第一篇：2016房地產(chǎn)操作務(wù)實及答案

房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)習題

（一）（二）答案

第一章房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)類型及流程

一、單項選擇題

1．根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的方式不同，可以分為（D）。

A．房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù) B．新建商品房經(jīng)紀業(yè)務(wù)和存量房經(jīng)紀業(yè)務(wù) C．住宅經(jīng)紀業(yè)務(wù)和商鋪經(jīng)紀業(yè)務(wù) D．房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀人查看房屋具體情況后，需要編制的是（B）

A．房屋使用說明書 B．房屋狀況說明書 C．房屋交易說明書 D．房屋保障說明書

3．可以避免同一房號重復(fù)銷售的重要工具是（B）。A．價目表 B．銷控表 C．客戶置業(yè)計劃 D．須知文件

4．房屋租賃業(yè)務(wù)中，押金一般為（C）租金。A．一周 B．半個月 C，一個月 D．三個月

5．在房屋租賃備案提供的材料中，不需要提供的是（D）

A．共有權(quán)人的同意出租證明 B．委托代管人授權(quán)出租的證明 C．房屋租賃合同 D．房屋居間服務(wù)合同

二、多項選擇題

1．在存量房租賃代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容主要包括（ABCD）。

A．市場和交易政策咨詢 B．房地產(chǎn)實地查看和權(quán)屬調(diào)查 C．信息發(fā)布和廣告宣傳 D．代收代付租金 E．協(xié)助辦理交易資金監(jiān)管

2．房地產(chǎn)交易信息包括（BCD）

A．政策信息 B．房源信息 C．客源信息 D．價格信息 E．市場信息

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在進行房源實地查看的時候，重點了解房屋的（BCD）。A．鄰居狀況 B．實物狀況 C．區(qū)位狀況 D．物業(yè)管理 E．學(xué)區(qū)狀況

4．決定銷售人員數(shù)量的主要因素有（ABCD）。

A．銷售階段 B．項目銷售量 C．銷售目標 D．宣傳推廣 E．銷售技巧

5．在存量房買賣居間業(yè)務(wù)的洽談階段，最主要協(xié)商的是房屋的（ABC）A．買賣價格 B．交易稅費 C，貸款 D．房屋交接手續(xù) E．交易流程

第二章 房地產(chǎn)交易信息搜集與運用

一、單項選擇題

1.下列屬于被動收集房源信息的方式是了（A）。

A．門店接待 B．媒體獲取 C．住宅小區(qū)獲取 D．聯(lián)系有關(guān)單位

2．下列不屬于房源信息構(gòu)成要素的是（B）。

A．房地產(chǎn)狀況 B．權(quán)屬證明材料 C．掛牌要求 D．房地產(chǎn)權(quán)利人資料

3．經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)人在購買住房（5）年后，先向政府住房保障部門申請回購，政府放棄回購的，可以上市交易。A．2 B．3C．4 D．5

4．將房源分為A、B類房源的依據(jù)是房屋的（A）A．銷售難易 B．坐落位置 C．業(yè)主報價 D．物業(yè)服務(wù)

5．房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告必須載明的事項不包括（C）

A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱 B．預(yù)售或者銷售許可證號 C．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人代表名稱 D．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售的，載明該機構(gòu)名稱

6．房源信息由接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員錄入，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀人員只能看到房源基本情況，業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式由接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員擁有，其房源共享形式為（A）。A．私盤制 B．公盤制 C．分區(qū)公盤制 D．分類公盤制

7．下列關(guān)于發(fā)布新建商品房房源廣告要求的表述中，錯誤的是（B）

A．房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容 B．房地產(chǎn)廣告可以利用其他項目的形象、環(huán)境 C．房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當標明是建筑面積或者使用面積 D．房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容

8．針對購買需求強烈并且購買力較強的客戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)（B）A．長期培養(yǎng) B．重點跟蹤 C．保持一般性溝通 D．不斷了解客戶需求

二、多項選擇題

I．下列屬于A類房源特征的是（BCE）。

A．價格較高 B．銷售難度小 C．房地產(chǎn)質(zhì)量上乘 D．市場需求旺盛 E．有房源鑰匙

2．下列屬于房源信息共享形式的是（ABD）。

A．私盤制B．公盤制C．分區(qū)私盤制 D．分區(qū)公盤制 E．集團公盤制

3．房源信息記錄整理的方式有（BCD）。

A．影像的方式 B．紙張載體 C．計算機 D．計算機聯(lián)機系統(tǒng) E．云技術(shù)

4．房地產(chǎn)經(jīng)紀人員搜集的價格信息的渠道主要有（ABCD）

A．政府主管部門的網(wǎng)站 B．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的成交案例 C．通過交易當事人了解信息 D．相關(guān)機構(gòu)的調(diào)研報告 E．稅務(wù)局的房屋納稅記錄

5．房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)重點追蹤的客戶所體現(xiàn)的特征有（ADE）

A．購房需求強烈 B．購房能力較強 C．對房屋要求較高 D．有一定經(jīng)濟實力 E．預(yù)算合理

6．發(fā)布房源要保證其真實性，主要是指房源的（ABD）

A．真實存在 B.真實委托 C．真實用途 D．真實價格 E．真實廣告

房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)(三)(四)習題答案

第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同簽訂

一、單項選擇題

1．下列屬于房屋出售經(jīng)紀服務(wù)內(nèi)容的是（A）

A．引領(lǐng)買受人看房 B．引領(lǐng)承租人看房 C．協(xié)助簽訂《商品房屋租賃合同》 D．對承購房屋進行房權(quán)調(diào)查

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的簽訂方是（D）。A．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員 B．房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和第三方 C．第三方和委托人 D．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和委托人

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同完成的標志是（B）

A．支付定金 B．簽訂房地產(chǎn)交易合同 C．完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù) D．完成房屋的交接工作

4．房地產(chǎn)經(jīng)紀人在經(jīng)紀合同上應(yīng)該簽署本人的（C）

A．經(jīng)紀公司工號 B．身份證號 C．職業(yè)資格登記號碼 D．勞動合同號

5．房地產(chǎn)經(jīng)紀合同不能在合同條款中明示的項目是（B）

A．傭金標準 B．委托人的收入狀況 C．服務(wù)事項和服務(wù)標準 D．合同的履行地點

6．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，有義務(wù)向委托人書面說明的事項有（C）。A． 查看委托房屋 B． 查看委托人身份證明 C．委托房屋的市場參考價格 D．查看委托房屋權(quán)屬證書

7．定金數(shù)額不應(yīng)超過房屋交易價款的（D）。A．5% B． 10% C． 15%D． 20%

8．經(jīng)紀人為了滿足委托人與第三方達成交易從事的經(jīng)紀服務(wù)獲取的報酬是（B）A．差價 B．傭金 C．回扣 D．信息費

9．未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定的事項，或者服務(wù)未達到房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定標準的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（A）

