第一篇：溫州中院審理商品房買賣合同糾紛案件中遇到的疑難問(wèn)題的意見

溫州中院審理商品房買賣合同糾紛案件中遇到的疑難問(wèn)題的意見

溫州中院審理商品房買賣合同糾紛案件中遇到的疑難問(wèn)題的意見

發(fā)表時(shí)間：2010-09-15 22:57:00 閱讀次數(shù)：368 所屬分類：商品房買賣糾紛

溫州民事審判動(dòng)態(tài)與參閱 2010年第17期（總第64期）

溫州市中級(jí)人民法院民事審判第四庭編

2010年4月30日

溫州中院民四庭審判長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議備忘錄（2010年第3號(hào)）

4月29日，溫州中院民四庭審判長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議就審理商品房買賣合同糾紛案件中遇到的疑難問(wèn)題，進(jìn)行了研究討論，并在去年6月全市法院民事審判例會(huì)上討論征求意見的基礎(chǔ)上，形成會(huì)議備忘錄，現(xiàn)予以刊登，供審理時(shí)參考。第一條

人民法院認(rèn)定出賣人在商品房銷售廣告中所作允諾視為要約的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下幾個(gè)條件：

（一）廣告涉及的內(nèi)容應(yīng)在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi)；

（二）廣告內(nèi)容針對(duì)的是房屋及其相關(guān)設(shè)施；

（三）所作的說(shuō)明和允諾必須具體確定；

（四）承諾的內(nèi)容必須對(duì)合同的訂立以及房?jī)r(jià)的確定具有重大影響。

第二條

出賣人與買受人簽訂的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、意向書、預(yù)訂書、許諾書、預(yù)收定金書等（以下統(tǒng)稱認(rèn)購(gòu)書），僅約定了當(dāng)事人概況、房屋基本情況、價(jià)款計(jì)算方法的，一般認(rèn)定為預(yù)約。如一方違約的，可以適用定金罰則處理。第三條

商品房買賣認(rèn)購(gòu)書中約定買受人同意按出賣人公示的樣板條款訂立合同的，該約定對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。認(rèn)購(gòu)人以該條款屬格式條款拒絕訂立商品房買賣合同，或者請(qǐng)求認(rèn)定該認(rèn)購(gòu)書無(wú)效或請(qǐng)求解除合同、返還定金的，人民法院不予支持。

第四條

出賣人以不可抗力為由，請(qǐng)求部分或全部免除逾期辦證、逾期交房或面積不符等違約行為的民事責(zé)任，按下列情況處理：

（一）該不可抗力事項(xiàng)在房屋買賣合同中明確約定免責(zé)的，原則上可予支持；

（二）雖然屬于不可抗力事項(xiàng)，但出賣人沒(méi)有采取積極措施，致使損失擴(kuò)大的，擴(kuò)大損失部分不予支持；

（三）雖然屬于不可抗力事項(xiàng)，但該不可抗力事項(xiàng)屬于反復(fù)出現(xiàn)或具有季節(jié)性特征的，出賣人沒(méi)有采取積極措施造成損失的，該請(qǐng)求不予支持；

（四）既有不可抗力因素，又有當(dāng)事人主觀過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)予區(qū)別認(rèn)定，對(duì)屬于不可抗力事項(xiàng)的部分予以免責(zé)。第五條

當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院委托或指定專門機(jī)構(gòu)認(rèn)定或鑒定不可抗力事項(xiàng)的，不予支持。

不可抗力屬于眾所周知的事實(shí)，可以通過(guò)公眾熟知的方式獲得。必要時(shí)，可以將有關(guān)政府部門的公告通知等作為依據(jù)。第六條

人民政府或受其委托的組織所作出的具體行政行為影響了當(dāng)事人在房屋買賣中的民事權(quán)利，如果當(dāng)事人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，一般可視為不可抗力事項(xiàng)。

人民政府或受其委托的組織所作出的抽象行政行為影響了當(dāng)事人在房屋買賣中的民事權(quán)利一般可視為不可抗力事項(xiàng)。第七條

出賣人因單位犯罪或直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員因違法犯罪被查處，導(dǎo)致出現(xiàn)逾期交房、逾期辦證或面積不符等違約行為的，不視為不可抗力，出賣人不能因此免除民事責(zé)任。

第八條

因出賣人的原因致使商品房買賣合同未能訂立，買受人請(qǐng)求雙倍返還定金后，還可就其信賴?yán)娴膿p失要求賠償。但買受人要求賠償其房屋漲價(jià)損失的，不予支持。第九條

買受人根據(jù)《解釋》第八條、第九條的規(guī)定，要求出賣人賠償損失的，可以選擇房屋漲價(jià)損失或者不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍中的一項(xiàng)適用。

第十條

買受人依據(jù)《解釋》第八條、第九條的規(guī)定，要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，一般應(yīng)予支持。出賣人請(qǐng)求減少的，人民法院可以結(jié)合案件的具體情況，決定是否予以適當(dāng)減少，但原則上不得低于已付購(gòu)房款的50%。

第十一條

具有《解釋》第八條、第九條規(guī)定的五種情形的，買受人依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，人民法院不予支持。

第十二條

出賣人在交房時(shí)應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，否則，視為出賣人交付的房屋不符合交房條件，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

買受人已接收出賣人交付的商品房鑰匙的，應(yīng)當(dāng)視為《解釋》第十一條規(guī)定的“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有”，該商品房已經(jīng)交付使用，當(dāng)事人另有約定的除外。

