第一篇：2017年上半年上海房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試題

2017年上半年上海房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列說法不屬于重新購建價格的求取思路的是。A：房地產重新購建價格的求取思路 B：土地重新購建價格的求取思路 C：具體價格重新購建價格的求取思路 D：建筑物重新購建價格的求取思路 E：工業用地的監測點評估價格

2、建設用地使用權出讓，是土地級市場。A：一 B：二 C：三 D：四

E：房地產估價機構必須加蓋公章

3、某宗房地產的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 ㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 ㎡。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為。A：1％ B：1．5％ C：2％ D：2．5％

E：工業用地的監測點評估價格

4、下列有關房地產抵押的表述中，不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，可以視為同一抵押物

B．預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證

C．抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準

D．鄉、村企業廠區內大宗土地上建筑物的空閑土地使用權可以單獨設定抵押

5、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，估價機構應將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示日，并進行現場說明，聽取有關意見。A：3 B：5 C：7 D：15 E：房地產估價機構必須加蓋公章

6、組織形式為合伙制的三級房地產估價機構的出資額應不少于__萬元。A．30 B．50 C．100 D．200

7、賣者因某種原因急于脫手房地產而要求評估的價值為。A：清算價值 B：在用價值

C：快速變現價值 D：市場價值

E：工業用地的監測點評估價格

8、下列關于房地產抵押貸款的說法，錯誤的是（）。

A．是指有借款人以其合法擁有的房地產以不轉移占有方式向貸款人提供債務履行擔保的行為

B．采取抵押擔保的方式比采取第三方保證的擔保方式對銀行防范或減少貸款風險更為有利

C．抵押擔保有財產作為還貸的擔保，當債務人不履行債務時，貸款銀行有權依法充公其抵押的財產，優先獲得受償

D．銀行發放貸款是以無財產抵押作為先決條件

9、以下有關假設開發法的表述中，不正確的是。

A：假設開發法在表現形式上是評估新開發的房地產價值的成本法的“倒算法” B：假設開發法是一種科學實用的估價方法，在中國現階段房地產開發建設活動較活躍的情況下，得到了廣泛應用

C：對于應有規劃條件但規劃條件尚未正式確定的待開發房地產，應采用假設開發法進行估價

D：假設開發法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發項目投資分析，是房地產開發項目投資分析的常用方法之一 E：工業用地的監測點評估價格

10、某房地產現房價格為4000元/m2，預計從期房達到現房的兩年時間內現房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運營費用為每年50元/m2。假設折現率為5%，風險補償為200元/m2，則該房地產的期房價格為__元/m2。A．3300 B．3324 C．3335 D．3573

11、成本加成定價法所決定的單位價格為__。

A．單位價格=單位成本×(1+目標利潤率)×(1-稅率)B．單位價格=單位成本×(1+目標利潤率)C．單位價格=單位成本×(1-稅率)÷(1+目標利潤率)D．單位價格=單位成本×(1+目標利潤率)÷(1-稅率)

12、下列不屬于土地使用權的是（）。A．建設用地使用權 B．宅基地使用權 C．土地承包經營權 D．租賃權

13、下列關于建筑制圖有關要求的表述中，錯誤的是。A：圖紙幅面內應有標題欄和會簽欄

B：結構施工圖一般不注比例，允許一個圖形使用兩種比例

C：凡承重墻、柱子、大梁或屋架的位置必須畫上軸線并編上軸線號 D：標高的單位用毫米計 E：執行層的組織協調

14、某辦公樓的土地面積3000㎡，建筑面積10000㎡，該辦公樓出租正常月凈收益為18萬元，建筑物重置價格為2000元／㎡，成新率為80％，土地和建筑物的資本化率分別為7％和8％，該辦公樓的土地正常價格為。A：1257萬元 B：1571萬元 C：800萬元 D：1300萬元

E：工業用地的監測點評估價格

15、為評估某房地產2007年9月1 日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元／㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6％以內不增加付款，實際產權登記面積為100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為元／㎡。A：3868.92 B：4000.00 C：4072.54 D：4286.89 E：工業用地的監測點評估價格

16、如果銀行年實際利率為15%，那么它的月實際利率是__。A．1.25% B．1.17% C．12.59% D．14.06%

17、下列關于工程量清單的表述中，不正確的是__。

A．工程量清單是表現擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱和相應數量的明細清單

B．工程量清單是按照招標要求和施工圖內容，將擬建招標工程的全部項目和內容，依據統一的工程量計算規則、統一的工程量清單項目編制規則要求，計算分部分項工程數量的表格

C．工程量清單是由招標人編制并提供的招標文件的一部分 D．工程量清單中的工程量應作為結算時的依據

18、用收益法計算房地產價格，若凈收益a每年不變，年限為n，凈收益增長率與報酬率Y相等，則房地產價格V=（）。A．0 B．

C．a×n D．∞

19、運用__估價，首先需要擁有大量真實的交易實例。A．抽檢法 B．平滑法

C．指數加權法 D．市場法 20、__，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

A．制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規定

B．代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂《物業服務合同》 C．選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人 D．籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金

21、下列關于拆遷估價機構和人員，表述錯誤的是。

A：拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票、拆遷當事人抽簽以及采用拆遷當事人能夠協商一致，共同接受的方式確定估價機構 B：受托估價機構可以轉讓受托的估價業務

C：估價報告應當由專職注冊房地產估價師簽字

D：估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、償債備付率＝可用于還本付息資金與__之比。A．當期應還本付息資金 B．當期已付利息費用 C．當期本金

D．當期應付利息費用

23、下列關于限額設計，表述不正確的是。

A：限額設計就是按照設計任務書批準的投資估算進行施工圖設計 B：按照初步設計概算造價進行施工圖設計

C：按照施工圖預算造價對施工圖設計的各個專業設計文件作出決策 D：限額設計是建設項目投資控制的重要環節和關鍵措施 E：執行層的組織協調

24、某宗房地產的收益年限為40年，預測未來3年的凈收益分別為17、18、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩定在20萬元左右，如果資本化率為9％，則該房地產的收益價格為。A：195萬元 B：210萬元 C：213萬元 D：217萬元

E：工業用地的監測點評估價格

25、關于房地產估價的特點或本質的說法，正確的是。A：房地產估價是評估房地產的價格而不是價值 B：房地產估價是模擬市場定價而不是代替市場定價 C：房地產估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見 D：房地產估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內 E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、收益法中確定報酬率的基本方法有．【2003年考題】 A：市場提取法 B：累加法

