第一篇：甲供材料如何繳納土地增值稅

甲供材料如何繳土地增值稅

甲供材”工程就是甲方（基本建設單位）與乙方（施工單位）在簽訂建筑工程承包合同時事先約定的，由甲方提供材料、乙方提供建筑勞務的工程。本文主要梳理甲供材料（設備）涉及的土地增值稅和企業所得稅問題。

甲供材料（設備）的土地增值稅問題

房地產開發企業在繳納土地增值稅時，關于甲供材料（設備）能否作為開發成本，進而作為計算增值額的扣除項目的問題上，存在不少爭論。但無論是主張扣除，還是主張不扣除，政策依據都是土地增值稅暫行條例第六條和增值稅暫行條例實施細則第七條第二項的“建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費”。

歸根到底，就是建筑工程安裝費是否包括甲供材料（設備）。主張扣除的一方認為，建筑安裝工程費包括以出包方式支付和以自營方式發生兩部分，甲供材料（設備）就是自營方式發生的部分。主張不扣除的一方認為，建筑安裝工程費就是工程費，不包括甲供材料（設備）款。爭論的焦點是對“建筑安裝工程費”的界定，雙方有不同的理解。

建筑安裝工程費在實際操作上的誤區，尚待有關部門作進一步界定。在這里，筆者就甲供材料（設備）是否屬于建筑安裝工程費，依據《國家稅務總局關于土地增值稅清算管理規程的通知》（國稅發〔2009〕91號）作一個反向推定。國稅發〔2009〕91號文件第二十五條規定，審核建筑安裝工程費時應當重點關注：

房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

房地產企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

國稅發〔2009〕91號文件第二十五條強調的是“重復計算”、“虛列”和“多列”。換句話講，只要不是重復計算、沒有虛列和多列，實際支付的甲供材料（設備），允許在建筑安裝工程費中計算扣除。《海南省地稅局關于土地增值稅有關問題的通知》（瓊地稅發〔2009〕104號）規定，對于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務金額（不含材料價款）開具發票。在計算土地增值稅扣除項目時，施工費用的扣除憑證以建安發票為準，材料和設備費用的扣除憑證以銷售發票為準。

甲供材料（設備）的企業所得稅問題

企業所得稅法第八條規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。因此，自產無償提供、外購無償提供等方式的甲供材料（設備），即狹義上的甲供材料（設備），應當計入甲方的在建工程成本或開發成本；自產有償提供、外購有償提供和甲方代購提供等方式的甲供材料（設備），即廣義上的甲供材料（設備），應當計入乙方的建筑安裝成本。

依據發票管理辦法第二十一條、《國家稅務總局關于進一步加強普通發票管理工作的通知》（國稅發〔2008〕80號）第八條第二項和《國家稅務總局關于印發〈進一步加強稅收征管若干具體措施〉的通知》（國稅發〔2009〕114號）第六條的規定，未按規定取得的合法有效憑據不得在稅前扣除。也就是說，自產無償提供的甲供材料（設備），應按成本計算單和計提的增值稅，確認在建工程成本。外購無償提供的甲供材料（設備），憑采購時取得的增值稅發票，確認在建工程成本或開發成本。自產有償、外購有償等方式的甲供材料（設備），憑甲方開具的增值稅專用發票，計算建筑安裝成本。代購方式的甲供材料（設備），憑甲方轉交的銷貨方開具的增值稅專用發票，計算建筑安裝成本

第二篇：房地產開發企業如何繳納土地增值稅

房地產開發企業如何繳納土地增值稅

問：

我公司在甲市開發的荷花灣小區接近旅游區，按照已經市政府批準的小區規劃，共建設十棟樓房，其中十號樓建成大酒店，一層、二層做餐飲和休閑中心，三樓以上是客房。現在，酒店大樓主體已經完工，準備進行裝修。請問，建成之后注冊酒店公司是否繳納土地增值稅？是否有比較好的方法可以節省稅費支出？

