某家庭發放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業管理費為每月500元。從當前我國商業銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于__元。A．10000 B．11000 C．7800 D．9200

15、在眾多的不確定性因素中，找出對項目經濟評價指標影響較大的因素，并判明其對開發項目投資效益影響的程度，是分析的目的。A：盈虧平衡 B：敏感性 C：風險 D：概率 E：借款合同

16、房地產開發項目的前期工程費主要包括__。A．“三通一平”費 B．土地租用費 C．可行性研究費 D．土地轉讓費 E．建筑費用

17、國家對房地產開發企業資質管理實行__ A．統一審批 B．國務院審批 C．分級審批 D．部門審批

18、依據《物權法》的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，__。A．由國家無償收回 B．自動續期

C．應于屆滿前6個月申請續期 D．應于屆滿前1年申請續期

19、下列有關統計學基礎知識的表述中，不正確的有。(2006年試題)A：隨著研究目的改變，統計總體和總體單位可以相互轉化 B：反映總體單位屬性或特征的統計術語稱為指標 C：調查對象就是被調查和訪問的具體單位

D：調查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E：相對指標是社會經濟現象的兩個有聯系的指標之比 20、竣工房屋價值一般按房屋設計和預算規定的內容計算，包括竣工房屋__的價值。A．基礎 B．結構 C．屋面 D．返修

E．水、電、衛等附屬工程

21、假如可比實例房地產與估價對象房地產本身有若干差異，則在評估時，當已進行了交易情況修正和交易日期調整后，還需要進行關于__調整。A．市場狀況 B．經濟狀況 C．物價狀況 D．房地產狀況

22、不屬于影響房地產價格的自身因素是__。A．社會因素 B．區位因素 C．經濟因素 D．權益因素 E．實物因素

23、完好房的成新度一般為__。A．十成新 B．九到十成新 C．八到十成新 D．七到十成新

24、《中華人民共和國物權法》規定，不動產登記機構應當履行的職責有。(2009年試題)A：查驗申請人提供的權厲證明 B：審查申請人提供的評估報告 C：就登記有關事項詢問當事人

D：必要時對被登記房屋進行實地查看 E：及時登記有關事項

25、《房屋登記辦法》規定，可以辦理房屋預告登記的情形有。(2008年試題)A：房屋所有權轉讓 B：房屋抵押

C：在建工程抵押 D：預購商品房抵押 E：預購商品房

第三篇：2015年新疆房地產估價師《制度與政策》：規劃紅線管理考試試題

2015年新疆房地產估價師《制度與政策》：規劃紅線管理考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或者下降的數額大致接近時，宜采用__預測房地產的未來價格。A．數學曲線擬合法 B．平均增減量法 C．平均發展速度法 D．移動平均法

2、運用進行預測的條件是房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：數學曲線擬合法 B：平均增減量法 C：平均發展速度法 D：移動平均法

E：工業用地的監測點評估價格

3、一個國家以當年價格(或不變價格)計算的1年內所生產的全部最終產品和勞務的市場價值總和，稱為__。A．國內生產總值 B．國民生產總值 C．國內生產凈值 D．國民收入

4、轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，不可以不辦理出讓手續的有。A：私有住宅轉讓后用于商業經營的

B：經濟適用住房轉讓后用于經濟適用住房的

C：同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的 D：按照國務院有關規定出售公有住房 E：執行層的組織協調

5、房地產的投資對象包括__。

A．房地產直接投資和房地產間接投資 B．土地、建成后的物業和在建工程 C．商品房建設投資和土地開發投資 D．固定資產投資和流動資產投資

6、某宗房地產某年1月1日的成交價格為1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日類似房地產以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元／㎡，該年9月1日該房地產以美元計算的正常價格為美元／㎡(假設該年1月1日的匯率為1美元兌換6．7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6．4元人民幣)。A：1051 B：1096 C：1100 D：1147 E：工業用地的監測點評估價格

7、某宗房地產的土地出讓年限為50年，已經使用6年，預計未來每年正常情況下可以獲得凈收益15萬元，預期報酬率為10%，則該宗房地產的收益價格接近于（）萬元。A．147 B．148 C．149 D．150

8、在一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格稱為__。A．基準地價 B．標定地價 C．宗地價格 D．路線價格

9、根據，民事權利可分為絕對權和相對權。A：權利標的的不同性質 B：權利的作用

C：權利效力的不同

D：權利是否具有轉移性 E：執行層的組織協調

10、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為（）。A．14140元/m2 B．42421元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2

