第一篇：廣州市中院《關(guān)于審理預(yù)售商品房合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見》

廣州市中院《關(guān)于審理預(yù)售商品房合同糾紛

若干問題的指導(dǎo)意見》

一、《認(rèn)購書》中類似“購房人已理解并同意開發(fā)商在銷售中心公示的樣板條款，并同意完全按該樣板調(diào)控簽署上述各合同，不再變更、增加或減少任何條款”的特別約定如何處理？

《認(rèn)購書》是指將來簽訂《商品房買賣合同》的預(yù)約，在樣板條款已經(jīng)過公示且購房人也已經(jīng)在《認(rèn)購書》上簽章確認(rèn)的情形下，該《認(rèn)購書》是有效的。對(duì)當(dāng)事人具有約束力，認(rèn)購人以合同條款不公平，可以再協(xié)商，其訴請(qǐng)?jiān)摗墩J(rèn)購書》無效或解除、返還定金的，不應(yīng)支持。

二、出賣人拒絕按照《認(rèn)購書》訂《商品房買賣合同》買受人起訴簽約或者追究違約責(zé)任應(yīng)如何處理？

合同系當(dāng)事人共同協(xié)商的結(jié)果，法院判令當(dāng)事人簽訂合同有強(qiáng)制簽約之嫌，故對(duì)當(dāng)事人關(guān)于簽訂《商品房買賣合同》的訴訟請(qǐng)求不宜支持：

出賣人拒絕簽約已構(gòu)成違約，在適用《司法解釋》第四條的基礎(chǔ)上，還可以判令出賣人賠償買受人因未能簽約造成的損失，該損失數(shù)額的確定可以參照在合同訂立日起至起訴日止的房?jī)r(jià)差額范圍，區(qū)別下列不同情形處理：住宅在30%以內(nèi)，商業(yè)用房在10%以內(nèi)。買受人拒絕簽約構(gòu)成違約，不去別對(duì)待，作對(duì)等處理。

三、商品房被出賣人抵押后，買受人訴請(qǐng)確權(quán)或者辦證的，應(yīng)如何處理？

起訴確權(quán)的，由于房屋不存在權(quán)屬爭(zhēng)議，應(yīng)駁回訴訟請(qǐng)求。

起訴辦證的，買受人在履行下列注意義務(wù)后即不構(gòu)成過錯(cuò)。（1）審查所購房屋是否在《預(yù)售許可證》的范圍內(nèi)；（2）將購房款匯入合同指定的監(jiān)控賬號(hào)；（3）無論是抵押后再預(yù)售，或者是預(yù)售后再抵押，只要有《預(yù)售許可證》就應(yīng)認(rèn)定金融機(jī)構(gòu)同意出售，其行使抵押權(quán)不得對(duì)抗買受人。

偽造《預(yù)售許可證》出售房屋的，應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。

四、《商品房買賣合同》訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人的，應(yīng)如何適用《司法解釋》第八條？

買受人主張出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任的，原則上予以支持，根據(jù)案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低于已付購房款的50%。

五、出賣人以約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高為由請(qǐng)求調(diào)整遲延交樓違約金的，應(yīng)如何把握違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高？

約定違約金標(biāo)準(zhǔn)為萬分之五以內(nèi)，（含萬分之五）的，均認(rèn)定屬于合理范圍，不予調(diào)整。同一樓盤違約金標(biāo)準(zhǔn)約定不一致的，超過萬分之五的可調(diào)整為萬分之五，同一樓盤已有法院或仲裁委的裁判先例的，應(yīng)注意保持違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)適用上的統(tǒng)一性。

六、交樓標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

必須具備以下兩個(gè)基本條件（1）取得《建設(shè)工程竣工備案表》（2）訟爭(zhēng)房屋符合使用條件（即不存在漏水、地面裂縫等導(dǎo)致房屋無法正常使用的重大瑕疵）。有特別約定其它標(biāo)準(zhǔn)的從其約定。

合同附件約定裝修標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人未達(dá)到約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，其承擔(dān)的是關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任。

七、面積差異的房款結(jié)算應(yīng)如何處理？

面積差異在0.6%以內(nèi)的，含本數(shù)，具體以約定為準(zhǔn)，互不作任何補(bǔ)償。

面積差異誤差比絕對(duì)值超出0.6%（不含本數(shù)）在3%（含本數(shù)）以內(nèi)的，按合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，不扣除0.6%

面積差異在3%以上（不含本數(shù)），買受人A.有權(quán)退房，B.不退房的，3%以內(nèi)按合同約定價(jià)格局勢(shì)結(jié)算，3%以上由出賣人承擔(dān)。所有權(quán)歸買受人。追究出賣人何種違約責(zé)任決定權(quán)在買受人。

八、買受人提出辦證的訴訟請(qǐng)求應(yīng)如何處理？

買受人依合同約定或司法解釋的規(guī)定起訴辦證的，無論起訴時(shí)是否具備辦證條件，均判令出賣人三個(gè)月內(nèi)辦證。

關(guān)于逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決，至判決生效之日止的違約金于判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付。自判決生效之日起至取得辦證遞件回執(zhí)（指‘協(xié)助辦證的’）之日止的違約金于每月10日前逐月支付。

違約金的截止日期以合同約定為準(zhǔn)，協(xié)助辦證的為取得遞件回執(zhí)，辦妥的為房管部門出證，取得產(chǎn)權(quán)證的則為交付買受人。