C：指數調整法

D：投資收益率排序插入法 E：收益乘數法

2、下列會導致房地產的價格偏高的情況是__。A．政府協議出讓土地 B．購買相鄰房地產 C．賣方不了解行情 D．設立抵押的房地產

3、下列有關各種彈性的表述中，正確的有。A：奢侈品的需求價格彈性相對較大

B：占家庭支出比例較大的商品，其需求價格彈性相對較小

C：商品對另外一種商品的需求交叉彈性大于0時，這兩種商品為互補品

D：商品對另外一種商品的需求交叉彈性等于0時，這兩種商品為不相關商品 E：商品的供給彈性大于1時，稱供給富有彈性

4、凈租的形式一般有。

A：租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項

B：租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費 C：所有的經營費用，都由租戶直接支付

D：租戶應與業主制定出一個有準確數量的上限 E：租戶的租金可按不同時間支付給業主

5、某大廈總建筑面積10000m2房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為__。A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%

6、關于商用房地產抵押貸款，下列說法不正確的是。A：貸款價值比率(抵借比)通常不超過50％ B：貸款期限最長不超過10年

C：貸款利率通常高于個人住房抵押貸款

D：僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放 E：借款合同

7、房地產業。

A：是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理的行業

B：包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動 C：在國民經濟產業分類中屬于第三產業，是為生產和生活服務的部門

D：關聯度高、帶動力強，是經濟發展的基礎性、先導性產業，是我國新的發展階段的一個重要支柱產業

E：是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎設施建設、場地平整等土地開發和房屋建設的生產任務

8、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有。

A：基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失 B：基礎租金一般高于市場租金

C：基礎租金可以通過降低經營費用向下調整

D：基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金 E：基礎租金一般低于整棟寫字樓的平均租金

9、下列關于房屋租賃市場稅收政策，表述正確的是。

A：對個人出租住房取得的所得稅按5％的稅率征收個人所得稅 B：對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅

C：對個人出租住房，不區分用途，在3％稅率的基礎上減半征收營業稅 D：對個人出租住房，不區分用途，按4％的稅率征收房產稅 E：對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅

10、從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，除了要分析總量結構，通常還應分析（）。A．價格結構 B．區域結構 C．產品結構 D．供求結構 E．投資結構

11、繳存住房公積金的工資基數包括等。A：計時工資和計件工資 B：獎金、津貼和補貼 C：加班加點工資

D：住房公積金月繳存額 E：單位管理經費

12、收益法，是根據土地收益求取土地價值，根據建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用。A：房地剩余技術 B：市場剩余技術 C：土地剩余技術 D：建筑物剩余技術 E：自有資金剩余技術

13、廠商經營決策的利潤最大化原則的內容是__。A．邊際收益等于邊際成本 B．邊際收益小于邊際成本 C．總收益等于總成本

D．邊際收益大于邊際成本

14、某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0.8，則本期預測銷售量為（）萬臺。A．102 B．120 C．108 D．88

15、下面四個選項中，說法不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，可視為同一抵押物

B．以一宗房地產分割抵押的，首次抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分 C．鄉、村企業的土地使用權可以單獨抵押

D．以鄉、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地作用權同時抵押

16、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括。

A：應采用客觀成本而不是實際成本 B：應采用實際成本而不是客觀成本

C：應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整 D：應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整 E：應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調整

17、對時點指標特點敘述不正確的是__。A．只能間斷計數

B．各時點指標不可以直接累加

C．每個時點指標值的大小與時間長短無關 D．計數的準確率低

18、工業建筑設計的評價指標不包括__。A．土地利用系數 B．廠房展開面積

C．廠房有效面積與建筑面積比 D．單位面積造價

19、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是．(2007年試題)A：商用房地產風險更高 B：商用房地產的收益更高 C：商用房地產的價值更高

D：商用房地產的增值潛力更大 E：借款合同 20、《中華人民共和國城市房地產管理法》對等主要管理環節，確立了一系列基本制度，作出了具體規定。A：房地產開發

B：如何取得國有土地使用權 C：房地產權屬登記 D：耕地保護 E：城鄉規劃

21、評估基準地價時，應明確所評估的基準地價的內涵，包括__等。A．土地基礎設施完備程度和平整程度 B．土地使用權年限 C．土地使用者 D．土地用途 E．土地權利性質

22、不屬于房地產投資的物業類型是__。A．居住物 B．商用物業 C．工業物 D．農業物業

23、按照污染物的形態，環境污染分為、輻射污染等。A：生物污染

B：固體廢棄物污染 C：噪聲污染 D：廢水污染 E：廢氣污染

24、房產圖按房產管理的需要分為。A：地籍圖

B：房產分幅平面圖 C：房產分丘平面圖 D：房產分戶平面圖 E：宗地圖

25、物業管理企業在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有。A：可出租或可使用面積 B：出租方的商業信譽 C：基礎租金與市場租金

D：出租單元的面積規劃和室內裝修 E：物業管理企業的經營業績

第二篇：臺灣省2017年房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試題

臺灣省2017年房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、城市由于建筑密集，生產與生活活動散發大量熱量，往往出現市區氣溫比郊外氣溫高的現象，這種現象被稱為__。A．溫差效應 B．綠島效應 C．溫壓效應 D．熱島效應

2、下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是__。A．青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定 B．征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C．新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定 D．地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

3、貨幣發行，應將所需數額列入國家綜合信貸計劃中，并作為__加以適用。A．國家信貸資金 B．國家預算資金 C．國家負擔資金 D．國家計劃資金

4、以下房地產中既可以出租或銷售，也可以自用的是。A：行政辦公樓 B：商店 C：公寓 D：學校

E：工業用地的監測點評估價格

5、甲的房屋由哥哥乙借用。甲出國前欲將其房屋贈與好友丙，僅將其房屋所有權證交給了丙。乙得知后，提出該房屋未辦理轉移的有關手續，所以房屋所有權應歸其所有。現該房屋所有權依法應歸__。A．甲 B．乙 C．丙

