第一篇：遼寧省2017年房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試題

遼寧省2017年房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、一份合格的房地產估價報告，應由負責該估價項目的至少__名注冊房地產估價師簽名，并加蓋估價機構公章。以估價機構的名義出具。A．1 B．2 C．3 D．4

2、某城市某類房地產的當期實際價格水平為3 600元／㎡，預測值為3 630元／㎡，修勻常數為0．65，則下一期房地產的預測值為。A：3 610．5元／㎡ B：3 619．5元／㎡ C：3 711．5元／㎡ D：3 719．5元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

3、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于。(2007年試題)A：觀察法 B：實驗法 C：討論法

D：問卷調查法 E：借款合同

4、收益法是以__為基礎的。A．定期原理 B．平衡原理 C．替代原理 D．預期原理

5、建筑物的等規模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。A：體量 B：結構 C：設施 D：層高

E：工業用地的監測點評估價格

6、對房屋拆遷糾紛的裁決應當自收到申請之日起__內作出。A．28日

B．28個工作日 C．30日

D．30個工作日

7、某宗面積為3 000 ㎡的工業用地，容積率為0．8，樓面地價為700元／㎡．現按規劃擬改為商業用地，容積率為5．0，樓面地價為960元／㎡．理論上應補地價．【2004年考題】 A：78萬元 B：882萬元 C：1210萬元 D：1 272萬元

E：工業用地的監測點評估價格

8、房地產權屬登記分為__。①房屋總登記；②初始土地登記；③房屋初始登記；④房屋轉移登記；⑤房屋變更登記；⑥房屋他項權利登記；⑦房屋注銷登記；⑧變更土地登記。A．①②④⑥ B．①③④⑤⑥⑦ C．①②③⑧

D．①②③④⑤⑥⑦⑧

9、在為房地產投保火災險服務估價中，理論上評估的應是。A：建筑物重置成本和土地使用重新取得成本 B：建筑物重置成本和重建期間的經濟損失 C：建筑安裝工程造價和重建期間的經濟損失

D：建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經濟損失 E：工業用地的監測點評估價格

10、申請核定一級房地產估價機構資質的，國務院建設行政主管部門應當自受理申請材料之日起日內作出決定。A：20 B：30 C：45 D：60 E：執行層的組織協調

11、對出租物業來說，最主要的收入記錄是__。A．空置率水平B．租金清單 C．押金收入 D．欠租清單

12、某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日，經濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2096年10月1日1對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產的評估價值為萬元。(說明：題干中假設土地出讓合同未約定不可續期)A：4091 B：4182 C：4250 D：5000 E：工業用地的監測點評估價格

13、房地產開發項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。A．房地產開發貸款 B．房地產抵押貸款 C．債務融資 D．權益融資

14、按照目前我國的有關土地管理規定，征收耕地的補償費用不包括。A：土地使用費 B：土地補償費 C：安置補助費

D：地上附著物和青苗的補償費 E：房地產估價機構必須加蓋公章

15、可見光污染中，城市中五顏六色的廣告和招貼等，屬于。A：燈光污染

B：其他可見光污染 C：視覺污染 D：眩光污染

E：執行層的組織協調

16、按照《住房置業擔保管理試行辦法》的規定，住房置業擔保公司提供的擔保是__擔保。A．一般保證

B．貸款人、保證人分擔責任的比例保證 C．連帶責任保證 D．信譽保證

17、企業同時向幾個細分市場銷售一種產品時，該企業采用的目標市場選擇模式是__模式。

A．單一市場集中化 B．產品專業化 C．市場專業化 D．全面覆蓋

18、三級房地產價格評估機構，其專職房地產估價專業人員占職工總數的__以上。A．40% B．50% C．60% D．70%

19、對一個計算周期為20年的房地產置業投資項目進行現金流分析時，若折現率始終為一個常數，那么該折現率__。A．包含了對通貨膨脹的補償 B．不包含對通貨膨脹的補償 C．沒有實際意義

D．不能直接用于財務評價

20、某房地產年凈收益為20萬元，已使用15年，尚可使用25年，若報酬率為8％，則其現值是萬元。A：300 B：213．50 C：171．19 D：500 E：工業用地的監測點評估價格

21、假設某類住宅價格從3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算該類住宅需求的價格彈性為__。A．-1.33 B．-0.66 C．0.66 D．1.53

22、某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為。(過時)A：0.36 B：1.22 C：2.78 D：3.25 E：工業用地的監測點評估價格

23、利用__，可以看出數據變化的發展過程和演變趨勢，其實質是取各段內各點求平均值，且令其權數相等，而將以前的權數視為零。A．移動平均法 B．指數平滑法 C．加權指數法 D．移動平滑法

24、以下不屬于房地產損害賠償范圍的是__。

A．預售的商品房在交付使用后發現墻體開裂，對購房人造成損失 B．因延誤工期造成房屋延期交付

C．因規劃變更、設計變更，對房地產權利人造成損失

D．在自己的土地上建造房屋影響了相鄰房屋的采光、通風

25、經批準的建設用地，由被征收土地所在地的__組織實施。A．省級人民政府 B．市、縣人民政府

C．市、縣人民政府土地管理部門 D．鄉鎮人民政府

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列指標中，屬于房地產投資項目靜態盈利能力指標的有。A：凈現值 B：投資利潤率 C：現金回報率

D：靜態投資回收期 E：內部收益率

2、市場總需求是指在的情況下，特定的消費者群體可能購買的總量。A：特定地理范圍內 B：特定時期 C：特定的政治環境 D：特定市場營銷環境 E：特定市場營銷計劃

3、凈租的形式一般有。

A：租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項

B：租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費 C：所有的經營費用，都由租戶直接支付

D：租戶應與業主制定出一個有準確數量的上限 E：租戶的租金可按不同時間支付給業主

4、建筑物的物質折舊包括。A：功能衰退

B：正常使用的磨損 C：環境惡化

D：意外的破壞損毀 E：經濟衰退

5、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有。(2005年試題)A：文獻查閱 B：觀察 C：專題討論 D：問卷調查 E：實驗

6、估價報告是估價機構出具的關于估價對象價值的專業意見，可視為估價機構提供給委托人的“產品”，對其具體的寫作要求是__。A．全面性 B．科學性 C．客觀性 D．準確性 E．概括性