產(chǎn)權(quán)證核發(fā)后，出賣人應(yīng)無條件交付給買受人。

九、根據(jù)七部委意見，預(yù)售商品房未辦證之前不得再行轉(zhuǎn)讓，但買受人通過與第三人簽訂買賣合同或者通過委托拍賣的形式將未領(lǐng)取房產(chǎn)證的商品房再行轉(zhuǎn)讓引發(fā)糾紛，應(yīng)如何處理？

七部委的意見并非法律、行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)，故合同應(yīng)為有效。

辦證的訴訟請(qǐng)求因?yàn)樾姓鞴懿块T明確不能辦證，以實(shí)際無法履行為由駁回訴訟請(qǐng)求，待具備辦證條件后再起訴辦理。

如果轉(zhuǎn)讓合同的出賣人（同時(shí)是預(yù)售合同的買受人）以無法辦證為由起訴解除轉(zhuǎn)讓合同，因無法辦證影響的是轉(zhuǎn)讓合同的買受人的權(quán)利，故以不予支持為宜。如果轉(zhuǎn)讓合同的買受人以無法辦證起訴解除合同，則以簽約目的無法實(shí)現(xiàn)為由予以支持。

十、類似永久水電、消防驗(yàn)收、大樓外墻脫落等涉及有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟，原告的訴訟主體資格應(yīng)如何處理？

有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟，業(yè)委會(huì)、全體業(yè)主或業(yè)主均是適格的原告，該生效裁判對(duì)全體業(yè)主具有約束力，其訴訟利益歸屬全體業(yè)主，后續(xù)業(yè)主重復(fù)起訴的，以已作出生效判決及違反一事不再理訴訟原則為由駁回起訴。

上述訴訟涉及賠償?shù)模瑯I(yè)委會(huì)或全體業(yè)主是適格的原告。個(gè)別或者部分業(yè)主起訴賠償?shù)模瑒t裁定駁回起訴。

以業(yè)委會(huì)名義起訴的，仍需要業(yè)主大會(huì)授權(quán)。

十一、逾期辦證，交樓、交付公建配套設(shè)施等違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)如何適用？

約定一次性定額違約金的，自應(yīng)辦未辦之日起適用兩年的訴訟時(shí)效。

預(yù)定按違約期間持續(xù)性計(jì)付違約金的。從主張或起訴之日往前倒推兩年計(jì)付。

訴訟時(shí)效超過以后，買受人向出賣人發(fā)出要求承擔(dān)違約責(zé)任的信函，出賣人收到信函并回復(fù)要求解決糾紛，買受人后以協(xié)商未果為由起訴的，不宜適用訴訟時(shí)效。

買受人向有關(guān)政府主管部門反映、投訴或查詢等，相關(guān)部門回復(fù)明確責(zé)任在出賣人的，不宜適用訴訟時(shí)效。

十二、以商品房抵銷或清償工程款或其他債務(wù)，而不是以工程款或其他債權(quán)抵銷或清償購房款的，應(yīng)否適用《司法解釋》處理？

在以商品房抵銷或清償工程款或其他債務(wù)的情形下，雙方簽訂的《商品房買賣合同》只是履行清償債務(wù)的方式，并非在當(dāng)事人之間成立商品房買賣關(guān)系，不符合司法解釋第一條的規(guī)定，故一方依據(jù)《商品房買賣合同》起訴，主張適用《司法解釋》處理的，不予支持。但雙方均同意按商品房買賣關(guān)系處理且不損害第三人利益的除外。

十三、出賣人與買受人約定如實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)面積大于合同約定計(jì)價(jià)面積則買受人需補(bǔ)足差價(jià)款。現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪部門出具的報(bào)告顯示房屋面積確實(shí)大于約定面積，在產(chǎn)權(quán)證未核發(fā)的情況下，出賣人要求買受人支付差價(jià)款的訴訟請(qǐng)求應(yīng)否支持？

應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證登記的面積為準(zhǔn)，出賣人在產(chǎn)權(quán)證未核發(fā)之前要求買受人支付差價(jià)款的請(qǐng)求不予支持。

十四、經(jīng)出賣人同意，買受人將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理了商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)名手續(xù)的，第三人能否取得原買受人合同項(xiàng)下的權(quán)利？

在房管局辦理了商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，即應(yīng)視為開發(fā)商同意商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)名，第三人可以取得買受人原合同項(xiàng)下的權(quán)利。

十五、商品房預(yù)售合同約定按套內(nèi)面積計(jì)付房款，后商品房套內(nèi)面積未變，但公共分?jǐn)偯娣e縮水，應(yīng)如何處理？

合同中已約定了公共分?jǐn)偯娣e，故沒有達(dá)到約定面積數(shù)的，已構(gòu)成違約。

公共分?jǐn)偯娣e不足的原因應(yīng)由出賣人舉證證明，如果出賣人不能證明其免責(zé)，即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體的賠償標(biāo)準(zhǔn)可參照：按“總房?jī)r(jià)/（套內(nèi)面積+分?jǐn)偯娣e）*縮水面積”計(jì)付。

十六、買受人在收樓或領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)簽署了《確認(rèn)書》，確認(rèn)雙方已不存在任何債權(quán)債務(wù)，后買受人以實(shí)際面積比約定面積少，要求出賣人退還面積差異款的應(yīng)如何處理？

買受人不能舉證證明其系在受出賣人欺詐、脅迫或者重大誤解的情況下簽訂《確認(rèn)書》的，應(yīng)履行《確認(rèn)書》。但是“確認(rèn)雙方已不存在任何債權(quán)債務(wù)”應(yīng)理解為開發(fā)商以《確認(rèn)書》的形式免除自身遲延交樓、遲延辦證等違約責(zé)任。如果是面積減少，還是應(yīng)以房產(chǎn)證為準(zhǔn)退還面積差異款。

