第一篇：房地產項目的現場管理1751307656

房地產項目的現場管理

房地產公司的老總會戴上安全帽上工地，是特定時期的現象，盡管發展商的定位應該是投資而非建筑。該講強調運用管理的職能（計劃、組織、指揮、協調、控制）去促進技術管理工作的開展，為項目整體工程安排提供高效的操作指南。

第1操作環節：總說明

為強化投資風險的約束機制，規范科學地管理好該項目，使公司取得應有的社會效益、環境效益、經濟效益，擬針對項目及現場情況，制定實施本方案。

為明確責任主體，提出現場指揮部任務要求；

防止戰線拖長、效益低、浪費大，提出監控方案；

針對實施項目現場管理有關的設計、方案優化、資源利用，工程承包、施工管理、材料供應、設備訂貨、資金保障予以一些規定。把項目現場管理全過程、全部目標、全部活動都納入計劃軌道，使項目各項工作可預見、可預控。

第2操作環節：現場指揮任務要求

運用管理的職能（計劃、組織、指揮、協調、控制）去促進技術管理工作的開展。合格的工作主體、精干高效。

（一）負責項目實施過程中有關方面的綜合協調工作，委命現場主持事務的責任者，有關專業（結構、測量、材料、給排水、綠化、電氣等）的監理人員（有專業技術、經驗豐富、管理能力強、誠信主動承擔責任；有成熟而客觀的判斷能力，隨時處理可能發生的事情）應及時組織到位。

（二）據公司決策的總進度計劃，制定所要達到的現場管理的總目標、階段目標，分解目標對事務作安排。對資源進行優化配置，使各項工作都納入計劃軌道，可預見、可預控。

（三）規定職責范圍和協作關系。按工程進度要求和具體實際情況，分專業編制可具體操作的業務文件，制定監理工作運行制度。

（四）審核并簽署工程開工、停工、復工令，督促計劃工作的實施，依據實際進度、對工程款支付申請進行簽證。

（五）拿出處理重大質量事故、責任事故、安全事故的意見。

（六）處理合同履行過程中的重大爭議與糾紛，組織處理重大索賠，協助財務等部門搞好工程預算、結算。

第3操作環節：工程管理規定

貫徹建筑法及有關的規定條件，依章法辦事。

（一）有關承包素質的規定

工程由承包商完成（按工程條件、技術規范、圖紙、工程量清單和修改書要求，承擔實施全部工程的施工建成和修復缺陷工作），承包售貨員的素質是一切控制的基礎。

1、預審所提供的資料材料（企業營業執照和資質證書；企業簡歷；自有資金情況；全員職工數；包括技術人員、技術工人數量及平均技術等級等；企業自有主要施工機械設備一覽表；近三年承建的主要工程及質量情況；現有主要施工任務、包括在建和尚未開工工程一覽表）。

2、承包商通過評標、決標選定。據本項目特點制定評標、決標規定。本著保護競爭，維護招標工作的公正、公平、嚴肅性公開進行，以利提高企管水平，走捷徑拓展工作領域。

（1）技術標書部分，主要對施工組織設計（含施工方案）進行綜合評定，整個方案有一定的深度，對施工有指導性。

a、有滿足本工程技術文件要求的施工工藝符合技術標準，能抓住本工程的特點、難點、重點。b、合理的施工程序，平面布置合理、勞動力、機具、材料組織合理，“三新”采用能結合實際、管理措施得力，確保工期、安全、質量。

c、配備強有力的領導班子，工程管理體系、質安體系完整。

(2)商務標書部分。主要對標書所附合同內容進行評議和報價書進行分析比較。

a、所附合同草案內容，滿足招標文件的各項要求。

b、報價書不得有漏項。

3、承包商義務

(1)按合同規定的完工期限、質量要求完成合同范圍內的各項工程。

(2)對現場的安全和照管負責。

(3)執行監理工程師發布的指令。

(4)對現場負責清理，文明施工。

(5)提供履約擔保。

(6)提交進度計劃和現金流通量的估標。

(7)保護提供的座標點和水準點等。

(8)承包商人員、設備等保險。

(9)保障與工程有關的人免受人身或財產損害。

(10)遵守工程所在地的一切法律法規。

（二）合同轉包與分包規定

1、合同不得轉讓。禁防工程被肢解、賤價承接、掛靠，合同簽約實施有序、廉潔、高效。

2、工程專業性技術強的可分包，但須監理工程師提供意見經決策組織同意。

（三）有關施工現場的材料、工程設備和工藝的規定

1、監理工程師可隨時進入施工現場。

2、一切材料供應，工程設備訂貨和工藝均應達到合同中規定的相應口級、并符合專業監理師批示的規范標準要求。

3、承包商應隨時接受檢驗。如果商定的時間和地點供檢驗的材料七設備本準備好，或者確定不合規定的，監理師可以拒用這些材料和設備。

（四）有關施工過程中質量規定

1、承包商嚴格按合同進行施工、竣工，并修補缺陷，在涉及該項工程的任何事項上無論這些在全同中是否寫明都要遵守監理師的指示。

2、未經監理師批準、工程任何部分均不得覆蓋或使其無法查看，已作好檢查準備，監理師得到通知應參加檢查，且不得拖延。對覆蓋后才發現問題，監理師可隨時發出指示移去工程的任何覆蓋物或在其內穿孔，并在檢查后恢復原狀，使之完好。

