第一篇：房改房基本法律問題專題講座

房改房基本法律問題專題講座

(2009-03-23 10:19:51)

上海房產律師網

講座內容：

（一）房改房的發展歷程（縱向講解）

（二）房改房的概念（橫向講解）包括：公房概念，成本價，標準價

（三）房改房的特點

（四）房改房的上市

（五）房改房糾紛實務（理論結合實踐）

（六）本次房改房講座的法律依據

一、房改房發展歷程：

【一】 歷史背景：改革開放30年，我國關于住房制度的改革探索實踐也經歷了近30年，房改房是在改革開放背景下內，城鎮住房制度改革的產物，是實現住房商品化、社會化的重要舉措。

【二】 發展進程：

【1】 1994年國務院下發《關于深化城鎮住房制度改革的決定》“房改房”概念誕生，穩步出售公有住房，俗稱“房改房”，就是城鎮住房制度改革的一項重要任務。

【2】 1998年國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》決定自當年起停止住房實物分配（即公房分配），建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的房改新體制。根據1998年當時的中央政策規定，所有單位的公房都要出售給職工，一場公房出售從1998至1999年達到了謝幕前的頂峰。【住房實物分配是指計劃經濟體制下，國家或單位投資、建設、購買住房并無償分配給職工，由職工支付一定租金的住房分配體制。住房實物分配體制下職工支付的租金遠遠低于成本租金，國家主要以“暗貼”的方式給予職工補貼。住房分配貨幣化是指在市場經濟體制下，國家或單位將住房以實物分配形式改為以貨幣分配形式分給職工，由職工到市場上購買住房獲得房屋所有權，國家將以前的“暗貼”轉為“明貼”的一種制度。實行住房分配貨幣化的主要方式有兩種：一是住房補貼，二是住房公積金?！?/p>

【3】近年來，隨著城鎮住房制度改革進一步深化，這些房改房已經開始進入二級市場，相關的房改房買賣糾紛、權屬糾紛也隨之涌現，成為我們在日常法律服務事務中經常遇到的問題。

二、房改房定義：

“房改房”也稱已購公房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革相關政策的規定，按照成本價或者標準價購買的原承租的公有住房。簡言之房改房就是享受國家房改優惠政策購得的公房（即公房私有化）。

兩個關鍵點：

【一】 首先，介紹一下什么是公房——

公房產權歸國家所有。包括兩種，一種是直管公房，即是房管機關直接管理的公房；一種是自管公房，即是全民所有制的機關團體和企事業單位自行管理的公房。城鎮成套公有住房除政府認為不宜出售外，均可以按照國家房改優惠政策向城鎮職工出售。

（凡獨用成套的公有住房，均可向承租的居民戶和符合分配住房條件的職工出售。但列入舊城改造規劃、產權歸屬未定和具有歷史保護價值的房屋以及市政府認為不宜出售的房屋除外。）

【二】 其次，介紹一下什么是市場價、成本價和標準價——

根據城鎮住房改革制度的相關規定，向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，實行成本價確有困難的市（縣），可以實行標準價作為過渡，標準價房的價格低于成本價房，所以在房改初期購房時多采用標準價（優惠價）購買公房。

【1】.市場價——職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有（完全產權），可以依法進入市場，按照規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。

【2】.成本價——職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有（完全產權），一般住用5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。（一般是在1995年以后房改的，基本上以成本價購買。）

成本價的構成：成本價應包括住房的征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等７項因素。

按成本價購買的房改房，其房屋的使用、占有、處置的權利全部歸產權人所有，不需經過原產權單位的同意就可處置。但其房產證上有未繳納土地出讓金和以成本價購買等記載，因此在進行再轉讓時，需補交土地使用權出讓金后方能辦理過戶手續。

【3】.標準價——職工以標準價購買的住房，房屋產權是單位和職工家庭共有產權，產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優先購買、租用權，原售房單位已撤銷的，當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權。

【關鍵的時間點——北京市在2003年北京市人民政府下發《北京市已購公有住房上市出售實施辦法的》規定，市民無須經單位同意就可自由地出售房改房，單位也不再有優先購買權。】

近幾年國家提倡成本價購房，以成本價購買的單位住房，所有權屬于職工個人，可以上市轉讓或繼承，屆時補交土地使用權出讓金并按規定交納相關稅費即可。對職工已按標準價購買的住房，鼓勵職工在自愿的基礎上按成本價補足房價款及利息。職工按成本價補足房價款及利息后，住房產權歸職工個人所有。

（一般在1995年以前房改的，基本上用標準價購買，在1998年之后已無標準價房改房）

三、房改房的幾個特點：

【一】購房主體的特定性：一般而言，享受價格優惠的購買人僅限于售房單位的職工。不是任何人都可以享受房改的優惠政策，購買房改出售的住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。

【二】購房的限定性：公有住房的出售對象是家庭，并以家庭成員同意購買為前提，且每一個家庭只能享受一次。（國務院94年的《決定》第十八條：職工按成本價或標準價購買的共有住房，每個家庭只能享受一次，??）

