第一篇：建設工程合同糾紛處理辦法培訓大綱（定稿）

建設工程合同糾紛處理辦法培訓大綱 發布日期：2011-06-17 瀏覽次數：68

《中國建設工程律師網》政策法規研究室 楊磊 吳靜 律師

第一部分哪些建設工程合同無效及無效合同的結算辦法

目前我國建筑市場上，無效建設工程合同大量存在，其數量甚至大于有效合同。無效建設工程合同與有效合同的處理原則和處理結果有著根本的區別。

有效合同受法律保護，一方違反合同約定，應當承擔違約責任；無效合同不受法律保護，合同中約定的權利義務無效，所以，無效合同不存在追究違約責任的問題。

合同無效，造成合同無效的過錯方，承擔締約過失責任。比如，施工方逾期完工，如果合同有效，施工方應當承擔逾期完工的違約責任；但是，如果建設工程合同因為沒有招投標，被法院確認無效了，施工方就無需承擔違約責任。同時，依據締約過失原則，沒有組織招投標是建設方的主要責任，為此，建設方還要承擔給施工方造成的經濟損失。

因此，準確判斷建設工程施工合同的效力，預測無效合同的處理結果，對于建設方和施工方處理建設工程糾紛，具有不可估量的實際意義。

一、哪些建設工程合同無效

符合《合同法》第五十二條規定的五種情形之一的，合同無效：

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條，規定了三類建設工程施工合同無效：

（一）承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的；（參考案例）

（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；（點擊：參考案例）

（三）建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。（點擊：參考案例）

第四條，規定了兩種行為無效：

承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。（點擊：參考案例）

二、為了便于企業識別無效合同，我們依據造成合同無效的原因，進行如下分類：

1、因簽訂合同的主體導致合同無效

依據《建筑業企業資質管理規定》，建筑企業必須取得建筑資質，并在資質許可的范圍內承攬工程。如果建筑企業不具有施工資質或者資質不符合承攬工程的要求，所簽的施工合同就是無效合同。個人簽訂的建設工程施工合同，必然無效。

2、因必須招投標沒有招投標，或者中標無效導致建設工程施工合同無效

依據《中華人民共和國招投標法》 第三條規定，在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：

（一）大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目；

（二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；

（三）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。

以上三大類工程項目必須招投標，沒有招投標簽訂的建設工程合同就是無效合同。

《招投標法》規定了六種中標無效情況：

（一）第50條：招標代理機構泄密或惡意串通；(二)第 52條：招標人泄露招標情況或標底；

（三）第53條：投標人串通或行賄；

（四）第54條：投標人弄虛作假騙取中標；(五)第 55條：招標人在確定中標前與投標人進行實質性談判；

（六）第57條：招標人違法確定中標人。以上六項是因為招投標無效，導致建設工程合同無效。

3、因違法分包、非法轉包導致建設工程施工合同無效

（1）違法分包的有四種情況：《建設工程質量管理條例》第78條：“……本條例所稱違法分包，是指下列行為：

（一）總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的；

（二）建設工程總承包合同中未有約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的；

（三）施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位的；

（四）分包單位將其承包的建設工程再分包的。

（2）建設工程非法轉包的情況有：《中華人民共和國建筑法》第二十八條規定：“禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉包給他人”。《合同法》第二百七十二條第二款進一步規定：“承包人不得將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉包給第三人。

4、因建設方未辦理合法用地手續和建設工程報建手續導致建設工程施工合同無效

比如：沒有取得建設用地許可證，沒有辦理建設工程規劃許可證等等。

三、無效建設工程施工合同的法律后果及結算辦法

1、建設工程施工合同無效的法律后果

建設工程施工合同被確認無效以后，合同中約定的權利義務都歸于無效。合同沒有履行的不再履行，已經履行的停止履行。造成合同無效的過錯方，適用締約過失責任，賠償因此給對方造成的損失，雙方都有過錯的，按照過錯的程度，承擔相應的責任。

按照建設工程合同被確認無效的時間，可以分為三種情況，第一、合同簽訂以后，尚未實際履行之前；第二、合同簽訂之后，已經開始履行，尚未施工完畢；第三，已經施工完畢，尚未完成結算。以上不同時間段，合同被確認無效的處理，也有所不同。

2、建設工程施工合同無效的結算辦法

（1）無效建設工程施工合同結算的一般原則

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條：“ 建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。”

第三條：“建設工程施工合同無效，且建設工程經竣工驗收不合格的，按照以下情形分別處理：

（一）修復后的建設工程經竣工驗收合格，發包人請求承包人承擔修復費用的，應予支持；

（二）修復后的建設工程經竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。

因建設工程不合格造成的損失，發包人有過錯的，也應承擔相應的民事責任。”

（2）不同類型無效建設工程施工合同結算的特殊情況

建設工程施工合同無效對承包人結算有利的情況：a、合同簽訂的對承包人不利，承包人可以及時提出合同無效，停止履行合同；b、建設工程施工合同無效，承包人可以突破固定價，請求按照定額據實結算； c、合同無效，實際施工人可以突破合同相對性，要求發包方、總包方、分包方共同支付工程款；

建設工程施工合同無效對承包人結算不利的情況：a、合同簽訂的對發包人不利，發包人可以及時提出合同無效，停止履行合同；b、工程轉包，建設方可以主張按照實際施工人的資質，結算工程款（參考案例）；

四、其他建設工程無效合同的處理情況：

未取得建設用地使用權、未取得建設工程規劃許可證造成合同無效的處理辦法（點擊：參考案例）；

惡意串通損害國家利益造成建設工程合同無效的，非法所得應當罰沒

建設工程合同無效部分網站參考文章

建設工程合同無效部分網站參考案例

第二部分 建設工程合同的解除

近年來，《中國建設工程律師網》律師處理了大量因建設工程合同解除處置失誤，引發的糾紛案件。在這些糾紛中，一些發包方和承包方，由于未能掌握合同解除的法律規定，造成了合同解除處置失誤。

常見于，1、企業不能準確把握解除合同的分寸，在對方一般違約，但尚不具備解除合同的條件時，強行提出解除合同；

2、在對方根本違約，已經具備解除合同的條件時，沒有及時行使合同解除權，致使損失無限擴大；

3、未按法定程序行使合同解除權，不能產生合同解除的法律后果，等等。

合同解除的處置失誤，會給企業帶來不可估量的經濟損失。為此，我們將“建設工程合同的解除”作為企業培訓的一個重點，希望企業能夠準確掌握合同解除的相關法律規定，正確行使建設工程合同解除權。

一、合同解除的一般法律規定

1、合同解除的的概念和法律特征

2、合同解除的分類

單方解除和協議解除

法定解除與約定解除

3、一般合同解除的法定條件

4、因一方違約造成合同解除的情況

遲延履行

拒絕履行

不完全履行

5、行使合同解除權的程序

單方解除的程序

協議解除程序

法院裁決合同解除的程序

6、合同解除的后果

本節詳細內容，請參考《中國建設工程律師網》政策法規研究室，楊磊、吳靜律師的文章《合同解除的一般法律規定》

二、建設工程施工合同的法定解除權

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》就建設工程合同的法定解除，另行作出了專門規定，應當引起建設工程施工合同的發包人和承包人的高度重視。

1、發包人解除合同的法定條件

《司法解釋》第8條規定，承包人具有下列情形之一，發包人請求解除建設工程施工合同的，應予支持：

（一）明確表示或者以行為表明不履行合同主要義務的；

（二）合同約定的期限內沒有完工，且在發包人催告的合理期限內仍未完工的；

（三）已經完成的建設工程質量不合格，并拒絕修復的；

（四）將承包的建設工程非法轉包、違法分包的。

2、承包人解除合同的法定條件

《 司法解釋》第9條規定，發包人具有下列情形之一，致使承包人無法施工，且在催告的合理期限內仍未履行相應義務，承包人請求解除建設工程施工合同的，應予支持：

（一）未按約定支付工程價款的；

（二）提供的主要建筑材料、建筑構配件和設備不符合強制性標準的；

（三）不履行合同約定的協助義務的。

3、建設工程施工合同解除后的處理辦法

《司法解釋》第十條規定： 建設工程施工合同解除后，已經完成的建設工程質量合格的，發包人應當按照約定支付相應的工程價款；已經完成的建設工程質量不合格的，應當由承包人整改，整改以后合格的，支付相應的工程款，發包方要求減少工程款或者要求承包方承擔整改費用、賠償損失的，人民法院應當支持；整改以后不能達到合格的，不支付工程款，已經支付的部分，按照不當得利返還。

