第一篇：關于村級集體預留用地調研匯報材料

關于村級集體預留用地調研匯報材料

隨著中心城區的不斷擴張和一批市重點工程項目的相繼建成，**鎮已全面融入城市發展框架，成為老城區連接市經濟開發區的中心腹地，成為中心城區西片區投資開發的熱土。從2003年**大道一期拓寬改造以來、**大道沿線各村分別承擔著大量的征地、拆遷和安置任務。截止目前，**大道沿線的**、**、**、**、**五個村已被征用土地4342.5畝，涉及農戶1338戶，征用后人均耕地不足0.3畝的有1100余戶、約3500多人（其中絕地戶數901戶）。為逐步解決城市化進程中產生的一些共性問題，確保村級集體經濟收入保值增值，為失地村（居）經濟發展提供平臺，為失地農民再就業創造條件，近年來我鎮**、**兩個村一直在積極爭取享受預留用地政策，雖然沒有取得實質性進展，但是根據區委、區政府的工作部署和當前面臨的發展形勢，力爭該項工作在區委、區政府的大力支持下，能有實質性突破并分步實施。現結合**大道沿線五個村的不同情況，建議以三種類型結合實際分頭推進，具體如下：

類型

一、商業公建。

2006年以來，兩村在**大道三期拓寬改造、**大道延伸段、**大道、**大橋等市重點工程建設，尤其在為開發區的加快發展上，做了大量的征地拆遷服務工作，目前兩村符合享受預留用地政策條件且最具備條件實施。

在已建的**大道三期拆遷安置區和開發區安置區內原規劃布局商業公建部分近70畝（后被**大道建設使用了一部分），近兩年鎮村兩級在區政府的支持下，多次到市規劃、國土等部門進行溝通，并行文上報市政府，市政府有關領導要求市規劃、國土部門拿出方案上報研定，但至今尚無實質性進展。建議：請求區委、區政府繼續關注支持，協調市規劃部門拿出商業公建部分具體的規劃方案，協調市國土部門拿出享受預留用地政策的建議和供地方案，一并報市政府上會批準。

類型

二、盤活利用型。

**社區和**村屬于我鎮被征地最早的村（居），截止目前兩村（居）**大道兩側已基本絕地，除**村**大道南側河灘片少量土地未征用外，其他地塊幾乎全部落實項目。兩個村（居）利用2006年我區“村部建設年”的政策契機，先后建設了新的村部大樓，通過物業出租等方式給村集體帶來一定的收益。鑒于兩村所處的區位和目前剩余土地情況，建議：

1、少量已征未供土地能否爭取預留用地政策，如**新村（一期）周邊還有少量空閑地（約5畝），目前土地歸屬市城投公司；**村在已實施的項目之間還有部分邊角地（面積約5畝）；

2、在兩村范圍內正在規劃即將建設的項目尤其是房地產項目中，能否考慮規劃給予一定面積的社區管理用房。就如目前**項目規劃布局中已建成800平方米的社區管理用房，按規定歸屬當地政府，建議劃撥給**村，將成為增加村集體收入的又一途徑。

類型

三、村莊整理。

**村位于**大道中段，目前被規劃確定為保留型村莊，鐵路以南部分房屋密集，西為市廉租房項目、東為區廉租房項目、南為**二號路，我鎮根據該村這一特殊區位和保留型村莊規劃要求，編制完成了該村保留型村莊詳規方案，一是逐步完善道路、給排水、電力電信等基礎設施；二是規范控制農民建房行為；三是合理利用土地啟動項目。建議：結合保留型村莊規劃的批準實施，與市規劃、國土等部門積極溝通，能否通過村莊規整出老建設用地（比如拆除現舊村部場所）或利用村內空閑地來爭取享受預留用地政策，效仿**等村興建農貿批發市場類項目。