A．不得收取傭金 B．可酌情收取傭金 C．可根據(jù)完成情況按比例收取傭金 D．可與委托人協(xié)商確定是否收取傭金 10.房地產(chǎn)經(jīng)紀合同約定的是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與（D）之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。A．交易一方 B．交易雙方 C．交易當事人 D．委托人

11.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在房屋出租經(jīng)紀服務(wù)中，主要協(xié)助交易雙方簽訂的合同類型是（C）。A．《存量房屋買賣合同》 B．《房屋在建工程轉(zhuǎn)讓合同》 C《商品房屋租賃合同》 D．《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》

12.依據(jù)《合同法》的規(guī)定，商品房屋的租賃期限不得超過（A）年。A． 20 B． 30 C． 15 D．10

13.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同成立的要件不包括（B）

A．委托人的簽名或者蓋章 B．授權(quán)人的簽字或者蓋章 C．承辦該業(yè)務(wù)的兩個房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的簽名 D．受托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的蓋章

14.在租賃合同簽訂后（B）日內(nèi)，房屋租賃雙方當事人持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。A．20 B．30 C．40 D．60

15.委托人的違約情形主要包括（B）

A，未達到合同約定的標準 B．委托方未能按時將約定經(jīng)紀服務(wù)費支付給房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，C． 未經(jīng)委托人書面同意，擅自改變房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)內(nèi)容、要求和標準 D． 未完成委托人委托的經(jīng)紀服務(wù)事項

16.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當由（D）簽名。

A．一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理 B．兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理 C．一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人 D．一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理

17．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以提供的基本服務(wù)內(nèi)容不包括（C）

A．提供房地產(chǎn)市場信息 B．協(xié)助實地看房 C．代辦個人住房抵押貸款 D．協(xié)助促成交易雙方簽訂房地產(chǎn)交易合同

二、多項選擇題

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的主要內(nèi)容有（ABCE）

A．委托人基本情況 B．房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容 C．委托事項 D．房屋交易稅費 E．違約責任和糾紛解決方

2．在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同中常見的錯誤包括（ABC）

A．證件信息填寫有誤 B．合同服務(wù)內(nèi)容未明確界定 C．格式合同空白處留白 D．未約定違約責任 E．未明確履行期限

3．在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，應(yīng)做好準備工作，其內(nèi)容有（BCD）

A．委托房屋的市場參考價格 B．書面告知委托人有關(guān)事項 C．查看委托人的身份證明 D．洽談服務(wù)項目 E．告知委托人交易中可能出現(xiàn)的風險

4．房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同上應(yīng)當有（ABE）。

A．委托人的簽名或者蓋章B．受托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的蓋章 C．房地產(chǎn)經(jīng)紀門店經(jīng)理的簽名 D．電子簽名 E．承辦該業(yè)務(wù)的兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名

5．按照委托事項或要求提供的服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同可分為（ACDE）

A．房屋出售經(jīng)紀服務(wù)合同 B．房屋轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀服務(wù)合同 C．房屋出租經(jīng)紀服務(wù)合同 D．房屋承購經(jīng)紀服務(wù)合同 E．房屋承租經(jīng)紀服務(wù)合同

第四章房屋實地查看

一、單項選擇題

1．下列屬于房屋物業(yè)管理狀況查看內(nèi)容的是（D）。

A．物業(yè)權(quán)屬 B．地段等級 C．裝修情況 D．物業(yè)服務(wù)項目

2．下列不屬于房屋區(qū)位狀況查看注意事項的是（C）

A．注意房屋附加價值 B．觀察環(huán)境 C．注意空間布局 D．注意景觀

3.8 層樓的住宅按照層數(shù)劃分屬于（C）。

A．低層住宅 B．多層住宅 C．中高層住宅 D．高層住宅

4．關(guān)于房屋物業(yè)管理狀況需要查看的內(nèi)容不包括（D）

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱 B．物業(yè)服務(wù)費標準和服務(wù)項目 C．基礎(chǔ)設(shè)施的維護情況 D．物業(yè)法定代表人信息

二、多項選擇題

1．編制房屋狀況可以（ABCD）。

A．提升房地產(chǎn)權(quán)利人對經(jīng)紀服務(wù)的認可 B．提升客戶對經(jīng)紀服務(wù)的依賴 C．防范房地產(chǎn)交易有關(guān)糾紛 D．積累房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)E．提高房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的收費

2．實地看房前的鋪墊工作包括（BCE）。

A．首次看房按時到達就行了 B．事先熟悉帶看的路線 C．帶看的房屋不宜超過3套 D．簽訂看房協(xié)議 E．讓客戶不要與業(yè)主在看房時直接談價格

3．房屋實地查看的內(nèi)容包括（ACD）。A．房屋區(qū)位狀況 B．產(chǎn)權(quán)歸屬情況 C．房屋實物狀況 D．物業(yè)管理狀況 E．建筑規(guī)模狀況

4．房屋實物狀況查看的注意事項包括（ACD）。

A．看房頂是否有漏水 B看裝飾裝修情況 C．戶型是否方正 D．關(guān)注電梯質(zhì)量 E．關(guān)注房齡情況

5．帶領(lǐng)客戶實地看房的注意事項包括（ABDE）

A，約看要求要明確 B．事先熟悉周邊環(huán)境和房源 C．在路上多與客戶交談 D．了解交易的背景或原因 E．及時了解客戶真正需求

房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)(五)(六)習題答案

第五章 房地產(chǎn)交易合同代擬

一、單項選擇題

1.代擬存量房買賣合同簽約時準備的材料不包括了（B）。

A． 買賣雙方的身份證明 B． 水電費結(jié)清單據(jù) C． 房地產(chǎn)權(quán)屬證書原件 D． 房地產(chǎn)共有人同意出售的證明

2．以下房屋可以出租的是（B）

A．保障性住房 B．共有權(quán)人同意出租的房屋 C．違法建筑 D．地下儲藏室

3，在存量房買賣合同風險防范時，做法錯誤的是（D）

A． 約定清楚戶口遷移的條款，規(guī)避交付的風險 B． 需要注明房屋是否有抵押、查封等情況 C． 補充協(xié)議需要當事人簽字 D． 房屋裝飾裝修按照慣例處理，不需在合同中明確

二、多項選擇題

1．《合同法》規(guī)定哪些情況下簽訂的合同無效（ACDE）。

A．損害社會公共利益 B．使用自制的合同文本 C．以合法形式掩蓋非法目的 D．以欺詐、脅迫手段訂立合同 E．違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定

