第一篇：農(nóng)村集體土地房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法

征地拆遷：農(nóng)村集體土地房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法(2014-02-14 08:12:53)轉(zhuǎn)載 ▼ 標(biāo)簽： 合法權(quán)益 說(shuō)是 農(nóng)業(yè)人口 征收與補(bǔ)償 計(jì)算方法 文化

最近，筆者在電視、網(wǎng)絡(luò)、新聞媒體中看到一些，有關(guān)關(guān)于農(nóng)村征地拆遷補(bǔ)償?shù)男侣劊胤秸窃趺丛趺吹臑檗r(nóng)民著想，又是怎么怎么的對(duì)農(nóng)民進(jìn)行了合理補(bǔ)償。不過(guò)，筆者讀后心里總不是滋味。

前幾天，筆者看到一則對(duì)農(nóng)民征地補(bǔ)償新聞,一個(gè)城市征收農(nóng)民土地，一塊同樣的，兩個(gè)價(jià)，80%的土地按每畝8萬(wàn)（120元/平方米）給付，20%的土地按每畝100萬(wàn)（1500元/平方米）給付，這說(shuō)明農(nóng)民的土地至少值1500元1平方米的，同一塊兒地能給出兩個(gè)價(jià)來(lái)，不知道當(dāng)?shù)卣窃趺纯紤]的，土地要是你的，這種征收法，你會(huì)同意嗎？耐人尋味。還有，在農(nóng)權(quán)網(wǎng)上看到一則帖子，征收農(nóng)民的房屋政府給補(bǔ)償每平方米400元，不知道當(dāng)?shù)卣窃趺吹南氲模怨P者當(dāng)?shù)剞r(nóng)民建房為例，農(nóng)民建設(shè)一所新房子，每平方米就得花約1500元，試想，這樣的補(bǔ)償，讓農(nóng)民怎么購(gòu)建房屋，又怎么來(lái)生活。還有，就是農(nóng)民的土地同地不同價(jià)，給農(nóng)民的土地分片定價(jià)。無(wú)錫調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 全市劃分為一、二類地區(qū)。這就好比說(shuō)，同樣的土地種稻子，你能說(shuō)同樣的大米在市場(chǎng)賣出兩個(gè)價(jià)？農(nóng)民的土地作為生產(chǎn)、生活必要的要素，不能完全等同于市場(chǎng)，要考慮農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，顯然這種征地補(bǔ)償方式是不合理的。

目前建于，集體土地、房屋的征收法律法規(guī)滯后，不健全。那么，在情況下，農(nóng)民在征地拆遷中，怎樣來(lái)計(jì)算補(bǔ)償款才合理？尊重農(nóng)民，保障農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)？在征地拆遷補(bǔ)償款計(jì)算中，農(nóng)民應(yīng)當(dāng)必要考慮的因素，應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題，只有抓住要點(diǎn)才能在征地拆遷中得到較合理的補(bǔ)償。這里筆者，給農(nóng)民朋友一個(gè)思路，供農(nóng)民在征地拆遷維權(quán)中參考。

農(nóng)民在計(jì)算土地、房屋補(bǔ)償款時(shí)，首先要了解：集體土地所有權(quán)、使用權(quán)及土地市場(chǎng)價(jià)值等相關(guān)法律常用名詞，才能更好地維護(hù)農(nóng)民合法的權(quán)益 集體土地所有權(quán)

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八條：土地所有權(quán)歸屬，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國(guó)土﹝籍﹞字第26號(hào) 自1995年5月1日起施行）第十九條規(guī)定：集體土地所有權(quán)，“土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；實(shí)施《六十條》時(shí)確定為集體所有的土地，屬農(nóng)民集體所有。”

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第4條之規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度，國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用建設(shè)用地、控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地的行為都屬于非法占用農(nóng)用地的范疇。地方政府非法占用農(nóng)用地的情形主要有以下五種：弄虛作假，主要是指使用土地的地方政府，雖然占地經(jīng)過(guò)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并且取得了用地手續(xù)，但是他的用地手續(xù)是通過(guò)弄虛作假騙取來(lái)的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，將基本農(nóng)田或其它農(nóng)用地撂荒成未利用地向有具有土地審批權(quán)的管理機(jī)關(guān)申報(bào)。少報(bào)多占，主要指超出批準(zhǔn)用地的面積占用土地。比如，某建設(shè)項(xiàng)目被批準(zhǔn)占用土地50畝，在實(shí)施建設(shè)的過(guò)程中，卻占用了500畝，超占的50畝不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批準(zhǔn)文件以及辦理用地手續(xù)即占用土地的行為。未轉(zhuǎn)先占，即未經(jīng)依法批轉(zhuǎn)土地利用就占用農(nóng)用地的違法行為。未征先占，即未經(jīng)土地征收程序改變土地權(quán)屬就占用農(nóng)用地的違法行為。由此可見(jiàn)，沒(méi)有取得手續(xù)批文違法占地，農(nóng)民有權(quán)拒絕征地。土地使用權(quán)《土地管理法》第九條規(guī)定：土地使用權(quán)，“國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。”《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國(guó)土﹝籍﹞字第26號(hào) 自1995年5月1日起施行）第四十三條規(guī)定：集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個(gè)人依法使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。”

現(xiàn)行的土地管理法律將土地的所有權(quán)和使用權(quán)相分離的基本原則，也就是說(shuō)，雖然國(guó)家和農(nóng)民集體擁有土地，但是政府機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人等都可以在符合法律規(guī)定的情況下，辦理相關(guān)合法的手續(xù)，取得合理利用土地的權(quán)利關(guān)獲得收益。但是，這并不意味著其對(duì)土地的使用可以不受任何限制，還是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保護(hù)，管理和合理利用土地的義務(wù)，根據(jù)土地的屬性不同，科學(xué)合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。因此，強(qiáng)占亂占侵犯農(nóng)民土地使用權(quán)的行為都錯(cuò)誤的違法行為。

依據(jù)《憲法》、《民法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)的國(guó)家法律上來(lái)看，農(nóng)村土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種用益權(quán)，物權(quán)最重要的特征就是直接支配和保護(hù)之絕對(duì)性。物權(quán)的直接支配性，指物權(quán)人得依自己的意思，無(wú)須他人意思或行為之介入，對(duì)標(biāo)的物為管領(lǐng)處分的權(quán)利。物權(quán)的絕對(duì)性，指物權(quán)人于其標(biāo)的的物之支配領(lǐng)域內(nèi)，非經(jīng)其同意，任何人均不得侵入或干涉，否則即構(gòu)成違法。對(duì)于農(nóng)村集體所有的土地，農(nóng)民作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的成員取得其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，屬于用益權(quán)。這種用益權(quán)一經(jīng)設(shè)立，就具有物權(quán)的屬性，即具有排除包括有權(quán)人（發(fā)包人）在內(nèi)的一切人的干涉和侵害。還有，溫家寶總理在十屆人大四次會(huì)議結(jié)束后舉行的記者招待會(huì)上，答中外記者說(shuō)的話：“中國(guó)的總理懂得一個(gè)道理，就是知難不難，迎難而上，知難而進(jìn)，永不退縮，不言失敗。我們說(shuō)要給農(nóng)民的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)以長(zhǎng)期的保障，15年不變，30年不變，就是說(shuō)永遠(yuǎn)不變。必須實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，必須保護(hù)農(nóng)民對(duì)土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的自主權(quán)，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補(bǔ)償。土地出讓金主要應(yīng)該給予農(nóng)民。必須依法嚴(yán)懲那些違背法律、強(qiáng)占亂占農(nóng)民土地的人。” 《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于2009年促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見(jiàn)》（2009年中央1號(hào)文件）也明確規(guī)定：“穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。抓緊修訂、完善相關(guān)法律法規(guī)和政策，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。強(qiáng)化對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)保護(hù)，做好集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作，將權(quán)屬落實(shí)到法定行使所有權(quán)的集體組織；穩(wěn)步開(kāi)展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記試點(diǎn)，把承包地塊的面積、空間位置和權(quán)屬證書(shū)落實(shí)到農(nóng)戶，嚴(yán)禁借機(jī)調(diào)整土地承包關(guān)系，堅(jiān)決禁止和糾正違法收回農(nóng)民承包土地的行為。”

這些規(guī)定都遠(yuǎn)遠(yuǎn)地突破了《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》中農(nóng)民土地使用權(quán)限的所規(guī)定，都足以證明，農(nóng)民的土地承包權(quán)使用長(zhǎng)久不變。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所規(guī)定的，來(lái)進(jìn)行征收，這對(duì)農(nóng)民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有權(quán)、使用權(quán)，可以說(shuō)，地方政府目前的征地拆遷90%以上的都是違法的，因此，農(nóng)民可要求最高的補(bǔ)償。土地自身價(jià)值

