第一篇：維修專項物業管理

維修專項物業管理

一、行政管理

（一）人員管理

1、人員調配、職責分工

2、人員工資標準制定、發放

3、人員培訓

（二）制度管理

1、制度擬定、落實

2、質量與安全

3、人員考核

4、計劃編制

（三）資料管理

二、業務管理

1、日常巡檢工作

2、日常維修工作

3、設備機房定期保養

4、甲方專項分包巡檢

第二篇：物業管理服務費與住宅專項維修資金

第八章物業管理服務費與住宅專項維修資金

單選題1-

1? 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行()。

A.政府定價和政府指導價B.政府定價和市場調節價

C.政府指導價和市場調節價D.政府定價、政府指導價及市場調節價相結合 單選題1-

2? 下列關于物業服務收費定價形式說法不正確的是()。

A.非住宅的物業服務收費一般實行市場調節價

B.普通住宅的物業服務收費仍采取政府定價

C.住宅用房物業服務收費可實行政府指導價與市場調節價

D.政府指導價是在政府有關部門指導下協商確定的價格

單選題2

? 業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均有物業服務企業享有

或者承擔的物業服務計費的方式是()。

? 在預收的物業服務資金中按約定的比例或者數額支付給物業服務企業，其余全部用

于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式是（）。

A.承包制B.包干制C.酬金制D.傭金制

單選題3-

1? 實行包干制的物業服務費，其構成不包括（）。

A．物業服務成本 B．法定稅費C．物業服務企業的酬金 D．物業服務企業的利潤 單選題3-2

? 不得計入物業服務支出或物業服務成本的是()。

A．物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

B．物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用

C．物業服務企業固定資產折舊D．物業管理區域綠化養護費用

單選題

4? 下列不屬于物業服務企業實行物業服務費用酬金制應履行的義務是()。

A.每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況

B.及時答復業主對公布的物業服務資金預決算的質詢

C.按照約定對物業服務資金預決算進行審計

D.公布物業服務資金預決算

單選題

5? 已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業,物業服務費()。

A.可以不交B.由業主分攤C.由物業企業核銷D.由建設單位交納

單選題6

? 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向（）收

取有關費用。

A.物業服務企業B.業主C.業主委員會D.最終用戶

單選題7-

1? 業主首次交存商品住宅專項維修資金的標準為當地住宅建筑安裝工程造價的()。

A.3%-5%B.5%-8%C.8%-10%D.10%-12%

單選題7-

2關于商品住宅維修資金交存說法正確的是()。

A.商品住宅維修資金屬于代收代管資金

B.商品住宅維修資金按幢設總賬，按戶設明細賬

C.商品住宅維修資金屬于業主和建設單位共有

D.商品住宅維修資金隨房屋使用權過戶同時結算

單選題8

? 新建商品住宅小區的業主大會成立之前，住房維修資金（）。

A．由物業服務企業代管B。由房地產管理部門代管C由財政部門代管D．由業主自行管理 單選題9

? 住宅專項維修資金可以按照國家有關規定和業主大會的決定用于()。

A.購買一級市場國債B.國債回購C.委托理財業務D.抵押、擔保

單選題10

? 某住宅新建小區已經交付使用，業主委員會成立后擬實施住宅專項維修資金使用、經營，其中H幢樓屋頂發生漏水的質量問題。下列說法不正確的是（）。

A.若處于保修期內，不能使用專項維修資金

B.經H幢樓專有部分占建筑物總面積2/3以上且2/3業主以上同意后使用專項維修資金

C.在正常使用前提下，專項維修資金可委托理財增值