十七、開發(fā)商和買受人對(duì)分期開發(fā)建設(shè)的小區(qū)配套設(shè)施的交付時(shí)間存在爭(zhēng)議，買受人起訴要求交付，應(yīng)如何處理？

應(yīng)由開發(fā)商舉證證明訟爭(zhēng)的小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃在哪一期工程，未到期的不宜支持買受人的訴求。如果開發(fā)商不能舉證證明，則認(rèn)定應(yīng)即時(shí)交付。

十八、如果履行合同過程中產(chǎn)生糾紛，一方當(dāng)事人訴請(qǐng)合同無效或解除合同，但未訴請(qǐng)?zhí)幚頍o效或解除的后果，法院能否依職權(quán)一并處理？

法官應(yīng)行使釋明權(quán)，除第三人明確表示反對(duì)外，應(yīng)一并處理。

十九、雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約責(zé)任不對(duì)等的，應(yīng)如何處理？

當(dāng)事人在簽約后一年內(nèi)提起訴訟的，可適用合同法第54條第一款第（1）項(xiàng)的規(guī)定，變更為對(duì)等的違約責(zé)任；未超過一年或超過一年的，均可適用合同法第一百一十四條的規(guī)定，調(diào)整為對(duì)等的違約責(zé)任。

二十、未經(jīng)竣工驗(yàn)收，買受人訴請(qǐng)出賣人交付房屋的，應(yīng)如何處理？

如果尚未通過建筑主體、消防、電梯的單項(xiàng)驗(yàn)收，則駁回交付房屋的訴訟請(qǐng)求。

二十一、買受人購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，影響正常使用，買受人要求修復(fù)，但出賣人經(jīng)

催告后在合理期間內(nèi)拒絕修繕，買受人自行修繕或依據(jù)有資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論起訴請(qǐng)求出賣人支付修繕費(fèi)用，應(yīng)否支持？

符合以下條件的請(qǐng)求應(yīng)予支持：

1、房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題；

2、出賣人在合理期間內(nèi)不履行修繕義務(wù)；

3、買受人已自行或雇人修繕，或提供有資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論。

出賣人認(rèn)為買受人主張的金額不合理，應(yīng)承擔(dān)證明責(zé)任（如申請(qǐng)?jiān)u估等），否則對(duì)其抗辯不予采納。

二十二、出賣人將公共綠地出售給買受人，買受人起訴確認(rèn)無效的應(yīng)如何處理？出賣人要求返還公共綠地的應(yīng)否支持？誰有權(quán)起訴返還公共綠地？

1、買受人起訴主張出售公共綠地的行為無效的，應(yīng)予支持。

2、出賣人要求返還的，因其并非權(quán)利主體，故不宜支持。

3、有權(quán)起訴要求返還公共綠地的訴訟主體是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)。

二十三、購房款（包括尾款、補(bǔ)差款）是否適用訴訟時(shí)效？逾期付款違約金是否適用訴訟時(shí)效？

購房款本金不適用訴訟時(shí)效，違約金適用。

二十四、物權(quán)法施行后，善意取得保護(hù)制度與拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán)之間的沖突如何解決？

開發(fā)商將已經(jīng)特定化的拆遷補(bǔ)償安置房屋轉(zhuǎn)賣給第三人的行為損害了被拆遷人的權(quán)利，已構(gòu)成侵權(quán)。即使轉(zhuǎn)賣已產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)后果，被拆遷人仍可基于該項(xiàng)優(yōu)先權(quán)請(qǐng)求確權(quán)，依法院生效法律文書方式優(yōu)先取得拆遷補(bǔ)償安置房屋。總之，在第三人善意取得與被拆遷人優(yōu)先安置的沖突情形下，優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的利益。

第二篇：預(yù)售商品房合同糾紛

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文章來源：中顧法律網(wǎng)

預(yù)售商品房合同糾紛

1992年，香港太平洋公司有償取得福建省東山縣金鑾灣911.388畝土地使用權(quán)后，設(shè)立了東山太平洋公司并由東山太平洋公司經(jīng)合法審批在該塊土地上開發(fā)建設(shè)金鑾灣廣場(chǎng)房屋...上訴人福建東山太平洋房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱東山太平洋公司)為與被上訴人郭經(jīng)緯等52人、原審第三人香港太平洋企業(yè)(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱香港太平洋公司)預(yù)售商品房合同糾紛一案，不服福建省高級(jí)人民法院(1999)閩民初字第3號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理。東山太平洋公司的委托代理人王建輝，郭經(jīng)緯等52人的委托代理人王桂英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明：1992年，香港太平洋公司有償取得福建省東山縣金鑾灣911.388畝土地使用權(quán)后，設(shè)立了東山太平洋公司并由東山太平洋公司經(jīng)合法審批在該塊土地上開發(fā)建設(shè)金鑾灣廣場(chǎng)房屋。1993年3月3日，東山縣房產(chǎn)管理處批準(zhǔn)東山太平洋公司在境外銷售其開發(fā)建設(shè)的房屋。1993年6月，郭經(jīng)緯等52人與香港太平洋公司在新加坡簽訂了43份《商品房購銷合同》，約定：郭經(jīng)緯等52人(乙方)向東山太平洋公司(甲方)購買位于福建省東山縣金鑾灣百億新城內(nèi)金鑾灣廣場(chǎng)房屋43單位，總價(jià)款新加坡幣2243461.71元，乙方在合同簽訂時(shí)付總樓價(jià)的10%，簽訂后 30日內(nèi)付總樓價(jià)的20%，其余樓價(jià)款于甲方發(fā)出入伙通知書后10日內(nèi)付清;甲方須于1994年3月31日將物業(yè)交付乙方使用。如甲方未能按上述日期交付，須按上述日期起第六十天后按以乙方已付樓款之萬分之四向乙方支付利息;本合同書的訂立、變更、解除、終止，均適用中華人民共和國(guó)法律及有關(guān)規(guī)定。合同簽訂后，郭經(jīng)緯等52人按43份合同分別支付了定金、第一期、第二期購房款，共計(jì)新加坡幣673016.81元，其中：郭經(jīng)緯、梁愛珍支付26908.5 元，韓祥豐支付16048元，張思亮、周美姬支付26908元，郭金龍、鄭賽娥支付16677元，蘇秀華、蔡清偉支付32022

