第一篇：關于積極穩妥推進集體建設用地流轉促進新農村建設的通知

關于積極穩妥推進集體建設用地流轉促進新農村建設的通知

皖國土資〔2009〕86號 2010-01-28 22:38:37

各市、縣國土資源局、廳機關各處（室、局）：

為探索集體建設用地流轉，促進土地資源優化配置和小城鎮建設，2001年，國土資源部批準在我省開展集體建設用地流轉試點。2002年，安徽省人民政府制定了《安徽省集體建設用地有償使用和使用權流轉試行辦法》，在全省范圍內選擇部分鄉鎮開展了集體建設用地流轉試點。有關鄉鎮通過集體建設用地流轉，進一步促進了農村經濟發展和產業結構調整，增加了農民收入，提高了農民生活質量；進一步盤活了存量土地，促進土地節約利用?！吨泄仓醒腙P于推進農村改革發展若干重大問題的決定》指出“土地制度是農村的基礎制度”，并對農村土地管理制度改革提出了新的要求，指明了方向。為認真貫徹落實黨的十七屆三中全會精神，積極穩妥推進集體建設用地流轉，促進新農村建設，通知如下：

一、進一步提高認識

建立與新農村建設相適應的集體建設用地使用和管理制度是推動農村改革的重要任務。集體建設用地流轉既是土地管理制度改革，也是農村土地產權制度改革，對于加強土地管理和耕地保護，實現農民土地產權，解放和發展農村社會生產力，促進新農村建設具有非常重要的意義。《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》明確要求：“逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益?！币虼?，各級國土資源管理部門要進一步提高認識，將集體建設用地流轉擺上重要位置，加強調研，積極探索，有序推進，不斷完善流轉制度，促進農村建設全面發展。

二、健全制度，規范流轉行為

集體建設用地流轉，要嚴格執行《安徽省集體建設用地有償使用和使用權流轉試行辦法》，按照“產權明晰、用途管制、節約集約、嚴格管理”的原則，不斷健全制度，規范流轉行為。

（一）嚴格限定流轉范圍。在本省范圍內，除了公共利益項目、商品住宅及其他國家禁止的項目外，建設項目占用村莊、集鎮、建制鎮的集體建設用地的，可以不辦理土地征收手續，經批準以流轉方式使用集體建設用地。在國家對公共利益作出界定以前，可以參照國土資源部《劃撥用地目錄》確定公共利益項目的范圍。城市規劃區及縣（市、區）人民政府所在的鎮規劃區范圍內的集體建設用地仍然按現行的土地管理制度使用土地。

（二）明晰土地產權，尊重農民意愿。產權明晰是集體建設用地有序流轉的基礎，各地要結合第二次土地大調查，加快土地登記工作，依法確定集體土地的所有權和使用權，明晰土地產權主體，并將土地登記作為流轉的前提條件，保障交易安全。集體建設用地流轉必須堅持土地所有者和使用者自愿的原則。集體建設用地流轉給本集體經濟組織以外的單位或個人使用的，應當經過本集體經濟組織村民會議 信息來源： 安徽省土地網

三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。涉及村民依法承包經營和使用的土地的，應當取得承包經營權人或者使用人的同意。

（三）嚴格執行土地用途管制制度。集體建設用地流轉，必須符合土地利用總體規劃，在鄉、鎮、村規劃區內的，還應當符合鄉、鎮、村建設規劃。要積極盤活和優先利用存量建設用地，合理利用未利用地，嚴格控制占用農用地。集體建設用地使用權流轉涉及占用農用地的，應當依法辦理農轉用審批手續，并按規定補充相同數量和質量的耕地后，方可流轉。嚴禁擅自將農用地轉為建設用地，嚴禁通過“以租代征”等方式將農用地轉為非農業用地。土地承包經營權流轉，不得改變土地用途。

（四）構建城鄉統一的建設用地市場。按照同地、同價、同權的原則，比照國有建設用地逐步完善集體建設用地權能。集體建設用地經批準可以由農村集體經濟組織經營開發，用于工業、商業、旅游、娛樂、建設農民住宅小區，但是，農民住宅小區的房屋不得出售給城鎮居民。集體建設用地經批準可以出讓（租賃、作價出資）給本集體經濟組織以外的單位和個人使用。依法以出讓等有償方式取得的集體建設用地使用權，可以按規定轉讓、出租和抵押。按照“兩種產權、一個市場”的原則，建立城鄉統一的建設用地市場。集體建設用地與國有建設用地要在同一土地有形市場公開出讓，工業、商業、旅游、娛樂及其他經營性建設項目用地，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。要積極創造條件，逐步建立與國有建設用地一致的集體建設用地使用權價格機制。

（五）完善集體建設用地流轉收益分配制度。集體建設用地使用權出讓、租賃和作價出資入股等收益歸農村集體經濟組織所有，轉讓、出租依法以出讓方式取得的集體建設用地，收益歸轉讓者所有，市、縣人民政府按規定收取流轉收益中的土地增值收益。在國家出臺具體標準以前，土地增值收益按照《安徽省集體建設用地有償使用和使用權流轉試行辦法》規定的標準收取。嚴格規范流轉收益的使用和管理，土地增值收益實行專款專用，返還鄉（鎮）用于土地開發整理和城鎮基礎設施建設。集體經濟組織取得的集體建設用地流轉收益，優先用于對原土地承包經營權人和集體土地使用人安置補償，其余用于本集體公共設施、公益事業建設和農民社會保障開支。土地收益收取和使用情況應當向本集體經濟組織成員公開，接受監督。

三、積極開展農村土地使用制度綜合改革試驗

（一）綜合改革試驗的相關政策

各地要針對當前我省農村普遍存在的村莊布局小而散、用地浪費、基礎設施落后等現象，積極研究具體措施，加強舊村改造，促進耕地保護和節約用地，將集體建設用地流轉與土地整理復墾開發、建設用地置換及其他相關政策結合起來，積極推進農村土地使用制度綜合改革試驗，即以土地整理復墾開發、舊村莊（“空心村”）改造、行蓄洪區搬遷、礦山地質環境治理、地質災害防治、移民建鎮及其他有關工程為依托，依據土地利用總體規劃，按照“村莊整合、土地整理、用地置換、產權調換、依法流轉、規范運行、嚴格審批”的思路，建立農村土地使用制度綜合改革試驗項目，開展農村建設土地使用制度綜合改革，對“田、水、路、林、村”進行綜合整治，促進新農村建設，并不斷總結經驗，完善集體建設用地流轉及相關制度。對農村土地使用制度綜合改革試驗項目實行以下政策：

1、涉及城市和縣（市、區）人民政府所在鎮以外的農用地與建設用地置換，由設區的市人民政府批準，原建設用地復墾為耕地的，應當報省國土資源廳依法驗收確認；

2、優先安排省級土地開發整理、礦山地質環境治理、地質災害防治項目及相關資金，建設用地置換指標可申請由省廳調劑解決；

3、試點項目涉及土地復墾整理開發、塌陷區治理、礦山地質環境治理、地質災害防治的，應當編制綜合治理規劃，報省國土資源廳審批后，按項目組織實施；

4、統一建設農民住宅小區的，先由建設單位辦理宗地宅基地使用權證，建設完畢后，再由建設用地單位為每戶住宅辦理宅基地使用證；

5、建立土地交易委托代理制度。土地交易可以委托有資質的產權交易機構，按照公開、公正、公平的原則進行交易，交易結果由委托人負責。

（二）綜合改革試驗的領導組織

為加強對農村土地使用制度綜合改革試驗的指導，省廳成立農村土地使用制度綜合改革領導小組，張慶軍廳長任組長，蔣學軍副巡視員任副組長，政策法規處、規劃處、土地征收轉用處、耕地保護處、地籍處、土地利用處和地質環境處主要負責人為成員，領導小組辦公室設在政策法規處，負責日常的具體工作。

（三）積極開展試點

為積極穩妥地推進綜合改革試驗，研究和探索綜合改革試驗政策，省廳擬選擇2－3個縣（市）作為省級土地綜合改革試點單位。擬申請省級試點單位的，縣（市）人民政府應當高度重視土地管理工作，土地管理基礎扎實、機構健全。其申請經設區的市國土資源局審查后，于2009年4月30日前報省國土資源廳。省國土資源廳根據申請先后、布局和條件確定。經批準后，試點縣（市）應當制定綜合改革試點方案，經設區的市國土資源局審查后于6月底前報省廳批準。