【三】房價的福利性和優惠性：房改房具有福利補助性和政策優惠性的雙重屬性。所謂的福利性質是因，它的價格不由市場供求關系決定，售房單位將供職工低價租住的原有住房或新建住房，按具有優惠性質的標準價或成本價出售給原居住職工和具備分房條件的職工。房改房還有一定的優惠政策，公有住房的價格在標準價或成本價的基礎上還有工齡、職務或職稱方面的優惠折扣。

【四】產權的制約性：是指產權的行使受原單位一定程度的限制。出售給職工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。如：職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可依法進入市場。

【五】土地使用權以劃撥的方式取得：因公有住房的土地使用權是以劃撥方式取得，未繳納土地出讓金。已購公有住房上市出售時，無論是以成本價還是以標準價購買的公有住房均需按規定繳納土地出讓金。

四、房改房的上市出售：

【1】上市出售已購公有住房，出售人憑房屋所有權證（房屋所有權共有的，還需提交共有人同意出售的書面意見）、身份證或其他有效身份證明、與產權單位簽訂的公有住房買賣合同、與買受人簽訂的已購公有住房買賣合同，由買賣雙方直接到房屋所在區、縣國土房管局交易管理、權屬登記部門辦理過戶手續。

【核心問題提示：公有住房的銷售對象是整個家庭，而不僅僅是職工個人。房證寫誰名就是誰的房子嗎？這可不一定，因為還可能有共有人，這個問題在房改房中普遍存在。房改房的產權人和可能存在的共有人經常會對簿公堂。同住人口是否對共同居住的房屋具有共有權，要看該房屋是否已經轉化為家庭共同財產或系共同投入所得。在取得公房時，除承租代表人外，其他同住人口作為分房時確定面積等因素的一個重要條件的，或使用夫妻共同工齡的，或其他同住人口交納了房改款的，即使房屋產權證上未明確記載該同住人口為共有人，也可構成共同共有?！?/p>

【2】上市出售的已購公有住房，需按照當年房改成本價的1%補交土地出讓金。權屬登記部門在制發房屋所有權證時，應在附記欄中注明土地出讓金繳納情況并加蓋印章。

【土地出讓金計算公式：當年成本價× 建筑面積×1%。（名詞解釋：當年成本價——指的是該房產實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價。）北京市市區目前的房改房成本價為1560元/平米（部分郊區縣有所下?。?，也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建筑平米。房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產權性質即等同于商品房產權了】

【另外提示：按房改成本價購買公有住房的城鎮居民，也可以按照當年房改成本價的1%補交土地出讓金，向房屋所在房管部門申請辦理商品房房屋所有權證。】

【另外說明：已購公有住房的土地使用權是以劃撥方式取得的，前述補交的土地出讓金或土地收益依法上繳財政，專項用于城市基礎設施建設；已購公有住房的土地使用權是以出讓方式取得的，按已購公有住房原產權單位的財務隸屬關系和財政體制，分別上繳中央財政和地方財政或返還原產權單位，專項用于發放住房補貼。其中，已購公有住房原產權單位屬行政機關的，全額上繳財政；屬事業單位的，50%上繳財政，50%返還原產權單位；屬企業的，全額返還原產權單位。】

【3】城鎮居民上市出售按房改成本價購買的公有住房，在按規定繳納稅費后，收入全部歸產權人個人所有。（印花稅房價萬分之五，契稅房價的百分1.5%，個人所得稅個人所得額20%，營業稅房價5%房屋使用5年以上免征，城建稅和教育附加稅等）

【4】城鎮居民上市出售按房改標準價購買的公有住房，在按規定繳納稅費并扣除按當年房改成本價6%計算的價款后，收入全部歸產權人個人所有。

【標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價（1560元/平米）× 建筑面積× 6%，也就是說，補足成本價實際上就是93.60元/建筑平米。交納該款項后就可以按照成本價房改房有關規定上市交易了。】

【另外提示：也可以向房屋所在區、縣國土房管局交易管理部門申請按當年房改成本價的6%補交房價款后，按照房改成本價的有關政策上市出售已購公有住房?！?/p>

【另外說明：應按當年房改成本價6%計算扣除的價款，由區、縣國土房管局交易管理部門代收代繳，其中，本市城近郊八區應按月上繳市國土房管局，再由市國土房管局統一上繳市財政，納入市住房基金專戶管理。原產權單位要求返還的，由市財政返還?！?/p>

五、房改房的相關糾紛：

城鎮住房制度改革的目的是改變住房實物分配制度為住房貨幣工資分配制，鼓勵職工利用工資收入和住房公積金購房，逐漸實現職工住房的商品化、社會化。在福利房向商品房，公房

向職工有限產權房、全產權房過渡的過程中，圍繞房改房產權的取得和因離婚、繼承引發的產權分割問題產生了許多糾紛。這些糾紛形式多樣，法律關系復雜，下面以我所做的一起離婚后財產糾紛的案例，就此談一下房改房的糾紛案件，以求大家對房改房的知識從理論到實踐，有一個感性的認知和理解。