元，蔡秋河支付11115 元，李必光支付22509元，李俊龍、陳秀妹支付51000元，李高強(qiáng)、李高超支付16677元，李松喜、蘇燕君支付65512元，李永良、張開春支付 16677元，林寶玉、鄭麗玲支付16677元，盧耒發(fā)支付12276元，黃玉鶴支付12951元，黃書村支付13975元，王蓮玉支付16677.9 元，潘合耀、蔡翠娥支付12276元，沈妙嫦、林貴庠支付11100元，陳維深、鄭秀蘭支付30016元，黃良天、袁美玉支付16677.9元，葉建德支付16677元，王國(guó)祥支付10103.71元，朱進(jìn)來支付16677元，李慶宗支付11115元，林作佳、張惜鳳支付13828元，林樹雄、符玉梅支付 23492元，吳順吉支付21921元，顏金豐支付13563元，陳亞順支付22509元，陳萍珠、黃亞安支付22509元，龍昌明支付8611元，陳信隆、曾燕芬支付16677元，陳利穎、陳愛朱支付16677元，黃奕鵬支付13975.9元。東山太平洋公司分別于1993年7月2日、29日向付款人出具收據(jù)、香港太平洋公司在收據(jù)上簽章。1994年年底，金鑾灣廣場(chǎng)工程停工，至今尚未恢復(fù)建設(shè)。期間，郭經(jīng)緯等52人多次催促東山太平洋公司及香港太平洋公司按合同交付房屋并按合同約定賠償利息損失，東山太平洋公司曾于1995年8月23日函復(fù)購買東山縣金鑾灣廣場(chǎng)之新加坡買方，稱：將房屋交付使用日期延至1996年6月30日，如再不能如期交付，1996年6月30日以后之過期賠償，將按買家已付款項(xiàng)的日息萬分之八計(jì)算賠償，另1995年年底前之賠償按原合同規(guī)定按日息萬分之四計(jì)算。雙方在《商品房購銷合同》的第16條中約定：甲方同意該物業(yè)入伙起五年后的一年內(nèi)以本合同所訂樓價(jià)之兩倍價(jià)格向乙方回購該物業(yè)，屆時(shí)乙方對(duì)該物業(yè)之出讓與否有自由選擇權(quán)。但合同簽訂后，雙方對(duì)該項(xiàng)約定如何實(shí)際履行未再作約定。

1999年2月，郭經(jīng)緯等52人以東山太平洋公司未能在1994年3月31日交付房屋，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，請(qǐng)求解除合同，判令東山太平洋公司及香港太平洋公司返還郭經(jīng)緯等52人購房款新加坡幣673016.81元、律師見證費(fèi)新加坡幣126121元，并按東山太平洋公司1995年8月23日的書面承諾賠償利息損失，及其他損失新加坡幣48萬元。

一審法院認(rèn)為，東山太平洋公司經(jīng)政府職能部門批準(zhǔn)，在境外銷售其開發(fā)建設(shè)的東山金鑾灣廣場(chǎng)房屋，香港太平洋公司代理東山太平洋公司在新加坡與郭經(jīng)緯等52人簽訂的43份《商品房購銷合同》，雙方意思表示真實(shí)、內(nèi)容合法，應(yīng)為有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定履行。東山太平洋公司未能在合同約定的期限內(nèi)向郭經(jīng)緯等52人履行交房義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于金鑾灣廣場(chǎng)工程已于1994年年底停建，經(jīng)郭經(jīng)緯等52人向東山太平洋公司催告，東山太平洋公司至今仍不能交付合同約定的房屋，郭經(jīng)緯等52人購買房屋所預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益不能實(shí)現(xiàn)，故郭經(jīng)緯等52人請(qǐng)求解除雙方所簽訂的43份《商品房購銷合同》，應(yīng)予支持。東山太平洋公司辯稱郭經(jīng)緯等52人逾期支付購房款，雙方均違約，合同不應(yīng)解除的理由不能成立.合同解除，東山太平洋公司應(yīng)當(dāng)返還其已收取郭經(jīng)緯等52人的購房款新加坡幣673016.81元，并按合同及其于1995年8月23日給買方的書面答復(fù)，支付賠償金。東山太平洋公司關(guān)于按合同及 1995年8月23日書面答復(fù)，其承諾按日萬分之八支付利息是以合同繼續(xù)履行為條件的辯稱，因與雙方的約定不符，不予采納。郭經(jīng)緯等52人主張東山太平洋公司應(yīng)支付其合同見證費(fèi)，因未能提交符合法定形式要件的證明依據(jù)，該項(xiàng)費(fèi)用不予確認(rèn)。雙方所簽合同的第16條約定的內(nèi)容，只是表明雙方的意向，因此郭經(jīng)緯等52人主張的預(yù)期利潤(rùn)沒有確定性，郭經(jīng)緯等52人關(guān)于東山太平洋公司應(yīng)賠償其取得該房屋后可實(shí)現(xiàn)的、東山太平洋公司回購房屋后的預(yù)期利潤(rùn)新加坡幣48萬元的主張不予支持。東山太平洋公司辯稱，郭經(jīng)緯等52人提出的見證費(fèi)及預(yù)期利潤(rùn)48萬元不應(yīng)保護(hù)的理由成立。香港太平洋公司系東山太平洋公司的投資人，其未完全履行投資義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。綜上，依照《中華人民共和國(guó)涉外經(jīng)濟(jì)合同法》第十六條、第二十九條第一款第(一)、(二)項(xiàng)、第十八條、第三十四條、最高人民法院法復(fù)(1994)4號(hào)《關(guān)于企業(yè)開辦的其他企業(yè)被撤銷或者歇業(yè)后民事責(zé)任承擔(dān)問題的批復(fù)》第一條第(2)項(xiàng)之規(guī)定，判決：

