第一篇：物業管理員崗位職責

客服主管職責

1.全面負責本部門的工作。

2.負責本部門的工作安排，對本部門員工的工作進行監督、檢查、考核。

3.協調與相關部門的工作聯系。

4.按時擬定工作計劃和總結。

5.定期召開工作例會。

6.負責策劃、組織、總結社區活動。

7.接待客戶來訪。

8.負責檢查各管理員的日常工作，并對管理員的工作給予具體指導。

9.負責督促和檢查各管理的收費工作，統計全區收欠費情況并針對性的處理。

10.對日常工作中難以解決的問題，及時匯報經理。

11.及時完成公司領導交辦的其他任務。

物業管理員崗位職責

1.服務熱情、周到、禮貌，用語規范，需心、細致地受理客戶投訴、服務申請、咨詢等事項，做好相應記錄。

2.對收到的信息及時聯絡、調度，安排有關人員進行處理，跟蹤并封閉處理結果，及時向相關部門或人員反饋。

3.對遇有職責范圍處理不了的問題時，要先對客戶予以耐心安慰和解釋，穩定客戶情緒并及時匯報上級領導處理解決。

4.跟蹤維修服務人員的服務質量和態度并在服務記錄單上予以記錄。

5.熟悉各部門員工的職責范圍、特長、工種及小區的基本結構、設備、器材分布情況和控制范圍，以便于調度和協調。

6.對安全防護和環境管理狀況進行24小時監控，協助秩序維護人員處理相關事宜。

7.對各種緊急事件（如火警、匪警、交通事故等）作應急處理并進行記錄，并按操作程序報請有關領導處理。

8.對夜間發生的緊急情況，及時報請夜間總值班處理。

9.合理使用和保管各種器械、設施及備份鑰匙；

10.為業主辦理入住手續、機動車輛出入證，出門條等并解答業主提出的有關問題。

11.為客戶辦理裝修手續，為裝修人員辦理臨時出入證，與客戶簽訂《裝飾裝修管理協議》，同時解答有關裝修問題，請維修服務人員對裝修申請進行審批，并辦理裝修結束后的退款事宜。

12.代客戶辦理電話初裝手續及各種電話服務項目。

13.代客戶訂閱報刊和雜志，同時負責報刊和雜志及信件的接受和分發。

14.為客戶代辦房屋出租、出售及為發展商的空置房辦理出租。

15.負責對客通知的印刷、分發和存檔。

16.應客戶要求，按照有關規定，為客戶開具相關證明。

17.協助作好戶籍管理和出租房暫住人口登記工作。

18.督促養犬客戶及時辦理養犬證。

19.按規定認真完成每日工作記錄。

20.及時完成公司領導交辦的其他工作。

5.客服部

5.1 客服部經理

5.1.1 嚴格遵守本公司的《職業規范》各各項管理規章制度。

5.1.2 全面負責本部門的工作。

5.1.3 負責本部門的工作安排，對本部門員工的工作進行監督、檢查、考核。

5.1.4 協調與相關部門的工作聯系。

5.1.5 按時擬定工作計劃和總結。

5.1.6 定期召開工作例會。

5.1.7 完成總經理及公司其它領導交給的其它工作。

5.1.8 負責策劃、組織、總結社區活動。

5.1.9 接待客戶來訪。

5.1.10 負責檢查各管理員的日常工作，并對管理員的工作給予具體指導。

5.1.11 負責督促和檢查各管理的收費工作，統計全區收欠費情況。

5.1.12 對日常工作中難以解決的問題，及時匯報部門經理。

5.2 客服部前臺職員

5.2.1 嚴格遵守公司的《職業規范》和各項管理規章制度。

5.2.2 為業主輸入住手續、機動車輛出入證、巴士通及加密頻道申請，并解答業

主提出的有關問題。

5.2.3 為客戶辦理裝修手續，為裝修人員辦理臨時出入證，向客戶發放《裝修管理規定》，同時解答有關裝修問題，請維修服務人員對裝修申請進行審批，并辦理裝修結束后的退款事宜。

5.2.4 代客戶辦理電話初裝手續及各種電話服務項目。

5.2.5 為客戶辦理養犬證、暫住證。

5.2.6 代客戶訂閱報刊和雜志，同時負責報刊和雜志及信件的接受和分發。

5.2.7 為客戶代辦房屋出租、出售及為發展商的空置房辦理出租。

5.2.8 負責對客通知的印刷、分發和存檔。

5.2.9 應客戶要求，按照有關規定，為客戶開具相關證明。

5.2.10 按規定認真完成每日工作記錄。

5.2.11 隨時解答客戶提出的各種問題及咨詢，遇問題及時向部門經理匯報。

5.2.12 完成部門經理及公司領導交予的其他工作。

5.3 客服部管理員

5.3.1 嚴格遵守公司的《職業規范》和各項管理規章制度。

5.3.2 每月按時收取電話費。

5.3.3 每月月末做現金日記帳月結。

5.3.4 每季按時收取水電、熱水、燃氣、有線電視和管理費等各項費用。

5.3.5 每年按時收取供暖費。

5.3.6 按時核對現金、業主費用等各項帳簿。

5.3.7 每日按規定將現金上繳財務。

5.3.8 每日下班前檢查保險柜的安全性并對保險柜進行亂碼。

5.3.9 規范接聽電話，作好日工作記錄并通知相關人員進行處理。

5.3.10 辦理出門條。

5.3.11 接受客戶投訴、聽取住戶意見和建議，及時向相關部門反映。

5.3.12 及時了解小區住戶變化情況，并與相關部門溝通信息。

5.3.13 協助作好戶籍管理和外籍人口登記工作。

5.3.14 督促養犬客戶及時辦理養犬證。

完成部門經理及公司領導臨時交予的其他工作。

客戶服務中心工作職責

1由專人負責團隊、散客、VIP客人的檔案收集工作，每日即時錄入客人基本情況一覽表。團隊、散客以客人以入住當日日期加序列號為檔案編號（如2004年2月14日入住的第一位客人，檔案編號為040214001），客人以卡號為檔案編號。接待來訪投拆工作服務中心應廣為宣傳接待投訴的辦公地點、電話，以便于住戶投訴。

管理人員在遇到住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，耐心細致地做好解釋工作，有客人不理解的規章制度時，要曉之以理，動之以情，讓客人理解并支持服務中心的工作。

對客人投訴、來訪中談到的問題，接待人員應及時進行記錄，并當天進行調查、核實，然后將處理結果匯報責任部門主任；實在不能解決的，要將問題和意見向有關部門匯報，由服務中心經理決定處理辦法。

在處理來訪、投訴時，要熱情、主動、及時，要堅持原則，突出服務；不得推諉責任，為難客人，要處理完畢后將結果填寫客人投拆處理單，寫明時間、事由、接待人、處理結果等方便備案與回訪。

回訪要求：

客服中心把對客人的回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中。

客服中心對散客、團隊客人等潛在顧客應做到在客人離店第二日進行回訪，回訪率達，對于客人或進行過投訴的客人三日內回訪率達100。

回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。回訪中，對客人的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約回復時間。

回訪后對客人再次提出的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究，與相關部門進行溝通，協商解決問題的辦法，由相關部門經理反饋客人處理結果并在回訪單上簽字，防止出現類似的事件發生。

對于回訪中的散客應及時告知客服電話，回訪人員的姓名，入店的優惠，散客再次入住時的消費算是客服人員的銷售，可以做為銷售員的本月的業績提成獎。做到事事有著落，件件有回音，不能推諉、扯皮、推卸責任

主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，笑容可掬，舉止文雅，講話清楚，用詞準確，不含糊其詞，不用不雅之詞。

當客人有無理言行時應盡量容忍，耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，更不允許與客人發生爭致。

客服部人員增強凝聚力，樹立

大型活動與日常活動相結合，豐富業余文化生活，定期對在客人生日時寄送賀卡，加強與客人的交流，密切碧溪與客人的感情，爭取客人的參與與支持，促進 萬盛物業客戶服務人員崗位職責

1、服從公司主任的工作安排，貫徹執行公司“業主至上，服務第一”的宗旨。

2、必須具備較強的語言表達和溝通能力，具有良好的心理素質，儀表端莊，舉止得體。

3、必須具備物業管理的相關知識，熟悉并掌握《山東省物業管理條例》與管理處的有關規章制度。

4、成為業主與公司協調、溝通的紐帶，為業主解答各種疑問和投訴，對各部門實行統一調配，為業主提供優質服務。

5、負責建立健全業主檔案、業主信息表、登記各類臺帳，以及日常物業管理檔案。

6、負責每月、季物業管理費、水電費等費用的統計協調。與公司財務部配合交接款項和憑證，作到款帳相符。

7、對于停放車輛的管理應做到臨時停放車輛收費率 %；每年位文字檔案齊全、資料準確率100%。

8、負責公司對外的交往活動和關系處理。

9、完成領導交辦的其他工作。

職位描述

1、全面負責公司客戶關系的維護工作；

2、規劃和建議小區的服務方式，形成系統的物業服務計劃，并予以落實；

3、處理各種客戶投訴，在維護公司權益的前提下，滿足客戶合理的服務要求；

4、對單元、公共區域之裝修、維修工作量進行核定，確保裝修、維修單元按時按質交付使用；確保物業內外部環境整潔有序、美觀大方，治安和消防安全；

5、對外部合作之清潔公司、設備供應商之服務進行評估及管理；

6、對所屬員工的培訓、激勵及管理；

7、具有良好的溝通、協調、文字組織及業務拓展能力，能承受一定的工作壓力；

8、工作認真、細致，熱情、開朗，具有親和力；

9、責任心強，具有良好的團隊協作精神，負責客服人員隊伍的管理與培訓；

10、熟悉物業管理法規，熟悉相關法律法規；具有良好的英語溝通能力，具有服務意識與創新意識；

11、叁年以上的客戶服務團隊管理經驗，具有物業管理客戶經驗或賓館、酒店客戶經驗者為佳；

12、持有物業從業崗位證書者為佳。

第二篇：物業管理員崗位職責

物業管理員崗位職責

１、在物業管理項目經理領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。

２、負責管理轄區清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等服務工作。

３、全面掌握轄區物業公共設施、設備的使用過程。４、負責送發物業管理方面文件。

５、參加經理主持的部門例會，總結當月工作，制定下月計劃。

６、發現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤。查證，處理業主投訴。

７、收集有價值的物業信息，為推動公司物業管理工作的發展出謀劃策。

８、完成經理交辦的各項任務。

客服員崗位職責

１、負責客戶接待工作，做到儀表端莊、態度和藹、熱情大方、反應敏捷、出事穩健。

２、負責為業主辦理入伙、入住、裝修手續。３、按接待來訪規定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門后再約時間接待。