【基本案情】老張（男方）和老孟（女方）1991年結婚登記，雙方均系再婚。2007年雙方經法院判決離婚，離婚時雙方訴爭的老孟名下房改房，法院以因涉及案外人的財產權利未做處理。該訴爭房產取得的經過，老孟與前夫生有一子一女，前夫是軍人1984年去世，1985年老孟所在工作單位會同民政局根據有關政策，為照顧軍人遺屬分配老孟母子三人一套公房（實際使用者沒有產權的房子），1991年老孟與老張再婚，婚后老孟搬出公房和老張同住，公房內只由老孟的兩個孩子居住，1994年在婚姻關系存續期間，以老孟的名義按房改標準價購得該公房。在離婚訴訟中法院以該房改房涉及案外人（即老孟兩個子女）的財產權利未做處理。法院判決離婚后老張以離婚后財產糾紛為案由提起訴訟，要求依據《婚姻法》第十七條夫妻法定共有財產制之規定以婚后取得的房產是夫妻共同財產為由要求平均分割該房改房取得房改房的一般產權。

【法院判決】以原老張告證據不足，駁回其訴訟請求。（原告一審的證據是：1.單位出售公有住房房價計算表2.老孟名下的房屋所有權證）

【案件進展】上訴后，經過與二審法官溝通，二審法官認為原告的訴訟請求有錯誤，該訴爭房產屬于家庭共有財產而非夫妻共同財產，建議原告撤訴。

【律師解析】

【1】辦案策略：訴爭房產是老孟婚前租住的單位公房，公房同住人有老孟兒子和女兒，1994年在老孟和老張婚姻關系存續期間，由夫妻共同出資，以老孟名義按房改標準價購得該公房。根據法律規定在婚姻關系存續期間，一方以夫妻共同財產所購房屋應屬于夫妻共同財產，但鑒于本案訴爭房產是已售公房，除適用婚姻法分割夫妻財產的一般原則外，考慮到房改房政策和公房同住人老孟子女的權利，故老張應提起所有權確認之訴，確認公房是婚姻存續期間家庭共有財產，老張作為老孟的配偶且屬家庭成員之一理應享有共有房屋的部分產權。

【2】本案焦點：本案爭議房屋是單位分給老孟及其子女一家承租使用的，雖然后來由老孟通過房改的形式取得了所有權，但其中包含了共有的份額，共同居住人已構成對房屋的共有。法院在處理時，首先確定與老孟共同居住的子女是否為房屋共有人，如構成共有則先析產，將該子女應得的份額扣除后，其余財產按夫妻共同財產處理。

六、本次房改房講座的法律依據：

1.《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發【1994】43號）94-07-18

2.《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發【1998】23號）98-07-03

3.《建設部關于進一步推進現有公有住房改革的通知》（建住房【1999】209）99-08-13

4.《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》北京市人民政府03-02-18

結束語：通過前述對房改房知識的學習，希望大家對房改房基本法律問題有一個概括的了解，對今后工作中涉及的房改房問題以及在辦理房改房糾紛案件能有所幫助

第二篇：房改房有關情況

房改房有關情況

一、成本價房改房和標準價房改房有什么差別

成本價是指房改中職工家庭購買的單位公有住宅用房通常根據職工的工作年限及所購房屋的實際情況。售房單位給予一定折扣。標準價房的價格低于成本價，居改初期購房時多采用邊準價購買，以標準價購買的房屋產權是單位職工家庭共有產權。在房屋需要進行買賣轉讓時，必須與單位協商，除補交相應的土地出讓金外還要給予單位相應的效益，單位有權限價出售并享有優先購買權。近兩年國家提倡用成本價購房，以成本價購買的單位住房，所有權屬職工家庭?？梢陨鲜修D讓或繼承，屆時需補交土地出讓金并按規定繳納稅費。

成本價交土地出讓金 1560 x 建筑面積 x 1%

標準價1560 x 建筑面積 x 6%(向指定單位補交）

二、房改房上市交易的程序以及手續怎么辦 首先確定你的房子不是給國家或者單位交房租的那種。

然后看房本的第一頁右上角會有個紅色章印（顯示 成本價購買 優惠價購買 標準價購買）三種 上市的話需要交易土地出讓金費用，計算方式：優惠價和標準價計算：城八區標準價基數1560X建筑面積X0.07%成本價計算：城八區標準價基數1560X建筑面積X0.01% 契稅個稅營業稅按照商品房計算。

三、佛山南海以優惠價購買的房改房如何上市交易

并非所有房改房都可上市交易，分為以下兩種情況：

1．以成本價購買且與原產權單位沒有事先約定的可以直接上市交易。

（1）一看房屋所有權證第一頁或第二頁有“成本價出售住房”、“成本價出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價購買。

（2）二看與原購房單位簽訂的買賣協議中是否有諸如：“單位有優先購買權”、“出售轉讓需經原產權單位同意”或“五年之內不可以上市”等條款約定。

2．以成本價購買且與原產權單位有事先約定的或以標準價、優惠價購買的，需向原產權單位提交《已購公有住房和經濟適用房出售征詢意見表》，原產權單位蓋章同意后就可上市交易。

