第一篇：海南省高級人民法院 關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見

海南省高級人民法院 關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見（試行）》

（2011年審判委員會第1次會議討論通過）

為規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，維護(hù)房地產(chǎn)交易誠信，促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，針對海南商品房買賣糾紛出現(xiàn)的新情況、新問題，依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國物權(quán)法》及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋及相關(guān)政策規(guī)定，制定本指導(dǎo)意見。

一、關(guān)于逾期辦證違約糾紛

1、購房人以開發(fā)商逾期辦證為由請求其承擔(dān)違約責(zé)任的，依照下列情形分別處理：

（1）開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記后，應(yīng)當(dāng)通知購房人提供辦證所需相關(guān)資料。經(jīng)開發(fā)商通知，購房人不予配合，不提供辦證所需相關(guān)資料，致使開發(fā)商辦證逾期，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持。

前款所稱房產(chǎn)初始登記，系指開發(fā)商取得房產(chǎn)項目的整體產(chǎn)權(quán)登記后，將房屋分套初始登記在自己名下。

（2）開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記后，經(jīng)通知購房人，購房人依通知提供了辦證所需相關(guān)資料的，分別情況區(qū)別處理：

①合同對開發(fā)商向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報送辦證資料的時間有約定，開發(fā)商在約定時間內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報送了辦證資料，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持；開發(fā)商未在約定期限內(nèi)報送，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

②合同對開發(fā)商向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報送辦證資料的時間沒有約定的，開發(fā)商應(yīng)在合理期限內(nèi)報送。開發(fā)商未報送，致使購房人自開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記之日起90日未能取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。

2、合同對開發(fā)商向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報送辦證資料的時間有約定的，買房人請求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時效自合同約定時間的次日開始計算；合同未約定時間的，訴訟時效自開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記之日起90日之次日開始起算。

訴訟時效期間內(nèi)，購房人要求開發(fā)商報送辦證資料的，訴訟時效中斷。

3、開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記后，未通知購房人提供辦證所需相關(guān)資料，致使辦證逾期，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

合同對通知時間有約定的，從約定；沒有約定的，開發(fā)商應(yīng)于合理期限內(nèi)通知。開發(fā)商未通知，致使自開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記之日起90日，購房人未能取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。

4、合同對開發(fā)商通知購房人提供辦證所需資料時間有約定的，購房人請求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時效自合同約定時間的次日開始計算。合同未約定時間的，訴訟時效自開發(fā)商取得擬售房產(chǎn)初始登記之日起90日之次日開始起算。

訴訟時效期間內(nèi)，購房人要求開發(fā)商報送辦證資料的，訴訟時效中斷。

5、對于違約責(zé)任的確定，合同有約定的，從約定；沒有約定，約定不明確，或損失數(shù)額難以確定的，可按已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

6、對房屋的交付使用，當(dāng)事人有約定的，從約定；沒有約定的，開發(fā)商將房屋實際交付買房人占有或?qū)⒎课蓁€匙交給買房人的均視為已實際交付使用。

二、關(guān)于預(yù)約購房糾紛

7、開發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，即收取擬購房人認(rèn)購金、訂購金、誠意金等，事后雙方不愿訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購金、訂購金、誠意金等，但當(dāng)事人另有約定的除外。

8、開發(fā)商已取得商品房預(yù)售許可證，或當(dāng)時雖未取得但起訴前已取得商品房預(yù)售許可證，擬購房人僅向開發(fā)商交納認(rèn)購金、訂購金、誠意金等，并未與開發(fā)商訂立認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等，事后要求與開發(fā)商訂立商品房買賣合同的，不予支持。

開發(fā)商不愿與擬購房人簽訂商品房買賣合同，擬購房人要求退回認(rèn)購金、訂購金、誠意金的，應(yīng)予支持；當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

9、開發(fā)商收取了擬購房人的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等且與擬購房人訂立了認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等的，分別情況予以處理：

（1）認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且開發(fā)商所收取的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等為認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書中所約定的購房款數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式的商品房買賣合同，擬購房人要求繼續(xù)履行的，應(yīng)予支持。

因開發(fā)商的原因致使合同不能繼續(xù)履行的，擬購房人除可以請求解除合同外，還可要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

