第一篇：舊城改造的成功案例研究

舊城改造的成功案例研究

自19世紀(jì)開始，歐洲城市的擴(kuò)建需求劇增，舊城古跡保護(hù)逐步引起廣泛關(guān)注。通過長期的研究和實(shí)踐，至今，歐洲城市大都形成了較為完善的有關(guān)舊城估計(jì)與再利用方面的法規(guī)體系，從而指導(dǎo)和約束舊城保護(hù)與改造的編制和實(shí)踐。

例如，巴黎現(xiàn)行的有關(guān)舊城保護(hù)與改造的重要法規(guī)文件包括，1913年通過的《法國文化資產(chǎn)保護(hù)法》，規(guī)定采用列記和登錄的手段將有保存價(jià)值的建筑物乃至建筑元素（例如：樓梯、屋頂、特殊建造技術(shù)等）和空間等列入名冊(cè)，由國家歷史建筑師把關(guān)，不能隨意改動(dòng)，并給予稅收優(yōu)惠和專項(xiàng)維護(hù)等。1930年通過的《風(fēng)景名勝區(qū)、古跡保存區(qū)保護(hù)法》，規(guī)定共有1900個(gè)列級(jí)和登錄項(xiàng)目，其中包括工業(yè)建筑，這個(gè)名冊(cè)還在不管擴(kuò)充，并劃定古跡保護(hù)區(qū)。巴黎市3/4的行政區(qū)范圍屬于1930年劃定的保護(hù)區(qū)，區(qū)內(nèi)建設(shè)工程的申請(qǐng)批準(zhǔn)，不僅要通過市，還要報(bào)送國家文化部歷史建筑師審查。1962年通過的《馬樂侯法規(guī)》。該項(xiàng)法規(guī)規(guī)定了列級(jí)或登錄的古跡保存項(xiàng)目周邊相關(guān)地區(qū)（一般為周邊500米區(qū)域）的限制要求。2000年通過的有關(guān)巴黎市可全權(quán)參與古跡保護(hù)區(qū)及實(shí)施的法令，旨在增加地方自主權(quán)，更重視當(dāng)?shù)鼐用竦囊蠛褪袌鲂枨螅?jié)省國家投資，而加大地方的投入。另外，還有關(guān)于古跡保護(hù)區(qū)內(nèi)拆除、新建建筑的法規(guī)，規(guī)定除登錄或列級(jí)保護(hù)的1900個(gè)建筑及其它5000個(gè)有管制要求的建筑之外，保護(hù)區(qū)內(nèi)如需拆除、新建建筑均需要獲得許可，由國家歷史建筑師進(jìn)行鑒定，然后才能決定是否能拆除，并提出拆除后的建造方案。

羅馬在有關(guān)舊城保護(hù)與改造的法規(guī)中，對(duì)城市中各個(gè)歷史時(shí)期的建筑按照建造年代和建筑狀況劃分等級(jí)，分別提出不同的保護(hù)和改造要求。例如。建于中世紀(jì)以前的建筑，一定要保留原貌，不能加層、加高度、門、窗不能更改，建筑內(nèi)部也有保護(hù)價(jià)值，不能改變，以修繕為主。建于兩次世界大戰(zhàn)之間的建筑外觀不可改變，內(nèi)部可以進(jìn)行現(xiàn)代化改造，拆除建筑物上后加的陽臺(tái)、廁所等，讓有保護(hù)價(jià)值的建筑原貌顯現(xiàn)出來；工業(yè)建筑可以進(jìn)行全面改造，但高度、外觀及建筑風(fēng)格必須遵守要求。

周密詳盡的，是有效實(shí)施舊城保護(hù)與改造的基礎(chǔ)

歐洲城市的市對(duì)舊城保護(hù)與改造非常重視，他們一般都與師、建筑師事務(wù)所合作，組建一個(gè)專門機(jī)構(gòu)從事舊城改造的編制工作，以保證編制人員的專業(yè)水準(zhǔn)以及不至于因其他業(yè)務(wù)而分散精力。

例如，巴黎市城市事務(wù)所（APUR），由巴黎市議會(huì)成立于1967年，是一個(gè)非營利性組織，經(jīng)費(fèi)來源主要為巴黎市、巴黎省、大巴黎地區(qū)和國家提供，董事會(huì)主席是巴黎市負(fù)責(zé)城市的副市長擔(dān)任的，技術(shù)人員約100人，匯集了城市方面等各個(gè)重要學(xué)科，特別是有城市經(jīng)營方面的經(jīng)濟(jì)專家參與。其主要工作任務(wù)是，參與巴黎城市和發(fā)展政策的研究，提出城市政策方向和制訂各類城市文件，供議會(huì)決策。近二十年的主要代表作有《圣安東尼地區(qū)》、《巴黎左岸》和《2008及2012年巴黎作為舉辦奧運(yùn)會(huì)候選城市的》。

這些專業(yè)機(jī)構(gòu)在認(rèn)真調(diào)查及分析歷史街區(qū)的歷史和現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，制定出十分詳盡的歷史保護(hù)和改造方案，從文物及重要?dú)v史建筑的保護(hù)方案到歷史街區(qū)的控制性詳規(guī)，以至現(xiàn)有單體建筑的該走啊方案，內(nèi)容豐富，設(shè)計(jì)建筑的紅線、高度、高度與道路寬度的比例、密度、外觀、色彩、老建筑與鄰近建筑的關(guān)系、內(nèi)外結(jié)構(gòu)、地下空間、使用功能、綠化、停車等各個(gè)方面。

