第一篇：新疆2016年下半年房地產估價師《經營與管理》：需求指標試題

新疆2016年下半年房地產估價師《經營與管理》：需求指標試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、當房地產的供給減少大于需求減少時，房地產的均衡價格將__，均衡交易量__。

A．不變，增加 B．下降，增加 C．上升，減少 D．下降，減少

2、《中華人民共和國憲法》規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行并給予補償。A：征收 B：征用

C：征收或者征用 D：征購

E：執行層的組織協調

3、《中華人民共和國土地管理法》規定，對人均耕地特別少的地區，由省級政府批準，可增加安置補助費，但土地補償和安置補助費之和，不得超過被征收前3年平均年產值的倍。A：10 B：20 C：30 D：40 E：房地產估價機構必須加蓋公章

4、報酬率是一種與利率、內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是。A：投資率是投資回收與投入資本的比率

B：風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高 C：當投資于房地產能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率 D：當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率 E：工業用地的監測點評估價格

5、二級資質房地產估價機構可以從事的房地產估價業務有。A：公司上市、企業清算 B：司法鑒定、城市房屋拆遷 C：企業清算、城市房屋拆遷 D：司法鑒定、公司上市

E：工業用地的監測點評估價格

6、某房地產開發用地，其土地面積為10 000 ㎡，土地使用條件與規劃限制所規定的容積率為1．2，樓面地價為1500元／㎡．后經規劃調整，容積率提高到1．6，樓面地價不變，則該房地產開發用地因容積率提高需補地價．【2007年考題】 A：375萬元 B：450萬元 C：500萬元 D：600萬元

E：工業用地的監測點評估價格

7、我國目前有關部門把公司或企業發行的債券統稱為公司債券，并且明文規定，發行的主體僅限于我國境內的。A：個人企業 B：合伙企業

C：集體所有制企業 D：全民所有制企業 E：執行層的組織協調

8、一個估價項目中的價值類型，本質上是由決定的。A：估價委托人 B：估價師 C：估價目的 D：估價對象

E：工業用地的監測點評估價格

9、達不成拆遷補償安置協議，應當自收到申請之日起日內作出裁決。A：15 B：30 C：60 D：90 E：房地產估價機構必須加蓋公章

10、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為__。A．建筑面積1800m2，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業區 B．建筑面積1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面積10000m2，近期租出，年租180萬元，位于同一工業區 D．建筑面積1000m2，近期租出，年租20萬元，位于同一工業區

11、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10％，套內建筑面積為100㎡，假定折現率為6％，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為元／㎡。A：2593 B：2619 C：2727 D：2862 E：工業用地的監測點評估價格

12、在司法處置拍賣中，某房地產評估價格為100萬元，如果第一次拍賣流拍，則第二次拍賣保留價的范圍應在萬元之間。(2008年試題)A：60～100 B：64～80 C：64～100 D：80～100 E：執行層的組織協調

13、某商場正常經營的收入為1200萬元，費用為450萬元，經營者利潤為400萬元，則基于營業收入測算的房地產的凈收益為__萬元。A．750 B．350 C．800 D．850

14、對于功能復雜的大型綜合性房地產開發項目，開發商租售物業時通常會選擇__。

A．買方代理 B．賣方代理 C．聯合代理 D．雙重代理

15、在項目財務評價中，動態投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相比較，如果__，則開發項目在財務上是可以接受的。A．Pb小于或等于Pc B．Pb等于Pc C．Pb小于Pc D．Pb大于Pc

16、我國土地用途管制的核心是__。A．實行土地有償有限期使用制度 B．經營土地有償使用

C．不能隨意改變農用地的用途 D．不能隨意改變建設用地的用途

17、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元／㎡．假設凈收益率為75％，報酬率為10％，則該商鋪目前的價值為．【2004年考題】 A：14140元／㎡ B：42421元／㎡ C：56561元／㎡ D：60000元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

18、消費信用有兩種類型，分別是__。A．民間信用和商業信用 B．國家信用和商業信用 C．商業信用和銀行信用 D．銀行信用和民間信用

19、按規定折扣率以低于券面價值的價格發行，到期按照券面價值償還的債券是。(2008年試題)A：貼現債券 B：附息債券 C：抵押債券

D：浮動利率債券 E：執行層的組織協調

20、某宗商業用途房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2．4萬元，該房地產的合理經營期限為年。A：10．0 B：12．5 C：13．5 D：40．0 E：工業用地的監測點評估價格

