第一篇：關于農村集體土地征收與補償情況的調查

關于農村集體土地征收與補償情況的調查

菏澤市國土資源局

趙燦 韓偉 劉鵬 薛排國

農村集體土地征收與補償已成為社會關注的熱點。我市就近三年來在集體土地征收、土地補償標準、土地補償費、安置補助費、被征地土地上的附著物、青苗補償費分配、失地農民的社會保障、城鄉結合部失地農民的補償等工作實踐的基本情況進行了專題調查，基本情況如下：

一、集體土地征收情況

1、基本情況。近三年來，我市共征收集體土地240件，面積3580.9公頃（5.4萬畝）。

2、我市征收的集體土地用于工業用地和經營性房地產用地分別占52.45%、18.9%。

近三年來，土地收益約42.7億元，約占地方財政收入的23.4%，預計2010年土地收益將達到60億。

土地儲備來源于國有土地房屋拆遷后所獲得的土地和征收的集體土地分別是578.4公頃、600.4公頃。建設用地供應有1179.8公頃來自于土地儲備。土地儲備中有878.7公頃用于工業用地，有288.4公頃用于經濟適用房和經營性房地產用地。

3、做法和經驗。實行了征地預付款制度，為確保征地補償費用及時足額支付到位，防止出現拖欠等問題，我市縣（區）政府設立了征地補償款預存賬戶，縣（區）國土資源部門受理用地申報后，根據征地規模與補償標準，測算征地補償費用，在報批用地前，由申請用地單位提前將征地補償款足額繳入專戶，繳費憑證作為報批用地的要件。用地經依法批準后，根據批準情況對預存的征地補償款多退少補。

4、存在的問題。一是批次用地監管有一定難度，個別存在著土地閑置現象。二是在土地補償方面個別縣區仍有上征下租現象。

二、土地補償標準執行情況

根據現行《土地管理法》，要支付土地補償費和安置補助費，總和不得超過土地平均年產值的30倍。被征收土地上的房屋等附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）要求省、自治區、直轄市制定并公布各市縣征地的統一年產值標準或區片綜合地價，征地補償做到同地同價。

我市是嚴格按照區片綜合標準來確定土地補償費、征地補償費，做到了同地同價（山東省人民政府已于2009年3月30日下發了《關于實施征地區片綜合地價標準的通知》魯政辦發

[2009]20號，并于2009年7月1日起全省全部實行了征地區片綜合地價標準）。

在具體工作實踐中發現，由于區片的劃分界限大多為具體地類實物（明顯地物）等劃分，而在分界地類兩側的土地補償價格差別較大，被征地農民意見較大，難以接受。

建議應由用地單位與集體經濟組織成員代表充分協商，就有關的補償、安置、入股、養老等關系到失地群眾長遠生計問題達成一致意見，簽訂書面協議，然后國土部門介入，履行征地程序。而用地的補償標準，宜以征地區片綜合地價為基礎，由省統一制訂調整系數，避免被征地群眾哄抬地價或漫天要價，保證征地工作的順利進行。

目前我市農村房屋拆遷嚴格按照省國土資源廳、財政廳和省物價局聯合下發的魯價費發[2006]269號文件規定的標準執行，最高補償標準為320元/平方米。但隨著經濟總量的增長、物價水平的上漲，該補償標準已遠遠不能保障被征地群眾的安置居住生活，建議今后農村房屋拆遷標準應充分考慮市場因素，使補償費用能滿足被征地群眾建新房需要。

三、土地補償費、安置補助費以及被征地土地上的附著物和青苗的補償分配情況

目前土地補償費歸被征地農村集體經濟組織所有，地上附

著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。

由于土地補償費用撥付到村集體經濟組織，時有侵占、截留、挪用現象發生，監管存在一定難度。現實行的村財鄉（鎮）管，宜調為以縣（區）為單位，統一制訂征地補償費撥付、管理、使用、監督辦法，實行村級財務公開，被征收土地的農村集體經濟組織應當將征收土地補償費的收支和分配情況，向本集體經濟組織的成員公布，接受監督。