3、由于承包商違約引起的原因，或者不合理施工或工程不安全，監理師有權反指令暫停工或返工，并在停工返工期間要對工程進行必要的保護和安全保障。

4、別墅工程不得在主體完成之前插入裝修。

（五）有關工程進度管理的規定

1、承包商應提交工程進度計劃

（1）一旦合同簽訂，承包商應再提交一個相對準確，最新修訂過的進度計劃（并附兩份清單，一份承包人設備的主要項目清單；一份勞務組織職員以及合同期內各種開支預測清單）。

（2）在工程計劃的實施中承包商應在不斷進行實際進度值與計劃值比較，按期對工程進度計劃進行修訂，并弟交定期報告。

2、進度計劃管理規定

（1）監理師據現場具體情況與承包商所做的開工準備工作選擇合適的時機發出開工通知，竣工時間從開工日期（應有承包商簽收的回執備案）算起。

（2）監理工程師根據全同規定，工程實際情況審查承包商提交的工程進度計劃的以下幾方面內容，以便提供建設性意見。

a、按合同工期完成工程的實施程序、施工部署、任務劃分。

b、網絡計劃周密程度，確保主導工序按時完成的施工方法、技術手段、組織手段。

c、施工各階段的材料、機械及人工投人情況、平面布置。

d、工程費用流動計劃

3、有關延期等工期核算規定

由于承包商以外的原因造成施工期延長，監理師可據實批準延期，依據開工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作為兌現合同、結算工程款的依據。

（六）施工安全與防火

1、貫徹執行國務院及各部門頒發的安全規程、生產條例和規定。

2、必須有十分明確的各級領導和各職能部門安全生產的責枉，遵守本地區、本單位的安全生產責任制。

3、無條件做好“計劃、布置、檢查、總結、評比”安全工作，各種長鳴。

第4操作環節：形成監控方案

（－）質量控制

落實保證質量的各種措施，預測避免可能發生的質量事故。

1、所在單位工程的分部、分項均按優質工程進行驗收、鑒定（評定），必須全部達到合格標準（消除不合格工程及無法修復的返工工程），多創優良工程。

2、推行樣板制、先按標準、規范、規程施工達化做出結構裝飾工程樣板（如樣板墻、樣板問、樣板結構），經認定后作為操作和質量驗收的標準，達不到樣板標準的不予驗收。

3、保證操作質量，貫徹“三檢”制、推行定崗操作。主體結構、高級裝飾設備

安裝等關鍵工種的操作人員持證上崗。

4、跟蹤隱檢（施工中）、預檢（施工前）、結構（交工、竣工）驗收。

（1）隱檢。要對部分分項工程的各道工序進行檢查，堅持“三不放過”，做好隱蔽記錄并歸檔保存。a、地基與基礎工程：對于一般基礎，檢查槽底地質、標高、尺寸、基礎斷面尺寸；樁基礎檢查試樁、打樁記錄。

b、鋼筋工程：檢查鋼筋品種、位置、形狀、現格、數量、接頭位置、搭接長度預埋件以及除銹、代用變更情況等。

C、焊接：檢查焊條品種、焊口規格、焊焰長度，焊焰外觀和焊接質量等。

d、防水工程：檢查屋面、地下室和水中結構的防水材料層數，做法和質量情況、防水的質量情況。e、給排水管道檢查位置、標高、坡度、試壓、閉水試驗防銹、防聞及預埋件情況。

f、暗配電氣線路：檢查位置、現格、標高、奇度、防腐接頭等，對于電纜還要進行耐壓絕緣試驗、對于地線、避雷針等，還要進行電阻試驗等。

g、施工隊現場所用的砂漿和混凝土都必須按規定取樣（或試配），進行強度試驗。

（2）預檢，確定下道工序的質量而預先對本項目作檢查。

a、對原材料、半成品、成品、構件等進場前進行試檢驗。

b、建筑物、構筑物的定位線及引進標高。

c、建筑物基礎放線及標高。

d、建筑物軸線及灰線。

e、各樓層放線及皮數桿。

f、模板的尺寸、標高、支撐及預埋件等。

g、預制構件及其安裝情況。

h、主要外管線溝道的走向，化糞池、檢查井的位置以及標高、坡度等。

i、電氣工程的變電、配電位置、高低壓進出品方向，電纜溝位置、標高、尺寸、送電方向等。j、設備基礎的位置、標高、尺寸、預留孔洞、預埋件等。

（3）結構驗收，裝修前過行一次全面檢查和評定，免留結構質量隱患、排除裝修障礙，主要包括外觀檢查和內業資料檢查。

a、外觀檢查主要檢查結構施工質量是否符合質量標準和設計要求。磚混結構的組砌方法、圈梁構造柱斷面尺寸，樓梯及構件的焊接質量、混凝土質量；框架結構要重點檢查節點做法和質量。

b、資料檢查主要包括：各種原材料試驗記錄、土建施工試驗記錄、構配件出廠證明、隱檢、預檢記錄等四大項直接影響結構工程的項目；同時對施工過程的有關記錄和如分部分項工程質量評定記錄、土建施工記錄雙及設計變更招待情況等。