價(jià)值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，是商品生產(chǎn)和商品交換的基本規(guī)律。只要存在商品生產(chǎn)和商品交換，就存在價(jià)值規(guī)律。（1）價(jià)值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，但并不是商品經(jīng)濟(jì)中唯一的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。商品經(jīng)濟(jì)中有許多經(jīng)濟(jì)規(guī)律，價(jià)值規(guī)律是基本的規(guī)律。（2）價(jià)值規(guī)律作為商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，同其他任何規(guī)律一樣，是客觀的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。土地作為三大生產(chǎn)要素之一，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中起著基礎(chǔ)性、決定性作用。土地有償使用，要符合價(jià)值規(guī)律。同樣的土地，國(guó)有土地就有市場(chǎng)價(jià)值，集體土地就不具有市場(chǎng)價(jià)值，顯然，這是不符價(jià)值規(guī)律，也是不符合邏輯的。

便于農(nóng)民朋友理解，這里多提一嘴，什么是土地自身價(jià)值？如果農(nóng)民的土地不值錢，那政府、開(kāi)發(fā)商就不會(huì)對(duì)農(nóng)民的土地眼紅了。打個(gè)不確切比方，就是農(nóng)民的土地很值錢，假如說(shuō)農(nóng)民的土地是一個(gè)聚寶盆，年年會(huì)給農(nóng)民家送錢，就是秋天土地里的收成，因?yàn)檗r(nóng)民的收成有了錢就可以無(wú)憂無(wú)慮世世代代地去生活。這時(shí)候，有人要賣農(nóng)民的“聚寶盆”，要斷了你的生路，對(duì)農(nóng)民而言“生路”值多少錢？事實(shí)上這個(gè)“生路”就是這里所講的土地自身價(jià)值。因此，農(nóng)民為了生存，為了活命，就不能輕易要賣掉的。即使是賣也應(yīng)是合理的，得保障農(nóng)民自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)生存。盡管集體土地，還沿用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的落后的管理模式，但土地自身的市場(chǎng)價(jià)值以充分顯現(xiàn)出來(lái)，如果農(nóng)民的土地不值錢，那在征地拆遷中就不會(huì)制造流血傷亡事件了。《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》（2008年10月12日中國(guó)共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過(guò)）文件精神提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開(kāi)規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。”這改變了農(nóng)村集體土地只能被行政征收才能成為建設(shè)用地的做法，體現(xiàn)了追求城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的科學(xué)精神，擺脫傳統(tǒng)建設(shè)用地管理模式的束縛。

征地拆遷中，有這樣一句話：“中國(guó)最便宜的是農(nóng)民的土地，最貴的也是農(nóng)民的土地”。簡(jiǎn)直就是對(duì)農(nóng)民的侵略。不給農(nóng)民一個(gè)合理的市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)行合理的補(bǔ)償，放到誰(shuí)的頭上，誰(shuí)也不會(huì)干的，最終的結(jié)局就是抗?fàn)帲运纴?lái)抗?fàn)帯Ｔ谡鞯夭疬w中，真正體現(xiàn)土地自身的市場(chǎng)價(jià)值，才是對(duì)農(nóng)民最公正的，才是構(gòu)筑和諧社會(huì)，社會(huì)主義價(jià)值觀的充分體現(xiàn)。關(guān)于對(duì)同地價(jià)的理解，將農(nóng)民的土地分類劃分等級(jí)進(jìn)行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同價(jià)，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（2004年10月21日 國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）：(十二)完善征地補(bǔ)償辦法，征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)。筆者理解文件精神是，同地同價(jià)應(yīng)當(dāng)是指土地在同一地區(qū)的的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是相同的價(jià)格，不是地方政府所講的同地同價(jià)，是同村的土地相同價(jià)格，也不是事先由地方政府按照距離城市城區(qū)遠(yuǎn)近等因素，將農(nóng)民的土地進(jìn)行分類劃分等級(jí)后，所說(shuō)的同地同價(jià)，事實(shí)上，這就是同地不同價(jià)。地方政府先入為主對(duì)農(nóng)民的說(shuō)，你的土地是二類土地價(jià)格。地方政府為了獲取更的土地出讓利潤(rùn)，一般將農(nóng)民的土地劃分為二類或三類，有的地方政府甚至劃分的更多一些，可達(dá)四類或五類。以筆者所在地的延吉市為例，就是把農(nóng)民的土地劃分四個(gè)等級(jí)，筆者認(rèn)為，這是不符合中央對(duì)農(nóng)民征地要到合理補(bǔ)償，保障農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)的政策精神的。

道理很簡(jiǎn)單，征收農(nóng)民土地、房屋，政府給農(nóng)民在不同的區(qū)域的內(nèi)的價(jià)格不同，但最終征收農(nóng)民土地都是以現(xiàn)金兌現(xiàn)的。假如說(shuō)農(nóng)民的房屋被征收了，農(nóng)民首要的是解決住的問(wèn)題，于是就同開(kāi)發(fā)商說(shuō)，你的房子價(jià)格50萬(wàn)，可政府是按五類區(qū)給補(bǔ)償?shù)木?0萬(wàn)元，那開(kāi)發(fā)商為了社會(huì)責(zé)任，也把你的同樣的房子價(jià)格，按照五個(gè)價(jià)格來(lái)賣，農(nóng)民可以10萬(wàn)元，買你的房子了。這可能嗎？現(xiàn)實(shí)中，政府無(wú)論將征收農(nóng)民的土地分成幾類價(jià)格，但在同省同一市（或一縣）的農(nóng)民生存生活成本是一樣的，同一市場(chǎng)，同一商品的價(jià)格不可能有三六九等的，這顯然是對(duì)被征地拆遷農(nóng)民的不公。

農(nóng)民的土地作為生產(chǎn)、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解為市場(chǎng)行為，土地是農(nóng)民的生存基礎(chǔ)。再者，我國(guó)農(nóng)民土地人均不足1市畝，城市郊區(qū)的農(nóng)民所占的土地更少，以延吉市朝陽(yáng)川東豐村農(nóng)民為例，現(xiàn)在每人擁有土地不中400平方米。這么少的土地，地方政府做不到同地同價(jià)，在將土地劃分成幾個(gè)等級(jí)，錢，利潤(rùn)是政府賺了，可接下來(lái)的問(wèn)題是，農(nóng)民怎么去生活？試想，我們政府的這么人民公仆們，如果土地你的，給你這么劃分片區(qū)等級(jí)，然后對(duì)你進(jìn)行補(bǔ)償，你干嗎？？

因此，農(nóng)民在征地補(bǔ)償中，不能讓地方政府的紅頭文件、公告給忽悠住了。文件政策法規(guī)服從的原則，地方服從中央，地方政策由違背中央的，按中央的執(zhí)行。農(nóng)民拿中央的文件進(jìn)行與地方政府發(fā)布的同類的文件進(jìn)行對(duì)照，由違背中央意愿的，農(nóng)民有權(quán)拒絕執(zhí)行。地方政府把土地分成幾個(gè)片幾個(gè)價(jià)，這些都是蒙人的。建議，農(nóng)民平時(shí)多學(xué)些相關(guān)征地拆遷的法律法規(guī)政策，這樣在征地拆遷補(bǔ)償中，就沒(méi)有敢欺負(fù)你了，我們畢竟社會(huì)主義法制社會(huì)，主動(dòng)權(quán)就會(huì)把握在農(nóng)民的手中。

集體土地、房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法

在土地征收中，國(guó)家的對(duì)農(nóng)民的政策是：合理補(bǔ)償、妥善安置，保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)（根據(jù)國(guó)家相關(guān)的征地法律法規(guī)綜合整理，相關(guān)的征地拆遷法律法規(guī)可查閱筆者的博客草根的心聲，博客中的相關(guān)法律分類）。農(nóng)民在征地補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)考慮土地的自身市場(chǎng)價(jià)值、土地的附加值（農(nóng)地的年產(chǎn)值）、通貨膨脹、最后才是安置費(fèi)用。為什么要考慮通貨膨脹呢？通貨膨脹是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是不可否認(rèn)的事實(shí)。那么，什么是通貨膨脹，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是讓你手中的錢貶值，舉個(gè)例子：假如，你手中有100元錢，你不花，就在手中，如果通貨膨脹率平均為5%，15年后購(gòu)買力就只是現(xiàn)在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，購(gòu)買力就僅僅是現(xiàn)在的9%了。

征地將農(nóng)民世代賴以生存的飯碗砸了。如果農(nóng)民在征地中不這樣綜合性地去考慮問(wèn)題，就目前各地政府給補(bǔ)償?shù)哪屈c(diǎn)錢一般僅夠2年的生存費(fèi)用，政府就什么也不管了。對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，生存都成問(wèn)題，就更別說(shuō)什么長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)了。所以，在征地中，以上這些因素是農(nóng)民必須要考慮的。