11、兩宗房地產的凈收益相等，當其中一宗房地產獲取凈收益的風險較大時，則該宗房地產的。

A：資本化率應較高，價值較低 B：資本化率應較低，價值較高 C：資本化率應較高，價值較高 D：資本化率應較低，價值較低 E：工業用地的監測點評估價格

12、按照公司法的規定，可以發行股票的公司是。A：投資公司 B：股份有限公司 C：有限公司 D：股份公司

E：執行層的組織協調

13、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為（）元/m2。A．14140 B．42421 C．56561 D．60000

14、下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A．時值是資金運動起點的金額

B．終值是資金運動結束時與現值不等值的金額

C．資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值 D．不同時點發生的絕對值相等的資金具有相同的價值

15、采用長期趨勢法估價時，決定直線趨勢法公式Y=a+bx中的常數a、b的因素應是。

A：房地產的歷史價格資料 B：房地產的現時價格資料 C：房地產的未來價格資料

D：房地產的歷史、現時和未來價格資料的總和 E：工業用地的監測點評估價格

16、附息債券一般限于。A：短期債券 B：中長期債券 C：臨時債券 D：永久債券

E：執行層的組織協調

17、按照當前新規定，__級資質房地產估價機構可以設立分支機構。A．一 B．二 C．三 D．暫定

18、確定房改“三改四建”基本內容的是。

A：1991年11月，國務院辦公廳下發的《關于全面進行城鎮住房制度改革的意見》

B：1994年7月18日國務院下發的《關于深化城鎮住房制度改革的決定》 C：1998年7月3日發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》

D：2003年8月12日國務院下發的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》

E：房地產估價機構必須加蓋公章

19、民法是調整平等主體的公民之間、法人之間以及他們相互之間的__的法律規范的總稱。

A．權利和義務關系 B．財產關系和人身關系 C．民事法律關系 D．法律關系

20、假設開發法是以__原理為理論依據的。A．收益遞增原理 B．均衡原理 C．預期原理

D．未來趨勢原理

21、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，估價機構應將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示日，并進行現場說明，聽取有關意見。A：3 B：5 C：7 D：15 E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、__要求房地產估價人員應站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價格。評估出的價格如果不夠合理，必然會損害當事人中某一方的利益，也會有損于房地產估價人員、估價機構以至于整個估價行業的社會名譽和權威性。A．合法原則 B．公平原則 C．替代原則

D．估價時點原則

23、某在建工程在假定未設立法定優先受償權下的價值為6000萬元，房地產估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數由50％，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為__萬元 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000

24、某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000m2，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50%，設備安裝工程尚未進行。另據調查得知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價時點的完工程度是（）。A．30% B．45% C．65% D．75%

25、已知某地區某類商品住宅2000-2005年的價格依次為：1900元/m2，2000元/m2，2200元/m2，2600元/m2，3000元/m2，4000元/m2，則利用直線趨勢法預測2007年該地區該類商品住宅的價格為（）元/m2。A．3673.35 B．3999.07 C．3836.21 D．3510.49

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、根據合同的成立是否以交付標的物為要件可將合同分為。A：典型合同 B：實踐合同 C：諾成合同 D：主合同 E：從合同

2、下列關于工程造價全過程動態控制的表述中，正確的有。A：以投資估算價控制設計方案的選擇 B：用預算造價控制施工圖設計

C：通過招標投標方式引入競爭機制，擇優選擇承包商 D：合同管理

E：進行建設項目可行性研究，為投資決策提供依據

3、工業用地使用權出讓方式不包括__。A．招標方式 B．掛牌方式 C．劃撥方式 D．協議方式

4、在房地產市場調控趨嚴的市場環境下，房地產開發企業采取“以價換量”的銷售策略，該策略下的定價方法是。A：領導定價法 B：認知價值定價法 C：成本加成定價法 D：隨行就市定價法 E：借款合同

5、注冊房地產估價師禁止行為包括__。A．不履行注冊房地產估價師義務 B．在執業過程中實施商業賄賂

C．允許他人以自己的名義從事房地產估價業務 D．同時在2個或者2個以上房地產估價機構執業 E．以個人名義承攬房地產估價業務

6、開發項目全部投資的內部收益率表明了__。A．項目投資所能支付的最高貸款利率 B．將未來收益或收入轉換成現值的收益率 C．投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率 D．項目年凈收益與項目投資的資本價值之比

7、下列關于房地產經紀人執業資格考試，表述錯誤的是。A：房地產經紀人執業資格考試，原則上每年舉行1次 B：房地產經紀人執業資格考試，原則上每兩年舉行1次 C：考試時間定于每年的第二季度 D：考試時間定于每年的第三季度