某房地產開發公司

答：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條“關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題”規定：“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。”這里講的“房地產開發企業以其建造的商品房”指的是成品房，即完成設計所規定的全部內容的房產。酒店的設計中一般應當包括裝修，如果房地產開發公司把裝修竣工后的房產投資注冊成立酒店公司，符合財稅〔2006〕21號文的規定，就應當繳納土地增值稅。你公司的酒店大樓主體剛完工，還沒有進行裝修，應當屬于“在建工程”，而不屬于“建造的商品房”.如果房地產開發企業以其開發的“在建工程”對其他房地產公司投資，符合財稅〔2006〕21號文的規定，“以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發”的規定，應當繳納土地增值稅。如果你公司以在建工程對非房地產企業（酒店公司）投資，該文件沒有規定征稅，也可以理解為房地產開發企業以在建工程投資于非房地產企業，不征收土地增值稅。所以，建議你公司以在建的酒店大樓對酒店公司投資，可以達到不征土地增值稅的效果。

但是，注冊成立酒店公司需要經過公安、消防、衛生防疫等多個部門的批準，這些部門一般要求在房產建成并取得建設工程竣工驗收報告后，到現場進行檢查，檢查合格后才發給合格證書。如果是這樣的話，房地產開發公司建造的酒店大樓就已經是“建造的商品房”了，再要投資和聯營的，必須繳納土地增值稅。

如果遇到這種情況，房地產開發企業可以先到工商管理部門辦理增加經營范圍事項，兼營“住宿、餐飲”等酒店業務，酒店大樓建成驗收后請有關部門來檢查，取得合

第三篇：土地增值稅和營業稅中甲供材料問題

關于土地增值稅清算中甲供材稅收問題的探討

在對符合土地增值稅清算條件的房地產企業開發的項目進行清算過程中，涉及房地產企業的土地成本、公建配套成本、開發間接費等各種成本費用的清理、歸結及核算，本文擬就房地產企業的工程成本中甲供材涉稅事項引發的相關稅收問題進行探討。

一、甲供材征稅的稅收政策依據

根據1994年版的《營業稅暫行條例實施細則》（以下簡稱實施細則）第十八條規定納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款在內。而2009年版的《實施細則》第十六條規定除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。而第七條規定是納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：

（一）提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為；

（二）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。因此我們從新舊營業稅實施細則可以看出上述相關規定實質是一條反避稅條款。從工程造價來講，無論材料如何核算，工程總造價中都包含所有的材料價款。如果材料由施工單位購買，就并入營業額征收營業稅，而換了一種方式，將本應由施工單位購買的工程材料轉由建設單位購買，就不要并入營業額繳納營業稅，將導致國家稅款的大量流失。材料的購買主體雖然發生了變化，但其經濟實質和營業稅的計稅依據并沒有發生相應變化，因此我們不能由于企業運作方式的變化而導致國家稅款的流失。

二、甲供材征稅范圍確定

甲供材是指由基本建設單位提供原材料，交由施工方施工完成工程作業。由于1994年版的《實施細則》第十八條將設備包含在營業額內作為營業稅計稅依據，導致建筑工程中的設備存在既繳增值稅又繳營業稅的可能性，所以國家稅務總局相繼出臺了國稅發【2002】117號文、財稅【2003】16號文和國稅發【2006】80號文，解決五類自產貨物

（一）金屬結構件：包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網架等產品；

（二）鋁合金門窗；

（三）玻璃幕墻；

（四）機器設備、電子通訊設備；

（五）國家稅務總局規定的其他自產貨物（建筑防水材料）如何征收營業稅的問題，從而避免了重復征稅的弊端。2009年版的《實施細則》就是在此基礎上明確了營業稅征稅范圍不包括建設方提供的設備的價款，也明確了提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額，但前提條件是必須具備建設行政部門批準的建筑業施工（安裝）資質。如果沒有施工（安裝）資質，就形成基本建設單位采購除設備以外的材料交由施工方施工完成工程作業的甲供材概念。（如圖所示）

