第一篇：房改房過戶手續(xù)有哪些,房改房買賣注意事項(xiàng)有哪些

房改房過戶手續(xù)有哪些，房改房買賣注意事項(xiàng)有哪些

一、房改房過戶手續(xù)有哪些

（一）去房改辦政策法規(guī)科領(lǐng)取《房改房上市交易申請表》；

（二）產(chǎn)權(quán)所有人填寫好上述申請表后，到原產(chǎn)權(quán)單位蓋章并領(lǐng)取《職工個(gè)人住房檔案建檔登記表》、《房改出售公有住房完全產(chǎn)權(quán)評估價(jià)核定表》；

（三）拿單位蓋好章的申請表到房產(chǎn)局；

（四）完成后，帶齊上述三張表及房改房相關(guān)資料回到房改辦，需要帶的資料有：房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、房屋所有權(quán)人及配偶身份證、戶口簿、結(jié)婚證等需要查看原件及留復(fù)印件2份；夫妻離異的提供財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書、夫妻一方已故的提供財(cái)產(chǎn)分割兌證書、未婚的提供未婚證明原件；

（五）用以上資料在房改辦辦理《房改房上市交易備案表》，即我們說的上市證，至此，買賣雙方就可以徑直去交易中心辦理新的產(chǎn)權(quán)證了。

二、房改房買賣注意事項(xiàng)有哪些

（一）要驗(yàn)證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證，房改房的產(chǎn)權(quán)證是否可靠，是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)龋@可以通過房管部門查驗(yàn)便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而只能給復(fù)印件，那就要提高警惕了，以防上當(dāng)受騙。在查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字，房主與賣房人是否同一個(gè)人？若不是同一個(gè)人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系？這種關(guān)系是否可靠？特別是，產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確，如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問題，此外，有的房改房系夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)，購買時(shí)必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

（二）按規(guī)定，房改房在同等價(jià)格條件下，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣。同時(shí)還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法。如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場所在一個(gè)大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。購房者應(yīng)對此進(jìn)行必要的查詢，明辨真假。

（三）確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)確面積。應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是有關(guān)部門勘驗(yàn)過的建筑面積。確認(rèn)所購房屋是否有私建私搭部分，如系房東私自搭建，屬違章建筑，并不受到法律保護(hù)。

第二篇：房改房買賣注意事項(xiàng)

房改房買賣有什么注意事項(xiàng):

購買房改房首先要驗(yàn)證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證，房改房的產(chǎn)權(quán)證是否可靠，是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)龋@可以通過房管部門查驗(yàn)便一目了然。

假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而只能給復(fù)印件，那就要提高警惕了，以防上當(dāng)受騙。在查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字，房主與賣房人是否同一個(gè)人？若不是同一個(gè)人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系？這種關(guān)系是否可靠？特別是，產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確，如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問題，此外，有的房改房系夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)，購買時(shí)必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

其次，按規(guī)定，房改房在同等價(jià)格條件下，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣。同時(shí)還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法。如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場所在一個(gè)大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。購房者應(yīng)對此進(jìn)行必要的查詢，明辨真假。

第三，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)確面積。應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是有關(guān)部門勘驗(yàn)過的建筑面積。確認(rèn)所購房屋是否有私建私搭部分，如柴火間部分，往往系房東私自搭建，屬違章建筑，并不受到法律保護(hù)。

1、二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：

（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

（8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

2、二手房交易十項(xiàng)注意

（1.）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

（5.）市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。

（7.）單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

（9）.中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

（10.）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

3、北京：二手房買賣可找銀行做付款中間人

首次做生意的兩個(gè)人由于相互之間不了解，對交錢付貨的安全沒有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問題后卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)。如果這筆錢的收和付都由銀行來做，似乎買賣雙方都能安下心來談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專門為個(gè)人商品交易提供支付款服務(wù)的業(yè)務(wù)，從房產(chǎn)、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個(gè)人客戶都可以申請由銀行來“管理”錢的交割。

以二手房交易為例，買賣雙方達(dá)成購買協(xié)議后，買房者可先到銀行開通“保付通”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶和全部付款程序和時(shí)間。買房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶內(nèi)全部或部分資金設(shè)定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣方。傳統(tǒng)二手房交易 銀行“監(jiān)管”賬戶二二房交易 交易費(fèi)用 流程 交易費(fèi)用 流程