D.專項維修資金由業主按各自建筑面積的比例分攤

多選題1-

1? 下列關于物業服務收費說法正確的是（）。

A.物業服務收費與服務水平、業主承受能力相適應

B.實行政府指導價的，按服務等級及政府公布的基準價、浮動幅度協商確定收費標準

C.實行市場調節價的，由物業服務企業按市場價確定收費標準

D.實行酬金制收費的，物業服務支出屬于代管性質

E.實行包干制收費的，物業服務資金的收支情況無需定期公布

多選題1-

2? 下列關于物業服務收費表述正確的是()。

A．依照物業服務合同交納物業服務費是業主應盡的義務

B．業主與物業使用人約定由物業使用人交納的，應當由物業使用人交納

C．物業使用人欠費的，業主承擔連帶責任

D．已竣工尚未出售的物業，物業服務費由建設單位全額交納

E．已出售尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由買受人交納

多選題2-

1? 物業服務成本或物業服務支出一般包括()。

A．管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費

B．物業共用部分、共用設施設備日常運行、維護費用

C．物業共用設施設備修理、更新、改造費用

D．物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用

E．物業服務企業辦公費用以及企業固定資產折舊費用

多選題2-

2? 物業服務包干制的服務成本的構成包括()。

A.管理服務人員工資 B.辦公費用 C.法定稅率 D.物業服務企業利潤E.物業服務企業酬金

? 下列關于商品住宅專項維修資金交存說法不正確的是（）。

A.業主轉讓房屋時應退回專項維修資金

B.商品住宅的專項維修資金由業主交存，屬于業主所有

C.業主首次交存住宅專項維修資金的標準由國務院建設部制定

D.住宅專項維修資金可由省級人民政府建設主管部門委托代收代管單位

E.業主交存的住宅專項維修資金按小區設總帳，按幢設明細帳，核算到戶

多選題

4? 下列選項屬于禁止從住宅專項維修資金中列支的費用的是（）。

A.物業保修期內住房共用部位、共用設施維修的費用

B.公用事業等管線和設施設備的維修、養護費用

C.人為損壞共用設施設備所需的修復費用

D.物業保修期滿后共用設施設備更新和改造的費用

E.物業服務合同中約定從物業服務費中列支的維修費用

多選題

5? 對于欠費業主,下列說法正確的是()。

A.業主委員會督促其期限交納B.物業服務企業對其進行罰款

C.物業管理采取停電、停水措施D.對拒不交費的業主，通過仲裁或人民法院起訴解決 E.報告房屋行政管理部門

多選題6

? G物業使用人按照與H業主簽訂的《房屋租賃合同》約定，應承擔物業服務費用。

但是G物業使用人在2006年3月至2007年1月居住期間未履行交納物業服務費用的義務，下列說法正確的是（）。

A.物業服務企業可向G物業使用人追索物業服務費用

B.物業服務企業可向H業主追索物業服務費用

C.物業服務企業只能向H業主追索物業服務費用

D.業主委員會有義務督促H業主按時交納物業服務費用

E.H業主支付了物業服務費用后，可以向G物業使用人追償

第五章物業管理的招標與投標

單選題1（）必須通過招投標方式選聘物業管理企業。

A． 所有物業 B．住宅物業C．住宅規模較小的物業D．前期管理的住宅物業單選題

2? 某項目招標文件中規定為促進落后地區發展，凡老、少、邊、窮地區參加該項目的投標人，可以在評標中加5分。根據《招標投標法》，這個規定違反了（）原則。

A．公開B．公平C．公正D．誠實信用

單選題

3? 以下不符合招標活動公開原則的是（）。

A．公開招標信息B．公開開標過程C．公開評標過程D．公開中標結果 單選題

4? 下列關于前期招投標的說法不正確的是()。

A.前期物業管理招投標是建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業

B.招投標方式是實行“一對一”的模式

C.招投標活動必須遵守“公開、公平、公正和誠實信用”的原則

D.非住宅物業沒有強制性要求以招投標方式選聘物業服務企業

? 下列關于物業管理項目招投標的說法不正確的是()。

