第一篇：法律如何看待一房二賣的問題

法律如何看待一房二賣的問題

承德法助網 – 樂民小區普法培訓大綱

講師：尚律師課件下載：

商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》等，由于商品房交易行為比較復雜，最高人民法院在2003年3月24日發布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》），專門針對房地產開發企業作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規范處理。

第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

這種情形就屬于老百姓講的“一房二賣”了，但這種法律規定的“一房二賣”和今天案例中所講的不太一樣。首先：司法解釋的“一房二賣”的出賣方必須是特定主體。《司法解釋》第一條明確規定，解釋中所稱的商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此在本文中所涉及的一房二賣的銷售方為特定主體，即房地產開發商。也就是說，只有購買所謂“新房”、“一手房”才會適用此規定。

二、一房二賣中所涉及的買賣合同的效力

其次，必須是開發商存在“一房二賣”的情形。也就是說，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

再次，開發商要承擔的法律后果就是：購房人可以解除合同，要求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

承德法助網 培訓部2012-8-7

第二篇：一房二賣法律后果

.一房二賣的法律后果

一房二賣在現實生活中已比較常見。所謂一房二賣是指出賣人將所有的房屋先后與兩人或多人簽訂房屋買賣合同，約定將同一房屋賣給多人。此種情況下，先簽訂合同的買受人在無法取得房屋時如何維護自身權益？司法實踐中，視情況不同處理方式也不同（注：以下將房屋出賣者稱為出賣人，先與出賣人簽訂合同的稱買受人，后簽訂合同的稱第三人）：

1、第三人先于買受人辦理了產權變更登記且為善意。此情況下，兩個購房合同均已成立，如第三人出于善意購得且取得房屋所有權，則享有物權請求權可以對抗任何第三人。買受人因未辦理產權登記只能依合同享有債權請求權，他可以要求出賣人承擔違約責任及損害賠償責任，但無法主張第三人返還房屋并承擔侵權責任。

2、第三人先于買受人辦理了產權變更登記且為惡意。此情況下，出賣人與第三人惡意串通，故意侵害買受人的債權，則二者應負共同侵害債權的責任，并認定出賣人與第三人簽訂的買賣合同無效。

3、兩次買賣均未辦理產權變更登記的且均為善意。此情況下，買受人和第三人均未取得房屋所有權，都只能通過債權方法即依據我們簽訂購房合同的約定保護自己權益，買受人可要求出賣人繼續履行合同或返還房款并賠償，第三人在買受人要求繼續履行合同的情況下可要求出賣人返還房款并承擔違約責任。

4、兩次買賣均未辦理產權變更登記的且第三人為惡意。此情況下，第三人與出賣人惡意串通簽訂的合同侵害買受人利益，應認定第三人與出賣人簽訂的合同為無效。

出賣人惡意違約應承擔法律責任的依據：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定，具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

根據上述規定，買方可要求賣方承擔的賠償責任包括兩部分：

第一部分：賠償實際損失：即賠償現在購買此房的損失（假如原先為6萬，現在為20萬），即20萬—6萬=14萬。

第二部分：懲罰性賠償： 即除了第一部分實際損失外，買方還可要求賣方支付懲罰性賠償，但最高金額不超過買方已付的購房款。

第三篇：訴前財產保全申請書 - 針對一房二賣

訴前財產保全申請書

申請人：XXX，男，1990年3月11日出生，漢族，住重慶市沙坪壩區XX路XX號附X號X-1，公民身份號碼500xxxxxxxxxxxxxxxxx，電話xxxxxxxxxxx。

被申請人：XXX，女，1987年6月16日出生，漢族，住重慶市大足區XXX鎮XX村X組，現住重慶市南岸區丹龍路16號6幢5層3號，公民身份號碼500xxxxxxxxxxxxxxxxx。

申請事項：

一、查封被申請人名下位于重慶市南岸區XX路XX號XX幢X層X號的房屋；

二、本案保全申請費由被申請人承擔。

事實與理由：

2017年11月28日，經XXXXXXXXXX有限公司南岸區東原親親里分公司（下稱中介公司）撮合，被申請人與申請人簽訂了房屋買賣合同。合同約定被申請人向申請人出售位于南岸區南岸區XX路XX號XX幢X層X號的房屋房屋，申請人通過按揭貸款方式支付購房款；同時，該房屋原有按揭貸款尚未結清，需由申請人在過戶前先支付首付款給被申請人用于結清原有貸款并注銷抵押。合同簽訂當日，被申請人委托中介公司代收了定金5萬元。同時，中介公司告知申請人需先備齊申請按揭貸款所需資料并聯系銀行走貸款審批流程。