（4）質檢方法、手段、技術資料、成品保護要求。

a、質檢方法：全數與抽數相結合。

b、質檢手段：目測（看、摸、敲、照）和實測（靠、吊、量、套）并用。

c、技術資料整理歸檔，保證準確、真實、齊全。

d、成品保護要提請重視實施“護”（提前保護）、“包”（包裹防污染）、“ 蓋”（表面覆蓋）、“封”（局部封閉、防損和污染）。

5、制度控制

a、圖紙的熟悉、審查和管理制度。

b、技術交底制度。

c、施工組織設計制度。

d、材料檢查和驗收制度。

e、工程質量檢查和試驗制度。

f、工程技術檔案制度。

g、技術責任制度。

h、技術復核與審批制度。

（2）建立實施質量日記、現場質量協調會、質量匯報會等制度。

（二）工期控制

目標明確，現狀清楚，對策具體，措施落實，及時檢查總結。

1、完善以事先為主的工作體系，階段性地檢查實際進度與計劃的判別并分析找出原因，糾正偏差。

2、尋找各階段計劃進度控制點，看網絡計劃中主導工序完成情況，對有關進度及計量，召開進度協調會。

3、有確保主導工序不突破工期的對策措施（包括組織、經濟、技術、合同等），階段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡（有補救措施，調整其他計劃的可能）。

（三）投資控制

1、在施工過程中及時答復施工單位提出的問題及配合要求，主動協調好各方面關系，預測工程風險及可能發生索賠的誘因，制定防范性對策，避免和養活索賠事件發生。

2、按合同規定條件和要求，監督實施事前的各項準備工作，以免索賠，及時對已完成工程進行計量驗收，及時向對方支付進度款，避免違約。

3、分析設計圖紙、施工方案，標底價，合同（工程量核算、定額取費、材差價格構成因素）等，明確工程費用最容易突破的部分或環節即投資控制重點。

4、對工程設計變更，現場稚、技術措施、材料涉及到經費的稚要嚴格把關。

5、根據功能、檔次、貨源等合理準確地反映主材、設備費用，避免以劣充優和結算價格難以取定而扯皮等問題。

第5操作環節： 安全與質量管理

一、安全生產管理制度

（一）項目經理部建立貧富保證體系，落實安全生產崗位素質制。

（二）安全員對工人進行現場安全教育，分項工程施工前由技術員對施工員進行安全技術交底。

（三）進入施工現場必須戴安全帽，不準穿拖鞋上班，高空作業必須系安全帶。

（四）遵守安全操作規程，嚴禁聲音指揮，違章作業，違反勞動紀律。

（五）所有人員嚴禁乘坐貨用電梯，嚴禁在危險地點站立、坐臥、休息。

（六）施工現場的安全防護設施、警示、批示樗牌未經批準不得搬動、拆除、挪做他用，妨礙施工時，由安全員負責處置。

（七）特種作業人員必須持證上崗，非操作人員不準運用機械設備。

（八）遵守安全用電規定，嚴禁非電工接線、接燈，嚴禁使用移動式磺鎢燈。

（九）項目經理部每月組織一次安全大檢查、安全員做好日常監察工作。

（十）安全隱患由主管生產的項目副經理落實有關人員限期整改，并做好復檢工作。

二、治安消防管理制度

（一）消防設施組織設計布置，大門設專人值班。

（二）臨時用電設備接線必須符合現場安全用電管理規定，未經批準不得使用電熱器具

（三）現場用火熏經項目安全員批準、開具“用火證”按指定時間卅占田小衛設專人看管。

（四）電氣焊作業場所10米內不準有易燃易爆物品，禁止電氣焊與油漆交叉作業，氧氣、乙炔瓶間距不小于5米，氣瓶與焊槍距離不小于10米。氣瓶不得橫放或倒置。

（五）易燃易爆有毒物品應專庫存放，并經公安部門批準，有安全措施。

（六）木工棚內的刨花、鋸末必須當日清理干凈。施工現場嚴禁吸煙。

（七）嚴禁挪用、圈占、埋壓各種消防設施，材料擺放合理，保證消防通道暢通。

（八）電焊把結、電纜、小型機具等貴重物品重點管理，防止被盜。

（九）嚴禁賭博，嚴禁觀看淫穢書刊、音像，嚴禁酗酒鬧事、打架斗毆。

（十）非施工及管理人員進入現場需遵守門衛管理制度，并登記.