E：考試成績實行兩年為一個周期的滾動管理

8、建筑物的功能折舊原因不包括。A：自然環境惡化 B：消費觀念變更 C：設備陳舊落后 D：城市規劃改變 E：政府政策變化

9、企業財務分析中，反映企業盈利能力的分析指標有。(2008年試題)A：資產報酬率 B：銷售凈利率 C：資產負債率 D：存貨周轉率 E：股東權益報酬率

10、以下關于投資價值和市場價值的說法中正確的是__。A．投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估

B．評估投資價值所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率

C．評估市場價值所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率

D．評估投資價值時一般要扣除所得稅 E．評估市場價值時一般要扣除所得稅

11、項目管理的目標就是尋求項目的最優均衡控制。A：質量 B：安全 C：成本 D：資源 E：時間

12、物業管理經費的來源除了物業管理企業開展多種經營的收入和利潤外，還包括__。

A．定期收取的物業管理服務費

B．物業共有部位共用設施設備裝修基金 C．政府的扶持

D．對長期拖欠物業費業主的罰款 E．開發建設單位給予一定的支持

13、房地產置業投資的效果主要表現為等。A：企業實力提升 B：租金收入

C：對社會貢獻增加 D：物業增值

E：物業權益份額增加

14、會計假設包括。A：會計主體假設 B：會計客體假設 C：持續經營假設 D：會計分期假設 E：貨幣計量假設

15、房地產開發企業的經營成本主要包括。A：土地轉讓成本 B：經營管理費用

C：配套設施銷售成本 D：商品房銷售成本 E：房地產出租經營成本

16、市場法中區位狀況修正的內容不包括__。A．交通便捷程度 B．繁華程度 C．平面布置 D．環境景觀

17、征收集體土地應遵守的原則包括。A：珍惜耕地，合理利用土地的原則 B：保證國家建設用地的原則

C：妥善安置被征地單位和農民的原則 D：無償使用土地的原則 E：依法征地的原則

18、在房地產抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優先受償款。法定優先受償款包括。A：劃撥土地應補交的出讓金 B：已抵押擔保的債權數額

C：發包人拖欠承包人的建設工程價款 D：強制執行費用 E：估價費用

19、決定拆遷安置的地點是__。A．城市規劃的需要 B．城市規劃的要求 C．商品房價格

D．城市規劃的需要和新建房屋的性質

20、下列房地產估價活動中，不符合職業道德行為的有。A：某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估

B：某估價機構在承接估價業務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供幫助

C：某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業資料提供給房地產估價行業組織檢查

D：估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業務簡單，某估價機構按其要求完成了估價

E：某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

21、所有者權益包括四個項目。A：實收資本 B：資本公積 C：盈余公積 D：已分配利潤 E：未分配利潤

22、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于__萬元。A．536 B．549 C．557 D．816

23、從可否移動及移動是否影響其價值功用的角度，可將物品劃分為。A：允許流通物 B：限制流通物 C：禁止流通物 D：動產 E：不動產

24、某宗房地產的土地使用年限為40年，包括土地開發和房屋建造過程，至今已有8年，預計該宗房地產正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%，該類房地產的資本化率為8%，該宗房地產的收益價格為（）萬元。A．457.40 B．476.98 C．686.10 D．715.48

25、下列關于票據貼現的說法有誤的一項是__。

A．票據貼現是在業務發生時即從票據面額中預扣利息 B．票據貼現的債務人是持票據貼現的人 C．票據貼現是貸款業務的一種 D．票據貼現的期限一般較短

第四篇：2016年上半年內蒙古房地產估價師《制度與政策》：規劃紅線管理試題

2016年上半年內蒙古房地產估價師《制度與政策》：規劃紅線管理試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50％，假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元／㎡，樓面地價為1200元／㎡，則該宗土地的總價為萬元。A：96 B：192 C：240 D：480 E：工業用地的監測點評估價格

2、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現值為（）。A．43萬元 B．112.5萬元 C．123.3萬元 D．150萬元

3、某工業用地出讓年限為50年，出讓時為五通一平，該區域的基準地價為800元/m2(基準地價內涵為五通一平無限年期的地價)，土地報酬率為8%。那么該宗工業用地的價格為__元/m2。A．782.94 B．817.06 C．792.85 D．768.06

4、某房地產2009年4月的價格為6500元/m2，已知該類房地產2009年3～10月的價格指數分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上個月為基數100），該房地產2009年10月的價格為（）元/m2。A．5110.51 B．5307.26 C．5549.95 D．5638.13