各市國土資源局在配合省廳加強對省級土地綜合改革試點縣指導的同時，經省廳同意后，也可選擇1至2個鄉鎮開展試點，并每半年向省國土資源廳書面報告試驗進展情況，每年進行1次工作總結。各地在開展試驗過程中，既要積極創新，也要嚴格管理，確保有序進行，結果可控，遇有重大問題要及時報告。

二○○九年四月三日

第二篇：積極穩妥推進城鎮化建設

積極穩妥推進城鎮化建設

實現工業化、推進城鎮化是全面建設小康社會、實現現代化的重要目標和任務，在多年的實踐中，我們既有經驗，也有教訓。由于推進城鎮化任務艱巨而復雜，溫家寶總理在今年的政府工作報告中提出了明確要求：“積極穩妥推進城鎮化?！?/p>

在推進城鎮化建設中，我們必須堅持走中國特色城鎮化道路，遵循城市發展規律，促進城鎮化發展。堅持科學規劃，嚴格管理。加強城市基礎設施和公共服務設施建設，增強城鎮綜合承載能力，提高管理和服務水平。因地制宜，分步推進，把有穩定勞動關系并在城鎮居住一定年限的農民工，逐步轉為城鎮居民。對暫不具備落戶條件的農民工，要解決好他們在勞動報酬、子女就學、公共衛生、住房租賃、社會保障等方面的實際問題。要充分尊重農民在進城和留鄉問題上的自主選擇權，切實保護農民承包地、宅基地等合法權益。城鎮化要同農業現代化和新農村建設相互促進，這是必須堅持的正確方向。

“十二五”期間，我國城鎮化的目標是把城鎮化率從47.5%提高到51.5%，并要做到完善城市化布局和形態，不斷提升城鎮化的質量和水平。這是我們未來五年的任務，也是針對目前在城鎮化進程中存在問題而提出的要求。比如說，目前城鎮化率（城鎮人口占總人口比）的統計中，包含了1億多在城市打工的農民工，但這個群體中的絕大多數并沒有享受到城市戶籍所附著的社會福利，還沒有真正融入城市，這種現象被描述為“土地的城鎮化快于人口的城鎮化”或“半城鎮化”。當然還有其他方面的問題，如產業支撐、資源環境、基礎設

施承載能力等問題。所以，“十二五”時期推進城鎮化建設，要貫徹實踐科學發展觀，樹立正確的城鎮化觀念，少走彎路，逐步提高我國城鎮化的質量和水平。

首先，要大力發展二、三產業，為城鎮化提供產業支撐。有產業就有就業機會，而相對充足穩定的就業是城鎮化的基礎，要讓農民家庭進入城市定居，最基本的條件是能夠就業、在城鎮有基本穩定的收入。這就要避免盲目的城鎮化，不能以為圈了地、建了城區就是城鎮化了。從根本上講，城鎮化是非農產業勞動者，這樣他們才能在城鎮長期、穩定地生活下去。

第二，做好城鎮建設和發展規劃。黨的十七屆三中全會《關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）中，將“城鄉一體化”的內容概括為五個方面的統籌，其中首先就是要求做好土地利用和城鄉規劃。推進城鎮化必須要考慮到資源、環境、公共設施的承載能力，不能盲目地擴大城鎮的建設規模，不能以為大就是好，不能以為大樓高、馬路寬就是城鎮化，城鎮化除經濟功能外，還要具備較為完善的公共服務功能。

第三，要努力實現城鄉統籌發展。推進城鎮化，必須打破城鄉之間二元分割的體制，除了搞好各項基礎設施建設外，更重要的是打破城鄉之間公共服務的藩籬，建立城鄉一體的公共服務與社會福利制度，只有這樣，城鄉間人口與勞動力的流動、轉移才可能變得自然。

第四，在城鎮化過程中，需要特別處理好進城農民工及其家庭在就業、教育、看病等方面的基本保障問題。對進城就業的農民工，應

為他們通過努力逐漸融入城市創造條件。另一方面，要充分尊重農民在進城或留鄉問題上的自主選擇權。在現階段，還不能急于割斷農民和農村的聯系，首先要保護農民的土地承包經營權和其宅基地的用益物權。在城鎮化的過程中，不能隨便侵犯農民的土地財產權利，必須尊重農民自由選擇的權利，尊重農民的意愿。不能將放棄這些權利作為農民進城的一個條件。

第五，在農村土地問題上，必須認真執行現行法律和黨中央、國務院關于農村土地的政策規定，不能以城鎮擴張為由去侵占農民和農村集體土地權利。允許在規定范圍內進行試點探索，但是不能違法侵權。應按照黨的十七屆三中全會《決定》提出的“建立城鄉統一的建設用地市場”的目標，探索農村非農用地進入建設用地市場的途徑與機制。在“城鄉建設用地增減掛鉤”方面，應嚴格執行政策（國務院2010年47號文），不能擅自擴大試點范圍和違反“增減掛鉤”具體規定。

第六，在推進城鎮化過程中，落實十七屆五中全會提出的“在工業化、城鎮化深入發展中同步推進農業現代化”（即“三化同步”）的戰略和工作要求，既要克服冒進、盲目的城鎮化建設，也不能忽視農業和農村的建設，實現“工業反哺農業、城市帶動鄉村”，真正促進“三化同步”發展。

第三篇：農村集體建設用地流轉

農村集體建設用地流轉研究

一、土地資源基本情況

農村土地中包括居民點用地等的集體建設用地使用效率極低，在很大程度上存在著土地的閑置浪費。這就為推進農村土地流轉、調整農村土地利用的結構和布局、優化土地資源配置、統籌城鄉土地利用提出了新的要求，提供了廣闊的空間。

二、農村集體建設用地流轉概述

（一）農村集體建設用地流轉的內涵

農村集體建設用地流轉，是指農村集體土地中已依法辦理農用地轉用和非農建設用地使用手續的，其使用權經過批準，采用轉讓、租賃、抵押和作價入股等多種方式，實現土地使用權屬轉移或實際使用人發生變更的行為，即集體建設用地的所有者將土地使用權轉移給其他主體以及土地使用權擁有人再轉移土地權利的行為。

在城鄉二元土地所有制度和管理制度下，我國城市市區的建設用地、農村和城市郊區經依法征收后新增的建設用地等，屬于國家所有；城市市區以外以及法律規定由國家所有土地以外的農民宅基地和其他建設用地，屬于農民集體所有。集體經濟組織的公共設施和公益事業用地、鄉鎮企業用地、農民住宅用地等，一般使用的是集體所有土地；而城市企業、城市居民等進行建設必須使用國有土地，需要占用集體土地的，必須先由國家通過土地征收將集體土地轉為國有土地后再以出讓或劃撥的方式供應土地使用者使用。這樣，我國形成了以二元的土地所有制度為基礎，與城鄉企業、居民身份、用地者性質相掛鉤，長期依賴城鄉分割管理的典型的城鄉建設用地雙軌制。

農村集體建設用地流轉的方式，根據項目性質、用途及效益情況，在充分尊重集體經濟組織、農民和投資者意愿的基礎上，可以協商的方式選擇確定以下流轉供地方式：一是年租制，租期一般為3—5年，租金按支付，續租優先；二是參照國有土地使用權出讓的方式，實行一次性流轉轉讓，最高使用年限不得超過國有土地使用權出讓年限，三是作價入股，集體建設用地使用權經評估顯化土地資產后入股直接參與投資企業的利潤分紅。四是使用權抵押。通過對農村集體建設用地使用權進行評估，按照評估價值在信貸機構進行抵押融資。

（二）集體建設用地流轉有關法律規定

從國家層面看,我國《土地管理法》第十條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理”。第十四條規定：“土地承包經營期為30年。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務”；“在土地經營期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準”。第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”。第六十三條規定：“除符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權發生轉移外，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）文件規定：“禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設”；“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。國土資源部《關于依法加快集體土地所有權登記發證工作的通知》規定：“凡在土地家庭聯產承包中未打破村民小組原生產隊界線，不論是以村還是以組的名義與農戶簽訂承包合同，土地應確認給村民小組集體所有”等等。這些法律條款，明確了集體土地的本質屬性，宏觀上加強了對集體土地的管理，也為集體建設用地流轉提供了法律依據。