例如，巴黎圣安東尼地區(qū)位于巴黎市中心東部，原巴士底獄附近，是建于19世紀(jì)末期的居住、工業(yè)區(qū)，以建筑圍合的中庭為特色，區(qū)域面積為85公頃。

該地區(qū)將300棟建筑和70個(gè)左右的中庭予以保留。不僅僅注重保護(hù)古建筑，而更注重保護(hù)該地區(qū)的城市形態(tài)，包括道路尺度，建筑功能和景觀，還對(duì)該地區(qū)建筑的使用功能及比例有所規(guī)定，要求建筑首層必須為商業(yè)，力圖保持該地區(qū)居住、工業(yè)功能混合的特色。另外，對(duì)建筑高度、建筑元素保護(hù)也有要求。總之歐洲城市在保護(hù)的同時(shí)，提供了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和適應(yīng)現(xiàn)代需求的可能性。

此外，對(duì)于歷史保護(hù)區(qū)的和歷史建筑的改造，并不完全拘泥于現(xiàn)狀，而是認(rèn)真分析其傳統(tǒng)功能，結(jié)合城市未來發(fā)展的需要，對(duì)其功能予以定位。例如，羅馬在整修古跡時(shí)根據(jù)需要賦予其新的使用功能，將舊軍營改為大學(xué)，將老工廠改為科學(xué)博物館等。再如，羅馬西班牙廣場附近地區(qū)（傳統(tǒng)商業(yè)繁榮區(qū)）將部分居住用房改為商業(yè)和辦公用房，各類用地功能配比為30%居住，40%辦公，30%商業(yè)。

在實(shí)施的過程中并非教條或機(jī)械的執(zhí)行編制的，而是采用動(dòng)態(tài)管理，并在調(diào)整時(shí)充分考慮城市經(jīng)營和以人為本的原則。巴黎圣馬丁運(yùn)河沿岸正式這方面的范例。圣馬丁運(yùn)河位于巴黎市區(qū)，原為工業(yè)倉儲(chǔ)貨運(yùn)服務(wù)，隨著城市的發(fā)展，此項(xiàng)功能日漸衰退。將原來沿河的倉儲(chǔ)用地為休閑娛樂空間；將岸上停車和水中亭穿的用地進(jìn)行清理，增加清水空間；保留個(gè)別水運(yùn)碼頭，減少市區(qū)汽車交通及污染；沿河道路在工作日可允許汽車使用，周末則禁止機(jī)動(dòng)車通行，成為人們散步、休閑、運(yùn)動(dòng)的場所。浪漫的巴黎人喜愛在這里野餐，并在夏季將河畔布置為人造海灘。

特別值得一提的是，歐洲城市的舊城保護(hù)和改造是與整個(gè)城市的發(fā)展緊密結(jié)合的，如羅馬市議會(huì)2003年3月批準(zhǔn)采用的《羅馬新城市發(fā)展（New Urben Development Plan for Rome）》。巴黎2005年將通過的地方城市（PLU），其中關(guān)于歷史城市的和政策市其重要的組成部分。

最為重要的是，各個(gè)地方高度重視舊城保護(hù)與改造的嚴(yán)肅性。一經(jīng)議會(huì)審定并頒布，即成為一項(xiàng)地方性法規(guī)，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人都必須遵守，從而保證在實(shí)施過程中不走樣，不改變。

主導(dǎo)，公司化運(yùn)作，是實(shí)施舊城保護(hù)與改造的成功方法

談到舊城保護(hù)和改造的運(yùn)作模式，幾個(gè)城市的官員都不約而同的表示：的具體實(shí)施必須按市場的制定者和監(jiān)督者，不能直接出面進(jìn)行舊城改造的操作，既不會(huì)出面為追求盈利而直接出資改造，也不應(yīng)因此而背上財(cái)政赤字的包袱，的目標(biāo)在于改變城市面貌、提升城市功能、繁榮市場，從而增加稅收并提高就業(yè)率。但是，完全交給市場來運(yùn)作也不行。

那么如何來運(yùn)作呢？巴黎市的做法比較有代表性，即由巴黎市出資51%的股份，與一家或多家私營公司合資成立一個(gè)從事舊城改造的專業(yè)化投資公司，為該公司提供信用擔(dān)保，投資公司從銀行貸款取得主動(dòng)改造，投資公司向建筑物所有者購買房屋和土地，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可將建筑權(quán)出售，或者自己修復(fù)改造建筑。改造完成后以較高價(jià)格對(duì)社會(huì)進(jìn)行銷售。對(duì)于銷售利潤，市會(huì)將其應(yīng)分得的收益全部用于該區(qū)域的市政及公益事業(yè)，最終得到出資的收支平衡。例如塞納河左岸130公頃特別開發(fā)區(qū)，就是由大約20個(gè)左右這樣的公私混合開發(fā)公司運(yùn)作。