建設方采購所有材料 建設方采購非設備的材料 判斷是否屬于設備 屬于設備范圍不征收營業稅 建設方采購非自產自銷企業的材料

判斷是否自產自銷

建設方采購無施工資質企業的材料

判斷是否具備建設行政部門批準的建筑業施工（安裝）資質

分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額

甲供材（營業稅征收范圍）

三、甲供材征稅金額的確定

一般來說，工程造價中分別包括人工費、材料費、機械費及甲方供應的材料。施工方根據建設部《清單計價規范》的要求，由甲方自行負責采購供應的材料費，投標人將“甲供材料”費進入綜合單價中計取相應的稅費、利潤后再將“甲供材料”費從綜合單價中扣除，這種形式的報價就包含了甲供材料稅金，在以后的申報繳納建筑稅金時，甲方就不再另外支付甲供材料的稅金部分，乙方以后開具的建安發票也會包含甲供材料稅金在內。但在土地增值稅清算過程中我們發現一部分施工企業對房地產企業提供的甲供材實際成本不予認可，而是按施工方確定的定額成本進入工程造價成本，導致房地產企業實際材料成本與施工方定額成本出現差異，而房地產企業對該成本差異在房屋竣工后直接結轉成本，對于甲供材材料成本差異也只有在土地增值稅清算過程中才能發現。（如圖）

工程建造成本

甲供材成本 施工企業

人工費、材料費、機械費

施工企業

人工費、材料費、機械費

甲供材材料 成本差異 甲供材定額成本

成本=施工企業人工費、材料費、機械費+甲供材定額成本*3.445%

*

建造成本（未繳納營業稅）

四、對于甲供材征稅問題的幾點想法

我們從政策、范圍及計稅依據三個方面分析了甲供材涉及營業稅征收的相關內容，從我們基層稅務人員實際對甲供材稅款的征收、檢查都有相當大的困難。第一、對于提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額的前置條件是納稅人必須具備建設行政部門批準的建筑業施工（安裝）資質，房地產企業以及有工程項目的單位在訂立此類合同是是否會要求提供資質，并保存此類資質；第二、對于甲供材中材料成本差異產生的營業稅有誰承擔問題，施工方對材料成本差異概不認賬，他只對工程決算中的甲供材成本負責營業稅，對于房地產企業來說材料成本差異的營業稅列支途徑不明，按條例實施細則應由施工方繳納，但施工方不認可，自己通過營業外支出核算處理，則稅務機關一般會認定為不能稅前扣除，房地產企業處于兩難境地。綜上所述，我認為解決甲供材的稅收問題應從兩方面入手：

一是從稅收政策角度出發讓稅法條例明晰化和可操作性。首先是對2009版《實施細則》及其配套的規范性文件進行整理，現在國家稅務總局僅通過國稅發[2009]29號和財稅[2009]61號兩個文件對營業稅規范性文件進行清理，無法全面看出政策的連貫性，只有出臺有針對性的文件才能使稅務人員及企業財務人員全面掌握政策；其次是設備的內涵，由于財稅【2003】16號文規定具體設備名單可有省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉，這就會引起一些納稅人在跨省經營過程中對于設備相關政策使用上出現稅收爭議，第三是2009版《實施細則》第七條中未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額的規定可操作性不強，由于沒有相關的文件規定，主管稅務機關核定的應稅勞務的營業額無法確定，也就無

從征收營業稅。只有甲供材的稅收政策明晰化，才會減少征納雙方對政策理解的歧義，才會使政策更具有可操作性。

二是從稅款征收管理檢查角度出發甲供材的營業稅直接成本化。通過工程造價成本分解圖可以看出施工方在甲供建筑材料的稅金成本放入結算金額中，合并開具建安發票給房地產企業，實質甲供材的營業稅仍然是由房地產企業承擔，只不過反映方式是以建安發票進入成本核算。因此對于房地產企業的甲供材的營業稅征收就只從房地產企業進行管理和核算，直接把甲供材的稅金計入工程成本，既能做到計稅依據的清晰化，又能做到操作的簡單化，從而堵塞稅收漏洞。

