第一篇：北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)

北京市高級人民法院關于印發《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾

紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》的通知

（2010年12月21日 京高法發[2010]458號）

為妥善處理房屋買賣合同糾紛，統一審判標準和裁判尺度，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律法規及最高人民法院有關司法解釋的規定，結合我市民事審判實踐，制訂本意見。

第一條本意見所稱的房屋買賣，是指城鎮區域內國有土地上的“二手房”買賣。

商品房買賣合同糾紛案件，可以參照本意見處理。但法律、司法解釋另有規定的，適用其規定。

第二條當事人簽訂的預購書、購房意向書等協議已經具備了擬購房屋的基本狀況、價款數額、價款支付方式等合同主要內容的，可以認定為房屋買賣合同，但當事人另有約定的除外。

因可歸責于當事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預約協議約定有定金條款的，應當適用定金罰則；沒有約定定金條款，或者定金處罰數額不足以彌補守約方實際損失的，違約方應當賠償守約方因此所受到的信賴利益損失。守約方要求賠償合同履行的可得利益損失的，一般不予支持。

第三條《城市房地產管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領取權屬證書”的房屋不得轉讓的規定，在性質上不屬于《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋

（二）》第十四條規定中的“效力性強制性規定”，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。

第四條對以將來可能取得所有權的房屋為標的物的買賣合同，法院不應僅以出賣人在簽訂合同時尚未取得房屋所有權為由認定買賣合同無效。出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，應當承擔相應的違約責任。

前款所稱將來可能取得所有權的房屋，包括尚未取得所有權的已購商品房及已購按經濟適用住房管理的房屋等。

第五條出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。買受人符合《物權法》第一百零六條

第一款規定的善意取得構成要件辦理了房屋所有權轉移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。

前款中出賣人為夫妻一方，轉讓房屋行為符合《最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋

（一）》第十七條第（二）項規定的，應當優先適用該規定。

第六條相關政策、法規規定的限制上市交易期限內買賣已購經濟適用住房，當事人主張買賣合同無效的，可予支持。政策、法規有新規定的，適用其規定。

出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。

經出賣人主張房屋買賣合同被確認無效的后果，適用《合同法》第五十八條的規定，并考慮居住安置問題妥善處理，在認定買受人所受損失數額時應當綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機會損失、買受人裝修房屋的添附價值及雙方的過錯程度等因素，公平合理的予以確定。

第七條出賣人轉讓已購按經濟適用住房管理的房屋，當事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

第八條房屋抵押權存續期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。

出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持；買受人要求繼續履行合同，辦理房屋所有權轉移登記，經法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的除外。

法院可以根據案件具體情況征詢抵押權人的意見，必要時可以追加抵押權人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。

第九條出賣人擅自將已被有權國家機關采取了查封等強制措施的房屋轉讓給他人的，買賣合同一般認定為無效，但相應有權國家機關或申請采取強制措施的權利人同意轉讓，或者一審法庭辯論終結前強制措施已經解除的，可以認定合同有效。

出賣人轉讓房屋后，有權國家機關對房屋采取了查封等強制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。合同約定的履行期限屆滿時針對出賣人的強制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，可以參照本意見第八條第二款規定的內容處理。

第十條房屋權利人依據《物權法》第二十八條至第三十條規定取得房屋所有權，尚未辦理宣示登記即轉讓房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。買受人

要求辦理房屋所有權轉移登記，經審查訴訟請求應予支持的，應當判決房屋權利人將房屋登記到自己名下后，再為買受人辦理所有權轉移登記。

第十一條出賣人因婚前購買、拆遷安置等原因單獨享有房屋所有權，其配偶、其他親屬或被拆遷安置人因婚姻、親屬關系或拆遷政策規定有權居住該房屋，并形成共居事實，居住人以出賣人轉讓房屋未經其同意，侵害其居住權益為由，要求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。但居住人的相關權益應當得到法律保護。

第十二條當事人之間就轉讓同一房屋先后分別簽訂數份買賣合同，合同中關于房屋價款、履行方式等約定存在不一致，當事人就此產生爭議的，應當依據當事人真實意思表示的合同約定繼續履行。對于當事人在房屋買賣中確實存在規避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關行政主管部門予以處理。

第十三條出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：

（1）已經辦理房屋所有權轉移登記的；

（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的；

（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

買受人中之一人起訴要求出賣人繼續履行買賣合同，出賣人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續履行合同的，應當依據前款原則協調處理。