四、失地農民的社會保障問題

根據魯政辦發[2003]11號文件規定，被征地農民基本養老保障金，采取“政府出一塊，村集體補一塊，個人繳一塊”的辦法，共同出資籌集，政府占30%，村集體和個人占70%，但有些被征地農民因已辦理了養老保險，不愿意個人再次繳納保障金，造成保障資金無法籌集到位。建議將社保資金納入征地成本，直接兌付到被征地農民手中，由被征地農民自己決定是否加入社會保障養老保險，這樣既能使失地農民長遠生計有保障，又能滿足失地農民意愿。我市對失地農民的社保工作高度重視，市政府辦公室專門印發了《關于進一步做好被征地農民社會保障和就業培訓工作的意見》(菏政辦發[2008]39號)，一些縣（區）也相繼出臺了有關規定。凡社保費用不到位的，市政府一律不予辦理土地征收審查報批手續，但仍需進一步強化監督

措施，確保執行到位。

五、城鄉結合部失地農民的補償

建議適當提高城鄉結合部失地農民的補償標準，縮小與國有土地上房屋征收補償標準的差距。適當提高征地補償標準，既能保證被征地農民生活水平不降低，長遠生計有保障，又能促使企業提高土地利用率，節約集約用地。

六、關于征收范圍問題

按照《物權法》的規定，征收城市房屋和農村集體所有土地，都必須是為了“公共利益”的需要，因此，無論是《國有土地上房屋征收與補償條例》還是《土地管理法（修訂案）》，對城市與農村的征收范圍在具體掌握上應當一致。目前，根據各方意見，對“公共利益”范圍的界定主要有兩種方案：一種方案是原則性規定，即為了公共利益的需要，按照城鄉規劃、土地利用規劃和專項規劃，可以實施征收。另一種方案是列舉式規定，即《國有土地上房屋征收與補償條例（公開征求意見稿）》列舉的“國防設施、國家機關辦公用房和國家重點扶持的能源、交通、科技、教育等公共事業以及由政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房和危舊房改造等”，并將其中的“危舊房改造”修改為“為改善居民居住條件，按照城市、鎮的控制性詳細規劃，由政府組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地

段進行舊城區改建的需要”，相應地，在土地管理法修改中采取同樣列舉的辦法，規定“國防設施、國家機關辦公用房和國家重點扶持的能源、交通、科技、教育等公共事業以及因公共安全、環境保護、區域發展等，在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內；按照城市、鎮的控制性詳細規劃，由政府組織實施的成片開發建設的需要”。

我們認為，兩個方案都能適應工業化、城鎮化建設的用地需求，但均不盡完美。“原則性確定”，實施起來監管有一定難度；“列舉式確定”涵蓋不太全面，分項定義應有嚴格的規定標準。第一種方案即“原則性規定”方案更有利于取得社會理解和支持。

二O一O年十二月三日

第二篇：農村集體土地房屋征收補償計算方法

征地拆遷：農村集體土地房屋征收補償計算方法(2014-02-14 08:12:53)轉載 ▼ 標簽： 合法權益 說是 農業人口 征收與補償 計算方法 文化

最近，筆者在電視、網絡、新聞媒體中看到一些，有關關于農村征地拆遷補償的新聞，地方政府是怎么怎么的為農民著想，又是怎么怎么的對農民進行了合理補償。不過，筆者讀后心里總不是滋味。

前幾天，筆者看到一則對農民征地補償新聞,一個城市征收農民土地，一塊同樣的，兩個價，80%的土地按每畝8萬（120元/平方米）給付，20%的土地按每畝100萬（1500元/平方米）給付，這說明農民的土地至少值1500元1平方米的，同一塊兒地能給出兩個價來，不知道當地政府是怎么考慮的，土地要是你的，這種征收法，你會同意嗎？耐人尋味。還有，在農權網上看到一則帖子，征收農民的房屋政府給補償每平方米400元，不知道當地政府是怎么的想的，以筆者當地農民建房為例，農民建設一所新房子，每平方米就得花約1500元，試想，這樣的補償，讓農民怎么購建房屋，又怎么來生活。還有，就是農民的土地同地不同價，給農民的土地分片定價。無錫調整征地補償標準 全市劃分為一、二類地區。這就好比說，同樣的土地種稻子，你能說同樣的大米在市場賣出兩個價？農民的土地作為生產、生活必要的要素，不能完全等同于市場，要考慮農民的長遠生計，顯然這種征地補償方式是不合理的。