1、承包土地（口糧地）的補(bǔ)償計(jì)算方法

《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。” 《土地管理法》規(guī)定的土地征收補(bǔ)償制度單純以土地原用途和前三年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出平均率計(jì)算, 導(dǎo)致農(nóng)村土地被征收后農(nóng)民僅能獲得土地補(bǔ)償款的1—5%左右，而且土地征收補(bǔ)償款的分配不盡合理。據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn), 耕地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地時(shí), 政府與集體和農(nóng)民所得收益比最高可達(dá)99∶1;未利用土地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地時(shí), 政府與集體和農(nóng)民所得的收益比最高可達(dá)199∶1 , 在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)甚至可達(dá)千比一，與政府取得的土地出讓收益相比, 農(nóng)民得到的征地補(bǔ)償款僅為冰山一角，有的連基本生活都難以得到保障。此外，集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民之間對(duì)補(bǔ)償款的分配亦不盡合理。

按照原用途給予補(bǔ)償，這是根本上就是不合理的。農(nóng)民當(dāng)然就不會(huì)接受。那么，在征地中怎么樣補(bǔ)償才算合理。在集體土地沒(méi)有市場(chǎng)化，《土地管理法》沒(méi)有修改的現(xiàn)實(shí)下，土地是按照原用途給予補(bǔ)償。那農(nóng)民怎么算，技巧在土地承包使用權(quán)的長(zhǎng)久不變。長(zhǎng)久不變你能說(shuō)是200年不變，還是500年不變，顯然，按照《土地管理法》的計(jì)算是站不住腳的。保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)的生計(jì)，是政策所規(guī)定的，為了保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)的生計(jì)，那將年產(chǎn)值先算200年的吧。

假設(shè)，1平方米的年產(chǎn)值為50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。當(dāng)然土地所種作物不同，年產(chǎn)值也就不同，還有有沒(méi)有溫室棚，若有還要將1年能出幾季，考慮進(jìn)去的。一般溫室棚北方1年到少能出2—3季。值得注意的是，如果地方政府將農(nóng)民土地分成幾等級(jí)定價(jià)，如果是違背中央文件精神愿意的，農(nóng)民可以拒絕不理他，只要在征地補(bǔ)償中，時(shí)刻把握住中央對(duì)農(nóng)民土地的政策是長(zhǎng)久不變，只有這樣，才能保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。

分析到這里，就一目了然了，這里我們還沒(méi)有計(jì)算土地的自身的市場(chǎng)價(jià)值。有人說(shuō)農(nóng)民貪婪，漫天要價(jià)，事實(shí)勝于雄辯，不攻自破。

2、集體土地上的房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法

實(shí)際征收中可能有二種可能，一是只征收了房屋，沒(méi)有征收承包地；二農(nóng)民的房屋、承包地同時(shí)被征收。

如果只征收了農(nóng)民的房屋，沒(méi)有征收承包地的，在這種情況下，建議農(nóng)民置換，要求拿同樣的地面積同樣的房屋面積來(lái)?yè)Q，這樣是為了便于農(nóng)民生產(chǎn)，同時(shí)也比較合理。一般各省土地條例都規(guī)定了農(nóng)民的宅基地的使用面積。比如《吉林省土地條例》中規(guī)定一農(nóng)戶宅基地的使用面積為330平方米。如果不能置換，應(yīng)考慮購(gòu)買同樣的房屋的價(jià)值，宅基地使用的其他土地面積應(yīng)當(dāng)考慮土地的市價(jià)值。什么意思，你讓我沒(méi)有房子住了，我總得去再賣一所吧，同時(shí)，還得考慮便于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

如果農(nóng)民的房屋、承包地一起被征收了，那么，沒(méi)有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)了，這時(shí)就全都市化了，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)借鑒《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的四個(gè)原則進(jìn)行要求。因各地情況不同，筆者沒(méi)有進(jìn)行具體的計(jì)算分析。這里只是給農(nóng)民一個(gè)思路，僅供農(nóng)民在實(shí)際房屋征收中參考。關(guān)于土地維權(quán)方面的筆者另有文章，請(qǐng)查閱筆者博客。許多地方政府為追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政績(jī)，以犧牲被征地農(nóng)民利益為代價(jià)，任意擴(kuò)大征收權(quán)，土地征收工作中明顯存在對(duì)農(nóng)民不公平行為，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，政府低價(jià)征高價(jià)賣、與民爭(zhēng)利以及征地補(bǔ)償分配混亂導(dǎo)致一些地區(qū)在土地征收實(shí)現(xiàn)土地用途轉(zhuǎn)移過(guò)程中，不同程度地存在開(kāi)發(fā)區(qū)和工商企業(yè)盲目圈占耕地、肆意擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模以及在征地過(guò)程中對(duì)被征地農(nóng)民安置不足，嚴(yán)重地侵犯了被征地農(nóng)民利益。土地權(quán)利的易手，伴隨著被征地農(nóng)民的赤貧噩夢(mèng)，造就了地方政府的光輝政績(jī)和商人的暴富。在商業(yè)利益和政治資本的雙重利益驅(qū)動(dòng)下，許多農(nóng)民在工業(yè)化、城市化進(jìn)程中大量失地失業(yè)失去社會(huì)保障，成為種田無(wú)地、就業(yè)無(wú)崗、社保無(wú)份的人。

農(nóng)民只有團(tuán)結(jié)，只有斗爭(zhēng)，才會(huì)有公平、公正、合理，一盤散沙，只能永遠(yuǎn)是任人宰割的羔羊！

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溫馨提示：感謝您關(guān)注農(nóng)民這一弱勢(shì)群體。本旨意是維護(hù)公民合法的土地、房屋使用權(quán)。制止非法暴力、流氓無(wú)賴式的強(qiáng)征強(qiáng)拆，揭露社會(huì)丑惡，弘揚(yáng)正義；維護(hù)法律的尊嚴(yán)，構(gòu)筑社會(huì)主義和諧社會(huì)。讓更的更多的人學(xué)法用法，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

第二篇：征收集體土地房屋補(bǔ)償安置辦法

征收集體土地房屋補(bǔ)償安置辦法

為切實(shí)保護(hù)被征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，順利推進(jìn)房屋征收補(bǔ)償、安置工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《浙江省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法》等有關(guān)法律法規(guī)以及《XXX征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合干覽鎮(zhèn)實(shí)際,制定本辦法。

一、征收范圍

本辦法適用于XXXX區(qū)域范圍內(nèi)集體土地上的村民房屋及其附屬物的所有人，需對(duì)被征收人的房屋及附著物進(jìn)行補(bǔ)償安置的。

二、安置方式、安置地點(diǎn)

安置方式：房屋征收安置為遷建安置、調(diào)產(chǎn)安置（多層住宅）或貨幣補(bǔ)償，由被征收人自行選擇。遷建安置、調(diào)產(chǎn)安置地點(diǎn)為干覽鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃拆遷項(xiàng)目征收安置地塊。遷建安置用地性質(zhì)為集體使用土地；調(diào)產(chǎn)安置（多層住宅）用地性質(zhì)為國(guó)有劃撥住宅用地。

三、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)及其面積的確認(rèn)

（一）原則上按被征收人提供的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證登記面積確認(rèn)。

（二）房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證不齊全或不一致以及證書(shū)登記內(nèi)容不一致的，由房地產(chǎn)管理部門、國(guó)土資源管理部門按有關(guān)規(guī)定予以確認(rèn)。

（三）未確權(quán)祖?zhèn)骼衔菰瓕儆谥魑莸模唧w產(chǎn)權(quán)由房管部門確定。

（四）批準(zhǔn)新建房屋后，原房屋應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的或在申請(qǐng)建房過(guò)程中瞞報(bào)原房面積的，不作產(chǎn)權(quán)確認(rèn)。

四、被征收房屋的補(bǔ)償與安置

（一）被征收房屋的補(bǔ)償

1、依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房屋，按確認(rèn)的房屋建筑面積，由具有法定資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照基準(zhǔn)價(jià)（按項(xiàng)目確定），結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)、面積、成新率等因素評(píng)估確定。

2、征收人對(duì)被征收房屋裝修及附屬物的補(bǔ)償金額，由具有法定資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按質(zhì)并結(jié)合成新率評(píng)估確定。被征收人對(duì)房屋裝修不要求評(píng)估的，裝修費(fèi)可按確認(rèn)的原房建筑面積100元/㎡進(jìn)行補(bǔ)償。房屋征收公告發(fā)布后新增的裝飾、裝潢物不予補(bǔ)償。