買受人按本條第二款接收商品房后，又以出賣人未提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》為由要求出賣人承擔(dān)因不具備交房條件而逾期交房的違約責(zé)任的，不予支持。第十三條

買受人接收商品房后，如因消防、規(guī)劃等原因?qū)е聼o(wú)法辦理房屋權(quán)利證書，可視為出賣人交付的商品房存在瑕疵，并有權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失。第十四條

出賣人未按商品房買賣合同約定時(shí)間交房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。逾期交房違約金以合同約定的交房日為起算點(diǎn)，以實(shí)際交房日為止算點(diǎn)。

第十五條

在商品房具備交房條件后，出賣人已經(jīng)通知買受人交房，如因買受人的原因遲延接收房屋的，應(yīng)以出賣人的交房通知送達(dá)買受人之日或通知規(guī)定的最遲交房日為交房時(shí)間。

第十六條

出賣人在通知交房時(shí)，尚不具備交房條件的（如消防未驗(yàn)收合格、規(guī)劃等原因），買受人有權(quán)拒絕接收。在商品房符合交房條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)再次履行交房通知義務(wù)。

第十七條

《解釋》第十八條和第十九條規(guī)定的“出賣人原因”，是指出賣人在履行商品房買賣合同權(quán)屬交付前應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)辦理權(quán)屬登記的義務(wù)，主要包括商品房建設(shè)完工以后應(yīng)當(dāng)履行的初始產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)手續(xù)。非出賣人所應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)或約定義務(wù)之外的原因造成逾期辦證的，不視為“出賣人的原因”。第十八條

提供不動(dòng)產(chǎn)銷售（轉(zhuǎn)讓）專用發(fā)票及房屋平面圖屬出賣人的合同附隨義務(wù)，若因出賣人未履行該合同附隨義務(wù)，導(dǎo)致買受人未能取得房屋權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)依照《解釋》第十八條的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

第十九條

《解釋》第十八條第一款規(guī)定的“房屋權(quán)屬證書”，包括房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書。出賣人就買受人未按時(shí)取得房屋所有權(quán)證書承擔(dān)了違約責(zé)任后，買受人又請(qǐng)求出賣人就未按時(shí)取得土地使用權(quán)證書承擔(dān)違約責(zé)任的，兩者違約期間重疊部分的違約金，不予支持。第二十條

因開發(fā)商未按規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)（如加層）等原因?qū)е路课輽?quán)屬證書暫時(shí)無(wú)法辦理的，買受人主張解除商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

買受人未主張解除合同，而要求出賣人承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合逾期辦證的時(shí)間、買受人對(duì)房屋的使用收益情況及公平原則，并依照《合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，確定一次性逾期辦證的違約金數(shù)額，原則上不超過(guò)已付房款的50%。

第二十一條

當(dāng)事人對(duì)商品房交付面積的確定發(fā)生爭(zhēng)議的，如果商品房買賣合同中對(duì)商品房面積的確定有明確約定的，從其約定；如果沒(méi)有約定或者約定不明的，應(yīng)以房屋產(chǎn)權(quán)登記面積或者房地產(chǎn)行政主管部門審核確定的房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。

第二十二條

出賣人交付商品房的總建筑面積符合合同約定，但公攤面積超出合同約定，導(dǎo)致套內(nèi)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同并返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持；買受人同意繼續(xù)履行合同的，應(yīng)將商品房公攤面積與套內(nèi)面積分別計(jì)算后，依照《解釋》第十四條的規(guī)定分別處理。

第二十三條

當(dāng)事人對(duì)交付的商品房實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、周邊環(huán)境設(shè)施等存在爭(zhēng)議的，按下列情況處理：

（一）商品房買賣合同中有明確約定的，從其約定；

（二）商品房買賣合同沒(méi)有約定或約定不明確，但符合國(guó)家及當(dāng)?shù)匦袠I(yè)主管部門的相關(guān)規(guī)范要求，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，一般不予支持。

買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失的，人民法院可綜合考慮出賣人的違約程度、對(duì)房?jī)r(jià)的影響、對(duì)買受人使用造成的不利影響以及案件的具體情況等，予以酌情確定。商品房實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、周邊環(huán)境設(shè)施等具有上述

（一）、（二）之情形，若構(gòu)成根本性違約的，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同。

第二十四條

《解釋》第十三條第一款規(guī)定的“嚴(yán)重影響正常居住使用”，應(yīng)當(dāng)結(jié)合商品房是否對(duì)買受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響、是否嚴(yán)重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復(fù)等因素，予以綜合判斷。

第二十五條

地方政府的職能部門依照地方性法規(guī)、部門規(guī)章或政府文件對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金予以收取和管理，屬于政府行政職責(zé)范圍。人民法院在審理民事案件時(shí)，不對(duì)其收取的標(biāo)準(zhǔn)或合理性進(jìn)行審查。第二十六條

商品房買賣合同中已對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納作出約定的，從其約定。

第二十七條

商品房買賣合同中約定以買受人向出賣人交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金作為交付房屋或辦理權(quán)屬證書的前提條件，并以此作為逾期交房或逾期辦證責(zé)任免除的抗辯主張的，人民法院不予支持。

第二十八條

出賣人在向人民政府的有關(guān)職能部門繳納買受人物業(yè)名下的物業(yè)專項(xiàng)維修資金后再向人民法院起訴追償，人民法院原則上應(yīng)予支持。但下列情況例外：