目前建于，集體土地、房屋的征收法律法規滯后，不健全。那么，在情況下，農民在征地拆遷中，怎樣來計算補償款才合理？尊重農民，保障農民長遠生計？在征地拆遷補償款計算中，農民應當必要考慮的因素，應當注意的問題，只有抓住要點才能在征地拆遷中得到較合理的補償。這里筆者，給農民朋友一個思路，供農民在征地拆遷維權中參考。

農民在計算土地、房屋補償款時，首先要了解：集體土地所有權、使用權及土地市場價值等相關法律常用名詞，才能更好地維護農民合法的權益 集體土地所有權

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八條：土地所有權歸屬，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！薄洞_定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國土﹝籍﹞字第26號 自1995年5月1日起施行）第十九條規定：集體土地所有權，“土地改革時分給農民并頒發了土地所有證的土地，屬于農民集體所有；實施《六十條》時確定為集體所有的土地，屬農民集體所有?！?/p>

依據《中華人民共和國土地管理法》第4條之規定，我國實行土地用途管制制度，國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉用建設用地、控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地的行為都屬于非法占用農用地的范疇。地方政府非法占用農用地的情形主要有以下五種：弄虛作假，主要是指使用土地的地方政府，雖然占地經過有權機關批準并且取得了用地手續，但是他的用地手續是通過弄虛作假騙取來的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，將基本農田或其它農用地撂荒成未利用地向有具有土地審批權的管理機關申報。少報多占，主要指超出批準用地的面積占用土地。比如，某建設項目被批準占用土地50畝，在實施建設的過程中，卻占用了500畝，超占的50畝不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批準文件以及辦理用地手續即占用土地的行為。未轉先占，即未經依法批轉土地利用就占用農用地的違法行為。未征先占，即未經土地征收程序改變土地權屬就占用農用地的違法行為。由此可見，沒有取得手續批文違法占地，農民有權拒絕征地。土地使用權《土地管理法》第九條規定：土地使用權，“國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務?！薄洞_定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國土﹝籍﹞字第26號 自1995年5月1日起施行）第四十三條規定：集體土地建設用地使用權，“鄉（鎮）村辦企業事業單位和個人依法使用農民集體土地進行非農業建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權?！?/p>

現行的土地管理法律將土地的所有權和使用權相分離的基本原則，也就是說，雖然國家和農民集體擁有土地，但是政府機構、企事業單位、社會團體、個人等都可以在符合法律規定的情況下，辦理相關合法的手續，取得合理利用土地的權利關獲得收益。但是，這并不意味著其對土地的使用可以不受任何限制，還是應當承擔保護，管理和合理利用土地的義務，根據土地的屬性不同，科學合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。因此，強占亂占侵犯農民土地使用權的行為都錯誤的違法行為。

依據《憲法》、《民法》、《物權法》、《農村土地承包法》等相關的國家法律上來看，農村土地的承包經營權是一種用益權，物權最重要的特征就是直接支配和保護之絕對性。物權的直接支配性，指物權人得依自己的意思，無須他人意思或行為之介入，對標的物為管領處分的權利。物權的絕對性，指物權人于其標的的物之支配領域內，非經其同意，任何人均不得侵入或干涉，否則即構成違法。對于農村集體所有的土地，農民作為農村集體經濟的成員取得其承包經營權，屬于用益權。這種用益權一經設立，就具有物權的屬性，即具有排除包括有權人（發包人）在內的一切人的干涉和侵害。還有，溫家寶總理在十屆人大四次會議結束后舉行的記者招待會上，答中外記者說的話：“中國的總理懂得一個道理，就是知難不難，迎難而上，知難而進，永不退縮，不言失敗。我們說要給農民的土地經營權以長期的保障，15年不變，30年不變，就是說永遠不變。必須實行最嚴格的耕地保護制度，必須保護農民對土地生產經營的自主權，占用農民土地必須給予應有的補償。土地出讓金主要應該給予農民。必須依法嚴懲那些違背法律、強占亂占農民土地的人?！?《中共中央國務院關于2009年促進農業穩定發展農民持續增收的若干意見》（2009年中央1號文件）也明確規定：“穩定農村土地承包關系。抓緊修訂、完善相關法律法規和政策，賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，現有土地承包關系保持穩定并長久不變。強化對土地承包經營權的物權保護，做好集體土地所有權確權登記頒證工作，將權屬落實到法定行使所有權的集體組織；穩步開展土地承包經營權登記試點，把承包地塊的面積、空間位置和權屬證書落實到農戶，嚴禁借機調整土地承包關系，堅決禁止和糾正違法收回農民承包土地的行為?！?/p>