5、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現值是__元。A．76800 B．79104 C．77952 D．81562

6、下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是（）。A．了解某宗房地產的出租人權益價值

B．了解某企業包括房地產及特許經營權等在內的企業價值 C．了解某地區地震后房地產價值的變化

D．了解某宗房地產的應納城鎮土地使用稅額

7、基準地價是城市中均質區域內的土地．【2003年考題】 A：最低價格 B：最高價格 C：平均價格 D：成交價格

E：工業用地的監測點評估價格

8、根據工程量清單計價法，假設某建筑安裝工程中，建筑安裝發包與承包價按綜合單價法計價，直接費為6000萬元，間接費為1500萬元，利潤率為4％，該建筑安裝工程利潤應為萬元。A：60 B：240 C：280 D：300 E：執行層的組織協調

9、下列相應的利潤率的計算公式中正確的是。A：投資利潤率 B：成本利潤率

C：直接成本利潤率 D：銷售利潤率

E：工業用地的監測點評估價格

10、某房地產的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m（2。成本法估算建筑物重置價格為1800元/m2；市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產中建筑物的實際價值比重置價格低（）元/m2。A．200 B．300 C．700 D．1000

11、物業管理公司在選擇零售商作為零售商業物業的租戶時，首先要考慮的因素是__。

A．零售商的財務能力 B．零售商需要的服務 C．零售商組合與位置分配 D．零售商的聲譽

12、某宗房地產的收益年限為40年，預測未來3年的凈收益分別為17、18、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩定在20萬元左右，如果資本化率為9％，則該房地產的收益價格為。A：195萬元 B：210萬元 C：213萬元 D：217萬元

E：工業用地的監測點評估價格

13、下列股東權利中屬于共益權的是__。

A．出席股東大會的權利、股票過戶的權、表決權

B．股息紅利分配的請求權、表決權、出席股東大會的權利 C．表決權、查詢公司經營狀況的請求權、出席股東大會的權利 D．股票過戶的權利、表決權、查詢公司經營狀況的請求權

14、工程設計綜合資質只設級，其承接工程設計業務范圍不受限制。A：甲 B：乙 C：丙 D：丁

E：房地產估價機構必須加蓋公章

15、假設某段時間內房地產業的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產業的系統性市場風險系數是（）。A．0.25 B．0.50 C．1.5 D．2.00

16、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為__萬元。A．225.00 B．237.50 C．381.25 D．395.83

17、在成本法估價中，關于合理確定開發用地取得途徑的說法，正確的是。A：開發用地取得途徑應為估價對象土地的原始取得途徑

B：開發用地取得途徑應為估價時點估價對象所占區域類似土地的主要取得途徑 C：開發用地取得途徑應為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑 D：開發用地取得途徑應為估價委托人提供的土地取得途徑 E：工業用地的監測點評估價格

18、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了工業用地出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地產估價機構必須加蓋公章

19、某開發公司經城市規劃行政主管部門批準變更規劃設計方案，導致商品房戶型發生變化，并在10日內書面通知了買受人，買受人接到通知后未作表示，2個月后買受人提出退房，按規定買受人。A：有權退房，但應承擔違約責任 B：有權要求開發公司承擔違約責任 C：有權要求開發公司賠償損失 D：無權退房

E：執行層的組織協調

20、某幢大廈為6層綜合樓，其中1~3層為商場，4~6層為寫字樓，商場均為甲公司擁有，寫字樓為乙公司擁有．該大廈的土地價值為3 500萬元，房地總價值為5 000萬元，其中商場的房地價值為3 000萬元，寫字樓的房地價值為2 000萬元，按照房地價值進行分攤的方法計算甲公司分攤的地價數額為。A：2 100萬元 B：3 000萬元 C：1 270萬元 D：2 400萬元

E：工業用地的監測點評估價格

21、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶損屬于。

A：物質折舊 B：功能折舊 C：經濟折舊 D：會計折舊

E：工業用地的監測點評估價格

22、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是。A：生活方式 B：受教育程度 C：購買動機 D：自我形象 E：借款合同

23、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，從而不便于商務辦公，導致需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元／㎡，又知該寫字樓可出租面積為10 000 ㎡，運營費用率為40％。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8％，其他條件保持不變，則該寫字樓將發生萬元的貶值。A：548．19 B：558．15 C：567．39 D：675．40 E：工業用地的監測點評估價格

