第一篇：農(nóng)村集體土地征收類作業(yè)

淺議農(nóng)村土地征收

我國(guó)土地所有制度施行的國(guó)有和集體土地所有權(quán)制度，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在加之城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)有土地越來越少，更多的房地產(chǎn)開發(fā)商將目光投向農(nóng)村土地。地方政府受利益的驅(qū)動(dòng)，不斷的利用各種名義對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行征收后賣給地產(chǎn)商，在加上一些地區(qū)盲目的搞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、搞旅游業(yè)開發(fā)，地方政府打著公共利益的旗號(hào)征收農(nóng)村土地，但對(duì)農(nóng)村農(nóng)民要么補(bǔ)償費(fèi)低，要么補(bǔ)償費(fèi)長(zhǎng)期拖欠，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的利益。導(dǎo)致大量越級(jí)上訪和群體上訪事件的發(fā)生，影響了和諧社會(huì)的建設(shè)。為此，本文淺談現(xiàn)目前我國(guó)土地征收制度的缺陷和解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：集體土地 土地征收征收補(bǔ)償 缺陷與原因 制度建設(shè)

解決土地征收補(bǔ)償?shù)膯栴}，首先要明白土地征收的概念。依照2004年新修改過的《憲法》第10條第3款的規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的的需要可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償。”而《物權(quán)法》第42條也規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”從上述法條中可以看出土地征收和土地征用的含義是不同的，那如何理解“土地征收”和“土地征用”？理解二者間的關(guān)

系是解決土地征收或征用問題的邏輯起點(diǎn)。有學(xué)者認(rèn)為土地征收是一種狹義的土地征收，即土地征用包括土地征收。（汪軍民）；有學(xué)者認(rèn)為“土地征收，是指國(guó)家用公權(quán)力征收集體土地的所有權(quán)歸國(guó)家所有。土地征用是國(guó)家依據(jù)公權(quán)力征收集體土地的使用權(quán)歸國(guó)家所有。”（崔杰）也有學(xué)者認(rèn)為從理論上講征用本身僅指使用權(quán)的暫時(shí)性有償讓渡，并不包括所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而征收則是指使用權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)強(qiáng)制性有償轉(zhuǎn)移。（張慧芳）也有學(xué)者認(rèn)為征收是為了公共利益的需要，國(guó)家強(qiáng)制將公民個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)有;而征用則是為了公共利益，強(qiáng)制性的使用公民的私有財(cái)產(chǎn)（馮均）。筆者認(rèn)為集體土地征收是指國(guó)家為公共利益的需要，依照法定程序?qū)⒓w土地變?yōu)閲?guó)有土地的法律制度。此種變更包括所有權(quán)的變更，而土地征用則不涉及所有權(quán)的變更，二者是不同的兩個(gè)概念。本文所闡述的是土地征收中的補(bǔ)償問題，不涉及土地征用。

我國(guó)目前實(shí)行的是農(nóng)村土地集體所有的土地所有權(quán)制度，也先后立法保護(hù)農(nóng)村土地。比如，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第4條第2款規(guī)定要“……嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)”，第31條1款規(guī)定“國(guó)家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地”，同時(shí)該法第43條1款又規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。但隨著

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建設(shè)用地大幅增加，地方政府的土地征收也越來越多，但我國(guó)目前的土地征收制度還是沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下實(shí)施的征地辦法，很難適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，給“多征多占”、侵犯農(nóng)民權(quán)益提供了可能。

（一）盡管《憲法》規(guī)定了土地征收的前提是為了公共利益的需要，但是《土地管理法》沒有對(duì)“公共利益”做出明確的界定，而最新出臺(tái)的《物權(quán)法》對(duì)于集體土地權(quán)利的保護(hù)，特別是在土地征用補(bǔ)償方面的規(guī)定離人們對(duì)他的期望相差甚遠(yuǎn)。有關(guān)“公共利益”的界定，集體土地產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵等多方面急需解決的問題，《物權(quán)法》仍然擱臵不提，導(dǎo)致土地征用權(quán)的濫用。使事實(shí)征地范圍從“公共利益的需要”擴(kuò)大到包括非公共利益需要的一切用地項(xiàng)目。既包括公益用地，也包括商業(yè)性用地。所以，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，開發(fā)區(qū)熱、旅游開發(fā)熱和房地產(chǎn)熱等紛紛興起，農(nóng)村（尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村）的土地越來越多地被征用，有的甚至是整個(gè)村的土地被全部征用。

（二）農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)制度不明晰，集體土地所有權(quán)主體法律地位不明。雖然我國(guó)法律規(guī)定農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有且集體土地所有是一定社會(huì)范圍內(nèi)的農(nóng)民共同共有的所有權(quán)，集體成員的權(quán)利是集體所有權(quán)的組成部分，主體成員大會(huì)是集體的最高權(quán)力機(jī)關(guān)，集體中的成員不能以個(gè)人

身份享有和行使集體土地所有權(quán)。但實(shí)際上，在集體所有制下，誰(shuí)正真擁有土地，實(shí)際上并不明確。由于集體土地所有者不明確，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)往往是事實(shí)上的土地所有者，有時(shí)候甚至是個(gè)人就決定土地的征收事務(wù)。農(nóng)民作為集體成員擁有的權(quán)利只是名義上的，不能以個(gè)人身份享有和行使集體土地所有權(quán)，這樣使得農(nóng)村集體或農(nóng)民個(gè)人參與土地征收事務(wù)的權(quán)利得不到保障。

（三）土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，依據(jù)我國(guó)《土地管理法》及有關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)土地補(bǔ)償分為四部分：一是土地補(bǔ)償；二是青苗補(bǔ)償；三是地上附著物補(bǔ)償；四是被征地人員的安臵補(bǔ)償。現(xiàn)行法律的補(bǔ)償規(guī)定，沒有考慮到在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下被征收土地的供求關(guān)系、土地的機(jī)會(huì)成本、增值潛力等因素。總而言之，農(nóng)民對(duì)是否征地以及征地多少?zèng)]有發(fā)言權(quán)，就很難避免農(nóng)民的權(quán)利收到侵犯，在加之政府的征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有嚴(yán)重缺陷使得因?yàn)橥恋卣魇斩У氐霓r(nóng)民很容易成為成為了事實(shí)上的“流民”，很容易造成社會(huì)混亂，影響和諧社會(huì)的構(gòu)建。