通常歷史街區(qū)會(huì)有50%以上的居民搬遷出去，改造中搬遷是比較順利的。那么，對(duì)于個(gè)別不愿搬遷的居民，如何處理呢？這是我們十分關(guān)心的問題。他們的做法是，個(gè)別不愿搬遷的居民完全可以留下，但必須自己出資，按照對(duì)其建筑物進(jìn)行保護(hù)和改造，如沒有能力改造則必須轉(zhuǎn)讓他人，因?yàn)檎l也不能不按改造而構(gòu)成違法。

實(shí)行公司化運(yùn)作會(huì)不會(huì)在保護(hù)和改造實(shí)施過程中出現(xiàn)偏差呢？他們的解釋

是，首先，保護(hù)和改造一經(jīng)頒布，就是一項(xiàng)法規(guī)，必須遵守，其次，如果出現(xiàn)偏差，那么也是的編制存在漏洞或改造中及竣工后把關(guān)不嚴(yán)造成的，與公司化運(yùn)作本身沒有直接關(guān)系。相反，通過公司化運(yùn)作，在達(dá)到該走啊目標(biāo)的同時(shí)，有效化解類風(fēng)險(xiǎn)，充分利用并發(fā)揮了公司把握市場的能力，項(xiàng)目經(jīng)營的能力等方面的優(yōu)勢(shì)。

注意市政基礎(chǔ)設(shè)施細(xì)節(jié)處理，其實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代設(shè)施與舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)的一大亮點(diǎn)

以上幾個(gè)歐洲城市在舊城市政基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的改造和改善方面。同樣做的周到細(xì)致、點(diǎn)滴入微，既實(shí)現(xiàn)對(duì)舊城原貌的整體保護(hù)，同時(shí)體現(xiàn)以人為本的保護(hù)理念。

在歷史保護(hù)區(qū)的道路交通和停車方面，始終以歷史文化保護(hù)為第一要義，保護(hù)區(qū)內(nèi)不鼓勵(lì)機(jī)動(dòng)車交通，并采用想用措施。例如，巴黎推行小尺度人行步道；禁止非保護(hù)區(qū)居民及其交通工具入內(nèi)；將沿路停車帶，改為綠化帶，加寬人行道，不再安排已經(jīng)銷減的停車場所；甚至將停車位由1輛/戶減少到0.5輛/戶（巴黎市44%的家庭擁有汽車）。再如，羅馬步行街區(qū)，道路輔裝采用火山巖等傳統(tǒng)材料，除居民，卸貨車，公共汽車，出租車，救護(hù)車，消防車外，其一車輛不得入內(nèi)，同時(shí)還限定大型游覽車的路線和停車場所。

在十分注意保護(hù)地下遺跡的前提下，歐洲城市還注意利用地下空間利用地下空間安排停車場和其它設(shè)施。羅馬城內(nèi)的梵蒂岡土地稀少，他們就利用國門前的小山丘，將山丘內(nèi)部的地下掏空，建成一個(gè)巨大的停車場和游人步行梯通道，既不破壞山上的環(huán)境和建筑，又解決了停車和行人交通問題。在巴黎，舊城區(qū)的許多廣場地下被安排用于停車或安置其他必要的設(shè)施，這便使舊城保護(hù)與地下空間的充分利用有機(jī)結(jié)合起來了。

另外，歐洲舊城內(nèi)許多小型服務(wù)設(shè)施的獨(dú)具匠心的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)也給我們留下了深刻的印象。例如，幾乎每個(gè)舊城區(qū)的公共汽車候車亭均用透明玻璃鋼制成，這樣無論從哪個(gè)角度看，均不會(huì)對(duì)周邊古建筑造成視野上的影響，最大限度的減少了現(xiàn)代設(shè)施對(duì)舊城風(fēng)貌的破壞。在巴黎，所有的街頭垃圾桶都很簡單，這種垃圾桶只由簡易的金屬架和透明塑料袋構(gòu)成，成本低，便于垃圾收集，更主要的是不會(huì)因街頭設(shè)置“龐然大物”而帶來對(duì)古建筑的視覺沖擊。在斯德哥爾摩王宮周圍，經(jīng)常可以看到一些漂亮的小亭子，造型和建筑風(fēng)格與王室建筑十分吻合，乍看很難知道其用途，細(xì)看才知是為有人設(shè)置的簡易廁所，使得風(fēng)貌保護(hù)與人文關(guān)懷相得益彰。在羅馬舊城區(qū)的非主要道路，其街道兩側(cè)都不設(shè)路燈桿，路燈均安置在兩側(cè)建筑物的外墻上，以節(jié)省寶貴的道路空間，這使我們?cè)俅误w會(huì)到，歷史街區(qū)的改造在設(shè)計(jì)以及為今后的城市管理考慮等諸方面的細(xì)節(jié)是何等重要。

考察中我們也體會(huì)到，各個(gè)城市的舊城保護(hù)與改造在充分體現(xiàn)以人為本和科學(xué)理念的同時(shí)，也對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了很大貢獻(xiàn)，在舊城改造中充分挖掘其促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價(jià)值，從而帶動(dòng)城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也應(yīng)引起人們的重視。歐洲各歷史名城的經(jīng)濟(jì)繁榮已充分說明了這一點(diǎn)。