（一）雙方約定物業(yè)專項(xiàng)維修資金由出賣人負(fù)擔(dān)的；

（二）簽訂商品房買賣合同時(shí)的地方政策規(guī)定物業(yè)專項(xiàng)維修資金計(jì)入售房?jī)r(jià)格的；

（三）出賣人繳款時(shí)屬于自愿代買受人履行交款義務(wù)的。

第二十九條

出賣人向人民政府的有關(guān)職能部門繳納本應(yīng)由買受人負(fù)擔(dān)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金后，向人民法院起訴追償，適用民法通則關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。

第三十條

買受人請(qǐng)求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記或者履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)的，不適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。

第三十一條

買受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)逾期辦證違約金的，適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從約定辦證期限屆滿時(shí)計(jì)算。第三十二條

當(dāng)事人以交付的商品房面積與合同約定存在誤差為由請(qǐng)求補(bǔ)足房?jī)r(jià)款或者返還房?jī)r(jià)款及利息的，訴訟時(shí)效從其知道或者應(yīng)當(dāng)知道房地產(chǎn)行政主管部門審核確定該房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果之日起算，但當(dāng)事人明確約定以其他方式確定該商品房面積的除外。

第三十三條

買受人以商品房存在質(zhì)量問(wèn)題為由請(qǐng)求出賣人賠償損失的，訴訟時(shí)效從其知道或者應(yīng)當(dāng)知道該質(zhì)量問(wèn)題造成其損失之日起算；請(qǐng)求出賣人予以修復(fù)的，訴訟時(shí)效從其知道或者應(yīng)當(dāng)知道該質(zhì)量問(wèn)題之日起算，但尚未超過(guò)保修期的除外。

第三十四條

本意見所稱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)稱為出賣人，購(gòu)房戶統(tǒng)稱為買受人。

第三十五條 根據(jù)《解釋》第二十八條規(guī)定，《解釋》具有在一定時(shí)期內(nèi)溯及既往的效力，即以商品房買賣合同的簽訂時(shí)間為界，在1995年1月1日《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的，2003年6月1日后尚在審理的一審、二審案件，均適用《解釋》的規(guī)定。

第三十六條

本意見自下發(fā)之日起施行。法律法規(guī)、司法解釋、上級(jí)法院文件有新規(guī)定的，按法律法規(guī)、司法解釋、上級(jí)法院文件的規(guī)定執(zhí)行。

第二篇：關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答

關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答（3）

標(biāo)簽：房產(chǎn) 法律 買受人 商品房買賣合同 房屋權(quán)屬證書 雜談(2009-04-13 12:05:41)分類：法律知識(shí)

19、問(wèn)：買受人逾期支付購(gòu)房款或者未依約足額支付購(gòu)房款，能否成為出賣人逾期交房、逾期辦理房屋權(quán)屬證書的抗辯事由？是否應(yīng)視出賣人有無(wú)具備交房、辦證條件區(qū)別對(duì)待？

答：依照雙方當(dāng)事人的約定，買受人付款義務(wù)應(yīng)當(dāng)先于或者與出賣人的交房、辦證義務(wù)同時(shí)履行的，買受人逾期支付全部或部分購(gòu)房款時(shí)，出賣人可以行使后履行抗辯權(quán)或者同時(shí)履行抗辯權(quán)，其交房、辦證的期限可予相應(yīng)順延。

20、問(wèn)：由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書，但買受人不起訴要求退房，僅要求出賣人支付逾期辦證違約金的，如何處理？

答：合同有效，但因出賣人原因?qū)е聼o(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書，雙方當(dāng)事人均不主張解除合同的，法院不應(yīng)判決解除合同。買受人僅起訴要求出賣人支付逾期辦證違約金的，按照法律關(guān)于違約金的規(guī)定處理。

21、問(wèn)：買受人請(qǐng)求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書之義務(wù)有無(wú)訴訟時(shí)效？買受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的違約金的訴訟時(shí)效從何時(shí)起算？

答：買受人請(qǐng)求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)的，不適用我國(guó)《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但買受人請(qǐng)求出賣人支付逾期交房、逾期辦證違約金的，適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。商品房買賣合同對(duì)逾期交房、逾期辦證違約金的支付日期有約定的，訴訟時(shí)效從約定之次日起算；無(wú)約定的，一次性支付的違約金的訴訟時(shí)效從合同約定的應(yīng)交房之次日以及《商品房買賣合同司法解釋》第十八條

第一款規(guī)定的出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任之日起算；按日計(jì)付的違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)分別每一日單獨(dú)計(jì)算。

22、問(wèn)：商品房買賣合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”，其中竣工驗(yàn)收合格除包括經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，是否還應(yīng)包括消防等專項(xiàng)驗(yàn)收合格？

答：交付使用的房屋不僅應(yīng)當(dāng)經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位等驗(yàn)收合格，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收。

23、問(wèn)：出賣人在交付商品住宅時(shí)不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》的，是否構(gòu)成違約？

答：出賣人不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》的，構(gòu)成違約，買受人因此拒絕接收商品住宅的，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。

24、問(wèn)：出賣人通知交房時(shí)，尚不具備交房條件（如消防未驗(yàn)收合格），買受人拒絕接收，在符合交房條件后，出賣人是否必須再次通知交房？

答：在房屋具備交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)告知買受人并再次通知其接收房屋。因出賣人未告知導(dǎo)致買受人遲延接收房屋的，出賣人仍應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任。