解讀“國稅函〔2010〕220號文”：國稅總局再次明確土地增值稅從

時間:2010-06-14 13:34來源:未知 作者:海眾成財務 0755-2752 點擊:

186次 2010 年4月17日，國務院發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，通知中提出十條舉措，被業內稱為房地產新國十條。它的第二條明確指出： 稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產

2010年4月17日，國務院發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，通知中提出十條舉措，被業內稱為房地產“新國十條”。它的第二條明確指出：稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。國家稅務總局為了貫徹“新國十條”精神，于2010年5月19日以“國稅函〔2010〕220號文”發布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（以下簡稱《新通知》），明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題，不僅對原有的土地增值稅清算政策進行重申，且提出了更加嚴厲的相關要求。《新通知》主要有八個方面的規定，現根據文件精神結合房地產企業的實際情況解讀如下：

（一）清算應稅收入的確認

不管是《土地增值稅暫行條例》以及實施細則，還是關于土地增值稅清算的其他文件（“財稅〔2006〕21號文”、“國稅發〔2006〕187號文”、“國稅發〔2009〕91號文”等）均沒有對土地增值稅的應稅收入的確認問題進行明確。為了解決稅企的分歧，《新通知》對應稅收入確認的具體問題進行了規范：

1、土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入。

2、未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

3、銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

上述規定與企業所得稅的收入確認保持一致，消除了二者的差異。

（二）工程質量保證金的稅前扣除

一般說來，房地產公司與施工企業結算竣工工程價款時，均會按照合同約定，預留施工單位3％～5％的工程質量保證金，待保修期滿后再支付給施工企業。在實際工作中有兩種作法：

其一，施工單位開具包括工程質量保證金在內全額建筑業發票，房地產企業預留保證金時向施工單位開具“保證金收據”；

其二，施工單位僅僅開具實收工程款的建筑業發票，對沒有收取的工程質量保證金不開具發票。

按照《新通知》規定，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

因此，房地產企業在與施工單位結算竣工工程價款時，考慮土地增值稅稅前扣除必須注意兩點：

1、按照“國稅發〔2009〕91號文”規定，施工企業的建筑業發票應該在項目所在地稅務機關開具；

2、與施工單位結算竣工工程價款時，必須要求施工企業開具包括工程質量保證金在內的全額建筑業發票。

需要說明的是：這一點是與企業所得稅的稅前扣除不一致的，按照“國稅發〔2009〕31號文” 規定，只要符合該文件要求，施工企業不開具包括工程質量保證金在內全額建筑業發票，也是可以在企業所得稅稅前扣除的。

（三）房地產開發費用的稅前扣除

房地產開發費用的稅前扣除問題，《土地增值稅暫行條例實施細則》進行了明確規定，但是在實際執行過程中出現了新情況、新問題。《新通知》對此進行了重申和明確：

首先，重申了《土地增值稅暫行條例實施細則》關于房地產開發費用的稅前扣除規定。即：

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的

金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

其次，對完全使用自有資金的稅前扣除進行了明確。

也就是說，對全部使用自有資金，沒有利息支出的房地產企業，其房地產開發費用的稅前扣除標準是：按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

這一規定，解決了長期以來困擾房地產企業的難題，對企業是相當利好的。再者，對利息支出的稅務處理進行了統一。

按照《新通知》規定，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

也就是說，利息支出只能作為房地產開發費用進行稅務處理，不允許計入“開發成本”而享受成本加計扣除的稅收優惠政策。

（四）土地閑臵費的稅前扣除

關于土地閑臵費的稅前扣除問題，“國稅發〔2009〕31號文”規定將其作為“土地征用及拆遷補償費――土地閑臵費”，可以在企業所得稅稅前扣除。《新通知》明確規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑臵費不得在土地增值稅稅前扣除。