2004年，國土資源部根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）文件精神，制訂下發了《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發[2004]234號），我局按照上述文件精神對加強農村宅基地管理、嚴格控制村鎮建設用地增加等方面提出了具體措施，并以市國土房管局文件轉發了國土資發[2004]234號文。據調查，各區縣政府按照國家及市政府的有關規定，結合本地實際，均制訂了農村宅基地管理的相關文件，明確了管理辦法、程序和標準。目前，根據市委、市政府關于統籌城鄉綜合配套改革的有關要求，我市各地普遍提出了建設農民“新居工程”的相關措施，引導農民在自愿的前提下向縣城、重點鎮、中心村適度集中居住，將原有宅基地進行整理復墾，提高村鎮建設用地的集中度和利用率。

（三）農村集體建設用地流轉的意義及必要性

城鄉統籌的過程也是農村城鎮化、農業產業化、農民市民化的過程。在現行管理制度下，耕地和基本農田的數量和質量以及農民的土地承包經營權都是“高壓線”，土地供需矛盾十分突出，農村集體土地利用粗放、效益不高的情況十分普遍。另一方面，城市建設和產業發展必須利用大量的土地資源，而新增建設用地和農地轉用規模國家又控制得很嚴。同時，在推進城鎮化和產業化發展的過程中，被征地農民的利益還沒有在制度和政策層面上得到根本的保證，其長遠生計還沒有得到有效的保障，由此引發的矛盾越來越突出，已經成為影響社會和諧穩定的重大隱患。應該說，土地的二元管理體制已經成為制約我市經濟社會發展的一大瓶頸。要實現城鄉統籌協調發展，就必須在現行法律法規的總體要求和制度框架下，積極創新，探索擺脫土地二元管理體制的束縛，較為公平地對待兩種所有權性質的土地的有效方式，妥善處理好城鎮化、工業化進程中各種利益主體的關系，讓全體社會成員共同分享經濟社會發展的成果。依法、積極、規范地推進農村集體建設用地流轉，做好農村土地流轉工作，有利于逐步破除土地管理二元體制，有利于協調各方利益，有利于調動廣泛積極性推動發展，有利于實現城鄉統籌。

（一）有利于合理分配社會經濟發展和城市化過程中農用地轉為建設用地過程中的土地收益，使農民能夠共享工業化、城市化的成果，持續穩定地增加農民收入。隨著工業化和城市化的不斷推進，二三產業的不斷高速發展，對土地需求越來越大，土地非農用價值越來越高，農民對土地的價值及其今后的作用已經有高度的認識和覺醒,通過集體建設用地有序地參與工業化和城市化進程,在上繳各項相關稅費后，土地收益的大部分由集體和農戶享有，而且保留了土地的集體所有制性質，農民可以長期分享地租。

（二）有利于降低城市化、工業化過程中的一次性土地成本，也可以降低中小創業者和發展農村經濟起步的難度。同時，還有利于解決農村勞動力的就業，在城市化、工業化過程中吸納更多的農村剩余勞動力。

（三）有利于提高土地利用效益和效率。將農民利益和土地利益緊密結合后，可以加快存量建設用地流轉的頻率，大大提高農村土地的利用效率和效益，減輕建設用地占用農用地和耕地的壓力。

（四）有利于逐步建立城鄉土地統一規劃、統一管理和統一利用的體系。通過制度的建立，規范和完善土地管理體系，提高農村土地管理和利用的水平，建立城鄉統籌的土地管理和利用體系，為實施城鄉土地利用規劃和城鄉總體規劃提供平臺，真正實現城鄉土地統一管理，改變過去無序的狀態。

總之，城市化、工業化進程導致對非農建設用地需求急劇增長，農村集體建設用地自發流轉處于法律上的“灰色地帶”及伴存的種種問題，對獲得相關政策支持提出了迫切的要求。因而，將農村集體非農建設用地流轉納入調整范疇并合理規制已勢在必行。

另一方面，我市農村建設用地量大面廣，地塊小而分散，利用效率和利用效益低下，存在大量荒蕪、閑置或低效利用的情況。而同時，經濟社會快速發展，各項建設突飛猛進，用地需求急劇擴張，城市和城市周邊地區在城鎮化、工業化進程中無地可用或供求關系緊張。在確保國家和市委、市政府提出的“確保耕地總量不減少、基本保護面積不減少、糧食綜合生產能力不降低”的基本前提下，如何實現統籌城鄉土地規劃與利用，優化調整城鄉土地布局與結構，提高土地利用效率，就為探索農村建設用地的規范合理流轉提出了新的要求和廣闊空間，也使得推進農村集體建設用地流轉提供了強大的動力和需求。

三、集體建設用地流轉的歷史、現狀及存在問題

（一）從歷史看，集體建設用地流轉經歷了漸進的發展過程。它產生和發展的動因較多，但主要有以下幾種：一是第二、三產業發展和城市化進程的步伐加快；二是農村集體建設用地利用方式上比較利益差距加大；三是征地補償標準過低，手續繁瑣；四是鄉村行政權利對集體土地產權限制過大。

從全國其他省市情況看，蘇州作為集體土地流轉的試點地區之一，從1996年就開始了對集體建設用地使用權流轉的探索和實踐。安徽蕪湖作為國土資源部批準確定的農村建設用地使用權流轉試點城市，從2000年就開始了試點工作。2003年4月，國土資源部在該市召開了農村集體所有建設用地使用權流轉試點總結研討會，并專門發出了〔2003〕48號會議紀要，充分肯定了蕪湖市流轉試點的成果。廣東省作為我國改革開放的前沿陣地，從上世紀90年代中期就開始了農村集體建設用地流轉試點。2005年6月，廣東省政府以省政府令第100號頒布了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，并從當年10月1日起施行。據統計，到2006年底，廣東省共辦理集體建設用地流轉近2100宗，涉及面積1552公頃，涉及金額超過20億元，珠三角地區通過流轉的方式使用農村集體建設用地的超過50%，粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過了20%。與此同時，全國其他部分省市也開展了相關試點工作。我市的農村集體建設用地流轉試點始于2002年，部分區縣在充分調研和全面論證的基礎上，小范圍地開展了試點工作，少數區縣還以縣政府或國土部門的名義，出臺了相關的管理辦法。

（二）從現狀看，我國現行土地使用制度下入市流轉的只限于城鎮國有土地使用權，計劃經濟條件下形成的農村集體建設用地使用權不能流轉的制度已經與當前發展農村經濟，特別是小城鎮建設與發展形成嚴重地不適應，嚴重地阻礙了“三農”問題的解決之路。我國城鎮國有土地使用權制度的改革，不可避免地波及農村集體建設用地。在土地高額利潤的驅動下，農村“以地生財”的現象開始出現，農村集體建設用地使用權無原則、無條件流轉的情況愈來愈普遍，大量農村集體建設用地使用權以各種形式進入市場，大大擾亂了土地市場的秩序，影響了國家《土地管理法》的貫徹實施，造成了集體土地資產的嚴重流失，帶來了新的土地問題，成為了土地市場的一個“灰色地帶”。

（三）從問題看，當前，農村集體建設用地的使用權普遍存在無原則、無條件、無規范的流轉問題。概括起來，主要有：

1、集體非農建設用地自發無序流轉，導致政府調控土地市場的能力被削弱，難以有效控制建設用地供應總量，沖擊土地利用總體規劃和城市規劃的有效實施，造成土地利用混亂，土地市場秩序受到嚴重干擾。主要表現在：一是“管”與“用”之間的矛盾突出。管理者強調少用或不用、不批或少批集體建設用地，忽略了村社集體經濟組織對建設用地的合理需求；辦理集體建設用地的程序過于繁雜，門坎太高，而使用者因利益驅使只顧眼前利益，無視土地管理政策，違法違規用地情況較為普遍。二是制度建設有待進一步完善。原有的政策規章跟不上經濟社會快速發展的形勢；原有的管理制度和方式與基層管理創新的愿望不相適應。三是對違法用地行為國土部門缺乏強有力的手段，按現行司法程序申請執行時間長、程序復雜，違法用地得不到及時糾正和處罰。

2、隱形市場活躍，違法用地屢禁不止，耕地保護受到沖擊。受流轉利益驅動，集體經濟組織和農民耕地保護的意識淡薄，不愿意承擔耕地保護的義務。未經批準隨意占用耕地并出讓、轉讓、出租用于非農建設，或低價出讓、轉讓和出租農村集體土地，交易行為扭曲，工業用地以聯營為名行轉讓、出租之實，住宅用地則借房屋出租或私自轉讓進行市場交易。造成部分村內大量出現空閑地、閑置宅基地、空閑住宅和一戶多宅、超標準占地的現象。如：我們在對城郊結合部的九龍坡區、經濟相對較發達的江津區、以農業為主的墊江縣等3個區縣的17個村（社）調查中，發現經濟較發達地區和以農業為主的地區由于大量農民進城務工，部分先富起來的農民重新建房或進城購房，造成村內空閑地、閑置宅基地、空閑住宅增多，近年來仍有不斷加大的趨勢。由于城鄉結合部經濟較為發達，流動人口量大，存在較大的房屋租賃市場，甚至是供不應求，從而滋生了擅自建房或違法超標準用地的事件，一戶多宅和超標準占地成為一種趨勢。在主城區部分城鄉結合部，一戶多宅和超標準占用宅基地的情況甚至占到農民總戶數的49%。