25、問(wèn)：商品房買賣合同中約定買受人應(yīng)繳納房屋專項(xiàng)維修資金，但對(duì)如何繳納約定不明（例如繳納數(shù)額和應(yīng)向誰(shuí)繳納等未作具體約定），出賣人能否將買受人未繳納該款作為其未按期交房的抗辯事由？

答：如果根據(jù)商品房買賣合同的約定，買受人繳納房屋專項(xiàng)維修資金之義務(wù)應(yīng)先于或者與出賣人交房義務(wù)同時(shí)履行，但因房屋專項(xiàng)維修資金如何繳納約定不明，導(dǎo)致買受人未繳納該項(xiàng)費(fèi)用的，出賣人不得將買受人未繳納該項(xiàng)資金作為逾期交房的抗辯事由。

26、問(wèn)：設(shè)計(jì)變更的，（1）買受人要求退房并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，而合同中沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法的，應(yīng)如何確定違約金數(shù)額或損失賠償額？（2）買受人不主張退房，而要求按原合同履行的，如何處理？

答：出賣人變更設(shè)計(jì)的，可參照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定處理。買受人要求退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同對(duì)違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法未作約定的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照買受人已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從買受人交款之日計(jì)算至出賣人返還購(gòu)房款之日止。房屋已經(jīng)建成或者因其他原因無(wú)法恢復(fù)原設(shè)計(jì)，買受人請(qǐng)求出賣人交付原設(shè)計(jì)的商品房的，不予支持。

27、問(wèn)：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與包銷人訂立的包銷合同是否有效？包銷人是否應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格？因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人以包銷人為被告起訴的，是否應(yīng)當(dāng)追加出賣人參加訴訟？出賣人的訴訟地位如何？

答：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，不影響包銷合同的效力，但包銷合同中約定的包銷期間早于商品房預(yù)售許可時(shí)間的，早于部分的包銷期間的約定無(wú)效。現(xiàn)

有法律、法規(guī)并未規(guī)定包銷人應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，因此，當(dāng)事人以此為由主張包銷合同無(wú)效的，不予支持。因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人僅以包銷人為被告起訴的，應(yīng)當(dāng)追加出賣人為共同被告。

28、問(wèn)：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)該合同無(wú)效或者撤銷、解除該合同，法院是否應(yīng)當(dāng)告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟？是否應(yīng)先行確定無(wú)效、撤銷或者解除的請(qǐng)求能得到支持后再予以告知？商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除的，如果擔(dān)保權(quán)人并未作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴訟請(qǐng)求，出賣人返還給買受人的購(gòu)房款是否應(yīng)當(dāng)包括貸款在內(nèi)？

答：無(wú)論當(dāng)事人要求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除該合同的訴訟請(qǐng)求能否得到支持，法院均應(yīng)告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。如果擔(dān)保權(quán)人并未作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴訟請(qǐng)求，出賣人返還給買受人的購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)包括貸款在內(nèi)。

29、問(wèn):房屋拆遷合同糾紛中，拆遷人逾期辦證的違約責(zé)任，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定？

答:房屋拆遷合同對(duì)逾期辦證的違約責(zé)任未作約定的，可參照《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定處理，即由于拆遷人的原因，被拆遷人在下列期限屆滿前未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，拆遷人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)房屋拆遷合同約定的辦理房屋權(quán)屬登記的期限；(二)合同簽訂時(shí)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；(三)合同簽訂時(shí)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋已建成的，自合同訂立之日起90日。違約金可以按照被拆遷人已支付的房?jī)r(jià)款(包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)款和被拆遷房屋的折價(jià)款)，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

30、問(wèn):公民個(gè)人或者未取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？合同效力如何認(rèn)定？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原申請(qǐng)自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對(duì)外銷售的，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？

答:公民個(gè)人或者非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，不適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，其合同效力依《合同法》以及相關(guān)法律、法規(guī)確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原申請(qǐng)自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對(duì)外銷售的，適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定。

第三篇：關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答

關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答

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1、問(wèn)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱商品房買賣合同司法解釋)第四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”應(yīng)如何

認(rèn)定？ 答：“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”是指雙方當(dāng)事人均無(wú)過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的情形。例如，雙方當(dāng)事人在商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議中未約定的與商品房買賣有關(guān)的內(nèi)容，在簽訂正式商品房買賣合同時(shí)，經(jīng)磋商無(wú)法達(dá)成一致意見的；收受定金后，因第三人的原因或自然災(zāi)害致使該商品房項(xiàng)目未能建設(shè)或未能按原約定建設(shè)等情形。

因一方當(dāng)事人惡意磋商導(dǎo)致合同無(wú)法訂立的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。例如，在簽訂認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議后，買受人反悔，為了能退回定金，在訂立商品房買賣合同時(shí)，對(duì)雙方未約定的事項(xiàng)故意提出一些苛刻條件(例如要求出賣人在不合理的期限內(nèi)交房)的，不屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由。如果無(wú)法確認(rèn)是否一方當(dāng)事人故意，則適用“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金

返還買受人”之規(guī)定，返還定金。

2、問(wèn)：出賣人取得《商品房預(yù)售許可證》之前，向買受人收取購(gòu)房定金，后因非買受人的原因雙方無(wú)法按期訂立購(gòu)房合同，買受人請(qǐng)求出賣人雙倍返還定金，出賣人則以未取得預(yù)售許可證為由主張訂購(gòu)行為無(wú)效的，能否依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規(guī)定認(rèn)定其無(wú)效？定金應(yīng)否雙倍返還？