7、開發經營期的起點是(假設)的__。A．開工日期

B．取得估價對象的日期 C．取得待開發土地的日期

D．開始出售開發完成后的房地產的日期

8、下列關于記名債券的優缺點的表述正確的是。A：記名債券的優點是比較安全 B：記名債券缺點是流動性較差 C：記名債券優點是流動性強

D：記名債券缺點是轉讓時手續復雜 E：記名債券缺點是轉讓手續簡便

9、房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素主要有。

A：該種房地產的價格水平B：消費者的預期

C：該種房地產的開發成本 D：該種房地產的開發技術水平E：房地產開發商對未來的預期

10、下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是調查。A：市場需求容量 B：消費者行為 C：市場營銷因素 D：競爭情況 E：借款合同

11、下列有關商品房買賣合同的內容，表述正確的是。

A：2000年原建設部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》

B：根據商品房買賣合同，凡是面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)的，據實結算房價款

C：根據商品房買賣合同，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權退房

D：當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定 E：商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計

12、拍賣活動中主要涉及的當事人包括。A：拍賣人 B：委托人 C：競買人 D：買受人

E：拍賣主管部門

13、房地產估價師注冊證由__核發。A．省級人事部門 B．人事部

C．人事部和建設部

D．建設部或其授權的機構

14、估價中的最高最佳使用具體包括__等。A．最仕用途 B．最佳位置 C．最佳規模 D．最佳環境 E．最佳集約度

15、在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣主要取決于__。A．物業的易接近性 B．物業的臨街狀況 C．物業的周圍環境

D．物業所處區域的繁華程度

16、市場狀況分析一般要從幾個方面進行。A：經濟結構分析 B：供給分析 C：需求分析 D：競爭分析 E：市場占有率分析

17、在房地產泡沫的成因中，是房地產泡沫產生的基礎。A：投機需求的膨脹 B：金融機構過度放貸 C：土地的稀缺性

D：開發商之間的博弈 E：借款合同

18、下列可不計算面積的有__。A．有頂蓋無圍護結構的場館看臺 B．利用地下室設置的消防水池

C．建設物內操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺

D．單層建筑物內分隔單層房間，舞臺及后臺懸掛的幕布、布景天橋、挑臺 E．設計不利用，或作為技術層，或層高小于2.2m的深基礎架空層、吊腳架空層

19、下列關于敏感性分析的描述正確的是__。

A．敏感性分析是一種動態不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分 B．敏感性分析的準確性是相當高的

C．敏感性分析可以確定各種不確定性因素發生一定幅度的概率

D．敏感性分析通過分析項目經濟指標對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大變動幅度

E．常用的指標為內部收益率

20、土建工程計劃利潤的計算基數是__。A．人工費 B．直接工程費 C．間接費

D．直接工程費+間接費

21、下列關于房地產權屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是__。A．屬地管理原則

B．房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則 C．房地產權利人只能到房屋所在地的市(縣)房地產管理部門辦理產權登記 D．房屋的所有權人和使用人為兩個人

22、用于解決會計資產計價、負債清償和收益確認等問題的會計假設是。A：會計主體假設 B：持續經營假設 C：會計分期假設 D：貨幣計量假設 E：執行層的組織協調

23、下列關于《物業管理條例》所確立的業主大會制度，說法正確的是。A：《物業管理條例》確立了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度 B：《物業管理條例》確立了業主大會和業主委員會并存，業主委員會決策、業主大會執行的制度

C：規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益 D：業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會的授權范圍內就某些物業管理事項作出決定

E：業主大會作為業主委員會的執行機構，可以在業主委員會的授權范圍內就某些物業管理事項作出決定

24、下列關于房屋租賃市場稅收政策，表述正確的是。

A：對個人出租住房取得的所得稅按5％的稅率征收個人所得稅 B：對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅

C：對個人出租住房，不區分用途，在3％稅率的基礎上減半征收營業稅 D：對個人出租住房，不區分用途，按4％的稅率征收房產稅 E：對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅

25、以行政劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與的有。A：城市基礎設施用地 B：公益事業項目用地 C：重要旅游項目用地 D：經濟適用房用地

E：國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

第二篇：浙江省2017年房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試題

浙江省2017年房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、是指國家有關機關依法將被查封、扣押、凍結的財產強制予以拍賣的行為。A：任意拍賣 B：強制拍賣 C：動產拍賣 D：不動產拍賣

E：執行層的組織協調

2、某城市市區內有一座長期虧損的化工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規劃，該工廠所在地塊的規劃用途為商住綜合?，F需評估該工廠用地的公開市場價值，則應該按__進行評估。A．工業廠房 B．工業用地 C．商品住宅 D．商住用地

3、某家庭購買一套面積為100㎡的商品住宅，單價為5000元/㎡，首付款為房價的30％，其余通過申請公積金和商業組合貸款支付，已知公積金和商業貸款的年利率分別為4％和7％，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為元。A：1 002．45 B：1 012．45 C：1 027．42 D：1 037．45 E：借款合同

4、下列說法有誤的一項是__。

A．個體工商戶憑營業執照以字號或經營者姓名開立的銀行結算賬戶，納入單位銀行結算賬戶管理

B．單位銀行結算賬戶的存款人只能在銀行開立一個基本存款賬戶

C．W臨時存款賬戶與基本存款賬戶的區別在于臨時性，有效期不得超過2年 D．一般存款賬戶的現金支取應按照國家現金管理規定進行

5、達不成拆遷補償安置協議，應當自收到申請之日起日內作出裁決。A：15 B：30 C：60 D：90 E：房地產估價機構必須加蓋公章

6、一臨街深度22.86m(即75英尺)，臨街寬度30m的矩形土地，其所在區段的路線價(土地單價)為5500元/m2，臨街深度75英尺的單獨、累計和平均深度價格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價為__。A．452.63萬元 B．75.44萬元 C．339.47萬元 D．377.19萬元

7、閑置土地的處置方式中，延長開發建設時間，但最長不得超過年。A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地產估價機構必須加蓋公章

8、已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方約定按月計息，該筆貸款的實際利率是（）A．0.5% B．6% C．6.16% D．6.19%