因一方違約導致合同解除的，違約方應當賠償因此給對方造成的損失。

4、建設工程施工合同的解除程序等其他問題，本節沒有論述的，參照一般合同解除的法律規定執行。

本節詳細內容，請參考《中國建設工程律師網》政策法規研究室，楊磊、吳靜律師的文章《建設工程施工合同的法定解除權》

第三部分：工期糾紛與工期索賠

質量、工期、價款，是建設工程施工合同的核心內容。按照合同約定的質量和工期完成施工，是承包人的主要義務。承包人索要工程款，發包人就以工程質量和工期進行抗辯。發包人提起工期延誤索賠的舉證并不困難，只需提供雙方簽訂的施工合同和竣工驗收報告，證明實際施工時間長于合同約定的施工時間即可。而承包人的工期索賠，還必須提供經發包人同意的工期簽證。這就使承包人單方制作的工期索賠報告，存在著以下難點：

1、工期索賠事由是否正當；

2、內容和形式是否適合；

3、程序是否符合同合約定或者習慣；

4、監理或者業主工程師是否簽字認可等等。如果承包人不能證明逾期完工非己方原因，則推斷由承包人承擔逾期完工的違約責任。實踐中，因承包人未能掌握工期方面的法律規定和操作實務，導致承包人損失慘重者，不計其數。

一、工期法律常識：

什么是工期？

什么是日歷工期？

什么是實際工期？

什么是定額工期？

什么是開工日？

什么是竣工日？

發出開工令的前提條件。

二、工期糾紛的幾個關鍵點

開工日的確認

竣工日的確認

常見工期順延的情況

三、承包人進行工期和費用索賠應當注意的問題。

1、要了解哪些情況可以提出索賠并及時發現索賠事項。

2、要及時按照合同約定的程序或者是習慣提出書面索賠被告。

3、發包人拒絕簽收索賠被告的對策。

4、工期延誤的混合過錯。

5、工期索賠的計算方法。

第四部分：建設工程質量糾紛及處置辦法

建設工程質量責任的分擔：

建設工程施工合同，是承包人按照國家規定或者合同約定的質量標準，完成并提交建設成果，發包人支付價款的合同。工程質量合格在先，工程價款結算置后，驗收合格之前的工程價款，屬于未到期的債權。工程質量不合格，經整改仍不合格的，不能支付工程款，已經支付的，應當以不當得利返還。所以，保障工程質量，是承包人的鐵定義務。

但是，并非一切工程質量問題，都是承包人造成的；工程質量缺陷，也可能因勘察、設計和發包人所致。因此，分清工程質量責任，是處理建設工程質量糾紛的第一步。

常見承包人應當承擔工程質量責任情況：

1、偷工減料，或者因材料不合格導致工程質量不合格；

2、未按圖施工，未按施工技術標準施工；

3、工人技能太差、質量管理粗放；

4、對于甲供材料，未經檢驗合格或者明知不合格而使用；

5、對于設計方案和圖紙，應當能夠判斷其缺陷，沒有判斷或者沒有提出；

6、承包人不具備施工資質，因資金、技術、設備、管理造成工程質量問題，等等。

常見發包人應當承擔質量責任的情況：

依據最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條規定：“發包人具有下列情形之一，造成建設工程質量缺陷，應當承擔過錯責任：

（一）提供的設計有缺陷；

（二）提供或者指定購買的建筑材料、建筑構配件、設備不符合強制性標準；

（三）直接指定分包人分包專業工程。

承包人有過錯的，也應當承擔相應的過錯責任。”

這里所說承包人的過錯是指：

1、承包人知道或應當知道工程設計缺陷，沒有提出，繼續施工的；

2、承包人對發包人提供或指定購買的建筑材料、建筑構配件和設備，未進行檢驗或經檢驗不合格仍然使用的；

3、對發包人提出的違反法律、法規和建筑工程質量安全標準規定，降低工程質量的要求不予拒絕的。

因勘察、設計造成的工程質量缺陷，屬于承包人的免責范圍，應當由發包人先對承包人承擔責任，再由發包人依據約定向勘察、設計方主張權利。

對于工程質量缺陷原因不明的，就要通過鑒定，查明原因，分清責任主任主體。

建設工程質量責任的處理辦法:

承包人對自身原因造成的工程質量缺陷應當承擔法律責任

根據《合同法》第二百八十一條的規定，“因施工人的原因致使建設工程質量不符合約定的，發包人有權要求施工人在合理期限內無償修理或者返工、改建。經過修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人應當承擔違約責任。”依據 最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規定，“因承包人的過錯造成建設工程質量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發包人請求減少支付工程價款的，應予支持。” 第三條規定 “建設工程經竣工驗收不合格的，按照以下情形分別處理：

（一）修復后的建設工程經竣工驗收合格，發包人請求承包人承擔修復費用的，應予支持；

（二）修復后的建設工程經竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。”

據此，承包人應當承擔的質量缺陷責任是：

1、修理或者返工、改建，并承擔相關費用；因此建造成逾期交付的，承擔違約金或者因此給發包人造成的損失。

2、承包人拒絕修理或返工、改建的，發包人可以減少支付工程價款。減少工程款的數額，應相當于因整改需要支出的費用、因整改逾期竣工承包人應當支付的違約金或者因此給發包人造成的損失。

4、整改以后仍不合格或者質量缺陷屬于不可修復的，不支付工程價款；已經支付的，按照不當得利返還。

第二篇：如何處理建設工程無效合同糾紛

如何處理建設工程無效合同糾紛

《中國建設工程律師網》政策法規研究室 楊磊 吳靜 律師

目前我國建筑市場上，無效建設工程合同大量存在，其數量甚至大于有效合同。無效建設工程合同與有效合同的處理原則和處理結果有著根本的區別。有效合同受法律保護，一方違反合同約定，應當承擔違約責任；無效合同不受法律保護，合同中約定的權利義務無效，所以，無效合同不存在追究違約責任的問題。合同無效，造成合同無效的過錯方，承擔締約過失責任。比如，施工方逾期完工，如果合同有效，施工方應當承擔逾期完工的違約責任；但是，如果建設工程合同因為沒有招投標，被法院確認無效了，施工方就無需承擔違約責任。同時，依據締約過失原則，沒有組織招投標是建設方的主要責任，為此，建設方還要承擔給施工方造成的經濟損失。因此，準確判斷建設工程施工合同的效力，預測無效合同的處理結果，對于建設方和施工方處理建設工程糾紛，具有不可估量的實際意義。

一、哪些建設工程合同無效

無效合同是指違反法律、行政法規的強制性規定，因而不受法律保護的合同。

《合同法》第五十二條規定，具有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定

以上是一般合同無效的法律規定，同樣適用建設工程合同。但是，基于建設工程合同的特殊性，法律法規和司法解釋，對于建設工程無效合同做了專門的規定。

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條，規定了三類建設工程施工合同無效：

（一）承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的；（參考案例）

（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；（參考案例）

（三）建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。（參考案例）

第四條，規定了兩種行為無效：

承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。（參考案例）

為了便于企業識別無效合同，我們依據造成合同無效的原因，進行如下分類：

1、因簽訂合同的主體導致合同無效

依據《建筑業企業資質管理規定》，建筑企業必須取得建筑資質，并在資質許可的范圍內承攬工程。如果建筑企業不具有施工資質或者資質不符合承攬工程的要求，所簽的施工合同就是無效合同。個人簽訂的建設工程施工合同，必然無效。