４、負責接待處理業主咨詢、投訴工作，并定期進行回訪

5、加強與各部門的聯系和溝通，對工作中具體問題不扯皮推諉，有權協調各部門工作運作和人際關系。

6、格守保密原則，督促有關部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格執行會議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未公開的決定、會議、指導等無權傳播。加強業務學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現代化，有權向公司領導提出創新改革的意見和建議。

7、完成辦公室臨時交辦的工作。

工程維修部主管崗位職責

１、在部門經理的直接領導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。

２、負責轄區內設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實。

３、履行管理處簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經濟指標。

４、貫徹執行公司制定的《機電設備管理制度》，確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態。５、執行政府部門的有關行業法規，加強安全管理和安全教育，建立安全管理制度，防止發生安全事故。

６、對設施、設備的運行、維修和保養的正常運行每月必須進行一次 全面檢查，每月不少于二次夜間查崗。

７、負責員工的政治思想教育和專業技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質。

８、負責組織對公司接管的機電設施、設備進行驗收及其配套設施完善工作。

９、負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作。

10、負責業戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。

11、定期向經理匯報工作，完成上級交辦的各項任務。

工程員崗位職責

1、責對小區機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與協助設施、設備的維修、保養工作，對發生的問題及時向上級領導或管理處匯報。

2、值班人員必須熟悉小區的供水、供電、電梯、空調、職能設施、設備的情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。禁止閑雜人員進入機房。

3、定時巡視設施、設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。

4、配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情況，并及時處理。

5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設備房的清潔及物品的有序擺放。

6、負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違規操作行為。

7、遇到突發停電或發生其他突發事故時，應從容鎮定，按規定操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。

8、加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水的安全管理工作。

9、協助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發現問題，杜絕浪費。

10、制定供電系統的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備24小時正常運行，出現故障能立即排除。

11、負責供電系統的維護、保養操作及制定供電設備的大、中、小維修計劃。

12、根據系統運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優。

13、負責轄區內業主二次裝修工程的監管工作。

14、完成上級交辦的其他工作。

維護員崗位職責

1、服從領導、聽從指揮，以軍人的風度出現,按時上下班。

2、負責本轄區車輛進出。停放管理，遇事要向上級報告。

3、負責本轄區人員的進出管理。

4、規范遵守國家法令、法規，做到依法辦事。

5、熟悉本崗位職責工作程序，掌握本轄區內每一個角落，圓滿完成當班任務。

6、熟悉消防器械的使用。

7、負責項目安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。

8、負責項目物業、工程、清潔、咨詢等各項服務工作。

9、完成上級交辦的各項任務。

巡邏崗崗位職責

1、監視管轄區內人員、車輛活動情況，維護管轄區內秩序，防止發生不安全事故。

2、巡查、登記公共部位設施設備完好情況。

3、對管轄區內可疑的人員和物品進行盤問和檢查。

4、制止轄區內的打架、突發事件。

5、驅趕轄區內的擺賣、乞討、散發廣告等閑雜人員。

6、每班巡檢樓宇不少于兩到三次，對樓宇內的閑雜人員進行盤問和驅趕，對業主（住戶）違反管理規定，影響他人工作、休息的行為進行勸阻和制止。

7、檢查、看管好停放在管轄區內的車輛，防止丟失和損壞。

8、指揮機動車輛按規定行駛和停泊，保證消防通道暢通。防止發生交通事故。

9、負責火警、匪警的驗證和處置。

10、監督各崗位執勤情況，協助處理疑難問題。

第三篇：物業管理員崗位職責

物業管理員崗位職責

1.在物業管理部經理領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。

2.負責管理物業清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。

3.全面掌握物業公共設施、設備的使用過程。

4.協調經理送發物業管理方面的文件。

5.參加經理主持的部門例會，總結當月工作，制訂下月計劃。

6.負責發現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業戶（業戶）投訴

7.收集有價值的物業信息，為推動公司物業管理工作的發展出謀劃策。

8.完成經理交辦的各項任務。

第四篇：物業管理員崗位職責

物業管理員崗位職責

1、在物業項目經理直接領導下，貫徹執行公司各項方針、政策，開展項目日常事務和管理工作。

2、熟悉國家有關法規和物業管理規定，熟悉掌握物業轄區業主和物業的基本情況。

3、建立業主檔案電子版，建立收費臺賬，隨時掌握物業服務費等費用交納情況。

4、及時做好各項費用的催交，并負責解決好有關投訴，不斷改進服務質量。

5、負責辦理業主入住、遷出手續，監督管理裝修事項。

6、負責巡視物業使用情況，監督管理區域工程維修、秩序維護、環境綠化衛生等員工的工作情況，發現問題，及時解決或上報項目經理。

7、有外包服務項目的，負責外包服務過程，進行監督管理。

8、負責走訪、回訪，及時了解業主需求，積極提供便民服務。

9、認真完成項目經理交給的其他臨時工作任務。

第五篇：物業管理員崗位職責是什么

物業管理員崗位職責

1、在物業管理部部長領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。

2、負責管理公司清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。

3、全面掌握區域物業公共設施、設備的使用過程。

4、協調部長送發物業管理方面的文件。

5、參加部長主持的部門例會，總結當月工作，制訂下月計劃。

6、負責發現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業戶投訴。

7、收集有價值的物業信息，為推動公司物業管理工作的發展出謀劃策。

8、負責公司業戶接待工作，做到儀表端莊、態度和藹、熱情大方、反應敏捷、處事穩健。

9、負責為業戶辦理入伙、入住、裝修手續。

10、按接待來訪規定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門后，再約時間接待。

11、負責接待及處理業戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪。

12、負責為公司業戶商務、票務收發等項服務工作。

13、完成辦公室臨時交辦的工作。

保安員崗位職責

1、統一著裝上崗，儀容嚴整，精神飽滿；堅守崗位，服從指揮；文明服務，禮貌待人；認真做好記錄。

2、熟悉本崗位任務和工作要求，嚴格遵守紀律，按規定交接班，不遲到早退。

3、有效制止轄區內各種違反消防、裝修、衛生、綠化等管理規定的行為，有效制止違反各類公約、公眾制度和干擾、妨礙管理工作的現象。

4、負責轄區車輛的安全管理工作，指引轄區道路泊車和行車，確保行駛和停泊秩序。

5、掌握火警、匪警發生時的應急措施及普通救護常識。上崗時要認真檢查設備設施，保安防火、防盜、防搶劫發生緊急事態時，采取應急處理措施，萬一發生火警或匪警等情況，必須以最快的速度到達現場，不允許以任何借口推脫。

6、學習治安法規，刻苦訓練，有一定搏擊、對抗素質，對違反治安條例的人和事及時有效制止。

7、協助調解業主之間的糾紛。

8、積極向業主（住戶）做遵紀守法和治安防范宣傳。

保潔員崗位職責

1、保潔員根據行政后勤部制度的工作時間進行日常保潔工作；

2、負責公司辦公區過道、電梯內、電梯間、茶水間等公共場所衛生的清掃，保持所有公共場所的衛生整潔，地面干凈、無塵土、無衛生死角，做到每天拖四遍，每周用肥皂水拖一遍；

3、負責會議室、貴賓廳會前、會后的清掃、整理工作；

4、負責打掃各獨立辦公室的地面衛生，清倒辦公室和公用走道之垃圾，清洗痰盂；

5、保持公共場所樓梯扶手、窗臺表面無灰塵，光潔明亮，做到每天擦兩遍，保持環境美觀；

6、保持所有公共場所玻璃窗在視線內無灰塵、蜘蛛網、印痕，每周擦一遍以上。

7、洗手池無皂跡、無污點,無污垢，做到經常擦拭，保持表面光亮、整潔；

8、墻面天花板衛生，整潔美觀，無蜘蛛網、灰塵、印痕、脫皮、污跡，做到每周至少清掃一遍；

9、所有公共場所痰盂位置設置合理、數量充足、無外溢現象，表面干凈無污跡，做到每天擦洗痰盂兩遍；

10、垃圾箱位置設置合理、數量充足，無外溢現象，表面干凈無污跡，每天清理兩次；

11、負責清掃辦公大樓的公共廁所衛生及墻面、地面衛生、蜘蛛網、污物，每天上、下午各清掃一次以上。做到廁所清潔無異味，地面干凈無污跡、積水、紙屑，保證墻面瓷磚光亮，無水印、無污跡；

12、及時疏通下水道（指堵塞不嚴重時）；

13、負責管理清掃工具、清運工具，按時清倒垃圾桶內的垃圾；

14、按時澆灌樓內擺放的盆花，剪枝、施肥，除蟲；

15、負責樓內衛生，保持室內過道樓梯無煙頭、垃圾及雜物，每天認真打掃每個會議室，保持干凈；

16、保潔員請假應事前向行政部申請，獲準后才予以離開，否則不潔責任由其承擔；

17、注意節約用水、用電；

維修（電工）崗位職責

在管理處部門主管的直接領導下,對住宅區的房屋、水、電、公共設施,進行維修養護管理和向住戶提供維修服務,其職責如下:

1、熟悉住宅區各類房屋的分布狀況,房屋內外結構,附屬設施各水、電氣、消防系統的管線走向,分布狀況以及管線主控制位置,以及設備的性能和使用狀況。

2、電工必須持證上崗,并且嚴格遵守安全生產條列和操作規程。佩戴工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋等安全保護設施。