第二篇：如何做好房地產項目銷售現場管理

如何做好房地產項目銷售現場管理

一、培訓

培訓的目的是為了使新員工能更好的理解公司的經營理念，公司所開發的項目，使得員工具有健康向上的思想，較強的專業知識，為以后在銷售過程中具備較強的抓客能力和維系客戶推銷公司項目及公司品牌而打下良好的基礎。

1、在培訓過程中不斷灌輸房地產的發展趨勢，發展前景，使得員工對未來房地產市場充滿信心，堅定從事房地產營銷的決心，為打造一只穩定的團隊做好鋪墊。

2、在培訓的中除了教授員工房地產的專業知識外，可以適當的穿插健康的有一定團隊協作的游戲，使得員工在培訓的時候就融入到一種快樂的和諧的氣氛當中，使得他們都喜歡這樣的公司，這樣的伙伴，愿意和公司一起成長。

3、在培訓的時候多多結合保險行業的經驗，使得員工在訓練中學會堅強、勇敢，對以后的銷售過程中碰到的困難有迎難而上的勇氣。

二、制度建設

1、在培訓的過程中需要提前建立銷售管理手冊及各種制度的建設和優化，使得以后的工作過程當中形成統一的操作流程及操作標準。

2、除了例行制度建設外必須建立主動營銷的相關制度及操作流程標準（淡市下每位銷售人員應做到“銷售無時不在”的思想準備）

三、銷售現場管理

1、培訓的持續性：很多現場管理人員認為做完了前期培訓就結束了，其實這是一種誤解，當前期培訓完成后，銷售現場的培訓其實才剛剛起步，許多的銷售問題只有在銷售過程中才會體現出來，所以在今后的管理中本人一定會注重時時提高自己的專業水平，使得員工時時有東西可學。

2、帶頭學習：在銷售現場客戶較少的時候，及時的激發大家學習的熱情，使得銷售現場始終活躍在學習的氛圍中。

3、言語謹慎：做為銷售現場的管理者語言一定要謹慎，許多有關工程和政

令的話題尤其如此，做到一言一行都準確，避免影響置業顧問思路模糊的情況。

4、處理公正：許多的問題處理過程中做到公正，這其實是很多現場管理人員最容易犯的錯誤，做到對任何置業顧問都處在同一感情線上是保持這一原則的前提條件。（不要與置業顧問稱兄弟，這樣容易喪失原則，造成執行力不足）

5、激發員工的建議：在銷售現場管理當中，要注意激發員工的建議熱情，因為任何的銷售和管理都存在問題，不斷自我完善是銷售提高的唯一方式。

6、上下班問題：在銷售現場的管理過程中，主管除不能遲到、早退等違紀現象外，更要注意盡量最晚一個離開銷售現場（員工看到這一現象，往往會受到極大的震撼，許多的情況下管理者就是他們最直接的榜樣）。

7、黃色玩笑：無論在什么情況下銷售主管都不允許開黃色玩笑（許多男銷售主管有這樣的毛病）這樣會影響公司形象。

8、適當做衛生：很多銷售管理人員都不做衛生，因為有安排人做，其實在管理過程中，有聲的命令往往敵不過無聲的行為。

9、建立主動營銷激勵機制：現場的管理過程中不斷使用獎勵的手法有助于更大的激發大家的銷售意識提高銷售現場成交率。

10、游戲：在銷售現場中，如何在沒有客戶的情況下使團隊快樂并學習，游戲成為最好的方式。

11、現場問題的處理：許多置業顧問在接待客戶過程中會在解答客戶疑難問題上出現差錯，作為管理者要善于發現這些問題，并及時處理。

12、少“批評”多“鼓勵”：多鼓勵銷售員，使得大家對市場更有信心，對銷售工作更有激情。

13、幫助銷售人員管理客戶：客戶管理在銷售現場過程中非常重要，要幫助他們管理好客戶并維系好客戶。

14、與各部門的銜接：主管不僅僅要進行現場管理，往往還要往返于各個部門之間，為銜接好公司各部門和銷售部門起到橋梁作用。

15、對策劃的理解：銷售現場的管理人員應當具備一定的策劃知識及廣告知識，及時的向置業顧問傳遞公司的最新策劃和廣告回饋。

16、將公司的企業文化植入銷售人員“心臟”：公司需要有忠誠度的銷售團隊，而作為管理人員應當時時刻刻記住這點，為公司打造和培養一支忠誠度的團

隊而努力。

以上是在以前管理團隊中的一些心得，希望公司在未來的市場競爭中立于不敗，最后祝公司事業更上一層樓。

第三篇：房地產現場管理

房地產現場管理

摘要

本文根據房地產現場管理的常見問題，管理階段的質量，安全方面進行了總結和規劃。隨著社會的發展，管理問題越來越重要，尤其是房地產的現場管理，由于流動性大，涉及反面多，無論是技術反面還是員工心理方面都有著很大關系。

關鍵字房地產；現場；階段管理

前言

房地產工程現場管理是一個看似簡單，實則復雜。在質量、進度、安全、投資控制、設計技術工藝等相互之間需求管理的平衡點。基于企業戰略和遠景目標，努力解決在項目實施過程中發生的各種問題，提供客戶滿意的建筑產品。

1、房地產行業工程管理常見的問題

1.1現場工程管理人員流動性加大。

需平衡工作時限與流動性。人員流動的幾種原因：有能力而沒有發展舞臺的；跟不上企業發展步伐的；待遇低于行業水平又沒有其他方面提高空間的；與企業文化不合拍的；與管理層行為規范不一個方向的1.2灰色收入層級分明。