第二篇：農村集體預留安置用地管理暫行辦法匯報材料

農村集體預留安置用地管理暫行辦法匯報材料

各位領導：

大家好！我是縣科協主席，授**縣預留用地專項工作小組的委托，由我代表工作組對《**縣農村集體預留安置用地管理暫行辦法》作一個說明。

• 制定本暫行辦法的背景

近年來，我縣搶抓西部開發等發展機遇，太陽能光伏、風力發電等一批重點項目先后落戶我縣，引進項目落戶我縣必須要征用土地，而土地是農民賴以生存的根本，為更好地理順項目發展與維護農民利益之間的關系，**縣在對縣城規劃區范圍內的農村集體土地實施征收后，按照不高于被征收農村集體土地中的水田總面積10%的比例，在**縣縣城規劃區范圍內安排農村預留安置用地給被征地農村集體經濟組織，用于被征地農村集體經濟組織發展農村集體經濟。由于沒有實施好“三通一平”、無地安置等種種歷史原因，目前全縣尚有800多畝預留用地未落實，牽涉到縣城周邊的 個村委 個自然村 戶農戶，阻礙我縣重大項目推進的同時也為社會穩定埋下了極大的隱患。

2015年桂林市政府出臺了《桂林市城區農村集體預留用地管理暫行辦法》（市政〔2015〕80號），對落實全市城區農村集體預留用地進行了規范；2016年**縣政府印發的《**縣人民政府關于印發〈**縣農村集體預留發展用地管理暫行辦法〉的通知》（興政發〔2016〕46號）文件，因與相關法律政策相違背，現已廢止。為妥善處理我縣預留用地歷史遺留問題，并為我縣今后農村集體預留安置用地的落實提供一個有針對性、通俗易懂、具有可操作性的規范性文件和政策依據，促進縣域經濟發展。根據縣委、縣政府的安排和部署，本暫行辦法自2017年3月中旬份開始草擬，由呂忠榮副縣長牽頭縣國土局、住建局、法制辦、縣財政局、縣科協、**鎮等部門，查閱了大量政策法規文件，參考了荔浦、臨桂等周邊縣區的經驗做法，經過反復討論、仔細研究，并征求了國土、住建等相關部門意見后，反復修改而成。

• 暫行辦法相關條款說明

（下面，我將對暫行辦法的相應條款逐一進行說明，特別是針對涉及農戶切身利益、與我縣之前的政策出入較大的條款進行重點說明）

第二條　預留用地選址堅持有利于經營、有利于管理、有利于發展的原則，符合**縣土地利用總體規劃和城市總體規劃，并納入土地利用計劃。其中“將預留用地納入土地利用計劃”，是為了將預留用地與項目用地指標隨文上報，這樣做可能會影響招商及工程施工進度，但有利于預留用地手續報批工作。

第三條　預留用地的用途，根據經濟社會發展狀況和城市總體規劃確定，主要用于安置被征地農村集體經濟組織發展農村集體經濟及長遠生計。預留用地不得直接用于或變相用于商品住宅開發，發展改革、國土資源、住建等相關部門不得為其辦理商品住宅開發相關的立項、供地、規劃、預售等手續。其中明確了“預留用地不得直接用于或變相用于商品住宅開發”，可有效杜絕現不同程度存在的農戶利用預留用地進行“小商品房開發”的現狀。

第四條　預留用地指標核撥給被征地的村集體（村民委員會、自然村或村民小組），在符合相關法律法規政策規定的前提下，由村集體自主安排，但不得分配到戶。凡符合一戶一宅條件，需利用預留用地建房的被征地農戶，可向縣人民政府提出申請，獲得批準后根據住建部門出具的規劃審批條件集中建設。這一條款，改變了被征地農戶各家各戶利用預留用地建房的現狀，因目前縣城商品房的剛需已趨于飽合，房地產市場遇冷，失地農民炒房的收益不大，前景不佳。

第七條　預留用地的登記

縣國土資源部門依據征地協議、預留用地協議、土地征收資料及縣住建部門出具的規劃審批手續，報經縣人民政府批準后，依法辦理村集體經濟組織用地手續并予以登記，權屬性質登記為“國有建設用地使用權（預留用地）”。