2、因必須招投標，沒有招投標或者中標無效導致建設工程施工合同無效

依據《中華人民共和國招投標法》 第三條規定，在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：

（一）大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目；

（二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；

（三）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。

以上三大類工程項目必須招投標，沒有招投標簽訂的建設工程合同就是無效合同。

《招投標法》規定了六種中標無效情況：

（一）第50條：招標代理機構泄密或惡意串通；(二)第 52條：招標人泄露招標情況或標底；

（三）第53條：投標人串通或行賄；

（四）第54條：投標人弄虛作假騙取中標；(五)第 55條：招標人在確定中標前與投標人進行實質性談判；

（六）第57條：招標人違法確定中標人。以上六項是因為招投標無效，導致建設工程合同無效。

3、因違法分包、非法轉包導致建設工程施工合同無效

（1）、違法分包的有四種情況：《建設工程質量管理條例》第78條：“……本條例所稱違法分包，是指下列行為：

（一）總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的；

（二）建設工程總承包合同中未有約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的；

（三）施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位的；

（四）分包單位將其承包的建設工程再分包的。

（2）、建設工程非法轉包的情況有：《中華人民共和國建筑法》第二十八條規定：“禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉包給他人”。《合同法》第二百七十二條第二款進一步規定：“承包人不得將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉包給第三人。

4、因建設方未辦理合法用地手續和建設工程報建手續導致建設工程施工合同無效

比如：沒有取得建設用地許可證，沒有辦理建設工程規劃許可證等等。

二、建設工程合同無效的處理辦法

《合同法》第五十八條、第五十九對于無效合同的處理，做了原則性規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

“條當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。”

以上規定當然適用于建設工程無效合同的處理，但是，基于建設工程合同的特殊性，最高人民法院對建設工程合同無效的處理，還做了專門性的規定。

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條：“ 建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。”

第三條：“建設工程施工合同無效，且建設工程經竣工驗收不合格的，按照以下情形分別處理：

（一）修復后的建設工程經竣工驗收合格，發包人請求承包人承擔修復費用的，應予支持；

（二）修復后的建設工程經竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。

因建設工程不合格造成的損失，發包人有過錯的，也應承擔相應的民事責任。”

從建設工程施工合同被確認無效的時間上，分以下幾個階段：

1、建設工程施工合同訂立以后，尚未履行之前被確認無效的處理辦法

建設工程施工合同在履行前被確認無效的，雙方均不能繼續履行合同。處理方法是按照締約過失原則，由有過錯一方賠償給無過錯方所造成的實際損失。雙方均有過錯的依照過錯的大小承擔相應的責任。已獲得的財產進行返還。此時請求賠償，應當具體三個條件：（1）、存在損害的事實，由提出損害賠償的一方承擔舉證責任。此時的經濟損失具體表現為，為簽訂合同的投入和為履行合同的準備，比如：人員和機械設備已經進場，已經購買了建筑材料等；（2）、當事人有過錯；（3）、損害賠償與過錯有因果關系。（參考案例，清華同方）

2、工程已經開工，但尚未完工時，合同被確認無效的處理辦法

按下列原則處理：（1）、雙方都有權停止履行合同；（2）、對施工方已完工程量進行確認；(3)、對已完工程質量是否合格進行確認；(4）、按照《司法解釋》第二條、第三條的規定進行結算；（4）免去雙方違約責任，造成合同無效的過錯方賠償對方的經濟損失，雙方均有過錯的，依據過錯的大小承擔相應的責任。

3、工程已完工，合同被確認無效。

按下列原則處理：（1）、對已完工程質量是否合格進行確認；（2）、按照《司法解釋》第二條、第三條的規定進行結算；（3）、免去雙方違約責任，造成合同無效的過錯方賠償對方的經濟損失，雙方均有過錯的，依據過錯的大小承擔相應的責任。

最后，不同類型建設工程無效合同的處理辦法

《司法解釋》第二條、第三條是對建設工程無效合同的原則性的處理辦法，可以歸結為“工程質量優于合同效力”。也就是說，只要工程質量合格，承包方請求參照合同約定主張工程款的，人民法院應當支持。但是，鑒于建設工程合同無效的復雜性，上述原則不能適應一切無效合同的處理。因此，對于建設工程無效合同，應當依據具體情況，采用不同的處理辦法。

1、建設工程施工合同無效，承包方可以突破固定價，請求按照定額據實結算；

2、工程轉包，建設方可以主張按照實際施工人的資質，結算工程款（參考案例）；

3、未取得建設用地使用權、未取得建設工程規劃許可證造成合同無效的處理辦法（參考案例）；

4、合同無效，實際施工人可以突破合同相對性，要求發包方、總包方、分包方共同支付工程款；

5、惡意串通損害國家利益的，非法所得應當罰沒

6、合同無效，發包方免除責任案例

7、合同無效，承包方免除責任案例 注：轉載請注明作者和出處

第三篇：房屋租賃合同糾紛處理辦法

房屋租賃合同糾紛處理辦法

摘要

《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地產管理法》(簡稱《房地產管理法>>。

一、目前處理房屋租賃糾紛案件所依據的法律、法規《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地產管理法》(簡稱《房地產管理法>>。

二、房屋租賃合同效力的認定房屋租賃合同有效的條件是：、《民法通則》規定的民事法律行為應具備的條件，但是，根據《合同法》第5條及第54條的規定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬可撤銷合同。

2、合同約定的租賃期限，住宅不超過八年，其他用房不超過十五年。因特殊情況需要超過上述期限的，須經主管機關批準。

3、出租人未經政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無效;承租人承租房屋后未經政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能的，租賃合同不因此而無效;出租人與承租人未經政府主管部門審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無效。

三、有效房屋租賃合同糾紛的處理(一)合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應予支持，滯納金按合同約定的標準計算;若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應以中國人民銀行規定的金融機構計收逾期付款的違約金標準確定承租人應付之滯納金。

(二)合同解除時有關問題的實體處

1、關于解除合同的條件：通常出現以下幾種情況之一的，出租人有權要求解除合同：

(1)承租人欠租超過合同約定期限;

(2)合同未約定期限的，欠租達三個月以上;

(3)承租人未經出租人同意擅自轉租的;

(4)承租人擅自改變房屋結構或約定用途的。

出現以下幾種情況之一的，承租人有權要求解除合同：

①出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的;

②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導致承租人不能實現合同目的的;

③出租人不按合同約定的責任負責維修房屋及其設施，保證房屋安全的;

④租賃物危及承租人的安全或健康的。

此外，因不可抗力的原因導致合同無法履行或經當事人雙方協商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。

合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續使用的動產裝修由承租人拆走，對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續使用的動產裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請，法院應委托評估機構對裝修予以評估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應補償;對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔;因出租人過錯導致合同解除的，裝修損失由出租人承擔;雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔。

3、因承租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。承租人應向出租人承擔的違約責任是：

(1)所欠租金及其它費用的逾期付款違約金(即滯納金);

(2)簽約時所交租賃定金由出租人沒收;

(3)當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應向出租人另行支付損失賠償金。

4、因出租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。

出租人應向承租人承擔的違約責任是：

(1)向承租人雙倍返還租賃定金;

(2)賠償承租人的裝修損失;

(3)當上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應另行向承租人支付損失賠償。

四、無效房屋租賃合同糾紛的處理

(一)房屋使用費的處理。合同被確認無效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導租金標準向出租人支付房屋使用費，指導租金高于合同約定的租金標準的，以較低者計。當合同約定的租金高于指導租金時，對于糾紛發生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導租金的部分，應分別情況進行處理：1、因違反法律或行政法規的規定且有損國家、集體或社會公共利益導致合同無效的，高出部分應判收繳國庫;2、其它原因導致合同無效的，高出部分承租人一般無權要求返還。

(二)承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認無效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對出租人可用部分經評估折舊后由出租人承頂;其余部分經評估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯責任比例予以分擔。

五、涉及轉租的房屋租賃糾紛案的處理

(一)轉租合同有效的條件：除了應具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應具備以下條件：1、征得原出租人的同意;

2、轉租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。

(二)出租人將物業出租給承租人，承租人又將該物業轉租他人(即受轉租人)。出租人和承租人在合同履行期間發生糾紛，涉及受轉租人的權利、義務的，應將受轉租人列為第三人參加訴訟。

(三)出租人將物業出租給承租人，承租人將該物業辦成某類專業市場后，又分割成多個小單元轉租給眾多受轉租人的，出租人和承租人在合同履行期間產生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉租人實際使用的物業，可不列受轉租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現龐大的訴訟主體。若出租人起訴要求解除合同，則應先審查是否確需解除合同：如確需解除，則應將眾多受轉租人列為案件第三人，因出租人解除合同、收回物業的行為勢必影響受轉租人對該物業的使用及裝修權益等;如無需解除合同，則不列受轉租人為案件第三人。