嗣后，申請人按銀行要求將貸款申請資料備齊后，按銀行要求聯系被申請人配合完成貸款申請手續（前往銀行面簽核實交易真實性、評估公司現場評估）。但中介公司告知，被申請人稱自己資金困難暫時無法結清原有貸款，于是申請人表示愿與其商議幫忙支付不足部分資金的融資利息以解燃眉之急。此

后，申請人多次通過中介公司約請被申請人見面商議下一步合同履行事宜，但被申請人以感冒不舒服、睡眠不好等理由推辭并要求12月底其老公回家后再與申請人面議。

2017年12月30日，由于臨近被申請人此前承諾的見面日期，但仍未收到中介公司與被申請人約好見面的消息，于是申請人一再要求與被申請人直接通話，但中介公司告知被申請人不愿將其電話號碼告知申請人，其要求申請人再等等，但無法確定何時能商議進一步履行合同。為了準確了解被申請人關于見面時間和進一步履行合同等問題的真實想法，申請人再三強烈要求中介公司提供被申請人聯系方式，被申請人終于同意通過微信群的方式與申請人直接交流。被申請人在微信群中告知“不好意思，我老公把房子賣了”，明確拒絕繼續履行與申請人簽訂的房屋買賣合同。

由于被申請人在簽訂合同后惡意拖延時間，不及時與申請人協商履行合同的具體進度，甚至出爾反爾地告知房屋已另售他人，這導致申請人被迫將婚期推遲，并且面臨因無法取得上述房屋所有權而不得不花費額外的時間、精力和高昂許多的金錢成本才能另購房屋的巨大風險。

目前，上述房屋隨時可能被轉移登記至

第四篇：一房多賣合同效力

一房多賣合同效力一、一房二賣產生的后果：

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第八條 具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

二、商品房買賣合同網簽、備案效力

網簽與備案效力不同，網簽只代表合同簽訂完畢，只具有公示效力，屬于行政管理，不產生物權變動效力；

備案即“預告登記”《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”。

《房屋登記辦法》第六十八條 預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。

第五篇：如何認定“一房二賣”中兩個合同的效力

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如何認定“一房二賣”中兩個合同的效力 【案情】

唐某(男)與劉某(女)是夫妻，二人不在同一個縣城上班。婚后，夫妻二人共同購買了一套三居室的房屋，并且在房管局辦理了房屋登記。由于房屋不在夫妻倆工作的縣城，夫妻倆都有將此房屋出售之意。劉某私自與同事張某達成協議，以30萬元將該房賣給張某，雙方簽訂了買賣協議，但未辦理過戶登記手續。在另一個縣上班的唐某因不知此房已出售于張某，又私自與其朋友廖某達成協議，將房屋賣與廖某，價額32萬元，并且快速辦理房屋過戶登記手續。后來，因張某要求劉某交付房屋，與唐某、劉某發生糾紛，訴至法院。

【分歧】

上述簽訂的兩個房屋買賣合同，哪個有效?廖某與張某誰能取得房屋所有權?存在如下三種不同意見。

第一種意見認為，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同

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贏了網s.yingle.com 的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，認定為無效。本案中，唐某與劉某系夫妻，其共有房屋為夫妻共同共有財產，其對夫妻共有財產的處分，應經過雙方協商，取得一致意見后才能處分。本案的二次賣房均未取得共有人的同意，故二次房屋買賣合同均為無效合同，本案應按無效合同處理。

第二種意見認為，房屋屬不動產，根據民法原理，可以適用善意取得制度，盡管二次賣房行為均無效，但廖某已付了房款，進行了房產登記。所以，雖然買賣行為是無效的，但第三人善意有償取得該項財產的，應當維護其利益，故廖某應為該房屋的合法財產所有人。

第三種意見認為，二次買賣房屋合同均有效，不動產所有權變動以登記為公示方式，房屋所有權已辦理過戶登記于廖某名下，故其所有權應由廖某享有，劉某只能向張某承擔違約責任，賠償其損失。