（2）認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等雖具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，但開發(fā)商僅收取了少量認(rèn)購金、訂購金、誠意金等，擬購房人要求繼續(xù)履行，且繼續(xù)履行不會出現(xiàn)障礙的，應(yīng)當(dāng)判決繼續(xù)履行。

因開發(fā)商的原因致使合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)雙倍返還所收取的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等。

（3）擬購房人與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等有關(guān)于簽訂正式商品房買賣合同的時間約定，但經(jīng)開發(fā)商通知，擬購房人未在約定時間內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同，事后要求與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同的，不予支持。

開發(fā)商不與擬購房人簽訂正式商品房買賣合同，擬購房人要求開發(fā)商退還所收取的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等的，應(yīng)予支持，但雙方另有約定的除外。

（4）認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，擬購房人要求繼續(xù)履行的，不予支持。擬購房人以認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等為據(jù)，要求與開發(fā)商簽訂正式購房合同的，不予支持。

開發(fā)商不與擬購房人簽訂正式購房合同，擬購房人要求雙倍返還認(rèn)購金、訂購金、誠意金等的，應(yīng)予支持。

10、擬購房人與開發(fā)商明確約定已支付的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的定金，開發(fā)商拒絕與擬購房人訂立商品房買賣合同的，應(yīng)

當(dāng)雙倍返還定金，擬購房人拒絕訂立商品房買賣合同的，無權(quán)要求返還定金；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還擬購房人。

三、關(guān)于正式合同訂立后的相關(guān)糾紛

11、雙方當(dāng)事人已經(jīng)訂立商品房買賣合同，買受人僅交付定金，且雙方在合同中約定買受人可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除合同，出賣人可以雙倍返還定金為代價而解除合同的，從其約定。

雙方當(dāng)事人沒有前款約定，一方當(dāng)事人要求解除合同，另一方當(dāng)事人不同意解除，且合同有繼續(xù)履行可能的，不應(yīng)解除合同。

12、雙方當(dāng)事人訂立商品房買賣合同且買受人已交付部分房款后，出賣人惡意違約，請求解除合同，并愿意承擔(dān)超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任的，如買受人不同意解除合同，且合同有繼續(xù)履行可能的，不應(yīng)解除合同。

13、具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后未經(jīng)備案登記，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

四、關(guān)于涉“限購令”商品房買賣糾紛

14、政府或政府主管部門發(fā)布“限購令”的，擬購房人可購房套數(shù)以相關(guān)“限購令”為限。開發(fā)商因“限購令”不能履行合同義務(wù)，擬購房人要求承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持。

五、關(guān)于涉“保障性住房”買賣糾紛

（一）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房買賣糾紛

15、因政府或政府指定的專門機(jī)構(gòu)與不符合經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件對象所簽訂的經(jīng)濟(jì)適用住房出售合同而產(chǎn)生的糾紛，依下列情況分別處理：

（1）合同簽訂于2007年8月7日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號，下稱國務(wù)院意見）實施前，且已履行完畢的，可以認(rèn)定有效；一方請求解除的，不予支持。

（2）合同雖簽訂于國務(wù)院意見實施前，但國務(wù)院意見實施后尚未履行完畢的，可以認(rèn)定有效。但購買人請求繼續(xù)履行的，應(yīng)以合同侵害社會公共利益為由不予支持。因解除合同而導(dǎo)致的損失，由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

（3）合同簽訂于國務(wù)院意見實施后的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，因此而造成的損失按雙方過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

16、因經(jīng)濟(jì)適用住房初始購買者與他人就經(jīng)濟(jì)適用住房所簽訂的買賣合同而產(chǎn)生的糾紛，區(qū)別下列情況分別處理：

（1）合同簽訂于國務(wù)院意見實施前，且已履行完畢的，可以認(rèn)定有效；一方請求解除的，不予支持。

（2）合同雖簽訂于國務(wù)院意見實施前，但國務(wù)院意見實施后尚未履行完畢的，可以認(rèn)定有效。但購買人請求繼續(xù)履行的，不予支持。因解除合同而導(dǎo)致的損失，由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

（3）合同簽訂于國務(wù)院意見實施后，依下列情形分別處理：

①經(jīng)濟(jì)適用房初始購買者就自取得房屋所有權(quán)證未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方當(dāng)事人按過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