第二篇：舊城改造

探討富民服裝城對(duì)南充市舊城的改造

南充市舊城的現(xiàn)狀

a.b.南門片區(qū)：舊城改造快速推進(jìn)的條件

南門片區(qū)位處南充市順慶區(qū)南門壩濱江生態(tài)走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區(qū)交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區(qū)居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區(qū)均是居住區(qū)，無商業(yè)形態(tài)，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強(qiáng)三區(qū)的溝通，符合城市規(guī)劃。

b.西門片區(qū)：舊城改造難度主要的原因

西門片區(qū)主要以西門市場為中心。西門片區(qū)是舊城商業(yè)區(qū)，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區(qū)的商業(yè)價(jià)值，拆遷才具可操作性。

西門片區(qū)商圈形成，主要西門市場的帶動(dòng)。西門市場如果消亡，才能除低西門片區(qū)的商業(yè)價(jià)值。

西門市場產(chǎn)權(quán)的分割，形成眾多的小業(yè)主。在改造中，各個(gè)小商戶漫天要價(jià)，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發(fā)展步履艱難，成為政府的心病。面對(duì)這樣的一個(gè)雜亂無序的片區(qū)，政府無從下手，無法改變現(xiàn)狀，只得任其發(fā)展。西門片區(qū)成為了一個(gè)自生自滅的市場。

只有建成一個(gè)新的服裝批發(fā)市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動(dòng)整個(gè)西門片區(qū)的衰落。

富民服裝城在西門片區(qū)舊城改造中的作用

富民服裝城是一個(gè)集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運(yùn)等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環(huán)境舒適，價(jià)格比西門低三分之二，環(huán)境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。

第三篇：舊城改造

改造原因

城市舊居住區(qū)，是在一個(gè)城市的長期歷史發(fā)展中，逐步形成的，也是城市各個(gè)歷史時(shí)期的發(fā)展縮影。舊城一般指的是在市區(qū)的一些小區(qū)或者是廠房的改造,主要是因?yàn)檫@些小區(qū)和廠房年代久遠(yuǎn),好多已經(jīng)成為危房,所以必須實(shí)行改造,這種改造相對(duì)來說補(bǔ)償要高一些。舊城區(qū)通常歷史文化遺存比較豐富，歷史格局和傳統(tǒng)風(fēng)貌比較完整，但同時(shí)也存在城市格局尺度比較小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比較高、基礎(chǔ)設(shè)施比較陳舊、房屋質(zhì)量比較差等問題。

編輯本段改造效果

通過舊城區(qū)改造，城市的各個(gè)方面都有較大的發(fā)展和變化。第一，舊城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)基本建成，道路交通矛盾日益緩解；第二，公用配套設(shè)施供需總量基本平衡，服務(wù)供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化；第三，城市環(huán)境質(zhì)量得到有效控制，并呈改善趨勢(shì)；第四，住宅長期短缺的矛盾得到根本性扭轉(zhuǎn)，住宅建設(shè)飛速發(fā)展。編輯本段問題、矛盾

舊居住區(qū)改造是一個(gè)復(fù)雜的綜合系統(tǒng)，它涉及到社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、文化效益等多方面的平衡與完善，關(guān)系到政府部門、房產(chǎn)開發(fā)商和普通居民的利益分配。由于舊居住區(qū)改造的系統(tǒng)性和復(fù)雜性，我國的城市舊居住區(qū)改造還面臨著一些問題和矛盾：

一、對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的過度注重和對(duì)社會(huì)效益的忽視；

二、傳統(tǒng)改造手段的成本居高不下；

三、輕視文化效益——?dú)v史風(fēng)貌和城市景觀特色的喪失；

四、改造手段的單一和體制的不完善；

五、公眾參與仍然薄弱。

編輯本段發(fā)展趨勢(shì)

目前，我國城市舊居住區(qū)改造呈現(xiàn)多種模式、多個(gè)層次推進(jìn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，改造模式由過去單純的“舊區(qū)改造”轉(zhuǎn)向“舊區(qū)再開發(fā)”。概括起來，現(xiàn)階段我國城市的舊居住區(qū)改造呈現(xiàn)出以下趨勢(shì)：

一、城市發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益提出更高層次要求；

二、公眾參與程度不斷提升；

三、趨向法制化、民主化和多元化。

第四篇：舊城改造

舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會(huì)福利設(shè)施的完善過程；又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時(shí)的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個(gè)不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。內(nèi)容包括：①改造城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)，在其行政界限范圍內(nèi)，實(shí)行合理的用地分區(qū)和城市用地的規(guī)劃分區(qū)；②改善城市環(huán)境，通過采取綜合的相互聯(lián)系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；③更新、調(diào)整城市工業(yè)布局；④更新或完善城市道路系統(tǒng)；⑤改善城市居住環(huán)境并組織大規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，把舊街坊改造成完整的居住區(qū)。當(dāng)前舊城改造方案設(shè)計(jì)的趨向?yàn)椋孩俦３种行某鞘邢鄬?duì)穩(wěn)定，增加一些結(jié)構(gòu)完整、規(guī)模適當(dāng)?shù)姆忾]式衛(wèi)星城鎮(zhèn)，城市用地被劃分為一些孤立的功能區(qū)，而整個(gè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的發(fā)展，有賴于相交半放射環(huán)形系統(tǒng)的擴(kuò)展；②在向靈活分區(qū)過渡的基礎(chǔ)上編制各種開敞式的城市結(jié)構(gòu)，公共服務(wù)中心的布局則根據(jù)完善整個(gè)城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