24、幫助房地產出售者尋找到房地產的購買者，屬于。A：房地產開發經營業 B：房地產咨詢業 C：房地產估價業 D：房地產經紀業

E：房地產估價機構必須加蓋公章

25、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(原題由于教材說法有誤，筆者作了修改)(1)．要求在成交日期時一次付清。(2)．如果在成交日期時一次付清，則給予折扣5％。(3)．以抵押貸款方式支付，首期支付10萬元，余款在未來10年內按月等額支付。(4)．約定一年后一次付清。(5)．從成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。下列選項中，名義價格和實際價格相同的是。A：第(1)種情況 B：第(2)種情況 C：第(4)種情況 D：第(5)種情況

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、我國房地產業的發展主要得益于三項重大制度和體制的改革。A：城鎮住房制度改革 B：城市土地使用制度改革 C：房地產生產方式改革 D：社會體制改革 E：政治體制改革

2、某可比實例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。A．2290.91 B．2326.41 C．2344.16 D．2308.66

3、為了解城市未來發展，注冊房地產估價師在查閱城市總規劃時應研究的內容有。(2009年試題)A：城市的發展布局 B：功能分區

C：禁止、限止和適宜建設的地域范圍 D：建筑形態控制指標 E：城市性質

4、某收益性物業的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為2萬元，則此報告期該物業的有效毛收入為（）萬元。A．16 B．18 C．20 D．22

5、某宗土地面積2000m2，城市規劃規定的限制指標為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是（）。A．建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2 B．建筑物地面、層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2 C．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2 D．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2

6、__是宏觀經濟政策的第一個目標，一般是指一切生產要素都有機會以合適報酬參加生產的狀態。A．充分就業 B．價格穩定 C．經濟增長

D．國際收支平衡

7、具體承擔全國一級資質房地產估價機構信用檔案系統管理的部門是__。A．建設部

B．建設部住宅與房地產公司 C．建設部信息中心

D．中國房地產估價師與房地產經紀人學會

8、《注冊房地產估價師管理辦法》規定，注冊房地產估價師的初始、變更、延續注冊，逐步實行。A：網上申報 B：網上受理 C：網上審批

D：即時申報、受理和審批 E：直接申報、受理和審批

9、動態投資回收期與靜態投資回收期之間的關系是__。A．動態投資回收期大于靜態投資回收期 B．動態投資回收期等于靜態投資回收期 C．動態投資回收期小于靜態投資回收期

D．動態投資回收期可能大于、等于或小于靜態投資回收期

10、下列自然人中，具有完全民事行為能力的人有。A：15周歲，靠版稅獨立生活的“90后”作家 B：17周歲，隔月將打工節余寄回老家的農民工

C：18周歲，頸椎以下全癱瘓，手腳均無知覺的殘疾人 D：19周歲的間歇性精神病人

E：21周歲，在家靠父母遺產生活的待業青年

11、收益法適用的條件是房地產的__。A．收益能夠量化 B．風險能夠量化

C．收益和風險其一可以量化 D．收益和風險均能量化

12、住房公積金的增值收益的合法用途包括。A：用于住房公積金管理中心商業經營 B：建設城鎮商品住房的補充資金

C：支付住房公積金管理中心的管理費用 D：建設廉租住房的補充資金

E：建立住房公積金貸款風險準備金

13、下列按發行主體分類的債券有__。A．公募債券 B．私募債券 C．金融債券 D．公司債券 E．附息債券

14、當計息周期短于一年時，實際利率與名義利率的關系是 A：名義利率大于等于實際利率 B：實際利率大于名義利率 C：名義利率等于實際利率 D：實際利率小于名義利率 E：借款合同

15、房地產中介服務收費分為三類。A：房地產咨詢收費 B：房地產估價收費 C：房地產經紀收費 D：房屋買賣收費 E：房屋交易收費

16、下列關于房屋建筑工程質量保修責任，說法錯誤的是。

A：房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發出保修通知 B：保修費用由施工單位承擔

C：保修完后，由建設單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結構安全的應當報當地建設行政主管部門備案

D：保修費用由質量缺陷的責任方承擔

E：因保修不及時造成新的人身、財產損害，由建設單位承擔賠償責任

17、編制城市分區規劃的主要任務是。

A：在城市總體規劃的基礎上，對城市土地利用、人口分布和公共設施、城市基礎設施的配置作出進一步的安排 B：以便與城市詳細規劃更好地銜接

C：詳細規定建設用地的各項控制性指標和其他規劃管理要求 D：強化城市規劃的控制功能 E：指導修建性詳細規劃的編制

18、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為800萬元、年平均稅后利潤為600萬元。該投資項目的資本金利潤率為__。A．30% B．40% C．45% D．50%

