第一篇：關于物業交接內容及交接程序的管理辦法

關于物業交接內容及交接程序的管理辦法

（2011年10月18日）

為順利實現------所屬建設項目向-------物業服務有限公司的物業交接，避免因交接界面、內容、標準不清晰、相互推諉而使業主利益和****利益蒙受損失，同時進一步規范工程部門及物業公司的開發與管理行為，特明確交接的基本條件、具體交接內容，以及物業驗收程序、標準等相關要求如下，以期交接雙方共同遵守。

一、物業交接的基本條件

由****完成小區內主體建筑物（住宅及會所、商業、文教、醫療等配套建筑）、構筑物、市政設施（一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車及非機動車停車設施、戶外休閑運動設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房）等規劃設計的全部建設內容，并經相關部門驗收合格。項目的規劃用地、工程建設批準文件、工程竣工資料齊全。

二、物業交接內容及驗收依據、驗收部位和驗收標準

（一）物業交接內容

1.工程資料

各棟號建筑、結構、電氣、暖通、給排水、消防、弱電等竣工圖一套、外線竣工綜合圖一份、各類分部、分項的隱預檢記錄、設備材料清單、設計變更、各項試驗、驗收報告、保修協議等圖紙、文檔及有關音像、電子文件。

2.各樓宇單元門、房門鑰匙。

3.水表、電表、天然氣表、熱表等電子卡或表底記錄。

4.設備設施交接。開閉站、變電站、換熱站、電話交接間、消防控制室、保安監控室、電梯機房、水泵房、消防泵房等。

（二）物業驗收依據、驗收部位和驗收標準

1.0物業驗收依據

1.1規劃設計方案（圖紙）；

1.2****與業主簽訂的《商品房房屋買賣合同》有關的交屋標準；1

1.3有關管理規約；

1.4前期物業服務合同；

1.5****移交的圖紙、資料；

2.0驗收部位和驗收標準

2.1驗收部位主要為樓宇戶內（套內）、共用部位、市政設施、共用設施設備的建筑質量、使用功能，以及市政設施、共用設備的運行狀況。

共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

市政設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

2.具體驗收標準，應由物業公司于驗收前針對不同物業的類型、設計標準和實際情況，參照國家頒布的有關施工驗收規范的相關標準，以及地方政府規定的相關內容為標準編寫方案，雙方共同確認后實施。

三、物業交接驗收程序及查驗的具體要求

（一）物業交接驗收程序

1.由物業公司制定物業查驗方案和查驗時間計劃報****公司審批；

2.由****項目部向物業公司移交有關圖紙資料；

3.****項目部與物業公司按查驗時間計劃進行分戶驗收和查驗共用部位、共用設施設備；

4.****項目部負責人確認現場查驗結果；

5.由****項目部組織施工方整改和解決查驗發現的問題；

6.****與物業公司簽訂物業接管協議；

7.雙方辦理物業交接手續；

（二）查驗的具體要求

由****項目部委派專業人員參與現場查驗。現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄由****項目部和物業公司參加查驗的人員共同簽字確認。

交接驗收完成后，由物業公司草擬《物業接管協議》報****審核后簽訂。《物業接管協議》應對物業查驗基本情況、存在的問題、解決的方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

《物業接管協議》簽訂后，由****項目部向物業管理公司移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接地點、交接方式等內容。交接記錄應當由****和物業公司共同簽章確認。

據此階段，****即完成向****物業服務有限公司的全部交接工作。

四、物業交接后，雙方的責任和義務

（一）****的責任和義務：

在物業早期管理階段，****應盡力為物業公司從事經營管理活動創造良好的條件。

物業交接后，****未能按照物業相關協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，****應當負責修復；給業主造成經濟損失的，****應當依法承擔賠償責任。

（二）物業公司責任和義務：

物業公司應全力維護****的形象和利益，充分利用小區現有資源條件全面拓展物業服務領域，不斷提高為業主服務的滿意率。

自物業交接之日起，物業管理公司應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

第二篇：物業交接內容

一、10KV開關柜、環網柜

1、產品證書、竣工檢測合格報告(有);

2、檢查接地線;

3、電源指示相序;

4、合閘及斷開暢順、性能良好，要驗證2-3次;

5、專用工具。

二、變壓器(1600KVA/臺×X臺)

1、產品證書、竣工檢測合格報告(有);

2、檢查接地線;

3、空載運行(不少于24小時)觀察：電壓、震音、溫度等;

4、負載50%以上運行(不少于8小時)觀察：電壓、電流、震音、溫度、風冷等。

三、電容柜

1、產品證、竣工檢測合格報告(有);

2、檢查接地線;

3、分路手動投入、檢查每路電流、功因數、電容溫度;

4、自動投入運行，觀察自動情況：電流、電容溫度。

四、配電柜

1、產品證書、竣工檢測合格報告(有);

2、檢查接地線;

3、計量柜：門封件是否完好，計量表運行情況;

4、電源開關、聯絡開關及其他控制開關，全部要貼相關標簽;

5、所有開關都要試送驗證是否與標簽一致。

五、雙電源柜(應急電源柜)產品證書、竣工檢測合格報告(有)

1、檢測相序、電壓是否相符;

2、檢測所供的用戶及用戶的總負載;

3、測試自動切換及手動切換。

六、發電機組

產品證書、說明書(有)，竣工檢測報告沒有

1、手動啟動空載運行;

2、檢查各儀表運行數據是否正常;

3、試行自動切換帶運行不少于4小時，重點觀察運行的穩定性;

4、記錄運行情況;

5、試運室內送、排風機;

6、試行自動停發電機組。

七、檢查測試變配電房排氣散熱設施、防鼠措施。

八、在檢驗中將存在問題記錄，雙方簽名，待交方整改完善才交接。交方人員：接方人員：

附件一：配電室高壓崗位操作規程

(一)倒閘操作必須根據值班調度或值班負責人命令，受令人復誦無誤后執行，倒閘操作中操作人填寫操作票，單人值班，操作票由發令人用電話向值班員傳達，值班員應根據傳達填寫操作票復誦無誤，并在監護人簽名處填寫發令人的名字。

(二)停電拉閘操作必須按照開關、負荷側刀閘、母線側刀閘順序依次操作，送電合閘的順序依次相反，并嚴防帶負荷拉入閘。

(三)下列項目應填入操作票內;應拉合的開關和刀閘檢查開關和刀閘的位置，檢查接地線是否拆除，檢查負荷分配，裝拆接地線，安裝和拆除接地線，安裝或拆除控制回路或電壓回路的保險箱，切換保護回路和檢查無電壓等。

(四)操作人和監護人應根據模擬板或接線圖校對所填寫的操作項目，并經值班負責人審核簽名。

(五)操作前應該對設備名稱，編號和位置，操作中應認真執行監護復誦制，必須按操作程序操作。每操作完一次作一個記號""全部操作完畢后復查。

(六)倒閘操作必須兩人執行，其中一人對設備較為熟悉者作監護，單人值班的變電所則由一人操作，特別重要和復雜操作，由熟練的值班員操作。

附件二：物業項目高壓配電室的基本要求

1.達到《關于高壓變配電室防鼠工作若干規定》的要求。

2.建筑耐火等級不低于二級。房屋結構完好無裂縫、不滲漏水。室外排水通暢,不受洪水侵水。3.門為難燃燒體,向外(或向低壓方向)開。

4.操作通道和維護通道的距離足夠,通道暢通,不得在室內堆放雜物。導體對人員安全距離足夠。

5.遮攔和柵欄足夠、完好、合格。標示牌齊全,掛放管理好。

6.常用高壓電氣安全工具(絕緣靴、絕緣手套,試電筆,短路接地線,絕緣棒,絕緣擋板,絕緣墊等)設備,有專架專柜放置,擺放整齊,按定期試驗合格。消防設備齊備,合格、有效、易取。7.電纜溝無積水,電纜蓋板完好,并裝有檢查電纜溝的局部照明燈。8.一次結線模擬圖和資料齊全。9.有足夠的照明。