發生房屋租賃糾紛如何處理

1、租約到期后房主收回房屋

如果出租人因自身需要，不愿意繼續出租，則承租人就應將房屋返還出租人。如果承租人在雙方約定的期限內確實無法找到房屋，出租人應當給承租人找房搬家的時間，酌情延長租賃期限。同時，承租人也應按期騰房。如果承租人不積極找房和按期騰房，出租人有權在合理范圍內提高房租。當承租人有房可遷而拒不騰房時，出租人可申請法院強制其搬遷并令其交占房期間的房租。

2、房客外出未歸租賃合同屆滿

房客外出未歸，租賃合同屆滿，而房客又無任何續租的明確表示時，房主可通知房客的親屬或單位終止租賃合同。但房主向房客明確表態終止租賃合同前，按房客續租處理，房客按原租約補交租金，得知房客不續租的表示后，房主再收回房屋。

3、續租時房主提升租金標準

如果原承租人不同意房主要求，就是放棄優先承租權，出租人即可與別人建立租賃關系。如果原承租人同意這些合法的條件，應另簽租賃合同。房屋租賃合同到期后，如果出租人沒有提出新的條件，承租人按原合同繼續交租，則視為租賃關系延續，出租人沒有正當理由，不得終止。出租人以原合同期滿為由隨意抬高房租的，一般不允許，但出租人與承租人另有約定的除外。

商業地產租賃糾紛如何解決？

具體情況具體處理 商戶欠租怎么辦？出租人是否可以采取停水停電的措施呢？這需要在《租賃合同》中要有明確的約定。首先，應在《租賃合同》中寫明，在商戶欠租的情況下出租人享有對商戶采取停水停電的權利。需要滿足下列條件：出租人作為使用人與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協議》和《購電協議》，商戶和自來水公司、電力公司并沒有直接簽約。在這種情況下，對于商戶的欠租，開發企業可以采取停水停電措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，開發企業是使用人，對于商戶的欠租行為開發企業有權采取停水停電的自助措施。如果擅自停水、停電造成了商戶損失，應該承擔賠償責任。另外，還要注意的一點是，在出租人有權采取停水、停電措施的前提下，出租人應事先書面通知商戶，提前告知將采取停水、停電措施，這樣能避免因貿然停電給商戶帶來突然損失，以減小風險。

解除合同――

多方見證避免糾紛

《租賃合同》一般都會約定合同解除條件，如商戶在欠租達到一定金額和時間時開發企業就享有合同解除權。在滿足合同解除條件的情況下，如出現商戶拒絕騰退房屋和不償還欠款的情形，出租人大都會采取強制收回房屋的措施。強制收回房屋過程中也有風險，如欠租商戶以丟失珍貴物品為由告出租人，出租人難以逃脫責任。

合同解除應采取如下措施較為穩妥。首先，在滿足合同解除的條件下，向商戶郵寄《解除租賃合同通知書》，在《解除租賃合同通知書》上寫明商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限將強行收回房屋。其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應做好如下準備：

第一，邀請公證人員至現場，對清理房屋的整個過程進行公證；或者可請該商鋪所在地的物業公司、居委會、業委會、派出所等一起到場，在幾方在場的情況下派人進入該商鋪。從開門前就進行全程攝像，對進入的人員、過程及該物業內的所有物品進行錄像。由參與方在清單上一起簽字確認。第二，聘請律師作為見證，并對現場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，留作證據；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單。

第四篇：【建設工程合同】處理建設工程合同糾紛的相應對策

【建設工程合同】處理建設工程合同糾紛的相應對策

(一)關于建設方不具有建設工程立項、規劃和施工批準手續，或者施工方不具備承攬工程相應資質的工程價款結算。按照現行法律規定，立項、規劃和施工批準手續既是建筑施工的法定前提條件，也是判定建筑工程是否合法的標準：施工企業具備相應的資質是承攬工程和簽訂承包合同的法定條件。因此，對于訴訟前建設方未取得上述手續，或者施工方未取得相應資質的，由于承包合同違法性的瑕疵不能彌補，已簽訂的合同應確認為無效。

其中，對于建設方不具備建設條件，而施工方具備承攬工程相應資質的，實踐中往往建設方隱瞞違法事實，沒有履行告知及依誠實信用原則所應盡的義務，系先合同義務的違反。因此，建設方應對合同無效承擔主要過錯責任。此情況下，以公平角度考慮，施工方得到與訂立合同時所預期的工程價款較為公平、合理，即其應得到工程的直接費用、間接費用和利潤等。如果雙方在合同中對工程結算的計價標準和方法有明確約定，且不違反法律規定的，應當按合同約定結算價款。鑒于施工方對建設方違法建設的事實未盡到必要的審查義務，對導致合同無效，其主觀上亦存在一定過錯。因此，對于合同約定的違約金等損失，按照過錯相抵原則，施工方不應得到全額支持。

同理，對于建設方具備相應的建設條件，而施工方不具備承攬工程相應資質的，施工方對合同無效在主觀上應負主要過錯。因此，合同中關于工程價款的約定不應作為結算的依據，其工程價款應當根據建設行政管理部門制定的定額標準據實結算。其中，屬于低資質施工企業承攬高資質要求工程的，按施工企業的實際資質等級采用上述方法結算工程價款：施工方無施工資質的，只應給付其墊付的資金和構件費、機械設備使用費、人工費和其他建筑工程的直接費用。此類案件，由于合同約定的工程價款與實際給付價款的差價部分由建設方取得無法律依據，審判實踐中往往依據《民法通則》第134條“非法活動的財物和非法所得”予以收繳。

(二)關于不具有施工資質的企業或個人利用、借用有資質施工企業的經營資質，或者以聯營、承包、掛靠等形式變相使用有資質施工企業的資質，導致合同無效的工程價款結算。此情形下，其工程價款的確定可以比照前述無效合同的原則處理。需要強調的是，此類糾紛從性質上講為合同糾紛，合同雙方系權利義務的主體，因此，原則上應由合同施工方作為權利主體主張權利，工程價款應給付合同施工方，建設方對實際施工方不負有直接給付工程款的義務。如實際施工方作為權利主體提起訴訟的，經審理查實，應駁回其起訴，告知其由合同施工方主張權利或向合同施工方主張權利。如果實際施工方與建設方在履行施工合同中已形成事實上的權利義務關系，合同施工方不主張權利或因破產，被吊銷營業執照等原因不能主張權利時，實際施工方可以作為權利主體提起訴訟。合同施工方未作為訴訟主體參加訴訟的，還應追加其為訴訟當事人。

(三)關于合同施工方違法將承攬的工程轉包、分包導致合同無效的工程價款結算。此類糾紛由于分別存在著承包與分包兩個合同，應當堅持依合同主張權利的原則，并且不追加無合同關系的建設方、實際施工方為訴訟當事人。

第五篇：建設工程合同糾紛

篇一：建設工程施工合同糾紛案例匯編

建設工程施工合同糾紛案例匯編（110例供參考）

二0一0年二月

案例1：

某大廈幕墻施工合同糾紛工程造價司法鑒定

一、工程基本情況

該工程為一棟高層商業大廈的幕墻外裝飾工程，原告為承包商，被告為發包方。原、被告雙方于1997年經公開招標后簽訂了單價施工合同，中標單價為合同單價，結算工程量按實計，合同工期120天。原告與該大廈主體施工單位簽訂了工程配合協議，約定配合費為工程總造價的3%。工程竣工驗收后，原告以工程結算價款爭議為由，向法院提起訴訟。

二、委托鑒定內容及鑒定資料

法院委托鑒定機構對該工程造價進行鑒定。送鑒定資料：委托書、施工合同、招標文件、投標書、起訴狀、答辯狀、施工圖、開竣工報告、工程竣工驗收證明書、設計變更、現場簽證等資料。

三、雙

四、鑒定說明

（一）工程量計算：依據送資料按實計算。

（二）計價：按合同約定的單價計算。被告稱代原告支付總包單位的配合費，因原告未提供相關證明材料，鑒定造價中未扣除，由法院庭審調查后按相關合同約定裁定。原、被告均未提供幕墻鋁材品牌的證據材料，鑒定造價未調整鋁材材料單價，鑒定人給出被告提供的兩種率材價差和鋁材用量，供法院裁定時參考。