21、除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產狀況一般是可比實例房地產在其（）的狀況。A．估價作業日期 B．成交日期時 C．估價時點

D．交易日期調整后

22、房地產投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為__。A．超額利潤 B．投資回報 C．內部收益 D．風險補償金

23、某建設項目建設期為3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5％，則該項目建設期漲價預備費約為萬元(2004年試題)A：305 B：463 C：636 D：961 E：執行層的組織協調

24、一廠房建成8年后被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命為__年。A．40 B．42 C．48 D．50

25、反映社會經濟現象總體在某一時點上的狀況指標被稱為__。A．時點指標 B．相對指標 C．時期指標 D．平均指標

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、商品住宅價格中的利潤是以（）為基數核定。A．征地費及拆遷安置補償費 B．勘察設計及前期工程費

C．住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用

D．住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營業性配套公共建筑的建設費 E．住宅建筑、安裝工程費

2、在工程項目施工階段，質量控制的任務主要是__。A．在施工過程中及時發現施工工藝規程是否滿足設計要求和合同規定 B．對所選用的材料和設備進行質量評價 C．對整個施工過程中的工程質量進行評估

D．將取得的質量數據和承包商履行職責的程序，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并做出評判 E．確定質量控制的對象

3、下列關于各資質等級房地產估價機構注冊資本或出資額，表述正確的是。A：一級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上 B：一級資質合伙企業的出資額人民幣為120萬元以上

C：二級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上 D：二級資質合伙企業的出資額人民幣為60萬元以上

E：三級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合伙企業的出資額人民幣為10萬元以上

4、進行城市詳細規劃及開發項目初步設計應選用__的地形圖。A．1:500 B．1:1000 C．1:2000 D．1:3000

5、拆遷入與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經協商達不成協議，經當事人申請，由批準拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。裁決部門應當在受理裁決申請之日起日內做出裁決。A：10 B：20 C：30 D：45 E：執行層的組織協調

6、路線價法估價的第四個步驟是__。A．設定標準臨街深度 B．選取標準臨街宗地 C．調查評估路線價 D．制作價格修正率表

7、下列行為中，應當繳納契稅的有__。A．房屋贈與 B．房屋繼承

C．以土地、房屋權屬抵債

D．以土地、房屋權屬投資、入股 E．房地產抵押

8、標準差亦稱均方差，是指分布數列中各單位標志值與其平均數的。A：平方的離差的算術平均數的平方根 B：離差的平方的算術平均數的立方根 C：離差的平方的算術平均數的平方根 D：離差的立方的算術平均數的平方根 E：執行層的組織協調

9、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為120萬元。下列關于土地份額分攤的表述中正確的有。

A：按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33％ B：按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57％ C：按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03％ D：按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57％ E：按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03％

10、已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償利率為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣為0.5%，則報酬率為__。A．7.78% B．8.28% C．13.21% D．14.21%

11、項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態的方法是__。A．獲利能力分析 B．盈虧平衡分析 C．市場狀況分析 D．定性風險分析

12、國際貨幣基金組織就是使用__這種“投資”定義統計國際收支平衡。A．以資產為基礎 B．以企業為基礎 C．以交易為基礎 D．以價值為基礎

13、產權人將擁有的房地產向保險公司投保時，簽訂保險合同的形式主要有。A：保證書 B：投保單 C：保險單 D：批單 E：暫保單

14、下列屬于竣工房屋價值的有。

A：竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價值

B：作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備(如電梯、通風設備等)的購置和安裝費用

C：廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝 D：工藝設備基礎的建造

E：辦公和生活用家具的購置等費用

15、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是。A：相關房地產類型的在建數量 B：吸納率分析

C：相關房地產類型的存量 D：改變用途數量 E：借款合同

16、住宅建筑凈密度與等有關。A：房屋建筑面積 B：建筑層數 C：層高

D：房屋排列方式 E：房屋間距

17、下列費用中，不屬于土地費用的是__。A．土地使用權出讓金 B．城市建設配套費 C．拆遷安置補償費 D．基礎設施建設費

18、下列關于需求函數數學表達式中，說法錯誤的是。A：將影響商品需求的各種因素作為自變量 B：將需求作為因變量

C：將影響商品需求的各種因素作為因變量 D：將需求作為自變量 E：將供給作為自變量

19、某開發商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復利計息，問向__貸款較經濟。A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無法比較