（1）一看房屋所有權證第一頁有“私優”、“私標準”、“優惠出售”或“標準出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標準價或優惠價購買。

（2）二看與原產權單位簽訂的買賣協議中的約定。

房改房怎樣上市買賣

如果已取得產權證書，出售時要辦理如下手續：

一、向房屋所在地的區、縣房屋土地局提出書面申請，并提交下列材料：

（一）已購人有住房和經濟適用住房上市出售申請表；

（二）房屋所有權證書；

（三）身份證或者其他有效身份證明；

（四）房屋所有權共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見；

（五）已購公有住房的房屋所有權人與房屋原所有權單位對已購公有住房上市出售另有約定的，應當提供房屋原所有權單位同意出售的書面意見；

（六）市房屋土地管理局規定的其他材料。

二、如獲準進入市場交易，買賣雙方當事人應當簽訂書面合同，在合同簽訂后30日內持批準文件、房屋買賣合同、房屋所有權證書以及買賣雙方當事人的身份證明到房屋所在地的房地產交易管理部門辦理房屋轉讓和變更登記手續。

需交納土地出讓金、契稅、印花稅等。

房改房過戶時繳費明細：

1、契稅：總房價1%的契稅或應交契稅稅額=房屋成交價格x適用稅率（3%--5%）

2、土地出讓金：1560 x 建筑面積 x 7%？

3、個人所得稅：總房價1%或者差價20%的個人所得稅（應納個人所得稅稅額=（房產轉讓收入額-房產原值-合理費用）×20%

4、轉讓手續費

以上稅種稅率以當地房管局規定為準

請問房改房性質二手房交易中買賣雙方各自需要交納哪些稅費,繳納稅率多少? 計算方法是：賣方需要交納總房價1%或者差價20%的個人所得稅,因為已經滿2年,所以免征營業稅。買方需要交納總房價1%的契稅。

房改房土地性質

房改房即為已購公有住房，是指職工已按照國家住房制度改革政策購買的公有住房。房改房的土地使用權是無償劃撥得到的，沒有像商品房那樣交納土地使用費。因而，房改房的產權中的土地產權部分實際仍然屬于國家，購房者只占有房屋產權部分(即建筑物部分)。

在購房者自己居住時，出于有利于房改的考慮，國家并不對土地使用權相關收益(租金)提出要求，對居民有潛在的優惠。這時的交易是不完全的市場交易。當居民出售住房時，情況就出現了變化，二手房買賣是按照市場價進行的，是完全的市場交易，市場價是包含了土地使用權的。（產權性質是商品房和房改房怎么交稅

兩部分產權的房子轉讓是稅率都是相同的。

契稅由買方交納，普通住宅按成交價的1.5%繳納契稅，別墅等高檔住宅按3%繳納。

在對購房時間如何確認上：

(1)《房屋產權證》上記載的日期

(2)購房《契稅完稅證》的填發日期

上述兩個時間按“孰先”原則確認

對于根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”原則確定購買房屋的時間。

購房時間在五年以內轉讓銷售的：

營業稅及附加為《房屋買賣契約》上的售房價格的5.55%。

個人所得稅為1%。

印花稅為0.05%.房改房的法律性質

1994年，國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將國有公房產權出售給職工，已購公有住房即為房改房。房改分為三種方式，第一種是低于成本價的標準價購買，產權由個人和單位共有;第二種是以市場價購買，產權完全歸個人;第三種是以成本價購買，產權也歸個人。即房改房可分為部分產權的房改房(第一種)和全部產權的房改房(第二種和第三種)，前者指職工以標準價購買住房，從而取得住房的占有權、使用權和有限的收益權和處分權;后者則指職工以成本價購買住房，擁有房屋的全部產權。

從法律性質上講，部分產權的房改房實際上是代表國家行使國有資產管理權的住房單位和購房職工間的特殊共有關系。該“共有”表現在：1.購房者所購住房的價值構成上包含有售房單位的出資部

分，并且各自占有一定比例。詳言之，部分產權的房改房的標準價是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優惠價格，故其低于成本價，更低于市場價，不再是房屋商品價值的完整體現。實際上，標準價低于成本價的部分，是作為對職工的優惠補貼而由售房單位負擔的，由此就形成了售房單位和購房人對住房的不同產權比例。(這一點在產權登記時應有記載)2.購房者將住房轉讓、出租所得收益在補交了土地使用權出讓金、交納有關稅費后，由售房單位和購房者按各自產權比例分配。3.購房者將該房進入市場交易時，售房單位享有優先購買權和承租權。但部分產權所體現的共有又不同于民法中的一般共有，而呈現出“特殊性”：首先，部分產權中的售房單位在該房屋進入市場交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分產權的購房者依約定，如住滿五年、付清房款等，勿須經售房單位共有人的同意即可處分該房屋。再次，部分產權中的售房單位只有在購房者將該房屋進行交易時才有權就該收益依產權比例進行分割，否則，購房者享有永久使用權和繼承權，售房單位不能就其享有的產權比例進行分割。