3、維修工必須具備熟練的施工技能。在熟練自己專業的基礎上,學習水、電、土建等基本知識和規范操作、爭取做到一人多能,適應住宅區維修工作的需要。

4、經常巡視住宅區,掌握公用設施的運行和完好狀況,如發現有損壞,隱患或其它不正常的情況,應及時組織人員搶修。以確保公共設施完好,設備運轉正常。

5、經常巡視住宅區,保證上下水、排污管道暢通,按規章制度要求每半年疏通雨水井及管道一次,確保住宅區污水不外溢。

6、維修工在維修樓面時,必須首先準確的找到漏、滲水的真正原因,做到一次修好,少返修或不返修。

7、加強學習業務知識,能識讀施工圖紙。繪制簡單的平面圖,管線大致系統圖,能清楚正確的在圖紙上標出發生故障的位置。

8、維修給水管道,須關閉總閥時,在提前通知住戶做好蓄水準備的情況下作業。

9、愛護工具,在每次使用之后,必須對領出的工具的性能、機具配件等進行檢查,是否完好無損。

10、向住戶提供免費或有償服務時,要求如下:（1）.急修不過夜,小修小補應限時完成。

（2）.上門維修佩戴工作牌,態度熱情、服務周到。

（3）.按管理處制定收費標準收費,并上繳管理處,不得擅自侵吞, 不得在住戶家里亂翻東西、若有偷竊行為,一經發現,立即送派出所處理,管理處給予辭退。

（4）.不得向住戶索要小費或好處,或者收費不開收據,更不能多收、少收、不收費。

（5）.遵守住戶的要求未經同意,不得擅自改變管線,即搭配顏色。

（6）.按管理處制定收費標準收費,并上繳管理處,不得擅自侵吞。

（7）.不得在維修家用電時,偷竊配件或更換配件時以次充好。讓住戶蒙受損失,一經發現,除責令其賠償相應的損失外,管理處給予辭退處理,情節嚴重者送交公安機關處理。

11、完成主管交代的其他任務。

維修（水工）崗位職責

1、熟練掌握各類電氣設備操作、維修保養規程。

2、服從主管的工作安排，保證按質完成工作任務。

3、按照主管/領班的安排，依據維修保養制度的內容要求，對強電設備、照明系統進行維修保養，并達到質量要求。

4、維修保養操作必須嚴格執行電工工藝規范，各接點必須牢固結實，絕緣及防水處理必須可靠。

5、嚴格執行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備設施的安全。

6、發生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程部審閱。

7、接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄，并盡快回到值班地點。

8、認真做好安全工作，認真執行防火制度，負責配合保安部對地下車庫電路的控制系統檢查是否正常良好。

9、負責機房的電氣系統的巡視、檢修、維護工作。

10、負責中控室等各部位的強弱電維護、維修工作。

11、按要求開閉設備，不私自調整設備，改變線路走向。

12、嚴格執行職工守則和物業公司其它規章制度，確保配電系統的正常運行。

13、完成上級領導交辦的其他工作和自行發展的工作。保安班長崗位職責

1.負責本班安保及防火的管理工作,各崗位人員的安排,確保安保和防火工作達到標準,必要時亦履行保安員的職責;2.負責檢查本班所有保安人員的值班表、交接班表、巡邏記錄

和考勤;3.負責監督交接班工作并認真審核、閱讀值班記錄,確保各類物品列項交接清楚;4.負責檢查保安器械、通訊器材和其他設備的完好情況,指導保安員正確規范使用;5.負責本班保安員的軍體訓練和培訓考核。

6.每天檢查各崗位值勤情況,檢查值班記錄和工作日志并簽字;7.指示和管理同本班保安員職責有關的各種事宜,負責處理本班

與保安工作有關的各類事件,做好各項記錄和交接;8.遇到突發事件及時處理,對發生事件及時填寫報告;9.經常保持同本班保安員的接觸,善于做好保安員的思想工作,推動每個保安員工作的積極性;

10.按需要或按管理處主任要求安排本班任何一個保安員工作;11.保持與監控室密切聯系,協助監控室處理報警等事件;12.當班值勤前十五分鐘,清點當值保安員人數,布置當班保安員的工作,檢查保安員是否符合禮儀要求,包括制服、鞋帽、頭發、胡須、指甲及器械等;13.對當班保安員在禮節、禮貌、儀容、儀表、組織、紀律、服務態度、精神面貌等方面進行檢查及指導;14.隨時準備履行管理處主任所安排的其他工作。

維修主管崗位職責

1、貫徹“敬業、服務、創新”的精神，做到內部管理規范化、程序化、高效化。

2、對日常的維修工作，應分配到位，責任落實到個人。

3、督促維修工日常的維修工作，保證工作的質量，在特殊情況下的維修工作，監督員工要按照安全操作規程的要求進行維修，采取必要的安全措施。

4、負責小區內水電供應，房屋的門窗、外墻面、屋面防水層和隔熱層、樓梯欄桿和房屋周圍道路的維修、保養。

5、負責給排水設施、智能設施及機電設備、電腦網絡的管理和維護。

6、負責小區配套、改造工程的電氣、管道、機電設備的施工組織及審核驗收工作。

7、按計劃執行維修保養，日常維修工作隨叫隨到，讓住戶滿意，及時處理住戶投訴記錄完整。

8、配合公司工程部，做好本部員工的技術培訓工作。

9、對不懂或不清楚的事情，必須及時向相關領導請示，任何人不得隨意處理，以免發生危險。

10、嚴格遵守學院及本部門的一切規章制度，服從管理，自覺工作，團結一致，做一名合格的維修管理人員

11、完成好上級交辦的其他工作任務。

物業經理崗位職責

1、帶領管理處員工對物業項目實施全面的管理，保證物業項目的良好環境、安防到位、設備完好、水電供應等運轉正常、向物業使 用人按服務質量標準提供服務。

2、堅決執行黨和國家的各項方針政策、法律法令、有關物業管理的規定、政策以及公司的有關規章制度。

3、通曉有關物業管理、市容衛生、消防管理等法規，以及創建模范文明商業區的標準和條件，組織全處的人員學習政治時事、業務知識、堅持依法管理與主動服務相結合的原則，搞好物業項目管理各項工作。

4、根據統一管理與專業分工負責的原則，領導全體人員對物業項目的驗收交接、環境衛生、庭園綠化、安全防范、公共設施、供水供電、保安保衛、交通管理、費用收支及行政事務等到各項工作實施全面的管理，完成公司下達的各項任務指標。

5、熟悉物業項目的樓宇分布、樓宇結構、單元戶數、公共設施、機電設備和住戶的基本情況，制定切實可行的管理措施與方案。制訂本部工作并組織實施，定期檢查、監督、查處違章、提出改正措施。

6.負責處理物業使用人對本處工作和管理人員的投訴，作到不拖延、不推諉，搞好與物業使用人的友好關系。

7.加強本處員工的團結協作，公正、公平地評價員工的工作和獎懲員工，關心員工的生活福利，調動員工的積極性。

8.重視物業使用人的建議，自覺接受業主委員會和物業使用人的監督。搞好與社區、派出所等有關部門的友好關系，爭取各方面的理解和支持，共同搞好物業項目的各項工作。

9.配合有關部門做好安全防范和社區文化建設等工作。

10.完成公司交給的其他工作

物業會計崗位職責

1.對規定的會計科目名稱、編號、核算內容和對應關系，不得任意改變。2.對發生的每一項經濟業務須取得或填制原始憑證，并根據審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。

3.要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經濟業務不合法的憑證，應拒絕受理，并及時報告領導處理。

4.按照規定設置總賬，明細賬。啟用會計賬簿時，應在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應附“啟用表”。5.根據審核無誤的會計憑證登記賬簿。賬簿記錄發生錯誤時，不準涂改、刮擦，刪除的文字或數字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數字，并由記賬人員蓋章（簽字）。

6.按照規定，定期（月、季、年）核對賬目、結賬、編制會計報表，并做到報表數字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。任何人都不得竄改或授意、指使他人竄改會計報表數字。

7.按照規定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。

物業收費員崗位職責

1.嚴格遵守公司及財務部制定的各項規章制度，服從本部門及公司上級的領導。

2.負責關于收費方面各種相關信息資料的收集、整理和分析，報會計主任和財務部經理參閱。

3.熟練操作物業收費軟件，按時完成每月業主物業管理費及代收費等費用賬單的計算、錄入，以及收款通知書的打印工作，交由家政秘書送達業主以收繳費用；并將收費明細賬單清晰、無誤地存盤轉出納員處。

4.負責繳費情況的統計工作，及時將銀行繳費回單錄入軟件，編制各種物業繳費情況統計表。

5.負責零星費用的收款工作，負責發票的領用、保管，為需要發票的業主，開具（打印）發票，并建立發票使用登記表。

6.接受業主有關費用收繳情況的查詢，為業主保守秘密；按規定收取費用，不得自定標準；協助銀行辦理托收業務，為交費人提供方便。

7.及時將業主欠費情況反饋給家政秘書部，督促其追繳欠費；對于屢催不繳的業主，要及時報告給領導，以便采取措施。

8.完成領導交辦的其他工作。

物業文員崗位職責

1、負責部門文件、傳真、信函、報刊、雜志的收發和電話接聽、上傳下達工作；

2、負責文印、一般性公文的起草工作，做好電腦文檔的保管和保密工作；

3、公司網站維護與管理工作；

4、負責公司對內、對外的宣傳，內、外部的信息溝通工作，協助領導及相關部門進行文件檢索、查詢、核實等工作，并進行登記；

5、協助經理臨時來訪的接待，投訴的記錄、轉遞工作；

6、向業主解釋和說明收費項目的相關內容，跟蹤各種收費的落實情況，收集業主信息，隨時將信息反饋給經理；

7、負責對租戶供暖費、房租等收費項目按標準進行收費；

8、協助經理對管轄區域內業主辦理入住、遷出的手續；

9、負責各項收費的原始統計，做到款清、帳清，手續齊全，杜絕收支差錯；

10、完成經理交辦的其他工作。

對講機使用管理規定

1、目的：加強對講機管理。

2、范圍：集團本部及所屬二級公司。

3、對講機由采購統一購買、保管、維修、保養，行政部負責使用檢查。

4、保安隊領取的對講機及充電器、電池，應登記號碼、使用者簽名，專人保管。丟失對講機由當事人按價賠償。

5、對講機使用者工作變動應將對講機退回公司，注銷登記；工作倒班應移交于接班人。

6、對講機使用者不得擅自將對講機轉借與工作無關的其他人使用。

7、對講機使用注意事項：裝、斜電池應關閉主機；充電應關機；按鍵接觸不良，發射時斷時續應停用并報修；天線較脆弱，不得玩弄天線；未裝天線嚴禁開機發射；雨天戶外作業必須遮擋。

8、對講機主機正常使用期限為 年電池為 個月，主機維修費為 元/年。如私折、私裝、掉地、落水等，其維修費用由個人承擔。

9、呼叫某對講機必須在三聲之內應答，不能及時應答要書面寫明原因。

10、對講機相互之間呼叫應有禮貌﹗不得大聲喊叫，更不得惡語傷人。

鍋爐爆炸事故應急預案

1.報警

1.1如鍋爐發生爆炸時，第一發現人立即找就近的電話，撥打物業公司的值班報警電話，向物業值班人員說明事故地點、事故類型等事故概況。1.2通過電話向應急有關負責人匯報事故情況。