3、征收人對(duì)被征收房屋給予補(bǔ)償后，被征收房屋由征收人處置。

（二）遷建安置

1、遷建安置的對(duì)象為符合私人建房審批條件的被征收人。

2、征收人根據(jù)干覽鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃安置地塊安排宅基地，并按《舟山市定海區(qū)干覽鎮(zhèn)私人建房管理辦法》，由干覽鎮(zhèn)私人建房領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一審批。遷建安置宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)為：大戶5人以上（含5人）不得超過(guò)125㎡；中戶3-4人不得超過(guò)110㎡；小戶1-2人不得超過(guò)95㎡；

3、遷建安置的房屋由被征收人按照干覽鎮(zhèn)政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一層高，自行建造。建房過(guò)程中需服從城建、城管執(zhí)法部門的管理和監(jiān)督。

4、遷建安置的人口和分戶按《舟山市定海區(qū)私人建房用地管理若干規(guī)定》辦理。

5、多余宅基地宕渣費(fèi)補(bǔ)償：安置地塊宅基地宕渣統(tǒng)一圍填，被征收人原土地證面積扣除按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)容積率面積后的差額，宕渣費(fèi)按25元/㎡價(jià)格補(bǔ)償。

（三）調(diào)產(chǎn)安置與結(jié)算辦法

1、按被征收人的總安置建筑面積按確權(quán)后的原房合法建筑面積再增加30%計(jì)算，但原房屋為平房的（指平屋為唯一住宅，不含小屋及附屬用房），則按原房合法建筑面積再增加50%計(jì)算，并按以下規(guī)則選擇戶型：

① 原則上被征收人可以在總安置建筑面積內(nèi)根據(jù)征收人提供的戶型進(jìn)行自由組合。

② 組合后多余建筑面積在40㎡以上（含40㎡）的，仍可按就近就高的原則選擇一套住房，或選擇實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

③ 組合后多余建筑面積在40㎡以下（不含40㎡）的，一律實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

2、調(diào)產(chǎn)安置戶型擬定為60型、80型、100型、120型，安置房戶型實(shí)際建筑面積為房管部門核定的建筑面積，按實(shí)結(jié)算。

3、按原房面積增加的面積部分免繳房?jī)r(jià)款（樓層系數(shù)另行結(jié)算）。

4、被征收人在征收區(qū)域內(nèi)有多處住宅房屋，在實(shí)行安置時(shí)應(yīng)當(dāng)合并計(jì)算其住宅房屋面積。

5、符合宅基地審批資格的征收對(duì)象，若總安置建筑面積（含獎(jiǎng)勵(lì)面積）小于40㎡且在干覽范圍內(nèi)無(wú)其它房屋的（不包括商品房），可按建筑面積人均40㎡（在冊(cè)戶口并實(shí)際居住）住房面積計(jì)算，所發(fā)生的超原房面積部分，按下述第8點(diǎn)規(guī)定安置房?jī)r(jià)款結(jié)算。

6、安置房房號(hào)的確定。被征收人簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)確定房型戶型；安置房交付前按照房型、戶型分類，分別由被征收人以抽簽方式確定安置房房號(hào)，具體抽簽辦法另行制定。

7、被征收人家庭成員中，凡年滿70周歲以上或下肢殘疾、盲人等（憑民政部殘疾證）的，經(jīng)本人申請(qǐng)可照顧低樓層安置。

8、安置房?jī)r(jià)款的結(jié)算。安置房與被征收房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，新舊房屋結(jié)算差價(jià)款。在安置房交付日前結(jié)算付清差價(jià)款，辦理安置房交接手續(xù)。安置房建筑面積與原房建筑面積相等部分，按“原房相等面積價(jià)格”結(jié)算；安置房戶型內(nèi)超原房面積10㎡（含10㎡）部分，按“戶型內(nèi)超面積價(jià)格”結(jié)算；超過(guò)10㎡以上面積部分，按購(gòu)置優(yōu)惠價(jià)結(jié)算（具體按拆遷補(bǔ)償價(jià)格辦理）。

（四）安置人口確認(rèn)

安置人口按被征收人家庭具有常住戶口且實(shí)際居住的人口確定。雖有常住戶口，但系寄居、寄養(yǎng)、寄讀的人員，不計(jì)入安置人口。

被征收人家庭成員雖無(wú)常住戶口但屬下列情形之一的人員，可計(jì)入安置人口：

1、原常住戶口在征收住房地的符合規(guī)定的現(xiàn)役軍人；

2、原常住戶口在征收住房地的大中專院校在校學(xué)生；

3、原常住戶口在征收住房地的勞動(dòng)教養(yǎng)、監(jiān)獄服刑人員；

4、取得第二輪土地承包權(quán)證的，或未進(jìn)行第二輪土地承包的地區(qū)但在1998年12月31日前享有承包權(quán)資格的原集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且未享受國(guó)家房改政策或保障性住房政策的非農(nóng)人員；

5、符合法律、法規(guī)及市、區(qū)人民政府規(guī)定情況的其他人員。

五、貨幣補(bǔ)償

（一）被征收人放棄遷建安置、調(diào)產(chǎn)安置的，全部房屋選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模谠空魇赵u(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上，再給予（1300元/㎡）的補(bǔ)償。被征收人在遷建安置后的差額房屋建筑面積，在拆遷補(bǔ)償價(jià)格的基礎(chǔ)上，加上貼補(bǔ)參數(shù)400/㎡，再獎(jiǎng)勵(lì)450/㎡補(bǔ)償給被征收人。

（二）被征收人貨幣補(bǔ)償后不再享受農(nóng)村私人建房宅基地審批和申請(qǐng)農(nóng)民公寓房等政策。

(三）在征收協(xié)議簽訂、被征收房屋搬遷騰空并經(jīng)征收人驗(yàn)收合格后，一次性結(jié)算付清全部房屋各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)。

六、調(diào)產(chǎn)安置分戶規(guī)定

符合分戶規(guī)定的被征收人房屋必須自然分割，獨(dú)立進(jìn)出門戶，分戶后各戶獨(dú)立使用的住房建筑面積必須在40㎡以上，被征收人及直系親屬在通知被征收房屋確權(quán)登記截止期限前，在干覽范圍內(nèi)無(wú)其它集體土地房屋的（不包括商品房）按以下分戶規(guī)定辦法辦理。

（一）安置人口以在冊(cè)農(nóng)業(yè)常住人口為準(zhǔn)（不含外來(lái)掛靠人員的戶口）。

（二）被征收人為達(dá)到法定結(jié)婚年齡的男性，允許分戶申請(qǐng)安置。

（三）被征收戶無(wú)兒子有女兒的家庭，其中一個(gè)女兒（含獨(dú)生女）已婚并辦理入贅手續(xù)的（婚嫁女除外），允許分戶申請(qǐng)安置。

（四）征收時(shí)，父母與子女已單獨(dú)立戶，且有自己房屋產(chǎn)權(quán)的可分戶安置。

（五）征收時(shí)屬單親（大人一人）應(yīng)與其中的一個(gè)子女合并安置。

（六）因購(gòu)房或小集鎮(zhèn)戶口買賣而轉(zhuǎn)為非農(nóng)的，且未享受房改政策的家庭成員，可申請(qǐng)分戶安置。

（七）符合公安部門其他分戶條件的。

七、其他補(bǔ)償規(guī)定

（一）搬家補(bǔ)助費(fèi)：搬遷補(bǔ)助費(fèi)按戶計(jì)算。在規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷的，按每戶650元/次補(bǔ)助，兩次搬遷計(jì)1300元。選擇貨幣安置的補(bǔ)償1次，選擇遷建安置和調(diào)產(chǎn)安置的補(bǔ)助2次。

（二）臨時(shí)過(guò)渡暫住費(fèi)：臨時(shí)安置過(guò)度用房由被征收人自行解決。臨時(shí)過(guò)渡暫住費(fèi)按原住房建筑面積每月每平方米4元計(jì)算（暫住費(fèi)每月不足500元的按500元/月計(jì)算）。選擇貨幣安置的，一次性補(bǔ)助4個(gè)月；選擇遷建安置的，從原房騰空交出鑰匙時(shí)算起，到建房通知日止，另外再加八個(gè)月的建房期限。選擇調(diào)產(chǎn)安置的，補(bǔ)助期限為原房搬遷移交之月起至安置房通知交房后4個(gè)月止。如安置房交房期限超過(guò)2年，則2年后的暫住費(fèi)加倍補(bǔ)助。