A.資質不符合條件的,投標文件可能被視為廢標

B.招標文件不得以不合理條件限制潛在投標人

C.開標前任何單位和個人均不得開啟投標文件

D.投標人在招標文件要求投標文件的截止之日3日前可以隨時補充投標文件

單選題6

? 采取邀請招標方式的，招標人必須向()以上物業服務企業發出邀請招標通知書。

A.3個B.5個C.7個D.9個

單選題7

? 前期物業招標項目登記備案機構是()。

A.區、縣人民政府房地產行政主管部門B．縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門

C.市級人民政府房地產行政主管部門D．國務院房地產行政主管部門

單選題8

? 物業管理項目招投標中,開標的時間是招標文件確定的()。

A.提交投標文件截止時間B.提交投標文件截止之日2日內

C.提交投標文件截止之日3日內D.提交投標文件截止之日5日內

單選題9

? 下列關于中標的說法不正確的是()。

A.招標人確定中標人后,應當將中標結果通知所有未中標的投標人,并妥善保管其投標書

B.招標人應當自確定中標人之日起15日內進行備案

C.招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內訂立書面合同

D.招標人無正當理由不與中標人簽訂合同,應當賠償給對方造成的損失

單選題10

? 某新建物業采用招標方式選擇物業管理人，則關于該物業管理招投標過程中的各行

為，下列說法中，正確的是（）。

A．投標人購買招標文件，屬要約行為B．投標人參加現場踏勘，屬要約行為

C．評標委員會推薦中標候選人，屬承諾行為

D．雖然投標邀請書的對象是明確的，但仍屬要約邀請

多選題

1? 下列屬于前期招標活動中的禁止性做法是()。

A.以不合理條件限制或者排斥潛在投標人B.對其他投標人掩飾項目情況

C.不允許民營物業服務企業參加投標

D.對投標人提出超越與招標物業管理項目實際的資格要求

E.要求投標物業服務企業出具物業管理企業資質

多選題

2? 下列關于招投標程序的說法，正確的是（）。

A．開標在投標截止日后進行

B．招標人在投標截止日前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封、宣讀

C．評標應當在嚴格保密的情況下進行

D．評標委員會經評審，認為所有投標都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標 E．招標人僅向中標人發出中標通知書，不必通知未中標的投標人

? 某建設項目招標，評標委員會由二位招標人代表和三名技術、經濟等方面的專家組

成，這一組成不符合《招標投標法》的規定，則下列關于評標委員會重新組成的作法中，正確的有（）。

A．減少一名招標人代表，專家不再增加

B．減少一名招標人代表，再從專家庫中抽取一名專家

C．不減少招標人代表，再從專家庫中抽取一名專家

D．不減少招標人代表，再從專家庫中抽取二名專家

E．不減少招標人代表，再從專家庫中抽取三名專家

多選題3-

2? 有關評標委員會的規定是（）。

A．評標委員會的成員人數為5人以上單數

B．評標委員會成員中，技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的2/

3C．評標委員會成員名單在中標結果確定前應當保密

D．評標委員會成員不得私下接觸投標人E．評標委員會由招標代理機構負責組建 多選題

4? 在某工程項目評標過程中，下列做法違反法定程序的有（）。

A．招標人代表參加了評標委員會B．招標人授權評標委員會直接確定中標人

C．招標人向評標委員會推薦了中標侯選人

D．評標委員會通知某投標人到場對其投標文件中部分內容口頭作澄清說明 E．招標人否決評標委員會提出的所有中標侯選人，重新招標

多選題

5? 某招標人委托某招標代理機構辦理招標事宜，并委托公證機構對開標進行公證，招

標文件規定2006年6月6日14時為投標截止時間。甲、乙、丙、丁四家物業公司參加投標，并均于6月5日17時前提交了投標文件，但6月6日14時前，丙公司又提交了一份補充文件，而丁公司則由于某種原因書面提出撤回已提交的投標文件。對此，下列情況中，正確的是（）。