9、業主公約由__制定并修改。A．業主大會 B．業主委員會 C．一半以上業主

D．全體業主和物業管理企業共同

10、編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和__。A．網絡圖法 B．表格法 C．竣工圖法 D．坐標圖法

11、購置某物業用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現金收支均發生在年初，目標收益率為10％，則該項目的動態投資回收期。A：小于5年

B：在5～6年之間 C：在6～7年之間 D：在7～8年之間 E：借款合同

12、在證券市場上市交易的證券，基本上都是__。A．商品證券 B．貨幣證券 C．資本證券 D．投資證券

13、某縣是國家級歷史文化名城，該縣單獨編制的歷史文化名城保護規劃，應報審批。

A：上一級城市人民政府 B：省人民政府 C：國務院

D：住房和城鄉建設部、國家文物局 E：執行層的組織協調

14、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現單獨增加電梯(包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等)需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為萬元。A：2400 B：2410 C：2490 D：2500 E：工業用地的監測點評估價格

15、運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來。A：利潤 B：毛收入 C：價值 D：凈收益

E：工業用地的監測點評估價格

16、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有的特性。A：獨一無二和供給有限 B：獨一無二和價值量大 C：流動性差和價值量大 D：不可移動和用途多樣

E：工業用地的監測點評估價格

17、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為__。

A．存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他種類房地產量-拆毀量

B．存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量 C．存量+新開發量+空置房量-拆毀量 D．存量+新增竣工量-拆毀量

18、是其他各工種圖紙設計的基礎，是室內外裝修設計的重要依據。A：建筑平面圖 B：建筑剖面圖 C：建筑立面圖 D：總平面圖

E：執行層的組織協調

19、A房地產開發公司征收200畝耕地，建設一住宅小區，該塊耕地征收前三年的平均年畝產值為800元，按國家規定最低補償標準，A房地產開發公司應支付__萬元土地補償費。A．33 B．66 C．96 D．160 20、如某筆貸款的月利率為1％，每月計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是。A：12％ B：12．55％ C：12．68％ D：13．55％ E：借款合同

21、確定估價對象及其范圍和內容時，應根據__，依據法律法規，并征求委托人同意后綜合確定。A．估價原則 B．估價目的 C．估價方法 D．估價程序

22、投資者對房地產內部使用功能的變動(例如，在公寓內設置自助洗衣房提供洗衣服務等)，體現了投資者對房地產投資的重視。(有修改)A：存在效益外溢和轉移 B：需要適時地更新改造投資

C：投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險 D：易受政策影響 E：借款合同

23、土地使用權出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用20年后轉讓，受讓人的使用年限只有__年。A．20 B．30 C．40 D．70

24、一級房地產估價機構及執業人員信用檔案系統由住房和城鄉建設部組織建立，為房地產中介服務行業信用檔案的系統管理部門。A：房屋管理部門

B：中國房地產估價師與房地產經紀人學會 C：房地產管理部門

D：中國房地產建設行政管理部門 E：執行層的組織協調

25、某農村集體經濟組織人均耕地面積0.2公頃，國家建設征收該農村集體經濟組織的耕地面積10公頃，該耕地近三年平均年產值為10000元/公頃。下列關于征收該耕地的表述中，不正確的是__。

A．不需農村集體經濟組織統一安置的人員，安置補助費發放給個人 B．該耕地的土地補償費最少為60萬元 C．每公頃耕地需要安置的農業人口為5人

D．由國家支付土地補償費，由用地單位支付安置補助費

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000m2，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8%，折現率為12%，該項目開發完成后的房地產現值為__萬元。A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09

2、下列關于資產負債表的表述，錯誤的是。A：資產負債表是會計報表中的一種主要報表 B：資產負債表是根據會計不等式的原理設計的

C：通過資產負債表可以了解企業的經濟實力、償債能力、經營能力等情況，以及企業未來的財務趨向等方面的信息

D：資產負債表的編制方法主要是根據各種賬簿記錄編制 E：執行層的組織協調

3、建設用地使用權出讓合同簽訂后，__日內應支付全部地價款。A．60 B．90 C．100 D．120

4、不符合選取標準臨街宗地要求的是__。A．一面臨街

B．土地形狀為正方形

C．臨街寬度與臨街深度的比例適當、D．用途為所在路線區段具有代表性的用途

E．容積率為所在路線價區是代表多樣性的容積率

5、合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行估價活動，合法權益應包括__等方面。A．合法交易 B．合法產權 C．合法使用 D．合法處分 E．合法區位

6、收益性物業的經營費用不包括__。A．人員工資及辦公費用

B．保持物業正常運轉的成本，為租客提供服務的費用 C．保險費、房產稅和法律費用等 D．抵押貸款還本付息費用

7、下列風險中，屬于房地產投資系統風險的有。A：市場供求風險 B：變現風險 C：利率風險 D：時間風險 E：資本價值風險

8、商品房銷售計價方式包括。A：按均攤建筑面積計價 B：按套內使用面積計價 C：按建筑面積計價 D：按套(單元)計價

E：按套內建筑面積計價

9、房地產估價師注冊證由__核發。A．省級人事部門 B．人事部

C．人事部和建設部

D．建設部或其授權的機構

10、《中華人民共和國城市房地產管理法》規定了三項房地產交易基本制度，即。A：土地有償有期限使用制度 B：房地產價格申報制度 C：房地產價格評估制度

D：房地產價格評估人員資格認證制度 E：住宅專項維修資金制度

11、在求取凈收益中，運營費用包括。A：房地產持有環節的稅收 B：房地產折舊費 C：房屋保險費

D：房地產抵押貸款還本付息額 E：為承租人提供的服務費

12、下列不屬于拍賣規則的是。A：價高者得規則 B：低價也可行規則 C：保留價規則

D：瑕疵請求權規則 E：執行層的組織協調

13、受制于房地產的等特性，形成了房地產投資區別于其他類型投資的重要特性。A：不可移動性 B：異質性 C：同質性 D：流動性 E：弱流動性

14、物業管理企業在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有。A：可出租或可使用面積 B：出租方的商業信譽 C：基礎租金與市場租金