D．甲、乙共有

6、根據__的不同，可將房地產市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

A．房地產交易方式 B．房地產交易順序 C．房地產交易目的 D．房地產類型

7、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．20

8、開發利潤與開發完成后的房地產價值之比為__。A．投資利潤率 B．成本利潤率 C．銷售利潤率

D．直接成本利潤率

9、不屬于在可行性研究中規劃設計方案選擇的是。A：市政規劃方案選擇 B：項目構成及平面設計 C：建筑規劃方案選擇 D：市場調查分析 E：借款合同

10、在完全競爭市場上，廠商對勞動的需求主要取決于。A：勞動的邊際產值 B：勞動的邊際收益 C：勞動的邊際收益產量 D：勞動的邊際生產力 E：執行層的組織協調

11、有一宗房地產，土地面積1000m2，其價格為1500元/m2，建筑面積為5000m2，其重置價格為 1200元/m2。該房地產價格為1250元/m2，則該建筑物的單價為__元/m2。A．950 B．1000 C．1200 D．1250

12、拍賣實務中，拍賣人應當于拍賣日天前發布拍賣公告。A：7 B：10 C：15 D：20 E：執行層的組織協調

13、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于__萬元。A．536 B．549 C．557 D．816

14、房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由__估價機構評估。A．一家 B．兩家 C．三家 D．多家

15、房地產業屬于第產業。A：一 B：二 C：三 D：四

E：房地產估價機構必須加蓋公章

16、下列估價目的的估價結果中肯定不是公開市場價值的是。A：房地產轉讓價格評估 B：房地產資產人股價格評估 C：房地產抵押價格評估 D：房地產拍賣底價評估

E：工業用地的監測點評估價格

17、某宗房地產的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 ㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 ㎡．按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為．【2004年考題】 A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2．5％

E：工業用地的監測點評估價格

18、房屋普通險的期限為。A：半年 B：1年 C：2年 D：3年

E：執行層的組織協調

19、將作為一種參考，可以使估價師更加審慎地得出評估價值。A：原始價值 B：市場價值 C：賬面價值 D：成交價格

E：工業用地的監測點評估價格

20、在影響房地產價格的各因素中，“城市化”屬于__。A．社會因素 B．環境因素 C．人口因素 D．行政因素

21、下列關于資產負債表不正確的是（）。

A．資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況 B．資產負債表反映項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況

C．在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表

D．編制該企業的資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業財務狀況和清償能力的指標

22、估價結果報告通常包括委托人、估價機構、估價對象、估價目的、估價時點、估價依據、估價原則、估價方法、估價結果、其他需要說明的事項、注冊房地產估價師及其他參與估價的人員和。

A：價值類型和定義、估價作業日期、估價的假設與限制條件 B：價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函

C：價值類型和定義、估價的假設與限制條件、估價報告應用的限制 D：價值類型和定義、估價作業日期、估價報告應用的限制 E：工業用地的監測點評估價格

23、房地產面積測算中的房屋面積，不包括__。A．房屋建筑面積 B．房屋使用面積

C．共有建筑分攤面積 D．房屋占地面積

24、下列關于建筑施工圖，表述不正確的是。A：用大樣圖表示其細部做法的一套圖紙 B：用平面圖表示建筑物的外部 C：用總平面圖表示建筑物的位置 D：用平面圖及剖面圖表示其內部 E：執行層的組織協調

25、法定稅費包括營業稅及附加，稅率為__，按月繳納。A．5.5% B．4.4% C．4.3% D．5.3%

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、按消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是。

A：同質偏好市場 B：分散偏好市場 C：個別偏好市場 D：集群偏好市場 E：彌隙市場

2、從宏觀上講，房地產市場結構不包括__。A．總量結構 B．存量結構 C．區域結構 D．產品結構

3、在測定長期趨勢值時，能剔除季節變動的統計方法主要有。A：眾數法 B：最小二乘法 C：時距擴大法 D：中位乘數法 E：移動平均法

4、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于__。A．房地產具有開發或再開發潛力 B．將預期原理作為理論依據

C．正確判斷了房地產的最佳開發方式 D．正確量化了已經獲得的收益和風險

E．正確預測了未來開發完成后的房地產價值

5、耕地占用稅的納稅對象是__。

A．占用耕地從事其他非農業建設的個人 B．占用耕地從事其他非農業建設的行為 C．占用耕地從事其他非農業建設的單位 D．占用耕地從事其他農業生產的行為

6、拆除租賃房屋時，如果被拆遷入與承租人未就解除租約達成協議，房屋拆遷補償方式是。A：面積結算 B：貨幣補償 C：產權調換

D：貨幣補償或產權調換 E：執行層的組織協調

7、房地產估價資質等級升級采取依次逐級上升，每次申請升級要間隔__以上，并不得越級升級。A．1年 B．2年 C．3年 D．4年

8、下列選項中，不計入收益性物業經營費用的是。A：抵押貸款還本付息 B：管理人員工資 C：公共設施維修費 D：保險費 E：借款合同

9、會計是在企事業及其他經濟組織范圍內建立的一個以提供財務信息為主的經濟信息系統。該系統包括四個層次。A：會計核算處理系統 B：會計信息處理系統 C：會計信息解釋系統 D：會計信息調節系統 E：會計信息流通系統

10、稅收的本質決定了它具有的特征。A：強制性 B：固定性 C：無償性 D：一致性 E：有償性

11、拍賣活動中主要涉及的當事人包括。A：拍賣人 B：委托人 C：競買人 D：買受人

E：拍賣主管部門

12、__常以每月每平方米為基礎計算。A．百分比租金 B．基礎租金

C．建筑面積租金 D．使用面積租金

13、房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險是。A：比較風險

B：收益現金流風險 C：持有期風險 D：時間風險 E：借款合同

14、城鎮土地使用稅的計稅依據是__。A．土地總價值

B．納稅人實際占用土地的租金 C．土地年收益

D．納稅人實際占用的土地面積

15、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積為35m2，外墻面積為7m2，單元間分隔墻面積為10m2，公攤面積為5m2，那么，可出租面積應為__m2。A．48.5 B．49 C．51 D．45.5

16、下列會導致房地產的價格偏高的情況是__。A．政府協議出讓土地 B．購買相鄰房地產 C．賣方不了解行情 D．設立抵押的房地產

17、建筑物區分所有權包括等。A：按份共有所有權 B：專有部分所有權 C：共同關系成員權 D：共用部分持份權 E：長期使用和租賃

18、隨著社會經濟的發展，房地產開發活動變得越來越復雜。它不僅需要開發商的戰略眼光和操作技巧，而且還要求開發商具有（）等方面的知識。A．市場分析與市場推廣 B．項目策劃與投資決策