一、解除郭經(jīng)緯等52人與東山太平洋公司簽訂的43份《商品房購銷合同》;

二、東山太平洋公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還郭經(jīng)緯等52人購房款新加坡幣 673016.81元并賠償利息損失，其中：1994年5月31日起至1996年6月30日止

按日萬分之四計(jì)算利息，1996年7月1日起至判決確定的還款之日止按目萬分之八計(jì)算利息;

三、如東山太平洋公司以其自有資產(chǎn)不足以承擔(dān)上述還款義務(wù)時(shí)，香港太平洋公司應(yīng)在其出資不足的范圍內(nèi)，對(duì)東山太平洋公司履行上述還款義務(wù)承擔(dān)償付責(zé)任

四、駁回郭經(jīng)緯等52人的其他訴訟請(qǐng)求。東山太平洋公司不服一審判決，向我院上訴稱：

1、本案涉及的43份《商品房購銷合同》，購房者應(yīng)為53人，即1993年6月3目簽署的 SA023《商品房購銷合同》的購房人為L(zhǎng)EE AH KONG(李必光)及SOO SIEW ENG(蘇秀英)，蘇秀英死亡后，應(yīng)追加蘇秀英的合法繼承人參加訴訟，一審對(duì)此沒有調(diào)查，認(rèn)定“郭經(jīng)緯等52人分別按43份合同支付了定金”與事實(shí)不符，定金及購房款新加坡幣6730I6.81元，不包括蘇秀英的付款份額。

2、東山太平洋公司雖承諾逾期交房，從1996年6月30目起按日萬分之八計(jì)息賠償，但是，該承諾的條件是在雙方履約交房的前提下對(duì)逾期交房的違約行為的損失賠償，不是解除合同的賠償。一審判決按日萬分之四及萬分之八賠償郭經(jīng)緯等利息損失顯失公平，請(qǐng)求改判。郭經(jīng)緯等52人答辯：SA023 《商品房購銷合同》的共有人之一蘇秀英死亡后，其財(cái)產(chǎn)權(quán)益應(yīng)由其夫李必光及兩個(gè)兒子繼承，現(xiàn)其兩個(gè)兒子均表示放棄繼承(二審期間提交了放棄繼承的公證認(rèn)證證明)，一審期間，李必光參與訴訟，東山太平洋公司對(duì)此未提出異議，故一審認(rèn)定事實(shí)無誤，請(qǐng)求維持原判。香港太平洋公司未與應(yīng)訴。

本院認(rèn)為，郭經(jīng)緯等52人與香港太平洋公司在新加坡簽訂的43份《商品房購銷合同》，已經(jīng)福建省東山縣人民政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，且合同的內(nèi)容不違反法律，一審判決認(rèn)定合同有效正確。根據(jù)查明的事實(shí)，SA023合同的購房人李必光、蘇秀英(夫妻)已按合同約定支付了購房款，在郭經(jīng)緯等52人起訴東山太平洋公司與香港太平洋公司違約時(shí)，蘇秀英因死亡未參加訴訟，但李必光參加了訴訟，對(duì)此東山太平洋公司與香港太平洋公司均未提出異議，且不因此損害東山太平洋公司與香港太平洋公司利益，東山太平洋公司上訴提出一審判決遺漏當(dāng)事人、認(rèn)定事實(shí)有誤沒有依據(jù)。二審期間，李必光及其兩個(gè)兒子提交了“繼承聲明書”，蘇秀英在SA023合同中的權(quán)利義務(wù)已由李必光繼承，其二子放棄繼承，因而已不存在當(dāng)事人主體資格的問題。本案所涉及的43份《商品房

購銷合同》雖由香港太平洋公司與郭經(jīng)緯等52人簽訂，但從合同內(nèi)容看，甲方(賣方)為東山太平洋公司與香港太平洋公司，付款收據(jù)由東山太平洋公司出具，香港太平洋公司收款并在收據(jù)上蓋章，由此可以認(rèn)定，向境外銷售房屋的行為是由東山太平洋公司與香港太平洋公司共同實(shí)施的，兩公司之間沒有委托代理合同，一審判決認(rèn)定東山太平洋公司與香港太平洋公司系代理關(guān)系不妥在合同履行過程中，郭經(jīng)緯等52人已按約定支付了購房款，但東山太平洋公司與香港太平洋公司沒有按約定交房，且從 1994年底工程停工至今五年之久，屬嚴(yán)重違約行為，郭經(jīng)緯等52人為維護(hù)自身利益提出解除合同，并請(qǐng)求賠償經(jīng)濟(jì)損失，于法有據(jù)。一審判決依據(jù)東山太平洋公司1995年8月23日的書面承諾賠償郭經(jīng)緯等損失并無不當(dāng)。由于東山太平洋公司未被撤銷或歇業(yè)，一審判決適用最高人民法院(1994)法復(fù)4號(hào)《關(guān)于企業(yè)開辦的其他企業(yè)被撤銷或歇業(yè)后民事責(zé)任承擔(dān)問題的批復(fù)》第一條第(2)項(xiàng)之規(guī)定有誤。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)涉外經(jīng)濟(jì)合同法》第十六條、第十八條、第二十條、第二十九條第一款第(一)、(二)項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)、(三)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、變更福建省高級(jí)人民法院(1999)閩民初字第3號(hào)民事判決第一項(xiàng)為：解除郭經(jīng)緯等52人與東山太平洋公司、香港太平洋公司簽訂的43份《商品房購銷合同》;