五、案例評述

（一）計價爭議產生的原因

工程款的支付應按合同條款履行，施工過程中發現施工材料與合同約定不符，應及時通知原告作出修改。

（二）評述

1、原、被告簽訂的施工合同合同價含配合費，但未對施工配合費及其支付進行約定，原告與第三方簽訂的施工配合費協議對配合費及其支付進行了約定，從合同關系上講，施工配合費應由原告支付。被告直接支付第三方的配合費應征得原告同意并須簽訂三方配合費支付的協議，若無相關證據，被告提出鑒定造價應扣除施工配合費的請求往往不予支持。

2、本工程的招標文件及合同對鋁材材質、品牌進行了約定，原告對合同約定材料的更改應征得被告同意及批準，被告能提供原告擅自更改約定材料的證據，合同約定單價應調整。

案例3：

某住宅小區市政管網工程施工合同糾紛工程造價鑒定

一、工程基本情況

該工程申請人為承包商，被申請人為發包方。雙方于2000年3月簽訂了施工合同，合同約定了承包范圍：市政管網、中庭廣場施工圖內全部工程，合同價暫定為145萬元（合同約定按實結算），合同工期120天。申請人于2000年3月開工，于2000年10月竣工驗收。申請人于2003年以被申請人一直未辦理結算為由，向仲裁委員會申請仲裁。

二、委托鑒定內容及鑒定資料

仲裁委員會委托鑒定機構對該工程造價進行鑒定。送鑒定資料：委托書、施工合同、仲裁申請書、仲裁答辯書、施工圖、設計變更、現場簽證、竣工驗收證書與被申請人核對的結算工程量清單等資料。

三、雙方計價爭議焦點 管溝開挖的土方工程量產生爭議；大理石的粘貼方式產生爭議；售樓處等零星拆除工程的計價產生爭議。

四、鑒定說明

（一）工程量計算：

依據施工合同，申請人與被申請人核對的結算工程量清單、施工圖設計變更、簽證、現場勘察記錄等資料計算。送鑒資料中沒有管溝開挖的地面標高證據資料，鑒定人根據場地平整后的地面平整后地面標高（施工圖標高）計算管溝開挖土方工程量。售樓處零星項目拆除，因屬承包范圍外施工項目，雙方應辦理現場簽證確認，送鑒資料中沒有相應項目的證據資料，不予計算。

（二）計價：

五、案例評述

（一）計價爭議產生的原因

1、申請人沒有提供管溝土方開挖的地面標高證據材料。

2、申請人沒有提供大理石按干粉型粘結的證據材料。

3、申請人沒有提供售樓處等零星拆除工程的簽證或施工指令等證據材料。

（二）評述

1、施工合同糾紛案件造價鑒定的依據是證據材料，證據不足會導致工程造價不予計算，因此，各方應加強施工及文檔資料的管理。

2、沒有設計變更，承包方應按合同約定的施工圖施工。

3、施工合同承包范圍外的零星工程施工，應有現場工程師的指令等證據。

案例4：

某綜合樓樁基礎工程施工合同糾紛工程造價司法鑒定

一、工程基本情況

該工程為某綜合樓挖孔樁基礎，原告為承包商，被告為發包方。原、被告雙方于1999年7月經協商簽訂了施工合同，合同約定工程價款為320萬元，工期60天。合同對計價原則進行了明確約定，結算工程量為審定預算工程量加設計變更。該工程開工日期為1999年7月25日，工程多次停工（停工責任未確定）且未辦理竣工驗收。原告以被告至今未辦理計算為由，向法院提起訴訟。

二、委托鑒定內容及鑒定資料

法院委托鑒定機構對該工程造價進行鑒定。送鑒定資料：委托書、施工合同、起訴狀、答辯狀、樁基礎施工圖、開工報告、挖孔樁隱蔽工程驗收記錄、現場簽證等資料。

三、雙方計價爭議焦點

原、被告雙方對工程量的確定存在爭議，被告認為工程結算價應為合同加設計變更及簽證，原告認為結算應按實計算；雙方并對停窩工損失及合同違約金的計算產生爭議。

四、鑒定說明

（一）工程量計算：依據法院提交的施工合同、施工圖、挖孔樁隱蔽驗收記錄、現場簽證按實計算工程量。停窩工損失費用因停工責任未認定，鑒定人無法出具鑒定意見，由法院庭審后酌情處理。

（二）計價：按合同約定的計價標準計算。

五、案例評述

（一）計價爭議產生的原因

1、預算未經審定，原告實際的完成工程在被告現場工程師已確認的挖孔樁隱蔽驗收記 錄已反映。

2、停、窩工損失費用因原告未按合同約定辦理停、窩工報告，鑒定人依據資料無法確認違約方，不能出具鑒定意見。

（二）評述

1、承、發包方雙方應根據工程的特性對合同結算價進行約定。

2、停、窩工在施工合同糾紛案件中很普遍，停、窩工費用的索賠及違約金的請求能否得到支持，主要看索賠事件的證據是否完整。當索賠事件發生或一方違約時，索賠方應根據合同約定的索賠程序將索賠報告及時送達被索賠方。

案例5：

某商住樓工程施工合同糾紛工程造價鑒定

一、工程基本情況

該工程申請人為發包方，被申請人為承包商。雙方于1997年4月簽訂了施工合同，該工程為三棟小高層商住樓，建筑面積4000m2，承包范圍：土建、水電安裝工程，合同價暫定為6600萬元，結算按實計，合同對計價原則進行了約定，合同工期700天。被申請人于1997年7月開工，施工至主體封頂，申請人與被申請人因工程進度款、施工質量等問題產生糾紛造成停工，雙方當事人在沒有對已完工程量、現場備料、施工設備等進行核對并形成清單的情況下，申請人單方解除了施工合同，直接將工程發包給第三人施工。申請人以工程進度、施工質量為由，向仲裁委員會申請仲裁解除合同。

二、委托鑒定內容及鑒定資料 設備和請人雙方提供的工程形象進度等資料。

三、雙方計價爭議焦點

由于未辦理交接手續，雙方對已完工程量、停窩工損失的計算及滯留現場的設備和周轉材料價格產生爭議；并對工程質量產生爭議。

四、鑒定說明

（一）工程量計算：依據施工圖、變更圖紙、設計變更、簽證及申請人與被申請人雙方提供的工程形象進度等送鑒資料計算。

（二）計價：

按合同約定的計價標準及深圳市計價規定計價。對下列雙方爭議工程單列，說明計算的依據資料，由仲裁委庭審調查后確定是否計入。

1、竣工后維護保養增加費、工程保險費、排污費屬應計項目，計算方式是按實計算，由于雙方均未提供是否發生的證據材料，鑒定人按計價標準提供的計算系數計算，由于雙方中途解除了施工合同，竣工后維護保養增加費須根據仲裁委裁定被申請人是否承擔此項義務后確定是否計入。

2、挖孔樁及基坑降水費用，被申請人僅提供了該工程施工方案中關于降水的措施證據，沒有提供相關的抽水記錄證據，是否發生由仲裁委庭審調查后裁定。

3、地下室外墻防水工程，因屬設計變更，被申請人僅提供了技術聯系單，沒有提供施工隱蔽驗收記錄，是否發生由仲裁委庭審調查后裁定。

4、合同外零星簽證工程，僅計算簽證手續完整的內容，簽證內容列入該工程的項目計算，由仲裁委庭審調查后確定是否計入。

5、停窩工損失因被申請人的證據（單方提供無對方確認的人員數量、機械設備種類、停工時間）申請人不予確認，但考慮到申請人單方解除了施工合同，實際上存在停窩工，鑒定人按施工進度計劃中施工人數，通常計算的停工時間計算停窩工費用，供仲裁委庭審參考。

6、滯留現場的工程備料、設備和周轉材料被申請人的證據申請人不予確認，被申請人單方提供無對方確認的工程備料、設備和周轉材料數量，鑒定人無法確定數量，僅提供鑒定單價供仲裁委參考。

7、腳手架、超高補貼及垂直運輸增加費按工程完成比例計價。

（三）其他說明

由于被申請人在中途離場，工程未經驗收，鑒定人對已完工程造價的鑒定是按合格工程計算的，申請人提出的工程質量問題，不屬我所鑒定的范圍，請仲裁委另行處理。材料定金損失不屬我所鑒定范圍，請仲裁委另行處理。