10.規程制度健全,具有如下四種基本制度:(1)崗位責任制;(2)安全管理制度(交接班、工作票、操作票、監護制、巡回檢查制、設備缺陷管理、反事故措施和事故分析制度);(3)安全操作制度;(4)設備檢修試驗制度。

附件三：高低壓配電室安全工作制度

目的:從行政組織措施上保證安全,不出人為安全責任事故。

(一)在高低壓配電室內值班、維修工作人員,應具有有效的電工證(由勞動部門頒發),在配電室操作人員,應具有市供電局頒發的進網作業許可證。

(二)新員工上崗前,應熟知下列事項,并經考試合格后,方可允許上崗獨立工作: 1.本公司有關電氣方面的操作規程和有關制度、措施;2.本公司高、低壓變配電系統一、二次接線和設備分布、結構性能、操作要求和維修保養方法等;3.電氣安全裝置、設施等性能、作用及管理使用方法;4.電氣安全防護及人身事故搶救;5.本公司變配電運行方式,負荷情況和負荷調整方法、電壓調節等措施。

(三)工作時間,工作人員應按規定穿戴整齊;嚴密監視變電室各種設備、儀器儀表信號裝置等的運行情況,每小時應進行一次各種運行數據的記錄和相關說明。

(四)嚴格按工作票、操作票制度進行操作,發生事故緊急處理并上報,做好記錄。

(五)每班起碼應檢查一次高低壓變配電室的通風、空調、照明及1211氣體滅火器裝置是否正常,有無影響安全運行的異物或異常現象。

(六)保管好各種資料、圖表、工具儀器、消防設施與器材、電氣安全用具等,做好室內設備及環境衛生。

(七)按制度做好交接班工作。

(八)按計劃做好維修保養工作和各項必要的安全試驗,必須嚴格按電氣設備檢修安全技術措施辦事。

(九)每月未晚班應啟動柴油發電機組,運行一小時。

(十)倒閘操作以及維修工作,一般都應有二人以上,一人操作、檢修,一人監護。相關記錄: 1,《變配電值班記錄表》 2,《機電設備維修記錄表》

3,《強電系統日常維修保養記錄》 4,《操作票》

5,其它外包檢測記錄

濟南財富廣場物業管理有限公司配電室管理制度

一、目的：

規范配電室的管理，保障供配電系統的安全運行，以確保大廈的安全用電。

二、內容

1.嚴格遵守公司的各項規章制度。

2.每班保持值班室、配電室地面及設備外表清潔無塵。

3.非工作人員進入變配電室，須經部門主管或公司領導批準后進行登記，由值班電工陪同方可進入。

4.值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況、操作方法和安全注意事項。

5.值班員應密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況；嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。

6.配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監護，不得插手；嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發生錯誤。

7.不得擅自增加或更改變配電房機電設備線路及器材，若確需要增加或更改，須報部門主管同意，經公司主管領導批準后方可增加或更改。

8.因故須停某部份負荷時，應提前一天向使用該部份負荷的用戶發出停電通知。對于突發性的停電事故應向用戶作出解釋。

9.如配電設備發生異常，應及時報告部門主管，并在其指導下排除異常，必要時上報公司領導。

10.在電源干線、低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標示牌。

11.經常保持配電室消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常使用。

12.做好配電室的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室。13.值班員應認真作好值班記錄和巡查記錄，認真執行交接班制度。

濟南財富廣場物業管理有限公司交接班制度

1.值班人員應按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得主管同意，按規定辦理請假手續，才能請假。

2.交接班時接班人員應提前十五分鐘上崗，交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，準時進行交班。交接班的準備工作包括：

1）查看運行記錄；介紹運行狀況和方式，以及設備檢修、變更等情況； 2）清點儀表、工具等物品是否齊全、完好。

3）如發現問題應當立即解決，若事后發現問題，一切責任由接班人承擔。雙方在值班日志上簽字。

3．有下列情況之一不準交接班

1）在事故處理未完或重大設備啟動或停機時；

2）上一班運行情況未交代清楚，記錄不規范，配電室、值班室不清潔。3）接班人未到崗，交班人員不準下班。

4）接班人醉酒或有不適宜值班的疾病等，未找到接班人。5）嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。

6）若在交接班過程中發生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協助。

關于物業交接內容及交接程序的管理辦法（2011年10月18日）

為順利實現所屬建設項目向物業服務有限公司的物業交接，避免因交接界面、內容、標準不清晰、相互推諉而使業主利益和利益蒙受損失，同時進一步規范工程部門及物業公司的開發與管理行為，特明確交接的基本條件、具體交接內容，以及物業驗收程序、標準等相關要求如下，以期交接雙方共同遵守。

一、物業交接的基本條件

由完成小區內主體建筑物（住宅及會所、商業、文教、醫療等配套建筑）、構筑物、市政設施（一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車及非機動車停車設施、戶外休閑運動設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房）等規劃設計的全部建設內容，并經相關部門驗收合格。項目的規劃用地、工程建設批準文件、工程竣工資料齊全。

二、物業交接內容及驗收依據、驗收部位和驗收標準

（一）物業交接內容

1.工程資料 :各棟號建筑、結構、電氣、暖通、給排水、消防、弱電等竣工圖一套、外線竣工綜合圖一份、各類分部、分項的隱預檢記錄、設備材料清單、設計變更、各項試驗、驗收報告、保修協議等圖紙、文檔及有關音像、電子文件。2.各樓宇單元門、房門鑰匙。

3.水表、電表、天然氣表、熱表等電子卡或表底記錄。

4.設備設施交接。開閉站、變電站、換熱站、電話交接間、消防控制室、保安監控室、電梯機房、水泵房、消防泵房等。

（二）物業驗收依據、驗收部位和驗收標準 1.0物業驗收依據

1.1規劃設計方案（圖紙）；

1.2與業主簽訂的《商品房房屋買賣合同》有關的交屋標準； 1.3有關管理規約； 1.4前期物業服務合同； 1.5移交的圖紙、資料；

2.0驗收部位和驗收標準

2.1驗收部位主要為樓宇戶內（套內）、共用部位、市政設施、共用設施設備的建筑質量、使用功能，以及市政設施、共用設備的運行狀況。共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；市政設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

2.2具體驗收標準，應由物業公司于驗收前針對不同物業的類型、設計標準和實際情況，參照國家頒布的有關施工驗收規范的相關標準，以及地方政府規定的相關內容為標準編寫方案，雙方共同確認后實施。

三、物業交接驗收程序及查驗的具體要求

（一）物業交接驗收程序

1.由物業公司制定物業查驗方案和查驗時間計劃報公司審批； 2.由項目部向物業公司移交有關圖紙資料；

3.項目部與物業公司按查驗時間計劃進行分戶驗收和查驗共用部位、共用設施設備； 4.項目部負責人確認現場查驗結果；

5.由項目部組織施工方整改和解決查驗發現的問題； 6.與物業公司簽訂物業接管協議； 7.雙方辦理物業交接手續；

（二）查驗的具體要求:由項目部委派專業人員參與現場查驗。現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄由項目部和物業公司參加查驗的人員共同簽字確認。交接驗收完成后，由物業公司草擬《物業接管協議》報審核后簽訂。《物業接管協議》應對物業查驗基本情況、存在的問題、解決的方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。《物業接管協議》簽訂后，由項目部向物業管理公司移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接地點、交接方式等內容。交接記錄應當由項目部和物業公司共同簽章確認。據此階段，即完成向物業服務有限公司的全部交接工作。