20、某宗土地面積10000m2，土地單位價格800元/m2，最高容積率為2，固定費用400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%，銷售價格為3000元/m2，則該項目的盈虧平衡點銷售量為（）m2。A．10000 B．12000 C．180000 D．15000

21、__是指依法設立并取得房地產估價機構資源，從事房地產估價活動的中介服務機構。

A．中介管理機構 B．房地產管理機構 C．房地產估價機構

D．房地產質量管理機構

22、不屬于影響房地產價格的自身因素是。A：社會因素 B：區位因素 C：經濟因素 D：權益因素 E：實物因素

23、繳存職工在時，可以向管理中心申請住房公積金貸款。A：購買自住住房 B：建造自住住房 C：翻建自住住房 D：大修自住住房 E：購買商業門市

24、城市的總體規劃由__負責組織編制。A．市人民政府建設行政主管部門 B．市人民政府城市規劃行政主管部門 C．市人民政府土地行政主管部門 D．市人民政府

25、除商品的價格因素外，影響商品供給的主要因素有__。A．其他商品的價格 B．廠商對未來的預期

C．生產技術的變動和生盧要素的價格 D．政府的政策

E．消費者的收入水平

第二篇：新疆2015年房地產估價師《經營與管理》：第十章物業資產管理模擬試題

新疆2015年房地產估價師《經營與管理》：第十章物業資產管理模擬

試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列房地產估價相關活動中，屬于傳統價值評估業務范疇的是。

A：高層建筑地價分攤

B：房地產投資價值評估

C：因環境污染導致的房地產價值減損評估

D：城市房屋拆遷中的停業損失評估

E：工業用地的監測點評估價格

2、某大廈總建筑面積為10000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為__。

A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%

3、作為房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料的房地產圖是。

A：宗地圖

B：房產分幅圖

C：房產分丘圖

D：房產分戶圖

E：執行層的組織協調

4、H市興華學校地址在H市城市規劃區內，該學校屬于經營性私立學校性質，2008年12月，H市A房地產開發公司在開發一住宅小區時，需要拆除該校部分房屋，A房地產開發公司應當。

A：根據城市規劃行政主管部門的要求進行重新建設或者補償

B：根據城市房屋拆遷管理部門的要求進行重新建設或者補償

C：產權調換

D：貨幣補償

E：房地產估價機構必須加蓋公章

5、對評估中數據估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是__。

A．保本點分析

B．敏感性分析

C．現金流量分析

D．統計試驗分析

6、在經濟壽命期限內，企業固定資產不間斷計提折舊所依據的會計假設是。

A：會計主體

B：持續經營

C：會計分期 D：貨幣計量

E：執行層的組織協調

7、關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是。

A：房地產位置固定性決定了房地產市場是一個地區性市場

B：房地產位置固定性意味著房地產的社會經濟位置也固定不變

C：房地產位置固定性決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費

D：房屋平移技術不能完全改變房地產位置固定這一特性

E：工業用地的監測點評估價格

8、下列屬于要約邀請行為的是。

A：競買人舉牌報價

B：投標人將標書寄給招標單位

C：采購單位向生產單位寄送采購合同

D：拍賣機構發出拍賣公告

E：執行層的組織協調

9、下列關于路線價法中，不正確的是。

A：路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相近，是房地產價格形成的替代原理

B：路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C：運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D：路線價法是在特定的街道上設定標準，臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格

E：工業用地的監測點評估價格

10、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2，如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為__m。

A．22 B．28 C．38 D．50

11、政府舉行國有土地使用權招標出讓，有意購買者可能委托房地產估價機構評估其能承受的最高購買價格，為其確定投標報價提供參考依據，這就是一種評估。

A：原始價值

B：理論價格

C：清算價值

D：投資價值

E：工業用地的監測點評估價格

12、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2％和1％，該類房地產的資本化率為8％，該房地產的價格為。