3、集體建設用地流轉的權利缺乏可靠保障，交易不安全。由于集體土地依法不允許出租，對非農建設用地流轉的條件、用途、權益等缺乏明確規定，難以依法進行土地登記，導致土地權屬管理混亂。加之流轉主體（主要是集體組織）法律地位不明確，流轉程序失范，對建設投資者也不利，還會波及到其他利害關系人，交易安全得不到保障；權利設定缺乏合法依據，由此引致流轉法律糾紛不斷，一旦調處失當，極易釀成社會問題。

4、集體建設用地流轉收益分配關系混亂。由于缺乏依法監管與市場機制，土地市場價值和資產資源屬性在流轉中不能得到充分體現，農村集體建設用地使用權的價值在很大程度上是依賴國家的基礎設施建設，沒有國家的交通、通訊、供電、供水等基礎設施建設，農村集體建設用地使用權就無流轉對象，農村集體建設用地使用權流轉中所得的收益的一部分，應是國家基礎設施建設的投資帶來的。但在無規范的流轉中，國家應得的收益并沒有得到體現。國家土地稅費流失嚴重，加上農村土地產權關系混亂、集體經濟組織結構不完善，使得本屬于農民集體及農民的土地流轉收益亦難以得到法律的切實保障，造成了集體土地資產大量流失，侵犯了土地所有者的收益分配權，引發經濟糾紛，危及農村社會穩定。

5、引發了地價管理失控。目前，農村集體建設用地使用權流轉中的地價基本上是流轉雙方協商確定的，沒有明確的參考依據。有的到土地主管部門辦理了登記手續，有的沒到土地主管部門辦理登記手續。即使辦理了登記手續，也由雙方先簽訂了流轉協議以后，才到土地主管部門登記。在農村集體建設用地使用權流轉過程中，集體建設用地所有者往往只考慮各種稅費成本，沒有規范的價格估算標準，土地使用權流轉價格、租金價格往往極低，致使大量農村集體建設用地使用權流轉隱形交易，低價入市，進而造成農村集體建設用地市場的地價普遍低于國有土地市場的地價，影響了國有土地市場的正常秩序。

6、沖擊了現行征地制度。用地者可以隨意直接向農村集體經濟組織取得建設用地，或者說集體建設用地可以直接提供給社會，建設用地供應的主渠道將會從以國有土地變為集體土地為主，沖擊現行征地制度的實施；同時，由于農村集體建設用地使用權的流轉收益比征地補償收益高，集體建設用地所有者為追求農地轉為建設用地的高增值收益，對國家建設征地的抵觸程度會增加，國家建設征地將會變得越來越難，而且會加大征地成本。

7、不利于國有土地市場的管理。我國土地所有權性質和土地使用權制度決定了兩個不同的土地市場，一是國有土地使用權流轉市場，二是集體土地使用權流轉市場。國有土地使用權流轉市場發展到今天，已走上了統一、規范、有序的軌道。而集體土地使用權流轉市場卻不完善，不規范，基本上還處于自發、隱形、無序的狀態。目前，在農村地區，特別是在規劃建設用地區域和城郊結合部，以低價私下簽訂協議轉讓、出租等形式流轉的農村集體建設用地使用權的情況較多，這在一定程度上沖擊了國有土地使用權的交易市場，影響了國有土地市場的管理。

由此可見，目前無原則、無條件、無規范的農村集體建設用地使用權流轉，沒有根據土地利用總體規劃和城市建設規劃進行，純粹是經濟利益驅動的結果，它影響了土地利用總體規劃和城市建設規劃的有效實施，導致土地管理制度和規定在特定范圍內沒有得到落實。

四、農村集體建設用地流轉要把握的原則和要求

通過調查研究，在借鑒其他省市有益經驗，總結我市試點經驗的基礎上，農村建設用地的流轉應堅持以下基本原則和總體要求。

（一）集體建設用地使用權流轉的基本原則

1、堅持依法有序流轉。要在切實保證耕地總量不減少、質量不降低、綜合生產能力有提高，有序推進流轉工作。

2、堅持土地所用權與使用權相分離。在保持集體所有權性質不變的前提下，集體建設用地使用權實行有償有限期規范流轉。

3、堅持自愿、有償、公開、公平。穩定所有權、放開經營權、拓寬使用權、維護收益權，充分尊重農民的意愿，發揮農民的主體作用，本著“放權讓利”的精神，按照市場的原則處理好土地流轉過程中的利益分配關系，確保農村集體經濟組織和農民的收益權。

4、堅持依照規劃、按照程序流轉。要在科學編制土地利用規劃、村鎮建設規劃、產業發展規劃等的基礎上，強化流轉的管理和服務，新增集體建設用地必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃。并依法辦理農用地轉用手審批續后方可實施流轉，有序推進農用地和建設用地流轉。

5、堅持兩種產權，同一市場、統一管理。無論是利用集體存量建設用地還是利用符合規劃增量的集體建設用地，各類企業，包括鎮企業、村辦企業、私有企業、國有企業等均可按照規定的程序，使用符合規劃的集體建設用地。

6、必須堅持十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策和“占補平衡”制度。在流轉中切實落實國家土地用途管制、新增建設用地有償使用等制度。

（二）集體建設用地使用權流轉工作注意處理好三個結合

1、和新農村建設中的產業發展、村鎮建設、公共服務相結合。土地流轉要優先發展農業規?；洜I和企業化經營，優先建設農村基礎設施和農民新村，優先發展農村社會公共服務。

2、和大力推進土地開發整理復墾相結合。通過實施土地開發整理復墾，優化農用地和建設用地布局，因地制宜調整各類用地結構，提高土地利用和產出效率。同時，充分利用現有置換、折抵政策，為拓寬建設用地提供支撐。

3、和建設用地指標、新增耕地指標的市場化配置相結合。通過集約節余的建設用地指標，通過開發整理增加的耕地指標，可以通過協商和市場的方式，實行跨區縣有償交易，優化配置，滿足不同區域的用地或利益需求。

（三）規范流轉管理的重點

在制定規范流轉管理的相關規定時，要重點考慮把好“六個關”。

1、把好農村集體建設用地使用權流轉的條件關。凡納入流轉的農村集體建設用地使用權必須具備五個條件：一是符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃，不符合規劃的農村集體建設用地不允許流轉；二是權屬合法、四至清楚，無權屬糾紛，且具有集體土地使用權合法權證和地上建筑的合法證明；三是已經依法批準使用的存量建設用地或已經依法批準農地轉用的新增建設用地；四是符合用途管制的要求，不得擅自改變用途；五是符合農村村民宅基地一戶只能擁有一處宅基地的相關規定。

2、把好農村集體建設用地使用權流轉的規劃關。從有利于充分利用各類農村集體建設用地，合理配置土地資源；有利于城市規劃的實施出發，農村集體建設用地流轉原則上應該為城市規劃建設區外的土地。以土地利用規劃和建設用地使用計劃來統一協調城鄉土地的規劃及計劃利用，對土地供應總量、范圍、用途、布局進行控制，使土地供給與城鄉規劃相一致，使“彈性”過大的城鄉規劃增加“剛性”。在流轉過程要落實土地用途管制的要求，統籌城鄉土地利用用途分區管制。

3、把好農村集體建設用地使用權流轉的管理模式關。農村集體建設用地使用權流轉的管理模式應堅持因地制宜、政策引導，土地所有者和使用權者自愿的原則，對城市、城鎮規劃區內外既可采取“轉權讓利”的方式，將集體土地所有權征為國有后，再按國有土地使用權管理的有關規定辦理手續；也可以采取“保權留利”的方式，可不改變集體土地所有權性質，由土地所有者將集體建設用地使用權按一定的年限轉讓、出租、作價入股、聯營等方式，提供給土地使用者使用，土地所有權者從其中獲得土地收益。

