第一篇：房改房的公共維修基金如何辦理(案例)

房改房的公共維修基金如何辦理

2013-01-07 作者：趙娜律師

【案情簡(jiǎn)介】

甲乙簽訂《存量房屋買賣合同》，約定乙將涉案房屋出賣給甲。后甲向乙支付全部房款并辦理了房屋過戶手續(xù)，甲也取得了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證。辦理過戶手續(xù)過程中，乙以甲名義繳納房屋維修基金1萬(wàn)元，收款單位為涉案房屋的管理單位。房屋過戶手續(xù)辦理完畢后，甲要求乙按期交付房屋，但乙認(rèn)為其實(shí)際繳納的公共維修基金應(yīng)由甲負(fù)擔(dān)，甲應(yīng)先行給付上述款項(xiàng)，甲則認(rèn)為該筆款項(xiàng)就應(yīng)由乙自擔(dān)。因而發(fā)生爭(zhēng)議，乙未將房屋鑰匙、電卡等物品交付甲。

后甲起訴至法院要求乙繼續(xù)履行合同，交付房屋并移交房屋鑰匙、電卡等物件；要求乙支付房屋實(shí)際交付之前發(fā)生的全部水費(fèi)、電費(fèi)及煤氣費(fèi)；要求乙支付逾期交房的違約金；要求乙支付違約交房造成的實(shí)際租金損失；要求乙返還未入住期間已經(jīng)繳納的供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。

乙辯稱，不同意甲的訴訟請(qǐng)求，因?yàn)榧自诶U納住房維修基金時(shí)沒有帶錢，本人墊付1萬(wàn)元，甲一直沒有還錢，故未交付鑰匙。本人已按照合同約定期限將房屋騰空，有搬家票據(jù)為證。本人同意繼續(xù)履行合同，但甲應(yīng)將墊付的1萬(wàn)元返還，本人才同意將房屋交付給他，同時(shí)也將鑰匙、電卡等物品交付給他；本人同意承擔(dān)房屋鑰匙交付前該房屋發(fā)生的水、電、煤氣等費(fèi)用；本人沒有違約，故不同意甲違約金及租金損失的訴訟請(qǐng)求，房屋過戶后的取暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)應(yīng)由甲自行承擔(dān)。

訴訟中，關(guān)于繳納的公共維修基金的負(fù)擔(dān)主體問題，乙提交原產(chǎn)權(quán)單位房改辦出具的證明一份，內(nèi)容為：原我單位職工乙以房改成本價(jià)購(gòu)買樓房一套，已交公共維修基金，情況屬實(shí)。乙據(jù)此陳述，房改過程中其已將單位要求繳納的公共維修基金付清，但由于房屋買賣時(shí)產(chǎn)權(quán)人變更，單位要求按房屋總價(jià)款的2%補(bǔ)齊維修基金，而且明確告知應(yīng)由新產(chǎn)權(quán)人繳納，只是交錢時(shí)甲未帶錢，才替其墊付。關(guān)于甲的訴訟請(qǐng)求，對(duì)于其主張的租金損失未提交證據(jù)；就其主張取暖費(fèi)及物業(yè)費(fèi)，除提交物業(yè)管理委托合同外，未在人民法院指定的舉證期限內(nèi)提交實(shí)際交納上述費(fèi)用的憑據(jù)；就其主張乙承擔(dān)實(shí)際交房前的水、電、煤氣費(fèi)的主張，未能明確其主張數(shù)額亦未在舉證期限內(nèi)提交相關(guān)證據(jù)。

【審理結(jié)果】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲乙簽訂的房屋買賣合同合法有效，甲如約向乙支付了全部房款，且雙方辦理了過戶手續(xù)，甲已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，乙應(yīng)按照合同約定向甲交付房屋及相關(guān)物品。因此甲要求乙繼續(xù)履行合同交付房屋及鑰匙的請(qǐng)求于法有據(jù)，予以支持；甲要求乙支付房屋實(shí)際交付前所產(chǎn)生的水、電、煤氣等費(fèi)用，該項(xiàng)主張有合同依據(jù)，因此理由正當(dāng)。但因甲未在舉證期限屆滿前提交其已實(shí)際交納上述款項(xiàng)的證據(jù)，故本案中不宜處理，甲可與乙另行解決；甲請(qǐng)求乙支付逾期交房的違約金，根據(jù)乙提交的其原單位出具的證明，可以證實(shí)乙在房改房時(shí)確已繳納了部分房屋維修基金。雙方對(duì)于房產(chǎn)過戶時(shí)需要補(bǔ)交房屋維修基金的問題，并未在買賣合同中明確注明，可見雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)于上述款項(xiàng)的繳納均缺乏了解，致使買賣合同在履行過程中出現(xiàn)爭(zhēng)議。因此雙方對(duì)此均存在過錯(cuò)。從乙提交的搬家費(fèi)收據(jù)可以證實(shí)乙在約定交付房屋日期屆滿前即已騰空房屋。雙方未能按期交接房屋的直接原因是前述爭(zhēng)議問題的存在。因此乙的行為不屬于故意違約，甲要求乙按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，依據(jù)不足，房屋維修基金應(yīng)該由誰(shuí)負(fù)擔(dān)可以通過協(xié)商或者其他方式進(jìn)行解決；甲主張乙逾期交房造成實(shí)際的租金損失及取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求因證據(jù)不足，不予支持。據(jù)此，法院判決：