2．做好存量房買賣合同風險防范要做到（BCD）

A． 房屋圖紙與結(jié)構(gòu)的確認 B． 法律責任的提醒 C． 定金條款和定金罰則提示 D． 補充協(xié)議簽字的提示 E． 土地與開發(fā)情況說明

3．代擬房屋租賃合同，簽約前要做的準備有（ACDE），A．實地查看 B．合同當事人主體資格的提示 C．如實介紹房屋使用狀況 D．租賃合同的文本選擇 E．提示雙方注意房屋設(shè)施設(shè)備狀況

4．房屋租賃合同的主要條款不包括（BD）。

A．房屋的坐落 B．房屋單價與總價 C．租賃用途和房屋使用要求 D．房地產(chǎn)權(quán)屬證書的基本情況 E．房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能

5．在存量房買賣合同的擬定中，對于關(guān)鍵條款的擬定需注意的有（ABC）

A．買賣雙方需要填寫真實的身份信息 B．寫清房地產(chǎn)坐落與地址 C．標明房屋的結(jié)構(gòu)和戶型 D．明確面積差異的處理方 E．公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬

第六章房地產(chǎn)交易資金結(jié)算

一、單項選擇題 1．《擔保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的（B）A． 10% B． 20% C． 30% D． 40% 2．如果雙方約定的定金比例為合同總價款的25%，則超過整個定金條款的（B）是無效的。A． 4% B．5% C．8% D．10%

3．在房屋租賃中，通常業(yè)主會收取租戶（A）月的租金作為押金。A．1-2 B．3--4 C．3-5 D．4-5

4．一般在房地產(chǎn)交易中，根據(jù)客戶 資信和房屋狀況，如果首次按揭貸款支付房價款，一般可以申請到房屋評估值的（D）A． 40% B． 50% C． 60% D． 70%

5．下列不屬于房地產(chǎn)交易錢款種類的是（D）。A．定金 B．房款 C．押金 D．保險

6．由于房屋貸款的利率相比與其他消費貸款的利率有優(yōu)勢，最長貸款年限可以達到（D）年。

A．10 B．15 C．20 D．30

7．下列不屬于一次性付款日期的三種情況的是（B）

A．房屋交付之日 B．房屋交付使用之后10天 C．房屋交付使用之前的特定某天 D．房屋交付之后的特定某天

8．存量房商業(yè)抵押貸款時，購房人不需要提供（B）

9．A．購房合同 B．借款合同 C．婚姻關(guān)系證明 D.首付款收到證明

二、多項選擇題

1．交易資金監(jiān)管的積極作用有（ACDE）。

A．保障交易安全 B．簡化了交易手續(xù) C．規(guī)范了交易流程 D．提高交易效率 E．規(guī)范市場秩序

2．下列有關(guān)房地產(chǎn)交易付款方式說法正確的是（ABC）。

A．-次性付款是指一次性付清房地產(chǎn)交易的費用，最主要的指房屋價款 B．分期付款是當事人雙方約定，根據(jù)不同的時間階段，進行付款 C．自有資金支付是指客戶使用自己現(xiàn)有的資金來支付房價款 D．貸款支付是指客戶使用自己現(xiàn)有的資金來支付房價款 E．轉(zhuǎn)賬支付最好在銀行柜臺辦理

3．下列有關(guān)存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管說法正確的是（BCDE）A．交易保證機構(gòu)可以從事經(jīng)紀業(yè)務(wù)

B．建立交易保證機構(gòu)保證金制度，對保證金的數(shù)額做出具體規(guī)定

C．交易當事人可以通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式 D．通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶 E．交易資金監(jiān)管的期限為交易資金存人監(jiān)管專用賬戶 起至房屋所有權(quán)證書頒發(fā)止

4．關(guān)于交易資金自行交割適用情形，下列說法正確的是（ABDE）A．新建商品房買賣交易資金的交割

B．新建商品房買賣中定金、押金、租金等小額錢款的交割 C．已抵押、租賃的存量房買賣中的資金交割

D．存量房買賣中，交易雙方對自行交割無異議的

E．存量房買賣中，賣方為法人、其他組織，或交易雙方彼此熟悉，且交易雙方對自行交割無異議的

5．下列有關(guān)交易結(jié)算資金的存儲和劃轉(zhuǎn)說法正確的是（BCD）。

A，交易資金的存儲和劃轉(zhuǎn)可以通過交易結(jié)算資金專用賬戶，也可協(xié)商議定其他方式

B．房產(chǎn)買方應(yīng)將資金存人客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶下的子賬戶，交易完成后，通過轉(zhuǎn)賬的方式劃入房產(chǎn)賣方的個人銀行結(jié)算賬戶

C．當交易未達成時，通過轉(zhuǎn)賬的方式劃人房產(chǎn)買方的原轉(zhuǎn)入賬戶 D．以現(xiàn)金存人的，轉(zhuǎn)入房產(chǎn)買方的個人銀行結(jié)算賬戶 E． 客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶可以支取現(xiàn)金

6．通過第三方專用賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員 正確的做法是（ABD）。A．不得擅自劃轉(zhuǎn)客戶交易結(jié)算資金

B．提醒買賣雙方收付款賬戶須是本地賬戶，且具有轉(zhuǎn)賬功能 C．買方需要貸款的，客戶自行咨詢決定

D．提醒買賣雙方進行交易資金監(jiān)管，并告知資金監(jiān)管的范圍、基本流程和要求 E．可以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名義收取交易資金監(jiān)管手續(xù)費用

房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)習題(七)(八)習題答案

第七章房屋查驗和交接

一、單項選擇題

1．在物業(yè)交驗過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)做的工作是（C）

A．收取經(jīng)紀服務(wù)傭金 B．繳納公共事業(yè)費用 C．安排交易雙方核對并簽訂物業(yè)交接單 D．與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)交易雙方的矛盾

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當保存房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，保存期應(yīng)至少保存（D）年。A． 2 B． 3 C． 4 D． 5

3．出賣人出售商品住宅的，按照（B）承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任。A．《住宅使用說明書》 B．《住宅質(zhì)量保證書》 C．《住宅維修說明書》 D．《住宅維修保證書》

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時應(yīng)該向買受人提供（A）。A．《住宅質(zhì)量保證書2 B．《住宅裝修說明書》 C．《住宅使用保證書》 D．《住宅維修保證書》

5．辦理房屋租賃登記備案應(yīng)到（D）部門辦理。

A．轄區(qū)派出所 B．小區(qū)居委會 C．街道辦事處 D．人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）主管部門

二、多項選擇題

1．在存量房買賣中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對房屋進行查驗的工作有（ABCD）A．查驗房屋的結(jié)構(gòu) B．查驗裝修及設(shè)備 C．查驗計量表 D．填寫房屋交接單 E．辦理房屋備案