② 經(jīng)濟(jì)適用房初始購買者就自取得房屋所有權(quán)證滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房與他人所簽訂的買賣合同，凡不存在違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定情形的，可以認(rèn)定有效，但政府或政府指定的專門機(jī)構(gòu)主張優(yōu)先回購的除外。

經(jīng)濟(jì)適用住房初始購買者與他人所簽訂的經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同有效的，購房人有關(guān)產(chǎn)權(quán)的取得依相關(guān)規(guī)定辦理。

（二）關(guān)于限價商品住房買賣糾紛

17、因政府或政府指定的專門機(jī)構(gòu)與不符合限價商品住房供應(yīng)條件對象所簽訂的限價商品住房出售合同而產(chǎn)生的糾紛，依下列情況分別處理：

（1）合同簽訂于2010年8月31日《海南省人民政府關(guān)于加快發(fā)展保障性住房的意見》（瓊府[2010]64號，下稱海南省政府保障性住房意見）發(fā)布前，且已履行完畢的，可以認(rèn)定有效；一方請求解除的，不予支持。

（2）合同雖簽訂于海南省政府保障性住房意見發(fā)布前，但海南省政府保障性住房意見發(fā)布后尚未履行完畢的，可以認(rèn)定有效。但購買人請求繼續(xù)履行的，應(yīng)以合同侵害社會公共利益為由不予支持。因解除合同而導(dǎo)致的損失，由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

（3）合同簽訂于海南省政府保障性住房意見發(fā)布后的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，因此而造成的損失按雙方過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

18、因限價商品住房初始購買者與他人就限價商品住房所簽訂的買賣合同而產(chǎn)生的糾紛，區(qū)別下列情況分別處理：

（1）合同簽訂于海南省政府保障性住房意見發(fā)布前，且已履行完畢的，可以認(rèn)定有效；一方請求解除的，不予支持。

（2）合同雖簽訂于海南省政府保障性住房意見發(fā)布前，但海南省政府保障性住房意見發(fā)布后尚未履行完畢的，可以認(rèn)定有效。但購買人請求繼續(xù)履行的，不予支持。因解除合同而導(dǎo)致的損失，由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

（3）合同簽訂于海南省政府保障性住房意見發(fā)布后，依下列情形分別處理：①限價商品住房初始購買者就自取得房屋所有權(quán)證未滿5年的限價商品住房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方當(dāng)事人按過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

② 限價商品房初始購買者就自取得房屋所有權(quán)證滿5年的限價商品住房與他人所簽訂的買賣合同，凡不存在違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定情形的，可以認(rèn)定有效，但政府或政府指定的專門機(jī)構(gòu)主張優(yōu)先回購的除外。

限價商品住房初始購買者與他人所簽訂的限價商品住房買賣合同有效的，購房人有關(guān)產(chǎn)權(quán)的取得依相關(guān)規(guī)定辦理。

（三）關(guān)于單位集資合作建房買賣糾紛

19、單位就集資合作建房與不符合集資合作建房對象和不符合經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件對象所簽訂的單位集資合作建房出售合同而產(chǎn)生的糾紛，依下列情況分別處理：

（1）合同簽訂于2007年8月7日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號，下稱國務(wù)院意見）實施前，且已履行完畢的，可以認(rèn)定有效；一方請求解除的，不予支持。

（2）合同雖簽訂于國務(wù)院意見實施前，但國務(wù)院意見實施后尚未履行完畢的，可以認(rèn)定有效。但購買人請求繼續(xù)履行的，應(yīng)以合同侵害社會公共利益為由不予支持。因解除合同而導(dǎo)致的損失，由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

（3）合同簽訂于國務(wù)院意見實施后的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，因此而造成的損失按雙方過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

20、因單位集資合作建房初始購買人與他人就單位集資合作建房所簽訂的買賣合同而產(chǎn)生的糾紛，區(qū)別下列情況分別處理：

（1）合同簽訂于國務(wù)院意見實施前，且已履行完畢的，可以認(rèn)定有效；一方請求解除的，不予支持。

（2）合同雖簽訂于國務(wù)院意見實施前，但國務(wù)院意見實施后尚未履行完畢的，可以認(rèn)定有效。但購買人請求繼續(xù)履行的，不予支持。因解除合同而導(dǎo)致的損失，由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