4、把好農村集體建設用地使用權流轉的期限關。農村集體建設用地使用權的流轉年限一般應與項目的經營期限一致。采取轉權讓利方式的，最高年限不得超過國務院第55號令規定的同類國有土地使用權出讓最高年限；采取租賃方式的，一般不超過8年；采取其他方式的，一般不得超過企業合同章程規定的年限。土地使用權流轉年限的起算時間應從批準流轉之日起算。

5、把好農村集體建設用地使用權流轉的方式關。農村集體建設用地使用權根據不同的交易目的，可采取轉讓、租賃、作價出資或入股、合作聯營、抵押、法院判決等流轉方式。同時，為了推進農村村莊整理和農居點向中心村和小城鎮集中，還可采取土地置換的方式。對經營性的集體建設用地的流轉，必須堅持公開交易，特別要界定哪些項目或用途可以保持集體土地的性質，不造成集體資產流失。

6、把好農村集體建設用地使用權流轉收益的分配關。進一步建立、健全農村集體建設用地使用權流轉收益分配機制，切實保護好農民的合法利益。流轉中的土地收益分配是規范農村集體建設用地使用權流轉管理的核心問題。土地收益的分配應按土地所有權隸屬關系進行分配，同時還要兼顧國家、集體和個人三者之間的土地利益關系，明確規定再流轉時土地增值部分的歸屬問題，以及土地使用權抵押、處分等問題。這是實現農村集體建設用地使用權高效流轉的前提保證。

五、農村集體建設用地流轉的制度方案設計

（一）集體建設用地流轉的條件和范圍

在推進土地流轉工作中，必須對集體建設用地流轉的條件、范圍和規模加以必要的限制，防止出現農用地大量轉為建設用地。因此，納入流轉的集體建設用必須要具備一定的條件。

1、必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮建設規劃。集體土地中只有土地利用總體規劃確定的建設用地，才能作為建設用地和流轉。不符合規劃的集體建設用地不得擴建、改建、也不允許進行流轉。

2、權屬合法、四至清楚、沒有糾紛。即已經依法確權，明確了集體地的所有者和使用者，面積準確，領有相應的集體土地所有權證。

3、已經依法批準作為建設用地使用或已經依法批準轉為建設用地。

4、符合用途管制的要求，具體土地用途要符合城市規劃或村鎮規劃，不得擅自改變用途。對商業性房地產的土地供應總量要嚴格控制，集體建設用地不得擅自改變用途搞商業性房地產。

5、集體建設用地的流轉，只適用于試點區、縣、城市規劃區外的村莊、集鎮、建制鎮集體建設用地使用權流轉管理。

（二）集體建設用地流轉形式

1、集體建設用地所有權的轉讓，采取“轉權讓利”，指集體建設用地流轉時，將集體建設用地的所有權轉為國有，并辦理國有土地出讓手續，收取的土地收益大部份返回集體經濟組織。（土地出讓金可以考慮按3、3、4比例分配，市、區、集體經濟組織）

2、集體建設用地使用權的租賃，即集體土地所有者將一定年限的集體建設用地租賃給土地使用者，并定期向使用者收取租金，土地使用者取得承租集體建設用地使用權。

3、集體建設用地使用權作價出資式入股，即集體土地所有者的一定年限的集體建設用地使用權作價，以出資式入股方式投入企業，并按出資額或股份分紅，土地使用者取得集體建設用地使用權。

4、集體建設用地使用權合作、聯營，即集體土地所有者，以一定年限的集體建設用地使用權作為條件，與其他單位或個人合作、聯營、共同興辦企業。

（三）集體建設用地流轉申報審批程序

集體建設用地流轉參照國有土地使用權出讓審批管理辦法和程序辦理。以村民經濟組織為單位，凡符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮建設規劃的農民集體土地，均可按以下程度將該社全部農用地轉為建設用地并予以流轉。

1、流轉許可申請。集體土地所有權者持原批準使用土地的批復或非農業建設用地使用證、接受流轉方的項目批文和有關部門的規劃意見，以及集體經濟組織三分之二以上成員同意的證明，向當地鎮政府提出流轉申請，鎮政府根據村鎮規劃進行初審，并在30日內重點審查權屬是否清楚、土地用途是否符合規劃，流轉農民是否自愿后，報送區國土資源分局復審。復審后，向縣級以上人民政府土地管理部門提出土地流轉書面申請，同時申請地價評估；評估地價經審核確定后，集體土地所有權者與土地使用者根據不同的流轉方式草簽相應的土地流轉合同。

2、流轉許可。人民政府負責召集區縣規劃、農業、民政、勞動部門進行流轉會審，并報經市人民政府審批后，由區國土資源分局向集體土地所有者頒發《集體建設用地使用權流轉許可證》。

3、簽訂流轉合同。集體土地所有者取得流轉許可后，應將待流轉宗地的條件和流轉要求在土地有形市場掛牌。采用招標拍賣式協議方式，確定使用者、流轉方式、土地收益等。土地管理部門根據國家法律、法規，參照國有土地出讓合同文本，針對土地流轉方式，相應制定集體建設用地轉讓、作價入股和出租等統一規范的土地流轉合同文本，集體建設用地流轉雙方必須簽訂流轉合同。集體建設用地第一次流轉，由集體建設用地所有者與接受流轉的使用者簽訂集體建設用地流轉合同；第一次流轉后的再次流轉，由集體建設用地使用者與接受流轉的使用者簽訂流轉合同。

4、辦理土地流轉登記。雙方應在合同簽訂30日內持合同原本，向土地管理部門申請土地登記。在履行“占補平衡”義務或繳納耕地開墾費、按合同約定的時間付清土地價款后，土地管理部門辦理土地申報登記。土地使用權轉讓的，由接受流轉方領取集體建設用地使用證；土地使用權出租的，由出租方領取土地出租許可證。

5、集體建設用地流轉時，其地面建筑物及其附著物隨之流轉；其地面建筑物及其附著物流轉，集體建設用地同時流轉。地面建筑物及其附著物作為動產流轉的除外。

（四）集體建設用地再流轉申報審批程序

集體建設用地再流轉是指土地使用者依法取得集體建設用土使用權，在完成開發建設投資后，在使用年期內，將余期土地使用權合法流轉。

1、依法取得集體建設用地使用權的土地使用者，持非農業建設用地使用證和流轉合同，向縣級以上土地管理部門提出書面申請，同時申請地價評估；縣級以上土地管理部門將待流轉的宗地條件和流轉要求在土地有形市場掛牌,采取招標拍賣方式確定用地者。

2、用地者確定后，向市、區土地行政管理部門申請土地變更登記。

3、對因各種原因占用耕地已形成的集體建設用地，只要符合土地利用總體規劃、符合村、鎮規劃，在實施“占補平衡”后都可以流轉，同時補交新增建設用地有償使用費。

4、再次流轉的土地使用期限，為前次土地流轉合同規定的期限減去土地使用者已使用后的剩余年限。

六、完善集體建設用流轉制度的對策和建議

集體建設用地使用權流轉制度是我國土地一級市場制度的重要組成部分。因此要把完善集體建設用地使用權流轉制度納入土地一級市場制度改革的總體框架中統籌考慮。要著眼于建立和完善社會主義市場經濟體制的要求，改革和完善我國的土地一級市場制度體系。為此，提出以下對策和建議：

（一）深化征地制度改革，合理確定土地征收范圍

《中共中央、國務院關于推進社會主義新農村建設的若干意見》明確提出：“加快征地制度改革步伐，按照縮小征地范圍、完善補償辦法、拓展安置途徑、規范征地程序的要求，進一步探索改革經驗”。在《憲法》第十三條第三款和《土地管理法》第一章第二條第四款的有關國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償的原則下，在相關的法律中明確界定公共利益的范圍，即國家在哪些情形下可以依法征收或征用土地，對不屬于公共利益的其他用地不得實施征收或者征用。對不屬于公共利益的用地需求通過集體土地流轉市場解決。

（二）修改完善相關法律法規，為流轉提供法律支撐

通過修改相關法律法規，完善土地物權制度，廢除對農民集體所有土地相關權益的歧視性規定，明確農民集體土地與國有土地同地、同價、同權，全面推行集體建設用地使用權流轉。在維護我國土地社會主義公有制和禁止土地所有權買賣的前提下，允許農民集體土地和國有土地一樣在符合土地利用規劃和用途管制的前提下通過出讓、租賃等方式向用地單位有償提供建設用地使用權，供其進行開發建設，建立統一、開放、有序的土地交易市場體系。凡不屬于法律明確的公共利益范疇的其他建設項目用地，應當通過土地一級市場取得國有土地使用權，沒有國有土地可以提供的，可以在符合土地利用總體規劃和城鎮規劃的前提下取得農民集體建設用地使用權。同時在允許農民集體土地進入市場的同時，探索建立對農民集體土地收益的稅費調節機制，防止形成新的社會分配不公。