舊城改造的創(chuàng)新理念

在對(duì)廣州南華西騎樓街進(jìn)行舊城改造過程中，廣州環(huán)海集團(tuán)以引進(jìn)現(xiàn)代動(dòng)漫元素的方式，把動(dòng)漫風(fēng)格與嶺南特色的騎樓建筑完美融合，打造舊城改造的文化創(chuàng)新方式。動(dòng)漫創(chuàng)意文化的納入，將使廣州騎樓街危破房改造達(dá)到修舊創(chuàng)新、獨(dú)樹一格的效果，為廣州舊城改造項(xiàng)目樹立典范。

第五篇：舊城改造策略模式研究分析

舊城改造策略模式研究分析(2008-04-05 16:35:04)

標(biāo)簽：房產(chǎn)分類：地產(chǎn)情緣一個(gè)個(gè)現(xiàn)代化都市在中國大地上流光溢彩，但在霓虹燈如幻如夢(mèng)的璀璨繁華下，城市里一些落后、臟亂的角落卻被幸福遺忘，如一個(gè)個(gè)痛苦的盲點(diǎn)。

“城中村”，這個(gè)城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的后遺癥，不僅越來越成為城市的“痛點(diǎn)”，更成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

——同致行語

舊城改造策略模式研究分析

同致行（中國）研究中心副總監(jiān)袁德濤

隨著我國城市化建設(shè)步伐的加快，城市、城郊、農(nóng)村舊村改造所帶來的問題日益凸現(xiàn)，特別是城市舊村改造，所涉及城市多方面的問題，給城市房地產(chǎn)市場及城市發(fā)展規(guī)劃帶來不可估量的影響，已成為政府十分棘手的問題。

一、舊城改造中土地權(quán)利問題分析

目前全國各城市都在對(duì)其進(jìn)行著相應(yīng)的改造，在改造的過程中，必須要面對(duì)形成“城中村”的根本原因，解決土地二元所有制問題，根除二者之間的差距，才能從根本上完成“城中村”的改造。在實(shí)踐中，針對(duì)土地權(quán)利這一根本問題，通常采取以下幾種措施：

（一）土地置換，異地安置方式

在城市的郊區(qū)由政府征用按相同面積或更大面積的土地，并建成新村與之置換。這在“城中村”改造的初期，政府運(yùn)用行政手段還是可以達(dá)到目的，但也是困難重重，因：

1、村民對(duì)于原村有著濃厚的依戀，祖祖輩輩在此居住，故土難離；

2、農(nóng)民不愿意放棄可得的數(shù)額不小的房屋租金利益；

3、盼望過上美好生活的居民生活及在人格上與居民平等對(duì)待的愿望也使他們不愿意離開現(xiàn)在的“城中村”。

因此，土地置換，異地安置的措施現(xiàn)在越發(fā)越難以實(shí)現(xiàn)。

（二）土地集體所有轉(zhuǎn)為國家所有方式

“土地集體所有轉(zhuǎn)為國家所有”這一行為具有以下特點(diǎn)：

1、土地所有者的主體發(fā)生了根本的變化。土地所有權(quán)主體由原來的農(nóng)村集體，包括鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組，全部變?yōu)閲遥?/p>

2、土地的性質(zhì)也發(fā)生了根本的變化。由原來的集體所有變?yōu)閲宜校?/p>

3、土地的權(quán)能也發(fā)生了根本的變化，原來集體土地使用權(quán)不能進(jìn)行的抵押、租賃問題在土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)變后得以解決。

伴隨這一根本轉(zhuǎn)變的同時(shí)是農(nóng)民身份的改變：全部脫農(nóng)民戶籍而成為城市居民，一切納入城市化的管理，建筑要進(jìn)行規(guī)劃，醫(yī)療、保險(xiǎn)均按城市居民對(duì)待。

縱觀各地“城中村”改造條例能夠看出，“土地集體所有轉(zhuǎn)為國家所有”的做法似乎從根本上已改造了“城中村”，解決了土地二元所有制的問題，成為一種可行的方案。

目前這種做法在全國各城市較為普及，如深圳市在2004年就一次性地將寶安、龍崗兩區(qū)27萬農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民，其集體所有的上述956萬平方公里土地將隨之轉(zhuǎn)為國有。

二、舊城改造中土地權(quán)利解決途徑

既然“城中村”在地域上已經(jīng)屬于城市的一部分，“城中村”內(nèi)的人理應(yīng)與城市居民應(yīng)享有同樣的待遇，最直接的體現(xiàn)是財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，“城中村”的房屋也應(yīng)該向城市中的其他房屋一樣，可以進(jìn)行自由的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)中國房地產(chǎn)法關(guān)于“房隨地走”的原則規(guī)定，說到底是其房屋的土地使用權(quán)的性質(zhì)必須是國有土地使用權(quán)。