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即買賣雙主各收取2.5‰至3‰的手續(xù)費(fèi) ●其它費(fèi)用 通過中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 ●按房屋交易金額的2.5‰收取手續(xù)費(fèi) ●申請貸款所繳納的首付款免收手續(xù)費(fèi) 雙方達(dá)成買賣協(xié)議后直接銀行辦理

二手房交易流程及注意事項(xiàng)

在簽定購買二手房買賣合同時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)及后續(xù)流程。主要有以下幾點(diǎn)：“查驗(yàn)業(yè)主房產(chǎn)證及身份證、簽定買賣居間合同、如何過戶、付款方式、交接驗(yàn)房”以避免不必要的麻煩和交易中存在的陷阱，切實(shí)保障自己的權(quán)益。查驗(yàn)房產(chǎn)證———在購買簽定二手房買賣合同時(shí)，首先要看你所要買的房子是否已取得“房屋所有權(quán)證書”（俗稱“產(chǎn)權(quán)證”），因?yàn)榉梢?guī)定：未取得產(chǎn)權(quán)證的房子不得轉(zhuǎn)讓。其次要看房屋所有權(quán)證是否真實(shí)、完整，是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積一致。最后要了解房屋所有權(quán)人是否屬已年滿十八周歲的有法定行為能力的自然人，是否與他人共有，夫妻雙方是否同意出售，房屋有無其他債權(quán)或債務(wù)糾紛，有無抵押；房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否系同一個(gè)人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系，是否有委托書或公證書等。此外，還要考察地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、通風(fēng)、采光條件以及物業(yè)管理，對于國家和省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，業(yè)主是否已履行了義務(wù)。

簽定買賣居間合同———首先，要了解清楚辦理房屋產(chǎn)權(quán)涉及到哪些稅費(fèi)，雙方各自應(yīng)承擔(dān)的部分要在合同中予以約定。其次，合同中應(yīng)明確雙方的違約責(zé)任，在簽訂合同時(shí)應(yīng)該詳細(xì)規(guī)定雙方的違約責(zé)任及違約的處理方法。如逾期交房、悔約等情況的處理，都應(yīng)在合同中明確約定。最后，明確房屋交付使用的約定，合同中應(yīng)約定交房時(shí)間及交付使用的房屋狀況，房屋交付使用前的水、電、物業(yè)綜合管理費(fèi)等由誰承擔(dān)等。

如何辦理過戶———這是二手房交易的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一定要到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理過戶手續(xù)，才具有法律保障。為此先要了解清楚過戶程序，帶齊相關(guān)手續(xù)，相關(guān)人員是否要求到位簽字等。

付款方式———二手房交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”，因此確保交易資金的安全是購房最關(guān)鍵的。目前可行的方法，一是在合同中明確約定：在簽訂房屋買賣合同時(shí)，買方即支付相當(dāng)于房價(jià)款百分之多少的定金給賣方，并要留有字據(jù)。在辦理過戶當(dāng)天或交付使用后，再把剩余的房款支付給賣方（已付定金應(yīng)轉(zhuǎn)為房款）；二是通過第三方介入，對買賣進(jìn)程及房款交付進(jìn)行全程監(jiān)控，或是通過公證處公證采取房款提存公證，或是委托資信較好的房產(chǎn)中介公司提供擔(dān)保，這樣較安全、省心。

交接驗(yàn)房———房屋交付使用是買賣交易的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，買方即可安心入住，賣方也不再對房子負(fù)有責(zé)任。驗(yàn)房的內(nèi)容主要包括：所交付的房屋是否就是合同約定的標(biāo)的房屋；房屋是否已騰空或按合同約定該留下的家具等已留下；鑰匙是否已交付；水、電、煤氣、電話、物業(yè)管理、有線電視等費(fèi)用是否已經(jīng)結(jié)清等。二手房的交易流程手續(xù)是：

1.業(yè)主，客戶和經(jīng)紀(jì)方簽定《房地產(chǎn)買賣合同》，客戶交定金與業(yè)主，業(yè)主將（房地產(chǎn)證）原件托管與經(jīng)紀(jì)方進(jìn)行查檔

2。由評估公司對成交物業(yè)進(jìn)行評估（客戶做按揭）3。客戶存首期款到銀行監(jiān)管，同時(shí)申請按揭 4。兩個(gè)工作日后，銀行出承諾書，（承貸款的金額）5。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，6。30個(gè)自然后，出新房產(chǎn)證，客戶領(lǐng)新證，由銀行自動(dòng)打款給業(yè)主（首期款）7。2個(gè)工作日內(nèi)，到銀行做抵壓手續(xù) 8。15個(gè)自然日后，銀行到國土局領(lǐng)取抵押件