相對部分產權而言，全部產權的法律性質簡單得多。就如本文案例中原告一樣，購房者以成本價購買其承租的公房后，擁有100%產權，該公有住房就變為私有住房，購房者系該房的所有權人并取得房屋所有權證，可以上市出售，但其在行使所有權時也要受到一定的限制。比如，按《貴州省房改房上市交易試行辦法》規定，經縣以上政府房改部門批準后才能上市交易，不能因此造成新的居住困難，職工出售房改房后不得以任何理由再向單位或房地產管理部門申請分配或購買住房，不得再購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優惠政策的住房和租賃公有住房等等。

本人買了一套房改房，賣房人有房產證和土地證，現在手續都辦完了，發現土地證上的土地性質為什么還是劃撥??？在網上看了好多，不是說：房改房上市后土地性質就會改為出讓嗎？為什么我的還是劃撥呢？我買的那套房早已經房改過了，已經和當初建房的單位沒有關系！請有了解相關情況的幫忙解答一下！！謝了！

答一：原來是劃撥土地,這是無法改變的。你在購買過程中或你的上家在購買過程中（房子出讓凈價肯定是買家付）肯定已經按規定補交土地出讓金（劃撥地塊）或相當于土地出讓金的價款（出讓地塊）。由房屋座落的土地等級和房改房土地使權證書上所載的分攤面積，按定額標準計算繳納，實際出讓、轉讓年期短于66年的應乘以年期修正系數。（土地等級劃分標準、實際使用年限由市土管局公布并核定；房改房土地出讓年期一般定為70年，從房屋竣工年份算起，1980年以前竣工的房屋，均從1980年起算，1980年以后竣工的房屋，按實際竣工年份起算。實際出讓、轉讓年期根據總年期扣除簽定出讓、轉讓合同之前已使用的年期數計算。）所以雖然上面還是寫著劃撥土地，但使用年限已同商品房一致。

答二：所謂房產交易后為何還是劃撥性質的原因：

1、是否總高樓層在3樓以下，2、景區內的房子（因為景區的房子基本都在三樓以下），符合這兩個條件的房子不管你交易多少次，土地性質是永遠不會改變的。我想你的房子為何是劃撥原因就在此！

經濟適用房和商品房一樣都是全產權，所以正規的經濟適用房有房產證。經濟適用房是由政府開發的，開發商只是代建，經濟適用房、房改房土地性質為劃撥，沒有土地使用年限的規定。再次上市交易后按普通商品房年限計算，住宅使用年限為70年，目前物權法對住宅使用年限規定70年之后可以交納一定的費用進行續期，但具體對于經濟適用房以及其他性質的房屋目前沒有規定。

第三篇：房改房證明

證 明

茲證明XXX同志，身份證編號xxxxxxxxxxxxxx，在我校期間未享受按房改優惠政策購買房改房，以及住房補貼。

特此證明。

****年**月**日

第四篇：房改房買賣合同

房改房買賣合同

房改房買賣合同1

賣方甲方：_________________姓名_____________身份證號碼_____________

買方乙方：_________________姓名_____________身份證號碼或法人代碼證號碼_____________

營業執照號碼_________________

甲、乙雙方經協商一致，就房改房買賣達成如下協議：

一、本合同中“房改房”是指________________已購公有住房、經濟適用住房、按房改政策由個人集資建設的住房。

二、甲方自愿將位于_________________第___________幢_____________單元________________樓________________號的已購房改房出售給乙方。該房屋系________________結構，建筑面積_________________平方米，房屋所有權證號碼為_________________。乙方已對甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購買該房改房。

三、甲、乙雙方議定上述房改房的銷售價為人民幣大寫_____________￥_____________元，單價為每平方米_____________元。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：________________。

五、甲方保證該房改房符合《杭州市房改房上市交易管理辦法》規定的上市交易條件，無不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關該房屋的產權或債權債務糾紛，概由甲方負責處理，承擔責任，因此給乙方造成的經濟損失，由甲方負責賠償。

甲方___________

乙方___________

____年_____月_____日

房改房買賣合同2

房改房在交易與商品房是不一樣的，那么，房改房的房屋買賣合同效力怎么認定？在什么情況下房改房的房屋買賣合同是有效的？影響房改房的房屋買賣合同效力的因素有哪些？

房改房的房屋買賣合同效力：

房改房在交易方面確實與商品房有所區別。一般來說，職工個人取得房改房產權時支付的價款都不是房屋的市場價，而是標準價或者成本價。職工以標準價取得的產權只有部分產權，與出售單位構成共有關系，以成本價取得的產權是完全產權，房屋歸職工個人所有。但在兩種產權類型下，房屋所占土地一般還都是劃撥土地，即實際上職工個人在從單位購房時并沒有繳納土地出讓金。