1.3事故如發生在夜間或節假日，報警人員向行政值班人員報警，由行政值班人員向有關負責人報告事故情況。2.接報

2.1物業值班人員、行政值班人員、有關負責人為接報人員。

2.2接報人員應問清報告人姓名、地點、聯系電話；問明事故發生時間、地點、事故原因；向上級有關部門報告；做好電話記錄。3.組建救援隊伍

3.1應急負責人接到報警電話后，立即通知應急指揮領導小組所有成員到達事故現場。

3.2應急領導小組各位成員接到通知后，立即組織起本組的工作人員及搶險裝備，然后趕往事故現場，向現場總指揮報到，接受任務，了解現場災害情況，實施統一的救援工作。

4.設立臨時指揮部及急救醫療點

4.1各救援隊伍進入事故現場后，選擇有利地形設立現場指揮部及醫療急救站。

4.2各救援隊伍盡可能靠近現場指揮部，隨時保持與指揮部的聯系。

4.3指揮部、各救援組、醫療組均應設置醒目的標志，懸掛旗幟，方便救援人員和傷員識別。5.搶險救援

進入現場的各支救援隊伍要盡快按照各自的職責和任務開展救援工作。

5.1現場指揮部：盡快開通通訊網絡；迅速查明事故原因和危害程度，制定救援方案；根據事故災情嚴重程度，決策是否需要外部援助；組織指揮救援行動。

5.2著火源控制

消防人員穿著消防服進行火災撲救，如果火勢過大，就將著火點分割，分片進行撲救。6.現場警戒

6.1警戒疏散組根據劃定的危害區域做好現場警戒，在通往事故現場的主要干道上實行交通管制。在警戒區的邊界設置警示標識，禁止其他人員及車輛靠近。

7.現場醫療急救

7.1醫療救護組在事故初起階段就應與蘭化醫院、蘭煉醫院聯系，說明事故情況及人員傷亡情況，做好緊急救護的準備。

7.2醫療救護組必須在第一時間對傷員在現場進行處理急救，急救時按先重后輕的原則治療。

7.3經現場處理后，迅速護送至醫院救治。

7.4送醫院時作好傷員的交接，防止危重病人的多次轉院。觸電急救、油氣中毒急救、燒傷急救、外傷處理見附件。8.疏散撤離

8.1事先設立安全區域。8.2警戒疏散組組織和指揮引導污染區人員撤離事故現場。

火災事故應急預案

無論何時，一旦發現有火災苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態，每一位員工都必須立即向保安監控室報警（注意當現場異味為液化氣等易燃氣體時，嚴禁在現場用手機、對講機、電話報警，應該脫離現場到安全區域后再報警，以防電火花引爆易燃氣體），請其派人查明真相，并做好應急準備。1.目擊報警

1.1小區任何區域一旦著火，發現火情的人員應保持鎮靜，切勿驚慌。

1.2如火勢初期較小，目擊者應立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報警。1.3如火勢較大，自己難以撲滅，應采取最快方式用對講機、電話或打碎附近的手動報警器向監控室報警。

1.4關閉火情現場附近之門窗以阻止火勢蔓延，并立即關閉附近的電閘及煤氣。

1.5引導火警現場附近的人員用濕毛巾捂住鼻子，迅速從安全通道撤離，同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。1.6切勿在火警現場附近高喊：“著火了”，以免造成不必要的混亂。1.7在撲救人員未到達火警現場前，報警者應采取相應的措施，使用火警現場附近的消防設施進行撲救。

1.8帶電物品著火時，應立即設法切斷電源，在電源切斷以前，嚴禁用火撲救，以防引發觸電事故。2.報警程序

2.1火情確認后立即通報保安隊、部門經理、物業主管，由其迅速召集人員前往現場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。

2.2值班人員堅守崗位，密切觀察火警附近區域的情況。如有業主打電話詢問，注意不要慌張，告訴業主：”火情正在調查中，請保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會通知您“，同時提醒業主關好門窗。

2.3接到現場滅火指揮部下達的向“119“報警的指令時，立即按要求報警，并派人前往路口接應消防車。接到現場滅火工作總指揮傳達的在小區內分區域進行疏散的指令時，立即派保安員或管理員逐單元上門通報，通報順序為： 2.4起火單元及相鄰單元，起火層上面2層 起火下面1層。2.5詳細記錄火災撲救工作的全過程。3.報警要求

3.1內部報警應講清或問清：

a.起火地點；b.起火部位；c.燃料物品；d.燃燒范圍；e.報警人姓名；f.報警人電話。

3.2向“119“報警應講清：

a.小區名稱； b.火場地址（包括路名、門牌號碼、附近標志物）； c.火災發生部位； d.燃料物品； e.火勢狀況； f.接應人員等候地點及接應人；g.報警人姓名h.報警人電話。4.成立臨時指揮部。

4.1物業經理或值班主管接到火警報告后，應立即趕撲指定地點或火警現場，并通知相關人員到場，成立臨時滅火指揮部。

4.2臨時指揮部由物業經理、保安主管、保安隊長以及其他相關人員組成，由物業經理任臨時任總指揮。物業經理尚未到場時，由值班主管代任總指揮。4.3.臨時滅火指揮部職責：

4.3.1根據火勢情況及時制定相應對策，下達救災指令。4.3.2根據火勢情況確定是否疏散人員。

4.3.3立即集合義務消防隊，指揮義務消防隊員參加滅火，并保證消防用水的供應。

4.3.4在火勢難以控制時，應及時下達向“119“報警的指令。4.3.5根據火勢情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現場秩序。

4.3.6下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。4.3.7根據火勢情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝置等措施。

4.3.8消防隊到達后，及時向消防隊領導準確地提供火災情況和水源情況，引導消防隊進入火災現場，協助消防隊滅火，并協助維持現場秩序，安頓疏散人員。

4.3.9火災撲滅后，組織各部門員工進行善后工作。5.人員疏散和救護

小區內發生火情時，各部門員工的任務是撲救火災、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關頭以疏散、救護人員為主。火災發生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責是保護業主、訪客及自己的生命安全。

5.1火災發生后，由疏散組負責安排人員，為業主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設立崗位進行引導、護送業主和訪客向安全。區域疏散。這時切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢有序、快速離開。

5.2人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據火場實際情況，靈活機動地引導人員疏散。

5.3認真檢查起火區域及附近區域的各個單元，并關閉門窗。發現有人員被困在起火區域，應先營救被困人員，確保每一位業主和訪客均能安全撤離火場。5.4接待安置好疏散下來的人員，通過良好的服務穩定人們的情緒，并及時清點人員，檢查是否還有人沒有撤出來。

5.5疏散順序為：先起火單元及相鄰單元，后起火層上面2層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。

5.6在火場上救下的受傷業主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護送至安全區，對傷員進行處理，然后送醫院救治。6.警戒

6.1保安隊接到火警通知后，應迅速成立警戒組，布置好小區內部機外圍警戒。

6.2清除小區外圍和內部的路障，疏散一切無關車輛和人員，疏通車道，為消防隊滅火創造有利條件。

6.3控制起火大樓底層出入口，嚴禁無關人員進入大樓，指導疏散人員離開，保護從火場上救出的貴重物資。

6.4保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。

6.5加強對火災區域的警戒，保護好火災現場，配合公安消防部門和調查組對起火原因的勘察。

6.6保證非起火區域和全體業主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。7.善后工作

7.1火災撲滅并經公安消防部門勘察后，維修人員應迅速將小區內的報警和滅火系統恢復至正常狀態。

7.2保安隊組織人員清理滅火器材，及時更換、補充滅火器材。

7.3統計人員傷亡情況和小區財產損失情況，上報滅火指揮部及經理。

7.4組織員工對受災業主及用戶進行慰問，并根據實際需要給予切實的幫助。7.5清潔、綠化員工對火災現場進行清理，恢復整潔，對因逃生或救火損壞的花木進行搶救或補種。

7.6滅火指揮部應召開會議，對火災撲救行動回顧和總結。

7.7由物業經理發動員工，收集可疑情況，配合調查組對火災事故進行調查，并責成物業主管寫出專題報告，分清責任。

7.8如果小區財產辦有保險，則由財務部門聯系保險公司進行索賠。

電梯設備事故應急預案

物業小區內電梯設備事故一般分為電梯內困人和電梯突發停電事故。1.電梯困人應急預案：

1.1任一員工接到業主報警或發現乘客被困在電梯內，應立即通知秩序維護消防監控室，同事記錄接報和發現時間。

1.2秩序維護消防監控室接報后應一方面通過監控系統或對講機了解電梯困人發生地點、被困人數、人員情況、以及電梯所在樓層，另一方面通過對講機向秩序維護部主管或當班領班匯報，請求派人或聯系工程維修部前往解救。1.3秩序維護部主管或當班領班接報后，立即親自到場或派員到場與被困乘客取得聯系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。尤其當被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂的行動，以免室故障擴大，發生危險。注意在這一過程中，現場始終不能離人，要不斷與被困人員對話，及時了解被困人員的情緒和健康狀況，同時及時將情況向公司總經理或值班領導匯報。

1.4工程維修部班長或值班人員接報后，應立即派人前往現場解救，必要時電話通知電梯維修公司前來搶修。若自己無法解救，應設法采取戳是，確保被困乘客的安全，等待電梯維修公司技工前來解救。1.5若工程維修部和電梯維修公司都無能力解救或短期時間內解救不了，應視情況向公司部門或消防部門求助（應說明求助原因和情況）。向公安、消防部門求助前應征得公司總經理或值班領導的同意。

1.6在解救過程中，若發現被困乘客中有人暈闕，神志昏迷（尤其是老人或小孩），應立即通知醫護人員到場，以便被困人員救出后即可進行搶救。

1.7被困者救出后，秩序維護部主管或當班領班應當立即向他們表示慰問，并了解他們的身體狀況和需要，同時請他們提供姓名、地址、聯系電話及到本小區事由。如被困者不合作自行離去，應記錄下來存檔備案。

1.8被困者救出后，工程維修部應立即請電梯維修公司查明故障原因，修復后方可正常運行。

1.9秩序維護部主管或當班領班應詳細記錄事件經過情況，包括接報時間、秩序維護和維修人員到達現場時間、電梯維修公司通知和到達時間、被困人員的解救時間、被困人員的基本情況、電梯恢復正常運行時間。若有公安、消防、醫護人員到場，還應分別記錄到場和離開時間、車輛號碼；被困人員有傷者的，應記錄傷者情況和被送往的醫院。

1.10工程維修部班長或值班人員應詳細記錄故障發生時間、原因、解救辦法和修復時間。

2.電梯突發停電應急預案：

2.1在接到停電通知的情況下，管理部應事先將停電線路、區域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶，并在主要出入口發布停電通告，同事應做好停電前的應變工作。

2.2在沒有接到任何通知、突然發生停電的情況下，應立即確認是內部故障停電還是外部停電。若系內部故障停電，應立即派人查找原因采取措施，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時恢復供電，并將了解的情況通知管理部經理。