責權利需要對等。高度決定厚度，厚度決定責任。在沒有合適的待遇、制度、平臺下，容易滋生權利尋租現象。

1.3中低層管理人員職業化程度參差不齊，人員配置失衡。

人力資源管理的團隊人員知識結構體系的問題。房地產現場管理人員，自基層做起的通過正規項目管理培訓的較少，一專多能的綜合管理人才更少。案例：某房地產工程部門專業組合。

1.4合同違約索賠條款趨于形式化和容易充當某些管理人員謀取私利的砝碼

1.5現場管理人員難以協調諸多內、外部事務。外部關系協調能力、內部關系配合能力。自己不去唱黑臉。被俘虜的人員立場錯誤，當然被俘虜的原因眾多。對承包商的約束力較弱，導致指令難以執行、落實。

1.6忠誠員工不吃香？救火隊員是英雄？。忠誠的員工即要堅持維護制度的嚴肅性，保護企業利益，更要在溝通和變通上多下功夫。無所事事的先放火后救火的，應小心使用。

1.7成本控制抓不住關鍵點。

往往是花錢買教訓，最怕花了冤枉錢沒有吸取教訓。同樣的錯誤不犯第二次。

1.8結算數值遠高于中標數值或預算值，并超出項目成本測算數值，使銷售定價基數失誤，減少了企業利潤空間。

1.9辦理事務過度推、拖、拉，不敢承擔責任。界限不清，三不管地帶，無人問津，好事自然搶，壞事推千里。流程制度無時間量化。

1.10監理單位難以行使自身的權利。監理單位只是負責質量、安全管理，進度、投資等難涉足。房地產工程管理人員插足太深，形成越俎代庖的不良局面

1．11進度拖延、質量降低、忽視安全成為管理的不治之癥。

1.12管理人員自身定位（角色定位）偏差。現場出現問題

1.13尋覓合作較好的長期戰略合作承包商較難。長期的戰略合作伙伴關系的建立與維護。

2、總平圖策劃

總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性強的總平面管理策劃可以有效地降低項目成本，保證項目發展進度

2.1提前規劃，提前溝通，有利于公司各部門理清思路，達成共識

2.2作為合約策劃的重要依據，可以有效地控制成本：總平面管理策劃中的內容基本都與造價相關，這些內容均要在相應的合同中體現，例如，臨時施工道路寬度、斷面做法；機械型

號規格、布置要求；材料堆場面積、做法等內容應作為招標重要依據，并且在招標時明確與造價相關的內容，可以有效地減少施工過程中的措施簽證，便于成本控制

2.3作為現場安全文明管理的重要依據：總平面管理策劃作為主包合同的附件，明確了雨、污水排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內容主包單位均在措施費清單內逐項報價，項目部要求主包單位落實安全文明措施時，既有具體項目、做法又有相應清單造價，具有較強的執行力

3、安全文明策劃

3.1將安全文明管理制度納入招標文件，并考慮在報價之內。

3.2簽定常規施工合同的同時，作為合同的補充協議與承建商簽定《安全文明專項投入與獎罰考核管理協議》，來切實保證承建商在安全文明方面的投入到位

3.3在措施費清單中詳細列出主要方面的暫定工程量、單價，在施工過程中只有完成一項、才能支付一項。否則從合同總價中扣除，并采取其他形式保證安全文明效果。

3.4編制符合本工程安全使用要求的“臨時用電組織設計”，繪制本工程臨時用電平面圖、立面圖，并由技術負責人審核批準后實施。

4、項目實施管理

4.1技術能力是現場管理的前提

① 專業能力是工程人員基本的價值體現

② 現場管理不是單純的溝通協調，否則客戶關系人員比我們更具有競爭力

③ 對技術問題有發言權才能與合作方平等對話

4.2避免問題的重復發生，仔細劃分負責區域，實現問題可視化。有效利用資源。并且建立良好的政府關系。衡量好現場管理的尺度。持久力才是現場管理成功的關鍵。交付階段是項目管理的最后一道防線。客戶預驗房可以提升客戶體驗，但前提是質量具有基本保證快速、有效的維修能夠挽回客戶的信任。

5、管理機構的職權

①受公司領導或工程部直接指導代表公司支持和辦理開發項目的一切管理業務，定期或不定期的向公司領導或向直接領導做出項目進展情況的匯報，重大事宜應及時匯報。

② 按照有關要求，組織項目實施，使其項目工程優質、高效、節省、文明、安全的完成。③ 依據“建筑工程承、發包合同”簽辦工程價款的撥付和有關經濟簽證。

④ 當發生影響開發項目工程質量，施工單位混亂影響項目進度及違約、違章事宜時，除向

領導做緊急報告外，由權做出臨時停工或應急的決定

⑤ 組織辦理項目交工驗收。

6、現場技術管理的內容及工作

6.1加強圖紙管理。現場應具有圖紙收發、登記、保管、回收等環節的圖紙管理制度（包括工程變更圖紙在內）。

6.2加強技術交底。在施工過程中施工單位提出的有關技術方面的問題，應及時傳達設計部門，及時約其舉行”設計技術交底會議”會同施工單位一起研究解決。

6.3加強對材料、配件、設備試化驗的監督檢查。建筑工程用的材料（半成品、成品、設備等），均應具備合格證件，出廠證件及化實驗的證件。

6.4要記錄好工程日志和施工記錄。即工程開竣工日期及各分部分項施工起止日期；圖紙及文件收發日期；氣象情況（氣溫、風力、風向、陰、雨、晴、霧、霜、雪）；每日施工部位及進度；隱蔽工程檢查及驗收；各類事故的發生、分析與處理；材料、配件、設備、供應及短缺情況；上級部門的檢查及指示；其它重要事項如停水、停電、停工、現場治安等等。