要使集體土地使用權(quán)變?yōu)閲型恋厥褂脵?quán)，其前提必須是集體土地所有權(quán)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)；根據(jù)中國《憲法》第10條和《土地管理法》第2條的規(guī)定，只能是采取“征用”途徑，通過征用，使農(nóng)村集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)，才可從根本上解決“城中村”形成的原因，因?yàn)樗险饔玫臈l件。根據(jù)中國《憲法》第10條和《土地管理法》第2條的規(guī)定，征用的條件必須是“為了公共利益的需要”，且國家給予必要的補(bǔ)償；而“城中村”改造的目的就是“為了公共利益的需要”，是為了“城中村”內(nèi)居住的居民、外來人員的利益，為了整個(gè)城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的協(xié)調(diào)發(fā)展，同樣也是為了國家、社會(huì)的利益的而改造，“城中村”改造的目的屬于公共利益的范圍；而且在集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐耐瑫r(shí)國家也給予相應(yīng)的補(bǔ)償，只不過與通常征用集體土地的貨幣補(bǔ)償方式不同而已，“城中村”改造中的補(bǔ)償方式包括農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用瘢约耙蛏矸莞淖兌@得的各種物質(zhì)利益，如可以享受到醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、居民的最低生活保障等，同時(shí)還有長期的國有土地使用權(quán)。

因此，“城中村”改造中，要解決“城中村”形成的根本原因，就必須解決土地二元所有制問題，而要解決土地的二元所有制問題也只能通過征用途徑。在征用集體土地的過程中，應(yīng)處理好土地所有權(quán)與土地承包權(quán)的關(guān)系，其實(shí)質(zhì)是土地法與農(nóng)村土地承包法的關(guān)系問題。

土地承包經(jīng)營權(quán)是公民和集體經(jīng)濟(jì)組織依法對(duì)集體所有或者國家所有由集體使用的土地所享有的承包經(jīng)營的權(quán)利。由于聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是中國農(nóng)村土地的基本經(jīng)營制度，它是農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制在法律上的具體體現(xiàn)。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)生以集體土地所有權(quán)和國有土地使用權(quán)的存在為前提。在征用集體土地的過程中，應(yīng)先由農(nóng)村集體解除農(nóng)村土地承包合同，并給與相應(yīng)補(bǔ)償，土地使用權(quán)由集體收回后，國家才開始征用。

三、舊城改造運(yùn)營策略分析研究

（一）舊城改造的社會(huì)必要性

舊城改造是城市建設(shè)主流之一。舊城改造又叫城市更新，是城市發(fā)展必須面對(duì)的問題。城市發(fā)展包括擴(kuò)張也包括更新，擴(kuò)張的范圍是有限的，而更新的內(nèi)容是無限的，即使是新城市，未來也必須面臨更新的問題。

1、城市擴(kuò)張與更新是互動(dòng)、共生的關(guān)系，兩者相互依存。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)城市的要求不斷改變，舊城改造也相應(yīng)成為城市發(fā)展的新趨勢(shì)。舊城改造為房地產(chǎn)開發(fā)提供土地和需求，使城市土地功能發(fā)生改變，在改造過程中，既提供了土地供房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，同時(shí)，拆遷居民也需要相應(yīng)的產(chǎn)品來安置。

2、房地產(chǎn)開發(fā)是舊城改造的動(dòng)力之一。

舊城改造為房地產(chǎn)開發(fā)提供了土地，房地產(chǎn)開發(fā)為舊城改造提供了資金。舊城房地產(chǎn)的市場開發(fā)往往超越舊城原有區(qū)位、功能的束縛，對(duì)舊城的人口、產(chǎn)業(yè)等功能結(jié)構(gòu)進(jìn)行全新規(guī)劃，其對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房產(chǎn)單項(xiàng)性銷售所帶來的綜合效應(yīng)。

舊城區(qū)市政設(shè)施條件較差，教育、商業(yè)等社會(huì)配套較落后，開發(fā)成本相對(duì)新區(qū)項(xiàng)目為高,一定程度上阻礙了舊城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，但其歷史底蘊(yùn)和傳統(tǒng)的商業(yè)價(jià)值是無法估量的，只要嚴(yán)格遵循“先統(tǒng)籌規(guī)劃、后招標(biāo)開發(fā)”的策略原則，使傳統(tǒng)文化保護(hù)與經(jīng)濟(jì)效益有機(jī)結(jié)合，舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略性效益將是顯而易見的。

值得注意的是，為盡快完成舊城改造任務(wù)，政府和發(fā)展商都可能采取急功近利的做法，以降低成本。如徹底拆除或加大容積率等，給城市保護(hù)項(xiàng)目帶來嚴(yán)重破壞。另外，主觀認(rèn)為發(fā)展商利潤很高，用“搭車”方法加大發(fā)展商成本，加大了導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的可能性。所以，在進(jìn)行舊城改造時(shí)，破壞性改造與“搭車”式開發(fā)是絕對(duì)不可取。

3、房地產(chǎn)開發(fā)與舊城改造的利益點(diǎn)。

從房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)作的難度出發(fā)，高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行區(qū)域改造規(guī)劃，適當(dāng)降低房地產(chǎn)商在市政建設(shè)等方面的負(fù)擔(dān)，將會(huì)為房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造一個(gè)較合理的門檻和底線。當(dāng)然發(fā)展商也不能單純向政府要求優(yōu)惠條件，因?yàn)楹芏鄷r(shí)候土地的優(yōu)惠條件并不決定項(xiàng)目的成功，優(yōu)秀的房地產(chǎn)商必須通過自己的努力贏得市場成功。