企業支付逾期開發的“土地閑臵費”，其實質是房地產企業違反國家的相關土地

政策而繳納的，從嚴要求不允許在土地增值稅稅前扣除是必要的，同時也與目前國家調控房地產市場的“組合拳”密切相關。

（五）取得土地使用權時支付契稅的稅前扣除

按照《企業會計準則――無形資產》規定，外購無形資產的成本，包括購買價款、相關稅費以及直接歸屬于使該項資產達到預定用途所發生的其他支出。從會計處理角度看，房地產企業購買土地的成本不僅包括購買土地的價款，還應該包括拍賣手續費、傭金、繳納的相關稅金（契稅、印花稅等）及其他費用。

按照《新通知》規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

這一規定，不僅與會計處理一致，而且與企業所得稅的稅務處理沒有差異。對于房地產企業而言，也是一大利好。

但是，美中不足的是，對于構成土地成本的“印花稅”（按照《土地使用權出讓合同》繳納的）并沒有提及。筆者認為，印花稅和契稅性質是一樣的，都是企業購買土地過程中“按國家統一規定交納的有關費用”，應該可以在土地增值稅稅前扣除的。

（六）拆遷安臵用房土地增值稅計算問題

《新通知》對拆遷安臵用房的稅務處理進行了規范，彌補了過去在對拆遷安臵用房稅務處理方面的缺陷。

1、本項目房地產安臵回遷戶

房地產企業利用建造的本項目房地產安臵回遷戶的，其稅務處理為：（1）

安臵用房應該視同銷售，確認土地增值稅的應稅收入

根據“國稅發[2006]187號”規定，安臵用房的視同銷售收入按下列方法和順序確認：

A 按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

B 由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（2）安臵用房應計入開發成本

在確認安臵用房的視同銷售收入后，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

（3）補差價款的處理

房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

2、異地安臵的稅務處理

（1）異地安臵的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；

（2）異地安臵的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

3、貨幣安臵的稅務處理

《新通知》明確規定，貨幣安臵拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

這里并沒有對“合法有效憑據”進行界定，筆者認為至少應該包括以下內容：（1）

房地產公司與拆遷戶簽訂了《拆遷補償協議》，且是真實有效的；（2）

支付拆遷補償費的票據要合規：

A、符合“國稅函[2008]277號”規定的相關條件，支付的拆遷補償費以被拆遷人的收款收據作為憑據；

B、不符合“國稅函[2008]277號”規定的相關條件，按照“國稅函發[1997]87號”規定，支付拆遷人的青苗補償費，收款人的收據作為憑據即可；

C、不符合“國稅函[2008]277號”規定的相關條件，按照“國稅函發[1997]87號”規定，支付拆遷人的轉讓建筑物等財產性質的其他補償費，收款人應該開具發票或者提交免稅證明。（3）

領款人的身份證明、簽章等手續齊備。

（七）轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

1、重申了轉讓舊房準予扣除的規定

按照“財稅[2006]21號”第二條第一款規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不

能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。

2、對“財稅[2006]21號”未明確的重新界定

在執行“財稅[2006]21號” 第二條第一款規定過程中，主管稅務機關與納稅人在理解“每年”的含義上產生了歧義，因此《新通知》對此進行了重新界定，明確規定：

計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

（八）關于滯納金問題

1、未按規定預繳稅款的滯納金處理 按照“財稅〔2006〕21號文”規定，對未按預征規定期限預繳土地增值稅稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

2、已按規定預繳稅款，清算補繳稅款的滯納金處理

房地產公司在土地增值稅清算后，往往會出現扣除已經預繳的土地增值稅，還要補繳土地增值稅的情況。《新通知》對此情況是否加收滯納金問題進行了明確：（1）納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，房地產企業在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

（2）土地增值稅清算后，在主管稅務機關規定的期限內，房地產公司沒有補繳的，根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定應該加收滯納金。

第四篇：房地產企業整體產權轉讓是否繳納土地增值稅

房地產企業整體產權轉讓是否繳納土地增值稅？

甲房地產開發企業開發的某樓盤完成了75%的銷售量，企業所得稅與土地增值稅均實行核定征收，公司決定將公司整體產權（包括未銷售完的開發產品及其他資產）轉讓給乙公司。對剩余的25%的樓盤是否視同銷售繳納企業所得稅、營業稅與土地增值稅等？