這一條明確了預留用地性質為國有建設用地，區別于原有預留用地政策實際執行的是國有出讓。

第八條　預留用地的開發利用及供地方式中有多種方式供農戶選擇，規范了預留用地的開發利用，引導農村集體經濟組織走自主開發、合作開發路子，以達到真正解決失地農民的生計及長遠發展問題。

其中第（四）點規定：以下情形之一的，鼓勵以貨幣補償方式回購預留用地，預留用地回購標準為70萬元/畝。1.征收水田面積在10畝以內的。2.農村集體經濟組織已無剩余土地安排預留用地的。3.農村集體經濟組織用地范圍內不適合安排預留用地的。4.農村集體經濟組織自愿申請以貨幣方式補償不再安排預留用地的。原來城市建設用地補償標準是11.5萬元/畝，工業用地補償標準是8萬元/畝，新政策將預留用地性質定性為國有建設用地，一定程度上壓縮了農戶收益，本辦法中政府按70萬元/畝對預留用地進行回購，提高了貨幣補償的標準，讓一部分急需用錢的農戶，或者是一部分因預留用電期未能落實而不愿意再等待的農戶選擇貨幣補償方式，以緩解預留用地指標不足的現狀，減少用地壓力，有利于更好地化解新舊政策可能會引發的矛盾，避免引發群眾過激行為、造成群體性事件等不穩定因素。

第十二條　預留用地已按22元/平方米辦理了國有出讓土地使用證的，轉讓時應按市場評估價補繳土地出讓金，對未補繳土地出讓金的依法啟動追索權。原已辦理了土地出讓手續的，享受了按22元/平方米辦理了國有出讓土地使用證的優惠政策，若走招拍掛程序按規定須繳納60%的土地出讓金，對未補繳土地出讓金的依法啟動追索權，這對適用本辦法后不再享受此優惠的農戶是一種安撫，但啟動追索權存在由誰追、追索誰及追索期限的問題，如果同一地塊依次出讓給了多人，那么該追索誰？是追索買言方、賣方還是官方？責任如何界定？這個恐怕還要出臺一個相應的附則才行？可是，如果不啟動追索，那么與之前相比沒有獲得利益的群眾的意見勢必會很大。建議對此做一個風險評估。

尊敬的黃縣長、各位領導，《**縣農村集體預留安置用地管理暫行辦法》的制定和出臺對我縣的經濟、社會發展影響深遠、意義重大，我們在制定本暫行辦法的過程中本著高度認真負責的態度，雖殫精竭慮、數易其稿，但難免會有考慮不周、措詞不妥之處，敬請在座的各位領導批評指正，謝謝！

第三篇：郴州市被征地農村集體預留安置用地管理暫行辦法

郴州市被征地農村集體預留安置用地管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為切實做好被征地農民基本生活保障工作，維護被征地農民合法權益，實現經濟社會和諧發展，根據《土地管理法》、《湖南省集體建設用地管理暫行辦法》、《湖南省人民政府辦公廳關于切實做好被征地農民生活保障工作的通知》（湘政辦發[2005]53號）、《國土資源部關于進一步做好征地管理工作的通知》等相關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱預留安置用地是指在市城市規劃區范圍內成片征收農民集體所有土地，按不高于征地總面積8%的標準，預留給被征地集體經濟組織用于安置被征地農民生產生活的建設用地。

預留安置用地由享有預留地權益的集體經濟組織自行申請，依法依規取得。

第三條 本辦法適用于《郴州市城市總體規劃（2009-2030年）》確定的市中心城區105平方公里的規劃城市建設用地范圍或市政府依規成片征收儲備的特定區域范圍。

第四條 在土地利用總體規劃、城鄉一體化的發展規劃指導下，引導預留安置用地與農村居住小區適度集中，使預留安置用地與推進“空心村”治理和舊村改造以及征地拆遷實施公寓式安置用地統籌規劃，以提高建設用地利用率，改善農民生產生活條件。