1、乙于判決生效之日起七日內(nèi)將涉案房屋交付給甲，同時(shí)交付房屋鑰匙及電卡。

2、駁回甲的其他訴訟請(qǐng)求。

【律師提示】

本案爭(zhēng)議的引發(fā)原因在于訴爭(zhēng)房屋的公共維修基金應(yīng)當(dāng)由買方還是賣方承擔(dān)。所謂公共維修基金是指在直轄市、市、建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內(nèi)，新建商品 住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）和公有住房（包括在住房制度改革和拆遷安置中向個(gè)人出售的公有住房）出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單棟住宅內(nèi)業(yè)主或者單棟住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、房頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

建設(shè)部1998年頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。公有住房售后的維修基金來(lái)源于兩部分：（1）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%。該部分基金屬售房單位所有。（2）購(gòu)房者按照購(gòu)房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實(shí)施。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職工共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施；設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。本案中的雙方當(dāng)事人對(duì)此沒有明確規(guī)定，雙方都有責(zé)任，所以買方據(jù)此認(rèn)為賣方違約是沒有道理的。

2007年建設(shè)部發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》正式出臺(tái)，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》同時(shí)廢止。從2008年2月1日起，市民買房時(shí)所要繳存的公共維修基金，將不再按照房款的比例，而是按照每平方米的建筑安裝工程造價(jià)的比例繳納。按以往的規(guī)定，購(gòu)房者按購(gòu)房款2%-3%的比例向售房單位繳納維修基金，北京則是以總房款的2%繳納公共維修基金。此次的新規(guī)中確定，商品住宅的業(yè)主，按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存住宅專項(xiàng)維修基金。每平方米建筑面積繳存首期住宅專項(xiàng)維修基金的數(shù)額，為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%-8%。實(shí)施新規(guī)后，公共維修基金繳存額度的計(jì)算要比以往復(fù)雜，因?yàn)槊總€(gè)樓盤的建筑成本是不一樣的，哪個(gè)樓盤要繳存多少應(yīng)視具體情況而定。

第二篇：?jiǎn)挝环扛姆烤S修基金申請(qǐng)一覽表

單位房改房維修基金申請(qǐng)材料

1.由原產(chǎn)權(quán)單位做出申請(qǐng)（坐落、入住戶數(shù)、因什么原因要提取、要維修哪個(gè)部位、申請(qǐng)?zhí)崛∵@一棟樓維修基金利息多少錢，最后單位蓋章有效），派專人來(lái)辦； 2.由施工單位做一份工程預(yù)算，蓋章有效；

3.由原產(chǎn)權(quán)單位財(cái)務(wù)部門到銀行查詢要維修這一棟樓的維修基金賬號(hào)利息余額，銀行蓋章有效；

4.由房屋所在樓整棟人員簽字確認(rèn)（附帶聯(lián)系電話），原產(chǎn)權(quán)單位核實(shí)是本人簽字后蓋章；

注：利息取回后的使用情況進(jìn)行公示；

第三篇：關(guān)于動(dòng)用房改房維修基金維修房屋共用部位的公示

關(guān)于動(dòng)用房改房維修基金維修房屋共用部位的公示

全體業(yè)主：

因

共用部位，根據(jù) <<杭州市市區(qū)公有住房售后維修基金管理使用規(guī)定>>（杭政辦『2006』4號(hào)）和<<杭州市市區(qū)公有住房售后維修基金管理使用實(shí)施意見>>（杭房局『2006』186號(hào)）文件精神，因該小區(qū)暫未實(shí)行物業(yè)管理，由 作為專業(yè)維修機(jī)構(gòu)代為行使申報(bào)職責(zé)，擬申請(qǐng)動(dòng)用房改維修基金對(duì)該幢房屋 進(jìn)行維修，現(xiàn)將該幢房屋維修的有關(guān)事項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)公示征求房屋所有權(quán)人意見：

一、維修方案：

主要維修內(nèi)容：

二、維修經(jīng)費(fèi)：

工程預(yù)算： 元（大寫：）

三、維修費(fèi)用渠道、分?jǐn)偤陀嘘P(guān)說(shuō)明

1、維修經(jīng)費(fèi)按房屋建筑面積，以工程決算為準(zhǔn)。

2、房改房從公有住房售后維修基金中列支。維修經(jīng)費(fèi)超過基金本金70％部分須先續(xù)籌后維修。

3、維修單位：

資質(zhì)：建筑 級(jí)

4、本公示期限為5天，從 年 月 日到 年 月 日止。使用方案在公示期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人對(duì)上述維修方案、內(nèi)容、費(fèi)用等如有反饋意見，請(qǐng)以書面形式向社區(qū)反映。公示通過后，（房屋地址）產(chǎn)權(quán)人 提出申請(qǐng)據(jù)此向杭州市住房保障辦公室辦理動(dòng)用房改房維修基金的有關(guān)手續(xù)，并實(shí)施該項(xiàng)維修工程。

