第一篇：7-北京市物業項目交接管理辦法10-12

北京市物業項目交接管理辦法

京建發[2010]603號

各區縣住房城鄉建設委、房管局，各有關單位：

為貫徹實施《北京市物業管理辦法》(北京市人民政府令第219號)，進一步規范物業項目交接活動，市住房城鄉建設委研究制訂了《北京市物業項目交接管理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。

北京市住房和城鄉建設委員會

二〇一〇年十月十九日

附件：

北京市物業項目交接管理辦法

第一章 總則

第一條 為規范本市物業項目交接活動，維護業主、建設單位和物業服務企業的合法權益，促進本市物業管理行業健康有序發展，促進和諧社區建設，根據《北京市物業管理辦法》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內，建設單位或物業服務企業與全體業主之間進行物業項目交接的，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱物業項目交接，是指建設單位或物業服務企業與全體業主之間對物業共用部分進行查驗交接以及對物業管理相關資料進行移交和承接的行為。

第四條 市房屋行政主管部門負責全市物業服務企業物業項目交接活動的監督管理工作。

區縣房屋行政主管部門負責本轄區內物業服務企業物業項目交接活動的監督管理工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協調處理本轄區內物業項目交接糾紛，指導協助業主共同決定有關事項。

第五條 物業項目交接活動應當遵循依法有序、平等協商、維護社區和諧與社會穩定的原則。

第二章 交接內容和程序

第六條 已經成立業主大會的物業項目，可由經業主大會授權的業主委員會代表全體業

主進行交接;未成立業主大會的，可由全體業主授權的業主代表進行交接。

全體業主可以委托選聘的物業服務企業進行交接;也可以按照《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》(京建發[2010]383號)委托物業服務評估監理機構進行物業項目交接查驗評估，并出具物業項目交接查驗報告。

第七條 物業項目交接前應當簽訂交接協議。

交接協議一般包括：物業項目名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。

第八條 業主共同決定解除前期物業服務合同并確定物業管理方式的，全體業主與建設單位應當按照下列程序進行交接：

(一)全體業主將業主共同決定書面告知建設單位;

(二)雙方協商簽訂交接協議;

(三)全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;

(四)雙方按照《北京市物業管理辦法》第十條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

《北京市物業管理辦法》施行前訂立的前期物業服務合同解除的，由全體業主與物業服務企業按照本辦法第九條的規定進行交接。

第九條 業主共同決定不再接受事實服務的，或者決定在物業服務合同期限屆滿后不再續聘原物業服務企業的，全體業主與物業服務企業應當按照下列程序進行交接：

(一)全體業主將業主共同決定書面告知物業服務企業;簽訂物業服務合同的，應當在合同期限屆滿前3個月書面告知物業服務企業;

(二)雙方協商簽訂交接協議;

(三)全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;

(四)雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

第十條 物業服務企業決定不再提供事實服務的，或者在物業服務合同期限屆滿后不再續簽物業服務合同的，應當與全體業主按照下列程序進行交接：

(一)物業服務企業提前3個月書面告知全體業主;

(二)雙方協商簽訂交接協議;

(三)物業服務企業及時將決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;(四)雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

物業服務企業告知之日至合同期限屆滿之日不足3個月的，應當自告知之日起3個月后方可撤出物業管理區域，不得擅自停止物業服務。

全體業主怠于履行交接義務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以推薦業主代表按規定組織交接。

第十一條 業主共同決定選聘新的物業服務企業的，全體業主與物業服務企業應當按照下列程序進行交接：

(一)全體業主將業主共同決定書面告知物業服務企業;

(二)雙方協商簽訂交接協議;

(三)全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;

(四)雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

第十二條 本辦法第八條、第九條規定的物業項目交接，建設單位、物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接，并撤出物業管理區域。交接的起算時間為：

(一)約定期限的物業服務合同終止的，自物業服務合同期限屆滿之日起算;

(二)其他情形，自建設單位、物業服務企業接到全體業主共同決定的書面告知之日起算。

建設單位、物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，并不得向業主收取物業服務費用。

第十三條 物業服務合同期限屆滿前，業主共同決定續聘原物業服務企業的，應當在合同期限屆滿之日前30日內與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同。

第三章 交接行為規范

第十四條 物業項目交接可以參照《新建物業項目交接查驗標準》進行交接查驗。

第十五條 物業項目交接時，建設單位、物業服務企業、業主委員會及相關業主應當履行配合義務，不得出現下列行為：

(一)拒不移交物業服務用房和相關資料;

(二)拒不配合交接查驗;

(三)拒不撤出物業管理區域;

(四)強行接管;

(五)法律、法規、規章禁止的其他行為。

第十六條 本辦法所稱拒不撤出物業管理區域，是指建設單位、物業服務企業違反本辦法第十二條規定，逾期不撤出物業管理區域的行為。

第十七條 本辦法所稱強行接管，是指物業服務企業的下列行為：

(一)未經業主共同決定選聘為物業服務單位而進駐物業管理區域，但政府相關部門組織接管的除外;

(二)原物業服務企業尚未撤出時，未協商達成一致或者未經訴訟、仲裁而進駐物業管理區域。

第四章 應急物業服務

第十八條 有下列情形之一，住宅物業項目不能維持正常物業管理秩序的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同相關部門組織提供應急物業服務：

(一)物業服務合同期限屆滿，建設單位或原物業服務企業依法撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的;

(二)物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業違反約定單方解除物業服務合同，撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的;

(三)物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業因破產、資質被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業服務義務的。