2.3保安立即會同部門主管派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況，發現電梯關人立即按照電梯困人應急預案施救。

2.4管理部立即將停電情況通知小區內住戶，并在主要出入口發布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。

2.5安排員工到小區各主要出入口、電梯廳維持秩序，保安加強保安措施，嚴防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關閉大門。

2.6派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶詢問，做好解釋和疏導工作，防止與住戶發生沖突。

2.7詳細記錄停電事故始末時間、發生原因、應對措施以及造成的損失。2.8突發停電的預防措施：

1）維修人員應經常檢查應急照明，確保正常。

2）保安隊、維修管理人員除配置巡邏、檢修用地電筒外，還應配置手提式應急照明燈，并時時充電保養，保持完好。

配電設備事故應急預案

1.一旦發現設備運行異常好設備事故時，設備操作人員應及時向值班人員和上級主管領導報告，得到指令后及時斷開異常設備，組織查找原因和事故原因，主管領導應第一時間通知客戶負責人，由客戶中心通過溫馨提醒或監控中心通過廣播的形式第一時間告知相關受影響用戶，待故障消除后，向值班員報告事故情況，報告后方可恢復設備運行。

2.當危機人身安全時，必須先保證人身安全，其次時設備安全，不得盲目操作和亂操作。

3.造成供配電設備損壞時，應及時進行更換，保證供配電設備的正常運行。4.觸電突發性事故時，設備操作員應立即按報告制度報告相關負責人報告。

治安事故應急措施 1.火警處理流程

1.1消防監控接到火災報警或消防報警系統顯示報火警時，其中一個應立即趕到現場復核，另一個堅守崗位，隨時準備向消防隊報警和調集管理處人員。1.2當確認是火警后，應立即用對講機通知另一監控值班人員撥打119報火警，報警時要沉著、冷靜，講清楚準確地址、起火性質、部位、報警電話、報警人姓名，并通知門崗準備引導消防車進場。

1.3迅速調集義務消防隊員趕到現場開展前期撲救。

1.4將電梯迫降至首層停用，消防電梯進入消防備用狀態，其他當班人員做好安全防范工作，阻止無關人員進入現場。

1.5現場若困有人員，應本著“先人員，后財產”的原則，先救出人員，再實施撲救，在人員充足的情況下，可解救人員、撲滅火災同時進行。

1.6疏散人員時應有專人指引，從消防疏散通道向火災層上方面避難層或火災層下方疏散，嚴禁使用電梯。

1.7當公安消防人員到場后，所有人員應聽從消防公安人員的指揮安排。1.8火災撲滅后，管理處安排專人配合有關部門開展調查工作。1.9安撫并協助受災業戶處理恢復工作。

1.10有關人員做好相關記錄，管理處以書面形式將詳細上報公司。2.匪警、盜竊應急處理流程 2.1當發生突發案件時，要保持鎮靜，設法制服罪犯，同時立即用對講機通知。2.2所有持對講機的安管值班員在聽到求援信號后，應立即趕到現場，同時通知監控室報警，并迅速封鎖陽光嘉園主要出口并錄像，然后視情況向有關領導匯報。

2.3隊員在執勤中遇到公開使用暴力或其它手段如打、砸、偷等強行索取或毀壞公司和業戶財物等犯罪行為時，要切實履行安管員職責，迅速制止犯罪行為。2.4若犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時，要看清人數、相貌、衣著和其它身體特征，并及時報告管理處，如重大案件處理要立即撥打“110”電話報警。（注：報警人員應講明出事情況、地點、時間等）2.5如有案發現場（包括偷盜、搶劫現場），要保護好現場，不得讓外人進入現場，在公安機關未勘察現場或現場勘察完畢之前不能離開。

2.6事后或現場如有人員受傷，要立即設法盡快送醫院搶救并報告公安機關。2.7安管隊長做好現場記錄，并寫出書面報告上級主管部門。3.發生有爭吵、斗毆情況的處理流程：

3.1保安員在執勤時或業戶投訴發現有業戶爭吵、斗毆的現象時，要及時制止。3.2在制止爭吵或斗毆雙方時，保安員切記不能動粗，更不允許惡言相向。3.3迅速報告管理處領導，由管理處出面調解。4.執勤中發現可疑分子的處理流程

4.1發現有推銷業務和散發廣告的要堅決制止。

4.2保安員在巡邏值班時如發現可疑分子時，要查驗其證件，對持無效證件或說不出正當理由的人員禁止出入。

5.保安人員在執勤中，若遇到不愿意出示證件強行進入、強行在不準停車的地方停放車輛，在不該堆放垃圾的地方的堆放垃圾等：

5.1違章時，必須使用文明禮貌的規范用語，以理服人。

5.2聽勸阻者，要查清姓名、單位、如實記錄并向保安主管或管理處匯報。5.3糾紛時，要沉著冷靜，注意掌握工作方法和原則，若遇到蠻橫無理、打罵值班人員的，要上報管理處，由管理處出面妥善處理。

5.4若社會閑雜人員來本管理處轄區故意擾亂，不停勸告，自行其事，情節嚴重的包公案機關依法處理。

自然災害事故應急預案

服務中心、保安隊長、維修部主管、物業部經理按各自的分工，迅速處理自然災害事故，保安力量及義務消防員應前往一線處理，各部門主管根據事態的嚴重情況經上級領導批準后通知政府機關，確保本物業管理區域內業戶及員工的人身財產安全。

1.地震災害的應急處理預案： 1.1發生地震時，物業公司各崗位員工應保持鎮定，堅守崗位，在附近尋找堅固的結構部位尋求掩護，切勿離開本物業管理區域。1.2原理窗戶、玻璃、不牢固的支架或懸掛的物件。1.3切勿在懸掛物上逗留，應在適當時盡快離開。1.4地震時切勿在樓梯下躲避。

1.5準備應付后續更多余震的各部門職責。2.風雨災害的應急處理預案

2.1保安值班人員負責檢查所有外窗是否關閉，檢查所有出入口室外水位情況。如遇水位上什時，應及時準備擋水物資進行封堵。

2.2工程部負責檢查所有雨水排放系統是否暢通，查看屋面是否有積水，檢查屋頂外墻、玻璃幕墻及外窗是否有滲漏。如有可能，應采取臨時措施修補。同時應切斷所有樓外供電，如：發光照明、廣告、草地燈等。

2.3服務中心負責通知全體業戶關好外窗。如遇單元內無人上鎖時，應通過應急聯絡電話通知業戶并在業戶同意后使用備用鑰匙進入。

2.4保潔人員負責清理樓內積水，在主要出入通道敷設防滑地墊。

2.5各部門應隨時向服務中心（夜間保安員值班隊長）報告發現的問題及時處理結果。

2.6及時向上級領導通報情況。

建設工程安全事故應急預案

為提高管理區建設系統對建設工程發生重大質量安全事故的快速反應能力，確保科學、及時、有效地應對建設工程重大質量安全事故的處理，最大限度地減少人員傷亡和財產損失，維護社會穩定，根據《中華人民共和國安全生產法》、《建設工程安全生產管理條例》、及有關法律、法規、文件的規定，結合管理區建設系統實際，特制定管理區建設工程重大質量安全事故應急預案（以下簡稱應急預案）。

一、指導思想和原則

（一）指導思想

以科學發展觀構建和諧社會為指導，堅持“安全第一、預防為主”的方針，一旦建設工程發生重大質量安全事故，能采取切實可行的措施，把事故危害降到最低程度。建立統一指揮、職責明確、運轉有序、反應迅速、處置有力的應急求援體系。

（二）基本原則

“安泰華庭”管理區建設工程重大質量安全事故應急救援應在預防為主的前提下，堅持統一指揮，協同配合，以建設局會同各相關部門并協同上級各相關部門組織救援與事故單位自救相結合的原則。

二、適用范圍

（一）在管理區范圍內從事的建設工程在新建、擴建、改建和拆除活動中，發生一次死亡3人及以上或一次重傷20人以上或直接經濟損失三十萬以上的生產安全事故。

（二）在管理區范圍內已建房屋或者在建建筑工程和市政基礎設施工程出現的重大質量問題，或者出現可能造成一次死亡3人及以上的重大險情。

本預案建設工程是指房屋建筑工程和市政基礎設施工程，不含交通、水利、鐵道等專業工程。

三、工作機制

在管理區管委會的統一領導下，建設行政主管部門建立和完善建設工程重大質量安全事故應急體系和應急預案以及應急預案的實施進行指導、協調和監督。建設行政主管部門負責建立和擬定本地區建設工程重大質量安全事故應急體系和應急預案，并負責應急預案批準后的組織實施工作。

各施工、產權、物業管理等單位應根據建設行政主管部門制定的應急預案的原則，制定本單位質量安全事故應急救援預案，并建立應急救援組織或者配備應急救援人員。

四、應急組織體系與職責

建設工程重大質量安全事故應急組織體系，包括建設行政主管部門的應急組織以及各施工、產權、物業管理等單位的應急組織。

（一）建設行政主管部門的應急組織與職責

建設行政主管部門，根據管理區管委會和盟建設局應急工作制度和辦法，建立應急組織體系，由分管領導任應急組織體系負責人。應急職責范圍：擬定管理區建設工程重大質量安全事故應急工作制度，建立和完善應急組織體系和應急預案，及時掌握建設工程重大質量安全事故情況，及時向管理區管委會和盟建設局報告事故情況，指揮、協調本地區建設工程重大質量安全應急救援工作，指導本地區施工、產權、物業管理等單位建立完善應急組織體系和應急預案，組織開展事故應急技術研究、應急知識宣傳教育等工作。

（二）各施工、產權和物業管理等單位的應急組織與職責

1、建筑施工單位。根據國家有關法律法規和管理區建設行政主管部門制定的應急救援預案，建立本單位生產安全事故應急救援組織，配備應急救援器材、設備，定期組織演練，組織開展事故應急知識培訓教育和宣傳工作，及時向管理區建設行政主管部門報告事故情況。

2、產權、物業管理等單位。根據國家有關法律法規和建設行政主管部門制定的應急救援預案，結合已建工程的具體情況，制定應急救援預案，定期組織演練，開展事故應急知識宣傳，及時向有關部門報告事故情況。

3、施工項目部：根據管理區建設局制定的應急救援預案和本企業的應急救援預案，結合工程施工的特點、范圍，對施工現場易發生事故的部位、環節進行監控，制定施工現場生產事故應急救援預案。實施工程總承包的，由總承包單位統一組織編制建設工程質量安全事故應急救援預案。建設單位應當為施工項目質量安全事故應急救援預案工作提供必要條件。