四、物業交接后，雙方的責任和義務

（一）的責任和義務：在物業早期管理階段，應盡力為物業公司從事經營管理活動創造良好的條件。物業交接后，未能按照物業相關協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，應當負責修復；給業主造成經濟損失的，應當依法承擔賠償責任。

（二）物業公司責任和義務：物業公司應全力維護的形象和利益，充分利用小區現有資源條件全面拓展物業服務領域，不斷提高為業主服務的滿意率。自物業交接之日起，物業管理公司應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

消防工程竣工交接內容

工程驗收交接。

1、消防竣工圖紙、操作使用說明書、編碼表、消防技術檔案、消防檢測報告交接

2、消防設備及備品交接

3、消防使用和故障處理交底及系統培訓

4、所有交接應有移交方、接收方簽字蓋章（嚴格的還應有見證方）。

1、消防竣圖紙交接

2、消防設備交接，有哪些設備，列一清單要甲方簽字

3、竣工驗收單

你總得還有保修期吧，消防一般為二年，二年內有問題你還得負責維修的消防工程竣工交接內容 ……

1、消防竣工圖紙、操作使用說明書、編碼表、消防技術檔案、消防檢測報告交接

2、消防設備及備品交接 3...消防工程中間驗收交接單怎樣填寫 …… 建筑工程消防驗收基本情況記錄表應該有施工方編制,然后有設計單位、建設單位、施工單位和監理單位共同組織...消防工程建設完畢,需要向甲方移交哪些材料 …… 相關內容 甲分包的消防工程從進場到工程竣工移交都需要哪些資料!1 2010-11-6 建設...消防竣工移交表格 …… 我方消防已經竣工,消防竣工移交物業的表格樣式請各位幫忙協助,謝謝。可以去中國消防工程網論壇下載,全...消防工程資料移交包括消防工程在設計、施工和驗收過程中所形成的什么文件? …… 竣工圖、消防局審核及驗收報告、保修書、工程施工過程技術資料、設備移交書、編程表 每個地方都有自己的要...消防材料的移交有那些? …… 我做的是一家四星級酒店消防工程,已經建設完畢,消防局也全部驗收完畢,同甲方交接時,需要向甲方移交那些...工程竣工后交接需要哪些內容 …… 工程項目的竣工驗收 工程項目的竣工驗收是施工全過程的最后一道程序,也是工程項目管理的最后一項工作。它...消防安裝工程竣工驗收完以后乙方和甲方為了以后交接好工作是不是要簽訂一份文件 …… 沒有必要吧!驗收資料不是有了嗎?資料上應當有監理的簽字。竣工資料上應當有消防部門的驗收意見。

消防工程竣工移交清單(含資料部分),誰有一個完成的清單表(樣表)…… 消防工程竣工移交清單(含資料部分),誰有一個完成的清單表(樣表)...相關內容 2010-11-6...消防設施工程竣工移交檔案館資料 …… 那你這個工程主要都做了什么啊?比如你防排煙,通風也要做資料交,火災自動報警也要交,氣體滅火也要做,消...1、接管驗收的準備工作

(1)新建物業竣工驗收后、業主入住前，物業部應及時組建接管驗收小組，對所接

管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。

(2)成立物業接管小組

①在接到總經理的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業務骨干組成物業接管小組；

②接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成：

——公司行政人事部抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作；

——物業部服務處抽調業務骨干負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作；

——物業部機電處抽調業務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。

(3)接管驗收前的準備：

接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：

①與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等； ②派出先頭技術人員前住工地現場摸底，制定好接管驗收計劃； ③提前參與發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數； ④準備好接管驗收記錄表格： ——《房屋本體接管驗收表》；

——《公共配套設施接管驗收表》； ——《機電設備接管驗收表》； ——《接管驗收問題整改表》。

2、接管驗收的工作程序(略)

3、資料的接管驗收。發展商委托物業管理時須向物業部移交相關資料。(1)物業產權資料： ①項目開發批準報告； ②規劃許可證； ③投資許可證； ④土地使用合同； ⑤建筑開工許可證； ⑥用地紅線圖。

(2)綜合竣工驗收資料：

①竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業竣工圖及地下管線布置竣工圖）； ②建設工程竣工驗收證書； ③建設消防驗收合格證；

④公共配套設施綜合驗收合格書； ⑤供水合同；

⑥供電協議書、許可證； ⑦供氣協議書、許可證； ⑧光纖合格證； ⑨通信設施合格證； ⑩電梯準用證。(3)施工設計資料：

①地質報告書； ②全套設計圖紙； ③圖紙會審記錄； ④設計變更通知單； ⑤工程預決算報告書； ⑥重要的施工會議紀要； ⑦隱蔽工程驗收記錄； ⑧沉降觀測記錄；

⑨其他可能會影響將來管理的原始記錄。(4)機電設備資料：

①機電設備出廠合格證；

②機電設備使用說明書（要求中文）； ③機電設備安裝、調試報告； ④設備保修卡、保修協議。(5)業主資料：

①已購房業主姓名、位置、面積、聯系電話等； ②已夠房業主的付款情況或付款方式。

4、物業硬件設施接管驗收和竣工的區別(1)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。(2)接管驗收是物業部接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

5、接管驗收標準和驗收方法

(1)驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。(2)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

6、樓宇本體硬件設施的具體驗收標準(1)主體結構： ①外墻不得滲水；

②屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

(2)樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。(3)內墻面：

①抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； ②塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。

(4)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

(5)衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。(6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。(7)門、窗

①門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形； ②門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

③玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； ④油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； ⑤電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡； ⑥不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形； ⑦高檔裝飾門裝飾完整。(8)樓梯、扶手：

鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

(9)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

(10)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。(11)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現象。

(12)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。(13)光纖已開通，收視良好。

(14)開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。

(15)燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。(16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。

(17)衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢。

(18)給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。(19)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。

(20)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

(21)防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、(22)其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。

物業交接驗收工作實施細則

一、目的

1、明確在物業交接驗收中雙方應遵守的事項，確保物業交接驗收順利進行。

2、確保物業住、用的安全和各種配套設備、設施正常使用功能的完備，確保竣工資料及配套技術資料的順利交接，以利于物業管理工作的正常開展。

二、交接驗收條件

建設工程全部施工完畢，在竣工驗收合格的基礎上，系統設備、設施功能正常，使用可靠，并經有關職能部門驗收合格。

三、雙方職責

1、各單位負責物業、設備、設施交接驗收時間的提出。

2、物業公司負責組織相關人員及時參加交接驗收。

3、經交接驗收合格的物業、設備、設施由物業公司出具交接驗收報告，辦理交接手續，由物業公司安排人員進行有效管理。

4、如驗收過程中出現驗收內容不合格項目，或在物業使用過程中存在隱患項目由物業公司提出不合格報告，或要求整改報告。由各單位負責落實，督促施工單位在期限內進行整改，整改完畢后組織單項復驗。

5、房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，由物業公司會同相關單位組織設計、監理、施工單位，共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料等原因引起的，應由相關單位負責處理；如屬使用不當引起的由業主自行負責；由于管理不善引起的，則應由物業公司負責處理；若業主及物業公司處理有困難的，可由各單位幫助，費用由各責任者自行承擔。