第十四條房屋經多次轉手買賣，均未辦理轉移登記，終局買受人以前手出賣人為被告提起訴訟，要求辦理房屋所有權轉移登記的，法院可以依申請或根據案件具體情況追加登記權利人（第一手出賣人）作為第三人參加訴訟，經審查訴訟請求應予支持的，可以判決當事人依次辦理房屋所有權轉移登記，但當事人另有約定的除外。

對于參與中間流轉的其他出賣人，法院可以根據案件具體情況決定是否追加其為第三人。

第十五條當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

第十六條借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

第十七條 登記人將登記在其名下的房屋擅自轉讓給他人，借名人以其對房屋享有實際權利為由，要求確認買賣合同無效的，不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應當知道房屋存在借名登記的除外。買受人、借名人均要求繼續履行合同的，可以參照本意見第十三條第一款的規定處理。

第十八條《物權法》第一百零六條規定的房屋的無權處分主要包括以下情形：

（1）權利人基于非依法律行為的物權變動取得房屋所有權，但未辦理宣示登記，房屋登記在他人名下，登記人擅自以自己名義處分房屋的；

（2）因房屋登記機關登記錯誤，致使房屋登記簿上記載的原所有權消滅，產生了新的登記權利，登記人擅自以自己名義處分房屋的；

（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，登記人未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義處分房屋的；

（4）出賣人轉讓房屋并辦理了所有權轉移登記，其后買賣合同被確認無效或被撤銷、解除，尚未辦理所有權回復登記，登記人（買受人）擅自以自己名義處分房屋的；

（5）其他無權處分房屋的情形。

第十九條《物權法》第一百零六條第一款規定在適用上應作如下理解：

（1）房屋善意取得中“善意”的判斷標準：買受人信賴房屋登記簿中關于物權登記的記載，不知道出賣人無處分權即推定買受人為善意，但確有證據證明買受人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權登記錯誤或者登記簿中存在異議登記的除外。房屋原權利人對于買受人為惡意負有舉證責任。

（2）“以合理的價格轉讓”是指買賣雙方之間存在以合理價格轉讓房屋的交易行為，且買受人已實際全部或部分支付了房屋價款。

（3）房屋善意取得以房屋所有權已經轉移登記到買受人名下為生效要件。房屋已經辦理轉移登記但尚未交付的不影響善意取得的構成，但該事實可以作為判斷買受人是否構成善意的因素之一。

第二十條房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權轉移登記，買受人提起房屋確權之訴，要求確認房屋歸其所有的，法院應當行使釋明權，告知其應當變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權轉移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持。

第二十一條房屋買賣合同履行過程中，一方當事人構成根本違約的，守約方有權解除合同，違約方不享有合同法定解除權。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無法實現的，合同雙方均有權要求解除合同。

第二十二條房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現實困難的，應當判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規定情形的除外。

第二十三條當事人在房屋買賣合同中對定金性質約定不明的，不應視為解約定金。

房屋買賣合同中同時約定了解約定金和違約金，當事人一方已構成違約的，在約定條件成就時解約定金處罰與違約金可以同時適用。

第二十四條房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

第二十五條房屋買賣合同不成立、被確認無效或被撤銷，信賴合同有效成立致受損害的一方當事人要求另一方賠償信賴利益損失的，應予支持。信賴利益損失包括所受損害和所失利益（當事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會損失等），損失賠償數額以不超過履行利益為限。

第二十六條出租人轉讓房屋給第三人，侵害承租人優先購買權，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關系，出租人為其辦理房屋所有權轉移登記，經審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內依同等條件支付房屋價款，但法律、司法解釋另有規定的除外。法院在審理過程中可以根據案件實際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力。

承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優先購買權，而不要求行使優先購買權，經法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支持。第二十七條房屋中介機構對于房屋權屬狀況等訂約相關事項及當事人的訂約能力負有積極調查并據實報告的義務。

房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。

第二十八條在房屋買賣等非權屬糾紛民事案件中，當事人一方對另一方作為權屬證據提供的房屋登記簿和權屬證書提出異議，法院原則上僅對房屋登記簿和權屬證書形式上的真實性進行審查，經查證屬實的，即可作為民事訴訟的證據使用。

第二十九條因房屋買賣合同糾紛提起的訴訟，原則上按照《民事訴訟法》第二十四條關于合同糾紛管轄的規定確定管轄權。

第三十條本意見自下發之日起施行。

本意見的具體規定與新頒布的法律、法規和司法解釋不一致的，本意見的相關規定不予執行。

本意見施行后尚未審結的一、二審案件，適用本意見；本意見施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本意見。