9。兩個(gè)工作日后，銀行放全款給業(yè)主（打入業(yè)主指定賬戶）二手房交易的稅費(fèi)

買二手房買方到底要交哪些稅費(fèi)？ 經(jīng)濟(jì)適用房（江西省不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓）: 未滿五年不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓 滿五年: 土地出讓金款:成交價(jià)*1%(賣方繳納)營業(yè)稅:當(dāng)年購入價(jià)*5.5%(賣方繳納)交易契稅:當(dāng)年購入價(jià)*1.5-5%(買方繳納)印花稅:當(dāng)年購入價(jià)*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費(fèi)：6元/平方米（買方出）證件工本費(fèi):5元（買方出）商品房: 滿五年: 交易契稅:成交價(jià)*1.5-2.5%(買方繳納)印花稅:成交價(jià)*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費(fèi)：6元/平方米（買方出）證件工本費(fèi):5元（買方出）未滿五年: 營業(yè)稅:成交價(jià)*5.5%(賣方繳納)交易契稅:成交價(jià)*1.5-5%(買方繳納)印花稅:成交價(jià)*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費(fèi)：6元/平方米（買方出）證件工本費(fèi):5元（買方出）

個(gè)人所得稅:(成交價(jià)-當(dāng)年購入價(jià)-裝修費(fèi)-契稅-印花稅....)*20% 房改房交易過戶程序

(一)查冊——到房地產(chǎn)交易中心查冊，電腦收費(fèi)。

(二)上市核準(zhǔn)———交易所領(lǐng)取《房屋買賣征詢意見書》，交給原業(yè)主填寫，并到業(yè)主原產(chǎn)權(quán)單位蓋公章，拿到出售公有住房繳款明細(xì)表(一式5份)、分?jǐn)偯骷?xì)表(復(fù)印件蓋公章)。

(三)曬圖———提供《房地產(chǎn)證》原件及復(fù)印件1份到房地產(chǎn)測繪所受理窗口(47~39號窗)申請測繪房地產(chǎn)平面附圖，3個(gè)工作日，收費(fèi)0.27元／m2。

(四)遞件———買賣雙方帶齊身份證復(fù)印件；《房地產(chǎn)證》原件及復(fù)印件3份；《廣州市房屋買賣、登記申請表》原件及復(fù)印件4份；《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》；《房屋買賣征詢意見書》；《出售公有住房繳款明細(xì)表》；《公有住房購房協(xié)議書》分?jǐn)偯骷?xì)表到交易所31~34號受理窗口提出交易申請。10個(gè)工作日，不收費(fèi)。

(五)查稅完稅———買賣雙方憑《過戶通知書》到交易所42號窗查稅，到13~17號受理窗口交印花稅、交易費(fèi)、登記費(fèi)、個(gè)人所得稅(購房滿5年免交)、土地出讓金取稅單，到一樓交錢；62~63號窗口取契稅單。

(六)過戶———買賣雙方帶身份證、交稅的所有發(fā)票到40~41號受理窗簽名過戶。

(七)領(lǐng)證———買方憑身份證原件到登記所領(lǐng)取新《房地產(chǎn)證》。

以上(四)、(五)、(六)可以同一日完成。完成以上所有程序歷時(shí)大約15個(gè)工作日左右。

第三篇：房改房買賣合同范本

房改房買賣合同

立合同人：賣方(甲方)：姓名___________身份證號碼_________買方(乙方)：姓名(或名稱)____________身份證號碼(或法人代碼證號碼、營業(yè)執(zhí)照號碼)_____________甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就房改房買賣達(dá)成如下協(xié)議：

一、本合同中...立合同人：

賣方(甲方)：姓名___________身份證號碼_________ 買方(乙方)：姓名(或名稱)____________ 身份證號碼(或法人代碼證號碼、營業(yè)執(zhí)照號碼)_____________ 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就房改房買賣達(dá)成如下協(xié)議：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已購 公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、按房改政策由個(gè)人集資建設(shè)的住房)。

二、甲方自愿將位于_____________________________第_____棟________單元_______樓_______號的已購房改房出售給乙方。該房屋系_______結(jié)構(gòu)，建筑面積_____________平方米，房屋所有權(quán)證號碼為___________________。乙方已對甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購買該房改房。