6、物業自驗收接管之日起，保修按《建筑工程質量保修條例》和《商品房銷售保修規定》由各單位負責保修。為保證房屋設施一般保修事項的快速處理，建設單位支付保修款應征得物業公司同意。如責任單位未做好保修工作的，物業公司應根據需要進行應急處理，如：水管爆裂、排污管滲漏、墻面、地面空鼓等等，產生費用由負責單位支付。也可以在驗收接管時，由各單位一次性撥付保修費用，由物業公司負責按《建筑工程質量保修條例》和《商品房銷售保修規定》中的內容實施保修。

四、驗收程序

1、開發單位在物業竣工驗收合格后按“辦法”第１８條規定與物業管理公司進行物業接管驗收，并做好交接準備。

2、物業公司在接到接管驗收通知１０天內，由公司總經理負責指定公司分管領導、有關職能部門負責人及專業性的工程技術人員組成驗收小組。驗收小組簽發驗收通知并約定時間會同各單位、工程部、售樓部、監理公司及施工單位等有關人員共同參加。

五、驗收內容及要求

（一）、交接驗收時應提交的資料

1、項目立項報告及項目批準文件

2、建設用地許可證、土地使用證

3、房屋產權證

4、政府職能部門審批材料：

5、消防、電力、電信、綠化、人防、防疫、市政、環保部門

6、建筑施工執照、建筑施工單位資質材料

7、拆遷安置、補償協議

8、工程合同及開、竣工報告

9、地質勘察報告

10、工程預決算

11、圖紙會審記錄

12、工程設計變更通知及技術核定單

13、質量事故處理記錄

14、隱蔽工程驗收記錄

15、沉降、位移觀察記錄

16、鋼材、水泥主要建筑材料質保書

17、新材料、構配件的質量鑒定合格證書

18、砂槳、混凝土試壓報告

19、金屬焊接試驗報告 20、綜合驗收合格證

21、全套竣工圖：建設、結施、水施、電施、暖施

22、室外綜合管線圖

23、主要配套設備的購銷合同和質保單

（二）、１０ＫＶ配電房

1、需提交的資料（1）、配電房平面布置圖。（2）、配電房一次接線圖、系統圖。（3）、配電設備二次接線圖。（4）、配電設備產品合格證、使用說明書（變壓器、直流屏、開關柜等）。（5）、配電設備、線路安裝調試報告。（6）、職能部門檢測報告。（7）、供用電協議。

2、驗收內容及要求（1）、高壓配電設備必須通電安全運行２４小時后。（2）、配電房應有一次接線模擬板。（3）、配有絕緣地毯，事故照明燈、手提應急燈、滅火器、溫度濕度計。（4）、配有齊全的安全用具、標志警示牌、維修工具。（5）、一次模擬板與開關必須一一對應，標志正確、清楚。（6）、低壓開關柜各路出線必須標志清楚。（7）、電纜底坑無建筑垃圾、無滲漏或積水。（8）、電纜進出線孔必須封堵，防止小動物進入。（9）、室內墻、地面、門、窗應符合土建驗收要求。

3、裝修要求：（1）、吊頂采用輕鋼龍骨、礦棉板或刷乳膠漆二道。（2）、墻面刷乳膠漆二道。（3）、地面采用耐磨漆刷二道以上（底色為灰色或漿紅色）。（4）、室內需配置降溫設備（空調）。

（三）、強電系統

1、需提交的資料（1）、配電系統竣工圖（系統圖、平面布置圖）。（2）、設備配置清單（開關柜、動力柜、配電柜、配電箱）。（3）、配電柜（箱）產品合格證、產品使用說明、二次接線圖。（4）、母線槽、電纜、電纜橋架等產品合格證、產品使用說明。（5）、安裝、調試報告。

2、驗收內容及要求（1）、低壓配電間門、窗、地、墻應符合土建驗收要求。（2）、配電柜各路進、出線應標志清楚、正確、與竣工圖一致。（3）、線路各相對地絕緣電不得小于１ＫΩ／Ｖ。（4）、線路負荷時應達到三相平衡。（5）、配電柜、配電箱內應清潔、無建筑垃圾和塵土，無滲漏和積水，內置線路應整齊、固定。（6）、強電井內應按消防要求隔層封堵，井道內無建筑垃圾和雜物。（7）、母線槽、電纜橋架安裝應平直、穩固、無缺蓋板現象，接地良好。（8）、各種電纜、供電線路在井道中應排列整齊，安裝牢固。（9）、各種二級計量電表應按設計要求安裝，安裝平穩、牢固，標志清楚，便于讀數。

3、裝修要求（配電間）：（1）、頂面、墻面采用乳膠漆刷二道。（2）、地面采用耐磨漆刷二道（底色為灰色）。

（四）、消防報警控制系統

1、需提交的資料（1）、消防報警控制系統竣工圖（平面圖、系統圖）。（2）、消防報警系統地址編碼表。（3）、消控主機產品合格證、產品使用操作說明書。（4）、消防水泵、氣壓罐、水流指示器、濕塞報警閥、消火栓、防排煙風機、防火卷簾門、安全出口指示燈、事故照明燈等產品合格證、產品使用說明書。（5）、消防報警控制系統安裝調試報告。（6）、消防職能部門的檢驗報告。

2、驗收內容及要求（1）、報警控制主機各主要功能檢測正常（自檢、消音位、故障報警、報警記憶、火災優先、備電欠壓、過壓報警、電源自動轉換、備電自動充電等功能）。（2）、各報警探測器、聯動模塊均按設計要求規范安裝，性能合格，地址編碼與實相符。（3）、消防泵、防排煙風機、防火卷簾門、消防電梯均能實現就地控制和聯動控制。（4）、消防廣播切換、選層、選區、播音

均正常。（5）、消防電話插座、煙、溫感探測器抽查５％均正常。（6）、事故照明燈、安全出口指示燈、燈具安裝牢固、無破損，應急供電時間大于３０分鐘。（7）、消火栓內水帶、水槍配置齊全，消火栓閥無漏水現象，管道壓力表指示正常無破損，管道、泵體需經防銹處理，表面油漆光亮。

3、裝修要求（消監控值班室）（1）、頂面采用輕鋼龍骨、礦棉板吊頂或采用乳膠漆刷面二道。（2）、墻面采用乳膠漆刷面二道。（3）、地面采用防靜電地板鋪設。（4）、室內需配置降溫設備（空調）。

（五）、土建工程

1、需提交的資料（1）、全套土建竣工圖（建施、結施、總平圖）。（2）、門、窗、鎖材料合格證或質保單、保修單。（3）、防水材料合格證、產品使用說明書。

2、驗收內容及要求（1）、地下室、頂面、墻面、地面應平整堅實，不空鼓、開裂、無滲漏積水。（2）、外墻面應平整、堅實、不得空鼓、開裂和滲漏，飾面磚應表面干凈、粘貼牢固，無缺棱掉角。（3）、屋面防水層不得空鼓，排水暢通，無積水、無滲漏。（4）、樓地面平整、不空鼓、不開裂、開脫皮和起砂，塊料面層應表面平整、不空鼓，接縫均勻順直，無破損、缺棱掉角。（5）、內墻面應堅實、平整、不空鼓、不開裂、無破損，面層光滑均勻。（6）、窗臺、陽臺符合設計要求，無積水，無滲漏。（7）、衛生間、洗間、陽臺、廚房地面與相鄰地面相對標高符合設計要求，不應有積水，不允許倒翻水和滲漏。（8）、煙道、通風道排氣應暢通，煙道內應無雜物。（9）、空調預留孔應符合設計。（10）、門窗安裝應平整牢固，無翹曲變形，門窗、鎖具開關靈活，零配件裝備齊全，位置正確，縫隙嚴密，玻璃無破損。(11)、木裝修應對縫嚴密、線條順暢、表面光潔、不露釘帽、油漆色澤一致、無脫皮、無漏刷現象。（12）、各種鐵制裝飾品必須經防銹處理，表面油漆均勻、光潔。