（三）被征收房屋內(nèi)原有的有線電視補(bǔ)償410元/次×2次=820元、電話補(bǔ)償108元/次×2次=216元、寬帶安裝費(fèi)按實(shí)結(jié)算。實(shí)行貨幣安置的，由征收人給予一次性補(bǔ)償（有線電視安裝費(fèi)410元/戶，電話安裝費(fèi)108元/戶）。無(wú)有線電視、電話的被征收人不予補(bǔ)償。

（四）土地使用權(quán)面積的補(bǔ)償，超過(guò)原房規(guī)定容積率占有土地補(bǔ)償款=（原土地證面積－原房建筑面積÷1.3）×當(dāng)?shù)卣鞯貎r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。被征收人選擇貨幣安置的，按原土地證面積扣除房屋建筑占地面積后予以補(bǔ)償。

八、祠堂、祖堂征收補(bǔ)償與安置

（一）征收祠堂、祖堂的，原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償，在規(guī)劃允許的條件下，安置地塊在建造時(shí)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建造，統(tǒng)一安置。

（二）征收祠堂、祖堂的面積與安置面積相等部分，互不結(jié)算差價(jià)；差額面積部分，按2500元/㎡結(jié)算。

九、獎(jiǎng)勵(lì)政策

（一）簽約獎(jiǎng)：被征收人在征收人通知的簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議的，按確認(rèn)的被征收房屋建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)100元/㎡。

（二）搬遷獎(jiǎng)：被征收人在協(xié)議約定期限內(nèi)搬遷騰空被征收房屋，經(jīng)驗(yàn)收未損壞房屋結(jié)構(gòu)及裝修的，按確認(rèn)的被征收房屋建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)120元/㎡。

（三）整體簽約進(jìn)度獎(jiǎng)：被征收人積極配合，在通告規(guī)定期限內(nèi)簽訂協(xié)議并在規(guī)定期限內(nèi)搬遷騰空率達(dá)到100%的，按確權(quán)面積再次獎(jiǎng)勵(lì)100元/㎡；簽約搬遷騰空率未達(dá)到100%的則取消獎(jiǎng)勵(lì)。

十、其他規(guī)定

被征收人在簽訂相關(guān)征收補(bǔ)償安置協(xié)議后，視作同意有關(guān)入住規(guī)劃安置小區(qū)關(guān)于房屋維修基金及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。

十一、本實(shí)施辦法由XXXXXXXX負(fù)責(zé)解釋。

十二、本實(shí)施辦法自XXXX年X月X日起實(shí)行。

第三篇：舟山市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行辦法

舟政發(fā)〔2011〕35號(hào)

各縣(區(qū))人民政府，市政府直屬各單位：

《舟山市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行辦法》已經(jīng)市政府第60次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

舟山市人民政府

二○一一年六月二十一日

舟山市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行辦法

第一章

總 則

第一條

為規(guī)范征收集體土地房屋補(bǔ)償活動(dòng)，保護(hù)被征收土地上房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，保障城鄉(xiāng)建設(shè)順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條

在本市行政區(qū)域內(nèi)因征收集體所有土地，需要對(duì)集體土地房屋進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模m用本辦法。

第三條

征收集體土地房屋補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、補(bǔ)償合理、分級(jí)負(fù)責(zé)的原則。

第四條

市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)征收集體土地房屋補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)土地行政主管部門具體組織實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)征收集體土地房屋補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，互相配合，協(xié)同做好征收集體土地房屋補(bǔ)償工作。

第五條

被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處及其他相關(guān)單位（非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，以下同）受市、縣級(jí)土地行政主管部門委托，可以作為具體實(shí)施單位承擔(dān)征收集體土地房屋補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)工作。

市、縣級(jí)土地行政主管部門對(duì)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處及其他相關(guān)單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的征收集體土地房屋補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)審核、監(jiān)督和指導(dǎo)。

第二章

征收補(bǔ)償管理

第六條

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用計(jì)劃，制定本行政區(qū)域內(nèi)集體土地征收計(jì)劃，合理控制征收規(guī)模。

第七條

征收集體土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)并公布后，市、縣級(jí)人民政府及有關(guān)部門在征收范圍內(nèi)暫停辦理下列事項(xiàng)：

（一）新批宅基地和其他建設(shè)用地；

（二）審批擴(kuò)建、改建房屋及其附屬設(shè)施；

（三）審批改變房屋、土地用途；

（四）辦理戶口的遷入，但因出生、婚姻、回國(guó)、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)、大中專院校學(xué)生畢業(yè)、刑滿釋放和解除勞動(dòng)教養(yǎng)等原因符合戶口遷入政策的除外；

（五）核發(fā)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（六）轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)或宅基地使用權(quán)；

（七）其他按規(guī)定應(yīng)當(dāng)暫停辦理的事項(xiàng)。土地行政主管部門或受委托實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書(shū)面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。

第八條

土地行政主管部門應(yīng)根據(jù)征收集體土地方案、征地規(guī)劃紅線和本辦法有關(guān)規(guī)定，會(huì)同有關(guān)部門擬定征收集體土地房屋補(bǔ)償實(shí)施方案（以下簡(jiǎn)稱房屋補(bǔ)償實(shí)施方案）報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。由受委托實(shí)施單位制定的房屋補(bǔ)償實(shí)施方案應(yīng)經(jīng)市、縣級(jí)土地行政主管部門審核后，由土地行政主管部門報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

房屋補(bǔ)償實(shí)施方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：征收范圍、補(bǔ)償對(duì)象和條件、不予補(bǔ)償情形、補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償資金預(yù)算和落實(shí)、安置用房和遷建用地的安排、過(guò)渡方式和期限、簽約及搬遷期限、其他需要載明的內(nèi)容。

前款規(guī)定的補(bǔ)償資金應(yīng)當(dāng)根據(jù)資金預(yù)算專戶確認(rèn)、儲(chǔ)存，安置用房和遷建用地可以折價(jià)計(jì)入，任何單位和個(gè)人不得挪用。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)償資金使用的監(jiān)督。

第九條

房屋補(bǔ)償實(shí)施方案報(bào)批時(shí)，應(yīng)提交下列資料：

（一）擬定的房屋補(bǔ)償實(shí)施方案；

（二）征收集體土地方案批準(zhǔn)文件；

（三）征地規(guī)劃紅線圖；

（四）房屋補(bǔ)償資金或安置用房、遷建用地落實(shí)的證明文件；

（五）批準(zhǔn)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。

第十條

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)報(bào)批的房屋補(bǔ)償實(shí)施方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。多數(shù)被征收人對(duì)房屋補(bǔ)償實(shí)施方案有意見(jiàn)的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

本辦法所稱的被征收人是指被征收集體土地上房屋（以下簡(jiǎn)稱被征收房屋）及其附屬設(shè)施的所有權(quán)人。

第十一條

市、縣級(jí)人民政府在批準(zhǔn)房屋補(bǔ)償實(shí)施方案前，應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

第十二條

土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在房屋補(bǔ)償實(shí)施方案批準(zhǔn)之日起5日內(nèi)，在征收范圍內(nèi)發(fā)布搬遷公告。公告應(yīng)載明下列事項(xiàng)：

（一）征收土地方案批準(zhǔn)文件；

（二）建設(shè)項(xiàng)目名稱；

（三）征收范圍；

（四）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；

（五）辦理房屋補(bǔ)償?shù)怯浐头课莅徇w期限；

（六）行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利。

第十三條

土地行政主管部門或受委托實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)向被征收人公布房屋補(bǔ)償?shù)木唧w方案，并做好宣傳、解釋工作。

第十四條

被征收人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，憑房屋所有權(quán)證、宅基地使用權(quán)證、私人建房呈批表、戶口簿等相關(guān)材料到公告指定的地點(diǎn)辦理房屋補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

土地行政主管部門或受委托實(shí)施單位應(yīng)組織人員對(duì)被征收人房屋的權(quán)屬、建筑面積、宅基地使用面積、家庭人口情況等進(jìn)行踏勘、復(fù)核。對(duì)未經(jīng)登記的建筑物會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。復(fù)核及處理結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

第十五條

市、縣級(jí)土地行政主管部門與被征收人之間應(yīng)根據(jù)房屋補(bǔ)償實(shí)施方案，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、遷建安置地點(diǎn)和面積、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、搬遷費(fèi)和搬遷期限、違約責(zé)任等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)，另一方當(dāng)事人可依法向人民法院提起訴訟。

第十六條

市、縣級(jí)土地行政主管部門與被征收人在房屋補(bǔ)償實(shí)施方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者房屋所有權(quán)人不明確的，由土地行政主管部門報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)房屋補(bǔ)償實(shí)施方案的市、縣級(jí)人民政府作出補(bǔ)償決定。補(bǔ)償決定書(shū)應(yīng)書(shū)面送達(dá)被征收人并在征收范圍內(nèi)予以公告。