這些規定都遠遠地突破了《土地管理法》、《農村土地承包法》中農民土地使用權限的所規定，都足以證明，農民的土地承包權使用長久不變。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所規定的，來進行征收，這對農民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有權、使用權，可以說，地方政府目前的征地拆遷90%以上的都是違法的，因此，農民可要求最高的補償。土地自身價值

價值規律是商品經濟的基本規律，是商品生產和商品交換的基本規律。只要存在商品生產和商品交換，就存在價值規律。（1）價值規律是商品經濟的基本規律，但并不是商品經濟中唯一的經濟規律。商品經濟中有許多經濟規律，價值規律是基本的規律。（2）價值規律作為商品經濟的基本規律，同其他任何規律一樣，是客觀的，是不以人的意志為轉移的。土地作為三大生產要素之一，在社會經濟可持續發展戰略中起著基礎性、決定性作用。土地有償使用，要符合價值規律。同樣的土地，國有土地就有市場價值，集體土地就不具有市場價值，顯然，這是不符價值規律，也是不符合邏輯的。

便于農民朋友理解，這里多提一嘴，什么是土地自身價值？如果農民的土地不值錢，那政府、開發商就不會對農民的土地眼紅了。打個不確切比方，就是農民的土地很值錢，假如說農民的土地是一個聚寶盆，年年會給農民家送錢，就是秋天土地里的收成，因為農民的收成有了錢就可以無憂無慮世世代代地去生活。這時候，有人要賣農民的“聚寶盆”，要斷了你的生路，對農民而言“生路”值多少錢？事實上這個“生路”就是這里所講的土地自身價值。因此，農民為了生存，為了活命，就不能輕易要賣掉的。即使是賣也應是合理的，得保障農民自身的長遠生存。盡管集體土地，還沿用著計劃經濟的落后的管理模式，但土地自身的市場價值以充分顯現出來，如果農民的土地不值錢，那在征地拆遷中就不會制造流血傷亡事件了?！吨泄仓醒腙P于推進農村改革發展若干重大問題的決定》（2008年10月12日中國共產黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過）文件精神提出“逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益?！边@改變了農村集體土地只能被行政征收才能成為建設用地的做法，體現了追求城鄉協調發展的科學精神，擺脫傳統建設用地管理模式的束縛。

征地拆遷中，有這樣一句話：“中國最便宜的是農民的土地，最貴的也是農民的土地”。簡直就是對農民的侵略。不給農民一個合理的市場價格，進行合理的補償，放到誰的頭上，誰也不會干的，最終的結局就是抗爭，以死來抗爭。在征地拆遷中，真正體現土地自身的市場價值，才是對農民最公正的，才是構筑和諧社會，社會主義價值觀的充分體現。關于對同地價的理解，將農民的土地分類劃分等級進行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同價，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（2004年10月21日 國發〔2004〕28號）：(十二)完善征地補償辦法，征地補償做到同地同價。筆者理解文件精神是，同地同價應當是指土地在同一地區的的價格應當是相同的價格，不是地方政府所講的同地同價，是同村的土地相同價格，也不是事先由地方政府按照距離城市城區遠近等因素，將農民的土地進行分類劃分等級后，所說的同地同價，事實上，這就是同地不同價。地方政府先入為主對農民的說，你的土地是二類土地價格。地方政府為了獲取更的土地出讓利潤，一般將農民的土地劃分為二類或三類，有的地方政府甚至劃分的更多一些，可達四類或五類。以筆者所在地的延吉市為例，就是把農民的土地劃分四個等級，筆者認為，這是不符合中央對農民征地要到合理補償，保障農民長遠生計的政策精神的。