規劃部門在制訂區域城市控制性詳細規劃時，應當將預留安置用

地納入規劃，留足預留安置用地。

第五條 預留安置用地管理遵循政府調控、統一規劃、用地集中、有序建設、權益對等、面積分攤的原則。可對村莊內現有各類建設用地和依政策所獲預留安置用地，按城市規劃，依土地管理法律法規批準調整置換，維護農民的合法權益。

第六條 任何單位和個人都不得侵占被征地農村集體預留安置用地，確因規劃調整需要占用預留安置用地的，應當另行規劃安排同等面積的土地置換給農村集體經濟組織。

第七條 預留安置用地用途根據規劃用途確定，主要用于村（組）集體經濟組織發展二、三產業的用地。預留安置用地不得擅自用于房地產開發。

第二章 土地的取得和供地方式

第八條 預留安置用地必須符合城市規劃和土地利用總體規劃，并納入土地利用計劃，嚴格土地用途，依法辦理建設用地規劃許可及農用地轉用和建設用地審批手續。建設用地規劃許可證、土地使用證書上備注“村（組）集體預留安置用地”字樣。

第九條 預留安置用地指標應相對集中使用，原則上需累積至6畝（含6畝）以上時方可申請使用，不足6畝的，可先由市國土資源行政管理部門核發預留安置用地指標確認書。特殊情況需要使用6畝以下的，經市規劃、市國土資源局同意后方可申請使用。

第十條 預留安置用地用于村（組）集體經濟組織，興辦鄉（鎮）

企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設以及農村村民符合條件和要求建住房需要使用集體所有土地的，依規定提出申請并依法辦理集體建設用地審批手續。商品房開發禁止使用集體所有土地。

預留安置用地使用國有土地使用權的，一般以劃撥方式供地，依法辦理相應的農用地轉用和征地手續。

第十一條 村（組）集體經濟組織依法取得預留安置用地土地使用權后，應盡快按規劃和土地使用要求實施項目開發建設，超過一年以上未動工開發建設的，按照土地管理法律法規規章的有關規定處理。

第三章 土地有償使用和流轉

第十二條 預留安置用地依法取得為國有土地使用權的，其有償使用依國有土地使用權管理有關法律法規規章規定運行。

第十三條 預留安置用地依法取得為集體建設用地的，其建設用地有償使用，是指集體土地所有者在一定年限內將集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付土地有償使用費的行為，包括出讓、出租，作價出資（入股）等方式。

集體建設用地依法實行有償使用，包括在土地利用總體規劃確定的建設用地規模范圍內，依法辦理了用地審批手續的新增集體建設用地，以及原依法取得的存量集體建設用地。

集體建設用地依法實行有償使用，不包括鄉（鎮）村公共設施、公益事業用地和農村村民居住用地，法律法規另有規定的從其規定。

第十四條 預留安置用地為集體所有的，其集體建設用地使用權流轉，是指將依法有償取得的集體建設用地使用權，以轉讓、出租、轉租等形式發生轉移的行為。原無償取得的集體建設用地使用權流的，應當先按《湖南省集體建設用地管理暫行辦法》（湘政辦發?2008?32號）有關規定審批，簽訂集體建設用地有償使用合同，補繳土地有償使用費，并辦理土地登記。

第十五條 預留安置集體建設用地的有償使用和集體建設用地使用權的流轉的具體運行程序和要求，依《湖南省集體建設用地管理暫行辦法》（湘政辦發?2008?32號）的有關規定辦理。

第十六條 預留安置集體建設用地有償使用和集體建設用地使用權的流轉應當經本集體經濟組織村民會議或者村民小組三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

第十七條 村（組）集體經濟組織無能力投資開發、長期無項目投資建設的預留安置用地、因償還債務需處置預留安置用地、在符合城市規劃并經集體經濟組織按規定程序和要求研究同意基礎上，將預留安置用地用于房地產開發的，由本集體經濟組織提出申請，依法依規辦理相關審批手續，并按招拍掛出讓土地的要求，在國土資源有形市場公開交易，原屬集體所有建設用地的，應先依法依規辦理征轉為國有土地使用權手續。