2．在辦理房屋交接手續(xù)時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)（ABCD）。A．解決驗房發(fā)現(xiàn)的問題 B，相關(guān)費用結(jié)算

C．設(shè)施設(shè)備使用人變更 D．簽署房屋交接單 E．結(jié)算傭金費用

3．辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應(yīng)當提交的材料（ABC）A．房屋租賃合同

B．房屋租賃當事人身份證明

C．房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明 D．委托人的簽名或者蓋章 E．承租人的收人證明

4．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)妥善保存（ACDE）。A．房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同 B．《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》 C．房地產(chǎn)交易合同 D．房屋狀況說明書 E．房屋交接單

5．在存量房買賣查驗的前期準備中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員需要準備的資料有（ABC）。A．驗房工具

B，房屋狀況說明書 C．房屋交接單

D．住宅使用說明書 E．住宅質(zhì)量保證書

第八章房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)風險防范

—、單項選擇題 1．房地產(chǎn)經(jīng)紀人王某在為客戶張某提供房地產(chǎn)承購經(jīng)紀服務(wù)過程中，忘記將目標房源已抵押的事實告知張某，由此可能引起的風險屬于（B）。

A． 承諾不當風險 B． 產(chǎn)權(quán)瑕疵風險 C． 房地產(chǎn)抵押貸款風險 D． 房地產(chǎn)經(jīng)紀人道德風險

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同未由房地產(chǎn)經(jīng)紀人簽字引起的風險屬于（C）A．民事賠償風險 B．自律處罰風險 C．行政處罰風險 D．刑事處罰風險

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)防止客戶“跳單”．的正確方法是（C）

A．避免客戶與業(yè)主有任何接觸 B．嚴格審查客戶身份和職業(yè) C．要求客戶在協(xié)議中承諾違約責任 D．要求客戶繳納履約保證金

4．偽造簽名屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)民事賠償風險中（B）引起的風險。A．未盡審查義務(wù)B．提供虛假信息 C．承諾不當 D．產(chǎn)權(quán)糾紛

5．提高房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)風險識別能力的基本前提是（A）A．樹立風險防范意識 B．合理承擔風險 C．建立監(jiān)察稽核體系 D．建立風險識別系統(tǒng)

二、多項選擇題

1．對外承諾標準化包括（ABCD）。A．制定標準的對外承諾文本 B．展示標準化的文本 C．規(guī)范檔案 D．印章管理 E．投訴處理

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)防范經(jīng)紀業(yè)務(wù)風險的措施有（CDE）A．提高房地產(chǎn)經(jīng)紀傭金水平 B．不簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同 C．經(jīng)紀服務(wù)對外承諾標準化

D．加強對經(jīng)紀門店負責人的培訓(xùn) E．合理控制和分配業(yè)務(wù)權(quán)限

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀人提高風險識別能力的做法有（ABCE）。A．樹立風險防范意識 B．提高專業(yè)服務(wù)能力 C．規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程 D．適當降低工作效率 E．收集各類風險信息

4．下列風險中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀人道德風險的有（ABCE）A．賺取差價

B．外泄客戶資料

C．與客戶私底下交易 D．被騙導(dǎo)致機構(gòu)經(jīng)濟損失 E．攜帶大金額服務(wù)傭金潛逃

三、綜合分析題

（一）甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)現(xiàn)某市某大型小區(qū)有大量的空置房并有許多客戶要求購買或租賃該小區(qū)物業(yè)。于是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)決定在該小區(qū)附近設(shè)立分支機構(gòu)主要從事該小區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，并通過在某網(wǎng)站平臺發(fā)布該小區(qū)的房源信息。1． 甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)采用（AB）進行客源的開拓。

A． 門店接待 B． 互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法 C． 會員攬客法 D． 駐守和掛紅幅攬客法

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)現(xiàn)某房源隨著市場的變化，房源價格不斷攀升，這體現(xiàn)出房源的（C）。A．物理屬性 B．法律屬性 C． 心理屬性 D.市場屬性

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在進行房源信息發(fā)布時，需要符合的要求有（AB）

A．保證房源的真實性 B．保證房源的具有交易資格 C．保障房源可視性D．保障房源價格穩(wěn)定性

4．甲機構(gòu)開設(shè)分支機構(gòu)辦理備案時，需要提交的材料有（ABC）

A．分支機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照副本 B．房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書 C．房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的身份證件 D．甲機構(gòu)的法定代表人身份證件

5．甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)采用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房源的優(yōu)勢有（ABC）A．更新快 B．內(nèi)容全面直觀 C．信息量大 D．互動好

（二）張某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下簡稱甲機構(gòu)）購買一套住房。張某對擬購住房的要求是：位置在其單位附近，面積為70一 90平方米，價格合適，裝修比較精致。甲機構(gòu)指派本機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人王某為張某提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，經(jīng)過王某帶張某多次看房，張某最終購買了一套比較滿意的住房。

1．甲機構(gòu)為張某可以提供的服務(wù)有（ABC）。A．提供法律法規(guī)、政策、市場行情咨詢 B．對符合需求的房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查和實地查驗 C．協(xié)助張某與出售人達成房屋買賣合同 D．代辦購買房屋的解除抵押貸款手續(xù)

2． 王某帶張某第一次看房時，張某對所看住房不滿意，王某應(yīng)（CD）

A． 全力說服張某購買該套住房 B． 承諾盡力壓低該套住房的成交價格 C． 詢問張某對該套住房的不滿意之處 D．進一步明確張某的購房需求

3． 張某與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)簽署的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同類型是（C）

A． 存量房買賣合同 B． 房屋出售委托合同 C． 房屋承購委托合同 D． 房屋出租委托合同

4． 在進行客戶帶看時，需要了解客戶的真實需求包括（ABD）

A． 價格、面積和戶型 B． 購房的動機 C． 客戶的職業(yè)情況 D． 支付方式和資金預(yù)算 5．關(guān)于張某在帶客戶前需要的鋪墊工作有（ABC）。

A．提前告知客戶不要與業(yè)主直接洽談價格 B．事先熟悉帶看的路線 C．帶齊物品 D．帶看房屋盡量多，便于比較

第二篇：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項目操作務(wù)實

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項目操作務(wù)實

分類:企業(yè)管理顧問

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項目操作務(wù)實

一、招商工作過程中的操作要點

１、市場調(diào)查

市場調(diào)查是招商工作的第一步。最先要做的是對目標所在市場的調(diào)查，這主要包括對項目周邊的交通人流、居民收入，消費習慣和消費層次等等；另一個調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、租金水平、經(jīng)營面積等。這兩方面調(diào)查非常重要，它決定著項目的發(fā)展和前程。