第二篇：安徽省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見

安徽省高級人民法院

關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見

(2012年3月5日安徽省高級人民法院審判委員會民事執行專業委員會第1次會

議通過）

為正確審理房屋買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）等法律法規和司法解釋的規定，結合本省民事審判實際，制定本意見。

一、關于新建商品房買賣合同糾紛

1、當事人簽訂的認購書、購房意向書等協議雖然不具備《解釋》第五條規定的條件，但已經明確了擬購商品房的位置、面積、價款且能夠實際履行的，可以認定為商品房買賣合同。但當事人明確約定認購書、購房意向書等協議僅為預約合同的除外。

人民法院對認購書、購房意向書等協議性質作出的認定，不影響一方當事人根據協議中定金條款的約定，向可歸責的另一方當事人主張適用定金罰則。

2、當事人以期房不能轉讓為由請求確認轉讓合同無效的，一般不予支持；轉讓人在轉讓合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權，致使受讓人不能辦理房屋所有權轉移登記，受讓人請求解除合同并要求轉讓人承擔違約責任的，應予支持。

3、出賣人就同一房屋分別與數個買受人簽訂買賣合同，在合同均為有效且買受人均主張出賣人履行合同轉移房屋所有權的情況下，一般應按照以下順序確定買受人的權利保護順位：

（1）已經辦理房屋所有權轉移登記的；

（2）已經辦理房屋所有權轉移預告登記或合同備案手續的；

（3）已經合法占有房屋的；

（4）合同實際履行在先的；

（5）均未履行，合同成立在先的。

簽訂房屋買賣合同在先的買受人已經合法占有了房屋，出賣人又與后買受人

簽訂合同并辦理了房屋所有權轉移登記，除非先買受人能夠舉證證明后買受人在簽訂合同及辦理房屋所有權轉移登記時知道或應當知道房屋已被其他買受人先行占有，仍應優先保護已經辦理了房屋所有權轉移登記的買受人。

4、房屋買賣格式合同約定以“該商品房經驗收合格”作為交付條件，一般應以出賣人（建設單位）組織勘察、設計、施工、監理等單位進行工程竣工驗收并出具驗收合格的意見作為認定房屋經驗收合格的依據。但規劃、公安消防、環保、城建檔案管理等專門管理部門尚未出具認可性意見的，不應認定房屋已經驗收合格。

5、出賣人交付的房屋不符合本意見第4條規定的交付條件，買受人接收了房屋后以出賣人交付房屋時“未經驗收合格”為由主張逾期交房違約責任的，在一審法院辯論終結前出賣人能夠提供完整的《工程竣工驗收報告》，對買受人的訴訟請求一般不予支持。

6、房屋買賣合同約定出賣人在交付房屋時須提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件，出賣人實際交付房屋時未能提供上述文件的，買受人有權拒絕接收房屋，但買受人接收房屋后又以出賣人未能依約提供上述文件為由主張逾期交房違約責任的，一般不予支持。

7、買受人以出賣人逾期辦證為由主張違約責任的，出賣人舉證證明其已于房屋買賣合同約定或《解釋》規定的辦理房屋產權證的最后期限30個工作日前向產權登記機構報送了辦證所需的文件和資料的，對買受人的訴訟請求一般不予支持。

8、房屋買賣合同的當事人以約定的違約金過高為由請求對違約金進行調整，但雙方當事人均未舉證證明守約方因違約所造成的實際損失，人民法院可以根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第二十九條的規定，結合案件具體情況，在中國人銀行發布的同期同類貸款利率四倍的范圍內，對約定的違約金進行調整。

二、關于城鎮”二手房“買賣合同糾紛

9、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領取權屬證書的”房屋不得轉讓的規定，在性質上不屬于《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第十四條規定的“效力性

強制性規定”，買受人僅以出賣人簽訂合同時未取得房屋權屬證書為由請求確認合同無效的，不予支持。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條第一款第（二）項的規定在性質上也不屬于上述司法解釋第十四條規定的“效力性強制性規定”，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。

10、房屋抵押權存續期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。

在合同約定的履行期限屆滿時因抵押登記仍未涂銷，導致無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同的，可予支持。買受人要求出賣人承擔違約責任的，可綜合考慮合同雙方過錯、所造成的損失等因素，確定應予承擔的責任。