第十九條 應急物業服務的方式根據轄區實際情況確定，可以專門成立應急物業服務隊或者指定、聘請物業服務企業等。

第二十條 組織應急物業服務前，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務收費、服務期限等相關內容在物業管理區域內公告。

第二十一條 應急物業服務內容僅限于垃圾清運、秩序維護、二次供水、電梯運行等維持業主基本生活的服務事項。

第二十二條 應急物業服務費用由全體業主承擔，業主委員會應當協助收取。

第二十三條 應急物業服務期限一般不超過3個月。

應急物業服務期間，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時指導和協助全體業主依法共同決定物業管理方式和內容。

第二十四條 應急物業服務期間，物業共用部分的毀損責任由全體業主承擔，應急服務單位故意造成的除外。

第五章 監督管理

第二十五條 違反本辦法規定，建設單位、物業服務企業拒不移交物業服務用房和相關資料、拒不配合交接查驗、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，由區縣房屋行政主管部門按照《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》相關規定依法處罰。

第二十六條 違反本辦法規定，物業服務企業不履行交接義務、不按規定交接、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，由市、區縣房屋行政主管部門按照本市物業服務企業及項目負責人信用信息管理和物業服務項目管理的相關規定對物業服務企業及相關責任人予以處理。

第二十七條 違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務管理條例》相關規定，物業服務企業及其保安員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為，由公安機關依法處罰。

第二十八條 建設單位、物業服務企業違反相關規定，拒不移交物業服務用房和相關資料、拒不配合交接查驗、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，全體業主可以依法通過仲裁或訴訟途徑解決。

第六章 附則

第二十九條 本辦法自2010年12月1日起施行。北京市建設委員會《關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見》(京建物[2006]23號)同時廢止。

第二篇：北京市物業項目交接管理辦法（推薦）

北京市物業項目交接管理辦法

目 錄 第一章 總 則 第二章 交接類型 第三章 交接程序 第四章 交接行為規范 第五章 應急物業服務 第六章 監督管理 第七章 附 則

第一章 總則

第一條【目的】為規范物業項目交接工作，維護業主、建設單位和物業服務企業的合法權益，促進物業管理行業健康有序發展，根據《北京市物業管理辦法》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】本市行政區域內，建設單位、物業服務企業與全體業主之間進行物業項目交接的，適用本辦法。

第三條【含義】本辦法所稱物業項目交接，是指建設單位或物業服務企業與全體業主之間對物業共用部分進行查驗交接以及對物業管理相關資料進行移交和承接的行為。

第四條【交接主體】已經成立業主大會的物業項目，由業主委員會代表全體業主交接；未成立業主大會的，由全體業主授權的業主代表交接。全體業主可以委托選聘的物業服務企業進行交接，也可以委托物業服務評估監理機構進行交接。

第五條【交接協議】物業項目交接應當簽訂交接協議。

交接協議一般包括：物業項目名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。

第六條【原則】物業項目交接工作應當遵循依法有序、平等協商、維護社區和諧與社會穩定的原則。

第二章 交接類型

第七條【交接類型】物業項目交接包括建設單位與全體業主之間的交接、物業服務企業與全體業主之間的交接。

第八條【建設單位與全體業主之間的交接】 建設單位與全體業主之間交接物業項目的，應當移交《北京市物業管理辦法》第十條第一款規定的資料，并進行物業共用部分的查驗交接。

第九條【物業企業與全體業主之間的交接】物業服務企業與全體業主之間交接物業項目的，應當按照《北京市物業管理辦法》第二十七條第一款的規定執行。

第十條【查驗符合標準但業主不承接，建設單位撤出】

前期物業管理期間，物業共用部分經查驗符合相關標準，建設單位向全體業主發出書面交接通知后業主不履行交接義務，建設單位決定撤出物業管理區域的，應當提前3個月告知全體業主和物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組織業主共同決定物業管理方式，并完成承接查驗。

第三章 交接程序

第十一條 【建設單位與全體業主交接程序】業主共同決定解除前期物業服務合同并確定物業管理方式的，全體業主與建設單位應當按照下列程序進行交接：

（一）全體業主將業主共同決定書面告知建設單位；

（二）雙方協商簽訂交接協議；

（三）全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門；

（四）雙方按照本辦法第八條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

《北京市物業管理辦法》施行前訂立的前期物業服務合同解除的，由全體業主與物業服務企業按照本辦法第十二條的規定交接。第十二條【全體業主向物業企業發起交接】業主共同決定不再接受事實服務的，或者在物業服務合同期限屆滿后不再續聘原物業服務企業的，全體業主與物業服務企業應當按照下列程序進行交接：

（一）全體業主將業主共同決定書面告知物業服務企業；簽訂物業服務合同的，應當在合同期限屆滿前3個月書面告知物業服務企業；

（二）雙方協商簽訂交接協議；

（三）全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門；

（四）雙方按照本辦法第九條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

業主共同決定選聘新的物業服務企業的，全體業主與物業服務企業應當按照前款

（二）、（三）、（四）項的規定交接。

第十三條【物業企業向全體業主發起交接】物業服務企業決定不再提供事實服務的，或者在物業服務合同期限屆滿后不再續簽物業服務合同的，應當與全體業主按照下列程序進行交接：

（一）物業服務企業提前3個月書面告知全體業主；

（二）雙方協商簽訂交接協議；

（三）物業服務企業及時將決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門；

（四）雙方按照本辦法第九條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

物業服務企業告知之日至合同期限屆滿之日不足3個月的，應當自告知之日起3個月后方可撤出物業管理區域，不得擅自停止物業服務。第十四條【交接時限】本辦法第十一條、第十二條第一款和第十三條規定的物業項目交接，建設單位、物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接，并撤出物業管理區域。交接的起算時間為：