針對(duì)現(xiàn)行土地征收制度的種種缺陷和問題，我們不得不思考如何解決兩個(gè)問題：

1、地方政府濫用土地征收權(quán)利去謀取利益的行為；

2、土地征收后對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)償方式以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于地方政府的濫用土地征收的行為，應(yīng)該做的是；

（一）從立法上確定合理的界定“公共利益的需要”。只有，從立法上確定公共利益的范圍，同時(shí)，中央嚴(yán)厲打擊地方政府的濫權(quán)行為，才能限制地方政府以公共利益的名行“征收—倒賣”土地之實(shí)的行為，才能從根本上解決地方政府的濫用征收權(quán)的問題。那如何來確定公共利益的范圍呢？筆者認(rèn)為由于公共利益是一個(gè)范圍概念，它是指涉及或者可能涉及每一個(gè)社會(huì)成員的利益的范疇。同時(shí)，公共利益有整體和局部之分，有全國(guó)性的公共利益和地方性的公共利益之分。所以，在界定公共利益時(shí)應(yīng)該從利益結(jié)合所涉及的范圍考慮。筆者認(rèn)為公共利益以當(dāng)是一種可以最終體現(xiàn)為物質(zhì)利益、與絕大部分所涉及范圍內(nèi)的社會(huì)成員息息相關(guān)、對(duì)涉及范圍內(nèi)的每一個(gè)社會(huì)成員提供平等的享用機(jī)會(huì)的社會(huì)性利益。

（二）利用實(shí)踐性手段如聽證來遏制政府的濫權(quán)行為。前文講過農(nóng)民對(duì)土地征收沒有發(fā)言權(quán)是導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)利被侵害的主要原因，所以要改變現(xiàn)狀必須賦予農(nóng)民以發(fā)言權(quán)。我國(guó)現(xiàn)目前關(guān)于聽證的法律規(guī)定沒有將“土地征收是否為了公共利益”等事項(xiàng)納入聽證的范疇，農(nóng)民無法通過有效途徑表達(dá)意愿，只能通過上訪或其他非正常手段。所以，立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將其納入聽證范圍，這樣才能使農(nóng)民有發(fā)言反對(duì)的機(jī)會(huì)。

關(guān)于土地征收補(bǔ)償問題，首先要從轉(zhuǎn)變思想，重視農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)利益。公共利益和個(gè)人利益并不是一種矛盾的關(guān)系，對(duì)于公共利益的考量并不必然要損害個(gè)人利益，所以，土地征收時(shí)要更側(cè)重保護(hù)農(nóng)民的利益。目前土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理之處在于以才“產(chǎn)值”確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以及確定的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低等兩個(gè)方面。尤其是第一個(gè)方面，以前三年的平均產(chǎn)值確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，那么假如前三年都是災(zāi)害年份，那如何確定更何況一目前農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格，就算是連續(xù)三年都是豐收年分，所給予的6-10倍或最高30倍的賠償也都不高。《土地管理法》第47條第二款的規(guī)定，支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安臵補(bǔ)助費(fèi)，尚不能是需要安臵的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府的批準(zhǔn)，可以增加安臵補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償和安臵補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。土地征收完全可以讓農(nóng)民獲得更高的生活水平，而不僅僅是保持原有生活水平。筆者認(rèn)為土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)：首先要增加最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高，立法機(jī)構(gòu)從新立法取消30倍的限制，其次補(bǔ)償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)考慮土地被征收后的用途，經(jīng)營(yíng)性用地按市場(chǎng)化價(jià)格征收，而公益性用地以當(dāng)?shù)厝司杖氲?0倍補(bǔ)償。

第二篇：農(nóng)村集體土地征收具體程序

農(nóng)村集體土地征收具體程序

一、告知征地情況

報(bào)批前由市、縣國(guó)土局研究通過后將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，書面告知被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，并告知相關(guān)房產(chǎn)管理、工商、公安等部門停止辦理相關(guān)手續(xù)。

二、確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果

市、縣國(guó)土局對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類、面積及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果與集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)戶確認(rèn)。

三、組織征地聽證

在征地依法報(bào)批前，市、縣國(guó)土局應(yīng)告知農(nóng)戶就擬證土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請(qǐng)聽證的權(quán)利，如有申請(qǐng)按《國(guó)土資源聽證規(guī)定》舉行聽證。

四、報(bào)批

市、縣國(guó)土局將調(diào)查及聽證結(jié)果擬定土地征收方案，報(bào)縣人民政府，有縣人民政府向有批準(zhǔn)權(quán)的政府（國(guó)務(wù)院或省政府）上報(bào)審批。

五、征收土地公告

被征收土地所在的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到征收土地方案批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行征收土地公告。

六、征地補(bǔ)償安置方案制定及公告

市、縣國(guó)土局應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)會(huì)同有關(guān)部門制定征收土地方案，在征

收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬定征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。

七、報(bào)批征地補(bǔ)償安置方案

市、縣國(guó)土局將征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府審批，報(bào)批時(shí)應(yīng)附被征收地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶或其他權(quán)利人的意見及采納情況，舉行聽證會(huì)的還應(yīng)當(dāng)附具聽證筆錄。

八、批準(zhǔn)征地補(bǔ)償方案

市、縣人民政府批準(zhǔn)征地補(bǔ)償方案，報(bào)省國(guó)土資源管理部門備案，叫市、縣國(guó)土局組織實(shí)施。

九、土地補(bǔ)償?shù)怯?/p>

被征地集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)戶或者其他權(quán)利人在公告期內(nèi)到指定地點(diǎn)辦理補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)，為如期辦理的以市、縣國(guó)土部門調(diào)查為準(zhǔn)。

十、實(shí)施補(bǔ)償、交付土地

對(duì)市、縣國(guó)土局未按規(guī)定程序征收土地，可申請(qǐng)行政復(fù)議對(duì)復(fù)議不服可以提起行政訴訟。

福建合立律師事務(wù)所

衷孫連律師

電話：***

第三篇：集體土地征收

永善縣城規(guī)劃區(qū)

集體土地及房屋征收補(bǔ)償、安置搬遷

實(shí)施辦法（試行）（草案）

第一章

總則

第一條 為保障我縣城市建設(shè)嚴(yán)格按規(guī)劃實(shí)施，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，營(yíng)造和諧、統(tǒng)一、良好的投資環(huán)境，提高土地利用率，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》和《云南省土地管理?xiàng)l例》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合永善實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地及房屋征收補(bǔ)償安置，是指國(guó)家依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，將農(nóng)村集體所有土地征收為國(guó)有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和地上附著物的所有權(quán)人合理補(bǔ)償安置的行為。