D：出租單元的面積規劃和室內裝修 E：物業管理企業的經營業績

15、是減輕納稅人負擔的措施。A：附加 B：加成 C：減稅 D：免稅

E：規定起征點和免征額

16、假設開發法中開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的時間，即__。A．估價時點

B．待開發項目開工之日

C．待開發項目取得土地使用權之日 D．該開發項目開始銷售之日

17、下列影響房地產市場的因素中，與其他三項不同類的是__。A．基礎設施狀況

B．城市或區域總體經濟發展水平C．產業與結構布局

D．社區和城市發展形態

18、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是（）。A．發行公司債券

B．權益型房地產投資信托基金 C．發行股票

D．商業銀行貸款

19、股票贏利的大小取決于。

A：股份有限公司的經營狀況和贏利水平B：公司的贏利狀況

C：公司的年終利潤的多少

D：公司風險程度和股票的穩定性 E：執行層的組織協調

20、將資金投入與房地產相關的證券市場的行為是。A：房地產直接投資 B：房地產間接投資 C：房地產混合投資 D：房地產有效投資 E：借款合同

21、從權益的角度來看，現實中的房地產估價對象包括等。A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B：“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產 C：有租約限制的房地產 D：未來狀況下的房地產 E：共有的房地產

22、會計核算要求，凡在當期取得的收入或者負擔的費用，不論款項是否收付，都應作為當期的收入或費用，是會計核算一般原則中的__。A．權責發生制原則 B．收負實現制原則 C．配比原則

D．劃分收益性支出與資本性支出原則

23、職工住房消費提取住房公積金，主要包括等。A：職工購買自住住房時的提取 B：職工建造自住住房時的提取 C：償還購房貸款本息時的提取 D：離、退休時的提取 E：出境定居時的提取

24、依法取得建設用地使用權的途徑有方式。(2001年試題)A：劃撥 B：出讓 C：轉讓 D：抵押 E：租賃

25、若某房地產投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產投資的實際收益率為__。A．9.26% B．10.09% C．11.11% D．12%

第三篇：2017年山西省房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試題

2017年山西省房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、半中期財務會計報告應當于中期結束后__內對外提供。A．15天 B．30天 C．60天 D．4個月

2、國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由__依法批準劃撥。A．縣級以上土地管理部門 B．縣級以上人民政府 C．省級以上土地管理部門 D．省級以上人民政府

3、估價報告書中說明的限定了其用途。A：估價原則 B：估價方法 C：估價目的

D：估價對象狀況

E：工業用地的監測點評估價格

4、在某居住區規劃中，住宅建筑基底面積為400，住宅總建筑面積為1400，容積率為1．4，則住宅建筑凈密度為。(2005年試題)A：28．60％ B：35．00％ C：40．00％ D：50．00％

E：執行層的組織協調

5、業主交有的住宅專項維修資金屬于所有。A：業主 B：業主大會 C：業主委員會 D：物業服務企業 E：執行層的組織協調

6、實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在中約定。A：物業管理合同 B：前期物業服務合同 C：后期物業服務合同 D：物業服務合同 E：執行層的組織協調

7、在凈收益每年不變且持續無限年的凈收益流模式下，資本化率（）。A．等于報酬率 B．大于報酬率 C．小于報酬率 D．無法知道

8、對于新設立的單位應當自設立之日起__日內到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記。A．15 B．45 C．30 D．7

9、某宗房地產的收益年限為40年，預測未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩定在20萬元左右，如果資本化率為9%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A．195 B．210 C．213 D．217

10、某房地產開發用地，其土地面積為10 000 ㎡，土地使用條件與規劃限制所規定的容積率為1．2，樓面地價為1500元／㎡．后經規劃調整，容積率提高到1．6，樓面地價不變，則該房地產開發用地因容積率提高需補地價．【2007年考題】

A：375萬元 B：450萬元 C：500萬元 D：600萬元

E：工業用地的監測點評估價格

11、職工當年繳存的住房公積金按計息。A：結息日掛牌公告的活期存款利率 B：結息日掛牌公告的定期存款利率

C：結息日掛牌公告的3個月整存整取存款利率 D：結息日掛牌公告的6個月整存整取存款利率 E：執行層的組織協調

12、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是。A：同質偏好 B：分散偏好 C：集群偏好

D：自然細分市場 E：借款合同

13、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值__。A．下降 B．上升 C．不變 D．不能確定

14、動態投資回收期是指項目以__抵償全部投資所需的時間。A．凈現金 B．凈收益 C．凈現值

D．財務凈現值

15、職工死亡或者被宣告死亡的，無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶的存儲余額。A：向社會捐助

B：幫助住房公積金繳存困難職工 C：納入住房公積金的增值收益 D：納入社會統籌資金 E：執行層的組織協調

16、建筑物是否屬違章建筑，應由該建筑物所在地的認定。A：房屋權屬登記機關 B：縣級以上人民政府 C：房屋拆遷管理部門

D：城市規劃行政主管部門 E：執行層的組織協調

17、某經營性房產年租金收入48000元，則征收房產稅金額為__元。A．5760 B．4800 C．576 D．480

18、在一國金融機構體系中居領導核心地位。A：政策性銀行 B：非銀行金融機構 C：中央銀行 D：商業銀行

E：執行層的組織協調

19、城市詳細規劃分為。

A：近期性詳細規劃和遠期性詳細規劃 B：近期性詳細規劃和控制性詳細規劃 C：近期性詳細規劃和修建性詳細規劃 D：控制性詳細規劃和修建性詳細規劃 E：房地產估價機構必須加蓋公章

20、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期限為年。A：1 B：2 C：4 D：5 E：執行層的組織協調

21、按照目前我國的有關土地管理規定，征收耕地的補償費用不包括。A：土地使用費 B：土地補償費 C：安置補助費

D：地上附著物和青苗的補償費 E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、有一宗三角形的土地需要進行估價，其臨街路線價(土地單價)為2000元/m2，如果該宗地臨街深度為75英尺，臨街寬度為50英尺，那么該宗三角形土地的價格為__萬元。

矩形土地平均深度價格修正率表 A．臨街深度/英尺 B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 G．150 H．175 I．200 J．平均深度價格修正率（%）K．160 L．140 M．120 N．100 O．87.2 P．78.0 Q．70.8 R．65.0