社區(qū)(業(yè)主委員會(huì))

****年**月**日

****年**月**日

第四篇：商品住宅公共維修基金交納須知

商品住宅公共維修基金交納須知

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一、交納人

凡1999年1月1日以后簽訂商品住宅(包括經(jīng)濟(jì)適用住房、與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等)房屋買賣(預(yù)售)契約的購(gòu)房者，均應(yīng)交納商品住宅公共維修基金。

售房單位將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營(yíng)或自用的，應(yīng)按規(guī)定交納公共維修基金。

二、交納維修基金的標(biāo)準(zhǔn)

商品住宅的維修基金按房屋買賣(預(yù)售)契約中標(biāo)明購(gòu)房款的2%交納。

補(bǔ)交維修基金的，按房地產(chǎn)賣契上標(biāo)明購(gòu)房款的2％交納。

三、交納維修基金的時(shí)間及地點(diǎn)

購(gòu)房者應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)前到市或區(qū)縣居住小區(qū)管理辦公室(以下簡(jiǎn)稱小區(qū)辦)交納維修基金。在市房地產(chǎn)交易所辦理立契過戶手續(xù)的，到市小區(qū)辦交納維修基金；在區(qū)縣房屋交易管理部門辦理立契過戶手續(xù)的，到相應(yīng)區(qū)縣小區(qū)辦交納維修基金。如購(gòu)房者已辦理完立契過戶手續(xù)，須在辦理權(quán)屬登記手續(xù)前到市小區(qū)辦補(bǔ)交維修基金。

四、交納維修基金應(yīng)提供的材料

l、商品住宅房屋買賣(預(yù)售)契約。已辦理完立契過戶手續(xù)的，還應(yīng)提供房地產(chǎn)賣契。

2、購(gòu)房者有效身份證件。個(gè)人購(gòu)房的，居民提供身份證或戶口薄，現(xiàn)役軍人提供軍人證，外籍人士提供護(hù)照；單位購(gòu)房的，提供組織機(jī)構(gòu)代碼證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照(副本)等復(fù)印件。

五、交納維修基金的具體程序

1、購(gòu)房者按要求填寫“北京市商品住宅公共維修基金分戶卡”。

2、購(gòu)房者將填寫的分戶卡及上述材料交小區(qū)辦工作人員核驗(yàn)。

3、購(gòu)房者向小區(qū)辦足額交納維修基金，并取得小區(qū)辦開具的“北京市住宅維修基金專用收據(jù)第二聯(lián)(交購(gòu)房人)和第四聯(lián)(交交易或權(quán)屬部門)。

注：用支票交納的，請(qǐng)不要填寫金額。

交納維修基金后，購(gòu)房者持收據(jù)第四聯(lián)到交易部門辦理立契過戶手續(xù)或到權(quán)屬部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

六、維修基金的代管

商品住宅維修基金歸購(gòu)房者所有，在住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì))成立前由市小區(qū)辦負(fù)責(zé)代管。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，在代管期間維修基金按活期存款率計(jì)息；現(xiàn)金最晚于交納后第三個(gè)工作日起計(jì)息，支票最晚于交納后第五個(gè)工作日起計(jì)息。住宅區(qū)管委會(huì)成立后，經(jīng)管委會(huì)申請(qǐng)，市小區(qū)辦將維修基金本息劃轉(zhuǎn)至管委會(huì)管理。

第五篇：維修基金過戶之辦理流程

維修基金過戶之辦理流程

業(yè)主到所在轄區(qū)的小區(qū)辦領(lǐng)取“維修資金變更審核表”三份。

業(yè)主到原開票單位簽署審核意見。

業(yè)主持相關(guān)資料及相關(guān)資料的復(fù)印件（一式三份）到區(qū)小區(qū)辦辦理網(wǎng)上查詢并認(rèn)證審核。

業(yè)主持審批件送轉(zhuǎn)銀行維修資金管理部審后，由銀行更改業(yè)主信息。

業(yè)主持核準(zhǔn)的手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

維修基金過戶之申請(qǐng)材料

維修資金過戶協(xié)議、房屋權(quán)屬證書（未取得的提供房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議）、身份證、維修資金專用收據(jù)原件；

雙方簽署的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議或買方已取得的房屋產(chǎn)權(quán)證明；

雙方簽字的同意維修資金過戶的協(xié)議；

房屋受讓人（買方）身份證明原件及復(fù)印件；

住宅專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)原件及復(fù)印件（第二聯(lián)、第四聯(lián)，已辦理產(chǎn)權(quán)的不用提供第四聯(lián)）。

市民在申請(qǐng)維修基金過戶時(shí)，需準(zhǔn)備齊全上述材料。另外，關(guān)于市民普遍關(guān)注的問題，“維修基金在哪里過戶”，專家指出，維修基金過戶一般要到小區(qū)物業(yè)管理處進(jìn)行辦理。