A．開標會由該招標代理機構主持

B．由于某評標專家遲到1小時，開標會推遲到2006年6月6日15時進行

C．開標時，由公證機構檢查投標文件的密封情況

D．丙公司的投標文件有效，但其補充投標文件在評標時將不予考慮

E．丁公司的投標文件在當眾拆封、宣讀后即宣布為無效投標文件

多選題6

? 某項目甲、乙、丙參加投標。2007年3月1日招標人確定甲為中標人，并于3月

2日向甲發出中標通知書，3月4日甲收到中標通知書，則下列說法正確的是（）。

A． 中標通知書屬于承諾B．合同生效時間是2007年3月4日

C．招標人應在2007年3月31日前與甲訂立書面合同

D．招標人應在2007年3月6日前向乙、丙退還其投標書

E．招標人應在2007年3月31日前向有關行政監督部門提交招標情況的書面報告

第三篇：物業管理房屋維修方案

第十部分 物業設施、設備維修、維護方案

第一節 物業的維修養護

1．業主對物業專有部分的裝修、養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。

2．因維修、養護物業設備確需進入其他業主的物業專有部分時，業主或物業公司應事先告知相關業主，相關業主應給予必要的配合。

3．相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。

4．發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業專有部分進行維修養護但無法通知相關業主的，物業公司可向相鄰業主說明情況，在居委會或派出所監督下進入相關業主的物業專有部分進行維修。事后應及時通知相關業主并做好善后工作。

5．因維修養護物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得建設單位、小區物業管理處和業委會的同意，并在約定期限內恢復原狀。

6．建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復的，業主可以自行或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。

7．本物業管理區域內的全體業主按規定繳存、使用和管理物業專項維修資金。

第二節 公共設施維護管理

（1）對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），保證共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。

（2）建立共用設施設備清冊檔案（設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。

（3）有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范開展工作。

（4）對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

（5）特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定期進行檢測校準，使之符合相關規范。

（6）設備房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識，規范、統一、完整；操作規程、維護規范、管理制度上墻。

（7）各類管線有分類標識和流向標識，各類記錄本、登記本（運行、維修、保養、交接班等）齊全，記錄完整；監控記錄可保存15天，并能正常回放。

（8）對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、燃氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志，制定防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。（9）公共區域內的雨、污水管道每年檢查、疏通1次；雨、污水井每半年檢查、清掏1次；雨、污水管道及井發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。

（10）建立設備設施巡視制度，有專人巡視。配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過8小時。

（11）每日對園區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視1次。保證設施設備能正常使用，無安全隱患。

（12）設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

（13）使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。（14）載人電梯日夜24小時正常運行。

（15）消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。（16）小區主要道路及停車場交通標志齊全。（17）路燈、樓道燈完好率不低于95%。

第三節 特種設備維護管理

1．電梯及自動扶梯

（1）保證辦公樓至少一臺電梯24小時運行，電梯和自動扶梯運行平穩，乘座舒適，電梯準確啟動運行，停層準確。轎廂內、外按鈕、燈具等配件保持完好。（2）電梯和自動扶梯應經有資質的檢測機構檢驗合格，應由專業資質維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內安全運行。

（3）應有專業人員對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理，并應做好日常電梯運行的巡檢與記錄。

（4）電梯發生一般故障，一小時內專業維修人員應到場修理。發生電梯困人或其他重大事件時，物業管理人員應及時處理，專業維修人員應在30分鐘內達到現場進行搶修。

2．空調系統

（1）對空調系統的維護保養應該按照規定的頻次進行。（2）定期對空調系統進行檢查，測試運行控制和安全控制功能，記錄運行參數，分析運行記錄。

（3）定期檢查冷卻塔風機變速齒輪箱、淋水裝置、循環泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符合要求的冷卻水。

（4）定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網、加濕器、風閥、積水盤、風機表冷器進行清洗和保養；定期清洗和更換空調機組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道。

（5）定期進行循環泵、空調主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記錄。

（6）定期對空調系統主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進行檢查保養。（7）各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏現象。（8）保證冷凍主機及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符合要求的冷凍水。

（9）保證采暖熱水及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符合要求的采暖熱水。

（10）對空調循環水質進行維護保養和水質分析，保證水系統內的水質符合國家標準要求。

（11）定期檢查空調機組馬達、風機的運轉情況，記錄運行參數。（12）定期安排對新風量、排風量的測定。（13）應考慮定期安排對空氣品質的測定。（14）定期安排對風管系統的清洗。

第十一部分 小區房屋維修維護方案

第一節 房屋維修維護管理

1、每年1次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

2、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發生，填寫檢修記錄和保養記錄并確保記錄的完整和真實。

3、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

4、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

5、保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個工作日內完成；照明設施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關等）在兩天內安排修復完成，其他故障5個工作日內完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每1個月集中安排1次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個月集中1次進行維修。