A：100萬元

B：42萬元

C：63萬元

D：77萬元

E：工業用地的監測點評估價格

13、下列關于假設開發法的表述中．不正確的是。

A：假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法 B：運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用

C：假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房

D：假設開發通常是一次性的價格剩余

E：工業用地的監測點評估價格

14、某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15 000 ㎡，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該項目至建成還需1．5年，已知報酬率為8％，折現率為12％，該項目開發完成后的房地產現值為萬元。

A：4 023．04 B：4 074．10 C：4 768．50 D：5 652．09 E：工業用地的監測點評估價格

15、下列關于農地征收費用的表述中不正確的是．【2005年考題】

A：青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

B：征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C：新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定

D：地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

E：工業用地的監測點評估價格

16、對于一股的房地產投資項目，指標值應該大于2。

A：利息備付率

B：償債備付率

C：流動比率

D：速動比率

E：借款合同

17、某市擬建一大型展覽館，根據工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是。

A：單項工程

B：單位工程

C：分部工程

D：分項工程

E：執行層的組織協調

18、根據工程量清單計價法，假設某建筑工程直接工程費為1500萬元，措施費為120萬元，該建筑工程的直接費為萬元。

A：120 B：1380 C：1500 D：1620 E：執行層的組織協調

19、某辦公樓的土地面積3000㎡，建筑面積10000㎡，該辦公樓出租正常月凈收益為18萬元，建筑物重置價格為2000元／㎡，成新率為80％，土地和建筑物的資本化率分別為7％和8％，該辦公樓的土地正常價格為。

A：1257萬元 B：1571萬元

C：800萬元

D：1300萬元

E：工業用地的監測點評估價格

20、某家預購買一套面積為80m2的經濟適用房，單價為3500元/m2，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業組合抵押貸款。已知公積金和商業貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是__元。

A．1635.31 B．1714.03 C．1728.28 D．1736.38

21、假設開發法的基本理論依據是。

A：生產費用原理

B：預期原理

C：替代原理

D：供求原理

E：工業用地的監測點評估價格

22、收益法的本質是以房地產的__為導向求取估價對象的價值。

A．預期收益大小

B．預期收益能力

C．預期價格高低

D．預期價格漲落

23、經濟特區、經濟技術開發區和經濟發達、人均耕地特別少的地區，耕地占用稅適用稅額可適當提高，但最高不超過規定稅額的__。

A．30% B．40% C．50% D．60%

24、影響房地產置業投資經濟效果的主要不確定性因素不包括__。

A．購買價格

B．容積率

C．權益投資比率

D．空置率

25、一般來說，與長期投資相比，短期投資__。

A．風險較大

B．收益率較高

C．流動性較好

D．投資回收期較長

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、資本化率是（）的倒數。

A．毛租金乘數

B．潛在毛租金乘數 C．有效毛收入乘數

D．凈收益乘數

2、下列保險種類中，屬于政策性保險的有__。

A．社會養老保險

B．農業保險

C．巨災保險

D．失業保險

E．出口信用保險

3、征收和征用的共同之處在于。

A：都是改變所有權

B：都是改變使用權

C：都要依法給予補償

D：都是為了公共利益需要

E：都要經過法定程序

4、以出讓方式取得土地使用權的某棟住宅用地已使用了10年。按照國家規定，該住宅剩余土地使用年限最高為__年。

A．40 B．50 C．60 D．70

5、依據《物權法》的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，__。

A．由國家無償收回

B．自動續期

C．應于屆滿前6個月申請續期

D．應于屆滿前1年申請續期

6、下列關于供給價格彈性系數，表述正確的是。

A：供給價格彈性系數是供給量變動率與價格變動率的比值

B：供給價格彈性系數的數值一般都為負值

C：供給價格彈性系數的數值一般都為正值

D：供給價格彈性系數反映了供給量與價格反方向變動的供給規律

E：同一條供給曲線上不同點的供給價格彈性系數大小并不一定相同

7、關于違約和違約責任，下列說法有誤的是__。

A．當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限到來之后要求其承擔違約責任

B．履行期限到來之后，當事人不履行或不完全履行合同義務，都將構成實際違約

C．實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當履行、部分履行

D．違約的形式包括預期違約和實際違約

8、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5%，則該項目建設期漲價預備費約為__萬元。

A．305 B．463 C．636 D．961 9、27。某宗土地取得成本為1000萬元，開發成本為1200萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為30萬元，銷售稅費為18萬元，投資利息為15萬元，投資利潤率為15%，則開發利潤為__萬元。