第十七條

申請(qǐng)作出補(bǔ)償決定，應(yīng)提交下列資料：

（一）補(bǔ)償決定申請(qǐng)書(shū)。申請(qǐng)書(shū)應(yīng)載明申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人基本情況，申請(qǐng)事項(xiàng)，申請(qǐng)事實(shí)和理由等內(nèi)容；

（二）被征收房屋及宅基地權(quán)屬證明材料；

（三）被征收房屋評(píng)估資料；

（四）房屋補(bǔ)償實(shí)施方案；

（五）對(duì)被申請(qǐng)人的補(bǔ)償安置方案；

（六）申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的協(xié)商記錄；

（七）公告、聽(tīng)證、征求意見(jiàn)等材料；

（八）補(bǔ)償決定機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。

第十八條

市、縣級(jí)人民政府收到補(bǔ)償決定申請(qǐng)后，應(yīng)在5日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)書(shū)和有關(guān)證據(jù)、資料進(jìn)行審查，并作出是否受理決定。對(duì)不符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的理由；對(duì)符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)在受理之日起60日內(nèi)作出補(bǔ)償決定。

作出補(bǔ)償決定前，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)組織聽(tīng)證會(huì)，對(duì)作出補(bǔ)償決定的理由、依據(jù)、補(bǔ)償方式和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷期限等內(nèi)容聽(tīng)取被征收人的意見(jiàn)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第十九條

征收集體土地涉及房屋的，應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償方式，安置房是期房的，應(yīng)按規(guī)定為被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)用；選擇遷建安置補(bǔ)償方式的，也應(yīng)為被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)用。確因特殊情況，也可提供臨時(shí)周轉(zhuǎn)用房。

第二十條

市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

第二十一條

被征收人未在規(guī)定期限內(nèi)履行補(bǔ)償協(xié)議約定的搬遷義務(wù)，土地行政主管部門可根據(jù)生效的法院裁判文書(shū)，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

補(bǔ)償決定作出后，被征收人未在法定期限內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋補(bǔ)償決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償資金和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積、遷建安置土地地點(diǎn)及被征收人按條件應(yīng)能取得的土地面積等材料；據(jù)以執(zhí)行的補(bǔ)償決定及證明該補(bǔ)償決定合法的證據(jù)；據(jù)以執(zhí)行的法院裁判文書(shū)、補(bǔ)償協(xié)議等材料。

第三章

補(bǔ)償一般規(guī)定

第二十二條

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收房屋的用途對(duì)被征收人給予補(bǔ)償。補(bǔ)償內(nèi)容主要包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）被征收房屋附屬設(shè)施及裝飾費(fèi)用的補(bǔ)償；

（三）搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)用的補(bǔ)償；

（四）停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；

（五）被征收房屋宅基地的補(bǔ)償。縣級(jí)人民政府或相關(guān)部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第二十三條

本辦法所稱的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

本辦法所稱的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附屬設(shè)施以外的房屋。

本辦法所稱的附屬設(shè)施是指住宅用房附屬的經(jīng)認(rèn)定合法的畜舍、花壇、圍墻、墻門及建于宅基地以外的廁所等設(shè)施。

未經(jīng)縣級(jí)以上規(guī)劃或土地行政主管部門批準(zhǔn)改變用途的，征收時(shí)按原房屋用途認(rèn)定。

第二十四條

征收范圍內(nèi)未取得合法的集體土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來(lái)源證明文件的建筑，使用人必須在搬遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，不予補(bǔ)償。逾期未拆除的，依法強(qiáng)制拆除。但按規(guī)定可以補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)并予以確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的除外，具體規(guī)定由縣級(jí)人民政府或相關(guān)部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制定。

第二十五條

征收范圍內(nèi)超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，使用人必須在搬遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，不予補(bǔ)償。逾期未拆除的，依法強(qiáng)制拆除。未超過(guò)使用期限的臨時(shí)建筑，按重置價(jià)格結(jié)合剩余使用期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第二十六條

被征收房屋可補(bǔ)償面積，按照被征收人提供的合法的房屋權(quán)屬來(lái)源證明文件記載的建筑面積確定。被征收房屋宅基地面積按照合法的集體土地使用權(quán)證所記載的土地使用權(quán)面積確定。

被征收人因正當(dāng)原因確實(shí)無(wú)法提供集體土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來(lái)源證明，以及集體土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來(lái)源證明文件未記載面積情況的，被征收房屋建筑面積和宅基地使用面積由相關(guān)部門進(jìn)行審查，并經(jīng)公告無(wú)異議后依法予以確認(rèn)。第二十七條

對(duì)宅基地補(bǔ)償以被征收房屋建筑面積與宅基地面積的比值，即容積率大小予以確定。容積率大于等于1.3的，不予補(bǔ)償；小于1.3的，超面積部分按征地價(jià)予以補(bǔ)償。

第二十八條

被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)搬遷公告發(fā)布之日房屋用途、建筑結(jié)構(gòu)、面積、成新等因素評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

第二十九條

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展被征收房屋評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

第四章

住宅用房補(bǔ)償

第三十條

住宅用房補(bǔ)償，可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，對(duì)城區(qū)遠(yuǎn)郊、農(nóng)村地區(qū)等符合相關(guān)條件的被征收人，還可以實(shí)行遷建安置。具體補(bǔ)償方式根據(jù)房屋補(bǔ)償實(shí)施方案由被征收人選擇。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指由政府提供住宅用房作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，安置被征收人。

貨幣補(bǔ)償是指由政府提供相應(yīng)的補(bǔ)償資金，被征收人自行解決居住用房。

遷建安置是指由政府提供遷建用地和費(fèi)用，被征收人自行建造安置用房。

第三十一條

征收土地所涉住宅用房，應(yīng)當(dāng)以集體土地使用權(quán)證或房屋權(quán)屬來(lái)源證明文件記載的事項(xiàng)作為補(bǔ)償計(jì)戶依據(jù)，征收時(shí)符合分戶登記條件的，按分戶登記規(guī)定予以補(bǔ)償。具體分戶登記條件及規(guī)定由縣級(jí)人民政府或相關(guān)部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制定。

被征收住房的安置人口按照被征收人家庭具有常住戶口且實(shí)際居住的人口確定。雖有常住戶口，但系寄居、寄養(yǎng)、寄讀的人員，不計(jì)入安置人口。

被征收人家庭成員雖無(wú)常住戶口但屬下列情形之一的人員，可計(jì)入安置人口：

（一）原常住戶口在征收住房地的符合規(guī)定的現(xiàn)役軍人；

（二）原常住戶口在征收住房地的大中專院校在校學(xué)生；

（三）原常住戶口在征收住房地的勞動(dòng)教養(yǎng)、監(jiān)獄服刑人員；

（四）取得第二輪土地承包權(quán)證的，或未進(jìn)行第二輪土地承包的地區(qū)在1998年12月31日前享有承包權(quán)資格的原集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且未享受國(guó)家房改政策或保障性住房政策的非農(nóng)人員；

（五）符合法律、法規(guī)及市、縣級(jí)人民政府規(guī)定情形的其他人員。第三十二條

對(duì)于符合宅基地申請(qǐng)條件但因政策限制未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面積小于可申請(qǐng)建房建筑面積等原因而造成住房困難的被征收人，可選擇按每戶不少于四十平方米，人均不少于三十平方米建筑面積（以下簡(jiǎn)稱為低限補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）確定可補(bǔ)償面積進(jìn)行補(bǔ)償，也可選擇安排農(nóng)民公寓式住宅進(jìn)行補(bǔ)償。農(nóng)民公寓式住宅的具體實(shí)施辦法由縣級(jí)人民政府或相關(guān)部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定。

第三十三條

被征收人在征收范圍內(nèi)有多處集體土地上住宅用房的，應(yīng)當(dāng)合并計(jì)算其住宅用房建筑面積。

被征收人在征收范圍外另有集體土地上住宅用房的，在適用低限安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合并計(jì)算其住宅用房建筑面積。被征收人在征收前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按規(guī)定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予補(bǔ)償，并應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)自行拆除。未在規(guī)定的期限內(nèi)自行拆除的，依法強(qiáng)制拆除。

第三十四條

被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置的，其補(bǔ)償適用下列規(guī)定：

（一）按照本辦法第二十六條規(guī)定，確定被征收房屋可補(bǔ)償面積；

（二）安置用房面積按照不小于被征收房屋可補(bǔ)償面積的原則就近安排安置房標(biāo)準(zhǔn)戶型。具體標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)置由縣級(jí)人民政府或相關(guān)部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定，鼓勵(lì)多層或高層安置；