五、應急準備

（一）建設行政主管部門應當定期研究建設工程質量安全事故應急救援工作，指導行政區域內應急救援組織及應急救援隊伍的建立和完善，加強建設工程質量安全的宣傳教育、監督檢查工作，防患于未然。

（二）建設工程的產權單位應當定期檢查本單位職責范圍內所屬建設工程質量安全應急預案的落實情況。

（三）施工單位應當定期檢查本單位建設工程質量安全應急預案的落實情況，安全生產事故應急救援組織應定期演練，器材、設備等應設專人進行維護。

實行施工總承包的，由總承包單位統一成立建設工程生產安全事故應急救援組織，制定應急救援預案，總承包單位和分包單位按照應急救援預案和分工，配備應急救援人員、救援器材和設備。

（四）建設系統的應急搶險救援組織要注意發揮施工單位的優勢和特長，應對突發事件隨時處理和排除險情。

（五）應急搶險救援工作需多部門配合的，建設行政主管部門應在管理區管委會的統一領導下，與“110”應急聯動中心、公安、衛生、消防、民政等有關部門及時聯系、密切合作，共同開展應急搶險救援工作。

六、應急響應

（一）事故報告

1、報告制度

實行逐級報告制度，各有關單位應遵循“迅速、準確”的原則，在第一時間上報建設工程重大質量安全險情或重大事故情況。

2、報告程序

（1）發生建設工程重大質量安全險情或重大事故的施工、產權和物業管理等單位，應如實填寫統一表格《工程建設重大質量安全事故快報表》，立即將事故情況報告管理區建設局，同時報告其他有關部門。

實施施工總承包的建設工程，由總承包單位負責上報事故。

（2）建設局接到事故報告后，迅速核實有關情況，立即報告管理區管委會和盟建設局。其中，發生一次死亡3人以上（含3人）重大事故的，應在事故發生后4小時內上報到盟建設局；發生一次死亡10人以上（含10人）重大事故的，應在事故發生后2小時內上報至盟建設局。

3、報告內容

（1）險情或事故發生的時間、地點、事故類別、人員傷亡情況；（2）事故工程的建設、勘察、設計、施工、監理等單位的資質等級，施工單位負責人、工程項目部經理、監理單位有關人員的姓名和執業資格；

（3）險情基本情況或事故的簡要經過，緊急搶險救援情況，傷亡人數、直接經濟損失等；

（4）事故原因、性質的初步分析；（5）事故搶救處理的情況和采取的措施；

（6）需要有關部門單位協助事故搶救和處理的有關事宜；（7）事故報告單位、簽發人及報告時間。

（二）事故處理

有關單位應遵循“統一指揮、快速反應、各司其職、協同配合”的原則，共同做好建設工程重大質量安全險情或重大事故的應急處置和搶險救援工作。

1、建設局應急領導小組辦公室接到報告后，應立即通報應急領導小組各成員，迅速啟動并及時組織實施預案，迅速核實有關情況，立即報告管理區特別重大事故應急搶險救災指揮部和盟建設局。在管理區特別重大事故應急搶險救災指揮部統一指揮下，會同“110”應急聯動中心、公安、衛生、供電、交通運輸等部門開展應急搶險救援工作。

建設局應急領導小組成員趕到現場后，應統一指揮、協調事故現場搶險工作、制定搶險措施、調集搶險隊伍和施工機械，搜尋遇難的幸存人員，配合醫療救護人員和公安干警做好受傷人員的搶救和事故現場和保護警衛工作，協同有關部門做好事故調查處理工作。

2、建設工程重大質量事故發生后，施工、產權和物業等有關單位必須做到： ①立即將事故情況報告管理區應急聯動中心，同時報告管理區建設局、管理區管委會值班室，管理區安監局。

實施施工總承包的建設工程，由總承包單位負責上報事故。②在二十四小時內寫出書面報告，報送上述部門。

③應立即啟動本單位的應急救援預案，全力協助開展事故搶險救援工作；嚴格保護事故現場，并迅速采取必要措施搶救傷員和財產，維護現場秩序，妥善保管有關證物，配合有關部門收集證據；因搶救傷員、防止事故擴大以及疏通交通等原因要移動現場物件時，必須做出標志、拍照、詳細記錄和繪制事故現場圖，并妥善保存現場重要痕跡、物資等。

④工程施工單位現場負責人或管理人員應組織人員配合搶險。

（三）信息發布

建設工程重大質量安全事故的信息和新聞發布，由管理區管委會統一管理，以確保信息正確、及時傳遞，并根據國家有關法律法規規定向社會公布。

七、應急終止

（一）建設局應急領導小組根據建設工程重大質量安全事故搶險救援工作進展和結束情況，及時向盟建設局報告。

（二）應急狀態終止后，各有關單位應及時作出書面報告。書面報告的基本內容是：事故發生及搶險救援經過；事故原因；事故造成的后果，包括傷亡人員情況及經濟損失等；預防事故采取的措施；應急預案效果及評估情況；應吸取的經驗教訓以及對事故責任及責任人的處理情況等。

八、保障要求

（一）宣傳教育

建設行政主管部門以及各施工、產權和物業管理等單位要按照管理區管委會的統一部署，有計劃、有目的、有針對性地開展預防建設工程重大質量安全事故及有關知識和預防常識的宣傳，增加事故的防范意識，提高防范和應急反應能力。

（二）人員力量保障

管理區建設行政主管部門要組織好三支事故應急力量，并報盟建設局備案。

1、工程設施搶險力量：主要由施工、檢修、物業等人員組成，擔負事故現場的工程設施搶險和安全保障工作。

2、專家咨詢力量：主要由從事勘察、設計、施工、質監、安監等工作的技術專家組成，對事故工程現場作出安全性鑒定，提出處置和應急方案，對事故工程的安全性鑒定工作提出意見。

3、應急管理力量：主要由管理區建設局相關人員組成，擔負接收和轉發管委會和盟建設局應急命令、指示，組織各有關單位對建設工程重大質量安全事故進行應急處置，并與有關單位進行協調及信息交換。

九、其他事項及要求

（一）各施工企業應結合自身特點，以本預案為基礎，結合實際，制定企業建設工程重大質量安全事故應急預案，并報建設局備案。

（二）本預案自印發之日起實行。

物業住宅區消防監控中心值班員的職責

1、目的:監控小區各系統,特別是消防、樓層、電梯監視系統的運行狀況,確保出現異常情況能及時處理。

2、適用范圍:本小區總控室值班工作人員。

3、職責: 負責消防監控治安錄像。

負責本責任區內消防設施、設備的保養。

負責相關消防表格的記錄。

負責保障消防電話的暢通。

負責責任區域內的清潔衛生工作。

協助處理好緊急時期的聯絡、指揮、搶救、疏散等工作。

4、工作程序: 1）值班員要掌握本控制室內各系統的簡單工作原理、性能和常規的維護保養工作,熟練掌握各系統的操作。

2）值班員要堅守崗位,密切注視監視屏及各類控制柜的運行狀態。

3）每班至少進行一次各類信號檢查,確認正常與否,并做好記錄。如不正常應立即查明原因,并及時處理,無法處理的問題,迅速上報主管或機電人員。

4）各操作手柄在正常情況下應處在“自動”位置。每月第一個周一做一次手動、自動實際操作檢查以確認設備是否處于完好狀態。

5）當出現火警信號時,應立即復位。通過對講機或電話及時通知當值班長前去報警位置核查信號真偽情況。

6）當電梯監視系統收到故障報警時,應立即通知當值班長和機電人員前去處理。

7）從閉路電視上發現可疑情況或各類違法犯罪活動,應立即通知當值班長前往調查處

理并錄像。

8）按上級要求負責上報消防、保安設施運行狀況的各種數據和報表。

9）配合機電人員等進行報警系統每季度的檢查以及半年一次的消防系統有關試驗。

10)為保證總控室專線報警信息暢通,除緊急情況外不得使用總控室專線報警電話。

11)當值人員準確、真實、清晰填寫值班記錄。

12)謝絕與本控制室無關人員入內。

13)總控室嚴禁收、錄、放電臺節目及與工作無關的音樂、錄象帶。

14)對樓層監視系統每半個月清潔一次,并做好記錄。(每月1日、15日)15)當煤氣監測系統發出警報時,應立即通知當班班長和樓層管理人員前去查明,并關閉煤氣總閥和分閥,及時采取有效措施,防止煤氣燃爆和再泄露,并馬上打電話報

16)當發生火災時,應懂得怎樣用緊急廣播處理和疏散人員。

保安員職業道德規范

1、熱愛本職工作，忠于職守，以高度的敬業精神，滿腔熱忱地投入服務，認真履行職責，任勞任怨，出色地完成保衛任務。

2、遵紀守法，勇于護法，切實做到學法、守法、用法，以優質服務贏得社會的認可和業主（住戶）的信任。

3、不計個人得失，樂于奉獻。

4、文明執勤，禮貌待人。

5、廉潔奉公，不牟私利。保安員必須廉潔自律，堅持原則，照章辦事，不給違法違紀分子任何可乘之機。

6、尊老愛幼，樂于助人，拾金不昧，樹立社會主義精神文明新風尚。

義務消防員職責

1、義務消防員全面負責本大廈的消防安全工作。

2、定期對大廈的各個部位的防火安全情況進行全面檢查，及時消除各種火險隱患。

3、積極參加總務處組織的消防知識培訓和消防實戰演練，熟練掌握各種消防器材的使用范圍和使用方法。

4、負責普及消防安全常識和防火滅火知識。做到本單位工作人員人人會使用滅火器材撲救初起火災，會進行人員疏散，會撥打火警119，懂得火災中逃生的基本方法。負責制定本部位切實可行的防火安全制度。

5、隨時向總務處報告本部位存放易燃易爆和劇毒危險品的種類和數量，保證各種危險品的存放符合防火安全要求。

6、搞好本部位消防器材的維護和管理，掌握本部位消防器材的技術狀態、應用范圍和使用方法。

7、根據本部位的防火實際需要，隨時向部門領導和總務處申請需要增減的滅火器材。

8、防火重點部位必須設有明顯的防火標志，發生火災后，必須及時報告總務處，并立即組織人員實施滅火和進行人員疏散。火情嚴重時要立即撥打火警119電話報警。事后協助總務處查清火災原因、火災事故責任人和火災損失。對總務處查出的各種火險隱患，及時督促和積極協助部門領導落實整改措施，并把整改結果回復總務處。