C．國家法律政策與各級政府及其部門的規章 D．房地產估價 E．財政金融

19、下列關于各資質等級房地產估價機構注冊資本或出資額，表述正確的是。A：一級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上 B：一級資質合伙企業的出資額人民幣為120萬元以上

C：二級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上 D：二級資質合伙企業的出資額人民幣為60萬元以上

E：三級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合伙企業的出資額人民幣為10萬元以上

20、下列房地產價格影響因素中，屬于房地產區位因素的有。A：稅收政策 B：城市規劃調整 C：環境狀況

D：城市基礎設施狀況 E：匯率

21、某房地產開發項目的占地面積為15000m2，規劃容積率為3，預計開發完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為__元/m2。A．5377.78 B．6277.78 C．6722.22 D．7847.22

22、有A、B兩宗面積較小的相鄰土地，各值30萬元。如果將該兩宗土地合并為一宗土地，由于面積增大而有利于合理利用，合并后的土地市場價值為100萬元。在這種情況下，如果地塊A的擁有者購買地塊B，則正常成交價格為__萬元。A．30 B．50 C．30～70 D．70

23、工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在__m2以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。A．100 B．200 C．300 D．500

24、以下屬于房地產權益狀況比較、調整的內容有__。A．基礎設施完備程度 B．城市規劃限制條件 C．地面形狀、面積大小 D．環境景觀

25、下列權利中，屬于用益物權的是。A：抵押權 B：質權 C：地役權 D：留置權

E：執行層的組織協調

第三篇：山東省房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試卷

山東省房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考

試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現值為（）。A．43萬元 B．112.5萬元 C．123.3萬元 D．150萬元

2、據調查，某城市2008年初總家庭數為120萬戶，戶年均可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當年購房，平均住房需求80g㎡/戶，則2008年該市新建商品住房的總市場潛量是萬。(2008年試題)A：1260 B：1380 C：1440 D：2100 E：借款合同

3、某經營性房產年租金收入48000元，則征收房產稅金額為__元。A．5760 B．4800 C．576 D．480

4、業主大會履行的職責不包括__。

A．制定、修改業主公約和業主大會議事規則

B．選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作 C．監督業主公約的實施

D．決定專項維修資金的使用、統籌方案．并監督實施

5、標準深度是道路對地價影響的轉折點．由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價。A：逐漸降低 B：逐漸升高

C：可視為基本不變 D：為零

E：工業用地的監測點評估價格

6、房地產開發是一項綜合性的經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣，要想使開發項目達到預期的經濟效果，必須首先做好工作。A：施工圖設計 B：可行性研究 C：成本收益分析

D：項目建設書的編制 E：借款合同

7、文物藝術品屬于。A：允許流通物 B：禁止流通物 C：限制流通物 D：一般流通物

E：執行層的組織協調

8、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元／㎡，建筑物殘值率為5％，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是。A：81.00％ B：84.00％ C：84.17％ D：84.80％

E：工業用地的監測點評估價格

9、已知某房地產價格為900元／㎡時，需求量為100×10㎡，當價格為1 000元／㎡時，需求量為90×10㎡，則需求價格彈性為。A：10 B：9 C：0．9 D：0．1 E：工業用地的監測點評估價格

10、我國的住房公積金繳存比例實行動態調整機制，具體繳存比例由擬訂。A：縣級政府 B：省級政府 C：人民銀行

D：住房公積金管理委員會 E：執行層的組織協調

11、假定某商品需求表中D1、D2、D3、D4的價格彈性系數分別為1.3、0.2、0.7、2.1，則在__情況下，該商品價格提高后將導致總收益減少。A．D1和D2 B．D2和D3 C．D3和D4 D．D1和D4

12、（）既看不出數據的離散程度，也不能反映近、遠期數據變化的趨勢，因此一般在要求不太高的情況下適用。A．簡單平均法 B．回歸分析法 C．移動平均法 D．加權平均法

13、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了工業用地出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地產估價機構必須加蓋公章

14、按照公司法的規定，可以發行股票的公司是__。A．投資公司 B．股份有限公司 C．有限公司 D．股份公司

15、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A．學習B．經濟狀況

C．對渠道的信賴度 D．購買動機

16、下列關于房地產抵押貸款的說法，錯誤的是（）。

A．是指有借款人以其合法擁有的房地產以不轉移占有方式向貸款人提供債務履行擔保的行為

B．采取抵押擔保的方式比采取第三方保證的擔保方式對銀行防范或減少貸款風險更為有利

C．抵押擔保有財產作為還貸的擔保，當債務人不履行債務時，貸款銀行有權依法充公其抵押的財產，優先獲得受償

D．銀行發放貸款是以無財產抵押作為先決條件

17、用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系的建筑設計圖是__。A．建筑剖面圖 B．建筑構造詳圖 C．建筑平面圖 D．總平面圖

18、某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方__元/m2。A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

19、若注冊結構工程師注冊有效期屆滿需要繼續注冊的，應當在期滿前日內辦理注冊手續。A：30 B：15 C：45 D：60 E：執行層的組織協調 20、__是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。A．收益期限 B．收益時點 C．估價終點 D．估價范圍

21、A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產，如果達不成拆遷補償安置協議，經當事人申請，由裁決。A：A市房地產管理部門 B：A市城鄉規劃管理部門 C：A市房屋拆遷管理部門 D：A市人民政府

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、成本法最基本的公式是__。

A．房地產價值=房地產重新購建價格-建筑物折舊 B．房地產價值=土地重新購建價格+建筑物折舊 C．房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊 D．房地產價值=重新購建價格+建筑物折舊

23、關于房地產的保值增值，下列敘述有誤的一項是__。

A．對房地產本身進行投資、改良所引起的房地產價格上升，不是房地產的自然增值

B．通貨膨脹所引起的房地產價格上升，不是真正的房地產增值，而是房地產保值

C．需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值

D．外部經濟所引起的房地產價格上升是房地產保值

24、我國目前國家債券的收益率為9%，經測算，零售商業用房市場相對于整個投資市場的風險系數為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業用房的預期收益率為（）。A．11.07% B．12.45% C．13.59% D．10.78%

25、某宗房地產的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 ㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 ㎡。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為。A：1％ B：1．5％ C：2％ D：2．5％