6、按照政府有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。

7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關主管部門。

8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

第二節 房屋裝修管理

房屋室內裝修直接關系到物業安全和住戶的生命安全等各方權益。因此，為加強物業管理，保證物業的完好和安全，保持物業轄區的整潔美觀，維護全體業主的合法權益，本公司根據政府有關法規及《小區物業管理服務協議》的有關內容及要求，特制定以下裝修管理規定：

1、業主在裝修前，需按下列程序辦理裝修手續：提前七天向物業管理處提交書面申請，須認真填寫裝修項目、范圍、標準、時間等，提供施工圖和施工單位(隊伍)名稱、營業執照、資質證書及家裝證原件，管理處在三個工作日內提交小區業主委員會批準，并給以答復。

2、根據業主房屋裝飾裝修時間的長短，需交納裝修保證押金。

3、業主有責任督導裝修施工隊伍到管理處辦理“裝修許可證”，經審核驗證后，裝修隊伍需提供施工人員名單及身份證復印件，并到管理處辦理小區臨時“出入證”(施工人員交個人身份證復印件一份，免冠相片一張，工本費：人民幣拾元，押金：人民幣叁拾元)，將臨時出入證佩戴在胸前，并在指定的區域內活動。

4、裝修垃圾須袋裝后堆放在指定地點，以便管理處統一清運。裝修垃圾清運處置費為：按建筑面積為l00平方米以下的收300元裝修垃圾清運費，建筑面積為100平方米以上至150千方米以下的收450元裝修垃圾清運費，建筑面積為150平方米以上的收600元裝修垃圾清運費。

5、裝飾裝修只限于購買或租賃房屋的室內，不得超出該室內，不得將樓面公共走道納入自己的裝修范圍。

6、本物業禁止加封陽臺窗，禁止對陽臺窗戶及任何部位樓宇外部加封防盜籠、網等設施，禁止加設雨蓬，禁止以任何形式改變樓宇外部形象的—致性。

7、需安裝空調機時，應事先與管理處聯系，為保持房屋外觀統一、整潔、完好，應在管理處指定的位置和指導下進行安裝。

8、禁止改動陽臺、門、窗等原有設計及外觀款式、顏色，避免造成與樓宇外觀的不一致性。

9、禁止拆改原房屋的立柱，內外承重墻、梁、樓板等主體結構部件及公共設施。正常使用室內配套設施設備。

10、禁止改動給排水管道、水電系統，以及抽油煙機孔。特別是衛生間不得有任何改動。

11、根據煤氣公司安全管理的有關規定，禁止以任何形式封閉煤氣管道及煤氣表。禁止改動煤氣管道。

12、裝修室內，樓頂、地面不應鑿除原水泥面層，地面禁止使用超過12mm厚度的地磚，22mm厚度的大理石、花崗巖等硬質裝飾材料。

13、禁止將裝修材料和裝修垃圾堆放在樓道，妨礙樓道通行和消防通道的暢通。

14、嚴禁將垃圾倒入下水管道內或將生活污水由雨水管道排出。

15、禁止從外墻吊運物件；裝修材料不允許集中堆放，不允許超過樓面承重負荷。

16、陽臺禁止裝飾裝修，禁止堆放大件裝飾材料。

17、在裝修期間，禁止在小區內生火煮飯。施工現場，嚴禁使用電、爐、煤氣等明火，防止火災事故的發生。禁止施工人員在小區內留宿。

18、裝修時間

裝飾裝修工作時間為周一至周五上午8：00--12：00，下午 14：00--19：00；周六至周日上午：9：30--12：00，下午14：00--18：00，不得在其它時間施工，以免影響他人休息。

19、裝修期限

初級裝修工程為30天，中級裝修工程為45天，高級裝修工程為60天。確需延期裝修，應提前辦理延期手續及補交保證押金。所購房屋在一年內須進行初次裝修。

20、房屋裝飾裝修應填寫《裝修申請表》，經管理處審核后方可進行裝修，并遵守本規定。若未辦理裝修手續擅自裝修的，除補辦裝修申請外，還須繳納違約金：人民幣壹仟元。

21、業主未按《裝修申請表》內容進行裝修的，扣違約金人民幣壹仟元，情節嚴重者，追究其法律責任。

22、裝修垃圾實行袋裝化管理，禁止將裝修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共樓道及小區四周，裝修垃圾應統一放置在指定地點(有標識)。否則，除承擔政府執法部門的處罰外，還要向管理處繳納違約金人民幣貳佰元。