出臺的《河南省已購公有住房和經濟適用住房上市交易管理暫行辦法》，標志著河南省大部分地區都放開了已售公房的交易市場。該《辦法》第八條規定，以成本價購買的公有住房和以標準價購買的公有住房可以上市交易。第十條規定，已購公有住房上市交易時，房屋產權人應到房地產交易市場辦理上市確認和交易手續。辦理手續時應持身份證明和房屋所有權證，提供房屋產權共有人同意上市交易的書面意見，居民個人擁有部分產權的住房，還應當提供原產權單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見。該《辦法》還規定，已購公有住房上市交易，應繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款，由土地管理部門負責辦理土地使用權轉移登記。

房改房買賣的注意事項：

購買房改房首先要驗證原產權人是否有產權證，房改房的產權證是否可靠，是否被用于抵押、典當等，這可以通過房管部門查驗便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產權證正本而只能給復印件，那就要提高警惕了，以防上當受騙。在查驗產權證時，還要注意產權證上的名字，房主與賣房人是否同一個人?若不是同一個人，則必須搞清他們之間是什么關系?這種關系是否可靠?特別是，產權證的產權分配比例必須明確，如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，此外，有的房改房系夫妻共同財產或家庭共同財產，購買時必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

其次，按規定，房改房在同等價格條件下，原產權單位擁有優先購買權。因此，房改房上市交易必須經原產權單位的同意方可進行轉賣。同時還要明確是否與原產權單位確認利益分配辦法。如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題。需要特別指出的是，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的`辦公場所在一個大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。購房者應對此進行必要的查詢，明辨真假。

房改房買賣合同3

賣方(甲方)：姓名___________身份證號碼__________________

買方(乙方)：姓名____________身份證號碼(或法人代碼證號碼、營業執照號碼)______________________

甲、乙雙方經協商一致，就房改房買賣達成如下協議：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已購公有住房、經濟適用住房、按房改政策由個人集資建設的住房)。

二、甲方自愿將位于_____________________________第__________棟________單元_______樓_______號的已購房改房出售給乙方。該房屋系_______結構，建筑面積_____________平方米，房屋所有權證號碼為___________________。

三、乙方已對甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購買該房改房。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：__________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《______________市房改房上市交易管理辦法》規定的上市交易條件，無不允許上市交易的情形。

本合同簽訂前有關該房屋的產權或債權債務糾紛，概由甲方負責處理，承擔責任，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。

六、房屋移交乙方時，其房屋占用的土地使用權一并轉讓給乙方。

七、乙方所購買的房改房僅作居住使用，乙方未經有關主管部門批準不得擅自改變房屋的結構和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分不予退還，隨同房屋產權過戶轉移給乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙雙方應在規定的期限內，向房地產產權登記機關申請辦理權屬轉移變更登記手續。

十、其他約定：

1、______________________________

2、______________________________

3、______________________________

4、______________________________

十一、乙方逾期付款的違約責任(自行約定)_______________________________________________________。

十二、甲方逾期交付房改房的違約責任(自行約定)__________________________________________________________。

十三、其他違約責任：依照法律規定和本合同約定承擔。

十四、本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

十五、本協議自雙方簽字后生效。

甲方：_________________

___________年___________月_________日

乙方：_________________

___________年___________月_________日

房改房買賣合同4

賣方(甲方)：姓名___________身份證號碼__________________

買方(乙方)：姓名(或名稱)____________

身份證號碼(或法人代碼證號碼、營業執照號碼)______________________

甲、乙雙方經協商一致，就房改房買賣達成如下協議：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已購公有住房、經濟適用住房、按房改政策由個人集資建設的住房)。

二、甲方自愿將位于_____________________________第__________棟________單元_______樓_______號的已購房改房出售給乙方。該房屋系_______結構，建筑面積_____________平方米，房屋所有權證號碼為___________________。

三、乙方已對甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購買該房改房。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：__________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《______________市房改房上市交易管理辦法》規定的上市交易條件，無不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關該房屋的產權或債權債務糾紛，概由甲方負責處理，承擔責任，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。

六、房屋移交乙方時，其房屋占用的土地使用權一并轉讓給乙方。

七、乙方所購買的房改房僅作居住使用，乙方未經有關主管部門批準不得擅自改變房屋的結構和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分不予退還，隨同房屋產權過戶轉移給乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙雙方應在規定的期限內，向房地產產權登記機關申請辦理權屬轉移變更登記手續。

十、其他約定：

1、______________________________

2、______________________________

3、______________________________

4、______________________________

十一、乙方逾期付款的違約責任(自行約定)_______________________________________________________。

十二、甲方逾期交付房改房的違約責任(自行約定)__________________________________________________________。

十三、其他違約責任：依照法律規定和本合同約定承擔。

十四、本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

十五、本協議自雙方簽字后生效。

甲方：_________________

___________年___________月_________日

乙方：_________________

___________年___________月_________日

房改房買賣合同5

立合同人：

賣方(甲方)：姓名___________身份證號碼_________

買方(乙方)：姓名(或名稱)____________

身份證號碼(或法人代碼證號碼、營業執照號碼)_____________

甲、乙雙方經協商一致，就房改房買賣達成如下協議：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已購 公有住房、經濟適用住房、按房改政策由個人集資建設的住房)。