（一）約定期限的物業服務合同終止的，應當自物業服務合同期限屆滿之日起算；

（二）物業服務企業決定不再提供事實服務的，應當自物業服務企業告知之日起3個月后起算；

（三）其他情形，應當自接到全體業主書面告知之日起算。第十五條【原物業服務合同續簽】物業服務合同期限屆滿前，業主共同決定續聘原物業服務企業的，應當提前30日與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同。

第四章 交接行為規范

第十六條【查驗依據】物業項目交接可以參照《北京市新建物業項目交接查驗標準》相關規定進行交接查驗。

第十七條【禁止行為】物業項目交接時，建設單位、物業服務企業、業主委員會及相關業主應當履行配合義務，建設單位和物業服務企業不得出現下列行為：

（一）拒不移交物業服務用房和相關資料；

（二）拒不配合承接查驗；

（三）拒不撤出物業管理區域；

（四）強行接管；

（五）法律、法規、規章禁止的其他行為。

第十八條【拒不撤出認定】本辦法第十七條所稱拒不撤出物業管理區域，是指建設單位、物業服務企業違反本辦法第十四條規定，逾期不撤出物業管理區域的行為。

第十九條【強行接管的認定】本辦法第十七條所稱強行接管，是指物業服務企業的下列行為：

（一）未經業主共同決定選聘為物業服務單位而進駐物業管理區域，但政府相關部門組織接管的除外；

（二）原物業服務企業尚未撤出時，未協商達成一致或者未經訴訟、仲裁而進駐物業管理區域。

第五章 應急物業服務

第二十條【應急物業服務范圍】有下列情形之一，住宅小區無人管理，不能維持正常物業管理秩序的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同相關部門在2個工作日內組織提供應急物業服務：

（一）物業服務合同期限屆滿，建設單位或原物業服務企業依法撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的；

（二）物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業違反約定單方解除物業服務合同，撤出物業管理區域的；

（三）物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業因破產、資質被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業服務義務的。第二十一條【組織形式】應急物業服務的方式根據轄區實際情況確定，可以專門成立應急物業服務隊、指定或者聘請物業服務企業等。第二十二條【公告】組織應急物業服務前，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務收費、服務期限等相關內容在物業管理區域內公告。

第二十三條【服務內容】應急物業服務內容僅限于二次供水、垃圾清運、電梯運行、秩序維護等維持業主基本生活的服務事項。第二十四條【服務收費】應急物業服務費用由全體業主承擔，業主委員會應當協助收取。

第二十五條 【服務期限】應急物業服務期限一般不超過3個月。應急物業服務期間，業主應當在物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下依法共同決定物業管理方式和內容。

第六章 監督管理

第二十六條【行政處罰】違反本辦法規定，建設單位、物業服務企業拒不移交物業服務用房和相關資料、拒不配合承接查驗、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，由區縣房屋行政主管部門按照《北京市物業管理辦法》相關規定依法處罰。

第二十七條【信用管理】違反本辦法規定，物業服務企業不履行交接義務、不按規定交接、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，由房屋行政主管部門按照本市物業服務企業信用信息管理和物業服務項目管理的相關規定對物業服務企業及相關責任人予以處理。

第二十八條【交接沖突處罰】違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務管理條例》相關規定，物業服務企業及其保安員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為，由公安機關依法處罰。

第七章 附則

第二十九條 本辦法自2010年 月 日起施行。北京市建設委員會《關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見》（京建物[2006]23號）同時廢止。

第三篇：(26)北京市物業項目交接管理辦法

北京市物業項目交接管理辦法

來源：

作者：

日期：10-10-19

京建發[2010]603號

各區縣住房城鄉建設委、房管局，各有關單位：

為貫徹實施《北京市物業管理辦法》(北京市人民政府令第219號)，進一步規范物業項目交接活動，市住房城鄉建設委研究制訂了《北京市物業項目交接管理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。

附件：北京市物業項目交接管理辦法

北京市住房和城鄉建設委員會

二〇一〇年十月十九日

附件：

北京市物業項目交接管理辦法

第一章 總則

第一條 為規范本市物業項目交接活動，維護業主、建設單位和物業服務企業的合法權益，促進本市物業管理行業健康有序發展，促進和諧社區建設，根據《北京市物業管理辦法》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內，建設單位或物業服務企業與全體業主之間進行物業項目交接的，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱物業項目交接，是指建設單位或物業服務企業與全體業主之間對物業共用部分進行查驗交接以及對物業管理相關資料進行移交和承接的行為。

第四條 市房屋行政主管部門負責全市物業服務企業物業項目交接活動的監督管理工作。

區縣房屋行政主管部門負責本轄區內物業服務企業物業項目交接活動的監督管理工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協調處理本轄區內物業項目交接糾紛，指導協助業主共同決定有關事項。

第五條 物業項目交接活動應當遵循依法有序、平等協商、維護社區和諧與社會穩定的原則。

第二章 交接內容和程序

第六條 已經成立業主大會的物業項目，可由經業主大會授權的業主委員會代表全體業主進行交接;未成立業主大會的，可由全體業主授權的業主代表進行交接。

全體業主可以委托選聘的物業服務企業進行交接;也可以按照《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》(京建發[2010]383號)委托物業服務評估監理機構進行物業項目交接查驗評估，并出具物業項目交接查驗報告。

第七條 物業項目交接前應當簽訂交接協議。

交接協議一般包括：物業項目名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。

第八條 業主共同決定解除前期物業服務合同并確定物業管理方式的，全體業主與建設單位應當按照下列程序進行交接：

(一)全體業主將業主共同決定書面告知建設單位;