二、變更福建省高級(jí)人民法院(1999)閩民初字第3號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：東山太平洋公司與香港太平洋公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還郭經(jīng)緯等52人購房款新加坡幣673016.81元并賠償利息損失，其中：1994年5月31日起至1996年6月30日止按日萬分之四計(jì)算利息，1996年 7月1日起至本判決確定的還款之日按日萬分之八計(jì)算利息;

三、撤銷福建省高級(jí)人民法院(1999)閩民初字第3號(hào)民事判決第三項(xiàng);

四、維持福建省高級(jí)人民法院(1999)閩民初字第3號(hào)民事判決第四項(xiàng)。

一審案件受理費(fèi)人民幣64606元，由郭經(jīng)緯等52人共同負(fù)擔(dān)14606元，東山太平洋公司負(fù)擔(dān)50000元。二審案件受理費(fèi)人民幣64606元，由東山太平洋公司與香港太平洋公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

第三篇：商品房預(yù)售合同糾紛

商品房預(yù)售合同糾紛

一、什么是商品房預(yù)售合同？

商品房預(yù)售合同是商品房買賣合同的一種，具體是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的商品房買賣合同。

二、什么是商品房預(yù)售合同糾紛？

商品房預(yù)售合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中常見的一種糾紛，如果商品房買賣雙方（開發(fā)商和購房者）一方未按合同的要求履行合同規(guī)定的內(nèi)容就會(huì)引發(fā)商品房預(yù)售合同糾紛，例如：購房者不按時(shí)支付房產(chǎn)費(fèi)用；開發(fā)商不按時(shí)給購房者辦理房產(chǎn)證等。

由于商品房買賣涉及的相關(guān)法律法規(guī)較多，商品房買賣的交易當(dāng)事人由于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差、房產(chǎn)法律知識(shí)不足等原因，在現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)買賣交易中很容易引起商品房預(yù)售合同糾紛的發(fā)生。

三、商品房預(yù)售所應(yīng)具備哪些條件？

1.開發(fā)商已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋屬于非法建筑。購買者要在購買房屋前要先驗(yàn)證開發(fā)商的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是商品房開工建設(shè)的前提，房產(chǎn)開發(fā)商只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。

3.按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。

4.開發(fā)商已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。此規(guī)定的目的在于將商品房預(yù)售的活動(dòng)置于政府房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。

四、商品房預(yù)售合同糾紛如何舉證？

1.提供商品房買賣、預(yù)售合同書。

2.提供違約一方的違約事實(shí)以及應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的證明材料。

3.提供已付購房款、房屋質(zhì)量問題、面積誤差等證明材料。

4.提供預(yù)售房建設(shè)情況及預(yù)購方預(yù)付房款數(shù)額、定金等證明材料。

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第四篇：民訴 商品房預(yù)售合同糾紛[模版]

商品房預(yù)售合同的效力；

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（1）土地使用許可證

（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證

（3）商品房預(yù)售許可證明（向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售等級(jí)）

（商品房預(yù)售的強(qiáng)制性規(guī)定，如有違反，根據(jù)合同法的關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定，該預(yù)售合同將應(yīng)違法法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。）

證明當(dāng)事人主體適格的證據(jù)

（1）工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本

（2）工商注冊(cè)登記資料;

在《商品房買賣解釋》對(duì)某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計(jì)算則另有規(guī)定，具體包括：

1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對(duì)先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。

2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在這里同樣適用懲罰性賠償。

《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年）》

第五篇：預(yù)售商品房按揭合同糾紛

預(yù)售商品房按揭合同糾紛

在我國(guó)，預(yù)售商品房按揭合同中并不事先轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，雖名為按揭合同，實(shí)質(zhì)上仍為抵押貸款合同。預(yù)售商品房按揭糾紛的處理實(shí)質(zhì)上是對(duì)購房者、開發(fā)商與抵押貸款提供銀行三方面關(guān)系的處理，是住宅商品金融化的主要表現(xiàn)形式。作為一種新類型的房地產(chǎn)案件，在案件審理的實(shí)體方面給我們帶來許多新的問題，亟待解決。在此，筆者僅擇其中的三個(gè)問題加以探討。

一、商品房按揭糾紛中涉及的合同關(guān)系

在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個(gè)合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔(dān)保合同和保證擔(dān)保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系。司法實(shí)踐中，普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，按揭合同是購房合同的從合同，不具有獨(dú)立性，隨主合同的變更、消滅而變更、消滅。