6.5要做好施工記錄。如地基處理記錄；大型構件安裝記錄；現場予應件施工記錄；新技術、新材料、新工藝推廣應用記錄；測量記錄；沉降觀測記錄；雨冬期施工記錄；構件荷載實驗

記錄；質量與事故處理記錄。

7、施工階段工程部現場質量管理工作重點

①承包商項目部管理人員的控制管理。②現場平面布局管理。一次性投入、永久性使用；③整體施工組織設計的審核管理。④進場材料的把關。⑤施工過程中隱蔽項目的把關。⑥裝飾裝修階段的樣板引路環節。⑦質量檢查驗收把關。⑧質量缺陷與工程款支付的對應性。⑨竣工驗收階段主抓分戶驗收內容和竣工資料、備案資料的組建。

8、施工階段工程部現場進度管理工作重點

①進度計劃的合理性、可行性②進度計劃的深化程度③進度計劃的糾偏。關鍵線路的不斷調整和控制是管理重點。④承包單位的資金與人員控制的兩大要素。控制承包商先期墊付的資金不能撤出及進度款資金不能挪用是資金管理重點。勞務隊伍的人員數量及工種搭配的合理性是督導重點。其他要素的管控隨時跟進。⑥分包單位的配合。嚴格執行工序交接制度。資金支付的時間與比例的平衡⑦減少設計變更、簽證數量，預防設計技術文件頻繁調整帶來的工期延誤和承包商借機混水摸魚。⑧竣工資料的分段整合匯總管理。⑨竣工驗收、備案管理的及時性。⑩與承包商共同核對利潤平衡點，共謀積極措施，達到理想中的“經濟時速”。

9、結束語

現場管理的意義就是基于企業的戰略和遠景目標，努力解決在項目實施過程中發生的各種問題，提供客戶滿意的建筑產品。所以現場管理對房地產公司起著至關重要的作用。參考文獻

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[3]張岑堯，地方政府的介入對城市房地產價格的影響:雙重壓力假說[J]，東北財經大學學報，2005（6）：40-43

第四篇：關于房地產項目現場管理相關問題的探討

關于房地產項目現場管理相關問題的探討

摘要】在房產項目的開發過程中，現場管理所占據的地位是非常重要的。在經濟快速發展的大背景下，房產開發行業的發展也是前所未有的，隨著房產開發項目不斷增多，分析我國房產開發行業的發展，房產開發現場管理仍然存在著較多的問題，從而制約了房地產開發行業的發展。本文主要分析總結了現階段房地產開發項目現場管理普遍存在的一些問題，并闡述了現場管理在房地產項目中的重要意義。在此基礎上對提高項目管理提出了一些看法和建議。房地產工程項目現場管理存在的問題

近年來，隨著我國社會經濟的快速發展，城市化建設的進程不斷加快，房地產開發項日工程成為城市化建設的一個重要組成部分。從目前我國房地產開發項目現場管理的方法和手段來看，仍然還存在著一些問題。

1.1 在現場管理部門的設計管理工作方面，一些房地產開發項目的設計由于設計單位的任務較多，加上開發商要求的設計周期較短，因此經常處于趕圖狀態，設計深度難以達到現場施工要求，設計錯、漏、碰較多，變更頻繁。如果不解決設計與施工的根源性問題，建設項目就不能按照計劃進行，勢必影響了現場管理的效率和施工質量，難以保證現場管理的科學性。

1.2 在房地產開發項目的進度管理方面，很多房地產開發項目由于種種原因，使得實際施工進度相對于開發進度計劃來說，均有不同程度的滯后，嚴重制約了房地產項目開發進程。例如，在現場管理過程中，由于開發商部門之間的協調問題，或流程過長，部門過多等原因，許多問題不能及時解決，越積越多，嚴重拖了項目進程的后腿。

1.3 在房地產開發項目的質量管理方面，有很多房地產項目的現場管理的質量較低。目前，在現場管理中經常出現的質量問題主要有：施工人員為了方便，經常不按設計圖紙和施工規范施工;監理單位不能履行應有的監管職責，偷工減料時有發生;施工人員大部分是農民工出身，較少經過上崗培訓，因此施工工藝和工序均不規范：由于沒有及時進行中間驗收和隱蔽驗收，造成工程質量隱患。以上問題說明房地產開發項目的現場質量管理還有待進一步提高。

1.4 在房地產開發項目的成本管理和控制方面，缺乏一套良好的成本管理措施和體系，主要表現在：由于合同談判和簽訂時比較匆忙，容易造成成本管理的漏洞，造成索賠和變更增加，造成成本增加;成本核算缺乏一個嚴格的程序和監督制度，導致項目成本管理失控，浪費嚴重。加強房地產開發項目工程現場管理的必要性