23、住宅共用部位維修資金自__之日起，按規定計息。A．維修資金存入維修資金專戶 B．全體業主全額繳交維修資金 C．維修資金建立

D．維修資金建立維修資金專戶

24、城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段。調查評估出的各地價區段在某一時點的。A：基準價格 B：平均價格 C：正常價格 D：市場價格

E：工業用地的監測點評估價格

25、從工程費用計算角度，工程計價的順序一般為。

A：單位工程總價→分部分項工程單價→工程項目總價→建設項目總造價 B：分部分項工程單價→單位工程總價→工程項目總價→建設項目總造價 C：分部分項工程單價→單位工程總價→建設項目總造價→工程項目總價 D：分部分項工程單價→工程項目總價→單位工程總價→建設項目總造價 E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產市場是由參與房地產交換的等要素構成的。A：當事者 B：房地產商品

C：房地產交易需求 D：交易組織機構 E：房地產交易制度

2、采取隨行就市定價法確定價格的情形有__。A．開發商處于市場領導者地位 B．開發商難以估算成本

C．開發商的物業質量與市場領導者的物業質量相近D．開發商打算與同行和平共處

E．開發商具有向市場領導者挑戰的實力

3、房地產保險中，涉及房地產的財產保險主要包括。A：企業財產保險 B：城鄉居民房屋保險 C：建筑工程一切險 D：買方信用保險 E：住宅抵押貸款保險

4、《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由__作出房屋征收決定。A．房地產開發企業 B．人民法院

C．市、縣級人民政府房屋征收部門 D．市、縣級人民政府

5、某宗房地產交易總價為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設月利率為0.5%，請計算該宗房地產在其成交日期一次性付清的價格為__萬元。A．26.29 B．27.29 C．28.29 D．29.29

6、下列關于合同的履行，表述錯誤的是。

A：價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地點的市場價格履行 B：質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行

C：履行方式不明確的，按照有利于實現合同目的的方式履行 D：履行地點不明確，給付貨幣的，在交付貨幣一方所在地履行 E：執行層的組織協調

7、導致房地產市場具有區別于一般市場的基本特性的有（）。A．市場供給的特點 B．市場需求的特點 C．市場交易的特點 D．市場價格的特點 E．市場競爭的特點

8、下列關于計算建筑面積的表述，錯誤的是。

A：全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算全部建筑面積 B：穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，按自然層計算面積 C：未封閉的陽臺，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算 D：無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的全部計算

E：房屋之間無上蓋的架空通廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算

9、下列物業中，屬于特殊物業的是。A：在建工程 B：車站 C：購物中心

D：科技產業園區 E：借款合同

10、選取可比實例時，應符合的要求包括（）等。A．可比實例與估價對象所處的地區必須相同 B．可比實例的交易類型與估價目的吻合 C．可比實例的規模與估價對象的規模相當

D．可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格 E．可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

11、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下__投資。A．土地 B．房屋 C．機械設備 D．原材料 E．輔料

12、評價房地產開發投資項目清償能力的指標主要有。(2008年試題)A：流動比率 B：借款償還期 C：現金回報率 D：資產負債率 E：利息備付率

13、下列保險中，厲商業保險的有。(2004年試題)A：保證保險 B：外匯變動保險 C：信用保險 D：健康保險 E：勞動工傷保險

14、下列關于銀行的房地產金融業務，表述正確的是。

A：根據銀行運用資金的方式，房地產金融業務中，資產業務可分為房地產投資業務和房地產放款業務

B：表外業務涉及動用銀行自己的資本金，故也稱中間業務

C：銀行涉及房地產的表外業務主要有房地產信托業務、房地產租賃業務、房地產咨詢業務和房地產代理業務等

D：負債業務指銀行吸取資金的業務，主要有存款業務、借款業務、金融機構往來業務等

E：表外業務指銀行通過替客戶承辦支付和其他委托事項而收取手續費的業務

15、建設用地使用權出讓合同附件的主要內容包括__。A．當事人的名稱和住所 B．土地界址、面積 C．宗地平面界址圖 D．開發投資強度

E．市縣政府規劃管理部門確定的宗地規劃條件

16、在利用期望值法進行項目風險分析時，各不確定陸因素發生的概率的取值范圍是。A： B： C： D：

E：借款合同

17、某類商品住宅價格變動的比率大于其需求量變動的比率，據此可以判斷為該類商品住宅的需求。A：完全無彈性 B：為單一彈性 C：富有彈性 D：缺乏彈性

E：執行層的組織協調

18、下列關于房地產估價師執業資格制度的表述中，正確的有。A：國家實行房地產價格評估人員資格認證制度 B：《房地產估價師注冊證書》由住房和城鄉建設部或其授權的部門頒發

C：房地產估價師執業資格注冊有效期為3至5年，具體由各省、市、自治區人民政府確定

D：取得房地產估價師資格超過3年申請初始注冊的，需達到繼續教育合格標準 E：房地產估價師受刑事處罰的，其注冊應被撤銷

19、房地產技術發展調查包括調查。A：社會擁有量

B：新產品的國內外先進水平C：新產品的技術現狀和發展趨勢 D：通信及交通運輸調查 E：能源與資源供應

20、某宗房地產的土地使用年限為40年，包括土地開發和房屋建造過程，至今已有8年，預計該宗房地產正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%，該類房地產的資本化率為8%，該宗房地產的收益價格為（）萬元。A．457.40 B．476.98 C．686.10 D．715.48

21、下列代理行為中，屬于濫用代理權的是。A：指定代理 B：委托代理 C：雙方代理 D：法定代理

E：執行層的組織協調

22、下列關于我國目前住房公積金利率政策的表述中，正確的是。A：我國的住房公積金制度實行高存低貸的利率政策

B：職工當年繳存的住房公積金按3個月整存整取存款利率計息

C：個人住房公積金貸款利率實行一年一定，于每年1月1日，按相應檔次利率確定下一利率水平

D：遇法定利率調整，貸款期限在1年以內的，按相應利率檔次執行新的利率規定

E：執行層的組織協調

23、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（）元。A．2040.82 B．3451.83 C．5089.01 D．6666.37

24、目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過__年。A．10 B．15 C．20 D．30