（3）合同簽訂于國務(wù)院意見實施后，依下列情形分別處理：

① 單位集資合作建房初始購買人就自取得房屋所有權(quán)證未滿5年的單位集資合作建房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方當(dāng)事人按過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

② 單位集資合作建房初始購買人就自取得房屋所有權(quán)證滿5年的單位集資合作建房與他人所簽訂的買賣合同，凡不存在違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定情形的，可以認(rèn)定有效，但單位主張優(yōu)先回購的除外。

單位集資合作建房初始購買人與他人所簽訂的單位集資合作建房買賣合同有效的，購房人有關(guān)產(chǎn)權(quán)的取得依相關(guān)規(guī)定辦理。

21、當(dāng)事人因就是否符合經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房及單位集資合作建房購買條件向人民法院起訴的，不予受理；但應(yīng)告知其向政府或政府有關(guān)部門申請解決。

六、關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”買賣糾紛

22、城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的“小產(chǎn)權(quán)房”與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

七、附則

本指導(dǎo)意見自海南省高級人民法院審判委員會討論通過之日起施行，相關(guān)內(nèi)容與法律、法規(guī)、司法解釋等的規(guī)定不一致的，以相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋等的規(guī)定為準(zhǔn)。本意見施行前，案件業(yè)已審結(jié)的，不依此為據(jù)啟動再審；本意見施行后，尚未審結(jié)的一、二審案件，參照本意見的規(guī)定。

第二篇：廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的通知

（粵高法發(fā)[2003] 24號）

全省各級人民法院：

現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時報告省法院民一庭。二00三年十月二十四日

廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，提出如下指導(dǎo)意見。

1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當(dāng)事人請求解除合同的，均應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對方當(dāng)事人確實已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。

前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計算三個月。

2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。

4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關(guān)系，即買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。

商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因為擔(dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。

7、出賣人或買受人請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項支付給買受人。若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房款(包括買受人已實際支付的款項和向擔(dān)保權(quán)人所借款項)本息返還買受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣人與買受

人達(dá)成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。

8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。

9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權(quán)。

借款合同被撤銷后，由買受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

10、擔(dān)保權(quán)人與買受人、出賣人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對抗第三人。

11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請求時可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險的，保險金應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。

12、對于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買受人返還款項時，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對買受人的主張一并審理；如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。

13、對于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無效。

14、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。

如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時，未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，買受人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果買受人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。

15、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務(wù)后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務(wù)時，因擔(dān)保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對于原買受人所欠擔(dān)保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買受人承擔(dān)清償責(zé)任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯大小分擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定的除外。

如果原來未辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人不能對抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買受人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三篇：廣東省高級人民法院關(guān)于商品房買賣合同意見1

廣東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)《廣東省高級人民法院

關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的通知

(粵高法發(fā)[2003] 24號)

全省各級人民法院：

現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時報告省法院民一庭。

二00三年十月二十四日

廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，提出如下指導(dǎo)意見。

1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當(dāng)事人請求解除合同的，均應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對方當(dāng)事人確實已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。

前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計算三個月。

2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。

4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關(guān)系，即買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。

商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因為擔(dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。

7、出賣人或買受人請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項支付給買受人。

若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房款(包括買受人已實際支付的款項和向擔(dān)保權(quán)人所借款項)本息返還買受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達(dá)成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項則返還給買受人 的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。

8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。

9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權(quán)。

借款合同被撤銷后，由買受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

10、擔(dān)保權(quán)人與買受人、出賣人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對抗第三人。

11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請求時可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險的，保險金應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。

12、對于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買受人返還款項時，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對買受人的主張一并審理;如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。

第四篇：商品房買賣合同糾紛案件代理詞（精選）

代 理 詞

（2012）惠灣法民一初字第XXXX號

尊敬的審判長、審判員：

受本案被告的委托，就其與原告房屋買賣合同糾紛一案，發(fā)表如下代理意見，請考慮：

一、貴院依職權(quán)追加深圳市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱“某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司”）為本案被告，程序不合法，且依據(jù)不足。

1.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第58條規(guī)定：人民法院追加共同訴訟的當(dāng)事人時，應(yīng)通知其他當(dāng)事人。但是，貴院追加某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為本案被告時，并未通知我方當(dāng)事人，故程序不合法。