A．346.5 B．349.2 C．348.75 D．351.45

10、固體廢物按廢物的形狀可分為。

A：塊狀廢物

B：泥狀廢物(污泥)C：顆粒狀廢物

D：粉狀廢物

E：固體的廢物

11、表明對物質資料具有某種權利的有價證券屬于。

A：貨幣證券

B：信用證券

C：商品證券

D：資本證券

E：執行層的組織協調

12、下列哪種房地產不是按經營使用方式來劃分的類型__。

A．出租的房地產

B．自用的房地產

C．餐飲的房地產

D．營業的房地產

13、保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到（）的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。

A．利潤為零時

B．利潤最大時

C．允許的最低經濟效益指標

D．允許的最高經濟效益指標

14、對評估中數據估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是__。

A．保本點分析

B．敏感性分析

C．現金流量分析

D．統計試驗分析

15、凈租的形式一般有以下方式。

A：租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項

B：租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費

C：所有的經營費用都應由業主從其所收取的租金中全額支付

D：所有的經營費用都由租戶直接支付

E：業主一般只負責建筑物結構部分的維修費用

16、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是。(2005年試題)A：吸納率分析

B：房地產市場的商業周期分析 C：家庭規模與結構分析

D：投資購買和使用購買的比例分析

E：借款合同

17、房地產置業投資的效果主要表現為等。

A：企業實力提升

B：租金收入

C：對社會貢獻增加

D：物業增值

E：物業權益份額增加

18、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是__。

A．指數平滑法

B．市場因子推演法

C．德爾菲法

D．銷售人員意見綜合法

19、房地產金融的特點包括。(2007年試題)A：集中性

B：風險性

C：流通性強

D：資金增值性

E：資金周轉期長

20、下列方法中，不屬于風險辨識方法的是（）。

A．專家調查法

B．蒙特卡洛法

C．幕景分析法

D．故障樹分析法

21、對于房地產置業投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定性因素包括（）。

A．有效面積系數

B．權益投資比率

C．貸款利率

D．租金水平

E．土地費用

22、銀行為某人提供期限為15年，年利率為6％，首期月還款額為1500元，月還款額遞增率為0．3％的個人住房抵押貸款．若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是元。

A：1907．05 B：1610．56 C：1510．56 D：1415．56 E：借款合同

23、已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元；折現率為12%時，凈現值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是__。

A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%

24、以下不屬于土地開發成本構成內容的有。

A：基礎設施配套費用

B：拆遷安置補償費

C：房屋建筑安裝工程費

D：公共配套建設費

E：勘察設計費

25、根據《房屋登記辦法》，可以辦理預告登記的有。

A：預購商品房設定抵押

B：在建工程設定抵押

C：房屋所有權轉讓

D：房屋所有權設定抵押

E：購買預售商品房

第三篇：2017房地產估價師《經營與管理》復習題

1、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的()。

A.銷售收入

B.轉讓收入

C.租金收入

D.利息收入

2、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或()時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

A.出售

B.抵押

C.轉讓

D.經營

3、下列風險中屬于系統風險的是()。

A.比較風險

B.市場供求風險

C.未來運營費用風險

D.持有期風險

4、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的()。

A.不可移動性

B.適應性

C.弱流動性

D.相互影響性

5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地產市場周期循環中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產市場自然周期的()。

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

7、下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是()。

A.市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因

B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

C.房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性

D.金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成8、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括()。