(二)雙方協商簽訂交接協議;

(三)全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;

(四)雙方按照《北京市物業管理辦法》第十條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

《北京市物業管理辦法》施行前訂立的前期物業服務合同解除的，由全體業主與物業服務企業按照本辦法第九條的規定進行交接。

第九條 業主共同決定不再接受事實服務的，或者決定在物業服務合同期限屆滿后不再續聘原物業服務企業的，全體業主與物業服務企業應當按照下列程序進行交接：

(一)全體業主將業主共同決定書面告知物業服務企業;簽訂物業服務合同的，應當在合同期限屆滿前3個月書面告知物業服務企業;

(二)雙方協商簽訂交接協議;

(三)全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;

(四)雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

物業服務企業決定不再提供事實服務的，或者在物業服務合同期限屆滿后不再續簽物業服務合同的，應當與全體業主按照下列程序進行交接：

(一)物業服務企業提前3個月書面告知全體業主;

(二)雙方協商簽訂交接協議;

(三)物業服務企業及時將決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;

(四)雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

物業服務企業告知之日至合同期限屆滿之日不足3個月的，應當自告知之日起3個月后方可撤出物業管理區域，不得擅自停止物業服務。

全體業主怠于履行交接義務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以推薦業主代表按規定組織交接。

第十一條 業主共同決定選聘新的物業服務企業的，全體業主與物業服務企業應當按照下列程序進行交接：

(一)全體業主將業主共同決定書面告知物業服務企業;

(二)雙方協商簽訂交接協議;

(三)全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門;

(四)雙方按照《北京市物業管理辦法》第二十七條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

第十二條 本辦法第八條、第九條規定的物業項目交接，建設單位、物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接，并撤出物業管理區域。交接的起算時間為：

(一)約定期限的物業服務合同終止的，自物業服務合同期限屆滿之日起算;

(二)其他情形，自建設單位、物業服務企業接到全體業主共同決定的書面告知之日起算。

建設單位、物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，并不得向業主收取物業服務費用。

第十三條 物業服務合同期限屆滿前，業主共同決定續聘原物業服務企業的，應當在合同期限屆滿之日前30日內與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同。

第三章 交接行為規范

第十四條 物業項目交接可以參照《新建物業項目交接查驗標準》進行交接查驗。

第十五條 物業項目交接時，建設單位、物業服務企業、業主委員會及相關業主應當履行配合義務，不得出現下列行為：

(一)拒不移交物業服務用房和相關資料;

(二)拒不配合交接查驗;

(三)拒不撤出物業管理區域;

(四)強行接管;

(五)法律、法規、規章禁止的其他行為。

第十六條 本辦法所稱拒不撤出物業管理區域，是指建設單位、物業服務企業違反本辦法第十二條規定，逾期不撤出物業管理區域的行為。

第十七條 本辦法所稱強行接管，是指物業服務企業的下列行為：

(一)未經業主共同決定選聘為物業服務單位而進駐物業管理區域，但政府相關部門組織接管的除外;

(二)原物業服務企業尚未撤出時，未協商達成一致或者未經訴訟、仲裁而進駐物業管理區域。

第四章 應急物業服務

第十八條 有下列情形之一，住宅物業項目不能維持正常物業管理秩序的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同相關部門組織提供應急物業服務：

(一)物業服務合同期限屆滿，建設單位或原物業服務企業依法撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的;

(二)物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業違反約定單方解除物業服務合同，撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的;(三)物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業因破產、資質被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業服務義務的。

第十九條 應急物業服務的方式根據轄區實際情況確定，可以專門成立應急物業服務隊或者指定、聘請物業服務企業等。

第二十條 組織應急物業服務前，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務收費、服務期限等相關內容在物業管理區域內公告。

第二十一條 應急物業服務內容僅限于垃圾清運、秩序維護、二次供水、電梯運行等維持業主基本生活的服務事項。

第二十二條 應急物業服務費用由全體業主承擔，業主委員會應當協助收取。

第二十三條 應急物業服務期限一般不超過3個月。

應急物業服務期間，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時指導和協助全體業主依法共同決定物業管理方式和內容。

第二十四條 應急物業服務期間，物業共用部分的毀損責任由全體業主承擔，應急服務單位故意造成的除外。

第五章 監督管理

第二十五條 違反本辦法規定，建設單位、物業服務企業拒不移交物業服務用房和相關資料、拒不配合交接查驗、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，由區縣房屋行政主管部門按照《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》相關規定依法處罰。

第二十六條 違反本辦法規定，物業服務企業不履行交接義務、不按規定交接、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，由市、區縣房屋行政主管部門按照本市物業服務企業及項目負責人信用信息管理和物業服務項目管理的相關規定對物業服務企業及相關責任人予以處理。

第二十七條 違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務管理條例》相關規定，物業服務企業及其保安員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為，由公安機關依法處罰。

第二十八條 建設單位、物業服務企業違反相關規定，拒不移交物業服務用房和相關資料、拒不配合交接查驗、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，全體業主可以依法通過仲裁或訴訟途徑解決。

第六章 附則

第二十九條 本辦法自2010年12月1日起施行。北京市建設委員會《關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見》(京建物[2006]23號)同時廢止。

第四篇：北京市物業管理辦法

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北京市物業管理辦法

第一章總則

第一條 為了規范本市物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業主管部門和專業監管部門依法按照職責負責相關監督管理工作。

第四條 區縣人民政府應當做好轄區內物業管理以及和諧社區建設的相關工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。