第三條 本辦法適用于公布之日起在縣城城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施的項(xiàng)目用地且與城市總體規(guī)劃要求相適應(yīng)的集體土地及房屋征收。中央、省、市確定的交通、能源、水利等重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的集體土地及房屋征收適用本辦法（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的除外）。

第四條 永善縣人民政府授權(quán)永善縣國(guó)土資源局代表縣人民政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)集體土地及房屋的征收、補(bǔ)償工作。各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，支持、配合做好相關(guān)工作。

縣規(guī)劃建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)征地項(xiàng)目實(shí)施安置區(qū)域的劃定及規(guī)劃設(shè)計(jì)審查審核工作，擬訂規(guī)劃安置方案。

第五條 征收土地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

第六條 集體土地及房屋宅基地征收協(xié)議統(tǒng)一由縣國(guó)土資源局與被征收土地所有權(quán)人和使用權(quán)人簽訂。

第七條 集體土地征收依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣人民政府公告征收補(bǔ)償方案并組織實(shí)施。

建設(shè)項(xiàng)目征地中涉及的具體房屋及地上附著物、附屬設(shè)施征收補(bǔ)償、搬遷安置方案由永善縣國(guó)土資源局?jǐn)M訂報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

第八條 征收單位不得擅自變更本實(shí)施辦法確定的土地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得侵占或者挪用征地補(bǔ)償安置費(fèi)。

第九條 被征收的所有權(quán)人、使用權(quán)人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收的人民政府裁決。補(bǔ)償爭(zhēng)議不影響征收方案的實(shí)施。被征收所有權(quán)人、使用權(quán)人必須服從國(guó)家征收的需要，在規(guī)定期限內(nèi)移交，不得拒絕和阻撓。

第二章

土地及青苗補(bǔ)償

第十條 根據(jù)云南省國(guó)土資源廳公布的全省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，永善縣城規(guī)劃區(qū)年產(chǎn)值統(tǒng)一測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)為：1500元/畝，征地補(bǔ)償倍數(shù)為30倍，即征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為30000元/畝。鑒于歷史原因和實(shí)際,縣城規(guī)劃區(qū)集體土地征收補(bǔ)償按以

下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

一、征收水田、大棚蔬菜地，每平方米110元；

二、征收旱地，每平方米100元；

三、征收漁塘、其他有收益的非耕地以及征收宅基地、建設(shè)用地、曬場(chǎng)、農(nóng)用溝渠、田間道路等生產(chǎn)生活用地，每平方米90元。

選擇宅基地配置安置的，被征收的原宅基地只補(bǔ)償安置剩余部分的宅基地。

四、征收荒地，統(tǒng)一按每平方米10元補(bǔ)償。

（具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見：永善縣城市規(guī)劃區(qū)集體土地征收土地補(bǔ)償執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表）

第十一條 青苗補(bǔ)償費(fèi)：大棚蔬菜地按每平方米6元，水田按每平方米3元，旱地按每平方米2元補(bǔ)償。

第十二條 征收臨時(shí)用地的補(bǔ)償費(fèi)包括青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕作層恢復(fù)補(bǔ)償費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為水田每年每畝2500元，旱地每年每畝2100元。臨時(shí)用地不得修建永久性建筑。

經(jīng)濟(jì)作物苗圃按5元/平方米補(bǔ)償。（具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見：永善縣城市規(guī)劃區(qū)集體土地征收青苗補(bǔ)償執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表）

第三章

地上附著物補(bǔ)償

第十三條 地上附著物補(bǔ)償包括樹木、地上建筑物、地下構(gòu)筑物、墳?zāi)沟鹊难a(bǔ)償。縣人民政府發(fā)出征收公告后種植和建造的地上附著物和地下設(shè)施不予補(bǔ)償；在非法占用的土地上建設(shè)的建筑物和其他設(shè)施不予補(bǔ)償。

第十四條 電力、電信、廣播電視、供排水等單位的各種

地上、地下設(shè)施由產(chǎn)權(quán)單位按照規(guī)劃要求自行拆除和搬遷，不予補(bǔ)償。

第十五條 零星林木補(bǔ)償以實(shí)際棵數(shù)計(jì)算，按未掛果幼樹和掛果成樹分類別補(bǔ)償。

（具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見林木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表）

第十六條 需遷移墳?zāi)沟模瑧?yīng)予以公告。墳?zāi)惯w移補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每冢800元。

第十七條 房屋征收補(bǔ)償按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，參照《永善縣國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》的規(guī)定執(zhí)行，即不低于征收公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。其中選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

選擇宅基地配置的，按照所征收房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算。

被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法確定。

第十八條 其他建（構(gòu)）筑物、附屬設(shè)施補(bǔ)償由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)一并納入評(píng)估，分類列出評(píng)估價(jià)值，按評(píng)估價(jià)分類補(bǔ)償。（或按附表標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償）

第四章 安置、搬遷

第十九條 安置方式。被征收房屋宅基地屬被征地集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村居民的，采取貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、自行安置或劃定安置區(qū)域農(nóng)村宅基地配置安置相結(jié)合的方式安置。

安置區(qū)域劃定，由縣規(guī)劃建設(shè)行政主管部門根據(jù)縣城城市規(guī)劃擬訂安置區(qū)域規(guī)劃方案，并報(bào)縣政府批準(zhǔn)后在項(xiàng)目征地區(qū)域內(nèi)確定。規(guī)劃確定的安置區(qū)域內(nèi)集體土地只作調(diào)查補(bǔ)償，集體土地權(quán)屬性質(zhì)不發(fā)生改變。

選擇安置區(qū)域宅基地配置安置方式的，戶均安置面積不得超過100平方米，被征收宅基地1戶超過100平方米的，對(duì)超出部分只作征收補(bǔ)償。宅基地配置地以行政劃撥方式供地并按縣城規(guī)劃區(qū)農(nóng)村宅基地來審批、管理和使用。

被征收房屋宅基地屬非農(nóng)居民的，一律采取貨幣補(bǔ)償安置，即只對(duì)被征收的房屋宅基地進(jìn)行補(bǔ)償，不再采取其他方式安置。

第二十條 安置條件。申請(qǐng)安置區(qū)域宅基地配置安置的安置戶必須同時(shí)具備以下條件：

（一）有被征收房宅基地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的合法常住農(nóng)業(yè)戶口，嚴(yán)格以項(xiàng)目用地征收公告發(fā)布之日前公安機(jī)關(guān)的在冊(cè)登記農(nóng)業(yè)戶口為準(zhǔn)；無完全民事行為能力的戶主必須以公安機(jī)關(guān)的證明為準(zhǔn)；