購(gòu)房定金屬于立約定金，是為擔(dān)保正式簽訂商品房買賣合同而交付。雙方當(dāng)事人之間的訂購(gòu)協(xié)議并非商品房買賣合同，因此不適用《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規(guī)定。訂購(gòu)協(xié)議效力的認(rèn)定依照《合同法》第五十二條確定。買受人請(qǐng)求雙倍返還定金的，依照《商品房買賣合同司法解釋》第四條的規(guī)定處理。（應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理）

3、問(wèn)：因出賣人原因未能訂立商品房買賣合同，出賣人雙倍返還定金后，買受人能否要求出賣人賠償其他損失？如果出賣人應(yīng)賠償損失，賠償范圍如何確定？買受人能否要求

賠償房屋漲價(jià)(即合同約定價(jià)格與房屋現(xiàn)價(jià)之間的差額)的損失？

答：買受人可以請(qǐng)求出賣人雙倍返還定金，并賠償其信賴?yán)妫纾瑸橛喠⑸唐贩抠I賣合同而支出的費(fèi)用及利息等損失，使其恢復(fù)到未認(rèn)購(gòu)商品房前之財(cái)產(chǎn)狀態(tài)。但請(qǐng)求出賣人

賠償其房屋漲價(jià)的損失的，不予支持。

4、問(wèn)：《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條規(guī)定，出賣人惡意違約和欺詐的，買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。具體賠償數(shù)額是依買受人的主張確定，還是由法院行使自由裁量權(quán)確定？

答：買受人主張不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償數(shù)額的，一般應(yīng)予支持。但由此造成雙方當(dāng)事人利益明顯失衡，出賣人要求減少的，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況，予以適當(dāng)減

少。

5、問(wèn)：出賣人違約而解除商品房買賣合同，買受人請(qǐng)求賠償損失的，賠償范圍如何確定？買受人能否要求賠償房屋漲價(jià)的損失？如果買受人只交付部分購(gòu)房款，賠償數(shù)額是否

應(yīng)予減少？

答：因出賣人違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，買受人被迫解除合同后，請(qǐng)求出賣人賠償其房屋漲價(jià)損失的，應(yīng)予支持。但買受人為簽訂和履行該合同所支出的費(fèi)用，系獲得房屋漲價(jià)利益的成本，因此，買受人同時(shí)請(qǐng)求賠償房屋漲價(jià)損失和為簽訂及履行該合同所支出的費(fèi)用的，不應(yīng)同時(shí)予以支持。買受人未交清全部購(gòu)房款的，不影響其主張因解除合同而應(yīng)獲

得的損失賠償。出賣人違約不導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，買受人可以選擇繼續(xù)履行或者解除合同。如果買受人請(qǐng)求解除合同，則無(wú)權(quán)要求賠償房屋漲價(jià)的損失，損失賠償額僅以信賴?yán)鏋橄蕖?/p>

6、問(wèn)：出賣人具有《商品房買賣合同司法解釋》第八條規(guī)定的違約情形，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋的買受人解除合同后，同時(shí)請(qǐng)求出賣人賠償房屋漲

價(jià)損失和不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)如何處理？

答：買受人同時(shí)請(qǐng)求出賣人賠償房屋漲價(jià)損失和承擔(dān)不超過(guò)一倍購(gòu)房款的賠償責(zé)任的，應(yīng)

當(dāng)支持兩者中賠償數(shù)額更高的訴訟請(qǐng)求。

7、問(wèn)：商品房買賣合同糾紛中，出賣人欺詐的，買受人能否請(qǐng)求按《福建省房屋消費(fèi)

者權(quán)益保護(hù)條例》的規(guī)定予以雙倍賠償？

答：出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任應(yīng)以《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條列舉的五種情形導(dǎo)致合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除為限。

8、問(wèn)：《商品房買賣合同司法解釋》第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”其中“嚴(yán)重影響正常

居住使用”如何認(rèn)定？ 是否對(duì)買受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響、是否嚴(yán)重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復(fù)等，予以綜合判斷。

9、問(wèn)：商品房買賣合同中對(duì)商品房面積如何確定？

答：商品房買賣合同中對(duì)商品房面積如何確定有約定的，從其約定；未約定或者約定不明的，以房屋產(chǎn)權(quán)登記面積或者房地產(chǎn)行政主管部門審核確定的房產(chǎn)測(cè)繪成果為準(zhǔn)。

10、問(wèn)：按建筑面積預(yù)售的商品房，交付使用的房屋總建筑面積與商品房預(yù)售合同約定的建筑面積誤差不超過(guò)3%，但公攤面積增加、套內(nèi)面積變小的，如何處理？買受人能否

要求解除合同？

答：按建筑面積預(yù)售的商品房，所交付的房屋雖然總建筑面積不變，但套內(nèi)實(shí)際建筑面積小于合同約定的，有約定的按約定處理；沒(méi)有約定的，可比照《商品房買賣合同司法解釋》第十四條的規(guī)定處理。套內(nèi)建筑面積的單價(jià)按合同約定的總價(jià)除以合同約定的套內(nèi)建筑面

積計(jì)算。

[案情]：2003年5月，王某將自己的一套草屋（具有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證）改建成了一棟兩層樓房，但因改建時(shí)未依照法律規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門拒絕為其辦理新的房屋產(chǎn)權(quán)證。2008年6月，王某因急需用錢將改建后的房屋以18萬(wàn)元的價(jià)格賣給了張某，雙方簽訂了房屋買賣合同，并交付了房屋。房屋交付不久，當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格出現(xiàn)大幅度的提高，王某覺(jué)得自己賣得太低，吃了大虧，于是與張某協(xié)商要求返還房屋并退還給對(duì)方已付的款項(xiàng)，但張某認(rèn)為既然合同已經(jīng)簽訂，雙方應(yīng)該嚴(yán)格按合同辦事，因此拒絕返還。2009年1月，王某以該房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記不能出賣為由向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