第二章 前期物業管理

第五條 建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，并在房屋買賣合同中明示。

物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域;住宅區和非住宅區原則上應當劃分為不同的物業管理區域。

第六條 業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并的，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認并公告。

第七條 新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業服務用房建筑面積不得低于 物業行業平臺www.tmdps.cn 150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。

規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時應當核查物業服務用房配置情況。

第八條 建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。

前期物業服務合同關于物業服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規定。

建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業，也可以將專項服務委托給專業性服務企業。

第九條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并在銷售場所公示，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

市房屋行政主管部門應當制定并發布臨時管理規約的示范文本。

第十條 業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗交接，撤出物業管理區域，并移交下列資料：

(一)物業管理區域劃分資料;

(二)建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖;

(三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;

(四)設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄;

(五)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(六)業主名冊;物業行業平臺www.tmdps.cn

(七)物業管理必需的其他資料。

全體業主承接前應當對物業共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委托物業服務評估監理機構進行查驗。

第三章 業主、業主大會與業主委員會

第十一條 業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：

(一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;

(二)選舉或者更換業主委員會委員;

(三)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案;

(四)選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務;

(五)籌集、管理和使用專項維修資金;

(六)申請改建、重建建筑物及附屬設施;

(七)申請分立或者合并物業管理區域;

(八)決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定第(七)項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十二條 業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。

第十三條 業主可以成立業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。一個物業管理區域成立一個業主大會。

未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人 物業行業平臺www.tmdps.cn 民政府指導協助業主共同決定有關事項。

第十四條 物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會;占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議。籌備組中非建設單位的業主代表人數不低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第十六條 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。

第十七條 業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

(一)籌備組出具并由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;

(二)業主大會決議;

(三)管理規約、業主大會議事規則;

(四)業主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場予以備案，并在備案后7日內將備案材料抄送區縣房屋行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

第十八條 業主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

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(一)任職期限屆滿的;

(二)不再具備業主身份的;

(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的;

(四)被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的;

(五)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

(六)業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會;拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第四章 物業服務

第十九條 業主選聘的物業服務企業應當具有法人資格，并按照國家規定取得物業服務企業資質。

市房屋行政主管部門應當建立物業服務企業信用信息系統，對物業服務企業實行動態監督管理。

第二十條 物業服務合同應當對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報物業服務項目所在地區縣房屋行政主管部門備案，區縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業服務項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第二十一條 物業服務是包括各專項服務的綜合服務。物業服務企業可以將專項服務委托給專業性服務企業，但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業服務企業的，業主可以共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人。

第二十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同和本市規定的服務標準、技術規范等提供質價相符的服務。

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物業服務企業及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業，應當具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施;委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。

第二十三條 物業服務企業應當按照價格主管部門的規定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。

物業服務企業應當于每年第一季度公示上一物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本物業服務項目收支預算，業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。

第二十四條 物業服務合同期限屆滿前，全體業主應當共同決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。

決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同;決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業，并在物業管理區域內公告。

第二十五條 物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。

物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月通知業主。

第二十六條 物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。

業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。物業服務企業決定不再提供物業服務的，應當提前三個月告知業主。

第二十七條 物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受事實服務，物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，并撤出物業管理區域：

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(一)移交物業共用部分;

(二)移交本辦法第十條規定的相關資料;

(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄;

(四)結清預收、代收的有關費用;

(五)法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。

原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，并不得向業主收取物業服務費用。

原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決;協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉鎮人民政府和房屋行政主管部門應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

第二十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人，除物業服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職。

物業服務企業更換項目負責人的，應當及時告知業主并進行公示。業主共同決定要求物業服務企業更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。

第二十九條 業主、物業服務企業、建設單位和有關部門可以委托物業服務評估監理機構，就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。

物業服務評估監理機構應當按照本市相關規定提供專業服務，不得出具有虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。

第三十條 房屋行政主管部門應當加強對物業服務活動的監督和管理，及時處理物業服務投訴。

本市支持物業服務行業協會充分發揮服務、溝通和監督作用，完善物業服務行業自律制度，促進物業服務行業發展。物業服務行業協會可以根據物業服務項目的性質、物業服務內容、服務標準等因素，定期發布物業服務成本信息。

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第五章 物業的使用與維護

第三十一條 住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓內公示。

物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知并勸阻;拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告，并在物業管理區域內公示。

第三十二條 建設單位出售物業管理區域內車庫、車位的，應當在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權登記。物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。

建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設單位調整租金時應當與全體業主協商。

業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約關于停車管理的約定。

第三十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔相關管線和設施設備的維修、養護責任。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，并不得向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。

第三十四條 發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規定使用專項維修資金：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的;

(四)樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的;物業行業平臺www.tmdps.cn

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;

(六)消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關部門制定。

第三十五條 物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業同時過戶。

第三十六條 建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業主、物業使用人和物業服務企業應當給予協助配合。

第三十七條 物業共用部分維修、養護、更新、改造時,相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。

第三十八 條業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買賣或者出租情況告知物業服務企業。

業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業性服務企業結清相關費用。

第六章 法律責任

第三十九 條違反本辦法第十條規定，建設單位不履行交接義務的，由區縣房屋行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規定，建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規定，物業服務企業未按時將合同報送備案的，由區縣房屋行政主管部門責令限期改正，并可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規定，物業服務企業擅自停止物業服務的，由區縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，物業行業平臺www.tmdps.cn 依法承擔賠償責任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業未按規定交接的，由區縣房屋行政主管部門責令限期交接;逾期不交接的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，由區縣房屋行政主管部門責令限期撤出;逾期不撤出的，可處10萬元罰款;不能維持正常物業管理秩序的，由區縣人民政府責成區縣房屋行政主管部門、物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及公安機關組織接管。