（二）房屋宅基地被依法征收，且在本縣沒有其它房屋宅基地；

（三）被征收宅基地上的房屋屬依法修建；

（四）長(zhǎng)期在搬遷區(qū)域內(nèi)居住和生活的農(nóng)戶；

（五）申請(qǐng)安置區(qū)域宅基地配置安置時(shí)，申請(qǐng)戶必須提供安置申請(qǐng)書、戶口薄、原宅基地建設(shè)用地批準(zhǔn)書或土地權(quán)屬證書、其他合法有效證明材料、本縣沒有其它房屋宅基地的證明、房屋搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議、被搬遷房屋騰空驗(yàn)收證明等相關(guān)材料。

第二十一條 安置戶及安置面積計(jì)算。符合安置區(qū)域宅基地配置安置的農(nóng)戶，一宗被征收房屋宅基地只有一個(gè)戶口的，計(jì)一個(gè)安置戶，安置面積按《云南省土地管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定執(zhí)行，即人均占地不得超過20平方米，一戶最多不得超過100平方米。

被征收房屋宅基地屬兩戶或多戶共有，申請(qǐng)安置區(qū)域宅基地配置安置的，由同一權(quán)屬被征收宅基地上的申請(qǐng)戶自行協(xié)商確定安置面積，但安置總面積不得超過被征收宅基地的面積，且戶均安置面積不得超過100平方米。

第二十二條 搬遷。兌現(xiàn)征收補(bǔ)償后，由永善縣國(guó)土資源局組織和委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)或公司實(shí)施被征收區(qū)域內(nèi)的個(gè)人房屋及附屬設(shè)施的搬遷、拆除工作。

項(xiàng)目用地征收區(qū)域內(nèi)的搬遷戶應(yīng)在搬遷通知規(guī)定的時(shí)限內(nèi)將房屋騰空交由承擔(dān)搬遷工作的機(jī)構(gòu)或公司驗(yàn)收并同時(shí)簽訂搬遷協(xié)議。拆搬機(jī)構(gòu)或公司向被搬遷戶出具房屋騰空驗(yàn)收證明。

實(shí)施搬遷、拆除后，承擔(dān)搬遷、拆除工作的機(jī)構(gòu)或公司應(yīng)向永善縣國(guó)土資源局提交區(qū)域搬遷情況報(bào)告，由永善縣國(guó)土資源局組織有關(guān)單位對(duì)區(qū)域內(nèi)的搬遷、拆除情況進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

第二十三條 安置區(qū)域宅基地配置安置手續(xù)的辦理，由安置申請(qǐng)戶向永善縣國(guó)土資源局提供安置條件證明材料、安置申請(qǐng)、搬遷協(xié)議及搬遷機(jī)構(gòu)或公司出具的房屋騰空驗(yàn)收證明等相

關(guān)資料，永善縣國(guó)土資源局組織規(guī)劃、住建、溪洛渡人民政府等職能部門集體會(huì)審確定集中安置區(qū)域宅基地配置安置戶，規(guī)劃、住建、國(guó)土等職能部門根據(jù)會(huì)審意見辦理規(guī)劃許可、建設(shè)用地等手續(xù)。

第五章

搬遷補(bǔ)償、補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)

第二十四條 自來水、電、有線電視、電話等的遷移費(fèi)按征收公告日相關(guān)單位的實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

第二十五條 向被搬遷戶支付搬家補(bǔ)助費(fèi)每戶每次3000元，按兩次計(jì)算；支付臨時(shí)安置過渡補(bǔ)助費(fèi)每月每平方米10元，過渡時(shí)間按騰空交房驗(yàn)收之日起算，過渡期為6個(gè)月，過渡方式為自行過渡。

第二十六條 對(duì)積極配合搬遷的，給予獎(jiǎng)勵(lì)。凡在搬遷通知規(guī)定時(shí)間內(nèi)自行搬遷完畢騰空房房屋并交付驗(yàn)收的，每戶獎(jiǎng)勵(lì)3000元。

第六章

法律責(zé)任

第二十七條 侵占、挪用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人的土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)費(fèi)用的，視情節(jié)輕重給予黨紀(jì)、政紀(jì)處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十八條 征收集體土地經(jīng)依法批準(zhǔn)并按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人超過規(guī)定時(shí)間拒不移交土地的，由永善縣國(guó)土資源局責(zé)令限期移交。逾期不移交土地的，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，由永善縣國(guó)土永善縣國(guó)土資源局局申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

逾期拒不領(lǐng)取征地補(bǔ)償費(fèi)用的，由永善縣國(guó)土永善縣國(guó)土

資源局局將其征地補(bǔ)償費(fèi)劃轉(zhuǎn)被征地村組集體經(jīng)濟(jì)組織專戶儲(chǔ)存。

第二十九條 向被征收房屋所有權(quán)人依法兌現(xiàn)了房屋征收補(bǔ)償，縣人民政府審批確定了項(xiàng)目征地的安置方案，房屋所有權(quán)人拒絕在搬遷通知規(guī)定時(shí)限內(nèi)騰空房屋交付驗(yàn)收，影響該區(qū)域搬遷、拆除工作的，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆除。

第三十條 阻礙土地行政主管部門工作人員依法行使職權(quán)及妨礙用地單位依法用地及建設(shè)施工的，依法懲處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條 對(duì)騙取安置用地的，一經(jīng)查實(shí)，依法收回土地使用權(quán)。

第三十二條 有關(guān)機(jī)關(guān)在出具證明時(shí)，必須注明責(zé)任人，經(jīng)單位主要領(lǐng)導(dǎo)審核簽批后蓋章認(rèn)可。對(duì)違反政紀(jì)的由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法查處，觸犯法律的交由司法機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任

第三十三條 對(duì)拒不執(zhí)行本辦法的行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社區(qū)工作人員，按相關(guān)規(guī)定追究有關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任。

第三十四條 除土地行政主管部門外，任何單位和個(gè)人不得與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議或其他土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，否則，依法嚴(yán)肅處理。

第七章

附則

第三十五條 本辦法規(guī)定的土地補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)，由縣國(guó)土資源局會(huì)同相關(guān)部門根據(jù)土地類別、經(jīng)濟(jì)總量和價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況適時(shí)調(diào)整，報(bào)縣人民政府審批后公布執(zhí)行。