A.移動平均法

B.指數平滑法

C.市場因子推演法

D.簡單平均法

9、實行施工總承包的房地產開發項日。施工現場的安全應由()負責。

A.開發商

B.監理單位

C.分包單位

D.總承包單位

10、根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是()。

A.目標定價法

B.成本加成定價法

C.隨行就市定價法

D.價值定價法

11、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于()。

A.觀察法

B.實驗法

C.討論法

D.問卷調查法12、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數a=0.65，則用指數平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.購買動機

D.自我形象

14、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機型

15、房地產置業投資項目的不確定性因素不包括()。

A.購買價格

B.容積率及有關設計參數

C.空置率

D.運營費用

16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7%的還款方式，并在最后l個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業外收支凈額之和為()。

A.利潤總額

B.投資利潤

C.稅后利潤

D.可分配利潤

19、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

參考答案：

1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B

第四篇：新疆2015年房地產估價師《經營與管理》：第十章物業資產管理模擬試題

新疆2015年房地產估價師《經營與管理》：第十章物業資產管理模擬

試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、在開發項目財務評價中，動態投資回收期肯定大于__。A．基準回收期 B．靜態投資回收期 C．項目開發期 D．項目銷售期

2、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責任價款是__萬元。A．96 B．104 C．140 D．166

3、在房地產估價活動中，合法原則的運用主要體現在。A：估價主體資格需依法取得 B：估價對象狀況需依法判定 C：估價對象收益需依法確定 D：估價方法需依法選用

E：工業用地的監測點評估價格

4、房地產是__三者的結合物。A．實物、權益、區位 B．實物、區位、用途 C．實物、權益、用途 D．權益、區位、用途

5、某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增減量的權重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產于2006年初的價格最接近于元／㎡。A：3100 B：3195 C：3285 D：3300 E：工業用地的監測點評估價格

6、招標工作小組的（）人雖，是指開發商本身或其授權代表，代表開發商全權處理具體事務的人員。A．助理 B．決策 C．技術 D．文職

7、物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定。A：相應的市場價及其浮動幅度，并定期公布 B：相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布 C：相應的成本價及其浮動幅度，并定期公布 D：相應的標定價及其浮動幅度，并定期公布 E：執行層的組織協調

8、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125㎡，套內墻體面積為20㎡，分攤的共有建筑面積為25㎡．該套住宅每平方米建筑面積的價格為．【2004年考題】

A：1667元／㎡ B：1765元／㎡ C：1875元／㎡ D：2000元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格 9、2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬㎡，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡．可供出租的住宅面積為450萬㎡；當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬㎡，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率為。A：71.11％ B：88.89％ C：91.67％ D：93.33％ E：借款合同

10、我國房地產中介服務行業在1994年組建的一個全國性的自律組織是__。A．中國房地產協會 B．房地產估價師協會 C．中國房地產估價師學會 D．中國土地學會

11、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以進行估價。A：保持現狀前提 B：裝修改造前提 C：轉換用途前提 D：重新利用前提

E：工業用地的監測點評估價格

12、對全國房地產估價師注冊、執業活動實施統一監督管理。A：國務院

B：國務院建設主管部門 C：國務院人事主管部門

D：國務院國土資源主管部門 E：執行層的組織協調

13、某開發公司需征用100畝耕地，該塊耕地征用前三年的平均年畝產值為1000元，按最高補償標準應支付__萬元土地補償費。A．30 B．40 C．60 D．70

14、某宗房地產交易總價為30萬元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設月利率為0．5％，則該宗房地產在其成交日期一次性付清的價格為萬元。A：26．29 B：27．29 C：28．29 D：29．29 E：工業用地的監測點評估價格

15、《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原訴遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給。A：轉讓人 B：受讓人

C：轉讓人和受讓人 D：第三人

E：房地產估價機構必須加蓋公章

16、登記機關自受理登記申請之日起日內應當決定是否予以登記。A：5 B：7 C：10 D：15 E：執行層的組織協調

17、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現因離婚進行財產分割的需要而委托房地產估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是。

A：現時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金 B：現時該房改房上市交易的正常價格 C：現時該房屋的房改成本價 D：當時該房屋的房改成本價 E：工業用地的監測點評估價格

18、凡綜合風險度超過__的即為高風險貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發放貸款。A．50% B．60% C．70% D．80%

19、某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為5％，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應大于。A：4．25％ B：4．75％ C：5．25％ D：5．33％