[法律效力]：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)的規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”該法頒布于上個(gè)世紀(jì)，在當(dāng)時(shí)也曾經(jīng)有很多房屋買賣合同因售房者無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證而被法院確認(rèn)為無(wú)效。1999年《中華人民共和國(guó)合同法》頒布實(shí)施，該法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。”最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋

（一）第九條對(duì)此作了進(jìn)一步規(guī)定“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋

（二）第十四條規(guī)定“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”這是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī)定。

上述法律及司法解釋的頒布，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步深化的結(jié)果，相應(yīng)的對(duì)合同效力的判定原則也發(fā)生了較大的變化，現(xiàn)在的通說(shuō)認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，只是一種政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政管理法律規(guī)定，違反該規(guī)定并不導(dǎo)致合同無(wú)效。除非法律明確規(guī)定或者當(dāng)事人明確約定只有擬出售的房屋經(jīng)過(guò)物權(quán)登記出售人取得該房屋產(chǎn)權(quán)證后房屋買賣合同才生效，都應(yīng)該認(rèn)定該房屋買賣合同自合同成立時(shí)生效。房屋買賣合同作為物權(quán)變動(dòng)的原因應(yīng)該與物權(quán)變動(dòng)結(jié)果相分離，房屋買賣合同的效力不能根據(jù)房屋是否有權(quán)屬證書來(lái)確定，而是從簽訂之日就已經(jīng)發(fā)生效力。房屋是否已經(jīng)辦理權(quán)屬證書是合同能否履行的問(wèn)題。當(dāng)然，合同有效并不是購(gòu)買該類房屋就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，首先存在產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間的不確定性，另外還可能出現(xiàn)出售人將該房另行出售并過(guò)戶給他人風(fēng)險(xiǎn)，所以筆者建議購(gòu)房人在購(gòu)買該類房屋時(shí)還是應(yīng)該三思而行。

第四篇：審理商品房買賣合同糾紛案件的思考及作法

審理商品房買賣合同糾紛案件的思考及作法

黑龍江省北安市人民法院 王丹 王長(zhǎng)君

一、商品房買賣合同的效力問(wèn)題

對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說(shuō)明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無(wú)效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆](méi)有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題上，我國(guó)法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來(lái)作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無(wú)效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。

二、商品房買賣合同的分類

這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。關(guān)于商品房買賣合同的分類，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過(guò)程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正

在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

三、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問(wèn)題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問(wèn)題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。

四、關(guān)于商品房買賣合同締結(jié)過(guò)程中欺詐行為的認(rèn)定

在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購(gòu)房款的懲罰性賠償責(zé)任，是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。上述規(guī)定是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運(yùn)用的任意性，對(duì)于正確維護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者雙方的利益起到了一定作用。實(shí)踐中，因惡意違約行為客觀性較強(qiáng)，較易審查和認(rèn)定；而對(duì)于欺詐行為如何認(rèn)定，實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識(shí)不一。筆者認(rèn)為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》對(duì)欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對(duì)于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解和認(rèn)定，爭(zhēng)論很多。根據(jù)王利明教授的觀點(diǎn)（見王教授所著《違約責(zé)任論》有關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對(duì)方真實(shí)情況而故意不告知，應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，并提出認(rèn)定故意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸?shí)事實(shí)。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，提供了簡(jiǎn)明和可操作的規(guī)則。但王教授未對(duì)如何認(rèn)定“故意”發(fā)表意見。筆者認(rèn)為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過(guò)失而未告知的情況。應(yīng)該承認(rèn)，存在由于過(guò)失而隱瞞真實(shí)情況的可能。這就要求查明當(dāng)事人的主觀情況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實(shí)情況，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實(shí)情況的義務(wù)，若均是確

定的，而當(dāng)事人未告知，并造成對(duì)方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，則可認(rèn)定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認(rèn)定，但筆者認(rèn)為，有關(guān)的法條上有“故意”二字，就應(yīng)該如此理解和操作，查明不了，依法不予認(rèn)定即可，但不能推定。

五、審判實(shí)踐中的幾點(diǎn)做法：

1、對(duì)開發(fā)商開發(fā)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，審理時(shí)把握“是否根本違約”這一關(guān)鍵。如果存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實(shí)踐中遇到的多數(shù)案件是開發(fā)商違約但不構(gòu)成根本違約的，如一般質(zhì)量問(wèn)題、面積存在少量誤差等，這種房屋質(zhì)量問(wèn)題被發(fā)現(xiàn)時(shí)，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)入住，有些已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，如果判決退房，會(huì)使雙方損失擴(kuò)大，可判決開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行維修或進(jìn)行賠償，從而最大限度地維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和秩序。

2、在不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理上，著重保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的，等等。對(duì)于這類糾紛，較難處理的問(wèn)題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購(gòu)方都要求預(yù)售方退還房款（解除合同）并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購(gòu)方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于這類糾紛，在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預(yù)售方無(wú)力退款而使預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益得不到保障；另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無(wú)繼續(xù)履行合同的能力，又無(wú)退款的能力，則可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對(duì)預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，以拍賣的價(jià)款退還預(yù)購(gòu)方的房款。