車輛管理負責人職責

1.依法循章對住宅區(大廈)、交通、車輛進行管理。

2.負責按物價部門收費規定收取車輛保管費。

3.熟悉掌握住宅區(大廈)車輛流通情況，車位情況，合理布署安排，優先保證業主使用車位。

4.負責監督和落實員工崗位職責，對員工進行日考核，填寫《員工日考核表》。

5.負責每日工作檢查，并填寫《車輛管理日檢表》。

6.負責對外協調與聯系，處理車輛管理方面的問題和客戶投訴。

7.負責對員工進行法制教育和職業道德教育，不斷提高服務質量。

8.負責對員工進行崗位培訓，并做好培訓記錄。

9.定時向管理處主任匯報工作。

苑博物業監控制度

1、監控中心設備24小時運行，實行24小時值班制，不得擅離職守。

2、值班人員密切注意監視屏幕，全面了解管轄區的安全動態，認真做好交接班、報警故障等各種記錄，不得有涂改現象。

3、嚴禁外人進入監控室，不準將茶杯、報紙等物品放于工作臺上，不準在值班期間玩電腦游戲或準許他人在工作機上玩電腦游戲。

4、監控中心的設施設備應定期進行檢查、測試和維護，確保室內監視柜、顯示燈、信號燈、通訊、消防設施設備的正常運轉。如有

故障及時匯報、通知有關人員檢查、維修。

5、未經管理處辦公室批準，不得隨意查閱或刪除電腦儲存的資料；每日做好值班室衛生，把“5S”落到實處。

6、如發生報警依《緊急情況報警處理規程》及時通知有關部門及相關人員，啟動和運用各種設備展開滅火自救工作。

7、認真學習上級轉發的各種資料、文件，端正工作態度，發揚團隊精神，積極完成領導交辦的其它工作。

苑博物業接待工作暫行規定 接待規范

1.1 文明語言：執行《員工手冊》中相關規定。2 舉止規定：

2.1執行《禮儀手冊》中相關規定。

特殊規定： 1.3.1 當來訪人有過激的言行時，應保持冷靜，不準與來訪人發生爭吵。1.3.2 當個別工作人員與來訪人發生激烈爭辯時，在場的其他工作人員應立即制止，并安排該名工作人員適當回避，由其他人繼續接待或匯報管理處主任，有必要時由主任親自負責接待。

接待工作分類

2.1 業主來訪

2.1.1 業主提管理意見

2.1.2 接待投訴人士

2.1.3 申報裝修、維修等

2.2 外來參觀

2.3 上級單位物業檢查

接待工作程序

3.1 業主來訪：

3.1.1 業主到管理處提合理化建議時：

a.接待人員認真填寫《來訪登記表》。根據內容的輕重緩急及時匯報給主任或通知有關領導負責處理。

b.管理處主任將可付諸實施的合理化建議列入工作計劃中；對關系到公司服務質量的重大整改建議時，上報公司領導決策。

3.1.2 接待投訴人士： 執行投訴處理規定和程序。

3.2 接待業主申報裝修和維修等：

3.2.1 申報裝修：

a.接待人員填寫辦理裝修手續登記，接受業主的裝修申請表。

b.管理處主任審批后由接待人員或管理員通知申請人辦理有關手續。

3.2.2 申報維修（業主區域內報修）：

a.接到維修要求，及時安排工程維修，填寫《維修派工單》并由維修人員確認，并錄入《服務記錄表》。

b.對業主有特殊裝修、維修要求而無文件明確規定時，向申請人做好解釋工作，及時處理。

c.對申請的緊急維修項目，應立即通知維修人員，先進行維修，再補辦派工手續。

d.業主直接向維修人員申請的維修，維修人員可先進行維修，再補辦申請和派工手續。

3.2.3 申報維修（公共區域內報修）：

a.接到維修要求，及時安排工程維修，填寫《維修派工單》并由維修人員確認，并錄入《日常報修記錄》。

3.3 外來參觀：

3.3.1 管理處按公司安排組織人員接待，并記入《來訪登記表》。

3.3.2 對不符合規定程序的參觀要求，應禮貌地謝絕或向其指明本公司有關

參觀事宜的聯系途徑。

3.4 上級單位的物業檢查：

3.4.1 由公司統一安排，管理中心做好檢查布置工作。

3.4.2 檢查過程中，關系到管理中心的事項，由中心經理或經理指定的管理人員做檢查記錄。

3.4.3 上級單位無通知進行突然檢查時，管理中心經理、各相關管理處主任負責接待，并記錄在“來訪登記表”中，對發現的有關問題按相關規定進行處理。接待工作的要求

4.1 管理中心的管理人員均應熟悉接待工作，并掌握本手冊中的相關內容。來源：考試大的美女編輯們

4.2 派工單可以由接待人員填發，但“派工人”必須是管理處主任指定的管理人員。

相關質量記錄：

1.《來訪登記表》

2.《服務登記表》

3.《日常報修記錄》

苑博公司物業檔案管理制度

一、物業管理公司檔案管理規定：

1．公司各物業項目的檔案資料規定由物業管理公司主管（包括代理主管）負責監督保管，由文員專職文件存檔、注記工作。2．有關物業管理公司驗收檔案、圖則、業主及住戶資料、管理制度、合約及附件設備設施及保養制度、財務報告、員工人事資料等檔案要求集中存檔，文件柜要求上鎖，未經主管許可，他人不得動用。

3．物業管理公司檔案資料必須按公司規定要求存檔，做到圖有袋、文有夾，報告類文件編目錄索引，檔案類文件有存檔文件清單及編號目錄。4．物業管理公司檔案目錄及存檔文件清單每季度上報公司備案。5．物業管理公司檔案在歷任主管調職、任職時應向公司或接任者辦理移交手續、經確認后方可離任。

6．物業管理公司檔案日常需經常使用部分應復印備份，原件存放在檔案中不得隨意使用。

7．因工作需要借閱、復印專管部分檔案資料的，需經主管書面確認，如有違反的作泄密處理。

8．公司將定期巡查上述規定所提及之要求落實情況，對不符要求的保管責任人將作適當處分。

9．物業管理公司檔案資料因保管不當而導致遺失、泄密的，對物業管理公司有重大影響及損害物業管理公司公司利益的，公司將視情節輕重追究當事人責任，并保留追究其法律責任的權利。

二、物業管理公司管理保密規定：

1．在工作范圍獲有關的公司、物業管理公司內部資料，業主、用戶單元和物業管理處員工個人資料及其內所載有的通信地址、聯系電話、購/租合約及金額、特別條款、物業管理公司及公司內部情況、業主及用戶個人情況等均屬工作保密范圍。

2．業主、用戶及員工資料統一存放在辦公室文件柜中，由專人負責注記及存檔等工作，由物業管理公司主管每周審核，其他工作人員未經許可禁止查閱。3．物業管理公司物業管理處文件柜備用鑰匙由主管保管，主管及秘書因需告假時，經指定的授權人士，方可代為執行以上事務 4．應工作所需而放置于辦公室、監控中心、大堂接待處的業主及業戶聯系電話、員工個人聯系電話、地址等，必須隱藏放置，不得張貼于顯眼處，不得外泄。5．公司制定的各類物業管理公司規章制度及工作指引，由物業管理處統一保管，高級管理員以上級別人員可借閱（須辦理借閱手續），每次限時一周。實行借閱目的為指引員工培訓，嚴禁任何形式的抄襲及復印。6．發布的各類通知通告，應限定時效，過時收回。

7．員工應具有維護他人陰私權利的法律意識，主動為公司及業主保守秘密，對于任何人士不正常的打探行為，應堅決拒絕并向公司報告。8．員工因執行保密規定不當，致使公司、業主、業戶或管理員工利益受不良侵害的，公司將按員工守則有關規定從重處罰，并由當事人個人承擔導致的全部法律責任。

三．物業管理公司檔案資料：

1、物業管理公司驗收檔案：

1）土建、設備安裝竣工資料（圖紙、設備資料）；

2）設施設備之質檢、消防、勞動局、公安及音像管理等部門驗收合格文件； 3）機電設備保養合約；

4）公共區域設施設備驗收記錄（管理公司）；

5）公共區域設施設備移交記錄（發展商、承包商與管理公司）； 6）單元驗收及移交記錄（承包商、業主與管理公司）；

2、物業管理公司二次裝修檔案：

1）用戶單元二次裝修圖則及審批手續； 2）二次裝修期間管理處監督檢查資料；

3、業戶資料： 1）入伙情況記錄；

2）業主（租戶）情況登記（包括名稱、單元號、聯系人、建筑面積、交接單、入伙時間或租用期限等）；

4、物業管理公司管理文本匯編：

1）管理合同、管理公約、用戶手冊等統一裝訂成冊； 2）物業管理公司各類管理規章制度及裝修規定等； 3）物業管理公司各項管理分包合約；

5、物業管理公司設備維修保養類：

1）各類設施設備要有專門的維修保養制度及應急措施； 2）各類設施設備有獨立的維修檔案，及日常巡檢維修記錄；

3）主要部位如變配電間、監控中心、電梯機房等應有工作日記、交接班記錄、巡視記錄及人員進出記錄；

4）物業管理處有用戶維修保修單，維修后應有回訪記錄；

6、物業管理公司設施設備檢測類：

1）變配電間要有供電部門定期電氣測試報告記錄； 2）電梯要有勞動部門合格證書及年檢報告；

3）生活水箱要定期清洗并存記錄，清洗后要有衛生部門水質檢測報告，清洗工作應有有效體檢證明；

4）避雷系統要有定期檢測報告； 5）應有定期沉降檢測報告；

6）消防泵、管道應有定期試機及換水記錄，煙感及溫感探頭應有定期測試工作記錄；

7）其它設施設備檢測記錄資料；

7、物業管理公司物業管理處運作類：

1）正式文件應用電腦打印操作，并有規定的電腦檔號及存檔目錄記錄； 2）物業管理公司管理費收繳情況 3）物業管理公司管理費財務報告

4）物業管理公司物業管理處運作報告；

物業管理公司物業管理處會議記錄（包括內部會議及與發展商或業主委 員會的會議）

*物業管理公司物業管理處值班記錄 *保安值班記錄

*設備值班與巡檢記錄 *管理工作計劃與報告 *工程設備管理計劃與報告

*物業管理公司物業管理處往來信函 *用戶報修與投訴處理記錄

*承包商維修或保養工作情況記錄

物業公司會議制度

1、目的: 為進一步規范公司會議管理,做好上情下達和下情上報工作,實現公司信息資源在各部門之間快速有效傳遞,提升公司運營水平,確保會議內容及議定的事項得到有效落實,特制訂本制度

2、適用范圍 : 本制度適用于西寧苑博物業管理有限公司內部會議管理。(各項目內部會議管理規范由項目自定,報總經辦審批后執行)