（一）按揭合同不應(yīng)是購房合同的從合同。首先，合同目的相對(duì)獨(dú)立。按揭合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨(dú)立的。其次，兩者所生之債務(wù)的范圍不具有依附性。從合同所生之債務(wù)以主合同所生之債務(wù)為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭合同所生的債務(wù)可單獨(dú)產(chǎn)生，雙方是相對(duì)獨(dú)立的。第三，購房合同的無效、可撤銷并不必然導(dǎo)致按揭合同的無效、可撤銷，只會(huì)影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化，并不實(shí)質(zhì)影響到資金借貸關(guān)系。銀行貸出資金，主要考慮的是購房人的資信狀況，即使購房合同有瑕疵，導(dǎo)致抵押擔(dān)保存在問題，但如購房人資信并未下降或又能提供其他擔(dān)保，則并不影響銀行資金安全，銀行也不會(huì)必然要求解除按揭合同，銀行、購房人對(duì)按揭合同的解除有選擇權(quán)。從合同的相對(duì)性原則出發(fā)，應(yīng)確認(rèn)這兩個(gè)合同是相互獨(dú)立的。

（二）抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同應(yīng)是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應(yīng)明確，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同，而非購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同。

（三）購房合同通常與抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同無關(guān)，但如購房合同無效，特別是買賣的標(biāo)的物屬不得抵押的財(cái)產(chǎn)，購房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導(dǎo)致這兩個(gè)擔(dān)保合同無效。

二、商品房按揭糾紛解除合同的認(rèn)定

房地產(chǎn)價(jià)值巨大，不應(yīng)輕易解除合同，使購房者能夠轉(zhuǎn)嫁市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)合同解除后，亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權(quán)的按揭銀行的利益遭受損失。考慮到其標(biāo)的物價(jià)值大，影響大，涉及當(dāng)事人復(fù)雜，各方利益重疊，標(biāo)的物又成抵押標(biāo)的，對(duì)于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認(rèn)為，應(yīng)參照香港法律，存在按揭合同的購房合同不經(jīng)銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因?yàn)橛⒚婪ㄖ校唇沂寝D(zhuǎn)讓所有權(quán)的擔(dān)保，在未清償完債務(wù)前，與所有權(quán)有關(guān)的一切不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益都屬銀行，發(fā)生訴訟時(shí)銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進(jìn)行訴訟，未經(jīng)銀行同意當(dāng)然不能解除合同，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國(guó)的按揭實(shí)質(zhì)上是抵押擔(dān)保，開發(fā)商享有在建工程的所有權(quán)，在預(yù)售登記后購房人享有房屋的期待所有權(quán)，這兩種權(quán)利共同指向的標(biāo)的物同為按揭合同中的抵押標(biāo)的物，開發(fā)商、購房人同意將該標(biāo)的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，共同作出抵押的意思表示，應(yīng)為按揭合同的實(shí)質(zhì)上的共同抵押人。解除合同實(shí)質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移，并不影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)，雙方當(dāng)然可以行使權(quán)利，解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。

在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預(yù)售合同：

1．發(fā)展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時(shí)起1年內(nèi)不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴(yán)重違約，且1年內(nèi)都不能交樓，購房者無法入住，嚴(yán)重?fù)p害訂約目的，應(yīng)依法解約。

2．發(fā)展商貨不對(duì)板，所交付的房屋樓層與原約定嚴(yán)重不符，此時(shí)可予解除合同。但對(duì)于朝向有所變更，應(yīng)視情況而定。如改變的朝向更有利于居住，通風(fēng)采光更好，則合同目的尚可達(dá)到，不足以構(gòu)成根本違約，可通過違約金給付等手段加以調(diào)整，不宜解約。對(duì)于發(fā)展商交付的房屋面積縮水或面積加大，如超過原約定面積3%的，視為嚴(yán)重違約，可予解約，但如購房人已入住，從實(shí)際出發(fā)也不宜再解除。可通過調(diào)解，讓開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，對(duì)少面積則退還價(jià)款，多面積則由發(fā)展商主動(dòng) 1

放棄該部分價(jià)款或以成本價(jià)收取。未超過原約定面積3%的，應(yīng)視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調(diào)整購房款項(xiàng)加以解決。對(duì)于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過評(píng)估后予以補(bǔ)償，以給付違約金方式調(diào)整，不宜解除合同。

3．房屋質(zhì)量存在問題，應(yīng)視不同情況加以認(rèn)定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補(bǔ)、給付違約金方式補(bǔ)償業(yè)主損失，不應(yīng)僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對(duì)于房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權(quán)鑒定機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。

4．發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時(shí)鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項(xiàng)的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導(dǎo)致購房者給付不能，且購房者對(duì)按揭銀行無選擇權(quán)，其無過錯(cuò)，故應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，則開發(fā)商對(duì)按揭貸款不能辦妥無過錯(cuò)，不應(yīng)解除合同，應(yīng)給購房者一定寬限期來緩解資金困難。

5．對(duì)于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應(yīng)區(qū)分不同情況來對(duì)待。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語，應(yīng)視為對(duì)環(huán)境的感性宣傳，無實(shí)際約束力，不應(yīng)因此予以解約；如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內(nèi)有名校”等等，則如未符合，一般情況只應(yīng)視為違約，不應(yīng)解除合同，因合同的居住目的尚能達(dá)到；但如該廣告要約非常明確，如“可入廣州戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內(nèi)容吸引，有強(qiáng)烈意愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容，此時(shí)應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，對(duì)此種情況可以解除合同。