五、案例評述

（一）計價爭議產生的原因

1、因合同糾紛，被申請人不正常的離場，雙方未對已完工程量、現場備料、施工設備等進行核對并形成清單。

2、被申請人提供的證據材料不完整。

（二）評述

1、該工程當事人雙方在計價問題上存在爭議，但違約責任的認定也是該合同糾紛的焦點，施工進度、施工質量、工程進度款支付是否符合合同及補充協議約定，單方解除合同是否合法，違約責任的認定將直接導致部分爭議工程造價可否計入。2少。

3、材料定金損失是否存在，須提供合法的材料購銷合同，銀行往來憑證，由仲裁庭裁定。

案例6：

黑白合同在實踐中的認定

一、案例簡介

某建筑公司投標某房地產公司投資開發的位于上海浦東新區孫橋鎮黃埔花園二期住宅工程，于2001年7月23日取得中標通知書。通知書載明建筑面積34245平方米，總造價2789萬元，工期260天，工程結算按總造價下浮4%，要求7月30日簽訂《建設工程合同》。2001年7月26日，雙方簽訂《建設工程合同》及“補充協議”各一份，7月30日簽訂《建設工程合同》并在招投標辦公室備案、依此合同交納了定額管理費。同年8月29日，雙方對7月30日合同進行了工商鑒證。前后兩份《工程建設合同》的總造價分別為2489萬元及2789萬元，主要條款如工期、質量、工程款支付等規定相同。工程價款的計算及支付，合同規定“價款采用預算及竣工審計的方式”，調整依據為“上海市九三定額綜合預算價及 2001年9月工程造價信息中準價”，“開工前7日內支付本工程款的25%（計320萬元），分8個月扣回”；進度款“按每月工程師審定的進度款減預付款的1/8乘97%,支付上月進度款，每月五日前支付”。驗收合格后，留3%為保修金。工程結算沒有下浮的規定。此外，工程的樁基、鋁合金門窗、電梯、防盜門由發包人指定分包，有線電視、電話、防盜監控等弱點系統及室外的水、電、煤安裝、道路、綠化等不在本合同范圍之內。“補充協議”內容主要體現在付款方面，工程預付款50萬元，單體主體竣工驗收合格付30%，剩余70%工程款在全部工程竣工驗收合格后的一年內扣除保修金后分期付清。總造價下浮2%為工程結算款。篇二：建設工程施工合同糾紛典型案例分解 建設工程施工合同糾紛典型案例分解

發表時間：2009-8-11 18:12:00 閱讀次數：12 建設工程施工合同糾紛典型案例分解發表時間：2009-4-5 11:25:00 閱讀數次： 80 第三章

建設工程施工合同糾紛典型案例分解

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》案例分解 第一節 工程施工合同效力

一、施工合同無效

◆ 案例一

于萍、呂禹昕、呂家麒、呂坤、馮聰、呂颯與沈陽市大東區人民政府建設工程施工合同糾紛案

來源：沈陽市中級人民法院網，依據判決書整理（本案案號[2001]沈民初字第54號）原告：于萍 呂禹昕 呂家麒 呂坤 馮聰 呂颯

被告：沈陽市大東區人民政府

原告訴稱，呂洪杰（系于萍的丈夫，呂禹昕、呂家麒、呂坤、馮聰、呂颯的父親，于2002年5月8日病故）與被告所屬的沈陽市大東區建民小區聯建辦公室于1994年3月訂立一份口頭協議，約定由呂洪杰承建沈陽市大東區東祥小區綜合辦公樓工程，包括住宅、網點及辦公樓三部分，總面積為15,090平方米，按二級取費標準計算。按約定呂洪杰組織人員進行了施工，至1996年末工程完工。按沈陽市建筑工程預算審查中心對雙方爭議的工程造價進行鑒定，工程總造價為11,191,823元，建民小區聯建辦公室實際撥付工程款為7,815,100元，尚欠工程款3,376,823元至今未付。因建民小區聯建辦公室是被告于1992年4月12日以沈大東政辦發（1992）22號文件批準成立的，又于1995年9月22日以沈大東政辦發（1995）45號文件撤銷，因而該欠款應由被告承擔，故請求判令被告支付尚欠的工程款并賠償利息損失。

被告沈陽市大東區人民政府未予答辯。

一審法院經審理認為，呂洪杰為原建民小區聯建辦承建綜合樓的事實存在，但呂洪杰作為無建設工程施工的企業法人營業執照及相應資質的自然人，承建該項工程，雙方行為違反了法律、行政法規的強制性規定，應確認為無效，造成本案糾紛，雙方均有責任。鑒于該工程已實際建成，雙方業已對工程造價經核算確定為9,635,988元，應按此金額結算。對于建民小區聯建辦已付工程款、材料款，原告已自認無爭議部分為7,815,249.60元，但對建民小區聯建辦已經支付的稅金32,400元，水費2萬元，電費415,437.28元，以房屋及車折款50萬元，原告雖不予認可，但稅金、水、電費系屬實際發生，理應由原告承擔的款項，而以房屋及車折款50萬元原告已承認系折抵其先行墊付的工程款，應視為建民小區聯建辦的投入，故以上款項合計為8,783,086.88元應為建民小區聯建辦已付工程款的金額。綜上，原建民小區聯建辦尚欠原告工程款852,901.12元應給付原告，并賠償原告利息損失。因原建民小區聯建辦系被告開辦并已撤銷的不具備法人資格的臨時機構，故對該筆債務應由被告承擔。呂洪杰因病死亡后，應由其第一順序法定繼承人即六原告繼承。

◆ 案例二

蘭太公司與鑫藍公司建設工程施工合同糾紛案

2004年5月6日，蘭太實業有限責任公司（以下簡稱蘭太公司）與鑫藍建筑公司（以下簡稱鑫藍公司）簽訂了建設工程施工合同。由鑫藍公司承建蘭太公司名下的多功能酒店式公寓。為確保工程質量優良，蘭太公司與天意監理公司（以下簡稱天意公司）簽訂了建設工程監理合同。合同簽訂后，鑫藍公司如期開工。但開工僅幾天，天意公司監理工程師就發現施工現場管理混亂，遂當即要求鑫藍公司改正。一個多月后，天意公司監理工程師和蘭太公司派駐工地代表又發現工程質量存在嚴重問題。天意公司監理工程師當即要求鑫藍公司停工。令蘭太公司不解的是，鑫藍公司明明是當地最具實力的建筑企業，所承建的工程多數質量優良，卻為何在這項施工中出現上述問題？經過認真、細致地調查，蘭太公司和天意公司終于弄清了事實真相。原來，蘭太公司雖然是與鑫藍公司簽訂的建設工程合同，但實際施工人是當地的一支沒有資質的農民施工隊（以下簡稱施工隊）。施工隊為了承攬建筑工程，掛靠于有資質的鑫藍公司。為了規避相關法律、法規關于禁止掛靠的規定，該施工隊與鑫藍公司簽訂了所謂的聯營協議。協議約定，施工隊可以借用鑫藍公司的營業執照和公章，以鑫藍公司的名義對外簽訂建設工程合同；合同簽訂后，由施工隊負責施工，鑫藍公司對工程不進行任何管理，不承擔任何責任，只提取工程價款5%的管理費。蘭太公司簽施工合同時，見對方（實際是施工隊的負責人）持有鑫藍公司的營業執照和公章，便深信不疑，因而導致了上述結果。蘭太公司認為鑫藍公司的行為嚴重違反了誠實信用原則和相關法律規定，雙方所簽訂的建設工程合同應為無效，要求終止履行合同。但鑫藍公司則認為雖然是施工隊實際施工，但合同是蘭太公司與鑫藍公司簽訂的，是雙方真實意思的表示，合法有效，雙方均應繼續履行合同；而且，繼續由施工隊施工，本公司加強對施工隊的管理。對此，蘭太公司堅持認為鑫藍公司的行為已導致合同無效，而且本公司已失去了對其的信任，所以堅決要求終止合同的履行。雙方未能達成一致意見，蘭太公司遂訴至法院。