（六）給排水系統

1、需要提交的資料：（1）、全套給排水系統竣工圖（水施）。（2）室外給排水系統總平面圖。（3）、生活泵、排污泵產品的合格證。（4）水泵配電控制柜（箱）產品合格證、二線接線圖。（5）、變頻控制器產品合格證、產品使用操作說明書。（6）、主要控制閥門、止回閥、水位自動控制器等產品合格證及使用說明書。（7）、主要供、排水管材產品合格證。（8）、水池、水箱清洗檢驗合格證。

2、驗收內容及要求：（1）、生活水池、水箱使用前必須清洗干凈。（2）、水泵、排污泵安裝平穩、運行時無較大震動，運轉正常，泵體無滲漏。（3）、水泵控制柜內整潔干凈無積水滲漏，控制開關操作靈敏，變頻控制正常。（4）、水位自動控制器應控制靈敏準確。（5）、水泵房管道、泵體需經防銹處理，表面油漆均勻光潔。（6）、各控制閥門應控制靈活、無滲漏，壓力表無破損、指示正確。（7）、各二級計量水表按設計要求安裝，水表計數正常，水表無破損漏水現象。（8）、各排污、排水管應暢通無堵塞無滲漏，個檢查口設計合理、便于檢查、無滲漏。（9）、室外排污、排水管應暢通無堵塞無滲漏，排污井、排水井、集水井內應無

建筑垃圾和雜物，井蓋平整無松動、無破損。（10）、化糞池符合設計要求，池內無建筑垃圾，井蓋平整無松動、無破損。

3、裝修要求（水泵房）①頂面、墻面需采用防潮防霉乳膠漆刷面二道以上。②地面需鋪設普通防滑地磚，做出集水排水溝至集水井。

（七）監控報警系統

1、需移交的資料①監控報警系統竣工圖（平面圖、系統圖）。②監控報警產品設備合格證、產品使用說明書。③監控、報警電纜產品合格證。④監控、報警系統編碼表。

2、驗收內容及要求①根據竣工圖確認系統中配置設備的型號、規格、數量及安裝位置。②對現場安裝質量進行驗收。③對機房設備進行運行檢測、功能測試A：監控圖像質量（清晰度）必須達到設計標準，B：報警靈敏度及報警編碼必須達到設計標準，C：錄像功能、畫面分割功能、畫面調用功能、云臺遙控功能、報警設防、撤防、消音等功能均要求符合設計及產品使用功能。

3、裝修要求（監控室）?頂面采用輕鋼龍骨、礦棉板吊頂或采用服膠漆刷面兩道。?墻面采用服膠漆刷面兩道。?地面采用防靜電地板鋪設。?室內需配置降溫設備（空調）。

（八）電梯

1、需要提交的資料：?電梯采購合同。?電梯安裝合同。?電梯產品合格證。?電梯使用、維護說明書。?電梯安裝、調試說明書。?電梯隨機圖冊。?電梯安裝、調試竣工報告。?技術監督部門的檢測報告。?電梯準用證。

2、驗收內容及要求：?機房A墻、地、門、窗應符合土建規范要求，B門、窗開啟應靈活，無滲水、泛水現象，C機架、線路安裝整齊，接地符合規范要求，D配備必要的盤車工具、事故照明燈、滅火器、溫度計等，E配電柜、控制屏應整潔干凈無塵土，F主機運行正常無滲漏油現象。?轎廂A燈光、通風符合設計要求，各操作按鈕靈敏、正確，B五方通話語音清晰、功能正常、電視監控圖像清晰，C轎廂運行平穩、無抖動、無雜音。?底坑A底坑平整、干燥、無建筑垃圾，B緩沖器安裝牢固、不生銹、不漏油，C井道平整干凈、照明燈具無損壞。

3、裝修要求（電梯機房）：?頂面、墻面采用乳膠漆刷面兩道。?地面采用耐磨油（灰色或漿紅色）刷兩道以上。?機房內需配置降溫設備（空調）。?電梯轎箱內壁需用木工板裝飾保護。

（九）中央空調系統

1、需要提交的資料：?中央空調系統竣工圖（平面圖、系統圖）。（2）中央空調主機產品合格證、產品操作使用說明書。（3）、冷卻塔、冷凍水泵、冷卻水泵、集水器、分水器、電子除垢儀、集中式風柜、風機盤管、新風機、各種控制閥門等產品合格證、安裝使用說明書。（4）、空調主機電源控制柜、遠程設備控制箱、附屬設備電控柜等產品合格證、電器控制二次接線圖、原理圖。（5）、管道安裝、沖洗、試壓報告。（6）、中央空調系統調試報告。

2、驗收內容及要求（1）、主機房、各配套設備房、應按設計要求竣工，場地內應整潔干凈、無建筑垃圾和雜物。（2）、按設計要求對配置的空調主機、配套設備、輔助設備的規格型號、主要技術參數、生產廠家、數量、安裝位置進行驗收。（3）、空調主機、配套設備、輔助設備應安裝平穩牢固，不得有變形、破損等缺陷，周界應便于操作、維修，設備應整潔干凈。（4）、設備上配置的各種開關、儀表應齊全完好，安全裝置必須靈敏可靠。（5）、設備、管道、閥門不應有滲漏現象，各種閥門應開、關靈活。（6）、設備、管道的防銹、油漆應均勻光潔、無生銹、脫皮現象。（7）、設備、管道保溫應符合規范要求，不得有漏包、包而不嚴產生凝積水現象。（8）、中央空調系統應經過8小時以上連續試運行。系統中：水

泵、冷卻塔末端設備等運行的機械性能、制冷性能均應符合設計要求。

3、裝修要求（設備房、水泵房）：（1）、頂面、墻面需采用防潮、防霉乳膠漆涮面兩道以上式采用防潮吸音板吊頂和隔墻。（2）、地面采用普通防滑地磚鋪設，做積水排溝至積水井。

（十）、鍋爐

1、需提交的資料（1）、鍋爐系統的竣工圖（平面圖、系統圖）。（2）、鍋爐及配套設備的產品合格證、產品使用說明書。（3）、鍋爐設備的采購合同和安裝合同、安裝調試報告。（4）、政府安全部門的檢測報告。（5）、鍋爐準用證。

2、驗收內容及要求（1）、鍋爐主體、各配套設備應按設計要求竣工，場地內應整潔干凈，無建筑垃圾及雜物。（2）、按設計要求對鍋爐主體、配套設備、輔助設備的規格型號、生產廠家、數量進行驗收。（3）、鍋爐主體、配套設備、輔助設備應安裝平穩牢固，周界應便于操作維修，設備應整潔干凈。（4）、鍋爐系統上配置的壓力表、安全閥需經過職能部門的檢驗，并在有效期內。（5）、鍋爐系統上配置的各種閥門、檢壓閥、疏水閥不應有漏氣、漏水現象，閥門應開、關靈活。（6）、設備管道的防銹、油漆應均勻光潔，無生銹現象。（7）、設備、管道不得有漏氣現象，保溫應符合規范要求。（8）、鍋爐水質化驗設備器具應按要求配置。（9）、鍋爐系統應經過8小時以上連續運行，系統中各項機械性能，電器性能、熱工性能均應符合設計要求。