2.某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不屬于本案必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人，與本案的訴訟標(biāo)的并不具有共同性或不可分性。案外人李某的行為屬于個人行為，我方當(dāng)事人與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在本案中不存在連帶責(zé)任關(guān)系，故貴院依據(jù)《民事訴訟法》第一百一十九條追加某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為本案被告，依據(jù)不合法。

3.《民事訴訟法》第十三條規(guī)定：當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利。原告在庭審中明確提出，不要求某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)責(zé)任，貴院依職權(quán)追加被告，剝奪了原告的處分權(quán)。

二、經(jīng)貴院要求，我方當(dāng)事人補(bǔ)充提供的某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與我方當(dāng)事人簽訂的《營銷顧問合同》，與本案無關(guān)。該證據(jù)不能作為我方當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。

1.上述《營銷顧問合同》中的法律關(guān)系與本案爭議的標(biāo)的并不是同一法律關(guān)系，涉案《商品房買賣合同》的出賣人和買受人為我方當(dāng)事人與原告，故《營銷顧問合同》與本案并不存在直接關(guān)聯(lián)。且案外人李某并非該合同的一方，我方當(dāng)事人與李某也不存在代理關(guān)系，故該證據(jù)不能作為我方當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。

2.某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與我方當(dāng)事人雖然存在代理關(guān)系，但是雙方的代理合同，即《營銷顧問合同》第六條和第九條明確約定，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不得收取

客戶任何款項。而且事實上，涉案款項并非某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收取。故即使依據(jù)該合同，我方當(dāng)事人也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

三、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司庭審中明確提出，其并未授權(quán)案外人李某收取涉案款項，對李某是否收取了涉案款項也不知曉。故無論李某是否收取了涉案款項，均是其個人行為，并非職務(wù)行為。

1.本案原告提供的主要證據(jù)《收據(jù)》，該《收據(jù)》上沒有某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或我方當(dāng)事人的蓋章，故李某是否收取了涉案款項，只有原告一方的陳述，無法確認(rèn)；

2.即使李某收取了涉案款項，由于其并未獲得某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或我方當(dāng)事人的授權(quán)，其收取涉案款項的行為屬于個人行為，并非職務(wù)行為，故應(yīng)當(dāng)由李某個人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

3.原告提供的證據(jù)不足以證明李某獲得了或可能具有收取涉案款項的授權(quán)，且與房屋買賣交易慣例或雙方交易中的行為均不相符合。涉案商品房買賣屬于數(shù)額較大的交易行為，原告作為買方，應(yīng)當(dāng)盡到更為充分的審慎義務(wù)。

此致

惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院

廣東金圳律師事務(wù)所

律師：

2012年5月21日

第五篇：關(guān)于審理買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見

關(guān)于審理買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見（討論稿）

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規(guī)定，結(jié)合本院審判實際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導(dǎo)意見：

一、訴訟主體的審查

(一)一般性審查

1、對當(dāng)事人訴訟主體資格進(jìn)行審查，應(yīng)注意對當(dāng)事人身份真實性、姓名或名稱的準(zhǔn)確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。

2、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)當(dāng)提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當(dāng)事人為法人或其他組織的，應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團(tuán)資格登記證等登記資料；當(dāng)事人名稱在訴爭的法律事實發(fā)生后發(fā)生變更的，應(yīng)以變更登記資料為依據(jù)。

3、通過對當(dāng)事人訴訟主體資格的審查，除應(yīng)確定各方當(dāng)事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外，還應(yīng)查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當(dāng)事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當(dāng)事人出生日期不準(zhǔn)確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認(rèn)定的情況。

4、向被告送達(dá)起訴狀副本前，發(fā)現(xiàn)原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應(yīng)征求原告是否更正的意見，原告同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)許其更正；原告不同意更正，且向被告送達(dá)訴狀后，被告也認(rèn)為原告起訴的名稱與其實際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達(dá)起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應(yīng)裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進(jìn)行相關(guān)更正的情況應(yīng)記錄在案。

5、經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應(yīng)書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。

(二)應(yīng)注意的問題

買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點是在認(rèn)定有關(guān)行為是職務(wù)行為還是個人行為時的主體追加問題。

經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個人行為方面難以確認(rèn)的，原告僅起訴單位或個人的，應(yīng)詢問原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應(yīng)在查明案情的基礎(chǔ)上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應(yīng)依法追加被告，并全面查清事實，對是職務(wù)行為還是個人行為作出認(rèn)定，并依法對責(zé)任人作出裁判。