法院經審理查明后認為，被告鑫藍公司與沒有資質的某農民施工隊假聯營真掛靠，并出借營業執照、公章給施工隊與原告簽訂合同的行為違反了我國《建筑法》、《合同法》等相關法律規定，原告蘭太公司與被告鑫藍公司簽訂的建設工程合同應當認定無效。

﹡評析

上述案例認定建設工程施工合同無效的基本依據是《合同法》第五十二條第五項的規定，即“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效。

“行為人具有相應的民事行為能力；意思表示真實；不違反法律和社會公共利益”是合同生效的一般要件，同樣也是衡量建設工程施工合同是否生效的基本標準。基于建設工程施工合同的復雜性以及對社會的重要性，依照法律、行政法規，建設工程施工合同的生效對合同主體要求有具體規定，其中建設工程施工合同的承包人應具有承包工程的施工資質。

《建筑法》第二十六條第二款規定“禁止建筑施工企業超越本企業資質等級許可的業務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業的名義承攬工程。禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。”

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第（一）、（二）項規定“承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的；沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的，建設工程施工合同無效。”

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》第四條規定，合同法實施以后，人民法院應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據確認合同效力。根據《建筑法》，建筑企業應當按其資質能力從事承建的經營活動，超越本企業資質或沒有資質借用有資質建筑企業名義的合同無效。很明顯，上述案件中的建筑施工合同當然無效。

﹡法律常識專欄

專欄一：建筑企業的資質管理

在我國，對建筑企業實行嚴格的資質管理，只有依法核準擁有從事建筑施工經營資格的企業法人，才有權在其資質范圍內從事承包經營活動。

建設部在2001頒布的《建筑業企業資質管理規定》和《建筑業企業資質等級標準》對建筑企業的資質分類和分級標準進行了科學的設置。

《建筑業企業資質管理規定》第三條規定：“建筑業企業應當按照其擁有的注冊資本、凈資產、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等資質條件申請資質，經審查合格，取得相應等級的資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。”

第五條規定：“建筑業企業資質分為施工總承包、專業承包和勞務分包三個序列。

獲得施工總承包資質的企業，可以對工程實行施工總承包或者對主體工程實行施工承包。承擔施工總承包的企業可以對所承接的工程全部自行施工，也可以將非主體工程或者勞務作業分包給具有相應專業承包資質或者勞務分包資質的其他建筑業企業。

獲得專業承包資質的企業，可以承接施工總承包企業分包的專業工程或者建設單位按照規定發包的專業工程。專業承包企業可以對所承接的工程全部自行施工，也可以將勞務作業分包給具有相應勞務分包資質的勞務分包企業。

獲得勞務分包資質的企業，可以承接施工總承包企業或者專業承包企業分包的勞務作業。”

《建筑業企業資質等級標準》對施工總承包企業、專業承包企業和勞務分包企業的資質等級標準進行了具體化。其中施工總承包企業資質等級標準包括12個標準，專業承包企業資質等級標準包括60個標準，勞務分包企業資質標準包括13個標準。

專欄二：掛靠

所謂掛靠行為，是指建筑施工企業或個人以其他建筑施工企業的名義承包工程的行為。掛靠企業和個人本身不具備施工工程的相應施工資質，極易造成工程質量低劣和安全事故隱患，造成社會財產損失和引起社會糾紛，歷來為我國法律、法規所禁止。《建筑法》規定：“禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程；凡轉讓、出借資質證書或者以其他方式允許他人以本單位名義承接工程任務的，均屬掛靠承接工程。”

根據《建筑法》的規定以及現實中的掛靠行為，掛靠行為具有以下特征：

1、掛靠單位或個人本身沒有從事建筑活動的主體資格，或者掛靠單位雖有從事建筑活動的主體資格，但不具備施工項目相適應的資質等級。

2、掛靠單位或個人向被掛靠企業繳納一定數額的“管理費”。

3、被掛靠的企業對掛靠單位和個人不實施管理，或僅停留在形式上，雙方整體上不存在人事關系，彼此人員獨立。

4、掛靠單位或個人以被掛靠企業的名義承接工程，簽訂、履行合同。

◆ 案例三

贛州林業工程公司訴信豐創豐置業有限公司、第三人信豐縣房產管理局建設工程施工合同糾紛案

來源：贛州法院網，依據判決書整理（本案案號[2005]贛中民初一字第52號）

原告：贛州林業工程公司

被告：信豐創豐置業有限公司

第三人：信豐縣房產管理局

原告訴稱：2005年1月28日，原、被告簽訂《建設工程施工合同》。合同約定，由原告承建被告創豐大廈圖示土建項目（基礎管樁除外），開工時間為2005年3月6日，竣工時間為同年12月31日，同時約定樁基礎由被告提供驗收資料。合同簽訂后，原告即投入資金做好施工準備。但被告卻遲遲不提供基礎管樁驗收資料并辦理交接手續，致使原告無法履行施工合同。2005年8月3日，原告收到被告發來的通知，稱“建筑合同已發生法律效力，可你公司長期以來遲遲未開工，已嚴重違約，并由你公司承擔違約經濟損失。”而實際上，原告為施工已做了大量準備工作，投入了大量的資金，被告不按約定提供基礎管樁驗收資料并辦理交接手續才是不能開工的根本原因。被告的行為給原告帶來極大的經濟損失。為維護原告的合法權益，特提起訴訟，請求依法判令被告賠償原告因終止合同造成的經濟損失844870元，并承擔訴訟費用。

被告辯稱：1.2002年，信豐縣人民政府決定施行舊城改造，答辯人與縣政府簽訂了改造開發合同。依據該合同規定，答辯人與第三人于2003年2月25日簽訂《信豐縣“一江兩岸”房屋拆遷補償安置協議》。議協議約定，由答辯人安置第三人面積3752.31平方米。后經答辯人與第三人協商，答辯人以土地置換方式安置第三人房屋面積后，由第三人補償答辯人155萬元，該宗土地由第三人建設，定名為“創豐大廈”。2.第三人是《創豐大廈》的實際建設單位和發包人。由于第三人屬行政事業單位，不宜工程申報，2005年1月26日，答辯人與第三人及原告共同簽訂了一份《協議書》。該協議對三方的權利義務作了明確約定，答辯人在該項目中的義務只是負責項目申報、提供施工水電條件，房屋建成后，由第三人補償答辯人155萬元。3.協議簽訂后，答辯人履行了項目申報手續，對圖紙進行了審核，并獲得批準。因第三人屬行政事業單位，故約定由答辯人與原告簽訂工程施工合同。2005年4月，答辯人與原告簽訂《建設工程施工合同》，該合同第47條補充條款規定，第三人為答辯人的履約保證人，后因該條款違反有關擔保的法律規定，故建設主管部門未予備案。此后，原告為達到承包該工程的目的，多次要求答辯人修改該擔保條款。2005年1月28日，答辯人與原告簽訂“補充協議”書，明確答辯人在該施工合同中不承擔任何責任。在得到原告上述承諾后，第三人的保證條款被刪除。2005年4月30日，答辯人與原告第二次簽訂了《建設工程施工合同》。但答辯人根據與原告、第三人簽訂的協議及答辯人與原告簽訂的補充協議，未參與該工程的履約，對履約的情況一概不知。4.原告與第三人在實際履行合同中，因規避國家有關招投標的法律規定，被紀檢監察部門查處，工程被責令停工，答辯人沒有過錯。5.由于“創豐大廈”項目的實際建設單位是第三人，工程是否招標，答辯人既不知道也未參與，與答辯人無關。請求法院根據事實和法律，依法駁回原告的訴訟請求。

第三人述稱：1.原告與被告2005年1月28日簽訂的《建設工程施工合同》的實際建設單位是第三人，使用的是國有資金。根據《招標投標法》規定必需進行招投標，未經招投標直接發包的合同屬無效合同，應依法解除。2.信豐縣紀委、監察局對規避招投標的行為已作出處理，導致合同無效，原、被告及第三人都有過錯。3.2005年6月第三人已通知原告停止施工，2005年9月7日又以書面形式通知原告解除合同，并要求原告提交結算依據辦理結算，但原告一直未提交。第三人認為，原告已施工部分應據實結算，實際損失應由原、被告及第三人根據公平、合理的原則分擔。