道理很簡單，征收農民土地、房屋，政府給農民在不同的區域的內的價格不同，但最終征收農民土地都是以現金兌現的。假如說農民的房屋被征收了，農民首要的是解決住的問題，于是就同開發商說，你的房子價格50萬，可政府是按五類區給補償的就10萬元，那開發商為了社會責任，也把你的同樣的房子價格，按照五個價格來賣，農民可以10萬元，買你的房子了。這可能嗎？現實中，政府無論將征收農民的土地分成幾類價格，但在同省同一市（或一縣）的農民生存生活成本是一樣的，同一市場，同一商品的價格不可能有三六九等的，這顯然是對被征地拆遷農民的不公。

農民的土地作為生產、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解為市場行為，土地是農民的生存基礎。再者，我國農民土地人均不足1市畝，城市郊區的農民所占的土地更少，以延吉市朝陽川東豐村農民為例，現在每人擁有土地不中400平方米。這么少的土地，地方政府做不到同地同價，在將土地劃分成幾個等級，錢，利潤是政府賺了，可接下來的問題是，農民怎么去生活？試想，我們政府的這么人民公仆們，如果土地你的，給你這么劃分片區等級，然后對你進行補償，你干嗎？？

因此，農民在征地補償中，不能讓地方政府的紅頭文件、公告給忽悠住了。文件政策法規服從的原則，地方服從中央，地方政策由違背中央的，按中央的執行。農民拿中央的文件進行與地方政府發布的同類的文件進行對照，由違背中央意愿的，農民有權拒絕執行。地方政府把土地分成幾個片幾個價，這些都是蒙人的。建議，農民平時多學些相關征地拆遷的法律法規政策，這樣在征地拆遷補償中，就沒有敢欺負你了，我們畢竟社會主義法制社會，主動權就會把握在農民的手中。

集體土地、房屋征收補償計算方法

在土地征收中，國家的對農民的政策是：合理補償、妥善安置，保障農民的長遠生計（根據國家相關的征地法律法規綜合整理，相關的征地拆遷法律法規可查閱筆者的博客草根的心聲，博客中的相關法律分類）。農民在征地補償中應當考慮土地的自身市場價值、土地的附加值（農地的年產值）、通貨膨脹、最后才是安置費用。為什么要考慮通貨膨脹呢？通貨膨脹是經濟發展的必然產物，是不可否認的事實。那么，什么是通貨膨脹，簡單地說，就是讓你手中的錢貶值，舉個例子：假如，你手中有100元錢，你不花，就在手中，如果通貨膨脹率平均為5%，15年后購買力就只是現在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，購買力就僅僅是現在的9%了。

征地將農民世代賴以生存的飯碗砸了。如果農民在征地中不這樣綜合性地去考慮問題，就目前各地政府給補償的那點錢一般僅夠2年的生存費用，政府就什么也不管了。對農民來說，生存都成問題，就更別說什么長遠生計了。所以，在征地中，以上這些因素是農民必須要考慮的。

1、承包土地（口糧地）的補償計算方法

《土地管理法》第四十七條規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍?！?《土地管理法》規定的土地征收補償制度單純以土地原用途和前三年內的經濟產出平均率計算, 導致農村土地被征收后農民僅能獲得土地補償款的1—5%左右，而且土地征收補償款的分配不盡合理。據相關調查發現, 耕地轉為商業用地時, 政府與集體和農民所得收益比最高可達99∶1;未利用土地轉為商業用地時, 政府與集體和農民所得的收益比最高可達199∶1 , 在沿海經濟發達地區甚至可達千比一，與政府取得的土地出讓收益相比, 農民得到的征地補償款僅為冰山一角，有的連基本生活都難以得到保障。此外，集體經濟組織與農民之間對補償款的分配亦不盡合理。

按照原用途給予補償，這是根本上就是不合理的。農民當然就不會接受。那么，在征地中怎么樣補償才算合理。在集體土地沒有市場化，《土地管理法》沒有修改的現實下，土地是按照原用途給予補償。那農民怎么算，技巧在土地承包使用權的長久不變。長久不變你能說是200年不變，還是500年不變，顯然，按照《土地管理法》的計算是站不住腳的。保障農民的長遠的生計，是政策所規定的，為了保障農民的長遠的生計，那將年產值先算200年的吧。