加強房地產開發項目工程現場管理對房地產開發商而言，無疑具有非常重要的實際意義。

2.1 房地產開發項目的現場管理是房地產項目開發的一個重要組成部分，現場管理與整個房地產開發而言，就是局部與整體的關系，如果局部沒有做好，勢必影響了整體發展的效益和方向。有效而科學的現場管理可以加強房地產開發項目各個管理部門之間的密切聯系，同時也可以提高整個房地產開發項目管理的高度和水平，促進房地產開發管理工作又快又好地發展。

2.2 加強房地產開發項目現場管理水平，有利于提高開發項目的品質，提高工程質量，節約建設成本，增加企業效益。其中加強成本管理是現場管理的一個重要方面。加強現場管理的成本管理，對于房地產開發項目而言，不僅提高了效率，而且還大大節省了管理成本，避免了不必要的資金資源的浪費。

2.3 提高現場管理有利于有關法律法規在房地產開發項目中的實行和運用。

現場管理雖然只是房地產開發項目中的一個部分，但是其管理卻涉及到了城市規劃、城市管理、城市環保等等各個方面的法律法規和政策。因此，提高現場管理有利于保證各項法規政策在房地產開發項目中的貫徹和實行。這是依法辦事的體現。加強房地產工程項目現場管理的措施

現場管理是一項極其復雜的管理過程。因此，針對房地產開發項目工程現場管理提出了幾點看法和對策。

3.1 設計管理方面。

規劃及方案設計、施工圖設計的管理是現場設計管理的重要工作內容之一。一

般來說，房地產開發項目的設計工作都會同時由幾個單位來完成，因此，在進行設計管理工作時，首先應做好設計工作計劃，協調好各設計單位之間的工作和任務，根據設計工作的內在關系確定出圖時間，保證設計工作與施工計劃的協調，以不影響項目實施的進展。其次，設計跟蹤服務是設計現場管理工作的保障。目前，設計圖紙普遍存在的問題是：設計出圖時間較短，加之設計單位的設計任務較多，出圖質量難以保證，設計內審工作不到位，設計各專業之間沒有很好地防調，造成施工過程中的設計變更較多。因此，在施工過程巾的設計跟蹤服務尤為重要，處理得不及時，便會影響施工進度，造成返工和浪費。

3.2 進度管理方面。

現場進度管理是項目開發計劃得以落實的重要工作之一，實際管理工作中應該注重進度的控制和管理。目前，在房地產開發項日的管理中，較多存在著實際進度落后于計劃進度的現象。主要原因是，許多開發商在開發計劃的擬定時，為了盡快實現效益目標，脫離實際擬定開發目標，使各項工作及施工進度難以在期望的時間內完成;其次，施工單位的施工組織計劃的科學性和計劃的執行效果，設備、材料及人力的有效組織是影響進度目標實現的最主要因素，而建設單位內部的各項工作如設計管理工作、招標采購工作、分包隊伍的確定工作、內部審批工作等方面也比較突出地影響了項目實施的進度;因此，要想使現場管理的進度得到合理的控制，首先，要制定合理的科學的開發進度計劃，建設單位的自身工作應與總開發計劃有機結合，并嚴格按計劃執行;對于施工單位的計劃執行，應有嚴格的合同管理措施和經濟手段予以控制。只有這樣，進度管理才能真正有效發揮作用。

3.3 質量管理方面

針對在房地產開發項目的質量管理方面存在的問題，建設單位應采取有效的措施加以避免和改善，如：(1)要求施工人員嚴格按照設計圖紙和施工規范和工藝標準施工，加強現場施工管理，對每道工序進行控制;(2)對監理單位不能履行應有的監管職責的，應對監理單位采取必要經濟手段促使其改進：(3)提高現場管理的質最，還需要從細節做起，從每一個程序來進行。首先，要嚴格把握施工相關材料和原料的質量關。高質量的原料和材料是現場管理提高管理質量的最基本的管理工作：(4)要求并監控施工單位加強對施工人員的崗前培訓和施工技術交底，保證按合理的施工工藝和施工工序施工：(5)要求監理公司及時進行工序驗收和隱蔽驗收，避免工程質量隱患。以上措施是提高房地產開發項目的現場質量管理必要手段。總之，現場管理部門應該考慮到其管理輻射的各個方面，綜合提高其管理質量水平。

3.4 成本管理方面。

成本管理是現場管理工作中一個重要方面。提高現場管理的成小管理，首先需要有一批高素質的成本管理人員，形成一支強人的成本隊伍;其次，現場成本管理要有比較健全的成本控制制度和工作流程，使本公司各部門相關管理人員在控制工程變更和簽證方向能按統一的方法執行：避免和減少隨意增加造價：另外，現場管理應該制定一套合理的成本核算體系，包括成本會計核算的程序，成本核算結果的公示，成本會計工作的監督制度以及成本會計的考評等等。加強現場管理的成本管理，能夠有效地節約資源和資金，同時也能夠對現場管理部門提供真實有效的信息，作為其調整管理工作的依據。促進房地產事業的發展。4 結束語