違反本辦法第二十七條規定，新物業服務企業強行接管的，由區縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十四條 業主委員會不履行或者無法履行職責的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期履行職責;逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導協助業主召開業主大會會議決定有關事項。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第七章 附則

第四十五條 本辦法所稱物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。

本辦法所稱全體業主，在依法成立業主大會后是指業主大會。

本辦法所稱業主共同決定，是指業主大會的決定;未依法成立業主大會的，是指業主依法共同作出的決定。

本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業服務企業，包括在前期物業服務中提供物業服務的建設單位。

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第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區物業管理辦法》同時廢止。

第五篇：北京市物業服務項目管理辦法

北京市物業服務項目管理辦法

第一條【目的】 為加強物業服務項目及其負責人的監督管理，規范建設單位、物業服務企業和項目負責人的服務行為，根據《北京市物業管理辦法》,制定本辦法。

第二條【適用】 本市行政區域內的物業服務企業、物業服務項目及其負責人的管理適用本辦法。

本辦法所稱物業服務項目，是在依法確定的物業管理區域內，物業服務企業按照物業服務合同的約定，對物業共用部分進行的管理與服務活動。一個物業管理區域通常視為一個物業服務項目，本辦法簡稱項目。

本辦法所稱的物業服務項目負責人，是指物業管理區域內管理與服務活動的組織者和責任人，本辦法簡稱項目負責人。

第三條【行政管轄】 市房屋行政主管部門負責全市項目及項目負責人的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內項目及項目負責人的監督管理工作。

北京物業管理行業協會（本辦法簡稱北京物協）負責制定、組織實施本市物業服務行業人才培養方案，對違法違規企業及項目負責人按照行業自律辦法進行處理，并向市房屋行政主管部門提出建議。

第四條【網簽與備案制度】 本市實行（前期）物業服務合同網上簽約與備案制度，對項目進行動態監督管理。

前期物業服務合同作為商品房預售或現房買賣合同的附件，在建設單位與購房人完成商品房預售或現房買賣合同網上簽約、聯機備案時一并簽定，簽約后即為備案完成。

本市及外埠在京的物業服務企業，應當自物業服務合同簽訂之日起15日內向項目所在地區縣房屋行政主管部門備案。

全體業主決定自行管理的，應當自業主共同決定之日起15日內，書面告知項目所在地區縣房屋行政主管部門。

第五條【備案內容】 前期物業服務合同備案時，應當提供下列書面材料：

（一）《前期物業服務合同》；

（二）《北京市物業服務項目負責人崗位考核合格證書》（本辦法簡稱《合格證書》）、項目負責人身份證；

（三）物業服務費用評估報告摘要。物業服務合同備案時，應當提供下列書面材料：

（一）《物業服務合同》；

（二）企業資質證書正、副本；

（三）企業法人營業執照副本、分支機構營業執照副本；

（四）組織機構代碼證；

（五）《合格證書》、項目負責人身份證；

（六）物業服務項目的合法來源證明文件。

第六條【變更備案】（前期）物業服務合同中物業服務內容及費用、項目負責人等主要事項發生變更的，或項目退出或解除合同的，原備案申請人應當在變更后15日內到原備案部門辦理變更或注銷備案。

第七條【備案時限】 各區縣房屋行政主管部門受理（前期）物業服務合同備案、變更和注銷的，應在受理后10日內辦理備案手續，并在備案后5日內將相關信息告知項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第八條【信息公示】（前期）物業服務合同網上簽約和備案的項目基本信息，將通過北京建設網和北京市房地產交易管理網及時向社會公布。

第九條【申報責任】 物業服務企業應當堅持誠實守信的原則，保證所申報的物業服務合同及項目管理信息真實、合法、有效。擬退出項目的企業，應當在發出退出公告的同時，以書面形式告知項目所在地區縣房屋行政主管部門及街道辦事處鄉鎮人民政府。

第十條【項目負責人責任制】 本市實行項目負責人責任制。項目負責人對所在項目負有依照合同約定向全體業主履約的責任。

一個物業服務項目應當有一名駐場項目負責人，物業服務合同另有約定的除外。

第十一條【崗位資格】 本市實行項目負責人持證上崗制度。項目負責人經考核合格的，由市房屋行政主管部門頒發《合格證書》。

北京物協負責組織實施項目負責人的培訓，負責項目負責人的繼續教育工作。

第十二條【信用檔案】 市房屋行政主管部門建立項目負責人信用檔案，區縣房屋行政主管部門負責對項目負責人崗位職責的日常監督工作。

第十三條【崗位條件】 項目負責人應當具備以下條件：

（一）恪守職業道德；

（二）掌握物業管理、建筑工程、房地產開發與經營等專業知識；

（三）具有一定的經濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科知識；

（四）能夠熟練運用物業服務相關法律、法規和有關規定；

（五）具有物業管理實踐經驗；

（六）具有崗位資格考核《合格證書》、參加繼續教育；

（七）無違法違規行為處罰記錄。

第十四條【崗位職責】 項目負責人應當履行以下職責：

（一）制定并組織實施物業服務方案，教育和督導專業人員安全作業，保障物業服務質量達到合同約定標準；

（二）審定并監督執行項目物業服務財務預算；

（三）法律法規規定和《物業服務合同》約定的其他事項；

（四）接受房屋行政主管部門的信用管理。

第十五條【證書管理】 項目負責人有下列情形之一的，市房屋行政主管部門應注銷其《合格證書》，并在項目負責人信用檔案中予以記錄：

（一）在房屋行政主管部門或北京物協組織的崗位考核、繼續教育中連續兩年不合格、連續兩年未參加繼續教育的；

（二）在一個記分被累計扣分超過規定分值的；

（三）其他應予注銷《合格證書》的情形。

項目負責人被注銷《合格證書》的，自證書注銷之日起三年內不得在本市擔任項目負責人，不得受聘擔任本市物業管理行業專家；三年后可重新參加崗位資格考核，取得《合格證書》。