假設，1平方米的年產值為50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。當然土地所種作物不同，年產值也就不同，還有有沒有溫室棚，若有還要將1年能出幾季，考慮進去的。一般溫室棚北方1年到少能出2—3季。值得注意的是，如果地方政府將農民土地分成幾等級定價，如果是違背中央文件精神愿意的，農民可以拒絕不理他，只要在征地補償中，時刻把握住中央對農民土地的政策是長久不變，只有這樣，才能保障農民的長遠生計。

分析到這里，就一目了然了，這里我們還沒有計算土地的自身的市場價值。有人說農民貪婪，漫天要價，事實勝于雄辯，不攻自破。

2、集體土地上的房屋征收補償計算方法

實際征收中可能有二種可能，一是只征收了房屋，沒有征收承包地；二農民的房屋、承包地同時被征收。

如果只征收了農民的房屋，沒有征收承包地的，在這種情況下，建議農民置換，要求拿同樣的地面積同樣的房屋面積來換，這樣是為了便于農民生產，同時也比較合理。一般各省土地條例都規定了農民的宅基地的使用面積。比如《吉林省土地條例》中規定一農戶宅基地的使用面積為330平方米。如果不能置換，應考慮購買同樣的房屋的價值，宅基地使用的其他土地面積應當考慮土地的市價值。什么意思，你讓我沒有房子住了，我總得去再賣一所吧，同時，還得考慮便于農業生產。

如果農民的房屋、承包地一起被征收了，那么，沒有農業生產了，這時就全都市化了，農村房屋拆遷補償應借鑒《國有土地上房屋征收與補償條例》的四個原則進行要求。因各地情況不同，筆者沒有進行具體的計算分析。這里只是給農民一個思路，僅供農民在實際房屋征收中參考。關于土地維權方面的筆者另有文章，請查閱筆者博客。許多地方政府為追求經濟發展和政績，以犧牲被征地農民利益為代價，任意擴大征收權，土地征收工作中明顯存在對農民不公平行為，征地補償標準偏低，政府低價征高價賣、與民爭利以及征地補償分配混亂導致一些地區在土地征收實現土地用途轉移過程中，不同程度地存在開發區和工商企業盲目圈占耕地、肆意擴大城市建設規模以及在征地過程中對被征地農民安置不足，嚴重地侵犯了被征地農民利益。土地權利的易手，伴隨著被征地農民的赤貧噩夢，造就了地方政府的光輝政績和商人的暴富。在商業利益和政治資本的雙重利益驅動下，許多農民在工業化、城市化進程中大量失地失業失去社會保障，成為種田無地、就業無崗、社保無份的人。

農民只有團結，只有斗爭，才會有公平、公正、合理，一盤散沙，只能永遠是任人宰割的羔羊！

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溫馨提示：感謝您關注農民這一弱勢群體。本旨意是維護公民合法的土地、房屋使用權。制止非法暴力、流氓無賴式的強征強拆，揭露社會丑惡，弘揚正義；維護法律的尊嚴，構筑社會主義和諧社會。讓更的更多的人學法用法，維護自己的合法權益。

第三篇：2017農村集體土地征收補償有關法律規定

2017農村集體土地征收補償有關法律規定

農村征地拆遷補償標準，是根據實際情況來制定的。下面是小編整理的2017農村集體土地征收補償條例，歡迎大家閱讀!農村集體土地征收補償條例暫未出臺，但是根據《土地管理法實施條例》相關規定集體土地征收可以按照下面的標準補償。第二十五條 征收土地方案經依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征收土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征收土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告，聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。征收土地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。第二十六條 土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征收土地的安置補助費必須?？顚Ｓ茫坏门沧魉谩Ｐ枰仓玫娜藛T由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用;由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位;不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。市、縣和鄉(鎮)人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監督。農村征地拆遷補償標準農村征地拆遷補償標準，是根據實際情況來制定的，應該要注意哪些問題，本文將為您詳細介紹。被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除違章建筑外，應以實際為準。補償安置的時間界點