3、.抓爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)。商品房買賣糾紛案件，當(dāng)事人會(huì)有幾種乃至十幾種訴訟請(qǐng)求。在調(diào)解時(shí)，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有調(diào)解成功的可能。如我院審理的李某等商戶訴黑龍江長(zhǎng)宏房地產(chǎn)有限公司商品房買賣糾紛一案，原告提起的訴訟請(qǐng)求有十一項(xiàng)，但經(jīng)過(guò)與合同對(duì)比分析，合法的請(qǐng)求只有三項(xiàng)，而在這三項(xiàng)的合法請(qǐng)求中最主要的是支付預(yù)期交房違約金。抓住這個(gè)主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法官有針對(duì)性地做雙方當(dāng)事人的工作，很快促成雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

第五篇：關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要

北京市高級(jí)人民法院

關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要

（20141216）

京高法發(fā)［2014］489號(hào)

近年來(lái)，我市法院受理的房屋買賣合同糾紛案件中出現(xiàn)了一些新問(wèn)題、新情況。為統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)法尺度，市高院民一庭組織市一、二、三中院及部分基層法院民庭召開了專題座談會(huì)，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問(wèn)題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：

一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無(wú)效的，不予支持。

二、預(yù)約合同的效力和履行

當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購(gòu)書、購(gòu)房意向書等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無(wú)效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。

預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。

三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力

當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)訂立買賣合同，雙方并無(wú)買賣房屋 的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同無(wú)效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無(wú)效的法律后果可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第25條的規(guī)定處理。

四、房屋買賣中陽(yáng)合同的效力

當(dāng)事人在房屋買賣合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）中為規(guī)避國(guó)家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效，但該條款無(wú)效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避國(guó)家稅收為由，要求確認(rèn)買賣合同全部無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人對(duì)房屋買賣合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）的效力及履行存在爭(zhēng)議，經(jīng)審查其名為房屋買賣，實(shí)為贈(zèng)與等其他法律行為的，應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。

五、購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力

當(dāng)事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購(gòu)買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，一般不予支持，但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購(gòu)房指標(biāo)的除外。

六、無(wú)權(quán)處分合同的效力和履行

夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣人在締約時(shí)對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無(wú)效的，不予支持。

前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過(guò)戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過(guò)戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng) 2

釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過(guò)戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持。“善意”的判斷時(shí)點(diǎn)以買受人申請(qǐng)過(guò)戶登記時(shí)為準(zhǔn)。

七、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)

夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶登記，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人（登記方）的行為是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分或無(wú)權(quán)代理進(jìn)行審查，并釋明買受人可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請(qǐng)的，法院可以通知夫妻另一方作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構(gòu)成無(wú)權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。

經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對(duì)房屋過(guò)戶登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)；出賣人的行為構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋

（一）》第17條第（2）項(xiàng)或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的，該買賣合同對(duì)夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。

八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力

出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義（如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等）擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無(wú)權(quán)代理的 3

規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。

買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。

九、連環(huán)買賣中的合同效力

房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無(wú)效情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。

十、借名買房的認(rèn)定和處理

借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見（試行）》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見第6條第2款的規(guī)定處理。

房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。

十一、請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的處理

當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，但訴訟請(qǐng)求中沒(méi)有具體履行內(nèi)容的，法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明，要求其變更訴訟請(qǐng)求明確具體履行內(nèi)容，如支付購(gòu)房款、交付房屋、辦理房屋過(guò)戶登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無(wú)法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求作出相應(yīng)的判決，并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭(zhēng)議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。

十二、商品房不符合交付條件的處理

買受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權(quán)要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。

商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金”，出賣人實(shí)際逾期交付房屋的，買受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金；房屋逾期尚未實(shí)際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。

十三、買受人拒絕接收商品房的處理

出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣 5

人對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。

十四、因“出賣人原因”未辦理房屋過(guò)戶登記的認(rèn)定

商品房買賣合同約定買受人委托出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內(nèi)將房屋過(guò)戶登記到買受人名下，并通知買受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但出賣人有證據(jù)證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關(guān)稅費(fèi)或提供相關(guān)證明等自身原因造成的除外。

商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負(fù)有為買受人辦理房屋過(guò)戶登記的義務(wù)，即出賣人應(yīng)當(dāng)在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機(jī)關(guān)，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請(qǐng)房屋過(guò)戶登記。出賣人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

因行政部門原因?qū)е沦I受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)登記的，可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責(zé)任。

十五、對(duì)待給付義務(wù)的同時(shí)履行

買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過(guò)戶登記，經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購(gòu)房款的義務(wù)先于或與出賣人的交房、過(guò)戶義務(wù)同時(shí)履行，且買受人同意依約支付剩余購(gòu)房款但出賣人拒絕受領(lǐng)的，法院應(yīng)當(dāng)向出賣人釋明可以反訴要求支付剩余購(gòu)房款，經(jīng)釋明出賣人堅(jiān)持不反訴，僅以買受人未支付剩余購(gòu)房款作為拒絕履行抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣人在買受人依合同約定支付剩余購(gòu)房款時(shí)，交付房屋、協(xié)助買受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)”。十六、一房數(shù)賣中買受人的權(quán)利順位

一房數(shù)賣中的數(shù)個(gè)買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《全國(guó) 6

民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第二部分第（二）方面、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見（試行）》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護(hù)順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對(duì)抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對(duì)抗合法占有房屋的買受人。

買受人要求辦理房屋過(guò)戶登記的案件中，法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請(qǐng)對(duì)房屋采取保全措施，法院在必要時(shí)可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。