11、當事人之間就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，因該數份合同中關于房屋價款、履行方式、履行期限等實質性內容的約定不一致而產生爭議的，人民法院應當綜合考慮合同簽訂時間的先后、實際履行情況、同類房屋市場交易價等因素，確定當事人的真實意思，認定應予履行的合同。

12、房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益，委托人拒絕支付中介服務費用或請求房屋中介機構賠償因此造成的損失的，應予支持。

三、關于農村房屋買賣合同糾紛

13、城鎮居民、法人或其他組織購買農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買賣合同，應當根據《中華人民共和國合同法》第五十二條和《中華人民共和國土地管理法》第四十三的規定，認定為無效合同。

農村房屋買賣合同被認定為無效的，可以根據當事人的過錯、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔相應的締約過失責任。

14、非同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應當認定為無效合同。但買受人在一審法院辯論終結前取得出賣人所謂的農村集體經濟組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認定合同有效。

四、其他問題

15、共有房屋的部分登記權利人轉讓房屋，屬于無權處分行為，其他登記權利人以轉讓房屋未經其同意為由主張買賣合同無效的，一般予以支持。但買受人有理由相信出賣人有代理權的除外。

共有房屋登記在一人或部分共有人名下，登記權利人轉讓共有房屋，亦屬于無權處分行為，其他共有人主張房屋買賣合同無效的，人民法院應根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款的規定進一步審查買受人是否構成善意取得。

16、房屋買賣合同簽訂后，買受人已交付了全部價款并合法占有了房屋，在申請登記機構辦理房屋所有權轉移登記期間，該買受人對轉移登記尚未完成沒有過錯，或者因出賣人原因無法辦理轉移登記，出賣人的債權人請求人民法院查封、拍賣、變賣該房屋，買受人提出異議的，應予支持。但有證據證明買受人與出賣人惡意串通損害債權人利益的除外。

17、房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約協助買受人辦理房屋所有權轉移登記，買受人提起確權之訴，請求確認房屋歸其所有的，人民法院應當對買受人進行釋明，告知變更訴訟請求為主張出賣人協助辦理房屋所有權轉移登記，買受人堅持不予變更的，應當駁回其訴訟請求。

買受人請求出賣人履行協助辦理房屋所有權轉移登記義務的，不受法律規定的訴訟時效期間的限制。

18、本意見自下發之日起施行。

第三篇：《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》

北京市高級人民法院關于印發《北京市高級人民法院關于

(試行)》的通知 審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見

北京市高級人民法院關于印發《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》的通知

（2010年12月21日 京高法發[2010]458號）

市第一、第二中級人民法院，北京鐵路運輸中級法院；

各區、縣人民法院，各鐵路運輸法院：

《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》已經市高級人民法院審判委員會第21次（總第269次）會議于2010年12月13日討論通過，現予印發，請認真貫徹執行。執行中有何問題，請及時報告市高級人民法院民一庭。

特此通知。

北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）

為妥善處理房屋買賣合同糾紛，統一審判標準和裁判尺度，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律法規及最高人民法院有關司法解釋的規定，結合我市民事審判實踐，制訂本意見。

第一條本意見所稱的房屋買賣，是指城鎮區域內國有土地上的“二手房”買賣。

商品房買賣合同糾紛案件，可以參照本意見處理。但法律、司法解釋另有規定的，適用其規定。

第二條當事人簽訂的預購書、購房意向書等協議已經具備了擬購房屋的基本狀況、價款數額、價款支付方式等合同主要內容的，可以認定為房屋買賣合同，但當事人另有約定的除外。

因可歸責于當事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預約協議約定有定金條款的，應當適用定金罰則；沒有約定定金條款，或者定金處罰數額不足以彌補守約方實際損失的，違約方應當賠償守約方因此所受到的信賴利益損失。守約方要求賠償合同履行的可得利益損失的，一般不予支持。

第三條《城市房地產管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領取權屬證書”的房屋不得轉讓的規定，在性質上不屬于《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋

（二）》第十四條規定中的“效力性強制性規定”，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。

第四條對以將來可能取得所有權的房屋為標的物的買賣合同，法院不應僅以出賣人在簽訂合同時尚未取得房屋所有權為由認定買賣合同無效。出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，應當承擔相應的違約責任。

前款所稱將來可能取得所有權的房屋，包括尚未取得所有權的已購商品房及已購按經濟適用住房管理的房屋等。

第五條出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。買受人符合《物權法》第一百零六條第一款規定的善意取得構成要件辦理了房屋所有權轉移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。