25、投資基金中，發起人與管理人、托管人之間是一種__的關系。A．投資合同 B．基金發行辦法 C．信托契約 D．基金章程

第四篇：青海省2016年房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試題

青海省2016年房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，最高可以征收相當于土地使用權出讓金__以下的土地閑置費。A．5％ B．10％ C．15％ D．20％

2、某塊臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為__萬元。A．23.4 B．28.6 C．33.4 D．46.8

3、某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年，殘值率為4％，該建筑物的成新率為 A：75％ B：79％ C：81％ D：84％

E：工業用地的監測點評估價格

4、一般來說，投資于房地產信托基金(REITs)的風險比直接投資于房地產的風險要小得多，這主要是因為REITs具有__。A．較高的收益性 B．較強的流動性 C．直接融資的功能

D．抵御通貨膨脹影響的功能

5、下列關于廉租住房的表述中，正確的是__。A．廉租住房的供應對象包括中低收入家庭 B．廉租住房免征房產稅

C．廉租住房的供應以實物配租為主

D．廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60%

6、不屬于保險合同輔助人的是__。A．保險受益人 B．保險代理人 C．保險公估人 D．保險經紀人

7、按照《中華人民共和國物權法》規定，業主作出解聘物業服務企業的決定，應當經__的業主同意。

A．專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上 B．專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數過半數 C．專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數三分之二以上 D．專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數

8、根據，民事權利可分為絕對權和相對權。A：權利標的的不同性質 B：權利的作用

C：權利效力的不同

D：權利是否具有轉移性 E：執行層的組織協調

9、下列關于地籍圖，表述不正確的是。

A：地籍圖是土地管理部門在辦理土地登記和發放土地使用權證書時，了解地塊坐落、四周界址、尺寸、土地使用狀況和面積等的依據 B：地籍圖是表示土地產權、地界和分區的平面圖 C：城市地籍圖比例一般為1：800 D：地籍圖的內容包括地籍要素和必要的地形要素 E：執行層的組織協調

10、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和的同意。A：市、縣人民政府

B：市、縣人民政府城市規劃行政主管部門 C：市、縣人民政府城市建設行政主管部門 D：市、縣人民政府城市房產行政主管部門 E：執行層的組織協調

11、根據購買對象的不同，可將市場分為兩大類型：個人消費市場和__。A．組織市場 B．集團消費市場 C．組團消費市場 D．企業消費市場

12、市場的客體通常是指。A：買家 B：賣家 C：交易對象 D：交易價格 E：借款合同

13、投資利潤率的計算基數不包括。A：土地取得成本 B：開發成本 C：管理費用 D：銷售費用

E：工業用地的監測點評估價格

14、某宗房地產，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產的總價值為__萬元。A．417 B．500 C．460 D．450

15、預計某宗房地產未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為20萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長8%，運營費用增長5%，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為10%。則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A．2500 B．400 C．2100 D．2900

16、當計息周期小于1年時，名義利率r與實際利率i的關系是__。A．i＝r B．i＞r C．i＜r D．i＝1+r

17、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是__模式。A．選擇專業化 B．產品專業化 C．大量定制

D．單一市場集中化

18、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的__。A．60% B．70% C．80% D．90%

19、臨時使用土地的期限，最多不得超過年。A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地產估價機構必須加蓋公章

20、負責本行政區域內城市房屋拆遷行政裁決工作。A：市、縣人民政府

B：市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門 C：市、縣人民政府城市建設管理部門 D：市、縣人民政府城鄉規劃管理部門 E：房地產估價機構必須加蓋公章

21、某投資市場的平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房地產投資的風險相關系數為0.5。那么，當前房地產投資的折現率為（）。A．3.5% B．5.17% C．7.75% D．8.59%

22、在一國金融機構體系中居領導核心地位的是__。A．政策性銀行 B．商業銀行 C．中央銀行 D．人民銀行

23、我國《公司法》規定，公司當年的稅后利潤，先應提取列入法定公積金，當公司法定公積金累計額達到公司注冊資本的后可不再提取。A：5％

30％ B：10％

30％ C：10％

50％ D：20％

50％

E：執行層的組織協調

24、某投資商欲進行寫字樓置業投資，其目標收益率為12％，當前整個市場的平均收益率為15％，國家債券的收益率為3．5％。此時，該地區寫字樓市場相對于整個投資市場的風險相關系數是。A：0．57 B：0．74 C：0．80 D：1．04 E：借款合同

25、下列資金中，不屬于資本金現金流量表中現金流入的是__。A．回收固定資產余值 B．自有資金 C．長期借款 D．凈轉售收入

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有。(2005年試題)A：文獻查閱 B：觀察 C：專題討論 D：問卷調查 E：實驗

2、在我國下列屬于限制民事行為能力人的有。A：18周歲以上的成年人 B：10周歲以上的未成年人 C：不滿10周歲的未成年人

D：不能完全辨認自己行為的精神病人 E：不能辨認自己行為的精神病人

3、某房地產開發項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現盈虧平衡的容積率為__。A．1.4 B．1.5 C．1.6 D．1.8

4、收益法適用的條件是房地產的__。A．收益能夠量化 B．風險能夠量化

C．收益和風險其一可以量化 D．收益和風險均能量化

5、在房地產估價中，如果估價目的不同，則__。A．估價的依據有可能不同 B．估價的方法有可能不同 C．估價對象的范圍有可能不同 D．不影響估價結果的公正性 E．不影響估價報告的用途

6、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括__。

A．應采用客觀成本而不是實際成本 B．應采用實際成本而不是客觀成本

C．應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整 D．應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整 E．應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調整

7、房地產市場供給壟斷性的原因不包括。(2009年試題)A：房地產市場需求的廣泛性 B：房地產市場供給的異質性 C：土地所有權的排他性 D：土地的有限性 E：借款合同