第三十六條 耕地被征收后符合農(nóng)轉(zhuǎn)非條件的，由有關(guān)部

門按規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非手續(xù)。

第三十七條 城市規(guī)劃區(qū)外其他項(xiàng)目用地的集體土地房屋征收、土地補(bǔ)償按涉及區(qū)域內(nèi)征地年產(chǎn)值統(tǒng)一測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，地上附著物、地上附屬設(shè)施補(bǔ)償參照本辦法執(zhí)行，被征收房屋的安置、搬遷根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際情況參照本辦法執(zhí)行。

第三十八條 如遇政策調(diào)整，按調(diào)整后的政策執(zhí)行。第三十九條 本辦法自公布之日起施行，在此之前縣政府和有關(guān)部門下發(fā)的文件凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。

第四篇：集體土地征收

集體土地征收

1.征收集體土地的特點(diǎn)

1.1 集體土地概述

☆ 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有

☆宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有

☆集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)

☆符合土地利用總體☆規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外（集體土地流轉(zhuǎn)的特例）

1.2 征地集體土地的概念

☆ 是國(guó)家為了公共利益的需要，依法將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地并給予補(bǔ)償?shù)男袨?/p>

☆ 實(shí)質(zhì)是土地所有權(quán)由集體所有變?yōu)閲?guó)家所有

1.3 征收與征用的共同與不同之處

☆ 共同之處

◇ 都具有一定強(qiáng)制性

◇ 都要經(jīng)過法定程序

◇ 都要依法給予補(bǔ)償

☆ 不同之處

◇ 征收是所有權(quán)發(fā)生改變，由集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有權(quán)

◇ 征用是使用權(quán)改變，所有權(quán)不變，強(qiáng)制使用，特定情況結(jié)束后應(yīng)返還原所有人

1.4 征收的特點(diǎn)

☆強(qiáng)制性-土地征收是國(guó)家行為

☆妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活-要給予被征地單位經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

☆ 被征收的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移-集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有土地

2.征收的原則

☆ 珍惜耕地，合理利用土地的原則

◇ 能不征就不征，能少征就少征

☆ 保證國(guó)家建設(shè)用地的原則

◇ 該征就征，反對(duì)拒征和大幅度提高征地費(fèi)用

☆ 妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

◇ 對(duì)征收的土地要適當(dāng)補(bǔ)償

◇ 對(duì)農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助

◇ 對(duì)因征地造成的剩余農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力要適當(dāng)安排

◇ 妥善安置拆遷戶

☆ 有償使用土地的原則

◇ 土地征收后，除公共設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施外，就應(yīng)實(shí)行有償使用供應(yīng)

☆依法征地的原則

◇ 必須有縣級(jí)以上政府的批準(zhǔn)文件

◇ 按照合法的程序和法定的審批權(quán)限依法辦理手續(xù) ◇ 禁止以租代征

3.征收、征用集體土地的政策規(guī)定

3.1 征收土地的范圍

☆為了公共利益的需要，可以征收集體土地

☆ 土地征收后，所有權(quán)屬于國(guó)家，用地單位只有使用權(quán)

3.2 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限

☆ 聽證制度-在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)組織聽證

☆ 征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度－國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）-只有這兩級(jí)

☆農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)（用途轉(zhuǎn)變）

☆由國(guó)務(wù)院審批的 ◇ 基本農(nóng)田

◇ 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的 ◇ 其他土地超過70公頃的

☆其他用地由省級(jí)政府審批并報(bào)國(guó)務(wù)備案

3.3 申請(qǐng)征地不得化整為零

☆征收土地應(yīng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)，不得化整為零

☆分期建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用

☆鐵路、公路、輸油等管線工程可以分段征收

3.4 對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助

☆由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

3.5 臨時(shí)用地政策

☆由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地時(shí)申請(qǐng)并取得批準(zhǔn)

☆由建設(shè)單位與集體土地所有單位簽訂臨時(shí)用地協(xié)議（征用而非征收）

☆臨時(shí)用地期限最多不超過2年

☆不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，不得修建永久性建筑

☆期滿后建設(shè)單位清理場(chǎng)地支付費(fèi)用，到土管部門注銷登記

☆超期可再次提出申請(qǐng)，不退地又不申請(qǐng)的視為違章用地

3.6 聯(lián)營(yíng)使用集體土地政策（兩種方法）

☆聯(lián)營(yíng)指全民或集體所有制企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦聯(lián)營(yíng)企業(yè)

☆持縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件

☆ 由聯(lián)營(yíng)企業(yè)向縣級(jí)以上政府土管部門提出用地申請(qǐng)

☆ 兩種處理方式

◇ 批準(zhǔn)后可以改變土地性質(zhì)，實(shí)行征收

◇ 也可以不改變土地所有權(quán)，作為聯(lián)營(yíng)條件（聯(lián)營(yíng)企業(yè)用地可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)）-作價(jià)入股，可以不改變土地所有權(quán)

3.7 征收土地公告（主要是兩個(gè)公告）

☆概念

◇ 由被征收土地所在的市縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內(nèi)以書面或其它形式進(jìn)行公告

☆征地公告內(nèi)容（四項(xiàng)）

◇ 征收批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、文號(hào)、時(shí)間和用途（批文）

◇ 被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積（土地）

◇ 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑（人員）

◇ 辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙夼c地點(diǎn)（手續(xù)）

☆征地補(bǔ)償安置方案公告內(nèi)容

◇ 被征地土地情況

◇ 土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對(duì)象和方式

◇ 安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對(duì)象和方式

◇ 地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式

◇ 農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑

◇ 其他措施

☆未過行公告的，被征地單位和個(gè)人有權(quán)拒絕辦理手續(xù)

3.8 征地補(bǔ)償費(fèi)的使用

☆補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)按有關(guān)規(guī)定使用（給村集體或農(nóng)民個(gè)人）

☆耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展

☆菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理

☆征地管理費(fèi)用于土地管理部門的各種業(yè)務(wù)開支

3.9 特殊征地政策

☆大中型水利水電工程補(bǔ)償－國(guó)務(wù)院另行規(guī)定

☆征收林地、園林－林業(yè)管理部門規(guī)定

☆征收中發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹－報(bào)相關(guān)部門處理后方可征地

☆烈士墓、華僑墓－按主管部門辦理

☆用地范圍內(nèi)有國(guó)防設(shè)施－經(jīng)協(xié)商后方可征收

4.土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)