3、裝修要求（1）、頂面、墻面需采用乳膠漆涮面二道以上或采用吸音板吊頂和隔墻。（2）、地面采用普通防滑地磚鋪設。（3）、各種安裝支架需做防腐處理。（4）、各種管道如：煤氣（黃色）、自來水（綠色）、蒸氣（紅色）、油管（黃色）等需用相應不同顏色進行油漆。

（十一）、地下停車庫

1、需提交的資料（1）、地下停車庫總平圖。（2）、地下停車庫管理系統采購合同、質保單。（3）、地下停車庫管理系統產品合格證、產品使用說明書（包括管理軟件）。（4）、地下停車庫交警部門批準文件。

2、驗收內容及要求（1）、地下車庫墻面、地面、頂面應平整堅實、不空鼓、開裂、無滲漏積水、地面不起砂。（2）、地下室照明應符合電器設計控制要求，燈具完好率100%，包括安全出口指示燈。（3）、地下室排水溝、積水井中無建筑垃圾、排水暢通、集水井排污泵控制、運轉正常，排水暢通。（4）、地下停車庫出入口道閘、讀卡機的安裝位置應符合規范設計要求，安裝應平穩牢固，道閘起降靈活。（5）、讀卡機在有距離內讀卡應有效、應靈敏、有效。（6）、管理中心主機能有效的對停車庫管理系統實施管理，如：車輛進出管理、車輛停放計費等。（7）、停車庫管理系統的備用電源應符合規范要求。（8）、停車庫管理系統使用的智能卡上應有卡的使用需知和聯系電話（小區管理處電話）。

3、裝飾要求（1）、地面采用耐磨漆涮二道以上（底色為灰色）。（2）、地面車位劃線及地下車行路線需符合交警部門要求標識劃線。（3）、地下室各柱子、墻角應按交警部門要求設置標識。（4）、各車位需裝設檔車攔，用黃、白相間進行油漆。

（十二）、園林綠化景觀

1、需提交的資料（1）、園林、綠化景觀竣工圖。（2）、苗木種植一攬表。（3）、配套設施、設備產品合格證、質包單、操作使用說明書。、（4）、外地購進苗木檢驗報告（林業部門）。（5）、項目承合同、工程決算。

2、驗收內容及要求（1）、綠化工程應在竣工一年生長周期滿后方可進行交接驗收。（2）、綠化、景觀布置、內容應于竣工圖一致。（3）、綠地附屬設施應于竣工圖一致。（4）、喬灌木的成活率應95%以上。（5）、珍貴樹種和孤植樹均應成活。（6）、花卉種植地應無雜草、無枯黃、各種花卉生長應茂盛，成活率應在95%以上。（7）、草坪種植覆蓋率在95%以上，草坪無雜草、無枯黃現象。（8）、草坪、喬灌木在移交前均需做一次除草、修剪養

護。（9）、景觀道路應符合設計要求，排水應暢順，路面不應有積水現象。（10）、景觀噴泉、小溪應符合設計要求，進出水順暢，便于控制，便于清洗。（11）、綠地附屬工程按《建筑安裝工程質量驗收標準GB601》進行驗收。

（十三）、物業管理辦公用房

1、需提交的資料（1）、竣工平面圖（2）、室內裝飾合同及質保單。（3）、配置設備清單及產品使用說明書、質保單。

2、驗收內容及要求（1）、按政策規定對辦公用房面積進行驗收（杭州：建筑面積３％）。（2）、按竣工圖對物業辦公用房的位置、結構進行驗收。（3）、按裝飾合同條款對裝飾內容、質量進行驗收。（4）、根據配置設備清單對設備的規格型號、生產廠家、數量、設備運行狀況進行驗收。

（十四）會館

1、需提交的資料（1）、竣工圖（2）、平面布置圖（3）、水、電管線竣工圖（4）、消防系統竣工圖（5）、空調系統竣工圖（6）、智能化系統竣工圖（7）、配套設備資料、產品使用說明書、合格證（8）、室內裝飾合同及質保單（9）、消防系統驗收合格證

2、驗收內容及要求（1）、裝修必須完工、室內無裝修垃圾，墻面、頂面、地面應整潔干凈。（2）水、電、空調、智能化系統均已通過調試竣工。（3）、消防系統必須通過消防職能部門驗收合格。（4）、根據竣工圖對水、電、消防、空調、智能化系統逐一按規范要求及使用功能進行驗收。（5）、根據裝飾合同對裝飾內容、裝修質量、使用功能按裝修驗收規范標準進行驗收。（6）、根據設備資料，對配置設備的規程型號、生產廠家、產品質量、使用狀態進行驗收。尤其是對游樂設備的安全性重點驗收。

（十五）附屬工程及其它

1、室外道路應清潔平整，路面無破損、空鼓、凹陷、斷裂現象。路面排污井、雨水井標高符合設計要求，排水暢通，無路面積水現象。井蓋堅實密封、無破損松動現象，道路側石完好、順直、平整、無破損、缺陷現象。井蓋、側石應按物業要求進行油漆標識。

2、散水、明溝、落水溝應清潔、無建筑垃圾，不得有破損、斷裂和積水現象。

3、宣傳欄、指示牌、標識牌。（1）、應在主出入口設置小區平面布置圖宣傳欄（彩圖），在小區相關部位設置宣傳欄、告示欄，設置的宣傳欄、告示欄應與小區建筑風格相符，安裝應牢固堅實。（2）、小區內各樓幢號標識、單元門標識、戶號標識應與小區建筑風格相符，標識應齊全、正確，標識牌可選用（銅、有機玻璃、玻璃等材料制作）。(3）、小區內各功能房、設備房、主要配套設備、主要開關、主要閥門需配置相應標識牌，標識牌中應標明設備名稱、編號、狀態。標識牌可選用（銅、有機玻璃等材料制作）。（4）、小區各單元門入口需設置業主告示欄，告示欄可選用（不銹鋼或玻璃制作）。

4、小區各單元入口應設置信報箱，位置、規格應符合設計和使用要求。

5、小區內平面圖、宣傳欄、告示欄應按設計要求安裝牢固、無松動。

6、小區圍墻應符合總體設計要求，鐵柵欄圍墻應安裝牢固、無松動，鐵柵欄需經防銹處理，表面油漆均勻光潔。磚混結構圍墻墻基應牢固，墻體平直無裂縫，無空鼓，外墻粉刷均勻、平整、無色差。

7、小區垃圾周轉站應符合設計要求，結構外型整潔美觀。垃圾周轉站內應配置清洗用水源及排污水設施。

8、提交設備房、工作間、井道、通道門的鑰匙，必須明確標識，接管時物業公司應認真清點，妥善保管。

第三篇：北京市物業項目交接管理辦法（推薦）

北京市物業項目交接管理辦法

目 錄 第一章 總 則 第二章 交接類型 第三章 交接程序 第四章 交接行為規范 第五章 應急物業服務 第六章 監督管理 第七章 附 則

第一章 總則

第一條【目的】為規范物業項目交接工作，維護業主、建設單位和物業服務企業的合法權益，促進物業管理行業健康有序發展，根據《北京市物業管理辦法》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】本市行政區域內，建設單位、物業服務企業與全體業主之間進行物業項目交接的，適用本辦法。

第三條【含義】本辦法所稱物業項目交接，是指建設單位或物業服務企業與全體業主之間對物業共用部分進行查驗交接以及對物業管理相關資料進行移交和承接的行為。

第四條【交接主體】已經成立業主大會的物業項目，由業主委員會代表全體業主交接；未成立業主大會的，由全體業主授權的業主代表交接。全體業主可以委托選聘的物業服務企業進行交接，也可以委托物業服務評估監理機構進行交接。