23、搬運材料要愛護樓梯、走道等公共設施設備，撞傷他人或損壞公共部位等由業主負責賠償和修復。

24、裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人財物或公共設施等，由業主負責修復和賠償。

25、禁止亂搭亂接公用水、電線路，違者扣違約金。

26、嚴禁隨地大、小便，違者對大便者罰款人民幣伍佰元，小便者罰款人民幣貳佰元。

27、業主在裝修期間，需交納裝修保證押金。

28、裝修保證押金是為保障廣大業主及住戶利益不受侵害，是業主及裝修施工方遵守本規定的經濟保證，要求文明施工，注重施工質量。業主聘用裝飾裝修人員違反有關規定，給廣大業主及住戶生活帶來不便或造成損失的，將從業主裝修保證金中扣除，同時，造成責任事故的由業主負責。

29、裝修保證押金：

(1)裝修工期30天以內，保證金額為壹仟元整；

(2)裝修工期在30天以上45天以內，保證金額為貳仟元整；(3)裝修工期在45天以上60天以內，保證金額為叁仟元整； 30、裝修管理費用

根據中華人民共和國建設部第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的有關規定收取裝修管理費用。

此項費用按照《裝修申請表》申請裝修天數計，每天收取裝修管理服務費l0元，裝修延期每天收取裝修管理服務費15元。(費用由裝修單位交納)

31、竣工檢查

業主房屋裝修完工后，應在一周內將竣工圖及竣工資料送報管理處存檔，以便查證。同時，管理處將組織技術人員進行檢查認可后。如無違規違章情況或妨礙他人正常使用物業的現象(如滲漏、堵、冒等)，交付業主正常使用半年后方可退還裝修押金。

第四篇：物業管理維修基金申請表

物業維修基金使用申請

物業名稱及地址 ： 物業管理單位 ；

物業公司聯系人 ： 聯系電話 ： 業委會聯系人 ： 聯系電話 ：

一、申 請 事 項 及 額 度

1.本次基金使用所涉及的樓幢號： 2.基金用途（請選擇）：

□電梯的維修、更新 □屋頂補漏、樓頂更新 □墻面修補 □監控設施的改造維修 □電控門維修 □消防設施的改造維修 □大門、大堂的改造 □其他項目 上述申請事項現已過保修期。

3.根據物業服務合同約定，上述維修（更新、改造）費用不在物業服務費中列支。

4.物業結構類型 ；物業竣工后至今已使用年限 ；上述申 請事項現已過保修期；本次申請使用數額 元（附經費預算方案）。5.根據《物業管理條例》規定，將物業服務移交具有相應資質的專業物業服務單位：。

物業服務企業（法定代表人簽名）：（蓋章）：

第五篇：物業管理房屋維修方案

第七部分 物業設施、設備維修、維護方案

物業的維修養護

1．業主對物業專有部分的裝修、養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。

2．因維修、養護物業設備確需進入其他業主的物業專有部分時，業主或物業公司應事先告知相關業主，相關業主應給予必要的配合。

3．相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。

4．發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業專有部分進行維修養護但無法通知相關業主的，物業公司可向相鄰業主說明情況，在居委會或派出所監督下進入相關業主的物業專有部分進行維修。事后應及時通知相關業主并做好善后工作。

5．因維修養護物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得建設單位、小區物業管理處和業委會的同意，并在約定期限內恢復原狀。

6．建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復的，業主可以自行或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。

7．本物業管理區域內的全體業主按規定繳存、使用和管理物業專項維修資金。

公共設施維護管理

（1）對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），保證共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。

（2）建立共用設施設備清冊檔案（設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。

（3）有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范開展工作。

（4）對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

（5）特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定期進行檢測校準，使之符合相關規范。

（6）設備房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識，規范、統一、完整；操作規程、維護規范、管理制度上墻。