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是（）。A．成本利潤率是年成本利潤率 B．成本利潤率是開發經營期的成本利潤率

C．投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

D．投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

2、某宗地的面積為1000m2：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為__元/m2。A．2160 B．2175 C．2181 D．2205

3、某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為__。A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7%

4、下列屬于會計恒等式的是__。

A．資產-費用+負債+所有者權益-收入 B．所有者權益=資產+負債

C．資產+費用=負債+所有者權益+收入 D．負債=資產+所有者權益

5、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指。A：房地產管理投資 B：房地產置業投資 C：房地產開發投資 D：房地產經營投資 E：借款合同

6、房地產估價中，估價方法的選擇是由綜合決定的．【2005年考題】 A：估價對象的房地產類型 B：估價方法適用的對象和條件 C：估價人員的技術水平D：委托人的特殊要求

E：所收集到的資料的數量和質量

7、出讓地塊的位置、使用性質等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分，由城鄉規劃主管部門依據提出。A：城鎮體系規劃 B：土地利用總體規劃 C：修建性詳細規劃 D：控制性詳細規劃 E：執行層的組織協調

8、按照污染物的形態，環境污染分為、輻射污染等。A：生物污染

B：固體廢棄物污染 C：噪聲污染 D：廢水污染 E：廢氣污染

9、下列房地產投資業務模式中，現金流出包括土地成本的有__。A．購買—持有—出租—出售 B．購買一更新改造—出售

C．購買一更新改造—出租—出售 D．開發—銷售

E．開發—持有—出租—出售

10、某房地產開發項目，當=14%時，凈現值為450萬元；當=15%時，凈現值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準收益率為10%。該項目的財務內部收益率為。(2009年試題)A：13.20% B：14.31% C：14.69% D：14.80% E：借款合同

11、物業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業投資__。A．能夠保值和增值 B．受通貨膨脹的影響 C．貸款利率較低 D．經營成本較低

12、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為__元/m2。A．2593 B．2619 C．2727 D．2862

13、在編制房地產開發項目可行性研究報告時，下列規劃內容中，不屬于行政規劃設計方案選擇的是__。A．項目的交通組織規劃 B．項目構成及平面布置 C．項目的建筑規劃 D．城市土地利用規劃

14、房地產價格構成中的開發成本包括。A：取得土地使用權時的出讓金或轉讓金 B：基礎設施建設費 C：公共配套設施建設費 D：勘察設計和前期工程費 E：管理費

15、下列貨幣政策工具中，屬于選擇性貨幣政策工具的是。A：法定存款準備金率 B：再貼現利率 C：公開市場業務 D：貸款額度控制 E：執行層的組織協調

16、關于長期趨勢法的作用，下列說法正確的有__。

A．長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測 B．長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C．長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調整 D．長期趨勢法用來填補某些房地產價格歷史資料的缺乏

E．長期趨勢法用來比較、分析兩宗以上房地產價格的發展趨勢

17、在右圖所示的現金流量圖中，已知A、i和P，求F，采用復利系數標準表示法表示，正確的是（）。A．F＝15A－P B．F＝A(F／A，i，5)－P C．F＝A(F／A，i，5)－P(F／P，i，6)D．F＝A(F／A，i，5)(F／P，i，1)－P(F／P，i，6)E．F＝[A(P／A，i，5)－P](F／P，i，6)

18、某房地產開發公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來3年連續獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有__。A．該抵押屬一般房地產抵押 B．該抵押是最高額抵押

C．若銀行實際發放了1.5億元貸款，其優先受償價款為1.5億元 D．若銀行實際發放了1.5億元貸款，其優先受償價款為1.2億元 E．該抵押可以不經登記即產生合同效力

19、房屋價格計算時，按套內面積或建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式，當面積誤差比絕對值在__以內時，據實結算房價款。A．4% B．3% C．6% D．5% 20、光污染包括。A：燈光污染

B：玻璃幕墻反光污染 C：眩光污染

D：宇宙線輻射污染 E：視覺污染

21、按消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是__。

A．同質偏好市場 B．分散偏好市場 C．個別偏好市場 D．集群偏好市場 E．彌隙市場

22、長期趨勢法包括（）等方法。A．數學曲線擬合法 B．平均增減量法 C．平均發展速度法 D．年限法 E．指數修勻法

23、在房地產周期循環周期過程中，控制率持續下降到合理的控制率以下的階段為房地產市場自然周期中的__。A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段

24、某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產在 2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為__元/m2。A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

25、廉租住房保障資金的來源有。A：財政預算資金 B：房屋維修資金 C：土地出讓凈收益

D：住房公積金增值收益 E：廉租住房預售資金

第四篇：浙江省2017年房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試題

浙江省2017年房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、是指國家有關機關依法將被查封、扣押、凍結的財產強制予以拍賣的行為。A：任意拍賣 B：強制拍賣 C：動產拍賣 D：不動產拍賣

E：執行層的組織協調

2、某城市市區內有一座長期虧損的化工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規劃，該工廠所在地塊的規劃用途為商住綜合。現需評估該工廠用地的公開市場價值，則應該按__進行評估。A．工業廠房 B．工業用地 C．商品住宅 D．商住用地

3、某家庭購買一套面積為100㎡的商品住宅，單價為5000元/㎡，首付款為房價的30％，其余通過申請公積金和商業組合貸款支付，已知公積金和商業貸款的年利率分別為4％和7％，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為元。A：1 002．45 B：1 012．45 C：1 027．42 D：1 037．45 E：借款合同

4、下列說法有誤的一項是__。

A．個體工商戶憑營業執照以字號或經營者姓名開立的銀行結算賬戶，納入單位銀行結算賬戶管理

B．單位銀行結算賬戶的存款人只能在銀行開立一個基本存款賬戶

C．W臨時存款賬戶與基本存款賬戶的區別在于臨時性，有效期不得超過2年 D．一般存款賬戶的現金支取應按照國家現金管理規定進行

5、達不成拆遷補償安置協議，應當自收到申請之日起日內作出裁決。A：15 B：30 C：60 D：90 E：房地產估價機構必須加蓋公章

6、一臨街深度22.86m(即75英尺)，臨街寬度30m的矩形土地，其所在區段的路線價(土地單價)為5500元/m2，臨街深度75英尺的單獨、累計和平均深度價格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價為__。A．452.63萬元 B．75.44萬元 C．339.47萬元 D．377.19萬元