二、甲方自愿將位于_____________________________第_____棟________單元_______樓_______號的已購房改房出售給乙方。該房屋系_______結構，建筑面積_____________平方米，房屋所有權證號碼為___________________。乙方已對甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購買該房改房。

三、甲、乙雙方議定上述房改房的成交價為人民幣(大寫)_________________(￥_________元)，單價為每平方米_________元。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：____________________ ____________________________________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《岳陽市房改房上市交易管理辦法》規定的上市交易條件，無不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關該房屋的產權或債權債務糾紛，概由甲方負責處理，承擔責任，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。

六、房屋移交乙方時，其房屋占用的土地使用權一并轉讓給乙方。

七、乙方所購買的房改房僅作居住使用，乙方未經有關主管部門批準不得擅自改變房屋的結構和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分不予退還，隨同房屋產權過戶轉移給乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙雙方應在規定的期限內，向房地產產權登記機關申請辦理權屬轉移變更登記手續。

十、甲、乙雙方應遵守國家房地產政策、法規，并按規定繳納辦理上述房地產過戶及權屬登記手續所需繳納的稅費。

十一、其他約定：

1、

2、

3、

4、

十二、乙方逾期付款的違約責任(自行約定)_________________

__________________________________________________________。

十三、甲方逾期交付房改房的違約責任(自行約定) ______

__________________________________________________________。

十四、其他違約責任：依照法律規定和本合同約定承擔。

第五篇：房改房買賣注意事項

房改房買賣有什么注意事項:

購買房改房首先要驗證原產權人是否有產權證，房改房的產權證是否可靠，是否被用于抵押、典當等，這可以通過房管部門查驗便一目了然。

假如有人以種種借口解釋拿不出產權證正本而只能給復印件，那就要提高警惕了，以防上當受騙。在查驗產權證時，還要注意產權證上的名字，房主與賣房人是否同一個人？若不是同一個人，則必須搞清他們之間是什么關系？這種關系是否可靠？特別是，產權證的產權分配比例必須明確，如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，此外，有的房改房系夫妻共同財產或家庭共同財產，購買時必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

其次，按規定，房改房在同等價格條件下，原產權單位擁有優先購買權。因此，房改房上市交易必須經原產權單位的同意方可進行轉賣。同時還要明確是否與原產權單位確認利益分配辦法。如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題。需要特別指出的是，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。購房者應對此進行必要的查詢，明辨真假。

第三，確認產權證的準確面積。應該了解的內容包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積。產權證上一般標明的是有關部門勘驗過的建筑面積。確認所購房屋是否有私建私搭部分，如柴火間部分，往往系房東私自搭建，屬違章建筑，并不受到法律保護。

1、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

（6）、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

2、二手房交易十項注意

（1.）房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

（2.）房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

（5.）市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

（7.）單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。（8）物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

（9）.中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

（10.）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

3、北京：二手房買賣可找銀行做付款中間人

首次做生意的兩個人由于相互之間不了解，對交錢付貨的安全沒有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現問題后卷款逃跑的風險。如果這筆錢的收和付都由銀行來做，似乎買賣雙方都能安下心來談交易。浦發銀行日前推出了這種專門為個人商品交易提供支付款服務的業務，從房產、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個人客戶都可以申請由銀行來“管理”錢的交割。

以二手房交易為例，買賣雙方達成購買協議后，買房者可先到銀行開通“保付通”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產權過戶和全部付款程序和時間。買房者可以根據需要將保付通賬戶內全部或部分資金設定委托銀行監管，等到交易完成后，銀行將根據雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣方。傳統二手房交易 銀行“監管”賬戶二二房交易 交易費用 流程 交易費用 流程

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即買賣雙主各收取2.5‰至3‰的手續費 ●其它費用 通過中介公司辦理，手續繁瑣 ●按房屋交易金額的2.5‰收取手續費 ●申請貸款所繳納的首付款免收手續費 雙方達成買賣協議后直接銀行辦理

二手房交易流程及注意事項

在簽定購買二手房買賣合同時應注意的事項及后續流程。主要有以下幾點：“查驗業主房產證及身份證、簽定買賣居間合同、如何過戶、付款方式、交接驗房”以避免不必要的麻煩和交易中存在的陷阱，切實保障自己的權益。查驗房產證———在購買簽定二手房買賣合同時，首先要看你所要買的房子是否已取得“房屋所有權證書”（俗稱“產權證”），因為法律規定：未取得產權證的房子不得轉讓。其次要看房屋所有權證是否真實、完整，是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否與產權證上標注的面積一致。最后要了解房屋所有權人是否屬已年滿十八周歲的有法定行為能力的自然人，是否與他人共有，夫妻雙方是否同意出售，房屋有無其他債權或債務糾紛，有無抵押；房屋產權證上的房主與賣房人是否系同一個人，如果不是，還須了解他們是什么關系，是否有委托書或公證書等。此外，還要考察地段、環境、價位和房屋結構、格局、通風、采光條件以及物業管理，對于國家和省物業管理條例規定的物業管理服務費，業主是否已履行了義務。