前款中出賣人為夫妻一方，轉讓房屋行為符合《最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋

（一）》第十七條第（二）項規定的，應當優先適用該規定。

第六條相關政策、法規規定的限制上市交易期限內買賣已購經濟適用住房，當事人主張買賣合同無效的，可予支持。政策、法規有新規定的，適用其規定。

出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。

經出賣人主張房屋買賣合同被確認無效的后果，適用《合同法》第五十八條的規定，并考慮居住安置問題妥善處理，在認定買受人所受損失數額時應當綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機會損失、買受人裝修房屋的添附價值及雙方的過錯程度等因素，公平合理的予以確定。

第七條出賣人轉讓已購按經濟適用住房管理的房屋，當事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

第八條房屋抵押權存續期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。

出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持；買受人要求繼續履行合同，辦理房屋所有權轉移登記，經法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的除外。

法院可以根據案件具體情況征詢抵押權人的意見，必要時可以追加抵押權人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。

第九條出賣人擅自將已被有權國家機關采取了查封等強制措施的房屋轉讓給他人的，買賣合同一般認定為無效，但相應有權國家機關或申請采取強制措施的權利人同意轉讓，或者一審法庭辯論終結前強制措施已經解除的，可以認定合同有效。

出賣人轉讓房屋后，有權國家機關對房屋采取了查封等強制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。合同約定的履行期限屆滿時針對出賣人的強制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，可以參照本意見第八條第二款規定的內容處理。

第十條房屋權利人依據《物權法》第二十八條至第三十條規定取得房屋所有權，尚未辦理宣示登記即轉讓房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。買受人要求辦理房屋所有權轉移登記，經審查訴訟請求應予支持的，應當判決房屋權利人將房屋登記到自己名下后，再為買受人辦理所有權轉移登記。

第十一條出賣人因婚前購買、拆遷安置等原因單獨享有房屋所有權，其配偶、其他親屬或被拆遷安置人因婚姻、親屬關系或拆遷政策規定有權居住該房屋，并形成共居事實，居住人以出賣人轉讓房屋未經其同意，侵害其居住權益為由，要求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。但居住人的相關權益應當得到法律保護。

第十二條當事人之間就轉讓同一房屋先后分別簽訂數份買賣合同，合同中關于房屋價款、履行方式等約定存在不一致，當事人就此產生爭議的，應當依據當事人真實意思表示的合同約定繼續履行。對于當事人在房屋買賣中確實存在規避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關行政主管部門予以處理。

第十三條出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：

（1）已經辦理房屋所有權轉移登記的；

（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的；

（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

買受人中之一人起訴要求出賣人繼續履行買賣合同，出賣人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續履行合同的，應當依據前款原則協調處理。

第十四條房屋經多次轉手買賣，均未辦理轉移登記，終局買受人以前手出賣人為被告提起訴訟，要求辦理房屋所有權轉移登記的，法院可以依申請或根據案件具體情況追加登記權利人（第一手出賣人）作為第三人參加訴訟，經審查訴訟請求應予支持的，可以判決當事人依次辦理房屋所有權轉移登記，但當事人另有約定的除外。

對于參與中間流轉的其他出賣人，法院可以根據案件具體情況決定是否追加其為第三人。

第十五條當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

第十六條借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

第十七條 登記人將登記在其名下的房屋擅自轉讓給他人，借名人以其對房屋享有實際權利為由，要求確認買賣合同無效的，不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應當知道房屋存在借名登記的除外。買受人、借名人均要求繼續履行合同的，可以參照本意見第十三條第一款的規定處理。

第十八條《物權法》第一百零六條規定的房屋的無權處分主要包括以下情形：

（1）權利人基于非依法律行為的物權變動取得房屋所有權，但未辦理宣示登記，房屋登記在他人名下，登記人擅自以自己名義處分房屋的；

（2）因房屋登記機關登記錯誤，致使房屋登記簿上記載的原所有權消滅，產生了新的登記權利，登記人擅自以自己名義處分房屋的；

（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，登記人未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義處分房屋的；

（4）出賣人轉讓房屋并辦理了所有權轉移登記，其后買賣合同被確認無效或被撤銷、解除，尚未辦理所有權回復登記，登記人（買受人）擅自以自己名義處分房屋的；

（5）其他無權處分房屋的情形。

第十九條《物權法》第一百零六條第一款規定在適用上應作如下理解：

（1）房屋善意取得中“善意”的判斷標準：買受人信賴房屋登記簿中關于物權登記的記載，不知道出賣人無處分權即推定買受人為善意，但確有證據證明買受人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權登記錯誤或者登記簿中存在異議登記的除外。房屋原權利人對于買受人為惡意負有舉證責任。