第五條【交接協議】物業項目交接應當簽訂交接協議。

交接協議一般包括：物業項目名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗方法和標準、相關債權債務的處理、爭議解決方式等。

第六條【原則】物業項目交接工作應當遵循依法有序、平等協商、維護社區和諧與社會穩定的原則。

第二章 交接類型

第七條【交接類型】物業項目交接包括建設單位與全體業主之間的交接、物業服務企業與全體業主之間的交接。

第八條【建設單位與全體業主之間的交接】 建設單位與全體業主之間交接物業項目的，應當移交《北京市物業管理辦法》第十條第一款規定的資料，并進行物業共用部分的查驗交接。

第九條【物業企業與全體業主之間的交接】物業服務企業與全體業主之間交接物業項目的，應當按照《北京市物業管理辦法》第二十七條第一款的規定執行。

第十條【查驗符合標準但業主不承接，建設單位撤出】

前期物業管理期間，物業共用部分經查驗符合相關標準，建設單位向全體業主發出書面交接通知后業主不履行交接義務，建設單位決定撤出物業管理區域的，應當提前3個月告知全體業主和物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組織業主共同決定物業管理方式，并完成承接查驗。

第三章 交接程序

第十一條 【建設單位與全體業主交接程序】業主共同決定解除前期物業服務合同并確定物業管理方式的，全體業主與建設單位應當按照下列程序進行交接：

（一）全體業主將業主共同決定書面告知建設單位；

（二）雙方協商簽訂交接協議；

（三）全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門；

（四）雙方按照本辦法第八條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

《北京市物業管理辦法》施行前訂立的前期物業服務合同解除的，由全體業主與物業服務企業按照本辦法第十二條的規定交接。第十二條【全體業主向物業企業發起交接】業主共同決定不再接受事實服務的，或者在物業服務合同期限屆滿后不再續聘原物業服務企業的，全體業主與物業服務企業應當按照下列程序進行交接：

（一）全體業主將業主共同決定書面告知物業服務企業；簽訂物業服務合同的，應當在合同期限屆滿前3個月書面告知物業服務企業；

（二）雙方協商簽訂交接協議；

（三）全體業主及時將業主共同決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門；

（四）雙方按照本辦法第九條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

業主共同決定選聘新的物業服務企業的，全體業主與物業服務企業應當按照前款

（二）、（三）、（四）項的規定交接。

第十三條【物業企業向全體業主發起交接】物業服務企業決定不再提供事實服務的，或者在物業服務合同期限屆滿后不再續簽物業服務合同的，應當與全體業主按照下列程序進行交接：

（一）物業服務企業提前3個月書面告知全體業主；

（二）雙方協商簽訂交接協議；

（三）物業服務企業及時將決定、交接協議等相關情況書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及區縣房屋行政主管部門；

（四）雙方按照本辦法第九條規定和交接協議約定，對物業共用部分進行查驗交接并對物業管理相關資料進行移交和承接。

物業服務企業告知之日至合同期限屆滿之日不足3個月的，應當自告知之日起3個月后方可撤出物業管理區域，不得擅自停止物業服務。第十四條【交接時限】本辦法第十一條、第十二條第一款和第十三條規定的物業項目交接，建設單位、物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接，并撤出物業管理區域。交接的起算時間為：

（一）約定期限的物業服務合同終止的，應當自物業服務合同期限屆滿之日起算；

（二）物業服務企業決定不再提供事實服務的，應當自物業服務企業告知之日起3個月后起算；

（三）其他情形，應當自接到全體業主書面告知之日起算。第十五條【原物業服務合同續簽】物業服務合同期限屆滿前，業主共同決定續聘原物業服務企業的，應當提前30日與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同。

第四章 交接行為規范

第十六條【查驗依據】物業項目交接可以參照《北京市新建物業項目交接查驗標準》相關規定進行交接查驗。

第十七條【禁止行為】物業項目交接時，建設單位、物業服務企業、業主委員會及相關業主應當履行配合義務，建設單位和物業服務企業不得出現下列行為：

（一）拒不移交物業服務用房和相關資料；

（二）拒不配合承接查驗；

（三）拒不撤出物業管理區域；

（四）強行接管；

（五）法律、法規、規章禁止的其他行為。

第十八條【拒不撤出認定】本辦法第十七條所稱拒不撤出物業管理區域，是指建設單位、物業服務企業違反本辦法第十四條規定，逾期不撤出物業管理區域的行為。

第十九條【強行接管的認定】本辦法第十七條所稱強行接管，是指物業服務企業的下列行為：

（一）未經業主共同決定選聘為物業服務單位而進駐物業管理區域，但政府相關部門組織接管的除外；

（二）原物業服務企業尚未撤出時，未協商達成一致或者未經訴訟、仲裁而進駐物業管理區域。

第五章 應急物業服務

第二十條【應急物業服務范圍】有下列情形之一，住宅小區無人管理，不能維持正常物業管理秩序的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同相關部門在2個工作日內組織提供應急物業服務：

（一）物業服務合同期限屆滿，建設單位或原物業服務企業依法撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的；

（二）物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業違反約定單方解除物業服務合同，撤出物業管理區域的；

（三）物業服務合同期限內，建設單位或物業服務企業因破產、資質被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業服務義務的。第二十一條【組織形式】應急物業服務的方式根據轄區實際情況確定，可以專門成立應急物業服務隊、指定或者聘請物業服務企業等。第二十二條【公告】組織應急物業服務前，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務收費、服務期限等相關內容在物業管理區域內公告。

第二十三條【服務內容】應急物業服務內容僅限于二次供水、垃圾清運、電梯運行、秩序維護等維持業主基本生活的服務事項。第二十四條【服務收費】應急物業服務費用由全體業主承擔，業主委員會應當協助收取。

第二十五條 【服務期限】應急物業服務期限一般不超過3個月。應急物業服務期間，業主應當在物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下依法共同決定物業管理方式和內容。

第六章 監督管理

第二十六條【行政處罰】違反本辦法規定，建設單位、物業服務企業拒不移交物業服務用房和相關資料、拒不配合承接查驗、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，由區縣房屋行政主管部門按照《北京市物業管理辦法》相關規定依法處罰。

第二十七條【信用管理】違反本辦法規定，物業服務企業不履行交接義務、不按規定交接、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，由房屋行政主管部門按照本市物業服務企業信用信息管理和物業服務項目管理的相關規定對物業服務企業及相關責任人予以處理。

第二十八條【交接沖突處罰】違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務管理條例》相關規定，物業服務企業及其保安員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為，由公安機關依法處罰。

第七章 附則

第二十九條 本辦法自2010年 月 日起施行。北京市建設委員會《關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見》（京建物[2006]23號）同時廢止。

第四篇：物業交接協議

關于物業管理交接事宜協議

甲方：

乙方：

甲方系XX小區的前期物業管理公司。鑒于XX小區的業主委員會已成立，并訣定聘任乙方為新的物業管理公司。現甲方與乙方就該小區的物業管理交接事宜達成以下協議。

一、關于物業管理費：甲方已收取的物業管理費中，原則上在本協議簽訂前所產生的物業管理費由甲方所有，由于其他原因尚未收取的物業管理費，由乙方向甲方補足；本協議簽訂前甲方已預收的在本協議簽訂后產生的物業管理費，由甲方移交給乙方所有，尚未收繳到的應收物業管理費由乙方繼續收取，所收取的費用全部歸乙方所有（附明細）。

二、關于專項費用：專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。本協議簽訂前，甲方所收取的專項費用在支付前期費用后應轉交給乙方，并應列明清單。