三、甲、乙雙方議定上述房改房的成交價(jià)為人民幣(大寫)_________________(￥_________元)，單價(jià)為每平方米_________元。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：____________________ ____________________________________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《岳陽市房改房上市交易管理辦法》規(guī)定的上市交易條件，無不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關(guān)該房屋的產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理，承擔(dān)責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。

六、房屋移交乙方時(shí)，其房屋占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

七、乙方所購買的房改房僅作居住使用，乙方未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨同房屋產(chǎn)權(quán)過戶轉(zhuǎn)移給乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙雙方應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。

十、甲、乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理上述房地產(chǎn)過戶及權(quán)屬登記手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。

十一、其他約定：1、2、3、4、十二、乙方逾期付款的違約責(zé)任(自行約定)_________________ __________________________________________________________。

十三、甲方逾期交付房改房的違約責(zé)任(自行約定)______ __________________________________________________________。

十四、其他違約責(zé)任：依照法律規(guī)定和本合同約定承擔(dān)。

第四篇：房改房有關(guān)情況

房改房有關(guān)情況

一、成本價(jià)房改房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改房有什么差別

成本價(jià)是指房改中職工家庭購買的單位公有住宅用房通常根據(jù)職工的工作年限及所購房屋的實(shí)際情況。售房單位給予一定折扣。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的價(jià)格低于成本價(jià)，居改初期購房時(shí)多采用邊準(zhǔn)價(jià)購買，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋產(chǎn)權(quán)是單位職工家庭共有產(chǎn)權(quán)。在房屋需要進(jìn)行買賣轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須與單位協(xié)商，除補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金外還要給予單位相應(yīng)的效益，單位有權(quán)限價(jià)出售并享有優(yōu)先購買權(quán)。近兩年國家提倡用成本價(jià)購房，以成本價(jià)購買的單位住房，所有權(quán)屬職工家庭。可以上市轉(zhuǎn)讓或繼承，屆時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金并按規(guī)定繳納稅費(fèi)。

成本價(jià)交土地出讓金 1560 x 建筑面積 x 1%

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)1560 x 建筑面積 x 6%(向指定單位補(bǔ)交）

二、房改房上市交易的程序以及手續(xù)怎么辦 首先確定你的房子不是給國家或者單位交房租的那種。

然后看房本的第一頁右上角會(huì)有個(gè)紅色章印（顯示 成本價(jià)購買 優(yōu)惠價(jià)購買 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買）三種 上市的話需要交易土地出讓金費(fèi)用，計(jì)算方式：優(yōu)惠價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算：城八區(qū)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)基數(shù)1560X建筑面積X0.07%成本價(jià)計(jì)算：城八區(qū)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)基數(shù)1560X建筑面積X0.01% 契稅個(gè)稅營業(yè)稅按照商品房計(jì)算。

三、佛山南海以優(yōu)惠價(jià)購買的房改房如何上市交易

并非所有房改房都可上市交易，分為以下兩種情況：

1．以成本價(jià)購買且與原產(chǎn)權(quán)單位沒有事先約定的可以直接上市交易。

（1）一看房屋所有權(quán)證第一頁或第二頁有“成本價(jià)出售住房”、“成本價(jià)出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價(jià)購買。

（2）二看與原購房單位簽訂的買賣協(xié)議中是否有諸如：“單位有優(yōu)先購買權(quán)”、“出售轉(zhuǎn)讓需經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意”或“五年之內(nèi)不可以上市”等條款約定。

2．以成本價(jià)購買且與原產(chǎn)權(quán)單位有事先約定的或以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)購買的，需向原產(chǎn)權(quán)單位提交《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售征詢意見表》，原產(chǎn)權(quán)單位蓋章同意后就可上市交易。

（1）一看房屋所有權(quán)證第一頁有“私優(yōu)”、“私標(biāo)準(zhǔn)”、“優(yōu)惠出售”或“標(biāo)準(zhǔn)出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購買。

（2）二看與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的買賣協(xié)議中的約定。

房改房怎樣上市買賣

如果已取得產(chǎn)權(quán)證書，出售時(shí)要辦理如下手續(xù)：

一、向房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地局提出書面申請，并提交下列材料：

（一）已購人有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請表；

（二）房屋所有權(quán)證書；

（三）身份證或者其他有效身份證明；

（四）房屋所有權(quán)共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見；

（五）已購公有住房的房屋所有權(quán)人與房屋原所有權(quán)單位對已購公有住房上市出售另有約定的，應(yīng)當(dāng)提供房屋原所有權(quán)單位同意出售的書面意見；