簽定買賣居間合同———首先，要了解清楚辦理房屋產權涉及到哪些稅費，雙方各自應承擔的部分要在合同中予以約定。其次，合同中應明確雙方的違約責任，在簽訂合同時應該詳細規定雙方的違約責任及違約的處理方法。如逾期交房、悔約等情況的處理，都應在合同中明確約定。最后，明確房屋交付使用的約定，合同中應約定交房時間及交付使用的房屋狀況，房屋交付使用前的水、電、物業綜合管理費等由誰承擔等。

如何辦理過戶———這是二手房交易的最關鍵環節，一定要到產權登記部門辦理過戶手續，才具有法律保障。為此先要了解清楚過戶程序，帶齊相關手續，相關人員是否要求到位簽字等。

付款方式———二手房交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”，因此確保交易資金的安全是購房最關鍵的。目前可行的方法，一是在合同中明確約定：在簽訂房屋買賣合同時，買方即支付相當于房價款百分之多少的定金給賣方，并要留有字據。在辦理過戶當天或交付使用后，再把剩余的房款支付給賣方（已付定金應轉為房款）；二是通過第三方介入，對買賣進程及房款交付進行全程監控，或是通過公證處公證采取房款提存公證，或是委托資信較好的房產中介公司提供擔保，這樣較安全、省心。

交接驗房———房屋交付使用是買賣交易的最后一個環節，如果能夠順利完成，買方即可安心入住，賣方也不再對房子負有責任。驗房的內容主要包括：所交付的房屋是否就是合同約定的標的房屋；房屋是否已騰空或按合同約定該留下的家具等已留下；鑰匙是否已交付；水、電、煤氣、電話、物業管理、有線電視等費用是否已經結清等。二手房的交易流程手續是：

1.業主，客戶和經紀方簽定《房地產買賣合同》，客戶交定金與業主，業主將（房地產證）原件托管與經紀方進行查檔

2。由評估公司對成交物業進行評估（客戶做按揭）3?？蛻舸媸灼诳畹姐y行監管，同時申請按揭 4。兩個工作日后，銀行出承諾書，（承貸款的金額）5。辦理產權過戶手續，6。30個自然后，出新房產證，客戶領新證，由銀行自動打款給業主（首期款）7。2個工作日內，到銀行做抵壓手續 8。15個自然日后，銀行到國土局領取抵押件

9。兩個工作日后，銀行放全款給業主（打入業主指定賬戶）二手房交易的稅費

買二手房買方到底要交哪些稅費？ 經濟適用房（江西省不準轉讓）: 未滿五年不準轉讓 滿五年: 土地出讓金款:成交價*1%(賣方繳納)營業稅:當年購入價*5.5%(賣方繳納)交易契稅:當年購入價*1.5-5%(買方繳納)印花稅:當年購入價*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費：6元/平方米（買方出）證件工本費:5元（買方出）商品房: 滿五年: 交易契稅:成交價*1.5-2.5%(買方繳納)印花稅:成交價*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費：6元/平方米（買方出）證件工本費:5元（買方出）未滿五年: 營業稅:成交價*5.5%(賣方繳納)交易契稅:成交價*1.5-5%(買方繳納)印花稅:成交價*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費：6元/平方米（買方出）證件工本費:5元（買方出）

個人所得稅:(成交價-當年購入價-裝修費-契稅-印花稅....)*20% 房改房交易過戶程序

(一)查冊——到房地產交易中心查冊，電腦收費。

(二)上市核準———交易所領取《房屋買賣征詢意見書》，交給原業主填寫，并到業主原產權單位蓋公章，拿到出售公有住房繳款明細表(一式5份)、分攤明細表(復印件蓋公章)。

(三)曬圖———提供《房地產證》原件及復印件1份到房地產測繪所受理窗口(47~39號窗)申請測繪房地產平面附圖，3個工作日，收費0.27元／m2。

(四)遞件———買賣雙方帶齊身份證復印件；《房地產證》原件及復印件3份；《廣州市房屋買賣、登記申請表》原件及復印件4份；《廣州市房地產買賣合同》；《房屋買賣征詢意見書》；《出售公有住房繳款明細表》；《公有住房購房協議書》分攤明細表到交易所31~34號受理窗口提出交易申請。10個工作日，不收費。

(五)查稅完稅———買賣雙方憑《過戶通知書》到交易所42號窗查稅，到13~17號受理窗口交印花稅、交易費、登記費、個人所得稅(購房滿5年免交)、土地出讓金取稅單，到一樓交錢；62~63號窗口取契稅單。

(六)過戶———買賣雙方帶身份證、交稅的所有發票到40~41號受理窗簽名過戶。

(七)領證———買方憑身份證原件到登記所領取新《房地產證》。

以上(四)、(五)、(六)可以同一日完成。完成以上所有程序歷時大約15個工作日左右。