三、在本協議簽訂前，水電費、供曖費等其他費用由甲方代收的，由甲方統一進行管理。

甲方應將涉及物業的水表、電表的表底進行抄底記錄，以本協議簽訂之日為據，之前產生的費用由甲方負責結清，之后的費用由乙方承擔。

甲方保證無拖欠自來水公司、電力公司、燃氣公司等費用。在本協議簽訂后，由乙方統一管理。

甲方應協助乙方到相關單位辦理用戶名稱變更手續，將小區使用用戶變更為乙方。

四、在本協議簽訂前，甲方如有對小區業主作出優惠事項的承諾，均應妥善解決。甲方向業主收取的押金應退還給業主，尚未退還業主的部分（附明細），應全額轉交乙方保管。乙方不承擔因甲方已收取其它押金而未退或未列入轉交明細的責任。否則由此產生的糾紛，由甲方自行解決，與乙方無關。

五、根據物業管理行業的要求，甲方有義務完整移交小區的相關設施、設備、通訊器材、辦公設備等等固定資產和必要資料，包括但不僅限于小區內的產業資料、竣工圖紙、業主資料、物業費收繳明細、小區會所的房屋租賃協議、各類維保合同、廣告及其他收入支出合同等資料告知乙方，并辦好雙方的書面移交手續，為乙方能夠繼續管理好小區創造條件（附清單）。

甲乙雙方均確認，在本協議簽訂之日，小區內涉及物業管理的公共設施、共用設備等運行良好，無任何故障，并由專業人員進行交接。

六、甲方應提供本協議簽訂之日為止的財務報表和往來明細為依據，作為本協議附件，以便甲方今后管理小區工作的順利開展。

七、甲方所聘小區物業管理從業人員，采取由甲方安排或員工自愿的原則 合理分流，如乙方需要留用，由乙方按實際需要自行跟從業人員簽訂勞動協議，發生費用由乙方承擔。

八、在本協議簽訂前，由于小區的物業管理而發生的經濟糾紛，由甲方承擔。本協議簽訂之日，小區的物業管理即由乙方正式接管，乙方接管小區之后所發生的一切物業管理責任由乙方承擔。

九、本協議中如有未列出的其他問題由雙方協商解決。

十、本協議一式兩份，雙方各執一份。

甲方：乙方：

代表：代表：

日期：日期：

第五篇：物業更換交接

物業更換交接

從《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）規定看，有關更換物業公司的規定在《條例》中比較少，只在第29條關于移交事項的規定；第39條關于物業合同終止應當移交的規定；第59條不移交有關事項的法律責任的規定。

因此，要順利更換物業，調和相關單位的關系，使各方盡可能得取得一致性意見尤為重要。

一、更換物業的移交手續

第一，社區衛生服務中心和原物業公司要做好承接驗收前的準備工作，并及時書面通知新物業公司進行承接驗收。新物業公司應當在接到通知后15個工作日內做出書面回復并與社區服務中心約定承接驗收時間。

在約定時間內，社區衛生服務中心或原物業公司應先做資料交接：將物業的產權資料、設施設備有關資料、相關財務資料和其他有關資料移交給新物業公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。

資料交接完畢后是現場交接：新物業公司應對物業管理區域內相關設施設備進行逐項驗收，注明設備現狀及接管時間。社區衛生服務中心應對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關單位蓋章及現場參加人員簽字。社區衛生服務中心及原物業公司應當配合新物業公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業管理區域的正常秩序。

第二，查驗過程中發現有設備、資料等不合格的情況處理。

物業項目經查驗不合格的，社區服務中心通知有關方進行修理并商定時間復驗。經查驗合格的，新物業公司應當在5個工作日內簽署查驗合格憑證，并及時簽發承接文件。新老物業公司交替時發現不合格的情況待定。交接雙方應當制作物業查驗記錄。物業查驗記錄一般包括房屋質量查驗記錄、設施設備查驗記錄和環境工程查驗記錄，雙方可以根據物業的具體情況設計查驗記錄表。查驗記錄表應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗人簽字、查驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤結果等。

第三，原物業公司的退出及拒不退出的處理辦法 《條例》第39條第二款規定：“物業服務合同終止時，業主大會選聘了物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。”沒有交接時間的強制規定，老物業公司可以以各種借口拖延時間，比如說物業費沒有繳清。面對此種情況，社區衛生服務中心應該嚴格按照物業合同履行完自己的義務，讓原物業公司沒有拖延的借口。

要求原物業公司在查驗接管工作完成后10個工作日內全部撤出物業管理區域。原物業公司不移交有關資料的，按照《條例》59條相關規定處理，由區縣房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對原物業公司予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。相關資料若先移交給社區衛生服務中心，那么社區衛生服務中心應該及時將相關資料移交給新物業服務公司。物業服務合同終止時，原物業公司拒不移交物業管理用房和有關資料的，新選聘的物業公司應與業主委員會協商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業管理區域。

二、更換物業需移交的資料

交接中涉及的內容繁多：配套設施，運行記錄，外網聯絡，固定資產，管理費余額及管理基金等等。這些內容主要可以分為兩個部分：

（一）工程交接：由專業人員分成專業小組，參照國家及行業標準、規范及設計要求，對接收工作內容中各條款逐項核對，確保各項指標符合標準。

1．竣工平面圖、單體建筑、結構、設備等竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料，包括社區服務中心內給水地下管網圖、排水地下管網水泵，社區服務中心規劃圖紙即紅線圖。圖紙資料的交接還包括具體設施所處位置、布局、隱蔽工程等等。

2．區域內水泵房、專變房、紅外安防、公用照明、供配電、消防設施、升降設備、空調、給排水、樓宇自動化系統、監控系統、廣播、會議背景音響、避雷系統、鍋爐系統的相關情況資料。

3．檔案資料移交。例如：技術檔案、日常檔案等詳見《余杭街道社區衛生服務中心物業管理服務標準》。

4．相關公共設施設備安裝使用維保技術資料（如一些資料移失，移交方應根據實際工作程序和經驗補寫相關技術資料）。5．物業質量保證文件和使用說明文件。

6．綠化移交相關問題資料。

7．物業設施設備移交不僅僅是技術資料移交，更重要的是設備運行狀況，技術維護、操作的交底。設備技術移交，包括設備使用壽命、使用過程的維修維護、常見的故障以及操作規程、運行參數、工作性能、生產廠方都是應該說明并記錄清楚。

(二)財務交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準備，業務對口交接。

1．物業管理服務費、場地占用費、公共區域及設施所得收費等余額和財務帳冊。

2．用水用電性質及權屬。

3．物業管理服務用房、場地和屬其它財務。4．停車位管理服務及收費。

5．房屋維修、待修、保養服務有關的全部資料移交（動用維修資金的相關資料）。例如：關于房屋及設施的維護保養計劃中、大計劃，巡檢記錄，檢修記錄，保養記錄??。

6．預收物業管理費。

7．基礎設施和公共設施設備的配置和產權界定。

制定相關移交程序內容后，物業管理服務企業雙方與社區衛生服務中心簽訂移交接受協議，送當地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門

備案。

在移交的過程里，可能會出現很多繁瑣、未預料的問題，移交方與接受方必須具備良好溝通協作精神。

(3)文檔交接：文檔中重點文件為各項法律和承諾性文本，做好簽收歸檔工作。

(4)其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關系等等，做好確認簽字工作。

防范風險，避免業主社區衛生服務中心或使用人工作、生活受到影響更換物管企業的過程中，經常出現的“風險”幾種情況：

(1)原物管企業拒不退出，導致新物管企業難以進入。(2)原物管企業提出高額外補償。

(3)交接不配合，導致物業管理工作無法延續。

(4)引發法律訴訟。引發法律訴訟不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。