根據相關法律、法規規定由市政府收回或組織收購的土地使用權，納入土地儲備后依法處置。

第四章 土地收益和監管

第十八條 預留安置用地屬國有土地使用權的，其有償使用收益分配，依省以上現行有關政策執行。

第十九條 預留安置用地屬集體建設用地實行有償使用的，土地使用者應當按照合同約定，向土地所有者支付土地有償使用費；集體建設用地使用權流轉的，土地使用者應當按照合同約定向土地所有者支付土地使用權流轉增值收益。法律法規規章另有規定的，從其規定。

第二十條 農村集體經濟組織取得的土地有償使用費，流轉增值收益等土地收入，屬農村集體資金應當納入農村集體財產統一管理，單獨建帳，專項用于集體公共設施、公益事業建設、社會保障支出和集體經濟組織發展生產，并定期向本集體經濟組織成員公開收取和使用情況，接受監督。

第二十一條 市農經行政主管部門要加強對農村建設用地土地收益、分配的協調管理。區政府、鄉（鎮）政府對農村建設用地土地收益負有依規管理，糾紛調處，維護權益，檢查監督的權力和責任。

第五章 附則

第二十二條 有關工作人員在預留安置用地管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、弄虛作假的，由有關部門對相關責任人員依法依規進行處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十三條 各縣（市）可參照本辦法執行。第二十四條 本辦法由市國土資源局負責解釋。第二十五條 本辦法自發布之日起30日后施行。

第四篇：農村集體建設用地的調研報告

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農村集體建設用地的調研報告2010-06-29 19:06:20免費文秘網免費公文網農村集體建設用地的調研報告農村集體建設用地的調研報告(2)

按照局黨委《關于開展深入學習實踐科學發展觀活動的實施方案》的要求，近期，與相關同志一起，就農村集體建設用地情況對部分市、鎮、村進行了調查研究。目的是找準農村集體建設用地存在的問題，研究提出解決農村集體建設用地問題的途徑和措施，引導農村集體建設用地步入依法、規范、科學發展的軌道。

一、全市農村集體建設用地的基本情況

我市轄區共計62個鎮、2653個村

莊，農村總戶數652401戶、總人口1621573人。農村集體建設用地總面積為549297畝，其中：居民點用地308433畝、村內道路用地149293畝、村辦企業用地75084畝、公益性事業用地16487畝，人均建設用地面積約為225平方米。

二、農村集體建設用地利用和管理中存在的問題

（一）農村集體建設用地違法行為屢禁不止

據2008年全市農村集體建設違法用地調查處理數據顯示，2008年全市農村集體建設違法用地面積為8213畝，違法違規現象未能得到有效遏制。主要表現在：有的村未經批準，擅自占用土地，尤其是耕地或基本農田建設工業廠房，對外出租、出售；有的村以“以租代征”的方式，將土地出租給其他單位或個人，非法建設工業廠房；有的則以農業結構調整為名，擅自占用耕地，甚至基本農田建設永久性建筑，進行畜禽養殖。僅調查的一個鎮，2008年被立案查處的未

經批準擅自建設及以租代征的土地違法案件達18宗，違法總面積231畝，大量耕地遭到破壞，部分廠房閑置，既嚴重違背了土地管理法律法規，又造成大量資源的閑置浪費。

（二）農村住宅違法建設現象較為嚴重

近年來，由于農村集體經濟增長乏力，再加上國家取消了三提五統等稅費，一些空殼村和自然環境較好的村把農村住宅建設當作集體收入的唯一來源，紛紛違法建設住宅對外出售和尋租，其表現形式主要有：一是部分村集體未經批準，擅自占用土地建設住宅，對外出售；二是部分村以集體土地為條件與他人聯合開發，建設住宅對外出售；三是部分村集體將土地出租給他人，用于住宅建設；四是部分村民未經批準，擅自占用土地建設住宅。僅調查的一個鎮，2008年被立案查處建設農村住宅的違法案件達436起，用地總面積109畝，嚴重違反了《土地管理法》及相關政策，干擾