（三）安置房標(biāo)準(zhǔn)戶型內(nèi)的安置用房與被征收房屋可補(bǔ)償面積等面積部分，按被征收房屋重置價(jià)格結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)、面積、成新等因素評(píng)估后，結(jié)算差價(jià)。超過(guò)被征收房屋可補(bǔ)償面積部分按安置用房綜合造價(jià)結(jié)算；

（四）超出安置房標(biāo)準(zhǔn)戶型的安置用房，超面積部分參照搬遷公告發(fā)布之日同地段同類商品住宅市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算；

（五）實(shí)際安置用房面積小于可安置標(biāo)準(zhǔn)戶型面積部分，參照搬遷公告發(fā)布之日同地段同類商品住宅市場(chǎng)價(jià)格扣除綜合造價(jià)結(jié)算；

（六）適用低限安置標(biāo)準(zhǔn)的被征收人，其被征收房屋可補(bǔ)償面積按照低限安置標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

（七）按照有關(guān)規(guī)定享受最低生活保障待遇的被征收人，被征收房屋和安置用房互不結(jié)算差價(jià)。但安置用房面積超過(guò)六十平方米的部分按本條第(三)項(xiàng)、第(四)項(xiàng)規(guī)定結(jié)算差價(jià)。

第三十五條

被征收人選擇貨幣補(bǔ)償安置的，其補(bǔ)償適用下列規(guī)定：

（一）按照本辦法第二十六條規(guī)定，確定被征收房屋可補(bǔ)償面積；

（二）被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額參照安置房同地段類似商品住宅市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合被征收房屋建筑結(jié)構(gòu)、面積、成新等因素評(píng)估確定；

（三）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖俗孕薪鉀Q居住房屋，不再重新批地建房或享受保障性住房政策；

土地行政主管部門或受委托實(shí)施單位應(yīng)在征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂后30日內(nèi)，將貨幣補(bǔ)償資金交付被征收人。

第三十六條

被征收人選擇遷建安置的，其補(bǔ)償適用下列規(guī)定：

（一）遷建安置用地應(yīng)符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并符合《舟山市市區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》的規(guī)定；

（二）相關(guān)部門應(yīng)協(xié)助被征收人辦理遷建用地手續(xù)和建房審批手續(xù)，并做好遷建用地的通水、通電、通路和場(chǎng)地平整等基礎(chǔ)工作；

（三）被征收房屋按重置價(jià)格結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)、面積、成新等因素，予以補(bǔ)償；

（四）安置的宅基地面積小于原宅基地面積的，差額部分按征地價(jià)對(duì)被征收人予以補(bǔ)償。

第三十七條

被征收住宅的附屬設(shè)施，不作為住宅用房安置依據(jù)，但應(yīng)給予合理補(bǔ)償。對(duì)被征收住宅的裝飾費(fèi)用也應(yīng)予以合理補(bǔ)償。

第三十八條

對(duì)利用自有合法住宅用房從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，除按本章規(guī)定予以補(bǔ)償外，還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

第三十九條

征收土地涉及住宅用房，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或遷建安置且需要臨時(shí)過(guò)渡的，補(bǔ)償協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確過(guò)渡期限和過(guò)渡方式，并向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或提供周轉(zhuǎn)用房。協(xié)議約定的過(guò)渡期限不得超過(guò)兩年。超過(guò)協(xié)議規(guī)定的過(guò)渡期限未提供安置用房或遷建用地的，除繼續(xù)支付臨時(shí)安置費(fèi)或提供周轉(zhuǎn)用房外，還應(yīng)當(dāng)自逾期之月起加倍支付臨時(shí)安置費(fèi)。

第四十條

征收土地涉及住宅用房，應(yīng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或遷建安置且需要臨時(shí)過(guò)渡的，應(yīng)當(dāng)支付雙倍的搬遷費(fèi)。

第五章

非住宅用房補(bǔ)償

第四十一條

集體土地上非住宅用房認(rèn)定，應(yīng)以房屋所有權(quán)證登記的用途或規(guī)劃、土地部門提供的合法有效文件為依據(jù)。

第四十二條

征收土地涉及非住宅用房，對(duì)被征收人原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償；符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及市、縣級(jí)人民政府規(guī)定的其他條件的，也可以實(shí)行遷建安置。

第四十三條

對(duì)被征收人實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模勒毡徽魇杖颂峁┑暮戏ㄍ恋厥褂脵?quán)證或房屋權(quán)屬來(lái)源證明文件記載的建筑面積確定被征收房屋補(bǔ)償面積，并按照類似房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)予以合理補(bǔ)償。

第四十四條

對(duì)被征收人實(shí)行遷建安置的，適用下列規(guī)定：

（一）根據(jù)市、縣級(jí)人民政府的規(guī)定，結(jié)合被征收房屋的補(bǔ)償面積，提供遷建安置用地；

（二）相關(guān)部門應(yīng)按有關(guān)規(guī)定協(xié)助被征收人辦理遷建用地手續(xù)和建房審批手續(xù)。并做好遷建用地的通水、通電、通路和場(chǎng)地平整等基礎(chǔ)工作；

（三）被征收房屋按重置價(jià)格結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)、面積、成新等因素，予以補(bǔ)償；

（四）安置用地面積小于被征收房屋土地使用權(quán)面積的，差額部分按征地價(jià)對(duì)被征收人予以補(bǔ)償。第四十五條

征收土地涉及非住宅用房，造成被征收人停產(chǎn)停業(yè)以及搬遷、過(guò)渡的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收房屋的建筑面積，結(jié)合被征收房屋的用途、地段、經(jīng)營(yíng)狀況等因素支付一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償費(fèi)。

對(duì)被征收房屋中無(wú)法恢復(fù)使用的電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等重大設(shè)施設(shè)備以及被征收房屋的裝飾費(fèi)用，在評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置價(jià)格結(jié)合成新進(jìn)行評(píng)估后予以補(bǔ)償。

第四十六條

征收土地涉及學(xué)校、醫(yī)院、宗教場(chǎng)所、軍事設(shè)施、文物古跡等非住宅用房的，其征收補(bǔ)償按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第六章

法律責(zé)任

第四十七條

市、縣級(jí)人民政府及土地行政主管部門或受委托實(shí)施單位工作人員在征收集體土地房屋補(bǔ)償工作中不履行本辦法規(guī)定職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級(jí)人民政府或者本級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十八條

采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第四十九條

采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的征收集體土地房屋補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第五十條

貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)，限期退還違法所得，對(duì)有關(guān)責(zé)任單位通報(bào)批評(píng)、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

第五十一條

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，評(píng)估結(jié)果無(wú)效，由土地行政主管部門重新組織評(píng)估，并由有關(guān)行政主管部門依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等規(guī)定依法給予行政處罰；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章

附 則

第五十二條

本辦法中征收土地涉及住宅用房的臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)、裝飾補(bǔ)償費(fèi)和涉及非住宅用房的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由縣級(jí)人民政府和相關(guān)部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況另行制定。

第五十三條

本辦法規(guī)定的綜合造價(jià)是指房屋建造成本，主要包括：勘察設(shè)計(jì)前期工程費(fèi)、住宅建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息。

本辦法規(guī)定的重置價(jià)是指按照建筑技術(shù)、建材及房屋設(shè)備價(jià)格、人工費(fèi)用、定額等條件，重新建造相同建筑標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量的房屋所需要的價(jià)格。

本辦法規(guī)定的相關(guān)價(jià)格由市、縣級(jí)土地行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門確定公布。

第五十四條

本辦法自公布之日起期滿30日后施行。本辦法施行前已發(fā)布搬遷公告并開(kāi)始實(shí)施征收補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目，按原規(guī)定處理。

第五十五條

本辦法由舟山市人民政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第四篇：集體土地上房屋征收與補(bǔ)償

集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法

為了維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，加快城市發(fā)展進(jìn)程與推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)，完善和提高城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村的基礎(chǔ)設(shè)施條件，改善人民群眾的生產(chǎn)生活水平，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)，制定本辦法。

一、適用范圍

本辦法適用于城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部已被征收為國(guó)有土地上原集體建設(shè)用地上單位、個(gè)人的房屋征收與補(bǔ)償，且農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能對(duì)被征收人重新調(diào)整宅基地或者集體建設(shè)用地。

二、法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第45、47條規(guī)定，國(guó)家可以按審批權(quán)限和程序征收集體建設(shè)用地，并對(duì)地面房屋及附屬物進(jìn)行公平補(bǔ)償。

三、職責(zé)分工及原則

1、縣土地主管部門負(fù)責(zé)集體建設(shè)用地及地面建筑物的征收與補(bǔ)償工作以及集體建設(shè)用地征收相關(guān)政策的宣傳解釋工作，縣建設(shè)部門指導(dǎo)集體建設(shè)用地上房屋的征收與補(bǔ)償工作。