（三）強化土地管理工作，為土地流轉提供基礎服務

一是要加強土地規劃管理，加強土地利用總體規劃的修編工作和國土規劃的編制工作，盡快建立健全土地規劃體系，全面實施土地用途管制，充實發揮土地規劃在引導和調控土地市場方面的作用；二是要加強土地尤其是農村集體土地的登記發證步伐，確保農民集體土地在進入市場前產權明晰，沒有權屬爭議。要逐步創造條件將土地所有權明確到村民小組一級，并核發土地證書，為集體土地進入市場提供完善準確的權屬保障。同時，適當放寬集體房地產轉移登記辦理限制政策。建議在農村房地產交易、轉讓的政策上，本著實事求是的原則，對一些比較特殊的情況，適當放寬限制條件。此外，可逐步探索建立農村房地產進入市場流通的體制以及相關配套政策，實現土地資源作為一種資源要素在城鄉之間的自由流動和市場化配置。三是適當放寬農民建房、購房條件。為了更好地推進新農村建設，促進農村土地的集約、節約利用，建議在嚴格禁止城鎮居民在農村新建住宅的基礎上，對集體經濟組織內部居民的購房、建房，可以突破本社、本村甚至本鎮地域范圍的限制，同時嚴格執行一戶一宅的規定。四是建議允許農村集體建設用地特別是宅基地的抵押。建議認定農村房地產抵押有效，農村房地產所占用的是集體土地，土地所有權屬于農村集體經濟組織，其使用權由集體經濟組織按法律規定的條件和程序劃給村民使用。作為農村房屋使用權人，有權在依法取得的住宅用土地上享有占有、使用、利用的權利，房屋的所有權屬于使用權人。村民抵押房屋所有權，也將與房屋不可分割的土地使用權一并抵押。如果不允許地隨房抵押，則村民僅能對房屋享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分權利。農村房屋應比同城鎮房屋實行地隨房抵押，才有利于農村房屋步入市場，減少糾紛。

（四）建立和完善配套制度，規范有序推進流轉

一是建立農民應得土地收益和集體經濟組織土地收益的監督機制，加快建立集體土地流轉收益管理辦法以及農民社會保障措施等配套政策；二是建立相應的地價體系及評估體系，包括轉讓價格、租賃價格、抵押價格等，健全集體建設用地價格評估體系；三是建立集體建設用地基準地價和最低價保護制度，以及土地價格評估備案制度；四是建立健全農村集體建設用地（宅基地）復基置換機制，切實解決“一戶多宅”、超標準占地、違法違規用地等遺留問題。當前，一方面是農村新增建設用地需求量逐漸增加，另一方面又存在大量閑置、利用效率低下等問題。因此，在解決農村用地矛盾中，建立農村集體建設用地復墾置換制度，大力推進農村集體建設用地復墾工作，通過按照規劃要求對大量零星、閑置、空置地（含閑置宅基地）進行整理復耕，既能解決農村建設發展用地的需求，又能有效保護耕地，提高農村集體建設用地節約集約利用水平。五是調整稅收政策，使集體土地的流轉和國有土地的流轉都需要繳納相同的稅種、稅額，為達到集體土地和國有土地的“同地、同權、同價”、為集體土地市場和國有土地市場搭建同一平臺的最終目標奠定基礎；六是搞好信息公開查詢工作、指導簽訂各有關文書、產權變更登記政策咨詢等相關配套工作。

（五）加強集體建設用地流轉中的執法監督網絡建設，依法整治違法行為 在農村集體建設用地流轉中，農村土地違法行為時有發生，其原因是多方面的，既有農民或基層干部法制觀念淡薄問題，也有宣傳、執法不到位的問題。從土地管理的角度出發，應切實加大土地執法網絡建設，建立健全執法網絡體系。特別要加強區縣級土地管理三級執法網絡體系建設，及時發現、制止和查處農村土地違法行為，村社配備兼職的土地監察信息員，鎮街國土管理所配備專職人員，區縣國土部門建立一支政治素質好、業務能力強、力量充足的執法監察隊伍，切實做到服務第一,依法行政,有效管理,查處有力，確保農村集體建設用地管理工作穩步推進。

（六）加大各部門協調配合力度，共同營造促進流轉的環境

集體建設用地使用權流轉工作是土地管理工作的新生事物，是一項改革和創新，涉及到國土資源、建設、規劃、勞動和社會保障、物價、金融、農業、財政、審計、民政、司法等多個部門，因此，應加強政府的領導，各部門應加強溝通、配合、協調，確保此項工作健康有序開展。國土資源部門要加快農村集體建設用地基準地價和出讓最低價的制定工作；財政部門要加快制定出臺集體土地流轉收益管理辦法；社會保障部門要盡快完善農民社會保障體系建設；農業部門要加強對集體土地流轉收益使用的監管；其他相關部門要主動配合做好相關工作，積極推進集體建設用地流轉工作健康發展。

出處華夏土地網：http://bbs.hxland.com/forum.php?mod=viewthread&tid=7370576

第四篇：扎實穩妥推進社會主義新農村建設

建設社會主義新農村，是建設中國特色社會主義的必然要求，是黨中央為更好地解決“三農”問題而提出的一項重大歷史任務，是一個立足當前、著眼長遠的戰略舉措。“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”，這短短的20個字，是一個有機整體，它概括了社會主義新農村的基本內涵，展現了具有時代特點的新型農村形態。它充分說明，建設社會主義新農村，既要注重發展農村生產力，又要注重調整農村生產關系，既要注重農村經濟發展，又要注重農村政治文明、精神文明與和諧社會建設。下面，我從以下四個方面，談談自己對社會主義新農村建設的一點認識。

一、牢記歷史使命，深刻領會建設社會主義新農村的重大意義

首先，建設社會主義新農村的提出，標志著我國農村經濟社會步入了一個新的發展階段。過去，我們實行的是農村支持城市、農業為推進工業化提供資金積累的政策，為此農民做出了巨大奉獻。這在一定歷史階段推進了我國的工業化進程，但也在一定程度上制約了農村的發展。在現代化的歷史進程中，有關農村的兩個尖銳問題無可回避：一是沒有農村的現代化和農民的全面小康，就不可能有全國的現代化和全面小康社會；二是農村的現代化若不能同步有效推進，整個國民經濟的成長(本文權屬文秘之音所有，更多文章請登陸www.tmdps.cn查看)將因此遇到阻滯?，F在，這兩個問題越來越迫切，已經到了非解決不可的地步。我們黨歷來高度重視“三農”問題，改革開放以來，在城鄉關系、工農關系上先后進行過兩次重大調整。第一次是實行家庭聯產承包責任制，第二次是進行農村稅費改革。十六屆五中全會提出建設社會主義新農村，屬于第三次重大調整，其實質是統籌城鄉發展，實行工業反哺農業、城市支持農村，讓廣大農民共享改革發展成果，逐步建立以工補農、城鄉互動、協調發展的新型城鄉關系。在科學發展觀指導下做出這樣一個重大戰略決策，體現了我們黨“立黨為公、執政為民”的施政品格。

其次，建設社會主義新農村的提出，標志著我國開始具備同步推進農村現代化建設的能力。經過幾十年的社會主義建設，特別是經過改革開放以來經濟社會的快速發展，我國經濟總量大大增加，綜合國力大大增強，人均國內生產總值已超過1000美元，城鎮化水平已達到40％，二三產業占國內生產總值的比例已上升到85％左右，國家公共財力越來越雄厚，經濟保持著持續快速健康發展的好勢頭，已經有必要而且開始有能力轉而采取工業反哺農業、城市支持農村的政策取向。正如胡錦濤總書記指出的，我國現在總體上已到了以工促農、以城帶鄉的發展階段。建設社會主義新農村的提出，反映了我們黨對歷史發展階段性和現代化進程規律性的科學把握。只要我們堅持以科學發展觀為指導，堅決落實中央關于工業反哺農業、城市支持農村的方針政策，進一步調整國民收入分配格局，加大各級財政對農業和農村的支持力度，農村的面貌一定會發生根本性的變化。