了我市農村住宅的建設秩序。

（三）農村居民住宅非法交易時有發生

隨著城市化水平的提高，城市和農村住房價格差異的不斷提升，在鄉鎮中心區域，尤其是城鄉結合部，部分城鎮居民以及農村村民受經濟利益的驅動，非法交易農村住宅的現象時有發生，隨著舊村改造和新農村建設的推進，一些違法交易現象逐漸表露。據調查的15個村中，8個村非法買賣農民住宅達250宗。經統計，僅我市轄區的一個市，自2007年以來因非法交易農村住宅引發的信訪案件占總數的25%，訴訟案件占土地行政訴訟案件的30%。農村住宅的非法交易，不僅嚴重違反國家政策規定，擾亂了土地市場的正常秩序，而且引發大量的土地信訪案件和民事訴訟，使農村村民的合法權益得不到有效保障，造成了農村土地權屬混亂和產權糾紛，并給舊村改造及新農村建設帶來新的矛盾。

（四）集體建設用地利用率低，閑置浪費現象較為嚴重

一是人均集體建設用地面積較大，利用率低。國家規定農村人均集體建設用地面積為150平方米，我市上一輪土地利用總體規劃確定農村人均建設用地規模由規劃基期的180平方米降為規劃末期的150平方米，而我市在實施土地利用總體規劃13年以來，人均建設用地面積不僅沒有得到有效降低，反而增加到225平方米，遠高于國家規定標準；二是農村住宅空置率高，一戶多宅較多。部分農村村民取得宅基地建房后，因考學、參軍、工作、在外購房居住等原因，將戶口遷出本村，造成大量住宅閑置；部分村民因結婚分戶等原因已在村內單獨申請建房居住，后又繼承其父母或親戚生前所居住的房屋，導致一戶多宅和房屋閑置。此次調查的15個村共有3533戶、8923人，宅基地總數4866宗，其中一戶多宅313戶、閑置住宅757宗，分別占宅基地總數的%和%。農村住宅閑置

及一戶多宅等問題，造成了農村土地的粗放利用和浪費。

三、對策及建議

（一）進一步加大宣傳教育力度，增強社會各階層的國策意識

一是搞好法律法規宣傳，增強法律意識。進一步創新宣傳方式，拓寬宣傳渠道，加大國土資源法律法規的宣傳力度，不斷增強廣大干部群眾的法律意識，提高依法用地的自覺性。二是搞好國情、國策的宣傳，增強危機意識。我國地少人多，土地資源嚴重匱乏，全國耕地總面積為億畝，距離18億畝的警戒線只差2700萬畝，18億畝耕地底線一旦失守，勢必影響我國的糧食安全和社會穩定。要在深化普法教育的同時，不斷加強國情、國策教育力度，增強廣大干部群眾

第五篇：農村集體建設用地的調研報告

按照局黨委《關于開展深入學習實踐科學發展觀活動的實施方案》的要求，近期，與相關同志一起，就農村集體建設用地情況對部分市、鎮、村進行了調查研究。目的是找準農村集體建設用地存在的問題，研究提出解決農村集體建設用地問題的途徑和措施，引導農村集體建設用地步入依法、規范、科學發展的軌道。

一、全市農村集體建設用地的基本情況

我市轄區共計62個鎮、2653個村莊，農村總戶數652401戶、總人口1621573人。農村集體建設用地總面積為549297畝，其中：居民點用地308433畝、村內道路用地149293畝、村辦企業用地75084畝、公益性事業用地16487畝，人均建設用地面積約為225平方米。