二、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的證據(jù)及舉證責(zé)任分配

（一）舉證要點

1、證明當(dāng)事人訴訟主體資格的證據(jù)：

（1）當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；

（2）當(dāng)事人為法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)提交主體登記資料，如工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記機(jī)關(guān)出具的工商注冊資料、社團(tuán)法人登記證等；

（3）當(dāng)事人在訟爭的法律事實發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的，應(yīng)提交變更登記資料。

2、證明買賣合同關(guān)系及從屬的擔(dān)保合同關(guān)系成立的證據(jù)：（1）買賣合同；（2）訂（定）貨單；（3）證明邀約、承諾生效的信函、數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等）（4）證明口頭合同成立和生效的證據(jù)，如證人證言、實際履行憑證等；（5）證明擔(dān)保合同關(guān)系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。

3、證明合同履行情況的證據(jù)：（1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運(yùn)單等；（2）貨款收支憑證：收據(jù)、銀行付款憑證、發(fā)票等；（3）證明拖欠貨款的證據(jù)：結(jié)算清單、欠條、還款計劃、還款承諾書、證明欠貨款事實的信函等；（4）收貨方提出質(zhì)量異議的信函、證人證言、有關(guān)單位的證明、檢驗報告、客戶投訴、退貨和索賠的證據(jù)；（5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關(guān)于合同履行情況的證明及相應(yīng)憑證。

4、當(dāng)事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據(jù)等。

（二）舉證責(zé)任分配：

買賣合同糾紛，以誰主張誰舉證為原則。

1、對原始證據(jù)證明力的認(rèn)定及鑒定問題

被告對原告提交證據(jù)上的簽名的真實性不予認(rèn)可，因原告已經(jīng)提供了原始債權(quán)憑證，被告對此予以否認(rèn)，應(yīng)由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

2、被告對原告提交證據(jù)上的公章的真實性不予認(rèn)可，舉證責(zé)任如何分配

如果被告不認(rèn)可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應(yīng)由原告進(jìn)一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據(jù)（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認(rèn)為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應(yīng)由被告承擔(dān)舉證責(zé)任，提供真實公章樣本，申請鑒定。

如果被告不認(rèn)可其有該枚公章，但其認(rèn)可與原告間存在業(yè)務(wù)關(guān)系，也存在欠款關(guān)系，只是對數(shù)額和公章存有異議，則不能把舉證責(zé)任完全分配給原告，被告應(yīng)就其欠款事實進(jìn)行進(jìn)一步舉證。

三、案件的主要爭議焦點

通常情況下，買賣合同糾紛案件的主要爭議焦點有以下幾個方面：

1、買賣關(guān)系是否存在、是否存在無效的情形。

2、買賣合同標(biāo)的物質(zhì)量對于付款的影響。

3、買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)情況：

（1）出賣人是標(biāo)的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。

（2）財產(chǎn)所有關(guān)系是單一所有還是共同所有。

（3）買賣關(guān)系發(fā)生后當(dāng)事人對標(biāo)的物的占有使用情況。

4、買賣關(guān)系的形成情況：

（1）雙方建立買賣關(guān)系的時間、地點，有無書面協(xié)議。

（2）買賣關(guān)系的建立是否系當(dāng)事人的真實意思表示，有無欺詐、脅迫、乘人之危或重大誤解等違背當(dāng)事人真實意思的行為。

（3）買賣雙方對標(biāo)的物的質(zhì)量要求、價款支付方法、權(quán)利轉(zhuǎn)移時間、標(biāo)的物交付日期及違約責(zé)任是否約定明確。

（4）有無規(guī)避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會公共利益等違法行為。

（5）需要辦理登記手續(xù)的，是否按規(guī)定辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

5、債務(wù)人履行債務(wù)的情況：

（1）出賣人是否按約定的時間、地點、交付方法將符合質(zhì)量要求的標(biāo)的物交付給買受人。

（2）買受人是否按約定的時間、地點、方法接受標(biāo)的物，交付價款。

（3）當(dāng)事人不履行或不適當(dāng)履行合同的原因，違約方的主觀過錯情況，有無不可抗力的原因。

（4）當(dāng)事人有無繼續(xù)履約的能力。

四、法律關(guān)系性質(zhì)及效力的認(rèn)定問題

合同無效的情況應(yīng)在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴(yán)格適用。從當(dāng)前鼓勵交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認(rèn)定合同無效。當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外。