（2）“以合理的價格轉讓”是指買賣雙方之間存在以合理價格轉讓房屋的交易行為，且買受人已實際全部或部分支付了房屋價款。

（3）房屋善意取得以房屋所有權已經轉移登記到買受人名下為生效要件。房屋已經辦理轉移登記但尚未交付的不影響善意取得的構成，但該事實可以作為判斷買受人是否構成善意的因素之一。

第二十條房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權轉移登記，買受人提起房屋確權之訴，要求確認房屋歸其所有的，法院應當行使釋明權，告知其應當變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權轉移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持。

第二十一條房屋買賣合同履行過程中，一方當事人構成根本違約的，守約方有權解除合同，違約方不享有合同法定解除權。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無法實現的，合同雙方均有權要求解除合同。

第二十二條房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現實困難的，應當判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規定情形的除外。

第二十三條當事人在房屋買賣合同中對定金性質約定不明的，不應視為解約定金。

房屋買賣合同中同時約定了解約定金和違約金，當事人一方已構成違約的，在約定條件成就時解約定金處罰與違約金可以同時適用。

第二十四條房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。

在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

第二十五條房屋買賣合同不成立、被確認無效或被撤銷，信賴合同有效成立致受損害的一方當事人要求另一方賠償信賴利益損失的，應予支持。信賴利益損失包括所受損害和

所失利益（當事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會損失等），損失賠償數額以不超過履行利益為限。

第二十六條出租人轉讓房屋給第三人，侵害承租人優先購買權，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關系，出租人為其辦理房屋所有權轉移登記，經審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內依同等條件支付房屋價款，但法律、司法解釋另有規定的除外。法院在審理過程中可以根據案件實際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力。

承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優先購買權，而不要求行使優先購買權，經法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支持。

第二十七條房屋中介機構對于房屋權屬狀況等訂約相關事項及當事人的訂約能力負有積極調查并據實報告的義務。

房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。

第二十八條在房屋買賣等非權屬糾紛民事案件中，當事人一方對另一方作為權屬證據提供的房屋登記簿和權屬證書提出異議，法院原則上僅對房屋登記簿和權屬證書形式上的真實性進行審查，經查證屬實的，即可作為民事訴訟的證據使用。

第二十九條因房屋買賣合同糾紛提起的訴訟，原則上按照《民事訴訟法》第二十四條關于合同糾紛管轄的規定確定管轄權。

第三十條本意見自下發之日起施行。

本意見的具體規定與新頒布的法律、法規和司法解釋不一致的，本意見的相關規定不予執行。

本意見施行后尚未審結的一、二審案件，適用本意見；本意見施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本意見。

第四篇：安徽省高級人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的指導意見

安徽省高級人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件

適用法律問題的指導意見

(安徽省高級人民法院審判委員會2009年5月4日第16次會議通過)

為正確審理建設工程施工合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等法律和司法解釋的規定，結合本省民事審判實際，制定本意見。

一、建設工程施工合同糾紛訴訟主體的確定

1．因轉包、分包建設工程發生糾紛，實際施工人起訴承包人索要工程款的，一般不追加發包人為案件當事人，但為查明案件事實需要，人民法院可追加發包人為第三人。

因建設工程質量發生糾紛，發包人僅起訴承包人或僅起訴實際施工人的，人民法院可依當事人申請，將實際施工人或承包人追加為共同被告。

2．實際施工人已被掛靠單位名義簽訂建設工程施工合同，實際施工人或被掛靠單位單獨起訴發包人索要工程款的，發包人可申請人民法院追加被掛靠單位或實際施工人為案件當事人；發包人起訴實際施工人或被掛靠單位的，人民法院可依被掛靠單位或實際施工人的申請，追加被掛靠單位或實際施工人為案件當事人。

3．未經登記成立的工程項目部不是適格的訴訟主體，應以設立該項目部的法人或法人的分支機構為當事人。

二、建設工程施工合同效力的認定

4．同時符合下列情形的，應認定為掛靠經營，所簽訂的建設工程施工合同無效：

(1)實際施工人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級；

(2)實際施工人以建筑施工企業的分支機構、施工隊或者項目部等形式對外開展經營活動，但與建筑施工企業之間沒有產權聯系，沒有統一的財務管理，沒有規范的人事任免、調動或聘用手續；