E：工業用地的監測點評估價格

20、房地產投資資本金不能低于總投資的__。A．10% B．20% C．30% D．40%

21、建設工程概(預)算最基本的內容是__。A．單位工程概(預)算書 B．工程項目綜合概(預)算書 C．已建設項目總概算書 D．其他工程費用概(預)算書

22、職工上年結轉的住房公積金按計息。A：結息日掛牌公告的活期存款利率 B：結息日掛牌公告的定期存款利率

C：結息日掛牌公告的3個月整存整取存款利率 D：結息日掛牌公告的6個月整存整取存款利率 E：執行層的組織協調

23、從工程費用計算角度，工程計價的順序一般為。

A：單位工程總價→分部分項工程單價→工程項目總價→建設項目總造價 B：分部分項工程單價→單位工程總價→工程項目總價→建設項目總造價 C：分部分項工程單價→單位工程總價→建設項目總造價→工程項目總價 D：分部分項工程單價→工程項目總價→單位工程總價→建設項目總造價 E：執行層的組織協調

24、某宗房地產未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加3萬元，該類房地產的報酬率為8%。該房地產的價格為__萬元。A．695.83 B．681.25 C．715.83 D．718.75

25、基準地價是城市中均質區域內的土地．【2003年考題】 A：最低價格 B：最高價格 C：平均價格 D：成交價格

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、根據工程量清單計價法，下列應計入建筑安裝工程費用稅費的包括。A：營業稅

B：教育費附加稅 C：城鄉維護建設稅 D：企業所得稅 E：個人所得稅

2、用成本法評估某宗房地產的價格時，應選取__成本作為評估依據。A．該宗房地產的實際 B．類似房地產的客觀 C．類似房地產的最高 D．類似房地產的最低

3、住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金賬戶用于__自住住房。

A．購買財產保險 B．購買 C．翻建

D．裝修和大修 E．建造

4、拆遷人拆除，不予補償。A：必須拆除的違章建筑 B：代管房屋

C：產權有爭議房屋 D：抵押房屋

E：超過批準期限的臨時建筑

5、在具體的房地產估價作業中，房地產估價師應遵守普遍適用的技術性原則，即普適技術性原則，主要有__。A．客觀原則 B．合法原則

C．最高最佳使用原則 D．估價時點原則 E．替代原則

6、法律規定可以屬于集體所有的自然資源有。A：森林 B：礦藏 C：水流 D：山嶺 E：荒地

7、在房地產市場的分類中，一級市場是指__。A．土地使用權轉讓市場 B．新建商品房租售市場 C．土地使用權出讓市場

D．土地使用權出讓市場和新建商品房租售市場

8、查看估價對象房屋室內環境污染狀況時，對室內來源的污染物，應重點查看__。

A．墻體承重材料 B．竹質的家具 C．裝修裝飾材料 D．家用電器

9、按照規定，采取協議出讓的土地使用權出讓金。A：不得低于評估價格的50％ B：不得高于評估價格的50％ C：由政府決定

D：不得低于按照國家規定所確定的最低價 E：執行層的組織協調

10、在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣主要取決于__。A．物業的易接近性 B．物業的臨街狀況 C．物業的周圍環境

D．物業所處區域的繁華程度

11、下列關于房屋登記的時限，表述不正確的是。

A：自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于30個工作日內，將申請集體土地范圍內房屋所有權登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定 B：抵押權、地役權登記，10個工作日 C：預告登記、更正登記，10個工作日

D：公告時間不計入《房屋登記辦法》規定時限

E：因特殊原因需要延長登記時限的，經房屋登記機構負責人批準可以延長，但最長不得超過原時限的二倍

12、選聘、解聘物業管理企業是__的職責。A．業主大會 B．業主代表大會 C．業主委員會 D．居民委員會

13、下列關于房屋權屬登記的表述中，不正確的是。A：公告不是房屋權屬登記的必經程序

B：在建工程竣工時，如抵押權仍未解除，抵押人在申請領取房屋權屬證書上進行注記即可，無須重新辦理房產抵押登記

C：因房屋權屬登記機關的工作人員工作失誤造成權屬登記不實的，登記機關有權注銷房屋權屬證書

D：在房屋竣工交付使用時，對已辦理預購商品房抵押登記的，應在領取房屋所有權證書的同時辦理房屋抵押登記 E：執行層的組織協調

14、在編制房地產開發項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參數，通常有__。A．基準收益率 B．目標收益率