【評析】

筆者贊同第三種意見，理由如下所述：

第一，《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”意思是說，設立、變更、轉讓和消滅不動產物權，只

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贏了網s.yingle.com 有經過相關部門的登記，才能生效。不登記的，不發生物權效力。不動產登記，是指將房屋等不動產的所有權或其他物權的取得、喪失與變更，按照法定程序記載于有關專門機構掌握的專門的薄冊上的行為。在房屋買賣中，簽訂了房屋買賣合同，還必須經過登記主管機關對房屋權屬變更情況進行登記，買房人才能取得房屋的所有權。本案中，唐某與廖某簽訂的合同經過房管局登記，所以廖某依法取得了房屋的所有權。

第二，我國《婚姻法》規定對夫妻共同所有的財產，夫或妻有平等的處理權。《婚姻法》解釋(一)第十七條第(二)項規定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗第三人。”本案中，張某和廖某均有理由相信賣房是唐某劉某夫妻共同意思，故共有人的對方不可對抗買受者，所以二次買賣房屋合同均有效。

第三，登記對不動產物權的效力和對合同效力的影響是不同的，也就是說不動產登記并不必然影響合同的效力。我國《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”意思是沒有辦理不動產物權登記的，不發生物權效力，但卻不影響合同效力，合同的效力應依據《合法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 同法》來判斷是否有效。如果合同有效的，當事人可依據《合同法》的規定要求對方履行辦理登記的義務;無法辦理登記的，可要求損害賠償。本案中，前后兩個房屋買賣合同都有效。只不過，房屋所有權已辦理過戶登記于廖某名下，故其所有權應由廖某享有，而張某可以向劉某主張合同違約責任，維護自己的合法權益。

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? 民事訴訟舉證責任法律依據都有哪些 http://s.yingle.com/y/bs/1052690.html

? 血親不婚，那收養的孩子之間呢？ http://s.yingle.com/qdb/913807.html

? 腹中的胎兒能否要求死亡賠償金的份額？ http://s.yingle.com/qdb/913806.html

? “彈性工作制”還能要求加班費？ http://s.yingle.com/qdb/913787.html

? 夫妻忠誠協議真的有法律效力嗎？ http://s.yingle.com/qdb/913786.html

? 勞動者主動提出放棄繳納社保，吃虧的是誰？ http://s.yingle.com/qdb/913767.html

? 非婚生子女的撫養費會侵犯合法夫妻的共同財產嗎？ http://s.yingle.com/qdb/913766.html

? 在職場中，“不得不向領導低頭嗎？” http://s.yingle.com/qdb/913759.html

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贏了網s.yingle.com ? 有外遇就可以冠冕堂皇的離婚？——太天真 http://s.yingle.com/qdb/913758.html

? 超過勞動爭議仲裁時效，打官司就贏不了嗎？ http://s.yingle.com/qdb/913723.html

? 過了訴訟時效就不能再追索贍養費、撫養費和扶養費了嗎？ http://s.yingle.com/qdb/913709.html

? 網絡造謠后果嚴重！你還敢在網上亂說話嗎？ http://s.yingle.com/qdb/913708.html

? 單位未足額支付加班費，勞動者主張經濟補償可獲得支持嗎 http://s.yingle.com/qdb/913677.html

? 不是親生父母，就可以不盡贍養義務么 http://s.yingle.com/qdb/913676.html

? 公司正式成立前就加入，只口頭約定了試用期，法律關系怎么算 http://s.yingle.com/qdb/913675.html

? 爺爺奶奶們的“探望權”

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? 追索三費不再適用訴訟時效

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? 退休后能領多少養老金？單位沒繳社會保險怎么辦？ http://s.yingle.com/qdb/913670.html

? 淺談“網絡造謠”現象 http://s.yingle.com/qdb/913665.html

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贏了網s.yingle.com ? 注意，以個人原因辭職不能領取失業金！詳解失業保險待遇 http://s.yingle.com/qdb/913664.html