7、閑置土地的處置方式中，延長開發建設時間，但最長不得超過年。A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地產估價機構必須加蓋公章

8、已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方約定按月計息，該筆貸款的實際利率是（）A．0.5% B．6% C．6.16% D．6.19%

9、業主公約由__制定并修改。A．業主大會 B．業主委員會 C．一半以上業主

D．全體業主和物業管理企業共同

10、編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和__。A．網絡圖法 B．表格法 C．竣工圖法 D．坐標圖法

11、購置某物業用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現金收支均發生在年初，目標收益率為10％，則該項目的動態投資回收期。A：小于5年

B：在5～6年之間 C：在6～7年之間 D：在7～8年之間 E：借款合同

12、在證券市場上市交易的證券，基本上都是__。A．商品證券 B．貨幣證券 C．資本證券 D．投資證券

13、某縣是國家級歷史文化名城，該縣單獨編制的歷史文化名城保護規劃，應報審批。

A：上一級城市人民政府 B：省人民政府 C：國務院

D：住房和城鄉建設部、國家文物局 E：執行層的組織協調

14、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現單獨增加電梯(包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等)需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為萬元。A：2400 B：2410 C：2490 D：2500 E：工業用地的監測點評估價格

15、運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來。A：利潤 B：毛收入 C：價值 D：凈收益

E：工業用地的監測點評估價格

16、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有的特性。A：獨一無二和供給有限 B：獨一無二和價值量大 C：流動性差和價值量大 D：不可移動和用途多樣

E：工業用地的監測點評估價格

17、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為__。

A．存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他種類房地產量-拆毀量

B．存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量 C．存量+新開發量+空置房量-拆毀量 D．存量+新增竣工量-拆毀量

18、是其他各工種圖紙設計的基礎，是室內外裝修設計的重要依據。A：建筑平面圖 B：建筑剖面圖 C：建筑立面圖 D：總平面圖

E：執行層的組織協調

19、A房地產開發公司征收200畝耕地，建設一住宅小區，該塊耕地征收前三年的平均年畝產值為800元，按國家規定最低補償標準，A房地產開發公司應支付__萬元土地補償費。A．33 B．66 C．96 D．160 20、如某筆貸款的月利率為1％，每月計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是。A：12％ B：12．55％ C：12．68％ D：13．55％ E：借款合同

21、確定估價對象及其范圍和內容時，應根據__，依據法律法規，并征求委托人同意后綜合確定。A．估價原則 B．估價目的 C．估價方法 D．估價程序

22、投資者對房地產內部使用功能的變動(例如，在公寓內設置自助洗衣房提供洗衣服務等)，體現了投資者對房地產投資的重視。(有修改)A：存在效益外溢和轉移 B：需要適時地更新改造投資

C：投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險 D：易受政策影響 E：借款合同

23、土地使用權出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用20年后轉讓，受讓人的使用年限只有__年。A．20 B．30 C．40 D．70

24、一級房地產估價機構及執業人員信用檔案系統由住房和城鄉建設部組織建立，為房地產中介服務行業信用檔案的系統管理部門。A：房屋管理部門

B：中國房地產估價師與房地產經紀人學會 C：房地產管理部門

D：中國房地產建設行政管理部門 E：執行層的組織協調

25、某農村集體經濟組織人均耕地面積0.2公頃，國家建設征收該農村集體經濟組織的耕地面積10公頃，該耕地近三年平均年產值為10000元/公頃。下列關于征收該耕地的表述中，不正確的是__。

A．不需農村集體經濟組織統一安置的人員，安置補助費發放給個人 B．該耕地的土地補償費最少為60萬元 C．每公頃耕地需要安置的農業人口為5人

D．由國家支付土地補償費，由用地單位支付安置補助費

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000m2，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8%，折現率為12%，該項目開發完成后的房地產現值為__萬元。A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09

2、下列關于資產負債表的表述，錯誤的是。A：資產負債表是會計報表中的一種主要報表 B：資產負債表是根據會計不等式的原理設計的

C：通過資產負債表可以了解企業的經濟實力、償債能力、經營能力等情況，以及企業未來的財務趨向等方面的信息

D：資產負債表的編制方法主要是根據各種賬簿記錄編制 E：執行層的組織協調

3、建設用地使用權出讓合同簽訂后，__日內應支付全部地價款。A．60 B．90 C．100 D．120

4、不符合選取標準臨街宗地要求的是__。A．一面臨街

B．土地形狀為正方形

C．臨街寬度與臨街深度的比例適當、D．用途為所在路線區段具有代表性的用途

E．容積率為所在路線價區是代表多樣性的容積率

5、合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行估價活動，合法權益應包括__等方面。A．合法交易 B．合法產權 C．合法使用 D．合法處分 E．合法區位

6、收益性物業的經營費用不包括__。A．人員工資及辦公費用

B．保持物業正常運轉的成本，為租客提供服務的費用 C．保險費、房產稅和法律費用等 D．抵押貸款還本付息費用

7、下列風險中，屬于房地產投資系統風險的有。A：市場供求風險 B：變現風險 C：利率風險 D：時間風險 E：資本價值風險

8、商品房銷售計價方式包括。A：按均攤建筑面積計價 B：按套內使用面積計價 C：按建筑面積計價 D：按套(單元)計價

E：按套內建筑面積計價

9、房地產估價師注冊證由__核發。A．省級人事部門 B．人事部

C．人事部和建設部

D．建設部或其授權的機構

10、《中華人民共和國城市房地產管理法》規定了三項房地產交易基本制度，即。A：土地有償有期限使用制度 B：房地產價格申報制度 C：房地產價格評估制度

D：房地產價格評估人員資格認證制度 E：住宅專項維修資金制度

11、在求取凈收益中，運營費用包括。A：房地產持有環節的稅收 B：房地產折舊費 C：房屋保險費

D：房地產抵押貸款還本付息額 E：為承租人提供的服務費

12、下列不屬于拍賣規則的是。A：價高者得規則 B：低價也可行規則 C：保留價規則

D：瑕疵請求權規則 E：執行層的組織協調

13、受制于房地產的等特性，形成了房地產投資區別于其他類型投資的重要特性。A：不可移動性 B：異質性 C：同質性 D：流動性 E：弱流動性

14、物業管理企業在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有。A：可出租或可使用面積 B：出租方的商業信譽 C：基礎租金與市場租金