購房合同解除后，如何處理按揭合同呢？鑒于兩者是聯(lián)系緊密的相互獨(dú)立的合同，在購房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意愿。如果銀行、購房人均不主張解除按揭合同，則不應(yīng)解除。如銀行主張解除，但購房人能另行提供等額擔(dān)保，并無嚴(yán)重違約也不應(yīng)解除合同。如購房人主張解除合同，銀行不同意，則應(yīng)分情況考慮：1．如銀行是發(fā)展商指定，提供按揭是購房人購房的前提條件，則銀行與開發(fā)商關(guān)系緊密，其有監(jiān)管款項(xiàng)用途之責(zé)，現(xiàn)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可認(rèn)為銀行違反了對(duì)合同項(xiàng)下的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的嚴(yán)格遵守，另外購房人拒交貸款本息，也已嚴(yán)重違約，且此時(shí)購房人有嚴(yán)重對(duì)抗情緒，繼續(xù)履行合同已無實(shí)際意義，可判決解約。2．如按揭銀行是購房人自行尋找，與開發(fā)商無緊密聯(lián)系，現(xiàn)借款已履行完畢，借款合同目的已達(dá)到，因按揭銀行無過錯(cuò)，只是購房人違約，在銀行不同意解約的情況下，應(yīng)尊重守約方意愿，不應(yīng)解約。如果按揭銀行、購房人均同意解除合同，則應(yīng)尊重當(dāng)事人協(xié)商一致的意愿，可一并解除按揭合同。3．如果事先合同有約定，解除按揭合同需經(jīng)銀行同意，則應(yīng)尊重約定，一般不應(yīng)予以解除。但在爛尾樓的情況下，考慮到合同基礎(chǔ)的嚴(yán)重喪失，可由法院參照情勢(shì)變更原則予以解除合同。

三、商品房按揭糾紛解除合同后款項(xiàng)的返還

解除了預(yù)售購房合同和按揭合同，必然涉及到款項(xiàng)的返還。商品房預(yù)售按揭中，款項(xiàng)的去向是銀行貸款給購房者，購房者向開發(fā)商交納購房款。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，權(quán)利人只能向其有合同關(guān)系或法定關(guān)系特定人主張權(quán)利，因此對(duì)于款項(xiàng)的返還，應(yīng)為：

1．開發(fā)商向購房者返還全部購房款，包括購房者自付款項(xiàng)和從銀行貸款所獲得的款項(xiàng)。

2．購房者向按揭銀行返還所借款項(xiàng)本息，但應(yīng)扣除其已償還的款項(xiàng)本息。開發(fā)商如簽署了回購擔(dān)保等保證條款，則應(yīng)對(duì)其承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

對(duì)于因爛尾樓而解除合同，如按揭銀行是發(fā)展商指定，在款項(xiàng)的返還時(shí)，應(yīng)考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行，控制資金流向，其未盡到監(jiān)控義務(wù)，對(duì)爛尾樓的產(chǎn)生有一定責(zé)任，可在款項(xiàng)返還時(shí)，適當(dāng)減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項(xiàng)，平衡各方利益。

在款項(xiàng)返還過程中，也要注意維護(hù)按揭銀行的利益，按揭的標(biāo)的物是尚未建好的房屋，購房人尚未取得產(chǎn)權(quán)，其抵押的標(biāo)的物嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)還屬開發(fā)商，購房人享有的是一種物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，將此種權(quán)利進(jìn)行抵押，開發(fā)商也同意在事實(shí)上將其享有的在建工程的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，可認(rèn)為這種抵押是一種事實(shí)上的共同抵押。因此，無論是否解除合同，將房屋的權(quán)利配置給開發(fā)商還是購房人，都不應(yīng)影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)。在貸款本息未歸還之前，房屋的抵押登記備案不應(yīng)解除，開

發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權(quán)的受讓人必須依有關(guān)司法解釋代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，銀行對(duì)售房款享有優(yōu)先受償權(quán)。可考慮開發(fā)商向購房者返還的款項(xiàng)中，對(duì)屬于銀行本息數(shù)額內(nèi)部分，將其視為抵押物的變價(jià)，銀行可實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償。

在款項(xiàng)的返還過程中，要注意擔(dān)保的競(jìng)合問題，如在按揭擔(dān)保之前，該物業(yè)所占據(jù)的土地使用權(quán)如已被抵押，且已合法登記，則應(yīng)依順序依次受償，按揭合同中的約定不得與此相對(duì)立。對(duì)于“回購條款”，即銀行在合同中約定購房者若不能按期還款，開發(fā)商必須負(fù)還款的連帶責(zé)任。如果開發(fā)商不按期付款，房屋即轉(zhuǎn)歸銀行所有。此種條款后一部分內(nèi)容違反了擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，屬禁止流抵押條款，應(yīng)為無效。前一部分條款應(yīng)視為銀行的同一債權(quán)既存在》房屋抵押物的擔(dān)保，又存在開發(fā)商的一般保證擔(dān)保，對(duì)這種情況的處理在擔(dān)保法司法解釋生效前，《擔(dān)保法第二十八條雖有規(guī)定，開發(fā)商只應(yīng)對(duì)物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任，但此為開發(fā)商的權(quán)利，權(quán)利可自由放棄，開發(fā)商簽署回購條款，應(yīng)視為對(duì)檢索抗辯權(quán)的放棄，應(yīng)予認(rèn)可其效力。在擔(dān)保法司法解釋生效后，考慮到按揭標(biāo)的物是共同抵押，開發(fā)商作為第三人也提供了物的擔(dān)保，應(yīng)依該司法解釋第38條的規(guī)定，允許按揭銀行擁有選擇權(quán)，其更可以徑行要求開發(fā)商作為保證人承擔(dān)還款責(zé)任，這也與擔(dān)保法之保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的立法宗旨相一致。當(dāng)然，在開發(fā)商履行回購條款后，其將取代銀行的抵押權(quán)人的地位，對(duì)按揭標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。