3、管理權責: 3.1 總經辦負責公司會議的統籌協調及本制度的執行監督。

3.2 會議提擬人或主辦職能部門負責會議的組織工作,并有權對違反本制度的行為提出處罰

4.會議要求: 4.1、做好會議記錄。公司會議記錄要做到專人記錄和管理,會議記錄人負責會議議定事項的督辦和催辦,并將督辦和催辦情況報告會議主持人。必要時應按照會議主持人的要求形成會議紀要,以使大家共同遵照執行。每月底總經辦檢查會議記錄及落實情況,并作為考核當事人工作的依據。職能部門專題會議也要指定人員做好會議記錄,用以備忘。

4.2、講究會議質量。各類會議主持人會前應與參會人員充分溝通,做到心中有數。對議而不決的事項提出解決的原則與方法,并對此負責。各類會議力求精干高效用數據說話,部署的工作做沒做,做到什么程度,沒做或沒做完的原因等等都要有明確具體可量化的答復,防止和杜絕空洞無物或泛泛而論。4.3、力求會議實效。會議議定的事項、布置的工作任務、提出的辦法措施,與會負責人要按照落實要求,層層進行傳達貫徹,務必使直接執行人明確是什么、為什么、怎么做,對經常性工作要作用制度的形式確定下來,力求使每次會議都有具體的成果。

4.4、嚴格會議紀律。會議管理是保證會議質量的一項措施。與會人員應有機的安排工作,認真準備、準時參會。會議具體時間、地點由會議主持人決定、會議記錄人會前通知。與會人員一般不得缺席或指定他人代表,確因個人緊急事務需要請假的,須向會議主持人請假,同時指定專人代為履行職責。

5、管理內容: 5.1 會議計劃與統籌

5.1.1 每月28日前,總經辦應與各項目協調確定下月計劃召開的項目例會,統一報總經理審批后,匯同公司例會編制《月度會議計劃》,于月底前發放至各項目/職能部門負責人。

5.1.2 凡總經辦已列入計劃的項目例會,如需改期,或遇特殊情況需安排新的臨時例會時,項目應提前2天報請總經辦調整會議計劃。

5.1.3 會議安排的原則為:小會服從大會,局部服從整體,臨時會議服從例會。各類會議的優先順序為:公司例會、公司臨時會議、項目例會、項目臨時會議。因處置突發事件而召集的緊急會議不受此限。5.2 會議準備

5.2.1 會議通知遵照以下規定: 1、已列入月度會議計劃表的會議,月中無調整的,不再另行通知,由各項目按計劃表直接通知與會人;2、屬下列情況之一者,按“誰提擬,誰通知”的原則進行會議通知:(1)未列入月度會議計劃而臨時提擬的會議;(2)雖然已列入月度會議計劃,但需對會議議題、需準備的會議資料、會務安排等作特別說明;(3)其它提擬人認為應另行通知的情況。

3、會議通知期一般應提前一天以上,通知對象為與會人、會務服務提供部門;

4、會議通知形式一般為電話通知。但需對會議議題、需準備的會議資料、會務安排等作特別說明的會議,應以會議通知單進行書面通知;涉及多個部門和參加人數眾多的大型會議,主辦部門還應編制詳細的會議計劃通知相關部門。5.2.2 會議的其它準備工作遵照以下規定:

1、會議提擬部門應提前做好會議資料(如會議議程議題、提案、匯報材料、計劃草案、決議決定草案、與會人應提交資料等)準備的組織工作;

2、會所根據會議提擬部門要求提前做好會務準備工作,如落實會場,布置會場,備好座位、會議器材、茶具茶水等會議所需的各種設施、用品等;

3、公司總部召開的公司級會議會務組織統一歸口總經辦負責。

4、各項目/職能部門在公司總部召開的會議需用公共會場的,應提前向會議室管理部門(會所)提出工作聯系單,由會議室管理部門(會所)統籌安排。5.3 會議組織。

5.3.1 會議組織遵照“誰提擬,誰組織”的原則。5.3.2 會議主持人須遵守以下規定:

1、主持人應不遲于會前 5 分鐘到達會場,檢查會務落實情況,做好會前準備。

2、主持人一般應于會議開始后,將會議的議題、議程、須解決問題及達成目標、議程推進中應注意的問題等,進行必要的說明。

3、會議進行中,主持人應根據會議進行中的實際情況,對議程進行適時、必要的控制,并有權限定發言時間和中止與議題無關的發言,以確保議程順利推進及會議效率。

4、屬討論、決策性議題的會議,主持人應引導會議作出結論。對須集體議決的事項應加以歸納和復述,適時提交與會人表明意見;對未議決事項亦應加以歸納并引導會議就其后續安排統一意見。

5、主持人應將會議決議事項付諸實施的程序、實施人(部門)、達成標準和時間等會后跟進安排向與會人明確。5.4.3 與會人須遵守以下規定:

1、應準時到會,并在《會議簽到表》上簽到。

2、會議發言應言簡意賅,緊扣議題。

3、遵循會議主持人對議程控制的要求。

4、屬工作部署性質的會議,原則上不在會上進行討論性發言。

5、遵守會議紀律,與會期間應將手機調到無聲,原則上不允許接聽電話,如須接聽,請離開會場。

6、做好本人的會議紀錄。

7、會議決議事項,與會人員應在會后立即執行,不得拖延或敷衍了事。

8、各職能部門/項目要把每次會議精神傳達到基層員工,也可根據自己部門/項目的實際情況,定期召開部門/項目級會議傳達會議精神。

5.4.4 主持人為會議考勤的核準人,考勤記錄由會議記錄員負責。5.5 會議記錄: 5.5.1 公司各類會議均應以專用記錄本進行會議記錄。

5.5.2 公司各類會議原則上應確定專人負責記錄。會議記錄員的確定應遵守以下規定:

1、各項目應常設一名會議記錄員(一般為本項目的內務文員,名單報總經辦備案),負責本部門會議及本部門負責組織的會議的記錄工作。

2、會議記錄遵照“誰組織,誰記錄”的原則,如有必要,主持人可根據本原則及考慮會議議題所涉及業務的需要,臨時指定會議記錄員。

3、總經理主持的公司例會、臨時行政會議原則上由總經辦文員負責會議記錄工作,總經理另有指定的,從總經理指定。5.5.3 會議記錄員應遵守以下規定:

1、以專用會議記錄本做好會議的原始記錄及會議考勤記錄,根據需要整理會議紀要。

2、會議記錄應盡量采用實錄風格,確保記錄的原始性。

3、對會議已議決事項,應在原始記錄中括號注明“議決”字樣。

4、會議原始記錄應于會議當日、會議紀要最遲不遲于次日呈報會議主持人審核簽名。

5、做好會議原始記錄的日常歸檔、保管工作,及時將經主持人核準的《會議簽到表》的考勤記錄報考勤人員。

5.5.4 下列情況下,應整理會議紀要: 1、公司各類行政會議;2、須會后對會議精神貫徹落實進行跟進的會議;3、其它主持人要求整理會議紀要的會議。

5.5.5 會議紀要的發放或傳閱范圍由主持人確定。公司各職能部門組織各項目下對口部門的會議紀要及各項目每周行政例會的會議紀要須報總經辦一份存檔備查。

5.5.6 會議原始記錄的備檔按以下規定: 1、各職能部門負責組織的公司各類會議的會議記錄,由本部門負責日常歸檔、保管,但應作為機要檔案每季度及時轉總經辦統一歸檔備查。2、各職能部門內部會議記錄由本部門常設會議記錄員統一歸檔備查。

5.5.7 會議記錄為公司的機要檔案,保管人員不得擅自外泄。其調閱應嚴格按公司文檔管理制度和保密制度的有關規定執行。5.6 會議跟進

5.6.1 會議決議、決策事項須會后跟進落實的,遵照“誰組織,誰跟進”的原則;會議主持人另有指定的,從主持人指定。

5.6.2 集團總經理主持的會議的會后跟進工作原則上由總經辦負責落實,集團總經理另有指定的,從集團總經理指定。

5.6.3 會議跟進的依據以會議原始記錄及會議紀要為準。

6、獎懲

6.1 獎罰:計入員工績效考核制度體現 6.2 遲到、早退、缺席

1、遲到 所有參加會議的人員在會議規定召開時間后 5 分鐘內未到的,計為遲到。

2、早退 凡參加會議人員,如未經主持人同意在會議召開結束前 5 分鐘提前離開 會場的,計為早退。

3、缺席 凡必須參加會議人員未經請假擅自不參加會議或請假未批準而不參加會議的,計為缺席。

7、附則。

7.1 本制度由廣州XX物業管理有限公司總經辦負責解釋。7.2 本制度由總經理批準后生效,自頒布之日起執行。

司爐工崗位職責

1、在班長和帶班人員的領導下，根據規定的供熱標準和時間進行司爐操作，并嚴格執行操作規程。

2、司爐工必須按以下程序進行操作： 1）起爐前應檢查壓力表指示值是否符合規定壓力指標，低于規定指標應補水，同時檢查爐膛內是否有不能燃燒的其它物品。然后啟動循環水泵、引風機、鼓風機，調整好風量、風壓使爐膛內煤引燃后，在啟動除渣機、爐排。以上操作指令之間應間隔25秒左右，嚴禁輔機同時起動。2）司爐中應注意觀察煤的燃燒情況，適當調節煤層厚度和進風量，使爐排上煤層充分燃燒。密切注意各溫度表和壓力表的顯示情況，防止爐排前段預熱區直接燃燒，防止煤斗引燃。3）注意觀察除渣機的運行情況，發現卡住應及時處理。隨時觀察爐排的工作情況，如有跑偏、卡住、漏水、斷火等現象時，在采取緊急措施的同時，應立即向值班人員或班長報告。4）壓火時必須先停鼓風，后停引風，而且應使爐排繼續推出來未燃煤層0.5半后，再停止爐排、除渣機，然后打開灰門。待給水溫度降到40℃以下時方可停循環泵。

3、鍋爐運行過程中，司爐人員必須認真監護供熱系統的標準水壓，保持水壓穩定，嚴禁超壓或過多低于標準水壓運行。一旦發生水壓驟降時，必須立即停爐，馬上報告班長或值班人員。

4、當班司爐工必須堅守崗位，隨時監護各輔機的運行情況，發現問題及時處理，并報告值班人員。同時兼護爐內燃燒情況、適時調整，使之達到最佳燃燒狀態；

5、鍋爐運行中，嚴禁司爐工擅自脫離崗位及在工作時間做其它事情。嚴格執行交接班制度；