【征地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成】三大類

☆土地補(bǔ)償費(fèi)－給集體的，補(bǔ)償所有權(quán)

☆安置補(bǔ)助費(fèi)－給個(gè)人的，安置勞動(dòng)力

☆地上物及青苗補(bǔ)償費(fèi)－給地上物的所有人

【注意專有名詞的精準(zhǔn)性】

☆征地補(bǔ)償費(fèi)與土地補(bǔ)償費(fèi)不同

☆安置補(bǔ)助費(fèi)，不叫安置補(bǔ)償費(fèi)

4.1 土地補(bǔ)償費(fèi)

☆內(nèi)含

◇ 是征地費(fèi)的主要部分，為補(bǔ)償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟(jì)損失而支付的款項(xiàng)（對(duì)地）

◇ 由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)

☆標(biāo)準(zhǔn)

◇ 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的6－10 倍（按原用途補(bǔ)償）

◇ 其他土地標(biāo)準(zhǔn)，由省級(jí)規(guī)定

4.2 安置補(bǔ)助費(fèi)

☆ 內(nèi)含

◇ 安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的補(bǔ)助費(fèi)（對(duì)人）

☆ 耕地標(biāo)準(zhǔn)

◇ 安置補(bǔ)助費(fèi)＝需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)×每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

◇ 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算

◇ 每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4－6倍

◇ 每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍

☆ 非耕地標(biāo)準(zhǔn)

◇ 由省級(jí)規(guī)定

☆ 征地補(bǔ)償費(fèi)的特殊規(guī)定

◇ 人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍

◇ 土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟?guó)有土地有償使用收入予以補(bǔ)貼

☆ 政府的管理

◇ 省級(jí)政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)

◇ 征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)

◇ 國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目必須將征地費(fèi)用足額列入概算

◇ 對(duì)有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，農(nóng)民可用建設(shè)用地使用權(quán)入股

4.3 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

☆地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省級(jí)政府規(guī)定

☆ 征收城市郊區(qū)的菜地，繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

☆ 城市郊區(qū)的菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘

4.4 臨時(shí)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

☆征用臨時(shí)用地，應(yīng)與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時(shí)用地協(xié)議

☆按土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償（注意沒有倍數(shù)）

☆但臨時(shí)用地逐年累計(jì)的補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和

【為何有高限的規(guī)定】

☆ 臨時(shí)用地補(bǔ)償相當(dāng)于租金

☆征地補(bǔ)償費(fèi)相當(dāng)于銷售價(jià)格

☆如果租金之和超過了售價(jià)，那就不如買了而不是租

4.5 補(bǔ)償費(fèi)用的使用

☆土地補(bǔ)償費(fèi)－農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有

☆ 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)－歸地上附著物和青苗的所有者 ☆ 安置補(bǔ)助費(fèi)（三種方式）

◇ 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置人員的－由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用 ◇ 其他單位安置的人員－支付給安置單位 ◇ 不需要統(tǒng)一安置的人員－發(fā)放給個(gè)人

5.土地征收工作程序

5.1 申請(qǐng)用地 ☆ 申請(qǐng)機(jī)構(gòu)

◇ 土地所在地縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門 ☆申請(qǐng)的依據(jù)

◇ 經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或初步設(shè)計(jì) ◇ 基本建設(shè)計(jì)劃（立項(xiàng)）◇ 其它

☆所需附上有資料

◇ 建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明

◇ 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其它有關(guān)批準(zhǔn)文件 ◇ 土地行政部門出具有用地預(yù)審報(bào)告 ◇ 初步設(shè)計(jì)或其他有關(guān)材料 ◇ 建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖

◇ 占用耕地的，提出補(bǔ)充耕地方案

◇ 項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害區(qū)的，提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告 ◇ 提供地價(jià)評(píng)估報(bào)告

5.2 受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件（一書四方案）☆審查時(shí)間

◇ 受理的30日內(nèi)

☆編制（一書）

◇ 建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書

☆擬定（四方案）

◇ 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案（用途轉(zhuǎn)變）

◇ 補(bǔ)充耕地方案

◇ 征地方案（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）

◇ 供地方案（使用權(quán)轉(zhuǎn)變）

☆流程

◇ 經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后報(bào)上一級(jí)土地管理部門審查

5.3 審批用地（一制度）

☆實(shí)行土地管理部門內(nèi)部會(huì)審制度審批土地

☆批文必須是政府的，而不是土管部門的5.4 征地實(shí)施

☆實(shí)施機(jī)構(gòu)

◇ 被征收土地所在地市縣人民政府（注意不是土管部門）

☆ 程序

◇ 征地公告

◇ 支付征地費(fèi)

◇ 安置農(nóng)業(yè)人口

◇ 協(xié)調(diào)征地爭(zhēng)議

5.5 簽發(fā)用地證書（合同+登記）

☆有償使用土地的－簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》

☆以劃撥方式使用土地的，簽發(fā)《國(guó)有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

☆用地單位持上述文件辦理土地登記手續(xù)

5.6 征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理

☆時(shí)間

◇ 用地批準(zhǔn)后至頒發(fā)土地使用權(quán)證書前的管理

☆措施

◇ 會(huì)同有關(guān)部門落實(shí)安置措施

◇ 督促被征地單位按期移交土地

◇ 處理征地過程中的各種爭(zhēng)議

◇ 填寫征地結(jié)案報(bào)告（表示征地工作結(jié)束）

5.7 建立征收土地檔案（三項(xiàng)要求）

☆整理和收集征收過程中形成的各種文件

☆ 收集存檔的文件一律是原件

☆市、縣范圍內(nèi)的土地檔案應(yīng)統(tǒng)一格式

第五篇：集體土地征收

集體土地征收

百科名片 集體土地征收是指國(guó)家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國(guó)有的行為。土地征收方案依照法定程序批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣級(jí)人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝：?jiǎn)介征收土地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)歸土地所有權(quán)人所有，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。