1、征地公告時，已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，應當立即停止建房，具體補償金額可以協商議定;

2、拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。

3、違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，均不予補償。

4、同一拆遷范圍內，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規定執行;被征集體土地范圍內的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規定執行。房屋的補償安置方式

1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置(1)可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。(2)貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。(3)被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估;同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。

2、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：(1)對未轉為城鎮戶籍的被拆遷人應當按下列規定予以補償安置：(2)具備易地建房條件的區域，可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償;(3)貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當地農村住房建設的有關規定執行。(4)不具備易地建房條件的區域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

3、拆遷房屋其他補償項目：律師應了解并告知當事人，還應當補償被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。拆遷非居住房屋的補償

1、拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+相應的土地使用權取得費用。

2、被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由房地產估價機構評估。

3、其他補償：還應當補償被拆遷人下列費用：(1)按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。(2)無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用。(3)因拆遷造成停產、停業的適當補償。

4、其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構筑物的補償，按照當地有關地上附著物標準執行。

第四篇：農村集體土地征收補償條例

農村集體土地征收補償條例》或八九月份出臺

來源：21世紀經濟報道作者：發布時間：2012-03-21 08:40:00

有關農村土地征收補償的條例可望在半年內出臺。

本報從國土資源部參與修法的人士處獲悉，事關征地補償標準和征地程序的《農村集體土地征收補償條例》（以下簡稱征地條例）現已經國土資源部初步完成，征求意見后將直接上報國務院，預計在今年八九月份以部門法規形式出臺。

這也是國務院總理溫家寶不久前承諾的本屆政府在任期最后一年將要做好的幾件困難事情之一。

據上述人士介紹，該條例最大的亮點就是強調對農民享受土地增值收益，保證農民的長遠生計。

條例草案強調補償與安置的分離，其中集體土地征收的補償，將不再簡單地按附著物補償，而是對包括耕地上的青苗附著物以及宅基地上的房屋等分別給予補償。

本報還從國土部了解到，作為母法，目前國務院法制辦已牽頭形成《土地管理法》修訂議案，正處于征求意見階段，尚未上報全國人大。

補償與安置分離

據上述國土部知情人士介紹，征地條例草稿由國土資源部耕保司起草，現已初步完成，并轉交至國土資源部政策法規司；經國土資源部征求各方面意見后，該條例將直接上報國務院。

上述修法知情者介紹，征地條例草案改變原來單一一次性貨幣安置為主的模式，“強調補償與安置的分離，其中集體土地征收的補償，將不再簡單地按附著物補償，將單獨給予補償，包括耕地上的青苗附著物以及宅基地上的房屋等。”

就具體的補償標準，上述人士稱，“在調研中，地方政府也反映各地經濟發展不同，補償標準無法一致?！?/p>

新征地補償標準還特別強調安置，上述人士解釋，“其中首要的就是就業安置，失地農民由政府出資培訓、并推薦就業。如果是農地上開發建企業，農民可以選擇農地入股，為被征地農民留足發展機會和發展資源。”

為了規避征地矛盾，上述人士介紹，“征地條例”草案完善了征地程序，要求征地拆遷之前必須公示，實現征地補償安置爭議協調裁決制度，保證被征地農民的知情權和參與權。為該條例鋪路的農村集體土地所有權證確權工作正在加速。

“確權是保證農民土地財政權、解決征地糾紛的前提。確權完成要求由年底提至7月底?！鄙鲜鼋咏鼑敛康娜耸拷榻B。

“地方政府意見很大”

而作為征地條例母法的《土地管理法》修訂，卻仍在拉鋸之中。

上述國土部知情人士介紹，征地條例中要推出的征地補償標準，也因為土地管理法“同地同價”原則尚未修訂完畢，而暫時沒有更確切的說法。

“《土地管理法》涉及多方利益，修改的阻力很大”，王衛國直言。

“國土部對于《土地管理法》修訂草案沒有異議?！币晃唤咏鼑敛康闹槿耸客嘎?，“預計來自其他部委和地方政府的阻力較大?！?/p>

據一位接近鐵道部的知情人士透露，鐵道部就不乏擔憂。他介紹，近年來，鐵路建設加速，資金缺口很大，尤其是征地拆遷成本上漲。若征地補償標準再提高，對于鐵道部來說，無疑是雪上加霜。