(3)實際施工人自籌資金，自行組織施工，建筑施工企業只收取管理費，不參與工程施工、管理，不承擔技術、質量和經濟責。

5．符合下列情形之一的，應認定為違法分包，所簽訂的建設工程施工合同無效：

(1)承包人將建設工程主體結構的施工分包給他人完成；

(2)分包單位不具備相應的資質條件；

(3)分包未經建設單位認可；

(4)分包單位將其承包的工程再行分包。

6．同時符合下列情形的，應認定為勞務分包，所簽訂的合同有效：1

(1)實際施工人具備勞務分包企業資質等級標準規定的一種或幾種項目的施工資質，承包的施工任務僅是整個工程的一道或幾道工序，而不是工程的整套工序；

(2)承包的方式為提供勞務，而非包工包料。

7．發包人未取得建設工程規劃許可證，與承包人簽訂建設工程施工合同的，應認定合同無效，但起訴前取得規劃許可證的，應認定合同有效。

違反建設工程規劃許可證規定超規模建設的，所簽訂的建設工程施工合同無效，但起訴前補辦手續的，應認定合同有效。

三、建設工程價款的確定

8．備案合同約定的價款與中標價不一致的，如該工程屬必須招投標的工程，應按中標價確定工程價款；如該工程不屬必須招投標的工程，當事人舉證證明備案合同系雙方真實意思表示或實際履行的合同，可以備案合同的約定確定工程價款。

9．承包人就招投標工程承諾對工程價款予以大幅度讓利的，屬于對工程價款的實質性變更，應認定無效；承包人就非招投標工程承諾予以讓利，如無證據證明讓利后的工程價款低于施工成本，可認定該承諾有效，按該承諾結算工程價款。

10．建設工程施工合同約定發包人應在承包人提交結算文件后一定期限內予以答復，但未約定逾期不答復視為認可竣工結算文件的，承包人請求按結算文件確定工程價款的，不予支持。

11．建設工程施工合同無效，但工程經竣工驗收合格的，應當參照合同約定確定工程價款。

12．建設工程施工合同終止履行，工程未完工但質量合格的，應參照合同約定確定工程價款。

13．非法轉包、違法分包建設工程，實際施工人與承包人約定以承包人與發包人之間的結算價款作為雙方結算依據的，應按該約定確定實際施工人應得的工程價款；實際施工人舉證證明承包人與發包人之間的結算結果損害其合法權益的，人民法院可根據實際施工人的申請，依據承包人與發包人之間的合同及相關簽證確定實際施工人應得的工程價款。

14．建設工程施工合同無效，但工程經竣工驗收合格并交付發包人使用的，承包人應承擔相應的工程保修義務和責任，發包人可參照合同約定扣留一定比例的工程款作為工程質量保修金。

四、違約責任的確定

15．承包人以發包人未按合同約定支付工程進度款為由主張工期順延權，發包人以承包人未按合同約定辦理工期順延簽證抗辯的，如承包人舉證證明其在合同約定的辦理工期順延簽證期限內向發包人提出過順延工期的要求，或者舉證證明因發包人遲延支付工程進度款嚴重影響工程施工進度，對其主張，可予支持。

2因發包人遲延支付工程進度款而認定承包人享有工期順延權的，順延期間自發包人拖欠工程進度款之日起至進度款付清之日止。

五、工程價款優先受償權的保護

16．裝飾裝修工程承包人主張工程款優先受償權，可予支持；工程勘察人或設計人就工程勘察或設計費主張優先受償權，不予支持。

17．建設工程施工合同無效，但工程經竣工驗收合格的，承包人主張工程價款優先受償權，可予支持。

18．分包人或實際施工人完成了合同約定的施工義務且工程質量合格的，在總包人或非法轉包人怠于主張工程價款優先受償權時，就其承建的工程在發包人欠付的工程款范圍內主張工程價款優先受償權，可予支持。

19．本指導意見自下發之日起施行。

第五篇：北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)

北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）

為正確審理物業管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業管理條例》的有關規定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

一、關于適用范圍

1、本意見所稱物業管理糾紛是指居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛。

現有居住物業管理區域內的公房使用人與物業管理企業之間形成物業業務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業主。

2、不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業業務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

3、業主與業主之間、業主與房地產開發企業之間的民事糾紛，不適用本意見。

4、業主與業主團體(業主大會、業主委員會)之間因內部管理行為發生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請處理。

5、商業物業管理區域或特種物業管理區域內因物業管理行為發生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規定的除外。