缺陷 當(dāng)前土地征收制度的缺陷

（一）土地征收權(quán)被濫用當(dāng)前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國(guó)土地征收法律、法規(guī)的不完善和政府對(duì)土地管理的缺位有關(guān)。《中華人民共和國(guó)憲法》第10條第3款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”《中華人民共和國(guó)土地管理法》第 2 條第4款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”實(shí)際上公共利益的概念已被擴(kuò)大到經(jīng)濟(jì)建設(shè)，可以說許多企業(yè)都打著“公共利益”的名義來申請(qǐng)用地，那么這就存在一個(gè)“公共利益”如何界定的問題。我建一個(gè)學(xué)校和醫(yī)院是為了公共利益，我開發(fā)一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)是否也為公共利益呢？另外“公共利益”外延界定的不明確也導(dǎo)致土地征收權(quán)被國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)極度濫用。因?yàn)槲覈?guó)土地征收的補(bǔ)償費(fèi)用實(shí)行的并非真正的市場(chǎng)價(jià)格，而是由國(guó)家單方制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。即使這樣的低價(jià)也往往是由用地單位來支付的，國(guó)家實(shí)際上是無對(duì)價(jià)取得土地，這就加劇了土地征收權(quán)的濫用。

（二）土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍不合理

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍缺乏足夠的法律依據(jù)

按照目前的土地征收制度，實(shí)際上是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有。既然是兩種所有制的轉(zhuǎn)移，那么在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地的價(jià)格就應(yīng)該由市場(chǎng)來決定，就應(yīng)該由法定的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估。而現(xiàn)行法律規(guī)定是按照被征用土地前3年的平均產(chǎn)值的6—10倍來計(jì)算的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場(chǎng)、土地用途、地區(qū)差異、種植條件等。另一方面按照法律規(guī)定集體土地征收是單方強(qiáng)制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第25

條第3款的規(guī)定，被征收土地的農(nóng)村組織和農(nóng)民只有對(duì)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，才有權(quán)要求批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。這個(gè)異議是指對(duì)6—10倍以內(nèi)，而對(duì)于被征地單位的補(bǔ)償要求高于10倍的救濟(jì)措施在立法及司法解釋中并未提及。另外這樣的規(guī)定也違背了民法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的基本權(quán)能，體現(xiàn)不出農(nóng)村集體組織作為土地所有權(quán)人的法律地位。

2、征地補(bǔ)償范圍小、標(biāo)準(zhǔn)低

從現(xiàn)行的法律法規(guī)來看，土地征收的補(bǔ)償范圍一般限于土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi)等。這樣的補(bǔ)償范圍在土地市場(chǎng)發(fā)展的今天遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補(bǔ)不了農(nóng)民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國(guó)外一樣進(jìn)一步擴(kuò)大征地的補(bǔ)償范圍，如加拿大的土地征收補(bǔ)償一般包括（1）被征收部分的補(bǔ)償，必須根據(jù)土地的最高和最佳用途及當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。（2）有害或不良影響補(bǔ)償，主要針對(duì)被征收地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對(duì)剩余部分造成的損害，可能還包括對(duì)個(gè)人或經(jīng)營(yíng)損失及其他相關(guān)損失的補(bǔ)償。（3）干擾損失補(bǔ)償，被征地所有人或承租人因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償。（4）重新安置的困難補(bǔ)償。⑥另外德國(guó)對(duì)土地的補(bǔ)償范圍也值得借鑒，如（1）土地或其他標(biāo)的物權(quán)利損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：以土地或其他標(biāo)的物在征收機(jī)關(guān)裁定征收申請(qǐng)當(dāng)日的轉(zhuǎn)移價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值為準(zhǔn)。（2）營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：在其他土地投資可獲得的同等收益。（3）征收標(biāo)的物上的一切附帶損失。⑦其實(shí)土地征收補(bǔ)償范圍在我國(guó)個(gè)別地方也有所突破，如《江蘇省蘇州市征用土地暫行辦法》第14條規(guī)定的就有保養(yǎng)費(fèi)，并且在該辦法第24條還對(duì)保養(yǎng)費(fèi)的發(fā)放辦法作出了詳細(xì)規(guī)定。

另一方面土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也有點(diǎn)過低，按照法律規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為被征收前3年畝產(chǎn)量的6—10倍，這樣算下來荒地補(bǔ)償費(fèi)每畝為5000元左右，即使可耕地在有些農(nóng)村也只有20000元，不要說彌補(bǔ)損失了，甚至連原來的生活水平都難以維持。

3、安置補(bǔ)助費(fèi)過低，解決不了勞動(dòng)力安置問題，另外也與我國(guó)現(xiàn)行勞動(dòng)法不協(xié)調(diào)。例如湖北省的安置補(bǔ)助費(fèi)一般在5000—14000元/畝，這樣低的安置費(fèi)，用人單位根本不愿接受。⑧另外在勞動(dòng)力安置方面我國(guó)《土地管理法》雖然作了多次修改但仍未脫離計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的陰影，主要表現(xiàn)在與我國(guó)現(xiàn)行勞動(dòng)立法不協(xié)調(diào)，如企業(yè)現(xiàn)在都是自負(fù)盈虧的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體，企業(yè)有自主與勞動(dòng)者簽訂勞動(dòng)合同的自由，強(qiáng)行向企業(yè)安排勞動(dòng)力顯然干渉了企業(yè)的用工自主權(quán)。⑨另一方面企業(yè)實(shí)行的是全員勞動(dòng)合同制，當(dāng)勞動(dòng)者違反勞動(dòng)合同或勞動(dòng)法規(guī)時(shí)企業(yè)有權(quán)單方解除勞動(dòng)合同，這樣的結(jié)果是被安置農(nóng)民的就業(yè)權(quán)利根本無法得到保障。

（三）土地征收程序不規(guī)范，缺乏民主我國(guó)土地管理法及其實(shí)施條例雖然對(duì)建設(shè)用地的規(guī)劃、批準(zhǔn)及其實(shí)施方案作出了具體規(guī)定，但在實(shí)施過程中存在許多問題，嚴(yán)重侵犯了被征地農(nóng)民的利益。如《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第25條第3款規(guī)定：市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬定征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。而事實(shí)上在征收土地的過程中不

但不聽取意見，甚至在補(bǔ)償方案未出臺(tái)的情況下用地單位就將推土機(jī)開到地里。在生活中這樣的事早已不是新聞。另外在簽訂土地補(bǔ)償合同時(shí)應(yīng)該由征地單位和土地所有權(quán)人或土地承包人依法簽訂土地征收補(bǔ)償合同，而在操作過程中顯得很混亂，如新鄉(xiāng)市東開發(fā)區(qū)在征收延津縣農(nóng)用地時(shí)先是延津縣國(guó)土局和土地被征收的村民委員會(huì)所在的鄉(xiāng)政府簽訂一份合同，然后再由鄉(xiāng)政府和村民委員會(huì)簽訂一份合同，至于承包土地的農(nóng)民任何合同都沒有。