水利部也有類似擔憂。水利部總規劃師兼規劃計劃司司長周學文曾表示，“目前征地移民等費用占重點水利建設成本的40%左右，一些甚至高達80%”。

此外，在上述接近國土部的知情者看來，改革的最大阻力源于地方政府，“征地制度改革一旦破題，地方土地財政將大幅縮水甚至歸零”。

上述國土部參與征地條例制定的知情者也坦言，根據國土部初步調研情況來看，地方政府對征地條例草案的意見就很大。

據北方地區國土系統一位官員介紹，“地方政府在征地補償中或明或暗的補償已經很多了，條例草案在實際操作上成本非常大，除貨幣補償之外，還需要就業安置等，培訓、就業等均需要高成本投入，而入股的話，財產能否得到公開，暫時都沒有定論。”

顯然，地方政府需要探索新的財源。財政部財科所所長賈康（微博）直言，征地補償標準無疑將大幅縮減地方財政，若無相關收入補充，由此帶來的地方政府違法違規用地，以及地方債務平臺風險將十分棘手。

去年，全國政協經濟委員會組成專題調研組，就《深化財稅體制改革的幾點建議》報送中央，提出要理順中央和地方的關系，完善分稅制財政管理體制，建立完整的地方稅體制。

“‘建議’得到了中央高層領導的批示和贊許”，據參加調研的一位政協委員介紹。土地管理法修訂案年內難出

上述參與修法的知情人士介紹，隨著溫總理表態任內出臺征地條例，作為子法的《征地條例》很可能將以部門法規形式，先于母法《土地管理法》修訂案的出臺。

據其介紹，與土地管理法修訂需要通過全國人大審議相比，制定集體土地征收條例只需經國務院層面批準，程序上更加快捷。

據該知情者介紹，《土地管理法》修訂議案，正在由國務院法制辦牽頭，在部委和地方政府征求意見。

楊粼杰對本報直言，征求意見階段，也就是所謂的“博弈”階段。此前溫家寶總理在各個場合多次呼吁該法盡快修訂出臺。

事實是，包括今年在內，《土地管理法》修訂持續多年列入全國人大常委會立法規劃，但中途草案屢屢擱置，遲未露面。

“因為各方爭議太激烈，無法達成一個折衷的方案。”一位參與土地管理法修訂的學者說。

上述國土部知情者介紹，“中央給的時間非常緊張，要求年底必須完成修訂工作”，但他同時表示，“《土地管理法》的修訂涉及各方利益，大家相互妥協，達成一致后，才可能上報給全國人大常委會審議”。

“從目前進度看，年內出臺很可能無望?！痹撊耸糠Q。

第五篇：集體土地征收補償范圍

集體土地征收補償范圍

文章來源：北京京平律師事務所

依據《土地管理法》、《征收土地公告辦法》、《關于開展制定征地統一產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》、《關于完善征地補償安置制定的指導意見》的規定，集體土地征收的補償包括五個項目：

1、土地補償費(產值倍數法、區片綜合地價法)

2、安置補助費

3、地上附屬物和青苗補助費

4、征地房屋拆遷補償費

5、房屋拆遷安置費(搬遷補助費、臨時安置補助費、非住宅房屋停產、停業造成的損失賠償費)

北京京平律師事務所簡介：北京京平律師事務所是以征地拆遷業務為核心的專業律師事務所，在成立之初已具有成熟的優秀律師團隊。京平律師均畢業于國內外知名法學院校，具有多年的辦案實踐經驗，資歷深厚、學習能力強。多年的實踐使團隊已摸索出一整套成熟的維權方案，深受委托人的信賴。

京平律師成功主辦過數千起拆遷案件，獨創“拆遷維權三段論”，成功達到了增倍補償的效果；多次參加由國內知名學者教授參與的集體土地征收拆遷的立法研討，并開創了律師維權推動地方政府修改地方規章的先河，為中國土地拆遷法制進程作出了應有的貢獻。

京平人始終堅持“敬律師之業，行仁義之德，執專業之長，明法律之公”的執業理念，全心全意為委托人提供優質的法律服務。