D：出租單元的面積規劃和室內裝修 E：物業管理企業的經營業績

15、是減輕納稅人負擔的措施。A：附加 B：加成 C：減稅 D：免稅

E：規定起征點和免征額

16、假設開發法中開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的時間，即__。A．估價時點

B．待開發項目開工之日

C．待開發項目取得土地使用權之日 D．該開發項目開始銷售之日

17、下列影響房地產市場的因素中，與其他三項不同類的是__。A．基礎設施狀況

B．城市或區域總體經濟發展水平C．產業與結構布局

D．社區和城市發展形態

18、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是（）。A．發行公司債券

B．權益型房地產投資信托基金 C．發行股票

D．商業銀行貸款

19、股票贏利的大小取決于。

A：股份有限公司的經營狀況和贏利水平B：公司的贏利狀況

C：公司的年終利潤的多少

D：公司風險程度和股票的穩定性 E：執行層的組織協調

20、將資金投入與房地產相關的證券市場的行為是。A：房地產直接投資 B：房地產間接投資 C：房地產混合投資 D：房地產有效投資 E：借款合同

21、從權益的角度來看，現實中的房地產估價對象包括等。A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B：“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產 C：有租約限制的房地產 D：未來狀況下的房地產 E：共有的房地產

22、會計核算要求，凡在當期取得的收入或者負擔的費用，不論款項是否收付，都應作為當期的收入或費用，是會計核算一般原則中的__。A．權責發生制原則 B．收負實現制原則 C．配比原則

D．劃分收益性支出與資本性支出原則

23、職工住房消費提取住房公積金，主要包括等。A：職工購買自住住房時的提取 B：職工建造自住住房時的提取 C：償還購房貸款本息時的提取 D：離、退休時的提取 E：出境定居時的提取

24、依法取得建設用地使用權的途徑有方式。(2001年試題)A：劃撥 B：出讓 C：轉讓 D：抵押 E：租賃

25、若某房地產投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產投資的實際收益率為__。A．9.26% B．10.09% C．11.11% D．12%

第五篇：2017年山西省房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試題

2017年山西省房地產估價師《制度與政策》：房地產估價機構合并、分設考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、半中期財務會計報告應當于中期結束后__內對外提供。A．15天 B．30天 C．60天 D．4個月

2、國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由__依法批準劃撥。A．縣級以上土地管理部門 B．縣級以上人民政府 C．省級以上土地管理部門 D．省級以上人民政府

3、估價報告書中說明的限定了其用途。A：估價原則 B：估價方法 C：估價目的

D：估價對象狀況

E：工業用地的監測點評估價格

4、在某居住區規劃中，住宅建筑基底面積為400，住宅總建筑面積為1400，容積率為1．4，則住宅建筑凈密度為。(2005年試題)A：28．60％ B：35．00％ C：40．00％ D：50．00％

E：執行層的組織協調

5、業主交有的住宅專項維修資金屬于所有。A：業主 B：業主大會 C：業主委員會 D：物業服務企業 E：執行層的組織協調

6、實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在中約定。A：物業管理合同 B：前期物業服務合同 C：后期物業服務合同 D：物業服務合同 E：執行層的組織協調

7、在凈收益每年不變且持續無限年的凈收益流模式下，資本化率（）。A．等于報酬率 B．大于報酬率 C．小于報酬率 D．無法知道

8、對于新設立的單位應當自設立之日起__日內到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記。A．15 B．45 C．30 D．7

9、某宗房地產的收益年限為40年，預測未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩定在20萬元左右，如果資本化率為9%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A．195 B．210 C．213 D．217

10、某房地產開發用地，其土地面積為10 000 ㎡，土地使用條件與規劃限制所規定的容積率為1．2，樓面地價為1500元／㎡．后經規劃調整，容積率提高到1．6，樓面地價不變，則該房地產開發用地因容積率提高需補地價．【2007年考題】

A：375萬元 B：450萬元 C：500萬元 D：600萬元

E：工業用地的監測點評估價格

11、職工當年繳存的住房公積金按計息。A：結息日掛牌公告的活期存款利率 B：結息日掛牌公告的定期存款利率

C：結息日掛牌公告的3個月整存整取存款利率 D：結息日掛牌公告的6個月整存整取存款利率 E：執行層的組織協調

12、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是。A：同質偏好 B：分散偏好 C：集群偏好

D：自然細分市場 E：借款合同

13、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值__。A．下降 B．上升 C．不變 D．不能確定

14、動態投資回收期是指項目以__抵償全部投資所需的時間。A．凈現金 B．凈收益 C．凈現值

D．財務凈現值

15、職工死亡或者被宣告死亡的，無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶的存儲余額。A：向社會捐助

B：幫助住房公積金繳存困難職工 C：納入住房公積金的增值收益 D：納入社會統籌資金 E：執行層的組織協調

16、建筑物是否屬違章建筑，應由該建筑物所在地的認定。A：房屋權屬登記機關 B：縣級以上人民政府 C：房屋拆遷管理部門

D：城市規劃行政主管部門 E：執行層的組織協調

17、某經營性房產年租金收入48000元，則征收房產稅金額為__元。A．5760 B．4800 C．576 D．480

18、在一國金融機構體系中居領導核心地位。A：政策性銀行 B：非銀行金融機構 C：中央銀行 D：商業銀行

E：執行層的組織協調

19、城市詳細規劃分為。

A：近期性詳細規劃和遠期性詳細規劃 B：近期性詳細規劃和控制性詳細規劃 C：近期性詳細規劃和修建性詳細規劃 D：控制性詳細規劃和修建性詳細規劃 E：房地產估價機構必須加蓋公章

20、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期限為年。A：1 B：2 C：4 D：5 E：執行層的組織協調

21、按照目前我國的有關土地管理規定，征收耕地的補償費用不包括。A：土地使用費 B：土地補償費 C：安置補助費

D：地上附著物和青苗的補償費 E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、有一宗三角形的土地需要進行估價，其臨街路線價(土地單價)為2000元/m2，如果該宗地臨街深度為75英尺，臨街寬度為50英尺，那么該宗三角形土地的價格為__萬元。

矩形土地平均深度價格修正率表 A．臨街深度/英尺 B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 G．150 H．175 I．200 J．平均深度價格修正率（%）K．160 L．140 M．120 N．100 O．87.2 P．78.0 Q．70.8 R．65.0