項目負責人的違法違規記分、處罰和《合格證書》的取得、注銷信息，將在北京建設網予以公告。

第十六條【動態監管】 本市建立物業服務企業及項目負責人信用信息系統，對物業服務活動實行動態監督管理。市、區縣房屋行政主管部門對物業服務企業、項目負責人做出的行政處罰決定、處理決定、檢查記錄和所扣分值記入相應的信用檔案及建設系統行政管理執法監督平臺。

第十七條【施行】 本辦法自2010年**月**日起施行。

北京市物業服務企業及 項目負責人信用信息管理辦法

第一章 總則

第二章 信用信息的采集與發布 第三章 信用信息的管理 第四章 信用信息的使用 第五章 附則

第一章 總則

第一條【目的】 為推進物業服務企業信用體系建設，規范物業服務企業經營行為，構建誠實守信的市場環境，促進物業管理行業健康有序發展，根據《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》和《物業服務企業資質管理辦法》等規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用】 本辦法適用于本市物業服務企業及項目負責人信用信息的采集、發布、使用，以及利用信用信息開展相關服務及其管理活動。

本辦法所稱物業服務企業，是指取得《物業服務企業資質證書》，在本市行政區域內從事物業管理和服務活動的企業（以下簡稱企業）。

本辦法所稱信用信息，是指物業服務企業及項目負責人在物業管理相關活動中形成的能夠用以分析、判斷其信用狀況的信息。

第三條【職責】 市房屋行政主管部門負責全市物業管理行業的信用信息管理工作，依據法律、法規、規章的相關規定，制定《北京市物業服務企業違法違規行為記分標準》和《北京市物業服務項目負責人考核記分標準》（以下簡稱《記分標準》），并適時調整補充。

區縣房屋行政主管部門負責對本轄區物業服務項目及其負責人的違法違規行為進行檢查、處理、記分，并將結果記入信用信息檔案。物業服務企業注冊地所在市、區縣房屋行政主管部門，按照相應職責分工，依據項目所在地區縣房屋行政主管部門的信用信息記錄，負責對企業資質管理工作。

北京物業管理行業協會（以下簡稱北京物協）可以制定發布物業服務企業信用等級評定規范，形成物業服務企業信用評價體系，建立物業管理行業的信用激勵與懲戒機制。第四條【管理原則】 物業服務企業信用信息管理應當遵循客觀、公正、統一和審慎的原則，保守國家秘密、商業秘密和個人隱私。

第五條【信息共享】 市、區縣房屋行政主管部門應當做好其職責范圍內的物業服務企業及項目負責人信用信息體系建設工作，加強與工商、稅務等相關行政主管部門、行業協會聯系，實現信用信息互通、共享。

第二章 信用信息的采集與發布

第六條【信息采集】 信用信息的采集是指對物業服務企業及項目負責人的信用信息進行收集、記錄、分類、儲存，形成反映其執業情況的信用信息檔案的活動。

信用信息采集渠道，包括市、區縣房屋行政主管部門及相關行政主管部門提供、物業服務企業及項目負責人自行申報。

信用信息的采集應當堅持客觀、準確、公正、及時和誰提供誰負責的原則。

第七條【信息內容】 信用信息主要包括基本信息、業績信息、警示信息。

（一）基本信息。企業及其項目負責人在市、區縣房屋行政主管部門登記的基本情況、物業服務項目基本情況、資質等級核定情況以及管理和專業技術人員、項目負責人執業等情況。

（二）業績信息。企業或者法定代表人、企業總經理、項目負責人在從事物業管理服務活動中受到的省部級以上的獎勵、表彰、認定情況，或我市區縣人民政府，或市政府相關行政主管部門物業管理服務方面的獎勵、表彰、認定情況。

（三）警示信息。企業或者法定代表人、企業總經理、項目負責人在從事物業管理服務活動中違反相關法律、法規、規章或者行業規范，被行政處罰、行業通報或者市房屋行政主管部門認定應該記錄的不良行為等情況。

第八條【信息承諾】 信用信息提供單位和自行申報人應當保證所提供和申報信用信息的真實、完整，并對其提供和申報信息內容的真實性負責；發現提供和申報的信用信息變更或失效的，應當及時修改并在信用信息變更或失效之日起7個工作日內向原報送部門提交修改后的信用信息。

第九條【信息更改】 市、區縣房屋行政主管部門對信用信息的錄入、更改、增加，應當以已具備法律效力的文書或者其他有效證明文件為依據。

任何單位和個人非依規定權限、程序，不得擅自修改、增刪信用信息。

第十條【信息庫】 市住房城鄉建設委建立物業服務企業及項目負責人信用信息數據庫，由記錄信息數據庫、公示信息數據庫和存儲信息數據庫組成。

第十一條 【信息發布】 信用信息的披露方式，包括對企業及其從業人員信用信息的公示和查詢等。

物業服務企業及項目負責人的信用信息通過市住房城鄉建設委政府網站（http://www.tmdps.cn）網站或者其他方式向社會公開。

任何單位和個人均可直接查閱公示信息，或者按照信用信息查詢的有關規定，通過物業管理信用信息統一發布平臺查詢信用信息。

第三章 信用信息的管理

第十二條【記分制度】 物業服務企業及項目負責人的信用信息的監督管理實行信用記分制度。

物業服務企業負責人和項目負責人應當及時查詢信用記分情況，并予以改進。

《記分標準》中企業記分滿分為20分，項目負責人記分滿分15分，按記分標準類別予以相應減分。記分周期從每年1月1日至12月31日止。記分周期期滿，重新記分。原分值記錄作為歷史數據保存在信用信息檔案中。