根據《國家稅務總局關于轉讓企業全部產權不征收增值稅問題的批復》（國稅函[2002] 420號）及《國家稅務總局關于轉讓企業產權不征營業稅問題的批復》（國稅函[2002]165號）的規定，如果將一全資子公司整體產權轉讓，也相當于是將股權全部轉讓（該子公司有土地、房屋等不動產）。這種情況是否繳納土地增值稅？

答：企業整體資產轉讓是指，一家企業不需要解散而將其經營活動的全都（包括所有資產和負債）或其獨立核算的分支機構轉讓給另一家企業，以換取接受企業資本的股權（包括股份或股票等），包括股份公司的法人股東以其經營活動的全部或其獨立核算的分支機構向股份公司配購股票。企業整體資產轉讓原則上應在交易發生時，將其分解為按公允價值銷售全部資產和進行投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失，也就是說，整體資產轉讓對轉出方來講也算是一種投資行為。

國稅函[2002] 165號文件規定，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，營業稅的征收范圍為有償提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的行為。轉讓企業產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業銷售不動產、轉讓無形資產的行為完全不同。因此，轉讓企業產權的行為不屬于營業稅征收范圍，不應征收營業稅。

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995] 48號）規定，關于以房地產進行投資、聯營的征免稅問題對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。……在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。關注公眾微信號：qx***分享更多地產財稅專業知識)根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）的規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字[1995] 48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規定。《土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。根據上述文件規定，可以作出以下分析： 營業稅方面：企業整體產權轉讓不征收營業稅。

土地增值稅方面：因企業只是股東的改變，沒有涉及產權的轉移，所以不征土地增值稅。

企業所得稅方面：股權轉讓價與原賬面投資價的差額部分屬于股權轉讓所得，應繳納企業所得稅。

另外，對剩余的25%的樓盤不構成視同銷售，不用繳納企業所得稅、營業稅與土地增值稅等

同時必須注意：國稅函[2002]420號及國稅函[2002] 165號文件已全文廢止。

第五篇：土地增值稅自查報告

附件3:

福建省土地增值稅清算項目基本情況說明

一、企業基本情況

企業名稱：

成立日期：法 定 代 表 人：注冊地址：注冊資本：企業類型：經營范圍：主 管 地 稅 局：納稅人識別號：地稅電腦編碼：聯系電話：

二、商品房項目開發情況

㈠土地取得情況

本公司年月日受讓于國有建設用地平方米、合畝（其中：平方米、合畝土地使用權，履行與本縣區土地局簽訂的《國有土地使用合同》（地合[]號）約定的一切權利和義 1

務。

㈡立項情況商品房項目實際于年月開工,年月主體工程封頂，年月通

過結構驗收。年月日經本縣區房地產管理局批

準，本公司取得商品房預售許可證。年月日本

公司取得本縣區房地產交易中心的產權備案登記，商品

房項目可售建筑面積平方米（其中住宅建筑面積平方米、店面建筑面積平方米、車(位)庫建筑

面積平方米）。年月日本公司項目全面竣工，并于年月日通過有關部門驗收。

㈢項目開發面積情況

本公司開發商品房項目可售總建筑面積平方米，其中：

1、住宅建筑面積平方米，⑴普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%;

⑵非普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑

面積的%;

2、非住宅（含店面、車(位)庫、其他）建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%。

三、其他情況：

⑴是否有整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（填是或否）

⑵是否有直接轉讓土地使用權。（填有或無）⑶是否取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（填是或否）

⑷納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（填是或否）

四、其他需說明情況：

企業蓋章

年月日

附送資料（原已提供過的可不再提供）：

1、房地產開發企業清算土地增值稅書面申請

2、項目立項書

3、施工許可證、預售許可證

4、房地產開發項目的預、概算書、項目竣工決算報表、項目工程合同結算單、國有土地使用權出讓（轉讓）合同、取得土地使用權所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結算通知單

5、不動產銷售明細表

6、商品房分層平面圖

7、主管稅務機關要求提供的其他有關資料。