（7）各類管線有分類標識和流向標識，各類記錄本、登記本（運行、維修、保養、交接班等）齊全，記錄完整；監控記錄可保存15天，并能正常回放。

（8）對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、燃氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志，制定防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

52（9）公共區域內的雨、污水管道每年檢查、疏通1次；雨、污水井每半年檢查、清掏1次；雨、污水管道及井發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。

（10）建立設備設施巡視制度，有專人巡視。配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過8小時。

（11）每日對園區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視1次。保證設施設備能正常使用，無安全隱患。

（12）設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

（13）使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。（14）載人電梯日夜24小時正常運行。

（15）消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。（16）小區主要道路及停車場交通標志齊全。（17）路燈、樓道燈完好率不低于95%。

特種設備維護管理

1．電梯及自動扶梯

（1）保證辦公樓至少一臺電梯24小時運行，電梯和自動扶梯運行平穩，乘座舒適，電梯準確啟動運行，停層準確。轎廂內、外按鈕、燈具等配件保持完好。

53（2）電梯和自動扶梯應經有資質的檢測機構檢驗合格，應由專業資質維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內安全運行。

（3）應有專業人員對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理，并應做好日常電梯運行的巡檢與記錄。

（4）電梯發生一般故障，一小時內專業維修人員應到場修理。發生電梯困人或其他重大事件時，物業管理人員應及時處理，專業維修人員應在30分鐘內達到現場進行搶修。

2．空調系統

（1）對空調系統的維護保養應該按照規定的頻次進行。（2）定期對空調系統進行檢查，測試運行控制和安全控制功能，記錄運行參數，分析運行記錄。

（3）定期檢查冷卻塔風機變速齒輪箱、淋水裝置、循環泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符合要求的冷卻水。

（4）定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網、加濕器、風閥、積水盤、風機表冷器進行清洗和保養；定期清洗和更換空調機組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道。

（5）定期進行循環泵、空調主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記錄。

（6）定期對空調系統主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進行檢查保養。

54（7）各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏現象。（8）保證冷凍主機及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符合要求的冷凍水。

（9）保證采暖熱水及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符合要求的采暖熱水。

（10）對空調循環水質進行維護保養和水質分析，保證水系統內的水質符合國家標準要求。

（11）定期檢查空調機組馬達、風機的運轉情況，記錄運行參數。（12）定期安排對新風量、排風量的測定。（13）應考慮定期安排對空氣品質的測定。（14）定期安排對風管系統的清洗。

第八部分 小區房屋維修維護方案

房屋維修維護管理

1、每年1次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

2、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發生，填寫檢修記錄和保養記錄并確保記錄的完整和真實。

3、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者

需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

4、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

5、保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個工作日內完成；照明設施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關等）在兩天內安排修復完成，其他故障5個工作日內完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每1個月集中安排1次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個月集中1次進行維修。

6、按照政府有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。

7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關主管部門。

8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

房屋裝修管理制度

房屋室內裝修直接關系到物業安全和住戶的生命安全等各方權益。因此，為加強物業管理，保證物業的完好和安全，保持物業轄區的整潔美觀，維護全體業主的合法權益，本公司根據政府有關法規及《小區物業管理服務協議》的有關內容及要求，特制定以下裝修管理

規定：

1、業主在裝修前，需按下列程序辦理裝修手續：提前七天向物業管理處提交書面申請，須認真填寫裝修項目、范圍、標準、時間等，2、施工單位需交納裝修管理費。

3、業主有責任督導裝修施工隊伍到管理處辦理“裝修許可證”，經審核驗證后，裝修隊伍需提供施工人員名單及身份證復印件，并到管理處辦理小區臨時“出入證”，將臨時出入證佩戴在胸前，并在指定的區域內活動。