二、農村集體建設用地利用和管理中存在的問題

（一）農村集體建設用地違法行為屢禁不止

據XX年全市農村集體建設違法用地調查處理數據顯示，XX年全市農村集體建設違法用地面積為8213畝，違法違規現象未能得到有效遏制。主要表現在：有的村未經批準，擅自占用土地，尤其是耕地或基本農田建設工業廠房，對外出租、出售；有的村以“以租代征”的方式，將土地出租給其他單位或個人，非法建設工業廠房；有的則以農業結構調整為名，擅自占用耕地，甚至基本農田建設永久性建筑，進行畜禽養殖。僅調查的一個鎮，XX年被立案查處的未經批準擅自建設及以租代征的土地違法案件達18宗，違法總面積231畝，大量耕地遭到破壞，部分廠房閑置，既嚴重違背了土地管理法律法規，又造成大量資源的閑置浪費。

（二）農村住宅違法建設現象較為嚴重

近年來，由于農村集體經濟增長乏力，再加上國家取消了三提五統等稅費，一些空殼村和自然環境較好的村把農村住宅建設當作集體收入的唯一來源，紛紛違法建設住宅對外出售和尋租，其表現形式主要有：一是部分村集體未經批準，擅自占用土地建設住宅，對外出售；二是部分村以集體土地為條件與他人聯合開發，建設住宅對外出售；三是部分村集體將土地出租給他人，用于住宅建設；四是部分村民未經批準，擅自占用土地建設住宅。僅調查的一個鎮，XX年被立案查處建設農村住宅的違法案件達436起，用地總面積109畝，嚴重違反了《土地管理法》及相關政策，干擾了我市農村住宅的建設秩序。

（三）農村居民住宅非法交易時有發生

隨著城市化水平的提高，城市和農村住房價格差異的不斷提升，在鄉鎮中心區域，尤其是城鄉結合部，部分城鎮居民以及農村村民受經濟利益的驅動，非法交易農村住宅的現象時有發生，隨著舊村改造和新農村建設的推進，一些違法交易現象逐漸表露。據調查的15個村中，8個村非法買賣農民住宅達250宗。經統計，僅我市轄區的一個市，自XX年以來因非法交易農村住宅引發的信訪案件占總數的25%，訴訟案件占土地行政訴訟案件的30%。農村住宅的非法交易，不僅嚴重違反國家政策規定，擾亂了土地市場的正常秩序，而且引發大量的土地信訪案件和民事訴訟，使農村村民的合法權益得不到有效保障，造成了農村土地權屬混亂和產權糾紛，并給舊村改造及新農村建設帶來新的矛盾。

（四）集體建設用地利用率低，閑置浪費現象較為嚴重

一是人均集體建設用地面積較大，利用率低。國家規定農村人均集體建設用地面積為150平方米，我市上一輪土地利用總體規劃確定農村人均建設用地規模由規劃基期的180平方米降為規劃末期的150平方米，而我市在實施土地利用總體規劃13年以來，人均建設用地面積不僅沒有得到有效降低，反而增加到225平方米，遠高于國家規定標準；二是農村住宅空置率高，一戶多宅較多。部分農村村民取得宅基地建房后，因考學、參軍、工作、在外購房居住等原因，將戶口遷出本村，造成大量住宅閑置；部分村民因結婚分戶等原因已在村內單獨申請建房居住，后又繼承其父母或親戚生前所居住的房屋，導致一戶多宅和房屋閑置。此次調查的15個村共有3533戶、8923人，宅基地總數4866宗，其中一戶多宅313戶、閑置住宅757宗，分別占宅基地總數的6.4%和15.5%。農村住宅閑置及一戶多宅等問題，造成了農村土地的粗放利用和浪費。

（三）多措并舉，提高農村集體建設用地集約利用水平

一是合理規劃。目前，我市農村人口約為162.1萬人，人均建設用地面積比國家標準超出了75平方米，以此推算，我市農村集體建設用地整理潛力可達12157.5公頃。要充分利用這一有利條件，認真組織開展新一輪土地利用總體規劃修編工作，合理編制農村集體建設用地挖潛利用規劃，在確保全市建設用地總量不增加、耕地總量不減少、耕地質量不降低的前提下，充分挖掘農村集體建設用地的整理（復墾）潛力，將農村集體建設用地減少與城鎮建設用地增加有機結合，合理規劃調整農村集體建設用地布局，優化用地結構，降低人均建設用地面積，進一步促進農村集體建設用地節約集約、高效和可持續利用，促進農村經濟全面發展和社會全面進步。