由于舊城土地面積小、成本高，因而不能以粗放的方法進(jìn)行規(guī)劃和開發(fā)，在進(jìn)行舊城改造規(guī)劃時(shí)，一定要做好市場分析研究工作，把握好市場動(dòng)態(tài)，準(zhǔn)確定位，根據(jù)區(qū)位及傳統(tǒng)資源進(jìn)行市場細(xì)分和土地利用細(xì)分，策劃出最適合本改造項(xiàng)目的最佳方案，使舊城區(qū)位價(jià)值的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極至，這樣才能使價(jià)值最大化。

（二）舊城改造的可持續(xù)發(fā)展性

現(xiàn)代舊城改造過程中，受以往亂開發(fā)和高密度開發(fā)的教訓(xùn)，減低人口密度成為了舊改目標(biāo)之一，但如果過分強(qiáng)調(diào)疏散人口，又會(huì)與追求商業(yè)價(jià)值相矛盾。所以，舊城改造必須與實(shí)用相結(jié)合，全遷原居民不一定是最好的方式，宜商宜住，新舊結(jié)合，適當(dāng)吸引人口與合理規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建設(shè)才能使舊城區(qū)保持原有價(jià)值和新鮮活力。

過往經(jīng)驗(yàn)表明，許多城市的舊城區(qū)在改造之后就失去了往日的繁榮和活力，因此，在追求區(qū)域低密度的同時(shí)，一定要充分考慮現(xiàn)實(shí)及未來的市場狀況。從把握密度與住宅檔次、價(jià)位的關(guān)系而言，一般舊城項(xiàng)目密度越高價(jià)位則越低，而密度越低價(jià)位則越高，考慮市場的需求和承受力，舊城改造適合采用中密度的發(fā)展模式，價(jià)位表現(xiàn)適當(dāng)稍高，體現(xiàn)出合理的性價(jià)比，還要挖掘文化與傳統(tǒng)資源。舊城的文化、傳統(tǒng)資源都是重要的商業(yè)價(jià)值，但這些資源不是萬能的，應(yīng)該創(chuàng)造性地賦予更大的商業(yè)價(jià)值。

實(shí)現(xiàn)居住者、創(chuàng)業(yè)者、就業(yè)者共贏。舊城地方管理部門與發(fā)展商共同成功才是舊城改造的成功；居民、商家都成功才算是全面的成功，否則舊城改造不可能成功。除了“環(huán)境、居住、人口”是舊城改造的主題，產(chǎn)業(yè)培育也是很重要的內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)興盛能為房地產(chǎn)帶來市場和需求，能產(chǎn)生長遠(yuǎn)的良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

在舊城改造時(shí)，“造市”的作用是有限的，通過造市加大房地產(chǎn)商的成本，則是非常危險(xiǎn)的行為。應(yīng)該花更大的力量來降低成本，這樣成功的保障就會(huì)更大些。

需要注意的是，舊城改造是為人服務(wù)的，而其機(jī)理則是通過市場行為實(shí)現(xiàn)的，只有在任何時(shí)候都堅(jiān)持人和市場這兩個(gè)主題，才可能有成功的舊城改造，并且可能為長期的可持續(xù)繁榮和發(fā)展打下基礎(chǔ)。

（三）舊城改造運(yùn)作模式

1、新舊獨(dú)立模式

以人為本，對(duì)歷史區(qū)域進(jìn)行博物館式保護(hù)和更新修繕，并鼓勵(lì)原居民共同參與，有效減輕政府的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，再在區(qū)域的不遠(yuǎn)處發(fā)展新區(qū)，實(shí)行新舊分開，互相依托，互相影響。

同致行觀點(diǎn)評(píng)價(jià)：這種模式既能保護(hù)原有歷史區(qū)域建筑及文化的完整性，又能實(shí)現(xiàn)城市的現(xiàn)代化，提高城市的綜合競爭力，實(shí)現(xiàn)該老城區(qū)的最大品牌效益,是歐美等先進(jìn)國家最常用的舊城改造模式。但這種模式開發(fā)的前提是在老城附近必須有合適并可供開發(fā)的地塊。

2、博物館模式

對(duì)歷史區(qū)域進(jìn)行博物館式保護(hù)和更新修繕。

同致行觀點(diǎn)評(píng)價(jià)：這種模式能有效的保護(hù)原有歷史區(qū)域建筑及文化的完整性，使其保持原有特色和生活方式，也是歐美等先進(jìn)國家最常用的舊城改造模式之一，但這種改造模式有相當(dāng)大的局限性。

3、外舊內(nèi)新模式

通過修繕，保持歷史區(qū)域建筑的外部原有風(fēng)貌，但對(duì)其內(nèi)部進(jìn)行規(guī)劃周密的現(xiàn)代化改造，并由單一功能向多功能發(fā)展。

同致行觀點(diǎn)評(píng)價(jià)：這種模式較為創(chuàng)新，商業(yè)化程度較高，局限性較強(qiáng)，改造成本高昂，只適合小范圍的改造。

4、文化復(fù)制模式

對(duì)歷史古跡、建筑較少，但整體風(fēng)貌又具有地方特色的舊城區(qū)域，在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，分析城區(qū)的整體風(fēng)貌、特色等因素，實(shí)行整體區(qū)域的全面重建，在重建過程中充分把握以上特色，并加以繼承和發(fā)揚(yáng)，使重建后的城區(qū)能以新的形象重新展示和再現(xiàn)該城區(qū)的歷史和文化。