8、房地產市場周期波動可分為__階段。A．復雜與發展 B．繁榮

C．危機與衰退 D．蕭條 E．泡沫

9、根據《住房置業擔保管理試行辦法》，下列關于住房置業擔保機構的表述中，正確的是__。

A．有不少于1000萬元人民幣的注冊資本 B．有一定數量的周轉住房 C．是非銀行性金融機構

D．可要求借款人提供抵押反擔保

10、根據有無抵押擔保，債券可分為。A：信用債券 B：抵押債券 C：擔保債券 D：記名債券 E：公募債券

11、下列金融工具中，銀行匯票屬于。A：直接金融工具 B：短期信用工具 C：商業信用工具 D：消費信用工具 E：執行層的組織協調

12、下列關于企業利潤的公式中，正確的是__。

A．經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-經營稅金及附加 B．經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入 C．稅前利潤=經營利潤+營業外收支凈額 D．期間費用+管理費用+銷售費用

E．可供分配利潤=稅后利潤-(法定公積金+未分配利潤)

13、確定用于敏感性分析的經濟評價指標，通常采用的指標為。A：投資回收期 B：內部收益率 C：財務凈現值 D：開發商利潤 E：借款合同

14、為評估某宗房地產2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲。其成交價格為 3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為__元/m2。A．3314 B．3347 C．3380 D．3033

15、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的__。A．客觀收益 B．實際收益 C．有形收益 D．無形收益 E．潛在收益

16、王某購買了A房地產開發公司在w省B市C縣開發建設的商品房一套，與A房地產開發公司簽訂了商品房預售合同后，按照規定，應持商品房預售合同到部門辦理登記備案手續。A：B市房產管理部門 B：B市土地管理部門 C：C縣房產管理部門 D：C縣土地管理部門

E：W省房產管理部門和土地管理部門

17、下面對假設開發法適用條件的表述最為準確的為__。A．新開發房地產項目

B．用于出售用途的房地產項目

C．具有投資開發或再開發潛力的房地產 D．用于投資或再開發的房地產

18、可行性研究就是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。它要求綜合研究建設項目的。A：社會的認同性

B：技術先進性和適用性 C：經濟合理性 D：建設的可能性 E：政策的導向性

19、按照住宅質量保證書約定，在保修期內__單位應當承擔商品房保修責任。A．物業管理 B．房屋施工

C．房屋工程監理 D．房地產開發

20、房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素主要有__。

A．該種房地產的價格水平B．消費者的預期

C．該種房地產的開發成本

D．該種房地產的開發技術水平E．房地產開發商對未來的預期

21、會計憑證根據填制的程序和用途不同分為。A：原始憑證 B：分類憑證 C：資料憑證 D：借貸憑證 E：記賬憑證

22、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產的未來價格外，還可用于等。A：收益法中預測未來的租金

B：市場法中對可比實例成交價格進行交易情況調整 C：填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

D：比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產價格的潛力 E：成本法中確定房地產的重新購建價格

23、下列各房地產權利中，屬于用益物權的有。A：抵押權 B：租賃權 C：地役權

D：土地承包經營權 E：宅基地使用權

24、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在__m以上部位計算建筑面積。A．1.80 B．2.00 C．2.20 D．2.50

25、房地產價格評估應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以為基礎，參照當地的市場價格進行評估。A：各類房屋的抵押價格 B：各類房屋的租賃價格 C：各類房屋的重置價格 D：基準地價 E：標定地價

第五篇：山東省房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試卷

山東省房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考

試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現值為（）。A．43萬元 B．112.5萬元 C．123.3萬元 D．150萬元

2、據調查，某城市2008年初總家庭數為120萬戶，戶年均可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當年購房，平均住房需求80g㎡/戶，則2008年該市新建商品住房的總市場潛量是萬。(2008年試題)A：1260 B：1380 C：1440 D：2100 E：借款合同

3、某經營性房產年租金收入48000元，則征收房產稅金額為__元。A．5760 B．4800 C．576 D．480

4、業主大會履行的職責不包括__。

A．制定、修改業主公約和業主大會議事規則

B．選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作 C．監督業主公約的實施

D．決定專項維修資金的使用、統籌方案．并監督實施

5、標準深度是道路對地價影響的轉折點．由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價。A：逐漸降低 B：逐漸升高

C：可視為基本不變 D：為零

E：工業用地的監測點評估價格

6、房地產開發是一項綜合性的經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣，要想使開發項目達到預期的經濟效果，必須首先做好工作。A：施工圖設計 B：可行性研究 C：成本收益分析

D：項目建設書的編制 E：借款合同

7、文物藝術品屬于。A：允許流通物 B：禁止流通物 C：限制流通物 D：一般流通物

E：執行層的組織協調

8、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元／㎡，建筑物殘值率為5％，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是。A：81.00％ B：84.00％ C：84.17％ D：84.80％

E：工業用地的監測點評估價格

9、已知某房地產價格為900元／㎡時，需求量為100×10㎡，當價格為1 000元／㎡時，需求量為90×10㎡，則需求價格彈性為。A：10 B：9 C：0．9 D：0．1 E：工業用地的監測點評估價格

10、我國的住房公積金繳存比例實行動態調整機制，具體繳存比例由擬訂。A：縣級政府 B：省級政府 C：人民銀行

D：住房公積金管理委員會 E：執行層的組織協調

11、假定某商品需求表中D1、D2、D3、D4的價格彈性系數分別為1.3、0.2、0.7、2.1，則在__情況下，該商品價格提高后將導致總收益減少。A．D1和D2 B．D2和D3 C．D3和D4 D．D1和D4

12、（）既看不出數據的離散程度，也不能反映近、遠期數據變化的趨勢，因此一般在要求不太高的情況下適用。A．簡單平均法 B．回歸分析法 C．移動平均法 D．加權平均法

13、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了工業用地出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地產估價機構必須加蓋公章

14、按照公司法的規定，可以發行股票的公司是__。A．投資公司 B．股份有限公司 C．有限公司 D．股份公司

15、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A．學習B．經濟狀況

C．對渠道的信賴度 D．購買動機

16、下列關于房地產抵押貸款的說法，錯誤的是（）。

A．是指有借款人以其合法擁有的房地產以不轉移占有方式向貸款人提供債務履行擔保的行為

B．采取抵押擔保的方式比采取第三方保證的擔保方式對銀行防范或減少貸款風險更為有利

C．抵押擔保有財產作為還貸的擔保，當債務人不履行債務時，貸款銀行有權依法充公其抵押的財產，優先獲得受償

D．銀行發放貸款是以無財產抵押作為先決條件

17、用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系的建筑設計圖是__。A．建筑剖面圖 B．建筑構造詳圖 C．建筑平面圖 D．總平面圖