二是積極推進農村居住工程建設。要嚴格按照《山東省人民政府關于推進農村住房建設與危房改造的意見》的有關規定，結合我市實際，實施村莊合并、集中興建多層民居，將黨的城鄉統籌政策惠及到大多數農民，落到實處。首先，全面摸底，科學規劃。在全面調查摸底的基礎上，科學編制農村住房建設規劃。要充分發揮規劃的控制和引導作用，堅持從實際出發，因地制宜，統籌合理安排城鄉建設用地和其他土地資源，整合優化農村住宅的布局。第二，結合實際，分類實施。按照我省關于推進農村住房建設與危房改造的意見，逐步采取撤村并居型、小城鎮集聚型、農村新型社區建設型、村莊整治改造型、逐步撤并型及整村遷建型等方式，引導經濟條件較好、建房積極性較高的地區先行啟動農村住房建設。對中心村、經濟強村和大企業駐地及周邊村莊，按照農村新型社區的標準，統一組織建設集中居住區，并可通過宅基地換住房、換社保的方式，將擬撤并村莊的農戶吸引進來。鼓勵經濟強村兼并周邊弱村，鼓勵大企業整建制兼并改造村莊，通過集中建房改善農民居住條件，拓展發展空間，最大限度地減少農村土地閑置、浪費及低效利用等問題，進一步提高挖潛改造、調整盤活存量建設用地的力度，提高土地的利用效率。第三，嚴格標準，保證質量。對在批準的集體建設用地上建設的多層農村住宅，應嚴格控制戶型和面積，可參照經濟適用房的戶型和面積，堅決制止建設大戶型和豪華型公寓；同時，還應嚴格控制供應條件和范圍，僅限于符合申請條件的本集體經濟組織成員和拆遷農民，嚴禁對外出售，謀取不合法利益。對新農村建設節約的土地，通過整理復墾，置換用于城鎮建設。第四，資金扶持，扎實推進。各級政府應從城鎮土地出讓收益中拿出專項資金，用于補助拆遷村和搬遷居民，保證農村居住工程建設順利推進。

三是積極開展農村集體建設用地置換和掛鉤。集體建設用地置換和掛鉤，就是通過置換和掛鉤的方式，將農村集體建設用地減少與城鎮建設用地增加相結合，通過整理復墾，將農村廢棄、閑置、低效利用的建設用地整理成耕地，并將整理復墾后取得的建設用地周轉指標由市（區）統一調劑用于城鎮及工業園區項目建設。通過農村建設用地置換和掛鉤，一方面能夠有效地整合農村集體建設用地布局，優化用地結構，提高農村土地集約利用水平；另一方面，整理出的建設用地周轉指標置換到城鎮、工業集聚區，能夠有效拓展用地空間。

四是逐步建立農村住宅退出機制，實行有償使用。20世紀90年代初期，我市曾對農村住宅實行有償使用制度，不僅有效解決了農村住宅亂搭濫建、少批多占的問題，還較好地改善了村容村貌，受到廣大農民的好評。最近下發的《山東省人民政府關于推進農村住房建設與危房改造的意見》明確提出：“對農民拆除舊住房、交還宅基地的可給予一定經濟補償，對超占宅基地的農戶實行有償使用，具體標準由縣（市、區）政府制定”。目前，一戶多宅和超標準占地問題，在我市農村具有一定的普遍性，要有效解決此類問題，應建立農村住宅退出機制，實行有償使用，利用經濟手段逐步促使農戶自愿交還多余住宅。具體方法可采取對符合規定標準的住宅少收或不收有償使用費、對一戶多宅和超標準占地的多收有償使用費。具體標準可由縣級人民政府制定，也可由村按村民公約的方式確定。