二、關于管轄

6、當事人一方違反物業業務合同約定造成另一方損害，發生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據訴訟性質依法確定管轄。

三、關于訴訟主體

7、業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：

(1)物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的；

(2)業主大會決定提前解除物業業務合同，物業管理企業拒絕退出的；

(3)物業業務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的；

(4)其它損害全體業主公共權益的情形。

業主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業主委員會的，由全體業主行使提起訴訟的權利。

8、業主委員會作為原告提起訴訟，業主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

業主委員會起訴且法院已經受理后，業主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

9、物業管理企業侵害的權益僅涉及單個業主或部分業主的，應當由單個業主或部分業主作為原告提起訴訟。

10、物業管理企業因業主違反物業業務合同的約定而起訴業主委員會或要求將業主委員會列為共同被告的，不予準許。

11、物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：

(1)物業使用人與物業管理企業直接簽訂物業業務合同的；

(2)物業使用人接受物業業務，已經與物業管理企業形成事實上的物業業務關系的；

(3)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業業務費用的；

(4)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。

在上述(3)、(4)情形下，業主可以列為共同被告。

12、因前期物業業務發生糾紛的，業主應以物業管理企業為被告。沒有選聘物業管理企業的，應以實際提供物業業務的單位為被告。

四、關于物業業務合同的效力

13、物業管理企業雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規定的物業管理資質的，可以確認其所簽物業業務合同的效力。

14、物業管理企業與業主委員會簽訂物業業務合同后，違規將物業業務全部轉托給其他物業管理企業的，如果該轉托行為已經公告且業主接受了物業業務的，應依公平原則確定業主向實際提供物業業務的物業管理企業支付適當的物業業務費用。

15、物業業務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。

物業業務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。

16、業主委員會代表業主與物業管理企業簽訂物業業務合同后，單個業主或部分業主要求解除物業業務合同的，不予支持。

五、關于管理權糾紛

17、物業管理企業依據物業業務合同行使管理權。業主違反規定妨害物業管理秩序的，物業管理企業可予以制止，并要求其承擔民事責任。

18、物業管理企業違約或違規利用物業共用部位、共用設施設備營利，損害業主公共權益的，業主委員會可以要求物業管理企業恢復原狀，賠償損失，并返還收益。

19、業主在物業共用部位搭建自用設施，妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。

20、業主在小區內飼養動物，構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。

21、業主違反物業業務合同或業主公約的規定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求其承擔相應的民事責任。

六、關于管理費糾紛

22、有下列情形之一的，業主可以要求減收物業業務費用或要求返還多交的物業業務費用：

(1)物業管理企業提供的業務項目和質量與合同約定標準差距明顯的；

(2)物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

23、業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業業務費用的，一般不予支持。

24、物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業業務合同，但業主事實上接受了物業業務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業業務費用。

雙方當事人沒有約定物業業務收費標準的，法院可參照政府規定收費標準或同類物業業務項目收費標準確定應交納的物業業務費用。

25、業主拖欠物業業務費用，物業管理企業依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

26、審理追索物業業務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。

27、業主拖欠物業業務費用的，物業管理企業可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

七、關于代收代繳糾紛

28、業主拖欠公共性業務或特約業務等物業業務費用，物業管理企業應當通過合法途徑進行追索。

物業管理企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業業務費用給業主造成損失的，業主可以要求物業管理企業承擔賠償責任。

29、物業管理企業與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業主造成損失的，業主有權選擇要求物業管理企業履行合同義務，并賠償損失。物業管理企業承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。

30、物業管理區域實行整體供熱的，部分業主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

八、關于管理責任糾紛

31、物業管理企業未按合同約定提供業務或者提供業務不符合約定標準，業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。

32、物業業務合同約定有財物保管業務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業管理企業依保管義務承擔相應的賠償責任。

物業業務合同沒有約定財物保管業務，但物業管理企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。

33、物業管理企業在其物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理業務協議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理業務協議，物業管理企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。

34、物業管理企業或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

35、物業管理企業的受雇人員在履行職務中給業主人身或財產造成損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

36、因物業管理企業疏于管理，致使物業管理區域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

37、物業管理區域內發生電梯事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

38、物業管理企業怠于行使管理職責，致使物業管理區域內發生火災、水災、物業坍塌等事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

39、第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人起訴要求物業管理企業賠償損失的，可根據物業管理企業是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業管理企業應否承擔相應的賠償責任。

40、本意見自2004年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規定的，按法律和司法解釋的規定執行。