19、在市場趨勢分析中，時間序列分析法包括。A：市場因子推演法 B：簡單平均法 C：移動平均法

D：加權移動平均法 E：指數平滑法

20、房地產投資決策分析的主要工作包括。A：投資機會尋找 B：市場分析 C：投資機會篩選 D：財務評價 E：規劃設計

21、下列土地符合免征土地使用稅的包括。A：國家機關自用的土地

B：由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地 C：宗教寺廟自用的土地

D：公園開展出租經營用的土地

E：直接用于農、林、牧、漁業的生產用地

22、投資決策分析主要由組成。A：市場分析 B：項目財務評價 C：項目風險估算 D：市場經濟前景 E：政府決策分析

23、下列保險中，厲商業保險的有。(2004年試題)A：保證保險 B：外匯變動保險 C：信用保險 D：健康保險 E：勞動工傷保險

24、個人住房抵押貸款是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為。個人住房抵押貸款包括__。A．按揭貸款

B．商用房地產抵押貸款 C．商業性住房抵押貸款 D．政策性住房抵押貸款 E．個人置業抵押貸款

25、假設開發法是以（）原理為理論依據的。A．收益遞增原理 B．均衡原理 C．預期原理

D．未來趨勢原理

第五篇：湖南省2015年下半年房地產估價師《制度與政策》：規劃紅線管理考試試卷

湖南省2015年下半年房地產估價師《制度與政策》：規劃紅線管理考

試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、由于房地產的__，每宗房地產的溫度、濕度、日照、交通、周圍環境、景觀、與其他地方(如市中心)的距離等，均有一定的狀態，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使房地產有區位優劣之分。A．不可移動性 B．獨一無二性 C．壽命長久性 D．流動性差

2、既為治熱毒血痢之良藥，又為治阿米巴痢疾所常用的藥物是__ A．大青葉 B．魚腥草 C．敗醬草 D．水牛角 E．白頭翁

3、已知某宗土地使用權年限40年的價格為1500元／㎡，該類房地產的報酬率為6%，該宗土地使用權的35年的價值為。A：1120萬元 B：1366萬元 C：1445萬元 D：1456萬元

E：工業用地的監測點評估價格

4、商品房預售是指房地產開發企業將正在建設的房屋預先售給__，并由其預付定金或房價款的行為。A．購房者 B．承購人 C．預買客戶 D．潛在客戶

5、房屋拆遷糾紛的當事人達成仲裁協議的，一方向人民法院起訴，人民法院__。A．應在5個工作日內立案受理

B．應在5個工作日內決定是否立案受理 C．應在受理后60日內作出判決 D．不予受理

6、某新建寫字樓的公開售價為6000元/m2，現開發商推出以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金1450元/m2，5年付清。若同類物業投資收益率為8%，則開發商推出的以租代售方案對購買者來說__。A．比售價優惠 B．不如售價優惠 C．與售價一樣

D．難以判定是否給予了優惠

7、關于基本估價方法，英國體系為。A：成本法、市場比較法、收益法 B：成本法、收益法、投資法、剩余法

C：比較法、投資法、剩余法、利潤法、承包商法 D：成本法、比較法、剩余法、利潤法、承包商法 E：工業用地的監測點評估價格

8、房地產估價師的注冊管理部門是。A：國務院人力資源和社會保障主管部門 B：國務院住房和城鄉建設主管部門 C：所在地省級住房和城鄉建設主管部門 D：所在地市級住房和城鄉建設主管部門 E：執行層的組織協調

9、繳存住房公積金的工資基數是。

A：職工本人本的月平均工資，共由六部分組成 B：職工本人上一的月平均工資，共由六部分組成 C：職工本人下一的月平均工資，共由六部分組成 D：職工本人上一的年平均工資，共由六部分組成 E：執行層的組織協調

10、某宗土地面積為300m2，其上附有建筑物，該建筑物的建筑面積為250m2，外觀及設備均已陳舊過時需拆除重建，估計拆除清理費為300元/m2，殘值50元/m2。若市場上同類空地單價為1500元/m2，則該附有建筑物土地總價為__。A．31.25萬元 B．38.75萬元 C．37.5萬元 D．43.5萬元

11、某宗房地產預計未來第一年的有效毛收人為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產的報酬率為7%。該宗房地產的收益價格為__萬元。A．650 B．687 C．585 D．630