提高房地產開發項目的現場管理水平，是當前我國房地產事業的大研究熱點。它必須從其工作內容的各個方而進行分析和研究，然后有針對性的提出一些措施和建議，提高現場管理的科學性，隨著經濟全球化趨勢的不斷加強，提高房地產開發項目現場管理水平成為增強其競爭力的重要手段。社會在不斷變化發展，在以后的生活，各種問題也將是層出不窮，現場管理部門和管理人員也應該提高其自身

第五篇：房地產項目現場施工管理策略分析

房地產項目現場施工管理策略分析

摘要:結合多年的實際工作經驗,就房地產施工管理過程中的一些問題,發表了一些看法,強調了施工質量控制、協調各部門工作以及市政配套設施建設的管理。

關鍵詞:房地產項目;施工管理;思考注意施工階段的過程控制和管理

房地產甲方管理建設工程,應該管些什么?哪些是必須由甲方來管理的,哪些又可以通過監理、甚至施工單位自身來實現管理的?細分各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢,而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理。“大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。工程管理的理想境界是:工程質量達到甚至超過期望,施工工期控制在充分的時間內,使施工單位獲得了合理的經濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方,而是真正的合作伙伴。所以,甲方要從以下幾個方面進行管理。

1.1 嚴把工程質量關

加強質量管理,控制返工率。在施工過程中,要嚴把工程質量關,充分認識到“細節決定成敗”的含義,各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中,采取防范措施,消除質量通病,避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。

1.1.1 要管理好施工質量,首要的任務是按圖施工

甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題,及時處理,該返工則返工,由此造成的損失由施工方負責。但需注意,不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的,使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的,應責令其改正、處以罰款;情節嚴重的,責令停業整頓,降低資質等級或者吊銷資質證書;造成建設工程質量不符合規定的質量標準的,施工方應負責返工、修理,并賠償因此造成的損失I構成犯罪的,依法追究刑事責任。

1.1.2 加大對隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗收

房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位,施工方要進行自檢,并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄,隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點,并且請求甲方進行驗收。若驗收合格,甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工,倘若甲方代表查驗不合格,施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收,甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露,并配合檢查。檢查不合格的,甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字,并要求其拆除返工。

1.2 確保工程按期完成無憂論文網http://

在施工進度方面,甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行,發現問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的。發現在合同約定的工期內確實完不成的,要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。

1.3 對施工單位獎懲分明

在施工合同上,可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調動施工方的積極性,在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”,同時也達到了工程管理的理想境界。做好個部門的協調工作

2.1 充分認識協調工作的重要性

工程中各專業的交叉部位明顯的問題容易發現和解決,容易出問題的多數都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現一些較大的問題,讓我們很難補救,甚至無法挽救。即便是這些小的問題,如果事先不設法考慮解決,事后處理起來也很麻煩,有時甚至要花幾倍的代價,而且還會影響工程的質量,造成經濟損失。

2.2 加強管理建立科學的管理模式

這里所強調的加強管理,是指在現有管理水平的基礎上,認真對待每一個管理環節,不走過場,針對影響工程質量品質的一些關鍵問題,從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制,從而達到進一步提高管理水平的目的。

2.3 發揮監理單位的技術協調作用

2.3.1 明確監理權力

甲方書面授權給監理單位進行監理,監理在委托的范圍內,有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中,監理方是甲方重要的技術協調和行使權力代表。

2.3.2 監督監理方是否真正履行其職責

這就要求甲方代表要留意監理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監理查驗質量工作后,對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格,甲方代表要實測一下,發現問題,甲方代表要責令監理方監督施工方更換建筑材料、設備、構件,或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。重視市政工程建設和竣工驗收

3.1 市政配套設施建造

市政配套是房地產項目中非常重要的一部分,且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實施難度極大,體現為時間要求緊、作業場地小、互相影響大,壟斷單位多等特點。做好市政配套設施建造的關鍵一是及早準備,比如說天然氣工程,目前其設計與樓體施工圖設計脫節,但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設計及交底,可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等;二是做好各專業問設計圖紙的疊加,及時進行設計優化和加強對各專業的施工組織設計的審查:是對壟斷專業隊伍的選擇慎之又慎。

3.2 必須安排好竣工驗收

做好竣工驗收工作的基礎除了保證各專業工程順利完成,質量合格外,還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃,計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求,明細產品主體、電梯、消防、人防、環境、規劃等驗收和取證時間,明細由建設單位牽頭,參建各方參加的工程驗收小組,施工單位驗收整改人員的安排等。做好竣工驗收的關鍵首先是利用好公司培養的各種政府職能部門的社會資源;二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后,院內市政配套開始施工時,就適時安排消防檢測和聯系規劃驗線;是保證申報驗收的資料正確完整,因為政府的驗收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯誤肯定會延誤驗收的進度。結語

總之,在建筑施工過程中,房地產甲方的施工管理工作是一個系統工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內容的多樣性和繁復性進行管理。對工程中涉及到的各項專業內容從了解認識到熟悉掌握。系統合理地控制施工中各項工作的實施。及時會同設計、監理、施工及各專業施工隊伍,理順施工中出現的各類矛盾,督促參與工程項目實施的各方協調工作。從而保證技術管理、質量管理,進度管理和合同管理的根本落實。從根本上保證整體工程項目的具體落實。