（六）市房屋土地管理局規(guī)定的其他材料。

二、如獲準(zhǔn)進(jìn)入市場交易，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，在合同簽訂后30日內(nèi)持批準(zhǔn)文件、房屋買賣合同、房屋所有權(quán)證書以及買賣雙方當(dāng)事人的身份證明到房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)。

需交納土地出讓金、契稅、印花稅等。

房改房過戶時(shí)繳費(fèi)明細(xì)：

1、契稅：總房價(jià)1%的契稅或應(yīng)交契稅稅額=房屋成交價(jià)格x適用稅率（3%--5%）

2、土地出讓金：1560 x 建筑面積 x 7%？

3、個(gè)人所得稅：總房價(jià)1%或者差價(jià)20%的個(gè)人所得稅（應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%

4、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)

以上稅種稅率以當(dāng)?shù)胤抗芫忠?guī)定為準(zhǔn)

請問房改房性質(zhì)二手房交易中買賣雙方各自需要交納哪些稅費(fèi),繳納稅率多少? 計(jì)算方法是：賣方需要交納總房價(jià)1%或者差價(jià)20%的個(gè)人所得稅,因?yàn)橐呀?jīng)滿2年,所以免征營業(yè)稅。買方需要交納總房價(jià)1%的契稅。

房改房土地性質(zhì)

房改房即為已購公有住房，是指職工已按照國家住房制度改革政策購買的公有住房。房改房的土地使用權(quán)是無償劃撥得到的，沒有像商品房那樣交納土地使用費(fèi)。因而，房改房的產(chǎn)權(quán)中的土地產(chǎn)權(quán)部分實(shí)際仍然屬于國家，購房者只占有房屋產(chǎn)權(quán)部分(即建筑物部分)。

在購房者自己居住時(shí)，出于有利于房改的考慮，國家并不對土地使用權(quán)相關(guān)收益(租金)提出要求，對居民有潛在的優(yōu)惠。這時(shí)的交易是不完全的市場交易。當(dāng)居民出售住房時(shí)，情況就出現(xiàn)了變化，二手房買賣是按照市場價(jià)進(jìn)行的，是完全的市場交易，市場價(jià)是包含了土地使用權(quán)的。（產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是商品房和房改房怎么交稅

兩部分產(chǎn)權(quán)的房子轉(zhuǎn)讓是稅率都是相同的。

契稅由買方交納，普通住宅按成交價(jià)的1.5%繳納契稅，別墅等高檔住宅按3%繳納。

在對購房時(shí)間如何確認(rèn)上：

(1)《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期

(2)購房《契稅完稅證》的填發(fā)日期

上述兩個(gè)時(shí)間按“孰先”原則確認(rèn)

對于根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”原則確定購買房屋的時(shí)間。

購房時(shí)間在五年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓銷售的：

營業(yè)稅及附加為《房屋買賣契約》上的售房價(jià)格的5.55%。

個(gè)人所得稅為1%。

印花稅為0.05%.房改房的法律性質(zhì)

1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工，已購公有住房即為房改房。房改分為三種方式，第一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有;第二種是以市場價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人;第三種是以成本價(jià)購買，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人。即房改房可分為部分產(chǎn)權(quán)的房改房(第一種)和全部產(chǎn)權(quán)的房改房(第二種和第三種)，前者指職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買住房，從而取得住房的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的收益權(quán)和處分權(quán);后者則指職工以成本價(jià)購買住房，擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)。

從法律性質(zhì)上講，部分產(chǎn)權(quán)的房改房實(shí)際上是代表國家行使國有資產(chǎn)管理權(quán)的住房單位和購房職工間的特殊共有關(guān)系。該“共有”表現(xiàn)在：1.購房者所購住房的價(jià)值構(gòu)成上包含有售房單位的出資部