五、案件相關(guān)事實的認(rèn)定

（一）買賣合同中職務(wù)行為的認(rèn)定

經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應(yīng)予充分注意：

1、只有業(yè)務(wù)員簽字，沒有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認(rèn)可，則認(rèn)定職務(wù)行為；如單位不予認(rèn)可，則要看債權(quán)人或是業(yè)務(wù)員的舉證情況，要適時引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行舉證，債權(quán)人或業(yè)務(wù)員有證據(jù)證明系單位欠款的，認(rèn)定為職務(wù)行為，否則只由業(yè)務(wù)員個人承擔(dān)責(zé)任。

2、長期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購人在離開公司后以單位名義為債權(quán)人出具欠條或帳務(wù)清單、購貨清單等材料時，如單位追認(rèn)，自無爭議；如單位不予認(rèn)可，則需債權(quán)人舉證，如符合表見代理的特征，則可以認(rèn)定職務(wù)行為有效，如無證據(jù)證明，僅憑此條主張權(quán)利，則不能認(rèn)定為職務(wù)行為。

3、長期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購人未離開公司，只是調(diào)離原來的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認(rèn)可的情況下，債權(quán)人仍要承擔(dān)舉證責(zé)任，提供其他相關(guān)材料予以佐證。

4、債權(quán)人向工地運(yùn)送建筑用材料，個人給出具欠條的，如能證明債務(wù)人單位當(dāng)時有該工地、材料也送至該工地、單位當(dāng)時在該工地也有該職工，一般可認(rèn)定為職務(wù)行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認(rèn)可，則應(yīng)對該生活用品的使用時間、用量、地點、需求人身份方面具體分析，查明相關(guān)事實，如綜合情況符合工地使用的，則應(yīng)認(rèn)定為職務(wù)行為。

5.其他職務(wù)行為的認(rèn)定。

（二）被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱與主張權(quán)利人不一致時的事實認(rèn)定問題

實踐中，時常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業(yè)務(wù)往來時的發(fā)票也是該單位開具的，但主張權(quán)利人是個人，被告認(rèn)可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務(wù)關(guān)系，不認(rèn)可與個人間的買賣法律關(guān)系。

在單位出具證明證實欠款屬于個人債權(quán)的情況下，個人持有相關(guān)債權(quán)憑證，應(yīng)認(rèn)定個人與被告間存在買賣法律關(guān)系，個人有權(quán)主張欠款。

（三）發(fā)票能否作為付款憑證的問題

根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱發(fā)票，是指在購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應(yīng)作為付款憑證。

現(xiàn)實生活中，發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經(jīng)常存在。對收到發(fā)票，給對方出具了收到條，但沒有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應(yīng)考慮雙方的合同約定及交易習(xí)慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實的，對欠款事實不能認(rèn)定，有其他證據(jù)的，應(yīng)綜合其他證據(jù)進(jìn)行認(rèn)定。

如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應(yīng)認(rèn)定欠款事實。

（四）債權(quán)轉(zhuǎn)讓的認(rèn)定與處理

《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。”債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中需注意兩個問題：

一是雙務(wù)合同中雙方當(dāng)事人互享權(quán)利、互負(fù)義務(wù)，比如轉(zhuǎn)讓時可能涉及諸如質(zhì)量、折扣、維修等方面時，能否將債權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓的問題。

互負(fù)義務(wù)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，一是涉及合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，二是涉及可能侵害債務(wù)人的利益，應(yīng)從嚴(yán)掌握。如實務(wù)中，有的公司把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三方，第三方現(xiàn)向債務(wù)人主張權(quán)利，但債權(quán)債務(wù)人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭議，且原債權(quán)人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，原債權(quán)人在債權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍保留其應(yīng)負(fù)之債務(wù)，但債務(wù)人實現(xiàn)其權(quán)利已基本為客觀上所不能，這種情況下應(yīng)認(rèn)定單獨轉(zhuǎn)讓權(quán)利損害了債務(wù)人利益，轉(zhuǎn)讓行為無效。

二是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知義務(wù)問題

1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據(jù)合同法第八十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)通知。未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無權(quán)直接向債務(wù)人主張權(quán)利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。