23、住宅共用部位維修資金自__之日起，按規定計息。A．維修資金存入維修資金專戶 B．全體業主全額繳交維修資金 C．維修資金建立

D．維修資金建立維修資金專戶

24、城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段。調查評估出的各地價區段在某一時點的。A：基準價格 B：平均價格 C：正常價格 D：市場價格

E：工業用地的監測點評估價格

25、從工程費用計算角度，工程計價的順序一般為。

A：單位工程總價→分部分項工程單價→工程項目總價→建設項目總造價 B：分部分項工程單價→單位工程總價→工程項目總價→建設項目總造價 C：分部分項工程單價→單位工程總價→建設項目總造價→工程項目總價 D：分部分項工程單價→工程項目總價→單位工程總價→建設項目總造價 E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產市場是由參與房地產交換的等要素構成的。A：當事者 B：房地產商品

C：房地產交易需求 D：交易組織機構 E：房地產交易制度

2、采取隨行就市定價法確定價格的情形有__。A．開發商處于市場領導者地位 B．開發商難以估算成本

C．開發商的物業質量與市場領導者的物業質量相近D．開發商打算與同行和平共處

E．開發商具有向市場領導者挑戰的實力

3、房地產保險中，涉及房地產的財產保險主要包括。A：企業財產保險 B：城鄉居民房屋保險 C：建筑工程一切險 D：買方信用保險 E：住宅抵押貸款保險

4、《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由__作出房屋征收決定。A．房地產開發企業 B．人民法院

C．市、縣級人民政府房屋征收部門 D．市、縣級人民政府

5、某宗房地產交易總價為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設月利率為0.5%，請計算該宗房地產在其成交日期一次性付清的價格為__萬元。A．26.29 B．27.29 C．28.29 D．29.29

6、下列關于合同的履行，表述錯誤的是。

A：價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地點的市場價格履行 B：質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行

C：履行方式不明確的，按照有利于實現合同目的的方式履行 D：履行地點不明確，給付貨幣的，在交付貨幣一方所在地履行 E：執行層的組織協調

7、導致房地產市場具有區別于一般市場的基本特性的有（）。A．市場供給的特點 B．市場需求的特點 C．市場交易的特點 D．市場價格的特點 E．市場競爭的特點

8、下列關于計算建筑面積的表述，錯誤的是。

A：全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算全部建筑面積 B：穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，按自然層計算面積 C：未封閉的陽臺，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算 D：無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的全部計算

E：房屋之間無上蓋的架空通廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算

9、下列物業中，屬于特殊物業的是。A：在建工程 B：車站 C：購物中心

D：科技產業園區 E：借款合同

10、選取可比實例時，應符合的要求包括（）等。A．可比實例與估價對象所處的地區必須相同 B．可比實例的交易類型與估價目的吻合 C．可比實例的規模與估價對象的規模相當

D．可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格 E．可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

11、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下__投資。A．土地 B．房屋 C．機械設備 D．原材料 E．輔料

12、評價房地產開發投資項目清償能力的指標主要有。(2008年試題)A：流動比率 B：借款償還期 C：現金回報率 D：資產負債率 E：利息備付率

13、下列保險中，厲商業保險的有。(2004年試題)A：保證保險 B：外匯變動保險 C：信用保險 D：健康保險 E：勞動工傷保險

14、下列關于銀行的房地產金融業務，表述正確的是。

A：根據銀行運用資金的方式，房地產金融業務中，資產業務可分為房地產投資業務和房地產放款業務

B：表外業務涉及動用銀行自己的資本金，故也稱中間業務

C：銀行涉及房地產的表外業務主要有房地產信托業務、房地產租賃業務、房地產咨詢業務和房地產代理業務等

D：負債業務指銀行吸取資金的業務，主要有存款業務、借款業務、金融機構往來業務等

E：表外業務指銀行通過替客戶承辦支付和其他委托事項而收取手續費的業務

15、建設用地使用權出讓合同附件的主要內容包括__。A．當事人的名稱和住所 B．土地界址、面積 C．宗地平面界址圖 D．開發投資強度

E．市縣政府規劃管理部門確定的宗地規劃條件

16、在利用期望值法進行項目風險分析時，各不確定陸因素發生的概率的取值范圍是。A： B： C： D：

E：借款合同

17、某類商品住宅價格變動的比率大于其需求量變動的比率，據此可以判斷為該類商品住宅的需求。A：完全無彈性 B：為單一彈性 C：富有彈性 D：缺乏彈性

E：執行層的組織協調

18、下列關于房地產估價師執業資格制度的表述中，正確的有。A：國家實行房地產價格評估人員資格認證制度 B：《房地產估價師注冊證書》由住房和城鄉建設部或其授權的部門頒發

C：房地產估價師執業資格注冊有效期為3至5年，具體由各省、市、自治區人民政府確定

D：取得房地產估價師資格超過3年申請初始注冊的，需達到繼續教育合格標準 E：房地產估價師受刑事處罰的，其注冊應被撤銷

19、房地產技術發展調查包括調查。A：社會擁有量

B：新產品的國內外先進水平C：新產品的技術現狀和發展趨勢 D：通信及交通運輸調查 E：能源與資源供應

20、某宗房地產的土地使用年限為40年，包括土地開發和房屋建造過程，至今已有8年，預計該宗房地產正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%，該類房地產的資本化率為8%，該宗房地產的收益價格為（）萬元。A．457.40 B．476.98 C．686.10 D．715.48

21、下列代理行為中，屬于濫用代理權的是。A：指定代理 B：委托代理 C：雙方代理 D：法定代理

E：執行層的組織協調

22、下列關于我國目前住房公積金利率政策的表述中，正確的是。A：我國的住房公積金制度實行高存低貸的利率政策

B：職工當年繳存的住房公積金按3個月整存整取存款利率計息

C：個人住房公積金貸款利率實行一年一定，于每年1月1日，按相應檔次利率確定下一利率水平

D：遇法定利率調整，貸款期限在1年以內的，按相應利率檔次執行新的利率規定

E：執行層的組織協調

23、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（）元。A．2040.82 B．3451.83 C．5089.01 D．6666.37

24、目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過__年。A．10 B．15 C．20 D．30

25、投資基金中，發起人與管理人、托管人之間是一種__的關系。A．投資合同 B．基金發行辦法 C．信托契約 D．基金章程