分，并且各自占有一定比例。詳言之，部分產(chǎn)權(quán)的房改房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優(yōu)惠價(jià)格，故其低于成本價(jià)，更低于市場價(jià)，不再是房屋商品價(jià)值的完整體現(xiàn)。實(shí)際上，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)低于成本價(jià)的部分，是作為對職工的優(yōu)惠補(bǔ)貼而由售房單位負(fù)擔(dān)的，由此就形成了售房單位和購房人對住房的不同產(chǎn)權(quán)比例。(這一點(diǎn)在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)有記載)2.購房者將住房轉(zhuǎn)讓、出租所得收益在補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金、交納有關(guān)稅費(fèi)后，由售房單位和購房者按各自產(chǎn)權(quán)比例分配。3.購房者將該房進(jìn)入市場交易時(shí)，售房單位享有優(yōu)先購買權(quán)和承租權(quán)。但部分產(chǎn)權(quán)所體現(xiàn)的共有又不同于民法中的一般共有，而呈現(xiàn)出“特殊性”：首先，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位在該房屋進(jìn)入市場交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分產(chǎn)權(quán)的購房者依約定，如住滿五年、付清房款等，勿須經(jīng)售房單位共有人的同意即可處分該房屋。再次，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位只有在購房者將該房屋進(jìn)行交易時(shí)才有權(quán)就該收益依產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割，否則，購房者享有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，售房單位不能就其享有的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割。

相對部分產(chǎn)權(quán)而言，全部產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)簡單得多。就如本文案例中原告一樣，購房者以成本價(jià)購買其承租的公房后，擁有100%產(chǎn)權(quán)，該公有住房就變?yōu)樗接凶》浚彿空呦翟摲康乃袡?quán)人并取得房屋所有權(quán)證，可以上市出售，但其在行使所有權(quán)時(shí)也要受到一定的限制。比如，按《貴州省房改房上市交易試行辦法》規(guī)定，經(jīng)縣以上政府房改部門批準(zhǔn)后才能上市交易，不能因此造成新的居住困難，職工出售房改房后不得以任何理由再向單位或房地產(chǎn)管理部門申請分配或購買住房，不得再購買成本價(jià)的公有住房或平價(jià)房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房和租賃公有住房等等。

本人買了一套房改房，賣房人有房產(chǎn)證和土地證，現(xiàn)在手續(xù)都辦完了，發(fā)現(xiàn)土地證上的土地性質(zhì)為什么還是劃撥啊？在網(wǎng)上看了好多，不是說：房改房上市后土地性質(zhì)就會(huì)改為出讓嗎？為什么我的還是劃撥呢？我買的那套房早已經(jīng)房改過了，已經(jīng)和當(dāng)初建房的單位沒有關(guān)系！請有了解相關(guān)情況的幫忙解答一下！！謝了！

答一：原來是劃撥土地,這是無法改變的。你在購買過程中或你的上家在購買過程中（房子出讓凈價(jià)肯定是買家付）肯定已經(jīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金（劃撥地塊）或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款（出讓地塊）。由房屋座落的土地等級和房改房土地使權(quán)證書上所載的分?jǐn)偯娣e，按定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算繳納，實(shí)際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于66年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù)。（土地等級劃分標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)際使用年限由市土管局公布并核定；房改房土地出讓年期一般定為70年，從房屋竣工年份算起，1980年以前竣工的房屋，均從1980年起算，1980年以后竣工的房屋，按實(shí)際竣工年份起算。實(shí)際出讓、轉(zhuǎn)讓年期根據(jù)總年期扣除簽定出讓、轉(zhuǎn)讓合同之前已使用的年期數(shù)計(jì)算。）所以雖然上面還是寫著劃撥土地，但使用年限已同商品房一致。

答二：所謂房產(chǎn)交易后為何還是劃撥性質(zhì)的原因：

1、是否總高樓層在3樓以下，2、景區(qū)內(nèi)的房子（因?yàn)榫皡^(qū)的房子基本都在三樓以下），符合這兩個(gè)條件的房子不管你交易多少次，土地性質(zhì)是永遠(yuǎn)不會(huì)改變的。我想你的房子為何是劃撥原因就在此！

經(jīng)濟(jì)適用房和商品房一樣都是全產(chǎn)權(quán)，所以正規(guī)的經(jīng)濟(jì)適用房有房產(chǎn)證。經(jīng)濟(jì)適用房是由政府開發(fā)的，開發(fā)商只是代建，經(jīng)濟(jì)適用房、房改房土地性質(zhì)為劃撥，沒有土地使用年限的規(guī)定。再次上市交易后按普通商品房年限計(jì)算，住宅使用年限為70年，目前物權(quán)法對住宅使用年限規(guī)定70年之后可以交納一定的費(fèi)用進(jìn)行續(xù)期，但具體對于經(jīng)濟(jì)適用房以及其他性質(zhì)的房屋目前沒有規(guī)定。

第五篇：房改房證明

證 明

茲證明XXX同志，身份證編號xxxxxxxxxxxxxx，在我校期間未享受按房改優(yōu)惠政策購買房改房，以及住房補(bǔ)貼。

特此證明。

****年**月**日