2、通知義務(wù)的履行問題。債權(quán)人向債務(wù)人郵寄了轉(zhuǎn)讓通知，但債務(wù)人不承認(rèn)已收到，應(yīng)由債權(quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任，但對債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)的審查，不宜過于嚴(yán)格，一般要求有特快專遞或掛號信回執(zhí)即可。

3、履行通知義務(wù)的主體。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)有通知義務(wù)，也可由受讓人把加蓋有債權(quán)人公章的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知代為送達(dá)給債務(wù)人，受讓人直接送達(dá)自己制作的通知材料不能產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓的法律效果。

(五)違約責(zé)任

違約金責(zé)任方式的適用原則是“當(dāng)事人約定”原則。

當(dāng)事人有違約金約定的，債務(wù)人應(yīng)支付違約金。有約定標(biāo)準(zhǔn)的，從約定；未約定標(biāo)準(zhǔn)的，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

當(dāng)事人有違約金約定的情形，根據(jù)《合同法》第一百六十一條，買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應(yīng)當(dāng)在收到標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物單證的同時支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標(biāo)的物或提取標(biāo)的物單證的同時支付，否則自次日起即應(yīng)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。

當(dāng)事人未約定應(yīng)當(dāng)支付違約金的，不適用違約金責(zé)任方式，僅可賠償實際經(jīng)濟(jì)損失，標(biāo)準(zhǔn)可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)活期存款利息或是一年期流動資金貸款利息計算，兩種標(biāo)準(zhǔn)均可，以當(dāng)事人主張為準(zhǔn)。

原告主張雙方約定的違約金過低的，應(yīng)提供證明其直接損失的證據(jù)，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調(diào)整。被告主張約定的違約金過高的，法院根據(jù)情況調(diào)整時應(yīng)以違約金幅度為限，對于因時間的積累導(dǎo)致違約金過高的，不予調(diào)整；其他情形需要調(diào)整時，不應(yīng)高于人民法院規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利率的四倍。

六、本類案件中關(guān)于車輛買賣合同和房屋買賣合同效力認(rèn)定問題

（一）審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機(jī)動車交易管理辦法》作為認(rèn)定汽車買賣合同無效的依據(jù)。

《舊機(jī)動車交易管理辦法》規(guī)定“舊機(jī)動車交易必須在批準(zhǔn)的舊機(jī)動車交易中心進(jìn)行或辦理車輛轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)，買賣合同方能生效”，該辦法是國務(wù)院貿(mào)易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章，不屬于行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未對未辦理轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無效的法律依據(jù)。

（二）當(dāng)事人將自己所購但還未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋賣于他人，買賣合同的效力問題。

1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的規(guī)定，不是《合同法》第52條認(rèn)定合同無效的強(qiáng)制性條款。《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達(dá)方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中此類買賣合同都認(rèn)定為無效不利于物的價值的有效、充分使用，在審判實踐中，應(yīng)盡量減小合同無效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定其無效。

2、此種轉(zhuǎn)讓房屋的行為是否是無權(quán)處分而成為效力待定的合同。

此種情況下，出賣人合法取得了對房屋的直接占有，其轉(zhuǎn)讓該房屋的行為是有權(quán)處分，不是無權(quán)處分，買賣合同不應(yīng)當(dāng)因此認(rèn)定為效力待定。

七、本類案件判決主文的標(biāo)準(zhǔn)化表述

(一)支持原告訴訟請求時的表述：

一、被告XXX于本判決生效之日起X日內(nèi)給付原告XXX貨款XXX元。

二、被告XXX于本判決生效之日起X日內(nèi)支付原告違約金，自XXX起至本判決確定的給付之日止，按XXX計算。

(二)不支持原告訴訟請求時的表述：

駁回原告XXX的訴訟請求。

(三)當(dāng)事人請求確認(rèn)買賣合同無效時的表述：

一、原告XXX與被告XXX于XX年XX月XX日簽訂的XXXX合同無效。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起X日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款XXXX元(或XXX物)。

(四)當(dāng)事人要求解除合同并各自返還財產(chǎn)時的表述：

一、解除原告XXX與被告XXX于XX年XX月XX日簽訂的XXXX合同。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起X日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款XXXX元(或XXX物)。