屬地人民政府具體組織集體建設(shè)用地及地面建筑物的征收與補(bǔ)償工作及宣傳解釋工作。

屬地人民政府可以將房屋征收與補(bǔ)償中相關(guān)技術(shù)或勞務(wù)服務(wù)委托社會(huì)組織，按合同約定支付技術(shù)、勞務(wù)服務(wù)費(fèi)用。

2、縣財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察等部門各負(fù)其責(zé)，密切配合，確保房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

3、相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策參照國(guó)有土地上房屋征收規(guī)定執(zhí)行。

四、補(bǔ)償與安置程序

1、縣人民政府成立縣國(guó)土、建設(shè)、財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察等部門參與的征收與補(bǔ)償領(lǐng)導(dǎo)小組，指導(dǎo)集體建設(shè)用地及地面建筑物的征收與補(bǔ)償工作，縣國(guó)有土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)籌措補(bǔ)償與安置資金存入銀行專用賬戶，縣建設(shè)部門審查上報(bào)縣人民政府研究啟動(dòng)補(bǔ)償與安置程序。

2、屬地人民政府具體負(fù)責(zé)集體建設(shè)用地及地面建筑物的征收與補(bǔ)償工作及宣傳解釋工作。

3、縣土地主管部門憑政府部門有關(guān)批準(zhǔn)文件和規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)（或建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)，附用地紅線圖）確定房屋征收范圍，被征收人不得進(jìn)行新建、擴(kuò)建、改建、戶口遷入等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，仍按原房屋狀況和使用性質(zhì)進(jìn)行征收補(bǔ)償。

5、屬地人民政府組織調(diào)查登記，并適時(shí)公布調(diào)查結(jié)果。

6、屬地人民政府?dāng)M定房屋補(bǔ)償與安置方案（包括補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)措施），上報(bào)縣人民政府。

房屋補(bǔ)償與安置方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間、征收依據(jù)、安置方式、房屋貨幣補(bǔ)償價(jià)款的確定原則和支付方式、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積和地點(diǎn)等情況以及選房原則、回遷政策、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限、搬遷和臨時(shí)安置費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和確定辦法、簽約期限、房屋補(bǔ)償與安置費(fèi)用測(cè)算等。

7、屬地人民政府將經(jīng)充分論證的房屋征收補(bǔ)償方案報(bào)縣國(guó)土部門，縣國(guó)土部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣發(fā)展改革、建設(shè)、財(cái)政、審計(jì)等相關(guān)部門進(jìn)行審核。屬地人民政府將審核通過(guò)的補(bǔ)償與安置方案公布并征求公眾意見(jiàn)。征求公眾意見(jiàn)期限不得少于30日。

8、屬地人民政府公布征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況。

9、屬地人民政府應(yīng)當(dāng)于房屋征收補(bǔ)償方案征求意見(jiàn)期滿后7日內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定完成社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，報(bào)縣國(guó)土部門備案。

10、屬地人民政府作出房屋征收決定公告前，應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定的以下有關(guān)材料報(bào)縣國(guó)土部門審核：

（1）發(fā)展改革部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)文件；

（2）國(guó)土部門出具的建設(shè)項(xiàng)目土地預(yù)審意見(jiàn)；

（3）規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案或建筑單體方案；

（4）審核通過(guò)的征收補(bǔ)償方案書(shū)面文件及被征收人意見(jiàn)反饋和方案修改、公布情況；

（5）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒概鷾?zhǔn)文件；

（6）征收補(bǔ)償資金監(jiān)管協(xié)議和存儲(chǔ)證明；

（7）其他需要提報(bào)的材料。

11、縣國(guó)土部門應(yīng)當(dāng)組織縣發(fā)展改革、建設(shè)、財(cái)政、審計(jì)等相關(guān)部門進(jìn)行審核，并給予批復(fù)。審核通過(guò)的，屬地人民政府經(jīng)縣政府同意發(fā)布房屋征收公告，并附經(jīng)審定的房屋補(bǔ)償與安置方案。縣國(guó)土部門征收集體土地決定同時(shí)一并公告。

12、房屋補(bǔ)償與安置資金應(yīng)當(dāng)專門用于房屋補(bǔ)償與安置，不得挪作它用。

屬地人民政府在審計(jì)、財(cái)政、監(jiān)察等部門監(jiān)督下負(fù)責(zé)對(duì)房屋補(bǔ)償安置資金統(tǒng)一管理，統(tǒng)一結(jié)算。

13、被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)；協(xié)商不成的，則由縣建設(shè)部門在報(bào)名的評(píng)估機(jī)構(gòu)中推薦3個(gè)具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，公開(kāi)抽簽確定。屬地人民政府應(yīng)當(dāng)在抽簽前5日內(nèi)在征收范圍內(nèi)公告抽簽時(shí)間和地點(diǎn)。抽簽過(guò)程與結(jié)果應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)公證。

14、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）獨(dú)立、客觀、公正地對(duì)被收購(gòu)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。有異議的，可以申

請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以申請(qǐng)鑒定。

15、被征收人選擇補(bǔ)償與安置方式，可以是貨幣補(bǔ)償，也可以是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

16、屬地人民政府與被征收人訂立房屋補(bǔ)償與安置協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決的途徑等事項(xiàng)。

17、屬地人民政府向被征收人支付房屋補(bǔ)償?shù)膬r(jià)款、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房；造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，支付停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。被征收人在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

18、補(bǔ)償與安置協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人不履行協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟或者仲裁（按合同約定）。

19、屬地人民政府應(yīng)建立房屋征收與補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

20、屬地人民政府組織對(duì)被收購(gòu)房屋的拆除工作。

四、激勵(lì)措施

五、其他

1、被征收人住宅被征收后，不管他處有沒(méi)有住宅，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或者原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)同房同價(jià)原

則，按國(guó)有土地上被征收類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不得重新調(diào)整安排被征收人宅基地或者但他處有但尚未建設(shè)，被征收人必須放棄宅基地。被征收人住宅被征收后，他處有宅基地尚未建設(shè)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能對(duì)被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，即對(duì)被征收人實(shí)行遷建安置的，對(duì)集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償。房屋重置價(jià)格按縣人民政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2、對(duì)被征收人實(shí)行遷建安置的，征收人應(yīng)當(dāng)根據(jù)縣人民政府的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合被征收房屋的補(bǔ)償安置面積，提供遷建安置用地，屬地人民政府或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)遷建用地的通水、通電、通路和場(chǎng)地平整或者支付相應(yīng)的建設(shè)費(fèi)用；被征收人按有關(guān)規(guī)定辦理遷建用地手續(xù)和建房審批手續(xù)。

3、集體建設(shè)用地的土地征收標(biāo)準(zhǔn)按江蘇省相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五篇：集體土地征收補(bǔ)償范圍

集體土地征收補(bǔ)償范圍

文章來(lái)源：北京京平律師事務(wù)所

依據(jù)《土地管理法》、《征收土地公告辦法》、《關(guān)于開(kāi)展制定征地統(tǒng)一產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》、《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制定的指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定，集體土地征收的補(bǔ)償包括五個(gè)項(xiàng)目：

1、土地補(bǔ)償費(fèi)(產(chǎn)值倍數(shù)法、區(qū)片綜合地價(jià)法)

2、安置補(bǔ)助費(fèi)

3、地上附屬物和青苗補(bǔ)助費(fèi)

4、征地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

5、房屋拆遷安置費(fèi)(搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi))

北京京平律師事務(wù)所簡(jiǎn)介：北京京平律師事務(wù)所是以征地拆遷業(yè)務(wù)為核心的專業(yè)律師事務(wù)所，在成立之初已具有成熟的優(yōu)秀律師團(tuán)隊(duì)。京平律師均畢業(yè)于國(guó)內(nèi)外知名法學(xué)院校，具有多年的辦案實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，資歷深厚、學(xué)習(xí)能力強(qiáng)。多年的實(shí)踐使團(tuán)隊(duì)已摸索出一整套成熟的維權(quán)方案，深受委托人的信賴。

京平律師成功主辦過(guò)數(shù)千起拆遷案件，獨(dú)創(chuàng)“拆遷維權(quán)三段論”，成功達(dá)到了增倍補(bǔ)償?shù)男Ч欢啻螀⒓佑蓢?guó)內(nèi)知名學(xué)者教授參與的集體土地征收拆遷的立法研討，并開(kāi)創(chuàng)了律師維權(quán)推動(dòng)地方政府修改地方規(guī)章的先河，為中國(guó)土地拆遷法制進(jìn)程作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

京平人始終堅(jiān)持“敬律師之業(yè)，行仁義之德，執(zhí)專業(yè)之長(zhǎng)，明法律之公”的執(zhí)業(yè)理念，全心全意為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。