12、下列關于計算貸款綜合風險度系數的表述中，不正確的是。A：項目風險越大，風險等級系數值越大 B：貸款期限越長，期限系數值越小

C：企業信用等級越高，信用等級系數值越低

D：用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低 E：借款合同

13、某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現象反映了消費者市場的。(2009年試題)A：替代性 B：發展性 C：地區性 D：復雜性 E：借款合同

14、某宗房地產2004年的純收益為500萬元，預計以后每年按照25萬元速度遞增，房地產剩余使用壽命35年，房地產的報酬率為10％，則該房地產的價值接近于。

A：7123萬元 B：7365萬元 C：7230萬元 D：7190萬元

E：工業用地的監測點評估價格

15、在某幢建筑面積3000㎡的經濟適用住房建設中，某開發企業花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業性收費。假定該項目需繳納的有關稅金按開發成術的4％計，管理費率和開發利潤執行國家有關規定，該幢經濟適用住房的最高基準價格為元／㎡。A：1067 B：1070 C：1087 D：1141 E：工業用地的監測點評估價格

16、有一宗房地產，土地面積1000 ㎡，其價格為工500元／㎡，建筑面積4 000 ㎡，其重置價格為1200元／㎡，該房地產價格為1250元／㎡，則該建筑物的單價為。

A：1000元／㎡ B：1187．5元／㎡ C：1200元／㎡ D：1316．7元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

17、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算水平均法和中位數法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是元／㎡。A：-100 B：-50 C：50 D：100 E：工業用地的監測點評估價格

18、下列建筑材料中，最有可能產生室內放射性污染的是。A：天然石材 B：壁紙 C：吸聲材料

D：合成隔熱板材 E：執行層的組織協調

19、在某商業街深度30.48%(即100英尺)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1200萬元。根據四三二一法則，求其相鄰臨街深度為45.72%(即150英尺)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為__萬元。A．1504 B．1404 C．1304 D．1204 20、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，資本化率為8％，則該寫字樓目前的收益價格為。A：4858萬元 B：5200萬元 C：2700萬元 D：6264萬元

E：工業用地的監測點評估價格

21、現有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日起算），計劃開發期為3年，現已進行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，資本化率為8%，折現率為12%。該項目續建完成后的總價值折算到現在為（）萬元。A．3939.61 B．4433.88 C．4768.50 D．5652.09

22、建筑物的壽命有自然壽命和經濟壽命之分，該兩者的長短關系有__。A．自然壽命≥經濟壽命 B．自然壽命≤經濟壽命 C．自然壽命=經濟壽命 D．無關

23、地下室防潮、防水構造做法中，當常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應采用的做法。A：防潮

B：防潮與排水相結合 C：卷材防水

D：鋼筋混凝土防水 E：執行層的組織協調

24、國務院辦公廳國辦發[2005]26號文件對個人銷售住房免征營業稅的規定是__。A．單套建筑面積在120m2下的住房轉手交易時，免征營業稅

B．住宅小區建筑容積率在1.0以上的住房轉手交易時，免征營業稅

C．實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下的住房轉手交易時，免征營業稅

D．個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易時，免征營業稅

25、土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用28年后轉讓，受讓人的使用年限只有年。A：20 B：42 C：50 D：70 E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的二套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤，該人占有的土地份額為（）。A．3% B．3.5% C．7% D．4%

2、假設銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產投資市場的系統性市場風險系數為0.6，則房地產投資的預期收益率為（）。A．4.42% B．8.11% C．8.13% D．9.54%

3、通常房地產開發投資利潤率的計算基數為__。A．土地取得成本+開發成本

B．土地取得成本+開發成本+管理費用

C．土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用 D．開發完成后的房地產價值

4、下列關于房地產面積測算的一般規定的表述，正確的是。A：房地產面積的測算均指水平投影面積的測算

B：各類面積的測算，必須獨立測算五次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最后結果

C：邊長以米為單位，取至0．O01m；面積以平方米為單位，取至0．1 D：量距應使用經鑒定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器或工具 E：樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離

5、假設開發法是以__為理論依據的。A．收益遞增原理 B．均衡原理 C．預期原理

D．未來趨勢原理

6、現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于__方面的制約。A．建筑技術 B．土地權利設置 C．相鄰關系

D．土地使用管制

7、如果同一地區的某一類型物業的售價持續大幅度上漲，那么該類型物業的出租需求就會。A：減少 B：增加 C：不變

D：同步遞減 E：借款合同

8、某地區平均每畝耕地年產值為1000元，人均耕地0.2畝。如果每個農業人口的安置補助標準按該耕地被征用前三年平均年產值的6倍計算，那么，在該地區征用1畝耕地的安置補助費用為__。A．3000元 B．6000元 C．1.5萬元 D．3萬元