２、項目分析

項目的分析包括項目產(chǎn)品本身的分析，如項目的物業(yè)形式分析（街鋪、商業(yè)群樓、綜合市場、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等）；物業(yè)產(chǎn)品分析（鋪面或鋪位、開間、進深、樓層）；市場分析（租金、租期、優(yōu)惠辦法）。這部分要考慮的是項目適合引進怎樣的商家，將來要做成怎樣的一個商業(yè)物業(yè)，怎樣才能制訂合適的招商政策等。３、商業(yè)定位

在對項目進行商業(yè)定位時，要充分考慮到項目所在區(qū)域的消費習慣、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素來決定你經(jīng)營什么類型的產(chǎn)品，是中檔還是高檔還是更精細一點的東西，只有定位準確，才能在招商過程中找準目標，才能有的放矢地制定招商計劃，免做許多無用之功。４、業(yè)態(tài)組合目前各地房地產(chǎn)項目開發(fā)中的商業(yè)物業(yè)日益放量，商鋪的分類主要有這幾種：商業(yè)街商鋪、市場類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場購物中心鋪、交通設(shè)施商鋪、街鋪和鋪位；除此外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經(jīng)營業(yè)態(tài)如何組合排列，都需要我們對項目進行業(yè)態(tài)組合和布局劃分。

５、招商

招商的方式主要有幾種，一種是通過廣告媒體宣傳，這是目前采用較多的方式，使看到廣告后的客戶會來電來訪，通過他們對項目的了解又間接影響其他客戶；第二種是人員推廣，包括向外派發(fā)海報，海報的內(nèi)容會更廣泛更詳細更能吸引人。還有一種就是直接上門拜訪。通過這幾種方式告訴他們這個商場的地理位置、經(jīng)營模式等，要想盡一切辦法讓客戶到現(xiàn)場來，這是非常關(guān)鍵的一步，因為有時候有些客戶只在電話里聽你很模糊地說而沒有實地去看，他們的印象就不是很深刻，你講過以后也就算了，時間一長都忘了，所以無論是采取

何種方式一定要把客戶搬到現(xiàn)場來，到了以后依據(jù)實物再詳細地介紹。

６、商業(yè)物業(yè)管理

最后一個要點是商家招進來以后的物業(yè)管理，一個場子要做旺，市場環(huán)境非常重要，開發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業(yè)管理、形象統(tǒng)一宣傳等。這樣才能保證商戶的正常經(jīng)營，在洽談的時候會給商戶安全感和信心。

二、開發(fā)商在招商中常見的誤區(qū)

1、盲目定位，不切合實際。

為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發(fā)商往往對項目的定位人為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。

2、招商期望值過高。

期望值過高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上。我們在定租金價格的時候首先考慮的不應(yīng)是自己的利潤，應(yīng)該先考慮經(jīng)營者，只有經(jīng)營者生存了，我們的商場才能生存。

３、過分強調(diào)市場環(huán)境的影響。

現(xiàn)在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略，有時候我們往往有一種想法，覺得這個市場很難做，競爭激烈確實是目前整個行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多，因為很多大型的商家要進入這個發(fā)展中的城市，它們的到來是很大的挑戰(zhàn)也是很大的機遇，會讓我們在這個區(qū)域中更完善和強大，從而更有實力去競爭，最后站穩(wěn)腳跟。４、缺乏持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)管理觀念。

很多開發(fā)商認為客戶進來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區(qū)。其實客戶進來只是商場開始的第一步，如何持續(xù)的經(jīng)營商場才是最關(guān)鍵的問題。開發(fā)商招來了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。

三、如何克服招商中的問題

１、多學(xué)習行業(yè)經(jīng)營特點，增長商業(yè)知識，加強溝通能力。商業(yè)發(fā)展瞬息萬變，受諸多因素影響很大，因此我們要多走出去，學(xué)習優(yōu)秀同行的優(yōu)點，吸取它們的經(jīng)驗，增長知識。

２、熟知商業(yè)運作及合作方式。

只有熟悉商業(yè)的操作方法，分析得有條有理，他才會對你感興趣，雙方有了信任感才會有合作的可能。

３、學(xué)會分析項目的優(yōu)勢和劣勢。

在熟悉自己項目的本身優(yōu)勢和劣勢以外，也要做到對周邊項目優(yōu)勢和劣勢的詳細認知。這樣給客戶做介紹的時候，互相對比說明一下，更容易讓客戶接受。有人擔心一對比客戶會流失，其實只要抓住客戶心理，突出本產(chǎn)品的重點優(yōu)勢，反而會讓客戶覺得你真誠可信而更愿意和你接觸。

４、學(xué)習商業(yè)物業(yè)管理知識，有為客戶服務(wù)的觀念。

建立以“客戶利益為中心，客戶滿意為宗旨”的服務(wù)理念，是新的房產(chǎn)營銷和物業(yè)管理的靈魂，也是21世紀房產(chǎn)經(jīng)紀管理行業(yè)的發(fā)展方向。

５、給自己信心。

一個招商人員只有對自己的項目有信心，他才會充滿激情地去介紹他的項目，在微笑服務(wù)的背后使客戶增強了對他的信任感，這樣的自信心往往起到事半功倍的作用。

第三篇：房地產(chǎn)信托操作指引

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引

一、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)類型

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)劃分為融資和投資兩種類型。

1.融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指公司根據(jù)資金需求方的融資需求實施的，在信托設(shè)立前，信托資產(chǎn)的運用方式和收益水平均可事先確定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要形式包括貸款和投資附加回購（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓）等，投資附加回購類又可分為股權(quán)投資附加回購和收益權(quán)投資附加回購等。

2.投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指公司作為受托人發(fā)揮投資管理功能，將信托資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)進行投資運用，信托資產(chǎn)的收益水平主要取決于信托期限內(nèi)市場盈利狀況的信托業(yè)務(wù)。

二、融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標準

1.交易對手

交易對手或其控股股東必須具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上。業(yè)務(wù)人員需根據(jù)項目實際對交易對手或其控股股東進行現(xiàn)金流預(yù)測和壓力測試，并運用房地產(chǎn)企業(yè)信用模型對交易對手或其控股股東信用風險進行計量。

2.資金運用方式

開展融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)確保信托資金運用方式合法合規(guī)，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流資貸款、用于繳納土地出讓價款的貸款。

3.融資項目

（1）所融資的房地產(chǎn)項目必須具備：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地 1

規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。

（2）交易對手在所融資的房地產(chǎn)項目中，自有資本金投入比例符合國家規(guī)定：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

（3）所融資的房地產(chǎn)項目不得存在土地閑置達到1年以上的情形。

3.信托項目設(shè)計

（1）信托融資期限不低于1年。

（2）公司收益收取標準不低于2%/年或100萬元/年。

（3）對于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)信托計劃，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。

4.擔保措施

（1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資必須采取實物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押方式，其中抵（質(zhì)）押物包括在建工程、土地、房產(chǎn)、金融機構(gòu)股權(quán)、股票等。