第三，建設社會主義新農村，是我們黨在新形勢下解決“三農”問題的新思路、新舉措，是關于“三農”理論的重大創新。歷史上，我們為解決“三農”問題陸續出臺過一系列政策措施，不同程度地促進了農村經濟社會的發展，但基本上屬松綁和減負范疇，沒能從根本上解決“三農”問題，城鄉差距、工農差別不是在縮小，而是在繼續拉大。其癥結仍在于工農關系、城鄉關系沒有得到根本調整，城鄉分割的二元體制沒有得到徹底打破，農村難以得到城市文明和工業文明的輻射帶動。一些關系長遠發展的深層次矛盾依然存在，特別是農村發展的規劃問題、機制問題、途徑問題、組織保障問題，以及農村稅費改革后鄉村職能轉變問題，都亟待我們從整體上去研究和解決。農村社會特別是經濟欠發達的農村，在不同利益群體之間、黨群干群之間，也積累了不少錯綜復雜的矛盾，成為黨長期執政和構建社會主義和諧社會的隱患。十六屆五中全會提出建設社會主義新農村，充分把握了新時期的城鄉關系、工農關系和經濟社會發展規律，找到了落實以人為本的科學發展觀、全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會在農村的結合點。這一系統的戰略規劃，必將為從根本上解決“三農”問題闖出新路，推動城鄉經濟社會的良性互動、和諧穩定，使農村不再成為現代化建設的包袱，而是成為推動中國現代化建設的巨大力量。

二、堅持城鄉統籌發展，穩步推進社會主義新農村建設

按照科學發展觀的要求，城市在得到一定發展并具備相應能力后，必須帶動和支持農村發展。目前農民的資本積累還沒有完成，單純依靠農村自身發展來改變落后面貌，需要一個漫長的過程。要著力統籌城鄉發展，在鞏固“少取”成果、加大“多予”力度的同時，注重在“放活”上下功夫，全面加大惠農支農力度，努力使農民更加富裕，農業更加發展，農村更快變新。

（一）以發展城郊特色農業為突破口，切實增加農民收入。

1、高度重視城郊特色農業。在當前城市化進程不斷加快，城市輻射帶動效應越來越明顯的形勢下，大力發展城郊經濟，已經成為推進城市化進程、增加農民收入、增強農業競爭力的現實選擇。第一，這是轉移農村勞動力，推進城市化進程的有效途徑。只有把城郊發展起來，逐步變成城市，再發展新的城郊，滾動發展，梯次推進，才能不斷推進城市化步伐。隨著城市化的發展，農民才能逐步從土地中分離出來變成市民。第二，這是增加農民收入的迫切需要。農民利用身邊的庭院、土地等廉價資源發展面向城市消費的高效產業，在獲取高額利潤的同時，也能夠為當地農村勞動力創造就業機會。第三，這是統籌城鄉發展的現實選擇。隨著生產力的發展和人民生活水平的提高，城鄉居民對消費的要求越來越高，對城郊農村的依賴性越來越強，城郊經濟的前景越來越廣闊。

2、著力做強農村特色產業。要從實際出發，把優勢用好，把政策用足，積極發展特色高效產業，促進城市經濟和城郊農村經濟共同協調發展。一是要大力發展以“農家樂”為主的觀光業?！稗r家樂”是以迷人的田園風光、舒適的休閑娛樂，滿足城市居民精神和物質生活需求而產生的新的消費模式。它是個體農戶自然組合的群體，對外是整體形象，對內是分點經營。發展“農家樂”已成為城郊農村經濟的一大亮點、一大趨勢。二要突出建設以蔬菜花卉苗木為主的高效農業。利用城郊交通優勢，重點發展桂花無公害蔬菜，努力在提質上下功夫，在擴面上作文章，形成聚合效應，展現示范功能，發揮帶動作用。三要突出抓好以食品加工為主的農產品加工業。要選擇一批經濟基礎好、帶動能力強、產品市(本文權屬文秘之音所有，更多文章請登陸www.tmdps.cn查看)場前景廣的加工企業進行重點扶持，促使其盡快上規模、上檔次。要通過整合、連鎖等有效形式，加強同類企業的交流和合作，做到優勢互補，形成和壯大一批特色農產品加工產業。要引導各加工企業加大技術創新力度，打造精品、做響品牌，搶占市場。四要突出搞活以農貿市場為重點的農副產品流通業。農副產品的流通是農業發展的主要促進因素之一。目前我區雖然有中南蔬菜批發大市場等一批專業性市場，但大部分沒有形成氣候。要積極整合資源、提高品位，以市場帶動產業壯大，以產業壯大促進市場發展。

3、認真規范農民合作組織。隨著社會主義市場經濟體制的逐步完善，農村千家萬戶的小生產和千變萬化的大市場之間的矛盾，成為制約農民增收的瓶頸。解決好這個問題，需要以農業產業化為動力，鼓勵和引導農民發展各類專業合作經濟組織，不斷提高農業的組織化程度，促進農民傳統生產方式的根本轉變。要以市場為導向，以服務城市、富裕農村為宗旨，發展小協會，融入大城市，連接大市場，搞活大流通。

4、切實做好勞動培訓工作。按照統籌城鄉勞動就業、促進農民分工分業的要求，推進農村勞動力素質培訓工程，開展農村職業教育，培育新型職業農民，提高農民工的就業技能。要創新培訓機制。采取政府發放培訓券、企業訂單培訓等辦法，提高培訓實效。把培訓農民和發展特色產業結合起來，創特色勞動力品牌。要加強就業服務。積極推動勞動就業服務網絡延伸到鄉鎮，開展城鄉統籌就業的試點，可以參考沿海地區的先進經驗，實行就業政策、失業登記、勞動力市場、就業服務和勞動用工管理的城鄉“五統一”制度。全面實行無“證卡”就業制度，進一步營造城鄉公平的就業環境。

（二）以村莊規劃為龍頭，建設新村鎮?！靶】挡恍】?，首先看住房”。村鎮面貌是農村綜合發展水平的集中體現。但長期以來，我們忽視了農村住房建設乃至整個村鎮建設。要按照十六屆五中全會提出的要求，搞好鄉村建設規劃。在具體操作中，應注重把握以下三條原則。

1、要堅持量力而行的原則。我區公共財力仍很有限，新農村建設必須科學規劃，始終做到“三個符合”，正確處理“三個關系”。“三個符合”，即符合經濟社會發展水平，不搞超前消費和過度建設，不增加鄉村債務，不增加農民負擔；符合群眾的愿望，不搞強迫命令，不做表面文章；符合市場經濟規律，不搞無效益的產業?！叭齻€關系”，即急與緩的關系，既積極創造條件加快推進，又不急于求成、浮躁冒進；遠與近的關系，既著眼長遠又立足當前，精心組織、有序推進；點與面的關系，鼓勵基礎好的村落先行一步，建成示范點，以點帶面。

2、要堅持因地制宜的原則?？茖W發展觀的核心是以人為本，具體到新農村建設，就是要堅持以農民為本，因地制宜，從農村的實際出發，選擇符合本地實際的發展模式。農村有農村的特點，村莊建設要注意和城市建設相區別，體現農村的特色，保留農村的歷史文脈，保持生態環境和自然風貌，堅持不推山、不砍樹、不填塘，做到人與自然和諧，既展現農村的田園風光，又彰顯農村的歷史文化底蘊，適應農民生產生活要求。要實行分類指導、動態管理，做到百花齊放，不搞一刀切。村莊改造宜“一村一策”，采取整治空心村、村莊整修、整體拆舊建新、建設農民社區新村和自然生態農莊等不同的模式，引導農民在規劃區修建各具特色的住宅，形成不同風格的村落，決不能搞成千村一面。

3、要堅持科學引導的原則。一是要切實加強規劃管理。牢固樹立“規劃的浪費是最大的浪費，規劃的節約是最大的節約”的觀念，規范規劃的公示、審批、檢查和修改工作程序，嚴格遵循“先規劃后建房，未規劃不批建”，使每一分錢的投入都能進入積累的軌道，不再浪費。二是要提高資金使用效率。可以采取適當的形式，將扶貧、以工代賑、能源、水利等用于農村建設的資金適當捆綁起來，設立村鎮化建設專項資金，把扶助的對象重點放在愿意自立自強的村鎮和村民，資金投入主要面向基礎設施建設。三是抓好配套服務。要建立專門的工作班子，明確專人聯系財稅、國土、審批等政(本文權屬文秘之音所有，更多文章請登陸www.tmdps.cn查看)策環節，凡涉及村鎮建設工程收費的，原則上能免則免，能減則減。要加強檢查督促，建立目標考核責任制，把村鎮建設作為業績考核的重要內容。要加強輿論引導。通過報紙、廣播、電視等新聞媒體，加快推介先進典型，營造推進村鎮化的濃厚氛圍。