十七、第三人過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)的行使

房屋買賣合同中約定出賣人應(yīng)向買受人指定的第三人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，該第三人有權(quán)直接要求出賣人辦理房屋過(guò)戶登記；買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務(wù)，但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。

十八、出賣人死亡后房屋買賣合同的履行

出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡，買受人有權(quán)要求出賣人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同債務(wù)，交付房屋并辦理房屋過(guò)戶登記。法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣人的繼承人協(xié)助買受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)”。

十九、房屋漲價(jià)損失與一倍賠償?shù)牟⒂?/p>

出賣人具有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8、9條規(guī)定的違約情形，導(dǎo)致商品房買賣合同解除，買受人要求同時(shí)賠償房屋漲價(jià)損失和不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過(guò)分高于買受人所受實(shí)際損失的，可以酌情降低賠償總額。

二十、同時(shí)主張逾期交房、辦證違約金的處理

出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時(shí)主張上述兩項(xiàng)違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項(xiàng)違約金相加數(shù)額過(guò)高的，法院可以綜合買受人所受實(shí)際損失、出賣人的過(guò)錯(cuò)程度、是否使用格式條款等因素，對(duì)于違約行為重復(fù)期間的違約金，擇一高標(biāo)準(zhǔn)予以支持。

商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過(guò)戶登記應(yīng)當(dāng)支付違約金，買受人同時(shí)主張兩項(xiàng)違約金的，依前款原則處理。二

十一、逾期辦證違約金過(guò)高的判斷標(biāo)準(zhǔn)

出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額明顯過(guò)高，經(jīng)審查買受人實(shí)際損失無(wú)法確定的，法院可以買受人已付購(gòu)房款為基數(shù)，在日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。二

十二、違約金分別主張與分段主張的調(diào)整

房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數(shù)額過(guò)高作為抗辯的，應(yīng)區(qū)分以下情形處理：

（一）出賣人存在多項(xiàng)違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經(jīng)做出處理的，后訴法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮前后案件的具體情況、買受人的實(shí)際損失、前訴案件的賠償數(shù)額等因素綜合確定賠償數(shù)額。

（二）買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人支付違約金，出賣人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買受人在后案中主張的違約金數(shù)額過(guò)分高于其所受實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請(qǐng)求。

（三）買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約 8

金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人承擔(dān)遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除出賣人已經(jīng)承擔(dān)的遲延履行違約金的數(shù)額。二

十三、違約金訴訟時(shí)效的認(rèn)定

房屋買賣合同中約定當(dāng)事人違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的，訴訟時(shí)效期間從合同約定的義務(wù)履行期限屆滿之次日起算；約定違約金為按日（月）計(jì)付的繼續(xù)性違約金的，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別單獨(dú)適用訴訟時(shí)效，當(dāng)事人在訴訟中提出時(shí)效抗辯的，違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年。期間有時(shí)效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效中斷或中止的相關(guān)規(guī)定。

二十四、民間借貸與代理售房的處理

民間借貸關(guān)系的借款人在借款時(shí)出具委托書，授權(quán)貸款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，貸款人（或其指定的第三人）在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉(zhuǎn)讓其房屋，借款人主張買賣合同無(wú)效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒(méi)有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。貸款人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項(xiàng)及時(shí)退還給借款人。

借款人認(rèn)為合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯過(guò)低，顯失公平的，可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第（2）項(xiàng)的規(guī)定行使撤銷權(quán)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯過(guò)低的標(biāo)準(zhǔn)可以參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋

（二）》第19條的規(guī)定予以確定，即合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到當(dāng)時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為價(jià)格明顯過(guò)低。

法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查授權(quán)委托書的內(nèi)容、買賣合同的訂立和履行是否符合市 9

場(chǎng)交易習(xí)慣、買受人是否實(shí)際支付購(gòu)房款并實(shí)地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認(rèn)定。

二十五、民間借貸與以房抵債的處理

當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有（或經(jīng)第三人同意以第三人所有）的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人可以選擇行使以下權(quán)利：（1）貸款人依原基礎(chǔ)借貸法律關(guān)系主張償還借款的，應(yīng)予支持；（2）貸款人在履行清算義務(wù)的前提下，要求借款人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。房屋價(jià)值超過(guò)擔(dān)保基礎(chǔ)借貸債權(quán)（貸款本金、合法利息等）的，貸款人應(yīng)將剩余款項(xiàng)返還給借款人。房屋價(jià)值以貸款人要求借款人辦理房屋過(guò)戶登記時(shí)予以確定。

當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更，貸款人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。借款人認(rèn)為抵債價(jià)格明顯過(guò)低，顯失公平的，可以參照本紀(jì)要第24條第2款規(guī)定處理。二

十六、以房抵債與調(diào)解

當(dāng)事人以債務(wù)糾紛訴至法院，在訴訟中自愿達(dá)成以房抵債協(xié)議的，各級(jí)法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關(guān)規(guī)定，加大對(duì)可能出現(xiàn)的虛假訴訟案件的審查力度，對(duì)抵債協(xié)議的內(nèi)容一般不出具正式調(diào)解書予以確認(rèn)，確實(shí)需要出具正式調(diào)解書的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)所在法院主管副院長(zhǎng)或庭長(zhǎng)審核。二

十七、適用范圍

本紀(jì)要中的房屋買賣合同，未在表述中指明僅適用于商品房買賣的，即包括商品房買賣和存量房買賣，但不包括農(nóng)村房屋買賣。

二○一四年十二月十六日