對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，應(yīng)以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。

（2）抵（質(zhì)）押物應(yīng)權(quán)屬明晰，不存在法律糾紛，可依法辦理抵（質(zhì)）押手續(xù)。

（3）單純以實物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押作為擔保措施的，抵（質(zhì)）押率原則上不應(yīng)高于40%，抵（質(zhì)）押物價值的評估遵照公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（4）在采取實物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押的基礎(chǔ)上，可以追加其他法人機構(gòu)承擔連帶保證責任，保證人凈資產(chǎn)為融資本金的2倍以上且無銀行逃廢債記錄。

如交易對手能提供實力較強的法人機構(gòu)承擔連帶保證責任，即保證人凈資產(chǎn)為融資本金的5倍以上且無銀行逃廢債記錄，可適當放寬抵押率，但抵押率原則上不得高于70%。

（5）交易對手為非國有企業(yè)、非上市公司的，交易對手的實際控制人應(yīng)提供連帶責任保證。

三、投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標準

1.合作方資質(zhì)

實施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的，應(yīng)選取在區(qū)域和行業(yè)內(nèi)信譽較好、誠信度較高的房地產(chǎn)企業(yè)作為合作方。合作方應(yīng)滿足以下基本條件：

（1）合作方或其控股股東具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上；

（2）最近3年的平均凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全國或項目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場排名靠前，具備較大的市場影響力。

2.投資項目

（1）擬投資房地產(chǎn)項目需具備詳實的項目商業(yè)計劃書，明確列示項目收益預(yù)測和成本支出；

（2）擬投資房地產(chǎn)項目預(yù)測的凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年。

3.投資期限與公司收益

（1）投資期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取標準不低于2%/年或500萬元/年，浮動收益分成不低于超額收益的5%。

4.第三方房地產(chǎn)顧問

實施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，涉及房產(chǎn)和土地評估、項目清算等事項，應(yīng)參考第三方房地產(chǎn)顧問機構(gòu)的專業(yè)意見。選聘第三方房地產(chǎn)顧問機構(gòu)遵循以下標準：

（1）在中國境內(nèi)依法設(shè)立并具備相關(guān)服務(wù)資質(zhì)；

（2）具備10年以上的從業(yè)年限；

（3）具備200人以上的專業(yè)從業(yè)人員；

（4）國內(nèi)分公司或辦事處達到10家以上；

（5）累計在20個以上國內(nèi)城市展業(yè)。

第四篇：房地產(chǎn)典當操作流程

中國典當聯(lián)盟網(wǎng)資料庫

房地產(chǎn)典當操作流程

⑴受理申請：了解當戶基本情況，打聽當戶貸款用途。⑵查驗權(quán)屬：查驗當戶身份證明及房地產(chǎn)權(quán)屬證明。審查時應(yīng)注意“人與證”是否相符，即當戶是否持真實有效的身份證明；“證與證”是否相符，即各證件所列內(nèi)容是否相符。權(quán)屬不屬于當戶本人或權(quán)屬不明確的不予典當，如權(quán)屬有共有人的，共有人必須同意才能予以典當。

①個人房地產(chǎn)需提供的資料：當戶居民身份證、結(jié)婚證或未婚證明；房地產(chǎn)的權(quán)屬證明。

②企業(yè)房地產(chǎn)需提供的資料：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（年檢期有效內(nèi)，須加蓋公章）、法人身份證復(fù)印件（法人簽名）、董事會決議、股東會決議，如不是企業(yè)法人親自辦理還須提供法人授權(quán)委托書（法人簽名，加蓋公章）、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件（經(jīng)辦人簽名，加蓋公章）；房地產(chǎn)的權(quán)屬證明。上述復(fù)印件須核對原件。

⑶實地勘察：查證物證是否相符及房地產(chǎn)現(xiàn)時狀態(tài)。⑷評估計價：根據(jù)房地產(chǎn)市場行情（一般可以通過互聯(lián)網(wǎng)查詢所屬地同類房地產(chǎn)市場價格或直接咨詢評估所市場價格），對當物價格進行估算。根據(jù)估價按一定比例折算當金，并與當戶進行友好協(xié)商初步確定當金。

⑸確定當金：通過具備資質(zhì)的評估機構(gòu)對房地產(chǎn)進行評估，同時出具《評估報告》。一般情況下，房屋類不能超過

中國典當聯(lián)盟網(wǎng)資料庫

《評估報告》結(jié)果的50% ；土地類不能超過《評估報告》結(jié)果的60%；商鋪類不能超過《評估報告》結(jié)果的70%。

⑹簽訂合同、出具當票：簽訂《房產(chǎn)土地借款合同》。除當票必記事項外，還須準確記載房地產(chǎn)的權(quán)屬證號、坐落位置及建筑面積土地面積，備注欄注明關(guān)鍵事宜。

⑺辦理抵押登記

⑻收存證件、發(fā)放當金

⑻續(xù)當：填寫續(xù)當憑證。當戶必須結(jié)清前期利息、綜合費用及逾期利息、綜合費用才能續(xù)當。

⑼贖當：當戶歸還當金注銷抵押。當戶必須結(jié)清應(yīng)付未付利息、綜合費用及逾期利息、綜合費用才能贖當。

第五篇：新版《房地產(chǎn)買賣合同》操作指南

易達房產(chǎn)網(wǎng)

新版《房地產(chǎn)買賣合同》操作指南

聲明：

任何員工在簽署《房地產(chǎn)買賣合同》時只能填寫以下規(guī)定格式和版述的內(nèi)容，特殊情況必須逐級上報到總監(jiān)級和法務(wù)同時批準方可填寫，否則當事人承擔一切經(jīng)濟責任及法律責任，公司不予認可和保護，并每次根據(jù)情節(jié)給予最低50元/次的處罰。