18、某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方__元/m2。A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

19、若注冊結構工程師注冊有效期屆滿需要繼續注冊的，應當在期滿前日內辦理注冊手續。A：30 B：15 C：45 D：60 E：執行層的組織協調 20、__是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。A．收益期限 B．收益時點 C．估價終點 D．估價范圍

21、A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產，如果達不成拆遷補償安置協議，經當事人申請，由裁決。A：A市房地產管理部門 B：A市城鄉規劃管理部門 C：A市房屋拆遷管理部門 D：A市人民政府

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、成本法最基本的公式是__。

A．房地產價值=房地產重新購建價格-建筑物折舊 B．房地產價值=土地重新購建價格+建筑物折舊 C．房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊 D．房地產價值=重新購建價格+建筑物折舊

23、關于房地產的保值增值，下列敘述有誤的一項是__。

A．對房地產本身進行投資、改良所引起的房地產價格上升，不是房地產的自然增值

B．通貨膨脹所引起的房地產價格上升，不是真正的房地產增值，而是房地產保值

C．需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值

D．外部經濟所引起的房地產價格上升是房地產保值

24、我國目前國家債券的收益率為9%，經測算，零售商業用房市場相對于整個投資市場的風險系數為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業用房的預期收益率為（）。A．11.07% B．12.45% C．13.59% D．10.78%

25、某宗房地產的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 ㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 ㎡。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為。A：1％ B：1．5％ C：2％ D：2．5％

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是（）。A．成本利潤率是年成本利潤率 B．成本利潤率是開發經營期的成本利潤率

C．投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

D．投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

2、某宗地的面積為1000m2：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為__元/m2。A．2160 B．2175 C．2181 D．2205

3、某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為__。A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7%

4、下列屬于會計恒等式的是__。

A．資產-費用+負債+所有者權益-收入 B．所有者權益=資產+負債

C．資產+費用=負債+所有者權益+收入 D．負債=資產+所有者權益

5、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指。A：房地產管理投資 B：房地產置業投資 C：房地產開發投資 D：房地產經營投資 E：借款合同

6、房地產估價中，估價方法的選擇是由綜合決定的．【2005年考題】 A：估價對象的房地產類型 B：估價方法適用的對象和條件 C：估價人員的技術水平D：委托人的特殊要求

E：所收集到的資料的數量和質量

7、出讓地塊的位置、使用性質等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分，由城鄉規劃主管部門依據提出。A：城鎮體系規劃 B：土地利用總體規劃 C：修建性詳細規劃 D：控制性詳細規劃 E：執行層的組織協調

8、按照污染物的形態，環境污染分為、輻射污染等。A：生物污染

B：固體廢棄物污染 C：噪聲污染 D：廢水污染 E：廢氣污染

9、下列房地產投資業務模式中，現金流出包括土地成本的有__。A．購買—持有—出租—出售 B．購買一更新改造—出售

C．購買一更新改造—出租—出售 D．開發—銷售

E．開發—持有—出租—出售

10、某房地產開發項目，當=14%時，凈現值為450萬元；當=15%時，凈現值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準收益率為10%。該項目的財務內部收益率為。(2009年試題)A：13.20% B：14.31% C：14.69% D：14.80% E：借款合同

11、物業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業投資__。A．能夠保值和增值 B．受通貨膨脹的影響 C．貸款利率較低 D．經營成本較低

12、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為__元/m2。A．2593 B．2619 C．2727 D．2862

13、在編制房地產開發項目可行性研究報告時，下列規劃內容中，不屬于行政規劃設計方案選擇的是__。A．項目的交通組織規劃 B．項目構成及平面布置 C．項目的建筑規劃 D．城市土地利用規劃

14、房地產價格構成中的開發成本包括。A：取得土地使用權時的出讓金或轉讓金 B：基礎設施建設費 C：公共配套設施建設費 D：勘察設計和前期工程費 E：管理費

15、下列貨幣政策工具中，屬于選擇性貨幣政策工具的是。A：法定存款準備金率 B：再貼現利率 C：公開市場業務 D：貸款額度控制 E：執行層的組織協調

16、關于長期趨勢法的作用，下列說法正確的有__。

A．長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測 B．長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C．長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調整 D．長期趨勢法用來填補某些房地產價格歷史資料的缺乏

E．長期趨勢法用來比較、分析兩宗以上房地產價格的發展趨勢

17、在右圖所示的現金流量圖中，已知A、i和P，求F，采用復利系數標準表示法表示，正確的是（）。A．F＝15A－P B．F＝A(F／A，i，5)－P C．F＝A(F／A，i，5)－P(F／P，i，6)D．F＝A(F／A，i，5)(F／P，i，1)－P(F／P，i，6)E．F＝[A(P／A，i，5)－P](F／P，i，6)

18、某房地產開發公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來3年連續獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有__。A．該抵押屬一般房地產抵押 B．該抵押是最高額抵押

C．若銀行實際發放了1.5億元貸款，其優先受償價款為1.5億元 D．若銀行實際發放了1.5億元貸款，其優先受償價款為1.2億元 E．該抵押可以不經登記即產生合同效力

19、房屋價格計算時，按套內面積或建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式，當面積誤差比絕對值在__以內時，據實結算房價款。A．4% B．3% C．6% D．5% 20、光污染包括。A：燈光污染

B：玻璃幕墻反光污染 C：眩光污染

D：宇宙線輻射污染 E：視覺污染

21、按消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是__。

A．同質偏好市場 B．分散偏好市場 C．個別偏好市場 D．集群偏好市場 E．彌隙市場

22、長期趨勢法包括（）等方法。A．數學曲線擬合法 B．平均增減量法 C．平均發展速度法 D．年限法 E．指數修勻法

23、在房地產周期循環周期過程中，控制率持續下降到合理的控制率以下的階段為房地產市場自然周期中的__。A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段

24、某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產在 2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為__元/m2。A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

25、廉租住房保障資金的來源有。A：財政預算資金 B：房屋維修資金 C：土地出讓凈收益

D：住房公積金增值收益 E：廉租住房預售資金