同致行觀點(diǎn)評(píng)價(jià)：這種模式屬于理想化模式，實(shí)際上很難把握最終效果。

5、徹底改造模式

對(duì)舊城區(qū)實(shí)行全面拆遷改造，完全徹底的推平原有所有建筑，重新興建一座新的城區(qū)。

同致行觀點(diǎn)評(píng)價(jià)：這種模式在現(xiàn)代先進(jìn)國家中只用于對(duì)貧民區(qū)的小范圍重建改造，但在中國多數(shù)城市卻是不分青紅皂白的全面推行，是一種對(duì)擁有豐富歷史文化資源的舊城區(qū)的野蠻摧殘。

6、純商業(yè)化模式

完全交由某個(gè)發(fā)展商去進(jìn)行整體規(guī)劃改造，政府不參與，發(fā)展商根據(jù)自身利益去進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

同致行觀點(diǎn)評(píng)價(jià)：這種模式具有兩面性，正面的是如果發(fā)展商素質(zhì)高，具有全盤規(guī)劃能力和遠(yuǎn)瞻性，既考慮自身利益又能考慮公眾利益，就能使項(xiàng)目成為經(jīng)典之作；但負(fù)面的是如果發(fā)展商只片面考慮自身利益，那么對(duì)于該區(qū)域未來來講，將帶來災(zāi)難性的后果，而往往后一種情況出現(xiàn)的機(jī)率比較高。

譬如，廣州荔灣區(qū)在舊城改造中的“荔灣廣場模式”，就是這方面的一個(gè)負(fù)面的典型教程。

7、股份制變更模式

由當(dāng)?shù)卣糠趾暧^牽頭、審核，由舊城區(qū)域所在地的村委會(huì)具體籌劃、實(shí)施，由全體村民參與的由“土地的集體所有制使用權(quán)”向“股份制的土地所有制使用權(quán)”轉(zhuǎn)變，成立股份制公司，施行市場化運(yùn)作，土地收回政府，使“村民”角色

變?yōu)椤熬用瘛苯巧?/p>

同致行觀點(diǎn)評(píng)價(jià)：這種模式可操作性較強(qiáng)，在目前中國一些大、中城市也得到成功性的實(shí)踐和驗(yàn)證。譬如深圳的“漁民村改造模式”，就是一個(gè)典范。

目前，深圳多數(shù)的傳統(tǒng)“城中村”，均已實(shí)現(xiàn)了“股份制”改造，使“原村民”成為了真正的“城市市民（居民）”。

8、股份制合作模式

舊城區(qū)域所在地的村委會(huì)成立股份制公司，與地產(chǎn)開發(fā)商共同參與土地開發(fā)經(jīng)營，成立項(xiàng)目開發(fā)、改造的股份制公司進(jìn)行市場化運(yùn)作。土地使用權(quán)完全市場化，使“村民”角色變?yōu)椤熬用瘛苯巧?/p>

同致行觀點(diǎn)評(píng)價(jià)：此種改造開發(fā)模式，也具有一定的實(shí)際操作性，屬于上述“純商業(yè)化模式”和“股份制變更模式”兩者的折中而派生出的一種改造、開發(fā)模式。從實(shí)質(zhì)性來看，其實(shí)是兩個(gè)企業(yè)單位的以股份形式的合作改造、開發(fā)。

9、政府完全入資模式

由舊城區(qū)域所在地的市、區(qū)（縣）政府完全出資，其政府不僅扮演職能部門的服務(wù)主體角度，更要充開發(fā)、改造的最大股東角度，進(jìn)而實(shí)施開發(fā)、改造。政府收繳土地的開發(fā)的所有權(quán)和使用權(quán)，使“原村民”身份村變更為“居民”，使“村委會(huì)”變更為“居委會(huì)”。

同致行觀點(diǎn)評(píng)價(jià)：這種模式，在中國的一些城市也有操作的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)例。但此模式給政府帶來的壓力會(huì)比較大，再者，有人為性的割裂市場發(fā)展規(guī)律之嫌。譬如，早從1999年至2006年，廣州市的舊城改造對(duì)開發(fā)商一向堅(jiān)持說“不”，這一期間內(nèi)，舊城改造經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政承擔(dān)。

10、綜合規(guī)劃模式

為舊城改造制定相關(guān)法律和政策，成立專門機(jī)構(gòu)或邀請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃管理，以保護(hù)和繼承歷史文化為原則，通過周密嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龊脱芯浚浞挚紤]改造項(xiàng)目的長遠(yuǎn)性、公益性、利益性，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場細(xì)分和資源整合。

從城市經(jīng)營的角度去進(jìn)行規(guī)劃改造，使改造后的舊城區(qū)既能體現(xiàn)原有的歷史文化精髓，又能創(chuàng)造長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)利益。

同致行觀點(diǎn)評(píng)價(jià)：這種綜合規(guī)劃開發(fā)模式，多方面、多角度的進(jìn)行舊城改造規(guī)劃，使舊城改造后的城區(qū)既能保留文化傳統(tǒng)又能創(chuàng)造長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，但真正實(shí)施起來有一定的難度。