針對原告的訴請和被告及第三人的答辯，本案主要爭議焦點是：1.原、被告之間簽訂的《建設工程施工合同》和原、被告及第三人簽訂的協議是否有效？造成工程停工后的損失應當如何計算？篇三：最常見的十大建筑工程合同糾紛案件類型及對策 最常見的十大建筑工程合同糾紛案件類型及對策 ________________________________________ 來源:internet 發布時間:2010-9-17 工程竣工后投入使用多年，施工企業仍然拿不到工程款，民工拿不到工資;工程出現質量問題，“公說公有理，婆說婆有理”，建設單位和施工企業僵持不下。在建設工程施工合同糾紛案件中，類似的問題還有很多，諸如合同是否有效，是否存在違法分包工程，建設單位與施工單位解除合同的條件是否具備，工程質量出現缺陷由誰承擔責任，未完工程的工程價款如何結算，工程欠款利息從何時計起等等，這些問題不僅困擾著施工企業、建設單位，也使法院在審理這類案件時感到無所適從。面對這些問題，2004年9月29日最高人民法院出臺了《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(簡稱“司法解釋”)，并從2005年1月1日起開始施行。“司法解釋”直接關系到建設單位、施工單位等各方當事人的權益，對于建筑行業的發展影響深遠。

1、五種合同無效

建設工程施工合同受到不同領域的多部法律及其他規范性文件調整，目前調整建設工程施工合同的強制性規范就有六十多條，這些強制性規定，有的屬于法律強制性規定，有的屬于行政管理規范，如果當事人違反了這些規范應當受到行政處罰，但是不應當影響民事合同的效力。“司法解釋”認為以下五種合同無效：一是承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級;二是沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義;三是建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效;四是承包人非法轉包建設工程;五是承包人違法分包建設工程。

2、合同無效 工程合格工程款參照約定結算

“司法解釋”第2條規定，建設工程施工合同被確認無效以后，建設工程質量合格的，可以參照合同約定結算工程價款。

這一規定與以往有很大的不同。一方面，過去，宣布合同無效后，不管建筑工程是否合格，都要按照合同進行結算，現在明確規定，工程合格才能結算;另一方面，以前宣布合同無效，原來的約定可以不參照，現在規定工程款參照約定結算，因為建設工程施工合同具有特殊性，合同履行的過程，就是將勞動和建筑材料物化在建筑產品的過程。合同被確認無效后，已經履行的內容不能適用返還的方式使合同恢復到簽約前的狀態，而只能按照折價補償的方式處理。“司法解釋”確立了參照合同約定結算工程價款的折價補償原則。

3、工程不合格 不付工程款

“司法解釋”第3條第2項規定“修復后的建設工程經竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持”。建設工程施工合同屬于特殊形式的承攬合同，法律規定承包人的主要合同義務就是按照合同約定向發包人交付合格的建設工程，如果承包人交付的建設工程質量不合格，發包人訂立合同的目的就無法實現，發包人不僅可以拒絕受領該工程，而且也可以不支付工程價款。

根據“司法解釋”規定，承包人對經驗收不合格的建設工程可以進行修復，經過修復建設工程質量合格的，發包人應當按照約定支付工程價款;如果經修復建設工程仍不合格的，該工程就沒有利用價值，在這樣的情況下讓發包人支付工程價款是不公平的。

但是，如果發包人對造成工程質量不合格也有過錯的，也應當承擔與過錯相適應的責任。也就是說，在發包人有過錯的情況下，發包人雖然可以不承擔按照合同約定支付工程價款的給付義務，但是應當對承包人不能得到工程價款的損失按照過錯承擔賠償責任。

必須指出的是，關于建設工程經驗收不合格，發包人可以不支付工程價款的規定，除合同無效情形外，也適用于有效合同。“司法解釋”第10條、第16條規定，建設工程施工合同履行中承包人交付的工程質量不合格或者合同因解除而停止履行時，建設工程經驗收質量不合格的，參照“司法解釋”第3條規定處理。

4、墊資條款不再作無效處理

“司法解釋”第6條規定“當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應予支持”。這也預示著墊資條款不再作為無效處理。

法院認為建設工程施工合同中的墊資、帶資條款或者當事人另行簽訂的墊資合同的性質為企業法人間違規拆借資金，這種行為違反了原國家計劃委員會、建設部和財政部聯合發布的《關于嚴格禁止在工程建設中帶資承包的通知》的規定，但對于是否應當認定墊資條款無效，卻有不同認識。

目前建筑市場墊資比較普遍，發包人要求承包人墊資，如果承包人不帶資、墊資也難以承攬到工程，如果不承認墊資有效，不利于保護承包人的合法權益。二是我國已經加入wto，建筑市場是開放的，建筑市場的主體可能是本國的企業，也可能是外國的企業，而國際建筑市場是允許墊資的，如果認定墊資一律無效，違反國際慣例，與國際建筑市場的發展潮流相悖。三是根據《合同法》第五十二條規定，必須是違反法律、行政法規的強制性規定，才能認定合同無效。但是從法律規定的層次看，《關于嚴格禁止在工程建設中帶資承包的通知》不屬于法律、行政法規，只是部頒規章，不能成為法院認定合同條款無效的法律依據。

5、解除合同 條件更明確

過去如何解除不明確，現在“司法解釋”對此作出了明確的規定。在“司法解釋”第8條規定了發包人的解除權，該條規定：承包人具有下列情形之一，發包人可以請求解除建設工程施工合同：(一)明確表示或者以行為表明不履行合同主要義務的;(二)合同約定的期限內沒有完工，且在發包人催告的合理期限內仍未完工的;(三)已經完成的建設工程質量不合格，并拒絕修復的;(四)將承包的建設工程非法轉包、違法分包的。承包人的上述行為都屬不履行合同主要義務的行為，并且會導致發包人按質按期獲得建設工程的合同目的難以實現，依法應當準許發包人解除合同。

第9條規定了承包人的解除權。該條規定：發包人未按約定支付工程價款、提供的主要建筑材料、建筑構配件和設備不符合強制性標不履行合同約定的協助義務，致使承包人無法施工，且在催告的合理期限內仍未履行相應義務，承包人可以解除建設工程施工合同。

6、建設單位有過錯 承擔工程質量責任

建設工程質量的缺陷應當由施工單位負責，但是，如果由于建設單位提供或指定購買的建筑材料、建筑構配件、設備不符合強制性標準或者直接指定分包人分包專業工程等原因造成建設工程質量缺陷，建設單位要承擔起自己應該承擔的責任。“司法解釋”第12條對此有明確的規定。

7、工程結算報告：預期不答 視為認可 一般情況下，工程經竣工驗收合格后，雙方就應當結算。而有的建設單位為了拖欠或者不支付工程價款，在收到承包人提交的工程結算文件后遲遲不予答復或者根本不予答復。這種行為嚴重侵害了承包人的合法權益。為了制止這種不法行為，建設部發布的《建筑工程施工發包與承包計價管理辦法》第16條規定，發包人應當在收到竣工結算文件后的約定期限內予以答復。逾期未答復的，竣工結算文件視為已被認可。合同對答復期限沒有明確約定的，可認為約定期限均為28天。這條規定對制止發包人無正當理由拖欠工程款的不法行為，保護承包人的合法權益發揮了重要作用。為了更好地約束雙方當事人，使建設部的這條規定更具有可操作性，“司法解釋”第20條明確規定，當事人約定，發包人收到竣工結算文件后，在約定期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。

8、拖欠工程款 利息要照付

9、“黑白合同”以中標合同為準

在建設工程招投標中，有的當事人為了獲取不正當利益，在簽訂中標合同前后，往往就同一工程項目再簽訂一份或者多份與中標合同的工程價款等主要內容不一致的合同也就是通常所說的“黑白合同”或“陰陽合同”，在招投標的工程價款結算糾紛案件中，一方當事人主張按照“黑合同”結算，對方當事人則主張按照″白合同″結算的，“司法解釋”第21條明確規定：應當以″白合同″即備案的中標合同作為結算工程價款的依據。

10、民工可直接起訴建設單位

拿不到工資或工資被拖欠，民工可以向建設單位追討。“司法解釋”第26條規定，實際施工人以發包人為被告主張權利的，人民法院可以追加轉包人或者違法分包人為本案當事人，這一規定可以有力地保護民工的利益。但是這一條也同時規定，發包人只在欠付工程價款的范圍內對實際施工人承擔責任。