4、裝修垃圾須袋裝后堆放在單元門一側，以便管理處統一清運。裝修垃圾清運處置費為：每戶200元，一次性付款。

5、裝飾裝修只限于購買或租賃房屋的室內，不得超出該室內，不得將樓面公共走道納入自己的裝修范圍。

6、本物業禁止加封陽臺窗，禁止對陽臺窗戶及任何部位樓宇外部加封防盜籠、網等設施，禁止加設雨蓬，禁止以任何形式改變樓宇外部形象的—致性。

7、需安裝空調機時，應事先與管理處聯系，為保持房屋外觀統一、整潔、完好，應在管理處指定的位置和指導下進行安裝。

8、禁止改動陽臺、門、窗等原有設計及外觀款式、顏色，避免造成與樓宇外觀的不一致性。

9、禁止拆改原房屋的立柱，內外承重墻、梁、樓板等主體結構 57 部件及公共設施。正常使用室內配套設施設備。

10、禁止改動給排水管道、水電系統，以及抽油煙機孔。特別是衛生間不得有任何改動。

11、根據煤氣公司安全管理的有關規定，禁止以任何形式封閉煤氣管道及煤氣表。禁止改動煤氣管道。

12、裝修室內，樓頂、地面不應鑿除原水泥面層，地面禁止使用超過12mm厚度的地磚，22mm厚度的大理石、花崗巖等硬質裝飾材料。

13、禁止將裝修材料和裝修垃圾堆放在樓道，妨礙樓道通行和消防通道的暢通。

14、嚴禁將垃圾倒入下水管道內或將生活污水由雨水管道排出。

15、禁止從外墻吊運物件；裝修材料不允許集中堆放，不允許超過樓面承重負荷。

16、陽臺禁止裝飾裝修，禁止堆放大件裝飾材料。

17、在裝修期間，禁止在小區內生火煮飯。施工現場，嚴禁使用電、爐、煤氣等明火，防止火災事故的發生。禁止施工人員在小區內留宿。

18、裝修時間

裝飾裝修工作時間為周一至周五上午8：00--12：00，下午 14：00--19：00；周六至周日上午：9：30--12：00，下午14：00--18：00，不得在其它時間施工，以免影響他人休息。

19、裝修期限

初級裝修工程為30天，中級裝修工程為45天，高級裝修工程為60天。所購房屋在一年內須進行初次裝修。

20、房屋裝飾裝修應填寫《裝修申請表》，經管理處審核后方可進行裝修，并遵守本規定。若未辦理裝修手續擅自裝修的，除補辦裝修申請外，還須繳納違約金：人民幣壹仟元。

21、業主未按《裝修申請表》內容進行裝修的，扣違約金人民幣壹仟元，情節嚴重者，追究其法律責任。

22、裝修垃圾實行袋裝化管理，禁止將裝修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共樓道及小區四周，裝修垃圾應統一放置在指定地點(有標識)。否則，除承擔政府執法部門的處罰外，還要向管理處繳納違約金人民幣貳佰元。

23、搬運材料要愛護樓梯、走道等公共設施設備，撞傷他人或損壞公共部位等由業主負責賠償和修復。

24、裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人財物或公共設施等，由業主負責修復和賠償。

25、禁止亂搭亂接公用水、電線路，違者扣違約金。

26、嚴禁隨地大、小便，違者對大便者罰款人民幣伍佰元，小便者罰款人民幣貳佰元。

27、業主在裝修期間，需交納裝修保證押金。

28、裝修保證押金是為保障廣大業主及住戶利益不受侵害，是業主及裝修施工方遵守本規定的經濟保證，要求文明施工，注重施工質量。業主聘用裝飾裝修人員違反有關規定，給廣大業主及住戶生活帶來不便或造成損失的，將從業主裝修保證金中扣除，同時，造成責任事故的由業主負責。

29、裝修保證押金：高層需交納裝修保證押金1000元，多層需交納裝修保證押金500元。

30、裝修管理費用

根據中華人民共和國建設部第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的有關規定收取裝修管理費用。

31、竣工檢查

業主房屋裝修完工后，應在一周內將竣工圖及竣工資料送報管理處存檔，以便查證。同時，管理處將組織技術人員進行檢查認可后。如無違規違章情況或妨礙他人正常使用物業的現象(如滲漏、堵、冒等)，交付業主正常使用半年后方可退還裝修押金。