第一節(jié) 新版房地產(chǎn)買賣合同的訂立和注意事項

一、關(guān)于簽署《房地產(chǎn)買賣合同》的規(guī)定及注意事項

5.1 簽署房地產(chǎn)買賣合同的注意事項

5.1.1簽約時任何人不得私自修改《房地產(chǎn)買賣合同》現(xiàn)有關(guān)條款內(nèi)容。

5.1.2必須用黑色簽字筆填寫，字跡工整，不得潦草，填寫部分若有更改處必

須買賣雙方及中介方三方簽名并加印手指模。

5.1.3備注內(nèi)容只能填寫由公司提供版本的條款，否則須經(jīng)區(qū)經(jīng)以上管理人員

和法務(wù)共同同意方可填寫。

5.1.4合同內(nèi)不得體現(xiàn)“全包價”或“實收價”，防止政策風險；因特殊情況需

體現(xiàn)，必須經(jīng)區(qū)經(jīng)以上管理人員和法務(wù)共同同意方可填寫。

5.1.5凡不需要填寫的空格，要其空格處劃斜杠。例：_/

5.2賣方、買方、代理人及地址的填寫

5.2.1賣方、買方空格處只能填寫房地產(chǎn)證上或相關(guān)正式法律文書上記載的姓

名。代表人/代理人空格處可填寫有公證委托人的姓名。

5.2.2通訊地址空格處須分別填寫雙方目前有效的通訊地址，而不是戶口所在地地址。

5.2.3簽合同時必須查驗賣方的身份證號碼是否與房地產(chǎn)證上的號碼相符，如

不符則應(yīng)問明原因。如系賣方有兩張以上的有效身份證造成，提醒其在整個交易流程中都只能使用與房地產(chǎn)證號碼相符的那張身份證。

5.2.4賣方是委托他人簽署合同的，應(yīng)仔細審查委托公證書的真實性，查看委

托書上的授權(quán)范圍（特別要仔細查看有無收款權(quán)限），特別要注意查驗授權(quán)售賣的房地產(chǎn)地址是否與房地產(chǎn)證上的地址是否相符。委托書必須為原件，并另附有受托人的身份證復(fù)印件。

5.3產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的填寫

5.3.1房地產(chǎn)地址、面積、房地產(chǎn)號碼應(yīng)按照房地產(chǎn)證或相關(guān)正式法律文書上的記載填寫（接受業(yè)主委托時，按深圳市房地產(chǎn)協(xié)會規(guī)定應(yīng)留下房地產(chǎn)證復(fù)印件

5.3.2賣方付清所欠銀行貸款的時間填寫：

易達房產(chǎn)網(wǎng)

應(yīng)清楚并預(yù)留出按揭銀行的提前還款時間。（如不確定可以先咨詢公司的按揭員）

5.3.3買方做全權(quán)委托公證的時間填寫：

應(yīng)注意簽合同后的節(jié)假日時間。

5.3.4賣方支付首期款時間：

若買方現(xiàn)有資金充足盡量將時間提前，賣方需要贖樓的,最遲不得超過賣方還銀行貸款時間。

5.4房產(chǎn)價款及支付方式的填寫

5.4.1定金=保證金+定金余款

5.4.2第二部分樓款=成交價—定金

5.4.3首期款（含已付定金）＝成交價－銀行貸款金額（填寫合同時的首期款部分須減去定金金額。）

5.4.4銀行按揭付款：若買方做“零首期”，買方支付首期款的金額仍然可以填

寫，因合同有注明：具體貸款金額以銀行承諾函為準。

5.4.5尾款：即交樓押金，長期處于空房狀態(tài)（毛坯、久未住人）的房地產(chǎn)應(yīng)

注意詳查該房地產(chǎn)欠費欠款的情況，可能超過5%，及時采取措施補救。

5.7交易稅費的填寫

5.7.1如其中一方不支付任何費用的，在另一方支付款項空格內(nèi)可填寫 全部

以防疏忽大意有遺漏款項或政策變化產(chǎn)生其他費用。

5.8交樓時間的填寫

5.8.1按照交易流程操作交樓時間為：賣方收到出售該房地產(chǎn)全部樓款(除尾款

外)。

5.9傭金支付的填寫

5.9.1如賣方實收不支付傭金，成交價的填寫須加上業(yè)主傭金，如業(yè)主堅持將

傭金加到另一方，則須備注：為促成交易，買方自愿替賣方支付經(jīng)紀方傭金元整。防止成交后客戶起訴經(jīng)紀方收取傭金超過1.5%。或者在合同第六款上照寫賣方的傭金，但必須在合同備注上寫明：買賣雙方協(xié)商約定，賣方的傭金元整，由買方替賣方支付。

5.9.2如未能在過戶前收齊傭金，按公司規(guī)定客戶服務(wù)中心將拒絕遞件過戶。

5.8違約責任及糾紛的解決方式的填寫

5.8.1支付經(jīng)紀方違約金=買賣雙方支付傭金之和（最低10000元），必要是可

以將金額寫高一些，確保收到傭金。

5.9簽名

5.9.1賣方是A+B兩個人名字的，但B又不能來簽約的：

賣方：A、B的代理人

5.9.2 上崗證）。經(jīng)紀方簽名必須是持有經(jīng)紀人上崗證的經(jīng)紀方可簽名，并由營業(yè)經(jīng)理負責監(jiān)督合同的內(nèi)容是否不違背公司的利益，若發(fā)現(xiàn)合同寫得不規(guī)范或出現(xiàn)違背公司利益的條款，營業(yè)經(jīng)理要及時修正條款，否則不能簽署此份合同。

5.10賣方簽收定金收據(jù)的填寫

5.10.1賣方簽收的定金金額只能是買方在簽署合同時已經(jīng)支付的定金金額（包括保證金）。

5.10.2賣方在合同上簽收定金后不可以再要求買方另外重復(fù)開收據(jù)。

5.11收據(jù)及托管憑據(jù)的交換

5.11.1在將賣方已經(jīng)簽收定金的房地產(chǎn)買賣合同交給買方時,須收回本公司出

具給買方的保證金收據(jù)，經(jīng)紀方出具相應(yīng)金額的托管憑據(jù)給業(yè)主。（若

買方無法在簽合同時交回保證金收據(jù)，必須當時要求買方寫作廢聲明，并注明收據(jù)編號）。

5.11.2若買方要求定金由經(jīng)紀方轉(zhuǎn)交的，應(yīng)表明立場，告訴買方只有業(yè)主有權(quán)收定金，經(jīng)紀方無權(quán)轉(zhuǎn)交。

5.13房地產(chǎn)買賣合同備注內(nèi)容

5.13.1交樓標準

5.13.1.1交樓標準:賣方出售該房地產(chǎn)隨房出售現(xiàn)有裝修及家私電器（詳見《物

業(yè)資產(chǎn)明細表》具體到型號）。（也可在備注條款中直接明列無須另填

《物業(yè)資產(chǎn)明細表》。）

5.13.1.2交樓標準：空房。

5.13.2提前交樓（提前收樓裝修）

5.13.2.1買賣雙方自行協(xié)商賣方于時交樓予買方裝修使用，若賣方在交樓之后違約，則賣方除負擔合同第八條、第九條約定的賠償責任外，另須賠償買方之裝修費用（以相關(guān)收據(jù)、發(fā)票為準）。

5.13.2.2買方收樓并裝修該房地產(chǎn)或改動房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)間隔后，如買方違約不履