9、下列劃撥建設用地使用權應采取土地出讓或出租方式處置的包括。A：繼續作為城市基礎設施用地的

B：國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的 C：國有企業改組為股份合作制的 D：國有企業租賃經營的

E：非國有企業兼并國有企業的

10、廠商經營決策的利潤最大化原則的內容是__。A．邊際收益等于邊際成本 B．邊際收益小于邊際成本 C．總收益等于總成本

D．邊際收益大于邊際成本

11、基準地價系數修正法的基本原理是__。A．收益原理 B．替代原理 C．地租理論 D．區位理論

12、下列關于房屋產權調換的含義，表述正確的是。

A：房屋產權調換指拆遷人用自己建造的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

B：房屋產權調換指拆遷人用自己購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

C：房屋產權調換指被拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

D：房屋產權調換指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的租賃價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

E：房屋產權調換指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的租賃價與調換房屋的評估價進行結算調換差價的行為

13、一般來說，與長期投資相比，短期投資__。A．風險較大 B．收益率較高 C．流動性較好 D．投資回收期較長

14、房地產開發項目策劃的主要工作內容有__。A．開發內容和規模的分析與選擇 B．評價方案構造 C．區位分析與選擇

D．開發時機的分析與選擇 E．融資方式的分析與選擇

15、認為利率是由貨幣的供給與需求決定的理論是。A：可貸資金利率理論 B：儲蓄投資決定理論 C：流動性偏好利率理論 D：馬克思利率決定理論 E：借款合同

16、下列關于名義利率與實際利率的表述中，正確的有。(2007年試題)A：當計息周期為一年時，年名義利率等于年實際利率 B：實際利率真實地反映了資金的時間價值 C：名義利率真實地反映了資金的時間價值

D：名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大 E：計息周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大

17、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的等相同、相似的房地產。A：區位 B：用途 C：權利性質 D：總價 E：外觀

18、下列情形中，可以不辦理出讓手續的有__。

A．民政局將辦公樓連同院落整體轉讓給交通局指揮中心 B．林業局將辦公樓連同院落整體轉讓給私立中學做教學樓 C．私有住宅轉讓后改為副食品加工車間 D．職工已購公有住房首次上市轉讓

E．國有企業按國家住房制度改革政策出售公有住房

19、城市總體規劃的內容包括等。A：編制市域、縣域城鎮體系規劃

B：規定各類用地內適建、不適建、有條件可建的建筑類型 C：確定公共設施的位置、規模和布局 D：確定城市性質和發展方向 E：編制專項規劃和近期建設規劃

20、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為__萬元。A．100 B．42 C．63 D．77

21、經濟適用住房價格__。A．由市(縣)人民政府制定 B．實行市場調節價 C．由房地產開發商定價 D．由政府限定銷售價格

22、下列關于房屋租賃的說法錯誤是__。

A．我國采取對住宅用房與非住宅用房區別對待、分別管理的做法 B．住宅用房的租賃，應當執行國家的統一規定

C．非住宅用房的租賃，可以由租賃雙方根據平等、自愿的原則協商議定租金和其他租賃條款，而不應當由政府規定統一的租金標準

D．對于公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權證》

23、下列權利中，屬于用益物權的是。A：抵押權 B：質權 C：地役權 D：留置權

E：執行層的組織協調 24、2002年12月，w自治區A市C食品公司以出讓方式取得了一宗A市城市規劃區內的建設用地使用權，用于生產廠房建設，該宗地土地面積為12000，出讓用途為工業。2009年12月，由于生產經營困難，C食品公司擬以其中的4500土地進行房地產開發，建造商品住宅用于銷售，另外7500土地由C食品公司抵押給銀行進行貸款。同時，C食品公司2004~2009年生產經營利潤分別為180萬元、210萬元、240萬元、260萬元、280萬元、300萬元。試回答以下問題：C食品公司改變建設用地使用權出讓合同約定的土地用途，應當。A：征得受讓方同意 B：征得出讓方同意

C：經土地管理部門和城市規劃部門批準 D：經土地管理部門和城市建設部門批準 E：最小二乘法

25、在房地產估價中，首先需要明確的估價基本事項主要包括__。A．估價目的、估價原則、估價時點 B．估價目的、估價原則、委托人 C．估價原則、估價對象、估價時點 D．估價目的、估價對象、估價時點