市、區縣房屋行政主管部門對物業服務企業及項目負責人的信用行為進行調查、確認，按照《記分標準》記分，并記入信用信息系統。記分信息同時通過手機短信平臺發至企業負責人或項目負責人。

依據物業服務企業及項目負責人信用記分結果，企業的法定代表人和項目負責人應當接受市房屋行政主管部門或其委托的北京物協組織的物業管理行業相關法規和信用知識培訓。

第十三條【企業記分結果的利用】 根據項目及其負責人記分，對企業分別進行如下處理：

（一）企業記分達到3分時，項目所在地區縣房屋行政主管部門對其提出書面警示，責令限期整改，改正期間該企業不得參加示范項目考評，并告知企業注冊地區縣房屋行政主管部門。

（二）企業記分達到5分時，注冊地區縣房屋行政主管部門約談該公司法定代表人，予以行政告誡，同時核查企業的資質條件。經核查不符合資質條件的，責令限期改正，改正期間不得承接新項目，一年內不得參加示范項目考評，一年內不得晉升資質等級。

（三）企業記分達到20分時，市、區縣房屋行政主管部門依法核查企業的資質條件，一年內不得承接新項目，不得參加示范項目考評，不得晉升資質等級，不予開具出京誠信證明材料；核查不達標的，重新核定資質等級或注銷企業資質證書。

市、區縣房屋行政主管部門對企業做出重新核定資質等級，或注銷資質證書的，不再記分，將企業違法違規行為和處罰結果記入信用信息系統，并在北京建設網上予以公示。

上述處理措施中，依法應當由住房城鄉建設部核定一級資質等級、注銷資質證書的，由市住房城鄉建設委將企業及項目負責人違法違規行為信用信息和處理建議報告住房城鄉建設部。在住房城鄉建設部做出處罰或處理決定前，不予辦理該企業在京承接新的物業項目合同備案、不予開具出京誠信證明材料和參加示范項目考評，不予辦理項目負責人執業注冊。

第十四條【項目負責人記分結果的利用】 根據記分結果，對項目負責人及其企業分別進行如下處理：

1、項目負責人記分達到3分時，由項目所在地區縣房屋行政主管部門對該項目負責人提出書面警告；

2、項目負責人記分達到5分時，由項目所在地區縣房屋行政主管部門對該項目負責人進行約談，記入項目負責人信用信息檔案。

3、單個項目負責人記分達到15分時，注銷《北京市物業服務項目負責人崗位考核合格證書》（本辦法簡稱《合格證書》），市住房城鄉建設委建議企業撤換該項目負責人，將其違法違規行為和處理結果記入信用信息系統，在北京建設網進行公示，并扣除企業5分。

第十五條【榮譽信用的利用】 榮獲物業管理示范項目稱號的項目，記入信息系統，作為企業晉升資質核查條件；項目負責人獲得本市物業管理相關榮譽的，可作為優先物業管理執業注冊、入選物業管理行業專家的業績條件。

第十六條【信用排行】 市住房城鄉建設委可以建立全市物業管理行業信用排行系統。以物業服務企業及項目負責人身份信息、業績信息、警示信息等為評定指標，進行信用排行，并向社會公布。

第四章 信用信息的使用

第十七條【使用部門】 信用信息可為市、區縣房屋行政主管部門、有關行政主管部門、北京物協等部門，以及企業資質等級核定、物業管理示范項目評定、物業服務評估監理、物業管理行業專家等工作，提供監督管理的依據。

個人、企業及其他組織在社會經濟活動中，可以申請查驗和使用本辦法中企業及其項目負責人信用信息。

第十八條【激勵機制】市、區縣房屋行政主管部門對于沒有任何違法行為記錄或者有多項業績信息記錄的物業服務企業及項目負責人，給予激勵：

（一）在市場經營活動中可以優先提供相關服務；

（二）在物業管理示范項目評定中，可以作為優良業績；

（三）法律、法規、規章規定的其他鼓勵措施。

第十九條【監管依據】 發生本辦法第十三條、第十四條情況的，市、區縣房屋行政主管部門應當對違法違規企業及其法定代表人、相關負責人、項目負責人予以處理。

第二十條【行業警示】 北京物協可以建立行業失信警示制度，對于信用記分中減分累計達到20分以上的企業，從業人員記分達到15分以上的項目負責人，可將其列入嚴重失信名單予以公布，進行公開譴責，并報告有關主管部門。

第五章 附則

第二十一條【建設單位】 建設單位自行承擔前期物業服務的，物業項目及其項目負責人的信用信息納入本系統.前期物業管理期間,物業服務企業接受建設單位委托提供物業服務的,該物業項目不計入其管理規模.第二十二條【外埠】 外埠物業服務企業在京從事物業管理服務活動，按照本辦法納入企業及項目負責人信用信息系統進行管理，對于記分達到重新核查資質條件的，將書面通報該企業注冊地所在省級房屋行政主管理部門依法處理。

第二十三條【施行】 本辦法自2010年**月*日起施行。《北京市物業服務企業資質動態監督管理暫行辦法》（京建物〔2009〕398號）同時廢止。