（三）以改善基礎環境為切入點，加強農村公共服務。從實踐看，水、電、路等基礎設施落后，教育、衛生、就業等保障措施滯后，是農村經濟社會發展緩慢的重要原因。要采取統一規劃、政策扶持、市場運作的辦法，調動各個方面力量加大投入，實施加強農村基礎環境的“八大工程”，構建深入農村、惠及農民的“八大網絡”。即實施“命脈工程”，加強水網建設；實施“暢通工程”，加強路網建設；實施“動力工程”，加強電網建設；實施“生態工程”，加強林網建設；　實施“信息工程”，加強信息網建設；實施“基礎工程”，加強教育網建設；實施“健康工程”，加強衛生網建設。爭取通過5至10年的努力，讓廣大農村居民與城市居民一樣，戶戶用上清潔水，村村通上水泥路，看的是“數字電視”，聯絡有“手機網絡”，出門有公交，就近有醫療，治病有保障，養老有依靠，農村面貌得到明顯改觀。

三、強化領導，夯實基層基礎

加強領導是建設社會主義新農村的關鍵。領導將“三農”問題放在什么位置，決定建設新農村的工作力度。各級領導要善于把握關鍵，加強基層民主。在實踐中，要把鄉村基層好班子創建活動與推進村民自治有機結合起來，注意抓好鄉村干部業務培訓和農民素質教育，推進農村民主政治建設。

（一）著力抓好基層黨組織建設。要大力開展“親民、為民、富民”活動，按照“建強一個領導班子、發展一批黨員、培育一批農村經濟亮點、引進一個項目或一筆資金、確保一方穩定”的工作思路，將基層黨組織建設成為“領導班子好、黨員干部隊伍好、工作機制好、小康建設業績好、農民群眾反映好”的戰斗堡壘。

（二）全面建立農村工作指導員制度。一個指導員就是一面旗，農村工作指導員要承擔新農村建設指導員的職責，爭取扶持資金，調處矛盾糾紛。具體來說，要注重把握五大原則：

（1）一村一員。農村工作指導員要按照“一村一員”原則派駐，基本實現全區每個行政村有一名指導員。人口在300人以下的村可以實行“一員兩村”或多村派駐，確保派駐工作能全面覆蓋所有農村。

（2）按需選派。選派指導員要從農村基層的實際需要出發，有針對性地選派那些熟悉農村情況、政治素質好、思路開闊、有較強組織協調能力的干部。力求把各個村的特點與干部個人的特長結合起來統盤考慮，做到“因村派人，因人定村”。

（3）分類指導。要在摸排的基礎上進行分類，采取“抓兩頭，帶中間”、“抓重點，帶一般”的方法進行。重點是幫扶經濟薄弱村、軟弱渙散村、環境整治村和信訪集中村。對干部的激勵也要根據農村條件的好壞和工作的難易程度，采取不同的方法。

（4）統一管理。指導員實行統一派駐，統一培訓，統一管理，統一考核。區級機關企事業單位派駐的農村工作指導員實行脫崗專職駐村，鎮（街道）派駐的農村工作指導員要處理好本職工作與駐村職責的關系，確保主要精力投入到駐村工作中去。

（5）注重實效。派駐干部要確保素質，尤其是區級機關事業單位下派的干部，既要保證數量，更要確保質量。選派下去的干部要千方百計幫助農民群眾解決生產、生活中的困難和問題，務求取得實效，真正體現農民愿望，維護農民利益，推進農村發展。

（三）切實推進基層服務硬件建設。今年重點抓好15個左右的村部陣地建設，力爭用3年時間將全區43個村的村部全部建設成為式樣規范、功能完備的“農民服務中心”，使每個行政村都做到有陣地、有設施、有服務、有活動。同時，今年每個鄉鎮和帶村的街道都至少要創建一個“全面建設小康村”示范點，確保新農村建設開好局。

四、加強民主管理，塑造新型農民

塑造新時期的新農民，既是解決“三農”問題的基本要求和最終目的，也是新農村建設的核心?！笆晃濉币巹澲袕娬{，要“培養有文化、懂技術、會經營的新型農民，提高農民的整體素質”。我們以提高農民素質為核心，培育農民新的生產方式、生活方式和思維方式。

（一）以村民自治為主導，塑造新氣象。要通過外部支持和內源發展的結合，以市場化、民主化為導向建設新型的鄉村社區。通過社區重建，構造村民自治的社會基礎，滿足村民的社會化需求。而要實現這一目標，則需要提供相應的載體相支持，開發村民自治有效運行的資源。

1、組織資源。村民自治的主體是村民。按共同居住、相互聯系、有共同的認同感和歸屬感的標準建設鄉村社區，進行社區重建。這一社區組織既借助于自然村、生產隊等傳統組織資源，又不限于傳統的、天然的、血緣的、行政的組織限制，主要取決于相互的自愿(本文權屬文秘之音所有，更多文章請登陸www.tmdps.cn查看)合作。通過這種自愿合作基礎上的社區組織，滿足村民的各種社會化服務需求。如湖北省秭歸縣的農村按“地域接近、產業趨同、利益共享、規模適度”的原則設立社區。社區成立理事會，根據村民的需求開展社區服務活動，如民事調解、舉辦科技培訓活動、提供經濟信息等，這一社區組織是完全意義的群眾自治組織，不承擔行政功能。

2、財政資源。村民自治要開展自治活動，必須有相宜的財政資源。農村稅制改革后的村民自治的財政資源應該是多元化的。首先是財政的轉移支付，以項目的方式支持新村建設。其次是社區自我集資。再次是大戶的捐資。通過各種方式鼓勵那些先富人群捐資是當今鄉村建設的重要財源。

3、文化資源。在村民自治的過程中需要進行文化重建，形成傳統與現代有機相通的文化價值和規范，使人們能夠獲得相應的意義、樂趣和安定感。如通過培育各種自治文化組織，開展各類活動，實現鄉規民約的創造性轉換，形成現代“鄉約”；開發地方性的文化資源，建立文化活動中心，以文化活動凝聚人心。

（二）以發展農村教育事業為抓手，塑造新形象。提高農民整體素質，培養造就有文化、懂技術、會經營的新型農民，是建設社會主義新農村的迫切需要。繼續支持新型農民科技培訓，提高農民務農技能，促進科學種田。擴大農村勞動力轉移培訓陽光工程實施規模，提高補助標準，增強農民轉產轉崗就業的能力。加快建立政府扶助、面向市場、多元辦學的培訓機制。要不斷增加投入，整合農村各種教育資源，發展農村職業教育和成人教育。

（三）以文明創建為載體，塑造新風貌。社會主義新農村是物質文明、精神文明、政治文明與和諧社會建設的協調統一。要廣泛開展形式多樣的群眾性精神文明創建活動，大力弘揚以愛國主義為核心的民族精神和以改革創新為核心的時代精神，激發農民群眾發揚艱苦奮斗、自力更生的傳統美德，為建設社會主義新農村提供強大的精神動力和思想保證。加強思想政治工作，深入開展農村形勢和政策教育，認真實施公民道德工程，積極推動群眾性精神文明創建活動，開展和諧家庭、和諧村組、和諧村鎮創建活動。引導農民崇尚科學，抵制迷信，移風易俗，破除陋習，樹立先進的思想觀念和良好的道德風尚，提倡科學健康的生活方式，在農村形成文明向上的社會風貌。

第五篇：集體建設用地流轉資料清單

村集體出讓（轉讓)需提供要件

（1）集體建設用地出讓（轉讓）流轉申請；

（2）申請人委托他人辦理的，應提交授權委托書及委托代理人的有效身份證明文件；

（3）2/3村民同意或村民代表大會同意證明；

（4）集體建設用地所有權證書、集體建設用地他項權證；（5）其他相關證明材料(包括圖件)（6）聯系方式。

2、流轉轉入方(業主)需具備要件（1）集體建用地用地申請；（2）集體建設用地立項批復；（3）集體建設用地規劃許可證；（4）集體建設用地呈報說明書；

（5）單位（企業）資料證明或戶籍證明原件及復印件。（6）申請人委托他人辦理的，應提交授權委托書及委托代理人的有效身份證明文件；（7）聯系方式。必備三個條件：

1、權屬變更，將該組農戶的集體建設用地使用權證在國土局地籍管理處變更為組為單位的權證； 2、2/3以上農戶同意流轉證明材料；

3、流轉用途符合規劃（2011年6月底通過的法定化規劃）。符合以上三項即可在流轉中心掛牌流轉。