C．出租率或空置率 D．毛租金收入比率 E．運營成本

15、報酬資本化公式的假設前提不包括（）。A．凈收益A每年不變 B．收益年限n為有限年 C．報酬率Y不等于零

D．價格V符合評估時點市場情況

16、對于同一個房地產投資方案，其動態投資回收期()與靜態投資回收期()的關系是。A： B： C：

D：P” /> E：借款合同

17、下列屬于普通股股東享有權利的有。A：參加股東大會的權利 B：參加表決的權利 C：股票轉讓權

D：公司剩余財產的分配權 E：對公司債務負有限責任

18、投資機會研究分為一般投資機會研究和__。A．詳細研究 B．粗略研究

C．特定項目的投資機會研究 D．建設項目的投資機會研究

19、某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%、3%，某宗房地產交易中買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為__元/m2。A．2660 B．2427 C．2425 D．2294 20、工程成本控制的主要對象是主要費用的__。A．變動費用 B．固定費用 C．材料費用 D．人工費用

21、動態投資回收期是指項目以__所需的時間。A．經營收入抵償全部投資

B．全部現金流入抵償全部現金流出 C．凈收益抵償全部投資

D．凈收益現值抵償全部投資

22、在下列情況下，職工可以提取住房公積金。A：購買商業門市 B：大修自住住房

C：償還購房貸款本息時

D：房租超出家庭工資收入規定比例時 E：職工喪失繳存條件

23、下列關于房地產經紀人執業資格考試，表述錯誤的是。A：房地產經紀人執業資格考試，原則上每年舉行1次 B：房地產經紀人執業資格考試，原則上每兩年舉行1次 C：考試時間定于每年的第二季度 D：考試時間定于每年的第三季度

E：考試成績實行兩年為一個周期的滾動管理

24、某房地產開發企業擬在2009年10月18日取得一宗房地產開發用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有（）。

A．利用假設開發法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日 B．利用假設開發法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日 C．開發經營期為2009年10月18日至2011年10月18日 D．建設期為2009年10月18日至2011年10月18日 E．銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

25、設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的__的款額后，抵押權人方可優先受償。A．稅金 B．拍賣費用

C．土地使用權出讓金 D．土地使用成本

第五篇：2017年房地產估價師經營與管理精選試題

1.某開發商向銀行申請了年利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款，則該開發商第一年的還本收益為(C)萬元。

A.6.00

B.7.0

5C.7.59

D.13.59

2.某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000萬元，經營期內的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為(D)。

A.12%

B.20%

C.24%

D.30%

3.盈虧平均分析結果顯示：甲項目當售價下降30%、成本上升60%時，開發利潤(稅前)為0;乙項目當售價下降20%成本上升50%，開發利潤(稅前)為0.因此，在抵御售價和成本變動風險的能力方面(A)。

A.甲項目強于乙項目

B.乙項目強于甲項目

C.甲項目與乙項目一樣強

D.不能確定哪個項目強

4.房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到(B)的極值。

A.利潤為零

B.允許的最低經濟效益指標

C.最大費用

D.最大利潤

5.下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是(B)。

A.容積率

B.空置率

C，利息備付率

D.成本利潤率

6.下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是(C)。

A.投資利潤率

B.投資回報率

C.貸款利率

D.成本利潤率

7.公共配套設施建設費在房地產開發項目投資估算的費用構成中屬于(C)。

A.土地費用

B.前期工程費

C.房屋開發費

D.管理費用

8.某房地產投資者以300萬元購入一個商業店鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為10%、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權益投資回報率為(D)。

A.10%

B.11.27%

C.14.18%

D.22.55%

9.下列貸款中，不屬于房地產開發貸款的是(B)。

A.土地購置貸款

B.土地儲備貸款

C.土地開發貸款

D.建投貸款

10.下列選項中，不計入收益性物業經營費用的是(A)。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設施維修費

D.保險費