實(shí)質(zhì)上不管是土地管理法及其實(shí)施條例或是村民委員會(huì)組織法，其立法目的都是為了規(guī)范和監(jiān)督在土地征收過程中存在的問題。也就是防止征收權(quán)利被濫用，在這里主要是指村民委員會(huì)和村民小組的主任、組長(zhǎng)，因?yàn)樗麄兊拿裰鞣梢庾R(shí)很淡薄，有些事情不要說召開村民會(huì)議，甚至事后也不通知群眾，嚴(yán)重違反村民委員會(huì)組織法19條規(guī)定的民主議定原則。⑩一個(gè)小組長(zhǎng)甚至連上百畝的土地都敢私自出賣，完全不顧村民的利益，更不考慮失去土地的農(nóng)民以后的生計(jì)，這也是近年來土地上訪案件逐漸增多的原因之一。

（四）存在“以租代征”現(xiàn)象我們知道土地管理法及其實(shí)施條例對(duì)農(nóng)村土地的征收程序作出了相當(dāng)嚴(yán)格的規(guī)定，目的是不言而喻的，在這里我們并不是反對(duì)租用土地，而是由于立法滯后用地單位及有關(guān)部門忽略了土地租用后的復(fù)耕等一系列問題，最終受害的還是農(nóng)民。如沁陽(yáng)市的宏達(dá)鋼鐵有限公司，2003年他們?cè)谇哧?yáng)市西萬(wàn)鎮(zhèn)校尉營(yíng)村租用了240多畝土地，租期為 30 年，租金每畝每年僅為600 元，并且是按支付的，而且這全是耕地，如果按照土地征收程序是要報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的，可實(shí)際上他們只在沁陽(yáng)市和焦作市土地主管部門作了備案和批準(zhǔn)，因此這種租地行為屬于嚴(yán)重規(guī)避土地征收程序的行為，它簡(jiǎn)化了土地使用手續(xù)。最關(guān)鍵的還是他們雙方的合同太簡(jiǎn)單，對(duì)以后企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的問題及違約責(zé)任沒有作出約定，如企業(yè)在土地租用期限內(nèi)出現(xiàn)破產(chǎn)怎么辦？土地由誰(shuí)來復(fù)耕？我們認(rèn)為只所以出現(xiàn)這些問題，租用土地的雙方只考慮短期利益，不考慮土地的長(zhǎng)期用途是一方面的原因，而作為政府部門由于缺乏相應(yīng) 法律依據(jù)無法加強(qiáng)監(jiān)管也是主要原因。

立法

13日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在達(dá)沃斯夏季論壇回答城鎮(zhèn)化問題時(shí)直言，土地問題根本上與制度有關(guān)，農(nóng)民合法的土地得不到應(yīng)有的保障，現(xiàn)有的財(cái)稅制度在相當(dāng)程度上還存在著“土地財(cái)政”的現(xiàn)象。這造成一手從農(nóng)民那里廉價(jià)得到土地，另一手又高價(jià)賣給開發(fā)商。他明確表示，必須從制度上解決這些問題。那么，發(fā)生在集體土地上越來越多的房屋征收和拆遷問題究竟如何解決？立法又應(yīng)如何面對(duì)“土地財(cái)政”困局？[1]專家說法

北京大學(xué)法學(xué)院教授沈巋日前向記者透露，目前正醞釀立法解決集體土地征收和補(bǔ)償中存在的問題，諸如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低、補(bǔ)償不公、失地農(nóng)民生活保障、暴力強(qiáng)拆等。中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)研究所財(cái)政與稅收研究室副主任楊志勇認(rèn)為，所謂“市場(chǎng)價(jià)”補(bǔ)償因?yàn)殡y以說得清楚什么是“市場(chǎng)”，造成了事實(shí)上操作的困難，“可能的辦法是，怎么能讓

那些農(nóng)民共享城鎮(zhèn)化的收益，比如可以考慮入股、分紅等形式讓農(nóng)民分享未來的土地收益，這樣可能會(huì)減少很多矛盾。”(《新京報(bào)》9月17日)集體土地征收立法，難點(diǎn)在于如何確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，繞開難點(diǎn)，采取入股、分紅等形式補(bǔ)償農(nóng)民，看起來很美，但很可能只是“畫餅”讓農(nóng)民“充饑”，不利于保障農(nóng)民權(quán)益。

首先，這種建議存在自相矛盾的地方，如果事實(shí)確如專家所言，什么是“市場(chǎng)”說不清楚，那么建立在市場(chǎng)收益基礎(chǔ)上的入股、分紅同樣也應(yīng)該“說不清楚”。反對(duì)“市場(chǎng)價(jià)”補(bǔ)償時(shí)，以“市場(chǎng)”說不清楚為借口，建議入股分紅時(shí)，又預(yù)設(shè)“市場(chǎng)”可以說得清清楚楚，這豈非自相矛盾？

“市場(chǎng)”說不清楚其實(shí)是借口，從現(xiàn)狀來看，在國(guó)有土地補(bǔ)償中，按“市場(chǎng)價(jià)”補(bǔ)償

并不存在“說不清楚”的問題，土地交易采取的是招拍掛的形式，有何說不清楚的？其次，入股分紅的形式能不能保障農(nóng)民利益？農(nóng)民房屋被拆遷后，不可能睡在野外，必須要有地方可住，必須要生活。入股分紅的不確定性很多，既存在“紙上財(cái)富”難解現(xiàn)實(shí)生活困難的問題，也存在分紅難兌現(xiàn)、分紅成“白條”的可能。在地方政府財(cái)政收入并不透明的情況下，分紅能分多少，會(huì)不會(huì)少得可憐，會(huì)不會(huì)忽悠農(nóng)民，恐怕也是一個(gè)疑問。

集體土地征收立法必須要考慮到農(nóng)民的利益，入股、分紅的建議是站在如何有利于地方政府拆遷的角度上進(jìn)行政策構(gòu)想，看起來很美，但一旦實(shí)施，后遺癥將會(huì)很多。其實(shí)，保障農(nóng)民利益真的很難嗎？既然集體土地先要轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，然后進(jìn)行招拍掛，那么參考當(dāng)?shù)剡^去的國(guó)有土地交易價(jià)格，以略低于市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償給農(nóng)民，又有何不可？有何難度？農(nóng)民能得到足夠的補(bǔ)償，地方政府也能獲得一定的收益，這不正是一種雙贏嗎？