行本合同之條款，則買方除負擔本合同第八條、第九條約定的賠償

外，還須將該房地產(chǎn)還原收樓狀態(tài)交還賣方。

5.13.3買方要求在簽署（現(xiàn)售）合同時改寫另一個名或加一個名的5.13.3.1買賣雙方自行協(xié)商，同意在簽署《廣東省房地產(chǎn)買賣合同》時將買方

張三 改為李四 / 加入 張三 為買方，此人亦同意并遵守該合同規(guī)

定之所有條款。

5.13.4賣方是A+B兩個人名但B又不能來簽合同時

A與B為關(guān)系，B同意本合同約定之房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，并委托A簽署本合同，如賣方任何一人違約，A自愿承擔因此所產(chǎn)生之全部賠償責任。（同時要A書面承諾何時可以補交B的委托書，若到時沒有交委托書，須負締約過錯責任，賠償我司與買方元整；或合同放我司，要A承諾B何時可以簽名，并待B簽名后合同再給買賣雙方，若到時B未來簽名，A須負締約過錯責任，賠償我司與買方元整。）(深圳市除外)

5.13.5買方替賣方贖樓

5.13.5.1買賣雙方自行協(xié)商，買方自愿用購買該房地產(chǎn)首期款（或部分樓款）

人民幣元整替賣方贖出抵押在銀行的房地產(chǎn)證，經(jīng)紀方已

充分告之買賣雙方由此造成的風險。

5.13.6如果雙方不按公司的標準流程操作要求分期付款，必須告訴雙方可能產(chǎn)

生的風險，簽約時不能在合同上體現(xiàn)，要求雙方自行寫補充協(xié)議。

5.13.7簽約必備的工具：

5.13.7.1買賣合同2份（1份原件，1份復(fù)印件[先填好復(fù)印件，審核無誤后抄

在原件上]）、姓名變更確認書、稅費表、物業(yè)資產(chǎn)明細表、標準流

程表、相關(guān)收據(jù)（憑據(jù)）、白紙、印泥等。

5.14簽約基本技巧：

5.14.1買賣雙方到場的第一時間應(yīng)先把買賣合同拿出來（迅速引導(dǎo)雙方）不能給太長談話時間。

5.14.2對合同內(nèi)容要清楚了解，簽合同的速度要快。

5.14.3經(jīng)紀方填完內(nèi)容后向買賣雙方解釋合同內(nèi)容時要簡單明要，抓住重點，其它一帶而過。

5.14.4引導(dǎo)式的讓買賣雙方簽名和讓業(yè)主簽收定金。

二、違約糾紛的處理建議

一、賣方違約：

1、定金在公司托管，買方要求退定：

答：我們要告訴客戶，現(xiàn)在定金已經(jīng)由賣方簽收，公司已經(jīng)開了定金托管收據(jù)

給業(yè)主，實際上已經(jīng)是業(yè)主的錢托管在公司了，現(xiàn)在只有兩種途徑解決A、通過法院起訴、B、找到業(yè)主三方協(xié)商解決。

第一種情況：能找到業(yè)主、業(yè)主愿意洽談，談判中要保障傭金，不能買賣雙方

說解除合同就解除，給雙方講解合同第八條。

第二種情況：業(yè)主不來配合，必須由買方向法院起提出訴訟，并告知其我司不

可以代替其去追討賣方，因為主體不同，我司只能追討傭金，但我司將會協(xié)助其追討賣方。

二、買方違約：

第一種情況：買方違約不買，賣方按揭中的房地產(chǎn)，可告訴業(yè)主不符合轉(zhuǎn)定的條件，必須贖出房地產(chǎn)證交由經(jīng)紀方托管才能轉(zhuǎn)定金給賣方，要想收定金必須由法院來判定買方為違約，經(jīng)紀方和賣方兩方是沒有這個權(quán)利的，或者三方協(xié)商，我們也要把握傭金最大化的原則。

第二種情況：賣方房地產(chǎn)證在手或已經(jīng)贖出房地產(chǎn)證托管于我公司，將定金收

走了，現(xiàn)買方違約，賣方要求拿走房地產(chǎn)證，要以傭金（即合同第八條）為籌碼和業(yè)主洽談，根據(jù)情況適時將房地產(chǎn)證交回業(yè)主。

第二節(jié) 新版合同常見問題的解答

一、新版合同常見問題的解答

問題一：當事人基本信息中共有權(quán)人這一欄如何填寫？

答：A、B按份共有一物業(yè)：

如果A、B兩人都愿意出賣自己所占份額時，這時A、B都填在賣方信息欄中。如果A同意轉(zhuǎn)讓自己擁有的份額，B不同意轉(zhuǎn)讓時（此時，B必須出具一份放棄優(yōu)先購買權(quán)的《聲明書》），這時A填在賣方信息欄中，B填在共有權(quán)人這一欄。

問題二：如果業(yè)主實收，必要費用應(yīng)如何填寫？必要費用、傭金收取時間如何確定？

答：實收情況下買賣雙方也必須按合同要求，填寫雙方需支付的必要費用，并按合同開具收據(jù)（買賣雙方各一份）。

必要費用在簽定三方合同時收取，剩余傭金簽訂現(xiàn)售合同時收取。

問題三：如果合同中的房地產(chǎn)上存有租約，我們需要哪些資料？

答：

1、租賃合同原件;

2、《聲明書》（業(yè)主出具一份承租方放棄同等條件下優(yōu)先購買權(quán)的聲

明書）。

問題五：經(jīng)紀方簽章處是否需要經(jīng)紀人和經(jīng)紀人助理都簽名？

答：只要其中一個人簽名就可以了。

問題六：定金需要開收據(jù)嗎？

答：包括兩種情況:(1)定金互轉(zhuǎn)時要求開具收據(jù),(2)存入監(jiān)管協(xié)議的監(jiān)管帳戶時可以不開收據(jù)，如果客戶強烈要求也可以開具。

問題七：資金監(jiān)管賬號是否在簽訂合同時就填寫？

答：簽訂合同時可以先劃掉，在備注中填寫“以資金監(jiān)管協(xié)議上的為準”。具體帳戶在監(jiān)管協(xié)議中體現(xiàn)。

問題八：沒有經(jīng)紀人上崗證和助理證不可以簽合同嗎？

答：原則上是不可以簽署的。

問題九：第十七條的“任何一方”是否包括居間方？這里的“違約金”項如何約定？

答：不包括居間方。這里的“違約金”可由買賣雙方自行約定，但建議最好填寫15%--20%之間。

問題十：新版合同中必要費用能從定金中扣除嗎？

答：不可以，定金是客戶與業(yè)主之間約定的，必要費用是在簽訂居間合同時買賣雙方須交付給經(jīng)紀方的.問題十一：如果是買賣雙方自主交易不通過經(jīng)紀方還需要用預(yù)約買賣合同嗎？

答：不用，自主交易的直接打印二手房買賣合同（現(xiàn)售）。