? 老賴：“我有房，但我就是不還錢”——債務人唯一住房可以執行么 http://s.yingle.com/qdb/913663.html

? 在工傷認定中，舉證責任全都得勞動者自己承擔嗎 http://s.yingle.com/qdb/913654.html

? 參加單位組織的聚餐發生意外事故，算不算工傷 http://s.yingle.com/qdb/913653.html

? 只是對罵，又沒動手，他死了跟我有什么關系 http://s.yingle.com/qdb/502109.html

? 那些鬧伴娘的，別拿法律不當回事 http://s.yingle.com/qdb/913640.html

? 員工對調崗決定不滿，怒刪客戶資料，結果法院這么判 http://s.yingle.com/qdb/913639.html

? 買家付了款但沒有購房資格，賣家能不能解除合同 http://s.yingle.com/qdb/913638.html

? 勞動合同約定“因勞動者過失造成的工傷責任自負”，合法嗎 http://s.yingle.com/qdb/913637.html

? 婚沒結成，錢也沒了，咋整

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? 因為串崗受傷，就不屬于工傷了么？ http://s.yingle.com/qdb/913635.html

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贏了網s.yingle.com ? 員工欠債不還，單位能否以此為由將其解雇？ http://s.yingle.com/qdb/913634.html

? 坐牢就能抵債？別太天真了??

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? 不能勝任工作會被辭退，那怎樣才算“不能勝任工作”呢 http://s.yingle.com/qdb/913632.html

? 約定離婚時一方“凈身出戶”，就真得“凈身”嗎 http://s.yingle.com/qdb/913631.html

? 辭職竟被判賠單位160多萬元！這種情況下就別輕易辭職了 http://s.yingle.com/qdb/913630.html

? 書面約定了做流產手術，女方后悔，男方是否仍有義務撫養孩子 http://s.yingle.com/qdb/913629.html

? 先培訓再上崗，培訓期間存不存在勞動關系 http://s.yingle.com/qdb/913628.html

? 登記在未成年子女名下的房產，算誰的？ http://s.yingle.com/qdb/913627.html

? 離婚時能約定債務歸屬嗎

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? 不用等最終判決也能拿到錢嗎？來了解一下“先予執行” http://s.yingle.com/qdb/913625.html

? 每個月等著發工資，那么關于工資的這6條法律知識你清楚嗎? http://s.yingle.com/qdb/913624.html

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贏了網s.yingle.com ? 單位能否規定禁止員工在外兼職

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? 同一家庭，繼子女繼承遺產份額天壤之別，竟是因為這樣！http://s.yingle.com/qdb/910108.html

? 長期分居會導致自動離婚嗎？

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? 同居鬧分手，財產如何處理

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? 產假可以休多少天？哺乳假又是怎么一回事？ http://s.yingle.com/qdb/729266.html

? 單位未按實際工資基數交社保，勞動者能否主張經濟補償 http://s.yingle.com/qdb/618497.html

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贏了網s.yingle.com ? 只有一套共有住房，離婚時如何處理 http://s.yingle.com/qdb/618485.html

? 渣男隱瞞已婚事實欺騙感情，女子告到法院討回公道 http://s.yingle.com/qdb/618484.html

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? 患職業病能否主張工傷保險待遇和人身損害賠償的雙重賠償 http://s.yingle.com/qdb/618482.html

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? 所謂的“嘴上說說”有法律效力么 http://s.yingle.com/qdb/618479.html

? 企業單方面調整員工的工作崗位，究竟合不合法 http://s.yingle.com/qdb/502444.html

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? 陌生人闖進院子被狗咬傷，責任怎么算 http://s.yingle.com/qdb/502437.html

? 酒桌上不僅有義氣，更有責任

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? 勞動合同試用期長短有什么講究

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贏了網s.yingle.com ? 當婚姻遇到騙子——啞巴吃黃連，有苦說不出 http://s.yingle.com/qdb/502434.html

? 錢要回來了，人卻進去了

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? 2017未休的年休假，2018還能用么？

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贏了網s.yingle.com ? 交付的房屋與圖紙顯示不一致，開發商應承擔什么責任 http://s.yingle.com/qdb/502335.html

? 公司搬家，員工不想跟著過去怎么辦 http://s.yingle.com/qdb/502305.html

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? 提前離職能不能拿到年終獎

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贏了網s.yingle.com ? 錄用通知書能不能當作維權依據

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贏了網s.yingle.com ? 配偶出軌，原配能不能起訴第三者 http://s.yingle.com/qdb/502126.html

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